Introduzione

Nel panorama tributario italiano, gli avvisi di accertamento per canoni di locazione errati sono diventati sempre più frequenti. L’Amministrazione finanziaria, grazie all’incrocio delle banche dati catastali, delle registrazioni contrattuali e delle dichiarazioni fiscali, verifica se i proprietari dichiarano correttamente i redditi derivanti dai propri immobili. Un eventuale scostamento fra canoni realmente percepiti, canoni pattuiti nel contratto di locazione o canoni “ritraibili” secondo i parametri di mercato può sfociare in un accertamento per maggiori redditi fondiari.

Queste verifiche sono all’ordine del giorno per diverse ragioni:

1. Registrazione del contratto di locazione e dichiarazione dei canoni. La legge impone che ogni contratto di locazione sia redatto per iscritto e registrato entro 30 giorni . La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e consente al fisco di presumere l’esistenza di canoni non dichiarati.
2. Disciplina della tassazione dei canoni non percepiti. Per i contratti ad uso abitativo stipulati dal 1º gennaio 2020, la detassazione dei canoni non percepiti è consentita dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento ; per i contratti ad uso diverso dall’abitativo, invece, i canoni concorrono alla base imponibile fino alla risoluzione del contratto . Ciò significa che il proprietario deve dichiarare anche i canoni maturati ma non incassati, salvo prova dell’avvenuta risoluzione o della morosità conclamata.
3. Aggiornamento dei canoni (adeguamento ISTAT) e scritture private. Molti contratti prevedono una clausola di aggiornamento annuale del canone in base agli indici ISTAT. Se l’aggiornamento non è richiesto o non è stato concordato con il conduttore, il fisco non può pretendere l’imposizione su un presunto maggiore canone; la Cassazione richiede la prova che l’aggiornamento sia stato effettivamente richiesto e incassato .
4. Contraddittorio preventivo e motivazione dell’atto. Il contraddittorio endoprocedimentale introdotto dall’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente impone all’Agenzia delle Entrate di trasmettere un progetto di accertamento al contribuente e di attendere almeno 60 giorni per le sue osservazioni . Se l’Ufficio non rispetta queste garanzie, l’avviso può essere nullo per violazione del diritto di difesa.

Quando l’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di accertamento per canoni di locazione errati, il contribuente si trova spesso impreparato e teme di dover corrispondere ingenti somme. Ma esistono difese efficaci, sia procedurali che sostanziali. Conoscere la normativa, le sentenze più recenti e i rimedi alternativi consente di contestare o ridurre la pretesa fiscale.

Presentazione dell’Avvocato Giuseppe Angelo Monardo e dello staff multidisciplinare

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista con pluriennale esperienza in diritto bancario e tributario. Coordina un team di avvocati e commercialisti che operano su tutto il territorio nazionale. È

• Gestore della crisi da sovraindebitamento (Legge 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario presso un Organismo di Composizione della Crisi (OCC);
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Grazie a questa competenza multidisciplinare, l’Avv. Monardo può assistere il contribuente in ogni fase dell’accertamento:

• Analisi dell’atto per individuare errori o vizi di motivazione;
• Presentazione di istanze di accertamento con adesione, reclami o ricorsi giurisdizionali;
• Sospensione della riscossione e trattative con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione;
• Elaborazione di piani di rientro sostenibili, anche tramite strumenti di sovraindebitamento;
• Strategie giudiziali e stragiudiziali, ivi comprese mediazioni, transazioni fiscali e definizioni agevolate.

📩 Contatta subito qui di seguito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

La disciplina dell’accertamento sui canoni di locazione coinvolge diverse fonti: il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), il Codice Civile, lo Statuto dei diritti del contribuente, le leggi speciali in materia di locazioni, le circolari e le sentenze della Corte di Cassazione. Di seguito un quadro organico.

1.1 Obbligo di forma e registrazione del contratto

L’obbligo di registrare i contratti di locazione deriva da art. 1, comma 346, della Legge 311/2004 e dall’art. 17, DPR 131/1986. Le norme stabiliscono che “i contratti di locazione sono nulli se non risultano, ad ogni effetto, da atto scritto e registrato” . La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o dal termine fissato. La nullità del contratto non registrato comporta:

• Impossibilità per il locatore di far valere il contratto in giudizio;
• Facoltà del conduttore di ottenere la restituzione dei canoni versati, considerati pagamenti indebiti ai sensi dell’art. 2033 c.c., perché manca causa valida ;
• In materia tributaria, il fisco può presumere la percezione di un canone, salvo prova contraria.

La Cassazione ha chiarito che la nullità può essere sanata con registrazione tardiva, con effetto retroattivo dal momento della registrazione (Cass. 23601/2017). Tuttavia, fino alla registrazione, il contratto è inesistente e gli eventuali canoni percepiti sono considerati indennizzi.

1.2 Tassazione dei canoni non percepiti

L’art. 26 del TUIR regola la tassazione dei redditi fondiari e distingue fra immobili abitativi e immobili non abitativi:

• Per gli immobili abitativi, a seguito del decreto Crescita 2019 e della conversione in legge del DL 41/2021, i canoni non percepiti non concorrono al reddito dalla data di intimazione dello sfratto o dell’ingiunzione di pagamento . La detassazione opera dal momento dell’avvio della procedura di convalida, non è necessario attendere l’ordinanza di convalida.
• Per gli immobili ad uso diverso dall’abitativo, vige il principio per cui il reddito fondiario è determinato dal canone convenuto, indipendentemente dall’incasso. La Cassazione (sent. 12905/2007, ord. 651/2012) ha affermato che la risoluzione consensuale non produce effetto retroattivo; quindi, finché il contratto è in vigore, i canoni maturati concorrono alla base imponibile . L’unica eccezione è la formalizzazione dello sfratto per morosità o la risoluzione per inadempimento.

Nel 2025 e 2026 la Corte di Cassazione ha ribadito tali principi: l’ordinanza 27451/2025 (non sempre accessibile) ha confermato che i canoni di locazione commerciale sono tassati anche se non percepiti; solo la risoluzione giudiziale o l’esecuzione dello sfratto fa cessare la tassazione. La giurisprudenza richiede che eventuali sospensioni o riduzioni del canone siano provate con scrittura privata avente data certa (art. 2704 c.c.), poiché la sola produzione di ricevute non registrate non è opponibile al fisco . Per essere opponibile ai terzi, la scrittura deve essere autenticata, registrata o “data per certa” attraverso eventi come la morte o la sopravvenuta sottoscrizione; altrimenti non si può dimostrare la variazione del canone .

1.3 Adeguamento ISTAT e onere della prova

Molti contratti prevedono la clausola di adeguamento del canone all’indice ISTAT. L’ordinanza 8299/2025 della Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto del locatore all’adeguamento sorge solo dopo aver avanzato una richiesta formale al conduttore; in assenza di tale domanda, il canone rimane invariato e l’amministrazione finanziaria non può accertare un maggiore canone presunto . La Corte ha precisato che spetta al fisco dimostrare l’effettiva percezione di canoni maggiorati; non basta la presenza di una clausola contrattuale: occorre la prova di un pagamento.

1.4 Statuto dei diritti del contribuente e motivazione dell’atto

Lo Statuto dei diritti del contribuente (legge 212/2000) impone garanzie procedurali fondamentali:

• Art. 7: l’atto impositivo deve essere motivato, indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche, nonché gli atti richiamati, che devono essere allegati o riprodotti . La mancanza di motivazione rende nullo l’avviso. Nel 2023 il D.Lgs. 219/2023 ha integrato l’articolo con i commi 1‑bis e seguenti, prevedendo che il contraddittorio e il rispetto delle garanzie procedurali siano requisiti di legittimità.
• Art. 6‑bis, introdotto dal D.Lgs. 219/2023, ha generalizzato il contraddittorio preventivo: prima di emettere l’avviso di accertamento, l’Agenzia deve inviare un progetto di atto, consentendo al contribuente almeno 60 giorni per replicare; l’avviso definitivo deve poi motivare le ragioni della conferma o del rigetto delle osservazioni . Il termine di decadenza per l’accertamento è prorogato di 120 giorni se scade nei 60 giorni successivi al contraddittorio . Questo rende molte notifiche nulle se non precedute da un adeguato confronto.
• Art. 6: afferma il principio di buon andamento e di collaborazione, disponendo che l’amministrazione deve comunicare l’inizio dell’ispezione e il contribuente può richiedere un incontro.

1.5 Accertamento con adesione e strumenti deflativi

Il D.Lgs. 218/1997 prevede il procedimento di accertamento con adesione per evitare il contenzioso. Ai sensi dell’art. 6, il contribuente può presentare un’istanza di adesione dopo la notifica dell’avviso di accertamento, entro lo stesso termine previsto per il ricorso; tale termine è sospeso per 90 giorni . Se l’accertamento è stato preceduto da invito o contraddittorio, l’istanza va presentata entro 30 giorni dalla notifica della proposta o, se è successiva la notifica dell’avviso, entro 15 giorni .

L’accordo con l’ufficio consente uno sconto sulle sanzioni (generalmente ridotte a un terzo), la rateizzazione del debito e l’estinzione di eventuali reati tributari. Anche se non viene raggiunto un accordo, la richiesta sospende i termini di impugnazione.

Altri strumenti deflativi (ormai abrogati) includevano il reclamo e mediazione per importi fino a 50.000 € (art. 17‑bis D.Lgs. 546/1992), abrogato nel 2024 . Tuttavia, l’art. 6‑bis dello Statuto ha di fatto assorbito le finalità del reclamo.

1.6 Nuovo processo tributario e termini di impugnazione dal 2026

Il decreto legislativo 175/2024 ha riformato il processo tributario, abrogando l’art. 21 del D.Lgs. 546/1992. Fino al 31 dicembre 2025, il contribuente deve proporre ricorso entro 60 giorni dalla notifica dell’atto . Dal 1º gennaio 2026 entrerà in vigore un nuovo termine (verosimilmente 150 giorni) e modalità digitali obbligatorie. In ogni caso, è fondamentale presentare il ricorso o l’istanza di adesione entro i termini, pena decadenza.

1.7 Giurisprudenza 2025‑2026 e nullità per vizi procedurali

Molte sentenze recenti offrono spunti difensivi. Alcune tra quelle di maggiore interesse sono:

• Ordinanza Cass. 8299/2025 (aggiornamento ISTAT): la Corte ha riconosciuto che l’adeguamento del canone può essere tassato solo se il locatore ha chiesto formalmente al conduttore l’aumento e se quest’ultimo lo ha corrisposto . In assenza di prova del pagamento, l’avviso è illegittimo.
• Ordinanza Cass. 12081/2025 (scritture private): ribadisce che le scritture private non registrate hanno efficacia solo fra le parti; non sono opponibili al fisco se prive di data certa . Il contribuente deve dimostrare la sospensione o la riduzione del canone con un documento avente data certa .
• Ordinanza Cass. 15891/2025 (locazioni non registrate e congruità): stabilisce che i canoni dei contratti non registrati devono essere ricondotti a congruità ai sensi dell’art. 13, comma 6, Legge 431/1998; il giudice deve determinare l’importo secondo gli accordi delle associazioni di categoria . Ciò consente di ridurre l’importo tassato.
• Sentenze sulla nullità per mancanza di contraddittorio: la Cassazione (sent. 8 maggio 2026, commentata da LexCED) ha annullato un avviso emesso per presunto abuso del diritto perché l’Agenzia non aveva inviato la richiesta di chiarimenti. La Corte ha affermato che la procedura di contraddittorio è obbligatoria e la sua violazione comporta la nullità dell’atto .
• Giurisprudenza sulla tassazione dei canoni non percepiti: oltre alle pronunce citate, le sentenze 12905/2007 e 651/2012 confermano che il canone concorre a formare il reddito anche se non incassato, salvo risoluzione del contratto .

Queste decisioni dimostrano che la difesa del contribuente si gioca su più fronti: forma del contratto, prova dei pagamenti, corretto contraddittorio, motivazione dell’atto. Conoscere tali precedenti consente di elaborare strategie efficaci.

2. Procedura passo per passo dopo la notifica dell’avviso

Ricevere un avviso di accertamento non significa dover subire passivamente la pretesa dell’Agenzia delle Entrate. È essenziale agire tempestivamente seguendo una procedura ben definita. Di seguito le fasi principali.

2.1 Verifica della notifica e della motivazione

1. Controllare la regolarità della notifica: l’atto deve essere notificato tramite PEC o servizio postale all’indirizzo digitale/telematico risultante dall’indice nazionale o, in mancanza, all’ultima residenza; un errore di indirizzo può rendere l’atto inesistente o nullo. La notifica a persona diversa dal destinatario, ad esempio a un socio anziché alla società, può essere annullata.
2. Verificare la motivazione: ai sensi dell’art. 7 dello Statuto, l’avviso deve riportare gli elementi di fatto (canoni dichiarati, valori catastali, contratti reperiti, sanzioni) e le ragioni giuridiche (norme violate). Ogni atto richiamato deve essere allegato . La mancata allegazione dei documenti richiamati (ad esempio, il contratto di locazione reperito o le comunicazioni ISTAT) costituisce motivo di nullità.
3. Controllare la presenza del contraddittorio: se l’accertamento riguarda questioni di fatto che richiedono un confronto con il contribuente (maggiori canoni, verifiche sulla registrazione), l’Agenzia deve inviare un progetto di atto e concedere almeno 60 giorni per rispondere . Se l’avviso arriva senza contraddittorio, occorre rilevare il vizio.

2.2 Raccogliere la documentazione e analizzare la pretesa

• Contratto di locazione e eventuali scritture integrative: recuperare il contratto registrato e verificare la data, il canone pattuito, la durata. Se esistono accordi di riduzione o sospensione del canone, assicurarsi che siano registrati o abbiano data certa.
• Ricevute di pagamento: raccogliere tutte le ricevute o bonifici che attestino i pagamenti effettivamente ricevuti. Se i canoni non sono stati pagati, bisogna dimostrare l’avvio di procedure di intimazione o risoluzione.
• Comunicazioni con l’inquilino: email, PEC, raccomandate in cui si richiede l’adeguamento ISTAT o si concorda la riduzione del canone. Queste possono essere utilizzate per provare l’assenza di canoni maggiorati.
• Prova della risoluzione del contratto: un decreto di convalida di sfratto, un provvedimento di risoluzione o un accordo depositato in Agenzia è necessario per non dichiarare i canoni maturati successivamente.

2.3 Valutazione delle opzioni: ricorso, adesione o definizione agevolata

Una volta analizzato l’atto e la documentazione, occorre decidere come procedere.

1. Accertamento con adesione (art. 6 D.Lgs. 218/1997): consente di definire la controversia negoziando con l’ufficio. Il contribuente presenta l’istanza entro il termine per il ricorso (oggi 60 giorni, dal 2026 nuovo termine) e richiede un incontro . La presentazione dell’istanza sospende i termini di pagamento e impedisce l’iscrizione a ruolo. Se si raggiunge un accordo, le sanzioni sono ridotte a un terzo e il debito può essere rateizzato.
2. Ricorso giurisdizionale: se non si intende accettare l’accertamento e non si giunge a un accordo, occorre presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado (ex commissione tributaria). Il ricorso deve contenere i motivi di contestazione (vizi di forma, mancanza di prova, errori nel calcolo del canone) e le richieste (annullamento totale o parziale). Il termine per il ricorso è di 60 giorni dalla notifica fino al 31 dicembre 2025 ; dopo tale data, si applicherà il termine indicato nel decreto 175/2024 (presumibilmente 150 giorni). In sede contenziosa è possibile chiedere la sospensione dell’atto in via cautelare.
3. Definizioni agevolate e rottamazioni: la Legge di bilancio 2026 ha introdotto la rottamazione‑quinquies per i ruoli affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione dal 2000 al 31 dicembre 2023 (esclusi gli avvisi di accertamento in fase di adesione) . La domanda va presentata entro il 30 aprile 2026. Se l’avviso è già iscritto a ruolo, è possibile saldare senza interessi e sanzioni, pagando solo l’imposta e gli aggi, in unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate. Per le cartelle relative a canoni di locazione non dichiarati, la rottamazione consente una riduzione significativa ma è attivabile solo per debiti già iscritti a ruolo; un avviso di accertamento non definito non rientra.
4. Piano del consumatore o accordo di ristrutturazione: nei casi di sovraindebitamento, il debitore può accedere a procedure ex Legge 3/2012 presentando un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione del debito tramite l’Organismo di Composizione della Crisi. L’Avv. Monardo, come gestore della crisi, assiste i debitori a ridurre o stralciare i debiti, inclusi quelli tributari, in percentuali concordate con l’Agenzia, proteggendo il patrimonio.

2.4 Termini di pagamento e riscossione

Se il contribuente non presenta alcuna istanza o ricorso, l’avviso di accertamento diventa esecutivo dopo 60 giorni e l’imposta accertata deve essere pagata entro ulteriori 30 giorni. In caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle Entrate iscrive a ruolo la somma e procede alla riscossione coattiva (fermi amministrativi, ipoteche, pignoramenti). Con il DL 34/2019 e successivi interventi, l’avviso di accertamento esecutivo contiene già l’intimazione al pagamento. Pertanto è fondamentale attivarsi prima che scadano i termini.

2.5 Riduzione delle sanzioni e ravvedimento operoso

Oltre all’adesione, il contribuente può avvalersi del ravvedimento operoso previsto dall’art. 13, D.Lgs. 471/1997 e dalla L. 689/1981, per regolarizzare spontaneamente la posizione prima della notifica dell’avviso o entro i termini. In caso di tardiva registrazione del contratto, il ravvedimento consente di ridurre le sanzioni a un sesto. Se l’avviso è già notificato, il ravvedimento non è più ammesso.

3. Difese e strategie legali

In presenza di un avviso di accertamento per canoni di locazione errati, il contribuente può articolare una difesa su vari livelli: contestare la legittimità formale dell’atto, dimostrare l’insussistenza del maggiore reddito, invocare norme e sentenze favorevoli o proporre definizioni agevolate. Di seguito alcune strategie.

3.1 Eccezioni formali: motivazione, contraddittorio e validità della notifica

• Violazione dell’art. 7 dello Statuto: se l’avviso non indica puntualmente i fatti, le norme violate e i criteri di calcolo, né allega gli atti citati (ad esempio, la copia del contratto di locazione o i rilievi ISTAT), l’atto è nullo . Anche la mancanza di firma del funzionario competente comporta la nullità.
• Mancata instaurazione del contraddittorio preventivo: quando l’oggetto dell’accertamento richiede valutazioni discrezionali (quale canone si ritiene congruo, se il contratto è reale o fittizio), la procedura di contraddittorio ex art. 6‑bis è obbligatoria . La Cassazione ha affermato che la sua omissione rende nullo l’avviso .
• Notifica a soggetto diverso o a indirizzo errato: se l’avviso è inviato a un indirizzo PEC non valido o a un soggetto privo di legittimazione, può essere dichiarato inesistente. Per le società, la notifica deve avvenire all’indirizzo della sede legale o PEC risultante dal registro imprese.

3.2 Prova dell’assenza di maggiore canone

• Dimostrazione del canone effettivamente percepito: produrre le ricevute dei pagamenti, i bonifici bancari o i registri contabili che attestano i canoni incassati. Se l’accertamento assume un canone superiore (ad esempio, in base a un contratto non registrato trovato presso l’inquilino), occorre dimostrare che quel contratto è fittizio o non eseguito.
• Scritture private con data certa: se il canone è stato ridotto o sospeso per accordo con l’inquilino, bisogna produrre un atto con data certa (registrazione, autentica notarile o altre forme riconosciute) . In mancanza, il fisco presume che il canone convenuto sia dovuto .
• Prova della richiesta di adeguamento ISTAT: se il contratto prevede l’adeguamento ma il locatore non ha richiesto l’aumento, la tassazione deve avvenire sul canone originario. Occorre documentare che l’adeguamento non è stato richiesto (ad esempio, copia della lettera all’inquilino che rinuncia all’adeguamento o la prova che non vi è stato pagamento) .

3.3 Contestazione della qualifica di “reddito fondiario”

In alcuni casi il fisco può qualificare gli incassi come redditi diversi (per esempio, locazioni occasionali di breve durata), applicando aliquote più elevate o negando la cedolare secca. È possibile difendersi dimostrando:

• che l’attività non è imprenditoriale (mancano organizzazione e continuità);
• che il contratto rientra nelle locazioni abitative con cedolare secca, con tassazione sostitutiva;
• che eventuali servizi accessori (pulizia, colazione) non trasformano la locazione in attività ricettiva.

3.4 Ricorso alle perizie di congruità

Per dimostrare che il canone richiesto dal fisco è irrealistico rispetto al mercato, si possono produrre perizie giurate redatte da esperti (geometri, agenti immobiliari) che attestino il valore medio dei canoni in zona. La Legge 431/1998 prevede che, per i contratti non registrati, il giudice ricorra ai valori determinati dagli accordi territoriali . Anche in sede amministrativa, tali perizie possono convincere l’ufficio a ridurre la pretesa.

3.5 Strategie negoziali e piani di rientro

Se l’importo richiesto è elevato e il rischio di soccombenza è alto, conviene negoziare:

• Accertamento con adesione: presentare l’istanza nei termini consente di congelare l’avviso e trattare; si può chiedere la riduzione delle sanzioni e un piano di rateizzazione.
• Transazione ex art. 48-ter DPR 602/1973: in pendenza di procedure concorsuali o di piani di ristrutturazione, il contribuente può proporre all’Agenzia un pagamento parziale del tributo.
• Soluzioni di sovraindebitamento: per i soggetti incapienti o con più debiti, il piano del consumatore o la liquidazione del patrimonio può ridurre o stralciare la pretesa.

3.6 Difese specifiche per contratti nulli o non registrati

Se il contratto non è registrato, la difesa si articola in due fasi:

1. Riconduzione a congruità: il contribuente può chiedere al giudice di determinare il canone secondo i parametri degli accordi territoriali (art. 13, comma 6, L. 431/1998). La Cassazione ha affermato che questa rideterminazione si applica anche ai contratti non registrati .
2. Eccezione di nullità e restituzione dei canoni: se il contratto è nullo, il conduttore potrebbe chiedere la restituzione dei canoni versati. Per il fisco, tuttavia, la percezione di somme, anche se a titolo di indennità, può costituire reddito diverso.

3.7 Strumenti alternativi di definizione dei debiti

Oltre al contenzioso, il contribuente può ricorrere a misure straordinarie:

• Rottamazione‑quinquies 2026: consente di estinguere i debiti iscritti a ruolo senza interessi e sanzioni, pagando solo le imposte e gli aggi, entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate . Non si applica agli avvisi di accertamento non ancora iscritti, ma è rilevante per cartelle già notificate.
• Rimessione in termini: in casi eccezionali (malattia grave, forza maggiore) il contribuente può chiedere la rimessione in termini per impugnare l’atto tardivamente.
• Concordato preventivo e transazione fiscale: nelle procedure concorsuali l’imprenditore può proporre all’Agenzia un pagamento ridotto del debito tributario.

4. Strumenti alternativi alla tassazione e definizioni agevolate

4.1 Accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997)

L’accertamento con adesione è lo strumento principale per evitare il contenzioso. Permette al contribuente di concordare la base imponibile con l’ufficio e beneficiare di una riduzione delle sanzioni a un terzo. La procedura si articola così:

• Presentazione dell’istanza: entro il termine per il ricorso (oggi 60 giorni), si presenta la domanda di adesione all’ufficio competente.
• Sospensione dei termini: dal giorno di presentazione, il termine per impugnare e per pagare è sospeso per 90 giorni .
• Incontro e proposta: l’ufficio convoca il contribuente; si discute la pretesa e si può concordare un importo ridotto. Il contribuente può portare documenti, perizie e memorie.
• Redazione dell’atto di adesione: se si raggiunge l’accordo, si firma un verbale e il contribuente paga l’imposta, la sanzione ridotta a un terzo e gli interessi. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione o in rate (massimo otto trimestrali). L’atto di adesione non è impugnabile.

L’adesione conviene quando si ritiene che l’avviso sia fondato ma si voglia contenere la sanzione e ottenere la rateizzazione. Permette, inoltre, di evitare il rischio di spese processuali.

4.2 Rottamazione e definizioni agevolate

La rottamazione‑quinquies prevista dalla Legge di Bilancio 2026 estende le agevolazioni alle cartelle esattoriali affidate all’Agenzia delle Entrate-Riscossione fra il 1º gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023 . Caratteristiche principali:

• Domanda entro il 30 aprile 2026: il contribuente deve presentare l’istanza tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione o presso gli sportelli.
• Pagamento: in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 oppure in un massimo di 54 rate bimestrali. Le prime due rate (in scadenza 31 luglio e 30 novembre 2026) devono coprire almeno il 20 % del debito.
• Benefici: lo stralcio di sanzioni, interessi di mora e aggio. Restano dovuti l’imposta, gli interessi legali e le somme spettanti all’agente della riscossione.
• Esclusioni: la rottamazione non si applica ai carichi affidati dopo il 31 dicembre 2023, ai debiti derivanti da recupero di aiuti di Stato, a multe stradali e ai debiti relativi a avvisi di accertamento non ancora definitivi.

L’adesione è vantaggiosa quando il debito iscritto a ruolo è elevato e riguarda sanzioni e interessi. Non elimina il debito originario ma lo riduce sensibilmente.

4.3 Composizione della crisi e piano del consumatore

Per chi si trova in stato di sovraindebitamento, la Legge 3/2012 e il Codice della crisi d’impresa prevedono strumenti di esdebitazione:

• Piano del consumatore: riservato alle persone fisiche non imprenditori. Il consumatore presenta, tramite un OCC, una proposta di pagamento parziale dei debiti, basata sul proprio reddito e patrimonio. Il piano, omologato dal tribunale, vincola i creditori pubblici (compresi quelli tributari). L’Agenzia delle Entrate può subire un taglio del debito se l’offerta è economicamente conveniente. Dopo la soddisfazione dei creditori secondo il piano, i debiti residui sono cancellati.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: rivolto a debitori professionisti o imprenditori non fallibili. Anche qui si negozia con l’Agenzia per un pagamento ridotto.

L’Avv. Monardo, essendo gestore della crisi e professionista fiduciario di un OCC, può assistere i contribuenti nel predisporre e presentare questi strumenti, valutando se convengono rispetto alla definizione dell’accertamento.

5. Errori comuni e consigli pratici

La materia degli accertamenti sui canoni di locazione nasconde insidie. Ecco gli errori più frequenti commessi dai proprietari e i consigli per evitarli.

5.1 Errori frequenti

• Mancata registrazione o tardiva registrazione del contratto: la nullità rende i canoni indebiti e espone a sanzioni; la registrazione tardiva è possibile ma comporta sanzioni che potrebbero essere mitigate con il ravvedimento operoso.
• Sottovalutazione della tassazione dei canoni non percepiti: molti proprietari ritengono che non incassando il canone non debbano dichiararlo. Per gli immobili non abitativi, i canoni concorrono comunque al reddito fino alla risoluzione .
• Accordi verbali di riduzione del canone: senza scrittura con data certa, l’accordo non è opponibile al fisco .
• Omissione del contraddittorio: non rispondere all’invito dell’Agenzia o non presentare la propria documentazione può portare all’emissione dell’avviso su basi presuntive.
• Superficialità nella verifica dell’atto: molte difese vincenti derivano da vizi formali (mancanza di motivazione, notifica errata, omissione di contraddittorio). Spesso il contribuente si concentra solo sull’importo e trascura tali profili.

5.2 Consigli per prevenire e difendersi

• Registrare puntualmente i contratti e ogni modifica (riduzione, proroga) presso l’Agenzia delle Entrate.
• Documentare ogni accordo con l’inquilino attraverso PEC o scrittura autenticata. Anche una scrittura privata può acquistare data certa con la registrazione.
• Richiedere o rinunciare per iscritto all’adeguamento ISTAT: se non si intende richiedere l’aumento, comunicare espressamente al conduttore la rinuncia e conservare la prova.
• Utilizzare la cedolare secca quando possibile. La cedolare secca può ridurre l’imposta e semplificare la gestione, ma occorre rispettare le regole (durata, comunicazione all’inquilino, rinuncia all’aggiornamento ISTAT).
• Collaborare al contraddittorio: fornire documentazione e spiegazioni può convincere l’ufficio a non emettere l’avviso. Ignorare la richiesta espone a valutazioni presuntive.
• Rivolgersi a professionisti: avvocati tributaristi e commercialisti possono analizzare il caso, individuare i vizi, proporre soluzioni e rappresentare il contribuente in sede di adesione o contenzioso.

6. Tabelle riepilogative

Per facilitare la consultazione, riportiamo alcune tabelle riassuntive con i principali riferimenti normativi, i termini e gli strumenti difensivi.

6.1 Norme e giurisprudenza rilevanti

6.2 Termini per impugnare l’avviso di accertamento

6.3 Strumenti difensivi e agevolazioni

7. Domande e risposte (FAQ)

Di seguito una raccolta di domande frequenti con risposte chiare e aggiornate al 12 maggio 2026.

1. Cosa succede se non registro il contratto di locazione?
   La mancata registrazione comporta la nullità del contratto . Il conduttore può pretendere la restituzione dei canoni versati, il locatore non può far valere clausole a suo favore e il fisco può presumere l’esistenza di un canone, con conseguente tassazione. La nullità può essere sanata tramite registrazione tardiva con effetti retroattivi.
2. Devo dichiarare i canoni di locazione non percepiti?
   Per gli immobili ad uso abitativo, dal 2020 la detassazione opera dal momento della intimazione di sfratto o ingiunzione . Per gli immobili ad uso non abitativo, i canoni concorrono al reddito fino alla risoluzione del contratto . Senza risoluzione, il canone va dichiarato anche se non incassato.
3. Come posso dimostrare un accordo di riduzione del canone?
   Occorre una scrittura privata con data certa (ad esempio, registrata all’Agenzia delle Entrate o autenticata), poiché le scritture non datate non sono opponibili al fisco .
4. L’adeguamento ISTAT è sempre tassato?
   No. La Cassazione ha stabilito che il maggiore canone dovuto per adeguamento ISTAT è tassabile solo se il locatore ha richiesto formalmente l’aumento e se l’inquilino ha pagato . In assenza di richiesta o pagamento, l’adeguamento non produce effetti fiscali.
5. Posso utilizzare la cedolare secca per contratti di locazione commerciale?
   La cedolare secca è attualmente applicabile solo ai contratti abitativi. Per i contratti commerciali a canone concordato, la normativa non consente l’opzione.
6. Cos’è il contraddittorio preventivo e quando è obbligatorio?
   È il dialogo tra fisco e contribuente prima dell’emissione dell’avviso. L’Ufficio deve inviare un progetto di accertamento e concedere 60 giorni per le osservazioni . È obbligatorio per tutti gli atti impugnabili, salvo eccezioni (ad esempio, accertamenti automatizzati). La sua omissione rende l’atto nullo .
7. Cosa devo fare appena ricevo un avviso di accertamento?
   Controllare la regolarità della notifica e la motivazione, raccogliere la documentazione (contratti, ricevute), valutare l’eventuale contraddittorio ricevuto e considerare la presentazione di un’istanza di adesione. È consigliabile rivolgersi a un professionista.
8. Posso rateizzare l’importo richiesto nell’avviso?
   Se si aderisce alla proposta con adesione, la rateizzazione è prevista (fino a 8 rate trimestrali). In caso di definizione agevolata (rottamazione) o di giudizio, la rateizzazione può essere concessa dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione secondo il piano ordinario (da 72 a 120 rate). Nel contenzioso, il giudice può anche sospendere la riscossione.
9. La riduzione delle sanzioni è sempre possibile?
   Sì, tramite l’adesione (sanzioni a un terzo) o il ravvedimento prima dell’avviso. In caso di definizione agevolata, le sanzioni sono stralciate completamente . Nel contenzioso, il giudice può ridurre le sanzioni se accerta l’assenza di dolo.
10. Quando un avviso di accertamento è nullo?
    L’avviso è nullo se mancano la firma, la motivazione, la data, se l’atto è stato notificato a soggetto diverso o a indirizzo errato, se l’ufficio era incompetente o se è stato emesso senza contraddittorio quando obbligatorio .
11. È necessario un avvocato per impugnare l’avviso?
    Pur non essendo obbligatorio, è altamente consigliato. L’Avv. Monardo e il suo team valutano gli aspetti giuridici e contabili, individuano i vizi formali, redigono il ricorso e assistono nel contraddittorio. Professionisti esperti aumentano le possibilità di successo e di definizioni vantaggiose.
12. Cosa succede se non presento ricorso né pago?
    L’avviso diventa esecutivo e l’Agenzia delle Entrate iscrive a ruolo la somma; seguiranno fermi amministrativi, ipoteche e pignoramenti. Con l’aggravarsi delle somme (interessi e aggio), il debito cresce. È consigliabile agire tempestivamente.
13. Posso estinguere il debito mediante la Legge sul sovraindebitamento?
    Sì, se sussistono i requisiti. Il piano del consumatore consente di proporre un pagamento parziale ai creditori pubblici. L’Avv. Monardo, come gestore della crisi, assiste nella preparazione del piano che, una volta omologato, cancella il debito residuo.
14. Una scrittura privata non autenticata ha valore di prova?
    Solo fra le parti. Ai sensi dell’art. 2704 c.c., la scrittura privata acquista data certa (e quindi efficacia verso i terzi) solo con la registrazione, l’autenticazione o determinati eventi. Senza data certa, non è opponibile al fisco .
15. Cosa sono gli accordi territoriali e la congruità del canone?
    Gli accordi territoriali sono intese fra associazioni di proprietari e inquilini che fissano i canoni di locazione concordati. La Cassazione ha stabilito che, per i contratti non registrati o con canoni sproporzionati, il giudice deve ricondurre il canone ai valori stabiliti dagli accordi . Ciò può ridurre la base imponibile.
16. Si può usare la rottamazione per un avviso di accertamento?
    No. La rottamazione‑quinquies riguarda debiti già iscritti a ruolo . Un avviso di accertamento ancora in contestazione deve essere definito tramite adesione o ricorso. Solo dopo l’iscrizione a ruolo si potrà aderire alla rottamazione (se ancora aperta).
17. È possibile sospendere la riscossione in pendenza di ricorso?
    Sì. Si può presentare istanza di sospensione alla Corte di Giustizia Tributaria se l’atto causa danni gravi e irreparabili o se il ricorso appare fondato. È possibile anche ottenere la sospensione amministrativa se si attiva una procedura di autotutela o si chiede l’adesione.
18. Che differenza c’è fra avviso di accertamento e avviso bonario?
    L’avviso bonario è emesso a seguito di controlli automatici o formali, invita il contribuente a regolarizzare e non è immediatamente esecutivo. L’avviso di accertamento, invece, rettifica la base imponibile, applica sanzioni e diventa esecutivo dopo 60 giorni.
19. Un contratto di comodato può evitare l’accertamento sui canoni?
    Il comodato d’uso gratuito è ammesso ma deve essere reale: l’immobile dev’essere concesso gratuitamente per finalità non lucrative. In caso di comodato simulato (canone occulto), il fisco può presumere l’esistenza di un reddito. La prova della gratuità deve essere documentata.
20. Posso far valere l’inadempimento dell’inquilino come causa di detassazione?
    Solo se vi è la prova della morosità: intimazione di sfratto, ingiunzione di pagamento o sentenza di risoluzione . Prima della formalizzazione, i canoni maturati restano imponibili.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio le implicazioni degli accertamenti per canoni di locazione errati, proponiamo due simulazioni: una relativa a un contratto abitativo con canoni non percepiti, l’altra a un contratto commerciale con adeguamento ISTAT non richiesto.

8.1 Simulazione 1: Contratto abitativo con canone non percepito e procedura di sfratto

Dati:

• Contratto di locazione abitativa stipulato e registrato il 1º gennaio 2024. Canone annuo: 6.000 € (500 €/mese).
• Il conduttore smette di pagare i canoni da marzo 2025.
• Il locatore avvia la procedura di sfratto per morosità il 15 maggio 2025 e ottiene l’ingiunzione di pagamento il 30 giugno 2025.

Scenario fiscale:

1. Canoni incassati nel 2024: 6.000 €.
2. Canoni incassati nel 2025: 1.000 € (gennaio e febbraio).
3. Canoni non percepiti marzo–giugno 2025: 4 mesi × 500 € = 2.000 €.

Tassazione:

• Il locatore deve dichiarare per l’anno 2025 solo i canoni incassati (1.000 €) perché, in virtù dell’art. 26 TUIR modificato, i canoni non percepiti non concorrono al reddito a partire dalla data dell’ingiunzione di pagamento (30 giugno 2025) . Non deve dunque tassare i 2.000 € di canoni non incassati.

Se l’Agenzia notifica un avviso in cui pretende la tassazione di 3.000 € (canoni per tutto il 2025), il contribuente può opporsi producendo l’ingiunzione e la prova del mancato incasso. La pretesa è infondata.

8.2 Simulazione 2: Contratto commerciale con adeguamento ISTAT non richiesto

Dati:

• Contratto di locazione commerciale registrato il 1º gennaio 2022. Canone annuo: 24.000 € (2.000 €/mese). È prevista una clausola di aggiornamento ISTAT del 100%.
• Nel 2023 l’ISTAT registra un incremento del 10%. Il locatore rinuncia per iscritto all’adeguamento. Nel 2024 l’inquilino versa sempre 2.000 €/mese.

Scenario fiscale:

• L’Agenzia delle Entrate, in sede di controllo, ritiene che il canone avrebbe dovuto essere 2.200 €/mese (adeguato del 10%) e accerta un maggiore reddito di 2.400 € nel 2023 e 4.800 € nel 2024.

Difesa:

• Il locatore produce la lettera raccomandata con data certa in cui rinuncia all’adeguamento. In assenza di richiesta, il maggiore canone non è dovuto. L’ordinanza 8299/2025 ha ribadito che l’adeguamento è tassabile solo se richiesto e percepito .
• L’avviso di accertamento è quindi impugnabile perché fondato su presunzioni.

Risultato:

• Il contribuente chiede l’annullamento integrale dell’avviso o, in subordine, aderisce con riduzione delle sanzioni.

9. Conclusioni

Gli avvisi di accertamento per canoni di locazione errati costituiscono una sfida significativa per proprietari e contribuenti. La normativa complessa, le pronunce altalenanti della giurisprudenza e i continui aggiornamenti richiedono competenza e tempestività. Come abbiamo visto, la legge impone l’obbligo di registrare i contratti e di dichiarare i canoni maturati; tuttavia, esistono numerose eccezioni, soprattutto quando i canoni non sono percepiti, l’adeguamento ISTAT non è richiesto o il contratto è nullo. Le sentenze recenti (2025‑2026) hanno chiarito che:

• le scritture private non registrate non possono provare le riduzioni del canone ;
• l’adeguamento ISTAT è tassabile solo se effettivamente richiesto e incassato ;
• i canoni di locazioni non abitative restano imponibili fino alla risoluzione del contratto ;
• la mancanza del contraddittorio o della motivazione comporta la nullità dell’avviso .

La procedura difensiva non si esaurisce con il ricorso. Gli strumenti di adesione, le definizioni agevolate, la rottamazione e le procedure di sovraindebitamento offrono soluzioni alternative spesso più vantaggiose. In ogni caso, agire tempestivamente è fondamentale: dalla notifica decorrono termini stringenti per aderire, impugnare o chiedere la sospensione. L’inerzia può portare a iscrizioni a ruolo, sanzioni e azioni esecutive.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare sono al fianco dei contribuenti per:

• analizzare l’avviso e rilevare i vizi procedurali;
• predisporre l’istanza di accertamento con adesione o il ricorso giurisdizionale;
• trattare con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione per sospendere la riscossione e negoziare piani di rientro;
• assistere nei piani di sovraindebitamento o nelle procedure concorsuali;
• fornire consulenza personalizzata per prevenire future contestazioni, predisponendo contratti conformi, registrazioni puntuali e documentazione idonea.

Il contributo di professionisti esperti consente di trasformare un avviso di accertamento in un’opportunità per regolarizzare la posizione e ridurre l’esposizione fiscale.

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