Chi ha una casa o un capannone gravato da ipoteca e decide di ristrutturare i propri debiti si pone quasi sempre la stessa domanda: la banca può continuare a pignorare e vendere l’immobile mentre la procedura è in corso? La risposta non è un semplice sì o no. Dipende dallo strumento scelto, dal momento in cui si chiede protezione al giudice e dal tipo di creditore che si ha di fronte. Un mutuo fondiario, ad esempio, segue regole proprie.

Il rischio principale è concreto: se la protezione non viene chiesta nei tempi e nelle forme corrette, l’esecuzione immobiliare prosegue e l’asta può svolgersi mentre il piano è ancora all’esame del tribunale. Depositare una domanda di ristrutturazione non ferma automaticamente il pignoramento. Serve un provvedimento del giudice, e serve che quel provvedimento arrivi in tempo utile nel fascicolo dell’esecuzione.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia per una ragione precisa. Le procedure di ristrutturazione dei debiti del consumatore e il concordato minore passano obbligatoriamente attraverso un Organismo di Composizione della Crisi: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, e quindi conosce dall’interno il percorso che porta al decreto di protezione. Per le imprese che ricorrono agli accordi di ristrutturazione e alle misure protettive del Codice della crisi, la qualifica di Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021 copre l’altro versante del tema. La qualifica di cassazionista consente infine di seguire l’eventuale contenzioso fino all’ultimo grado.

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Inquadramento normativo: di quale “accordo” si parla

Sul piano normativo, l’espressione “accordo di ristrutturazione dei debiti” viene usata nella pratica per indicare strumenti diversi. Confonderli porta a errori gravi, perché ciascuno disciplina in modo differente la posizione del creditore ipotecario.

Per il debitore non fallibile, cioè il consumatore, il professionista, l’imprenditore minore o agricolo, il riferimento è il Titolo IV del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, CCII). L’art. 65 CCII individua le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento: la ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67-73), il concordato minore (artt. 74-83) e la liquidazione controllata (artt. 268 ss.). Nella vecchia L. 3/2012 esistevano il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi, che per molti operatori restano ancora “l’accordo di ristrutturazione”. Quella disciplina si applica ancora alle procedure aperte prima del 15 luglio 2022.

Per l’imprenditore commerciale sopra soglia, gli accordi di ristrutturazione in senso tecnico sono quelli dell’art. 57 CCII. Sono conclusi con creditori che rappresentano almeno il 60% dei crediti e vanno omologati dal tribunale. Esistono anche le varianti degli accordi agevolati (art. 60) e ad efficacia estesa (art. 61).

Va precisato che la ratio comune a tutti questi strumenti è la stessa. Il legislatore vuole impedire che un singolo creditore, agendo da solo, sottragga il bene principale del patrimonio e renda impossibile la soluzione concordata che soddisferebbe meglio l’intera platea dei creditori. Per questo introduce le misure protettive: provvedimenti che vietano di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del debitore.

La definizione essenziale è questa: la misura protettiva non è un effetto automatico della domanda, ma un provvedimento che il debitore deve chiedere e che il giudice concede, conferma o revoca. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore la norma di riferimento è l’art. 70, comma 4, CCII, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024 (cosiddetto correttivo-ter), in vigore dal 28 settembre 2024. Nel concordato minore è l’art. 78, comma 2, lett. d), CCII. Negli accordi di ristrutturazione dell’impresa sono gli artt. 54 e 55 CCII.

La distinzione con la liquidazione controllata

Lo strumento affine con cui la ristrutturazione viene spesso confusa è la liquidazione controllata. Qui il problema del creditore ipotecario si pone in termini opposti. Nella liquidazione il patrimonio viene venduto, e la protezione discende direttamente dalla sentenza di apertura. Tuttavia il creditore fondiario, cioè la banca che ha erogato un mutuo fondiario ai sensi degli artt. 38 ss. del D.Lgs. 385/1993 (TUB), gode di un privilegio processuale: l’art. 41, comma 2, TUB gli consente di iniziare o proseguire l’esecuzione anche dopo l’apertura della procedura concorsuale.

Un esempio concreto chiarisce la differenza. Un consumatore con mutuo fondiario sulla casa, se chiede la liquidazione controllata, deve mettere in conto che la banca prosegua l’asta nel tribunale dell’esecuzione: così ha stabilito la Cass., sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914. Se invece propone una ristrutturazione dei debiti che preveda di mantenere la casa, e ottiene le misure protettive, l’esecuzione viene arrestata e il credito della banca viene regolato dal piano. Il privilegio dell’art. 41 TUB nasce e vive nel contesto delle procedure liquidatorie. Nelle procedure di ristrutturazione la prevalente lettura dei tribunali ritiene che il divieto di azioni esecutive disposto dal giudice valga anche per il creditore fondiario, perché la norma speciale del TUB non è richiamata.

Il trattamento sostanziale del credito ipotecario

In termini operativi, la protezione dall’esecuzione ha senso solo se il piano può poi regolare il credito garantito. La disciplina lo consente entro limiti precisi. L’art. 67, comma 4, CCII ammette la soddisfazione non integrale dei crediti muniti di privilegio, pegno o ipoteca, a condizione che siano pagati in misura non inferiore a quella ricavabile dalla liquidazione del bene, tenuto conto del valore di mercato, come attestato dall’OCC. La parte eccedente degrada al chirografo. Lo stesso comma consente una moratoria nel pagamento dei creditori prelatizi fino a due anni dall’omologazione.

L’art. 67, comma 5, CCII prevede inoltre la possibilità di continuare a pagare alle scadenze originarie le rate del mutuo ipotecario sull’abitazione principale. La condizione è che il debitore, alla data del deposito della domanda, sia in regola con i pagamenti, oppure che il giudice lo autorizzi a saldare il debito scaduto per capitale e interessi.

Requisiti e termini

La disciplina prevede requisiti diversi a seconda dello strumento. Li si esamina uno per uno, con particolare attenzione a quelli che incidono sulla possibilità del creditore ipotecario di proseguire l’esecuzione.

Ristrutturazione dei debiti del consumatore

1. Qualifica di consumatore. Può accedere solo la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Se i debiti derivano in modo prevalente dall’attività d’impresa, lo strumento corretto è il concordato minore.

2. Stato di sovraindebitamento. È richiesta una situazione di crisi o insolvenza, cioè uno squilibrio tra obbligazioni e patrimonio prontamente liquidabile.

3. Assenza di colpa grave, malafede o frode. L’art. 69, comma 1, CCII esclude chi ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode, e chi ha già beneficiato dell’esdebitazione nei cinque anni precedenti o per due volte.

4. Assistenza dell’OCC. La domanda si presenta tramite l’Organismo di Composizione della Crisi, che redige una relazione sulla completezza e attendibilità della documentazione e sulle cause dell’indebitamento.

5. Istanza espressa di misure protettive. Il giudice non protegge d’ufficio l’immobile. Il debitore deve chiedere il provvedimento, indicando le procedure esecutive pendenti e il pregiudizio che la loro prosecuzione arrecherebbe al piano.

6. Attestazione sul valore del bene. Se il piano prevede un pagamento parziale del creditore ipotecario, l’OCC deve attestare che quanto offerto non è inferiore al ricavato realistico della vendita.

Concordato minore

Il concordato minore segue una logica in parte diversa. Il decreto di apertura dell’art. 78 CCII, su istanza del debitore, dispone che fino all’omologazione non possano essere iniziate o proseguite azioni esecutive o cautelari sul patrimonio. La proposta va però approvata dai creditori con le maggioranze dell’art. 79 CCII. L’art. 75, comma 2, CCII consente anche qui la soddisfazione non integrale dei creditori privilegiati, entro il limite del valore di realizzo del bene.

Accordi di ristrutturazione dell’impresa (art. 57 CCII)

Negli accordi dell’art. 57 i creditori non aderenti devono essere pagati integralmente entro 120 giorni dall’omologazione, se il credito è già scaduto, oppure entro 120 giorni dalla scadenza, se scade dopo. Va precisato che la banca ipotecaria che non aderisce all’accordo non subisce alcuna falcidia: conserva il diritto al pagamento integrale e, scaduto il termine senza pagamento, recupera la libertà di agire esecutivamente. Nel frattempo, le misure protettive dell’art. 54, comma 2, CCII, se richieste, decorrono dalla pubblicazione della domanda nel registro delle imprese e impediscono di iniziare o proseguire le esecuzioni.

Il regime della sospensione feriale

Il periodo di sospensione feriale dei termini processuali va dal 1° al 31 agosto. Tuttavia l’art. 9 CCII esclude, salvo diversa previsione, l’applicazione della sospensione feriale ai procedimenti regolati dal Codice della crisi, comprese le procedure di sovraindebitamento. Chi conta sul mese di agosto per guadagnare tempo in un reclamo contro l’omologa commette quindi un errore che può costare l’immobile.

Tabella dei termini

Il termine più critico, sul piano pratico, è quello che non compare nella tabella perché non è fissato dalla legge: il tempo che separa il deposito dell’istanza di protezione dalla data dell’asta. Se il decreto non arriva prima della vendita e non viene portato a conoscenza del giudice dell’esecuzione, l’aggiudicazione si perfeziona.

Procedura passo-passo

La sequenza che segue riguarda la ristrutturazione dei debiti del consumatore, che è il caso più frequente di immobile ipotecato a rischio. Le differenze per il concordato minore e per gli accordi d’impresa sono indicate dove rilevanti.

1. Mappatura delle esecuzioni pendenti. Chi: il debitore con il proprio legale. Cosa: si acquisiscono i numeri di ruolo delle procedure esecutive, lo stato di ciascuna (pignoramento trascritto, istanza di vendita, ordinanza di vendita, data d’asta) e il tipo di credito azionato. Va verificato subito se il mutuo è fondiario, perché questo incide sulla scelta dello strumento.

2. Istanza di nomina del gestore presso l’OCC. Davanti a quale organo: l’Organismo di Composizione della Crisi territorialmente competente. L’OCC nomina un gestore della crisi, che raccoglie la documentazione e verifica la situazione patrimoniale. Va precisato che la sola presentazione dell’istanza all’OCC non sospende nulla.

3. Perizia di stima dell’immobile. Occorre una valutazione indipendente del valore di mercato e, soprattutto, del valore di realizzo in asta. È il dato su cui si regge il trattamento del creditore ipotecario ai sensi dell’art. 67, comma 4, CCII. Se in esecuzione esiste già una perizia del CTU, va confrontata con la stima di parte.

4. Redazione della proposta e del piano. Il piano deve indicare in modo analitico quanto riceverà il creditore ipotecario, in che tempi, con quale eventuale moratoria e con quale destino della parte eccedente il valore del bene. Se il debitore intende mantenere l’abitazione principale continuando il mutuo alle scadenze originarie (art. 67, comma 5, CCII), occorre documentare la regolarità dei pagamenti o chiedere l’autorizzazione al pagamento dell’arretrato.

5. Deposito del ricorso con istanza di misure protettive. Giudice competente: il tribunale nel cui circondario il debitore ha il centro degli interessi principali, secondo i criteri dell’art. 27, comma 2, CCII. Per il consumatore coincide di regola con la residenza. L’atto introduttivo deve contenere: la proposta e il piano; la relazione dell’OCC; l’elenco dei creditori con importi e cause di prelazione; l’elenco degli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni; le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni; l’indicazione del nucleo familiare e delle spese necessarie al sostentamento. L’istanza di protezione deve individuare con precisione le singole procedure esecutive e spiegare perché la loro prosecuzione compromette la fattibilità del piano: un’istanza generica è la prima causa di rigetto.

6. Decreto di apertura e misure protettive. Il giudice, verificata l’ammissibilità, dispone con decreto la pubblicazione della proposta e la comunicazione ai creditori. Su istanza, dispone le misure protettive fino alla conclusione del procedimento. Le misure possono essere revocate su istanza di un creditore, o d’ufficio, in caso di atti in frode.

7. Deposito del decreto nel fascicolo dell’esecuzione. È il passaggio in cui più spesso si sbaglia. La Cass., sez. III, 26 luglio 2023, n. 22715 ha chiarito che giudice del sovraindebitamento e giudice dell’esecuzione sono equiordinati. Il primo può vietare la prosecuzione delle azioni esecutive, ma non può dichiarare lui stesso sospesa, improcedibile o nulla una specifica esecuzione. Tocca al giudice dell’esecuzione, una volta informato, sospendere verificando i presupposti dell’art. 623 c.p.c. Se il giudice dell’esecuzione ritiene di proseguire, il debitore deve reagire con i rimedi degli artt. 615 ss. c.p.c.; restare inerti rende irretrattabili gli effetti della vendita.

8. Fase delle osservazioni. Il creditore ipotecario, ricevuta la comunicazione, ha 20 giorni per presentare osservazioni. È in questa fase che la banca contesta la stima dell’immobile, la durata della moratoria o la meritevolezza del debitore. L’OCC, nei 10 giorni successivi alla scadenza, riferisce al giudice e propone eventuali modifiche.

9. Omologazione. Il giudice verifica l’ammissibilità giuridica e la fattibilità economica del piano. Se il creditore ha contestato la convenienza, il piano può essere omologato comunque quando il credito risulta soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria. Va ricordato l’art. 69, comma 2, CCII: il creditore che ha colpevolmente contribuito al sovraindebitamento, o che ha violato i principi del merito creditizio dell’art. 124-bis TUB, non può contestare la convenienza né proporre reclamo su quel profilo.

10. Esecuzione del piano e vigilanza. Dopo l’omologa il piano vincola i creditori anteriori e il credito ipotecario viene pagato secondo le nuove condizioni. L’OCC vigila sull’adempimento. Se il debitore non esegue il piano, i creditori possono chiedere la revoca dell’omologazione (art. 72 CCII) e, in presenza dei presupposti, la conversione in liquidazione controllata (art. 73 CCII). In quel caso torna ad operare il privilegio del creditore fondiario.

Le differenze negli accordi d’impresa

Negli accordi di ristrutturazione dell’art. 57 CCII la domanda di misure protettive si propone con il ricorso dell’art. 40 CCII, oppure già durante le trattative ai sensi dell’art. 54, comma 3, CCII. In quest’ultimo caso serve un’attestazione di un professionista indipendente che certifichi trattative in corso con creditori pari almeno al 60% dei crediti. Gli effetti decorrono dalla pubblicazione nel registro delle imprese. Il tribunale deve confermare o revocare le misure entro 30 giorni, fissandone la durata. L’accordo agevolato dell’art. 60, che richiede solo il 30% di adesioni, comporta la rinuncia alle misure protettive: con questa scelta la banca ipotecaria resta libera di procedere.

Verifiche sul campo: due esempi di applicazione

Gli esempi che seguono sono ipotesi di calcolo dimostrative, costruite su dati verosimili. Non descrivono casi reali.

Esempio di calcolo n. 1 — Consumatore con asta fissata

Dati di partenza. Debito residuo verso la banca per mutuo fondiario sulla prima casa: 214.860 €. Altri debiti chirografari (finanziarie e carte revolving): 41.320 €. Valore di mercato dell’immobile secondo perizia: 187.300 €. Valore di realizzo stimato in asta, al netto dei ribassi e dei costi di procedura: 131.110 € (circa il 70% del valore di mercato). Reddito netto del nucleo: 2.340 € mensili; spese di sostentamento documentate: 1.380 € mensili. Disponibilità mensile per il piano: 960 €. Pignoramento trascritto; asta fissata per il 18 novembre 2026. Rate del mutuo non pagate da quattordici mesi.

Sviluppo. Il debitore non è in regola con il mutuo, quindi la via dell’art. 67, comma 5, CCII (prosecuzione alle scadenze originarie) richiede l’autorizzazione a pagare l’arretrato, che la disponibilità non consente. Si costruisce allora un piano di ristrutturazione del credito ipotecario.

Alla banca si offrono 138.400 €, cioè 7.290 € in più rispetto al valore di realizzo in asta. Il pagamento è distribuito in 180 rate mensili da 768,89 € (138.400 : 180). La parte di credito non coperta dal valore del bene, pari a 76.460 € (214.860 – 138.400), degrada al chirografo. I chirografari complessivi diventano 117.780 € (41.320 + 76.460). A tutti i chirografari si offre il 12%, pari a 14.133,60 €, in 84 rate mensili da 168,26 €. Nei primi 84 mesi l’impegno mensile complessivo è di 937,15 € (768,89 + 168,26), inferiore alla disponibilità di 960 €: il margine di 22,85 € mensili assorbe piccoli imprevisti. Dall’85° mese resta la sola rata ipotecaria.

Sequenza temporale. Ricorso con istanza di misure protettive depositato il 5 ottobre 2026. Decreto di apertura e divieto di proseguire le esecuzioni emesso il 27 ottobre 2026. Deposito del decreto nel fascicolo esecutivo il 29 ottobre 2026, con istanza di sospensione ex art. 623 c.p.c. Il giudice dell’esecuzione sospende l’asta del 18 novembre.

Esito. Se il ricorso fosse stato depositato il 10 novembre, il decreto non sarebbe arrivato prima dell’asta. La banca, che ha azionato un mutuo fondiario, avrebbe potuto portare la vendita a compimento. Il valore di realizzo di 131.110 € avrebbe lasciato un residuo di 83.750 € ancora dovuto. Con il piano, la banca ottiene di più del ricavato d’asta; il debitore conserva l’abitazione. Il margine di 7.290 € sopra il valore di realizzo è l’elemento che neutralizza la contestazione di convenienza.

Esempio di calcolo n. 2 — Impresa con accordo ex art. 57 CCII

Dati di partenza. Società commerciale con debiti complessivi per 1.246.800 €. Tra questi, un finanziamento fondiario garantito da ipoteca sul capannone produttivo: 318.540 €, interamente scaduto. Esecuzione immobiliare sul capannone pendente, con ordinanza di vendita già emessa. Creditori che hanno sottoscritto l’accordo: 778.003 €, pari al 62,4% dei crediti. La banca ipotecaria non aderisce. Crediti non aderenti totali: 468.797 €, di cui 318.540 € della banca e 150.257 € di altri fornitori.

Sviluppo. La soglia del 60% è raggiunta (62,4%). L’accordo può essere omologato, ma la banca non aderente va pagata per intero. Domanda ex art. 40 CCII con richiesta di misure protettive pubblicata nel registro delle imprese il 9 febbraio 2026. Da quella data la banca non può proseguire l’esecuzione. Il tribunale deve confermare le misure entro 30 giorni dall’iscrizione, quindi entro l’11 marzo 2026 (febbraio 2026 conta 28 giorni). Il decreto di conferma interviene il 4 marzo 2026 e fissa la durata delle misure.

L’accordo viene omologato il 17 giugno 2026. Poiché il credito della banca è già scaduto, il termine di 120 giorni per il pagamento integrale decorre dall’omologa e scade il 15 ottobre 2026. Il piano prevede di reperire 468.797 € tramite la vendita di un ramo d’azienda non strategico e nuova finanza.

Esito. Se al 15 ottobre 2026 la banca ha ricevuto 318.540 €, l’esecuzione si estingue per soddisfazione del credito e il capannone resta all’impresa. Se il pagamento manca o è parziale, per esempio 211.000 €, la banca può riprendere l’esecuzione per il residuo di 107.540 €. La differenza con l’esempio n. 1 è netta: nell’accordo d’impresa il creditore ipotecario non aderente non può essere falcidiato, e la protezione ha solo la funzione di dare tempo per trovare le risorse.

Casi particolari

1. Il mutuo fondiario e la conversione in liquidazione controllata

Il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB resta sullo sfondo durante la ristrutturazione. Diventa decisivo se la procedura fallisce. Quando il piano omologato non viene eseguito e si converte in liquidazione controllata, il creditore fondiario può riprendere o proseguire l’esecuzione individuale, secondo quanto affermato da Cass. n. 22914/2024. In termini operativi, la sostenibilità delle rate previste per la banca fondiaria è il punto su cui il piano non può permettersi ottimismo.

2. L’esecuzione già arrivata all’aggiudicazione

Se l’immobile è già stato aggiudicato e il prezzo versato, il decreto del giudice della crisi non può travolgere il trasferimento. Il divieto di proseguire le azioni esecutive opera per il futuro. Possono residuare questioni sulla distribuzione del ricavato, ma il bene è perso. È il caso limite che rende essenziale anticipare il deposito.

3. Il debitore incapiente con un solo creditore ipotecario

Quando esiste un solo creditore, o quando il creditore ipotecario rappresenta la quasi totalità del passivo, la dimensione concorsuale si riduce. Il giudice valuta con particolare attenzione se lo strumento non sia usato al solo scopo di paralizzare l’esecuzione. Il piano deve dimostrare un vantaggio concreto per il creditore rispetto all’asta, e non solo un differimento.

4. Il coobbligato e il terzo datore d’ipoteca

Le misure protettive tutelano il patrimonio del debitore che accede alla procedura. Se l’immobile appartiene a un terzo che ha concesso ipoteca a garanzia del debito altrui, oppure se è cointestato con un coniuge estraneo alla procedura, la protezione non si estende automaticamente. La soluzione può passare per la procedura familiare dell’art. 66 CCII, quando i presupposti ricorrono, o per un’autonoma procedura del coobbligato.

5. Le procedure aperte con la L. 3/2012

Per gli accordi di composizione della crisi aperti prima del 15 luglio 2022 continua ad applicarsi la vecchia legge. L’art. 10, comma 2, lett. c), L. 3/2012 prevedeva il divieto di azioni esecutive dal decreto di apertura; l’art. 12 ne estendeva gli effetti ai creditori anteriori dopo l’omologa. La moratoria per i privilegiati era di un anno (art. 8, comma 4), ma la Cassazione l’ha intesa come termine iniziale e non finale.

6. La revoca delle misure protettive chiesta dalla banca

Il creditore ipotecario non subisce passivamente il divieto di proseguire l’esecuzione. Può chiedere al giudice della procedura la revoca delle misure protettive quando il debitore compie atti in frode ai creditori, oppure quando emerge che il piano non ha concrete prospettive di fattibilità. Un esempio tipico riguarda il debitore che, dopo il decreto, cede a un familiare un bene non ipotecato indicato nel piano come fonte di pagamento. In termini operativi, la revoca riapre immediatamente la strada all’esecuzione. Per questo il comportamento del debitore durante la procedura deve essere coerente con quanto dichiarato nel ricorso: ogni atto di straordinaria amministrazione va preventivamente valutato e, quando richiesto, autorizzato.

7. Il piano che prevede la vendita dell’immobile ipotecato

Non sempre la ristrutturazione serve a conservare l’immobile. In alcuni casi il piano prevede la vendita dell’immobile gravato da ipoteca, ma con modalità diverse dall’asta: una vendita competitiva gestita sotto il controllo dell’OCC, o una vendita a trattativa privata a un prezzo superiore alla base d’asta. Va precisato che anche in questa ipotesi il creditore ipotecario conserva il diritto di prelazione sul ricavato, nei limiti del valore del bene. Il vantaggio per il debitore è evitare i ribassi dei tentativi d’asta successivi; il vantaggio per la banca è un incasso normalmente più alto. La protezione dall’esecuzione individuale è in questo caso funzionale a una liquidazione più efficiente, non alla conservazione del bene.

8. Il decreto emesso ma non ancora comunicato alla data dell’asta

Può accadere che il giudice della crisi emetta il decreto il giorno precedente l’asta e che il delegato alla vendita non ne abbia notizia. In questo caso il difensore del debitore deposita senza indugio il decreto nel fascicolo telematico dell’esecuzione e lo comunica al professionista delegato, chiedendo al giudice dell’esecuzione un provvedimento urgente. Se la vendita si svolge comunque, occorre valutare subito l’opposizione agli atti esecutivi contro l’aggiudicazione, nel termine di venti giorni previsto dall’art. 617 c.p.c. Si tratta di un termine perentorio e di un rimedio dall’esito non scontato, ma è l’unico strumento per rimettere in discussione una vendita compiuta in violazione del divieto.

Come osserva l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, la protezione dell’immobile ipotecato non si ottiene con il ricorso, ma con il coordinamento tempestivo tra il decreto del giudice della crisi e il fascicolo dell’esecuzione.

Domande frequenti

Se presento domanda di sovraindebitamento la banca deve fermare l’asta?

No, non automaticamente. La domanda da sola non sospende l’esecuzione. Occorre chiedere espressamente le misure protettive al giudice della procedura, ottenere il decreto e depositarlo nel fascicolo dell’esecuzione. Il giudice dell’esecuzione, informato del divieto, sospende la procedura dopo aver verificato i presupposti. Anche la sola presentazione dell’istanza di nomina del gestore all’OCC non produce effetti sul pignoramento. Il tempo tra deposito e asta è quindi determinante.

Con il piano posso tenere la casa anche se la banca non è d’accordo?

Sì, è possibile. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore i creditori non votano. Il giudice omologa se il piano è ammissibile e fattibile e, in caso di contestazione della banca, se il credito ipotecario viene soddisfatto in misura non inferiore a quanto ricaverebbe dall’asta. La Cassazione ha confermato che il dissenso del creditore privilegiato non equivale a un veto. Serve però una stima dell’immobile solida e documentata.

La banca con mutuo fondiario può sempre continuare il pignoramento?

Il privilegio del creditore fondiario è previsto per le procedure liquidatorie, come la liquidazione controllata. Nella ristrutturazione dei debiti e nel concordato minore, se il giudice dispone il divieto di azioni esecutive, la prevalente lettura dei tribunali lo ritiene operante anche verso il fondiario. Il privilegio torna rilevante se il piano viene revocato e la procedura si converte in liquidazione controllata.

Quanto tempo posso sospendere i pagamenti alla banca ipotecaria?

Il Codice della crisi, dopo il correttivo del 2024, consente una moratoria fino a due anni dall’omologa per i creditori con privilegio, pegno o ipoteca. La Cassazione, con l’ordinanza n. 11676/2026, ha precisato che nel biennio il pagamento può restare interamente sospeso, maturando gli interessi legali. Durate diverse sono sottoposte a una valutazione più rigorosa di convenienza.

Negli accordi di ristrutturazione dell’impresa la banca ipotecaria può essere pagata meno?

Solo se aderisce all’accordo, oppure nei limiti degli accordi ad efficacia estesa quando ne ricorrono le condizioni. Il creditore non aderente all’accordo ordinario dell’art. 57 CCII deve essere pagato per intero entro 120 giorni dall’omologa o dalla scadenza del credito. Le misure protettive servono a impedire l’esecuzione nel frattempo, non a ridurre il credito. Senza pagamento nel termine, la banca può riprendere ad agire.

Il giudice dell’esecuzione può ignorare il decreto del giudice della crisi? (caso limite)

Può ritenere insussistenti i presupposti della sospensione, perché i due giudici sono equiordinati. In quel caso il debitore non può limitarsi a protestare davanti al giudice della crisi. Deve impugnare il provvedimento di prosecuzione con i rimedi delle opposizioni esecutive previsti dagli artt. 615 ss. c.p.c. Se non lo fa, gli effetti della vendita diventano irretrattabili anche se il divieto era stato disposto correttamente.

Il quadro giurisprudenziale

Si raccolgono di seguito le pronunce di legittimità rilevanti, con il principio riformulato e la ragione per cui incidono sulla posizione del creditore ipotecario.

1. Cass., sez. III, 26 luglio 2023, n. 22715. Principio. Giudice dell’esecuzione e giudice del sovraindebitamento sono equiordinati. Il secondo può vietare l’inizio o la prosecuzione delle azioni esecutive, ma non può dichiarare direttamente la sospensione, l’improseguibilità o la nullità di una specifica esecuzione. Spetta al giudice dell’esecuzione sospendere; la parte che dissente deve opporsi con i rimedi esecutivi. Rilevanza. È la pronuncia che governa il passaggio operativo più delicato: il decreto va portato nel fascicolo esecutivo, e l’eventuale prosecuzione va impugnata tempestivamente.

2. Cass., sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914. Principio. Nella liquidazione controllata il creditore fondiario può iniziare o proseguire l’esecuzione individuale, in applicazione dell’art. 41, comma 2, TUB, grazie al rinvio dell’art. 270, comma 5, CCII alla disciplina della liquidazione giudiziale. Rilevanza. Delimita il campo: il privilegio del fondiario opera nelle procedure liquidatorie. Diventa il rischio principale se il piano di ristrutturazione viene convertito in liquidazione.

3. Cass., sez. I, ord. 21 febbraio 2024, n. 4622. Principio. Nei piani del consumatore la dilazione ultrannuale dei crediti prelatizi è ammissibile quando i creditori hanno potuto esprimersi sulla proposta. Il piano, pur di base negoziale, è sottoposto al controllo del giudice e l’omologa vincola anche i creditori dissenzienti. Rilevanza. Conferma che la banca che non condivide il piano non ne impedisce l’omologa.

4. Cass., sez. I, 23 dicembre 2024, n. 34150. Principio. Nei piani e negli accordi della L. 3/2012 è legittimo dilazionare i crediti prelatizi oltre l’anno dall’omologa, purché ai titolari sia riconosciuto il voto (negli accordi) o la facoltà di contestare la convenienza (nei piani). Una moratoria infrannuale non è soggetta a contestazione di convenienza. Rilevanza. Individua il perimetro entro cui il creditore ipotecario può far valere il danno da ritardo.

5. Cass., sez. I, 11 aprile 2025, n. 9549. Principio. Il termine annuale di moratoria della L. 3/2012 è un termine iniziale: indica quando il pagamento dei privilegiati deve cominciare, non quando deve concludersi. Il creditore privilegiato pagato nei limiti del valore del bene concorre come chirografario sul residuo. Nel piano del consumatore non si applica per analogia il voto previsto per il concordato preventivo. Rilevanza. Legittima la falcidia del credito ipotecario commisurata al valore del bene e piani di rimborso lunghi, come nel caso di un pagamento del 75% in 129 rate.

6. Cass., sez. I, 29 aprile 2026, n. 11676. Principio. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore, secondo l’art. 67, comma 4, CCII come modificato dal D.Lgs. 136/2024, la moratoria fino a due anni consente di sospendere integralmente il pagamento dei crediti prelatizi e dei relativi interessi legali per il biennio, senza obbligo di iniziare a pagare prima della sua scadenza. Rilevanza. È il riferimento più recente per progettare il trattamento del creditore ipotecario sotto il Codice della crisi.

7. Cass., sez. I, 27 febbraio 2025, n. 5157. Principio. La legittimazione a impugnare l’omologa del piano del consumatore spetta solo a chi ha assunto la qualità di parte formale nel procedimento. Rilevanza. Il creditore ipotecario che non partecipa alla fase delle osservazioni rischia di perdere la possibilità di reclamare. Per il debitore è un argomento difensivo da verificare subito.

8. Cass., sez. I, 27 novembre 2024, n. 30538. Principio. Nell’omologa degli accordi di composizione della crisi il giudice deve valutare anche l’affidabilità del proponente, e sono precisati i soggetti legittimati al voto per i crediti tributari. Rilevanza. La banca ipotecaria può contestare il piano sotto il profilo della credibilità del debitore; la documentazione sulle entrate future deve essere solida.

9. Cass., sez. VI, ord. 19 dicembre 2019, n. 34104. Principio. Il decreto che rigetta il reclamo contro l’inammissibilità del piano del consumatore non è ricorribile per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost., perché non preclude la presentazione di una nuova proposta. Rilevanza. Il rigetto non chiude definitivamente la strada: si può ripresentare un piano migliorato, ma nel frattempo l’esecuzione riprende.

10. Cass., sez. I, 18 novembre 2025, n. 30412. Principio. L’erede che ha accettato con beneficio d’inventario non è legittimato a proporre la ristrutturazione dei debiti al posto del sovraindebitato defunto. Rilevanza. Chi eredita un immobile ipotecato con debiti del defunto non può usare questo strumento per bloccare l’esecuzione della banca; deve valutare altre soluzioni.

Lettura di sistema. Le pronunce n. 22914/2024 e n. 22715/2023, lette insieme, chiariscono che il destino dell’esecuzione dipende da due variabili: il tipo di procedura (ristrutturazione o liquidazione) e il corretto coordinamento processuale tra i due giudici. Le pronunce n. 34150/2024, n. 9549/2025 e n. 11676/2026 definiscono invece il trattamento sostanziale del credito ipotecario all’interno del piano.

In sintesi, la giurisprudenza di legittimità degli ultimi anni ha rafforzato la posizione del debitore nella ristrutturazione: il creditore ipotecario non ha diritto di veto e il suo credito può essere ridotto al valore del bene. Allo stesso tempo ha reso più rigoroso il profilo processuale: senza un decreto tempestivo e un intervento attivo nel fascicolo esecutivo, la protezione resta sulla carta.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Lo Studio affronta il rischio di escussione dell’immobile ipotecato con strumenti precisi, che coprono sia la procedura di crisi sia l’esecuzione individuale.

1. Ricostruiamo lo stato delle esecuzioni pendenti. Acquisiamo i fascicoli esecutivi, verifichiamo la trascrizione del pignoramento, l’ordinanza di vendita e le date d’asta, e accertiamo se il credito azionato è un mutuo fondiario.
2. Scegliamo lo strumento corretto. Confrontiamo ristrutturazione dei debiti del consumatore, concordato minore, accordi dell’art. 57 CCII e liquidazione controllata in base alla qualifica del debitore e al tipo di creditore ipotecario.
3. Coordiniamo la stima dell’immobile. Confrontiamo la perizia del CTU con una valutazione indipendente del valore di mercato e del valore di realizzo, che è il parametro per la falcidia del credito garantito.
4. Redigiamo il piano con il trattamento del credito ipotecario. Calcoliamo la quota da offrire alla banca, la durata del rimborso, la moratoria nei limiti dell’art. 67, comma 4, CCII e il degrado al chirografo della parte eccedente.
5. Predisponiamo l’istanza di misure protettive. Individuiamo nominativamente ogni procedura esecutiva e dimostriamo il pregiudizio che la sua prosecuzione arrecherebbe alla fattibilità del piano.
6. Depositiamo il decreto nel fascicolo esecutivo. Presentiamo l’istanza di sospensione al giudice dell’esecuzione e, se la procedura prosegue, proponiamo l’opposizione ai sensi degli artt. 615 ss. c.p.c.
7. Rispondiamo alle osservazioni della banca. Contrastiamo le contestazioni di convenienza con la comparazione documentata rispetto all’asta e verifichiamo se la banca è preclusa ai sensi dell’art. 69, comma 2, CCII per violazione del merito creditizio.
8. Negoziamo con il creditore ipotecario. Negli accordi d’impresa cerchiamo l’adesione della banca e pianifichiamo le risorse per pagare integralmente i non aderenti entro i 120 giorni.
9. Gestiamo reclami e impugnazioni. Proponiamo o resistiamo al reclamo contro l’omologa entro i 30 giorni, senza contare sulla sospensione feriale, e seguiamo il giudizio fino in Cassazione.
10. Vigiliamo sull’esecuzione del piano. Monitoriamo i pagamenti per prevenire la revoca dell’omologa e il rischio che il creditore fondiario torni ad agire in una liquidazione controllata.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Nel tema di questo articolo pesa in modo particolare la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento e il ruolo di professionista fiduciario di un OCC. La ristrutturazione dei debiti del consumatore e il concordato minore passano per l’Organismo di Composizione della Crisi, per la sua relazione e per l’attestazione sul valore del bene ipotecato: conoscere dall’interno i criteri con cui questi atti vengono redatti consente di costruire un piano che regga alle obiezioni della banca. Per le imprese, la qualifica di Esperto Negoziatore permette di impostare trattative e misure protettive nel quadro del Codice della crisi.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino alla Cassazione. La qualifica di cassazionista consente allo stesso difensore di seguire la procedura di crisi, l’opposizione nell’esecuzione, il reclamo e l’eventuale ricorso di legittimità, senza passaggi di mano che disperdono la linea difensiva.

Lo staff multidisciplinare, composto da avvocati e commercialisti, lavora sullo stesso caso: i legali curano il profilo processuale e il coordinamento con l’esecuzione; i commercialisti ricostruiscono il passivo, verificano la sostenibilità delle rate e supportano la stima delle risorse disponibili.

Chiusura

La risposta alla domanda del titolo è quindi articolata. Durante una ristrutturazione dei debiti del consumatore o un concordato minore, il creditore ipotecario può escutere l’immobile finché il giudice non dispone le misure protettive e finché il giudice dell’esecuzione non ne è informato. Negli accordi d’impresa la protezione decorre dalla pubblicazione della domanda con richiesta di misure, ma la banca non aderente va comunque pagata per intero. Il mutuo fondiario torna a pesare se la procedura si converte in liquidazione controllata.

Lo Studio Monardo è strutturato proprio per questo incrocio tra procedura di crisi ed esecuzione individuale. La qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e il ruolo di fiduciario di un OCC riguardano direttamente il percorso che porta al decreto di protezione; la qualifica di Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021 riguarda gli strumenti dell’impresa; quella di cassazionista garantisce la continuità della difesa fino all’ultimo grado.

📩 Ogni giorno che passa avvicina la data dell’asta: scrivici subito, i contatti per raggiungere lo Studio si trovano al termine di questa pagina.