Introduzione

Gestire una agenzia immobiliare significa operare in un settore in cui la trasparenza fiscale è fondamentale. Le provvigioni maturate per le intermediazioni immobiliari, gli acconti riscossi e le spese sostenute vanno documentati con precisione; omissioni o irregolarità nella contabilità possono esporre l’imprenditore a pesanti accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. In un contesto in cui i controlli si fanno sempre più serrati – grazie anche all’analisi incrociata dei dati bancari e dei registri pubblici – ricevere un avviso di accertamento non è un evento raro. Le conseguenze possono essere gravissime: recupero di imposte, interessi, sanzioni, fermo dei conti correnti, ipoteche e pignoramenti.

L’obiettivo di questo articolo è fornire un quadro completo su come difendersi da un accertamento fiscale rivolto a un’agenzia immobiliare. Verranno analizzate le principali norme di legge, le sentenze più recenti della Corte di Cassazione e della Corte costituzionale, le procedure che l’ufficio deve seguire e i diritti del contribuente. Non mancheranno esempi concreti, tabelle di sintesi, errori da evitare e strumenti alternativi per definire il debito in modo sostenibile. Tutto con una prospettiva pratica e orientata a chi opera nel settore della mediazione immobiliare.

Prima di entrare nel vivo della materia è opportuno presentare chi scrive: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo. Avvocato cassazionista, coordina un team multidisciplinare formato da avvocati e commercialisti con esperienza su tutto il territorio nazionale nel diritto bancario e tributario. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) ed Esperto negoziatore della crisi d’impresa ex D.L. 118/2021. Grazie a queste competenze integrano difesa giudiziale e consulenza economico‑contabile, offrendo ai clienti assistenza dalla fase amministrativa (esame dell’atto, richieste di sospensione, contraddittorio endoprocedimentale) a quella giudiziale (ricorsi alla Corte di Giustizia Tributaria) e stragiudiziale (trattative e piani di rientro).

La frequenza degli accertamenti in ambito immobiliare è aumentata notevolmente nell’ultimo quinquennio. L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati delle dichiarazioni con quelli del Registro dell’Anagrafe Tributaria, del Catasto, dei registri notarili e persino con le informazioni disponibili sui portali immobiliari e sui social network. Grazie alla digitalizzazione dei registri, l’ufficio può ricostruire le transazioni immobiliari anche a distanza di anni e individuare facilmente discrepanze tra i prezzi pattuiti e quelli dichiarati. Le agenzie immobiliari che non mantengono un archivio preciso degli incarichi o che utilizzano conti correnti personali per gestire le provvigioni risultano particolarmente esposte.

Inoltre, la normativa fiscale è stata oggetto di numerose riforme tra il 2023 e il 2025, con l’introduzione del contraddittorio generalizzato, del concordato preventivo biennale e di nuovi regimi di definizione agevolata. Orientarsi tra queste novità senza un supporto professionale è difficile: scegliere lo strumento sbagliato o perdere i termini significa compromettere la propria posizione. Questo articolo intende offrire, oltre a una panoramica normativa, anche una guida operativa per capire quali decisioni assumere, quali documenti raccogliere, come interagire con l’ufficio e come tutelare il patrimonio personale degli amministratori.

Il punto di vista adottato è quello del contribuente e in particolare dell’agente immobiliare che, pur operando in un settore dinamico e competitivo, si trova improvvisamente coinvolto in un procedimento di accertamento. Il tono sarà divulgativo ma rigoroso, con richiami costanti alle norme e alla giurisprudenza, ma con un occhio attento alle implicazioni pratiche. Gli esempi, le simulazioni e le tabelle che seguono sono pensati per permettere al lettore di immedesimarsi in situazioni reali e di capire quali passi compiere per difendersi subito e bene.

Se hai ricevuto un avviso di accertamento o temi di essere sottoposto a verifica, contattaci subito: potremo analizzare la tua posizione, verificare la legittimità dell’atto, predisporre la difesa più efficace e valutare soluzioni come il ricorso, l’accertamento con adesione o strumenti di definizione agevolata. Agire tempestivamente è essenziale per bloccare sul nascere azioni esecutive e ridurre il debito.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

1. Le fonti legislative

La disciplina dell’accertamento tributario nei confronti delle imprese, comprese le agenzie immobiliari, si fonda prevalentemente sul Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600. L’articolo 39 di tale decreto individua i casi in cui l’ufficio può rettificare il reddito d’impresa ed impone che le scritture contabili siano attendibili. Secondo il comma 1, l’ufficio procede alla rettifica quando gli elementi indicati nella dichiarazione non corrispondono ai dati del bilancio o quando l’incompletezza o falsità emerge dai verbali e dai questionari; in questo caso l’esistenza di attività non dichiarate o di passività inesistenti può essere desunta anche da presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti . Il comma 2 consente all’ufficio, in presenza di violazioni gravi (come la tenuta irregolare delle scritture contabili o la mancata presentazione della dichiarazione), di determinare il reddito sulla base di dati comunque raccolti o di prescindere dalle scritture avvalendosi di presunzioni prive dei requisiti di gravità .

Ai fini dei controlli, l’art. 12 della Legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente) disciplina diritti e garanzie del soggetto sottoposto a verifica. L’art. 12, comma 1, prevede che gli accessi e le ispezioni fiscali devono avvenire sulla base di esigenze effettive di indagine, durante l’orario ordinario e con modalità che riducano al minimo la turbativa . Il comma 2 garantisce al contribuente il diritto di essere informato delle ragioni della verifica, dell’oggetto e della possibilità di farsi assistere da un professionista . Ulteriori garanzie riguardano la durata massima della permanenza degli operatori fiscali (30 giorni, prorogabili) , la facoltà di far annotare nel processo verbale le proprie osservazioni e la possibilità di rivolgersi al Garante del contribuente in caso di comportamenti illegittimi . A seguito della riforma 2023–2024, il comma 7 è stato abrogato e sostituito dal nuovo art. 6‑bis inserito nello Statuto dal D.Lgs. 219/2023: quest’ultimo ha esteso il contraddittorio preventivo a tutti gli atti autonomamente impugnabili, salvo casi di urgenza e pronta liquidazione.

Un’altra norma fondamentale è il D.Lgs. 19 giugno 1997, n. 218, che disciplina l’accertamento con adesione. L’art. 1 chiarisce che l’accertamento delle imposte sui redditi e dell’IVA può essere definito con adesione del contribuente ; il contribuente può presentare osservazioni all’ufficio e, se lo ritiene, formulare istanza per l’adesione in luogo delle osservazioni . Questo istituto consente di ridurre le sanzioni e di rateizzare l’importo dovuto. Il d.lgs. 219/2023, oltre ad introdurre il contraddittorio generalizzato, ha anche previsto che l’invito a formulare osservazioni contenga la proposta di adesione.

Per quanto riguarda i controlli sulla fatturazione e sui conti bancari, l’art. 32 del D.P.R. 600/1973 attribuisce all’amministrazione finanziaria il potere di chiedere ai contribuenti la documentazione dei movimenti bancari. Gli accertamenti basati su indagini finanziarie possono desumere redditi non dichiarati dai versamenti e prelievi ingiustificati; queste presunzioni sono considerate legali e gravano sul contribuente l’onere della prova. Nella giurisprudenza si tratta di un tema centrale per le agenzie immobiliari, dove le provvigioni transitano spesso attraverso conti personali dei soci.

Per la definizione agevolata dei debiti, si devono richiamare le leggi straordinarie di rottamazione delle cartelle e di definizione agevolata (c.d. rottamazione‑quater), contenute nel D.L. 34/2023 e successive proroghe. Sebbene si tratti di norme transitorie, nel 2025 il legislatore ha riaperto i termini concedendo la possibilità di versare il 20% in un’unica soluzione o rateizzare in 4 anni; il beneficio consiste nello stralcio di sanzioni e interessi e, in alcuni casi, degli interessi di mora.

Infine, occorre menzionare la Legge 3/2012 (ora confluita nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, D.Lgs. 14/2019) che disciplina gli strumenti di gestione della crisi da sovraindebitamento: piani del consumatore, accordi di ristrutturazione dei debiti e liquidazione controllata del patrimonio. Questi strumenti consentono di liberarsi dai debiti fiscali in misura sostenibile quando la continuità aziendale è compromessa.

2. Giurisprudenza di riferimento

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha consolidato una serie di principi che riguardano direttamente le agenzie immobiliari. Si ricordano le pronunce più rilevanti, tutte reperite su banche dati istituzionali.

Cassazione, sentenza n. 9732/2015. La Corte ha ritenuto legittimo l’accertamento analitico‑induttivo dell’Agenzia delle Entrate che, partendo dalle inserzioni pubblicitarie sulle riviste di settore e dalle contraddizioni tra le agende e i block notes della società, ha ricostruito i ricavi presunti. I giudici hanno affermato che le presunzioni utilizzate (inserzioni numerose rispetto agli incarichi dichiarati, perdite di esercizio ripetute, redditi irrisori dei soci) costituiscono presunzioni semplici, ma gravi, precise e concordanti e sono quindi idonee a supportare l’accertamento . Questo precedente dimostra che una contabilità formalmente corretta non basta a evitare l’accertamento se l’operato appare antieconomico.

Cassazione, ordinanza n. 19830/2021. In questa controversia la contribuente, una società di intermediazione immobiliare, sosteneva che l’avviso di accertamento fosse nullo per la mancata notificazione del processo verbale di constatazione (PVC). La Corte ha respinto l’eccezione, precisando che la mancata produzione in giudizio del PVC attiene solo alla prova dei fatti che fondano l’atto impositivo e può rilevare solo ai fini della valutazione del materiale probatorio . Soprattutto, la Corte ha confermato la legittimità della ricostruzione dei ricavi tramite l’applicazione delle percentuali di provvigione previste dagli usi del settore e ha evidenziato che le fatture emesse dalla società erano poco attendibili poiché variavano a seconda che l’IVA fosse detraibile dal cliente . In sostanza, se l’Agenzia dimostra una antieconomicità manifesta (ricavi dichiarati incongrui rispetto alle vendite concluse), il giudice può confermare l’accertamento basato su presunzioni anche quando le scritture sono formalmente in ordine.

Cassazione, ordinanza n. 24798/2025. Questa ordinanza, pubblicata l’8 settembre 2025, riguarda un accertamento induttivo derivante da irregolarità nelle scritture contabili di una società che aveva omesso di riportare le rimanenze nel registro degli inventari. La Corte ha osservato che l’Amministrazione finanziaria, riscontrando irregolarità gravi nella tenuta della contabilità, è legittimata a procedere induttivamente e a utilizzare presunzioni anche prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza . La società aveva eccepito che il valore del terreno in permuta era stato definito con un altro ufficio, ma la Corte ha ritenuto infondata l’eccezione, ribadendo che le violazioni contabili consentono comunque l’accertamento induttivo . Questa decisione conferma un orientamento molto severo nei confronti di chi non conserva correttamente i registri.

Cassazione, Sezioni unite, sentenza n. 21271/2025. Le Sezioni unite sono intervenute sul tema del contraddittorio preventivo per gli accertamenti “a tavolino”, ossia quelli effettuati senza accessi nei locali del contribuente. La massima, elaborata dal Centro di Ricerca del Ministero dell’Economia, afferma che, prima dell’introduzione dell’art. 6‑bis nello Statuto del contribuente, l’obbligo di contraddittorio endoprocedimentale era generale solo per i tributi armonizzati (IVA e accise), mentre per gli altri tributi l’obbligo sussisteva solo nei casi espressamente previsti . Inoltre, la violazione dell’obbligo comporta l’invalidità dell’atto solo se il contribuente dimostra quali elementi avrebbe potuto far valere in sede di contraddittorio e prova che tali elementi non erano pretestuosi . Dopo il 2024, con l’art. 6‑bis, l’obbligo di contraddittorio è stato generalizzato.

Le pronunce sopra ricordate – unitamente ad altre decisioni su indagini bancarie, antieconomicità e studi di settore – costituiscono un diritto vivente che ogni agenzia immobiliare deve conoscere. Esse dimostrano che i giudici tendono a favorire l’erario quando emergano incongruenze gravi tra la realtà dell’impresa e quanto risulta dalle dichiarazioni fiscali. Tuttavia, la stessa giurisprudenza ricorda che le presunzioni devono essere circostanziate e che il contribuente conserva il diritto di fornire prova contraria, esibendo documenti, giustificazioni economiche e perizie.

Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto

Nel caso di avviso di accertamento notificato a un’agenzia immobiliare, è fondamentale conoscere le fasi del procedimento per evitare decadenze e per esercitare correttamente i propri diritti. Di seguito si propone una sequenza cronologica delle principali tappe:

1. Notifica dell’avviso di accertamento. L’atto può essere notificato tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC) o messo comunale. Verificare la data di ricezione è essenziale per calcolare i termini di impugnazione. Il contribuente deve controllare l’intestazione, l’anno d’imposta contestato, l’importo richiesto, la motivazione e la prova della notifica.
2. Analisi dell’atto con un professionista. Entro pochi giorni conviene rivolgersi a un avvocato tributarista o a un commercialista. Una lettura superficiale può far perdere difese importanti; un esperto valuterà la legittimità dell’accertamento (ad esempio se il termine è scaduto, se manca la motivazione, se il PVC non è allegato, se c’è errore di persona) e la convenienza di aderire o di impugnare. Questa fase prevede la raccolta di documenti: bilanci, registri IVA, contratti di mediazione, schede provvigioni, movimenti bancari, estratti conto.
3. Istanza di autotutela. Se l’accertamento presenta errori evidenti (ad esempio, l’immobile venduto non appartiene alla società o gli importi risultano già dichiarati), è possibile chiedere l’annullamento o la rettifica in autotutela all’Ufficio competente. L’autotutela non sospende i termini di impugnazione, ma può risolvere la controversia senza contenzioso.
4. Invio del PVC e contraddittorio. Quando l’accertamento deriva da un accesso in azienda, l’art. 12 dello Statuto del contribuente prevede che il processo verbale di constatazione sia consegnato al contribuente. Fino al 2023 l’ufficio era tenuto ad attendere 60 giorni per permettere al contribuente di presentare osservazioni; dopo l’entrata in vigore dell’art. 6‑bis (gennaio 2024) il contraddittorio è esteso anche agli accertamenti “a tavolino” e a quasi tutti gli atti. È importante trasmettere osservazioni puntuali, documenti giustificativi e controdeduzioni: l’ufficio dovrà valutarle prima di emettere l’avviso.
5. Accertamento con adesione. Ricevuto l’avviso, il contribuente può presentare istanza di adesione entro 30 giorni dalla notifica. L’ufficio fisserà un appuntamento per il contraddittorio; se si raggiunge un accordo, le sanzioni sono ridotte a un terzo del minimo e l’importo può essere pagato in rate fino a 5 anni. L’istanza sospende i termini per proporre ricorso fino alla conclusione della procedura. In caso di mancato accordo l’atto ridiventa impugnabile.
6. Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria (CGT). In mancanza di adesione o se si ritiene illegittimo l’accertamento, è possibile proporre ricorso alla CGT provinciale entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso (90 giorni se prima è stato esperito reclamo/medizione per importi fino a 50.000 euro). Il ricorso deve contenere i motivi, le prove e la richiesta di sospensione dell’esecuzione. Il presidente, se ricorrono gravi e fondati motivi, può concedere la sospensione della riscossione.
7. Mediazione e reclamo. Per gli avvisi fino a 50.000 euro, il ricorso produce automaticamente un’istanza di reclamo‑mediazione. L’Ufficio ha 90 giorni per rispondere proponendo una soluzione. Se la mediazione riesce, la sanzione è ridotta del 35%.
8. Fase processuale. Se la mediazione fallisce o se l’importo è più elevato, il giudizio segue le regole del D.Lgs. 546/1992. La CGT provinciale decide; la sentenza può essere impugnata davanti alla CGT regionale e, per i soli vizi di diritto, in Cassazione. Durante il processo è possibile chiedere la sospensione delle misure cautelari (ipoteche, fermi) e proporre domanda di tutela cautelare.
9. Riscossione e rateazione. La notifica dell’avviso comporta l’iscrizione a ruolo; se non si paga o non si sospende, l’Agente della Riscossione può avviare procedure esecutive. È possibile chiedere piani di rateazione fino a 72 rate (più rate in casi di grave difficoltà) o aderire a definizioni agevolate (rottamazione). In presenza di procedure giudiziarie o di piani del consumatore, la riscossione può essere sospesa.
10. Fase di appello e ricorso in Cassazione. Concluso il giudizio di primo grado presso la CGT provinciale, la parte soccombente può impugnare la sentenza davanti alla CGT regionale entro 60 giorni dalla notificazione. Nell’atto di appello devono essere indicati i motivi specifici di doglianza e non sono ammesse nuove eccezioni se non rilevabili d’ufficio. Il giudizio di secondo grado è incentrato sui profili di diritto e di fatto contestati; la decisione della CGT regionale può a sua volta essere impugnata mediante ricorso per cassazione solo per violazione di legge o vizio di motivazione, secondo quanto previsto dagli articoli 62 e seguenti del D.Lgs. 546/1992. La riforma del processo tributario (D.Lgs. 156/2022) ha introdotto termini più stringenti per la notifica del ricorso per cassazione (60 giorni) e ha previsto il rito semplificato per le cause manifestamente fondate o infondate.
11. Riscossione provvisoria durante il contenzioso. L’Agente della Riscossione può procedere all’iscrizione a ruolo e al recupero di parte delle imposte anche se il contribuente ha impugnato l’avviso. Generalmente viene richiesto un terzo dopo l’emissione dell’atto e un altro terzo dopo la sentenza di primo grado. Tale riscossione provvisoria è stata ritenuta legittima dalla giurisprudenza, ma il contribuente può chiedere al giudice la sospensione dell’esecuzione dimostrando l’irrevocabilità del danno e la fondatezza delle proprie ragioni. Una corretta pianificazione finanziaria e la tempestiva presentazione dell’istanza cautelare sono fondamentali per evitare il blocco dell’attività.
12. Esecuzione coattiva e scelta del giudice competente. Quando il debito non viene pagato né sospeso, l’Agente della Riscossione può procedere con ipoteca sui beni immobili, pignoramento dei conti correnti, del quinto dello stipendio o di crediti verso terzi. La difesa contro queste misure richiede attenzione alla giurisdizione competente: la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22754/2024, ha precisato che la giurisdizione tributaria riguarda le questioni inerenti alla pretesa fiscale fino alla notifica della cartella, mentre spetta al giudice ordinario valutare la legittimità formale dell’atto esecutivo e le contestazioni successive . Impugnare un’ipoteca o un pignoramento davanti al giudice errato comporta l’inammissibilità dell’opposizione; per questo è necessario farsi assistere da professionisti che sappiano distinguere tra questioni tributarie e questioni esecutive.

Difese e strategie legali per l’agenzia immobiliare

1. Contestare la legittimità dell’accertamento

Una prima linea di difesa consiste nel verificare la regolarità formale e sostanziale dell’avviso:

• Motivazione insufficiente o generica. Secondo la giurisprudenza, l’avviso deve indicare i presupposti di fatto e i criteri di calcolo. Nel caso di revisione del classamento catastale, la Cassazione ha stabilito che l’atto è nullo se non specifica le fonti e i dati utilizzati . Lo stesso principio vale per gli accertamenti induttivi: la motivazione deve spiegare perché i ricavi dichiarati non sono attendibili e quali elementi indiziari sono stati considerati.
• Notifica irregolare. La notifica deve rispettare i termini (entro il 31 dicembre del quinto anno successivo per le imposte dirette) e le modalità previste dal codice di procedura civile. È bene controllare se l’atto è stato consegnato al domicilio fiscale corretto (la Cassazione n. 19884/2025 ha ribadito che la notifica al vecchio indirizzo è nulla) e se l’avviso è stato notificato contemporaneamente anche ai soci (in presenza di società di persone).
• Decadenza. Verificare il rispetto dei termini di decadenza per l’emissione dell’avviso (spesso quattro o cinque anni dalla dichiarazione). In caso di violazioni penalmente rilevanti, i termini sono raddoppiati ma solo se l’accertamento contiene la menzione dell’avvenuta trasmissione della notizia di reato.
• Difetto di motivazione sull’antieconomicità. Se l’accertamento si fonda su comportamenti ritenuti antieconomici (ad esempio, applicazione di provvigioni inferiori alla media), l’ufficio deve dimostrare che tali scelte non sono giustificate da ragioni di mercato e che costituiscono un indice di evasione. La Cassazione, con l’ordinanza n. 19830/2021, ha sottolineato che l’ufficio può utilizzare le percentuali previste dagli usi ma deve spiegare perché i compensi dichiarati sono inattendibili .
• Assenza del PVC o del contraddittorio. In caso di accesso presso l’agenzia, l’atto deve essere preceduto dalla consegna del processo verbale di constatazione; l’ufficio deve attendere i 60 giorni per le osservazioni. La mancata osservanza di tale termine determina la nullità dell’atto, salvo i casi di particolare urgenza previsti dall’art. 6‑bis. Tuttavia, come ricorda la Cassazione n. 21271/2025, nei vecchi accertamenti “a tavolino” l’obbligo era limitato ai tributi armonizzati . È quindi essenziale verificare se l’avviso rientra temporalmente nel regime pre‑2024 o successivo.
• Carente imputazione del reddito. Talvolta l’ufficio attribuisce alla società ricavi che appartengono personalmente ai soci o viceversa. È necessario controllare la corretta imputazione delle provvigioni e dimostrare con contratti e quietanze che il corrispettivo è stato percepito da altri soggetti.

2. Dimostrare la coerenza economica e giustificare i costi

Molti accertamenti nei confronti delle agenzie immobiliari sono analitico‑induttivi e nascono dalla pretesa antieconomicità di alcuni costi o dal fatto che i ricavi dichiarati non risultano proporzionati all’attività rilevata (ad esempio, tante inserzioni ma poche fatture). Per difendersi è necessario predisporre una prova contraria:

1. Raccolta della documentazione. Conservare e esibire contratti di mediazione, lettere di incarico, moduli prestampati, corrispondenza con i clienti, report delle visite agli immobili e incarichi andati a vuoto. L’art. 2220 c.c. richiede la conservazione dei libri e delle scritture per almeno dieci anni; in sede di controllo l’assenza di documenti può essere letta come indice di evasione . Nelle agenzie immobiliari è importante annotare anche gli incarichi non andati a buon fine.
2. Prove economiche e perizie di congruità. Se l’ufficio contesta provvigioni inferiori alla media o costi ritenuti “fuori mercato”, si può dimostrare l’esistenza di fattori che giustificano prezzi diversi: urgenza del servizio, particolare pregio dell’immobile, complessità della trattativa, competizione di mercato, periodi di crisi. Perizie economiche o studi di settore aggiornati possono dimostrare che l’attività era comunque remunerativa.
3. Spiegazione delle perdite. La Cassazione considera l’antieconomicità un indice presuntivo di evasione, ma la perdita può essere giustificata da investimenti (ristrutturazione dell’agenzia, campagne pubblicitarie, aperture di nuove sedi). L’ordinanza n. 24773/2025 – pur non riportata integralmente nelle fonti disponibili – è stata richiamata da vari commentatori perché ha riconosciuto che investimenti ingenti possono giustificare utili esigui: in tal caso l’antieconomicità è solo apparente. Documentare investimenti e costi straordinari può quindi confutare la presunzione.
4. Dimostrare la tracciabilità dei flussi. Quando l’accertamento deriva da indagini bancarie, occorre giustificare i prelievi e versamenti con contratti, ricevute, bonifici e movimenti contabili. L’art. 32 del D.P.R. 600/1973 fa ricadere sul contribuente l’onere di provare che i movimenti non costituiscono compensi nascosti. È opportuno predisporre un prospetto che indichi per ciascun versamento la natura (incasso di provvigioni, rimborso spese) e allegare la documentazione.
5. Obiezione sul metodo di ricostruzione. Se l’Agenzia applica percentuali standard alle inserzioni o al numero di incarichi senza considerare la realtà specifica dell’agenzia (ad esempio, le percentuali ridotte per le locazioni rispetto alle vendite, gli sconti praticati per fidelizzare i clienti), si può contestare che il metodo non riflette la reale composizione dell’attività. La Cassazione ha più volte affermato che l’indice di ricarico deve essere coerente con la categoria merceologica e non può essere applicata la media di settore se l’inventario è eterogeneo .

3. Valutare l’adesione e le soluzioni alternative

Prima di ricorrere in giudizio è opportuno considerare gli strumenti deflativi a disposizione del contribuente:

• Accertamento con adesione. Come visto, consente di ridurre le sanzioni e di rateizzare il debito. Il contribuente può chiedere l’adesione presentando istanza entro 30 giorni dalla notifica. L’ufficio formula una proposta e, se accettata, il pagamento può avvenire in un massimo di otto rate trimestrali (fino a 12 o 16 rate per importi superiori). L’adesione è irrevocabile e preclude ulteriori contenziosi, ma può essere conveniente se la pretesa è fondata e si vogliono ridurre le sanzioni.
• Rottamazione delle cartelle e definizione agevolata. Con la legge di bilancio e i decreti collegati, il legislatore ha introdotto varie edizioni della rottamazione (definizione agevolata dei ruoli). La rottamazione‑quater consente di pagare le somme iscritte a ruolo senza sanzioni e interessi; la finestra 2025 permette la presentazione della domanda entro il 30 aprile 2025 con pagamento in 4 anni. È una soluzione vantaggiosa soprattutto per i debiti già iscritti a ruolo.
• Concordato preventivo biennale. Introdotto dal D.Lgs. 13/2024, permette ai contribuenti di concordare con l’Agenzia delle Entrate un reddito minimo sulla base degli Indici sintetici di affidabilità (ISA) per due periodi d’imposta. Chi aderisce riceve protezione da accertamenti futuri, ma deve rispettare i requisiti (assenza di violazioni gravi, regolarità contributiva) e versare l’imposta calcolata sul reddito concordato. Per le agenzie immobiliari l’adozione degli ISA può offrire una tutela ma richiede una contabilità trasparente.
• Procedura di sovraindebitamento. Quando i debiti fiscali sono insostenibili e l’agenzia versa in grave crisi finanziaria, è possibile ricorrere agli strumenti di composizione della crisi (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione del patrimonio). La procedura consente di falcidiare i debiti fiscali con il consenso dell’Agenzia e, in alcuni casi, di ottenere l’esdebitazione totale. L’Avv. Monardo, quale gestore della crisi, può assistere nella predisposizione del piano e nella negoziazione con l’Erario.
• Istanza di sospensione o rateazione alla riscossione. Se il debito viene iscritto a ruolo, è possibile chiedere all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione un piano di rateazione fino a 72 rate (120 in casi eccezionali). La presentazione della domanda sospende momentaneamente l’esecuzione. È consigliabile allegare bilanci e piani finanziari per dimostrare la sostenibilità.

4. Profili penali e responsabilità degli amministratori

L’accertamento fiscale può avere riflessi penali quando emergono comportamenti fraudolenti. Il D.Lgs. 74/2000 punisce l’emissione e l’utilizzo di fatture per operazioni inesistenti (articoli 2 e 8), l’occultamento o la distruzione di documenti contabili (art. 10), l’omessa dichiarazione (art. 5) e la dichiarazione infedele (art. 4) quando l’imposta evasa supera determinate soglie. Gli amministratori e i soci di un’agenzia immobiliare possono rispondere penalmente se partecipano alla condotta o traggono beneficio dalle frodi. La sanzione penale si cumula con quella amministrativa e può comportare la reclusione e l’interdizione dagli uffici direttivi. È quindi essenziale prevenire reati tributari mediante la conservazione scrupolosa dei documenti, l’uso di fatture autentiche, la registrazione corretta dei corrispettivi e la consulenza di professionisti. In caso di indagini penali, il pagamento integrale del tributo prima del giudizio può attenuare la pena; il ravvedimento operoso e l’accertamento con adesione, se effettuati prima del decreto di citazione, sono circostanze favorevoli che il giudice può valutare. Infine, la definizione del contenzioso tributario non estingue automaticamente il reato, ma può rappresentare un elemento di resipiscenza.

Strumenti alternativi e definizioni agevolate

Per una migliore comprensione, ecco un riepilogo dei principali strumenti alternativi cui può accedere una agenzia immobiliare per risolvere un contenzioso fiscale:

Errori comuni e consigli pratici

Molte agenzie immobiliari sottovalutano l’importanza di una corretta gestione contabile e di una difesa tempestiva. Di seguito gli errori più frequenti e i consigli per evitarli:

1. Non conservare i contratti di incarico. La giurisprudenza ritiene inattendibile la contabilità quando mancano contratti scritti; l’uso di accordi verbali espone al rischio di presunzioni . Conservare ogni mandato di vendita, locazione o ricerca è obbligatorio.
2. Non registrare le provvigioni su registri separati. Molti agenti utilizzano conti personali per incassare le provvigioni. Questo genera confusione e facilita l’accertamento bancario. È preferibile utilizzare un unico conto societario e registrare ogni incasso.
3. Sottostimare l’importanza del contraddittorio. Spesso il contribuente considera il contraddittorio una formalità. Invece, presentare osservazioni puntuali e documentate può evitare l’emissione dell’avviso o ridurne l’entità. Ricordarsi di rispettare i termini (60 giorni) e di allegare documentazione.
4. Pagare immediatamente senza valutare la difesa. In alcuni casi l’avviso è fondato ma le somme contestate includono errori o duplicazioni. Prima di pagare conviene farlo analizzare da un professionista.
5. Confondere costi personali con costi d’azienda. Le spese per uso personale (ad esempio, ristrutturazione di un immobile del socio) non sono deducibili e, se imputate all’azienda, possono generare sanzioni. È necessario distinguere chiaramente le spese personali da quelle aziendali.
6. Ignorare le notifiche dell’Agente della Riscossione. Dopo l’avviso, la cartella di pagamento e l’intimazione possono seguire a breve. Non rispondere espone a pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi. Verificare ogni notifica e attivarsi per sospendere o rateizzare.
7. Non valutare gli strumenti di definizione. Il contribuente che si oppone a ogni offerta rischia un contenzioso lungo e costoso. Valutare la convenienza di adesione, mediazione o rottamazione può ridurre notevolmente il carico fiscale.
8. Omettere la dichiarazione o presentarla fuori termine. La mancata presentazione della dichiarazione dei redditi o dell’IVA espone l’agenzia all’accertamento induttivo puro, con la possibilità per l’ufficio di prescindere dalle scritture contabili e di ricostruire il reddito sulla base di presunzioni . Inoltre, l’omissione può comportare sanzioni elevate e, se l’imposta evasa supera determinate soglie, anche responsabilità penale.
9. Incassare provvigioni in contanti o su conti non dichiarati. L’uso del contante oltre i limiti di legge e il ricorso a conti intestati a familiari o terzi per incassare provvigioni genera presunzioni di evasione e facilita le indagini bancarie. È preferibile utilizzare mezzi tracciabili e movimentare solo conti intestati all’agenzia.
10. Non aggiornare i dati catastali e le variazioni aziendali. Spesso le agenzie cambiano sede, forma societaria o oggetto sociale senza comunicare tempestivamente le variazioni. Questo può rendere nulla la notifica degli atti, ma allo stesso tempo può ostacolare la fruizione di definizioni agevolate e provocare sanzioni per omissione di comunicazioni. Tenere aggiornata l’anagrafica presso il Registro delle Imprese e l’Agenzia delle Entrate è essenziale.
11. Non adeguare la contabilità agli ISA. I nuovi Indici sintetici di affidabilità costituiscono un criterio di selezione per gli accertamenti. Non analizzare le anomalie segnalate dagli ISA e non adeguare la contabilità ai parametri di settore può comportare punteggi bassi e aumento del rischio di controllo. È consigliabile effettuare simulazioni e correggere le criticità prima di presentare la dichiarazione.
12. Rivolgersi a professionisti non specializzati. La difesa in materia tributaria richiede competenze specifiche e aggiornate. Affidarsi a consulenti improvvisati o a figure non preparate può portare a perdere termini, presentare ricorsi infondati o tralasciare opportunità di definizione. Scegliere avvocati e commercialisti esperti, come il team dell’Avv. Monardo, garantisce una strategia coordinata.
13. Ignorare le conseguenze penali. Alcuni comportamenti, quali l’emissione di fatture false, l’uso di documenti contabili fittizi, la distruzione di documenti e l’omessa dichiarazione oltre determinate soglie, integrano reati previsti dal D.Lgs. 74/2000. La difesa deve quindi considerare anche il rischio penale e adottare strategie volte a evitare l’insorgere o l’aggravarsi della responsabilità penale.
14. Non sanare le irregolarità in tempo. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare spontaneamente errori e omissioni con sanzioni ridotte. Ignorare questa opportunità comporta l’applicazione di sanzioni piene e rende più difficile la difesa in sede di accertamento. Monitorare costantemente le scadenze e correggere tempestivamente gli errori aiuta a prevenire contestazioni.

Domande frequenti (FAQ)

Di seguito una selezione di domande ricorrenti poste dagli operatori del settore immobiliare con relative risposte. Le risposte hanno natura informativa e non sostituiscono il parere professionale.

1. Quando il Fisco può avviare un accertamento nei confronti della mia agenzia immobiliare?

L’Agenzia delle Entrate può avviare un accertamento quando rileva incongruenze tra i dati dichiarati e le risultanze di altre banche dati (catasto, registri notarili), quando vi sono segnalazioni di clienti, oppure a seguito di analisi del rischio basate su indici di affidabilità. L’accertamento può essere “a tavolino” (analisi documentale) o mediante accesso presso i locali dell’agenzia.

2. È vero che i funzionari possono entrare in ufficio senza autorizzazione?

No. Gli accessi devono essere autorizzati e motivati ; il contribuente ha diritto di conoscere i motivi, farsi assistere e far annotare le proprie osservazioni . In casi eccezionali, come il pericolo di perdita di prove, può essere disposta un’azione immediata, ma va sempre documentata.

3. Quanto tempo dura una verifica fiscale?

Di norma gli operatori possono permanere presso la sede per 30 giorni lavorativi, prorogabili di altri 30 per motivi di particolare complessità . Nel caso di agenzie in contabilità semplificata il periodo è ridotto a 15 giorni. Eventuali proroghe devono essere autorizzate dal dirigente.

4. Cosa succede se non consegno tutta la documentazione?

L’omessa esibizione di registri e contratti può determinare la presunzione di ricavi occultati e legittimare l’accertamento induttivo . Inoltre, potrebbe integrare una violazione dell’obbligo di tenuta delle scritture, con sanzioni penali in caso di frode fiscale.

5. Quali sono le tipologie di accertamento più frequenti per un’agenzia immobiliare?

Le due tipologie più usate sono l’accertamento analitico‑induttivo (art. 39, comma 1, lett. d, D.P.R. 600/1973) e l’accertamento induttivo puro (comma 2). Nel primo caso l’ufficio considera la contabilità, colmandone le lacune con presunzioni; nel secondo caso può prescindere totalmente dalle scritture quando esse sono inattendibili o assenti. Esistono poi l’accertamento sintetico per le persone fisiche e l’accertamento da studi di settore o ISA.

6. Cosa posso fare se l’atto non contiene il processo verbale di constatazione?

L’ordinanza 19830/2021 chiarisce che la mancata produzione del PVC in giudizio non rende automaticamente nullo l’atto , ma può incidere sulla valutazione delle prove. Occorre verificare se il PVC è stato notificato e se il contribuente ha potuto esercitare il contraddittorio; in mancanza, si può eccepire la nullità.

7. Come viene calcolata la presunzione di ricavo da inserzioni pubblicitarie?

L’ufficio può ricostruire i ricavi sulla base del numero di inserzioni pubblicitarie rilevate su giornali, riviste, siti web e portali immobiliari . Di solito applica una percentuale standard (3‑5%) sul valore degli immobili pubblicizzati o sul prezzo medio di mercato. Tuttavia, la presunzione deve essere calibrata sulla reale attività dell’agenzia e sui prezzi praticati nella zona; spetta al contribuente dimostrare eventuali sconti o gratuità.

8. È possibile dedurre spese “fuori mercato”?

Sì, se si dimostra che la spesa è reale, inerente all’attività e motivata. L’Agenzia tende a contestare costi antieconomici ma la Cassazione riconosce che un costo elevato non è di per sé fittizio: occorre valutare urgenza, qualità del servizio, know‑how e unicità della prestazione . La documentazione contrattuale e le perizie economiche sono decisive.

9. Posso chiedere la rateazione del debito prima di fare ricorso?

Sì. La presentazione di un’istanza di accertamento con adesione sospende i termini e, se si raggiunge un accordo, è possibile rateizzare l’importo. Inoltre, dopo l’iscrizione a ruolo, l’Agente della Riscossione può concedere la rateazione fino a 72 rate.

10. Cosa sono i nuovi indici sintetici di affidabilità (ISA)?

Gli ISA sostituiscono gli studi di settore e valutano la normalità e la coerenza economico‑fiscale dell’attività. Per le agenzie immobiliari gli ISA considerano indicatori come numero di incarichi acquisiti, incidenza delle provvigioni, spese di pubblicità e ricavi per dipendente. Un punteggio ISA elevato (8–10) può evitare accertamenti; uno basso può far scattare controlli.

11. Posso fruire della rottamazione anche se ho un contenzioso pendente?

Sì. La definizione agevolata riguarda i carichi già affidati alla riscossione; se nel frattempo pende un ricorso, esso prosegue salvo che il contribuente paghi integralmente la rottamazione. In tal caso, la controversia si estingue per cessazione della materia del contendere. È necessario valutare se l’importo rottamato è più conveniente rispetto alla potenziale vittoria in giudizio.

12. La mia agenzia opera in forma di società di persone; i soci sono responsabili?

Per le società di persone (snc, sas) i soci rispondono in solido dei debiti fiscali; pertanto, l’avviso di accertamento deve essere notificato anche a loro. Se l’atto è notificato solo alla società, i soci possono eccepire la nullità in proprio. In caso di società di capitali (srl) la responsabilità è limitata, ma l’ufficio può procedere contro gli amministratori se ravvisa reati tributari.

13. Come posso utilizzare il concordato preventivo biennale?

Se l’agenzia ha un livello ISA almeno pari a 8 e non ha violazioni gravi, può chiedere di aderire al concordato. L’Agenzia calcola un reddito minimo su base statistica; il contribuente paga imposte e contributi su quel reddito e, in cambio, è protetto da accertamenti per i due anni concordati. Se i ricavi effettivi sono maggiori, la differenza non viene tassata. Tuttavia, se i ricavi reali sono inferiori, occorrerà comunque pagare sul reddito concordato.

14. Cosa succede se non pago le rate dell’adesione?

Il mancato pagamento delle rate comporta la decadenza dal beneficio; l’intero importo residuo diventa immediatamente esigibile e non è più possibile rateizzare. È quindi fondamentale rispettare il piano di pagamento o, in caso di difficoltà, chiedere tempestivamente una nuova rateazione.

15. Qual è il ruolo dell’Avvocato Monardo e del suo team in queste procedure?

L’Avv. Monardo, grazie alla qualifica di cassazionista e alla pluriennale esperienza in diritto tributario, coordina un team che offre assistenza completa: analisi preliminare dell’accertamento, predisposizione delle osservazioni nel contraddittorio, valutazione della convenienza dell’adesione, stesura del ricorso, difesa in giudizio e negoziazione di piani di rientro. Essendo Gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, può inoltre proporre soluzioni di ristrutturazione del debito fiscalmente efficaci.

16. Cosa accade se l’accertamento riguarda imposte di registro o ipotecarie?

Gli accertamenti sulle imposte di registro (ad esempio, per un rogito) seguono regole particolari: l’Ufficio può procedere alla rettifica del valore dichiarato dell’immobile e ricalcolare l’imposta. La Cassazione ha stabilito che gli impianti e le attrezzature fanno parte dell’immobile anche ai fini dell’imposta di registro ; pertanto, vanno considerati nel valore complessivo. Se l’Ufficio contesta la sottofatturazione dell’immobile venduto, l’agente può giustificare il prezzo con perizie e documenti.

17. È possibile ottenere la sospensione del fermo amministrativo sui veicoli?

Sì. Presentando ricorso e chiedendo la sospensione cautelare, la CGT può sospendere il fermo se sussistono gravi e fondati motivi; inoltre, la procedura di sovraindebitamento blocca automaticamente i fermi. Occorre depositare la richiesta prima che il bene venga venduto.

18. In quanto tempo si prescrivono le sanzioni amministrative tributarie?

Le sanzioni si prescrivono in cinque anni; tuttavia, la prescrizione è interrotta con la notifica degli atti. Per le imposte dirette la pretesa si prescrive dopo 10 anni dall’iscrizione a ruolo. È utile monitorare i termini e eccepire l’intervenuta prescrizione in giudizio.

19. Posso chiedere la compensazione tra crediti e debiti erariali?

In presenza di crediti IVA o IRPEF certificati è possibile compensare il debito iscritto a ruolo tramite il modello F24. Tuttavia, la compensazione è vietata se il debito è iscritto a ruolo per importi superiori a 100.000 € e vi sono cartelle scadute da oltre 60 giorni. La consulenza di un commercialista è indispensabile per evitare sanzioni per indebita compensazione.

20. Che cos’è l’adesione “a seguito di invito” introdotta dal d.lgs. 219/2023?

L’art. 6‑bis prevede che l’ufficio inviti il contribuente a fornire osservazioni prima dell’emissione dell’avviso; in questo invito può essere formulata anche una proposta di definizione dell’accertamento con adesione. Il contribuente può aderire a questa proposta, evitando l’avviso e ottenendo riduzioni sulle sanzioni. È un istituto che mira a ridurre il contenzioso.

21. Quali vizi di notifica rendono nullo un avviso di accertamento?

La notifica deve rispettare le forme previste dagli articoli 137 e seguenti del codice di procedura civile. È nullo l’avviso consegnato a un indirizzo diverso dal domicilio fiscale senza che il contribuente sia stato previamente cercato , l’avviso notificato oltre i termini di decadenza o privo della relata di notifica. Anche la mancata notifica ai soci di una società di persone costituisce vizio rilevante. La nullità della notifica comporta la decadenza dell’imposizione se eccepita tempestivamente.

22. Le spese di marketing (portali immobiliari, home staging, social network) sono deducibili?

Sì, a condizione che siano inerenti all’attività e documentate. Le spese di pubblicità su portali immobiliari, la realizzazione di servizi fotografici professionali per gli immobili, il compenso dei consulenti di home staging e le campagne sui social network sono deducibili se finalizzate alla promozione delle vendite e se supportate da fattura e contratto. Tuttavia, costi eccessivi rispetto ai ricavi generati potrebbero essere contestati come antieconomici: è quindi consigliabile archiviare prove dell’effettivo ritorno economico.

23. Come vengono calcolate le sanzioni in caso di accertamento?

Le sanzioni per infedele o omessa dichiarazione sono disciplinate dal D.Lgs. 472/1997 e variano, di regola, tra il 90% e il 180% della maggiore imposta accertata. Se il contribuente aderisce all’accertamento o definisce la lite, la sanzione è ridotta a un terzo o a un quinto; in caso di ravvedimento operoso prima dell’accertamento, può essere ridotta fino a un settimo. Le sanzioni maturano anche sugli interessi e non sono deducibili dal reddito.

24. Qual è la giurisdizione competente per contestare un pignoramento o un’ipoteca iscritta dall’Agente della Riscossione?

Secondo la Corte di Cassazione (ord. n. 22754/2024), la giurisdizione tributaria è competente per le controversie relative ai fatti costitutivi, modificativi o impeditivi della pretesa tributaria fino alla notifica della cartella o dell’intimazione . Dopo la notifica, le questioni riguardanti la legittimità formale dell’atto esecutivo e i fatti successivi rientrano nella giurisdizione del giudice ordinario. Pertanto, l’impugnazione del pignoramento o dell’ipoteca si propone con opposizione agli atti esecutivi davanti al tribunale ordinario, mentre le contestazioni sulla pretesa fiscale vanno portate davanti alla CGT.

25. Posso concludere una transazione fiscale con l’Agenzia delle Entrate?

Sì. La transazione fiscale è prevista per le procedure concorsuali (concordato preventivo, accordo di ristrutturazione dei debiti, liquidazione giudiziale) e, per i soggetti non fallibili, nel contesto dei piani del consumatore e degli accordi di ristrutturazione. Consente di ridurre il debito tributario e contributivo con il consenso dell’amministrazione finanziaria. La proposta deve indicare la percentuale di soddisfacimento dei crediti, il termine di pagamento e le garanzie offerte; l’Agenzia accetta se la proposta è più conveniente rispetto all’alternativa liquidatoria. Per gli agenti immobiliari in crisi, questa soluzione può rappresentare un’opportunità di risanamento.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere come funzionano gli accertamenti e le relative difese, proponiamo alcune simulazioni basate su casi realistici. Le cifre sono indicative e finalizzate alla comprensione dei meccanismi; per valutazioni puntuali occorre l’analisi del singolo caso.

Simulazione 1 – Accertamento induttivo basato su inserzioni pubblicitarie

Scenario: L’agenzia immobiliare “Alfa” pubblica 100 inserzioni su riviste e portali per immobili di valore medio 200.000 €. Dalle verifiche emerge che la società ha dichiarato ricavi per provvigioni pari a 90.000 €. L’Agenzia delle Entrate applica il 3% (percentuale di uso) sul valore degli immobili pubblicizzati (100 × 200.000 € × 3% = 600.000 €) e presume un volume d’affari di 600.000 €, con provvigioni nette stimate in 36.000 € (6% dell’affare) da dividere tra venditore e acquirente. Poiché la società ha dichiarato solo 90.000 € di provvigioni totali, l’ufficio ritiene che abbia occultato 36.000 € di ricavi. A questi somma IRPEF, IRAP, IVA e sanzioni del 100%. Importo richiesto: circa 50.000 €.

Difesa: L’agenzia produce i contratti di 80 incarichi che non sono andati a buon fine (clienti che si sono rivolti ad altre agenzie, revoche anticipate) e dimostra che le provvigioni effettive variano dal 2 al 4% a seconda degli immobili. Presenta una perizia che attesta che il mercato locale applica provvigioni medie dell’1,8% per le locazioni e del 2,5% per le vendite. Grazie a queste prove, il giudice riconosce che il metodo di calcolo dell’ufficio non tiene conto della reale composizione dell’attività e riduce l’accertamento del 70%. Si opta per l’accertamento con adesione su 15.000 €, con sanzioni ridotte a 5.000 €, pagabili in 8 rate.

Simulazione 2 – Accertamento per costi “fuori mercato”

Scenario: L’agenzia “Beta” affitta un nuovo ufficio lussuoso con canone annuo di 120.000 € mentre dichiara ricavi per 150.000 €. L’Agenzia delle Entrate ritiene il canone antieconomico e presume che la società stia gonfiando i costi per occultare ricavi; applica l’accertamento induttivo e ricostruisce ricavi presunti per 300.000 €, contestando costi non inerenti per 60.000 €. Importo richiesto: ulteriori imposte per 40.000 € e sanzioni per 40.000 €.

Difesa: L’avvocato dimostra che l’ufficio di rappresentanza è stato scelto perché situato nella zona di pregio della città e funzionale ad acquisire incarichi di alto valore. Presenta contratti che attestano che grazie alla nuova sede l’agenzia ha concluso 5 vendite per un valore totale di 5 milioni di euro, il cui incasso è avvenuto l’anno successivo (non ancora rilevato dall’ufficio). La motivazione del costo viene così provata; il giudice annulla integralmente l’accertamento. La società decide di optare per un concordato preventivo biennale per stabilizzare i prossimi redditi.

Simulazione 3 – Indagini bancarie su conti personali dei soci

Scenario: L’Agenzia delle Entrate effettua indagini sui conti correnti dei soci della s.r.l. “Gamma” e rileva versamenti non giustificati per 200.000 €. Presume che si tratti di ricavi non dichiarati dall’agenzia e imputa alla società un maggiore imponibile pari a 200.000 €, con IVA al 22% e sanzioni del 100%.

Difesa: Il socio dimostra che 150.000 € provengono dalla vendita di un immobile personale ereditato e 50.000 € sono prestiti erogati da un parente. Presenta atti notarili, bonifici e dichiarazioni sostitutive; l’ufficio ammette l’errore. L’accertamento residuo di 20.000 € (spese senza giustificativo) viene definito con adesione e pagamento di 3.000 € di imposte più 1.000 € di sanzioni.

Simulazione 4 – Pignoramento dei crediti e ipoteca su immobile dell’agenzia

Scenario: A causa di un avviso di accertamento pari a 150.000 €, l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione iscrive ipoteca su un immobile di proprietà della società e notifica un pignoramento presso terzi al cliente “Zeta” che deve ancora versare 20.000 € di provvigioni. La società è sorpresa poiché il ricorso contro l’avviso è ancora pendente e teme di perdere sia l’immobile sia il credito.

Difesa: L’avvocato verifica che l’ipoteca è stata iscritta prima della scadenza dei 60 giorni dalla notifica dell’avviso, violando il diritto al contraddittorio. Impugna l’ipoteca e il pignoramento davanti al tribunale ordinario, eccependo la violazione della priorità nell’esecuzione e chiedendo la sospensione cautelare. Parallelamente deposita ricorso alla CGT contro l’accertamento, allegando istanza di sospensione. Il giudice ordinario sospende l’ipoteca e il pignoramento, riconoscendo la fondatezza della contestazione e il rischio di danno irreparabile. In sede di merito, la CGT riduce il maggior imponibile del 60% grazie alla prova contraria fornita (contratti, perizie di congruità, giustificazione dei flussi bancari). La società definisce il residuo con la rottamazione‑quater, ottiene la cancellazione dell’ipoteca e incassa il credito pignorato.

Simulazione 5 – Rottamazione e definizione in presenza di contenzioso

Scenario: L’agenzia “Delta” riceve un avviso di accertamento per 300.000 € relativo a IVA e IRPEF degli anni 2022‑2023. Presenta ricorso e ottiene la sospensione parziale dall’esazione. Nel frattempo, il legislatore introduce una nuova definizione agevolata che consente di pagare il 20% del tributo dovuto in un’unica soluzione, senza sanzioni né interessi. La società valuta se aderire, ma teme di rinunciare ai vantaggi del ricorso.

Strategia: Il consulente analizza la posizione e verifica che, anche in caso di vittoria parziale in giudizio, la società pagherebbe almeno 120.000 € (imposte, interessi e sanzioni ridotte). Con la definizione agevolata potrebbe invece chiudere il contenzioso versando 60.000 € con rate in quattro anni. Dopo un confronto con l’Agenzia, la società presenta l’istanza di adesione alla definizione, allega l’attestazione del pagamento della prima rata e rinuncia al ricorso. La CGT prende atto dell’estinzione della lite per cessazione della materia del contendere e dichiara le spese compensate. Grazie a questa scelta, l’agenzia risparmia risorse e recupera la certezza contabile.

Sentenze più aggiornate dalle fonti istituzionali

Per fornire una panoramica completa e aggiornata, si riportano di seguito alcune sentenze e ordinanze recenti (2024‑2025) consultabili sulle banche dati del Ministero dell’Economia e della Corte di Cassazione:

Queste decisioni rappresentano solo una parte del vasto panorama giurisprudenziale; l’aggiornamento costante è essenziale per costruire una difesa efficace.

Ulteriori pronunce di rilievo

Pur non essendo direttamente legate al settore delle agenzie immobiliari, altre pronunce recenti incidono sulle strategie difensive nei confronti dell’amministrazione finanziaria:

• Cassazione, ordinanza n. 22754/2024. La Suprema Corte ha delineato il confine tra giurisdizione tributaria e giurisdizione ordinaria nelle controversie sugli atti di riscossione coattiva. Secondo la Corte, la giurisdizione tributaria riguarda le questioni inerenti alla pretesa fiscale fino alla notifica della cartella esattoriale o dell’intimazione di pagamento, inclusi i fatti costitutivi, modificativi od impeditivi della pretesa; dopo la notifica, le contestazioni sull’atto esecutivo e sui fatti successivi appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario . Questa distinzione è fondamentale quando si impugnano ipoteche, pignoramenti o fermi amministrativi.
• Cassazione, ordinanza n. 27118/2025. Pur non essendo ancora pubblicata integralmente nelle banche dati ufficiali, la massima diffusa dalla stampa specializzata evidenzia che, in presenza di contabilità gravemente inattendibile, l’Agenzia delle Entrate può ricostruire i redditi con presunzioni semplici e che l’onere della prova si sposta sul contribuente. Questa pronuncia conferma l’importanza di una contabilità ordinata e coerente.
• Corte costituzionale, sentenza n. 49/2025. La Consulta ha dichiarato incostituzionale la norma che comminava sanzioni proporzionali anche per violazioni formali prive di impatto sul tributo. La decisione rafforza il principio di proporzionalità e può essere invocata per ridurre le penali in caso di irregolarità meramente formali.

L’evoluzione giurisprudenziale dimostra l’importanza di monitorare costantemente le novità per adattare la strategia difensiva alle decisioni più recenti.

Conclusione

L’accertamento fiscale nei confronti di una agenzia immobiliare è un evento complesso che richiede competenze multidisciplinari. La normativa tributaria consente all’amministrazione finanziaria di procedere sia in modo analitico‑induttivo, integrando le scritture con presunzioni, sia in modo induttivo puro quando le irregolarità sono gravi . Allo stesso tempo, lo Statuto del contribuente e l’articolo 6‑bis garantiscono al contribuente il diritto al contraddittorio e impongono motivazioni puntuali negli avvisi . Le Corti hanno ribadito che l’antieconomicità può giustificare l’accertamento, ma solo sulla base di presunzioni circostanziate ; spetta al contribuente dimostrare la coerenza della propria attività e documentare costi e ricavi .

Muovendosi in questo contesto, l’agenzia immobiliare deve agire tempestivamente: analizzare l’atto con un professionista, verificare la legittimità della notifica, raccogliere documenti, esercitare il contraddittorio, valutare la convenienza dell’accertamento con adesione o delle definizioni agevolate, e, se necessario, proporre ricorso. Le difese vanno costruite sulla prova contraria e sulla dimostrazione dell’inerenza dei costi e della coerenza dei ricavi.

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