Introduzione

Quando l’Agenzia delle Entrate contesta la mancata indicazione di plusvalenze nel quadro reddituale, la posta in gioco per il contribuente può essere molto alta.

L’invito al contraddittorio è il passaggio cruciale che precede l’emanazione di un avviso di accertamento: in questa fase l’ufficio fiscale illustra al contribuente le presunte irregolarità, permettendogli di esporre le proprie ragioni e, se necessario, di fornire documenti, prove e argomentazioni giuridiche che possano evitare o ridurre le sanzioni. Per chi ha venduto un immobile, un terreno edificabile, una partecipazione societaria o ha realizzato una plusvalenza da strumenti finanziari senza dichiararla, ignorare questo invito può significare perdere un’occasione fondamentale di difesa.

Sul tema incide una vasta normativa: dalle disposizioni del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) agli articoli del D.Lgs. 218/1997, modificati dal D.Lgs. 13/2024, fino alle più recenti circolari dell’Agenzia delle Entrate e alle pronunce della giurisprudenza di legittimità. La mancanza di un adeguato contraddittorio può determinare l’annullamento dell’atto solo se il contribuente dimostra che, partecipando al confronto, avrebbe potuto portare elementi utili al diverso esito della controversia . Allo stesso tempo, la vendita di immobili o terreni entro cinque anni dall’acquisto genera plusvalenze tassabili ai sensi dell’articolo 67 TUIR , e le cessioni di partecipazioni qualificate, strumenti finanziari o altri beni generano redditi diversi imponibili .

Per fronteggiare efficacemente un invito al contraddittorio per mancata indicazione di plusvalenze è essenziale conoscere i propri diritti e i tempi procedimentali, comprendere le norme che disciplinano la tassazione delle plusvalenze e saper impugnare eventuali vizi formali o sostanziali. Occorre inoltre valutare tutte le opzioni disponibili: dall’adesione all’accertamento con definizione agevolata alla presentazione di ricorsi, fino alle soluzioni stragiudiziali e alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento.

In questo articolo, aggiornato al 11 giugno 2026, forniremo una guida completa e pratica per chi riceve un invito al contraddittorio relativo a plusvalenze non dichiarate. Il taglio è giuridico‑divulgativo e orientato al punto di vista del debitore, con l’obiettivo di offrire consigli concreti e strumenti operativi. Illustreremo le leggi e le sentenze più recenti, descriveremo passo dopo passo cosa accade dopo la notifica, indicheremo le strategie di difesa e analizzeremo gli strumenti alternativi per definire il debito. In chiusura, proponiamo una serie di FAQ con le domande più frequenti e simulazioni pratiche che mostrano come calcolare la plusvalenza e le relative imposte.

Presentazione dello Studio e dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista, coordinatore di un team di avvocati e commercialisti con competenze trasversali nel diritto bancario, tributario e societario. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, nonché professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Inoltre, è Esperto negoziatore della crisi d’impresa secondo il D.L. 118/2021.

La sua attività si sviluppa su tutto il territorio nazionale, con particolare attenzione ai casi di contenzioso tributario, accertamenti fiscali, plusvalenze e procedure di definizione agevolata.

Lo Studio legale Monardo offre un supporto completo: dall’analisi preventiva dell’atto alla predisposizione delle memorie difensive, dalla richiesta di accertamento con adesione alla redazione di ricorsi innanzi alle Commissioni Tributarie. Il team si occupa di sospendere gli atti esecutivi, prevenire pignoramenti e ipoteche, gestire trattative con l’Agenzia delle Entrate e predisporre piani di rientro o accordi di ristrutturazione dei debiti in caso di difficoltà economica. Ogni caso viene seguito con un approccio multidisciplinare, coniugando competenze legali e fiscali, per offrire soluzioni personalizzate e tempestive.

Se hai ricevuto un invito al contraddittorio per plusvalenze non dichiarate, è fondamentale agire subito. Non lasciare che il tempo giochi a favore dell’amministrazione.

Contatta subito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

Contesto normativo e giurisprudenziale

Le plusvalenze nel TUIR: definizione e categorie

Nel nostro ordinamento, le plusvalenze derivanti dalla cessione di determinati beni rientrano nella categoria dei “redditi diversi” disciplinati dall’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). La norma elenca le ipotesi in cui un reddito da plusvalenza diventa imponibile: la cessione di terreni suscettibili di edificazione, la cessione di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni (escluse le abitazioni principali), la cessione di partecipazioni qualificate e non qualificate in società, la cessione di strumenti finanziari e altri beni mobili . La ratio della disposizione è tassare l’incremento di valore maturato nel tempo tra il prezzo di acquisto e quello di vendita.

L’articolo 68 TUIR disciplina la determinazione della plusvalenza: per gli immobili, la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto (comprensivo dei costi di costruzione, ristrutturazione e spese notarili) costituisce plusvalenza tassabile. Per le partecipazioni societarie, la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di cessione e il costo o valore fiscalmente riconosciuto della partecipazione. La tassazione delle plusvalenze può avvenire mediante:

• Imposta sostitutiva del 26% in caso di opzione per il regime della dichiarazione o in altre specifiche ipotesi.
• Aliquote progressive IRPEF, qualora la plusvalenza rientri tra i redditi diversi del contribuente persona fisica.
• Regimi agevolativi, come la rivalutazione delle partecipazioni e terreni, che consentono di affrancare il valore dei beni pagando un’imposta sostitutiva su una base rivalutata.

È fondamentale distinguere le plusvalenze esenti, come quelle derivanti dalla cessione dell’abitazione principale detenuta da più di un anno, o dalla cessione di immobili acquisiti per successione, da quelle che generano reddito imponibile. Le plusvalenze da partecipazioni qualificate (ossia quelle che superano determinate soglie di diritti di voto o partecipazione al capitale) subiscono una tassazione diversa, che può variare nel tempo in base alle modifiche normative.

L’obbligo del contraddittorio e il D.Lgs. 218/1997

Il contraddittorio preventivo è uno strumento di garanzia per il contribuente: consente di interloquire con l’ufficio prima che venga emesso l’avviso di accertamento, fornendo chiarimenti e documenti. L’articolo 5‑ter del D.Lgs. 218/1997, introdotto dal D.L. 34/2019 (cd. “Decreto Crescita”) e abrogato dal D.Lgs. 13/2024, prevedeva che, per i periodi d’imposta a decorrere dal 1° luglio 2020, l’amministrazione dovesse inviare un invito al contraddittorio quando si procedeva a un avviso di accertamento parziale o alla rettifica della dichiarazione dei redditi. L’obbligo non si estendeva agli accertamenti parziali e agli atti derivanti da controlli automatizzati o formali .

La Circolare n. 17/E del 22 giugno 2020 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la mancata attivazione del contraddittorio non determina la nullità dell’atto salvo che il contribuente dimostri, secondo la cd. prova di resistenza, che l’esito sarebbe stato diverso . La stessa circolare sottolinea che, a seguito dell’invio dell’invito al contraddittorio, i termini per l’emissione dell’avviso di accertamento sono prorogati di 120 giorni .

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 13/2024, l’articolo 5‑ter è stato abrogato e sostituito da un nuovo articolo 5‑quater. Quest’ultimo regola la procedura di adesione ai processi verbali di constatazione e introduce un contraddittorio più strutturato: la notifica del “schema di atto” che illustra i motivi di accertamento e concede al contribuente 60 giorni per presentare osservazioni ed eventuali documenti . Il nuovo articolo prevede anche la sospensione dei termini del procedimento durante la fase di adesione . L’intento del legislatore è stato quello di razionalizzare le fasi dell’accertamento, garantendo una maggiore partecipazione del contribuente e limitando l’annullamento dell’atto solo ai casi di effettiva lesione del diritto di difesa.

L’articolo 6‑bis dello Statuto del contribuente e il DM 24 aprile 2024

In parallelo, la riforma tributaria ha introdotto nel Statuto dei diritti del contribuente (Legge 212/2000) l’articolo 6‑bis, che sancisce il principio generale del contraddittorio: per tutti gli atti destinati a incidere negativamente nella sfera giuridica del contribuente, l’amministrazione finanziaria deve instaurare, salvo specifiche esclusioni, un contraddittorio preventivo. Tale principio, stando alla giurisprudenza di legittimità (Cass. SS.UU. 21271/2025), già prima dell’introduzione dell’articolo 6‑bis, operava solo per i tributi armonizzati (ad esempio l’IVA); per gli altri tributi l’obbligo sussisteva solo se previsto da norme specifiche .

Il D.M. 24 aprile 2024, emanato in attuazione dell’articolo 6‑bis, ha individuato una serie di atti esclusi dal contraddittorio, come i ruoli esattoriali, le cartelle di pagamento derivanti da controlli automatizzati, gli avvisi di liquidazione per imposta di registro, nonché gli atti di accertamento parziale e quelli derivanti da mere elaborazioni informatiche . Sono inoltre escluse le intimazioni di pagamento relative a tributi locali, il bollo auto e le accise . Pertanto, per le contestazioni relative alla mancata indicazione di plusvalenze su immobili o partecipazioni, l’invito al contraddittorio è generalmente dovuto, salvo che l’atto non rientri tra le ipotesi di esclusione.

Ulteriori norme e prassi: accertamento con adesione, mediazione e conciliazione

Accanto al contraddittorio, il D.Lgs. 218/1997 prevede l’istituto dell’accertamento con adesione, che consente al contribuente di definire in via concordata l’imponibile con l’ufficio, beneficiando della riduzione delle sanzioni. La richiesta può essere formulata entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento o contestualmente alla presentazione del ricorso. Dal 2024, con l’introduzione dello schema di atto di cui all’articolo 5‑quater, la domanda di adesione può essere presentata sin dalla fase del contraddittorio.

Quando l’importo delle imposte, sanzioni e interessi contestati non supera i 50.000 euro, è previsto l’istituto della mediazione tributaria: prima di ricorrere al giudice il contribuente deve presentare un’istanza di mediazione all’Agenzia delle Entrate. Qualora la controversia non si definisca, potrà essere proposto il ricorso dinanzi alla Commissione tributaria.

Per le liti pendenti, la normativa di volta in volta emanata dal legislatore (l’ultima è la definizione agevolata introdotta dalla Legge di bilancio 2023, prorogata nel 2024) consente di chiudere il contenzioso con il pagamento di una quota ridotta dell’imposta e delle sanzioni. Le definizioni agevolate vanno verificate con particolare attenzione, poiché hanno finestra temporale limitata.

Giurisprudenza recente in tema di plusvalenze e natura edificabile dei terreni

Le pronunce della Corte di Cassazione negli ultimi anni hanno contribuito a delineare i confini della tassabilità delle plusvalenze da vendita di terreni e immobili. La Cassazione n. 3784/2026, ad esempio, ha affermato che per qualificare un terreno come edificabile non è sufficiente fare riferimento alla sua formale destinazione urbanistica: occorre valutare la vocazione concreta del bene, considerando parametri quali la vicinanza a centri abitati e l’esistenza di servizi pubblici . Ciò significa che il contribuente può opporsi all’accertamento sostenendo che il terreno era inidoneo alla edificazione in concreto, anche se classificato in un piano regolatore.

La Cassazione a Sezioni Unite n. 21271/2025 ha invece ribadito che, prima dell’introduzione dell’articolo 6‑bis, l’obbligo di contraddittorio si applicava ai tributi armonizzati e che la sua violazione comportava l’annullamento dell’atto solo quando il contribuente forniva prova del pregiudizio subito . Questa pronuncia riafferma il principio della “prova di resistenza”, secondo cui la mera omissione del contraddittorio non determina automaticamente l’illegittimità dell’atto ma richiede la dimostrazione che, partecipando al confronto, si sarebbero potute fornire argomentazioni decisive.

Altre sentenze hanno chiarito aspetti specifici: la Cass. 11028/2024 ha stabilito che, per le plusvalenze da partecipazioni, la data di riferimento per la verifica del possesso qualificato è quella della cessione; la Cass. 23454/2025 ha riconosciuto la rilevanza delle spese di intermediazione immobiliare nella determinazione del prezzo di acquisto; la Corte Costituzionale con la sentenza n. 158/2021 ha escluso l’incostituzionalità delle norme che assoggettano a tassazione le plusvalenze realizzate dai privati.

Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’invito al contraddittorio

In questa sezione analizziamo nel dettaglio la sequenza degli adempimenti che seguono la ricezione di un invito al contraddittorio per plusvalenze non dichiarate. Conoscere i termini e i diritti del contribuente è essenziale per evitare decadenze e per predisporre una difesa efficace.

1. Ricezione dell’invito al contraddittorio

L’invito viene notificato tramite raccomandata a/r o PEC all’indirizzo elettronico del contribuente. In esso sono indicati:

1. Gli elementi su cui si fonda la pretesa, come il mancato inserimento della plusvalenza nella dichiarazione o la diversa qualificazione di un’operazione.
2. Il termine per presentare osservazioni, generalmente 60 giorni dalla notifica.
3. L’indicazione della possibilità di richiedere l’accertamento con adesione.
4. Le conseguenze in caso di mancata risposta, tra cui l’emissione dell’avviso di accertamento.

È fondamentale verificare i dati contenuti nell’invito: l’anno d’imposta contestato, il tipo di plusvalenza, l’eventuale riferimento a terreni edificabili, partecipazioni o altri beni. Se l’invito è generico o non indica gli elementi essenziali, potrà essere eccepita la motivazione insufficiente, vizio che potrebbe comportare l’annullamento dell’atto successivo.

2. Valutazione immediata: analisi dell’atto e raccolta documenti

Non appena ricevuto l’invito, è necessario procedere a un’analisi dettagliata:

• Controllo della classificazione del bene: se si tratta di terreno, verificare la destinazione urbanistica, i vincoli, la presenza di eventuali piani attuativi o varianti, la concreta edificabilità. Molte contestazioni nascono da un’interpretazione estensiva della nozione di terreno edificabile.
• Verifica del calcolo della plusvalenza: confrontare il prezzo di cessione con il costo di acquisto (comprensivo di spese notarili, IVA, imposta di registro, oneri accessori). In caso di immobili ristrutturati, includere le spese di ristrutturazione e manutenzione straordinaria. In caso di partecipazioni, determinare il costo fiscalmente riconosciuto.
• Controllo dei termini: accertarsi che l’anno d’imposta non sia prescritto. L’atto deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione; in caso di omessa dichiarazione, entro il 31 dicembre del settimo anno.

È consigliabile rivolgersi a professionisti specializzati, come l’Avv. Monardo, per redigere una relazione tecnica che evidenzi eventuali errori dell’ufficio e predisponga la documentazione da presentare in sede di contraddittorio.

3. Presentazione di osservazioni e richiesta di incontro

Entro il termine indicato (di norma 60 giorni), il contribuente può:

1. Inviare una memoria scritta contenente le proprie osservazioni, allegando documenti, perizie e altri elementi di prova. È opportuno dimostrare la ragionevolezza del proprio comportamento (es. ritenere il bene non soggetto a plusvalenza) e contestare eventuali vizi formali dell’invito.
2. Chiedere un incontro con i funzionari dell’Agenzia delle Entrate. Il colloquio permette di illustrare le proprie ragioni in modo diretto, fornendo chiarimenti e integrando la documentazione.
3. Formulare la domanda di accertamento con adesione: ciò consente di sospendere i termini e avviare la trattativa per definire l’accertamento. In questa fase, l’ufficio proporrà un concordato sull’imponibile e sulle sanzioni, con possibilità di rateizzazione.

La tempestività è fondamentale: se non si risponde entro il termine, l’ufficio può procedere all’emanazione dell’avviso di accertamento senza ulteriore contraddittorio. Tuttavia, la Cassazione ha riconosciuto che, se il contribuente dimostra di non aver potuto rispondere per cause di forza maggiore, la tardiva presentazione di osservazioni può essere valutata nel merito.

4. L’emanazione dell’avviso di accertamento

Dopo la fase del contraddittorio, se l’ufficio ritiene fondate le proprie contestazioni e non si perviene all’adesione, viene notificato l’avviso di accertamento. Questo atto deve riportare:

• Gli elementi di fatto e di diritto su cui si fonda la pretesa.
• L’entità dell’imposta, sanzioni e interessi.
• L’indicazione del termine e delle modalità di pagamento.
• La possibilità di impugnare l’atto dinanzi alla Commissione Tributaria entro 60 giorni.

È essenziale verificare che l’avviso sia stato emesso entro i termini prorogati dal contraddittorio (120 giorni aggiuntivi) . Un avviso tardivo può essere annullato. Inoltre, se l’invito è stato omesso nei casi in cui era obbligatorio, si può eccepire la nullità dell’atto allegando la prova che l’apporto del contribuente avrebbe potuto modificare l’esito (prova di resistenza).

5. Ricorso innanzi alla Commissione tributaria

Se l’avviso di accertamento non viene definito con adesione, il contribuente può proporre ricorso entro 60 giorni dalla notifica (30 giorni in caso di iscrizione a ruolo straordinaria). Il ricorso è introdotto con un atto che deve contenere:

1. I dati del contribuente e dell’atto impugnato.
2. L’esposizione dei fatti e dei motivi di diritto: ad esempio, l’erronea qualificazione della plusvalenza, l’omessa considerazione delle spese incrementative, la violazione del contraddittorio, la prescrizione.
3. Le richieste: annullamento dell’avviso, rimborso delle somme versate, sospensione dell’esecutività dell’atto.
4. La prova documentale: visure catastali, perizie, rogiti, documentazione contabile.

Prima del ricorso, è obbligatoria la mediazione tributaria se l’importo contestato non supera i 50.000 euro. Durante il giudizio, è possibile proporre la conciliazione giudiziale (definizione bonaria), con riduzione delle sanzioni. Il contribuente può inoltre chiedere la sospensione dell’atto impugnato se sussistono gravi e irreparabili danni.

6. Adesione, conciliazione e altre definizioni agevolate

Durante la procedura o il giudizio, il contribuente può optare per l’adesione o la conciliazione. Queste consentono di ridurre le sanzioni (in genere, sconto del 50% con la conciliazione e del 70% con l’adesione), rateizzare le somme e chiudere la controversia. È importante valutare l’opportunità di aderire: se le argomentazioni difensive sono solide e vi sono buone possibilità di annullare l’atto, potrebbe convenire proseguire il giudizio; viceversa, se i margini di difesa sono ridotti, aderire può limitare i costi.

Dal 2023 al 2024 diverse definizioni agevolate hanno interessato gli accertamenti e le liti pendenti (c.d. rottamazione quater e definizione delle liti pendenti). Poiché tali istituti sono temporanei, occorre verificare se siano ancora attivi al momento della ricezione dell’invito. Ad oggi (giugno 2026) la rottamazione quater** si è conclusa e non è più possibile aderire; altre definizioni potrebbero essere introdotte dal legislatore, pertanto è opportuno rivolgersi a professionisti per verificare l’esistenza di nuovi istituti.

7. Rateizzazioni e piani di pagamento

Qualora il contribuente non contesti la pretesa o definisca l’accertamento con adesione o conciliazione, può chiedere la rateizzazione delle somme dovute. La legge consente piani di pagamento fino a 8 rate trimestrali per importi inferiori a 50.000 euro e fino a 20 rate trimestrali per importi superiori. In caso di accertamento con adesione, le sanzioni sono ridotte a un terzo e le somme possono essere rateizzate. È importante rispettare le scadenze: il mancato pagamento di anche una sola rata comporta la decadenza dal beneficio e l’iscrizione a ruolo delle somme residue.

Per chi si trova in una situazione di sovraindebitamento, il team dell’Avv. Monardo può valutare l’accesso alle procedure di composizione della crisi (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, esdebitazione), nelle quali le posizioni tributarie possono essere ristrutturate o stralciate in misura parziale.

Difese e strategie legali

Affrontare un invito al contraddittorio richiede un’approfondita analisi della fattispecie. Qui esaminiamo le principali strategie difensive che possono essere adottate, tenendo conto della normativa e della giurisprudenza.

Contestazione della natura edificabile del terreno

Una delle questioni più frequenti riguarda la qualificazione del terreno come edificabile. La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno è imponibile se esso è suscettibile di edificazione secondo lo strumento urbanistico vigente. Tuttavia, la Cassazione ha precisato che la mera classificazione urbanistica non è decisiva: occorre accertare la vocazione concreta del terreno . È quindi possibile sostenere che:

• Il terreno è in realtà agricolo e soggetto a vincoli (es. paesaggistici, idrogeologici) che ne impediscono la edificazione.
• Manca l’infrastrutturazione minima (strade, servizi).
• L’amministrazione ha applicato un valore di mercato errato, non tenendo conto di eventuali servitù.

Per dimostrare tali elementi è utile produrre perizie giurate, certificati urbanistici e documentazione fotografica. Se la vendita è avvenuta prima della trasformazione urbanistica, si può sostenere l’assenza di plusvalenza.

Dimostrazione del costo d’acquisto e delle spese incrementative

La plusvalenza si calcola sottraendo al corrispettivo di vendita il prezzo di acquisto più le spese incrementative. È dunque fondamentale provare:

• Il costo di acquisto: rogitto notarile, quietanze di pagamento, fatture di intermediari, ricevute.
• Le spese di ristrutturazione, manutenzione, ampliamento, documentate da fatture, bonifici, permessi edilizi. La Cassazione ha riconosciuto la deducibilità delle spese di intermediazione immobiliare e delle opere di miglioria.

In assenza di documenti, è possibile ricorrere a testimonianze o perizie, ma la prova sarà più difficile. Un errore frequente è non conservare le fatture dei lavori: ciò aumenta il valore della plusvalenza e, quindi, l’imposta dovuta.

Eccezione di prescrizione e decadenza

Il contribuente deve verificare se l’accertamento sia stato notificato entro i termini previsti. In generale:

• Dichiarazione presentata: l’avviso deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo.
• Dichiarazione omessa: entro il 31 dicembre del settimo anno.
• Contraddittorio: l’invio dell’invito sospende i termini di 120 giorni .

Se l’avviso arriva dopo tali termini, può essere eccepita la decadenza. Occorre tuttavia considerare eventuali proroghe normative (es. sospensioni COVID-19).

Nullità per violazione del contraddittorio e vizio di motivazione

L’omessa attivazione del contraddittorio, ove dovuta, comporta la nullità dell’atto se il contribuente dimostra che l’esito sarebbe stato diverso. Ciò richiede di allegare, in sede di ricorso, le argomentazioni e i documenti che si sarebbero fatti valere nell’invito al contraddittorio. Un vizio frequente è la motivazione insufficiente dell’avviso: l’atto deve indicare con chiarezza le ragioni dell’accertamento, consentendo al contribuente di difendersi.

Accertamento con adesione e riduzione delle sanzioni

Se le ragioni difensive non sono solide o se si vuole evitare il contenzioso, si può accedere all’accertamento con adesione. Questa procedura consente di definire in via bonaria l’imposta, ottenendo:

• Riduzione delle sanzioni a un terzo.
• Rateizzazione delle somme dovute.
• Assenza di contenzioso, con conseguente risparmio di spese legali.

La richiesta va presentata entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso o contestualmente alla presentazione del ricorso. Con il D.Lgs. 13/2024 la domanda può essere presentata già in fase di contraddittorio . La trattativa si conclude con un atto di adesione che cristallizza l’imposta dovuta.

Mediazione e conciliazione giudiziale

Per gli avvisi con valore fino a 50.000 euro, la legge prevede la mediazione tributaria obbligatoria prima del giudizio: il contribuente presenta un’istanza all’ufficio indicando i motivi di impugnazione; se l’ufficio non risponde o respinge, il ricorso è procedibile. In giudizio, è possibile proporre la conciliazione giudiziale, con riduzione ulteriore delle sanzioni (di norma al 50%). Questa opzione è conveniente quando le contestazioni sono di modesta entità o di difficile difesa.

Autotutela e annullamento d’ufficio

In presenza di errori evidenti, il contribuente può richiedere l’autotutela: si tratta di un’istanza rivolta all’amministrazione affinché annulli o rettifichi l’atto illegittimo. L’autotutela è ammessa per errori di calcolo, duplicazioni, evidente mancanza di presupposto. È un rimedio gratuito e può essere utilizzato anche dopo la notifica dell’avviso, ma non sospende i termini per impugnare: pertanto, va presentata in parallelo alla richiesta di adesione o al ricorso.

Procedure per la gestione della crisi da sovraindebitamento

Se il contribuente si trova in uno stato di sovraindebitamento, può accedere alle procedure previste dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019). Tali procedure, gestite dagli Organismi di Composizione della Crisi (OCC), consentono di ristrutturare i debiti, comprese le posizioni verso il fisco, tramite:

• Piano del consumatore: riservato alle persone fisiche sovraindebitate che non esercitano attività d’impresa. Prevede la ristrutturazione dei debiti e la falcidia delle sanzioni, con omologazione del tribunale.
• Accordo di composizione: rivolto a imprenditori individuali, professionisti, start‑up. Consente un concordato con i creditori.
• Liquidazione controllata: strumento simile al fallimento, con la liquidazione del patrimonio.
• Esdebitazione: permette al debitore di liberarsi dei debiti residui dopo il completamento della procedura.

L’Avv. Monardo, essendo gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, può guidare il contribuente attraverso queste procedure, valutando l’inclusione dei debiti tributari.

Strumenti alternativi per definire il debito

Oltre alle difese nel merito e alle soluzioni processuali, esistono strumenti alternativi che permettono di definire il debito in modo agevolato. Di seguito analizziamo quelli maggiormente utilizzati negli ultimi anni e la loro applicabilità al 2026.

Rivalutazione di terreni e partecipazioni

La legge consente periodicamente la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni posseduti al di fuori dell’esercizio d’impresa, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva. L’ultima finestra utile, aperta nel 2023 e prorogata nel 2024, prevedeva un’imposta sostitutiva del 16% per la rivalutazione. Questa operazione consente di elevare il costo fiscale del bene e ridurre o azzerare la plusvalenza al momento della cessione.

Per chi abbia ceduto un bene senza aver usufruito della rivalutazione, è ancora possibile dimostrare il valore normale di mercato tramite perizia giurata. Tuttavia, la rivalutazione deve essere effettuata prima della vendita; in caso contrario, non si potrà beneficiare dell’imposta sostitutiva.

Definizione delle liti pendenti e rottamazione quater

La Legge di bilancio 2023 ha introdotto la definizione agevolata delle liti pendenti, consentendo di chiudere le cause con il pagamento di una parte dell’imposta o degli interessi e l’azzeramento delle sanzioni. Analogamente, la rottamazione quater ha permesso di estinguere i debiti iscritti a ruolo con il pagamento della sola imposta e degli interessi legali, senza sanzioni e interessi di mora. Tali istituti avevano scadenze fissate nel 2023 e sono stati prorogati nel 2024, ma al 11 giugno 2026 risultano conclusi. Non è possibile dunque aderirvi, salvo nuove disposizioni future.

Definizioni agevolate degli accertamenti e delle irregolarità formali

Nel 2023, il Decreto legge 34/2023 e la Legge 197/2022 hanno introdotto la definizione agevolata degli accertamenti e degli avvisi bonari: il contribuente poteva regolarizzare le proprie posizioni pagando una sanzione ridotta (3% o 15%) e gli interessi. Anche queste misure avevano termini limitati e non risultano più in vigore nel 2026. È però possibile che il legislatore introduca nuove sanatorie o condoni: chi riceve un invito al contraddittorio dovrà valutare se sospendere il contenzioso in attesa di eventuali definizioni.

Concordato preventivo biennale e contraddittorio

Con la riforma fiscale 2024‑2026 il legislatore ha introdotto il concordato preventivo biennale per le persone fisiche titolari di reddito d’impresa: si tratta di un accordo con l’Agenzia delle Entrate che consente di definire preventivamente il reddito futuro. Sebbene non si applichi alle plusvalenze una tantum, il concordato può influire sulla posizione fiscale complessiva del contribuente. In presenza di plusvalenze non dichiarate, occorrerà valutare la compatibilità con il concordato e il rispetto dei requisiti di regolarità.

Composizione negoziata e transazione fiscale

Per le imprese in difficoltà, il D.L. 118/2021 ha introdotto la composizione negoziata della crisi, in cui un esperto (l’Avv. Monardo è esperto negoziatore della crisi) assiste l’imprenditore nel negoziare con i creditori, compresi gli enti fiscali. In questo contesto, è possibile proporre una transazione fiscale, che prevede la riduzione del debito tributario e la definizione con l’Agenzia delle Entrate. La transazione è subordinata all’approvazione del tribunale e deve garantire ai creditori un trattamento non inferiore a quello ottenibile nella liquidazione giudiziale.

Errori comuni e consigli pratici

Nel gestire un invito al contraddittorio per plusvalenze non dichiarate, molti contribuenti commettono errori che possono compromettere la loro posizione. Vediamo i più frequenti e i consigli per evitarli.

1. Ignorare l’invito o rispondere tardivamente: la mancata risposta entro i termini consente all’ufficio di emettere l’avviso di accertamento senza ulteriori confronti. Occorre subito fissare un incontro con professionisti e predisporre una memoria.
2. Sottovalutare la qualificazione del bene: molti considerano automaticamente edificabile un terreno inserito in piano regolatore. In realtà, come chiarito dalla Cassazione, va valutata la concretezza della possibilità edificatoria .
3. Non conservare la documentazione: l’assenza di fatture, rogiti, bonifici rende difficile dimostrare il costo di acquisto e le spese incrementative, aumentando la base imponibile.
4. Credere che l’omessa attivazione del contraddittorio annulli sempre l’atto: come ha spiegato la Cassazione a Sezioni Unite, è necessario dimostrare il pregiudizio subito . Pertanto, è indispensabile allegare già in fase amministrativa i documenti e le argomentazioni.
5. Omettere di valutare l’adesione o la mediazione: in alcuni casi, aderire all’accertamento o proporre la mediazione può ridurre notevolmente le sanzioni. Occorre analizzare costi e benefici.
6. Non considerare la prescrizione: bisogna verificare i termini di decadenza. Un avviso tardivo può essere annullato, ma la questione va sollevata tempestivamente.
7. Agire da soli senza supporto professionale: la materia tributaria è complessa; un legale esperto può individuare vizi che altrimenti resterebbero inesplorati e proporre strategie difensive efficaci.

Per evitare questi errori, il primo passo è contattare un professionista come l’Avv. Monardo appena si riceve l’invito. L’assistenza tempestiva consente di raccogliere i documenti, impostare la difesa e sfruttare al meglio le opportunità offerte dalla normativa.

Tabelle riepilogative

Tabella 1: Principali norme sulle plusvalenze

Norma	Contenuto	Rilevanza
Art. 67 TUIR	Elenca le plusvalenze che costituiscono redditi diversi: cessione di terreni edificabili, immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni (eccetto abitazione principale), partecipazioni qualificate e non qualificate, strumenti finanziari e altri beni	Determina quando la plusvalenza è imponibile
Art. 68 TUIR	Stabilisce le modalità di calcolo della plusvalenza: differenza tra prezzo di cessione e costo di acquisto, comprensivo di spese incrementative	Importante per determinare l’entità dell’imposta
Art. 5‑quater D.Lgs. 218/1997	Introdotto dal D.Lgs. 13/2024; prevede lo schema di atto e il contraddittorio preventivo con possibilità di adesione	Regola la procedura amministrativa
Art. 6‑bis Statuto del contribuente	Principio generale del contraddittorio; obbligo di confronto preventivo salvo eccezioni	Tutela il diritto di difesa
DM 24 aprile 2024	Elenca gli atti esclusi dal contraddittorio	Stabilisce limiti dell’obbligo
Cass. SS.UU. 21271/2025	Ribadisce che la violazione del contraddittorio comporta nullità solo se il contribuente dimostra il pregiudizio	Definisce la prova di resistenza
Cass. 3784/2026	Valuta la natura edificabile del terreno considerando la vocazione concreta, non solo la destinazione urbanistica	Rilevante per contestare la tassabilità

Tabella 2: Termini e scadenze nella procedura

Fase	Termine	Note
Ricezione invito al contraddittorio	60 giorni per presentare osservazioni	Il termine può essere ridotto se l’invito è stato notificato a ridosso dei termini di decadenza
Richiesta accertamento con adesione	Entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, o in sede di contraddittorio	Sospende i termini per l’impugnazione
Emissione avviso di accertamento	Entro il 31 dicembre del quinto o settimo anno, prorogato di 120 giorni	La proroga scatta se l’invito è stato notificato con meno di 90 giorni alla scadenza
Presentazione ricorso	60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento	Prima occorre la mediazione se l’importo non supera 50.000 euro
Mediazione tributaria	90 giorni per la risposta dell’ufficio	In caso di silenzio o rigetto si prosegue con il ricorso
Adesione/conciliazione	Termine variabile	Definiscono la controversia con riduzione sanzioni

Tabella 3: Strumenti di difesa e benefici

Strumento	Descrizione	Benefici
Contraddittorio preventivo	Confronto con l’ufficio prima dell’accertamento; possibilità di fornire documenti e osservazioni	Evitare l’accertamento o ridurne l’entità; proroga termini
Accertamento con adesione	Definizione bonaria dell’imposta	Riduzione sanzioni a 1/3; rateizzazione; evitare contenzioso
Ricorso in Commissione tributaria	Impugnazione dell’avviso di accertamento	Possibilità di annullare l’atto; sospensione; riduzione sanzioni con conciliazione
Mediazione tributaria	Procedura obbligatoria per importi fino a 50.000 euro	Riduzione sanzioni fino al 35%; tempi brevi
Autotutela	Annullamento d’ufficio per errori evidenti	Eliminazione totale o parziale del debito; nessun costo
Procedure di sovraindebitamento	Piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione	Riduzione o stralcio dei debiti; protezione da azioni esecutive

Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è l’invito al contraddittorio e perché lo ricevo?
   L’invito al contraddittorio è una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che precede l’avviso di accertamento. Serve a informarti delle presunte irregolarità (in questo caso, la mancata indicazione di plusvalenze) e a darti la possibilità di esporre le tue ragioni e fornire documenti. Lo ricevi quando l’ufficio ritiene che tu abbia omesso di dichiarare una plusvalenza imponibile.
2. In quali casi la cessione di un immobile genera plusvalenza tassabile?
   La plusvalenza è tassabile se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo che si tratti dell’abitazione principale. Sono escluse anche le vendite di immobili ricevuti per successione. Il corrispettivo deve essere superiore al costo di acquisto incrementato delle spese.
3. Come si calcola la plusvalenza su un terreno edificabile?
   Si calcola sottraendo al prezzo di cessione il costo di acquisto (comprensivo di imposta di registro, IVA, spese notarili) e le eventuali spese incrementative. Se il terreno era agricolo al momento dell’acquisto e diventa edificabile successivamente, occorre considerare la normativa sulla rivalutazione e la perizia giurata per determinare il valore.
4. Se vendo la mia prima casa, devo pagare la plusvalenza?
   No, la plusvalenza derivante dalla vendita dell’abitazione principale è esente se l’immobile è stato adibito a residenza per la maggior parte del tempo intercorrente tra l’acquisto e la vendita. È comunque necessario dimostrare l’utilizzo effettivo come prima casa.
5. Che succede se non rispondo all’invito al contraddittorio?
   Se non rispondi, l’Agenzia delle Entrate può emettere l’avviso di accertamento senza ulteriori confronti. Potrai sempre impugnare l’atto, ma perderai l’opportunità di far valere le tue ragioni in sede amministrativa e di ottenere una riduzione delle sanzioni.
6. L’omessa attivazione del contraddittorio rende nullo l’accertamento?
   Non automaticamente. La Cassazione ha stabilito che l’atto è nullo solo se dimostri che, partecipando al contraddittorio, avresti fornito elementi idonei a modificare l’esito . È quindi fondamentale documentare le tue eccezioni.
7. Posso rateizzare le somme richieste?
   Sì. Dopo l’avviso di accertamento o l’adesione, puoi chiedere la rateizzazione. La legge prevede fino a 8 rate trimestrali per importi inferiori a 50.000 euro e fino a 20 rate per importi superiori. È necessario rispettare le scadenze per evitare la decadenza.
8. Cos’è l’accertamento con adesione e quando conviene?
   È una procedura che consente di definire l’imposta concordando con l’ufficio l’imponibile e beneficiando della riduzione delle sanzioni. Conviene quando le contestazioni sono fondate ma si desidera evitare il contenzioso, risparmiare sulle sanzioni e ottenere la rateizzazione.
9. Cosa succede se presento il ricorso senza fare mediazione?
   Se l’importo non supera i 50.000 euro, la mediazione è obbligatoria. Presentare direttamente il ricorso lo rende inammissibile. È quindi necessario avviare la mediazione e, se non si trova un accordo, impugnare l’atto.
10. Quali spese posso dedurre per ridurre la plusvalenza?
    Puoi dedurre il prezzo di acquisto, le imposte e spese notarili, i costi di ristrutturazione e miglioria documentati, le spese di intermediazione immobiliare . Non sono deducibili le spese ordinarie, l’interesse sul mutuo o i costi non documentati.
11. Se il terreno è in zona agricola ma l’Agenzia lo considera edificabile, cosa posso fare?
    Puoi contestare la qualificazione urbanistica producendo certificazioni comunali, piani regolatori, vincoli e perizie. La Cassazione ha affermato che la vocazione concreta del terreno è determinante .
12. La vendita di partecipazioni genera sempre plusvalenza?
    Dipende. Le plusvalenze da partecipazioni qualificate sono tassate con aliquota progressiva IRPEF; quelle da partecipazioni non qualificate sono tassate con imposta sostitutiva del 26%. La plusvalenza si genera se il prezzo di vendita supera il costo fiscalmente riconosciuto.
13. Posso chiedere l’annullamento dell’avviso in autotutela?
    Sì, se l’atto è viziato da errori evidenti (ad esempio, errata individuazione del bene, duplicazione di imposte). L’autotutela va richiesta all’ufficio competente, ma non sospende i termini per il ricorso.
14. Cosa accade se non pago la plusvalenza accertata?
    In caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle Entrate iscrive a ruolo le somme e procede con la riscossione coattiva: cartelle di pagamento, fermi amministrativi, ipoteche, pignoramenti. È quindi essenziale valutare la rateizzazione o la procedura di sovraindebitamento.
15. Posso avvalermi delle procedure di sovraindebitamento per i debiti tributari?
    Sì, le procedure di sovraindebitamento consentono di ristrutturare anche i debiti fiscali. L’Avv. Monardo, come gestore della crisi da sovraindebitamento, può assisterti nella predisposizione del piano e nella trattativa con l’Agenzia delle Entrate.
16. Quanto tempo ho per presentare osservazioni all’invito?
    Di norma 60 giorni dalla ricezione. Tuttavia, se l’invito è notificato a ridosso della scadenza dei termini di decadenza, questo termine può essere ridotto. Occorre leggere con attenzione l’atto e contattare subito un professionista.
17. Se ricevo l’invito via PEC, quando decorrono i termini?
    I termini decorrono dal momento in cui la PEC è resa disponibile nella casella elettronica. È opportuno controllare frequentemente la PEC per evitare decadenze.
18. È possibile ricorrere alla definizione agevolata (rottamazione) per le plusvalenze?
    Dipende dalle norme vigenti. Al momento della redazione dell’articolo (giugno 2026) la rottamazione quater non è più attiva e non esistono definizioni agevolate specifiche per le plusvalenze. Tuttavia, potrebbero essere introdotte nuove sanatorie: è consigliabile informarsi presso il proprio consulente.
19. Cosa comporta la conciliazione giudiziale?
    La conciliazione giudiziale consente di chiudere il contenzioso in udienza con il pagamento di un’imposta concordata e la riduzione delle sanzioni al 50%. È una soluzione rapida, ma richiede il consenso dell’Agenzia delle Entrate.
20. Perché affidarsi allo Studio legale Monardo?
    Lo Studio offre una consulenza multidisciplinare, unisce competenze legali e fiscali e ha esperienza pluriennale nel contenzioso tributario. L’Avv. Monardo è cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC: può quindi assisterti sia nella fase amministrativa che in quella giudiziaria, nonché nelle procedure di composizione della crisi.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio come si calcola la plusvalenza e quali sono le possibili conseguenze in caso di mancata indicazione, proponiamo alcune simulazioni. I numeri sono esemplificativi.

Simulazione 1: vendita di terreno edificabile

Dati di partenza

• Anno di acquisto: 2020
• Prezzo di acquisto: 50.000 euro
• Spese notarili e imposte: 3.000 euro
• Spese di urbanizzazione: 10.000 euro
• Data di vendita: 2024
• Prezzo di vendita: 150.000 euro

Calcolo della plusvalenza
1. Costo complessivo di acquisto: 50.000 + 3.000 + 10.000 = 63.000 euro.
2. Corrispettivo di vendita: 150.000 euro.
3. Plusvalenza: 150.000 − 63.000 = 87.000 euro.

Poiché il terreno è stato venduto entro cinque anni, la plusvalenza è imponibile. Supponendo l’aliquota IRPEF marginale del contribuente pari al 38%, l’imposta dovuta è 87.000 × 38% = 33.060 euro. A questa si aggiungono le sanzioni (in caso di omessa indicazione la sanzione va dal 100% al 200% dell’imposta) e gli interessi.

Difesa possibile
Se il contribuente ritiene che il terreno non fosse edificabile in concreto, può contestare l’accertamento producendo certificazioni urbanistiche e perizie. Potrebbe dimostrare che l’area era vincolata a uso agricolo, riducendo o azzerando la plusvalenza. Inoltre, se aveva effettuato una perizia giurata nel 2023 rivalutando il terreno, avrebbe potuto ridurre la plusvalenza. In assenza di perizia, potrebbe comunque fornire prove del maggiore costo effettivo (es. spese ulteriori).

Simulazione 2: vendita di abitazione principale

Dati di partenza

• Acquisto: 2018 come abitazione principale al costo di 120.000 euro
• Spese notarili e imposte: 5.000 euro
• Ristrutturazione: 20.000 euro (documentata)
• Vendita: 2023 al prezzo di 200.000 euro

Calcolo
Costo complessivo: 120.000 + 5.000 + 20.000 = 145.000 euro. Corrispettivo vendita: 200.000 euro. Plusvalenza: 55.000 euro.

Esenzione
Poiché l’immobile è stato adibito a abitazione principale per più della metà del periodo tra l’acquisto e la vendita (dal 2018 al 2023), la plusvalenza è esente. Anche se l’Agenzia invia un invito al contraddittorio, il contribuente può dimostrare l’esenzione con le certificazioni di residenza e le utenze. È consigliabile presentare tali documenti già nella fase del contraddittorio per evitare l’accertamento.

Simulazione 3: cessione di partecipazioni qualificate

Dati

• Partecipazione in società non quotata: 60% del capitale, acquistata nel 2015 al costo di 80.000 euro.
• Dividendi percepiti: 20.000 euro.
• Vendita: 2024 al prezzo di 200.000 euro.

Calcolo
Plusvalenza: 200.000 − 80.000 = 120.000 euro.
La plusvalenza da partecipazione qualificata concorre alla formazione del reddito imponibile per il 58,14% (aliquota in vigore nel 2024 per le partecipazioni qualificate). Reddito imponibile: 120.000 × 58,14% = 69.768 euro.

Supponendo un’aliquota IRPEF media del 35%, l’imposta è 69.768 × 35% = 24.418,80 euro. Se il contribuente omette di indicare la plusvalenza, l’Agenzia può contestare l’intero importo e applicare sanzioni dal 100% al 200% dell’imposta. Durante il contraddittorio, si possono dimostrare eventuali costi incrementativi (es. consulenze per l’operazione) per ridurre il reddito imponibile.

Simulazione 4: ricorso e sospensione

Nel 2025 il contribuente riceve un avviso di accertamento per plusvalenza su un terreno venduto nel 2019. Ritiene che il termine di decadenza sia scaduto.

• L’avviso è notificato il 10 gennaio 2025. La dichiarazione 2019 è stata presentata regolarmente. Il termine di decadenza è il 31 dicembre 2024. L’avviso è quindi tardivo.
• Il contribuente propone ricorso entro 60 giorni, eccependo la decadenza.
• Chiede la sospensione dell’atto, dimostrando che il pagamento comporterebbe gravi danni economici.

Se la Commissione accoglie l’istanza di sospensione, l’esecuzione dell’avviso è sospesa fino alla decisione. In sede di merito, il giudice annulla l’avviso per decadenza. La tempestività del ricorso e la corretta individuazione dei termini sono decisive.

Simulazione 5: procedura di sovraindebitamento

Un contribuente, imprenditore individuale, ha debiti tributari per 150.000 euro, inclusi avvisi di accertamento per plusvalenze non dichiarate. Non riesce a far fronte ai debiti.

• Si rivolge all’OCC e, con l’assistenza dell’Avv. Monardo, avvia la procedura di accordo di ristrutturazione.
• Presenta un piano che prevede il pagamento del 40% del debito tributario in 5 anni e il restante 60% viene falcidiato.
• L’Agenzia delle Entrate accetta il piano, riconoscendo la convenienza rispetto alla liquidazione.
• Il tribunale omologa l’accordo, sospendendo le azioni esecutive.

Grazie alla procedura, il contribuente evita pignoramenti e ipoteche e riprende la propria attività. Questa simulazione mostra come le procedure concorsuali possano offrire soluzioni anche per i debiti tributari.

Conclusione

L’invito al contraddittorio per mancata indicazione di plusvalenze è una fase delicata in cui si giocano le sorti della pretesa tributaria. Ignorarlo o sottovalutarlo può portare a pesanti accertamenti e alla perdita di diritti. In questo articolo abbiamo analizzato la normativa vigente, le recenti pronunce giurisprudenziali, i termini procedimentali e le strategie di difesa. Abbiamo visto che la plusvalenza su immobili, terreni edificabili e partecipazioni è soggetta a regole precise e che la corretta qualificazione del bene e la prova del costo di acquisto sono elementi decisivi.

Le riforme degli ultimi anni, culminate nel D.Lgs. 13/2024 e nell’introduzione dell’articolo 6‑bis nello Statuto del contribuente, hanno rafforzato il ruolo del contraddittorio, prevedendo procedure più strutturate e tempistiche precise . Tuttavia, la giurisprudenza richiede sempre che il contribuente dimostri il pregiudizio subito per ottenere l’annullamento dell’atto .

Per difendersi efficacemente occorre agire tempestivamente: analizzare l’atto, raccogliere documenti, contestare la natura del terreno, dimostrare le spese e valutare l’opportunità di aderire all’accertamento o di ricorrere. Gli strumenti alternativi (adesione, mediazione, conciliazione, procedure di sovraindebitamento) offrono vie d’uscita, ma richiedono competenza e tempestività.

Lo Studio legale Monardo mette a disposizione la propria esperienza multidisciplinare per assisterti in ogni fase: dalla lettura dell’invito alla difesa in giudizio, dalla definizione agevolata alla gestione della crisi da sovraindebitamento.

Grazie alla competenza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, gestore della crisi e negoziatore certificato, potrai contare su strategie legali concrete e personalizzate. Non lasciare che l’amministrazione decida per te: agisci ora.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo team di avvocati e commercialisti sapranno valutare la tua situazione e difenderti con professionalità e tempestività.