Chi entra in una liquidazione controllata con una casa intestata si fa quasi sempre la stessa domanda: la casa finirà all’asta come in un pignoramento oppure posso venderla io, a una persona che conosco, a un prezzo concordato? Su questo punto circolano più convinzioni sbagliate che su quasi ogni altro aspetto del sovraindebitamento. Il motivo è comprensibile. La liquidazione controllata ha sostituito nel 2022 la vecchia “liquidazione del patrimonio” della legge 3/2012. Prende in prestito le regole sulle vendite della liquidazione giudiziale, cioè dell’ex fallimento. E ogni tribunale la applica con proprie prassi. Il risultato è un passaparola che mescola regole dell’esecuzione immobiliare, ricordi della legge fallimentare e frasi sentite da chi “ci è già passato”.

Agire sulla base di una convinzione sbagliata è spesso peggio che non agire affatto. Chi vende la casa alla sorella a metà prezzo pochi mesi prima del ricorso, convinto di “mettersi al sicuro”, rischia un’azione per far dichiarare inefficace quella vendita e, soprattutto, rischia l’esdebitazione, cioè il motivo stesso per cui ha chiesto la procedura. Chi invece crede che la casa debba per forza finire in un’asta a prezzi stracciati spesso rinuncia a costruire una proposta di acquisto seria, che il tribunale avrebbe potuto usare come punto di partenza della gara.

In questo articolo mettiamo alla prova sette convinzioni molto diffuse:

1. “La casa finisce per forza all’asta del tribunale, come nel pignoramento.”
2. “Se trovo io un compratore, il liquidatore deve vendergli la casa a trattativa privata.”
3. “Un parente può ricomprare la casa a un prezzo di favore e io resto ad abitarci.”
4. “Conviene vendere la casa a trattativa privata prima di depositare il ricorso.”
5. “Con l’apertura della liquidazione la banca del mutuo si ferma e vende solo il liquidatore.”
6. “La banca ipotecaria può bloccare la vendita, e l’ipoteca resta sulla casa venduta.”
7. “Se nessuno compra la casa, dopo tre anni torna libera e resta mia.”

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché la vendita della casa nella liquidazione controllata si gioca dentro l’Organismo di composizione della crisi e davanti al giudice delegato: è lì che si costruiscono le stime, il programma di liquidazione e le offerte. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC. Conosce quindi dall’interno il lavoro del gestore e del liquidatore, e sa quali offerte reggono al controllo del tribunale e quali no.

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Mito 1 – “Nella liquidazione controllata la casa finisce per forza all’asta del tribunale, come nel pignoramento”

Il mito

“Una volta aperta la liquidazione controllata, la casa va all’asta giudiziaria come in un’esecuzione immobiliare, con i ribassi del 25% a ogni tentativo andato deserto, e non c’è altro modo di venderla.”

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità è evidente. Nella liquidazione controllata la casa viene davvero venduta da un soggetto diverso dal proprietario, cioè dal liquidatore nominato dal tribunale. Viene venduta con una gara pubblica, e in molte città gli avvisi compaiono sugli stessi siti delle aste delle esecuzioni immobiliari, con la sigla “LC” accanto al numero di ruolo. Chi apre il sito e vede la propria casa tra gli immobili all’asta conclude che “è la stessa cosa del pignoramento”. A questo si aggiunge il ricordo dei ribassi del 25% tipici dell’esecuzione immobiliare, che in molti casi trasformano un immobile da 150.000 € in un’aggiudicazione da 70.000 €.

La realtà

In realtà la norma dice una cosa diversa, e più articolata. L’art. 275 c.2 CCII stabilisce che il liquidatore amministra i beni e che si applicano, in quanto compatibili, le norme sulle vendite della liquidazione giudiziale. La norma richiamata è l’art. 216 CCII. Secondo il suo comma 2, le vendite sono fatte dal liquidatore (lì il “curatore”) con procedure competitive, anche tramite soggetti specializzati, sulla base delle stime e con adeguata pubblicità.

“Procedura competitiva” non significa per forza “asta del codice di procedura civile”. L’art. 216 c.3 prevede che la vendita affidata al giudice delegato secondo il codice di procedura civile sia solo una possibilità, da proporre nel programma di liquidazione. La regola è la gara gestita dal liquidatore, con regole fissate nel programma approvato dal giudice: base di prezzo, cauzione, termine per le offerte, modalità del rilancio.

Anche i ribassi seguono una logica propria. L’art. 216 c.2 prevede almeno un esperimento di vendita nel primo anno e due negli anni successivi; solo dopo il terzo esperimento andato deserto il prezzo può essere ribassato fino alla metà rispetto all’ultimo. Non c’è quindi un automatismo del “meno 25% a ogni giro”. Il comma 7 aggiunge che sono efficaci le offerte inferiori al prezzo stabilito di non oltre un quarto. Il comma 4 prevede le modalità telematiche sul portale delle vendite pubbliche, salvo che siano pregiudizievoli per i creditori o per la rapidità della procedura. Il comma 5 impone di pubblicare l’avviso almeno trenta giorni prima della vendita.

La correzione essenziale è questa: la casa si vende con una gara, ma la gara è disegnata dal liquidatore nel programma di liquidazione e può partire anche da un’offerta già raccolta, non per forza da un’asta “alla cieca”.

Nella pratica i tribunali fissano nella sentenza di apertura anche i tempi. Il Tribunale di Genova, ad esempio, con la sentenza n. 33/2023 del 18/4/2023 ha imposto al liquidatore di depositare entro 90 giorni l’inventario e il programma, di fissare il primo tentativo di vendita dell’immobile entro otto mesi e di fare almeno tre esperimenti di vendita all’anno. È una prassi più serrata del minimo di legge, e dimostra che il calendario della vendita è in larga parte deciso dal programma e dal giudice delegato.

La prova

La prova sta nel testo dell’art. 275 c.2 CCII, che rinvia alle vendite della liquidazione giudiziale “in quanto compatibili”, e nell’art. 216 c.2-7 CCII, che fissa il principio delle procedure competitive e le regole su stime, esperimenti, ribassi, offerte e pubblicità. Sul piano applicativo, il Tribunale di Trani, nella sentenza di apertura deliberata il 22/12/2025 (R.G. 218-1/2025), ha scritto che le eventuali vendite andranno fatte con procedure competitive e ha definito questo principio “inderogabile”. Non ha imposto l’asta del codice di procedura civile: ha imposto la competizione.

Cosa rischia chi ci crede

Chi è convinto che la casa finirà comunque all’asta “a prezzo di saldo” tende a non fare nulla prima e durante la procedura. Non raccoglie offerte, non fa valutare l’immobile, non segnala al gestore un possibile acquirente interessato. Così perde l’unico momento in cui il debitore può davvero influire sul risultato: la costruzione del programma di liquidazione, che va depositato entro 90 giorni dall’apertura. Una casa che entra in gara con un’offerta seria già in mano parte da una base concreta; una casa che entra in gara senza nulla rischia davvero la sequenza di esperimenti deserti e ribassi che il debitore temeva.

C’è anche un rischio meno visibile. Chi crede che “tanto la vendita la fa il tribunale” tende a non collaborare alle visite e alla liberazione dell’immobile. Ma la mancata collaborazione con gli organi della procedura è uno degli elementi che il tribunale valuta quando decide sull’esdebitazione: l’art. 280 c.1 lett. c CCII, richiamato dall’art. 282 c.2, la esclude per chi ha ostacolato o rallentato la procedura.

Mito 2 – “Se trovo io un compratore, il liquidatore deve vendergli la casa a trattativa privata”

Il mito

“Basta presentare un compratore con un’offerta firmata: il liquidatore è obbligato a vendergli la casa direttamente, senza gara, perché un acquirente certo è meglio di un’asta incerta.”

Perché ci credono in tanti

Anche qui c’è un fondo di verità. Nel vecchio fallimento e, in parte, nella liquidazione del patrimonio della legge 3/2012 si sono viste vendite concluse sulla base di un’offerta irrevocabile raccolta prima o durante la procedura. Molti professionisti, inoltre, consigliano al debitore di “portare un’offerta”, e questo consiglio viene spesso inteso come “portare il compratore”. In più, nel linguaggio comune “trattativa privata” indica qualsiasi vendita che non sia l’asta del tribunale, e quindi anche una gara gestita dal liquidatore. Il passaparola ha perso per strada proprio questa distinzione.

La realtà

La realtà è che l’offerta del compratore trovato dal debitore è utile, ma non dà a quel compratore alcun diritto di comprare. Con l’art. 216 c.2 CCII, applicabile tramite l’art. 275 c.2, le vendite si fanno con procedure competitive e adeguata pubblicità. L’offerta raccolta dal debitore diventa, nel migliore dei casi, la base di partenza della gara: il liquidatore pubblica l’avviso, chiunque può presentare un’offerta più alta, e vince chi offre di più.

La correzione essenziale: nella liquidazione controllata la trattativa privata “pura”, cioè la vendita diretta a un compratore scelto senza gara, non è la regola; il compratore trovato dal debitore può solo aprire la gara con la sua offerta, e deve essere disposto a rilanciare.

I tribunali lo dicono in modo esplicito. Il Tribunale di Cremona, con la sentenza n. 13/2024 del 13/5/2024, ha esaminato un caso in cui il coniuge della debitrice, comproprietario della casa, aveva depositato un’offerta irrevocabile di 30.000 € per la quota di lei, condizionata all’apertura della procedura, con impegno ad accollarsi il mutuo residuo. Il tribunale non ha accettato la cessione diretta. Ha richiamato la liquidazione competitiva del patrimonio come regola quasi irrinunciabile, salvo casi eccezionali di comprovata convenienza, e ha ordinato al liquidatore di predisporre una vendita competitiva della quota, con offerta di partenza pari ai 30.000 € e all’impegno di accollo. Il tribunale ha anche osservato che mancava una perizia aggiornata del valore dell’immobile, e che proprio per questo l’offerta doveva essere verificata sul mercato.

Questo non significa che l’offerta del debitore sia inutile, anzi. Nella stessa sentenza l’offerta è stata il motore della procedura: ha dato al liquidatore una base certa, ha permesso di fissare il prezzo di partenza e ha reso più probabile un esito rapido. Il punto è solo che il liquidatore deve dare a chiunque la possibilità di offrire di più.

Esiste un margine per vendite non competitive? Il Tribunale di Cremona parla di “casi eccezionali di comprovata convenienza”. È una formula che lascia aperta la porta, ad esempio, per beni di valore modesto o per situazioni in cui la gara costerebbe più di quanto può rendere. Ma per una casa di abitazione, che di solito è il bene principale del patrimonio, è un’ipotesi rara e va motivata nel programma.

Come può confermare l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, che come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC conosce dall’interno il lavoro di stima e di programmazione delle vendite, un’offerta serve davvero quando è accompagnata da una stima credibile e da garanzie concrete di pagamento.

La prova

La prova è doppia. Sul piano normativo, l’art. 216 c.2 CCII impone procedure competitive con adeguata pubblicità e partecipazione, e l’art. 275 c.2 CCII lo rende applicabile alla liquidazione controllata. Sul piano applicativo, il Tribunale di Cremona (sent. n. 13/2024 del 13/5/2024) ha trasformato un’offerta diretta in base di gara, e il Tribunale di Trani (sentenza deliberata il 22/12/2025) ha definito “inderogabile” il ricorso a procedure competitive.

Cosa rischia chi ci crede

Il rischio più concreto è pratico: il debitore promette al compratore che “la casa è sua”, magari incassa un acconto o lo lascia entrare in casa, e poi scopre che alla gara si è presentato un terzo con un’offerta più alta. A quel punto il rapporto con l’acquirente si incrina e, se sono stati presi impegni scritti fuori dalla procedura, possono nascere contestazioni. C’è poi un rischio procedurale: un’offerta presentata senza stima, senza cauzione e senza indicazione dei tempi di pagamento rischia di essere considerata poco attendibile e di non servire nemmeno come base di partenza. Infine, chi pensa di avere già un acquirente sicuro trascura spesso di verificare se l’immobile è vendibile così com’è: difformità urbanistiche, problemi catastali o un’occupazione non chiarita possono allontanare il compratore proprio al momento della gara.

Mito 3 – “Un parente può ricomprare la casa a un prezzo di favore e io resto ad abitarci”

Il mito

“Mio fratello (o mio marito, o mio figlio) offre una cifra simbolica, si compra la casa dalla procedura e io continuo a viverci come prima: i creditori prendono quel poco e la famiglia salva l’abitazione.”

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità è che un familiare può davvero partecipare alla gara e può davvero aggiudicarsi la casa. Non c’è un divieto per i parenti del debitore di comprare un bene della liquidazione controllata. Inoltre, nella prassi capita che il debitore continui ad abitare l’immobile fino alla vendita, e chi lo vede da fuori pensa che “non sia cambiato nulla”. Infine, nelle esecuzioni immobiliari si sentono storie di parenti che si aggiudicano la casa a prezzi bassi dopo molte aste deserte. Il passaparola ha unito questi tre frammenti in un’unica idea: il parente compra a poco e la famiglia resta in casa.

La realtà

La correzione essenziale: il parente può comprare, ma solo vincendo la gara e pagando un prezzo coerente con il valore di stima; una “cifra simbolica” viene respinta, e l’eventuale permanenza del debitore in casa dopo la vendita dipende solo dagli accordi con il nuovo proprietario, non dalla procedura.

Il Tribunale di Rimini, con la sentenza n. 59/2023 del 13/9/2023, ha affrontato un caso molto chiaro. La debitrice era proprietaria di una quota di 3/12 di un immobile, stimato nel suo complesso 306.000 €; la quota valeva quindi 76.500 €. Era stata presentata una proposta irrevocabile di acquisto di 11.000 €. Il tribunale l’ha giudicata troppo esigua rispetto ai valori di stima e ha disposto che la quota fosse venduta in una procedura competitiva con base d’asta pari al valore di stima. Nella stessa sentenza il tribunale ha precisato che la procedura non consente al debitore di proporre una liquidazione selettiva dei suoi beni e che il ricavato non può essere sottratto ai creditori, salvo per pagare i costi della procedura.

Due precisazioni sono importanti. La prima riguarda il prezzo: le offerte possono essere inferiori al prezzo base di non oltre un quarto (art. 216 c.7 CCII). Se la base è il valore di stima, un’offerta molto più bassa non è nemmeno efficace al primo esperimento. La seconda riguarda l’abitazione. Il Tribunale di Cremona (sent. 13/2024) ha ordinato la consegna dei beni ma ha escluso l’immobile in comproprietà, che ha lasciato in uso alla debitrice e al coniuge fino alla vendita. Il Tribunale di Genova (sent. 33/2023) ha invece ordinato al debitore di rilasciare gli immobili occupati al momento della vendita. In entrambi i casi si parla del periodo fino alla vendita. Dopo l’aggiudicazione il proprietario è l’acquirente: se è un familiare, il debitore potrà continuare ad abitarci in base a un accordo con lui (comodato, locazione), ma questo è un rapporto privato, che la procedura non garantisce.

C’è anche un aspetto pratico che riguarda il comproprietario. Quando la casa è in comunione tra il debitore e il coniuge, nella procedura entra solo la quota del debitore. Il coniuge è spesso l’acquirente più naturale, perché è l’unico che può avere interesse a comprare una quota di un immobile in cui già vive. Proprio per questo il tribunale controlla con attenzione che il prezzo non sia “di favore”: nella sentenza di Cremona l’offerta del coniuge corrispondeva a circa la metà della differenza tra valore commerciale e debito residuo verso la banca, ed era accompagnata dall’accollo del mutuo e dalla rinuncia ai crediti e ai diritti di regresso verso la debitrice. Sono elementi economici reali, non una cifra simbolica, e tuttavia il tribunale ha voluto lo stesso la gara.

La prova

La sentenza del Tribunale di Rimini n. 59/2023 del 13/9/2023 chiude la questione del “prezzo simbolico”: un’offerta molto inferiore alla stima non basta, e la quota va in gara con base pari al valore di stima. La sentenza del Tribunale di Cremona n. 13/2024 del 13/5/2024 conferma che anche l’offerta del coniuge comproprietario, pur seria, deve passare per la competizione. L’art. 216 c.7 CCII fissa il limite delle offerte efficaci a un quarto sotto il prezzo base.

Cosa rischia chi ci crede

Chi si convince che il parente potrà comprare “per poco” spesso non prepara la provvista necessaria. Al momento della gara il familiare scopre che deve offrire almeno il 75% della base e versare una cauzione, e non ha i fondi o non ottiene il mutuo in tempo. La casa va allora a un terzo. Un secondo rischio riguarda i rapporti familiari: se il parente compra e poi il rapporto si guasta, il debitore non ha alcun diritto di restare nell’immobile. Un terzo rischio, più grave, nasce quando si cerca di aggirare la gara con accordi paralleli, ad esempio scoraggiando altri offerenti o pagando “in nero” una differenza. Sono comportamenti che possono avere conseguenze penali e che il tribunale valuta come mancanza di collaborazione e come ostacolo alla procedura, con effetti diretti sull’esdebitazione (art. 280 c.1 lett. c e art. 282 c.2 CCII).

Mito 4 – “Conviene vendere la casa a trattativa privata prima di depositare il ricorso”

Il mito

“Prima di chiedere la liquidazione controllata vendo la casa io, a trattativa privata, a chi voglio e al prezzo che voglio: così il liquidatore non può più toccarla e io scelgo l’acquirente.”

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità, questa volta, è robusto. Prima dell’apertura della procedura il debitore è ancora proprietario a pieno titolo e può vendere i propri beni. Nessuna norma vieta in assoluto di vendere la casa prima del ricorso. Anzi, una vendita fatta bene, a valore di mercato, con il ricavato usato per pagare il mutuo e documentato all’OCC, può semplificare la procedura e ridurne la durata. Il passaparola ha però trasformato “posso vendere” in “posso vendere come voglio”.

La realtà

La correzione essenziale: una vendita prima del ricorso è lecita solo se è fatta a un prezzo coerente con il valore di mercato e con un uso trasparente del ricavato; una vendita sottocosto a un familiare, poco prima della procedura, è proprio l’atto che l’OCC deve segnalare, che il liquidatore può contestare e che può costare l’esdebitazione.

I passaggi da tenere presenti sono tre.

Il primo è la trasparenza. Alla domanda vanno allegati, tra l’altro, gli atti di straordinaria amministrazione compiuti negli ultimi cinque anni (lo prevede, per la procedura del consumatore, l’art. 67 c.2 lett. c CCII, e lo richiama per l’incapiente l’art. 283 c.3 lett. b). La vendita di una casa è un atto di straordinaria amministrazione: l’OCC la vede, la valuta e ne parla nella relazione. Per la liquidazione controllata la relazione dell’OCC su cause dell’indebitamento e diligenza del debitore è requisito di ammissibilità, con un controllo sostanziale del giudice: lo ha detto la Cassazione con l’ord. n. 11603 del 28/4/2026 (Sez. I, nota da sintesi).

Il secondo è l’azione del liquidatore. Tra i compiti del liquidatore rientrano anche le azioni per ricostruire il patrimonio, comprese quelle dirette a far dichiarare inefficaci gli atti compiuti dal debitore in pregiudizio dei creditori secondo il codice civile (art. 274 CCII; la regola di base è l’azione revocatoria ordinaria dell’art. 2901 c.c.). Una vendita alla sorella a un prezzo molto inferiore al valore è il caso tipico in cui il liquidatore valuta questa azione.

Il terzo è l’esdebitazione. L’esdebitazione dopo la liquidazione controllata richiede le condizioni dell’art. 280 CCII e che il debitore non abbia determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode (art. 282 c.2). L’art. 280 c.1 lett. b esclude chi ha distratto l’attivo. La Cassazione (ord. n. 22074 del 31/7/2025, Sez. I) ha chiarito che il giudizio sulla meritevolezza non impedisce di aprire la liquidazione controllata, ma che la condotta del debitore pesa nella successiva fase di esdebitazione. Tradotto: la procedura si apre lo stesso, ma la vendita “furba” torna indietro proprio nel momento in cui il debitore chiede la liberazione dai debiti.

La prova

La prova sta nel combinato degli artt. 274, 280 e 282 c.2 CCII e nella giurisprudenza di legittimità più recente: Cass. Sez. I ord. n. 22074 del 31/7/2025 e Cass. Sez. I ord. n. 11603 del 28/4/2026 separano l’apertura della procedura (dove la meritevolezza non conta) dall’esdebitazione (dove la condotta del debitore conta eccome). Il Tribunale di Rimini (sent. 59/2023) ricorda poi che il debitore non può proporre una liquidazione selettiva dei propri beni: non può scegliere quali beni mettere a disposizione dei creditori e quali sottrarre.

Cosa rischia chi ci crede

Chi vende sottocosto prima del ricorso rischia tre cose, in ordine crescente di gravità. Rischia un giudizio promosso dal liquidatore contro l’acquirente, con costi e tensioni familiari. Rischia una relazione dell’OCC che mette in evidenza l’operazione e indebolisce l’intera domanda. Rischia, soprattutto, di vedersi negare l’esdebitazione alla fine della procedura: cioè di aver perso la casa, di aver dato il ricavato ai creditori e di restare comunque debitore. Ci sono poi profili penali che dipendono dal caso concreto e vanno valutati con un difensore penale prima di qualsiasi operazione. Al contrario, una vendita a valore di mercato, fatta con una perizia, con il ricavato tracciato e destinato in primo luogo al creditore ipotecario, non è un problema: è spesso una scelta ragionevole, purché venga raccontata all’OCC con tutti i documenti.

Mito 5 – “Con l’apertura della liquidazione la banca del mutuo si ferma e la casa la vende solo il liquidatore”

Il mito

“Appena il tribunale apre la liquidazione controllata, l’asta che la banca aveva avviato si blocca per sempre: da quel momento la casa la vende soltanto il liquidatore, alle sue condizioni.”

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità è forte. L’art. 270 c.5 CCII richiama per la liquidazione controllata l’art. 150 CCII: dall’apertura nessuna azione esecutiva o cautelare individuale può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura. I tribunali lo scrivono nelle sentenze di apertura (Rimini, sent. 59/2023; Cremona, sent. 13/2024; Trani, sentenza deliberata il 22/12/2025) e il Tribunale di Genova (sent. 33/2023) ha precisato che si tratta di un effetto automatico dell’apertura. Per la maggior parte dei creditori, dunque, è davvero così: le esecuzioni individuali si fermano. Il mito nasce quando questa regola generale viene estesa senza eccezioni a tutti i creditori.

La realtà

La correzione essenziale: il divieto di azioni esecutive vale in generale, ma il creditore fondiario conserva il suo privilegio processuale anche nella liquidazione controllata; e, se l’esecuzione è in fase avanzata, il liquidatore può subentrarvi invece di ricominciare da capo.

Il primo punto lo ha chiarito la Cassazione. Con la sentenza n. 22914 del 19/8/2024, pronunciata su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia, la Corte ha affermato che il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41 del Testo unico bancario opera anche nella liquidazione controllata. In pratica la banca che ha concesso un mutuo fondiario, e che aveva già avviato o può avviare l’esecuzione sull’immobile ipotecato, non è costretta a fermarsi come gli altri creditori. Alcune fonti secondarie attribuiscono questa pronuncia alle Sezioni Unite: è invece della Sezione I.

Il secondo punto è nell’art. 216 c.10 CCII, applicabile tramite l’art. 275 c.2: se alla data di apertura sono pendenti esecuzioni, il liquidatore può subentrarvi, e in tal caso si applica il codice di procedura civile; altrimenti, su sua istanza, il giudice dell’esecuzione dichiara l’improcedibilità, fermi gli effetti conservativi del pignoramento. Anche la sentenza di Trani richiama in motivazione la possibilità di subentrare nelle procedure esecutive in stato avanzato.

Cosa significa per la “trattativa privata”? Che quando c’è un mutuo fondiario e un’esecuzione già avviata, lo spazio per una vendita costruita dal liquidatore su un’offerta del debitore si restringe. Se la banca prosegue l’esecuzione, la casa sarà venduta dal giudice dell’esecuzione con le regole del codice di procedura civile. Se il liquidatore subentra, la vendita prosegue comunque in quella sede. Solo se l’esecuzione viene dichiarata improcedibile, o non era ancora iniziata e la banca non la avvia, la vendita rientra pienamente nel programma di liquidazione. Il ricavato, in ogni caso, va distribuito tenendo conto dello stato passivo della liquidazione: il privilegio processuale riguarda il modo in cui la banca agisce, non la possibilità di prendere più di quanto le spetta.

La prova

Cass. n. 22914 del 19/8/2024 (privilegio processuale del fondiario operante nella liquidazione controllata) e art. 216 c.10 CCII (subentro del liquidatore nelle esecuzioni pendenti), richiamato dall’art. 275 c.2 CCII. Per la regola generale del divieto: art. 270 c.5 e art. 150 CCII, applicati dalle sentenze di apertura di Genova (33/2023), Rimini (59/2023) e Cremona (13/2024).

Cosa rischia chi ci crede

Chi è convinto che l’apertura fermi tutto rischia di presentare il ricorso a ridosso di un’asta già fissata, contando su un blocco che, con un creditore fondiario, potrebbe non arrivare. Rischia poi di promettere a un acquirente una vendita “concordata” che non potrà mai realizzarsi perché la casa è già nel binario dell’esecuzione. Per questo, prima di depositare il ricorso, va verificata la natura del mutuo (fondiario o no), lo stato dell’esecuzione (pignoramento, perizia, ordinanza di vendita, data dell’asta) e la posizione della banca. Solo con questi dati si capisce se c’è ancora spazio per una vendita costruita nel programma di liquidazione.

Mito 6 – “La banca ipotecaria può bloccare la vendita, e comunque l’ipoteca resta sulla casa venduta”

Il mito

“Senza il consenso della banca che ha l’ipoteca la casa non si può vendere; e anche se si vende, il compratore se la ritrova ipotecata, quindi nessuno la comprerà mai a un prezzo decente.”

Perché ci credono in tanti

Nella compravendita ordinaria, fuori da ogni procedura, è proprio così. Chi vende una casa ipotecata deve accordarsi con la banca per estinguere il mutuo al rogito e ottenere l’assenso alla cancellazione; se il prezzo non basta a coprire il debito, la banca può rifiutare e la vendita salta. Chi ha già provato a vendere la casa prima della crisi, e si è sentito dire di no dalla banca, trasferisce questa esperienza alla liquidazione controllata. C’è poi un secondo fondo di verità: se l’acquirente vuole accollarsi il mutuo, come nel caso deciso a Cremona, il consenso della banca serve davvero, perché la banca deve accettare un nuovo debitore.

La realtà

La correzione essenziale: nella liquidazione controllata la banca ipotecaria non ha un diritto di veto sulla vendita; dopo la vendita e l’integrale riscossione del prezzo, il giudice ordina la cancellazione delle ipoteche, delle trascrizioni dei pignoramenti e di ogni altro vincolo, e la banca viene soddisfatta sul ricavato secondo il suo grado.

È l’art. 275 c.2 CCII a dirlo, nel suo secondo periodo: dopo la vendita e l’integrale riscossione del prezzo, il giudice ordina la cancellazione di prelazioni, trascrizioni di pignoramenti e sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. L’acquirente compra quindi un immobile libero da ipoteche, ed è questo che rende la vendita nella procedura spesso più facile di quella privata quando il debito supera il valore della casa.

La banca non è però esclusa dalla vendita. L’art. 216 c.2 CCII impone al liquidatore di notificare la vendita ai creditori ipotecari o privilegiati prima del completamento della vendita di beni immobili. La banca può quindi intervenire, segnalare problemi di prezzo, proporre osservazioni al giudice delegato o, se ritiene, partecipare essa stessa alla gara tramite un soggetto collegato. Sul ricavato, poi, la banca ha la prelazione che le deriva dall’ipoteca: il riparto segue l’ordine delle prelazioni risultante dallo stato passivo (art. 275 c.5 CCII), e l’art. 275 c.6-bis rinvia alle norme della liquidazione giudiziale sulla ripartizione dell’attivo.

Il caso dell’accollo merita una precisazione. Se l’acquirente vuole subentrare nel mutuo invece di pagare il prezzo in contanti, la banca deve accettare: senza il suo consenso l’accollo non la vincola. Nel caso deciso a Cremona la banca aveva dato l’assenso e il tribunale ha ordinato al liquidatore di notificarle la sentenza per eventuali impugnazioni. Ma l’accollo è una scelta dell’acquirente e della banca, non una condizione per vendere: una vendita con pagamento integrale del prezzo non richiede alcun consenso.

Va ricordato anche come si ripartiscono i costi. La Cassazione (Sez. I, n. 6865 del 14/3/2025, nota da sintesi iusletter) ha affermato che il compenso del gestore della crisi è prededucibile, ma non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. È un’indicazione importante per chi teme che “tra spese e compensi” il ricavato della casa venga eroso a danno della banca o, al contrario, che la banca prenda tutto senza contribuire a nulla: le regole di distribuzione esistono e vanno controllate nel progetto di riparto, che il liquidatore comunica a debitore e creditori con un termine non superiore a quindici giorni per le osservazioni (art. 275 c.5).

La prova

Art. 275 c.2 CCII (cancellazione dei vincoli dopo vendita e integrale riscossione del prezzo), art. 216 c.2 CCII (notifica ai creditori ipotecari prima del completamento della vendita), art. 275 c.5 e c.6-bis CCII (riparto secondo le prelazioni), Trib. Cremona sent. 13/2024 (accollo con assenso della banca) e Cass. Sez. I n. 6865 del 14/3/2025 (prededuzione del compenso del gestore, non sul ricavato dei beni ipotecati).

Cosa rischia chi ci crede

Chi crede che la banca possa bloccare tutto tende a restare in un’esecuzione individuale lunga e costosa, convinto che la liquidazione controllata “non serva a niente” perché la casa è ipotecata. Ma proprio quando il debito ipotecario supera il valore dell’immobile la procedura può offrire una via d’uscita ordinata: vendita con cancellazione dei vincoli, riparto controllato dal giudice, e alla fine l’esdebitazione per la parte che resta insoddisfatta. Chi rinuncia per un timore infondato perde questa possibilità e resta esposto per anni al debito residuo dopo l’asta.

Mito 7 – “Se nessuno compra la casa, dopo tre anni torna libera e resta mia”

Il mito

“Se la casa non si vende, basta aspettare: dopo tre anni arriva l’esdebitazione, la procedura si chiude e la casa torna al debitore libera da debiti e ipoteche.”

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità è il termine dei tre anni. L’art. 282 c.1 CCII prevede che, per la liquidazione controllata, l’esdebitazione operi con la chiusura o anche prima, decorsi tre anni dall’apertura. E l’art. 272 c.3 CCII fissa in tre anni dall’apertura il periodo durante il quale la procedura resta aperta ai fini dell’acquisizione dei beni sopravvenuti. Chi legge queste due regole insieme pensa che dopo tre anni tutto finisca, compresa la vendita della casa.

La realtà

La correzione essenziale: l’esdebitazione dopo tre anni libera la persona dai debiti, ma non riporta la casa al debitore; la procedura resta aperta fino alla completa esecuzione del programma di liquidazione, e l’esdebitazione non ha effetti sulle operazioni liquidatorie in corso.

L’art. 272 c.3 CCII dice che la procedura resta aperta fino alla completa esecuzione del programma di liquidazione. L’art. 282 c.2-bis CCII aggiunge che l’esdebitazione non ha effetti sui giudizi in corso e sulle operazioni liquidatorie. Se la casa è nel programma e la vendita è in corso, il liquidatore continua a venderla anche dopo il decreto di esdebitazione, e il ricavato va ai creditori ammessi.

Cosa succede se la casa proprio non si vende? L’art. 272 c.2 CCII richiama, in quanto compatibile, l’art. 213 c.2-4 CCII: il liquidatore può rinunciare a liquidare un bene se la liquidazione è manifestamente non conveniente, e la non convenienza si presume dopo sei esperimenti di vendita andati deserti. Il Tribunale di Trani (sentenza deliberata il 22/12/2025) ha previsto in modo simile che un bene possa essere escluso dalla liquidazione se il liquidatore documenta l’antieconomicità della vendita, dopo la stima. Ma la rinuncia ha una conseguenza che il mito ignora: sui beni rinunciati i creditori possono agire in via esecutiva individuale. La casa non “torna libera”: torna esposta alle azioni dei creditori che hanno ancora un titolo, a cominciare dalla banca ipotecaria, la cui ipoteca non viene cancellata, perché la cancellazione dell’art. 275 c.2 presuppone la vendita.

C’è poi un aspetto collegato alle esecuzioni. L’esdebitazione rende inesigibili i crediti rimasti insoddisfatti verso il debitore (art. 278 c.1 CCII), ma il rapporto con un’ipoteca che grava ancora sul bene rinunciato è un tema delicato, su cui non risulta giurisprudenza consolidata. Chi conta su questa via deve sapere che si tratta di un terreno incerto, non di una scorciatoia.

La prova

Art. 272 c.2 e c.3 CCII (rinuncia ai beni manifestamente non convenienti, con richiamo all’art. 213; durata della procedura), art. 282 c.1 e c.2-bis CCII (esdebitazione dopo tre anni senza effetti sulle operazioni liquidatorie), art. 275 c.2 CCII (cancellazione dei vincoli solo dopo la vendita) e Trib. Trani, sentenza deliberata il 22/12/2025 (esclusione dei beni solo per antieconomicità documentata).

Cosa rischia chi ci crede

Chi aspetta che “passino i tre anni” senza collaborare alla vendita rischia due cose. La prima: che la vendita prosegua comunque, magari a prezzi più bassi dopo esperimenti deserti dovuti anche alla scarsa collaborazione nelle visite. La seconda: che la mancata collaborazione venga valutata al momento dell’esdebitazione, che richiede di non aver ostacolato o rallentato la procedura (art. 280 c.1 lett. c CCII). Il debitore rischia così di perdere la casa e di non ottenere nemmeno la liberazione dai debiti. Chi invece ha un interesse reale a conservare l’abitazione deve lavorarci prima, proponendo un’offerta seria tramite un familiare o un terzo, o valutando con l’OCC se esistono strumenti diversi dalla liquidazione (come il piano del consumatore con il mantenimento del mutuo sull’abitazione principale, art. 67 c.5 CCII).

I miti alla prova dei numeri

Le tre simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, con dati ipotetici, non casi reali. Servono a vedere cosa succede davvero quando si agisce credendo a un mito, oppure correggendolo.

Simulazione A – L’offerta del cognato come base di gara (miti 2 e 3).
Ipotesi: casa stimata 168.400 €; mutuo ipotecario residuo 97.350 €; debiti chirografari 61.280 €; debiti totali 158.630 €. Liquidazione aperta martedì 3/2/2026. Il cognato del debitore aveva fatto sapere di voler comprare “a 118.000 €, prezzo amico”.
– Se la base d’asta fosse il valore di stima, l’offerta minima efficace sarebbe 126.300 € (168.400 meno un quarto, art. 216 c.7). L’offerta di 118.000 € non sarebbe nemmeno efficace.
– Strada corretta: prima della scadenza del programma (90 giorni dall’apertura, cioè lunedì 4/5/2026) il cognato deposita un’offerta irrevocabile di 132.000 €, sostenuta da una delibera di mutuo e da una cauzione. Il liquidatore la usa come base della gara nel programma.
– Avviso pubblicato lunedì 15/6/2026, almeno trenta giorni prima (art. 216 c.5); gara mercoledì 15/7/2026. Si presenta un terzo con 134.500 €; il cognato rilancia a 139.000 € e si aggiudica la casa.
– Riparto ipotetico, al lordo del compenso del liquidatore: 139.000 € meno spese di vendita ipotizzate in 4.120 € = 134.880 €. Il creditore ipotecario riceve 97.350 € sul ricavato dell’immobile; ai chirografari restano 37.530 €, cioè circa il 61% dei loro crediti, prima delle prededuzioni.
– Il debitore resta in casa fino alla vendita se il tribunale lo autorizza; dopo, solo in base a un accordo con il cognato.

Simulazione B – La vendita alla sorella prima del ricorso (mito 4).
Ipotesi: martedì 10/6/2025 il debitore vende alla sorella a 85.000 € una casa che una perizia successiva stima 152.700 €. Con il ricavato paga il mutuo residuo di 79.600 € e trattiene il resto. Ricorso per liquidazione controllata depositato mercoledì 4/3/2026.
– La vendita è un atto di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni: va dichiarata e l’OCC la esamina nella relazione.
– La differenza tra prezzo e valore è di 67.700 €. Il liquidatore valuta l’azione per far dichiarare inefficace la vendita (art. 274 CCII e art. 2901 c.c.).
– La procedura si apre comunque (Cass. 22074/2025), ma al momento dell’esdebitazione il tribunale verifica se l’operazione integra una distrazione dell’attivo (art. 280 c.1 lett. b) o una condotta con colpa grave o malafede (art. 282 c.2).
– Esito possibile: il debitore ha perso la casa, la sorella è convenuta in giudizio e l’esdebitazione è a rischio. Se la vendita fosse stata fatta a 150.000 €, con perizia e con il ricavato tracciato, nessuno di questi problemi si sarebbe posto.

Simulazione C – La casa che non si vende (mito 7).
Ipotesi: rustico in montagna stimato 61.900 €, apertura martedì 3/2/2026, nessuna offerta.
– Primo esperimento 61.900 € (offerte efficaci da 46.425 €), deserto; secondo e terzo esperimento deserti. Dopo il terzo esperimento deserto il prezzo può scendere fino alla metà dell’ultimo (art. 216 c.2).
– Se anche i successivi esperimenti vanno deserti, dopo il sesto la liquidazione si presume manifestamente non conveniente e il liquidatore può rinunciare al bene (art. 272 c.2 e art. 213).
– Da febbraio 2029, decorsi tre anni dall’apertura, il debitore può ottenere l’esdebitazione (art. 282 c.1), se ne ricorrono le condizioni. Ma il rustico non è “tornato libero”: l’ipoteca non è stata cancellata e i creditori possono agire sul bene rinunciato.
– I termini della procedura corrono anche in agosto: l’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale per i procedimenti disciplinati dal Codice.

Il fondo di verità

Ognuno dei sette miti nasce da un frammento vero. Rimessi al loro posto, questi frammenti disegnano un quadro abbastanza preciso.

È vero che la casa viene venduta con una gara pubblica e che spesso gli avvisi compaiono sugli stessi portali delle esecuzioni. Ma la gara è costruita dal liquidatore nel programma di liquidazione, non dal codice di procedura civile, salvo che il programma scelga di affidare la vendita al giudice delegato (art. 216 c.3).

È vero che il debitore può e deve contribuire a trovare un acquirente. Un’offerta irrevocabile seria, accompagnata da una stima e da garanzie di pagamento, può diventare la base della gara, come a Cremona. Ma non dà al compratore un diritto di acquisto: chiunque può offrire di più.

È vero che un familiare può comprare la casa. Ma deve offrire un prezzo coerente con la stima, e il Tribunale di Rimini ha respinto un’offerta pari a circa un settimo del valore della quota.

È vero che prima del ricorso il debitore può vendere la casa. Ma la vendita va fatta a valore di mercato, va documentata all’OCC e il ricavato va usato in modo trasparente; altrimenti diventa oggetto di azioni del liquidatore e di valutazione in sede di esdebitazione.

È vero che con l’apertura le esecuzioni individuali si fermano. Ma il creditore fondiario conserva il suo privilegio processuale (Cass. 22914/2024), e il liquidatore può subentrare nelle esecuzioni avanzate (art. 216 c.10).

È vero che la banca deve dare il consenso all’accollo del mutuo da parte dell’acquirente. Ma non ha un veto sulla vendita con pagamento del prezzo, e dopo l’integrale riscossione del prezzo il giudice cancella le ipoteche (art. 275 c.2).

È vero che dopo tre anni dall’apertura il debitore può ottenere l’esdebitazione. Ma l’esdebitazione non ferma le operazioni liquidatorie (art. 282 c.2-bis) e non riporta la casa al debitore; se il bene viene rinunciato perché invendibile, i creditori possono agire su di esso.

Rimessi insieme, questi frammenti rispondono alla domanda del titolo. La casa può essere venduta nella liquidazione controllata partendo da una trattativa privata, cioè da un’offerta raccolta dal debitore o dal liquidatore, ma la vendita deve passare per una procedura competitiva con stima e pubblicità. La trattativa privata “pura”, cioè la cessione diretta senza gara, resta un’eccezione che i tribunali ammettono solo in casi eccezionali di comprovata convenienza, e che per una casa di abitazione va motivata in modo specifico nel programma.

Un’ultima precisazione riguarda la scelta della procedura. Se l’obiettivo principale è conservare la casa, la liquidazione controllata non è lo strumento più adatto, perché per sua natura liquida il patrimonio. Il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore consente, alle condizioni dell’art. 67 c.5 CCII, di continuare a pagare le rate del mutuo sull’abitazione principale; il concordato minore ha una regola analoga all’art. 75 c.2-bis. Queste alternative vanno valutate prima di scegliere la liquidazione.

Mito e realtà, riga per riga

La tabella che segue mette uno accanto all’altro i sette miti e le regole che li correggono. Serve come promemoria rapido da tenere a portata di mano quando si parla con l’OCC o con il liquidatore. Ogni riga rinvia alla norma o alla pronuncia che chiude la questione; i dettagli sono nei paragrafi dedicati a ciascun mito. Le pronunce di merito indicate sono esempi della prassi di singoli tribunali: altri tribunali possono avere prassi diverse su aspetti di dettaglio, come i tempi del primo esperimento o l’uso del portale delle vendite pubbliche.

Le domande di verifica

Quindi è vero che posso scegliere io a chi vendere la casa?
No. Puoi proporre un acquirente e un’offerta, ma la scelta finale la fa la gara. Vince chi offre di più alle condizioni del programma di liquidazione approvato dal giudice delegato.

Quindi è vero che serve una perizia anche se ho già un’offerta?
Sì, di regola. L’art. 216 c.1 CCII prevede la stima dei beni da parte di esperti, che può essere omessa solo per beni di modesto valore. Il Tribunale di Cremona ha considerato proprio la mancanza di una perizia aggiornata come motivo per verificare l’offerta sul mercato. Una casa di abitazione non è, di solito, un bene di modesto valore.

Quindi è vero che posso restare in casa fino alla vendita?
Dipende. Il tribunale ordina la consegna dei beni, ma può lasciare l’immobile in uso al debitore fino alla vendita, come ha fatto il Tribunale di Cremona (sent. 13/2024). Altri tribunali, come Genova (sent. 33/2023), ordinano il rilascio al momento della vendita. Dopo la vendita, la permanenza dipende solo dagli accordi con l’acquirente.

Quindi è vero che la banca prende tutto il ricavato della casa?
Dipende dai numeri. Il creditore ipotecario è soddisfatto sul ricavato dell’immobile secondo il suo grado, fino a concorrenza del credito ammesso. Se il ricavato supera il credito ipotecario, la parte che resta va agli altri creditori secondo l’ordine delle prelazioni (art. 275 c.5). Le regole sulla prededuzione dei compensi vanno verificate nel progetto di riparto, contro il quale si possono presentare osservazioni entro il termine fissato, non superiore a quindici giorni.

Quindi è vero che in agosto la procedura si ferma?
No. L’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale dei termini per i procedimenti disciplinati dal Codice. I termini per le osservazioni al progetto di riparto o per i reclami corrono anche dal 1° al 31 agosto. Contro i decreti del giudice delegato il reclamo previsto dall’art. 124 CCII va proposto entro dieci giorni dalla comunicazione.

Le sentenze che smontano i miti

Qui sono raccolte tutte le pronunce citate, con il mito che ciascuna smonta o ridimensiona. Le pronunce di merito sono sentenze di apertura pubblicate sui siti dei tribunali; dove la fonte è una massima o una sintesi lo indichiamo.

1. Trib. Cremona, sent. n. 13/2024 del 13/5/2024 (R.G. 71/2023-1 P.U.) – Il tribunale non ha accettato la cessione diretta della quota di casa al coniuge comproprietario, pur in presenza di un’offerta irrevocabile di 30.000 € con accollo del mutuo e rinuncia ai regressi. Ha richiamato la liquidazione competitiva come regola quasi irrinunciabile, salvo casi eccezionali di comprovata convenienza, e ha disposto una vendita competitiva con quell’offerta come base. Ha lasciato l’immobile in uso ai coniugi fino alla vendita. Smonta il mito 2 e ridimensiona il mito 3. (Testo letto.)

2. Trib. Rimini, sent. n. 59/2023 del 13/9/2023 (R.G. 102/2023) – Un’offerta irrevocabile di 11.000 € per una quota stimata 76.500 € è stata giudicata troppo esigua; la quota va venduta in procedura competitiva con base d’asta pari al valore di stima. Il debitore non può proporre una liquidazione selettiva dei propri beni. Smonta il mito 3 e sostiene la correzione del mito 4. (Testo letto.)

3. Trib. Trani, sentenza di apertura deliberata il 22/12/2025 (R.G. 218-1/2025) – Le eventuali vendite vanno fatte con procedure competitive, principio definito inderogabile; un bene può essere escluso solo dopo la stima e se il liquidatore documenta l’antieconomicità della vendita; possibile subentro nelle esecuzioni in stato avanzato. Rilevante per i miti 1, 2, 5 e 7. (Testo letto.)

4. Trib. Genova, sent. n. 33/2023 del 18/4/2023 (proc. n. 54-1/2023) – Inventario e programma entro 90 giorni, primo tentativo di vendita dell’immobile entro otto mesi, almeno tre esperimenti l’anno, rilascio degli immobili occupati al momento della vendita; il divieto di esecuzioni individuali è effetto automatico dell’apertura. Rilevante per i miti 1 e 5. (Testo letto.)

5. Cass. sent. n. 22914 del 19/8/2024 – Su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia, la Corte ha affermato che il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata. Smonta il mito 5 nella sua versione assoluta.

6. Cass. Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025 – L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per mancanza di meritevolezza; la condotta del debitore conta nella fase di esdebitazione. Rilevante per il mito 4: la vendita “furba” prima del ricorso non impedisce l’apertura, ma pesa dopo. (Nota da massima.)

7. Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026 – La relazione dell’OCC sulle cause dell’indebitamento e sulla diligenza del debitore è requisito di ammissibilità, con controllo sostanziale del giudice; la condotta del debitore rileva in sede di esdebitazione. Rilevante per il mito 4: gli atti di disposizione recenti vengono esaminati. (Nota da sintesi.)

8. Cass. Sez. I, n. 6865 del 14/3/2025 – Il compenso del gestore della crisi è prededucibile ma non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. Rilevante per il mito 6 e per chi teme che il ricavato della casa venga eroso dai costi. (Nota da sintesi.)

9. Cass. Sez. I, ord. n. 29918 del 12/11/2025 – Nella liquidazione del patrimonio della legge 3/2012 il rito camerale vale anche per la fase di liquidazione; gli atti lesivi vanno reclamati entro dieci giorni dalla comunicazione, per esigenze di efficienza e di stabilità delle vendite. Riguarda la vecchia procedura, ma indica la direzione: chi vuole contestare una vendita deve muoversi in tempi brevissimi. (Nota da massima.)

10. Trib. Reggio Calabria, n. 12/2025 – L’incapienza va eccepita dal debitore contro la domanda di liquidazione proposta dal creditore. È utile quando la casa è interamente assorbita dal mutuo e non c’è attivo da distribuire: in quel caso la questione non è come vendere, ma se la procedura debba aprirsi (art. 268 c.3 CCII).

11. Trib. Chieti, 10/6/2025 – Senza utilità per i creditori la liquidazione controllata non si apre. Conferma che una casa il cui valore è interamente assorbito dall’ipoteca, senza altri beni, può non giustificare la procedura su domanda del debitore.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Separiamo ciò che è vero da ciò che ti hanno raccontato, partendo dai documenti della tua casa e della tua procedura. Ecco cosa facciamo concretamente.

1. Verifichiamo il quadro della casa: visura, ipoteche iscritte, natura del mutuo (fondiario o no), eventuali pignoramenti trascritti, stato di un’esecuzione già avviata e data dell’eventuale asta.
2. Accertiamo se la liquidazione controllata è davvero la strada giusta o se, per conservare l’abitazione, è più adatto un piano del consumatore con il mantenimento del mutuo (art. 67 c.5 CCII) o un concordato minore (art. 75 c.2-bis CCII).
3. Ricostruiamo gli atti degli ultimi cinque anni, comprese eventuali vendite già fatte, e prepariamo la documentazione per l’OCC in modo che l’operazione venga valutata correttamente.
4. Valutiamo con i tecnici di fiducia la stima dell’immobile e controlliamo che la perizia del liquidatore tenga conto di difformità, occupazione e stato dei luoghi.
5. Costruiamo l’offerta irrevocabile del familiare o del terzo interessato: prezzo coerente con la stima, cauzione, tempi di pagamento, eventuale accollo del mutuo con assenso della banca.
6. Interloquiamo con il liquidatore perché l’offerta venga considerata nel programma di liquidazione come base della procedura competitiva, entro i 90 giorni dall’apertura.
7. Verifichiamo la posizione della banca: privilegio fondiario, subentro del liquidatore nell’esecuzione o improcedibilità (art. 216 c.10 CCII), notifica della vendita ai creditori ipotecari.
8. Controlliamo il progetto di riparto e prepariamo le osservazioni entro il termine fissato, tenendo presente che i termini corrono anche in agosto (art. 9 c.1 CCII).
9. Seguiamo l’esdebitazione, documentando la collaborazione del debitore nella vendita e preparando l’istanza decorsi tre anni dall’apertura o alla chiusura (art. 282 CCII).
10. Contestiamo nelle sedi e nei termini corretti gli atti che ledono i diritti del debitore, con reclamo al tribunale e, se necessario, fino in Cassazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesa soprattutto l’esperienza come Gestore della crisi e fiduciario di un OCC: la vendita della casa nella liquidazione controllata si decide nella relazione dell’OCC, nella stima e nel programma del liquidatore, cioè negli stessi atti che il gestore conosce dall’interno. Sapere come vengono letti e valutati permette di presentare un’offerta che il tribunale può davvero usare.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale ricorso in Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea. Lo staff unisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso: i primi sui profili procedurali e sulle contestazioni, i secondi sui numeri del riparto, sulla posizione del creditore ipotecario e sugli aspetti fiscali della vendita.

Chiusura

L’informazione corretta è la prima difesa. Nella liquidazione controllata la casa non è condannata all’asta “alla cieca”, ma non può nemmeno essere venduta a chi si vuole e al prezzo che si vuole. La strada realistica è quella di un’offerta seria, costruita per tempo, che il liquidatore può mettere alla base di una procedura competitiva, con una stima credibile e con la banca informata.

Lo Studio Monardo segue questi passaggi perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, conosce dall’interno il lavoro di chi redige la relazione, stima i beni e programma le vendite. A questo si aggiunge la qualifica di cassazionista, che consente di seguire eventuali contestazioni fino all’ultimo grado senza cambiare difensore.

📩 Prima di firmare una proposta di acquisto o di vendere la casa, scrivici: tutti i recapiti per raggiungere lo Studio Monardo sono al termine di questa pagina.