Introduzione: il contratto del locale ha un suo calendario, e chi lo conosce decide

Per un ristorante il locale non è un costo come un altro. È la sala, la cucina, la canna fumaria autorizzata, l’insegna che i clienti riconoscono, la licenza legata a quell’indirizzo. Quando l’impresa deposita una domanda di concordato preventivo, la prima domanda che il titolare si pone non riguarda le banche o il fisco: riguarda il proprietario dei muri. Mi caccerà? Posso restare? Devo pagare gli arretrati? Posso andarmene senza pagare tutta la penale?

La risposta non è un “sì” o un “no”. È una sequenza di date. Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, nel testo modificato dal D.Lgs. 83/2022 e dal correttivo D.Lgs. 136/2024) costruisce attorno al contratto di locazione una vera e propria linea del tempo: c’è un prima e un dopo il deposito della domanda, un prima e un dopo la presentazione del piano, un prima e un dopo il decreto di apertura, e infine l’omologazione. In ognuno di questi momenti il ristoratore ha poteri diversi e il locatore ha armi diverse.

Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. È il filo di questa ricostruzione.

La timeline, in sintesi: nei mesi che precedono la domanda si accumulano gli arretrati; al giorno zero il deposito fa scattare la regola della prosecuzione del contratto; nelle settimane successive arrivano le misure protettive; nella fase “con riserva” si può chiedere solo la sospensione; con il piano si può chiedere lo scioglimento, e il locatore ha sette giorni per opporsi; dopo il decreto di apertura decide il giudice delegato; poi il voto, l’omologazione e l’esecuzione del piano, oppure, se tutto salta, la liquidazione giudiziale.

Perché lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo tema? Perché il concordato preventivo è uno strumento di regolazione della crisi d’impresa, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: conosce dall’interno la logica delle trattative con i creditori strategici, e il locatore del locale di un ristorante è quasi sempre il creditore più strategico di tutti. Inoltre, quando la partita sul contratto si trasforma in contenzioso (sfratto, risoluzione, indennizzo), la qualifica di avvocato cassazionista consente di seguire la stessa linea difensiva fino all’ultimo grado di giudizio, mentre lo staff di commercialisti coordinato dall’Avvocato traduce in numeri del piano il peso di quel contratto.

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La mappa temporale: dove si trova oggi il tuo contratto

Prima di entrare nelle singole tappe, ecco la mappa completa. Ogni riga corrisponde a un capitolo di questa ricostruzione. Il ristoratore che legge dovrebbe anzitutto chiedersi: in quale riga mi trovo oggi?

Due premesse di metodo. La prima: in tutto l’articolo “debitore” è l’impresa di ristorazione che chiede il concordato, nella posizione di conduttore del locale; “locatore” è il proprietario dei muri. La seconda: le regole cambiano in modo significativo se il concordato è in continuità aziendale (il ristorante continua a lavorare, direttamente o tramite un terzo) oppure liquidatorio (l’attività cessa e si vendono i beni). Il codice dedica al concordato in continuità una protezione rafforzata dei contratti essenziali, che nel concordato liquidatorio manca.

Tappa	Momento	Cosa succede al contratto del locale	Termine chiave	Dove ne parliamo
1	Mesi prima del deposito	Si accumulano canoni arretrati; il locatore può diffidare, intimare sfratto, invocare la clausola risolutiva	Nessun termine concorsuale: valgono le regole ordinarie	Tappa 1
2	Giorno 0	Deposito della domanda e pubblicazione nel registro imprese: il contratto prosegue; clausole “ipso facto” inefficaci	Data di pubblicazione (spartiacque tra crediti anteriori e successivi)	Tappa 2
3	Giorni 1-30 circa	Misure protettive: stop alle azioni esecutive; nel concordato in continuità divieto di risolvere i contratti essenziali per i soli arretrati	Conferma delle misure; durata fino a 4 mesi, massimo complessivo 12	Tappa 3
4	Fase con riserva (30-60 giorni, + max 60)	Si può chiedere solo la sospensione del contratto, non lo scioglimento	Sospensione non oltre il termine concesso per il piano	Tappa 4
5	Deposito di piano e proposta	Si può chiedere lo scioglimento; il locatore può opporsi	7 giorni dalla notifica dell’istanza	Tappa 5
6	Decreto di apertura	Competenza al giudice delegato; sospensione prorogabile al massimo fino a 30 giorni dal decreto	30 giorni dal decreto, non prorogabili	Tappa 6
7	Dal voto all’omologazione	I canoni correnti vanno pagati; l’indennizzo da scioglimento è credito chirografario	Udienza di omologazione	Tappa 7
8	Dopo l’omologazione	Esecuzione del piano, eventuale cessione del ristorante, o liquidazione giudiziale	Scadenze del piano	Tappa 8

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Tappa 1 — Mesi prima del deposito: gli arretrati, la diffida, lo sfratto già avviato

Cosa succede

La crisi di un ristorante raramente esplode in un giorno. Più spesso si legge proprio nel contratto di locazione: un mese pagato in ritardo, poi due canoni saltati, poi un piano di rientro concordato a voce e non rispettato. Il locatore, a questo punto, ha davanti a sé gli strumenti ordinari del diritto delle locazioni: la diffida ad adempiere, l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida, l’azione di risoluzione per inadempimento, l’eventuale clausola risolutiva espressa del contratto, il decreto ingiuntivo per i canoni.

Siamo ancora fuori dal mondo concorsuale. Nessuna norma del codice della crisi protegge il ristoratore finché non viene depositata una domanda di accesso a uno strumento di regolazione.

La norma

Valgono il codice civile (artt. 1453, 1454, 1455, 1456 c.c.), la legge sull’equo canone per le locazioni a uso diverso (L. 392/1978, in particolare durata, recesso per gravi motivi, cessione del contratto con l’azienda) e il procedimento per convalida di sfratto degli artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile. In caso di intimazione per morosità, tra la notifica e l’udienza devono intercorrere termini liberi non inferiori a venti giorni, e la convalida presuppone che il locatore attesti in udienza che la morosità persiste.

I termini che si attivano

Il termine da monitorare non è ancora concorsuale: è quello dell’udienza di convalida. Se il ristoratore non compare o non si oppone, l’ordinanza di convalida forma un titolo esecutivo per il rilascio, e quel titolo sopravviverà al successivo deposito della domanda di concordato. Il procedimento per convalida di sfratto, va ricordato, è tra quelli che non beneficiano della sospensione feriale (1-31 agosto): un’intimazione notificata a fine luglio può portare all’udienza in pieno agosto.

Sul piano dei rimedi contro la morosità, nelle locazioni a uso diverso dall’abitazione l’orientamento prevalente esclude l’applicabilità del cosiddetto “termine di grazia” tipico delle locazioni abitative: il conduttore commerciale non può contare su una dilazione concessa dal giudice per sanare.

Cosa può fare il ristoratore ora

La finestra decisiva è prima che lo sfratto venga convalidato. In questa fase il ristoratore può: contestare la morosità se ci sono ragioni serie (vizi del locale, compensazioni, importi non dovuti) opponendosi in udienza, così da provocare il mutamento di rito e impedire la convalida immediata; negoziare con il locatore un accordo scritto di rientro; e, soprattutto, valutare con i propri consulenti se e quando depositare la domanda di concordato o attivare prima la composizione negoziata della crisi.

La scelta del momento non è neutra. Una giurisprudenza di merito ha ammesso che anche dopo la convalida dello sfratto il conduttore conservi una posizione tutelabile in sede di misure protettive (Trib. Vicenza, 1° agosto 2022, in materia di composizione negoziata), ma altre decisioni sono state più rigide quando il titolo per il rilascio era già pronto per l’esecuzione. Arrivare al deposito con lo sfratto ancora “in istruttoria” lascia molte più carte da giocare.

L’errore tipico di questa fase

Pagare “a chi grida più forte”. Molti ristoratori, sotto la pressione dell’intimazione, saldano gli arretrati del locatore svuotando la cassa e smettendo di pagare fornitori e dipendenti, per poi depositare la domanda pochi giorni dopo. Quei pagamenti possono diventare un problema: nel successivo percorso concorsuale vengono esaminati alla luce della parità di trattamento dei creditori, e un piano costruito su una cassa svuotata è meno credibile. Il secondo errore è opposto: ignorare l’intimazione pensando che “tanto poi arriva il concordato”. Una convalida non contrastata trasforma un credito discutibile in un titolo.

Quanto dura realmente

Tra la notifica dell’intimazione e la prima udienza passano di norma da uno a tre mesi, secondo il carico del tribunale; se non c’è opposizione, la convalida arriva in quell’udienza; poi la fase esecutiva del rilascio, con l’ufficiale giudiziario, richiede ancora settimane o mesi. Il ristoratore che si muove in questa fase ha quindi un margine reale, ma non illimitato.

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Tappa 2 — Giorno 0: il deposito della domanda e la regola che rovescia tutto

Cosa succede

Siamo al giorno zero. L’impresa deposita la domanda di accesso al concordato preventivo: completa (con proposta, piano e attestazione) oppure “con riserva”, cioè con la sola domanda e la riserva di depositare il resto entro il termine che fisserà il tribunale. La domanda viene pubblicata nel registro delle imprese.

Da questo momento il contratto di locazione del locale cambia natura giuridica: diventa un contratto pendente nel concordato. E il codice stabilisce una regola che molti non si aspettano: il contratto non si interrompe, non si sospende automaticamente, non si scioglie. Prosegue.

La norma

L’art. 97, comma 1, CCII dispone che i contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti alla data del deposito della domanda proseguono anche durante il concordato, e che sono inefficaci eventuali patti contrari. Una locazione in corso è l’esempio tipico: il locatore deve ancora garantire il godimento del locale per i mesi futuri, il conduttore deve ancora pagare i canoni futuri.

È una regola rovesciata rispetto alla liquidazione giudiziale, dove l’art. 172 CCII “congela” i contratti in attesa della scelta del curatore. Nel concordato, invece, è l’imprenditore che, se vuole fermare il contratto, deve chiedere l’autorizzazione al giudice.

Due precisazioni di perimetro. Primo: la nozione di contratto pendente è quella dei contratti a prestazioni corrispettive non ancora eseguite da entrambe le parti. Non vi rientrano i contratti già risolti prima del deposito: la Cassazione (sent. 28 gennaio 2021, n. 2061) ha chiarito che le regole concorsuali sui rapporti pendenti governano i contratti ancora in vita all’apertura della procedura, non quelli già definiti. Se il locatore ha già ottenuto una sentenza di risoluzione prima del giorno zero, il contratto non “rinasce”. Secondo: l’art. 97, comma 13, esclude dalla disciplina i contratti di cui all’art. 185, comma 1, CCII, cioè le locazioni in cui l’impresa in crisi è locatrice. Il ristorante conduttore, invece, rientra pienamente nella regola.

I termini che si attivano

La data della pubblicazione della domanda nel registro delle imprese è lo spartiacque di tutto ciò che seguirà:

• i canoni scaduti prima della pubblicazione sono crediti anteriori, cioè concorsuali: il locatore li vedrà pagati secondo il piano, con la eventuale falcidia prevista per la sua classe;
• i canoni che maturano dopo la pubblicazione, per effetto della prosecuzione del contratto, sono crediti sorti durante la procedura: vanno pagati regolarmente e, se non pagati, sono assistiti da una collocazione più forte (l’art. 97, comma 11, richiama espressamente la prededuzione dei crediti sorti per effetto del contratto dopo la pubblicazione).

Ogni canone che scade dopo il giorno zero è un banco di prova del concordato.

Cosa può fare il ristoratore ora

Al giorno zero il ristoratore deve sapere tre cose. Primo, che le clausole del contratto che collegano la risoluzione al semplice deposito di una domanda concorsuale (le cosiddette clausole “ipso facto”) sono inefficaci per legge. Secondo, che i canoni arretrati non vanno pagati spontaneamente fuori dal piano: dopo il deposito, il pagamento di crediti anteriori è un atto che altera la parità tra creditori e che, nel concordato in continuità, può essere autorizzato solo nei casi e con le garanzie previste dal codice (l’art. 100 CCII consente l’autorizzazione al pagamento di crediti anteriori per prestazioni essenziali, previa attestazione di un professionista indipendente). Terzo, che dal giorno zero gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione richiedono l’autorizzazione del tribunale: un accordo transattivo con il locatore che preveda rinunce o pagamenti rilevanti va quindi costruito dentro la procedura, non in una stretta di mano.

L’errore tipico di questa fase

Pensare che il deposito “congeli” anche i canoni futuri. Non è così: la prosecuzione del contratto significa che il ristorante continua a occupare il locale e continua a doverne pagare il corrispettivo. Il ristoratore che smette di pagare anche i canoni correnti, convinto di essere protetto, regala al locatore un inadempimento successivo alla domanda, che non beneficia delle protezioni pensate per gli arretrati.

Quanto dura realmente

Il “giorno zero” è un attimo, ma la pubblicazione nel registro delle imprese avviene di norma entro pochi giorni dal deposito. È in quella manciata di giorni che conviene avere già pronto il prospetto dei canoni: quanti sono scaduti prima, quali maturano dopo, quale sarà il fabbisogno mensile del locale nei mesi della procedura.

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Tappa 3 — Dal giorno 1 al giorno 30: le misure protettive e lo sfratto che si ferma (o forse no)

Cosa succede

Il calendario ora corre veloce. Se nella domanda il debitore ha chiesto le misure protettive, dalla pubblicazione i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive o cautelari sul patrimonio del debitore e sui beni e diritti con cui viene esercitata l’attività d’impresa. Il tribunale deve poi confermarle, o revocarle, con un provvedimento che ne fissa la durata.

Per il locale del ristorante la domanda chiave è una: lo sfratto rientra nel blocco? La risposta richiede di distinguere.

La norma

L’art. 54, comma 2, CCII disciplina le misure protettive tipiche (blocco delle azioni esecutive e cautelari) e consente, al terzo periodo, misure protettive “atipiche”, cioè ulteriori provvedimenti temporanei per evitare che determinate azioni di specifici creditori pregiudichino il buon esito della procedura. L’art. 55 regola il procedimento di conferma; l’art. 8 fissa una durata massima complessiva delle misure, comprensiva di proroghe e rinnovi, pari a dodici mesi.

Accanto a queste, per il concordato in continuità aziendale l’art. 94-bis CCII introduce una protezione specifica per i contratti: i creditori non possono rifiutare l’adempimento, provocare la risoluzione, anticipare la scadenza o modificare in danno dell’imprenditore i contratti in corso per il solo fatto del deposito della domanda, del decreto di apertura o della concessione delle misure; e, soprattutto, i creditori interessati dalle misure protettive non possono fare lo stesso con i contratti essenziali per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori. Sono essenziali i contratti necessari per la continuazione della gestione corrente.

Per un ristorante che prosegue l’attività, il contratto di locazione della sala è quasi per definizione un contratto essenziale.

I termini che si attivano

Le misure protettive confermate durano per il periodo stabilito dal tribunale (fino a quattro mesi nella conferma iniziale), rinnovabile, ma mai oltre i dodici mesi complessivi. È un orologio che non si ferma: il Tribunale di Pistoia (sent. 14 aprile 2025, n. 38) ha respinto un’ulteriore proroga una volta esaurito il tetto dei dodici mesi e ha rigettato la richiesta di un provvedimento che impedisse di mettere in esecuzione un’ordinanza di convalida di sfratto sulla sede operativa.

Altre corti, una volta esaurite le misure protettive, hanno ammesso misure cautelari mirate: il Tribunale di Nola (ord. 24 ottobre 2025) ha valutato in un concordato semplificato l’uso dell’art. 54 per inibire al locatore la risoluzione della locazione commerciale e l’avvio dello sfratto dopo la scadenza delle misure protettive; il Tribunale di Forlì (19 marzo 2026) ha ammesso, nel concordato preventivo, misure cautelari di contenuto analogo rivolte a specifici creditori dopo la scadenza del termine massimo delle protettive.

Cosa può fare il ristoratore ora

Le opzioni disponibili esattamente in questa fase sono tre:

1. Chiedere misure protettive atipiche mirate sul contratto del locale, ad esempio la sospensione di un procedimento di convalida di sfratto per morosità relativo agli arretrati anteriori. In dottrina e nella prassi dei tribunali si discute se una misura protettiva possa paralizzare un’azione di cognizione come lo sfratto; vi sono provvedimenti che l’hanno ammessa valorizzando proprio il carattere essenziale della locazione, mentre altri hanno escluso di poter bloccare la restituzione di beni sulla base di un titolo già formato.
2. Invocare l’art. 94-bis se il concordato è in continuità: il locatore che tenta di risolvere per i soli arretrati anteriori si scontra con un divieto di legge.
3. Mettere in sicurezza i canoni correnti, perché la protezione riguarda gli arretrati anteriori, non i canoni che maturano dopo la domanda.

La finestra per chiedere misure mirate sul locale si apre con la domanda e si chiude con i dodici mesi: va usata presto, non all’ultimo rinnovo.

L’errore tipico di questa fase

Credere che le misure protettive “coprano tutto”. Le misure tipiche fermano le esecuzioni, ma l’intimazione di sfratto è un procedimento di cognizione; lo stesso art. 94-bis, nel concordato liquidatorio, non si applica. Il ristoratore che non chiede espressamente una protezione specifica per il contratto del locale rischia di scoprire che il locatore ha proseguito il giudizio di convalida.

Quanto dura realmente

Nella prassi, il decreto di conferma delle misure arriva in poche settimane dal deposito. I dodici mesi complessivi, che sulla carta sembrano lunghi, si consumano rapidamente se la fase con riserva viene prorogata e se l’apertura e il voto richiedono tempo: in molti fascicoli il tetto viene raggiunto prima dell’omologazione.

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Tappa 4 — La fase con riserva (30-60 giorni, più eventuali 60): si può solo sospendere

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase. Se la domanda è stata depositata con riserva, il tribunale concede al debitore un termine per presentare proposta, piano e documentazione, e nomina un commissario giudiziale che vigila. In questo intervallo il ristoratore sa già se il locale gli serve o no, ma non ha ancora il piano. Che cosa può chiedere sul contratto?

La norma

L’art. 44, comma 1, lettera a), CCII prevede che il termine per il deposito del piano sia compreso tra trenta e sessanta giorni, prorogabile in presenza di giustificati motivi di non oltre sessanta giorni. Sui contratti, l’art. 97, comma 2, è netto: la richiesta di scioglimento può essere depositata solo quando sono presentati anche il piano e la proposta. Nella fase con riserva è quindi possibile chiedere soltanto la sospensione.

L’art. 97, comma 7, aggiunge che la sospensione richiesta in fase con riserva non può essere autorizzata per una durata superiore al termine concesso dal tribunale per il deposito del piano. Il principio non è nuovo: già sotto la legge fallimentare, ad esempio, il Tribunale di Vicenza (decreto 25 giugno 2013) aveva escluso lo scioglimento nel concordato con riserva, ammettendo solo la sospensione.

I termini che si attivano

Il debitore che chiede la sospensione deve depositare l’istanza insieme alla prova della notifica al locatore (art. 97, comma 1). Il locatore ha sette giorni dalla notifica per opporsi con memoria (art. 97, comma 4). Decorso quel termine, prima del decreto di apertura decide il tribunale con decreto motivato e reclamabile (art. 97, comma 5). La sospensione produce effetto dalla notifica del provvedimento autorizzativo al locatore, a cura del debitore (art. 97, comma 6).

Nel frattempo vale una protezione intermedia importante: tra la notifica dell’istanza e la notifica del provvedimento il locatore non può esigere la prestazione né invocare la risoluzione di diritto per obbligazioni scadute dopo il deposito della domanda (art. 97, comma 6, secondo periodo).

Un’avvertenza temporale: i termini dei procedimenti concorsuali, per regola generale, non beneficiano della sospensione feriale dall’1 al 31 agosto. Un’istanza notificata il 3 agosto fa decorrere i sette giorni del locatore in pieno agosto.

Cosa può fare il ristoratore ora

Per un ristorante la sospensione ha senso in situazioni precise: la cucina è chiusa per lavori, il locale è uno dei due punti vendita e quello secondario è fermo, la stagionalità impone una pausa (un locale balneare a novembre), si sta trattando la cessione dell’azienda e serve tempo per capire se il locale verrà trasferito. Non ha senso, invece, se il ristorante continua a servire in quella sala: sospendere il pagamento e continuare a usare il locale non è ciò che la norma consente.

La sospensione dà diritto al locatore a un indennizzo equivalente al risarcimento del danno da mancato adempimento (art. 97, comma 9): chi la chiede deve quindi metterla nei conti del piano, proponendo già una quantificazione (art. 97, comma 3).

È in questa fase che il lavoro del difensore diventa più delicato, perché bisogna anticipare il piano senza averlo ancora depositato. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa, imposta in questa fase l’istanza e la trattativa con il locatore in modo coerente con il piano che verrà, per non bruciare la possibilità di uno scioglimento o di un accordo successivo.

L’errore tipico di questa fase

Depositare un’istanza di scioglimento quando il piano non c’è ancora: per espressa previsione di legge non può essere accolta, e intanto ha messo in allarme il locatore. L’errore speculare è chiedere una sospensione “per tutta la procedura”: la legge la limita al termine concesso per il piano.

Quanto dura realmente

La fase con riserva dura in concreto da uno a quattro mesi, a seconda che venga concessa la proroga. È il momento in cui la maggior parte delle trattative con il locatore si decide: dopo, le posizioni tendono a irrigidirsi.

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Tappa 5 — Il giorno del piano: l’istanza di scioglimento e i sette giorni del locatore

Cosa succede

Siamo al giorno in cui il ristorante deposita proposta e piano (o al giorno zero, se la domanda era già completa). Da questo momento si apre l’opzione più incisiva: chiedere di sciogliersi dal contratto di locazione. È la strada di chi ha capito che quel locale non è sostenibile: troppo grande per i coperti reali, con un canone fuori mercato, in una zona che ha perso passaggio. Il piano può prevedere il trasferimento in un locale più piccolo, la concentrazione dell’attività su un altro punto vendita, oppure la cessazione.

La norma

Lo scioglimento si chiede con autonoma istanza, quando la prosecuzione del contratto non è coerente con le previsioni del piano né funzionale alla sua esecuzione (art. 97, comma 1). L’istanza deve contenere la quantificazione dell’indennizzo dovuto al locatore, di cui il piano tiene conto nel fabbisogno concordatario (comma 3). Il locatore può opporsi con memoria entro sette giorni dalla notifica (comma 4).

Lo scioglimento non è un atto unilaterale del debitore: serve un provvedimento del giudice. La Cassazione (ord. 1° luglio 2024, n. 17997) ha cassato una decisione che aveva ritenuto sufficiente la manifestazione di volontà del debitore contenuta nel piano, ribadendo che occorre un decreto motivato che autorizzi lo scioglimento, salvo che il contratto si sia sciolto per mutuo consenso.

Lo scioglimento, inoltre, presuppone un contratto davvero pendente: non è possibile quando una delle parti ha già eseguito per intero la propria prestazione principale (Cass., sez. I, 23 novembre 2020, n. 26568). Nella locazione, dove il godimento e il canone si scambiano mese per mese, il requisito è di regola soddisfatto.

I termini che si attivano

• 7 giorni dalla notifica dell’istanza: termine per l’opposizione del locatore. È un termine breve e, nei procedimenti concorsuali, non si sospende in agosto.
• Decorso il termine, decide il tribunale (prima del decreto di apertura) o il giudice delegato (dopo).
• L’effetto dello scioglimento decorre dalla notifica del provvedimento al locatore, a cura del debitore (comma 6). Fino a quella data i canoni maturati dopo la pubblicazione della domanda restano dovuti con collocazione prededucibile (comma 11).
• Tra notifica dell’istanza e notifica del provvedimento il locatore non può esigere i canoni successivi al deposito né invocare la risoluzione di diritto per il loro mancato pagamento.

Cosa può fare il ristoratore ora

La finestra difensiva è la costruzione dell’istanza. Tre elementi fanno la differenza:

1. La motivazione di coerenza con il piano. Non basta dire che il canone è alto: occorre dimostrare, numeri alla mano, che il locale non serve al piano o lo appesantisce (fatturato per coperto, incidenza del canone sui ricavi, disponibilità di un’alternativa).
2. La quantificazione dell’indennizzo. Deve essere seria. L’indennizzo è equivalente al risarcimento del danno da mancato adempimento; per orientarne la misura sono utili i criteri che la Cassazione a Sezioni Unite (sent. 25 febbraio 2025, n. 4892) ha fissato per il danno del locatore da cessazione anticipata della locazione: il danno non coincide automaticamente con tutti i canoni fino alla scadenza, ma va verificato in concreto, anche alla luce della diligenza del locatore nel cercare un nuovo conduttore.
3. La tempistica della notifica. Poiché gli effetti decorrono dalla notifica del provvedimento, ogni settimana di ritardo nella notifica è una settimana di canone prededucibile in più.

L’indennizzo da scioglimento è un credito chirografario anteriore al concordato (art. 97, comma 11): entra nel piano con la stessa percentuale di soddisfazione degli altri chirografari. La Cassazione (n. 26568/2020) ha precisato che resta concorsuale anche quando lo scioglimento è chiesto dopo il deposito della domanda, e che l’accertamento definitivo della sua esistenza e misura spetta al giudizio ordinario di cognizione, mentre nel concordato il credito viene quantificato solo ai fini del voto. Lo stesso principio è oggi scritto nell’art. 97, comma 10.

L’errore tipico di questa fase

Usare lo scioglimento come strumento di pressione o di abuso. Nella vicenda decisa con la sentenza n. 26568/2020 la Cassazione ha chiesto ai giudici di merito di verificare se la domanda di concordato, depositata a ridosso dell’iniziativa giudiziale della controparte e con un indennizzo minimo, integrasse un abuso dello strumento. Un’istanza costruita solo per liberarsi di un locatore scomodo, con un indennizzo simbolico, espone l’intero concordato a contestazioni. L’errore opposto è sovrastimare l’indennizzo “per stare tranquilli”, appesantendo il fabbisogno e rendendo il piano meno convincente per gli altri creditori.

Quanto dura realmente

Tra deposito dell’istanza e decreto passano in genere da due a sei settimane, a seconda dell’opposizione del locatore e del carico della sezione. Poi servono i giorni tecnici per la notifica. In un calendario realistico, lo scioglimento produce effetti uno o due mesi dopo il deposito del piano.

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Tappa 6 — Il decreto di apertura: chi decide da qui in poi e cosa si paga ogni mese

Cosa succede

Da questo momento in poi la procedura è formalmente aperta. Il tribunale, verificata l’ammissibilità della proposta, emette il decreto di apertura del concordato, conferma o nomina il commissario giudiziale, nomina il giudice delegato e fissa il calendario del voto. Per il contratto del locale cambiano due cose: l’interlocutore giudiziario e il margine per la sospensione.

La norma

L’art. 97, comma 5, CCII stabilisce che fino al deposito del decreto di apertura sulle istanze di sospensione o scioglimento provvede il tribunale; dopo, il giudice delegato. L’art. 97, comma 7, secondo periodo, prevede che quando sono presentati proposta e piano la sospensione possa essere autorizzata anche per una durata maggiore, ma non oltre trenta giorni dalla data del decreto di apertura, senza ulteriori proroghe.

I termini che si attivano

Trenta giorni dal decreto di apertura: è il limite massimo, non prorogabile, di qualsiasi sospensione del contratto. Chi ha sospeso la locazione per guadagnare tempo deve, entro quella data, scegliere: riprendere il contratto (e pagare i canoni) oppure chiedere lo scioglimento.

Nel concordato in continuità, l’art. 94-bis continua a impedire al locatore di risolvere il contratto essenziale per il solo fatto del decreto di apertura o per i soli arretrati anteriori, finché le misure protettive sono in vigore. I canoni correnti, invece, restano esigibili alle scadenze.

Cosa può fare il ristoratore ora

Dopo l’apertura le opzioni si restringono e si fanno più tecniche:

• istanze al giudice delegato per la sospensione residua o per lo scioglimento non ancora chiesto;
• richiesta di autorizzazione per eventuali accordi con il locatore (riduzione del canone, rinuncia a parte dell’indennizzo in cambio di un rilascio anticipato, rateazione dei canoni correnti in difficoltà stagionale): sono atti che, durante la procedura, passano dal vaglio degli organi;
• coordinamento con il commissario giudiziale, che nella sua relazione valuterà anche la sostenibilità dei costi del locale: un canone che la relazione giudica insostenibile è un argomento che i creditori leggeranno prima di votare.

L’errore tipico di questa fase

Lasciar scadere i trenta giorni dalla data del decreto senza aver deciso. Al trentunesimo giorno il contratto riprende pienamente efficacia, i canoni tornano esigibili per intero e il locatore, se non pagato, può agire per l’inadempimento successivo alla domanda. Un secondo errore è trattare con il locatore come se la procedura non esistesse: una rinuncia o un pagamento non autorizzati possono essere contestati.

Quanto dura realmente

Il decreto di apertura arriva, di norma, alcune settimane dopo il deposito del piano, più o meno rapidamente secondo la completezza della documentazione e le eventuali integrazioni richieste. Nei tribunali più carichi può servire qualche mese.

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Tappa 7 — Dal voto all’omologazione: i canoni correnti come banco di prova

Cosa succede

Il calendario ora corre verso il voto dei creditori e l’udienza di omologazione. Il locatore è, a tutti gli effetti, un creditore con due anime: per gli arretrati anteriori (ed eventualmente per l’indennizzo da scioglimento) vota come chirografario o nella classe in cui il piano lo colloca; per i canoni correnti è un fornitore che deve essere pagato puntualmente.

La norma

Le regole sul voto e sulle maggioranze (artt. 107 e seguenti CCII) si applicano al credito del locatore come a ogni altro credito anteriore. Per l’indennizzo contestato, il giudice delegato lo quantifica ai soli fini del voto e del calcolo delle maggioranze (art. 97, comma 10), mentre la determinazione definitiva in mancanza di accordo è rimessa al giudice competente secondo le regole ordinarie.

Sul piano del diritto comune resta fermo che il locatore può reagire all’inadempimento dei canoni correnti. La giurisprudenza ha da tempo chiarito che il concordato non sottrae il contraente in bonis ai rimedi ordinari per gli inadempimenti che lo riguardano: in materia di leasing, ad esempio, la Cassazione (ord. 18 giugno 2018, n. 15975) ha ritenuto applicabile all’azione ordinaria di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore in concordato la disciplina codicistica, escludendo l’estensione analogica delle norme concorsuali speciali. Per la clausola risolutiva espressa, la Cassazione (ord. 28 agosto 2024, n. 23287) ricorda che il comportamento del debitore va comunque valutato alla luce della buona fede.

I termini che si attivano

Le scadenze qui sono due. La prima è contrattuale: la data di pagamento di ogni canone corrente. La seconda è processuale: il termine per proporre opposizione all’omologazione, se il locatore intende contestare il trattamento riservatogli. Nella sentenza n. 26568/2020 la Cassazione ha chiarito che l’opposizione all’omologazione non può fondarsi soltanto sull’autorizzazione allo scioglimento o sulla misura dell’indennizzo, salvo il caso in cui l’ammissione al voto del credito escluso avrebbe inciso sulle maggioranze.

Cosa può fare il ristoratore ora

• Pagare i canoni correnti senza eccezioni, anche a costo di ridurre altre spese non essenziali. Un solo canone corrente non pagato può offrire al locatore l’argomento per chiedere la risoluzione e mettere in dubbio la fattibilità del piano.
• Documentare i pagamenti nei rapporti periodici al commissario.
• Se il locatore contesta la quantificazione dell’indennizzo, preparare la difesa nel giudizio ordinario che potrà seguire, sapendo che quella quantificazione vale per il voto ma non fa stato definitivamente.
• Valutare un accordo di classe o una transazione autorizzata con il locatore, se il suo voto è determinante.

L’errore tipico di questa fase

Trattare il locatore come un creditore “già sistemato” perché il piano lo prevede. Il piano regola gli arretrati, non i canoni di domani. Il secondo errore, frequente nei ristoranti stagionali, è non programmare la cassa dei mesi morti: gennaio e febbraio, con incassi bassi, sono i mesi in cui più spesso salta il canone corrente.

Quanto dura realmente

Tra il decreto di apertura e l’omologazione passano mediamente da quattro a dieci mesi, con forti differenze tra tribunali e secondo che vi siano opposizioni. In tutto, dal giorno zero all’omologazione, un concordato di un’impresa di ristorazione richiede spesso tra sei mesi e oltre un anno.

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Tappa 8 — Dopo l’omologazione: esecuzione del piano, cessione del ristorante o liquidazione giudiziale

Cosa succede

Siamo all’ultima tappa. Con l’omologazione il piano diventa vincolante per tutti i creditori anteriori, locatore compreso: gli arretrati vengono pagati nella misura e nei tempi previsti. Il contratto di locazione, se non sciolto, prosegue secondo le sue clausole; il ristorante deve onorarlo integralmente per il futuro.

Da qui si aprono tre scenari.

Scenario A — continuità diretta. Il ristorante resta nel locale, paga i canoni correnti e versa al locatore la percentuale prevista sugli arretrati. È lo scenario più comune quando il locale funziona e il problema era il debito accumulato.

Scenario B — continuità indiretta: cessione o affitto dell’azienda. Il piano prevede che il ristorante venga ceduto o affittato a un terzo. Per il contratto di locazione rileva la regola della legge sull’equo canone che consente al conduttore di cedere il contratto insieme all’azienda senza il consenso del locatore, il quale può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione; resta da valutare il regime di responsabilità del cedente. Per il ristoratore è una leva preziosa: il valore dell’azienda è in larga parte il valore della posizione.

Scenario C — il piano non regge. Se il concordato non viene omologato, viene revocato o risolto, si può aprire la liquidazione giudiziale. A quel punto il contratto passa sotto le regole dell’art. 185 CCII: la liquidazione giudiziale del conduttore consente al curatore di recedere dal contratto in qualunque tempo, versando al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso. In quella sede si porrà anche la questione del rango dei canoni maturati durante il concordato: la giurisprudenza recente ha escluso che la prededuzione nella successiva procedura discenda automaticamente dal solo fatto che il credito sia sorto mentre il concordato era in esecuzione, richiedendo un collegamento funzionale con la procedura.

La norma

Oltre agli artt. 97 e 185 CCII, rilevano le norme sull’esecuzione e sulla risoluzione del concordato e, per la cessione, la disciplina della cessione del contratto di locazione con l’azienda prevista dalla L. 392/1978. Sull’indennità per la perdita dell’avviamento, la stessa legge esclude che sia dovuta quando la cessazione del rapporto dipende dall’inadempimento o dal recesso del conduttore o da una procedura concorsuale: il ristoratore che lascia il locale in queste circostanze non può, di regola, contare su quell’indennità.

I termini che si attivano

• Le scadenze dei pagamenti previste dal piano, che il locatore può far valere chiedendo la risoluzione del concordato in caso di inadempimento non di scarsa importanza;
• i trenta giorni per l’opposizione del locatore alla cessione del contratto con l’azienda;
• i termini dell’eventuale verifica dei crediti nella liquidazione giudiziale successiva. Sul punto, la Cassazione (ord. 22 ottobre 2024, n. 27282), in un caso proprio di locatore di una società passata dal concordato al fallimento, ha ribadito l’efficacia del giudicato endofallimentare formato in sede di verificazione del passivo: ciò che non viene contestato nei tempi giusti in quella sede non si recupera dopo.

Cosa può fare il ristoratore ora

Nella fase esecutiva le opzioni sono: rispettare con rigore le scadenze del piano e dei canoni; chiedere, se sopravvengono difficoltà, una modifica del piano nelle forme consentite prima che si arrivi alla risoluzione; preparare con anticipo la cessione dell’azienda, notificando correttamente la cessione del contratto al locatore. La finestra per salvare il locale, in questa fase, è prima che il locatore chieda la risoluzione del concordato, non dopo.

L’errore tipico di questa fase

Considerare l’omologazione come il traguardo. È invece l’inizio del periodo in cui il ristorante deve dimostrare che il piano funziona. Un altro errore è cedere l’azienda senza curare la notifica della cessione del contratto al locatore, offrendogli un pretesto per contestare il subentro del nuovo gestore.

Quanto dura realmente

L’esecuzione di un piano in continuità per un’impresa di ristorazione dura in genere da tre a cinque anni; un piano liquidatorio, il tempo necessario a vendere l’azienda o i beni. Per tutto questo periodo il contratto di locazione resta il termometro della tenuta del piano.

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La stessa procedura, due calendari

Le prime due simulazioni che seguono partono dagli stessi dati; la terza applica le stesse regole a un ristorante stagionale. Sono ipotesi dimostrative, costruite per mostrare come le stesse norme producano esiti opposti a seconda di quando si agisce.

Dati comuni. Società che gestisce un ristorante in un locale commerciale, contratto 6+6 con scadenza al 31 marzo 2029. Canone mensile 4.180 €, pagabile il giorno 1 di ogni mese. Canoni non pagati da giugno a novembre 2026: 6 mensilità, 25.080 €. Il locatore ha notificato il 20 ottobre 2026 un’intimazione di sfratto per morosità con udienza fissata al 25 novembre 2026. Il ristorante ha individuato un locale più piccolo, a 600 metri, con canone di 2.950 € mensili. Il piano prevede il pagamento dei chirografari al 20%.

Calendario A — il ristoratore che agisce alle finestre giuste

• 9 novembre 2026 (giorno 0). Deposito della domanda con riserva, con richiesta di misure protettive e di una misura specifica relativa al giudizio di convalida pendente sul locale. Nessun pagamento degli arretrati fuori procedura.
• 11 novembre. Pubblicazione nel registro delle imprese: i 25.080 € di arretrati sono crediti anteriori.
• 13 novembre. Il tribunale concede 60 giorni per il piano: scadenza 12 gennaio 2027.
• 25 novembre. All’udienza di convalida il ristoratore è presente, documenta la pendenza della procedura e contesta; la convalida non viene emessa in quella sede.
• 1° dicembre 2026 e 1° gennaio 2027. Pagati regolarmente i canoni correnti: 2 × 4.180 € = 8.360 €.
• 11 gennaio 2027. Deposito di proposta e piano. Lo stesso giorno, istanza di scioglimento notificata al locatore, con indennizzo quantificato in 9 mensilità (tempo ragionevole per rilocare): 9 × 4.180 € = 37.620 €.
• 18 gennaio. Scade il termine di 7 giorni per l’opposizione del locatore.
• 2 febbraio. Il tribunale autorizza lo scioglimento. 4 febbraio: notifica del provvedimento; lo scioglimento produce effetto. Il canone di febbraio è dovuto pro rata: 4.180 € × 4/28 = 597,14 € (prededucibile).
• Esito economico per il locale storico: arretrati al 20% = 5.016,00 €; indennizzo al 20% = 7.524,00 €; canoni correnti pagati = 8.957,14 €. Il ristorante si trasferisce nel nuovo locale a 2.950 € al mese, con un risparmio di 1.230 € mensili sul canone per tutta la durata del piano.

Calendario B — il ristoratore che lascia correre

• 9 novembre 2026. Deposito della domanda con riserva, con le sole misure protettive tipiche. Nessuna istanza relativa al giudizio di sfratto.
• 25 novembre. Il ristoratore non compare all’udienza, convinto che il concordato “blocchi tutto”. La morosità per i canoni anteriori persiste e lo sfratto viene convalidato: il locatore ha ora un titolo per il rilascio.
• 1° dicembre. Il canone corrente non viene pagato: il titolare ritiene di essere protetto. Nasce un inadempimento successivo alla domanda, che non gode delle protezioni previste per gli arretrati.
• 20 dicembre. Viene depositata un’istanza di scioglimento, ma il piano non c’è ancora: per legge non può essere accolta.
• 12 gennaio 2027. Il termine per il piano viene prorogato di 60 giorni, fino al 13 marzo. Intanto anche il canone di gennaio resta insoluto: canoni correnti scoperti 8.360 €.
• Febbraio 2027. Il locatore notifica gli atti per l’esecuzione del rilascio sulla base della convalida. Il ristoratore chiede in extremis una misura che ne impedisca l’esecuzione, ma il titolo è già formato e l’esito, alla luce di precedenti come quello di Pistoia, è tutt’altro che scontato.
• Esito: il ristorante rischia di perdere il locale senza aver scelto né quando né come; il piano in continuità, costruito su quella sala, perde il suo presupposto; i canoni correnti non pagati gravano sulla procedura con collocazione privilegiata; nessun indennizzo è stato negoziato in modo ordinato.

Calendario C — la sospensione come ponte nella bassa stagione

Il terzo calendario riguarda un caso diverso: un ristorante stagionale sul lungomare che non vuole lasciare il locale, ma che nei mesi invernali non lavora e non riesce a sostenerne il costo.

Dati. Canone mensile 2.640 €. Arretrati anteriori alla domanda: 4 mensilità, 10.560 €. Riapertura prevista per la settimana di Pasqua 2027 (domenica 28 marzo). Chirografari previsti al 20%.

• 2 novembre 2026 (giorno 0). Deposito della domanda con riserva e richiesta di misure protettive.
• 4 novembre. Il tribunale concede 60 giorni per il piano: scadenza 1° gennaio 2027.
• 5 novembre. Notifica al locatore dell’istanza di sospensione (non di scioglimento, che nella fase con riserva non è consentito), con quantificazione dell’indennizzo. Da questo giorno il locatore non può esigere i canoni successivi al deposito né invocare la risoluzione di diritto per il loro mancato pagamento.
• 12 novembre. Scadono i 7 giorni per l’opposizione del locatore, che deposita memoria.
• 19 novembre. Il tribunale autorizza la sospensione fino al 1° gennaio 2027, cioè per il termine concesso per il piano. 20 novembre: notifica del provvedimento; la sospensione decorre da qui.
• 30 dicembre. Deposito di proposta e piano, con istanza di prolungare la sospensione.
• 1° febbraio 2027. Decreto di apertura. La sospensione può essere estesa al massimo fino a trenta giorni dal decreto: 3 marzo 2027, senza ulteriori proroghe.
• 4 marzo. Il contratto riprende pienamente: dal canone di marzo i pagamenti tornano regolari, in tempo per l’allestimento della stagione.

Il conto. Il periodo di sospensione va dal 20 novembre al 3 marzo: 104 giorni. A canone pieno sarebbero costati 2.640 € × 12 ÷ 365 × 104 = 9.026,63 €. Se l’indennizzo viene riconosciuto in misura pari a quel valore, come credito chirografario anteriore al 20% pesa per 1.805,33 €; a questo si aggiungono gli arretrati al 20%, pari a 2.112,00 €. La sospensione, in questa ipotesi, sposta il costo dei mesi morti dentro il piano invece di farlo gravare sulla cassa.

Due avvertenze. Primo: l’indennizzo è commisurato al danno effettivo del locatore e può essere contestato nel giudizio ordinario, quindi la cifra va stimata con prudenza. Secondo: la sospensione è credibile solo se il locale è davvero inutilizzato; un ristorante che continua a servire cene il sabato sera mentre chiede di sospendere il canone offre al locatore l’argomento più forte per opporsi.

Il conto dell’indennizzo: tre modi di stimarlo

Torniamo al Calendario A. Lo scioglimento ha effetto dal 4 febbraio 2027 e il contratto sarebbe scaduto il 31 marzo 2029: restano circa 26 mensilità. Come si quantifica l’indennizzo da indicare nell’istanza? Le tre impostazioni possibili portano a risultati molto diversi.

Criterio di stima	Mensilità	Indennizzo	Peso nel piano al 20%
Tutti i canoni fino alla scadenza naturale (tesi massima del locatore)	26	108.680,00 €	21.736,00 €
Tempo ragionevole per rilocare il locale	9	37.620,00 €	7.524,00 €
Parametro del preavviso per recesso per gravi motivi	6	25.080,00 €	5.016,00 €

La prima impostazione è quella che il locatore tenderà a sostenere, ma si scontra con il principio affermato dalle Sezioni Unite nel 2025: il danno da cessazione anticipata non è automatico, va provato e dipende anche dalla diligenza del locatore nel cercare un nuovo conduttore. Per un locale commerciale in una zona di passaggio, l’idea che resti sfitto per oltre due anni è difficile da sostenere. La terza impostazione è la più favorevole al ristorante, ma rischia di apparire riduttiva, soprattutto se il locale ha caratteristiche specifiche (cappe, impianti, licenze) che ne rendono più lenta la ricollocazione. La seconda, ancorata a una stima documentata dei tempi di mercato, è in genere quella che regge meglio sia davanti al tribunale sia in un eventuale giudizio ordinario.

La scelta del criterio non è un dettaglio contabile: cambia il fabbisogno del piano e, con esso, la percentuale offerta a tutti gli altri creditori. Con il criterio massimo, nel nostro esempio, il ristorante dovrebbe accantonare 14.212 € in più rispetto al criterio dei 9 mesi.

La differenza tra i calendari non sta nelle norme, che sono le stesse, ma nelle date in cui il ristoratore ha agito.

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I binari paralleli: come cambia la timeline se si attiva un altro rimedio

La timeline descritta non è l’unica strada. Ecco i binari che possono correre accanto, o al posto, di quello principale.

Binario 1 — L’accordo con il locatore dentro la procedura

Il ristoratore e il locatore possono trovare un’intesa: riduzione temporanea del canone, rinuncia a una parte degli arretrati in cambio di una garanzia, rilascio anticipato con un indennizzo concordato. Dopo il deposito della domanda, però, l’accordo va costruito in modo da superare il vaglio degli organi della procedura (autorizzazione per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, coerenza con il piano). Quando funziona, accorcia la timeline: niente opposizioni da 7 giorni, niente contenzioso sull’indennizzo, e spesso un voto favorevole in più.

Binario 2 — Lo scioglimento autorizzato

È il binario descritto nella tappa 5. Allunga la timeline di qualche settimana (istanza, opposizione, decreto, notifica), ma libera il ristorante da un costo che il piano non sostiene, trasformando il residuo del contratto in un indennizzo chirografario.

Binario 3 — La sospensione come ponte

Utile se il locale serve, ma non ora. Corre parallela alla fase con riserva e si chiude, al più tardi, trenta giorni dopo il decreto di apertura. Alla sua scadenza riconduce al binario principale (prosecuzione) o al binario 2 (scioglimento).

Binario 4 — La cessione del ristorante con il contratto

Nel concordato in continuità indiretta il locale viaggia con l’azienda. La timeline si arricchisce di una fase di ricerca dell’acquirente o dell’affittuario, di una eventuale procedura competitiva e della comunicazione al locatore, che ha trenta giorni per opporsi per gravi motivi. Per il locatore cambia la controparte, non necessariamente il contratto.

Binario 5 — Il recesso ordinario per gravi motivi

Fuori dal concordato, la legge sulle locazioni a uso diverso consente al conduttore di recedere per gravi motivi con preavviso di sei mesi. È una via meno flessibile dello scioglimento concorsuale (il preavviso va pagato, i gravi motivi vanno dimostrati), ma va confrontata con lo scioglimento quando si costruisce il piano, perché può incidere sulla stima dell’indennizzo.

Binario 6 — La composizione negoziata prima del concordato

Se si interviene presto, la composizione negoziata della crisi consente di trattare con il locatore con l’assistenza di un esperto indipendente e con misure protettive che, come si è visto nel caso deciso dal Tribunale di Vicenza nel 2022, possono riguardare anche l’immobile in cui si esercita l’attività. La timeline si sposta all’indietro: si guadagna tempo prima che lo sfratto diventi un titolo.

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Le 5 finestre critiche

1. Prima dell’udienza di convalida dello sfratto. È l’ultimo momento in cui la contestazione della morosità e la scelta del momento del deposito possono evitare che il locatore abbia un titolo per il rilascio.
2. Il giorno del deposito della domanda. È qui che si chiedono le misure protettive, comprese quelle mirate sul contratto del locale, e si fissa lo spartiacque tra arretrati concorsuali e canoni correnti.
3. La fase con riserva. È l’unico periodo in cui la sospensione è l’arma disponibile, e quello in cui la trattativa con il locatore ha più margine, perché nessuna delle due parti ha ancora scoperto le carte.
4. I sette giorni dopo la notifica dell’istanza di scioglimento. Per il locatore sono il tempo per opporsi; per il ristoratore sono il tempo in cui un’istanza ben motivata e un indennizzo credibile fanno la differenza.
5. I trenta giorni dopo il decreto di apertura. Sono il limite invalicabile per qualsiasi sospensione: alla loro scadenza il ristoratore deve aver deciso se restare o andarsene.

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Le domande sul tempo

Il locatore mi ha già notificato lo sfratto: è troppo tardi per depositare il concordato? Non necessariamente. Se l’udienza di convalida non si è ancora tenuta, depositare la domanda e chiedere misure mirate sul giudizio pendente lascia margini significativi. Se la convalida è già intervenuta, la tutela diventa più difficile ma non sempre impossibile: alcune decisioni di merito hanno riconosciuto che il conduttore sfrattato conserva una posizione tutelabile, altre hanno escluso di poter bloccare l’esecuzione del rilascio. Conta ogni giorno.

Posso chiedere lo scioglimento del contratto subito, appena depositata la domanda con riserva? No. Fino a quando non sono depositati piano e proposta si può chiedere solo la sospensione, e solo per il termine concesso per il piano.

Se il giudice autorizza lo scioglimento, da quando smetto di pagare il canone? Dalla data in cui notifichi al locatore il provvedimento di autorizzazione. Fino a quella data i canoni maturati dopo la pubblicazione della domanda restano dovuti, con collocazione prededucibile.

Per quanto tempo il locatore non può risolvere il contratto per gli arretrati? Nel concordato in continuità, finché sono in vigore le misure protettive e se il contratto è essenziale: il tetto complessivo delle misure è di dodici mesi. Dopo, alcuni tribunali hanno ammesso misure cautelari mirate; altri no. Nel concordato liquidatorio questa specifica protezione non opera.

Il contratto scade durante la procedura: il locatore può mandarmi via alla scadenza? Le norme concorsuali impediscono al locatore di anticipare la scadenza o di risolvere per i soli arretrati nel concordato in continuità, ma non cancellano la scadenza naturale del contratto. Se il locatore ha inviato una disdetta valida, nei termini e per i motivi previsti dalla legge sulle locazioni a uso diverso, alla scadenza il contratto cessa. Per questo, quando la scadenza cade nei mesi della procedura o dell’esecuzione del piano, va verificata subito la regolarità della disdetta e va valutato se negoziare il rinnovo prima che il piano venga votato.

Ho pagato gli arretrati al locatore due settimane prima del deposito: corro qualche rischio? Nel concordato, quel pagamento viene considerato nella ricostruzione dell’attivo e nella valutazione del comportamento del debitore. Se poi il concordato non va a buon fine e si apre la liquidazione giudiziale, i pagamenti eseguiti nei mesi precedenti possono entrare nel perimetro delle azioni revocatorie, e in caso di procedure consecutive i periodi di riferimento si calcolano a ritroso dal deposito della prima domanda. Conviene dichiararlo con trasparenza fin dall’inizio, non scoprirlo nella relazione del commissario.

Quanto dura in tutto, per il contratto del locale, la fase “incerta”? Dal deposito della domanda all’omologazione passano spesso tra sei mesi e oltre un anno. Ma le decisioni che contano per il locale si concentrano nei primi tre-quattro mesi: misure protettive, fase con riserva, istanza di scioglimento, decreto di apertura.

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Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce che seguono sono ordinate secondo la tappa della timeline cui si riferiscono. Per ciascuna sono indicati gli estremi, il principio in sintesi e la rilevanza per il contratto del locale.

Tappa 1 — Prima della domanda

Cass. civ., sez. III, ord. 28 agosto 2024, n. 23287. Anche quando il contratto contiene una clausola risolutiva espressa, il comportamento del conduttore va valutato secondo buona fede: un ritardo dovuto a cause non imputabili e coerente con una storia di pagamenti regolari può non integrare l’inadempimento richiesto dalla clausola. Rilevanza: utile per contrastare risoluzioni di diritto invocate dal locatore nei mesi che precedono il deposito.

Trib. Vicenza, 1° agosto 2022. In una composizione negoziata, la presenza di uno sfratto per morosità convalidato non esclude che il conduttore possa chiedere la conferma di misure protettive riferite all’immobile locato, perché conserva una posizione giuridicamente ed economicamente apprezzabile. Rilevanza: indica che anche un titolo per il rilascio non chiude automaticamente ogni spazio di tutela.

Tappa 2 — Il deposito e la nozione di contratto pendente

Cass. civ., 28 gennaio 2021, n. 2061. Le regole concorsuali sui rapporti pendenti riguardano i contratti ancora in vita all’apertura della procedura, non quelli già definiti in precedenza. Rilevanza: se il contratto di locazione è stato risolto prima del giorno zero, l’art. 97 non lo “riattiva”.

Cass. civ., sez. I, 23 novembre 2020, n. 26568 (profilo della pendenza). La sospensione o lo scioglimento presuppongono un contratto non ancora compiutamente eseguito da entrambe le parti nelle prestazioni principali. Rilevanza: la locazione in corso è un contratto pendente tipico, perché godimento e canone si scambiano periodicamente.

Tappa 3 — Misure protettive e sfratto

Trib. Pistoia, 14 aprile 2025, n. 38. Esaurito il termine massimo di dodici mesi delle misure protettive, il tribunale ha negato ulteriori proroghe; il giudice delegato aveva respinto la richiesta di un provvedimento volto a impedire l’esecuzione di una convalida di sfratto relativa alla sede operativa. Rilevanza: il limite dei dodici mesi è rigido e non si aggira chiamando “atipica” una misura che ha lo stesso effetto.

Trib. Nola, ord. 24 ottobre 2025. In un concordato semplificato, dopo la scadenza delle misure protettive, il tribunale si è pronunciato sulla richiesta di misure cautelari ex art. 54 CCII per inibire al locatore la risoluzione della locazione commerciale e l’avvio dello sfratto, a tutela della futura omologazione. Rilevanza: mostra la via cautelare come possibile prosecuzione della tutela del locale.

Trib. Forlì, 19 marzo 2026. Nel concordato preventivo, decorso il termine massimo delle misure protettive, possono essere riconosciute misure cautelari di contenuto analogo rivolte a specifici creditori. Rilevanza: apre uno spazio di protezione mirata nei confronti del singolo locatore.

Tappa 4 — La fase con riserva

Trib. Vicenza, decreto 25 giugno 2013. Già sotto la legge fallimentare, nel concordato con riserva era stato escluso lo scioglimento dei contratti pendenti e ammessa la sola sospensione. Rilevanza: è il principio oggi codificato dall’art. 97, comma 2, CCII.

Trib. Asti, procedura n. 20/2013. Il tribunale, valutati i contratti in base alla loro utilità per il piano, ha prima sospeso e poi sciolto contratti ritenuti privi di utilità, tra cui un contratto di locazione relativo a un immobile non funzionale. Rilevanza: esempio concreto del passaggio sospensione-scioglimento lungo la timeline.

Tappa 5 — Lo scioglimento e l’indennizzo

Cass. civ., sez. I, ord. 1° luglio 2024, n. 17997. Lo scioglimento dei contratti pendenti nel concordato richiede un provvedimento autorizzativo motivato; non basta la volontà del debitore espressa nel piano, salvo lo scioglimento per mutuo consenso. Rilevanza: senza decreto e notifica, il contratto del locale resta in vita con tutti i suoi obblighi.

Cass. civ., sez. I, 23 novembre 2020, n. 26568 (profilo dell’indennizzo). L’indennizzo da scioglimento è un credito concorsuale da soddisfare come anteriore anche se lo scioglimento è chiesto dopo il deposito della domanda; l’accertamento definitivo della sua esistenza, misura e rango spetta al giudizio ordinario, mentre nel concordato il credito è valutato ai fini del voto; il giudice di merito deve inoltre verificare eventuali abusi dello strumento. Rilevanza: definisce il peso dell’indennizzo nel piano e i limiti dell’opposizione del locatore all’omologazione.

Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892. In caso di cessazione anticipata della locazione per inadempimento del conduttore, il locatore può ottenere il risarcimento dei canoni perduti, ma il danno va dimostrato in concreto e la sua misura dipende anche dalla diligenza del locatore nel cercare un nuovo conduttore. Rilevanza: offre criteri utili per stimare in modo credibile l’indennizzo che l’art. 97 commisura al risarcimento del danno.

Tappe 7 e 8 — Rimedi ordinari, esecuzione e successiva liquidazione

Cass. civ., sez. VI, ord. 18 giugno 2018, n. 15975. L’azione ordinaria di risoluzione per inadempimento promossa dal concedente contro l’utilizzatore in concordato è regolata dalle norme del codice civile, senza applicazione analogica delle norme concorsuali speciali. Rilevanza: conferma che il contraente in bonis conserva i rimedi ordinari, che il locatore può usare in particolare per i canoni correnti non pagati.

Cass. civ., sez. I, ord. 22 ottobre 2024, n. 27282. In una vicenda relativa ai crediti del locatore di una società passata dal concordato al fallimento, la Corte ha ribadito l’efficacia del giudicato endofallimentare formato in sede di verifica del passivo. Rilevanza: nel passaggio alla liquidazione, le questioni sui canoni vanno sollevate nei tempi della verifica, pena la preclusione.

Cass. civ., sez. I, ord. 3 gennaio 2025, n. 69. La Corte si è occupata, principalmente sotto il profilo processuale della rimessione in termini, del giudizio sulla collocazione in prededuzione dei canoni di un contratto di locazione pendente alla domanda di concordato e ritenuto funzionale alla continuità, nel successivo fallimento. Rilevanza: segnala che la sorte dei canoni maturati durante il concordato, in caso di insuccesso, è terreno di contenzioso, nel quale la giurisprudenza richiede un collegamento funzionale e non solo temporale con la procedura.

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Cosa può fare lo Studio Monardo

Interveniamo alla tappa in cui ti trovi. Non esiste un intervento “standard” sul contratto del locale: esiste l’intervento giusto per il giorno del calendario in cui ci contatti.

1. Se sei prima del deposito, ricostruiamo la posizione contrattuale: verifichiamo il contratto, le clausole risolutive, la morosità effettiva e le contestazioni possibili, e prepariamo la difesa nel giudizio di convalida di sfratto eventualmente pendente.
2. Valutiamo con te il momento del deposito e lo strumento più adatto (composizione negoziata, concordato con riserva, concordato con piano completo), in funzione dello stato dello sfratto e dei canoni arretrati.
3. Redigiamo la richiesta di misure protettive, comprese quelle mirate sul contratto del locale e sul giudizio di sfratto, e ne curiamo conferme e rinnovi senza perdere di vista il tetto dei dodici mesi.
4. Costruiamo il prospetto degli arretrati e dei canoni correnti separando con precisione crediti anteriori e crediti sorti dopo la pubblicazione, insieme ai commercialisti dello staff.
5. Predisponiamo e notifichiamo le istanze di sospensione o di scioglimento, con la motivazione di coerenza con il piano e la quantificazione dell’indennizzo, rispettando la sequenza imposta dall’art. 97 (sospensione in fase con riserva, scioglimento con il piano, trenta giorni dal decreto di apertura).
6. Gestiamo l’opposizione del locatore nei sette giorni e il successivo contraddittorio davanti al tribunale o al giudice delegato.
7. Conduciamo la trattativa con il locatore per un accordo sul canone, sul rilascio o sull’indennizzo, impostandolo in modo che possa ottenere le autorizzazioni necessarie.
8. Curiamo la cessione del contratto con l’azienda nei concordati in continuità indiretta, comprese le comunicazioni al locatore e la gestione della sua eventuale opposizione.
9. Difendiamo il ristorante nel giudizio ordinario sull’indennizzo e nelle azioni di risoluzione per inadempimento, fino all’ultimo grado.
10. Se il concordato si interrompe, assistiamo nella transizione verso la liquidazione giudiziale e nella verifica dei crediti legati al locale.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesano in particolare due abilitazioni. La qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa significa conoscere dall’interno il metodo delle trattative con i creditori strategici e le logiche con cui tribunali e commissari valutano la sostenibilità dei contratti essenziali: è esattamente il lavoro che serve per decidere se il locale va tenuto, sospeso o sciolto. La qualifica di avvocato cassazionista garantisce che la controversia con il locatore, se diventa un giudizio sull’indennizzo o sulla risoluzione, possa essere seguita senza cambi di difensore.

Continuità di strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: lo stesso difensore, la stessa linea, dalla prima lettura del contratto all’eventuale ricorso di legittimità.

Uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: i primi presidiano termini, istanze e contenzioso; i secondi costruiscono i numeri del piano, l’incidenza del canone sui ricavi e la stima dell’indennizzo.

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Chiusura: nel concordato il tempo lavora per chi lo usa

Il contratto di locazione del locale non “subisce” il concordato preventivo: lo attraversa, tappa dopo tappa. Prosegue dal giorno del deposito, può essere protetto dalle misure, sospeso nella fase con riserva, sciolto con il piano, ceduto con l’azienda o, se tutto salta, consegnato alle regole della liquidazione giudiziale. In ciascuna di queste tappe ci sono poche settimane, a volte pochi giorni, per fare la scelta giusta.

Il tempo è la risorsa più preziosa del ristoratore in crisi, ed è anche la più sprecata.

Lo Studio Monardo affronta questa materia perché tiene insieme le due anime del problema: la gestione della crisi d’impresa, che l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo conosce come Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021, e il contenzioso locatizio che ne deriva, che come avvocato cassazionista può seguire fino all’ultimo grado, con lo staff di commercialisti che traduce ogni scelta sul locale in numeri del piano.

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