Il titolare di un piccolo negozio in affitto ha accumulato debiti con fornitori, banca, Fisco e, quasi sempre, anche con il proprietario dei locali. Decide di chiedere il concordato minore per continuare a lavorare e pagare i creditori in misura sostenibile. La domanda che si pone subito è semplice: il locatore può mandarlo via mentre la procedura è in corso? La risposta non è un sì o un no. Dipende da quali canoni non sono stati pagati, da quando, da che punto ha raggiunto lo sfratto e da come è stata costruita la domanda.

Va precisato subito un punto: il concordato minore non sospende automaticamente l’obbligo di pagare l’affitto che matura dopo il deposito della domanda, e non cancella uno sfratto già arrivato alla fase esecutiva. Il rischio principale è perdere i locali nel pieno della procedura: senza negozio non c’è continuità aziendale, e senza continuità il concordato minore diventa, di regola, inammissibile. Per questo i termini vanno governati fin dal primo giorno.

Lo Studio Monardo si occupa di questo incrocio tra crisi da sovraindebitamento e contratti dell’impresa perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno come si scrive una proposta di concordato minore e come si chiedono al giudice le misure protettive. In più, come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa, segue le trattative con i creditori strategici dell’impresa, tra cui il locatore, che spesso decide la sorte dell’intera operazione.

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Sul piano normativo: cosa protegge il concordato minore e cosa no

Il concordato minore (artt. 74-83 CCII) è lo strumento con cui l’imprenditore minore, il professionista, l’imprenditore agricolo e gli altri debitori non fallibili, esclusi i consumatori, propongono ai creditori un pagamento anche parziale e dilazionato, con l’assistenza dell’Organismo di composizione della crisi (OCC). Secondo l’art. 74 c.1, la proposta è ammessa quando consente di proseguire l’attività imprenditoriale o professionale; fuori da questo caso serve l’apporto di risorse esterne che aumentino in misura apprezzabile l’attivo (art. 74 c.2). Questo è l’unico inquadramento generale necessario: il resto dell’articolo riguarda il rapporto con il locatore.

La disciplina prevede tre livelli di protezione, che si sommano ma non si confondono.

Primo livello: le misure protettive. Con il decreto di apertura, su istanza del debitore, il giudice dispone fino all’omologazione definitiva il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari, il divieto di acquisire prelazioni, la sospensione delle prescrizioni e l’impedimento delle decadenze (art. 78 c.2 lett. d CCII). La definizione essenziale è questa: le misure protettive bloccano le azioni esecutive e cautelari dei creditori, non i giudizi di cognizione. Il giudizio di convalida di sfratto è un procedimento di cognizione a struttura sommaria (artt. 657 ss. c.p.c.); l’esecuzione per rilascio dell’immobile, che segue all’ordinanza di convalida, è invece un’azione esecutiva (artt. 605 ss. c.p.c.). La distinzione è decisiva.

Secondo livello: la tutela dei contratti in corso. L’art. 74 c.4 rinvia, per quanto non previsto e in quanto compatibili, alle norme del concordato preventivo. Tra queste c’è l’art. 94-bis CCII: secondo il c.1, i creditori non possono unilateralmente rifiutare l’adempimento dei contratti in corso di esecuzione, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore per il solo fatto del deposito della domanda di concordato in continuità, dell’apertura della procedura o della richiesta o concessione di misure protettive; i patti contrari sono inefficaci. Secondo il c.2, i creditori interessati dalle misure protettive non possono farlo, per i contratti essenziali, per il solo mancato pagamento di crediti anteriori alla domanda; sono essenziali i contratti necessari per la continuazione della gestione corrente dell’impresa. Per un negozio, la locazione del punto vendita è l’esempio più evidente di contratto essenziale.

Terzo livello: il potere del debitore sul contratto. L’art. 97 CCII consente al debitore di chiedere la sospensione o lo scioglimento dei contratti pendenti non coerenti con il piano, con indennizzo per la controparte. Qui l’iniziativa è dell’imprenditore, non del locatore.

La ratio è chiara. Il legislatore vuole evitare che il singolo creditore, sfruttando la crisi, sottragga all’impresa un bene necessario alla continuità e rompa la parità di trattamento tra creditori. Ma non vuole neppure che il locatore diventi un finanziatore forzoso: chi resta nei locali dopo la domanda deve pagare l’affitto.

Un esempio aiuta a distinguere gli istituti. Se il locatore intima lo sfratto per sei mesi di canoni scaduti prima della domanda, la sua è una pretesa legata a un credito concorsuale: rientra nella logica del concordato e dell’art. 94-bis c.2. Se invece l’imprenditore, dopo il deposito, smette di pagare i canoni correnti, il locatore agisce per un inadempimento nuovo, che nessuna norma del CCII copre: quei canoni maturati dopo la domanda sono crediti della procedura, e l’art. 97 c.11 conferma che i crediti sorti dal contratto dopo la pubblicazione della domanda sono prededucibili. Diverso ancora è lo sfratto per finita locazione: il locatore non fa valere un credito, ma la scadenza del contratto dopo una disdetta valida, e su questo il concordato minore non incide.

Requisiti e termini: quando la protezione funziona davvero

In termini operativi, perché il negozio resti al suo posto devono ricorrere insieme più condizioni. Le esaminiamo una per una.

1. Il debitore deve poter accedere al concordato minore. Serve lo stato di sovraindebitamento e la qualifica di debitore non assoggettabile a liquidazione giudiziale. Per l’impresa commerciale vale la definizione di impresa minore dell’art. 2 c.1 lett. d CCII: attivo patrimoniale annuo non superiore a 300.000 euro e ricavi lordi annui non superiori a 200.000 euro nei tre esercizi antecedenti la domanda (o dall’inizio dell’attività, se più breve), debiti anche non scaduti non superiori a 500.000 euro (senza riferimento al triennio), requisiti da possedere congiuntamente. Un negozio con ricavi da 240.000 euro in uno dei tre anni, ad esempio, esce dal perimetro e deve valutare gli strumenti dell’impresa sopra soglia.

2. L’attività deve proseguire. Il concordato minore ordinario è un concordato di continuità. Se il negozio è già chiuso e l’impresa individuale è stata cancellata dal registro delle imprese, la strada si chiude: la Cassazione ha ritenuto inammissibile il concordato minore dell’imprenditore individuale cancellato (Cass. Sez. I n. 20141 del 16/6/2026). Ecco perché la perdita dei locali non è solo un danno economico: può travolgere il presupposto stesso della procedura.

3. Le misure protettive vanno chieste. L’art. 78 c.2 lett. d le collega all’istanza del debitore. Non scattano da sole con il deposito: se la domanda non le chiede, o le chiede in modo generico senza indicare l’esecuzione per rilascio pendente, il giudice potrebbe non pronunciarsi su quel punto.

4. I canoni correnti devono essere pagati. Dal deposito in poi l’imprenditore deve rispettare il contratto. È la condizione pratica che più spesso viene sottovalutata: il piano deve indicare con quali flussi si paga l’affitto mese per mese.

5. Il locatore deve agire per crediti anteriori. La protezione dell’art. 94-bis c.2 riguarda il mancato pagamento di crediti anteriori alla domanda. Non copre la morosità successiva né la scadenza naturale del contratto.

6. Il contratto deve essere ancora in vita. Se prima del deposito è già intervenuta l’ordinanza di convalida, il contratto è risolto e il locatore ha un titolo per il rilascio. A quel punto non si discute più di conservazione del contratto ma, al più, di sospensione temporanea dell’esecuzione: una questione aperta, come vedremo.

Sui termini, va ricordato che nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale non si applica (art. 9 c.1 CCII): i termini del concordato minore corrono anche dal 1° al 31 agosto. La sospensione feriale (1-31 agosto, L. 742/1969) non si applica neppure all’esecuzione per rilascio e alle opposizioni esecutive, e i procedimenti di sfratto rientrano tra le cause trattate anche nel periodo feriale (art. 3 L. 742/1969 e art. 92 ord. giud.): non contare su agosto per guadagnare tempo. Se il conduttore si oppone alla convalida e la causa prosegue nel merito con il rito delle locazioni, il regime dei termini di quella fase va verificato con il legale sul caso concreto.

Il termine più critico non è nel CCII: è la data dell’udienza di convalida. Se la domanda di concordato minore arriva dopo l’ordinanza di convalida, il contratto è già risolto e l’imprenditore difende solo la permanenza temporanea, non il rapporto. Se arriva prima, l’imprenditore può opporsi alla convalida e far valere l’art. 94-bis contro una risoluzione chiesta per i soli canoni anteriori.

La procedura passo per passo, dal primo avviso del locatore all’omologa

La sequenza che segue è quella che, in concreto, consente di gestire il locatore dentro il concordato minore. Ogni passaggio indica chi agisce, davanti a quale organo e con quale atto.

1. Ricostruzione del rapporto di locazione (debitore, avvocato, OCC). Si raccolgono il contratto, eventuali rinnovi e scritture integrative, le ricevute dei canoni, le diffide del locatore, l’intimazione di sfratto se già notificata, la prova del deposito cauzionale e delle eventuali garanzie (fideiussione bancaria o personale). Si individua con precisione quali mensilità sono anteriori al deposito della domanda e quali matureranno dopo. Senza questa separazione non si può scrivere la proposta. Per il negozio serve anche un piccolo dossier economico del punto vendita: incassi mensili degli ultimi due anni, incidenza dell’affitto sul fatturato, costo di un eventuale trasferimento (trasloco, allestimento, nuovo deposito cauzionale), stima del valore di realizzo di arredi, attrezzature e merci presenti nei locali. Sono i numeri che l’OCC userà per attestare la fattibilità e il confronto con l’alternativa liquidatoria.

2. Scelta della strategia sul contratto (debitore con il difensore). Le opzioni sono tre: mantenere il contratto e pagare i canoni correnti, offrendo al locatore il trattamento concordatario sugli arretrati; chiedere lo scioglimento ex art. 97 per trasferirsi in locali più economici; negoziare con il locatore un accordo da recepire nel piano. La scelta dipende dal piano: un canone fuori mercato può rendere il concordato non fattibile.

3. Incarico all’OCC e domanda (debitore tramite OCC). La domanda si deposita tramite l’OCC del circondario del tribunale competente, con i documenti dell’art. 75 c.1: piano, bilanci e scritture contabili e fiscali obbligatorie, dichiarazioni dei redditi, IRAP e IVA dei tre anni precedenti, relazione aggiornata sulla situazione economica, patrimoniale e finanziaria, elenco dei creditori con cause di prelazione, somme dovute e domicilio digitale, atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni. Il locatore va indicato tra i creditori con il suo credito per canoni anteriori ed eventuali accessori, distinguendo la parte assistita da privilegio sui beni mobili presenti nei locali (art. 2764 c.c.) dalla parte chirografaria.

4. Istanza di misure protettive mirata (debitore). Nella domanda si chiede espressamente il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari ai sensi dell’art. 78 c.2 lett. d, indicando le procedure pendenti: se c’è già un’esecuzione per rilascio, va nominata, con il numero di ruolo e la data fissata per l’accesso dell’ufficiale giudiziario. Si spiega perché i locali sono necessari alla continuità, con dati di fatturato del punto vendita e con il confronto tra continuità e alternativa liquidatoria.

5. Difesa nel giudizio di convalida (difensore del conduttore). Se lo sfratto per morosità è stato intimato ma non ancora convalidato, all’udienza ci si oppone. Le ragioni da spendere sono due: la morosità riguarda crediti anteriori alla domanda, per i quali l’art. 94-bis c.2 impedisce di provocare la risoluzione del contratto essenziale; e la gravità dell’inadempimento, nelle locazioni non abitative, va valutata in concreto secondo l’art. 1455 c.c., anche considerando il comportamento del conduttore dopo la domanda di risoluzione. Con l’opposizione, il giudice non può convalidare: può al più emettere ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni, se ne ricorrono i presupposti (art. 665 c.p.c.), e il giudizio prosegue con il rito ordinario. Non presentarsi all’udienza di convalida confidando nel concordato è l’errore più costoso: il contratto si risolve e la protezione dei contratti in corso non ha più oggetto.

6. Decreto di apertura (giudice del tribunale). Se la domanda è ammissibile, il giudice dichiara aperta la procedura con decreto non soggetto a reclamo (art. 78 c.1), dispone la pubblicità anche nel registro delle imprese, assegna ai creditori il termine per aderire e, su istanza, concede le misure protettive. Può nominare un commissario giudiziale nei casi dell’art. 78 c.2-bis. Dal decreto, gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione compiuti senza autorizzazione sono inefficaci verso i creditori anteriori (art. 78 c.5): un nuovo contratto di locazione, una cessione d’azienda o una transazione con il locatore vanno autorizzati.

7. Comunicazione al locatore e gestione dell’esecuzione (OCC e difensore). L’OCC comunica proposta e decreto ai creditori. Se il locatore ha un’esecuzione per rilascio in corso, il difensore deposita il decreto nel fascicolo dell’esecuzione e chiede che l’esecuzione non prosegua. Se il locatore insiste sostenendo che l’esecuzione per rilascio non è colpita dal divieto, la questione va portata davanti al giudice dell’esecuzione e, se serve, davanti al giudice del concordato con una richiesta di chiarimento o di misura specifica.

8. Eventuale istanza di scioglimento ex art. 97 (debitore). Se il piano prevede il trasferimento, l’istanza si presenta con il deposito di piano e proposta (art. 97 c.2), contiene la quantificazione dell’indennizzo (c.3) e va notificata al locatore, che può opporsi entro 7 giorni (c.4). Fino al decreto di apertura decide il tribunale, dopo il giudice delegato (c.5). Lo scioglimento ha effetto dalla notifica del provvedimento che lo autorizza (c.6). Va verificata, sul testo, l’esclusione del c.13 per i contratti dell’art. 185 c.1 in materia di locazione di immobili: secondo la lettura corrente quella disposizione riguarda la posizione del locatore in crisi, non quella del conduttore, ma il punto va controllato caso per caso.

9. Voto del locatore (locatore, OCC). Il locatore vota per il suo credito anteriore. Se è privilegiato e pagato solo in parte, per la parte residua è equiparato al chirografario (art. 79 c.1). Se non risponde entro il termine, si presume consenziente (art. 79 c.3). Se dissente e contesta la convenienza, il giudice può omologare comunque se ritiene che il suo credito sia soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 80 c.3).

10. Omologazione ed esecuzione (giudice, OCC). Con la sentenza di omologa il giudice chiude la procedura (art. 80 c.1-2). Gli arretrati verso il locatore si pagano nella misura e nei tempi del piano; i canoni correnti secondo il contratto. Se il giudice nega l’omologa, dichiara l’inefficacia delle misure protettive e, su istanza del debitore, può aprire la liquidazione controllata (art. 80 c.5): il locatore riacquista libertà di azione.

Una seconda avvertenza decisiva: le misure protettive durano fino all’omologazione definitiva, non per sempre. Dopo l’omologa, il locatore che non ha visto rispettati gli impegni del piano può chiederne la revoca, e la morosità sui canoni correnti resta sempre azionabile.

Esempi di calcolo e di applicazione

Le due simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative con dati inventati, utili a capire come i numeri e le date si combinano. Non riguardano casi reali.

Esempio 1: sfratto per morosità intimato prima della domanda.

Dati di partenza. Ditta individuale, negozio di abbigliamento in locazione. Canone mensile 1.870 euro. Canoni non pagati da marzo a settembre 2026: 7 mensilità, 13.090 euro. Debiti complessivi 186.420 euro (banca 71.300, fornitori 52.880, Erario e INPS 49.150, locatore 13.090). Ricavi annui medi 168.400 euro.

Sequenza.
– 3 settembre 2026 (giovedì): notifica dell’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida all’udienza del 7 ottobre 2026 (mercoledì).
– 7 ottobre 2026: il conduttore compare con il difensore e si oppone, dichiarando l’imminente deposito della domanda di concordato minore e offrendo il pagamento regolare dei canoni da ottobre. Il giudice non convalida; il locatore chiede l’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni.
– 14 ottobre 2026 (mercoledì): deposito della domanda di concordato minore tramite OCC, con istanza di misure protettive.
– 4 novembre 2026 (mercoledì): decreto di apertura con divieto di azioni esecutive e cautelari. L’OCC comunica il 9 novembre 2026 (lunedì); il termine di 30 giorni per le adesioni scade il 9 dicembre 2026 (mercoledì).

Trattamento del locatore nel piano. Si ipotizza che i beni mobili nel negozio su cui grava il privilegio del locatore abbiano un valore di realizzo di 3.150 euro, attestato dall’OCC. Il credito del locatore si divide così: 3.150 euro privilegiati, pagati integralmente; 9.940 euro degradati a chirografo e pagati al 35%, cioè 3.479 euro. Totale offerto 6.629 euro, in 24 rate mensili da 276,21 euro, oltre ai canoni correnti di 1.870 euro. Esborso mensile verso il locatore durante il piano: 2.146,21 euro.

Esito. Se l’opposizione nel giudizio di convalida regge e le misure protettive impediscono l’eventuale esecuzione dell’ordinanza di rilascio fino all’omologa, il negozio resta aperto e il locatore incassa i canoni correnti più 6.629 euro sugli arretrati. In liquidazione controllata, invece, il locatore otterrebbe al più il valore dei beni mobili privilegiati, al netto delle spese, e dovrebbe cercare un nuovo conduttore. Il confronto numerico tra queste due alternative è l’argomento più forte per evitare il suo dissenso.

Esempio 2: scioglimento del contratto per trasferirsi in locali più piccoli.

Dati di partenza. Pasticceria artigianale con laboratorio e vendita. Canone mensile 2.340 euro; contratto in scadenza il 31 dicembre 2029. Il piano prevede il trasferimento in un locale a 1.150 euro al mese. Arretrati verso il locatore: 4 mensilità, 9.360 euro.

Sequenza.
– 19 ottobre 2026 (lunedì): deposito di domanda e piano con istanza di scioglimento ex art. 97, notificata al locatore lo stesso giorno.
– 26 ottobre 2026 (lunedì): scade il termine di 7 giorni per l’opposizione del locatore.
– 9 novembre 2026 (lunedì): notifica del provvedimento che autorizza lo scioglimento; da qui decorre l’effetto (art. 97 c.6).

Calcoli.
– Canoni maturati tra il deposito e l’efficacia dello scioglimento: 21 giorni, circa 1.638 euro (2.340 / 30 × 21). Sono prededucibili (art. 97 c.11) e vanno pagati per intero.
– Indennizzo quantificato nell’istanza (art. 97 c.3 e c.9): danno da mancato adempimento stimato in 6 mensilità di sfitto prevedibile, 14.040 euro, più 860 euro di spese di ripristino: 14.900 euro. È credito chirografario anteriore (art. 97 c.11).
– Credito chirografario complessivo del locatore: 9.360 + 14.900 = 24.260 euro. Al 22% previsto dal piano: 5.337,20 euro.
– Risparmio annuo di canone: (2.340 − 1.150) × 12 = 14.280 euro, che il piano destina ai creditori.

Esito. Il locatore non può impedire lo scioglimento solo perché preferisce il vecchio contratto: può contestare la quantificazione dell’indennizzo davanti al giudice ordinario (art. 97 c.10), mentre il giudice delegato lo quantifica ai soli fini del voto. Il punto da curare è la riconsegna: l’immobile va restituito libero nei tempi indicati, altrimenti si apre un nuovo contenzioso per occupazione successiva al deposito, fuori da ogni protezione.

Casi particolari: quando le regole generali non bastano

Sfratto già convalidato prima del deposito. È la situazione più difficile. Il contratto è risolto, il locatore ha un titolo esecutivo per il rilascio e l’art. 94-bis non ha più un contratto da proteggere. Resta da capire se il divieto dell’art. 78 c.2 lett. d impedisca l’esecuzione per rilascio. Le letture divergono. Secondo una posizione espressa in dottrina, la tutela protettiva non copre in linea di massima l’esecuzione per rilascio fondata su titoli già ottenuti, come l’ordinanza di convalida, perché comprimerebbe troppo il diritto di azione del creditore. Secondo un orientamento di merito maturato nella composizione negoziata, la protezione può estendersi anche all’azione esecutiva di sfratto già intrapresa, per il tempo strettamente necessario alle trattative (Trib. Milano 9/5/2023, nota da sintesi). Nel concordato minore, quindi, la richiesta va fatta in modo specifico e motivata con la necessità dei locali per la continuità, sapendo che l’esito non è scontato e che, al più, si ottiene un tempo limitato per trovare un accordo con il locatore o un locale alternativo.

Sfratto per finita locazione. Se il locatore ha inviato una disdetta valida alla prima scadenza per uno dei motivi ammessi, o alla scadenza successiva, il contratto finisce per sua natura. Il concordato minore non crea un diritto a restare. In questo caso il piano deve prevedere da subito il trasferimento e, se spetta, considerare l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale dovuta dal locatore (art. 34 L. 392/1978), che può diventare una risorsa del piano. Va verificato con attenzione se l’attività comporta contatti diretti con il pubblico, condizione da cui dipende quell’indennità.

Fideiussione del coniuge o del socio sul contratto. Molti contratti di locazione commerciale sono garantiti da una fideiussione personale. Il concordato minore non pregiudica i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso (art. 79 c.5). Il locatore può quindi chiedere al garante l’intero importo degli arretrati, anche se nel piano il debitore paga solo una percentuale. Il garante in difficoltà deve valutare una propria procedura, anche familiare (art. 66).

Deposito cauzionale. Il locatore trattiene la cauzione fino alla riconsegna. Il piano non può disporne come se fosse attivo del debitore. Al termine del rapporto, in caso di scioglimento, il conguaglio tra cauzione, indennizzo e canoni va ricostruito con precisione nella proposta, per evitare contestazioni sulle somme ammesse al voto.

Locatore che è anche creditore per altre ragioni. Capita che il proprietario dei muri sia anche fornitore o finanziatore dell’impresa. I crediti vanno distinti per titolo; se il locatore è parente entro il quarto grado, coniuge o convivente del debitore, non vota e non è computato (art. 79 c.2).

Morosità maturata dopo l’apertura. Se il debitore non paga i canoni correnti, il locatore può agire per la risoluzione: è un inadempimento nuovo, non coperto dalla protezione. Ma c’è di più: la morosità post-domanda segnala che il piano non è fattibile. Il giudice può tenerne conto in sede di omologa e, dopo l’omologa, l’inadempimento degli obblighi del piano può portare alla revoca.

Clausola risolutiva espressa e diffida ad adempiere. Molti contratti commerciali contengono una clausola che risolve il rapporto in caso di mancato pagamento anche di una sola rata, oppure in caso di apertura di una procedura concorsuale a carico del conduttore. La seconda ipotesi è colpita direttamente dall’art. 94-bis c.1, che dichiara inefficaci i patti contrari al divieto di risolvere il contratto per il solo deposito della domanda o per le misure protettive. La prima va guardata con più attenzione: se il locatore ha dichiarato di valersi della clausola prima del deposito, la risoluzione può essersi già prodotta e il contratto non è più “in corso di esecuzione”; se la dichiarazione arriva dopo il deposito e si fonda solo su canoni anteriori, il conduttore può sostenere che il divieto dell’art. 94-bis c.2 impedisce quell’effetto, almeno durante le misure protettive. Lo stesso ragionamento vale per la diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) notificata a ridosso della domanda. Per questo la data di ogni comunicazione del locatore va annotata e confrontata con la data del deposito.

Locatore che chiede la liquidazione controllata. Il locatore insoddisfatto può pensare di chiedere lui stesso la liquidazione controllata del conduttore insolvente. Due limiti lo frenano. Il primo è che, con le misure protettive, il giudice dispone anche il divieto di pronunciare la liquidazione controllata fino all’omologazione definitiva (art. 78 c.2 lett. d). Il secondo è che, su domanda di un creditore, la liquidazione non si apre se i debiti scaduti e non pagati risultanti dall’istruttoria sono inferiori a 50.000 euro (art. 268 c.2), e il debitore persona fisica può eccepire che non c’è attivo da distribuire (art. 268 c.3). Nella pratica, quindi, l’iniziativa del locatore serve più come pressione negoziale che come via realistica, almeno finché la procedura di concordato è pendente.

Cessione o affitto dell’azienda nel piano. A volte il piano prevede di cedere o affittare l’azienda a un terzo, che subentra nei locali. Il subentro del nuovo gestore nel contratto di locazione segue le regole proprie della locazione commerciale e del trasferimento d’azienda, e l’operazione, eccedendo l’ordinaria amministrazione, va autorizzata nella procedura (art. 78 c.5). Il locatore, in questo scenario, ha interesse a un conduttore solvibile: coinvolgerlo prima del deposito riduce il rischio di opposizioni e permette di scrivere nel piano un percorso già concordato per i locali.

Il ruolo dell’avvocato in questi casi si gioca sul coordinamento tra due giudici e due procedimenti. Come osserva l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e Gestore della crisi da sovraindebitamento: “Nella crisi di un negozio il contratto di locazione vale quanto l’azienda: la domanda di concordato minore va costruita insieme alla difesa nello sfratto, con le stesse date e gli stessi numeri, perché un errore in un fascicolo si paga nell’altro.”

Domande frequenti

Ho presentato il concordato minore: devo continuare a pagare l’affitto?
Sì. I canoni che maturano dopo il deposito della domanda vanno pagati alle scadenze del contratto. Sono crediti sorti durante la procedura e l’art. 97 c.11 conferma che i crediti nati dal contratto dopo la pubblicazione della domanda sono prededucibili. Gli arretrati anteriori, invece, entrano nel concordato e vengono pagati nella misura e nei tempi previsti dal piano. Smettere di pagare l’affitto corrente espone a un nuovo sfratto non coperto dalle misure protettive e mette a rischio la fattibilità del piano.

Il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto perché ho depositato il concordato?
No, non per questo solo motivo. L’art. 94-bis c.1 CCII, applicabile al concordato minore in quanto compatibile tramite l’art. 74 c.4, vieta di risolvere, anticipare la scadenza o modificare in danno dell’imprenditore i contratti in corso per il solo fatto del deposito della domanda o delle misure protettive. Le clausole del contratto che prevedono la risoluzione automatica in caso di procedura concorsuale sono inefficaci. Il locatore può però agire se ci sono inadempimenti successivi alla domanda.

Lo sfratto è già stato convalidato e l’ufficiale giudiziario ha fissato l’accesso: il concordato minore lo blocca?
Non è automatico. Il contratto è già risolto e il locatore ha un titolo esecutivo. Si può chiedere al giudice del concordato di includere espressamente l’esecuzione per rilascio nel divieto di azioni esecutive (art. 78 c.2 lett. d), ma la tesi non è pacifica: c’è chi ritiene che la protezione non copra i titoli di rilascio già ottenuti. Nella prassi conviene usare il tempo disponibile per un accordo con il locatore, eventualmente da far autorizzare, o per trovare un locale alternativo da inserire nel piano.

Il locatore può votare contro e far saltare il concordato?
Il locatore vota per il suo credito anteriore e il suo voto pesa in proporzione all’importo. Se il credito è contenuto rispetto al totale, il suo dissenso raramente impedisce la maggioranza dell’art. 79 c.1. Se tace, si presume favorevole (art. 79 c.3). Se si oppone contestando la convenienza, il giudice omologa ugualmente quando ritiene che riceva almeno quanto otterrebbe con la liquidazione (art. 80 c.3). Per questo la proposta deve contenere un confronto numerico chiaro tra continuità e alternativa liquidatoria.

Posso lasciare il negozio prima della scadenza per spendere meno?
Sì, chiedendo lo scioglimento del contratto ai sensi dell’art. 97 CCII, se la prosecuzione non è coerente con il piano. L’istanza va presentata con piano e proposta, deve quantificare l’indennizzo dovuto al locatore e va notificata a quest’ultimo, che ha 7 giorni per opporsi. L’indennizzo è un credito chirografario anteriore, pagato in percentuale come gli altri. Restano invece prededucibili i canoni maturati dal deposito fino alla notifica del provvedimento che autorizza lo scioglimento.

Mia moglie ha firmato la fideiussione sul contratto: il concordato la protegge?
No. L’art. 79 c.5 CCII stabilisce che il concordato minore non pregiudica i diritti dei creditori verso coobbligati e fideiussori. Il locatore può chiedere alla garante il pagamento integrale degli arretrati, anche se il piano gliene riconosce solo una parte. Chi ha pagato come fideiussore potrà poi agire in regresso verso il debitore, nei limiti del concordato. Se anche la garante è in difficoltà, va valutata una procedura propria o una procedura familiare (art. 66 CCII).

Il quadro giurisprudenziale di riferimento

Va precisato che, per il concordato minore, non risultano pronunce edite specifiche sul rapporto tra misure protettive e sfratto del conduttore. Il quadro va quindi ricostruito con decisioni sul concordato preventivo, sulla composizione negoziata, sul fallimento e sulla locazione commerciale, che il giudice del concordato minore utilizza per analogia o per i rinvii degli artt. 65 c.2 e 74 c.4 CCII. Di seguito i riferimenti, con l’indicazione del principio riformulato e della sua utilità per il tema.

1. Trib. Milano, 9 maggio 2023 (composizione negoziata; nota da sintesi Unijuris). Il tribunale ha ritenuto possibile confermare misure protettive comprensive della protezione dall’azione esecutiva di sfratto già avviata, perché la sua prosecuzione avrebbe compromesso trattative, parità tra creditori e continuità aziendale; la protezione va però limitata, per proporzionalità, al tempo strettamente necessario. Rilevanza: è l’appiglio più diretto per chiedere, anche nel concordato minore, che l’esecuzione per rilascio sia inclusa nelle misure dell’art. 78 c.2 lett. d.

2. Cass. n. 25802 del 22/12/2015 (citata nella rivista Diritto della crisi). La domanda di concordato rende il processo esecutivo improseguibile, non estinto. Rilevanza: chiarisce l’effetto delle misure sulle esecuzioni pendenti, che restano sospese e possono riprendere se le misure cessano, ad esempio con il diniego dell’omologa.

3. Trib. Avellino, 23 marzo 2023 (inedita, citata nella rivista Diritto della crisi, senza numero). Ha ammesso misure cautelari con finalità inibitoria delle esecuzioni individuali. Rilevanza: conferma che, accanto alle misure protettive tipiche, si può chiedere una misura mirata su un’azione specifica che minaccia la continuità. Da usare con cautela perché nota solo da citazione.

4. Cass. n. 35960 del 7/12/2022 (citata nella rivista Diritto della crisi). L’omologa del concordato impedisce la valida costituzione in mora del debitore per i crediti concorsuali. Rilevanza: dopo l’omologa il locatore non può fondare una nuova risoluzione sui canoni anteriori, che sono regolati dal piano.

5. Cass. Sez. III, ord. n. 24819 del 18/8/2023 (massima Brocardi). Quando il giudizio di convalida di sfratto per morosità prosegue come giudizio ordinario di risoluzione, il locatore può chiedere anche la condanna ai canoni a scadere fino alla riconsegna: è un ampliamento quantitativo della domanda. Rilevanza: nel concordato minore occorre separare i canoni anteriori al deposito, che sono concorsuali, da quelli successivi, che il locatore può pretendere per intero.

6. Trib. Napoli Nord, sent. n. 1417 del 4/4/2023 (sintesi Diritto.it). Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione la gravità dell’inadempimento non si presume ma si accerta in concreto secondo l’art. 1455 c.c., con criteri oggettivi e soggettivi; pesa anche il mancato pagamento dei canoni in corso di causa. Rilevanza: chi deposita il concordato e paga regolarmente i canoni correnti ha un argomento concreto contro la risoluzione.

7. Cass. Sez. III, sent. n. 5902 del 17/3/2006 (citata da Diritto.it). Nelle locazioni non abitative il giudice valuta il comportamento complessivo del conduttore, anche dopo la domanda di risoluzione. Rilevanza: il pagamento puntuale dei canoni post-deposito incide sulla valutazione di gravità della morosità anteriore.

8. Cass. Sez. Un. n. 12210 del 1990 (citata da Diritto.it). L’art. 5 L. 392/1978, che predetermina la gravità della morosità nelle locazioni abitative, non si applica alle locazioni ad uso diverso. Rilevanza: per il negozio non esiste una soglia automatica di morosità che obblighi il giudice a risolvere.

9. Cass. Sez. I, sent. n. 16568 dell’11/6/2021 (sintesi EC News). Nel fallimento i canoni di locazione scaduti prima dell’apertura non sono prededucibili; la locazione prosegue salvo recesso del curatore, che ha effetto per il futuro; l’indennizzo per il recesso, sorto durante la procedura, è invece prededucibile. Rilevanza: per analogia aiuta a distinguere, anche nel concordato minore, gli arretrati concorsuali dai crediti della procedura; nel concordato, però, l’art. 97 c.11 qualifica espressamente l’indennizzo da scioglimento come credito chirografario anteriore.

10. Cass. Sez. I, n. 28574 del 28/10/2025 (sintesi edotto). Il concordato minore deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione. Rilevanza: il privilegio del locatore sui beni mobili presenti nei locali va collocato correttamente nel piano; un trattamento che lo scavalchi espone la proposta a contestazioni.

11. Cass. Sez. I, n. 20141 del 16/6/2026 (sintesi iusletter). È inammissibile il concordato minore dell’imprenditore individuale già cancellato dal registro delle imprese. Rilevanza: se la perdita dei locali porta alla chiusura e alla cancellazione, la via del concordato minore si chiude; per questo la difesa dei locali va attivata prima di qualsiasi decisione sull’attività.

In sintesi, il quadro offre argomenti solidi per due affermazioni: il locatore non può far leva sul solo deposito né sui soli canoni anteriori per risolvere un contratto essenziale; il locatore resta pienamente tutelato per i canoni correnti. Resta invece aperta la tutela contro un titolo di rilascio già formato, su cui le posizioni divergono.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Nella crisi di un’attività in affitto lo Studio lavora contemporaneamente sul fascicolo del concordato minore e su quello dello sfratto. Questi sono gli strumenti concreti.

1. Ricostruiamo la posizione locativa: separiamo canoni anteriori e successivi al deposito, calcoliamo accessori e oneri condominiali, verifichiamo cauzione e garanzie.
2. Verifichiamo i requisiti di accesso: controlliamo le soglie dell’impresa minore (attivo e ricavi sui bilanci e sulle dichiarazioni dei tre esercizi, debiti sul totale attuale) e la continuità effettiva dell’attività.
3. Predisponiamo la difesa nel giudizio di convalida: redigiamo l’opposizione con gli argomenti dell’art. 94-bis CCII e dell’art. 1455 c.c., coordinandola con la data di deposito della domanda.
4. Scriviamo l’istanza di misure protettive mirata: indichiamo l’esecuzione per rilascio pendente e documentiamo perché i locali sono necessari alla continuità.
5. Costruiamo il trattamento del locatore nel piano: collochiamo correttamente il privilegio sui beni mobili, calcoliamo la percentuale chirografaria e il confronto con l’alternativa liquidatoria.
6. Valutiamo lo scioglimento ex art. 97: quantifichiamo l’indennizzo, prepariamo l’istanza e la notifica, gestiamo l’eventuale opposizione del locatore.
7. Trattiamo con il locatore: proponiamo accordi su arretrati, riconsegna o riduzione del canone e ne chiediamo l’autorizzazione quando eccedono l’ordinaria amministrazione.
8. Tuteliamo i garanti: esaminiamo le fideiussioni sul contratto e valutiamo per il garante una procedura autonoma o familiare.
9. Seguiamo l’esecuzione del piano: controlliamo la regolarità dei canoni correnti e delle rate agli arretrati, per prevenire istanze di revoca.
10. Impugniamo i provvedimenti sfavorevoli: reclamo contro l’inammissibilità o il diniego di omologa, opposizioni nell’esecuzione per rilascio, fino al ricorso per cassazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La competenza più pertinente a questo tema è quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento e di fiduciario di un OCC: significa conoscere i passaggi che l’Organismo e il giudice controllano nella domanda di concordato minore, dalla relazione sulla fattibilità all’attestazione dell’alternativa liquidatoria, che è proprio il dato con cui si convince o si supera il locatore dissenziente. L’abilitazione di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’opposizione allo sfratto fino all’ultimo grado di giudizio, con lo stesso difensore e la stessa linea. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso caso: i commercialisti ricostruiscono bilanci, flussi e sostenibilità dei canoni; gli avvocati curano domanda, misure e contenzioso locativo.

In sintesi

Il proprietario del negozio non può sfrattare l’imprenditore in concordato minore per il solo fatto della domanda, né, in presenza di misure protettive, provocare la risoluzione di un contratto essenziale per i soli canoni anteriori. Può invece agire per i canoni non pagati dopo il deposito e per la scadenza naturale del contratto. Se lo sfratto è già convalidato, la protezione contro il rilascio è incerta e va chiesta in modo specifico. Il fattore decisivo è il tempo: depositare la domanda e difendersi nella convalida nella giusta sequenza.

Lo Studio Monardo è specializzato in questa materia perché unisce le due competenze che il caso richiede: quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, per costruire una domanda di concordato minore che regga il controllo del giudice, e quella di avvocato cassazionista, per sostenere la difesa nello sfratto fino all’ultimo grado. L’esperienza di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa completa il quadro nella trattativa con il locatore.

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