Chi ha un’ipoteca sulla casa di un debitore sovraindebitato e si vede notificare l’apertura di una liquidazione controllata si pone quasi sempre la stessa domanda: la mia garanzia vale ancora, oppure finisco nel calderone con tutti gli altri? E il debitore, dall’altra parte, vuole sapere quanto del ricavato della vendita andrà alla banca e quanto resterà per pagare gli altri creditori e le spese della procedura. La risposta breve è che la prelazione ipotecaria sopravvive all’apertura della procedura, ma la risposta completa è molto più articolata, e non si trova nella lettera della legge.

Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza dedica alla liquidazione controllata poche norme, e molte di esse rinviano “in quanto compatibili” alla disciplina della liquidazione giudiziale. Proprio su quei rinvii si sono concentrati negli ultimi anni i giudici: la Cassazione ha dovuto stabilire se il creditore fondiario possa continuare la propria esecuzione individuale, se il compenso del gestore della crisi possa essere prelevato dal prezzo della casa ipotecata, quali spese gravino sul creditore garantito e che cosa accada quando l’ipoteca viene contestata dal liquidatore. Su questo tema, quindi, conta più ciò che hanno deciso i giudici che ciò che si legge nel codice.

In questa analisi trovi le decisioni 2023-2026 che devi conoscere, ciascuna tradotta in conseguenze pratiche: quanto prende davvero l’ipotecario, quando e a quali condizioni.

Lo Studio Monardo segue questa materia dall’interno: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, quindi conosce dal lato della procedura il modo in cui si formano lo stato passivo e il progetto di riparto della liquidazione controllata. A questo si aggiunge il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario, indispensabile quando si tratta di verificare mutui fondiari, iscrizioni ipotecarie e conteggi degli interessi, e la qualifica di avvocato cassazionista, che permette di portare le questioni controverse fino all’ultimo grado.

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La base di legge: che cosa dicono codice civile e Codice della crisi

Per capire su che cosa si sono pronunciati i giudici servono pochi punti fermi.

Il codice civile. Gli artt. 2808 e seguenti c.c. definiscono l’ipoteca come il diritto del creditore di espropriare i beni vincolati, anche nei confronti del terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. La preferenza è dunque sempre una preferenza sul ricavato di quel bene, non sull’intero patrimonio del debitore. Le ipoteche concorrono tra loro secondo il grado, cioè secondo l’ordine delle iscrizioni. L’art. 2855 c.c. stabilisce fin dove si estende la garanzia: oltre al capitale, copre le spese dell’atto di costituzione, dell’iscrizione e della rinnovazione e quelle ordinarie del giudizio; quanto agli interessi, li copre con la stessa collocazione del capitale solo entro un perimetro temporale preciso (in sintesi, le annualità anteriori e quella in corso individuate dalla norma, al tasso convenuto se enunciato nell’iscrizione, e poi gli interessi successivi nella misura legale). Tutto ciò che resta fuori da questo perimetro non è garantito dall’ipoteca.

Il Codice della crisi. La liquidazione controllata è disciplinata dagli artt. 268 e seguenti CCII. Alcuni passaggi sono decisivi per il creditore ipotecario:

• secondo l’art. 268, comma 5, il deposito della domanda sospende, ai soli effetti del concorso, il corso degli interessi fino alla chiusura della procedura, ma non per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio;
• l’art. 270, comma 5, rinvia a una serie di norme della liquidazione giudiziale, tra cui l’art. 150, che vieta di iniziare o proseguire azioni esecutive individuali sui beni compresi nella procedura, “salva diversa disposizione della legge”;
• l’art. 275 disciplina l’esecuzione del programma: il liquidatore vende i beni applicando, in quanto compatibili, le regole delle vendite della liquidazione giudiziale; dopo la vendita e l’incasso del prezzo il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni; terminata l’esecuzione, il giudice approva il rendiconto e liquida il compenso dell’OCC o del liquidatore secondo il D.M. 202/2014 (comma 3, modificato dal D.Lgs. 136/2024);
• sempre l’art. 275, al comma 5, impone al liquidatore di predisporre un progetto di riparto secondo l’ordine delle prelazioni risultanti dallo stato passivo, comunicandolo al debitore e ai creditori, che hanno non più di quindici giorni per le osservazioni; le contestazioni non composte sono decise dal giudice delegato con decreto reclamabile ai sensi dell’art. 124 (comma 6);
• il nuovo comma 6-bis, introdotto dal correttivo, richiama per la ripartizione dell’attivo un gruppo di norme della liquidazione giudiziale sul riparto, a partire dall’art. 221 sull’ordine di distribuzione delle somme.

Le prededuzioni. L’art. 6 CCII qualifica come prededucibili, tra gli altri, i crediti per spese e compensi dell’OCC. Prededucibile significa “pagato prima dei creditori concorsuali”. Il punto è capire prima rispetto a quali somme: tutto l’attivo, compreso il prezzo della casa ipotecata, oppure solo l’attivo libero? È esattamente la domanda a cui ha risposto la Cassazione nel 2025.

Il credito fondiario. L’art. 41 del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993) riconosce al creditore che ha concesso un mutuo fondiario un vantaggio processuale: può iniziare o proseguire l’esecuzione individuale anche dopo l’apertura di una procedura concorsuale e ottenere l’attribuzione delle somme ricavate, salva la successiva verifica della sua spettanza in sede concorsuale. Se questo vantaggio valga anche nella liquidazione controllata è stato a lungo controverso.

Accesso e ammissibilità. Due pronunce recenti della Prima Sezione, che il lettore troverà nella tabella finale, completano il quadro: secondo Cass. I ord. 22074/2025, per entrare in liquidazione controllata non serve la meritevolezza del debitore; secondo Cass. I ord. 28576/2025, la relazione dell’OCC è requisito di ammissibilità della domanda. Per il creditore ipotecario la seconda è importante: è nella relazione che compare la prima stima dei beni e quindi la prima previsione di quanto la garanzia potrà rendere.

In sintesi: la legge assicura all’ipotecario la preferenza sul prezzo del bene, ma lascia aperti i nodi delle spese, del creditore fondiario e degli interessi, che i giudici hanno sciolto caso per caso.

L’orientamento consolidato: il ricavato del bene ipotecato è riservato al creditore garantito

Il primo principio stabile riguarda un conflitto molto concreto: da una parte il gestore della crisi, che ha lavorato per aprire e condurre la procedura e chiede di essere pagato; dall’altra il creditore ipotecario, che vede ridursi il ricavato della casa su cui ha l’ipoteca. Per anni i tribunali di merito hanno oscillato. Dal 2025 la Prima Sezione della Cassazione ha preso una posizione netta, ripetuta in più ordinanze.

Cass. Sez. I, ord. n. 6865 del 14 marzo 2025

La vicenda. In una procedura di liquidazione del patrimonio da sovraindebitamento (il modello della legge n. 3/2012, antecedente alla liquidazione controllata), il compenso dell’OCC era stato collocato in prededuzione con prelievo dal ricavato della vendita di un bene ipotecato. Il creditore garantito si era opposto, sostenendo che quel prezzo era destinato a lui.

Il principio. La Corte ha chiarito che il compenso dell’OCC è prededucibile, ma non gode di un “super privilegio” che lo faccia passare davanti al creditore ipotecario sul ricavato del bene gravato. Le spese del gestore non sono costi sostenuti nell’interesse di tutti i creditori, ma spese di una procedura attivata dal debitore nel proprio interesse; per questo la Corte ha escluso di poter estendere per analogia le regole fallimentari che, in certi casi, fanno gravare sulle somme dei beni ipotecati una quota delle spese generali.

La traduzione pratica. In altre parole, se sei il creditore ipotecario, il prezzo della casa venduta nella procedura non può essere “mangiato” dal compenso del gestore: quel compenso va pagato con l’attivo libero, come la quota di stipendio acquisita alla procedura o il ricavato di beni non gravati. Se sei il debitore, devi sapere che il compenso del gestore peserà sulla parte libera del tuo patrimonio, e quindi ridurrà ciò che resta per i creditori chirografari, non ciò che va alla banca.

Cass., ord. n. 12405 del 2025

La vicenda. Anche qui si trattava di una liquidazione del patrimonio da sovraindebitamento con un immobile ipotecato. Il giudice di merito aveva ammesso il pagamento prioritario del compenso dell’OCC con il ricavato della vendita.

Il principio. La Cassazione ha ribadito che il compenso dell’OCC, pur restando prededucibile, non può essere pagato in via prioritaria con il ricavato dei beni ipotecati in danno del creditore garantito, perché la spesa è sostenuta nell’interesse primario del debitore che chiede l’apertura, non nell’interesse generale della massa.

La traduzione pratica. L’orientamento si è consolidato nel senso che la prededuzione è una priorità “sull’attivo libero”. Nel progetto di riparto, quindi, il liquidatore deve tenere due conti separati: il ricavato del bene ipotecato, da cui si pagano anzitutto le spese specifiche di quel bene e poi il creditore garantito; e l’attivo libero, da cui si pagano le prededuzioni generali e poi i chirografari.

Il precedente del 2022 che ha preparato il terreno

Le ordinanze del 2025 non nascono dal nulla. La giurisprudenza citata dalle rassegne richiama Cass. ord. n. 18882 del 13 giugno 2022, che aveva letto le regole fallimentari sul riparto (artt. 111-bis e 111-ter della legge fallimentare) nel senso che le spese gravano sul ricavato dei beni ipotecati solo in quanto riferibili a quei beni o all’interesse comune dei creditori. La norma speciale della legge n. 3/2012, l’art. 14-duodecies, comma 2, era ancora più chiara: i crediti sorti in occasione o in funzione della procedura sono soddisfatti con preferenza, escluso il ricavato dei beni oggetto di pegno o ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti.

Il principio, calato nella pratica, significa che la regola generale di oggi è la stessa di ieri: il ricavato della casa ipotecata è vincolato, prima di tutto, al creditore che ha l’ipoteca. Questo vale anche nella liquidazione controllata del Codice della crisi, perché la ragione su cui la Cassazione fonda la decisione (la procedura si apre nell’interesse del debitore) non è cambiata con il passaggio dalla legge n. 3/2012 al CCII.

Che cosa resta a carico dell’ipotecario

Il principio consolidato non significa che l’ipotecario incassi il prezzo lordo. Restano a suo carico, perché funzionali proprio alla realizzazione del suo credito, le spese che riguardano specificamente il bene: la stima, la pubblicità della vendita, le spese di custodia e di conservazione, le spese per la cancellazione delle formalità che il giudice ordina dopo la vendita (art. 275, comma 2, CCII). Sono le stesse spese che il creditore avrebbe dovuto sopportare in un’esecuzione individuale, e che il codice civile già colloca con preferenza (l’art. 2770 c.c. sui crediti per atti conservativi o di espropriazione nell’interesse comune).

Assunzione prudenziale: il creditore ipotecario deve aspettarsi di sopportare le spese specifiche del bene, ma può contestare ogni prelievo dal ricavato per compensi e spese generali della procedura.

Il creditore fondiario può andare avanti con la sua esecuzione?

La questione

Molte ipoteche sulla prima casa nascono da un mutuo fondiario. Quando la banca ha già pignorato l’immobile e il debitore chiede la liquidazione controllata, la domanda che si pone è immediata: l’asta prosegue davanti al giudice dell’esecuzione, oppure si ferma e il bene passa al liquidatore? E se prosegue, il prezzo va subito alla banca?

Cosa hanno deciso i giudici

Prima del 2024 i tribunali di merito si erano divisi in due gruppi, come documentano le rassegne che hanno commentato la successiva pronuncia di legittimità.

Un orientamento restrittivo negava al creditore fondiario il vantaggio processuale dell’art. 41 TUB nella liquidazione controllata: così Trib. Treviso 28 novembre 2022, Trib. Verona 20 dicembre 2022, Trib. Treviso 19 gennaio 2023 e Trib. Modena 3 marzo 2023. L’idea di fondo era che la liquidazione controllata fosse una procedura “minore”, pensata per il sovraindebitato, alla quale non si potessero estendere privilegi nati per il fallimento, e che la legge delega del 2017 avesse chiesto di ridurre, non di ampliare, le cause di prelazione.

Un orientamento estensivo, al contrario, riconosceva il vantaggio: così Trib. Barcellona Pozzo di Gotto 24 gennaio 2023, Trib. Torre Annunziata 14 marzo 2023 e Trib. Brescia 12 aprile 2023.

Il contrasto è arrivato in Cassazione attraverso il rinvio pregiudiziale previsto dall’art. 363-bis c.p.c.: il Tribunale di Brescia, con ordinanza del 3 ottobre 2023, ha chiesto alla Corte di stabilire se il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB sia opponibile quando il debitore esecutato è sottoposto a liquidazione controllata. La Prima Presidente ha assegnato la questione alla Prima Sezione.

Cass. Sez. I, n. 22914 del 19 agosto 2024. È la pronuncia di riferimento, ed è bene ripeterlo perché alcune fonti secondarie la attribuiscono erroneamente alle Sezioni Unite: è una decisione della Sezione Prima, resa su rinvio pregiudiziale. La Suprema Corte ha chiarito che il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB tanto nella liquidazione giudiziale quanto nella liquidazione controllata. Il ragionamento, riformulato in parole semplici, è questo:

• l’art. 270, comma 5, CCII richiama l’art. 150 con un rinvio pieno, che comprende anche la clausola “salva diversa disposizione della legge”;
• l’art. 41 TUB è proprio una di quelle diverse disposizioni di legge; quindi applicarlo alla liquidazione controllata non è un’estensione per analogia, ma l’effetto diretto del rinvio;
• l’indicazione della legge delega di ridurre i privilegi non è decisiva, perché qui non si discute di un privilegio sostanziale ma di una regola processuale;
• liquidazione giudiziale e controllata hanno la stessa natura di procedure concorsuali liquidatorie, come conferma anche il correttivo D.Lgs. 136/2024.

Il seguito nel merito: Trib. Sondrio, sentenza n. 259/2025. Dopo la Cassazione, un giudice dell’esecuzione aveva ordinato al creditore fondiario di restituire alla liquidazione controllata le somme incassate ai sensi dell’art. 41 TUB. Il creditore ha proposto opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) e il Tribunale l’ha accolta, sospendendo l’ordinanza e disponendo un nuovo progetto di distribuzione che attribuisce al creditore fondiario l’intero ricavato delle vendite immobiliari. Il principio, calato nella pratica, significa che dopo la n. 22914/2024 il giudice dell’esecuzione non può negare al fondiario l’attribuzione del ricavato per il solo fatto che sia stata aperta la liquidazione controllata.

Se c’è contrasto

Sul punto di diritto il contrasto è stato risolto: l’orientamento oggi da seguire è quello della n. 22914/2024, e le pronunce restrittive del 2022-2023 vanno considerate superate. Resta però aperto un profilo che la Cassazione non ha affrontato in modo specifico, almeno secondo le fonti che commentano la decisione: il carattere provvisorio dell’attribuzione. L’art. 41 TUB consente al fondiario di incassare subito, ma la misura definitiva di ciò che gli spetta si stabilisce nella procedura concorsuale, alla luce dello stato passivo e del riparto. Se il fondiario ha ricevuto più di quanto gli spetta (per esempio perché una parte degli interessi non è coperta dall’ipoteca o perché una parte del credito è stata ammessa solo in chirografo), l’eccedenza deve tornare alla procedura.

Assunzione prudenziale: il creditore fondiario può proseguire l’esecuzione e incassare il ricavato, ma deve considerare quell’incasso come un acconto soggetto a verifica nel riparto della liquidazione controllata.

Cosa significa per te

Se sei la banca o il cessionario del credito fondiario, la n. 22914/2024 ti consente di non perdere il lavoro fatto nell’esecuzione: l’asta può proseguire e il prezzo ti viene attribuito. Ma devi comunque insinuarti nello stato passivo della liquidazione controllata entro il termine fissato dal giudice (l’art. 270, comma 2, lett. d, CCII prevede un termine non superiore a novanta giorni), perché è lì che si accerta il tuo credito e il suo rango.

Se sei il debitore, la decisione ha un effetto meno favorevole di quanto si potrebbe sperare: aprire la liquidazione controllata non ferma l’asta del creditore fondiario. Hai però uno strumento di controllo: verificare, nel riparto della liquidazione, che la banca non abbia trattenuto più del dovuto e chiedere che l’eccedenza torni alla procedura, a vantaggio degli altri creditori e quindi della tua esdebitazione.

Se sei un altro creditore (un ipotecario di grado successivo, un chirografario), il tuo interesse è identico a quello del debitore: controllare il conteggio del fondiario, in particolare sugli interessi, perché ogni euro trattenuto in eccesso è un euro sottratto alla massa.

Quali spese della procedura deve sopportare il creditore ipotecario?

La questione

Il lettore che ha seguito fin qui potrebbe chiedersi: se il compenso del gestore non si paga con il prezzo della casa, il creditore ipotecario non paga nulla della procedura? E il compenso del liquidatore, quando il liquidatore è un professionista diverso dal gestore che ha presentato la domanda, segue la stessa regola? E il compenso concordato tra debitore e OCC vincola anche il creditore garantito?

Cosa hanno deciso i giudici

Le spese specifiche del bene. Il criterio che si ricava dalle ordinanze del 2025 è funzionale: sul ricavato del bene ipotecato gravano le spese sostenute per conservare, amministrare e vendere quel bene, perché vanno a vantaggio diretto del creditore garantito; non gravano invece le spese generali della procedura, che servono al debitore e alla massa. È la stessa logica che, nell’esecuzione individuale, fa pagare con preferenza le spese di espropriazione sostenute nell’interesse comune (art. 2770 c.c.).

Il compenso del liquidatore: Trib. Rovigo, 2 settembre 2025. Il Tribunale ha distinto due ipotesi. Se il gestore dell’OCC viene confermato come liquidatore, il suo compenso è liquidato dal giudice delegato dopo l’approvazione del rendiconto finale e non deve essere insinuato al passivo, tenendo conto anche di quanto eventualmente concordato con il debitore. Se invece il liquidatore è un professionista diverso, il compenso del gestore che ha assistito il debitore nella fase iniziale è comunque liquidato dal giudice, ma va verificato dal liquidatore e insinuato al passivo come credito prededucibile ai sensi dell’art. 6, lett. a), CCII.

Il compenso concordato: Trib. Napoli, 22 marzo 2023, n. 38/2023, e Cass. Sez. I, n. 34105 del 19 dicembre 2019. Il Tribunale partenopeo, richiamando la Cassazione del 2019, ha dato prevalenza al compenso pattuito tra debitore e gestore rispetto agli altri criteri di liquidazione. La regola è stata poi recepita dal legislatore, che nell’art. 71, comma 4, e nell’art. 275, comma 3, CCII prevede la liquidazione secondo il D.M. 202/2014 tenendo conto di eventuali accordi.

Se c’è contrasto

Non c’è un vero contrasto tra queste pronunce, ma c’è un punto da collegare. Il fatto che il compenso concordato prevalga sui parametri riguarda quanto si paga al gestore; le ordinanze della Cassazione del 2025 riguardano con quali somme lo si paga. Le due regole convivono: il debitore e il gestore possono accordarsi sull’importo, ma l’accordo non può spostare il pagamento sul ricavato del bene ipotecato, perché il creditore garantito non ha partecipato a quell’accordo. Assunzione prudenziale: un accordo sul compenso tra debitore e OCC non è opponibile al creditore ipotecario quanto alla fonte del pagamento.

Rimane una zona grigia: le spese che hanno natura mista, come i costi di gestione dell’immobile durante la procedura (condominio, assicurazione, piccole manutenzioni necessarie alla vendita). Le fonti lette non contengono pronunce specifiche; il criterio funzionale suggerisce di imputare al ricavato ipotecato solo la parte che ha preservato il valore del bene o reso possibile la vendita.

Cosa significa per te

Se sei il creditore ipotecario, quando ricevi il progetto di riparto devi leggerlo voce per voce: le spese specifiche del bene (stima, pubblicità, cancellazione delle formalità, custodia) sono legittimamente detratte dal tuo ricavato; il compenso dell’OCC, quello del liquidatore per l’attività generale e le altre spese della procedura no. La frase chiave da ricordare è: il ricavato del bene ipotecato paga le spese del bene, non le spese della procedura. Hai quindici giorni per le osservazioni (art. 275, comma 5, CCII), e se il liquidatore non corregge il progetto la contestazione è decisa dal giudice delegato con decreto reclamabile.

Se sei il debitore, questa regola incide sulla convenienza della liquidazione controllata. Se il tuo patrimonio è composto quasi solo dalla casa ipotecata e il prezzo non basta a pagare la banca, le spese della procedura dovranno essere coperte con la quota di reddito acquisita all’attivo; è un elemento da valutare con l’OCC già nella fase della domanda, perché incide sul piano dei pagamenti e sulla durata della procedura.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, conosce dall’interno come si costruisce un progetto di riparto: per questo può verificare, voce per voce, quali spese possono legittimamente essere detratte dal ricavato del bene ipotecato.

Interessi coperti, parte incapiente e ipoteca revocabile

La questione

Arriviamo ai tre nodi che, in concreto, decidono quanto prende il creditore ipotecario. Primo: quanti interessi può pretendere con lo stesso rango del capitale? Secondo: se il prezzo del bene non basta, il credito residuo che fine fa? Terzo: l’ipoteca può essere messa in discussione dal liquidatore?

Cosa hanno deciso i giudici e cosa dice la legge

Gli interessi. Sugli interessi la legge fa due cose diverse. La prima è l’art. 268, comma 5, CCII: per i creditori garantiti da ipoteca gli interessi continuano a decorrere anche dopo il deposito della domanda, a differenza di quanto accade per i chirografari. La seconda è l’art. 2855 c.c., che stabilisce quanti di quegli interessi sono coperti dall’ipoteca, cioè collocati con lo stesso rango del capitale sul ricavato del bene. La combinazione delle due norme produce questo risultato: gli interessi maturano, ma solo una parte di essi gode della prelazione; la parte che eccede il perimetro dell’art. 2855 resta un credito, ma chirografario. Nelle procedure concorsuali, secondo l’interpretazione diffusa, il riferimento temporale che nell’esecuzione individuale è dato dal pignoramento viene spostato all’apertura della procedura: è un punto che va verificato caso per caso, perché incide direttamente sul conteggio.

Nelle fonti lette per questa analisi non compaiono pronunce di legittimità 2023-2026 specificamente dedicate al calcolo dell’art. 2855 nella liquidazione controllata: è un ambito in cui la contestazione si gioca sul progetto di riparto e sul conteggio, più che su principi nuovi. Assunzione prudenziale: l’ipotecario deve dimostrare che ogni euro di interessi richiesto in via privilegiata rientra nel perimetro dell’art. 2855, e il liquidatore deve collocare il resto in chirografo.

La parte incapiente. Se il ricavato del bene, al netto delle spese specifiche, non basta a pagare capitale e interessi coperti, la differenza non si perde e non resta privilegiata: concorre con i crediti chirografari sull’attivo libero. È una regola che il Codice della crisi esprime in più punti; nel concordato minore, per esempio, l’art. 79, comma 1, CCII equipara ai chirografari, per la parte residua, i privilegiati soddisfatti solo in parte. Sul rispetto dell’ordine delle prelazioni la Cassazione è stata rigorosa anche negli strumenti negoziali: secondo Cass. Sez. I, n. 28574 del 28 ottobre 2025, il concordato minore deve rispettare l’ordine delle prelazioni. Se questo vale per uno strumento in cui il debitore ha margini di proposta, a maggior ragione vale nella liquidazione controllata, dove il riparto segue per legge l’ordine risultante dallo stato passivo (art. 275, comma 5, CCII).

L’ipoteca revocabile: Cass. Sez. I, n. 12395 del 2025. È la pronuncia più incisiva sul terzo nodo. Nella liquidazione del patrimonio di un imprenditore sovraindebitato, il giudice delegato aveva ammesso al passivo solo in chirografo un credito bancario di oltre tre milioni di euro, nato da rate non pagate di un mutuo ipotecario. Secondo il tribunale, il mutuo fondiario era stato usato in modo strumentale per garantire con ipoteca un debito chirografario preesistente, vantato verso una società presieduta dal debitore. La Cassazione ha respinto il ricorso della banca affermando due principi:

• il liquidatore può far valere la revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.) anche in via di eccezione, nel procedimento di formazione dello stato passivo, secondo la regola per cui ciò che non si può più chiedere con un’azione si può ancora opporre come eccezione; il fondamento era, per la legge n. 3/2012, l’art. 14-decies, comma 2, che attribuisce al liquidatore il potere di esercitare o proseguire, su autorizzazione del giudice, le azioni revocatorie;
• l’ammissione al chirografo del credito da mutuo non impedisce di revocare l’intera operazione, che va letta come un negozio indiretto: il mutuo serve, in realtà, a estinguere con un mezzo anomalo un debito preesistente e a garantirlo.

Il commento alla decisione inquadra il caso nella cosiddetta “esterovestizione fondiaria”: quando un mutuo ipotecario viene stipulato per coprire un debito chirografario pregresso, di regola il credito viene ammesso al chirografo (perché la somma è stata effettivamente erogata) e si revoca solo l’ipoteca, la cui costituzione è normalmente considerata un atto a titolo gratuito.

Se c’è contrasto

Sugli interessi e sulla parte incapiente non ci sono contrasti sul principio, ma molte contestazioni sui numeri. Sulla revocabilità dell’ipoteca, la n. 12395/2025 è stata resa su una procedura della legge n. 3/2012; nel Codice della crisi il potere del liquidatore di esercitare le azioni dirette a rendere inefficaci gli atti pregiudizievoli è previsto dall’art. 274 CCII, e la logica della decisione appare trasferibile. Assunzione prudenziale: un’ipoteca iscritta a garanzia di debiti preesistenti, soprattutto se a ridosso della crisi, deve essere considerata a rischio di revoca anche nella liquidazione controllata.

Cosa significa per te

Per il creditore ipotecario, la ricaduta è triplice: deve presentare una domanda di ammissione che distingua con precisione capitale, interessi coperti dall’art. 2855 e interessi eccedenti; deve aspettarsi che la parte non coperta dal ricavato venga collocata in chirografo; deve sapere che, se l’ipoteca garantisce un debito preesistente, il liquidatore può contestarla in sede di stato passivo senza bisogno di una causa separata. Il punto chiave è che il rango ipotecario non si presume: si dimostra, voce per voce, nella domanda di ammissione.

Per il debitore e per gli altri creditori, la stessa regola diventa uno strumento di tutela: verificare se l’ipoteca è stata concessa per un debito già esistente, se gli interessi richiesti in via privilegiata superano il perimetro dell’art. 2855, se la banca ha calcolato correttamente la parte incapiente. Ogni correzione sposta somme dal creditore garantito alla massa, e quindi a vantaggio di tutti gli altri.

La pronuncia più recente e rilevante: Cass. Sez. I, ord. n. 14401 del 29 maggio 2025

Il contesto

Tra le decisioni della Prima Sezione sul rapporto tra compenso del gestore e creditore ipotecario, l’ordinanza n. 14401 del 29 maggio 2025 è la più recente tra quelle verificate ed è anche la più istruttiva, perché chiude una strada che alcuni tribunali avevano trovato per aggirare il problema.

Nella vicenda, il tribunale, in sede di reclamo, aveva riconosciuto al credito dell’OCC una natura privilegiata, riconducendolo agli artt. 2755 e 2770 c.c., cioè alle norme che assistono con preferenza le spese per atti conservativi o di espropriazione compiuti nell’interesse comune dei creditori. Il ragionamento del giudice di merito era semplice: il gestore ha reso possibile la vendita del bene; senza la procedura il bene non sarebbe stato liquidato; quindi la sua attività va a vantaggio anche del creditore ipotecario, che deve contribuire pagando il compenso con il ricavato.

La motivazione in linguaggio piano

La Suprema Corte ha chiarito che questo ragionamento non regge. Il compenso dell’OCC, anche se prededucibile, non rientra tra le spese generali della procedura e non può essere soddisfatto con precedenza sul ricavato dei beni ipotecati destinato ai creditori garantiti. La ragione è la natura della procedura: la liquidazione da sovraindebitamento è una procedura che il debitore attiva volontariamente, nel proprio interesse, per arrivare all’esdebitazione. Il creditore ipotecario non ne ha bisogno: avrebbe potuto soddisfarsi sul bene con l’esecuzione individuale, sopportando solo le spese di quella esecuzione. Far gravare su di lui il compenso del gestore significherebbe fargli pagare un servizio reso al debitore.

La Corte ha quindi cassato l’ordinanza impugnata e rinviato la causa al tribunale. Il richiamo agli artt. 2755 e 2770 c.c. non basta: quelle norme proteggono le spese sostenute nell’interesse comune dei creditori per conservare o espropriare il bene, non il compenso di chi assiste il debitore nella procedura.

Che cosa cambia rispetto a prima

Fino al 2024 la giurisprudenza di merito presentava soluzioni diverse: c’era chi prelevava il compenso dal ricavato complessivo, chi lo ripartiva in proporzione tra attivo libero e attivo gravato, chi lo inquadrava tra le spese privilegiate di espropriazione. Con la sequenza delle ordinanze 6865, 12405 e 14401 del 2025 il quadro si è semplificato:

• la prededuzione resta, e quindi il gestore viene pagato prima dei creditori chirografari;
• ma resta confinata all’attivo libero, e non intacca la parte del ricavato dei beni ipotecati destinata ai creditori garantiti;
• la strada del privilegio ex artt. 2755 e 2770 c.c. è chiusa, salvo che si tratti davvero di spese specifiche di conservazione o vendita del bene.

Le tre ordinanze riguardano procedure nate sotto la legge n. 3/2012, ma la ragione della decisione non dipende dalla formula testuale di quella legge: si fonda sulla volontarietà della procedura e sull’interesse del debitore, che sono identici nella liquidazione controllata del Codice della crisi. Il principio, calato nella pratica, significa che nella liquidazione controllata il liquidatore che predispone il riparto deve tenere separato il ricavato dei beni ipotecati dalle prededuzioni generali, e il creditore garantito che si vede addebitare il compenso del gestore ha argomenti solidi per contestare il progetto.

Per il debitore, la lezione è di pianificazione: prima di depositare la domanda, con l’OCC, va verificato che l’attivo libero (quota di reddito, beni non gravati, eventuali azioni recuperatorie) sia sufficiente a coprire almeno le prededuzioni. È uno dei motivi per cui la relazione dell’OCC, che secondo Cass. I ord. 28576/2025 è requisito di ammissibilità, deve contenere un’indicazione realistica dei costi della procedura.

Le decisioni alla prova dei numeri: tre ipotesi dimostrative

Le simulazioni che seguono sono esercizi di calcolo con dati ipotetici, costruiti per mostrare come lavorano i principi visti sopra. Non sono casi reali e non anticipano l’esito di una procedura specifica.

Ipotesi 1: il compenso del gestore e la casa che non basta

Dati di partenza. Liquidazione controllata di un consumatore. Unico bene: un appartamento ipotecato, venduto dal liquidatore per 143.760 €. Spese specifiche del bene (stima, pubblicità della vendita, custodia, cancellazione delle formalità): 5.290 €. Credito della banca ammesso in via ipotecaria (capitale, interessi coperti dall’art. 2855 c.c. e spese di iscrizione): 152.380 €. Attivo libero: quota di stipendio acquisita alla procedura, 312 € al mese per 36 mesi, pari a 11.232 €. Compenso dell’OCC e del liquidatore: 8.940 €. Altre spese generali: 740 €. Altri creditori chirografari: 47.215 €.

Sviluppo. Ricavato netto del bene: 143.760 – 5.290 = 138.470 €. Alla luce di Cass. 6865/2025 e 14401/2025, il compenso di 8.940 € non può essere prelevato da questa somma: la banca riceve tutti i 138.470 €. La parte incapiente del suo credito è 152.380 – 138.470 = 13.910 € e passa in chirografo. L’attivo libero di 11.232 € paga prima il compenso (8.940 €) e le spese generali (740 €): restano 1.552 € per i chirografari, che ora sono 47.215 + 13.910 = 61.125 €. Percentuale di soddisfazione: circa 2,54%. La banca riceve in chirografo circa 353 €.

Esito. Se il compenso fosse stato prelevato dal ricavato della casa, la banca avrebbe incassato in via ipotecaria 129.530 €, cioè 8.940 € in meno. Il principio delle ordinanze del 2025 vale, in questa ipotesi, quasi novemila euro per il creditore garantito, e sposta interamente il costo della procedura sull’attivo libero.

Ipotesi 2: il creditore fondiario che incassa troppo

Dati di partenza. Esecuzione immobiliare promossa da un creditore fondiario, pendente quando, il 16 marzo 2026, si apre la liquidazione controllata. In applicazione di Cass. I 22914/2024 l’esecuzione prosegue: il giudice dell’esecuzione attribuisce al fondiario il ricavato netto di 146.215 €, pari all’intero credito precettato (capitale 128.640 € più interessi contrattuali 17.575 €). Nella liquidazione controllata il fondiario si insinua per lo stesso importo.

Sviluppo. In sede di stato passivo il liquidatore verifica che gli interessi rientranti nel perimetro dell’art. 2855 c.c. ammontano a 11.948 €; i restanti 5.627 € di interessi sono ammessi in chirografo. Credito ipotecario riconosciuto: 128.640 + 11.948 = 140.588 €. L’attribuzione ricevuta in sede esecutiva era provvisoria: il fondiario ha incassato 146.215 – 140.588 = 5.627 € in più rispetto al suo rango ipotecario, e quella somma deve tornare alla procedura. Rientrata la somma, il fondiario concorre per i 5.627 € con gli altri chirografari.

La sequenza dei termini. Il liquidatore comunica il progetto di riparto lunedì 9 novembre 2026; le osservazioni vanno presentate entro quindici giorni (art. 275, comma 5, CCII), cioè entro martedì 24 novembre 2026. Se il fondiario contesta il calcolo degli interessi e il liquidatore non modifica il progetto, decide il giudice delegato con decreto reclamabile ai sensi dell’art. 124.

Esito. La n. 22914/2024 protegge la velocità dell’incasso, non la sua misura: il fondiario incassa subito, ma il conto definitivo si fa nel riparto della liquidazione controllata.

Ipotesi 3: l’ipoteca concessa per un debito già esistente

Dati di partenza. Nel febbraio 2025 il debitore, già esposto con la banca per uno scoperto di conto corrente di 64.300 € privo di garanzie, stipula con la stessa banca un mutuo ipotecario di 70.000 €, la cui provvista viene usata per estinguere lo scoperto. A marzo 2026 si apre la liquidazione controllata. Il credito residuo della banca è 68.950 €. L’immobile viene venduto con un ricavato netto di 96.480 €. Attivo libero da reddito: 4.900 €. Prededuzioni generali: 7.980 €. Altri chirografari: 42.100 €.

Scenario A: ipoteca valida. La banca riceve 68.950 € sul ricavato. Restano 27.530 € che, con i 4.900 € di attivo libero, fanno 32.430 €; detratte le prededuzioni restano 24.450 € per i chirografari: circa il 58,1% di 42.100 €.

Scenario B: ipoteca contestata in sede di stato passivo. Seguendo il ragionamento di Cass. I 12395/2025, il liquidatore eccepisce la revocatoria ordinaria dell’ipoteca, che ha garantito con mezzi anomali un debito preesistente. Se l’eccezione è accolta, la banca è ammessa in chirografo per 68.950 €. L’attivo disponibile per i chirografari diventa 96.480 + 4.900 – 7.980 = 93.400 €, da dividere su 111.050 € di crediti: circa l’84,1%. Gli altri chirografari ricevono circa 35.410 € invece di 24.450 €; la banca circa 57.990 € invece di 68.950 €.

Esito. La differenza tra i due scenari, per gli altri creditori, supera i diecimila euro, ed è il motivo per cui la verifica della genesi dell’ipoteca è uno dei primi controlli da fare sullo stato passivo.

La giurisprudenza in tabella

La tabella riepiloga tutte le pronunce richiamate in questa analisi. Gli estremi sono riportati come risultano dalle fonti consultate; quando una fonte non indica la data o la sezione, la colonna lo segnala invece di integrarla. Le decisioni di merito del 2022-2023 sul credito fondiario sono raggruppate, perché interessano soprattutto come testimonianza del contrasto che la Cassazione ha poi risolto. L’ordine segue lo sviluppo dell’analisi: prima il principio consolidato sulle prededuzioni, poi il credito fondiario, poi le spese del liquidatore, infine il rango, l’incapienza e la revocabilità dell’ipoteca.

I principi operativi in sintesi

Messi in fila, gli orientamenti 2023-2026 danno una risposta chiara alla domanda del titolo: sì, il creditore ipotecario ha la precedenza, ma una precedenza delimitata. Ecco i principi da tenere a mente.

• La prelazione ipotecaria sopravvive all’apertura della liquidazione controllata e si esercita sul ricavato del bene ipotecato, non sull’intero patrimonio del debitore.
• Dal ricavato del bene si detraggono soltanto le spese specifiche di quel bene: stima, pubblicità, custodia, conservazione, cancellazione delle formalità.
• Il compenso dell’OCC e del liquidatore è prededucibile, ma si paga con l’attivo libero, non con la parte del ricavato destinata al creditore garantito (Cass. 6865/2025, 12405/2025, 14401/2025).
• Un accordo tra debitore e gestore sul compenso può fissarne l’importo, ma non può spostarne il pagamento sul prezzo del bene ipotecato.
• Il creditore fondiario può proseguire l’esecuzione individuale e incassare il ricavato anche dopo l’apertura della liquidazione controllata (Cass. I 22914/2024, Sezione Prima, non Sezioni Unite).
• L’incasso del fondiario è provvisorio: la misura definitiva si stabilisce nello stato passivo e nel riparto, e l’eccedenza torna alla procedura.
• Per i crediti ipotecari gli interessi continuano a decorrere dopo la domanda (art. 268, comma 5, CCII), ma solo quelli compresi nel perimetro dell’art. 2855 c.c. hanno il rango ipotecario.
• La parte del credito non coperta dal ricavato, e gli interessi eccedenti, concorrono in chirografo con gli altri creditori.
• Il liquidatore può eccepire la revocatoria dell’ipoteca già in sede di stato passivo, soprattutto quando l’ipoteca ha garantito un debito preesistente (Cass. I 12395/2025).
• Le contestazioni sul riparto si fanno nei quindici giorni previsti dall’art. 275, comma 5, CCII: chi non legge il progetto in tempo rischia di subire conteggi sbagliati.

Le domande sul “quindi in pratica?”

Se apro la liquidazione controllata, la banca che ha l’ipoteca sulla mia casa smette di procedere?

Dipende dal tipo di mutuo. In linea generale l’art. 150 CCII, richiamato dall’art. 270, comma 5, vieta di iniziare o proseguire esecuzioni individuali sui beni compresi nella procedura. Ma se il credito è fondiario, la Cassazione (Sez. I, n. 22914/2024) ha stabilito che l’art. 41 TUB consente al creditore di proseguire l’esecuzione anche nella liquidazione controllata. In questo caso l’asta va avanti, ma il conto definitivo si fa nel riparto della procedura.

Il compenso del gestore lo paga la banca con il prezzo della casa?

No, secondo l’orientamento consolidato del 2025. Le ordinanze 6865, 12405 e 14401 del 2025 hanno stabilito che il compenso dell’OCC, pur prededucibile, non può essere prelevato dalla parte del ricavato dei beni ipotecati spettante al creditore garantito. Si paga con l’attivo libero: per questo, prima di chiedere la liquidazione, va verificato che ci sia attivo sufficiente almeno per le prededuzioni.

La banca può pretendere tutti gli interessi maturati con il rango dell’ipoteca?

No. Gli interessi sui crediti ipotecari continuano a maturare (art. 268, comma 5, CCII), ma la prelazione copre solo quelli che rientrano nei limiti dell’art. 2855 c.c. Il resto è ammesso in chirografo. Nella seconda ipotesi dimostrativa vista sopra, la differenza tra interessi richiesti e interessi coperti è di oltre cinquemila euro, che il fondiario deve restituire alla procedura.

Se il prezzo della casa non basta, il debito residuo con la banca resta per sempre?

La parte incapiente concorre in chirografo con gli altri creditori sull’attivo libero. Al termine della procedura, se ricorrono i presupposti, opera l’esdebitazione, che per l’art. 278 CCII rende inesigibili i crediti rimasti insoddisfatti; restano però salvi i diritti dei creditori verso coobbligati e fideiussori (art. 278, comma 6). Chi ha garantito il mutuo, quindi, può ancora essere chiamato a pagare.

Un’ipoteca iscritta poco prima della crisi può essere tolta di mezzo?

Può essere contestata. Cass. I 12395/2025 ha riconosciuto al liquidatore il potere di eccepire la revocatoria ordinaria già nel procedimento di stato passivo, in un caso in cui il mutuo ipotecario era servito a garantire un debito chirografario preesistente. In quell’ipotesi il credito resta, ma in chirografo, e il ricavato del bene torna a disposizione di tutti i creditori.

Come applichiamo questi orientamenti al tuo fascicolo

Le decisioni analizzate non servono a nulla se restano sulla carta: vanno applicate al progetto di riparto, allo stato passivo e all’esecuzione pendente. Ecco che cosa fa concretamente lo Studio Monardo, sia per il debitore sia per il creditore che deve verificare la propria posizione.

1. Ricostruiamo il patrimonio vincolato e quello libero: separiamo i beni ipotecati dall’attivo libero e verifichiamo, già prima della domanda, se l’attivo libero basta a coprire le prededuzioni, alla luce delle ordinanze 6865, 12405 e 14401 del 2025.
2. Verifichiamo grado e validità delle iscrizioni ipotecarie: controlliamo le visure, la data delle iscrizioni, le rinnovazioni e gli importi iscritti, perché da essi dipende il perimetro della prelazione.
3. Ricalcoliamo gli interessi coperti dall’art. 2855 c.c.: con lo staff di diritto bancario separiamo capitale, interessi garantiti e interessi eccedenti, e confrontiamo il risultato con la domanda di ammissione della banca.
4. Esaminiamo il mutuo fondiario: verifichiamo se il credito ha davvero i requisiti del credito fondiario e quindi se il creditore può invocare l’art. 41 TUB secondo Cass. I 22914/2024.
5. Controlliamo l’incasso provvisorio del fondiario: confrontiamo quanto attribuito dal giudice dell’esecuzione con quanto spettante nello stato passivo e chiediamo la restituzione dell’eccedenza alla procedura.
6. Leggiamo il progetto di riparto voce per voce: distinguiamo le spese specifiche del bene dalle spese generali e prepariamo le osservazioni entro i quindici giorni dell’art. 275, comma 5, CCII.
7. Valutiamo la revocabilità dell’ipoteca: analizziamo la genesi del mutuo e la destinazione della provvista, segnalando al liquidatore gli elementi per l’eccezione di revocatoria quando l’ipoteca ha garantito debiti preesistenti.
8. Coordiniamo la procedura con l’OCC: in qualità di gestore e fiduciario di OCC, l’Avvocato conosce le esigenze della relazione che, secondo Cass. I 28576/2025, è requisito di ammissibilità, e cura che stime e costi della procedura siano realistici.
9. Impugniamo i provvedimenti sfavorevoli: proponiamo reclamo contro il decreto del giudice delegato sul riparto e, quando la questione lo richiede, portiamo la stessa linea difensiva fino alla Corte di cassazione.
10. Pianifichiamo la tutela dei garanti: verifichiamo la posizione di fideiussori e terzi datori di ipoteca, che l’esdebitazione del debitore principale non libera.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In un tema come questo la qualifica di avvocato cassazionista ha un peso specifico: le questioni sul rango dell’ipoteca, sulle prededuzioni e sul credito fondiario sono state decise proprio in Cassazione, e lo stesso difensore che imposta le osservazioni al riparto può seguire il reclamo e l’eventuale ricorso fino all’ultimo grado, con la stessa strategia. Accanto a questa, la qualifica di Gestore della crisi e fiduciario di OCC consente di leggere lo stato passivo con l’occhio di chi lo predispone. Lo staff lavora in modo integrato: avvocati e commercialisti esaminano insieme mutui, conteggi degli interessi e progetti di riparto sullo stesso fascicolo.

Chiusura

La domanda del titolo ha una risposta affermativa, ma con confini precisi che la giurisprudenza 2023-2026 ha tracciato con nettezza: l’ipotecario conserva la precedenza sul ricavato del bene; sopporta le spese specifiche di quel bene, non quelle generali della procedura; se è fondiario può proseguire l’esecuzione, ma il suo incasso è provvisorio; ha il rango ipotecario solo per gli interessi coperti dall’art. 2855 c.c.; concorre in chirografo per la parte incapiente; e può perdere la prelazione se l’ipoteca è revocabile. Ogni passaggio si traduce in numeri, e i numeri si contestano nei termini brevi del riparto.

Lo Studio Monardo è attrezzato per questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, conosce dall’interno la liquidazione controllata; il coordinamento dello staff nazionale in diritto bancario consente di verificare mutui fondiari e conteggi; la qualifica di cassazionista permette di difendere gli orientamenti visti fino all’ultimo grado.

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