Sì, un familiare può comprare la casa del debitore nella liquidazione controllata: la legge esclude dalle offerte solo il debitore. Ma quasi tutti gli acquisti “in famiglia” che saltano non falliscono per un divieto. Falliscono per errori di metodo che si potevano evitare.

La domanda arriva quasi sempre nello stesso modo. La procedura è aperta e il liquidatore ha messo la casa nel programma di liquidazione. Il figlio, il fratello, i genitori o il coniuge chiedono: “Possiamo comprarla noi, così resta in famiglia?”. La risposta è sì, se l’operazione si costruisce bene. L’esperienza insegna però che i danni nascono da sei errori ricorrenti:

1. Pensare di “trattare” la casa direttamente con il liquidatore, saltando la gara.
2. Comprare con i soldi del debitore, o prestare il proprio nome perché compri lui.
3. Il coniuge in comunione legale che fa l’offerta senza tenere fuori il bene dalla comunione.
4. Firmare prima dell’asta un accordo per restituire la casa al debitore.
5. Fare i conti senza l’ipoteca, il creditore fondiario e le regole sul prezzo minimo.
6. Aver intestato la casa al familiare prima della procedura, per “anticipare” la liquidazione.

Lo Studio Monardo si occupa ogni giorno di queste operazioni per una ragione legata alle qualifiche dell’Avvocato. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia ed è professionista fiduciario di un OCC. Conosce quindi dall’interno il lavoro di chi, nella liquidazione controllata, prepara il programma, stima i beni e gestisce le vendite. È inoltre avvocato cassazionista: se una vendita viene contestata, se il giudice la blocca o se un accordo familiare finisce davanti al tribunale, segue la questione fino all’ultimo grado di giudizio.

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Un solo paragrafo per inquadrare la procedura. La liquidazione controllata (artt. 268 e seguenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, il CCII, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024) è la procedura con cui il debitore sovraindebitato mette a disposizione dei creditori i suoi beni. Un liquidatore li vende e distribuisce il ricavato. Alla fine, o comunque dopo tre anni dall’apertura, il debitore può ottenere l’esdebitazione (art. 282). Se la domanda viene dal debitore, il tribunale conferma come liquidatore l’OCC (art. 270 c.2 lett. b). Le vendite seguono un binario preciso. Secondo l’art. 275 c.2, il liquidatore amministra i beni e applica, in quanto compatibili, le norme sulle vendite della liquidazione giudiziale, cioè gli artt. 216 e 217. Tutto quello che segue riguarda questo binario e le persone della famiglia che vogliono salirci sopra.

Primo errore: pensare di poter comprare “a trattativa privata” dal liquidatore

L’errore

La madre del debitore chiama il liquidatore il giorno dopo l’apertura. Gli dice di essere pronta a pagare 120.000 euro, cioè la cifra che la banca aveva indicato anni prima nella perizia del mutuo. Chiede di firmare subito dal notaio “per evitare l’asta”. Quando le rispondono che servono una stima, un avviso pubblico e una gara, pensa a un cavillo e si irrigidisce.

Perché è un errore

Nella liquidazione controllata il liquidatore non è un venditore privato. L’art. 275 c.2 lo obbliga ad applicare le regole delle vendite della liquidazione giudiziale. Secondo l’art. 216 c.1, i beni sono stimati da esperti. Per gli immobili la relazione deve contenere le informazioni dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., come nelle esecuzioni immobiliari. Secondo l’art. 216 c.2, le vendite previste dal programma si fanno con procedure competitive, sulla base delle stime. Queste procedure devono assicurare “la massima informazione e partecipazione” e avere un’adeguata pubblicità. Il comma 4 aggiunge che le vendite si svolgono di regola in via telematica sul portale delle vendite pubbliche. Il comma 5 impone di pubblicare l’avviso almeno trenta giorni prima della vendita. Il termine si può ridurre solo per assoluta urgenza e con l’autorizzazione del giudice delegato.

La ragione è semplice. In questa procedura la casa non appartiene più, in senso economico, alla sola famiglia del debitore. È la garanzia di tutti i creditori. Il prezzo giusto non lo decide chi vuole comprare. Lo decide il mercato, attraverso una gara aperta a chiunque.

Le conseguenze

Chi pretende la trattativa privata di solito ottiene due risultati negativi. Il primo: perde tempo. Il liquidatore non può firmare un preliminare fuori dalla procedura competitiva, quindi la proposta resta senza seguito. Il secondo è più serio. Insistere per un accordo riservato fa nascere nei creditori e nel giudice il sospetto che la famiglia voglia “salvare” il bene sottraendolo al mercato. Il danno più grave è proprio questo: un acquisto lecito diventa un’operazione guardata con diffidenza, e ogni passo successivo sarà controllato con più rigore. Una vendita conclusa fuori dalle regole competitive, poi, è esposta a contestazioni da parte di creditori e interessati. Il giudice delegato può sospendere le operazioni di vendita per “gravi e giustificati motivi” (art. 217 c.1).

Cosa fare invece

La strada corretta è trasformare l’interesse del familiare in un’offerta dentro la gara. In pratica: il familiare può presentare al liquidatore una manifestazione d’interesse, o un’offerta irrevocabile accompagnata da cauzione, e chiedere che quella cifra diventi la base di una procedura competitiva pubblica. Se nessuno offre di più, la casa va al familiare. Se un terzo rilancia, la famiglia ha comunque la possibilità di partecipare e di migliorare l’offerta. Questa impostazione ha tre vantaggi:

• accelera la vendita, perché il liquidatore ha già un prezzo di partenza concreto;
• tutela i creditori, perché il prezzo è verificato dal mercato;
• protegge il familiare, perché il suo acquisto nasce da una gara regolare ed è difficile da attaccare.

Per farlo serve un lavoro preparatorio. Bisogna leggere la stima del perito, verificare la situazione urbanistica e catastale e controllare le ipoteche iscritte. Poi si calcola fin dove il familiare può arrivare con i propri mezzi. Il tutto va fatto prima che l’avviso venga pubblicato, non dopo.

Conviene anche avere chiara la sequenza dei tempi, perché il familiare deve organizzare denaro e mutuo su un calendario che non decide lui:

1. Apertura e programma. Dopo l’apertura il liquidatore fa l’inventario e predispone il programma di liquidazione. È il momento in cui una manifestazione d’interesse del familiare può essere presa in considerazione.
2. Stima. Il perito deposita la relazione. Il familiare, tramite il legale, può prenderne visione e segnalare eventuali errori evidenti, per esempio sulla superficie o sulla regolarità edilizia.
3. Avviso e pubblicità. L’avviso va pubblicato sul portale almeno trenta giorni prima della vendita (art. 216 c.5). Da quel momento il familiare sa con certezza prezzo base, offerta minima, cauzione e termine per il saldo.
4. Vendita. Si presenta l’offerta telematica con la cauzione. Se ci sono più offerenti si fa la gara.
5. Esito e controllo del giudice. Il liquidatore informa il giudice entro cinque giorni (art. 216 c.9). Seguono i dieci giorni per l’eventuale istanza dell’art. 217 c.1.
6. Saldo e trasferimento. Il familiare versa il saldo nel termine dell’avviso. Dopo l’incasso integrale, il giudice ordina la cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli (art. 217 c.2 e art. 275 c.2).

Per gli immobili, l’art. 216 c.2 prevede almeno un esperimento di vendita nel primo anno e due negli anni successivi. Dopo il terzo esperimento deserto il prezzo può essere ribassato fino alla metà rispetto all’ultimo. Il familiare che aspetta i ribassi per comprare a meno deve sapere che anche altri acquirenti li aspettano, e che ogni esperimento è una gara aperta.

Il dettaglio che pochi conoscono

L’art. 216 c.6 prevede che gli interessati chiedano di visitare l’immobile tramite il portale delle vendite pubbliche. La richiesta non può essere comunicata a persone diverse dal liquidatore o dal delegato. La visita deve garantire la riservatezza dell’identità degli interessati ed evitare contatti tra loro. Il familiare che vive già nella casa, o che la frequenta, spesso pensa di non dover chiedere nulla. Ma la visita formale ha un valore: documenta che l’offerente conosceva lo stato dell’immobile. Soprattutto, le regole di riservatezza valgono anche nei suoi confronti. Chi usa la propria presenza in casa per scoraggiare altri visitatori, o per sapere chi altro è interessato, si espone alla contestazione più temuta: aver alterato la gara.

Secondo errore: comprare con i soldi del debitore o prestare il proprio nome

L’errore

Il debitore ha da parte 27.400 euro in contanti, frutto di lavori saltuari mai dichiarati alla procedura. Li passa al cognato, che li versa sul proprio conto e li usa come cauzione e prima parte del prezzo. L’idea è chiara: la casa resta “in famiglia”, ma la paga in realtà il debitore. Formalmente l’acquirente è il cognato.

Perché è un errore

L’art. 579 c.p.c. stabilisce che “ognuno, eccetto il debitore” è ammesso a fare offerte. Il divieto per il debitore è la ragione per cui un familiare può comprare: la legge esclude lui e nessun altro. Proprio per questo il divieto si estende a chi acquista per conto del debitore. La nota di commento a questo articolo sul portale Brocardi considera l’accordo con un terzo che compri per il debitore come un modo per aggirare il divieto. Secondo una pronuncia di legittimità richiamata nello stesso commento (Cass. n. 3952/1988), l’accordo con cui un terzo acquista l’immobile per conto del debitore elude il divieto ed è nullo.

Le vendite della liquidazione controllata non sono identiche a quelle delle esecuzioni. Ma l’art. 216 c.3 consente al giudice delegato di vendere secondo il codice di procedura civile, in quanto compatibile. Il principio, comunque, vale a prescindere dalla forma della vendita. Il debitore non può ricomprare il proprio bene con denaro che, per legge, dovrebbe andare ai creditori.

Poi c’è il problema dei soldi. Secondo l’art. 268 c.4 lett. b, nella liquidazione entrano anche i redditi del debitore, salvo quanto il giudice lascia per il mantenimento suo e della famiglia. In più, la procedura acquisisce i beni sopravvenuti (art. 272 c.3 e c.3-bis). Il denaro nascosto non è “suo” da spendere: è attivo sottratto ai creditori.

Le conseguenze

Le conseguenze sono pesanti su tre piani.

• Civile. L’accordo di interposizione è esposto alla nullità. Il familiare rischia di perdere il bene o di trovarsi in un contenzioso lungo con il liquidatore e con i creditori.
• Esdebitazione. L’art. 280 lett. b esclude il beneficio per chi ha distratto l’attivo. L’art. 282 c.2 lo nega a chi ha causato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. Il debitore che usa denaro nascosto per riprendersi la casa rischia di perdere proprio la liberazione dai debiti, cioè lo scopo per cui ha affrontato la procedura. Un caso recente lo mostra con chiarezza, anche se riguarda una società. Il Tribunale di Genova, con decreto del 24/9/2026 (liquidazione controllata R.G. 11/2025), ha chiuso la procedura senza esdebitazione proprio per la lett. b dell’art. 280: distrazioni e contabilità assente.
• Penale. Sottrarre beni a una procedura concorsuale può avere anche rilievo penale. La valutazione spetta a un difensore penale e va fatta prima di qualsiasi iniziativa.

Cosa fare invece

La regola d’oro è la tracciabilità: i soldi dell’acquisto devono essere del familiare e provenire da fonti documentabili. In concreto servono:

• estratti conto che mostrino la provenienza del denaro (risparmi, stipendio, vendita di un altro bene, eredità);
• se c’è un mutuo per l’acquisto, la delibera della banca intestata al familiare;
• se un altro parente contribuisce, un passaggio di denaro tracciato e motivato, per esempio una donazione con le forme richieste dalla legge, verificata con il notaio.

Se il debitore ha somme non dichiarate, la strada corretta è un’altra. Prima vanno fatte emergere nella procedura con l’aiuto del liquidatore e dell’OCC. Poi si valuta cosa fare. È una scelta dolorosa, ma è l’unica che protegge l’esdebitazione.

Il dettaglio che pochi conoscono

Non ogni aiuto familiare è vietato. La giurisprudenza ha sempre letto il divieto dell’art. 579 in senso stretto. Cass. Sez. II n. 4407 del 23/7/1979 ha escluso la violazione per il terzo che aveva partecipato all’asta come interposto del coniuge del debitore. Mancava infatti la prova che il debitore avesse preso parte all’accordo o che avesse dato un mandato al coniuge. Cass. n. 1814/1982 ha considerato valido l’accordo, stipulato prima dell’asta, con cui un comproprietario partecipava a spese comuni e si impegnava a trasferire all’altro metà del bene. Il confine, quindi, non passa tra familiari e non familiari. Passa tra chi compra con mezzi propri e per sé, anche aiutato da altri parenti, e chi compra con i soldi del debitore o per lui. Saper tracciare questo confine, e documentarlo, fa la differenza.

Terzo errore: il coniuge in comunione legale che offre senza escludere il bene dalla comunione

L’errore

Marito e moglie sono sposati in comunione legale dei beni. La casa era intestata solo al marito, che l’aveva acquistata prima del matrimonio, ed è finita nella liquidazione controllata. La moglie ha risparmi propri e un piccolo mutuo approvato. Decide di partecipare all’asta. Vince e firma il decreto di trasferimento, convinta che la casa ora sia “sua”. Non si è chiesta in quale regime patrimoniale entra il bene appena comprato.

Perché è un errore

Il primo punto è rassicurante. Il coniuge del debitore, anche in comunione legale, può fare offerte e rilanci: il divieto riguarda solo il debitore e non si estende al coniuge per analogia. Lo ha affermato Cass. Sez. III n. 605 del 2/2/1982, secondo cui non conta che l’effetto dell’acquisto ricada per metà nel patrimonio del debitore. Nello stesso senso Cass. n. 5526/1982 definisce l’esclusione del solo debitore una norma eccezionale, che non si applica per analogia ad altri soggetti.

Il problema, però, non è se il coniuge possa comprare. È cosa succede dopo. In comunione legale gli acquisti compiuti durante il matrimonio, anche da uno solo dei coniugi, entrano di regola nella comunione (art. 177 c.c.). Restano personali solo i beni indicati dalla legge, tra cui quelli acquistati con il prezzo del trasferimento di beni personali, se lo si dichiara espressamente nell’atto (art. 179 c.c.). Se la moglie compra senza queste cautele, una quota del bene torna in comunione con il marito debitore. Nella liquidazione controllata la procedura acquisisce i beni sopravvenuti fino al momento indicato dall’art. 272 c.3 e c.3-bis.

Le conseguenze

La conseguenza più grave è paradossale: la moglie paga la casa con i propri soldi, ma la quota del marito può tornare a essere attivo della procedura. Il liquidatore può considerarla un bene sopravvenuto e chiederne l’acquisizione. Con i tempi della procedura, che resta aperta per almeno tre anni ai fini dei beni sopravvenuti (art. 272 c.3), il rischio è concreto. Anche dopo la chiusura, la quota del marito resterebbe esposta ai creditori per i debiti che l’esdebitazione non copre. Pensiamo per esempio agli obblighi di mantenimento o ai debiti esclusi dall’art. 278 c.7. A quel punto la moglie dovrebbe dimostrare in giudizio che il denaro era personale. Si tratta di una prova possibile, ma faticosa e incerta.

Cosa fare invece

Prima di presentare l’offerta, il coniuge deve definire con il notaio e con il legale il regime del bene che acquisterà. Le strade principali sono due.

• Dichiarazione di acquisto personale. Se il denaro deriva dalla vendita di beni personali, o rientra in un’altra ipotesi dell’art. 179 c.c., la dichiarazione va inserita nel modo previsto dalla legge e documentata. Quando l’acquisto avviene con decreto del giudice e non con un rogito notarile, bisogna verificare come rendere la dichiarazione opponibile. Va fatto prima dell’aggiudicazione, non dopo.
• Convenzione di separazione dei beni. Se le condizioni dell’art. 179 non ricorrono, i coniugi possono valutare una convenzione matrimoniale di separazione stipulata prima dell’acquisto. Va valutata con attenzione, perché ha effetti sull’intero rapporto patrimoniale tra i coniugi e va resa pubblica nei modi di legge.

In ogni caso il coniuge deve arrivare all’asta sapendo già in quale regime entrerà la casa, con la documentazione pronta.

Il dettaglio che pochi conoscono

C’è un secondo aspetto che quasi nessuno considera: l’art. 268 c.4 lett. c. Non sono compresi nella liquidazione i beni del fondo patrimoniale e i loro frutti, salvo quanto dispone l’art. 170 c.c. Alcune famiglie pensano di risolvere il problema conferendo la casa appena comprata in un fondo patrimoniale. È una strada da valutare con grande prudenza. Il fondo non impedisce l’acquisizione di una quota che sia già entrata nella procedura. Inoltre gli atti compiuti in pendenza di procedura con finalità di sottrazione sono esposti a contestazioni e pesano sulla valutazione della condotta ai fini dell’esdebitazione (art. 282 c.2). La protezione del fondo vale per ciò che vi è entrato legittimamente, non per rimediare a un acquisto impostato male.

Un’ultima precisazione riguarda chi non è sposato. Il convivente di fatto e la parte di un’unione civile si trovano in posizioni diverse. Per l’unione civile il regime patrimoniale segue, salvo scelta diversa, le regole della comunione: valgono quindi le stesse cautele del coniuge. Il convivente di fatto, invece, non è in comunione legale per il solo fatto della convivenza, a meno che un contratto di convivenza non preveda qualcosa di diverso. Il CCII riconosce queste figure come membri della famiglia ai fini della procedura familiare (art. 66 c.2, che richiama la L. 76/2016). Questo però non cambia le regole dell’acquisto: anche per loro conta comprare con mezzi propri e per sé.

Quarto errore: firmare prima dell’asta un accordo per restituire la casa al debitore

L’errore

Il fratello del debitore accetta di comprare la casa all’asta. Prima, però, fa firmare a entrambi una scrittura privata. Lui comprerà. Il debitore gli restituirà il prezzo a rate in dieci anni e, finito di pagare, il fratello gli ritrasferirà la casa. Tutti la considerano una soluzione “di famiglia”, ragionevole e generosa.

Perché è un errore

Così com’è scritto, quell’accordo trasforma il fratello in un prestanome con scadenza. Il commento Brocardi all’art. 579 c.p.c. riporta l’orientamento di Cass. n. 3952/1988. È nullo l’accordo con cui il terzo acquista per conto del debitore ed è nullo anche il patto di retrocessione concluso prima dell’aggiudicazione. Fa eccezione il semplice impegno a una futura retrocessione, subordinato alle future condizioni economiche del debitore. La logica è la stessa del secondo errore. Se il bene è destinato fin dall’inizio a tornare al debitore, l’acquisto è in sostanza un acquisto del debitore, fatto con il nome di un altro.

Nella liquidazione controllata c’è un elemento in più. Le rate che il debitore pagherebbe al fratello sono redditi. Per la parte che supera quanto il giudice lascia per il mantenimento, appartengono alla procedura (art. 268 c.4 lett. b). Usarli per ricomprare la casa significa sottrarli ai creditori.

Le conseguenze

Il patto di retrocessione preventivo può portare alla nullità dell’intera operazione. Il rischio più grave è che il fratello si trovi con una casa contestata e il debitore senza esdebitazione, perché il piano familiare documenta una sottrazione di redditi destinati ai creditori. C’è poi un effetto pratico che si sottovaluta. Una scrittura del genere, se emerge, diventa la prova principale contro la famiglia. E spesso emerge: in una separazione, in una lite ereditaria o in una contestazione dei creditori.

Cosa fare invece

La soluzione lecita esiste ed è più semplice di quanto sembri. Il familiare compra per sé, con mezzi propri, e diventa proprietario a tutti gli effetti. Dopo l’acquisto può decidere liberamente come usare la casa:

• concederla in comodato al debitore e alla sua famiglia, con un contratto scritto;
• darla in locazione a un canone ragionevole, che il debitore paga con la parte di reddito che il giudice gli lascia per il mantenimento;
• in futuro, se le condizioni economiche del debitore cambieranno davvero, valutare una vendita a valore di mercato, senza obblighi assunti prima.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, lo riassume così: “La casa può restare nella famiglia, ma deve uscire davvero dal patrimonio del debitore. Ogni patto che la riporta indietro prima del tempo mette a rischio l’esdebitazione”.

Il dettaglio che pochi conoscono

La distinzione fatta dalla Cassazione tra “patto di retrocessione” e “impegno futuro subordinato alle condizioni economiche” non è un artificio. Corrisponde a una differenza reale. Nel primo caso la casa è già destinata al debitore. Nel secondo il familiare resta libero e l’eventuale ritorno dipende da eventi futuri e incerti. Anche l’impegno futuro, però, va scritto con molta cura e possibilmente dopo l’aggiudicazione. Non deve far pensare che il prezzo sia stato pagato con risorse del debitore. Nella pratica la scelta più sicura resta il comodato o la locazione, senza alcun impegno di ritrasferimento.

Quinto errore: fare i conti senza ipoteca, creditore fondiario e prezzo minimo

L’errore

La sorella del debitore ha letto che nelle vendite si può offrire “un quarto in meno” del prezzo base. La casa è stimata 148.700 euro. Lei offre il minimo e pensa che, comprata la casa, si sistemerà anche il mutuo del fratello. Non sa che la banca ha un’ipoteca di primo grado, che il credito è fondiario e che il giudice può bloccare una vendita a prezzo troppo basso.

Perché è un errore

Gli errori qui sono tre e si sommano.

• Il prezzo minimo non è un diritto. Secondo l’art. 216 c.7, le offerte sono efficaci anche se inferiori al prezzo fino a un quarto. Ma l’art. 217 c.1 dà al giudice delegato un potere di controllo. Su istanza del debitore, del comitato dei creditori o di altri interessati, presentata entro dieci giorni dal deposito della documentazione sull’esito della vendita (art. 216 c.9), il giudice può impedire il perfezionamento della vendita se il prezzo è notevolmente inferiore a quello congruo. Quando lo scarto non supera un quarto, deve basarsi su “concreti elementi idonei a dimostrare” che un nuovo tentativo darebbe, con “elevato grado di probabilità”, un prezzo almeno pari a quello stabilito.
• Il prezzo va prima ai creditori ipotecari. Il liquidatore prepara il riparto secondo l’ordine delle prelazioni dello stato passivo (art. 275 c.5). Il creditore ipotecario si soddisfa sul ricavato della casa prima dei chirografari. Comprare la casa non “estingue” il mutuo del fratello. Il prezzo pagato va in riparto, e il debito residuo resta nella procedura, destinato a essere coperto dall’esdebitazione se ne ricorrono le condizioni.
• Il creditore fondiario ha una corsia propria. Cass. n. 22914 del 19/8/2024, decisa su rinvio pregiudiziale, ha stabilito che il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata. In pratica la banca fondiaria può portare avanti la propria esecuzione individuale sulla casa. Il familiare potrebbe quindi trovarsi a comprare in un’asta del giudice dell’esecuzione e non del liquidatore, con regole e tempi diversi.

Le conseguenze

La conseguenza più grave è perdere la cauzione o trovarsi la vendita bloccata dopo aver impegnato denaro e mutuo. Se il familiare non versa il saldo nel termine, perde la cauzione secondo le regole della vendita. Se la vendita viene impedita perché il prezzo è troppo basso, si riparte con un nuovo esperimento, magari con altri concorrenti. Intanto il mutuo eventualmente deliberato può scadere.

C’è anche un aspetto di tempi. Cass. Sez. III ord. n. 14194 del 14/5/2026 ha chiarito un punto per l’espropriazione immobiliare. Anche quando l’offerta è fatta tramite procuratore, il termine per il saldo decorre dall’aggiudicazione. La successiva nomina dell’aggiudicatario definitivo non lo sposta. Chi conta su qualche giorno in più “per la nomina” sbaglia i conti.

Cosa fare invece

Prima di offrire, il familiare deve avere tre numeri chiari: il prezzo base e il minimo, l’importo che andrà alla banca ipotecaria e il costo complessivo dell’acquisto, comprese imposte e spese.

1. Leggere la stima e l’avviso, e verificare se esiste un’esecuzione del creditore fondiario già pendente o in arrivo.
2. Offrire una cifra sostenibile e difendibile. Un’offerta poco sotto il prezzo base, accompagnata da elementi di mercato, è meno esposta all’istanza dell’art. 217 di un’offerta al minimo secco.
3. Tenere conto dei dieci giorni dell’art. 217 c.1. Fino alla loro scadenza la vendita non è al sicuro: il mutuo e il rogito di provvista vanno programmati di conseguenza.
4. Verificare se l’avviso consente il pagamento rateale. L’art. 216 c.8 lo ammette, con il rinvio ad alcune norme del codice di procedura civile.
5. Ricordare che le cancellazioni di ipoteche e pignoramenti arrivano solo dopo l’incasso integrale del prezzo (art. 217 c.2 e art. 275 c.2).

Ecco i documenti che il familiare dovrebbe avere pronti prima di presentare l’offerta:

• documento d’identità e codice fiscale; per il coniuge, l’estratto dell’atto di matrimonio con le annotazioni sul regime patrimoniale;
• la prova della disponibilità della cauzione su un conto intestato all’offerente;
• la delibera del mutuo o una lettera della banca con l’importo concedibile e i tempi di erogazione. Va verificato che la banca finanzi acquisti da procedure concorsuali e che i tempi siano compatibili con il termine per il saldo;
• la stima del perito, l’avviso di vendita e la visura ipotecaria aggiornata;
• se l’offerta è fatta tramite avvocato per persona da nominare, la procura nelle forme richieste. Secondo il commento Brocardi all’art. 579 c.p.c., un’offerta tramite avvocato priva della forma prescritta è stata considerata non validamente formata;
• per le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, le dichiarazioni da rendere. Vanno verificate con il notaio o con il commercialista prima dell’offerta, perché i requisiti riguardano il familiare acquirente e non il debitore.

Il dettaglio che pochi conoscono

I termini della vendita e del controllo del giudice corrono anche in agosto. L’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale per i procedimenti disciplinati dal Codice. I dieci giorni dell’art. 217 c.1, i quindici giorni per le osservazioni al riparto (art. 275 c.5) e il termine di reclamo contro i decreti del giudice delegato (art. 124) non si fermano dal 1° al 31 agosto. Lo stesso vale se la casa viene venduta nell’esecuzione individuale del creditore fondiario. La sospensione feriale non si applica al processo esecutivo né, di regola, alle opposizioni esecutive (art. 3 L. 742/1969 e art. 92 ord. giud.). Una famiglia che concentra l’operazione d’estate, contando sulla “pausa”, rischia di trovarsi fuori tempo.

Sesto errore: aver intestato la casa al familiare prima della procedura

L’errore

Tre anni prima della domanda, quando i debiti erano già pesanti, il debitore ha donato la casa al figlio. In alternativa gliel’ha venduta a un prezzo simbolico, mai pagato davvero. Ora la liquidazione controllata è aperta e la famiglia pensa che la casa sia al sicuro, perché “è già del figlio”. La domanda del titolo, per loro, sembra già risolta: il familiare la casa l’ha già.

Perché è un errore

Gli atti di disposizione compiuti prima della procedura non sono intoccabili. Nella liquidazione controllata il liquidatore può esercitare le azioni dirette a rendere inefficaci gli atti compiuti in pregiudizio dei creditori (art. 274 CCII), tra cui la revocatoria ordinaria dell’art. 2901 c.c. La Corte d’appello di Bologna, con sentenza del 27/3/2024 pubblicata su Il Caso.it, ha esaminato un caso in cui un creditore aveva vinto in primo grado una revocatoria. Nel corso dell’appello si era aperta la liquidazione controllata. Secondo la Corte il liquidatore subentra nell’azione ex art. 274 c.2, il creditore perde la legittimazione e l’inefficacia dell’atto si estende a tutto il ceto creditorio. In altre parole, la donazione al figlio può tornare a disposizione di tutti i creditori della procedura.

A questo si aggiunge la trasparenza richiesta al debitore. La relazione dell’OCC sulle cause dell’indebitamento e sulla diligenza del debitore è un requisito di ammissibilità della domanda, e il giudice la controlla nella sostanza. Lo ha ribadito Cass. Sez. I ord. n. 11603 del 28/4/2026. Gli atti di disposizione dei beni sono il primo oggetto di quel controllo.

Le conseguenze

Le conseguenze possibili sono due, e spesso arrivano insieme.

• La casa torna nella procedura. Con la revocatoria, l’atto è inefficace verso i creditori e il liquidatore può vendere il bene come se la donazione non ci fosse stata. Il figlio, se vuole conservarla, dovrà comprarla nella gara, cioè pagarla una seconda volta.
• L’esdebitazione si complica. Cass. Sez. I ord. n. 22074 del 31/7/2025 ha chiarito che la mancanza di meritevolezza non impedisce di aprire la liquidazione controllata. Negligenza e imprudenza contano però nella fase dell’esdebitazione (artt. 280 e 282 c.2). Un trasferimento al figlio fatto per sottrarre la casa ai creditori, e magari non dichiarato, è il tipo di condotta che il tribunale valuta a quel punto.

La conseguenza più grave è perdere sia la casa sia la liberazione dai debiti, quando una trasparenza iniziale avrebbe permesso almeno di salvare la seconda.

Cosa fare invece

Se il trasferimento è già avvenuto, bisogna dichiararlo subito all’OCC e nella domanda, senza aspettare che lo scoprano i creditori o il liquidatore. Poi si valutano le alternative con il legale:

• verificare se l’atto è davvero revocabile, considerando il tempo trascorso, la consapevolezza del pregiudizio e il carattere gratuito o oneroso;
• valutare un accordo con il liquidatore. Il figlio può versare alla procedura una somma corrispondente al valore del bene, accertato con stima, ed evitare il giudizio. È un’ipotesi da costruire con l’autorizzazione degli organi della procedura e nel rispetto della competitività;
• se il figlio non ha i mezzi, accettare che la casa torni nella massa e prepararsi a partecipare alla gara con risorse proprie.

Il dettaglio che pochi conoscono

Molti credono che basti “aspettare cinque anni” dal trasferimento per essere al sicuro. Il tempo conta: la revocatoria ordinaria ha un termine di prescrizione fissato dal codice civile, e anche gli atti di straordinaria amministrazione da dichiarare nelle procedure di sovraindebitamento riguardano di regola un periodo di cinque anni (per il piano del consumatore, art. 67 c.2 lett. c). Ma la decorrenza e l’eventuale interruzione vanno verificate caso per caso. Inoltre l’eventuale azione già avviata da un singolo creditore viene proseguita dal liquidatore. Lo dimostra la sentenza della Corte d’appello di Bologna appena citata. Non c’è un “via libera” automatico legato al calendario.

Gli errori in cifre: tre simulazioni sulla stessa casa

Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi con dati ipotetici. Non descrivono casi reali. Servono a mostrare quanto costa ciascun errore in termini concreti.

Dati comuni. Abitazione del debitore stimata dal perito 148.700 euro. Mutuo fondiario residuo con ipoteca di primo grado: 96.350 euro. Debiti chirografari ammessi al passivo: 61.900 euro (finanziarie, carte revolving, un fornitore). Prezzo base nell’avviso: 148.700 euro. Offerta minima efficace (art. 216 c.7, un quarto in meno): 111.525 euro.

Simulazione 1: offerta al minimo e istanza dell’art. 217

Ipotesi: il fratello offre 111.525 euro, l’offerta minima. Non ci sono altri offerenti. L’esperimento si tiene mercoledì 18/11/2026. Il liquidatore deposita l’esito entro cinque giorni, cioè entro lunedì 23/11/2026 (art. 216 c.9). Da quel deposito decorrono i dieci giorni per l’istanza dell’art. 217 c.1: scadenza giovedì 3/12/2026. Un creditore chirografario presenta l’istanza il 1/12/2026. Allega due offerte d’acquisto ricevute da agenzie per immobili simili a circa 140.000 euro.

• Se il giudice ritiene gli elementi “concreti” e la probabilità “elevata”, impedisce la vendita. Si fa un nuovo esperimento e il fratello deve rilanciare, magari contro altri.
• Se il fratello avesse offerto 132.800 euro, la differenza dal prezzo base sarebbe stata di circa 15.900 euro invece di 37.175. Un’istanza basata su valori attorno ai 140.000 euro avrebbe avuto molta meno forza.

Il risparmio apparente di 21.275 euro offrendo al minimo si traduce in un rischio concreto di blocco e in mesi di ritardo.

Lo stesso schema, se l’esperimento si tiene mercoledì 28/7/2027, porta a un deposito entro lunedì 2/8/2027 e alla scadenza dei dieci giorni giovedì 12/8/2027. Agosto non ferma nulla (art. 9 c.1 CCII).

Simulazione 2: il coniuge in comunione legale

Ipotesi: la moglie in comunione legale si aggiudica la casa a 118.400 euro, pagati con risparmi propri e un mutuo intestato a lei. Non ha reso alcuna dichiarazione sul regime del bene e i coniugi non hanno stipulato una convenzione di separazione.

• Se il bene entra in comunione, la quota del marito debitore vale circa 59.200 euro (metà del prezzo pagato, come stima grezza).
• Il liquidatore, entro il periodo in cui la procedura acquisisce i beni sopravvenuti (art. 272 c.3), può considerare quella quota come attivo.
• Se la quota venisse acquisita e liquidata, la moglie vedrebbe messa in vendita la metà di una casa pagata interamente da lei. Per evitarlo dovrebbe dimostrare in giudizio la natura personale del denaro, oppure comprare la quota una seconda volta.

Costo dell’errore: fino a 59.200 euro di esposizione, più le spese di un contenzioso. Costo della prevenzione: una consulenza preventiva con notaio e legale e una dichiarazione o convenzione impostata prima dell’asta.

Simulazione 3: soldi del debitore e perdita dell’esdebitazione

Ipotesi: il cognato si aggiudica la casa a 126.000 euro. Di questi, 27.400 euro sono contanti non dichiarati che gli ha consegnato il debitore. Il riparto è questo: alla banca ipotecaria vanno 96.350 euro. Ai chirografari restano, al netto delle spese di procedura (qui stimate in via ipotetica in 9.800 euro), circa 19.850 euro su 61.900, poco più del 32%.

• Se l’operazione è trasparente, il debitore può chiedere l’esdebitazione per il residuo dei chirografari, circa 42.050 euro, più eventuali residui privilegiati non soddisfatti.
• Se emerge che i 27.400 euro venivano dal debitore, il liquidatore può segnalarlo e i creditori possono presentare osservazioni (art. 282 c.1). Il tribunale può negare il beneficio per distrazione dell’attivo (art. 280 lett. b) o per malafede (art. 282 c.2).
• Risultato: i 42.050 euro tornano esigibili. Il cognato rischia la contestazione dell’acquisto per interposizione. Senza l’occultamento, invece, quei 27.400 euro sarebbero andati ai creditori e il debitore avrebbe ottenuto la liberazione.

Il confronto è netto. “Salvare” 27.400 euro nascondendoli espone a perdere la liberazione da oltre 42.000 euro di debiti e mette a rischio la casa.

La mappa degli errori

La tabella riassume i sei errori. Indica il momento in cui di solito si commettono, la conseguenza tipica e la possibilità di rimediare. La colonna “rimedio” va letta con prudenza: “sì” significa che esiste una strada concreta, non che il risultato sia garantito.

Due errori su sei si commettono prima ancora che la procedura inizi. Altri due nel momento in cui si prepara l’offerta. Per questo il momento migliore per chiedere un parere è prima del deposito della domanda, o comunque prima della pubblicazione dell’avviso di vendita.

La checklist preventiva

Prima che un familiare presenti un’offerta per la casa del debitore nella liquidazione controllata, verifica che:

• [ ] l’acquirente sia il familiare, non il debitore. Nessun mandato, accordo o promessa che faccia comprare il familiare “per conto” del debitore;
• [ ] ogni euro di cauzione e prezzo abbia una provenienza documentata dal patrimonio del familiare o di altri parenti: estratti conto, delibera del mutuo, atti di donazione regolari;
• [ ] il debitore abbia dichiarato all’OCC e al liquidatore tutte le somme e i beni, compresi quelli sopravvenuti dopo l’apertura;
• [ ] se l’acquirente è il coniuge in comunione legale, sia già stato definito con il notaio il regime del bene (dichiarazione ex art. 179 c.c. o convenzione di separazione) prima dell’aggiudicazione;
• [ ] non esista alcun patto scritto o verbale di ritrasferimento della casa al debitore; l’eventuale uso da parte del debitore sia previsto con un comodato o una locazione da firmare dopo l’acquisto;
• [ ] siano state lette la stima del perito (art. 216 c.1), l’avviso di vendita e la documentazione urbanistica e catastale;
• [ ] siano noti l’importo dell’ipoteca, il tipo di credito (fondiario o no) e la presenza di un’esecuzione individuale del creditore fondiario;
• [ ] l’offerta sia sostenibile e difendibile rispetto all’art. 217 c.1, non scelta solo perché è “il minimo”;
• [ ] sia stata chiesta la visita tramite il portale delle vendite pubbliche, nel rispetto della riservatezza degli altri interessati (art. 216 c.6);
• [ ] siano chiari il termine per il saldo prezzo e la sua decorrenza dall’aggiudicazione (Cass. ord. 14194/2026), con un mutuo che non scada prima;
• [ ] il calendario tenga conto che i termini del CCII corrono anche dal 1° al 31 agosto (art. 9 c.1);
• [ ] eventuali trasferimenti della casa o di altri beni a familiari negli anni precedenti siano stati dichiarati e valutati con il legale.

Se anche una sola casella resta vuota, l’operazione va sospesa finché il punto non è chiarito. Un ritardo di qualche settimana costa molto meno di un acquisto contestato.

E se l’errore l’ho già fatto?

Il punto che sfugge quasi sempre è che quasi nessuno di questi errori è definitivo se lo si affronta presto. Le vie d’uscita dipendono da quando ce ne si accorge: prima dell’offerta, tra aggiudicazione e saldo, oppure dopo il trasferimento.

Prima dell’offerta, quasi tutto si recupera. Se la famiglia ha già proposto al liquidatore una trattativa privata, basta riformulare la proposta come offerta irrevocabile da mettere a base della gara. Se il debitore ha consegnato denaro al familiare, la strada è restituirlo e dichiararlo alla procedura prima che venga usato. Se c’è un patto di retrocessione firmato, i firmatari possono scioglierlo per iscritto e sostituirlo con un futuro comodato, da firmare solo dopo l’acquisto. Fermarsi e correggere in questa fase non è un’ammissione di colpa. È il comportamento collaborativo che il tribunale valuta in sede di esdebitazione (art. 280 lett. c: il debitore non deve aver ostacolato la procedura e deve aver fornito le informazioni utili).

Tra aggiudicazione e saldo, le vie d’uscita sono più strette ma esistono. Se il coniuge in comunione legale si è già aggiudicato la casa, prima del decreto di trasferimento va verificato con il notaio e con il legale come rendere opponibile la natura personale dell’acquisto, quando ne ricorrono i presupposti. Se un creditore ha presentato l’istanza dell’art. 217 c.1 contro un prezzo troppo basso, il familiare può difendere l’offerta davanti al giudice delegato. Può anche dichiararsi disponibile a migliorarla in un nuovo esperimento. Contro il decreto del giudice delegato si può proporre reclamo nelle forme dell’art. 124 CCII. Il termine è breve e, come visto, non si sospende in agosto.

Dopo il trasferimento, si lavora sul danno. Se il liquidatore contesta l’acquisto per interposizione, o acquisisce come bene sopravvenuto la quota del coniuge debitore, servono una difesa tecnica e una prova documentale solida della provenienza del denaro. In questi casi gli estratti conto conservati fanno la differenza. Se la casa era stata intestata al familiare prima della procedura e il liquidatore ha avviato o proseguito una revocatoria, si possono valutare un accordo transattivo con il liquidatore, previa autorizzazione degli organi della procedura, oppure la difesa nel merito, ad esempio sulla mancanza dei presupposti dell’art. 2901 c.c.

Quando la preclusione è più difficile da superare. Ci sono situazioni in cui recuperare è molto più difficile:

• l’esdebitazione è stata negata con decreto non reclamato nei trenta giorni previsti dall’art. 282 c.3;
• una nullità dell’accordo di interposizione è stata accertata con sentenza definitiva;
• il saldo prezzo non è stato versato nel termine e la cauzione è stata incamerata.

Anche in questi casi un margine può esistere, per esempio contro provvedimenti viziati nella forma o nel contraddittorio. Ma va verificato da un legale sul fascicolo concreto, senza illusioni.

C’è infine un’ipotesi che le famiglie ignorano. La casa non viene venduta perché le aste vanno deserte. L’art. 272 c.2 richiama l’art. 213 commi 2-4, in quanto compatibile: il liquidatore può rinunciare a liquidare un bene la cui vendita appare manifestamente non conveniente, con una presunzione dopo sei esperimenti deserti. Sui beni rinunciati i creditori possono agire in via esecutiva. Un familiare che si fa avanti con un’offerta regolare prima della rinuncia evita alla casa un futuro di esecuzioni individuali. In questi casi è spesso l’interlocutore più gradito alla procedura.

Un caso particolare è quello del familiare che è anche creditore del debitore, per esempio il genitore che negli anni gli ha prestato denaro. Spesso pensa di poter “scalare” il prestito dal prezzo della casa. È un errore che si scopre tardi. Il prezzo va versato per intero alla procedura, nel termine dell’avviso. Il credito del genitore segue invece le regole del concorso: va presentato con domanda al liquidatore entro il termine fissato nella sentenza di apertura, non superiore a novanta giorni (art. 270 c.2 lett. d). Se ammesso, partecipa al riparto secondo il proprio grado, di solito chirografario. Il familiare-creditore deve quindi preparare l’intero prezzo e, separatamente, far valere il proprio credito. Se ha già dimenticato di insinuarsi, va verificato con il legale se e come presentare una domanda tardiva.

Lo stesso vale per il familiare che ha prestato garanzie, per esempio una fideiussione sul mutuo della casa. La procedura e l’esdebitazione liberano il debitore, ma non il garante. Secondo l’art. 278 c.6 restano salvi i diritti dei creditori verso coobbligati e fideiussori. Il genitore fideiussore che compra la casa all’asta paga quindi il prezzo, e la banca può comunque chiedergli il residuo del mutuo rimasto scoperto dopo il riparto. Prima di offrire va calcolato anche questo rischio. Se il garante non è in grado di sostenerlo, va valutata con il legale una procedura anche per lui, eventualmente insieme al debitore (art. 66).

Le domande di chi teme di aver sbagliato

“Sono il figlio del debitore e ho già fatto un’offerta: rischio di perdere la casa perché sono un parente?”
No, la parentela da sola non è un ostacolo. Il divieto dell’art. 579 c.p.c. riguarda solo il debitore ed è di stretta interpretazione (Cass. n. 4407/1979; Cass. n. 5526/1982). Conta che il denaro sia suo, che l’offerta sia fatta nella gara e che non esistano accordi per comprare per conto del genitore.

“Mio marito mi ha dato una parte dei soldi per la cauzione: è finita?”
Non necessariamente, se non è ancora tutto chiuso. Va subito chiarito da dove venivano quei soldi. Se erano redditi lasciati al marito dal giudice per il mantenimento, o se sono somme che devono andare alla procedura, la situazione cambia molto. Il passo corretto è parlarne con il legale e, se serve, regolarizzare con il liquidatore prima del saldo. Aspettare peggiora solo le cose.

“Abbiamo scritto un foglio in cui mio fratello si impegna a ridarmi la casa: cosa faccio?”
Se l’asta non c’è ancora stata, sciogliete l’accordo per iscritto e sostituitelo, dopo l’acquisto, con un comodato o una locazione. Se l’asta c’è già stata, serve una valutazione sul contenuto preciso del foglio. La Cassazione distingue il patto di retrocessione, che è nullo, dal semplice impegno futuro legato alle condizioni economiche del debitore (Cass. n. 3952/1988, nel commento Brocardi all’art. 579 c.p.c.).

“Sono la moglie in comunione legale e ho già vinto l’asta: la metà è di mio marito?”
Dipende dal regime dell’acquisto. In assenza di dichiarazioni o convenzioni, il rischio che una quota entri in comunione esiste. Se il denaro era personale e ricorrono le ipotesi dell’art. 179 c.c., la natura personale va fatta valere subito e documentata. Il fatto che lei potesse partecipare all’asta, invece, non è in discussione (Cass. n. 605/1982).

“La casa l’avevo donata a mia figlia prima della procedura: devo dirlo?”
Sì, e subito. La trasparenza sugli atti di disposizione è parte di ciò che il giudice valuta, sia all’apertura sia, soprattutto, in sede di esdebitazione. Il liquidatore può comunque esercitare o proseguire la revocatoria (art. 274; App. Bologna 27/3/2024). Dichiararlo per primi lascia spazio a soluzioni concordate. Farsi scoprire le chiude.

“Ho offerto il minimo e un creditore ha fatto istanza al giudice: perdo la cauzione?”
Di regola no. Se il giudice impedisce il perfezionamento della vendita ai sensi dell’art. 217 c.1, non c’è un suo inadempimento, e la sorte della cauzione segue le regole dell’avviso, che di norma ne prevedono la restituzione. Lei potrà partecipare al nuovo esperimento, eventualmente con un’offerta più alta. La cauzione si perde, di regola, quando l’aggiudicatario non versa il saldo nel termine.

Gli errori davanti ai giudici

Le pronunce che seguono mostrano cosa è successo, nelle aule giudiziarie, a chi ha commesso uno degli errori descritti o a chi li ha evitati. I principi sono riformulati e sono indicate le fonti consultate. Alcune sono pronunce non recenti, ma ancora oggi richiamate come riferimento sull’art. 579 c.p.c. Le altre sono pronunce del 2024-2026 sulla liquidazione controllata.

1. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 605 del 2/2/1982 (massima Brocardi, art. 579 c.p.c.). Chi ha comprato: il coniuge del debitore, in comunione legale. Principio: il divieto di offrire riguarda solo il debitore e non si estende per analogia al coniuge. Questi può fare offerte e rilanci, anche se l’acquisto si riflette per metà sul patrimonio del debitore. Rilevanza: risponde direttamente al titolo per il caso del coniuge e mostra perché il problema vero è il regime del bene dopo l’acquisto (terzo errore).

2. Cass. civ., Sez. II, sent. n. 4407 del 23/7/1979 (massima Brocardi). Chi ha comprato: un terzo interposto del coniuge del debitore. Principio: il divieto è di stretta interpretazione. Non c’è violazione se non si prova che il debitore abbia partecipato all’accordo o abbia dato mandato al coniuge. Rilevanza: segna il confine tra l’aiuto familiare lecito e l’interposizione per conto del debitore (secondo errore).

3. Cass. civ., n. 5526/1982 (massima Brocardi). Principio: l’esclusione del solo debitore è una norma eccezionale e non si applica per analogia ad altri soggetti. Nella vendita competitiva il prezzo lo determina la gara, quindi il conflitto di interessi tra creditori e offerenti non rileva. Rilevanza: conferma che parenti e affini possono partecipare, purché la gara sia reale.

4. Cass. civ., n. 1814/1982 (massima Brocardi). Principio: è valido l’accordo stipulato prima dell’asta con cui un comproprietario partecipa a spese comuni e si impegna a trasferire all’altro metà del bene. La legge non vieta di partecipare anche nell’interesse di altri. Rilevanza: i familiari possono unire le forze e comprare insieme, purché nessuno agisca per il debitore.

5. Cass. civ., Sez. III, n. 3952/1988 (principio riportato nel commento Brocardi all’art. 579 c.p.c.; data non indicata nella fonte). Cosa è successo a chi ha comprato per il debitore: l’accordo con il terzo acquirente è stato considerato elusivo del divieto e nullo. È nullo anche il patto di retrocessione concluso prima dell’aggiudicazione, mentre resta lecito il semplice impegno futuro subordinato alle condizioni economiche del debitore. Rilevanza: è il riferimento centrale per il secondo e il quarto errore.

6. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 4149 del 13/2/2019 (massima Brocardi). Principio: il divieto di acquisto per il pubblico ufficiale vale, a pena di nullità, per il giudice dell’esecuzione e per i magistrati che concorrono o possono concorrere alla procedura. Non vale per gli altri magistrati dello stesso tribunale. Rilevanza: mostra che i divieti di acquisto nelle vendite giudiziarie sono tassativi e legati al ruolo nella procedura, non alla vicinanza personale. È la stessa logica che consente ai familiari di comprare.

7. Cass. civ., Sez. I, sent. n. 3518 del 14/4/1994 (massima Brocardi). Principio: solo l’avvocato può offrire per persona da nominare. Se la nomina non avviene, l’aggiudicazione non è nulla ma diventa definitiva a favore del procuratore. Rilevanza: il familiare che vuole restare riservato fino all’aggiudicazione può usare questo strumento, ma deve rispettarne le forme e i termini.

8. Cass. civ., Sez. III, ord. n. 14194 del 14/5/2026 (massima Brocardi). Principio: anche quando l’offerta è presentata tramite procuratore, il termine per il saldo prezzo decorre dall’aggiudicazione. La successiva nomina dell’aggiudicatario non lo sospende né lo sposta. Rilevanza: chi compra per un familiare tramite avvocato deve calcolare il saldo dal giorno dell’aggiudicazione (quinto errore).

9. Corte d’appello di Bologna, sent. 27/3/2024 (massima su Il Caso.it, pubblicata il 28/5/2024; numero non indicato nella fonte). Cosa è successo all’atto contestato: aperta la liquidazione controllata durante l’appello di una revocatoria, il liquidatore è subentrato ai sensi dell’art. 274 c.2 CCII e il creditore ha perso la legittimazione. La Corte ha esteso l’inefficacia dell’atto a tutti i creditori. Rilevanza: la casa intestata in passato a un familiare può tornare nella procedura (sesto errore).

10. Cass. civ., n. 22914 del 19/8/2024 (su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia ex art. 363-bis c.p.c.; pronuncia della Sezione I, non delle Sezioni Unite). Principio: il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: la casa può essere venduta nell’esecuzione individuale della banca fondiaria. Il familiare deve sapere in quale procedura e con quali regole farà l’offerta.

11. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025 (massima Brocardi) e Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026 (sintesi diritto.it). Principio: l’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per mancanza di meritevolezza. La condotta del debitore conta nell’esdebitazione, e la relazione dell’OCC su cause e diligenza è requisito di ammissibilità con controllo sostanziale. Rilevanza: le operazioni familiari sulla casa vengono valutate soprattutto al momento dell’esdebitazione. Lì si paga ogni opacità.

12. Trib. Genova, decr. 24/9/2026, liquidazione controllata R.G. 11/2025 (testo del decreto). Cosa è successo: la procedura di una società è stata chiusa senza esdebitazione per la lett. b dell’art. 280, cioè distrazioni e contabilità assente. Rilevanza: sottrarre attivo, anche per “salvare” un bene in famiglia, porta alla perdita del beneficio. Il principio vale anche per le persone fisiche, tramite gli artt. 280 e 282 c.2.

13. Trib. Udine, decr. 14/11/2016 (massima commentata su EC News, 7/2/2017; regime della legge fallimentare). Cosa è successo: un curatore aveva sospeso una vendita già comunicata al giudice per un’offerta migliorativa arrivata dopo. Il giudice delegato ha accolto il reclamo degli aggiudicatari: dopo il deposito dell’esito, solo il giudice può impedire il perfezionamento, per gravi motivi o prezzo notevolmente inferiore. Rilevanza: per analogia, il familiare che vuole “rilanciare” a gara chiusa non ha spazio. Il momento per offrire bene è durante l’esperimento. Oggi la regola corrispondente è nell’art. 217 c.1 CCII.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Gli strumenti che seguono hanno un doppio taglio. Alcuni servono a intercettare l’errore prima che si consumi. Altri servono a rimediare, quando un passo falso è già stato fatto.

1. Ricostruiamo la provenienza del denaro dell’acquisto (prevenzione). Con lo staff di commercialisti esaminiamo estratti conto, risparmi, mutui e donazioni del familiare. Prepariamo il fascicolo che dimostra che il prezzo non viene dal debitore.
2. Leggiamo stima, avviso e situazione ipotecaria prima dell’offerta (prevenzione). Verifichiamo la relazione del perito ex art. 216 c.1, le ipoteche iscritte, la natura fondiaria del credito e l’eventuale esecuzione individuale della banca.
3. Costruiamo l’offerta irrevocabile da porre a base della gara (prevenzione). Redigiamo la proposta al liquidatore perché diventi la base di una procedura competitiva regolare, senza trattative riservate.
4. Impostiamo con il notaio il regime del bene per il coniuge in comunione (prevenzione). Valutiamo la dichiarazione ex art. 179 c.c. o la convenzione di separazione e ne curiamo i tempi rispetto all’aggiudicazione.
5. Riscriviamo gli accordi familiari (prevenzione e rimedio). Sciogliamo i patti di retrocessione e predisponiamo comodati o locazioni da firmare dopo l’acquisto.
6. Difendiamo l’offerta davanti al giudice delegato (rimedio). Se un creditore presenta l’istanza dell’art. 217 c.1, depositiamo le nostre difese con elementi di mercato e valutiamo il reclamo ex art. 124 nei termini, che corrono anche in agosto.
7. Gestiamo le revocatorie sugli atti passati (rimedio). Quando il liquidatore contesta una donazione o una vendita a un familiare, verifichiamo i presupposti dell’art. 2901 c.c. e valutiamo un accordo con la procedura.
8. Proteggiamo l’esdebitazione (prevenzione e rimedio). Prepariamo con l’OCC le dichiarazioni sugli atti di disposizione e sulle somme sopravvenute. Se i creditori presentano osservazioni ex art. 282 c.1, rispondiamo nel merito.
9. Valutiamo le alternative alla liquidazione (prevenzione). Prima della domanda verifichiamo se un piano del consumatore o, per chi non è consumatore, un concordato minore con apporto di risorse esterne (art. 74 c.2) permetta alla famiglia di conservare la casa senza passare dall’asta.
10. Impugniamo i provvedimenti fino in Cassazione (rimedio). Se un decreto nega l’esdebitazione o una sentenza dichiara nullo l’acquisto, curiamo reclamo, appello e ricorso per cassazione con la stessa linea difensiva.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In questo tema pesa in modo particolare l’abilitazione di cassazionista. Quando un errore nell’acquisto familiare è già stato commesso, la partita si gioca spesso nei gradi successivi: reclamo contro i decreti del giudice delegato, reclamo contro il diniego di esdebitazione, giudizio sulla nullità dell’accordo o sulla revocatoria. Avere lo stesso difensore dall’analisi iniziale fino alla Corte di cassazione significa non perdere per strada le eccezioni e la linea difensiva costruite nel primo grado. Accanto a questo, le qualifiche di Gestore della crisi e di fiduciario OCC permettono di leggere la vendita con gli occhi di chi gestisce la procedura. Lo staff multidisciplinare, con avvocati e commercialisti che lavorano sullo stesso caso, si occupa della parte economica, fiscale e documentale dell’acquisto.

Per chiudere

Un familiare può comprare la casa del debitore nella liquidazione controllata: il coniuge, i figli, i genitori, i fratelli. La legge esclude soltanto il debitore. Perché l’acquisto regga, però, servono quattro condizioni: una gara vera, denaro proprio e documentato, nessun patto per restituire la casa al debitore e conti fatti con l’ipoteca, il creditore fondiario e i poteri del giudice. Ognuno degli errori descritti si può evitare se lo si individua in tempo.

Lo Studio Monardo affronta questa materia con le competenze che servono. L’Avvocato è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce come si costruiscono il programma di liquidazione e le vendite. Come avvocato cassazionista difende le operazioni familiari anche quando vengono contestate davanti ai giudici, fino all’ultimo grado.

📩 Se in famiglia state pensando di ricomprare la casa, mettiamo in sicurezza l’operazione prima dell’offerta: i riferimenti per contattarci sono qui sotto, al termine dell’articolo.