Introduzione

La cessione a titolo oneroso di un immobile genera spesso plusvalenze che rientrano nei redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del TUIR (D.P.R. 917/1986). Se queste plusvalenze non vengono dichiarate o sono calcolate in modo errato, l’Agenzia delle Entrate può notificare al contribuente un avviso di accertamento con il quale recupera l’imposta dovuta, applicando sanzioni e interessi.
Per chi riceve un atto di accertamento in materia di plusvalenza immobiliare gli errori da evitare sono molteplici: non rispettare i termini di impugnazione, ignorare l’obbligo di contraddittorio preventivo, non valorizzare le esenzioni (abitazione principale, successione, edificabilità “di fatto” del terreno, ecc.) o sottovalutare gli istituti deflativi che consentono di ridurre l’imposta e le sanzioni.
In questo articolo – aggiornato al 12 maggio 2026 – analizziamo la disciplina sostanziale e procedurale delle plusvalenze immobiliari, le recenti novità legislative e giurisprudenziali e le strategie di difesa a disposizione del contribuente.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista e coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che opera su tutto il territorio nazionale in materia bancaria e tributaria. È Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC) ed Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

L’esperienza maturata nei ricorsi tributari, nelle procedure concorsuali e nei piani di ristrutturazione dei debiti consente allo studio di fornire al cliente un’assistenza completa: dall’analisi degli atti all’impugnazione dell’accertamento, dalla richiesta di sospensione alla negoziazione con il Fisco, fino alla predisposizione di piani di rientro o all’accesso alle procedure di sovraindebitamento.

L’Avv. Monardo e il suo staff sono a disposizione per:

• Analisi preliminare dell’avviso di accertamento e della documentazione a sostegno della pretesa erariale.
• Elaborazione di ricorsi dinanzi alle Corti di giustizia tributaria (già commissioni tributarie) e assistenza nei gradi successivi.
• Istanze di sospensione dell’atto e delle misure cautelari e negoziazione con l’Agenzia delle Entrate.
• Trattative stragiudiziali per la definizione del debito e accesso alle procedure di accertamento con adesione o autotutela.
• Piani di rientro e soluzioni di composizione della crisi da sovraindebitamento, comprese le procedure previste dal Codice della crisi d’impresa e della ristrutturazione dei debiti del consumatore.

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1. Contesto normativo: definizione e tassazione delle plusvalenze immobiliari

1.1 Cos’è la plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare è il reddito che scaturisce dalla vendita di un immobile quando il corrispettivo di cessione eccede il costo di acquisto aumentato delle spese incrementative (ad esempio lavori di ristrutturazione). Il regime fiscale dipende dalla natura del venditore (privato, imprenditore o professionista) e dalla qualificazione del bene.
Per i privati che non operano nell’esercizio di impresa, la plusvalenza rientra nei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. La norma stabilisce che sono imponibili le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non oltre cinque anni (salvo le eccezioni per i beni acquisiti per successione o destinati ad abitazione principale del cedente) .

La legge di bilancio 2024 ha introdotto la nuova lett. b-bis dell’art. 67, che assoggetta a tassazione la plusvalenza realizzata dalla vendita di immobili oggetto di interventi agevolati “Superbonus” ceduti entro dieci anni dal termine dei lavori . Anche in questo caso sono esenti gli immobili acquisiti per successione e quelli destinati ad abitazione principale per la maggior parte del periodo considerato.

1.2 Calcolo della plusvalenza

L’art. 68 TUIR regola la determinazione della plusvalenza per i redditi diversi. La plusvalenza si ottiene come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto del bene aumentato dei costi incrementativi documentati (compresi eventuali lavori di ristrutturazione), con alcune particolarità:

• per i beni acquisiti per donazione, al posto del costo d’acquisto si assume il costo sostenuto dal donante ;
• per gli immobili oggetto di interventi Superbonus, se i lavori sono terminati da meno di cinque anni, le spese sostenute non concorrono ad aumentare il costo; se sono passati oltre cinque anni, concorre solo il 50% dei costi Superbonus ;
• in caso di detenzione oltre il quinquennio (lett. b) o oltre i dieci anni (lett. b-bis) la plusvalenza non è imponibile.

Il contribuente può scegliere di assoggettare la plusvalenza all’imposta sostitutiva del 26% (se prevista) in sede di rogito, oppure includerla nel reddito imponibile IRPEF con aliquota progressiva. Per l’opzione dell’imposta sostitutiva è necessario che il notaio applichi la ritenuta e versi l’imposta all’Erario.

1.3 Esenzioni e casi particolari

• Abitazione principale: non è imponibile la plusvalenza ottenuta dalla vendita di un immobile che è stato destinato ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la cessione . La qualificazione di abitazione principale può essere provata anche con dichiarazioni di terzi o altre evidenze (ad esempio contratti di utenza); la Cassazione ha affermato che conta l’utilizzo effettivo e non la mera residenza anagrafica .
• Successione: gli immobili acquisiti per successione sono esclusi da imposizione; tuttavia, se il bene è stato ricevuto per donazione, il costo fiscale coincide con quello sostenuto dal donante, con eventuali rivalutazioni.
• Terreni edificabili: le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono imponibili a prescindere dal quinquennio, perché considerati beni patrimoniali aventi destinazione differente da quella abitativa. Giurisprudenza recente ha chiarito che la vocazione edificatoria può essere desunta dagli strumenti urbanistici (Piano Regolatore Generale adottato) e anche da indici di “edificabilità di fatto” (iter autorizzatori in fase avanzata, prezzo di vendita superiore al valore agricolo, destinazione concreta del suolo). La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3784/2026, ha affermato che la natura di area edificabile va valutata non solo in base alla qualificazione formale ma anche alla vocazione edificatoria di fatto, rilevando elementi come la pendenza del rilascio del titolo edilizio, l’elevato prezzo di vendita e l’effettiva destinazione dell’area . La stessa ordinanza ha precisato che gli indici indicati hanno valore esemplificativo e non tassativo e che il giudice deve valutare in modo complessivo la potenzialità trasformativa del bene .
• PRG adottato: con l’ordinanza n. 17198/2025, la Cassazione ha ribadito che un’area è edificabile quando è suscettibile di utilizzazione secondo gli strumenti urbanistici vigenti. È sufficiente che il terreno sia inserito in un Piano regolatore generale adottato dal Comune; non occorre l’approvazione della Regione o l’adozione dei piani attuativi . L’adozione del PRG, infatti, determina un aumento di valore del bene che giustifica la tassazione della plusvalenza .
• Separazioni e trasferimenti tra coniugi: secondo la risposta a interpello n. 153/2025 dell’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza è imponibile se l’immobile viene ceduto entro cinque anni dalla data di trasferimento a titolo oneroso a seguito di separazione o divorzio. Per il calcolo del quinquennio occorre considerare la data in cui il coniuge acquisisce la quota dell’altro coniuge .

1.4 Nuove fattispecie introdotte dal Superbonus (lett. b‑bis)

La legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza per gli immobili oggetto di interventi “Superbonus” (110%, poi ridotto al 70%/65%) realizzati dal 2022 al 2025.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 62/E del 30 ottobre 2025, ha chiarito che il nuovo art. 67, comma 1, lett. b-bis, si applica alle vendite di immobili sulle quali siano stati eseguiti lavori Superbonus conclusi da non oltre dieci anni. La plusvalenza è determinata calcolando il corrispettivo di cessione al netto del costo di acquisto (compreso l’eventuale prezzo di costruzione) e di metà delle spese Superbonus se i lavori sono stati eseguiti da più di cinque anni (nessuna deduzione se conclusi entro cinque anni) . Sono escluse da tassazione le cessioni di immobili ricevuti in successione o destinati ad abitazione principale del cedente .

2. Procedura e termini dopo la notifica dell’avviso di accertamento

2.1 Contraddittorio preventivo e statuto del contribuente

Il contraddittorio preventivo rappresenta una delle principali tutele previste dallo Statuto del contribuente (L. 212/2000). L’art. 12, comma 7, dispone che dopo la consegna del processo verbale di constatazione (PVC) il contribuente ha 60 giorni per presentare osservazioni e richieste; l’ufficio non può emettere l’accertamento prima del termine, salvo casi di motivata urgenza .
Dal 4 gennaio 2024 il contraddittorio è divenuto generalizzato: l’art. 6-bis dello Statuto (introdotto dal D.Lgs. 219/2023) prescrive che tutti gli atti autonomamente impugnabili devono essere preceduti da un contraddittorio informato ed effettivo, a pena di annullabilità . Sono escluse solo alcune ipotesi (atti automatizzati, di pronta liquidazione, casi di pericolo per la riscossione), ma l’atto di accertamento per plusvalenza immobiliare rientra tra quelli soggetti a contraddittorio.

Il D.Lgs. 220/2023, in attuazione della riforma del processo tributario, ha abrogato l’istituto del reclamo e mediazione di cui all’art. 17-bis D.Lgs. 546/1992. A decorrere dagli atti notificati dal 4 gennaio 2024 non è più necessario presentare reclamo/istanza di mediazione per le controversie fino a 50 000 euro; il contribuente può proporre direttamente il ricorso in primo grado .

2.2 Notifica dell’avviso di accertamento e termini per il ricorso

L’Agenzia delle Entrate procede alla notifica dell’avviso di accertamento qualora ritenga che la plusvalenza dichiarata sia inferiore al dovuto o non sia stata indicata. L’atto deve essere motivato in modo puntuale e indicare i presupposti e le prove della pretesa tributaria; il nuovo art. 7, comma 1-bis, Statuto del contribuente, impone che i fatti e i mezzi di prova non possano essere modificati successivamente all’accertamento .

Il termine di decadenza per l’emissione dell’avviso è generalmente il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione (quarto anno per le imposte dirette) oppure, se la dichiarazione è omessa, il 31 dicembre del settimo anno. Per le plusvalenze di cui alla lett. b-bis (Superbonus), la legge prevede dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Una volta ricevuto l’avviso, il contribuente ha tre possibili strade:

1. Presentare osservazioni e documenti nell’ambito del contraddittorio preventivo (se l’accertamento è preceduto da PVC o schema di atto) entro 60 giorni;
2. Chiedere l’accertamento con adesione ai sensi del D.Lgs. 218/1997;
3. Proporre ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro 60 giorni dalla notifica (termine sospeso per 30 giorni nel caso di istanza di adesione).

2.3 L’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997)

L’accertamento con adesione è uno strumento deflativo che consente di definire in via consensuale la pretesa tributaria, con riduzione delle sanzioni. L’art. 6 del D.Lgs. 218/1997 stabilisce che il contribuente può presentare istanza di adesione entro il termine di proposizione del ricorso (ossia 60 giorni dalla notifica dell’avviso) . L’istanza sospende per 90 giorni sia il termine per impugnare sia il termine per il pagamento dell’imposta .
Se l’avviso è stato preceduto da un contraddittorio preventivo, l’istanza va presentata entro 30 giorni dalla comunicazione dello schema di atto; inoltre, l’istanza può essere presentata anche nei 15 giorni successivi alla notifica dell’avviso . Nel periodo di sospensione l’Ufficio convoca il contribuente per trovare un accordo; la definizione comporta la riduzione delle sanzioni a un terzo del minimo e l’estinzione del contenzioso.

2.4 Procedura di autotutela

Il D.Lgs. 219/2023 ha riscritto la disciplina dell’autotutela tributaria, introducendo nell’art. 10-quater dello Statuto del contribuente il principio dell’autotutela obbligatoria. L’amministrazione finanziaria è tenuta ad annullare, in tutto o in parte, gli atti impositivi manifestamente illegittimi anche senza istanza di parte . Le ipotesi di illegittimità che impongono l’intervento d’ufficio sono elencate dalla norma e comprendono: errore di persona, errore di calcolo, errore sull’individuazione del tributo, errore materiale facilmente riconoscibile, errore sul presupposto d’imposta, mancata considerazione di pagamenti regolarmente eseguiti e mancanza di documentazione successivamente sanata .
L’obbligo non sussiste se vi è una sentenza passata in giudicato favorevole all’Amministrazione o se è trascorso un anno dalla definitività dell’atto . Accanto all’autotutela obbligatoria resta la facoltà di autotutela (art. 10-quinquies) che permette al Fisco di annullare l’atto su richiesta motivata del contribuente quando sussistono ragioni di opportunità o convenienza.

2.5 Il ricorso davanti alla Corte di giustizia tributaria

Se il contribuente non aderisce alla proposta dell’ufficio o non ottiene l’annullamento in autotutela, può proporre ricorso dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di primo grado (già Commissione tributaria provinciale).
L’art. 21 del D.Lgs. 546/1992 fissa 60 giorni per la proposizione del ricorso dal giorno della notifica dell’atto . Il termine può essere sospeso per conciliazione o per istanza di adesione. L’abrogazione del reclamo/mediazione comporta che il ricorso sia immediatamente procedibile; tuttavia resta facoltativa la conciliazione giudiziale (art. 48 del D.Lgs. 546/1992) che può intervenire in primo grado con riduzione delle sanzioni.

2.6 Riscossione e tutela cautelare

L’avviso di accertamento per plusvalenza immobiliare è immediatamente esecutivo: dopo 30 giorni dalla notifica, l’Agenzia delle Entrate iscrive le somme a ruolo in via provvisoria per 1/3 del tributo e 1/3 delle sanzioni. A seguito del ricorso il contribuente può chiedere alla Corte la sospensione dell’esecuzione presentando un’istanza motivata. Anche la richiesta di accertamento con adesione o l’adesione alla definizione agevolata (rottamazione) determina la sospensione della riscossione.
L’iscrizione ipotecaria o il fermo amministrativo su beni mobili registrati sono misure cautelari che l’Agente della riscossione può attivare dopo 60 giorni dalla notifica della cartella; l’assistenza dell’avvocato consente di verificare la correttezza della procedura e di richiedere la sospensione in presenza di motivi validi.

3. Difese e strategie legali per contestare l’accertamento sulla plusvalenza

3.1 Contestazione della qualificazione dell’immobile

Una delle prime linee difensive è verificare se l’immobile ceduto rientra effettivamente tra quelli soggetti a tassazione. Occorre dimostrare che ricorre una delle cause di esclusione (abitazione principale, successione, detenzione oltre i termini, destinazione agricola, edificio privo di vocazione edificatoria). L’ordinanza n. 3784/2026 ha evidenziato che la tassazione dei terreni si basa anche sull’edificabilità di fatto, ma spetta all’Amministrazione fornire la prova di tale vocazione attraverso elementi seri e concordanti . La semplice valorizzazione OMI non è sufficiente; la Cassazione, con l’ordinanza n. 8537/2026, ha precisato che le valutazioni OMI possono costituire solo un presupposto indiziario e che la rettifica deve basarsi su ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti .

3.2 Prova dell’abitazione principale

Per beneficiare dell’esenzione occorre provare che l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. La giurisprudenza ammette ogni mezzo di prova, compresa la prova testimoniale e le dichiarazioni di terzi, nonostante il divieto generale dell’art. 7 D.Lgs. 546/1992. La Corte di Cassazione (ord. n. 11786/2025) ha affermato che il giudice può tenere conto di dichiarazioni di terzi acquisite in fase di indagine per valutare l’effettivo uso dell’immobile come abitazione principale .

3.3 Valutazione del costo e delle spese

La determinazione del costo d’acquisto e delle spese incrementative è centrale per ridurre l’imponibile. È necessario conservare i documenti relativi alla compravendita, alle spese di ristrutturazione, agli oneri notarili e alle imposte ipotecarie e catastali. In caso di interventi Superbonus conclusi da oltre cinque anni, le spese concorrono nella misura del 50% ; se i lavori sono terminati da meno di cinque anni, non possono essere conteggiate.
Per i terreni acquistati per donazione, il costo fiscale corrisponde al valore del donante e può essere rivalutato con le apposite norme (per esempio la rivalutazione dei terreni prevista da leggi di bilancio). Conviene valutare la possibilità di procedere alla rivalutazione del terreno prima della cessione, versando l’imposta sostitutiva (14% nel 2024–2025) per ridurre l’eventuale plusvalenza.

3.4 Eccezioni procedurali: vizi dell’atto

Il contraddittorio preventivo è causa di annullabilità dell’avviso; se l’ufficio non ha rispettato l’obbligo di contraddittorio o ha emesso l’atto prima dello scadere dei 60 giorni dal PVC, il contribuente può eccepire la nullità .
L’atto di accertamento deve essere motivato e indicare gli elementi probatori; la recente riforma ha introdotto l’art. 7, comma 1-bis, che vieta all’Amministrazione di modificare i fatti e i mezzi di prova successivamente alla notifica . La mancanza di motivazione o il difetto di prova concreta della plusvalenza (ad esempio, quando l’accertamento si basa solo su presunzioni OMI) comporta l’annullabilità dell’atto.

Un ulteriore vizio può derivare dalla violazione del termine di decadenza per l’emissione dell’accertamento. Occorre controllare la data di stipula dell’atto di vendita, la data di conclusione dei lavori Superbonus (se applicabile) e la data di notifica dell’accertamento. L’atto emesso oltre il termine è nullo.

3.5 Accertamento con adesione: strategia e vantaggi

Presentare l’istanza di accertamento con adesione permette di bloccare la riscossione per 90 giorni e di valutare l’offerta dell’ufficio. L’accordo comporta la riduzione delle sanzioni a 1/3 del minimo. Nel caso di plusvalenza, l’adesione può essere conveniente se si riconosce parzialmente il debito ma si vuole evitare un contenzioso lungo e costoso.
È fondamentale farsi assistere da un professionista esperto che sappia negoziare con l’ufficio, evidenziando eventuali errori di calcolo, la sussistenza di esenzioni o la debolezza delle presunzioni utilizzate dall’Amministrazione.

3.6 Ricorso giurisdizionale

Se non si raggiunge un accordo, il ricorso davanti alla Corte di giustizia tributaria permette al contribuente di contestare nel merito la pretesa impositiva. Nel ricorso vanno sollevate tutte le eccezioni procedurali e di merito, quali:

• mancata o insufficiente motivazione;
• inesistenza della plusvalenza (ad esempio perché l’immobile era adibito ad abitazione principale o perché il terreno non era edificabile);
• errata determinazione della base imponibile;
• violazione del contraddittorio;
• decadenza dell’accertamento.

La difesa deve allegare documenti e perizie (ad esempio perizia tecnica sulla reale edificabilità del terreno) e può chiedere l’ammissione della prova testimoniale. Il giudice decide secondo equità sostanziale, tenendo conto della giurisprudenza di legittimità.
Anche nel corso del giudizio è possibile concludere un accordo tramite conciliazione giudiziale con riduzione delle sanzioni.

3.7 Altri strumenti deflativi e definizioni agevolate

Oltre all’accertamento con adesione, il contribuente può valutare altre procedure previste dalla normativa:

• Rottamazione e definizioni agevolate: la Legge 197/2022 ha introdotto la rottamazione‑quater per i carichi affidati all’Agente della riscossione dal 2000 al 2015 con pagamento in cinque anni. La Legge di bilancio 2026 ha previsto la rottamazione‑quinquies per i carichi affidati fino al 31 dicembre 2023. Tuttavia le domande dovevano essere presentate entro il 30 aprile 2026; pertanto, alla data odierna, è possibile aderire solo se la domanda è già stata presentata e si stanno rispettando le rate. In ogni caso la definizione agevolata permette di estinguere i debiti senza sanzioni né interessi di mora; l’istanza comporta la sospensione delle procedure esecutive .
• Rateizzazione e sospensione della riscossione: l’agente della riscossione può concedere la rateizzazione del debito fino a 72 rate mensili (120 per gravi difficoltà). La presentazione della domanda di rateizzazione impedisce l’iscrizione di ipoteca e sospende le procedure esecutive.
• Saldo e stralcio dei debiti di persone fisiche in grave e comprovata difficoltà economica (previsto dalla L. 145/2018) e successive proroghe, se ancora operative.

3.8 Procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento

Per i contribuenti sovraindebitati (privati o imprenditori minori) che non riescono a far fronte ai propri debiti, la legge 3/2012 (oggi confluita nel Codice della crisi d’impresa – D.Lgs. 14/2019) prevede strumenti di composizione quali:

• Piano del consumatore: consente al debitore non fallibile di proporre ai creditori un piano di pagamento dei debiti basato sulle proprie capacità reddituali. Dopo l’omologa del tribunale, i debiti residui vengono cancellati (esdebitazione) con le modalità stabilite; gli eventuali crediti fiscali vengono falcidiati.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore (o accordo del debitore): strumento simile al piano, ma richiede l’approvazione dei creditori rappresentanti almeno il 60% dei debiti.
• Liquidazione del patrimonio: prevede la vendita dei beni del debitore con soddisfacimento dei creditori e successiva esdebitazione.

L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, può seguire il cliente nell’accesso a tali procedure, predisponendo il piano del consumatore e curando l’omologa presso il Tribunale. L’inclusione del debito tributario nel piano consente di bloccare pignoramenti, ipoteche e altre azioni esecutive; l’Agenzia delle Entrate partecipa alla procedura come creditore chirografario.

4. Errori comuni da evitare

1. Ignorare la notifica: molti contribuenti non aprono o non ritirano gli atti notificati; ciò non impedisce la decorrenza dei termini. È fondamentale ritirare la raccomandata o l’atto depositato in posta ed esaminare il contenuto.
2. Saltare il contraddittorio preventivo: la mancata partecipazione al contraddittorio priverebbe il contribuente della possibilità di far valere le proprie ragioni in sede amministrativa.
3. Non conservare i documenti: per dimostrare il costo di acquisto e le spese incrementative occorre conservare rogiti, fatture, bonifici, contratti. L’onere della prova incombe sul contribuente.
4. Rinunciare a contestare l’edificabilità del terreno: i terreni possono essere tassati come edificabili anche se formalmente agricoli, ma l’Amministrazione deve provare la vocazione edificatoria. Fornire una perizia tecnica e prove documentali può evitare tassazioni ingiustificate.
5. Omettere la domanda di accertamento con adesione: spesso i contribuenti ricorrono direttamente al giudice senza tentare la definizione con l’ufficio. L’adesione può ridurre notevolmente le sanzioni e bloccare la riscossione.
6. Rivolgersi tardi a un professionista: la complessità della materia richiede l’assistenza di avvocati e commercialisti esperti sin dalla fase di notifica; un intervento tardivo limita le possibilità di difesa.

5. Tabelle riepilogative

5.1 Norme principali

5.2 Termini principali

6. FAQ – Domande frequenti

6.1 Cosa succede se vendo un immobile entro cinque anni dall’acquisto?

Se vendi l’immobile entro cinque anni (o dieci anni in caso di interventi Superbonus), la plusvalenza è imponibile come reddito diverso salvo i casi di esenzione. Dovrai calcolare la differenza tra prezzo di vendita e costo d’acquisto aumentato delle spese. Puoi scegliere di pagare l’imposta sostitutiva del 26% presso il notaio oppure indicare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.

6.2 La plusvalenza è tassata anche se non ho avuto alcun guadagno reale?

Sì. La plusvalenza si calcola in base alla differenza tra corrispettivo di cessione e costo fiscalmente riconosciuto. Anche se il ricavato è stato reinvestito in un altro immobile o se il prezzo di mercato è aumentato indipendentemente dalla volontà del venditore, la plusvalenza è tassata.

6.3 La vendita dell’abitazione principale è sempre esente?

L’esenzione si applica se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita. È necessario dimostrare l’effettivo uso; non basta la semplice residenza anagrafica. In caso di contestazione, si possono produrre contratti di utenze, dichiarazioni di terzi e documentazione che dimostri l’utilizzo .

6.4 Gli immobili acquisiti con successione o donazione sono tassati?

Gli immobili acquisiti per successione non sono soggetti a tassazione della plusvalenza. Se l’immobile è acquisito per donazione, la plusvalenza viene calcolata assumendo come costo il valore che il donante aveva sostenuto (eventualmente rivalutato) .

6.5 Cosa si intende per “edificabilità di fatto” del terreno?

È la vocazione edificatoria desunta da elementi concreti quali la presenza di un iter autorizzatorio, il prezzo di vendita superiore al valore agricolo o la destinazione effettiva a interventi edilizi. L’ordinanza n. 3784/2026 ha stabilito che la tassazione si applica anche ai terreni formalmente agricoli ma dotati di potenzialità edificatoria rilevata in fatto .

6.6 Il Fisco può basarsi solo sulle stime OMI per determinare la plusvalenza?

No. Le quotazioni OMI sono un indice di riferimento ma non possono costituire l’unico elemento di prova. La Cassazione ha affermato che occorrono ulteriori presunzioni gravi, precise e concordanti per rettificare il prezzo dichiarato .

6.7 Posso oppormi all’accertamento se l’Agenzia non mi ha convocato per il contraddittorio?

Sì. Dal 2024 il contraddittorio è obbligatorio per tutti gli atti autonomamente impugnabili. La mancata attivazione del contraddittorio comporta l’annullabilità dell’accertamento . È necessario sollevare il vizio in sede amministrativa e giudiziale.

6.8 Cosa devo fare dopo aver ricevuto l’avviso di accertamento?

Verifica le motivazioni dell’atto, la correttezza del calcolo e la documentazione allegata. Puoi:

1. Presentare osservazioni entro 60 giorni dal PVC;
2. Chiedere l’accertamento con adesione entro 60 giorni dalla notifica, ottenendo una sospensione di 90 giorni ;
3. Proporre ricorso entro 60 giorni .

È consigliato farsi assistere da un avvocato per valutare la strategia migliore.

6.9 Quanto costa impugnare un avviso di accertamento?

I costi comprendono il contributo unificato (variabile in base al valore della lite), gli onorari del professionista e le eventuali spese per consulenze tecniche. In caso di vittoria, il giudice può condannare l’Agenzia alle spese processuali. L’accertamento con adesione riduce le sanzioni e può risultare economicamente conveniente.

6.10 Cosa succede se non presento ricorso nei termini?

L’avviso di accertamento diventa definitivo e non potrà essere più impugnato. L’Agenzia procederà alla riscossione coattiva con iscrizione a ruolo, ipoteche, fermi amministrativi e pignoramenti. In casi di illegittimità manifesta è possibile richiedere l’annullamento in autotutela, ma l’esito è incerto .

6.11 Posso chiedere la rateizzazione del debito dopo la notifica dell’accertamento?

Sì. Una volta iscritto a ruolo, puoi chiedere all’Agente della riscossione la rateizzazione del debito fino a 72 rate mensili (o 120 in casi di comprovata difficoltà). La rateizzazione sospende le procedure esecutive; tuttavia non blocca gli interessi di mora. Se il debito è stato inserito in una definizione agevolata (rottamazione‑quater o quinquies) occorre rispettare le scadenze previste, pena la perdita dei benefici .

6.12 È ancora possibile aderire alla rottamazione‑quinquies?

No. La rottamazione‑quinquies prevista dalla Legge di bilancio 2026 consentiva di presentare domanda entro il 30 aprile 2026. Alla data del 12 maggio 2026 non è più possibile inviare nuove domande; chi ha presentato l’istanza deve pagare in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 oppure in rate bimestrali fino a 9 anni .

6.13 È possibile evitare la tassazione rivalutando il terreno prima della vendita?

Sì. Le normative periodiche consentono di rivalutare il valore dei terreni edificabili pagando un’imposta sostitutiva (14% per le rivalutazioni 2024–2025). Se si rivaluta il terreno prima della vendita, il nuovo valore rivalutato diventa il costo fiscale e riduce la plusvalenza.

6.14 Cosa succede se l’accertamento si basa su presunzioni errate?

Il contribuente può contestare la validità delle presunzioni. La Cassazione ha stabilito che le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti (art. 39, comma 1, lett. d, DPR 600/1973) . Se l’Agenzia utilizza solo stime OMI o presunzioni generiche, la pretesa può essere annullata.

6.15 Posso includere il debito da plusvalenza nelle procedure di sovraindebitamento?

Sì. I debiti tributari possono essere inclusi nei piani del consumatore, negli accordi di ristrutturazione dei debiti e nella liquidazione del patrimonio previsti dalla legge sul sovraindebitamento. L’omologa giudiziale consente di ridurre o dilazionare i debiti fiscali e di ottenere l’esdebitazione finale. È necessaria l’assistenza di un Gestore della crisi iscritto presso un OCC; l’Avv. Monardo svolge questo ruolo e può assisterti nella procedura.

6.16 Se ricevo un avviso per plusvalenza non dichiarata, posso chiedere la definizione tramite transazione fiscale in sede concorsuale?

Sì. Nelle procedure concorsuali (concordato preventivo, accordo di ristrutturazione dei debiti) è ammessa la transazione fiscale con l’Agenzia delle Entrate ex art. 63 del Codice della crisi d’impresa. La transazione consente di proporre il pagamento parziale del credito tributario e la falcidia delle sanzioni. È una soluzione complessa che richiede l’assistenza di professionisti specializzati e l’approvazione del tribunale.

6.17 È possibile dichiarare il corrispettivo inferiore a quello reale per ridurre la plusvalenza?

No. Dichiarare un corrispettivo inferiore integra l’evasione fiscale e comporta sanzioni penali per dichiarazione fraudolenta o infedele. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può contestare il valore reale dell’operazione attraverso il confronto con i prezzi di mercato, perizie e presunzioni gravi. Nel 2026 la normativa antiriciclaggio impone l’indicazione analitica dei mezzi di pagamento e delle clausole di pagamento dilazionato nei contratti.

6.18 Posso utilizzare la prova testimoniale nel processo tributario?

Nel processo tributario la prova testimoniale è, di regola, inammissibile (art. 7 D.Lgs. 546/1992). Tuttavia la giurisprudenza consente al giudice di tener conto di dichiarazioni di terzi acquisite fuori dal giudizio per valutare l’effettivo uso dell’immobile o altri fatti (es. abitazione principale) . È quindi utile raccogliere dichiarazioni scritte e documenti probatori.

6.19 Se non possiedo la documentazione delle spese sostenute, posso comunque dedurle?

No. La deduzione delle spese incrementative richiede idonea documentazione (fatture, bonifici, quietanze). In assenza di prova, le spese non possono essere considerate. È tuttavia possibile cercare copie delle fatture presso i fornitori o dimostrare l’avvenuto pagamento con altri mezzi (bonifici, estratti conto).

6.20 Posso sospendere l’accertamento presentando un’autodenuncia?

L’autodenuncia (ravvedimento operoso) riguarda errori od omissioni commessi nella dichiarazione dei redditi prima che l’Agenzia avvii l’attività di accertamento. Se l’avviso è già stato notificato, non è possibile utilizzare il ravvedimento per evitare il contenzioso. È invece possibile chiedere l’autotutela se sussistono i presupposti di manifesta illegittimità .

7. Simulazioni pratiche

7.1 Vendita infraquinquennale di abitazione non principale

Esempio: Mario acquista un appartamento il 1° febbraio 2023 al prezzo di 160 000 €. Spende 20 000 € per lavori di ristrutturazione ordinaria e vende l’immobile il 30 gennaio 2026 a 230 000 €. L’abitazione non è stata adibita a residenza principale.

Calcolo della plusvalenza

• Prezzo di vendita: 230 000 €
• Costo d’acquisto: 160 000 €
• Spese incrementative: 20 000 € (documentate)

Plusvalenza = 230 000 – (160 000 + 20 000) = 50 000 €.
Mario può scegliere di applicare l’imposta sostitutiva del 26% in sede di atto (13 000 €) o di dichiarare la plusvalenza nel modello 730/REDDITI e pagarla con le aliquote IRPEF.

Se Mario non ha dichiarato la plusvalenza e l’Agenzia notifica un avviso di accertamento, potrà tentare l’accertamento con adesione per ridurre le sanzioni e, se l’atto è carente di motivazione o mancano gli elementi probatori, impugnare l’avviso.

7.2 Vendita di villetta ristrutturata con Superbonus

Esempio: Anna ha acquistato una villetta nel 2018 a 200 000 €; nel 2022 ha effettuato lavori Superbonus per 100 000 € (110%). I lavori sono terminati a dicembre 2022. Nel marzo 2026 vende l’immobile a 320 000 €.

Applicabilità dell’art. 67, lett. b-bis: l’immobile è oggetto di lavori Superbonus conclusi da meno di dieci anni; la plusvalenza è imponibile perché la vendita avviene entro i dieci anni dal termine lavori.

Calcolo del costo fiscale:

• Prezzo d’acquisto (2018): 200 000 €
• Spese Superbonus: non considerate poiché i lavori si sono conclusi da meno di 5 anni .

Costo fiscale = 200 000 €

Plusvalenza = 320 000 – 200 000 = 120 000 €

La plusvalenza sarà tassata come reddito diverso. Anna può valutare la rivalutazione del costo prima della vendita (se prevista) e deve accantonare la somma per l’imposta. Se l’immobile fosse stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo, la plusvalenza sarebbe stata esente.

7.3 Terreno agricolo con edificabilità “di fatto”

Esempio: Luca vende nel 2025 un terreno formalmente agricolo acquistato nel 2019 a 50 000 €. Il terreno si trova in un’area per la quale il Comune ha avviato l’adozione del nuovo PRG che prevede la destinazione edificatoria, e l’acquirente paga 150 000 €. L’Agenzia notifica un accertamento contestando la plusvalenza.

Difesa: secondo l’ordinanza n. 17198/2025, è sufficiente che il PRG sia adottato per considerare il terreno edificabile . Se la vocazione edificatoria emerge da elementi di fatto (iter autorizzatorio, prezzo elevato, destinazione concreta), l’accertamento è legittimo . Se invece il PRG non è ancora stato adottato e mancano elementi di edificabilità di fatto, il contribuente può contestare la tassazione.
Il costo fiscale (50 000 €) verrà aumentato delle eventuali spese; la plusvalenza è pari a 100 000 €.

7.4 Separazione tra coniugi

Esempio: Paola e Marco acquistano un appartamento al 50% nel 2010. Con la separazione del 2023, Paola cede la sua quota a Marco a 40 000 € (valore di mercato 80 000 €) per regolare gli aspetti patrimoniali. Marco vende l’intero immobile nel 2026 a 200 000 €.

Calcolo del quinquennio: l’Agenzia ritiene che la cessione infraquinquennale si calcoli dalla data di acquisizione della quota ceduta a seguito di separazione. La risposta a interpello n. 153/2025 chiarisce che il trasferimento conseguente a separazione è “a titolo oneroso” e fa decorrere il quinquennio dalla data in cui Marco ha acquisito la quota . Quindi la plusvalenza sulla quota acquisita nel 2023 è imponibile; sulla quota detenuta dal 2010 non è imponibile. Marco deve dunque calcolare la plusvalenza solo sulla quota del 50%.

Conclusione

L’accertamento per plusvalenza immobiliare non dichiarata rappresenta una delle contestazioni più frequenti rivolte ai privati che vendono immobili. La disciplina fiscale è complessa e in continua evoluzione: dalla nuova tassazione delle cessioni di immobili oggetto di Superbonus al contraddittorio generalizzato, dall’autotutela obbligatoria all’abrogazione del reclamo-mediazione. Le sentenze più recenti hanno ampliato la nozione di edificabilità di fatto e rafforzato gli oneri probatori a carico dell’Amministrazione , stabilendo che le sole quotazioni OMI non bastano .

Per il contribuente è determinante agire tempestivamente: esaminare le motivazioni dell’atto, raccogliere la documentazione, valutare l’esistenza di cause di esenzione e scegliere la strategia più opportuna (adesione, autotutela o ricorso). L’assistenza di un professionista esperto consente di sfruttare tutte le tutele procedurali e sostanziali, ridurre l’imposta dovuta e bloccare le azioni esecutive (pignoramenti, ipoteche, fermi).

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare offrono una consulenza completa per affrontare l’avviso di accertamento, dalla fase amministrativa al contenzioso, fino alla definizione stragiudiziale o alla ristrutturazione dei debiti attraverso i piani del consumatore. Con un approccio pratico e difensivo orientato alla tutela del contribuente, lo studio assiste i clienti nell’analizzare l’accertamento, contestare gli errori, negoziare con il Fisco e predisporre piani di rientro o procedure di sovraindebitamento.

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