La domanda che arriva più spesso, quando un’impresa in difficoltà ha firmato con la banca un finanziamento assistito da patto marciano, è questa: se non riesco più a pagare le rate, perdo automaticamente l’immobile, e posso ancora fare qualcosa per evitarlo? La risposta onesta è che il patto marciano non è una condanna automatica e non è nemmeno uno strumento da sottovalutare. È un meccanismo con tempi, passaggi e controlli precisi, che può essere lasciato operare, governato da una trattativa protetta oppure inserito dentro una procedura concorsuale. Non esiste una risposta valida per tutte le imprese, ed è proprio questo il punto: la strada giusta dipende da quanto vale l’immobile rispetto al debito, da quanto serve all’attività e da quanto tempo resta prima che l’inadempimento diventi “rilevante” per la legge.

Questo articolo mette a confronto le strade realmente percorribili a ottobre 2026, con le norme vigenti (art. 48-bis del Testo unico bancario e Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza dopo il correttivo D.Lgs. 136/2024), le pronunce più recenti e alcune simulazioni con gli stessi dati di partenza. L’obiettivo non è spingere verso una soluzione, ma pesare vantaggi e rovesci della medaglia di ciascuna.

Lo Studio Monardo si occupa di questo tema perché si trova esattamente all’incrocio tra due competenze certificate dell’Avvocato Giuseppe Angelo Monardo. Da un lato il patto marciano è una garanzia bancaria, e l’Avvocato coordina uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario, abituato a leggere contratti di finanziamento, piani di ammortamento e clausole di garanzia. Dall’altro, quando l’impresa è in crisi, il patto si confronta con gli strumenti del Codice della crisi: e l’Avvocato è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè conosce dall’interno la composizione negoziata, le misure protettive e il dialogo con le banche che la caratterizza.

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Il punto di partenza comune: cosa hai firmato e quando il patto diventa operativo

Prima di confrontare le opzioni conviene fissare gli elementi che le accomunano, perché tutte partono dallo stesso contratto e dagli stessi termini.

Il patto marciano “legale” dell’art. 48-bis TUB

L’art. 48-bis del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993), introdotto dal D.L. 59/2016 convertito dalla L. 119/2016, consente a una banca o a un intermediario autorizzato di garantire un finanziamento concesso a un’impresa con il trasferimento della proprietà di un immobile (o di un altro diritto reale immobiliare) dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento. In altre parole: l’immobile passa alla banca soltanto se e quando l’impresa diventa inadempiente nei termini fissati dalla legge, e a condizione che la banca restituisca l’eventuale differenza tra il valore stimato del bene e il debito residuo.

Gli elementi essenziali della disciplina, come risulta dal testo dell’articolo, sono questi:

• oggetto escluso: il trasferimento non può riguardare l’abitazione principale del proprietario, del coniuge o di parenti e affini entro il terzo grado (comma 3);
• momento della pattuizione: il patto può essere inserito alla stipula del finanziamento oppure, per finanziamenti già in essere, con un successivo atto notarile; se il finanziamento era già garantito da ipoteca, il trasferimento trascritto prevale sulle trascrizioni e iscrizioni successive all’ipoteca (comma 4);
• definizione di inadempimento (comma 5): il mancato pagamento deve protrarsi per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, se il rimborso è a rate mensili; per oltre nove mesi dalla scadenza anche di una sola rata se le rate hanno cadenza superiore al mese; per oltre nove mesi dalla scadenza del rimborso se non è previsto un piano rateale. Il termine diventa di dodici mesi se l’impresa ha già rimborsato almeno l’85% del capitale;
• dichiarazione della banca: verificato l’inadempimento, il creditore deve notificare al debitore, all’eventuale terzo proprietario e ai titolari di diritti sull’immobile la dichiarazione di volersi avvalere del patto (comma 5);
• stima: decorsi sessanta giorni dalla notifica, il creditore chiede al tribunale la nomina di un perito, che deposita una stima giurata entro sessanta giorni; i destinatari possono formulare osservazioni entro dieci giorni e il perito replica nei dieci giorni successivi (comma 6);
• contestazione della stima: la contestazione del valore non blocca il trasferimento, ma incide solo sulla differenza che la banca deve restituire (comma 7);
• avveramento della condizione: avviene con la comunicazione della stima oppure, se il valore supera il debito, con il pagamento dell’eccedenza su un conto intestato al proprietario, che il contratto deve prevedere (comma 8);
• concorso con l’esecuzione forzata e la liquidazione: il meccanismo può operare anche se l’immobile è già pignorato, attraverso il giudice dell’esecuzione (comma 10), anche nella riscossione esattoriale (comma 11), e se il proprietario è sottoposto a procedura concorsuale dopo la trascrizione del patto il creditore ammesso al passivo può chiedere al giudice delegato l’applicazione del comma 10 (comma 12);
• graduazione: ai fini del concorso tra creditori il trasferimento a scopo di garanzia è equiparato all’ipoteca (comma 13-bis).

Il comma 12 parla ancora di “fallimento”: per effetto della regola generale di coordinamento del Codice della crisi, i richiami al fallimento contenuti nelle leggi vigenti si intendono riferiti alla liquidazione giudiziale.

Il patto marciano “atipico” e il divieto di patto commissorio

Accanto al modello dell’art. 48-bis esistono clausole costruite dalla prassi: procure a vendere conferite alla banca, vendite con patto di riscatto, sale and lease back, mandati irrevocabili. Qui il punto di riferimento è l’art. 2744 c.c., che vieta il patto commissorio, cioè l’accordo con cui il creditore diventa proprietario del bene del debitore inadempiente senza alcun controllo sul valore. La Cassazione, nelle pronunce più recenti, ha ribadito che il divieto va letto in modo funzionale: è nulla qualsiasi combinazione di contratti che, al di là del nome, serva a costringere il debitore a cedere un bene in caso di mancato pagamento. Il patto marciano si salva proprio perché introduce una stima imparziale e la restituzione dell’eccedenza.

Questa distinzione non è teorica: se il patto firmato non è quello dell’art. 48-bis, o non ne rispetta i requisiti, la prima verifica da fare è sulla sua validità, e il ventaglio delle opzioni cambia.

Il tempo come variabile decisiva

L’elemento dirimente, comune a tutte le opzioni, è il calendario. Fino a quando non sono trascorsi i nove (o dodici) mesi dalla scadenza delle rate insolute, la condizione non può avverarsi e l’impresa ha margini di manovra ampi. Dopo la notifica della dichiarazione della banca i margini si restringono; dopo la comunicazione della stima la proprietà è, di regola, già passata. Chi si muove nella prima fase sceglie; chi si muove nella terza spesso può solo discutere la stima.

Un’ultima premessa riguarda agosto. Nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale dei termini non si applica (art. 9, comma 1, CCII): i termini della composizione negoziata, delle misure protettive e del concordato corrono anche dal 1° al 31 agosto. Diverso è il caso di un giudizio ordinario di cognizione promosso per contestare la validità del patto o la stima: lì vale la sospensione dal 1° al 31 agosto prevista dalla L. 742/1969. Nelle fasi esecutive, invece, la sospensione feriale non opera. Confondere i due regimi è uno degli errori più costosi.

Opzione 1 — Gestire il patto fuori dalle procedure: verifica, trattativa diretta e presidio della stima

In cosa consiste

La prima strada non richiede l’accesso a strumenti del Codice della crisi. L’impresa resta nel perimetro del contratto e dell’art. 48-bis TUB e agisce su tre leve: verificare la validità e i presupposti del patto, negoziare direttamente con la banca (rinegoziazione, moratoria contrattuale, saldo e stralcio, vendita concordata dell’immobile a un terzo) e, se il meccanismo parte comunque, presidiare la stima per ottenere la restituzione corretta dell’eccedenza.

La base normativa è l’art. 48-bis TUB nei commi già richiamati, letto insieme all’art. 2744 c.c. per i patti atipici e alle regole generali sui contratti (buona fede nell’esecuzione, art. 1375 c.c.).

Quando ha senso: tre scenari concreti

1. Crisi reversibile e di breve durata. L’impresa ha accumulato tre rate insolute per una tensione di cassa temporanea (un grande cliente che paga in ritardo, una commessa slittata), ma il resto del debito è regolare e la prospettiva di ripresa è credibile. Pagare gli arretrati prima che maturino i nove mesi impedisce che l’inadempimento diventi rilevante ai fini del patto.
2. Immobile non strategico e valore superiore al debito. Il bene vincolato è, per esempio, un magazzino non più utilizzato. Lasciar operare il patto, o meglio anticiparne gli effetti con una vendita concordata a valore di mercato, può essere una soluzione razionale: la banca si soddisfa, l’impresa incassa l’eccedenza.
3. Patto atipico o redatto in modo incompleto. La garanzia è stata costruita con una procura a vendere o una vendita con riscatto, senza stima imparziale predeterminata. Qui la leva principale è la contestazione della validità.

Come si esegue in sintesi

Si parte dalla raccolta dei documenti: contratto di finanziamento, eventuale atto integrativo notarile, nota di trascrizione, piano di ammortamento, estratti conto, comunicazioni della banca. Si ricostruisce la data di scadenza di ciascuna rata insoluta e si calcola il giorno in cui maturano i nove o dodici mesi. Si verifica se il conto per l’accredito dell’eccedenza è previsto dal contratto, se l’immobile non è l’abitazione principale di nessuno dei soggetti protetti, se la soglia dell’85% del capitale rimborsato è stata superata. Poi si apre il tavolo con la banca, con una proposta documentata. Se la banca notifica la dichiarazione, si seguono la nomina del perito, si depositano osservazioni nei dieci giorni e, se il valore è sottostimato, si contesta la stima.

Vantaggi

Il primo vantaggio è la riservatezza: nessuna pubblicità nel registro delle imprese, nessun tribunale coinvolto fino a quando la banca non chiede la nomina del perito. Il secondo è la rapidità e la leggerezza: non servono un esperto, un attestatore o un commissario. Il terzo è la reversibilità: questa strada non preclude l’accesso successivo agli strumenti della crisi, se la trattativa fallisce. A fronte di una crisi limitata, è spesso la soluzione proporzionata.

Sul piano della validità, le pronunce più recenti offrono argomenti solidi quando il patto è atipico. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 3532 dell’11 febbraio 2025, secondo la sintesi pubblicata da Brocardi, ha ribadito che il patto marciano è lecito solo se la stima del bene è prevista in anticipo, con tempi certi, modalità definite e parametri imparziali; nel caso esaminato la vendita è stata ritenuta nulla. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 15654 del 12 giugno 2025 ha affermato che è nulla qualunque convenzione usata per ottenere in anticipo il consenso del debitore al trasferimento del bene, e che la nullità è rilevabile d’ufficio anche in appello.

Rischi e svantaggi

Il rovescio della medaglia è che fuori dalle procedure la banca non incontra alcun blocco legale: se le rate non vengono pagate e i nove mesi maturano, la banca può notificare la dichiarazione e chiedere la stima. Le altre banche e gli altri creditori, inoltre, restano liberi di agire: decreti ingiuntivi, pignoramenti, segnalazioni. La trattativa diretta funziona solo se la banca ha interesse a trattare, e un istituto con una garanzia così forte può averne poco.

Quando il patto è conforme all’art. 48-bis, la contestazione della validità ha margini ridotti: la legge stessa ha costruito il meccanismo in modo da superare il divieto di patto commissorio. Resta allora la contestazione della stima, che però per espressa previsione del comma 7 non blocca il trasferimento, ma incide solo sulla somma da restituire. Infine, una contestazione giudiziale della validità del patto si svolge con i tempi di un giudizio ordinario, durante il quale la crisi dell’impresa continua.

Il profilo ideale

Questa opzione si adatta all’impresa con una crisi circoscritta, un solo creditore bancario davvero problematico, un immobile il cui valore supera ampiamente il debito, oppure un patto atipico con vizi evidenti di struttura. Per l’impresa con molti creditori, debiti fiscali rilevanti e immobile indispensabile alla produzione, invece, la sola trattativa diretta rischia di essere un’arma spuntata.

Pronunce a supporto

Oltre alle due ordinanze del 2025 già citate, Cass. civ., Sez. III, sent. n. 844 del 17 gennaio 2020 ha affermato che il patto marciano non viola il divieto di patto commissorio se la stima è prevista in anticipo con criteri imparziali e oggettivi. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 32787 del 16 dicembre 2024 ha dichiarato nullo un insieme di contratti collegati (vendita, mutuo, locazione e opzione di riacquisto) che serviva a garantire la restituzione di un prestito con la proprietà del bene. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 17776 del 27 giugno 2024 ha ricordato che la prova del patto commissorio può essere data con ogni mezzo, anche con testimoni e presunzioni. Le schede complete sono raccolte più avanti.

Opzione 2 — Composizione negoziata della crisi con misure protettive e, se serve, cautelari

In cosa consiste

La seconda strada porta il rapporto con la banca dentro la composizione negoziata della crisi d’impresa (artt. 12-25-undecies CCII). L’imprenditore presenta l’istanza sulla piattaforma telematica nazionale gestita dalle Camere di commercio (art. 17 CCII); viene nominato un esperto indipendente che agevola le trattative con i creditori. Con l’istanza, o successivamente, l’imprenditore può chiedere l’applicazione delle misure protettive (art. 18 CCII): dal giorno della pubblicazione della richiesta nel registro delle imprese i creditori non possono acquisire diritti di prelazione non concordati con l’imprenditore né iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul suo patrimonio o sui beni e diritti con i quali viene esercitata l’attività d’impresa.

Le misure devono essere confermate dal tribunale con il procedimento dell’art. 19 CCII: il ricorso va depositato lo stesso giorno della pubblicazione dell’istanza, il tribunale fissa l’udienza e, se conferma, stabilisce una durata compresa tra trenta e centoventi giorni, prorogabile fino a una durata complessiva massima di duecentoquaranta giorni. Accanto alle misure protettive, il tribunale può concedere misure cautelari mirate, quando servono a condurre a termine le trattative.

L’art. 18 contiene anche una regola importante per i rapporti bancari: i creditori nei cui confronti operano le misure protettive non possono, unilateralmente, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori. L’art. 16, comma 5, chiarisce inoltre che l’accesso alla composizione negoziata non costituisce di per sé causa di sospensione o revoca degli affidamenti.

La questione centrale: le misure protettive fermano il patto marciano?

Qui va soppesato un punto che la legge non risolve in modo espresso. Il meccanismo dell’art. 48-bis non è, in senso tecnico, un’azione esecutiva: è un trasferimento contrattuale che si perfeziona con la stima, fuori dal processo esecutivo (salvo il caso del comma 10, in cui l’immobile è già pignorato). Esiste quindi il rischio che il divieto generale di azioni esecutive e cautelari, da solo, non sia considerato sufficiente a fermare la procedura di stima.

Per questo, nella pratica, la richiesta più prudente è affiancare alle misure protettive una misura cautelare specifica, ai sensi dell’art. 19 CCII, che inibisca alla banca di avvalersi del patto (o di proseguire nella nomina del perito) per la durata delle trattative. La giurisprudenza di merito ha già concesso misure di questo tipo verso le banche in situazioni affini: il Tribunale di Padova, con provvedimento del 13 gennaio 2025, secondo la sintesi pubblicata da ecnews, ha disposto la sospensione dei rimborsi bancari senza decadenza dal beneficio del termine, il divieto per le banche di estinguere le posizioni, l’inibitoria alle segnalazioni in Centrale Rischi e all’escussione delle garanzie pubbliche, per centoventi giorni. Il Tribunale di Milano (4 settembre 2024) e il Tribunale di Chieti (10 ottobre 2024) hanno inibito temporaneamente l’escussione delle garanzie del Fondo di garanzia per le PMI, per evitare che un creditore acquisisse un vantaggio tale da compromettere il risanamento.

Non tutto, però, è pacifico. Il Tribunale di Brindisi, il 3 dicembre 2024, ha rimesso alla Cassazione con rinvio pregiudiziale (art. 363-bis c.p.c.) la questione della natura delle misure protettive e cautelari atipiche e della loro concedibilità oltre il limite complessivo dell’art. 8 CCII. L’esito di una richiesta di inibitoria del patto marciano dipende dunque dalla prova che senza quel blocco il risanamento è compromesso, e dalla proporzionalità della misura.

Quando ha senso: tre scenari concreti

1. Immobile strategico e impresa in continuità. Il capannone vincolato ospita la produzione; perderlo significa chiudere. L’obiettivo è guadagnare il tempo necessario per un accordo con la banca (rimodulazione del piano, riduzione del debito, sostituzione della garanzia).
2. Pluralità di creditori. Oltre alla banca con il patto ci sono altre banche, fornitori, Erario. La composizione negoziata consente di trattare con tutti nello stesso contesto e, con le misure protettive, di evitare aggressioni separate.
3. Squilibrio patrimoniale-finanziario ma risanamento ragionevolmente perseguibile. È il presupposto stesso dell’art. 12 CCII: l’impresa deve trovarsi in condizioni che rendono probabile la crisi o l’insolvenza, ma con un risanamento ragionevolmente perseguibile.

Come si esegue in sintesi

Si predispongono i documenti richiesti dall’art. 17 CCII (bilanci, situazione patrimoniale aggiornata, piano di risanamento con le iniziative industriali, elenco dei creditori, certificati dei debiti fiscali e contributivi, dichiarazioni sulle procedure pendenti), si compila il test pratico di risanabilità, si deposita l’istanza con la richiesta di misure protettive, si deposita lo stesso giorno il ricorso al tribunale (chiedendo, se necessario, anche la misura cautelare sul patto), si partecipa all’udienza e, con l’esperto, si avviano le trattative. Gli esiti possibili sono descritti dall’art. 23 CCII: contratto con uno o più creditori, convenzione di moratoria, accordo sottoscritto anche dall’esperto, piano attestato, accordi di ristrutturazione, concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio.

Vantaggi

La composizione negoziata è l’unica strada che coniuga riservatezza relativa, gestione dell’impresa che resta in mano all’imprenditore e un blocco giudiziale delle iniziative dei creditori. L’esperto non è un commissario: agevola le trattative ma non sostituisce l’imprenditore. I contratti con la banca possono essere rinegoziati in un contesto in cui la banca stessa è tenuta a partecipare in modo attivo e informato (art. 16 CCII). E se le trattative falliscono, si può passare al concordato semplificato o ad altri strumenti.

Rischi e svantaggi

Il rovescio della medaglia è duplice. Primo: le misure protettive hanno una durata massima, e il patto marciano resta in vita; se alla scadenza non c’è accordo, la banca può riprendere il percorso. Secondo: l’inibitoria del patto marciano non è automatica e richiede una motivazione robusta; un tribunale potrebbe ritenere che la banca, titolare di una garanzia equiparata all’ipoteca, non vada limitata oltre misura. Inoltre la pubblicazione della richiesta di misure protettive nel registro delle imprese rende nota la situazione a tutti, compresi fornitori e clienti. Infine, la composizione negoziata richiede uno sforzo organizzativo e documentale significativo, che un’impresa molto piccola o già insolvente in modo irreversibile potrebbe non sostenere.

Il profilo ideale

Questa opzione si adatta all’impresa in continuità che ha bisogno dell’immobile vincolato per lavorare, che ha più creditori da coordinare e che dispone di un piano di risanamento credibile, anche se ancora da costruire nei dettagli.

Pronunce a supporto

Oltre ai provvedimenti di Padova, Milano, Chieti e Brindisi, il Tribunale di Bari (30 maggio 2024) ha precisato che le misure protettive rendono improcedibili le azioni esecutive e cautelari, ma lasciano possibili le azioni di mero accertamento. Il Tribunale di Lodi (18 maggio 2023) ha concesso l’inibitoria alle segnalazioni in Centrale Rischi, osservando che il rischio di revoca degli affidamenti non è escluso in modo assoluto dall’art. 16, comma 5, CCII.

Opzione 3 — Strumenti di regolazione della crisi con il tribunale: concordato preventivo e accordi di ristrutturazione

In cosa consiste

La terza strada è più strutturata: l’impresa accede a uno strumento di regolazione della crisi con l’intervento del tribunale, tipicamente il concordato preventivo (anche nella forma con riserva dell’art. 44 CCII) o gli accordi di ristrutturazione dei debiti (artt. 57, 60 e 61 CCII). Dalla pubblicazione della domanda nel registro delle imprese, se richieste, operano le misure protettive dell’art. 54, comma 2, CCII; il tribunale può inoltre concedere misure cautelari e misure protettive atipiche. Nel concordato in continuità aziendale, l’art. 94-bis CCII impedisce ai creditori di rifiutare l’adempimento, risolvere, anticipare la scadenza o modificare in danno dell’impresa i contratti pendenti per il solo mancato pagamento di crediti anteriori.

Per la banca titolare del patto, la regola di partenza è che nel concorso tra creditori il trasferimento a scopo di garanzia è equiparato all’ipoteca (art. 48-bis, comma 13-bis, TUB). La banca è dunque un creditore con prelazione, e nel concordato i creditori muniti di prelazione possono essere soddisfatti anche non integralmente, purché in misura non inferiore a quanto otterrebbero dalla liquidazione del bene, secondo la valutazione di un professionista indipendente.

Quando ha senso: tre scenari concreti

1. Indebitamento complessivo non sostenibile. Il problema non è la sola banca con il patto, ma un debito che va ristrutturato nel suo complesso, anche con falcidia, e che richiede una decisione vincolante per la maggioranza dei creditori.
2. Trattative fallite o non avviabili. La composizione negoziata si è chiusa senza accordo, oppure la banca ha già notificato la dichiarazione e i tempi non consentono un percorso solo negoziale.
3. Debiti fiscali e contributivi rilevanti. Il concordato e gli accordi consentono la transazione fiscale e contributiva (artt. 63 e 88 CCII), che una trattativa privata con la banca non può offrire.

Come si esegue in sintesi

Si deposita il ricorso al tribunale competente, eventualmente con riserva di presentare piano e proposta nel termine fissato dal giudice (tra trenta e sessanta giorni, prorogabile), si chiedono le misure protettive e, se opportuno, una misura cautelare specifica sul patto marciano; si predispongono piano, attestazione e proposta; si suddividono i creditori in classi, collocando la banca titolare del patto tra i creditori con prelazione nei limiti del valore dell’immobile; si va al voto e all’omologazione. Negli accordi di ristrutturazione il percorso è più snello: serve l’adesione di creditori che rappresentino almeno il 60% dei crediti (30% negli accordi agevolati dell’art. 60), con pagamento integrale dei non aderenti nei termini di legge.

Vantaggi

Il vantaggio principale è che la sorte dell’immobile vincolato viene decisa dentro un piano complessivo, con la tutela del tribunale, invece che dalla sola iniziativa della banca. Il concordato consente di ristrutturare anche il debito garantito, nei limiti del valore di liquidazione; consente la transazione fiscale; offre, nella continuità, la protezione dei contratti pendenti. Se la domanda viene presentata prima che la condizione si avveri, la banca è trattata come creditore privilegiato e non come proprietaria.

Rischi e svantaggi

A fronte di questo vantaggio, il concordato è costoso in termini di tempo, organizzazione e costi di procedura (commissario giudiziale, attestatore, spese di giustizia), è pubblico, sottopone gli atti di straordinaria amministrazione all’autorizzazione del tribunale (art. 46 CCII) e, se fallisce, può aprire la strada alla liquidazione giudiziale. C’è poi lo stesso nodo già segnalato per la composizione negoziata: non è scontato che le misure protettive generiche bastino a fermare la procedura stragiudiziale del patto marciano, ed è prudente chiedere una misura specifica. Il Tribunale di Milano, con ordinanza del 30 marzo 2023, secondo la sintesi pubblicata su dirittobancario.it, ha ritenuto che le misure atipiche non possano limitare i poteri di autotutela contrattuale dei creditori e che l’art. 94-bis valga solo per il concordato in continuità; il Tribunale di Trento, il 10 ottobre 2023, ha invece concesso una misura cautelare che inibiva la risoluzione di un leasing immobiliare bancario per canoni scaduti. Le posizioni dei tribunali non sono uniformi.

Se poi la condizione si è già avverata prima della domanda, l’immobile è uscito dal patrimonio dell’impresa e il concordato può incidere solo in via indiretta (per esempio attraverso la contestazione della stima o, ricorrendone i presupposti, della validità del patto).

Il profilo ideale

Questa opzione si adatta all’impresa con un indebitamento complessivo da ristrutturare, molti creditori, debiti fiscali significativi e la necessità di un risultato vincolante anche per i creditori dissenzienti. Per l’impresa con un solo problema bancario è spesso sproporzionata.

E se la crisi è irreversibile?

Va detto con franchezza che esiste anche lo scenario della liquidazione giudiziale, che non è un’opzione “scelta” ma un esito. In quel caso la banca ammessa al passivo può chiedere al giudice delegato di applicare il meccanismo del comma 10 dell’art. 48-bis (comma 12), e l’eventuale eccedenza va alla procedura. Gli atti di garanzia costituiti in prossimità dell’insolvenza, come il patto aggiunto con atto integrativo a un debito preesistente, possono essere esaminati dal curatore alla luce delle regole sulla revocatoria (artt. 164-166 CCII). Per l’impresa minore che non supera le soglie di legge, il riferimento sono invece gli strumenti del sovraindebitamento (concordato minore e liquidazione controllata), con un percorso tramite l’OCC.

Le tre strade alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite con dati verosimili ma non riferite a casi reali. I dati di partenza sono gli stessi per tutte e tre le opzioni, così da rendere confrontabili gli esiti.

Dati comuni. Società a responsabilità limitata manifatturiera, in continuità. Finanziamento bancario con debito residuo di 386.450 €, rata mensile di 6.180,40 € con scadenza il giorno 20 di ogni mese. Patto marciano ex art. 48-bis TUB trascritto sul capannone in cui si svolge la produzione, valore di mercato stimato 612.300 €. Rate insolute: 20 gennaio, 20 febbraio e 20 marzo 2026, per un arretrato di 18.541,20 € oltre interessi. Capitale rimborsato inferiore all’85%, quindi si applica il termine di nove mesi. Altri debiti: fornitori 143.870 €, Erario 97.215 €, seconda banca 61.940 €. Debito complessivo: 689.475 €. Siamo a ottobre 2026.

Un’avvertenza preliminare sul calcolo dei nove mesi. La legge li fa decorrere “dalla scadenza di almeno tre rate”, e in dottrina si discute se il riferimento sia alla prima o alla terza rata insoluta. Con la lettura più favorevole alla banca (prima rata, 20 gennaio 2026) l’inadempimento rilevante si colloca già da mercoledì 21 ottobre 2026; con la lettura che guarda alla terza rata (20 marzo 2026) da lunedì 21 dicembre 2026. Ragionare sulla data più vicina è la scelta prudente: chi pianifica sulla più lontana rischia di scoprire che la banca ha già titolo per notificare la dichiarazione.

Simulazione 1 — Con l’opzione 1 (gestione fuori dalle procedure)

Variante a. L’impresa riesce a reperire entro martedì 20 ottobre 2026 la liquidità per pagare le tre rate arretrate (18.541,20 € più interessi). L’inadempimento non raggiunge la soglia di legge con nessuna delle due letture, il patto resta in quiescenza e l’impresa ottiene dalla banca una rimodulazione delle rate successive. Il problema dei fornitori (143.870 €) e dell’Erario (97.215 €) resta però intatto e va affrontato separatamente.

Variante b. L’impresa non riesce a pagare. La banca notifica la dichiarazione di volersi avvalere del patto lunedì 11 gennaio 2027. I sessanta giorni scadono venerdì 12 marzo 2027; da lunedì 15 marzo 2027 la banca chiede la nomina del perito. Se il perito è nominato venerdì 26 marzo 2027, la stima giurata va depositata entro martedì 25 maggio 2027, con dieci giorni per le osservazioni. Ipotizzando una stima conforme al valore di mercato (612.300 €) e spese di trasferimento per 9.870 €, l’eccedenza da accreditare all’impresa è di 612.300 − 386.450 − 9.870 = 215.980 €. Con il pagamento dell’eccedenza la condizione si avvera e il capannone passa alla banca.

L’esito economico è meno drammatico di quanto si tema (l’impresa incassa oltre 215.000 €), ma il rovescio della medaglia è operativo: l’impresa perde la sede produttiva e deve trasferirsi, con tutti i costi e i rischi che ne derivano. Se la stima fosse inferiore del 15% (520.455 €), l’eccedenza scenderebbe a 124.135 €: la differenza di 91.845 € è il valore economico della contestazione della stima, che però, per il comma 7, non ferma il trasferimento.

Simulazione 2 — Con l’opzione 2 (composizione negoziata)

L’impresa deposita l’istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive lunedì 2 novembre 2026 e, lo stesso giorno, il ricorso al tribunale per la conferma, chiedendo anche una misura cautelare che inibisca alla banca di notificare la dichiarazione del comma 5 o di chiedere la nomina del perito. Ipotizzando una conferma per centoventi giorni decorrenti dalla pubblicazione, le misure durano fino a martedì 2 marzo 2027; con le proroghe fino al massimo complessivo di duecentoquaranta giorni, fino a mercoledì 30 giugno 2027.

In questo arco di tempo, con l’esperto, l’impresa propone alla banca: pagamento degli arretrati in 24 rate a partire da gennaio 2027, sei mesi di sospensione della quota capitale, mantenimento del patto marciano come garanzia. Propone ai fornitori un piano di rientro in 36 mesi e valuta, per l’Erario, un percorso di rateizzazione o di transazione fiscale nell’eventuale successivo strumento. Se l’accordo con la banca viene firmato, il patto marciano resta in vita ma il nuovo piano di ammortamento azzera l’inadempimento pregresso.

Se l’accordo non arriva entro il 30 giugno 2027, le misure cessano. L’impresa ha però utilizzato quel tempo per costruire un piano e può chiedere l’accesso al concordato o agli accordi di ristrutturazione. I termini corrono anche in agosto (art. 9, comma 1, CCII): chi pensa di “recuperare” in estate rischia di arrivare tardi.

Simulazione 3 — Con l’opzione 3 (concordato preventivo in continuità)

L’impresa deposita lunedì 16 novembre 2026 una domanda di concordato con riserva, con richiesta di misure protettive e di una misura specifica sul patto. Il tribunale concede sessanta giorni per piano e proposta, fino a venerdì 15 gennaio 2027, prorogati di altri sessanta giorni fino a martedì 16 marzo 2027.

Il valore di liquidazione del capannone, in una vendita forzata, è stimato prudenzialmente nell’80% del valore di mercato: 489.840 €. Poiché il credito della banca (386.450 €) è interamente “capiente” rispetto a quel valore, la banca, come creditore equiparato all’ipotecario, deve essere soddisfatta integralmente, anche se il piano può prevedere modalità e tempi di pagamento nei limiti consentiti dal Codice. Il vantaggio dell’opzione 3, in questo scenario, non sta nella falcidia del debito bancario, ma nel fatto che il capannone resta all’impresa e che il piano consente di ristrutturare i 303.025 € di altri debiti: per esempio pagamento del 35% ai fornitori chirografari e transazione fiscale sui debiti erariali.

Se il capannone valesse molto meno (per esempio 340.000 € in liquidazione), la banca sarebbe soddisfatta come privilegiata solo fino a quel valore e per la parte residua (46.450 €) sarebbe trattata come chirografaria. È in questo caso che il concordato diventa davvero incisivo sul debito bancario.

La lezione comune alle tre simulazioni è che il rapporto tra valore dell’immobile e debito residuo cambia radicalmente la convenienza di ciascuna strada.

Il confronto in tabella

La tabella che segue mette in fila gli elementi già analizzati. Le voci di costo indicano solo i costi di procedura previsti dalla legge o dalle regole di funzionamento degli strumenti, non quelli di assistenza professionale. Le durate sono quelle normative; nella pratica possono essere più lunghe.

I criteri per scegliere

Non esiste un ordine di preferenza assoluto tra le tre opzioni. Esistono però alcuni elementi che, a seconda di come si presentano, spostano il peso della valutazione in una direzione o nell’altra.

Primo criterio: la posizione nel calendario del patto. Se la tua situazione presenta rate insolute ma il termine di nove mesi non è ancora maturato (con la lettura più prudente), generalmente c’è spazio per tutte e tre le opzioni, e anche per la semplice regolarizzazione degli arretrati. Se la banca ha già notificato la dichiarazione, la composizione negoziata o il concordato vanno attivati in tempi molto stretti, con richiesta di misura specifica. Se la stima è già stata comunicata e l’eccedenza pagata, il trasferimento si è di regola già prodotto e resta soprattutto la verifica della stima e della validità del patto.

Secondo criterio: la funzione dell’immobile. Se l’immobile vincolato è essenziale alla produzione, la perdita del bene equivale spesso alla perdita dell’impresa, e il peso delle opzioni 2 e 3 cresce. Se l’immobile è un bene non strumentale, la vendita concordata o lo stesso meccanismo del patto possono essere una via d’uscita razionale, perché restituiscono liquidità tramite l’eccedenza.

Terzo criterio: il rapporto tra valore e debito. Quando il valore dell’immobile supera ampiamente il debito residuo, la banca ha poco da guadagnare da una procedura e molto da guadagnare dall’attivazione del patto; la trattativa diretta può comunque funzionare, ma la leva dell’impresa è limitata. Quando il valore è vicino al debito o inferiore, la banca ha un interesse concreto a evitare contestazioni e tempi lunghi, e le opzioni negoziali acquistano forza.

Quarto criterio: la composizione del debito complessivo. Se il problema è uno solo (la banca con il patto), l’opzione 1 o una composizione negoziata “mirata” sono generalmente proporzionate. Se esistono più banche, fornitori, Erario ed enti previdenziali, la frammentazione delle trattative espone l’impresa a iniziative separate, e il valore di uno strumento collettivo cresce.

Quinto criterio: la struttura del patto. Se il patto è conforme all’art. 48-bis, la discussione si concentra sui tempi e sulla stima. Se invece la garanzia è stata costruita con strumenti atipici (procura a vendere, vendita con riscatto, lease back) senza stima imparziale predeterminata, la verifica della nullità per violazione dell’art. 2744 c.c. può cambiare l’intero equilibrio, anche dentro una procedura.

Questi criteri vanno letti insieme e non uno alla volta: un immobile strategico con un patto conforme e un debito diffuso porta verso esiti diversi da un immobile strategico con un patto atipico e un solo creditore.

«Davanti a un patto marciano la prima domanda non è come difendersi dalla banca, ma che cosa serve all’impresa per continuare a lavorare tra sei mesi: è da lì che si capisce quale strumento regge, e quale invece consuma solo tempo.» — Avv. Giuseppe Angelo Monardo

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà?

In molti casi sì. Dall’opzione 1 si può passare in qualunque momento alla composizione negoziata o al concordato, a condizione di farlo prima che il trasferimento si perfezioni. Dalla composizione negoziata si può approdare a uno degli esiti dell’art. 23 CCII, compreso il concordato semplificato o il concordato preventivo. Il passaggio inverso, dal concordato a una soluzione puramente stragiudiziale, è invece più complesso, perché la domanda concordataria produce effetti pubblici e vincoli di gestione.

Se pago le rate arretrate, il patto si “spegne”?

Il pagamento degli arretrati prima che maturino i nove (o dodici) mesi impedisce che l’inadempimento raggiunga la soglia di legge. Il patto però resta trascritto e torna rilevante se in futuro si accumulano altre rate insolute. Il patto si estingue definitivamente con l’estinzione del debito: entro trenta giorni da quel momento la banca deve curare la pubblicità del mancato avveramento della condizione (comma 13).

E se scelgo la strada sbagliata?

Il rischio maggiore non è scegliere la strada “meno buona”, ma scegliere troppo tardi. Una composizione negoziata avviata quando la stima è già stata comunicata ha margini ridotti; un concordato depositato senza un piano credibile rischia di aprire la strada alla liquidazione giudiziale. Per questo il primo passo, comune a tutte le opzioni, è la ricostruzione esatta delle date.

Posso contestare la stima del perito?

Sì: il comma 6 prevede osservazioni entro dieci giorni dalla comunicazione della stima, e il comma 7 consente di contestarla. Va però considerato che la contestazione non impedisce il trasferimento e riguarda solo la misura dell’eccedenza. Se la contestazione si svolge in un giudizio ordinario di cognizione, per quel giudizio vale la sospensione feriale dal 1° al 31 agosto; i termini dei procedimenti regolati dal Codice della crisi, invece, corrono anche in agosto.

Il patto marciano è sempre valido?

Quello dell’art. 48-bis TUB, se rispetta i requisiti di legge, è un meccanismo espressamente previsto dall’ordinamento. Le clausole atipiche vanno invece esaminate una per una: la Cassazione, come risulta dalle pronunce raccolte qui sotto, valuta la funzione concreta degli accordi e dichiara nulle le combinazioni che servono a costringere il debitore a cedere il bene senza una stima imparziale.

Le pronunce che orientano la scelta

Le pronunce che seguono sono state verificate su fonti lette nel corso della redazione: le massime della Cassazione sono tratte dalla rassegna pubblicata da Brocardi in calce all’art. 2744 c.c. (sintesi delle massime), i provvedimenti di merito sulla crisi d’impresa dalle sintesi pubblicate da ecnews e da un contributo su dirittobancario.it. I principi sono riformulati.

Per l’opzione 1 (validità del patto e controllo della stima)

1. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 3532 dell’11 febbraio 2025. Il patto marciano è lecito quando la stima del bene è prevista in anticipo, con tempi certi, modalità definite e parametri imparziali; nel caso concreto la vendita è stata ritenuta nulla. Rilevanza: è il parametro con cui misurare qualunque patto atipico firmato con la banca.
2. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 844 del 17 gennaio 2020. Il patto marciano non viola il divieto del patto commissorio se la stima è predeterminata con criteri imparziali e oggettivi. Rilevanza: conferma che la stima è l’elemento che distingue la garanzia lecita da quella nulla.
3. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 15654 del 12 giugno 2025. È nulla ogni convenzione usata per ottenere l’accettazione anticipata del trasferimento del bene; la nullità si rileva d’ufficio anche in appello. Rilevanza: la questione può emergere anche in una fase avanzata del contenzioso.
4. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16619/2025. Il divieto va interpretato in modo funzionale: è nullo l’accordo che mira a coartare il debitore a trasferire un bene in caso di mancato pagamento. Rilevanza: contano la funzione e il risultato, non il nome dato al contratto.
5. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 32787 del 16 dicembre 2024. Un complesso di accordi collegati (vendita, mutuo, locazione, opzione di riacquisto) è nullo se serve a garantire la restituzione del prestito con la proprietà del bene. Rilevanza: utile quando la banca ha costruito la garanzia con più atti separati.
6. Cass. civ., Sez. II, sent. n. 13210 del 14 maggio 2024. Una vendita qualificata come datio in solutum, ma collegata ad altri negozi diretti a saldare un debito, è stata ricondotta allo scopo di garanzia, con cassazione della decisione di merito. Rilevanza: la qualificazione formale non mette al riparo dal controllo sulla causa.
7. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 17776 del 27 giugno 2024. La prova del patto commissorio può essere data con ogni mezzo, anche con testimoni e presunzioni. Rilevanza: corrispondenza, tempi e contesto delle trattative con la banca possono diventare elementi di prova.
8. Cass. civ., Sez. III, ord. n. 2469 del 25 gennaio 2024 e Cass. civ., Sez. III, ord. n. 20780 del 25 luglio 2024. Il divieto si estende a ogni convenzione che, comunque strutturata, coarti il debitore a cedere preventivamente un bene. Rilevanza: consolidano l’orientamento funzionale nel biennio 2024-2025.
9. Cass. civ., Sez. III, ord. n. 25913 del 2 ottobre 2024 e Cass. civ., Sez. III, ord. n. 11926 del 6 maggio 2025. Nel sale and lease back conta lo scopo concreto di garanzia, desumibile da indici sintomatici (credito preesistente o contestuale, sproporzione del prezzo, difficoltà del venditore), senza che debbano ricorrere tutti insieme; se la garanzia diventa causa del contratto, questo è nullo. Rilevanza: decisive quando l’impresa in crisi ha ceduto l’immobile alla banca o a una società di leasing per riottenerlo in godimento.

Per l’opzione 2 (composizione negoziata e banche)

10. Trib. Padova, 13 gennaio 2025. Accanto alle misure protettive, il giudice può concedere misure cautelari selettive verso le banche: sospensione dei rimborsi senza decadenza dal beneficio del termine, divieto di estinguere le posizioni, inibitoria alle segnalazioni e all’escussione delle garanzie pubbliche, per centoventi giorni. Rilevanza: è il modello più vicino a una richiesta di inibitoria del patto marciano.
11. Trib. Milano, 4 settembre 2024 e Trib. Chieti, 10 ottobre 2024. Inibitoria temporanea all’escussione delle garanzie del Fondo PMI, per evitare che un creditore rafforzi la propria posizione a danno del risanamento. Rilevanza: il criterio del “maggior vantaggio che compromette il risanamento” si adatta alla banca che vuole attivare il patto durante le trattative.
12. Trib. Bari, 30 maggio 2024. Le misure protettive rendono improcedibili le azioni esecutive e cautelari, ma lasciano possibili le azioni di mero accertamento. Rilevanza: aiuta a capire perché, per un meccanismo stragiudiziale come il patto, è prudente chiedere una misura specifica.
13. Trib. Lodi, 18 maggio 2023. Inibitoria alle segnalazioni in Centrale Rischi, perché il rischio di revoca degli affidamenti non è escluso in modo assoluto dall’art. 16, comma 5, CCII. Rilevanza: tutela la continuità del credito durante le trattative con la banca garantita.
14. Trib. Brindisi, 3 dicembre 2024. Rinvio pregiudiziale alla Cassazione (art. 363-bis c.p.c.) sulla natura delle misure protettive e cautelari atipiche e sulla loro concedibilità oltre il limite dell’art. 8 CCII. Rilevanza: segnala che la durata delle protezioni è un tema ancora aperto.

Per l’opzione 3 (concordato e contratti bancari)

15. Trib. Trento, 10 ottobre 2023. In un concordato, misura cautelare che inibisce alla banca la risoluzione di un leasing immobiliare per canoni scaduti. Rilevanza: mostra che l’autotutela contrattuale della banca può essere limitata con un provvedimento mirato.
16. Trib. Milano, ord. 30 marzo 2023. Le misure atipiche non sono automatiche e, secondo il tribunale, non possono limitare i poteri di autotutela contrattuale dei creditori; l’art. 94-bis CCII riguarda il concordato in continuità. Rilevanza: indica i limiti da considerare quando si chiede di fermare il patto in un concordato non in continuità.
17. Trib. Imperia, 22 novembre 2023. Il limite temporale delle misure protettive non impedisce misure cautelari che inibiscano azioni esecutive o l’acquisto di prelazioni da parte di creditori determinati, rimettendo al giudice il vaglio di proporzionalità; il tribunale ha espressamente respinto la tesi contraria di Trib. Milano, 22 novembre 2023. Rilevanza: il contrasto tra tribunali conferma che la strategia va costruita sul foro competente.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Davanti a un patto marciano in un’impresa in crisi, lo Studio lavora su strumenti concreti, ciascuno con un compito preciso.

1. Ricostruiamo il calendario del patto: individuiamo la scadenza di ogni rata insoluta, calcoliamo la maturazione dei nove o dodici mesi con entrambe le letture e verifichiamo la soglia dell’85% del capitale rimborsato.
2. Esaminiamo il contratto e la nota di trascrizione: controlliamo che il patto rispetti l’art. 48-bis TUB (oggetto, esclusione dell’abitazione principale, conto per l’eccedenza, modalità della stima) oppure, se atipico, ne valutiamo la compatibilità con l’art. 2744 c.c.
3. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, confrontando trattativa diretta, composizione negoziata e concordato con i dati reali dell’impresa.
4. Costruiamo con i commercialisti dello staff il piano di risanamento e il test pratico richiesti per la composizione negoziata, con un piano di cassa che dimostri la sostenibilità dei pagamenti proposti alla banca.
5. Predisponiamo l’istanza e il ricorso per le misure protettive, chiedendo, quando necessario, una misura cautelare specifica che inibisca alla banca l’attivazione del patto durante le trattative.
6. Conduciamo la trattativa con la banca, formulando proposte di rimodulazione, moratoria o sostituzione della garanzia e verificando la correttezza dei conteggi.
7. Presidiamo la procedura di stima: seguiamo la nomina del perito, depositiamo osservazioni motivate nei dieci giorni e, se il valore è sottostimato, impostiamo la contestazione per la corretta quantificazione dell’eccedenza.
8. Verifichiamo i presupposti per concordato o accordi di ristrutturazione, collocando la banca tra i creditori con prelazione nei limiti del valore dell’immobile e coordinando la transazione fiscale con il resto del piano.
9. Valutiamo l’accesso agli strumenti del sovraindebitamento per l’impresa minore sotto soglia, con il percorso tramite l’OCC.
10. Coordiniamo i rapporti con il difensore penale quando la crisi presenta profili che richiedono una valutazione di quel tipo.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In un tema come questo la leva da mettere in evidenza è la continuità di strategia fino in Cassazione. La scelta fatta oggi, per esempio contestare la validità di un patto atipico o chiedere un’inibitoria in composizione negoziata, produce effetti che possono essere discussi in appello e in Cassazione: essere avvocato cassazionista consente di difendere quella scelta in ogni grado, senza cambiare mani e senza cambiare linea. Accanto a questo, la qualifica di Esperto Negoziatore permette di impostare la composizione negoziata conoscendo le aspettative dell’esperto e delle banche, e lo staff di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: i primi sulla garanzia e sulle procedure, i secondi sul piano, sui flussi di cassa e sui debiti fiscali.

Una scelta da fare con i numeri, non con la paura

Il patto marciano firmato con la banca non decide da solo il destino dell’impresa. Può essere lasciato operare quando l’immobile non è strategico e il valore supera il debito, può essere congelato dentro una composizione negoziata quando l’impresa ha bisogno di tempo per risanarsi, può essere inserito in un concordato quando il debito va ristrutturato nel suo complesso. Ogni strada ha un vantaggio reale e un rovescio della medaglia altrettanto reale. La scelta dipende dal caso concreto, e sbagliarla, o farla troppo tardi, costa tempo, liquidità e diritti che non sempre si recuperano.

Lo Studio Monardo affronta questo tema con le competenze che il tema richiede: la conoscenza dei contratti bancari, garantita dal coordinamento di uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario, e la conoscenza degli strumenti della crisi, garantita dalla qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. A questo si aggiunge la possibilità di seguire l’eventuale contenzioso fino in Cassazione con la stessa linea.

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