Un’azienda di ceramica che entra in crisi ha un problema molto preciso: il suo valore sta tutto nella linea che gira. Forni, presse, smalterie, linee di scelta e di confezionamento, magazzino di prodotto finito, rete commerciale, marchi, campionari, rapporti con i distributori esteri. Se i forni si spengono per settimane, quel valore si dissolve: il prodotto non esce, gli agenti non vendono, i clienti passano alla concorrenza del distretto, i lavoratori specializzati se ne vanno. Ecco perché, nella pratica, molte imprese ceramiche in difficoltà valutano una mossa precisa: affittare l’azienda a un terzo (spesso una società nuova, o un operatore industriale interessato) prima di depositare la domanda di concordato preventivo, così che la produzione continui mentre si costruisce il piano per i creditori.

È uno strumento che il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) consente espressamente. Ma è anche uno degli strumenti su cui conta più cosa dicono i giudici che la lettera della legge: la norma è scritta in poche righe, mentre i nodi veri (la gara, la scelta dell’affittuario, il canone, i lavoratori, i debiti pregressi, la retrocessione, il valore da confrontare con la liquidazione giudiziale) sono stati sciolti, o lasciati aperti, dalle pronunce dei tribunali e della Cassazione. In questo articolo troverai le decisioni che devi conoscere, tradotte in conseguenze pratiche per chi guida un’impresa ceramica in crisi e per chi le sta accanto.

Perché questo tema è il terreno dello Studio Monardo? Perché l’affitto d’azienda “ponte” verso il concordato è un’operazione di regolazione della crisi d’impresa, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno il modo in cui si costruisce un percorso di risanamento con continuità aziendale, diretta o indiretta, e come lo valutano esperti, commissari e tribunali. A questo si aggiunge il coordinamento di uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti in diritto bancario e tributario, indispensabile quando il canone, la stima dell’azienda, i debiti verso banche ed Erario e il piano devono stare in piedi insieme; e la qualifica di avvocato cassazionista, perché le contestazioni su un affitto prodromico possono arrivare fino all’ultimo grado.

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Il quadro normativo in breve: le norme su cui i giudici si sono pronunciati

Per capire le sentenze serve avere chiara la base di legge. È poca, ma ogni parola pesa.

Art. 84, comma 2, CCII – la continuità indiretta. Il concordato in continuità aziendale può essere “diretto” (l’impresa prosegue l’attività con lo stesso imprenditore) o “indiretto” (l’attività prosegue in capo a un soggetto diverso). La gestione da parte del terzo può avvenire, tra l’altro, in forza di un affitto d’azienda, anche stipulato prima del ricorso, purché sia funzionale alla presentazione della domanda. Le fonti che commentano la norma sottolineano che questa funzione deve emergere dal contratto stesso, insieme alle ragioni della scelta. In altre parole: non basta “aver affittato”; bisogna aver affittato per arrivare al concordato, e scriverlo.

Art. 91, comma 1, CCII – le offerte concorrenti. Quando il piano comprende un’offerta irrevocabile da parte di un soggetto già individuato, avente ad oggetto l’acquisto o l’affitto dell’azienda (o di un suo ramo), il tribunale apre la competizione: altri interessati possono presentare offerte migliori. È il meccanismo che impedisce al debitore di “consegnare” l’azienda a un soggetto scelto in privato, a condizioni magari poco vantaggiose per i creditori.

Art. 94, comma 5, CCII – le procedure competitive dopo la domanda. Dal deposito della domanda e fino all’omologazione, gli atti di cessione o di affitto d’azienda devono passare per procedure competitive, previa stima e con adeguata pubblicità. È la regola generale per gli affitti stipulati “dentro” la procedura.

Art. 21 e art. 22 CCII – la composizione negoziata. Se l’impresa ceramica sceglie di passare prima per la composizione negoziata, l’affitto d’azienda è un atto di straordinaria amministrazione che va comunicato all’esperto (art. 21). L’art. 22, invece, disciplina le autorizzazioni del tribunale per alcuni atti specifici, tra cui il trasferimento dell’azienda: e qui, come vedremo, i giudici hanno chiarito che l’affitto non vi rientra.

Art. 184 e art. 212 CCII – se il percorso fallisce. Se il concordato non va a buon fine e si apre la liquidazione giudiziale, l’affitto in corso non si scioglie automaticamente: il curatore può recedere riconoscendo un equo indennizzo. L’art. 212 descrive il contenuto “minimo” degli affitti stipulati dal curatore (diritto di ispezione, garanzie, recesso con indennizzo, durata compatibile, eventuale prelazione, retrocessione senza accollo dei debiti maturati, in deroga agli artt. 2112 e 2560 c.c.). Le fonti tecniche consigliano di inserire clausole analoghe anche negli affitti stipulati prima del concordato.

Codice civile. Restano centrali l’art. 2112 c.c. (i rapporti di lavoro proseguono con l’affittuario, con i diritti maturati), l’art. 2556 c.c. (forma del contratto e iscrizione nel registro delle imprese), l’art. 2558 c.c. (subentro nei contratti aziendali non personali) e l’art. 2560 c.c. (responsabilità per i debiti dell’azienda ceduta, che risultino dai libri contabili obbligatori). A questi si affiancano le procedure di consultazione sindacale previste per i trasferimenti d’azienda, che in un’impresa ceramica con decine o centinaia di addetti sono un passaggio da pianificare, non un adempimento da ricordare all’ultimo.

Art. 9, comma 1, CCII – i termini corrono anche ad agosto. Un dettaglio che nelle aziende ceramiche (dove agosto è spesso il mese della fermata degli impianti) causa errori: nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale dei termini non si applica. I termini del concordato, delle misure protettive, delle offerte concorrenti corrono anche dal 1° al 31 agosto. Diverso è il caso del processo civile ordinario (ad esempio l’opposizione a un decreto ingiuntivo di un fornitore di argille o di gas), del processo tributario e di quello amministrativo, dove vale la sospensione feriale dal 1° al 31 agosto prevista dalla L. 742/1969.

Questa è la cornice. Ora vediamo cosa ne hanno fatto i giudici.

L’orientamento consolidato: la continuità indiretta deve essere reale, verificabile e collegata alla crisi

Il primo blocco di principi è ormai stabile e riguarda la domanda di fondo: quando un affitto d’azienda stipulato prima del concordato “regge” davanti al tribunale? La giurisprudenza risponde in modo coerente: regge se è uno strumento concreto di conservazione del valore aziendale, non un’etichetta.

La continuità non è una dichiarazione: deve essere un progetto sostenibile già all’ammissione

La Suprema Corte ha chiarito il punto con Cass. civ., Sez. I, n. 22960 del 9 luglio 2026, una pronuncia di cui ci occuperemo in modo approfondito più avanti. La vicenda riguardava un concordato in continuità indiretta fondato sul trasferimento dell’azienda a un terzo. Il principio affermato è netto: la continuità aziendale non può essere una mera dichiarazione o un’etichetta, ma deve emergere già nella fase di ammissibilità come progetto sostenibile, fondato su valori verificabili. Il tribunale non si ferma alla regolarità formale della domanda: controlla il contenuto del piano e della documentazione, per verificare che il progetto non sia manifestamente inidoneo a soddisfare i creditori e a conservare i valori aziendali.

Il principio, calato nella pratica, significa che per un’azienda ceramica l’affitto stipulato prima del ricorso non basta a “qualificare” il concordato come in continuità. Il tribunale vorrà capire: l’affittuario ha le risorse per acquistare le materie prime, pagare il gas per i forni, sostenere il capitale circolante? Il canone è congruo rispetto al valore dell’azienda in esercizio? Esiste un impegno all’acquisto, o almeno un percorso credibile verso la cessione finale? Un affitto senza numeri verificabili espone la domanda di concordato a un giudizio di inammissibilità.

L’attestatore non vincola il giudice

La stessa Cass. n. 22960/2026 ha precisato un secondo aspetto, che pesa molto quando il piano poggia su un affitto ponte: l’attestazione del professionista indipendente non vincola il tribunale, che può sindacarne la metodologia e l’attendibilità delle basi economiche. Nella vicenda di un’impresa ceramica, questo significa che la relazione dell’attestatore sul canone d’affitto, sulla stima dell’azienda e sulle prospettive dell’affittuario sarà letta criticamente. Se l’attestatore ha stimato i forni e le presse “a valore di libro” ignorando l’obsolescenza tecnologica, o ha preso per buono un piano dell’affittuario costruito su prezzi dell’energia non realistici, il giudice può non condividere le conclusioni.

In altre parole, se ti trovi in questa situazione, la qualità della stima e dell’attestazione è parte integrante della strategia legale, non un allegato tecnico da delegare a fine percorso.

Il confronto con la liquidazione deve includere il valore dell’azienda in esercizio

Sempre la Cass. n. 22960/2026 ha affermato che il valore di liquidazione da usare come termine di confronto (art. 87, comma 1, lett. c, CCII) deve riflettere ciò che si otterrebbe davvero nella liquidazione giudiziale, incluso il maggior valore ricavabile dalla cessione dell’azienda in esercizio. Un’offerta vincolante di acquisto non può essere ignorata a favore di una stima “atomistica” dei singoli beni.

Per un’impresa ceramica affittata prima del concordato, la ricaduta è diretta: se esiste un affittuario con un’offerta di acquisto, quell’offerta entra nel confronto con lo scenario liquidatorio. Non si può costruire un piano che appare “migliore della liquidazione” solo perché si confronta con la svendita dei forni a pezzi, se nella liquidazione giudiziale il curatore potrebbe a sua volta vendere l’azienda funzionante a quell’affittuario o a un altro operatore. Il cosiddetto “plusvalore concordatario”, ha precisato la Corte, deve essere ricchezza effettivamente prodotta dalla soluzione concordataria e non ottenibile con la liquidazione: non un artificio contabile.

La deroga alla gara si giustifica con l’urgenza di mantenere in vita l’azienda

Il quarto principio ha radici più antiche ma continua a orientare la prassi. Già sotto la legge fallimentare il Tribunale di Bergamo, con un provvedimento del 23 dicembre 2015 (riportato da una rassegna del Sole 24 Ore senza indicazione del numero), aveva ritenuto che la procedura competitiva per scegliere l’affittuario potesse essere derogata quando vi fosse l’urgenza di mantenere in vita l’azienda e i tempi della gara non fossero compatibili con la continuità. La stessa rassegna dava conto di un contrasto tra tribunali sul punto (“il nodo gara divide i tribunali”), segno che la regola della competizione e l’esigenza di continuità sono in tensione costante.

Il principio, calato nella pratica, significa che un’azienda ceramica può giustificare un affitto ponte “senza gara” solo se dimostra un’urgenza concreta: un ordine importante da evadere, forni che non possono essere spenti senza danni, scadenze di fornitura energetica, il rischio di perdere clienti esteri o maestranze specializzate. E questa urgenza va documentata, perché sarà il primo punto attaccato da un concorrente escluso o da un creditore dissenziente.

Questione aperta n. 1: l’affitto firmato prima del ricorso deve comunque passare per la gara?

La questione

È il dubbio che ogni imprenditore ceramico pone per primo: “Ho già trovato chi prende l’azienda in affitto, è un operatore del distretto che conosce il prodotto e paga un canone ragionevole. Se firmo ora, prima del ricorso, il tribunale può comunque obbligarmi ad aprire una gara? E se arriva un’offerta migliore, il mio affittuario perde l’azienda?”

Cosa dicono la legge e i giudici

La legge disegna due binari. Se l’affitto è stipulato dopo il deposito della domanda, si applica l’art. 94, comma 5, CCII: procedura competitiva, stima, pubblicità. Se invece il piano contiene un’offerta irrevocabile di affitto o di acquisto da parte di un soggetto già individuato, scatta l’art. 91 CCII: il tribunale apre il procedimento per le offerte concorrenti. L’affitto stipulato prima del ricorso, funzionale alla domanda, è richiamato dall’art. 84, comma 2, CCII come una delle forme della continuità indiretta.

La prassi professionale e le rassegne giurisprudenziali descrivono questo come il terreno dei cosiddetti affitti “pre-packed”: nelle procedure di ristrutturazione giudiziali, una volta avviato il percorso, l’affitto ponte è soggetto a gara salvo motivata urgenza; perciò l’affitto stipulato prima dell’avvio è la strada tipica per assicurare la continuità immediata. È quanto si legge nel commento al Tribunale di Terni del 30 aprile 2025 (numero non riportato dalla fonte), che mette a confronto la composizione negoziata con le procedure giudiziali.

Il punto aperto è un altro: l’affitto anteriore protegge anche la successiva vendita all’affittuario? Qui la risposta della giurisprudenza va ricostruita con prudenza. Se il piano prevede che l’affittuario acquisti l’azienda, l’offerta di acquisto contenuta nel piano è esattamente quella che l’art. 91 sottopone alla competizione. In più, la Cass. n. 22960/2026 ricorda che un’offerta vincolante di acquisto non può essere ignorata nel calcolo del valore di liquidazione: il che rende l’offerta dell’affittuario un dato centrale, sia per misurare la convenienza del piano, sia come base d’asta.

Se c’è contrasto

Il contrasto storico tra tribunali (documentato già all’epoca della legge fallimentare dal Sole 24 Ore) riguarda proprio l’estensione della regola competitiva agli affitti “ponte” e la possibilità di derogarvi. Le norme del CCII hanno reso più chiara la cornice, ma non hanno eliminato le valutazioni caso per caso sull’urgenza e sulla funzionalità. L’assunzione prudenziale è questa: l’affitto stipulato prima del ricorso assicura la continuità immediata, ma la cessione finale all’affittuario va considerata esposta alle offerte concorrenti.

Cosa significa per te

Se sei l’imprenditore che concede l’azienda in affitto, devi sapere che l’affitto prodromico è un ponte, non un traguardo garantito per l’affittuario. Se sei l’affittuario (ad esempio un gruppo ceramico che rileva lo stabilimento), devi negoziare tutele: un diritto di prelazione sull’eventuale acquisto, un rimborso degli investimenti se perde la gara, clausole sulla sorte degli stampi, delle migliorie e delle scorte. Il contratto d’affitto va scritto pensando fin dal primo giorno alla gara che, con ogni probabilità, arriverà.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, in qualità di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, conosce il punto di vista di chi valuta la sostenibilità di questi percorsi: è da lì che lo Studio parte per strutturare un affitto ponte che regga alla prova della competizione.

Dal punto di vista operativo, questo si traduce in alcune scelte concrete: il canone viene fissato sulla base di una stima indipendente richiamata nel contratto; la durata è collegata ai tempi realistici della procedura; la funzione dell’affitto rispetto alla domanda di concordato viene esplicitata nelle premesse, con le ragioni della scelta (urgenza produttiva, conservazione delle commesse, tutela dei posti di lavoro); l’eventuale prelazione dell’affittuario viene disciplinata in modo compatibile con la competizione, cioè come diritto di pareggiare l’offerta migliore e non come esclusiva che neutralizza la gara.

Questione aperta n. 2: i lavoratori dei reparti passano all’affittuario? E cosa succede se l’azienda torna indietro?

La questione

In un’impresa ceramica i lavoratori sono una componente essenziale del valore: fornaciai, addetti alle presse e alla smalteria, tecnici di laboratorio, addetti alla scelta, logistica, ufficio commerciale estero. La domanda è doppia. Primo: con l’affitto, i rapporti passano automaticamente all’affittuario? Secondo, e più insidiosa: se l’affitto finisce (perché la gara la vince un altro, perché il concordato non viene omologato, o perché l’affittuario recede) e l’azienda “torna” all’impresa in concordato o va al curatore, che fine fanno quei rapporti?

Cosa hanno deciso i giudici

L’affitto d’azienda è un trasferimento ai sensi dell’art. 2112 c.c.: i rapporti di lavoro proseguono con l’affittuario e i lavoratori conservano i diritti maturati. Su questo non c’è discussione. Il punto davvero delicato, e su cui la Cassazione si è espressa di recente, è la retrocessione.

Con l’ordinanza n. 26234 dell’8 ottobre 2024, la Sezione Lavoro della Cassazione ha esaminato la cessazione di un contratto di affitto d’azienda con ritorno dell’azienda all’originario concedente. La Corte ha affermato che, in questo caso, la disciplina dell’art. 2112 c.c. si applica se il concedente prosegue l’attività con un’organizzazione aziendale sostanzialmente immutata, e che la prova dei presupposti del trasferimento grava su chi lo invoca. Fonte: massima pubblicata sul massimario di Brocardi.

Pochi mesi dopo, con la sentenza n. 12274 del 9 maggio 2025, la stessa Sezione Lavoro ha ribadito che l’art. 2112 c.c. opera non solo nell’affitto d’azienda ma anche nella retrocessione dell’azienda affittata, e che la tutela vale anche quando l’attività sia stata sospesa per una ristrutturazione o la retrocessione avvenga dopo una breve interruzione. Fonte: massima pubblicata sul massimario di Brocardi.

Se c’è contrasto

Le due pronunce non si contraddicono, ma vanno lette insieme. L’ordinanza del 2024 pone l’accento sulla prosecuzione dell’attività con la stessa organizzazione e sull’onere della prova; la sentenza del 2025 chiarisce che una sospensione o una breve interruzione non bastano a escludere il trasferimento. L’orientamento prevalente, dunque, è che la retrocessione di un’azienda che riprende a funzionare (anche dopo una pausa) comporta il ritorno dei rapporti di lavoro in capo al concedente. L’assunzione prudenziale: chi pianifica un affitto ponte deve mettere in conto che, se l’azienda ritorna e riparte, ritornano con essa anche i lavoratori e i relativi debiti maturati.

Una precisazione: le due massime lette non contengono riferimenti specifici alle procedure concorsuali. È la legge della crisi (art. 212 CCII per gli affitti del curatore) a prevedere la retrocessione con esonero dai debiti maturati, in deroga agli artt. 2112 e 2560 c.c. Per gli affitti stipulati dall’imprenditore prima del concordato, questa deroga non opera automaticamente: ecco perché le fonti tecniche consigliano di riprodurre nel contratto clausole di salvaguardia analoghe, nei limiti in cui l’autonomia privata può farlo (i diritti dei lavoratori non sono disponibili per accordo tra concedente e affittuario).

Cosa significa per te

Per un’azienda ceramica, la ricaduta è concreta. Se l’affittuario, durante l’affitto, assume nuovo personale, matura TFR, ferie, premi di produzione e straordinari, e poi l’azienda torna all’impresa in concordato perché la gara la vince un terzo o il piano non viene omologato, quei debiti rischiano di riversarsi sul concedente o, peggio, sulla massa. Il contratto deve quindi prevedere: un inventario del personale all’inizio e alla fine; l’obbligo dell’affittuario di versare regolarmente retribuzioni e contributi, con garanzie (fideiussione o deposito); la disciplina del TFR maturato nel periodo d’affitto; il coinvolgimento tempestivo delle organizzazioni sindacali con le procedure di consultazione previste per i trasferimenti d’azienda. Il patto sindacale ben costruito è spesso ciò che distingue un affitto ponte che funziona da uno che genera contenzioso.

C’è poi un aspetto di strategia: in un concordato in continuità, la conservazione dei livelli occupazionali è un elemento che il tribunale considera nel valutare il piano. Avere un accordo sindacale firmato, che descriva quanti lavoratori passano, con quali condizioni e quali tutele in caso di retrocessione, rende il piano più solido anche agli occhi dei creditori chiamati a votare.

Questione aperta n. 3: chi paga i debiti pregressi? E nella composizione negoziata serve l’autorizzazione del tribunale?

La questione

Il potenziale affittuario di un’impresa ceramica chiede quasi sempre due cose. La prima: “Se prendo l’azienda in affitto, rispondo dei debiti verso i fornitori di argille, smalti, gas, imballaggi, trasporti?” La seconda, quando l’impresa ha già aperto la composizione negoziata: “Serve un decreto del tribunale per firmare l’affitto, così da avere una protezione?”

Cosa hanno deciso i giudici

Sul secondo punto c’è una presa di posizione chiara della giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Terni, con provvedimento del 30 aprile 2025, ha dichiarato il non luogo a provvedere su un’istanza di autorizzazione all’affitto d’azienda presentata in composizione negoziata. Il ragionamento, come riportato dal commento pubblicato da uno studio legale (sintesi letta, numero del provvedimento non indicato), è questo: l’art. 22, comma 1, lett. d), CCII riguarda il “trasferimento” dell’azienda, cioè gli atti con effetti traslativi, e non gli atti di mero godimento come l’affitto; le ipotesi dell’art. 22 sono tassative; l’affitto resta un atto di straordinaria amministrazione soggetto alla sola informativa preventiva all’esperto ai sensi dell’art. 21 CCII. Il commento richiama come precedente conforme il Tribunale di Piacenza del 1° giugno 2023 (anche qui senza numero).

Lo stesso commento aggiunge un passaggio rilevante per il primo punto: il tribunale, in composizione negoziata, può al più concedere l’esenzione dalla responsabilità solidale prevista dall’art. 2560 c.c. per il trasferimento d’azienda; ma secondo la lettura riportata l’art. 2560 c.c. non sarebbe applicabile all’affitto d’azienda, perché riguarda la cessione.

Se c’è contrasto

Sul tema dell’autorizzazione in composizione negoziata, le due pronunce di merito lette (Terni 2025, Piacenza 2023) vanno nello stesso senso. Sulla responsabilità per i debiti pregressi, invece, la questione resta più sfumata: la lettura che esclude l’art. 2560 c.c. dall’affitto è quella riportata nel commento al decreto ternano, ma nella prassi il potenziale affittuario resta esposto ad altre fonti di responsabilità, come la prosecuzione dei rapporti di lavoro con i crediti dei lavoratori (art. 2112 c.c.) e il subentro nei contratti aziendali (art. 2558 c.c.). L’assunzione prudenziale: nell’affitto ponte non si “eredita” il debito commerciale pregresso come tale, ma si ereditano i rapporti in corso, e quindi il contratto deve fotografare con precisione cosa passa e cosa resta all’impresa concedente.

Cosa significa per te

Se l’impresa ceramica ha già avviato la composizione negoziata, il decreto di Terni ha una conseguenza pratica: non c’è bisogno di chiedere l’autorizzazione del tribunale per l’affitto, ma serve informare per iscritto l’esperto prima di firmare, e l’esperto può segnalare il proprio dissenso se ritiene l’atto pregiudizievole per i creditori. È una via più rapida rispetto all’affitto stipulato dopo il deposito di una domanda di concordato, che richiede le procedure competitive dell’art. 94, comma 5.

Sul fronte dei debiti, il contratto deve contenere un elenco dei contratti in cui l’affittuario subentra (fornitura di gas ed energia, manutenzione dei forni, noleggio di carrelli e attrezzature, contratti con agenti e distributori, licenze software per la gestione della produzione e del magazzino) e un elenco di quelli esclusi; una clausola che escluda espressamente l’accollo dei debiti anteriori; un inventario delle scorte (materie prime, semilavorati, prodotto finito) con criterio di valorizzazione, perché nel settore ceramico il magazzino ha spesso un peso enorme e un valore difficile da stimare (le serie fuori catalogo e i lotti di seconda scelta valgono molto meno del prezzo di listino). Ogni voce lasciata nel vago diventa, al momento della retrocessione o della gara, un terreno di contenzioso.

Le specificità dell’impresa ceramica che il contratto non può ignorare

C’è poi una serie di elementi tipici del settore che le pronunce non affrontano direttamente, ma che incidono sul modo in cui i principi visti si applicano a uno stabilimento ceramico. Li elenchiamo perché sono quelli che, nella costruzione di un affitto ponte, richiedono più attenzione.

Il primo è l’energia. Un’azienda ceramica consuma grandi quantità di gas ed energia elettrica per l’essiccazione e la cottura. I contratti di fornitura sono spesso tra i rapporti più rilevanti dell’azienda e possono contenere clausole sulla cessione, garanzie o depositi cauzionali. Il contratto d’affitto deve stabilire se l’affittuario subentra nei contratti in essere (art. 2558 c.c.) o ne stipula di nuovi, e chi sopporta le eventuali penali o i conguagli riferiti al periodo anteriore. È un punto che pesa anche sulla sostenibilità del piano: una proiezione dei costi energetici irrealistica è esattamente il tipo di debolezza che il tribunale, dopo la Cass. n. 22960/2026, può rilevare già all’ammissione.

Il secondo sono le autorizzazioni e i titoli amministrativi necessari a far funzionare lo stabilimento, in particolare quelli di carattere ambientale per gli impianti produttivi. Il contratto deve prevedere chi cura la loro voltura o la comunicazione alle autorità competenti, chi risponde delle prescrizioni durante l’affitto e come si gestisce la riconsegna in caso di retrocessione. Un affittuario che non può produrre per un problema autorizzativo rende vana la continuità.

Il terzo sono i beni immateriali: marchi, nomi delle collezioni, design delle serie, certificazioni di prodotto, cataloghi e campionari, banche dati dei clienti e dei distributori. Nel settore ceramico questi beni rappresentano spesso una parte rilevante del valore dell’azienda in esercizio. Il contratto deve chiarire che restano di proprietà del concedente, che l’affittuario li usa per la durata dell’affitto e che li riconsegna integri, e deve regolare l’uso delle collezioni sviluppate durante l’affitto.

Il quarto sono le manutenzioni straordinarie degli impianti: rifacimento dei refrattari dei forni, sostituzione di stampi delle presse, aggiornamento delle linee di decorazione digitale. Chi le paga? Diventano migliorie da indennizzare alla fine dell’affitto? Un contratto che non risponde a queste domande genera, al momento della gara o della retrocessione, contestazioni sul valore dell’azienda restituita, che si riflettono sulla stima e quindi sul confronto con lo scenario liquidatorio.

In sintesi: i principi giurisprudenziali indicano cosa il tribunale controllerà; le specificità del settore ceramico indicano dove, in concreto, quel controllo troverà i punti deboli.

La pronuncia più recente e rilevante: Cass. n. 22960 del 9 luglio 2026

Il contesto

La decisione più recente tra quelle verificate, e la più rilevante per chi struttura un affitto ponte, è Cass. civ., Sez. I, n. 22960 del 9 luglio 2026, commentata da ItaliaOggi il 31 luglio 2026. La fonte non specifica se si tratti di sentenza o di ordinanza: la indichiamo quindi solo con numero e data. La vicenda riguardava un concordato in continuità indiretta in cui l’azienda era destinata a un terzo attraverso la vendita; non si trattava, quindi, di un affitto. Ma i principi affermati valgono a maggior ragione per un affitto prodromico, che della continuità indiretta è una delle forme previste dall’art. 84, comma 2, CCII.

La motivazione in linguaggio piano

La Corte ha detto, in sostanza, cinque cose.

Primo: la continuità aziendale è un progetto, non un’etichetta. Chi chiede un concordato in continuità deve dimostrare, già nella fase di ammissione, che la prosecuzione dell’attività è sostenibile e fondata su valori verificabili.

Secondo: il controllo del tribunale è di contenuto, non solo di forma. Il giudice non si limita a verificare che il ricorso contenga gli allegati richiesti: esamina il piano e la documentazione per capire se il progetto sia manifestamente inidoneo a soddisfare i creditori e a conservare i valori aziendali.

Terzo: il valore di liquidazione va calcolato in modo realistico, comprendendo il maggior valore della cessione dell’azienda funzionante, che in una liquidazione giudiziale il curatore potrebbe ottenere. Un’offerta vincolante di acquisto è un dato che non si può ignorare.

Quarto: il plusvalore concordatario deve essere reale. È la ricchezza che solo il concordato produce e che la liquidazione non potrebbe generare. Se il confronto è costruito su una base sbagliata, ne risentono sia la distribuzione secondo la regola della priorità relativa sia l’ammissibilità stessa del concordato.

Quinto: l’attestazione non vincola il giudice, che può valutarne metodologia e attendibilità.

Cosa cambia rispetto a prima

Il punto di novità, per un’impresa ceramica, sta nel terzo e quarto principio. In passato, molti piani in continuità indiretta venivano costruiti mettendo a confronto il valore della soluzione concordataria (affitto, poi vendita all’affittuario) con una liquidazione “a pezzi”: forni, presse e magazzino venduti singolarmente, a valori di realizzo molto bassi. Il confronto, così, risultava sempre favorevole al concordato. Dopo la pronuncia del luglio 2026, questo schema non regge più: se esiste un mercato per l’azienda ceramica funzionante, quel mercato va considerato anche nello scenario liquidatorio.

Per chi struttura l’affitto ponte, le conseguenze sono tre. La prima: il canone e l’eventuale prezzo di acquisto devono essere congrui rispetto al valore dell’azienda in esercizio, non rispetto al valore di realizzo dei beni. La seconda: l’offerta dell’affittuario diventa un termine di confronto e, insieme, una base minima che la gara dell’art. 91 potrà migliorare. La terza: il piano deve dimostrare perché il concordato produce più valore di una liquidazione in cui il curatore vende l’azienda funzionante (ad esempio, grazie al mantenimento dei contratti con la grande distribuzione, alla conservazione delle certificazioni di prodotto, all’apporto di finanza esterna, alla continuità delle autorizzazioni e dei rapporti energetici).

Il principio, calato nella pratica, significa che l’affitto ponte non può più essere usato per “congelare” l’azienda a un valore basso in attesa di cederla allo stesso affittuario: il tribunale guarderà al valore reale, e i creditori anche.

I principi applicati ai casi reali: tre ipotesi dimostrative

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite per mostrare come i principi giurisprudenziali visti sopra si traducono in numeri e in scadenze. Non descrivono casi reali.

Ipotesi 1 – L’affitto ponte e il confronto con la liquidazione dopo Cass. n. 22960/2026

Situazione di partenza: un’impresa ceramica con debiti complessivi per 6.384.900 €, di cui 1.918.300 € verso banche, 2.274.600 € verso fornitori (argille, smalti, imballaggi, trasporti), 1.036.700 € verso l’Erario e gli enti previdenziali e 1.155.300 € verso altri creditori. Lunedì 14 settembre 2026 l’impresa stipula un contratto di affitto d’azienda con una società costituita da un operatore del distretto, con canone mensile di 27.350 € e durata di 18 mesi. Nelle premesse del contratto si dichiara che l’affitto è funzionale alla presentazione di una domanda di concordato in continuità indiretta, con le ragioni: un ordine estero da evadere entro dicembre e la necessità di non spegnere i forni.

L’affittuario offre di acquistare l’azienda, a omologazione avvenuta, per 3.912.000 €. Il valore di realizzo dei singoli beni (forni, presse, linee, magazzino) è stimato in 2.640.000 €.

Lunedì 2 novembre 2026 l’impresa deposita la domanda con riserva; il tribunale fissa un termine di 45 giorni per il deposito del piano: la scadenza cade giovedì 17 dicembre 2026.

Sviluppo: alla luce di Cass. n. 22960/2026, il piano non può confrontare l’offerta di 3.912.000 € con la sola liquidazione atomistica di 2.640.000 € (differenza apparente di 1.272.000 €). Nello scenario liquidatorio va considerato che il curatore potrebbe vendere l’azienda funzionante, ricavando un valore paragonabile all’offerta. Il plusvalore concordatario va quindi cercato altrove: ad esempio nei canoni d’affitto incassati durante la procedura (27.350 € × 13 mesi stimati = 355.550 €), nell’apporto di finanza esterna, nel risparmio dei costi della liquidazione giudiziale.

Esito: con l’offerta inserita nel piano si apre la competizione dell’art. 91 CCII. Se un terzo offre 4.180.500 €, il miglioramento per i creditori è di 268.500 €. Se il contratto d’affitto prevedeva una prelazione dell’affittuario compatibile con la gara (diritto di pareggiare l’offerta migliore), l’affittuario può conservare l’azienda pagando 4.180.500 €; se non la prevedeva, la perde, e la retrocessione apre i problemi visti nell’ipotesi 3.

Ipotesi 2 – Agosto, la fermata degli impianti e i due regimi dei termini

Situazione di partenza: lunedì 20 luglio 2026 un’impresa ceramica deposita una domanda con riserva e ottiene un termine di 40 giorni per presentare il piano, che deve descrivere l’affitto già stipulato. Nello stesso giorno, l’affittuario riceve la notifica di un decreto ingiuntivo da parte di un fornitore di imballaggi, per 48.760 €, relativo a forniture fatturate dopo l’inizio dell’affitto.

Sviluppo per il concordato: i 40 giorni scadono sabato 29 agosto 2026; la scadenza slitta al primo giorno non festivo, cioè lunedì 31 agosto 2026. Non c’è alcuna sospensione feriale: l’art. 9, comma 1, CCII la esclude per i procedimenti disciplinati dal Codice. Se l’impresa ha contato sul “rientro a settembre” mentre gli impianti erano fermi per la pausa estiva, ha perso il termine.

Sviluppo per il decreto ingiuntivo: qui siamo nel processo civile ordinario e vale la sospensione dal 1° al 31 agosto (L. 742/1969). Dal 21 al 31 luglio decorrono 11 giorni; il termine resta sospeso ad agosto; riprende il 1° settembre per i restanti 29 giorni. L’opposizione va proposta entro martedì 29 settembre 2026.

Esito: due termini nati lo stesso giorno scadono a un mese di distanza l’uno dall’altro. Un calendario unico che non distingue i due regimi produce l’errore più frequente e più costoso.

Ipotesi 3 – La retrocessione dopo una gara persa

Situazione di partenza: con l’affitto passano all’affittuario 47 lavoratori; durante i 14 mesi di affitto l’affittuario ne assume altri 6 e matura TFR, ferie e ratei per 213.740 €. La gara sull’acquisto la vince un terzo, che però intende rilevare solo il reparto di produzione e non la linea di terzo fuoco. L’affitto cessa e il ramo non acquistato ritorna all’impresa in concordato, che riprende brevemente l’attività per smaltire gli ordini residui dopo dieci giorni di fermo.

Sviluppo: alla luce di Cass. n. 12274/2025, la breve interruzione non esclude l’applicazione dell’art. 2112 c.c. alla retrocessione; alla luce di Cass. ord. n. 26234/2024, decisiva è la prosecuzione dell’attività con un’organizzazione sostanzialmente immutata, da provare da parte di chi invoca il trasferimento. Se il reparto torna e riparte, i lavoratori addetti tornano con esso, con i diritti maturati.

Esito: senza clausole contrattuali, l’impresa concedente si espone a una quota dei 213.740 € maturati durante l’affitto. Con un contratto che prevedeva l’obbligo dell’affittuario di liquidare o garantire con fideiussione i ratei maturati, l’inventario del personale in uscita e un accordo sindacale sulla sorte dei lavoratori in caso di retrocessione, il rischio si riduce in modo significativo, pur restando ferma la tutela inderogabile dei lavoratori.

La giurisprudenza in tabella: il riepilogo delle pronunce analizzate

La tabella raccoglie tutte le pronunce citate in questo articolo, con l’indicazione della fonte da cui sono state lette. Le pronunce sono poche rispetto alla mole di casi che i tribunali affrontano ogni anno: abbiamo scelto di riportare solo decisioni di cui abbiamo potuto leggere il principio, rinunciando a quelle note solo per titolo. Per le decisioni di merito la fonte non riporta il numero del provvedimento: le citiamo con tribunale e data. Va tenuto presente che l’orientamento dei tribunali di merito sugli affitti ponte è molto frammentato e che, in un fascicolo concreto, conviene sempre verificare la prassi del tribunale competente per la sede dell’impresa ceramica.

La sintesi operativa: i principi da portare nel fascicolo

Mettendo insieme le pronunce e le norme, si possono estrarre alcune regole di condotta per chi deve strutturare un affitto d’azienda ceramica prima del concordato.

• L’affitto ponte deve dichiarare la propria funzione: il contratto spiega perché è necessario per arrivare al concordato e con quali ragioni (urgenza produttiva, commesse, lavoratori).
• La continuità indiretta è un progetto da dimostrare con numeri verificabili già all’ammissione: capitale circolante dell’affittuario, costi energetici, portafoglio ordini, canone congruo (Cass. n. 22960/2026).
• Il canone e l’eventuale prezzo di acquisto si misurano sul valore dell’azienda in esercizio, non sul valore di realizzo dei singoli beni.
• L’offerta di acquisto dell’affittuario inserita nel piano apre le offerte concorrenti (art. 91 CCII): l’affittuario va tutelato con prelazione compatibile con la gara e con la disciplina degli investimenti.
• Gli affitti stipulati dopo il deposito della domanda richiedono procedure competitive con stima e pubblicità (art. 94, comma 5, CCII); la deroga per urgenza va motivata e documentata.
• In composizione negoziata l’affitto è atto di straordinaria amministrazione da comunicare prima all’esperto; secondo i Tribunali di Terni e Piacenza non serve l’autorizzazione dell’art. 22 CCII.
• I lavoratori passano all’affittuario e, in caso di retrocessione con prosecuzione dell’attività, possono tornare al concedente anche dopo una breve interruzione (Cass. n. 12274/2025 e ord. n. 26234/2024).
• Il contratto riproduce, per quanto possibile, le clausole di salvaguardia dell’art. 212 CCII: ispezione, garanzie, recesso con indennizzo, durata coerente, retrocessione regolata.
• Inventario iniziale e finale di beni, scorte e personale: è la prova principale in ogni contestazione futura.
• I termini del Codice della crisi corrono anche ad agosto (art. 9, comma 1, CCII); quelli del processo civile ordinario, tributario e amministrativo restano sospesi dal 1° al 31 agosto.

Le domande sul “quindi in pratica?”

Posso firmare l’affitto prima del ricorso senza fare nessuna gara?

Sì, l’art. 84, comma 2, CCII consente l’affitto anche stipulato prima del ricorso, purché funzionale alla domanda. Ma la protezione riguarda la continuità immediata, non la cessione finale: se il piano contiene l’offerta di acquisto dell’affittuario, si apre la competizione dell’art. 91. E il tribunale, come ha chiarito la Cass. n. 22960/2026, verificherà che l’operazione sia un progetto di continuità reale e che i valori siano congrui. Chi firma un affitto prima del ricorso deve essere pronto a difenderne le condizioni davanti a un giudice e a un mercato.

Se ho già aperto la composizione negoziata, devo chiedere il permesso al tribunale?

Secondo il Tribunale di Terni (30 aprile 2025) e il precedente conforme del Tribunale di Piacenza (1° giugno 2023), no: l’affitto non è un “trasferimento” ai sensi dell’art. 22 CCII e richiede solo la preventiva informativa scritta all’esperto. Il tribunale non “benedice” l’affitto: la responsabilità della scelta resta all’imprenditore, e l’esperto può esprimere il proprio dissenso.

Se la gara la vince un altro, i lavoratori che ho passato all’affittuario tornano da me?

Dipende da cosa succede all’azienda. Se il ramo torna all’impresa concedente e riprende a funzionare con un’organizzazione sostanzialmente immutata, la Cassazione (ord. n. 26234/2024 e sent. n. 12274/2025) indica che si applica l’art. 2112 c.c., anche dopo una breve sospensione. Se invece il vincitore della gara acquista l’intera azienda, i rapporti seguono l’azienda verso l’acquirente. Per questo il destino dei lavoratori va disciplinato prima, nel contratto e nell’accordo sindacale, e non dopo la gara.

Il canone d’affitto può essere basso, visto che l’azienda è in crisi?

Un canone basso è il primo indizio che il tribunale e i creditori guarderanno con sospetto. Dopo la Cass. n. 22960/2026, il confronto con la liquidazione tiene conto del valore dell’azienda funzionante: un canone sproporzionato al ribasso riduce l’attivo del concordato e rende il piano meno convincente. Il canone deve poggiare su una stima indipendente, richiamata nel contratto, che tenga conto sia del valore degli impianti sia della redditività attesa.

Ad agosto lo stabilimento è chiuso: posso rinviare a settembre gli adempimenti del concordato?

No. L’art. 9, comma 1, CCII esclude la sospensione feriale per i procedimenti disciplinati dal Codice: i termini corrono anche dal 1° al 31 agosto. La sospensione vale invece per le cause civili ordinarie (ad esempio l’opposizione a un decreto ingiuntivo), per il processo tributario e per quello amministrativo.

Cosa può fare lo Studio Monardo: la giurisprudenza applicata al tuo affitto ponte

Applichiamo gli orientamenti visti al fascicolo concreto della tua azienda ceramica, con un metodo che parte dai numeri e arriva al contratto, al ricorso e, se necessario, al contenzioso. Ecco cosa facciamo concretamente.

1. Analizziamo la situazione di crisi e il percorso più adatto: verifichiamo se convenga passare prima per la composizione negoziata (dove, secondo Terni e Piacenza, l’affitto richiede solo l’informativa all’esperto) o depositare subito una domanda di concordato, con o senza riserva.
2. Verifichiamo la funzionalità dell’affitto rispetto al concordato: redigiamo le premesse del contratto in modo che emergano la funzione prodromica e le ragioni della scelta, come richiede l’art. 84, comma 2, CCII.
3. Coordiniamo la stima dell’azienda e del canone con i commercialisti dello staff, parametrandoli al valore dell’azienda in esercizio, nel solco della Cass. n. 22960/2026.
4. Scriviamo le clausole di salvaguardia: ispezione, garanzie dell’affittuario, recesso con indennizzo, durata coerente con la procedura, retrocessione regolata, sul modello dell’art. 212 CCII.
5. Disciplinamo la prelazione e gli investimenti dell’affittuario in modo compatibile con le offerte concorrenti dell’art. 91 CCII, così che la gara non diventi un rischio non calcolato per nessuna delle parti.
6. Prepariamo l’inventario di beni, scorte e contratti: elenchiamo i contratti in cui l’affittuario subentra (energia, manutenzione forni, distribuzione) e quelli esclusi, con criteri di valorizzazione del magazzino.
7. Gestiamo il passaggio dei lavoratori: predisponiamo la documentazione sul personale, curiamo la procedura di consultazione sindacale e l’accordo sulla sorte dei rapporti in caso di retrocessione, alla luce di Cass. n. 12274/2025 e ord. n. 26234/2024.
8. Costruiamo il calendario dei termini distinguendo i termini del Codice della crisi (che corrono anche ad agosto, art. 9 CCII) da quelli delle cause ordinarie, tributarie e amministrative collegate.
9. Affianchiamo l’impresa nel rapporto con banche ed Erario, valutando con lo staff gli strumenti di regolazione dei debiti fiscali e bancari compatibili con il piano.
10. Difendiamo l’operazione in giudizio: eccepiamo, impugniamo e resistiamo alle contestazioni di creditori o concorrenti esclusi, dall’ammissione all’omologazione e nei gradi successivi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di cassazionista ha qui un peso particolare: gli orientamenti analizzati in questo articolo nascono in buona parte da decisioni della Corte di Cassazione, e un affitto ponte contestato può arrivare fino a quella sede. Con lo Studio la strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado, con lo stesso difensore e la stessa linea. Accanto a questa, la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa permette di leggere l’operazione con gli occhi di chi, nella composizione negoziata, valuta la sostenibilità dei percorsi di risanamento.

Lo staff lavora in modo integrato: avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo, perché in un’impresa ceramica in crisi il contratto d’affitto, la stima, il piano, l’attestazione e il rapporto con i creditori sono parti di un’unica strategia. Non promettiamo risultati: ci impegniamo ad analizzare, verificare e costruire la soluzione più solida per il tuo caso.

Per chiudere

Un’azienda di ceramica in crisi vale finché i forni restano accesi. L’affitto d’azienda prima del concordato è lo strumento che permette di tenerli accesi mentre si costruisce il piano, ma la giurisprudenza recente ha chiarito che non è una scorciatoia: deve essere funzionale, congruo, trasparente, pronto ad affrontare la competizione e a gestire con attenzione il destino dei lavoratori. Le pronunce viste, dalla Cass. n. 22960/2026 sulla continuità come progetto verificabile alle decisioni della Sezione Lavoro sulla retrocessione, indicano con chiarezza dove si gioca la partita.

Lo Studio Monardo si occupa esattamente di questa materia perché unisce le competenze che servono: la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 per impostare il percorso di continuità, il coordinamento dello staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario per i numeri del piano e i rapporti con banche ed Erario, la qualifica di avvocato cassazionista per difendere l’operazione fino all’ultimo grado.

📩 Prima di firmare un affitto o depositare un ricorso, parlane con noi: tutti i contatti dello Studio Monardo ti aspettano qui sotto, in fondo all’articolo.