Il gestore del villaggio in cui hai comprato una o più settimane di multiproprietà è entrato in crisi: ha chiesto il concordato preventivo, è stata aperta la liquidazione giudiziale, oppure ha avviato una composizione negoziata e da mesi non risponde più. La domanda che ti poni è semplice solo in apparenza: la mia settimana è ancora mia, e cosa posso fare per non perdere quello che ho pagato?

La risposta onesta è che non esiste una soluzione valida per tutti i titolari, ed è proprio questo il punto da cui partire. Chi ha acquistato una quota di comproprietà dell’immobile si trova in una posizione molto diversa da chi ha comprato azioni di una società proprietaria del complesso, e ancora diversa è la condizione di chi ha in mano un semplice diritto personale di godimento, magari espresso in “punti” o in un’adesione a un club vacanze. A parità di settimana, di villaggio e di prezzo pagato, le strade percorribili cambiano radicalmente a seconda di che cosa dice il contratto e di quale procedura di crisi è stata aperta. Va soppesato, caso per caso, se conviene far valere il proprio diritto sul bene, insinuarsi come creditori, escutere una garanzia o negoziare con chi subentra nella gestione.

Questo intreccio tra diritto dei consumatori (gli articoli 69 e seguenti del Codice del consumo) e diritto della crisi d’impresa (il D.Lgs. 14/2019, aggiornato dai correttivi fino al D.Lgs. 136/2024) è esattamente il terreno su cui opera lo Studio Monardo. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno la logica con cui un’impresa in difficoltà, i suoi organi e i suoi creditori decidono quali contratti proseguire e quali sciogliere, ed è proprio quella logica che stabilisce il destino dei contratti di gestione e di servizi di un villaggio turistico. A questo si aggiunge la qualifica di avvocato cassazionista, che consente di difendere la scelta compiuta oggi in ogni grado di giudizio successivo.

📩 Hai ricevuto una comunicazione dal curatore, dal commissario o dal nuovo gestore e non sai come muoverti? Scrivici adesso: tutti i riferimenti per contattare lo studio sono riportati in fondo a questa pagina.

Il quadro di partenza: che cosa hai comprato davvero

Prima di confrontare le strade, va chiarito un elemento dirimente: il tipo di diritto che il contratto ti ha attribuito decide quasi tutto il resto. Il termine “multiproprietà” viene usato nel linguaggio comune per indicare fenomeni giuridici molto diversi, e la crisi del gestore li mette impietosamente in luce.

La definizione del Codice del consumo

Il Codice del consumo, nella versione riscritta dal D.Lgs. 79/2011 di recepimento della direttiva 2008/122/CE, definisce il contratto di multiproprietà come il contratto di durata superiore a un anno con cui un consumatore acquisisce, a titolo oneroso, il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione. La definizione è volutamente neutra rispetto alla natura del diritto: può trattarsi di un diritto reale, di un diritto personale, di una partecipazione societaria. Accanto alla multiproprietà in senso stretto, la stessa disciplina regola i prodotti per le vacanze di lungo termine, i contratti di rivendita e i contratti di scambio.

Questa neutralità ha un rovescio della medaglia. La tutela consumeristica (informativa precontrattuale, forma scritta, diritto di recesso, divieto di acconti nel periodo di recesso, garanzie) si applica a tutte le forme, ma le conseguenze della crisi del gestore si leggono solo alla luce della natura concreta del diritto acquistato, che il Codice del consumo non uniforma.

Le tre figure ricorrenti nei villaggi turistici

Nella multiproprietà immobiliare l’alloggio non appartiene al gestore: il titolare è comproprietario, e il gestore è normalmente un soggetto incaricato dai comproprietari, spesso con un mandato contenuto nel regolamento o in un contratto di gestione separato. In questo scenario la crisi del gestore tocca i servizi (pulizia, manutenzione, reception, piscina, utenze comuni) e le somme versate per quei servizi, non la titolarità del bene.

Nella multiproprietà azionaria, invece, il titolare è socio. Se ad andare in crisi è la stessa società proprietaria del villaggio, la sua posizione è quella del socio di una società insolvente: il diritto di godimento dipende dalla sopravvivenza della società e dal destino del suo patrimonio, e la partecipazione sociale, in una liquidazione, viene soddisfatta solo dopo tutti i creditori. Se invece ad andare in crisi è un gestore distinto dalla società proprietaria, il quadro si avvicina a quello della multiproprietà immobiliare, con la società proprietaria a fare da interlocutore.

Nel diritto personale di godimento, infine, il titolare non ha alcun diritto sull’immobile: ha un credito verso l’operatore. Se l’operatore entra in crisi, quel credito segue le regole della procedura.

Le procedure di crisi che possono riguardare il gestore

Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza mette a disposizione dell’imprenditore in difficoltà strumenti diversi, e ciascuno incide in modo differente sui contratti in corso:

• la composizione negoziata della crisi (artt. 12 e seguenti), percorso stragiudiziale assistito da un esperto, con possibilità di misure protettive;
• il concordato preventivo (in continuità o liquidatorio), nel quale il debitore può chiedere di sospendere o sciogliere i contratti ancora pendenti ai sensi dell’art. 97;
• gli accordi di ristrutturazione e il piano di ristrutturazione soggetto a omologazione, meno frequenti nelle piccole società di gestione turistica;
• la liquidazione giudiziale (il vecchio fallimento), nella quale il curatore sceglie se subentrare nei contratti pendenti o scioglierli (art. 172) e i terzi che vantano diritti su beni in possesso del debitore propongono domande di restituzione o rivendicazione (artt. 201 e 210).

L’elemento dirimente, dunque, è la combinazione tra il tipo di diritto e il tipo di procedura: la stessa quota di comproprietà si difende in modo diverso in una composizione negoziata e in una liquidazione giudiziale, e lo stesso credito per servizi prepagati ha prospettive diverse in un concordato in continuità e in una liquidazione.

I contratti che si intrecciano attorno alla settimana

Il titolare di multiproprietà di un villaggio turistico è quasi sempre parte di più contratti contemporaneamente:

1. il contratto di acquisto della quota, delle azioni o del diritto di godimento;
2. il contratto di gestione o di servizi, con il quale paga una quota annuale (spesso chiamata “spese di gestione” o “quota servizi”) in cambio della manutenzione, della pulizia, dell’amministrazione delle parti comuni e di servizi accessori;
3. eventuali contratti accessori: adesione a circuiti di scambio internazionali, finanziamenti collegati all’acquisto, pacchetti di servizi extra.

La crisi del gestore colpisce questi contratti in modo non uniforme. Il contratto di acquisto, se già eseguito con il trasferimento della quota, è un capitolo chiuso: non è un contratto “pendente” nel senso del Codice della crisi. Il contratto di gestione è invece per sua natura un contratto di durata, con prestazioni ancora da eseguire da entrambe le parti, ed è il principale candidato alle regole sui contratti pendenti.

La fideiussione del Codice del consumo: utile, ma non sempre presente

Molti titolari danno per scontato di essere coperti da una fideiussione obbligatoria. Il quadro è più sfumato, e conviene conoscerlo prima di costruire una strategia. L’art. 72-bis del Codice del consumo prevede due ipotesi di garanzia bancaria o assicurativa a carico dell’operatore:

• la prima riguarda l’operatore che non è costituito in forma di società di capitali, oppure ha un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro, e non ha sede legale né sedi secondarie nel territorio dello Stato: in questo caso deve prestare idonea fideiussione a garanzia della corretta esecuzione del contratto;
• la seconda opera in ogni caso quando l’alloggio è ancora in costruzione, a garanzia dell’ultimazione dei lavori.

Le fideiussioni devono essere espressamente menzionate nel contratto, a pena di nullità, e non possono imporre al consumatore la preventiva escussione dell’operatore. Per la maggior parte dei villaggi italiani già costruiti e gestiti da società con sede in Italia, quindi, la fideiussione obbligatoria non scatta: la garanzia esiste solo se ricorrono i presupposti, oppure se è stata prevista volontariamente nel contratto. Verificarlo è il primo passo, perché quando la fideiussione c’è, diventa una delle strade più rapide.

Recesso, acconti e contratti collegati: tre tutele che contano anche nella crisi

Il Codice del consumo riconosce al titolare altre tutele che, a prima vista, sembrano estranee alla crisi del gestore, ma che possono incidere sulla scelta della strada.

La prima è il diritto di recesso: entro quattordici giorni dalla conclusione del contratto (o dal ricevimento del contratto, se successivo), il consumatore può recedere senza indicarne le ragioni; il termine si allunga in modo significativo se l’operatore non ha consegnato il formulario informativo o il modulo di recesso. Per chi ha firmato da poco, o ha ricevuto una documentazione incompleta, verificare se il termine di recesso sia ancora aperto può cambiare l’intero scenario: uscire dal contratto per via consumeristica è cosa ben diversa dal subirne lo scioglimento nella procedura.

La seconda è il divieto di acconti durante il periodo di recesso: l’operatore non può pretendere né ricevere pagamenti, garanzie o riconoscimenti di debito prima della scadenza di quel periodo. Le somme incassate in violazione del divieto pongono questioni di restituzione che vanno valutate con attenzione quando l’operatore è insolvente, perché il diritto alla restituzione resta comunque un credito verso di lui.

La terza riguarda i contratti accessori, come il finanziamento erogato da una banca o da una finanziaria per pagare l’acquisto: l’esercizio del recesso dal contratto principale travolge di regola anche quelli accessori, senza costi per il consumatore. Più delicato è il caso in cui il recesso non sia più esercitabile e il gestore sia in crisi: il finanziamento collegato va comunque esaminato, perché la disciplina del credito ai consumatori prevede specifiche tutele quando il fornitore non esegue la prestazione, e può offrire al titolare una leva verso il finanziatore distinta da quella verso l’operatore insolvente.

Il quadro di partenza, dunque, si compone di quattro tasselli: la natura del diritto, il tipo di procedura, la sorte dei contratti di durata e le tutele consumeristiche ancora attive. Solo dopo averli messi in fila ha senso confrontare le strade, perché ciascuna opzione presuppone che almeno uno di questi tasselli sia favorevole al titolare.

Opzione 1 – Far valere il proprio diritto sul bene e sostituire il gestore

In cosa consiste

La prima strada parte da un presupposto: il titolare ha un diritto reale sull’alloggio (multiproprietà immobiliare) oppure un diritto che può essere fatto valere verso un proprietario diverso dal gestore in crisi. In questo caso la priorità non è recuperare denaro, ma conservare il godimento del bene e riorganizzarne la gestione, separando il destino della settimana da quello del gestore.

La base normativa è duplice. Sul versante civilistico, la comproprietà turnaria è regolata dalle norme sulla comunione e dal regolamento del complesso: i comproprietari, riuniti in assemblea secondo le maggioranze previste, possono deliberare sull’amministrazione delle parti comuni e sull’affidamento della gestione. Sul versante concorsuale, quando il gestore è in liquidazione giudiziale e detiene beni dei comproprietari (arredi, attrezzature, documentazione, somme destinate a fondi comuni accantonati per conto dei titolari), i terzi proprietari possono chiederne la restituzione o la rivendicazione con domanda proposta nelle forme dell’accertamento del passivo (artt. 201 e 210 CCII).

Il contratto di gestione, dal canto suo, è un contratto pendente. Nella liquidazione giudiziale l’art. 172 CCII ne sospende l’esecuzione finché il curatore non dichiara, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, se subentra o se scioglie il rapporto; il contraente in bonis può mettere in mora il curatore facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Nel caso specifico del mandato, la tradizione concorsuale prevede una regola di scioglimento per l’apertura della procedura nei confronti del mandatario: un aspetto che, nei villaggi in cui il gestore opera come mandatario dei comproprietari, va verificato sul contratto e sulla norma vigente perché può semplificare molto il passaggio a un nuovo gestore.

Quando ha senso

• Scenario A: villaggio con un’assemblea dei comproprietari funzionante, regolamento che consente di revocare o sostituire il gestore, gestore in liquidazione giudiziale che non ha più personale né mezzi per garantire la stagione.
• Scenario B: gestore in concordato preventivo liquidatorio che ha già manifestato l’intenzione di abbandonare la gestione del complesso; i comproprietari vogliono evitare un “vuoto” di manutenzione che danneggi gli immobili.
• Scenario C: multiproprietà azionaria in cui la società proprietaria del villaggio è sana e in crisi è solo la società di servizi a cui era stata affidata la gestione; la società proprietaria, su impulso dei soci, può sostituire il gestore.

Come si esegue in sintesi

Il percorso tipico prevede la ricostruzione dei titoli (atto di acquisto, nota di trascrizione, regolamento, contratto di gestione), la verifica dei poteri dell’assemblea e delle maggioranze, la convocazione e la delibera di sostituzione o di nuovo affidamento, l’interlocuzione con il curatore o con il commissario sul subentro o sullo scioglimento del contratto di gestione, e, se necessario, la domanda di restituzione dei beni dei comproprietari detenuti dal gestore. In parallelo vanno messi in sicurezza i fondi comuni: se il gestore incassava le quote e le accantonava per lavori straordinari, è essenziale capire se quelle somme erano tenute separate o confuse nel patrimonio del gestore.

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è che la settimana resta fruibile e il valore della quota non si deteriora. Un complesso che continua a essere manutenuto conserva il proprio valore di mercato; un complesso abbandonato per due o tre stagioni perde attrattiva, accumula danni e diventa difficile anche da rivendere. A fronte di questo vantaggio, i comproprietari recuperano il controllo diretto sulla gestione e possono scegliere un operatore più solido o un’amministrazione più trasparente.

Un secondo vantaggio è la relativa indipendenza dai tempi della procedura: la delibera assembleare e il nuovo affidamento non devono attendere la chiusura della liquidazione, purché si rispettino i poteri del curatore sui beni che appartengono davvero al gestore.

Rischi e svantaggi onesti

Il rovescio della medaglia è la complessità organizzativa. Mettere d’accordo centinaia di comproprietari sparsi in Italia e all’estero non è semplice, e le maggioranze previste dal regolamento possono essere difficili da raggiungere. In secondo luogo, il nuovo gestore va pagato: i comproprietari che hanno già versato la quota servizi dell’anno al gestore in crisi si trovano a doverla pagare una seconda volta, con la prospettiva di recuperare la prima solo come creditori nella procedura.

Inoltre, la domanda di restituzione funziona solo per beni individuabili e di proprietà dei terzi. Il denaro versato al gestore e confuso nel suo patrimonio, di regola, non si rivendica: si insinua come credito. Se le somme accantonate non erano su un conto separato e intestato ai comproprietari o vincolato a loro favore, la prospettiva della restituzione si indebolisce sensibilmente. Infine, nella multiproprietà azionaria in cui è in crisi la stessa società proprietaria, questa opzione semplicemente non è percorribile nella sua forma pura.

Le pronunce a supporto

Sul versante dei contratti pendenti, la Cassazione (Sez. I, ordinanza 1 luglio 2024, n. 17997) ha ribadito che, nel concordato preventivo, lo scioglimento dei contratti in corso non dipende dalla sola volontà del debitore espressa nel piano: occorre un provvedimento autorizzativo, emesso sentita l’altra parte. Il principio, affermato con riferimento alla disciplina previgente, offre un argomento importante anche ai comproprietari che vogliano opporsi a uno scioglimento “di fatto” del contratto di gestione o, al contrario, pretendere chiarezza sulla sua sorte.

Profilo ideale per l’Opzione 1: titolare di una quota di comproprietà trascritta, in un complesso con assemblea e regolamento operativi, interessato a continuare a godere della settimana più che a recuperare denaro.

Opzione 2 – Recuperare le somme: insinuazione al passivo e garanzie

In cosa consiste

La seconda strada guarda al lato economico: il titolare ha versato somme al gestore e non ha ricevuto (o non riceverà) le prestazioni corrispondenti. Si tratta, tipicamente, della quota servizi pagata in anticipo per una stagione che non si svolgerà, di acconti versati per un acquisto non ancora perfezionato, di somme versate per lavori straordinari mai eseguiti, o del risarcimento per l’inadempimento del gestore. In questi casi il titolare è un creditore, e la tutela passa per la procedura.

Nella liquidazione giudiziale il credito va fatto valere con la domanda di ammissione al passivo, depositata nei termini previsti dall’art. 201 CCII prima dell’udienza di verifica; le domande tardive seguono le regole dell’art. 208. Nel concordato preventivo il creditore non presenta una domanda di ammissione in senso stretto, ma è chiamato a esprimere il voto sulla proposta e riceve il trattamento previsto dal piano omologato. Nella composizione negoziata, il titolare può essere coinvolto nelle trattative e, se ci sono misure protettive, deve tenere conto dei limiti che queste pongono alle azioni individuali.

Accanto alla procedura, va verificata l’esistenza di una garanzia: la fideiussione dell’art. 72-bis del Codice del consumo, quando ne ricorrono i presupposti o quando è stata prevista contrattualmente, consente al titolare di rivolgersi direttamente alla banca o all’assicurazione, senza dover prima escutere l’operatore.

Se la crisi del gestore porta allo scioglimento del contratto di gestione nel concordato, l’art. 97 CCII riconosce al contraente un indennizzo equivalente al risarcimento del danno per il mancato adempimento, che però viene soddisfatto come credito anteriore alla procedura, cioè secondo le regole del piano e non per intero.

Quando ha senso

• Scenario A: titolare di un diritto personale di godimento (club, punti) che ha pagato il pacchetto pluriennale e vede l’operatore in liquidazione giudiziale: non c’è un bene da rivendicare, c’è solo un credito.
• Scenario B: titolare che ha versato acconti per una multiproprietà in un complesso ancora in costruzione, mai ultimato: qui la fideiussione obbligatoria per l’ultimazione dei lavori è il primo strumento da verificare.
• Scenario C: comproprietario che ha già pagato la quota servizi per l’anno in corso e che, pur continuando a godere della settimana con un nuovo gestore, vuole recuperare quanto versato al vecchio.

Come si esegue in sintesi

Il percorso inizia con la quantificazione puntuale del credito, supportata da documenti: contratto, ricevute di pagamento con mezzi tracciabili, estratti conto, comunicazioni del gestore. Segue la verifica della procedura aperta e delle scadenze: nella liquidazione giudiziale, la data dell’udienza di verifica dello stato passivo e il termine per depositare la domanda via PEC al curatore; nel concordato, le comunicazioni del commissario giudiziale e il calendario del voto. Se esiste una fideiussione, va inviata la richiesta di escussione nei modi e nei termini previsti dal testo della garanzia. In caso di esclusione o ammissione parziale dallo stato passivo, il rimedio è l’opposizione ai sensi dell’art. 206 CCII, nei termini di legge decorrenti dalla comunicazione dell’esito.

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è che si tratta di una strada sempre percorribile: qualunque sia la natura del diritto acquistato, se il titolare ha pagato senza ricevere, ha un credito da far valere. È inoltre una strada standardizzata, con regole processuali chiare e scadenze prevedibili. Quando c’è una fideiussione bancaria o assicurativa valida, i tempi possono essere molto più brevi di quelli della procedura e la soddisfazione può essere integrale, nei limiti dell’importo garantito.

Rischi e svantaggi onesti

A fronte di questi vantaggi, va soppesata la realtà dei riparti: nella maggior parte delle procedure i crediti chirografari dei consumatori vengono soddisfatti solo in percentuale, e talvolta in misura molto bassa, dopo i crediti prededucibili e privilegiati. I tempi di una liquidazione giudiziale possono essere lunghi. Nel concordato, il titolare è vincolato al trattamento previsto dal piano omologato, anche se ha votato contro, salvi i rimedi previsti in sede di omologazione.

Sul fronte delle garanzie, la fideiussione può semplicemente non esserci (molti operatori italiani non rientrano nei presupposti dell’art. 72-bis), oppure contenere clausole che ne limitano l’operatività. E la sua mancanza, nei casi in cui era obbligatoria, apre questioni di nullità del contratto che vanno valutate con attenzione, perché la nullità è un’arma a doppio taglio: può liberare il titolare dagli obblighi futuri, ma lo trasforma anche in creditore della restituzione delle somme pagate, con le stesse incognite di riparto.

Le pronunce a supporto

La già citata ordinanza n. 17997/2024 della Cassazione rileva anche in questa opzione: se lo scioglimento del contratto di gestione nel concordato richiede un provvedimento autorizzativo emesso sentito il contraente, quest’ultimo ha diritto di essere ascoltato e di far valere, in quella sede, la misura dell’indennizzo che gli spetta.

Profilo ideale per l’Opzione 2: titolare di un diritto personale di godimento, oppure titolare che ha versato somme rilevanti per prestazioni non ricevute, specie se il contratto richiama una fideiussione bancaria o assicurativa.

Opzione 3 – Restare nel rapporto: negoziare con il gestore in crisi o con chi subentra

In cosa consiste

La terza strada è la meno intuitiva, ma in molti casi la più realistica: non uscire dal rapporto, ma accompagnarne la trasformazione. Quando il gestore affronta la crisi con uno strumento conservativo (composizione negoziata, concordato in continuità, cessione dell’azienda turistica a un nuovo operatore), il villaggio continua a funzionare e i contratti di gestione possono proseguire, essere rinegoziati o trasferiti a chi rileva l’attività.

Nella composizione negoziata, l’esperto può invitare le parti a rideterminare secondo buona fede il contenuto dei contratti a esecuzione continuata o periodica la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa; e, in presenza di misure protettive, i creditori interessati non possono unilateralmente rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti o provocarne la risoluzione per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori. Nel concordato in continuità, il piano può prevedere la prosecuzione dei contratti di gestione come elemento essenziale per la conservazione del valore dell’azienda. Nella liquidazione giudiziale, il curatore può essere autorizzato all’esercizio dell’impresa e può subentrare nei contratti di gestione se ritiene che la loro prosecuzione giovi alla procedura, ad esempio in vista della vendita dell’azienda turistica in funzionamento.

Quando ha senso

• Scenario A: gestore in composizione negoziata con prospettive concrete di risanamento, che chiede ai titolari un contributo straordinario o una rimodulazione delle quote in cambio di investimenti nel villaggio.
• Scenario B: concordato in continuità indiretta, con cessione dell’azienda turistica a un operatore più solido che si impegna a proseguire la gestione alle condizioni contrattuali o a condizioni rinegoziate.
• Scenario C: liquidazione giudiziale in cui il curatore, ottenuta l’autorizzazione all’esercizio dell’impresa, vuole garantire la stagione estiva per vendere il complesso in funzionamento, e propone ai titolari di proseguire il rapporto.

Come si esegue in sintesi

Il percorso presuppone una lettura attenta dei documenti della procedura: il piano di concordato, la relazione dell’esperto, il programma di liquidazione del curatore, l’eventuale offerta di acquisto dell’azienda. Il titolare (meglio se coordinato con altri titolari, magari tramite l’assemblea o un comitato) valuta le condizioni offerte, formula proposte e, se necessario, esercita i diritti che la procedura gli riconosce: il voto nel concordato, le osservazioni in sede di omologazione, la messa in mora del curatore perché si pronunci sul subentro, la contestazione di uno scioglimento non autorizzato.

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è che si preserva il valore complessivo del villaggio, che è anche il valore della settimana di ciascun titolare. Un complesso venduto in funzionamento a un operatore capace mantiene il proprio pregio; uno smembrato e abbandonato lo perde. Inoltre, la negoziazione collettiva rafforza il potere contrattuale dei titolari, che nelle trattative possono far pesare il fatto di essere i clienti dell’azienda turistica e, nella multiproprietà immobiliare, i proprietari degli immobili su cui l’azienda opera.

Rischi e svantaggi onesti

Il rovescio della medaglia è l’incertezza. Le prospettive di risanamento possono rivelarsi infondate, e un titolare che ha accettato di pagare un contributo straordinario potrebbe trovarsi, dopo una stagione, a dover affrontare comunque la liquidazione. La rinegoziazione, inoltre, è per definizione un compromesso: si rinuncia a parte dei propri diritti in cambio della continuità. Infine, quando il gestore è in liquidazione giudiziale, il potere di decidere sul subentro spetta al curatore, che persegue l’interesse dei creditori e non quello dei titolari: le due prospettive coincidono solo in parte.

Le pronunce a supporto

Anche qui l’ordinanza n. 17997/2024 offre un punto fermo: nel concordato la sorte dei contratti pendenti non si decide unilateralmente. Ciò significa, sul piano negoziale, che il titolare ha un ruolo nel procedimento e può far valere le proprie ragioni prima che il rapporto venga sciolto, una leva che pesa nelle trattative con chi propone di proseguire la gestione a nuove condizioni.

Profilo ideale per l’Opzione 3: titolare di un villaggio ancora attivo e attrattivo, gestito da un’impresa che ha scelto uno strumento conservativo, in un contesto in cui i titolari riescono a coordinarsi e a negoziare in modo collettivo.

Le opzioni alla prova dei conti

Le tre strade si capiscono meglio quando vengono applicate agli stessi dati. Le ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, costruiti con numeri realistici ma non riferiti a casi reali: servono solo a mostrare come cambia l’esito al cambiare della scelta. Le percentuali di riparto sono ipotetiche e variano in ogni procedura.

Ipotesi 1 – Comproprietario di una quota trascritta, gestore in liquidazione giudiziale

Dati di partenza: quota di comproprietà di un bilocale per la settimana 32, acquistata nel 2017 per 13.850 €; quota servizi annuale di 1.140 €, pagata il 20 gennaio 2026 per la stagione 2026; fondo lavori straordinari accantonato presso il gestore pari a 412 € per la quota del titolare. Liquidazione giudiziale del gestore aperta il 14 aprile 2026, udienza di verifica fissata per il 9 settembre 2026.

• Opzione 1 (diritto sul bene e nuovo gestore): la quota non entra nell’attivo della procedura, perché il bene appartiene ai comproprietari. L’assemblea delibera a maggio l’affidamento a un nuovo gestore, che chiede 1.190 € per la stagione. Il titolare gode della settimana, ma ha speso complessivamente 2.330 € per la stessa stagione. Per il fondo lavori, la restituzione è possibile solo se le somme erano su un conto separato e riconoscibile; altrimenti rientrano tra i crediti.
• Opzione 2 (insinuazione): il titolare deposita via PEC la domanda di ammissione per 1.140 € (quota servizi non goduta) più 412 € (fondo lavori confuso nel patrimonio), totale 1.552 €, entro il termine che precede di trenta giorni l’udienza di verifica, cioè entro il 10 agosto 2026. Con un riparto ipotetico del 12% ai chirografari, recupererebbe circa 186 €, dopo anni.
• Opzione 3 (prosecuzione con il curatore): se il curatore viene autorizzato all’esercizio provvisorio e decide di subentrare nel contratto di gestione per garantire la stagione in vista della vendita dell’azienda, la quota servizi già pagata potrebbe essere imputata alla prestazione effettivamente resa, e il titolare non dovrebbe pagare due volte.

Lettura: per il comproprietario, le opzioni 1 e 2 non si escludono (si sostituisce il gestore e intanto ci si insinua per il pagato), mentre l’opzione 3 dipende interamente dalla scelta del curatore.

Ipotesi 2 – Titolare di un diritto personale di godimento in “punti”, operatore in liquidazione giudiziale

Dati di partenza: pacchetto di 9.760 € pagato nel 2022 per dieci anni di soggiorni (976 € l’anno teorici); già godute quattro annualità; quota annuale di 487 € versata il 3 febbraio 2026; nessuna fideiussione menzionata nel contratto; operatore costituito come società di capitali italiana con sede in Italia.

• Opzione 1: non percorribile, perché il titolare non ha alcun diritto sull’immobile.
• Opzione 2: il credito va ricostruito tenendo conto delle prestazioni non ricevute: le sei annualità residue (5.856 €, salvo diversa quantificazione contrattuale o giudiziale) più la quota 2026 non goduta (487 €), totale ipotetico 6.343 €. In un riparto ipotetico dell’8%, il recupero sarebbe di circa 507 €. La fideiussione dell’art. 72-bis non soccorre: l’operatore, società di capitali con sede in Italia e alloggi ultimati, non rientra nei presupposti.
• Opzione 3: se un nuovo operatore rileva il circuito e offre di riconoscere i punti residui a condizioni ridotte (ad esempio, quattro annualità invece di sei), il titolare deve confrontare un godimento parziale ma concreto con un credito pieno ma incerto nel recupero.

Ipotesi 3 – Acconti per una multiproprietà in costruzione, operatore in concordato preventivo

Dati di partenza: contratto firmato il 18 novembre 2025 per una quota in un residence in costruzione; prezzo 16.420 €, acconto di 4.926 € versato dopo la scadenza del periodo di recesso; fideiussione bancaria per l’ultimazione dei lavori menzionata nel contratto, come impone l’art. 72-bis per gli alloggi in costruzione. A giugno 2026 il costruttore-operatore deposita domanda di concordato preventivo liquidatorio e chiede lo scioglimento dei contratti pendenti.

• Opzione 2 con escussione: la fideiussione per l’ultimazione dei lavori è la prima leva. Il titolare invia alla banca la richiesta di escussione nei termini e con le modalità previste dal testo della garanzia; poiché la legge vieta che la fideiussione imponga la preventiva escussione dell’operatore, non deve attendere l’esito del concordato.
• Opzione 2 senza escussione: se la garanzia non risponde o è contestata, il titolare resta creditore nel concordato; lo scioglimento del contratto richiede un provvedimento autorizzativo sentita l’altra parte (Cass. n. 17997/2024), e l’indennizzo per lo scioglimento è trattato come credito anteriore.
• Opzione 3: se il piano prevede la vendita del cantiere a un nuovo costruttore che si impegna a completare l’opera, il titolare può valutare di proseguire il rapporto con il subentrante, conservando la garanzia fino al completamento.

Lettura: la presenza della fideiussione cambia completamente l’ordine delle scelte; senza di essa, l’ipotesi 3 tornerebbe a somigliare all’ipotesi 2.

Il confronto in tabella

La tabella che segue mette a confronto le tre opzioni sugli stessi parametri. Va letta tenendo presente che le strade sono spesso combinabili: il comproprietario può sostituire il gestore e intanto insinuarsi al passivo per le somme versate; il titolare di un credito può insinuarsi e, al tempo stesso, valutare la proposta di chi rileva l’attività. Gli unici costi indicati sono quelli di giustizia previsti dalla legge; non sono indicati né sono pertinenti i compensi professionali. La domanda di ammissione al passivo nella liquidazione giudiziale, in particolare, non richiede il versamento del contributo unificato, mentre l’eventuale opposizione allo stato passivo e i giudizi ordinari sono soggetti al contributo unificato secondo gli scaglioni di valore previsti dal Testo unico sulle spese di giustizia.

I criteri per scegliere

Non esiste una risposta unica, e chi propone una soluzione valida per tutti i titolari di un villaggio trascura proprio le differenze che decidono l’esito. Esistono però criteri che orientano in modo ragionevole il ragionamento, da applicare in sequenza.

Primo criterio: la natura del diritto acquistato. Se il contratto e la nota di trascrizione attestano una quota di comproprietà dell’alloggio, generalmente il baricentro della scelta si sposta verso l’Opzione 1, eventualmente affiancata dall’Opzione 2 per le somme versate. Se invece il titolare ha azioni di una società proprietaria, occorre capire chi è in crisi: la società proprietaria (e allora il titolare è un socio, con prospettive deboli) o un gestore distinto (e allora l’Opzione 1 torna praticabile tramite la società). Se il diritto è personale, la strada principale è l’Opzione 2, con l’Opzione 3 come alternativa negoziale.

Secondo criterio: la presenza e il contenuto di una fideiussione. Se il contratto menziona una fideiussione bancaria o assicurativa, è la prima verifica da fare, perché può consentire un recupero più rapido e integrale rispetto alla procedura. Se la fideiussione era obbligatoria e manca, si apre una questione di nullità che va pesata con prudenza: libera dagli obblighi futuri, ma non garantisce la restituzione effettiva delle somme pagate a un operatore insolvente.

Terzo criterio: il tipo di procedura aperta. In una composizione negoziata o in un concordato in continuità, generalmente l’Opzione 3 ha più spazio, perché l’impresa ha interesse a conservare i clienti e i contratti. In un concordato liquidatorio o in una liquidazione giudiziale, a fronte di un’impresa destinata a cessare, le Opzioni 1 e 2 tendono a prevalere, salvo che il curatore punti alla vendita dell’azienda in funzionamento.

Quarto criterio: la capacità dei titolari di agire in modo coordinato. Nella multiproprietà, il singolo titolare ha un peso limitato; un gruppo organizzato ha un peso molto maggiore, sia in assemblea sia nelle trattative con il curatore, il commissario o il potenziale acquirente. Se esiste un’assemblea funzionante o un comitato rappresentativo, l’Opzione 1 e l’Opzione 3 diventano molto più realistiche.

Quinto criterio: le scadenze già in corso. La domanda di ammissione al passivo ha termini precisi; l’opposizione allo stato passivo ha termini brevi; la messa in mora del curatore sul contratto pendente ha senso solo se fatta in tempo utile per la stagione. Se una di queste scadenze è vicina, generalmente conviene metterla in sicurezza subito, anche se la strategia complessiva non è ancora definita: depositare tempestivamente la domanda al passivo raramente preclude le altre strade, mentre lasciar scadere il termine può farlo.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista ed Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, valuta con lo staff dello studio la combinazione tra diritto acquistato e procedura aperta, per individuare quale strada regge nel caso concreto.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà percorso?

In parte sì. Le opzioni non sono compartimenti stagni: chi ha depositato la domanda al passivo può comunque aderire a una proposta di prosecuzione del rapporto, e chi ha partecipato alla delibera di sostituzione del gestore può comunque insinuarsi per le somme versate. Ciò che non si può recuperare, invece, sono i termini scaduti: una domanda di ammissione depositata oltre il termine ordinario segue il regime delle domande tardive, con limiti e oneri aggiuntivi, e un’opposizione allo stato passivo non proposta nei termini rende definitivo l’esito della verifica.

E se scelgo la strada sbagliata?

Il rischio esiste, ed è il motivo per cui conviene impostare la scelta su documenti, non su impressioni. L’errore più frequente non è tanto scegliere un’opzione invece di un’altra, quanto considerarle alternative quando sono cumulabili, oppure trascurare l’unica che avrebbe dato un risultato concreto (tipicamente, non verificare se il contratto menzionava una fideiussione).

Devo continuare a pagare le quote annuali al gestore in crisi?

Dipende dal tipo di procedura e dalla sorte del contratto di gestione. Nella liquidazione giudiziale l’esecuzione del contratto è sospesa fino alla scelta del curatore; nel concordato il debitore può chiedere di sospenderlo o scioglierlo, ma serve l’autorizzazione. Interrompere unilateralmente i pagamenti senza un’analisi può esporre a contestazioni, soprattutto se il servizio continua a essere reso; continuare a pagare senza garanzie, d’altro canto, aumenta l’esposizione verso un soggetto insolvente. La scelta va calibrata sulla fase della procedura.

Il curatore può vendere la mia settimana?

Se il titolare ha una quota di comproprietà trascritta, il bene non appartiene al gestore e non rientra nell’attivo della sua liquidazione giudiziale: il curatore liquida i beni del debitore, non quelli dei terzi. Se il diritto è personale o la proprietà è della società in crisi, invece, l’immobile può essere venduto nella procedura, e il titolare deve verificare se e come il suo diritto di godimento sia opponibile all’acquirente.

Vale la pena di agire da soli o in gruppo?

Per l’insinuazione al passivo ciascun titolare presenta la propria domanda, ma per l’assemblea, la sostituzione del gestore e le trattative con il curatore o con un acquirente, il gruppo ha un peso nettamente superiore. Il coordinamento, peraltro, consente di condividere la ricostruzione documentale e di evitare posizioni contraddittorie tra titolari dello stesso complesso.

Le pronunce che orientano la scelta

Una premessa di metodo, doverosa: la giurisprudenza di legittimità specificamente dedicata alla crisi del gestore di villaggi in multiproprietà è scarsa, e le pronunce che seguono sono state selezionate tra quelle verificate con estremi certi. Per correttezza verso il lettore, non sono riportate pronunce di cui non sia stato possibile verificare numero e data: un elenco più lungo ma non verificato sarebbe meno utile di un elenco breve e affidabile. Il quadro normativo vigente (Codice del consumo e Codice della crisi, come modificato dai correttivi fino al D.Lgs. 136/2024) resta in ogni caso il primo riferimento.

Per le Opzioni 2 e 3: la sorte dei contratti pendenti nel concordato

Cass. civ., Sez. I, ordinanza 1 luglio 2024, n. 17997.
– Principio riformulato: nel concordato preventivo il debitore che intende sciogliersi da un contratto non ancora eseguito non può farlo con una semplice dichiarazione inserita nel piano; serve un provvedimento motivato dell’autorità giudiziaria che, sentito l’altro contraente, autorizzi lo scioglimento o la sospensione. In mancanza, il giudice dell’omologazione deve verificare se lo scioglimento sia avvenuto per accordo delle parti o per effetto di un’autorizzazione.
– Perché conta qui: il contratto di gestione o di servizi della multiproprietà è un tipico contratto pendente. Se il gestore in concordato vuole liberarsene, il titolare ha diritto a un procedimento in cui essere sentito, ed è in quella sede che può far valere l’indennizzo o negoziare la prosecuzione. La pronuncia riguarda la disciplina della legge fallimentare (art. 169-bis), ma il meccanismo autorizzativo è stato trasfuso nell’art. 97 CCII, il che rende il principio un riferimento interpretativo utile anche per le procedure regolate dal Codice della crisi.

Per tutte le opzioni: la tutela processuale del titolare

Cass. civ., Sez. II, ordinanza interlocutoria n. 18282 del 2023.
– Principio riformulato: in un giudizio di legittimità tra una società turistica e un acquirente di multiproprietà, la Corte ha rinviato la causa a nuovo ruolo perché, per un disguido tecnico della cancelleria, il nuovo difensore nominato dall’acquirente non risultava registrato nel sistema telematico; un errore dell’ufficio non può pregiudicare la parte che ha depositato regolarmente la nomina, pena la lesione del diritto di difesa.
– Perché conta qui: non decide il merito della crisi del gestore, ma conferma che le controversie tra titolari e società turistiche arrivano fino in Cassazione e che, lungo quel percorso, la regolarità della difesa tecnica e la continuità del patrocinio sono decisive. È un elemento da tenere presente quando si sceglie una strada che potrebbe richiedere più gradi di giudizio.

Il quadro normativo che fa da bussola

In assenza di un corpus giurisprudenziale ampio e specifico, le disposizioni che orientano la scelta sono soprattutto normative:

La scarsità di precedenti specifici non è un dettaglio: significa che, in molti casi, la soluzione si costruisce sull’interpretazione delle norme generali, ed è un motivo in più per impostare con cura la strategia sin dal primo atto.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Nella crisi del gestore di un villaggio in multiproprietà, la differenza la fa la capacità di leggere insieme il contratto del consumatore e le regole della procedura. Lo Studio Monardo mette a disposizione strumenti concreti, ciascuno con un’attività precisa:

1. Ricostruiamo la natura del tuo diritto, esaminando atto di acquisto, nota di trascrizione, regolamento e contratto di gestione, per stabilire se sei comproprietario, socio o titolare di un diritto personale.
2. Verifichiamo l’esistenza e il contenuto della fideiussione, confrontando il testo del contratto con i presupposti dell’art. 72-bis del Codice del consumo e, se la garanzia c’è, prepariamo la richiesta di escussione nei termini previsti.
3. Individuiamo la procedura aperta e le sue scadenze, consultando i provvedimenti del tribunale e le comunicazioni del curatore, del commissario o dell’esperto, e costruiamo un calendario dei termini da rispettare.
4. Redigiamo e depositiamo la domanda di ammissione al passivo, quantificando il credito per quote prepagate, acconti, fondi accantonati e indennizzi, con la documentazione di supporto.
5. Prepariamo la domanda di restituzione o rivendicazione dei beni dei comproprietari detenuti dal gestore, quando i beni sono individuabili e la titolarità è dimostrabile.
6. Mettiamo in mora il curatore sul contratto di gestione pendente, chiedendo al giudice delegato l’assegnazione del termine per la scelta tra subentro e scioglimento.
7. Partecipiamo al procedimento sullo scioglimento dei contratti nel concordato, facendo valere il diritto del titolare a essere sentito e la misura dell’indennizzo.
8. Assistiamo l’assemblea o il comitato dei titolari nella delibera di sostituzione del gestore e nella scelta di un nuovo affidamento, verificando poteri e maggioranze del regolamento.
9. Conduciamo le trattative con il gestore in composizione negoziata, con il commissario o con l’acquirente dell’azienda turistica, valutando proposte di prosecuzione o rinegoziazione.
10. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, e proponiamo l’opposizione allo stato passivo o le azioni necessarie quando l’esito della verifica non corrisponde ai diritti documentati.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di Esperto Negoziatore è quella che più incide su questo tema: chi conosce dall’interno la composizione negoziata sa come si costruiscono le trattative sui contratti di durata e quali margini esistono per rinegoziare un contratto di gestione, invece di subirne lo scioglimento. La scelta fatta oggi va poi difesa domani senza cambiare mani: grazie all’abilitazione al patrocinio davanti alla Corte di Cassazione, lo stesso difensore segue la strategia dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado di giudizio, mantenendo la stessa linea dall’opposizione allo stato passivo al ricorso per cassazione.

Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora insieme sullo stesso caso: i commercialisti ricostruiscono i flussi di pagamento e la separazione dei fondi accantonati, gli avvocati traducono quei numeri in domande, opposizioni e trattative. L’impegno è di mezzi: analizzare, verificare, costruire la strategia più solida per il tuo caso.

Chiusura

La crisi del gestore di un villaggio in multiproprietà non ha una sola risposta: ne ha almeno tre, che spesso si combinano tra loro e che dipendono da che cosa hai davvero comprato, da quale procedura è stata aperta e da quanto tempo resta prima che i termini scadano. La scelta dipende dal caso concreto, e sbagliarla, o rimandarla, costa tempo e diritti che non sempre si recuperano.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché sta esattamente al confine tra la tutela del consumatore e il diritto della crisi d’impresa: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e conosce le regole con cui un’impresa in difficoltà decide la sorte dei propri contratti; ed è avvocato cassazionista, il che consente di difendere la strada scelta in ogni grado, fino alla Suprema Corte, senza cambiare difensore né strategia.

📩 Prima che scada il termine per la domanda al passivo o per la scelta sul contratto di gestione, mettiti in contatto con lo studio: trovi tutti i recapiti al termine di questa guida.