Introduzione

La globalizzazione e la facilità con cui si acquistano immobili all’estero hanno fatto aumentare esponenzialmente i casi in cui l’Agenzia delle Entrate contesta redditi da locazione estera non dichiarati. Si tratta di un’area complessa in cui si sovrappongono normative italiane, convenzioni contro la doppia imposizione, imposte patrimoniali e diritti procedimentali. Le conseguenze per i contribuenti possono essere gravose: recupero delle imposte, sanzioni dal 90 % al 180 % delle imposte dovute, contestazioni penali per omessa dichiarazione, iscrizione a ruolo e, in caso di investimenti non monitorati, applicazione dell’IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero) con aliquote attualmente pari all’1,06 % . È quindi fondamentale sapere come difendersi.

L’articolo fornisce un approfondimento aggiornato al 24 giugno 2026, con un taglio professionale ma divulgativo, rivolto a contribuenti, imprenditori e professionisti. Verranno illustrati i riferimenti normativi (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.Lgs. 219/2023, D.Lgs. 87/2024, D.Lgs. 136/2024 ecc.), le più recenti sentenze della Corte di cassazione (Cass. 30006/2021, Cass. 28077/2024, Cass. 20649/2025, Sez. Unite 21271/2025) e della Corte costituzionale, le circolari dell’Agenzia delle Entrate e le opportunità offerte dagli strumenti deflattivi e dal Codice della crisi d’impresa.

Perché questo tema è importante

• Principio della tassazione mondiale (art. 3 TUIR) – I contribuenti fiscalmente residenti in Italia sono tassati sui redditi ovunque prodotti, ivi compresi i canoni di locazione percepiti da immobili siti all’estero. Anche se le imposte sono state pagate nel paese dove si trova l’immobile, l’obbligo dichiarativo in Italia permane.
• Quadro RW e monitoraggio fiscale – I soggetti che detengono immobili o attività finanziarie all’estero devono compilare il quadro RW e versare l’IVIE/IVAFE. L’omissione comporta sanzioni dal 3 % al 15 % del valore non monitorato (aumentate dal 6 % al 30 % per i paradisi fiscali) e l’aliquota IVIE è stata aumentata all’1,06 % dalla legge n. 213/2023 .
• Accertamenti e controlli incrociati – Grazie allo scambio automatico di informazioni (direttiva DAC 2 e CRS), le autorità fiscali italiane ricevono i dati sui canoni incassati all’estero e sui conti bancari. L’Agenzia delle Entrate incrocia tali dati con i modelli Redditi e con il quadro RW e, in caso di omissioni, invia lettere di compliance o avvisi di accertamento .
• Sanzioni e rischi penali – La mancata indicazione dei redditi esteri può sfociare nel reato di dichiarazione omessa o infedele (art. 4 e art. 5 del D.Lgs. 74/2000), con pene da un minimo di 1 anno e 6 mesi a 4 anni. Inoltre, la Cassazione ha confermato che le sanzioni per il mancato monitoraggio (quadro RW) sono proporzionate e non sono una mera violazione formale .

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista e coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario e tributario.

• È Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi).
• È esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
• Offre assistenza nella difesa contro accertamenti, cartelle esattoriali, pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi, elaborando piani di rientro e soluzioni giudiziali e stragiudiziali.
• Lo studio analizza gli atti notificati, verifica la legittimità del procedimento e predispone ricorsi e istanze di sospensione. Grazie alla pluriennale esperienza nel contenzioso tributario, fornisce consulenze personalizzate a contribuenti e imprese.

📩 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

Nelle sezioni che seguono analizzeremo la normativa applicabile, le procedure, le strategie di difesa e gli strumenti alternativi a disposizione del contribuente.

1 Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Tassazione dei redditi da locazione estera

1.1.1 Principio della tassazione mondiale e qualificazione dei redditi

L’art. 3, comma 1 del TUIR prevede che i soggetti residenti sono tassati per i redditi ovunque prodotti. Le locazioni di immobili esteri sono inquadrate tra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f) TUIR. L’art. 70 TUIR disciplina la determinazione della base imponibile:

• Reddito netto determinato all’estero: se il canone di locazione è tassato nello Stato in cui si trova l’immobile, per la tassazione in Italia rileva l’importo netto dichiarato e tassato all’estero, senza la deduzione forfettaria del 15 %; si applica poi il credito per le imposte pagate all’estero ex art. 165 TUIR .
• Reddito determinato in Italia: se l’immobile non è tassato nello Stato estero, oppure è situato in un Paese a fiscalità privilegiata, la base imponibile è costituita dai canoni di locazione percepiti, decurtati del 15 % a titolo di spese forfettarie .

Il Principio di Cassazione: la Corte di cassazione (ordinanza n. 30006/2021) ha stabilito che il contribuente deve dichiarare in Italia il reddito netto determinato e tassato all’estero, mentre la deduzione forfettaria del 15 % si applica solo quando non sussista tassazione estera . Questa interpretazione, recepita dall’Agenzia delle Entrate nelle circolari 45/E 2010 e 13/E 2013, è oggi la linea guida per gli accertamenti.

1.1.2 Credito d’imposta per le imposte estere

L’art. 165 TUIR consente di detrarre dalle imposte italiane l’imposta definitiva pagata all’estero sulla stessa fonte reddituale, nei limiti dell’imposta proporzionalmente riferibile al reddito estero . Le principali regole sono:

• il credito è calcolato in proporzione al rapporto tra reddito estero e reddito complessivo;
• se il contribuente ha redditi da più Stati, il credito va calcolato separatamente per ciascuno di essi;
• l’eccedenza di credito può essere riportata nei periodi d’imposta successivi o precedenti (carry forward/back) entro gli ordinari termini di decadenza;
• nessun credito spetta se i redditi esteri non sono stati indicati nella dichiarazione .

L’Agenzia delle Entrate, con circolare 13/E 2013, ha ribadito che il contribuente deve allegare la documentazione attestante l’imposta pagata all’estero (es. dichiarazione fiscale straniera, ricevute di pagamento) e compilare il quadro CE del modello Redditi .

1.1.3 IVIE e IVAFE: imposte patrimoniali sugli immobili esteri

La IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) è stata introdotta dall’art. 19, commi 15‑16 del D.L. 201/2011. Dal 2024 l’aliquota ordinaria è stata aumentata dallo 0,76 % all’1,06 % con la legge n. 213/2023 . Si applica ai fabbricati, aree fabbricabili e terreni posseduti all’estero da persone fisiche residenti, enti non commerciali, società semplici e società di persone. Le regole principali sono:

Per i conti correnti e le attività finanziarie esiste l’IVAFE, con aliquote ordinarie del 2 ‰ (4 ‰ per paradisi fiscali) . L’obbligo di monitoraggio fiscale (compilazione del quadro RW) rimane anche se l’IVIE/IVAFE non è dovuta, tranne per i conti con giacenza media annua inferiore a 15.000 € .

1.1.4 Quadro RW e sanzioni per l’omesso monitoraggio

Ai sensi dell’art. 4 del D.L. 167/1990, i contribuenti residenti devono indicare nel quadro RW il valore degli immobili, delle partecipazioni e degli altri investimenti esteri. L’omissione comporta la sanzione dal 3 % al 15 % del valore non dichiarato (dal 6 % al 30 % per i Paesi a fiscalità privilegiata) . La Corte di cassazione ha riconosciuto che la violazione non ha natura meramente formale e che tali sanzioni sono proporzionate . Inoltre, la Cassazione penale (sent. n. 20649/2025) ha chiarito che l’omesso monitoraggio non configura un reato autonomo: la responsabilità penale scatta solo se la violazione è accompagnata da dichiarazione infedele o omessa .

1.1.5 Sentenze della Corte di cassazione e Corte costituzionale

• Cass. 30006/2021 – Ha sancito che, per gli immobili all’estero, la base imponibile italiana deve corrispondere al reddito netto tassato all’estero; l’art. 70 TUIR, con la deduzione forfettaria del 15 %, si applica solo se nel Paese estero non vi è imposizione .
• Cass. 28077/2024 – Ha confermato la proporzionalità delle sanzioni per omesso quadro RW, ritenendo che l’illecito non sia puramente formale .
• Cass. 20649/2025 – Sezione penale; ha affermato che l’omissione del quadro RW non integra di per sé il reato di dichiarazione infedele, escludendo la responsabilità penale in assenza di altri reati tributari .
• Cass. Sezioni Unite 21271/2025 – Ha ribadito che, per gli accertamenti effettuati prima dell’entrata in vigore dell’art. 6-bis dello Statuto del contribuente, l’obbligo di contraddittorio endoprocedimentale era previsto solo per i tributi armonizzati (IVA); la sua violazione comporta l’invalidità dell’atto soltanto se il contribuente prova di avere dedotto eccezioni non pretestuose .
• Cass. 4641/2024 – Ha escluso l’applicazione retroattiva del raddoppio dei termini di accertamento per attività detenute in Paesi a fiscalità privilegiata introdotto dall’art. 12, comma 2, D.L. 78/2009, ma ha ritenuto retroattive le norme procedimentali (commi 2-bis e 2-ter) .
• D.Lgs. 219/2023 e art. 6-bis L. 212/2000 – Hanno introdotto il contraddittorio obbligatorio per tutti gli atti impositivi: l’Amministrazione è tenuta a notificare uno schema di atto e a concedere almeno 60 giorni al contribuente per presentare le proprie osservazioni . Se l’atto è emesso senza questo contraddittorio, è nullo, salvo le ipotesi escluse dal D.M. 24 aprile 2024.
• D.Lgs. 87/2024 – Ha riformato il ravvedimento operoso, mantenendo inalterate le riduzioni iniziali ma introducendo nuove percentuali e, dal 1° settembre 2024, la possibilità di ravvedimento anche dopo l’emissione dello schema di atto, del processo verbale di constatazione o dell’avviso di accertamento. Le violazioni commesse dopo tale data possono beneficiare della riduzione a 1/7 del minimo edittale per i ravvedimenti “tardivi” , e di sanzioni ridotte a 1/6, 1/5 o 1/4 a seconda della fase procedurale .

1.2 Circolari e prassi dell’Agenzia delle Entrate

1.2.1 Circolare 13/E del 9 maggio 2013

Questa circolare è ancora il principale documento interpretativo sui redditi da locazione estera. Essa chiarisce che:

• se l’immobile estero genera un canone tassato nel Paese estero, il contribuente deve dichiarare l’importo netto tassato e può detrarre l’imposta estera;
• se l’immobile è concesso in locazione ma non tassato localmente, l’imponibile italiano è costituito dai canoni percepiti con deduzione forfettaria del 15 %;
• se l’immobile è tenuto a disposizione (non locato), non si applica l’IRPEF ma solo l’IVIE ;
• per i beni in Paesi ad alto rischio, l’ufficio può applicare il raddoppio dei termini e l’inversione dell’onere della prova prevista dall’art. 12 D.L. 78/2009.

1.2.2 Provvedimento n. 40601 del 30 maggio 2022 (lettere di compliance)

L’Agenzia delle Entrate invia una comunicazione di compliance ai contribuenti che, sulla base dei dati trasmessi dall’estero (CRS, convenzioni FATCA), risultano aver percepito canoni non indicati in dichiarazione . La lettera permette di regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso entro 30 giorni, con sanzioni ridotte. Se il contribuente non aderisce, l’ufficio può avviare l’accertamento d’ufficio (art. 41-bis e art. 42 D.P.R. 600/1973) e applicare il raddoppio dei termini.

2 Procedure di accertamento e diritti del contribuente

2.1 Dalla lettera di compliance all’avviso di accertamento

1. Ricezione della lettera di compliance – Il contribuente viene informato che i canoni di locazione estera non risultano dichiarati. Può regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso versando imposta, sanzioni e interessi in misura ridotta .
2. Risposta al questionario – L’ufficio può inviare un questionario ex art. 32 D.P.R. 600/1973 e art. 51 D.P.R. 633/1972. È consigliabile rispondere entro 30 giorni, allegando contratto di locazione, attestazione dei canoni percepiti, dichiarazione fiscale estera e quietanze del pagamento dell’imposta.
3. Avviso di accertamento con contraddittorio (schema di atto) – Se il contribuente non aderisce, l’ufficio notifica un schema di avviso di accertamento ai sensi dell’art. 6-bis L. 212/2000. Il contribuente ha almeno 60 giorni per presentare osservazioni . Durante questa fase può attivare l’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) e definire l’imposta con sanzioni ridotte a un terzo del minimo edittale .
4. Avviso di accertamento definitivo – Se il contraddittorio non porta a un accordo, l’ufficio emette l’avviso definitivo. Dal 2024 il reclamo/mediazione ex art. 17-bis D.Lgs. 546/1992 è stato abrogato; il contribuente può presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria entro 60 giorni dalla notifica .
5. Iscrizione a ruolo e riscossione – Trascorso il termine per l’impugnazione, l’imposta, gli interessi e le sanzioni diventano esigibili tramite cartella di pagamento o avviso di addebito. In questa fase è possibile richiedere la rateizzazione (art. 19 D.P.R. 602/1973) o aderire alla definizione agevolata se attiva (es. rottamazione quinquies, v. § 4.3).

2.2 Diritti procedimentali e garanzie

• Contraddittorio obbligatorio – Tutti gli avvisi di accertamento devono essere preceduti da uno schema di atto e dall’esercizio del contraddittorio con almeno 60 giorni di tempo per rispondere . L’atto è annullabile in mancanza di contraddittorio, salvo le categorie escluse dal D.M. 24 aprile 2024 (ad esempio, gli avvisi emessi a seguito di controllo automatizzato o formale).
• Diritto di accesso agli atti e motivazione – Il contribuente ha diritto di conoscere il fascicolo istruttorio e di ottenere copia dei documenti (art. 6-bis e art. 7 Statuto del contribuente).
• Assistenza di un professionista – È consigliabile farsi assistere da un avvocato tributarista per redigere le memorie e, se necessario, proporre ricorso davanti al giudice tributario.
• Tutela cautelare – In caso di iscrizione a ruolo, è possibile richiedere la sospensione della riscossione presentando domanda all’Agente della riscossione o al giudice (art. 47 D.Lgs. 546/1992), depositando eventuale garanzia fideiussoria.
• Privacy e protezione dei dati – Lo scambio di informazioni tra Stati è disciplinato dalla direttiva DAC 2 e dal Common Reporting Standard; i contribuenti hanno diritto a che i dati personali siano trattati secondo le norme del GDPR.

3 Difese e strategie legali

Le contestazioni relative ai redditi da locazione estera richiedono un approccio articolato. Di seguito le principali linee di difesa da valutare con il proprio legale.

3.1 Prova del pagamento delle imposte all’estero e applicazione dell’art. 165 TUIR

Il contribuente deve dimostrare che il canone di locazione è stato tassato nello Stato estero. Occorre quindi produrre:

• Contratto di locazione, tradotto e legalizzato se necessario;
• Dichiarazione fiscale estera o documento analogo;
• Ricevute di pagamento dell’imposta (tax statement o quietanza bancaria);
• Eventuali convenzioni contro la doppia imposizione applicabili (per esempio, Convenzione Italia‑Francia del 1989; Convenzione Italia‑Spagna 1980 ecc.).

Se la documentazione prova che l’imposta estera è stata pagata, il reddito imponibile in Italia corrisponde all’importo netto e si applica il credito d’imposta .

3.2 Eccezione per immobile non locato (tenuto a disposizione)

Gli immobili esteri non locati non sono soggetti a IRPEF; occorre tuttavia versare l’IVIE e indicare il bene nel quadro RW . La difesa consiste nel provare che l’immobile non è stato concesso in locazione (es. contratto inesistente, testimonianze, fatture di spese sostenute). È utile anche documentare l’assenza di ricavi sul conto estero.

3.3 Controllo dei periodi prescritti e raddoppio dei termini

L’accertamento ordinario per l’IRPEF si prescrive al 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione. Tuttavia, per i redditi da investimenti esteri (immobili compresi) può trovare applicazione il raddoppio dei termini di accertamento previsto dall’art. 12, comma 2-bis D.L. 78/2009, che consente all’amministrazione di notificare l’accertamento entro il 31 dicembre dell’ottavo anno successivo, anche senza prova di evasione. La Corte di cassazione ha riconosciuto la natura procedimentale di tale norma e la sua retroattività . È quindi necessario verificare se l’atto sia stato notificato entro i termini e, in caso contrario, eccepire la decadenza del potere di accertamento.

3.4 Sospensione dell’accertamento e opposizione

Alla ricezione dell’avviso definitivo, il contribuente può:

• Impugnare l’avviso dinanzi alla Corte di giustizia tributaria entro 60 giorni; in tal caso è possibile chiedere la sospensione della riscossione.
• Richiedere l’autotutela all’ufficio, esponendo le ragioni di illegittimità (es. errata applicazione dell’art. 70 TUIR, mancato contraddittorio, decadenza dei termini).
• Ravvedersi post‑accertamento: dopo il 1° settembre 2024 il contribuente può presentare istanza di ravvedimento anche dopo aver ricevuto lo schema di atto (riduzione a 1/6 della sanzione) o dopo il PVC (1/5) o dopo lo schema di atto per violazioni già contestate (1/4) . Questa scelta chiude la controversia, ma occorre versare le somme dovute entro le scadenze indicate.

3.5 Accertamento con adesione

L’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) consente di definire l’accertamento prima del ricorso con un accordo sull’imponibile e sulle sanzioni. Con la riforma del 2024 (D.Lgs. 13/2024) questa procedura si integra con il contraddittorio preventivo. Le caratteristiche principali:

L’adesione conviene quando la pretesa è fondata e la documentazione non consente di contestare integralmente l’imponibile. Tuttavia non può essere utilizzata per debiti rientranti nella rottamazione quinquies (omessi versamenti), che segue regole diverse.

3.6 Impugnazione davanti al giudice tributario

Se il contribuente non aderisce, può impugnare l’avviso di accertamento. Dal 2024 la procedura di reclamo/mediazione è stata abrogata ; si applicano le regole del processo tributario digitale. È possibile:

• dedurre la nullità dell’atto per violazione dell’art. 6-bis (mancato contraddittorio);
• contestare l’errata qualificazione dei redditi e l’illegittima applicazione della deduzione forfettaria;
• eccepire la decadenza dei termini;
• richiedere l’applicazione del credito per imposte estere;
• sollevare questioni di legittimità costituzionale o di violazione di convenzioni internazionali.

Durante il processo è possibile chiedere la sospensione dell’esecutività dell’atto, depositando idonea garanzia (art. 47 D.Lgs. 546/1992). In caso di vittoria, il contribuente ha diritto al rimborso delle imposte indebitamente versate oltre interessi.

4 Strumenti alternativi e misure deflattive

4.1 Ravvedimento operoso dopo la riforma 2024

L’art. 13 D.Lgs. 472/1997 consente di regolarizzare spontaneamente le violazioni tributarie pagando imposta, interessi e sanzioni ridotte. La riforma 2024 ha creato un sistema più flessibile:

• Violazioni commesse fino al 31 agosto 2024 – continuano ad applicarsi le previgenti percentuali di riduzione: 1/10 del minimo per il ravvedimento entro 30 giorni, 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro l’anno, 1/5 entro due anni e 1/6 oltre due anni.
• Violazioni commesse dal 1° settembre 2024 – il ravvedimento tardivo “lungo” è stato unificato; la sanzione è ridotta a 1/7 del minimo anche oltre l’anno successivo, fino alla notifica dello schema di atto .
• Ravvedimento dopo gli atti – per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 è possibile ravvedersi dopo aver ricevuto lo schema di atto (sanzione 1/6 del minimo), dopo il PVC ma prima dello schema (1/5) e dopo lo schema per violazioni già contestate (1/4) . Tali regole consentono di chiudere la controversia con sanzioni ridotte anche quando l’accertamento è in corso, ma non sono ammesse se sono già stati notificati avvisi di accertamento definitivi o cartelle.

Queste misure rappresentano un’opportunità per i contribuenti che vogliono sanare omissioni di vecchia data, a condizione di agire prima dell’intervento definitivo dell’Agenzia.

4.2 Rottamazione quater e rottamazione quinquies

Le definizioni agevolate (“rottamazioni”) permettono di estinguere i debiti iscritti a ruolo versando solo l’imposta e le spese di riscossione, senza sanzioni né interessi.

• Rottamazione quater (legge n. 197/2022) – è scaduta il 1° aprile 2024 (termine per la presentazione delle domande) ed è ancora in corso per chi ha aderito. Non è più possibile presentare nuove domande.
• Rottamazione quinquies (legge n. 199/2025) – introdotta dalla legge di bilancio 2026, prevede la possibilità di definire i carichi affidati all’Agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023 relativi a omessi versamenti (controlli automatizzati e formali, art. 36‑bis e 36‑ter DPR 600/1973 e art. 54‑bis e 54‑ter DPR 633/1972) . Sono esclusi i debiti derivanti da accertamenti sostanziali e gli avvisi di accertamento .
  Le domande dovevano essere inviate entro il 30 aprile 2026; il pagamento può avvenire in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate bimestrali fino al 2035, con interessi al 3 % . Possono aderire anche i decaduti da precedenti rottamazioni .

Al momento della redazione (24 giugno 2026), le domande non possono più essere presentate, ma coloro che hanno aderito sono in attesa della comunicazione delle somme dovute. In caso di mancato pagamento di due rate, la definizione decade e il debito torna esigibile con sanzioni .

4.3 Soluzioni per la crisi da sovraindebitamento (Legge 3/2012 e Codice della Crisi)

Per i contribuenti sovraindebitati, gli strumenti di composizione della crisi consentono di gestire globalmente i debiti tributari, bancari e civili.

4.3.1 Ristrutturazione dei debiti del consumatore (piano del consumatore)

Il piano del consumatore (art. 67 D.Lgs. 14/2019, che ha sostituito la L. 3/2012) permette alle persone fisiche non imprenditori di proporre ai creditori un piano di pagamento sostenibile, con la supervisione dell’Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e l’omologazione del tribunale. Le novità introdotte dal terzo correttivo (D.Lgs. 136/2024) includono:

• Accesso alle banche dati: l’OCC può consultare l’anagrafe tributaria e le centrali rischi per verificare la situazione debitoria .
• Nuova definizione di consumatore: possono accedere solo le persone che agiscono per fini estranei all’attività imprenditoriale o professionale .
• Moratoria fino a due anni per i crediti privilegiati e possibilità di continuare a pagare le rate del mutuo sulla prima casa .
• Divieto di domanda “con riserva” e obbligo di presentare immediatamente documenti e proposte .

Il piano, una volta omologato, vincola i creditori e consente al consumatore di evitare pignoramenti e azioni esecutive. Il pagamento può prevedere anche la cessione futura di parte del reddito o la vendita di beni; eventuali debiti fiscali possono essere falcidiati o rateizzati, previo parere dell’Agenzia delle Entrate.

4.3.2 Accordo di ristrutturazione dei debiti e concordato minore

Chi svolge attività d’impresa su piccola scala può ricorrere all’accordo di ristrutturazione dei debiti o al concordato minore (artt. 57 e 64‑octies D.Lgs. 14/2019). Questi strumenti prevedono la proposta di un piano ai creditori, l’approvazione da parte di una maggioranza qualificata e l’omologazione del tribunale. Anche le posizioni fiscali possono essere trattate attraverso la transazione fiscale (art. 63 D.Lgs. 14/2019), che consente di ridurre l’importo delle imposte e delle sanzioni e di dilazionare il pagamento.

4.3.3 Esdebitazione dell’incapiente

L’art. 283 D.Lgs. 14/2019 consente al debitore persona fisica meritevole, privo di redditi e patrimonio, di ottenere la cancellazione totale dei debiti residui (esdebitazione) dopo la liquidazione dei beni. Il beneficio può essere richiesto una sola volta e richiede la verifica dell’incapienza, cioè l’impossibilità di offrire ai creditori alcuna utilità . Questa procedura, introdotta nel Codice della Crisi, offre una via d’uscita definitiva a chi non può realisticamente far fronte ai propri debiti.

4.4 Rateizzazione e sospensione dell’esecuzione

Per i debiti iscritti a ruolo che non rientrano nella definizione agevolata, è possibile chiedere la rateizzazione all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione (art. 19 D.P.R. 602/1973). Fino a 120.000 € la rateizzazione è automatica in un massimo di 72 rate mensili; oltre tale soglia occorre dimostrare la temporanea situazione di obiettiva difficoltà. In caso di gravi condizioni di salute o comprovato disagio economico, l’Agenzia può concedere piani più lunghi (fino a 120 rate). Durante il pagamento rateale, eventuali procedure esecutive restano sospese.

5 Errori comuni e consigli pratici

1. Non dichiarare il reddito estero perché tassato all’estero – Molti proprietari ritengono erroneamente che, avendo pagato l’imposta nel Paese estero, non debbano dichiarare nulla in Italia. In realtà, il reddito va comunque dichiarato e integrato con il credito d’imposta .
2. Omettere la compilazione del quadro RW – Anche se l’immobile non produce reddito (casa di vacanza), deve essere indicato nel quadro RW e assoggettato a IVIE; l’omissione comporta sanzioni elevate .
3. Confondere la deduzione del 15 % – La deduzione forfettaria si applica solo se l’immobile non è tassato all’estero .
4. Ignorare le comunicazioni dell’Agenzia – Non rispondere alle lettere di compliance può portare a raddoppio dei termini e sanzioni più alte. È consigliabile consultare un professionista e regolarizzare con ravvedimento operoso .
5. Non conservare la documentazione estera – È fondamentale conservare contratti, fatture e ricevute di pagamento dell’imposta estera. In assenza di prove, l’ufficio può contestare l’intera somma percepita e negare il credito d’imposta.
6. Agire in ritardo – Molti contribuenti si attivano solo dopo aver ricevuto l’avviso di accertamento definitivo, quando le possibilità di difesa si riducono. È preferibile intervenire già in fase di contraddittorio o, meglio ancora, con il ravvedimento operoso.

6 Simulazioni pratiche

Per comprendere meglio l’impatto fiscale e le conseguenze della mancata dichiarazione, proponiamo due simulazioni.

6.1 Simulazione A: appartamento in Francia con imposta pagata all’estero

Un contribuente italiano possiede un appartamento a Bordeaux, locato a 12.000 € annui. In Francia il reddito locativo è tassato in base al regime “Micro‑foncier” e il contribuente paga 2.000 € di imposta francese.

1. Calcolo della base imponibile in Italia: poiché la Francia ha tassato il reddito, il contribuente deve dichiarare in Italia l’importo netto tassato all’estero (12.000 € – 2.000 € = 10.000 €) .
2. Applicazione del credito d’imposta: l’IRPEF italiana dovuta su 10.000 € (ipotizziamo aliquota media 27 %) è 2.700 €. Si detrae l’imposta pagata all’estero (2.000 €) nei limiti dell’imposta italiana proporzionale. In questo esempio il credito d’imposta sarà 2.000 € e l’IRPEF dovuta sarà 700 €.
3. Quadro CE e RW: il contribuente dovrà compilare il quadro CE per il credito d’imposta e il quadro RW per monitorare l’immobile e versare l’IVIE (supponiamo valore catastale 200.000 €; IVIE = 200.000 × 1,06 % = 2.120 €, meno la “Grundsteuer” francese se deducibile ).

Se il contribuente omette di dichiarare il reddito, l’Agenzia delle Entrate potrà recuperare l’intera imposta italiana (2.700 €) con sanzione del 90 % – 180 % (2.430 € – 4.860 €) e applicare le sanzioni per l’omesso quadro RW (da 6.000 € a 30.000 € se trattasi di Paese UE). La difesa consiste nel provare la tassazione estera e chiedere la riduzione a 700 €, oltre a contestare la sanzione per il quadro RW se l’immobile era stato comunque dichiarato.

6.2 Simulazione B: villa in Tunisia non tassata localmente

Supponiamo che una contribuente italiana possieda una villa in Tunisia affittata a 24.000 € annui. La Tunisia non tassa il reddito da locazione di non residenti.

1. Determinazione della base imponibile: l’ammontare imponibile in Italia è costituito dai canoni percepiti meno la deduzione forfettaria del 15 %, perché manca la tassazione estera . Quindi imponibile = 24.000 × 0,85 = 20.400 €.
2. Calcolo IRPEF: con aliquota media del 38 %, l’IRPEF dovuta sarà 7.752 €. Non è previsto alcun credito d’imposta.
3. IVIE: se il valore dell’immobile è 300.000 €, l’IVIE dovuta è 3.180 €.
4. Omissione: se la contribuente non dichiara i redditi, l’imposta e la sanzione saranno calcolate su 24.000 €, poiché l’ufficio può presumere che l’immobile non sia stato dichiarato all’estero. In caso di ravvedimento operoso entro un anno, la sanzione si riduce a 1/9 del minimo (10 %) ma, per violazioni commesse dopo il 1° settembre 2024, la riduzione è pari a 1/7 .

Questa simulazione evidenzia l’importanza di dichiarare correttamente i redditi e di regolarizzarsi tempestivamente.

7 FAQ – domande e risposte pratiche

1. Devo dichiarare in Italia il canone di locazione percepito all’estero?
   Sì. I residenti sono tassati sui redditi ovunque prodotti (art. 3 TUIR). Se il reddito è tassato nel Paese estero, si dichiara l’importo netto tassato ; se non è tassato, si applica la deduzione forfettaria del 15 % .
2. Che documenti servono per provare la tassazione estera?
   Contratto di locazione, dichiarazione fiscale estera, ricevute di pagamento dell’imposta e, se presente, certificato di residenza fiscale rilasciato dal Paese estero. È utile allegare la convenzione contro la doppia imposizione.
3. Posso usare la cedolare secca per gli affitti esteri?
   No. La cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011) riguarda le locazioni di immobili situati in Italia. Per gli immobili esteri si applica il regime ordinario.
4. Sono obbligato a compilare il quadro RW anche se l’immobile non produce reddito?
   Sì. La detenzione di immobili all’estero va dichiarata nel quadro RW; se l’immobile è a disposizione, non c’è IRPEF ma si deve versare l’IVIE .
5. Se pago l’imposta all’estero, l’Italia non può più tassarmi?
   No. La tassazione estera non esclude quella italiana, ma si applica il credito d’imposta ex art. 165 TUIR .
6. Cosa succede se non compilo il quadro RW?
   L’omesso monitoraggio comporta sanzioni dal 3 % al 15 % del valore non dichiarato (dal 6 % al 30 % per paradisi fiscali) ; l’omissione non è reato, ma può comportare il raddoppio dei termini di accertamento .
7. Quando posso usare il ravvedimento operoso?
   È possibile ravvedersi finché la violazione non è stata contestata e non sono iniziate ispezioni. Dopo il 1° settembre 2024, si può ravvedersi anche dopo lo schema di atto (sanzione 1/6), dopo il PVC (1/5) e dopo lo schema su violazioni già contestate (1/4) .
8. Come funziona l’accertamento con adesione?
   Si presenta un’istanza entro 30 giorni dalla ricezione dello schema di atto (o 60 giorni dall’avviso). L’ufficio convoca il contribuente; se si raggiunge un accordo, le sanzioni sono ridotte a un terzo e il pagamento può essere rateizzato .
9. L’accertamento con adesione blocca i termini per il ricorso?
   Sì. La presentazione dell’istanza sospende i termini per impugnare l’atto fino alla conclusione della procedura .
10. La rottamazione quinquies è ancora attiva?
    Non è più possibile presentare domande (termine 30 aprile 2026). Chi ha aderito deve pagare l’unica rata entro il 31 luglio 2026 o 54 rate bimestrali con interessi al 3 % .
11. Posso includere un avviso di accertamento nella rottamazione quinquies?
    No. La rottamazione quinquies riguarda solo i carichi da omesso versamento risultanti dai controlli automatizzati e formali; sono esclusi i debiti derivanti da accertamenti .
12. Quali sono le novità del Codice della crisi per il piano del consumatore?
    L’OCC può accedere alle banche dati, è stata introdotta la moratoria fino a due anni per i crediti privilegiati e la definizione di consumatore è stata chiarita; è vietato presentare domande “con riserva” .
13. Posso includere i debiti fiscali nel piano del consumatore?
    Sì. I debiti tributari possono essere ristrutturati o stralciati previa transazione fiscale (art. 63 D.Lgs. 14/2019). L’Agenzia delle Entrate deve esprimere un parere; in caso di silenzio, il parere si considera positivo.
14. Cos’è l’esdebitazione dell’incapiente?
    È una procedura che consente al debitore persona fisica, privo di patrimonio, di ottenere la cancellazione dei debiti residui dopo la liquidazione. Si può utilizzare una sola volta e richiede la meritevolezza del debitore .
15. Posso sospendere la riscossione mentre presento ricorso?
    Sì. È possibile chiedere la sospensione dell’esecuzione all’Agente della riscossione o al giudice tributario depositando idonea garanzia (art. 47 D.Lgs. 546/1992).
16. Quando conviene impugnare l’accertamento e quando aderire?
    Se la pretesa è infondata (es. l’immobile era a disposizione o le imposte sono state già pagate all’estero), conviene impugnare. Se, invece, la documentazione è carente e il rischio di soccombenza è elevato, l’adesione o il ravvedimento consentono di ottenere riduzioni significative delle sanzioni.
17. Le somme versate con la rottamazione sono deducibili?
    Sì. Le imposte versate tramite definizione agevolata sono deducibili dal reddito complessivo nell’anno in cui sono pagate, mentre le sanzioni condonate non sono deducibili.
18. Cosa fare se ricevo un accertamento per anni prescritti?
    Verificare la data di notifica e il periodo di imposta. Se l’atto è oltre i termini (5 o 8 anni), eccepire la decadenza in sede di ricorso. La prova della notifica fuori termine è a carico del contribuente.
19. L’omesso quadro RW è reato?
    No. La Cassazione ha escluso la rilevanza penale dell’omesso monitoraggio . Può sussistere responsabilità penale solo se concorre la dichiarazione infedele.
20. Le plusvalenze da cessione di immobili esteri sono tassate in Italia?
    Sì. Le plusvalenze derivanti da cessioni di immobili esteri sono redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR. Si applicano le regole generali (tassazione della plusvalenza realizzata entro cinque anni dall’acquisto). È possibile dedurre l’imposta pagata all’estero.

Conclusione

La tassazione dei redditi da locazione estera costituisce un ambito particolarmente insidioso del diritto tributario italiano. La normativa combina disposizioni interne (TUIR, D.L. 201/2011, D.Lgs. 219/2023, D.Lgs. 87/2024), convenzioni internazionali e giurisprudenza di legittimità. I contribuenti devono conoscere le regole su determinazione del reddito (netto o con deduzione del 15 %), compilazione del quadro RW, applicazione dell’IVIE e credito d’imposta. Le sanzioni per omissioni sono rilevanti e, grazie allo scambio di informazioni, l’Agenzia delle Entrate ha potenziato i controlli incrociati.

L’analisi ha evidenziato che il contraddittorio obbligatorio introdotto dal D.Lgs. 219/2023 rafforza le garanzie del contribuente: oggi un avviso di accertamento senza contraddittorio è annullabile . La riforma del ravvedimento operoso (D.Lgs. 87/2024) offre nuove opportunità per sanare le violazioni anche in fase avanzata . Inoltre, la rottamazione quinquies, attiva nel 2026, consente di estinguere i debiti derivanti da omessi versamenti senza sanzioni , mentre il piano del consumatore e gli strumenti del Codice della crisi offrono soluzioni strutturali per chi è sovraindebitato .

In questo quadro complesso, l’assistenza di un professionista esperto è decisiva. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti, grazie alla competenza maturata nel contenzioso tributario e nella gestione della crisi da sovraindebitamento, sono in grado di:

• analizzare l’atto e verificare la legittimità del procedimento;
• predisporre ricorsi fondati sulle più recenti pronunce della Corte di cassazione;
• attivare il contraddittorio e gestire l’accertamento con adesione, ottenendo riduzioni delle sanzioni;
• negoziare soluzioni stragiudiziali con l’Agenzia delle Entrate e l’Agente della riscossione;
• elaborare piani di rientro e, nei casi di sovraindebitamento, predisporre piani del consumatore, accordi di ristrutturazione o esdebitazione dell’incapiente;
• sospendere o bloccare azioni esecutive, fermi amministrativi, ipoteche e pignoramenti.

Non sottovalutare i rischi legati ai redditi da locazione estera: agisci tempestivamente e affidati a professionisti qualificati.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff di avvocati e commercialisti sapranno valutare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive.