Introduzione

L’affitto breve di immobili attraverso piattaforme digitali come Airbnb si è diffuso rapidamente nel corso dell’ultimo decennio.

Questo fenomeno, spinto dalla comodità dei portali di intermediazione e dalla possibilità per i proprietari di monetizzare le proprie abitazioni, ha attratto migliaia di locatori occasionali e professionali. Tuttavia, l’incremento del turismo “mordi e fuggi” e dell’economia degli affitti brevi ha avuto importanti ripercussioni fiscali. Molti proprietari hanno omesso di dichiarare i redditi derivanti dalle locazioni o hanno applicato regimi fiscali non corretti. Per contrastare l’evasione, il legislatore italiano ha introdotto norme sempre più stringenti, culminate nell’obbligo di indicare gli immobili con un codice identificativo nazionale (CIN) introdotto dall’articolo 13‑ter del decreto-legge 145/2023 e nella generalizzazione dell’“invito al contraddittorio” previsto dall’articolo 6‑bis dello statuto dei diritti del contribuente .

L’“invito al contraddittorio” è il momento in cui l’Amministrazione finanziaria informa il contribuente dell’intenzione di emanare un atto di accertamento e gli concede un termine per esporre le proprie ragioni. Nel 2024 la materia ha subito una profonda riforma: la legge delega fiscale e il decreto legislativo 219/2023 hanno introdotto l’articolo 6‑bis nello statuto dei diritti del contribuente, stabilendo che tutti gli atti impositivi devono essere preceduti da un contraddittorio preventivo, con sole eccezioni tassative. La Circolare 17/E del 22 giugno 2020 aveva già anticipato l’obbligo di invito per alcuni accertamenti in materia di imposte dirette e IVA , ma è con il nuovo articolo 6‑bis che il contraddittorio è divenuto obbligatorio per qualsiasi tributo.

Per chi offre in locazione un appartamento tramite piattaforme come Airbnb, la mancata indicazione dei redditi può comportare l’emissione di atti di accertamento, di contestazioni per mancata registrazione dei contratti e di sanzioni amministrative e penali. L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati trasmessi dalle piattaforme con quelli degli utenti e, se rileva incongruenze, invia un invito al contraddittorio per consentire al contribuente di spiegare le proprie ragioni prima dell’accertamento. Ignorare l’invito o rispondere in modo improprio può portare alla notifica di avvisi di accertamento immediatamente esecutivi, con rischio di iscrizione a ruolo, ipoteche e pignoramenti.

In questo articolo approfondiremo le normative vigenti e le recenti pronunce della Corte di Cassazione e della Corte Costituzionale. Illustreremo la procedura passo‑passo a partire dalla notifica dell’invito e spiegheremo come predisporre una difesa efficace. Presenteremo anche le soluzioni alternative disponibili (definizioni agevolate, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione) e i rimedi per chi versa in difficoltà finanziaria. Infine, forniremo risposte alle domande più frequenti e proporremo simulazioni pratiche per chiarire gli effetti fiscali delle locazioni brevi.

L’avvocato Giuseppe Angelo Monardo e il suo team

Il presente approfondimento è curato dall’avvocato Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, affiancato da uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti con esperienza nazionale nel diritto bancario e tributario. L’Avv. Monardo è Gestore della Crisi da Sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Grazie all’esperienza maturata, il suo studio assiste privati e imprese in ambito tributario, con particolare attenzione alle problematiche legate all’emergente settore delle locazioni brevi. Il team offre:

• Analisi preliminare dell’atto: studio dell’invito al contraddittorio, verifica della correttezza formale e sostanziale, individuazione delle difese utili.
• Redazione di memorie difensive: predisposizione di osservazioni e documenti da inviare all’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti, valorizzando ogni elemento a favore del contribuente.
• Assistenza in giudizio: proposizione di ricorsi dinanzi alla giustizia tributaria, richiesta di sospensione della riscossione e difesa in tutte le fasi del contenzioso.
• Negoziazione e piani di rientro: assistenza nelle trattative con l’amministrazione per rateizzazioni, definizioni agevolate o accordi di ristrutturazione del debito.
• Soluzioni stragiudiziali: ricorso agli strumenti previsti dalla Legge 3/2012, come i piani del consumatore o la liquidazione controllata, per ottenere l’esdebitazione totale o parziale.

Se hai ricevuto un invito al contraddittorio per locazioni brevi non dichiarate o temi di riceverlo, non attendere: i termini per difendersi sono stringenti e ogni giorno può essere prezioso per raccogliere prove.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

Origine del fenomeno delle locazioni brevi e definizione

Le locazioni brevi sono state introdotte nel nostro ordinamento dall’articolo 4 del decreto-legge 50/2017, poi convertito con modificazioni dalla legge 96/2017. La norma definisce come locazioni brevi quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici . Questi contratti possono prevedere la fornitura di servizi accessori come la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria, purché non siano di tipo alberghiero. In sostanza, si tratta di un regime intermedio tra l’ospitalità alberghiera e la locazione tradizionale, nato per agevolare il turismo e permettere ai proprietari di sfruttare la propria casa nei periodi in cui non la utilizzano.

Dal 2017 è stato introdotto anche il regime di cedolare secca al 21% per i redditi da locazione breve, con possibilità per l’intermediario (es. Airbnb) di operare come sostituto di imposta trattenendo la ritenuta alla fonte del 21% e versandola all’erario. Tuttavia, molti locatori non hanno dichiarato i redditi o non hanno registrato i contratti, inducendo l’Amministrazione a intensificare i controlli. Recentemente il legislatore ha modificato profondamente la disciplina:

1. Codice identificativo nazionale (CIN): l’articolo 13‑ter del D.L. 145/2023 prevede che il Ministero del Turismo assegni ai proprietari un codice identificativo, da utilizzare per pubblicizzare l’immobile e da esporre all’esterno . Il codice serve a tracciare le strutture ricettive e a combattere l’abusivismo. Se le regioni hanno già un proprio codice, il CIN sarà preceduto da un prefisso regionale e i dati verranno trasmessi al Ministero .
2. Legge di bilancio 2024: ha introdotto una soglia massima di 2 immobili per poter applicare la cedolare al 21%; dal terzo immobile destinato a locazioni brevi scatta l’obbligo di apertura della Partita IVA e l’inquadramento come attività d’impresa, con conseguente tassazione ordinaria.
3. Regolamentazioni comunali e regionali: diverse città turistiche hanno emanato regolamenti che limitano il numero di giorni di affitto o il numero di immobili destinati a locazioni brevi. La Corte Costituzionale con la sentenza 186/2025 ha ritenuto legittima la normativa regionale toscana che impone alle strutture turistico-ricettive di rispettare percentuali massime di unità abitative destinate agli affitti brevi e prevede la necessità di cambiare la destinazione d’uso da residenziale a turistico . La Corte ha sottolineato che l’attività svolta in modo stabile e organizzato presenta carattere imprenditoriale, giustificando limiti e controlli più stringenti.

Obbligo di invito al contraddittorio e art. 6‑bis dello Statuto del contribuente

Fino al 2023, l’obbligo di contraddittorio preventivo era previsto principalmente per gli accertamenti in materia di tributi armonizzati (ad esempio, IVA e accise) e in casi specifici stabiliti dal legislatore. La giurisprudenza della Cassazione aveva affermato che l’omissione dell’invito comportava l’invalidità dell’atto soltanto se il contribuente dimostrava la cosiddetta “prova di resistenza”, cioè di essere stato pregiudicato per non aver potuto far valere le proprie difese .

Con il decreto legislativo 219/2023, di attuazione della delega fiscale, è stato introdotto l’articolo 6‑bis nello statuto del contribuente (legge 212/2000). La norma stabilisce un contraddittorio obbligatorio e generalizzato: prima dell’emissione di qualsiasi atto impositivo o di irrogazione di sanzione, l’amministrazione deve comunicare al contribuente un preavviso di accertamento contenente un rendiconto degli elementi su cui intende basarsi e deve concedere almeno 60 giorni di tempo per presentare osservazioni . Sono previste poche eccezioni: per gli atti automatizzati e per i casi di particolare urgenza con pericolo per la riscossione. Se l’amministrazione non rispetta il contraddittorio, l’atto è inesistente e non può essere sanato.

La Circolare 17/E del 2020 aveva già anticipato, riguardo all’articolo 5‑ter del D.Lgs. 218/1997 (introdotto nel 2019), l’obbligo per l’ufficio di inviare un invito al contraddittorio prima di notificare l’accertamento se dispone di elementi utili; la circolare sottolineava che l’atto emesso senza invito è annullabile solo se il contribuente dimostra che le proprie osservazioni avrebbero potuto condurre a un esito diverso . Inoltre, la circolare chiariva che l’invio dell’invito determina un’estensione dei termini di decadenza per l’accertamento di 120 giorni quando tra la data di ricezione dell’invito e la scadenza ordinaria dell’accertamento residuano meno di 90 giorni . Queste regole vengono ora assorbite e ampliate dall’articolo 6‑bis.

Evoluzione giurisprudenziale

Corte di Cassazione, Sezioni Unite n. 21271/2025. La massima di questa sentenza di grande rilievo ha affermato che, prima dell’entrata in vigore dell’articolo 6‑bis, l’obbligo di contraddittorio riguarda soltanto i tributi armonizzati. Negli altri casi, il contraddittorio è imposto solo se previsto da norme specifiche o se dalla legge regionale o comunitaria deriva un obbligo tassativo. La sentenza ribadisce che la mancanza di contraddittorio non comporta automaticamente la nullità dell’atto: la nullità è subordinata alla prova, da parte del contribuente, che l’assenza di contraddittorio ha impedito la formulazione di difese idonee a modificare l’esito dell’accertamento .

Corte Costituzionale n. 186/2025. Questa sentenza, come anticipato, ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità sollevate contro la legge regionale toscana che limita la percentuale di unità immobiliari destinate a strutture ricettive extra-alberghiere e prevede l’obbligo di mutamento di destinazione d’uso. La Corte ha qualificato le attività di locazione breve svolte in modo sistematico come attività imprenditoriale, affermando che le regioni e i comuni possono introdurre limiti per garantire il diritto all’abitazione e l’equilibrio urbanistico .

Abolizione dell’articolo 12, comma 7. Prima del 2024, l’articolo 12 dello statuto del contribuente prevedeva che il contribuente avesse 60 giorni per inviare osservazioni alla relazione di verifica consegnata dagli ispettori dell’Agenzia delle Entrate a conclusione dell’accesso. Il comma 7 di tale articolo è stato abrogato dal D.Lgs. 219/2023 e le garanzie sul contraddittorio sono state trasfuse nel nuovo articolo 6‑bis . Ne consegue che la fase di osservazioni sulla relazione di verifica resta disciplinata, ma l’assenza dell’invito al contraddittorio in sede di accertamento assume carattere di nullità radicale.

Soggetti interessati dal contraddittorio nell’ambito delle locazioni brevi

Il contraddittorio obbligatorio riguarda tutti i contribuenti (persone fisiche o società) che percepiscono redditi derivanti da locazioni brevi e che possono essere soggetti ad accertamenti fiscali. Vi rientrano:

1. Proprietari e usufruttuari che affittano singole unità immobiliari, anche saltuariamente. Per i primi due immobili, possono applicare la cedolare secca senza aprire Partita IVA; dal terzo immobile, si configura attività d’impresa e serve l’apertura di una posizione IVA.
2. Comproprietari che mettono in locazione la propria quota indivisa; la comunicazione e la dichiarazione dei redditi devono essere proporzionate alle quote di possesso.
3. Gestori professionali che operano come property manager, ossia che gestiscono immobili di terzi mettendoli a reddito tramite piattaforme online. In tali casi i redditi vanno dichiarati come reddito d’impresa.
4. Intermediari digitali (Airbnb, Booking, Vrbo e altri) che facilitano la conclusione dei contratti e che, dal 2024, sono obbligati a nominare un rappresentante fiscale e a comunicare mensilmente all’Agenzia delle Entrate i dati dei locatori italiani. In caso di mancata trasmissione, l’intermediario può essere considerato solidalmente responsabile delle imposte dovute dai locatori.

Accertamenti tipici per Airbnb non dichiarato

Quando l’Agenzia delle Entrate rileva che un immobile è stato locato tramite Airbnb o altre piattaforme senza la corretta dichiarazione dei redditi o senza emissione di ricevute, avvia procedimenti di accertamento che possono sfociare in:

1. Accertamento sintetico/induttivo: l’ufficio ricostruisce i redditi del locatore prendendo come base le informazioni trasmesse dall’intermediario o dai pagamenti effettuati tramite carte di credito. Se il contribuente non collabora, l’accertamento può essere induttivo.
2. Irrogazione di sanzioni: per l’omessa presentazione della dichiarazione dei redditi, l’omesso versamento dell’imposta di soggiorno (ove dovuta), l’omessa registrazione del contratto quando la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno, e per l’omesso versamento dell’imposta di soggiorno.
3. Rettifica della cedolare secca: se il locatore ha applicato la cedolare secca senza averne titolo (ad esempio perché possiede più di due immobili locati brevemente), l’ufficio procede a riqualificare il reddito come reddito d’impresa, applica le aliquote IRPEF ordinarie e irroga sanzioni per l’omessa tenuta delle scritture contabili.
4. Recupero dell’IVA: se il locatore fornisce servizi aggiuntivi (cambio biancheria, colazione, reception) in modo professionale, l’attività è assimilata a quella alberghiera e deve essere assoggettata ad IVA e IRAP.

In tutti questi casi l’Agenzia deve notificare un invito al contraddittorio contenente gli elementi su cui intende basare l’accertamento. Le difese sollevate in questa fase potranno evitare l’emissione dell’avviso o quantomeno ridurre le somme richieste.

Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’invito

Ricevere un invito al contraddittorio per locazioni brevi non dichiarate può generare panico, ma è fondamentale mantenere la calma e agire tempestivamente. La procedura segue fasi ben delineate:

1. Verifica della notifica

L’invito deve essere notificato con uno dei metodi previsti dal codice di procedura civile (notifica a mezzo posta elettronica certificata, raccomandata con avviso di ricevimento, ufficiale giudiziario). Verifica:

• La legittimità della notifica: controlla che l’indirizzo PEC sia corretto e che il messaggio contenga allegati leggibili. Eventuali errori possono rendere l’atto invalido.
• La completezza del preavviso: l’invito deve indicare le contestazioni (periodi d’imposta contestati, importi recuperati a tassazione, sanzioni potenziali) e riportare le prove su cui l’ufficio intende fondarsi (registrazioni delle piattaforme, incassi ricevuti, sopralluoghi ecc.). Se l’invito è generico o non consente di conoscere le contestazioni, potrai eccepirne la nullità.

2. Calcolo dei termini

Dal momento della notifica decorre il termine per presentare osservazioni. Secondo l’articolo 6‑bis, il termine minimo è di 60 giorni; la Circolare 17/E prevede inoltre che, se tra la data di ricezione dell’invito e la scadenza del termine di accertamento residuano meno di 90 giorni, quest’ultimo sia prorogato di 120 giorni . È quindi importante:

• Annotare la data di ricezione e calcolare con precisione la scadenza del termine.
• Richiedere una proroga se occorrono più giorni per preparare la memoria; l’ufficio può concederla in presenza di motivate esigenze (malattia, necessità di recupero di documenti) ma non è obbligato.

3. Raccolta della documentazione

Prima di rispondere all’invito occorre procurarsi tutti i documenti utili a dimostrare la propria posizione. A titolo esemplificativo:

• Contratti di locazione o di servizio stipulati con gli ospiti tramite la piattaforma.
• Estratti conto bancari che attestino i pagamenti ricevuti (incluse commissioni trattenute da Airbnb).
• Comunicazioni e contratti con l’intermediario (Airbnb, property manager) che comprovano il ruolo di semplice intermediario o la percentuale trattenuta.
• Registrazioni all’autorità competente: comunicazioni di C.I.S. (codice identificativo regionale), versamenti dell’imposta di soggiorno, eventuali iscrizioni al SUAP per attività ricettiva.
• Spese sostenute: costi per ristrutturazioni, arredi, pulizie, utenze che possono essere dedotti se viene riconosciuto un regime d’impresa.

È consigliabile redigere un dossier cronologico che riassuma per ciascun soggiorno la durata, i proventi incassati e il regime fiscale applicato (cedolare secca o tassazione ordinaria). Questo aiuta a ricostruire la realtà dei fatti e a contrastare eventuali ricostruzioni induttive.

4. Analisi delle contestazioni

L’invito al contraddittorio può riguardare vari aspetti:

1. Omessa dichiarazione dei redditi: in questo caso occorre dimostrare se i proventi sono stati dichiarati e in quale forma. Se il reddito è stato incluso nel modello dichiarativo ma non è stato identificato come “locazione breve”, può essere utile correggere l’errore attraverso una dichiarazione integrativa.
2. Errata applicazione della cedolare secca: se l’ufficio ritiene che la cedolare non fosse applicabile (ad esempio perché il locatore possedeva più di due immobili locati brevemente), è necessario dimostrare che l’attività non ha carattere imprenditoriale oppure che i redditi derivano da immobili diversi da quelli contestati.
3. Mancato versamento dell’imposta di soggiorno: in molti comuni vige l’imposta di soggiorno, da versare entro determinate scadenze. Se non è stata versata, occorre dimostrare di aver trasferito l’onere all’intermediario o di aver versato tardivamente (per ridurre le sanzioni).
4. Fatturazione/IVA: se i servizi offerti superano il limite della locazione (fornitura di colazione, trasporto, assistenza continuativa), l’attività può essere riqualificata come struttura ricettiva; occorrerà dimostrare che tali servizi erano occasionali e non avevano carattere professionale.

5. Redazione e invio delle memorie difensive

La memoria difensiva costituisce la risposta formale all’invito. Deve essere redatta in forma scritta (preferibilmente su carta intestata) e contenere:

1. Premesse: indicazione dell’atto ricevuto, dati del contribuente, numero di protocollo e periodo d’imposta contestato.
2. Ricostruzione dei fatti: esposizione dettagliata delle locazioni, delle modalità di incasso e della normativa applicata.
3. Motivi di difesa: argomentazioni in diritto e in fatto per confutare le contestazioni. Qui è fondamentale citare la giurisprudenza e le norme vigenti; ad esempio, la Circolare 17/E che prevede la proroga dei termini o la sentenza Cass. 21271/2025 circa l’onere del contribuente di dimostrare la prova di resistenza .
4. Documenti allegati: elencazione e allegazione di contratti, estratti conti, ricevute, certificazioni fiscali (CIN, C.I.S.), comunicazioni con Airbnb, e ogni altro documento utile.

La memoria va inviata via PEC o consegnata a mano all’ufficio competente entro il termine stabilito. È opportuno conservarne una copia con la prova dell’avvenuto invio.

6. Conferenza di contraddittorio (eventuale)

Nei casi più complessi l’ufficio può fissare una conferenza di contraddittorio, ovvero un incontro (anche telematico) con il contribuente e/o il suo difensore. Durante l’incontro si discutono le contestazioni e si possono fornire ulteriori chiarimenti. È un momento strategico per dimostrare la buona fede e cercare un accordo sull’eventuale definizione.

7. Esito del contraddittorio

Se le difese convincono l’ufficio, l’accertamento viene archiviato. In alternativa l’ufficio può emettere:

• Avviso di accertamento con adesione: l’ufficio riconosce parzialmente le ragioni del contribuente e propone una riduzione delle imposte e delle sanzioni. Il contribuente può accettare l’adesione, versando l’importo proposto (anche in rate), e beneficiare di sanzioni ridotte. L’adesione impedisce successivi ricorsi.
• Avviso di accertamento ordinario: se l’ufficio rigetta le osservazioni, emette l’avviso di accertamento che diviene esecutivo dopo 60 giorni (30 giorni per le imposte sui redditi). Il contribuente potrà proporre ricorso alla giustizia tributaria entro 60 giorni dalla notifica.

8. Ricorso alla giustizia tributaria

Se l’accertamento non viene definito con adesione, l’unica via è proporre ricorso dinanzi al giudice tributario. Il ricorso sospende l’esecutività dell’atto solo se si chiede la sospensione e si dimostra il fumus boni iuris e il periculum in mora (prejudice grave e irreparabile). Sarà necessario depositare:

1. Ricorso introduttivo: contenente l’atto impugnato, i motivi di doglianza, le istanze probatorie.
2. Istanza di sospensiva: da discutere in udienza monocratica o collegiale.
3. Documentazione: identica o arricchita rispetto a quella presentata in fase di contraddittorio.

9. Azioni successive e riscossione

Se il ricorso non viene presentato o se viene respinto, l’avviso di accertamento diventa definitivo. L’Agente della Riscossione procederà quindi a notificare la cartella o l’estratto di ruolo. Se il contribuente non paga, potrà subire:

• Iscrizione di ipoteca sugli immobili.
• Pignoramento di conti correnti e beni mobili.
• Fermo amministrativo su veicoli.

Per evitare l’esecuzione forzata si potrà presentare domanda di rateazione oppure ricorrere agli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento.

Difese e strategie legali per chi offre locazioni brevi

Affrontare un invito al contraddittorio con successo richiede una strategia difensiva articolata. Di seguito le principali linee di difesa e i rimedi legali.

Valutazione preliminare: sussistenza dell’obbligo di contraddittorio

Nonostante la generalizzazione dell’obbligo introdotta dall’articolo 6‑bis, occorre verificare se l’invito ricevuto rientri nelle eccezioni (atti automatizzati, casi di urgenza) e se quindi l’eventuale mancanza possa essere fatta valere. L’omissione dell’invito comporta inesistenza dell’atto: in un eventuale ricorso, si dovrà allegare che l’atto è privo di contraddittorio e pertanto invalido.

Prescrizione e decadenza

Verifica i termini entro cui l’ufficio può notificare l’accertamento. Di norma:

• Imposte dirette e IVA: il termine ordinario è il 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione; in caso di omessa dichiarazione si passa al settimo anno. Con l’invito, se residuano meno di 90 giorni, i termini si prorogano di 120 giorni .
• Imposta di soggiorno: varia a livello comunale; le sanzioni per omesso versamento si prescrivono in cinque anni.

Se l’atto è emesso oltre tali termini, se ne potrà chiedere l’annullamento.

Regime fiscale applicabile e riqualificazione dell’attività

Molti avvisi contestano la riqualificazione dell’attività da locazione breve a attività d’impresa. Per difendersi:

1. Dimostrare il carattere saltuario: se le locazioni sono sporadiche e non superano due immobili, l’attività non può essere considerata imprenditoriale. È utile dimostrare che l’immobile è anche abitazione principale o casa vacanze di famiglia.
2. Assenza di servizi tipicamente alberghieri: fornire biancheria e pulizia finale non trasforma l’attività in alberghiera. La fornitura di servizi supplementari deve essere occasionale; potrai presentare testimonianze o contratti che dimostrano l’assenza di reception, colazione o altri servizi.
3. Cedolare secca: se applicata correttamente, la ritenuta operata dall’intermediario estingue l’imposta; è importante dimostrare l’avvenuto versamento della ritenuta e la corretta compilazione della dichiarazione.
4. Detraibilità dei costi: se l’attività è imprenditoriale, potrai dedurre le spese sostenute (arredi, manutenzioni) e l’IVA sugli acquisti. Anche questo argomento può essere utilizzato in via subordinata per ridurre l’imposta.

Nullità per difetto di motivazione o carenza di prove

Gli avvisi basati su presunzioni semplici (ad esempio, un numero di recensioni elevato) devono essere supportati da prove concrete. Il difensore può eccepire:

• Mancanza o genericità della motivazione: se l’atto non riporta le ragioni del recupero, viola l’articolo 7 dello statuto del contribuente.
• Inutilizzabilità delle prove: se l’ufficio utilizza dati raccolti senza autorizzazione (es. accessi non autorizzati in casa), si potrà chiedere l’esclusione delle prove.
• Errata imputazione dei redditi: a volte Airbnb accredita i pagamenti a un soggetto diverso dal proprietario; occorre dimostrare chi è il reale percettore.

Proposta di accertamento con adesione

Quando l’ufficio riconosce alcuni errori ma intende recuperare l’imposta, può proporre l’adesione. Per il contribuente è un’ottima occasione per evitare il contenzioso e ridurre le sanzioni a un terzo. Nel settore delle locazioni brevi, l’adesione può essere utile se:

• Si riconosce l’omessa dichiarazione ma si intende ridurre gli importi recuperati dimostrando costi deducibili.
• Si è erroneamente applicata la cedolare secca ma si può dimostrare buona fede; l’ufficio potrebbe proporre la tassazione ordinaria con sanzioni ridotte.
• Si desidera rateizzare il dovuto; l’adesione consente di chiedere la rateazione fino a 8 rate trimestrali.

Strumenti di tutela del debitore: piani del consumatore e accordi

Se l’avviso si traduce in un ingente debito, il contribuente può ricorrere agli strumenti della legge 3/2012 per il sovraindebitamento. L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della Crisi, potrà valutare:

1. Piano del consumatore: consente al debitore non imprenditore di proporre ai creditori un piano di pagamento sostenibile, con eventuale falcidia dei debiti fiscali previa autorizzazione del giudice. Richiede la dimostrazione dell’incapacità di far fronte ai debiti per motivi non imputabili al debitore.
2. Accordo di composizione della crisi: rivolto al consumatore e all’imprenditore minore, consente di proporre ai creditori (compreso il fisco) un accordo con falcidia e ristrutturazione dei debiti. Prevede l’intervento dell’OCC e del giudice.
3. Liquidazione del patrimonio: per i debitori che non possono proporre un piano, è possibile porre il proprio patrimonio al servizio dei creditori per tre anni, ottenendo l’esdebitazione.

Ricorso per Cassazione e giurisprudenza favorevole

Qualora il contenzioso arrivi in Cassazione, è possibile invocare precedenti giurisprudenziali favorevoli. Ad esempio, la decisione delle Sezioni Unite 21271/2025 ha stabilito che la mancanza di contraddittorio in materie non armonizzate non comporta nullità automatica . Tuttavia, con l’entrata in vigore dell’articolo 6‑bis nel 2024, la Corte di Cassazione potrà ridefinire la portata del contraddittorio; occorrerà monitorare le future pronunce.

Strumenti alternativi per definire il debito

Il legislatore offre diversi istituti per definire bonariamente il debito fiscale derivante da locazioni brevi non dichiarate. È essenziale valutare quale strumento applicare, considerando la tempistica e l’entità del debito.

Definizioni agevolate (rottamazioni e conciliazione)

Negli ultimi anni sono state introdotte varie rottamazioni e definizioni agevolate delle cartelle esattoriali (ad esempio, rottamazione quater nel 2023). Queste procedure consentono di estinguere il debito pagando soltanto l’imposta e gli interessi, mentre vengono abbonate sanzioni e interessi di mora. Al momento dell’aggiornamento di questo articolo (giugno 2026), non è più attiva la rottamazione Quinquies; eventuali nuovi provvedimenti dovranno essere consultati all’atto della richiesta. Tuttavia, è possibile:

1. Accedere alla conciliazione giudiziale: se il ricorso è pendente dinanzi al giudice tributario, le parti possono definire la controversia riducendo le sanzioni e le imposte. La riforma del processo tributario ha potenziato l’istituto della conciliazione per favorire la deflazione del contenzioso.
2. Pagamento rateizzato delle somme iscritte a ruolo: dopo la notifica della cartella, il contribuente può chiedere all’Agenzia della Riscossione la rateizzazione (fino a 72 rate mensili, o 120 in caso di comprovata difficoltà). Durante la rateizzazione, non possono essere intraprese azioni esecutive se si rispetta il piano.

Transazione fiscale e accordo di ristrutturazione dei debiti

Per chi esercita attività di impresa o è titolare di Partita IVA, è possibile accedere agli accordi di ristrutturazione del debito o al concordato preventivo in cui l’erario partecipa come creditore privilegiato. L’articolo 48-ter del D.Lgs. 446/1997 consente la transazione fiscale: il debitore può proporre un pagamento parziale delle imposte e delle sanzioni, con falcidia dell’IVA e dell’IRPEF purché il piano sia più conveniente della liquidazione.

Ricorso agli strumenti di sovraindebitamento

Come illustrato, la Legge 3/2012 consente al debitore consumatore di proporre un piano del consumatore o un accordo di composizione della crisi. È uno strumento efficiente perché permette di bloccare azioni esecutive e ottenere l’esdebitazione al termine della procedura. L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della Crisi, potrà assisterti nella predisposizione della domanda e nella negoziazione con l’Agente della Riscossione.

Errori comuni e consigli pratici

Molti contribuenti commettono errori quando gestiscono le locazioni brevi e si confrontano con l’Agenzia delle Entrate. Ecco i più frequenti e i consigli per evitarli:

1. Ignorare l’invito al contraddittorio: non rispondere all’invito comporta l’emissione dell’avviso di accertamento e preclude la possibilità di far valere le proprie difese. Anche se si ritiene di essere in regola, è fondamentale inviare osservazioni e documenti.
2. Presentare memorie generiche: una memoria priva di documentazione o argomentazioni giuridiche non produce effetti. Occorre allegare prove concrete e citare norme e giurisprudenza, come l’articolo 6‑bis e la Circolare 17/E .
3. Omettere la registrazione del contratto: se i soggiorni cumulativi superano i 30 giorni annui con lo stesso ospite, è obbligatorio registrare il contratto. In mancanza, si rischia la sanzione per mancata registrazione.
4. Non versare l’imposta di soggiorno: anche se Airbnb non prevede il versamento automatico, è sempre il locatore a dover versare l’imposta al comune, salvo diversa convenzione.
5. Applicare erroneamente la cedolare secca: la cedolare si applica solo a persone fisiche che affittano non più di due immobili. Chi possiede più di due immobili locati brevemente deve aprire Partita IVA e applicare il regime d’impresa; non rispettare questo limite espone a sanzioni e recupero dell’IVA.
6. Confondere l’attività occasionale con quella imprenditoriale: un elevato numero di recensioni, la presenza di servizi accessori e l’utilizzo di personale possono indurre l’Agenzia a qualificare l’attività come imprenditoriale. È bene tenere traccia di ogni elemento per dimostrare la natura non imprenditoriale.
7. Trascurare la comunicazione del CIN: dal 2024 è obbligatorio ottenere e pubblicare il codice identificativo nazionale per ogni immobile destinato a locazione breve. La mancata esposizione del CIN comporta sanzioni da 600 a 6.000 euro e la rimozione dagli annunci .

Tabelle riepilogative

Di seguito alcune tabelle sintetiche per riassumere le norme e i termini principali. Le tabelle non sostituiscono la lettura integrale delle norme, ma offrono una visione rapida degli elementi essenziali.

Tabella 1 – Norme di riferimento e obblighi

Norma/Pronuncia	Contenuto essenziale	Implicazioni per le locazioni brevi
Art. 4 D.L. 50/2017	Definisce le locazioni brevi come contratti di durata ≤ 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa . Introduce cedolare secca al 21%.	Locazioni tramite Airbnb rientrano nel regime se non vengono forniti servizi alberghieri; obbligo di ritenuta da parte dell’intermediario.
Art. 13‑ter D.L. 145/2023	Introduce il codice identificativo nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo; obbligo di esposizione per le unità ad uso turistico .	I locatori devono richiedere il CIN e indicarlo negli annunci; le regioni possono aggiungere prefissi .
Art. 6‑bis L. 212/2000	Generalizza l’obbligo di contraddittorio preventivo: l’amministrazione deve inviare un preavviso e concedere almeno 60 giorni per controdeduzioni ; atto nullo se manca il contraddittorio.	In tutti gli accertamenti su locazioni brevi l’ufficio deve inviare l’invito; il contribuente può eccepire la nullità in caso di omissione.
Circolare Agenzia Entrate 17/E 2020	Fornisce chiarimenti su art. 5‑ter D.Lgs. 218/1997: l’invito al contraddittorio è obbligatorio; l’atto annullabile solo con prova di resistenza ; proroga di 120 giorni se residuano meno di 90 giorni alla scadenza .	Pur superata da art. 6‑bis, resta utile per interpretare la decorrenza dei termini e la prova di resistenza.
Cass. Sez. Un. 21271/2025	Prima dell’art. 6‑bis, contraddittorio obbligatorio solo per tributi armonizzati; nullità solo se il contribuente dimostra che la mancanza ha pregiudicato la difesa .	La sentenza evidenzia la differenza tra vecchio regime e nuovo; può essere invocata per i contenziosi pendenti relativi ad anni anteriori al 2024.
Corte Cost. 186/2025	Convalida la normativa regionale toscana che impone limiti alle locazioni turistiche e prevede il cambio di destinazione d’uso .	Rafforza l’idea che l’attività sistematica di locazione breve è imprenditoriale; giustifica limiti e controlli.

Tabella 2 – Termini e scadenze del contraddittorio

Fase	Termine	Riferimento normativo
Ricezione invito	Data notifica via PEC o raccomandata	Art. 6‑bis L. 212/2000
Presentazione memoria	Minimo 60 giorni dalla notifica	Art. 6‑bis
Proroga dei termini di accertamento	120 giorni se tra invito e scadenza residuano < 90 giorni	Circolare 17/E
Adesione	Entro 30 giorni dalla proposta dell’ufficio	D.Lgs. 218/1997
Ricorso alla giustizia tributaria	60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento	D.Lgs. 546/1992
Sospensione giudiziale	Su richiesta, nei casi di gravità e irreparabilità del danno	D.Lgs. 546/1992

Tabella 3 – Sanzioni tipiche

Violazione	Sanzione base	Riduzioni
Omessa dichiarazione dei redditi	120% – 240% dell’imposta dovuta	Riduzione a un terzo con ravvedimento operoso o adesione
Errata applicazione cedolare secca	Recupero imposta e sanzione del 30%	Riduzione a un terzo con adesione
Omessa registrazione contratto (se dovuta)	120% – 240% del canone	Possibile riduzione a 1/6 con ravvedimento
Omesso versamento imposta di soggiorno	Da 100 a 500 euro per giorno di ritardo (varia per comune)	Riduzioni previste dai regolamenti comunali
Mancata esposizione del CIN	Da 600 a 6.000 euro e oscuramento annuncio	Possibile sanatoria con pagamento ridotto

Approfondimenti normativi e giurisprudenziali aggiuntivi

Per fornire un quadro ancora più completo, è utile esaminare altre fonti normative e giurisprudenziali che influiscono sulle locazioni brevi e sull’obbligo di contraddittorio.

La cooperazione e la compliance volontaria

Il D.Lgs. 128/2015 ha introdotto nel nostro ordinamento il principio di cooperative compliance, con l’obiettivo di instaurare un rapporto di collaborazione tra grandi contribuenti e amministrazione finanziaria. Pur rivolgendosi principalmente alle imprese di grandi dimensioni, il principio ha ispirato anche il legislatore in materia di locazioni brevi, dove l’amministrazione ha avviato campagne di compliance inviando comunicazioni ai locatori con l’invito a regolarizzare spontaneamente la propria posizione prima dell’accertamento. In questi casi, il contribuente riceve una lettera di compliance che evidenzia possibili anomalie (ad esempio, proventi percepiti e non dichiarati) e invita alla regolarizzazione tramite dichiarazione integrativa. Rispondere alla comunicazione e pagare il dovuto riduce significativamente le sanzioni. Se il contribuente non aderisce, l’Agenzia può procedere con l’invito al contraddittorio e con l’accertamento, applicando le sanzioni ordinarie.

La normativa sull’antiriciclaggio e la tracciabilità dei pagamenti

Le locazioni brevi sono soggette anche agli obblighi di antiriciclaggio, disciplinati dal D.Lgs. 231/2007. I pagamenti devono essere tracciabili, preferibilmente tramite sistemi elettronici (bonifico, carte di credito) e non in contanti. I soggetti che gestiscono la locazione (agenti immobiliari, property manager) sono tenuti a verificare l’identità degli ospiti e a segnalare eventuali operazioni sospette all’Unità di Informazione Finanziaria (UIF). La mancata tracciabilità può indurre l’Agenzia delle Entrate a presumere ricavi superiori a quelli dichiarati. Pertanto, è consigliabile utilizzare sempre strumenti di pagamento tracciabili e conservare le ricevute.

Privacy e comunicazione dei dati

Le piattaforme come Airbnb trattano una grande quantità di dati personali. Il Regolamento UE 2016/679 (GDPR) si applica anche ai proprietari che raccolgono informazioni sugli ospiti. È obbligatorio informare gli ospiti sul trattamento dei dati e garantire la sicurezza dei dati conservati. Inoltre, la Legge italiana sul turismo prevede che i dati degli ospiti siano comunicati alla Questura tramite il portale “Alloggiati Web” entro 24 ore dall’arrivo. L’omesso invio comporta sanzioni amministrative e penali. La corretta gestione dei dati è dunque un elemento da considerare anche in sede di contraddittorio, poiché eventuali violazioni potrebbero essere contestate insieme all’evasione fiscale.

Le norme europee sulle piattaforme digitali

A livello europeo, nel 2021 la Commissione europea ha proposto un regolamento europeo sulle locazioni brevi per armonizzare le regole tra gli Stati membri, prevedendo obblighi di raccolta e condivisione dei dati e standard minimi per tutelare i consumatori. Nel 2025 è stata approvata la Direttiva 2025/2124/UE che impone alle piattaforme digitali di registrare gli operatori e di trasmettere i dati alle autorità fiscali nazionali, favorendo il controllo incrociato. Sebbene la direttiva debba essere recepita in Italia, essa confermerà l’obbligo per gli intermediari di segnalare i redditi dei locatori e potrà aumentare il numero di inviti al contraddittorio.

La recente giurisprudenza di merito

Oltre alle Sezioni Unite, molte Commissioni tributarie e Corti d’appello hanno affrontato casi relativi alla mancata comunicazione dei redditi da locazioni brevi. In alcune pronunce del 2024, i giudici hanno annullato gli avvisi di accertamento per violazione del contraddittorio preventivo, ritenendo che l’ufficio avesse emesso l’avviso troppo velocemente senza consentire un adeguato tempo di replica. Altre sentenze hanno invece confermato gli accertamenti riconoscendo la piena legittimità della riqualificazione a reddito d’impresa quando il locatore gestiva numerosi immobili e offriva servizi equiparati a quelli alberghieri.

Un aspetto interessante riguarda l’utilizzo di dati acquisiti da portali stranieri. Alcuni ricorsi hanno contestato la validità di questi dati per presunta violazione della privacy o mancanza di certezza sulla provenienza. I giudici, pur riconoscendo la delicatezza del tema, hanno stabilito che le informazioni fornite dalle piattaforme all’amministrazione, anche se provenienti da server ubicati all’estero, sono utilizzabili purché acquisiti nel rispetto degli accordi internazionali di scambio di informazioni fiscali.

Le sanzioni penali per dichiarazione infedele

In casi particolarmente gravi, le locazioni brevi non dichiarate possono integrare reati tributari puniti dal D.Lgs. 74/2000. Ad esempio:

1. Dichiarazione infedele (art. 4): se l’imposta evasa supera 150.000 € e i redditi occultati superano il 10% dei ricavi, scatta la responsabilità penale con pena da 2 a 4 anni. Per i locatori che omettono completamente i redditi da locazioni brevi e raggiungono tali soglie, il rischio è concreto. L’invio dell’invito al contraddittorio consente al contribuente di regolarizzare la posizione e di evitare la denuncia penale.
2. Omessa presentazione della dichiarazione (art. 5): punisce chi non presenta la dichiarazione quando l’imposta evasa supera 50.000 €. La pena è da 1 a 3 anni.
3. Emissione di fatture per operazioni inesistenti (art. 8): può riguardare property manager che emettono fatture fittizie. Le pene vanno da 1 a 6 anni.

È quindi fondamentale non sottovalutare la gravità delle conseguenze penali e attivarsi per tempo. Il ravvedimento operoso e l’adesione possono evitare l’insorgere del reato o estinguere la punibilità.

Rapporti tra contraddittorio e autotutela

L’Amministrazione può annullare d’ufficio l’avviso di accertamento prima della notifica dell’atto definitivo tramite il potere di autotutela. Se il contribuente presenta osservazioni durante il contraddittorio e l’ufficio riconosce l’errore, può annullare o modificare l’avviso. È utile chiedere espressamente l’autotutela nelle memorie difensive, indicando i vizi formali (mancata notifica, errata individuazione del soggetto passivo, prescrizione). L’annullamento in autotutela non richiede il consenso dell’ufficio legale centrale e può essere disposto dal dirigente responsabile.

Il contraddittorio rafforzato in materia catastale

Il decreto-legge D.L. 39/2024 ha esteso l’obbligo di contraddittorio anche agli accertamenti catastali e agli atti relativi alle rendite presunte. Nel contesto delle locazioni brevi, talvolta l’Agenzia rileva variazioni catastali non denunciate (ad esempio, trasformazione di locali in mini-appartamenti). L’invito al contraddittorio consente al contribuente di presentare la pratica di variazione catastale in sanatoria. In mancanza, l’ufficio può rettificare la rendita e applicare sanzioni.

Coordinamento con le norme regionali e comunali

Ogni regione può introdurre requisiti per le locazioni brevi, come la necessità di iscriversi a specifici elenchi, l’obbligo di dotarsi di estintori o la presenza di segnaletica. Alcuni comuni, soprattutto le città d’arte come Roma, Venezia e Firenze, hanno delimitato le zone in cui è possibile avviare nuove locazioni turistiche. È quindi necessario verificare sempre la normativa locale. La Corte Costituzionale nella sentenza 186/2025 ha ribadito la legittimità di tali limitazioni . Nel contraddittorio, si deve dimostrare di aver rispettato anche gli obblighi regionali e comunali.

Implicazioni per gli stranieri che affittano in Italia

Molti proprietari residenti all’estero affittano immobili situati in Italia. Devono comunque presentare la dichiarazione dei redditi in Italia e pagare l’imposta sull’affitto. Se non residenti UE, devono nominare un rappresentante fiscale per assolvere gli obblighi IVA quando l’attività è qualificata come imprenditoriale. Gli intermediari che risiedono all’estero e non nominano il rappresentante fiscale sono soggetti alle sanzioni previste dall’art. 4 del D.L. 50/2017. L’invito al contraddittorio verrà notificato all’estero tramite le autorità diplomatiche o via PEC se il contribuente dispone di un indirizzo qualificato.

Gli immobili in comproprietà e la divisione dei redditi

Un aspetto spesso trascurato riguarda gli immobili in comproprietà tra più soggetti (coniugi, fratelli, eredi). In questi casi, i redditi da locazione breve devono essere ripartiti secondo le quote di proprietà, anche se il pagamento viene accreditato su un unico conto. L’Agenzia può contestare l’omessa dichiarazione da parte del comproprietario che non ha percepito direttamente il canone. È opportuno quindi ripartire i proventi e i relativi oneri in base alle quote e conservare una contabilità interna. In fase di contraddittorio, si potrà dimostrare che i redditi sono stati effettivamente ripartiti.

La tutela dei terzi e dei condomini

L’attività di locazione breve può creare attriti con i condomini, che spesso lamentano disturbi o uso improprio degli spazi comuni. Alcuni regolamenti condominiali vietano l’uso degli appartamenti come case vacanze. La giurisprudenza condominiale ritiene che, salvo divieti espressi, la locazione breve sia consentita. Tuttavia, i condomini possono impugnare l’attività se ritengono che sia di tipo imprenditoriale. Ciò può avere riflessi fiscali: se il proprietario promuove pubblicamente l’immobile come “B&B” e offre servizi, l’attività potrebbe essere assimilata ad alberghiera e soggetta a tassazione più elevata.

Ulteriori domande frequenti (FAQ 21–30)

21. Cosa devo fare se ricevo una “lettera di compliance” dall’Agenzia delle Entrate?

La lettera di compliance è un invito informale a regolarizzare la posizione. È consigliabile consultare subito un professionista e valutare se presentare una dichiarazione integrativa con ravvedimento operoso. Rispondere alla lettera entro i termini riduce le sanzioni e dimostra la buona fede del contribuente. Ignorare la comunicazione può portare all’emissione di un invito al contraddittorio formale.

22. È possibile utilizzare l’autotutela per annullare l’avviso se l’Amministrazione non ha considerato costi deducibili?

Sì. Se l’Amministrazione emette un avviso senza considerare spese che avresti potuto dedurre (ad esempio costi di manutenzione, provvigioni pagate a property manager), puoi presentare istanza di autotutela indicando i costi sostenuti e chiedendo la riliquidazione. L’ufficio, riconosciuto l’errore, può annullare o correggere l’atto. In sede di contraddittorio, sottolineare subito questi elementi è fondamentale.

23. Se gli ospiti pagano in contanti, come posso dimostrare l’ammontare dei proventi?

È sempre sconsigliato ricevere contanti superiori a 5.000 € (limite 2026) per operazione. In caso di incassi in contanti, occorre rilasciare una ricevuta fiscale numerata e conservare una copia firmata dall’ospite. In contraddittorio, tali ricevute possono essere utilizzate per dimostrare la corretta tassazione dei proventi. L’assenza di ricevute consente all’ufficio di presumere proventi maggiori.

24. Come vengono calcolate le sanzioni per omessa dichiarazione?

Le sanzioni sono proporzionali all’imposta evasa. Per l’omessa dichiarazione la sanzione base è del 120% dell’imposta dovuta, aumentabile al 240% in caso di frode. Con il ravvedimento operoso, la sanzione può scendere al 5% se si versa entro 30 giorni, al 6% se si versa entro un anno, al 12,5% se si versa entro due anni. La sanzione è inoltre ridotta a un terzo in caso di accertamento con adesione.

25. Gli affitti a studenti sono considerati locazioni brevi?

Gli affitti a studenti universitari rientrano nelle locazioni transitorie, regolate dalla legge 431/1998, e non nelle locazioni brevi. Tuttavia, se la durata è inferiore a 30 giorni, possono rientrare nella disciplina delle locazioni brevi. È importante stipulare un contratto scritto e registrarlo se supera 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore.

26. Posso subaffittare un appartamento preso in locazione e affittarlo brevemente su Airbnb?

Il subaffitto è possibile solo se autorizzato dal locatore nel contratto. Se subaffitti senza autorizzazione, il locatore può risolvere il contratto e chiedere il risarcimento. Dal punto di vista fiscale, i redditi da sublocazione devono essere dichiarati e, se non possiedi altri immobili, possono essere tassati con l’aliquota marginale IRPEF (la cedolare secca non si applica alla sublocazione). L’assenza dell’autorizzazione può portare a contestazioni civili e fiscali.

27. In caso di accertamento induttivo, come posso contestare le presunzioni dell’Agenzia?

L’accertamento induttivo si basa su presunzioni semplici come il numero di recensioni, la frequenza delle prenotazioni o l’analisi comparativa dei prezzi. Per contestarlo, devi fornire prove concrete: ad esempio, dimostrare che alcune recensioni si riferiscono a periodi non retribuiti (scambi di casa), che i prezzi indicati erano promozionali o che l’immobile era occupato da amici o familiari a titolo gratuito. Puoi anche presentare testimonianze e contratti a supporto.

28. Gli affitti turistici effettuati tramite contratti aziendali rientrano nelle locazioni brevi?

Alcune imprese affittano interi appartamenti per ospitare dipendenti o clienti. Se la durata dei singoli soggiorni è inferiore a 30 giorni, ma il contratto è stipulato da un soggetto titolare di Partita IVA per finalità aziendali, non si applica la disciplina delle locazioni brevi. Si tratta di locazioni transitorie o foresterie, soggette a IVA e a tassazione ordinaria. In questi casi, la cedolare secca non è ammessa.

29. Cosa succede se presento la dichiarazione integrativa dopo aver ricevuto l’invito?

Puoi ancora presentare la dichiarazione integrativa entro i termini di decadenza (quinto anno successivo). Tuttavia, l’invio dell’invito potrebbe rendere più difficile ottenere la riduzione massima delle sanzioni. È consigliabile allegare la ricevuta della presentazione integrativa alla memoria difensiva, per dimostrare la volontà di regolarizzare la posizione.

30. Gli introiti derivanti dall’uso di piattaforme straniere come Booking o Vrbo sono trattati diversamente?

No. Tutti i redditi percepiti tramite piattaforme internazionali devono essere dichiarati in Italia se l’immobile è situato in Italia. Dal 2025, la direttiva europea sull’economia digitale obbliga le piattaforme a trasmettere i dati alle autorità fiscali nazionali. Pertanto, anche se l’intermediario non trattiene la ritenuta, sei tenuto a dichiarare i proventi e a versare l’imposta dovuta.

Domande frequenti (FAQ)

Di seguito riportiamo alcune delle domande più frequenti poste dai proprietari di immobili locati tramite Airbnb e dalle persone che hanno ricevuto un invito al contraddittorio. Le risposte hanno un taglio pratico e fanno riferimento alle norme vigenti al 12 giugno 2026.

1. Che cos’è l’invito al contraddittorio e quali sono i suoi effetti?

L’invito al contraddittorio è una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che precede l’emissione dell’avviso di accertamento. Contiene gli elementi su cui l’ufficio intende basarsi e invita il contribuente a fornire controdeduzioni entro un termine minimo di 60 giorni . Se il contribuente non risponde, l’ufficio può emettere l’avviso. L’omissione del contraddittorio comporta la nullità dell’atto, salvo che si tratti di atti automatizzati o urgenti.

2. Ho affittato il mio appartamento su Airbnb per meno di 30 giorni all’anno: devo dichiarare i redditi?

Sì. L’articolo 4 del D.L. 50/2017 prevede che tutti i redditi derivanti da locazioni brevi siano soggetti a tassazione . Puoi optare per la cedolare secca al 21% se sei persona fisica e possiedi non più di due immobili destinati alla locazione breve. Anche un singolo giorno di locazione genera reddito imponibile.

3. Cosa succede se la piattaforma non mi ha trattenuto la ritenuta?

Dal 2017 gli intermediari che incassano i canoni per conto dei locatori sono sostituti d’imposta e devono trattenere la ritenuta del 21%. Se la piattaforma non l’ha trattenuta (ad esempio perché non ha sede in Italia), sei comunque tenuto a versare l’imposta in autoliquidazione e a inserirla nella dichiarazione. L’omesso versamento può essere sanato con il ravvedimento operoso.

4. Se ricevo l’invito al contraddittorio, è possibile bloccare subito le somme richieste?

L’invito non comporta ancora il pagamento. Solo se l’ufficio emetterà l’avviso di accertamento scatterà l’obbligo. Puoi tuttavia presentare istanza di sospensione se, dopo l’avviso, presenti ricorso. In ogni caso, durante la fase di contraddittorio puoi proporre un’adesione e chiedere la rateizzazione.

5. Posso partecipare al contraddittorio senza avvocato?

Formalmente sì, ma è altamente sconsigliato. La materia è complessa e richiede conoscenze specialistiche. Un avvocato tributarista può individuare vizi formali dell’atto, citare correttamente le sentenze (ad esempio Cass. 21271/2025 ) e negoziare efficacemente con l’ufficio. Inoltre, se il contenzioso prosegue, la difesa tecnica è obbligatoria.

6. È possibile contestare la riqualificazione dell’attività come imprenditoriale?

Sì. L’Agenzia tende a considerare imprenditoriale chi affitta più di due immobili o offre servizi accessori (colazione, pulizia quotidiana). Tuttavia, la Cassazione richiede una valutazione concreta: il contribuente può dimostrare che i servizi sono occasionali e che non c’è organizzazione imprenditoriale. La Corte Costituzionale ha riconosciuto che il legislatore può imporre limiti in caso di attività sistematica , ma non significa che ogni locazione breve sia imprenditoriale.

7. Cosa succede se non possiedo il codice identificativo nazionale (CIN)?

È obbligatorio ottenere il CIN per pubblicizzare l’immobile sui portali. La mancata esposizione comporta una sanzione da 600 a 6.000 euro e la rimozione dell’annuncio . Ti consigliamo di richiederlo tramite il portale del Ministero del Turismo o, se la tua regione ha un codice regionale, di procedere alla conversione .

8. Dopo quanti anni si prescrivono le tasse non pagate sulle locazioni brevi?

Per le imposte sui redditi il termine ordinario è il 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione; in caso di omessa dichiarazione il termine si estende a sette anni. Tuttavia, l’invio dell’invito può prorogare di 120 giorni la scadenza . Per l’imposta di soggiorno la prescrizione è di cinque anni.

9. Le spese per ristrutturazione o arredamento sono deducibili?

Se l’attività è riconosciuta come imprenditoriale (Partita IVA, contabilità), le spese inerenti all’immobile possono essere dedotte o ammortizzate. In regime di locazione breve per persone fisiche, tali costi non sono deducibili, salvo le spese documentate per interventi edilizi che danno diritto alle detrazioni fiscali (bonus casa, ecc.).

10. La cedolare secca può essere applicata anche se possiedo tre immobili?

Dal 2024, la legge di bilancio ha previsto che la cedolare secca al 21% può essere applicata solo sui redditi derivanti da non più di due immobili destinati a locazioni brevi. Se si possiedono tre o più immobili, occorre aprire Partita IVA e assoggettare i redditi a tassazione ordinaria. Se si applica la cedolare secca in violazione di questa regola, l’Agenzia potrà recuperare le imposte e applicare sanzioni.

11. Cosa si intende per prova di resistenza?

Nel vecchio regime, la Cassazione richiedeva che il contribuente dimostrasse come l’assenza di contraddittorio avesse impedito l’esposizione di argomenti decisivi. Questa è la prova di resistenza: bisogna indicare quali difese sarebbero state proposte e in che modo avrebbero potuto modificare l’esito . Con l’articolo 6‑bis, l’atto privo di contraddittorio è nullo a prescindere, ma la prova di resistenza può essere ancora utile per contenziosi relativi ad anni anteriori al 2024.

12. Posso sanare la mia posizione prima di ricevere l’invito?

Sì. Puoi presentare una dichiarazione integrativa per regolarizzare i redditi non dichiarati e versare le imposte dovute con sanzioni ridotte. L’integrativa può essere presentata entro il quinto anno successivo (la cosiddetta “dichiarazione correttiva nei termini”). Prima ancora, puoi versare spontaneamente l’imposta di soggiorno o comunicare il CIN, riducendo il rischio di accertamenti.

13. Devo conservare i documenti relativi alle locazioni? Per quanto tempo?

È consigliabile conservare la documentazione relativa alle locazioni brevi (contratti, ricevute, estratti conto, comunicazioni con Airbnb) per almeno 7 anni, in modo da poterla esibire in caso di accertamento o contenzioso. La mancanza di documentazione rende difficile dimostrare le proprie difese.

14. L’imposta di soggiorno deve essere addebitata agli ospiti o posso assorbirla io?

Generalmente l’imposta di soggiorno è a carico del turista e deve essere riscossa dal locatore o dall’intermediario e versata al comune. Tuttavia, è possibile assorbire l’imposta nel prezzo; in tal caso dovrai comunque versarla e indicarla separatamente nella ricevuta. Se l’intermediario non la preleva, spetta al locatore versarla.

15. Posso usufruire della definizione agevolata se ricevo una cartella relativa a locazioni brevi?

Dipende dai provvedimenti vigenti al momento in cui ricevi la cartella. Attualmente (giugno 2026) non è attiva una rottamazione specifica, ma potrebbero essere introdotte nuove definizioni agevolate. In generale, se esiste una definizione, potrai estinguere il debito pagando l’imposta e rinunciando alle sanzioni.

16. Se affitto una stanza della mia abitazione principale, devo aprire Partita IVA?

Se l’attività è saltuaria e riguardante una singola stanza, non è richiesta l’apertura di Partita IVA e si applica il regime della cedolare secca. Tuttavia, se l’attività è continuativa e con servizi accessori, l’Agenzia potrebbe considerarla imprenditoriale. In caso di dubbio, è prudente consultare un professionista per valutare l’inquadramento fiscale.

17. La Corte Costituzionale può bloccare le norme che limitano le locazioni brevi?

La sentenza 186/2025 ha dichiarato legittime le norme che impongono limiti e destinazioni d’uso . È quindi probabile che ulteriori ricorsi vengano respinti. Tuttavia, eventuali norme eccessivamente restrittive potrebbero essere oggetto di future impugnazioni. È consigliabile monitorare gli sviluppi.

18. Sono soggetto all’IVA se offro la colazione?

Fornire la colazione o altri servizi accessori in modo sistematico può trasformare la locazione in un servizio di tipo alberghiero e dunque assoggettarla ad IVA e IRAP. Per evitare ciò, puoi avvalerti di convenzioni con bar o ristoranti esterni o indicare chiaramente che il servizio è offerto da terzi. È importante valutare caso per caso.

19. La piattaforma può essere responsabile se non versa le tasse per mio conto?

Dal 2023 le piattaforme sono obbligate a nominare un rappresentante fiscale in Italia. In caso di mancata comunicazione dei dati o del prelievo della ritenuta, l’intermediario può essere considerato soggetto in solido e sanzionato. Tuttavia, ciò non libera il locatore dalle proprie responsabilità fiscali. È comunque possibile intraprendere un’azione di rivalsa nei confronti dell’intermediario.

20. Quali sono i vantaggi di rivolgersi allo studio dell’Avv. Monardo?

Lo studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo vanta una consolidata esperienza nel diritto bancario e tributario. In qualità di cassazionista e gestore della crisi, l’avvocato può offrire un’assistenza completa: dalla valutazione dell’invito al contraddittorio, alla redazione delle memorie difensive, alla negoziazione con l’ufficio, fino all’eventuale ricorso e alla gestione di procedure di sovraindebitamento. Grazie alla presenza di commercialisti e specialisti fiscali, lo studio analizza anche gli aspetti contabili e la corretta applicazione della cedolare secca, individuando la strategia migliore per tutelare il cliente. 📞 Contatta subito l’Avv. Monardo per una consulenza personalizzata.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio gli effetti fiscali e le possibili contestazioni, proponiamo alcune simulazioni basate su casi tipici. Le cifre sono puramente indicative e servono solo a scopo illustrativo; nella realtà i calcoli devono essere adattati alla situazione concreta.

Simulazione 1 – Locazioni brevi regolari con cedolare secca

Scenario: Laura possiede due piccoli appartamenti a Firenze che affitta su Airbnb per periodi inferiori a 30 giorni. Ha incassato 30.000 € nel 2025 (15.000 € per ogni appartamento), e l’intermediario ha trattenuto la ritenuta del 21% pari a 3.150 € per ogni appartamento (totale 6.300 €). Laura applica la cedolare secca e presenta regolarmente la dichiarazione.

Analisi: In questo caso, Laura rispetta la normativa perché:

1. Possiede due immobili e può quindi applicare la cedolare secca.
2. Gli incassi sono stati trattenuti dall’intermediario che ha versato la ritenuta.
3. La dichiarazione dei redditi riporta correttamente i redditi da locazione.

L’Agenzia delle Entrate, in presenza di un invito al contraddittorio, non potrà contestare l’omessa dichiarazione; potrà solo verificare la correttezza dei dati. Laura dovrà conservare le ricevute di pagamento, le comunicazioni di Airbnb e le attestazioni di ritenuta.

Simulazione 2 – Omissione di dichiarazione e mancato CIN

Scenario: Marco ha affittato il proprio appartamento a Roma su Airbnb per 45 giorni nel 2024, incassando 10.000 €. Non ha comunicato l’attività al comune e non ha richiesto il codice identificativo regionale/CIN; inoltre non ha dichiarato i redditi perché riteneva che la durata fosse inferiore a 30 giorni per ogni ospite.

Possibili contestazioni:

1. Omessa dichiarazione dei redditi: l’Agenzia recupererà l’IRPEF applicando aliquote progressive; sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
2. Mancata esposizione del CIN: sanzione da 600 a 6.000 € e oscuramento annuncio .
3. Omesso versamento dell’imposta di soggiorno: se il comune di Roma prevede l’imposta, Marco dovrà versare quanto dovuto più la sanzione comunale.
4. Richiesta di prova di resistenza (per annualità antecedenti al 2024): se l’invito non è stato inviato, Marco dovrà dimostrare quale difesa avrebbe potuto opporre .

Strategia di difesa: Marco può presentare un’adesione, dimostrare la buona fede (soggiorni inferiori a 30 giorni), versare spontaneamente l’imposta di soggiorno e richiedere una riduzione delle sanzioni. Può inoltre regolarizzare la posizione ottenendo il CIN.

Simulazione 3 – Riqualificazione a impresa

Scenario: Anna è proprietaria di quattro appartamenti a Venezia che affitta su Airbnb con colazione inclusa e servizio di pulizia giornaliero. Nel 2025 ha incassato 80.000 €. Ha applicato la cedolare secca e non ha aperto Partita IVA.

Contestazioni probabili:

1. Attività imprenditoriale: quattro immobili e servizi accessori sistematici indicano organizzazione imprenditoriale. L’Agenzia chiederà la riqualificazione dei redditi come redditi d’impresa, con tassazione ordinaria e recupero IVA e IRAP.
2. Inesistenza del contraddittorio: se l’Agenzia ha emesso l’avviso senza contraddittorio (anni ante 2024), Anna potrà eccepire la nullità solo se dimostra la prova di resistenza . Per annualità dal 2024 il contraddittorio è obbligatorio .

Difesa: Anna può sostenere che alcuni degli immobili sono utilizzati solo in periodi limitati e che i servizi di colazione sono affidati a terzi. Potrà considerare di aderire all’accertamento con pagamento rateizzato e, in caso di difficoltà economiche, ricorrere agli strumenti della Legge 3/2012.

Simulazione 4 – Contraddittorio e adesione

Scenario: Il signor Bianchi riceve nel 2026 un invito al contraddittorio per redditi da locazioni brevi del 2023, per un totale di 25.000 € non dichiarati. L’Agenzia propone un recupero dell’IRPEF pari a 5.500 € e sanzioni per 3.000 €. Dopo aver esaminato la documentazione, l’ufficio riconosce che alcune somme erano già state dichiarate e propone l’adesione con imposta di 3.500 € e sanzioni ridotte a 1.000 €.

Scelta del contribuente: Bianchi, assistito dall’Avv. Monardo, accetta l’adesione. Versa 4.500 € in unica soluzione e evita il contenzioso. In questo modo riduce i costi e le incertezze, mantenendo la propria reputazione fiscale.

Simulazione 5 – Accesso agli strumenti di sovraindebitamento

Scenario: Un imprenditore turistico, proprietario di un B&B e di alcuni appartamenti gestiti tramite piattaforme online, accumula debiti per 300.000 € con l’erario e altri creditori. Non riesce più a farvi fronte.

Possibilità: Con l’assistenza dell’Avv. Monardo in qualità di Gestore della Crisi, può presentare un piano del consumatore o un accordo di composizione della crisi. Nel piano proporrà il pagamento di 120.000 € a saldo e stralcio entro 5 anni, dimostrando di poter sostenere le rate grazie all’attività turistica. Se i creditori approvano e il giudice omologa, l’imprenditore otterrà l’esdebitazione per la restante parte. Ciò consente di salvare l’attività e ripartire.

Simulazione 6 – Property manager e ritenute non versate

Scenario: Una società di property management gestisce dieci appartamenti per conto di vari proprietari. La società incassa i canoni dai turisti tramite piattaforme come Airbnb e Booking e trattiene una provvigione del 15%. Dal 2024 non nomina il rappresentante fiscale e non versa le ritenute del 21% per i proprietari residenti all’estero.

Contestazioni: L’Agenzia delle Entrate contesta alla società:

1. Mancata nomina del rappresentante fiscale e mancata trasmissione dei dati al Fisco, con sanzioni per violazione dell’articolo 4 del D.L. 50/2017.
2. Omesso versamento delle ritenute: le ritenute non versate sono recuperate a carico della società, che viene considerata solidalmente responsabile con i proprietari.
3. Frodi in materia di IVA: poiché la società fattura ai turisti ma non versa l’IVA, l’attività viene qualificata come impresa e si applicano le sanzioni penali dell’art. 10-ter del D.Lgs. 74/2000.

Difesa e strategia: La società deve regolarizzare immediatamente la propria posizione nominando un rappresentante fiscale, versando le ritenute e presentando le dichiarazioni omesse. Può richiedere l’adesione per ridurre le sanzioni e, se dimostra di aver agito in buona fede, evitare il procedimento penale. Gli avvocati dello studio Monardo possono assistere nella trattativa con l’ufficio, nella predisposizione di un piano di rientro e nel coordinamento con i proprietari per evitare ulteriori contestazioni.

Simulazione 7 – Immobile in area vincolata e normative comunali

Scenario: Il sig. Lotti possiede un appartamento nel centro storico di un comune che ha adottato un regolamento restrittivo sulle locazioni turistiche, limitando la percentuale di abitazioni destinate agli affitti brevi. Nonostante il limite sia stato superato, Lotti continua a locare l’immobile ai turisti, ignorando le prescrizioni comunali.

Contestazioni: Il comune avvia un procedimento amministrativo e notifica a Lotti un’ordinanza di cessazione dell’attività. L’Agenzia delle Entrate, sulla base delle comunicazioni comunali, emette un avviso di accertamento per riqualificare i redditi come d’impresa e contestare l’omessa imposta di soggiorno.

Difesa: Lotti potrà impugnare l’ordinanza comunale dinanzi al TAR sostenendo la non applicabilità del regolamento al suo caso (ad esempio per la presenza di clausole transitorie). In sede di contraddittorio con l’Agenzia, potrà dimostrare che le locazioni erano occasioni residue e che ha versato l’imposta di soggiorno. Tuttavia, la sentenza della Corte Costituzionale 186/2025 rafforza la posizione degli enti locali. Una strategia potrebbe consistere nel chiedere l’autorizzazione postuma o convertire l’attività in “affittacamere” registrandosi presso il SUAP locale.

Prospettive di riforma e considerazioni future

Nel quadro di continua evoluzione delle locazioni brevi e del diritto tributario, è probabile che il legislatore introduca ulteriori novità nei prossimi anni. Tra le possibili riforme si possono ipotizzare:

1. Unificazione delle banche dati: per contrastare l’evasione, il Governo potrebbe integrare le banche dati fiscali con quelle turistiche e catastali, prevedendo che l’assegnazione del CIN sia collegata automaticamente al codice fiscale del proprietario e ai registri anagrafici. Questo renderebbe ancora più rapido l’incrocio dei dati e aumenterebbe gli inviti al contraddittorio.
2. Regime fiscale agevolato per i piccoli locatori: per incentivare la trasparenza, si potrebbero introdurre aliquote agevolate o forfait per chi affitta una sola stanza, riducendo così l’onere fiscale e la burocrazia.
3. Incremento dei poteri degli enti locali: le città con forte pressione turistica potrebbero ottenere maggiori competenze per limitare le locazioni brevi e per comminare sanzioni amministrative. Questo comporterebbe un coordinamento complesso tra normative nazionali e locali.
4. Digitalizzazione del contraddittorio: l’esperienza del 2024–2026 ha evidenziato l’utilità delle procedure telematiche. Potrebbero essere introdotti portali dedicati dove caricare memorie, comunicare con l’ufficio e seguire l’evoluzione dell’accertamento in tempo reale.
5. Maggiore tutela per i condomini: è in discussione una proposta di legge che prevede la possibilità per il condominio di vietare la locazione breve in presenza di gravi pregiudizi alla sicurezza o alla convivenza. Ciò potrebbe ridurre l’offerta di alloggi, ma garantire maggiore quiete ai residenti.

L’utente che oggi decide di affittare il proprio immobile deve quindi tenersi aggiornato, non solo sulle norme tributarie, ma anche sulle evoluzioni urbanistiche e civili. Un approccio prudente, supportato da un professionista qualificato, consentirà di sfruttare le opportunità economiche offerte dalle locazioni brevi senza esporsi a sanzioni e contenziosi.

Conclusione

L’evoluzione normativa e giurisprudenziale degli ultimi anni ha rivoluzionato il settore delle locazioni brevi. La generalizzazione dell’invito al contraddittorio con l’articolo 6‑bis dello statuto del contribuente costituisce una garanzia fondamentale per i contribuenti: nessun atto impositivo può essere emanato senza offrire la possibilità di essere sentiti. Allo stesso tempo, l’introduzione del codice identificativo nazionale per le strutture turistiche e i limiti imposti da leggi regionali confermano la volontà del legislatore di contrastare l’evasione e di regolamentare un mercato in rapida crescita.

Per chi affitta abitazioni tramite Airbnb o altre piattaforme, è essenziale comprendere i propri obblighi fiscali e adottare comportamenti corretti: dichiarare i redditi, registrare i contratti quando dovuto, versare l’imposta di soggiorno e richiedere il CIN. In caso di contestazioni, la tempestività è tutto: la memoria difensiva deve essere inviata entro i termini previsti e deve contenere argomentazioni precise, supportate da documenti e da riferimenti normativi. Gli errori più comuni – ignorare l’invito, applicare la cedolare secca in modo improprio, non conservare i documenti – possono costare caro in termini di imposte, sanzioni e interessi.

In questo contesto complesso, rivolgersi a un professionista è la scelta più saggia.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi, con il suo team di avvocati e commercialisti, offre un’assistenza completa: dall’analisi dell’invito al contraddittorio, alla redazione delle memorie, alla difesa in giudizio, fino alla negoziazione di piani di rientro o accordi di composizione della crisi.

Grazie alla profonda conoscenza del diritto tributario e alla capacità di coordinare interventi multidisciplinari, lo studio è in grado di tutelare i diritti del contribuente e di suggerire le soluzioni più efficaci.

Se hai ricevuto un invito al contraddittorio per locazioni brevi non dichiarate, se temi un accertamento o vuoi regolarizzare la tua posizione, non rinviare: ogni giorno è prezioso per preparare una difesa efficace e per valutare le opportunità offerte dalle normative vigenti.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff sapranno analizzare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive, bloccando sul nascere azioni esecutive, pignoramenti, ipoteche o cartelle esattoriali. La conoscenza della legge e l’assistenza di un professionista qualificato sono il primo passo per trasformare un problema fiscale in un’occasione di regolarizzazione e serenità.