Non esiste una sola risposta: dipende da chi sei tu

Se stai leggendo questa guida, probabilmente hai in mente una scena precisa: la casa di famiglia finita in un’asta giudiziaria e un parente disposto a comprarla per non farla finire a un estraneo. La domanda che ti fai è secca — «si può fare?» — ma la risposta secca non esiste. La legge non guarda al legame di sangue: guarda a chi sei tu rispetto alla procedura, con quali soldi paghi e che cosa succede al bene dopo il decreto di trasferimento. E su questi tre punti le regole cambiano radicalmente da profilo a profilo.

Due esempi lampo, per capire subito quanto sia diverso il tuo caso da quello del vicino di casa. Se sei il coniuge del debitore in regime di comunione legale, puoi partecipare all’asta e aggiudicarti l’immobile: ma metà di ciò che compri rientra automaticamente in comunione e torna quindi esposto ai creditori del tuo coniuge, che possono pignorarlo di nuovo. Se invece sei il fratello del debitore, non convivente e con denaro tuo, per la procedura sei un offerente come tutti gli altri e il bene che acquisti è tuo, punto. Stessa casa, stessa asta, stesso prezzo: esiti opposti.

Ecco i profili che questa guida analizza uno per uno: il coniuge in comunione legale; il coniuge separato, divorziato o in separazione dei beni; il figlio; il genitore, il fratello e gli altri parenti; il parente che è anche coobbligato, fideiussore o terzo datore d’ipoteca; il comproprietario della quota indivisa.

Perché rivolgersi allo Studio Monardo proprio su questo tema. La materia di questo titolo è diritto dell’esecuzione forzata allo stato puro: l’ammissibilità di un’offerta, la validità di un’aggiudicazione e la tenuta del decreto di trasferimento si giocano davanti al giudice dell’esecuzione e, quando qualcuno le contesta, si difendono con l’opposizione agli atti esecutivi e — dopo la sentenza — con il ricorso per cassazione. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista: l’offerta di un parente viene impostata fin dal primo deposito con la consapevolezza di come quell’acquisto dovrà reggere se un creditore lo attaccherà fino all’ultimo grado di giudizio. A questo si aggiunge il coordinamento di uno staff multidisciplinare che opera a livello nazionale in diritto bancario e tributario: perché quasi sempre, dietro un’asta immobiliare, c’è un mutuo, una banca creditrice ipotecaria e la scelta — decisiva — tra comprare all’asta, trattare un saldo e stralcio o convertire il pignoramento.

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Le regole che valgono per tutti, prima di guardare al tuo caso

Prima di arrivare al tuo profilo, devi conoscere la base normativa comune. Sono cinque punti, e li spieghiamo una volta sola qui: nelle sezioni dedicate ai singoli profili ci limiteremo a richiamarli.

Primo punto: può offrire chiunque, tranne il debitore. L’art. 571 c.p.c. stabilisce che ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato, personalmente o a mezzo di procuratore legale; l’art. 579 c.p.c. ripete lo stesso divieto per la vendita con incanto. Il divieto colpisce quindi un solo soggetto: chi è sottoposto all’esecuzione per un debito proprio. Non esiste, nel codice, alcuna norma che escluda i parenti, gli affini, i conviventi o gli amici del debitore. La ragione del divieto non è morale ma pratica: la presenza del proprietario esecutato alla gara rischierebbe di allontanare gli altri offerenti e di turbare il confronto competitivo, e del resto chi avesse il denaro per ricomprare l’immobile lo avrebbe anche per pagare il debito o per chiedere la conversione del pignoramento.

Secondo punto: il divieto si estende a chi è debitore nella sostanza. Se un tuo familiare è deceduto e tu hai accettato l’eredità subentrando nei debiti, sei tu il debitore esecutato e il divieto ti riguarda in prima persona. È l’ipotesi degli eredi puri e semplici, e in questo caso non conta come ti chiami nell’atto: conta la tua posizione nel processo esecutivo. Diverso è il caso del terzo proprietario, cioè di chi ha concesso ipoteca su un bene proprio per un debito altrui: secondo la lettura prevalente, l’esclusione riguarda chi risponde di un debito proprio, non chi subisce l’espropriazione come terzo ai sensi degli artt. 602 e seguenti c.p.c.

Terzo punto: esistono divieti che non riguardano i parenti ma i professionisti della procedura. L’art. 1471 c.c. vieta l’acquisto ai pubblici ufficiali rispetto ai beni venduti per loro ministero: nella categoria rientrano il giudice dell’esecuzione, il cancelliere, l’ufficiale giudiziario che ha eseguito il pignoramento, il custode e il professionista delegato alla vendita. Se il parente che vuole comprare è per caso anche uno dei soggetti coinvolti nella gestione di quella specifica procedura, il problema non è il legame familiare: è il ruolo che ricopre. Su questo terreno la Corte di Cassazione è intervenuta con la sentenza n. 4149 del 13 febbraio 2019, occupandosi proprio dei limiti alla legittimazione a offrire dei pubblici ufficiali coinvolti nella procedura.

Quarto punto: ciò che è vietato è l’acquisto simulato, non l’acquisto del parente. Qui sta il cuore di tutta la materia. Il divieto che grava sul debitore opera anche quando l’offerta viene presentata da un terzo che è un mero prestanome: si parla di interposizione fittizia, e in quel caso il vero acquirente resta il debitore, che ha solo prestato un nome diverso. Diverso è il caso dell’interposizione reale, in cui il terzo compra davvero, paga con denaro proprio e diventa proprietario a tutti gli effetti, anche se ha in animo di rivendere un giorno al familiare. La linea di confine, sul piano pratico, è una sola: da dove arrivano i soldi e chi assume davvero il rischio economico dell’acquisto.

Quinto punto: il denaro, i termini e i rimedi. L’offerta di acquisto deve essere accompagnata da una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto ed è inefficace se il prezzo offerto è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base; è inoltre irrevocabile nei limiti di legge, di regola per centoventi giorni. Il saldo del prezzo va versato nel termine fissato dall’ordinanza di vendita: se l’aggiudicatario non paga, l’art. 587 c.p.c. prevede la dichiarazione di decadenza, la perdita della cauzione e — nella nuova vendita — l’obbligo di rispondere dell’eventuale differenza tra il prezzo che aveva offerto e quello poi realizzato. Le vendite si svolgono di regola con modalità telematiche. Se qualcuno contesta l’ammissibilità dell’offerta di un parente o la validità dell’aggiudicazione, il rimedio processuale è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., da proporre nel termine di venti giorni, termine sul quale va sempre verificata l’incidenza della sospensione feriale, che opera dal 1° al 31 agosto.

Infine, un dato di sistema che dovresti tenere a mente in ogni profilo: l’ordinamento protegge fortemente chi compra all’asta in buona fede. L’art. 2929 c.c. stabilisce che la nullità degli atti esecutivi anteriori alla vendita non pregiudica l’acquirente, salvo il caso di collusione con il creditore procedente; e l’art. 187-bis disp. att. c.p.c. fa salvi gli effetti dell’aggiudicazione anche in caso di estinzione o chiusura anticipata del processo esecutivo. Questa corazza, però, esiste per l’acquirente non colluso: il parente che compra sul serio la indossa, il prestanome no.

Se sei il coniuge in regime di comunione legale dei beni

La tua situazione

Tuo marito o tua moglie ha contratto un debito — spesso un mutuo, una fideiussione per l’azienda, un’esposizione bancaria — e la casa è finita all’asta. Voi siete sposati in comunione legale, magari senza averci mai pensato davvero, perché la comunione è il regime che si applica automaticamente in assenza di una diversa convenzione. Tu non hai firmato nulla, o hai firmato solo come coniuge non debitore, e adesso ti chiedi se puoi presentare tu l’offerta e salvare la casa. La risposta è sì, puoi. Ma il tuo è il profilo in cui l’acquisto produce l’effetto più contorto di tutti, e va capito prima di versare la cauzione, non dopo.

Cosa cambia per te

Sul piano della legittimazione, la questione è chiusa da tempo. Il divieto dell’art. 579 c.p.c. è una norma eccezionale rispetto alla regola per cui la legittimazione a offrire compete a «ognuno», e come tale non è suscettibile di applicazione analogica: non può quindi essere esteso al coniuge del debitore, nemmeno quando tra i coniugi vige il regime di comunione legale. Sei ammesso a fare offerte esattamente come un estraneo.

Il problema nasce subito dopo. Se acquisti durante il matrimonio in regime di comunione legale, l’acquisto ricade in comunione ai sensi dell’art. 177, lett. a), c.c.: significa che metà del bene che hai comprato entra nel patrimonio comune e quindi, per la parte che compete al tuo coniuge, torna a essere aggredibile dai creditori di lui secondo le regole degli artt. 189 e 190 c.c. Hai pagato il cento per cento del prezzo per mettere al sicuro il cinquanta per cento del bene: se il debito residuo è consistente, il creditore può tornare a pignorare la stessa casa.

L’art. 179 c.c. prevede alcune ipotesi di acquisto personale, tra cui quella del bene acquistato con il prezzo del trasferimento di beni personali o con denaro personale, purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto. Attenzione però: la giurisprudenza è rigorosa nel richiedere che le condizioni della esclusione siano documentate e non semplicemente affermate, e l’acquisto forzato si perfeziona con un decreto di trasferimento, non con un contratto negoziato davanti al notaio in cui l’altro coniuge interviene. È un terreno tecnico in cui l’improvvisazione si paga: la dichiarazione va predisposta e collocata correttamente fin dal deposito dell’offerta, e la provenienza personale del denaro va resa dimostrabile con documentazione bancaria.

C’è poi un secondo effetto, spesso ignorato. Se il debito è di tuo marito o di tua moglie e la casa era già in comunione, ciò che viene pignorato è la quota indivisa: la procedura segue allora le regole dell’espropriazione dei beni indivisi (artt. 599 e seguenti c.p.c.), con la possibilità che il giudice disponga la divisione o che si proceda alla vendita della sola quota. In quel caso, comprando, non stai acquistando l’intera casa: stai acquistando la quota del tuo coniuge.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Perizia dell’immobile: 148.300 €. Prezzo base del primo esperimento: 148.300 €. Offerta minima efficace, non inferiore al 75% del prezzo base: 111.225 €. Tu offri 118.700 € e ti aggiudichi il bene, versando una cauzione di 11.870 €. Il debito complessivo azionato, tra creditore procedente, intervenuti e spese, è di 173.400 €.

Cosa succede in comunione legale: l’immobile è tuo per il 50% come bene personale nel senso della titolarità formale, ma per l’altro 50% ricade nel patrimonio comune. Il valore che torna esposto alle pretese dei creditori del tuo coniuge è pari a circa 59.350 € sul prezzo che hai pagato. Se dopo la distribuzione il debito residuo del tuo coniuge fosse ancora di 64.500 €, quel residuo non ha davanti a sé un patrimonio pulito: ha davanti la metà della casa che hai appena comprato.

Cosa succede in separazione dei beni, a parità di ogni altra condizione: i 118.700 € comprano il 100% di un bene che è integralmente tuo e che i creditori del tuo coniuge non possono aggredire, salvo che riescano a dimostrare la simulazione.

I rischi specifici

Il tuo primo rischio è quello appena descritto: spendere l’intero prezzo per ottenere una protezione parziale. Il secondo è di natura probatoria e discende dalla convivenza: se vivete insieme, se i conti sono cointestati, se il denaro che utilizzi transita da un rapporto alimentato negli anni dai redditi del debitore, il creditore avrà buon gioco nel sostenere che l’offerta è in realtà del debitore e che tu sei un nome di comodo. Il terzo rischio riguarda la stabilità del tuo acquisto: la protezione dell’art. 2929 c.c. copre l’acquirente non colluso, e un’aggiudicazione contestata con successo per interposizione fittizia può essere impugnata con l’opposizione agli atti esecutivi.

Le mosse giuste

1. Verifica il regime patrimoniale e la sua data. Prima di tutto va accertato, dall’estratto dell’atto di matrimonio, se sussiste la comunione legale e da quando; e va valutato — con estrema cautela e con piena consapevolezza dei profili revocatori — se una convenzione di separazione dei beni stipulata prima dell’offerta abbia senso nel tuo caso concreto o rischi solo di aggiungere un fronte di contestazione.
2. Costruisci la tracciabilità del denaro prima di offrire, non dopo. Provenienza, movimentazione e titolarità delle somme vanno documentate a monte: è la difesa più efficace contro l’accusa di interposizione.
3. Confronta l’acquisto con la conversione del pignoramento. Se l’obiettivo è tenere la casa, l’art. 495 c.p.c. può essere più efficiente dell’asta: il debitore chiede di sostituire ai beni pignorati una somma pari al credito, alle spese e agli interessi, depositando almeno un sesto e ottenendo, se ricorrono giustificati motivi, una rateizzazione fino a quarantotto mesi. Sulla base dei numeri dell’ipotesi precedente, un sesto di 173.400 € è pari a 28.900 €, e il residuo di 144.500 € ripartito su quarantotto rate dà circa 3.010 € al mese oltre interessi.
4. Valuta la vendita diretta. L’art. 568-bis c.p.c., introdotto dalla riforma Cartabia, consente al debitore di chiedere al giudice, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c., di disporre la vendita diretta dell’immobile a un prezzo non inferiore al valore di stima, allegando a pena di inammissibilità un’offerta di acquisto e una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto. Quell’offerente puoi essere tu.

In tutte queste verifiche pesa in modo decisivo la qualifica di avvocato cassazionista dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo: un’offerta impostata da chi sa come si difende un’aggiudicazione fino all’ultimo grado di giudizio nasce già costruita per reggere all’attacco del creditore.

Giurisprudenza dedicata

Il riferimento cardine per il tuo profilo è Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 1982, n. 605: la Suprema Corte ha stabilito che l’esclusione del debitore dalla legittimazione a offrire è norma eccezionale e non si estende in via analogica al coniuge, neppure in regime di comunione legale, che resta perciò ammesso a offrire — e ciò a prescindere dalla circostanza che l’effetto traslativo si ripercuota per metà nel patrimonio dell’esecutato.

Se sei il coniuge separato, divorziato o in regime di separazione dei beni

La tua situazione

Il matrimonio è finito, oppure non è finito ma avete scelto la separazione dei beni. Magari vivi ancora in quella casa perché ti è stata assegnata in sede di separazione o divorzio, i figli sono lì, e adesso l’immobile intestato al tuo ex coniuge è in vendita. La tua posizione, per la procedura esecutiva, è quella di un terzo: qui le regole ti proteggono più di quanto pensi sul piano dell’acquisto, e meno di quanto speri sul piano dell’abitazione.

Cosa cambia per te

Sul fronte dell’acquisto, sei nella posizione più lineare tra tutti i profili familiari. Puoi offrire, puoi aggiudicarti l’immobile e ciò che compri è integralmente e definitivamente tuo, senza alcuna ricaduta in comunione. Non essendovi comunione legale, non c’è nulla che rientri automaticamente nel patrimonio del tuo ex coniuge, e i creditori di lui non hanno alcun titolo su ciò che hai acquistato, a meno che non dimostrino l’interposizione.

Sul fronte dell’abitazione, invece, devi conoscere una regola che spesso arriva come una doccia fredda. Il provvedimento di assegnazione della casa familiare non è un diritto assoluto opponibile a chiunque: la sua opponibilità ai terzi — e quindi anche a chi si aggiudica l’immobile all’asta — dipende dalla trascrizione e dall’ordine cronologico delle formalità nei registri immobiliari. Se l’ipoteca della banca o la trascrizione del pignoramento sono anteriori alla trascrizione dell’assegnazione, il tuo diritto di abitare la casa non è opponibile all’aggiudicatario, che potrà ottenere la liberazione dell’immobile. Poiché nella stragrande maggioranza delle esecuzioni immobiliari il creditore procedente è la banca che aveva iscritto ipoteca all’epoca del mutuo, cioè anni prima della crisi coniugale, questa è l’ipotesi statisticamente più frequente.

Vale la pena leggere la sequenza al contrario, perché contiene un’opportunità concreta: se l’assegnazione è opponibile, il perito ne tiene conto e il valore di stima dell’immobile ne risulta abbattuto, perché il bene si vende occupato da un soggetto che ha titolo per restarci. Un immobile che si vende «occupato» attira meno offerenti e si aggiudica a un prezzo inferiore. Se sei tu l’assegnataria o l’assegnatario e sei anche l’offerente, quell’abbattimento gioca a tuo favore: compri a un prezzo depresso da una situazione che ti riguarda personalmente e che, con l’acquisto, si estingue per confusione.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Immobile stimato libero: 163.700 €. Assegnazione della casa familiare trascritta prima del pignoramento e ritenuta opponibile: il perito applica un abbattimento del 22% per l’occupazione, e il valore scende a 127.686 €. Prezzo base: 127.686 €. Offerta minima efficace al 75%: 95.765 €. Tu offri 99.400 € e ti aggiudichi il bene.

Il confronto è impietoso per chi non ha trascritto: se l’assegnazione non fosse stata opponibile, la stessa casa sarebbe partita da 163.700 € e l’offerta minima efficace sarebbe stata di 122.775 €, cioè oltre 23.000 € in più solo per entrare in gara.

I rischi specifici

Il rischio principale, per te, è procedurale prima ancora che economico: scoprire troppo tardi che l’assegnazione non è opponibile e ritrovarti destinatario di un ordine di liberazione con i figli in casa. Il secondo rischio è di aspettarti che la separazione dei beni ti metta automaticamente al riparo da ogni contestazione: non è così, perché l’interposizione fittizia si prova con i movimenti di denaro, non con il regime patrimoniale. Il terzo riguarda il credito: se hai firmato tu, anni fa, come coobbligata o fideiubente sul mutuo, non sei un terzo, sei un debitore — e in quel caso vai a leggere il profilo dedicato ai coobbligati.

Le mosse giuste

1. Fai verificare, prima di qualunque offerta, l’ordine delle trascrizioni: data di iscrizione dell’ipoteca, data di trascrizione del pignoramento, data di trascrizione del provvedimento di assegnazione. È da questa sequenza che discende tutto il resto, compreso il prezzo a cui l’immobile andrà in vendita.
2. Leggi la perizia con occhi tecnici, verificando se e come l’assegnazione ha inciso sul valore di stima: un abbattimento mancante o applicato male è una questione che si solleva prima della vendita, non dopo.
3. Se l’assegnazione non è opponibile, cambia strategia: valuta l’offerta all’asta come strumento per riacquistare il bene libero, oppure una trattativa di saldo e stralcio con il creditore ipotecario prima che la vendita venga disposta.
4. Coordina il fronte esecutivo con quello familiare: le decisioni prese davanti al giudice della separazione o del divorzio producono effetti diretti sul valore e sulla vendibilità del bene, e vanno gestite come un unico dossier.

Giurisprudenza dedicata

Sono quattro le pronunce che governano il tuo profilo: Cass. civ., Sezioni Unite, 26 luglio 2002, n. 11096, sull’opponibilità del provvedimento di assegnazione al terzo che abbia acquistato una posizione incompatibile; Cass. civ., sez. III, 15 aprile 2022, n. 12387, secondo cui l’assegnazione è opponibile ai terzi — pignoramento compreso — solo se trascritta anteriormente al titolo del terzo; Cass. civ., sez. III, 10 aprile 2019, n. 9990, che ha ricostruito le diverse situazioni in cui va verificata in concreto l’opponibilità della detenzione qualificata dell’assegnatario; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, sul caso in cui il creditore ipotecario abbia iscritto prima e possa quindi far vendere l’immobile come libero.

Se sei il figlio del debitore

La tua situazione

È il caso più frequente in assoluto. Tuo padre o tua madre ha un debito che non è riuscito a pagare, la casa in cui sei cresciuto — e in cui magari vivi ancora — è all’asta, e tu vuoi comprarla. Hai un lavoro, forse un mutuo ottenibile, forse dei risparmi, e ti sei sentito dire dai luoghi comuni del bar che «i familiari non possono partecipare». Non è vero: il figlio maggiorenne del debitore può partecipare all’asta e aggiudicarsi l’immobile, anche se convive con il genitore esecutato. Non esiste alcuna preclusione procedurale.

Cosa cambia per te

Tre cose cambiano, e nessuna riguarda il divieto di offrire.

La prima riguarda la fonte del denaro. Se paghi con risorse tue — stipendio, risparmi, mutuo intestato a te e rimborsato da te — sei un acquirente a pieno titolo. Se invece il denaro te lo dà il genitore debitore, entri in un terreno pericoloso su due fronti: da un lato quell’apporto può essere letto come prova dell’interposizione fittizia, con il rischio che l’aggiudicazione venga contestata; dall’altro, quella dazione di denaro impoverisce il patrimonio del debitore proprio mentre i creditori stanno agendo, e può essere aggredita in quanto tale.

La seconda riguarda i risvolti successori. Se i genitori ti forniscono in tutto o in parte la provvista, quella dazione finalizzata all’acquisto configura tipicamente una donazione indiretta ai sensi dell’art. 809 c.c.: significa che, un domani, quel valore rileverà nei rapporti con i tuoi fratelli in sede di collazione ex art. 737 c.c. e potrà essere oggetto di azione di riduzione se lede la quota di legittima. Una casa comprata «per salvare la famiglia» può diventare, dieci anni dopo, la causa scatenante di una lite ereditaria tra fratelli. Si previene con una documentazione corretta al momento dell’acquisto, non con il silenzio.

La terza riguarda il credito bancario. Sul piano giuridico nulla vieta di finanziare l’acquisto con un mutuo, e l’art. 585 c.p.c. contempla espressamente il versamento del saldo prezzo con somme erogate da un finanziamento, con iscrizione dell’ipoteca collegata al decreto di trasferimento; sul piano pratico, però, non pochi istituti applicano politiche interne prudenti quando l’immobile all’asta appartiene a un familiare stretto del richiedente. È un ostacolo che si affronta preparando il dossier in anticipo e scegliendo l’interlocutore giusto, non scoprendolo dopo aver depositato l’offerta con la cauzione.

C’è infine un caso in cui il divieto ti tocca in pieno: se il genitore debitore è deceduto e tu hai accettato l’eredità, sei subentrato nella posizione debitoria. In quel momento non sei più «il figlio», sei il debitore esecutato, e l’art. 571 c.p.c. ti esclude.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Aggiudicazione a 118.700 €. Mutuo deliberato per l’80% del prezzo: 94.960 €. Apporto tuo: 23.740 €, oltre alle imposte. Se hai i requisiti prima casa e l’immobile non è di categoria A/1, A/8 o A/9, l’imposta di registro si applica nella misura agevolata del 2%, con ipotecaria e catastale in misura fissa.

Qui entra in gioco un meccanismo poco conosciuto e molto rilevante. A seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 6 del 23 gennaio 2014, il sistema del prezzo-valore si applica anche agli acquisti effettuati in sede di vendita giudiziaria, a condizione che l’aggiudicatario sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’impresa e che l’immobile sia a uso abitativo; la relativa richiesta va formulata al momento dell’aggiudicazione. Con una rendita catastale di 612 €, la base imponibile prima casa si determina moltiplicando 612 × 1,05 × 110 e risulta pari a 70.686 €: l’imposta di registro al 2% è quindi di 1.413,72 €, contro i 2.374 € che si pagherebbero applicando l’aliquota sul prezzo di aggiudicazione di 118.700 €.

I rischi specifici

Il rischio maggiore per te è il denaro dei genitori messo sul tavolo senza alcuna struttura giuridica: è la strada più breve per trasformare un acquisto legittimo in un’aggiudicazione contestabile e, insieme, per generare una futura lite tra eredi. Il secondo rischio è credere che comprando la casa il debito sparisca: non è così. La vendita estingue il debito solo nei limiti di quanto viene effettivamente distribuito ai creditori; per il residuo, il tuo genitore resta debitore e i creditori possono continuare ad agire sugli altri suoi beni, sullo stipendio o sulla pensione. Il terzo rischio è di ordine pratico: sottovalutare i tempi e le condizioni della liberazione dell’immobile e la posizione degli occupanti.

Le mosse giuste

1. Definisci per iscritto, prima dell’offerta, l’assetto della provvista: cosa è tuo, cosa è eventualmente mutuato, cosa proviene da terzi e a che titolo. Ogni euro deve avere una storia documentabile.
2. Fai valutare in anticipo l’impatto successorio di un eventuale apporto dei genitori, per scegliere consapevolmente tra le diverse forme tecniche possibili anziché subirle.
3. Prepara il finanziamento prima di offrire, verificando la disponibilità della banca sulle specifiche modalità dell’acquisto all’asta: l’offerta, una volta depositata, è irrevocabile nei limiti di legge, e la decadenza per mancato versamento comporta la perdita della cauzione ai sensi dell’art. 587 c.p.c.
4. Fai calcolare il debito residuo prima dell’asta, per sapere se dopo l’aggiudicazione il tuo genitore resterà esposto e per valutare, in parallelo, una trattativa a saldo e stralcio.
5. Studia la perizia e la storia della procedura: difformità edilizie, sanabilità, spese condominiali arretrate, occupanti e titoli di occupazione sono voci che incidono sul costo reale dell’operazione molto più della differenza tra un rilancio e l’altro.

Giurisprudenza dedicata

Per il tuo profilo il riferimento centrale è Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1988, n. 3952: l’accordo con cui il debitore esecutato incarica un terzo di acquistare per suo conto l’immobile è un negozio diretto a eludere il divieto di legge, ed è nullo anche quanto al patto con cui il terzo si obblighi, prima dell’aggiudicazione, a retrocedere il bene al debitore; resta invece fuori dalla nullità il mero impegno a un’eventuale retrocessione futura, condizionata al miglioramento delle condizioni economiche dell’esecutato. È la pronuncia che segna la differenza tra il figlio che compra davvero e il figlio che presta il nome.

Se sei il genitore, il fratello, la sorella o un altro parente

La tua situazione

Tuo figlio ha perso il lavoro e non ha più pagato il mutuo. Oppure tuo fratello ha garantito per la sua impresa e adesso la banca sta vendendo la sua casa. Tu hai una liquidità, magari il ricavato di un immobile venduto o di una liquidazione, e vorresti evitare che quella casa finisca a un investitore. Per la procedura esecutiva tu sei semplicemente un terzo offerente: il tuo è il profilo con meno vincoli in assoluto.

Cosa cambia per te

Cambia, rispetto al coniuge, che non esiste alcun regime patrimoniale che faccia rientrare metà dell’acquisto nel patrimonio del debitore. Cambia, rispetto al figlio, che non esiste alcun rapporto successorio diretto tra te e il debitore che produca automaticamente collazione e riduzione — salvo, naturalmente, i rapporti che intercorrono nel tuo ramo familiare. Cambia, rispetto al garante, che non hai alcuna responsabilità per quel debito e che l’esito dell’esecuzione, dal punto di vista patrimoniale, non ti riguarda se non per la scelta di comprare.

Non cambia niente, invece, sul punto che conta: non puoi essere il prestanome del debitore. Se paghi con denaro che il debitore ti ha trasferito, se sottoscrivi con lui un patto che ti obbliga a ritrasferirgli il bene, se in sostanza il rischio economico dell’operazione resta suo, quello che stai facendo è aggirare il divieto dell’art. 571 c.p.c. e l’operazione è attaccabile. La convivenza, da sola, non è un ostacolo; il denaro del debitore, da solo, è quasi sempre un problema.

Un’ultima precisazione utile a te più che ad altri: essere parente non ti dà alcun diritto di prelazione. Non esiste, nell’espropriazione immobiliare ordinaria, un diritto dei familiari a subentrare al prezzo offerto da altri. In gara vali quanto la tua offerta.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Immobile stimato 148.300 €, andato deserto al primo esperimento; il giudice o il delegato dispone un ribasso del prezzo base fino al limite di legge e il nuovo prezzo base è di 111.225 €. L’offerta minima efficace, non inferiore al 75% del nuovo prezzo base, scende a 83.419 €. Tu offri 87.300 €, con cauzione di 8.730 €, e ti aggiudichi il bene.

Il conto reale dell’operazione non finisce qui, ed è questo che distingue chi compra bene da chi compra male: al prezzo vanno aggiunte le imposte di trasferimento, le eventuali spese condominiali insolute dell’anno in corso e di quello precedente per le quali l’acquirente risponde in solido, i costi delle eventuali regolarizzazioni edilizie evidenziate in perizia e — se il bene è occupato — i tempi della liberazione. Su un’aggiudicazione da 87.300 €, un fascicolo di sanatoria da 6.400 € e arretrati condominiali per 2.850 € spostano l’esborso effettivo a oltre 96.000 €, prima ancora delle imposte.

I rischi specifici

Il tuo rischio principale è economico, non giuridico: comprare “per aiutare” senza aver fatto i conti su cosa comprerai davvero. Il secondo rischio è quello dell’accordo informale con il debitore: la promessa a voce di «tenerla per lui» o di rivendergliela quando si riprenderà è, a seconda di come è congegnata e di quando interviene, il presupposto di una contestazione. Il terzo rischio è di scoprire dopo l’aggiudicazione che l’immobile è occupato da soggetti il cui titolo è opponibile, il che incide sul godimento e sul valore del bene.

Le mosse giuste

1. Fai esaminare la perizia e la documentazione della procedura da un professionista prima di offrire, con attenzione a conformità urbanistica e catastale, titoli di occupazione, situazione condominiale, vincoli e gravami da cancellare con il decreto di trasferimento.
2. Mantieni una separazione netta e documentata tra il tuo patrimonio e quello del debitore: nessun passaggio di denaro dal debitore verso di te nel periodo che precede l’offerta.
3. Se vuoi che il debitore continui ad abitare l’immobile, struttura la cosa alla luce del sole, con un contratto di locazione o di comodato regolarmente formato e registrato, canoni tracciati e coerenti con il mercato: una situazione trasparente è difendibile, una situazione ambigua no.
4. Valuta se comprare all’asta sia davvero la via migliore rispetto all’acquisto in vendita diretta ex art. 568-bis c.p.c., dove sei tu l’offerente indicato dal debitore, o rispetto al finanziamento di un accordo con i creditori.

Giurisprudenza dedicata

Il tuo profilo è coperto dal principio generale ricavabile da Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 1982, n. 605, e dal limite fissato da Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1988, n. 3952. Sul piano della stabilità del tuo acquisto, valgono Cass. civ., Sezioni Unite, 30 novembre 2006, n. 25507, che ha qualificato l’art. 187-bis disp. att. c.p.c. come norma interpretativa applicabile anche ai procedimenti in corso, e Cass. civ., Sezioni Unite, 14 dicembre 2020, n. 28387, secondo cui l’aggiudicatario che non sia inadempiente all’obbligo di versare il prezzo ha titolo a conseguire il trasferimento del bene qualunque sia l’esito della procedura.

Se sei anche coobbligato, fideiussore o terzo datore d’ipoteca

La tua situazione

Anni fa hai firmato. Forse una fideiussione per il mutuo di tuo figlio, forse una garanzia per l’azienda di tuo fratello, forse hai concesso ipoteca su un tuo immobile per un debito non tuo. Oggi la casa è all’asta e tu ti trovi in una posizione doppia: sei un familiare che vorrebbe comprare, ma sei anche un soggetto che quel debito lo deve, o su cui quel debito comunque grava. Per te la domanda «posso comprare?» è la seconda: la prima è «in quale veste sono dentro questa procedura?».

Cosa cambia per te

La distinzione decisiva è tra chi è debitore esecutato e chi non lo è.

Se sei coobbligato o fideiussore e il creditore ha agito anche contro di te, cioè se il pignoramento è stato notificato anche a te come debitore, allora il divieto dell’art. 571 c.p.c. ti riguarda: sei un debitore esecutato e non puoi offrire per quell’immobile. Se invece hai firmato una garanzia ma l’esecuzione immobiliare è rivolta soltanto contro il debitore principale e tu ne resti fuori, sei un terzo rispetto a quella procedura e puoi offrire.

Se sei terzo datore di ipoteca, cioè hai dato in garanzia un bene tuo per un debito altrui, subisci l’espropriazione secondo la disciplina degli artt. 602 e seguenti c.p.c. ma non rispondi di un debito proprio: la lettura prevalente ti considera legittimato a offrire, e va segnalato che anche l’istanza di vendita diretta è ritenuta proponibile dal terzo proprietario.

C’è poi un profilo che nel tuo caso vale più dell’asta stessa. Se paghi il debito garantito, non compri niente ma ottieni molto: il fideiussore che ha pagato ha regresso verso il debitore principale ai sensi degli artt. 1949 e 1950 c.c. ed è surrogato nei diritti che il creditore aveva contro il debitore, ipoteca compresa, ai sensi dell’art. 1203, n. 3, c.c. Comprando all’asta paghi un prezzo e ottieni un immobile; pagando il debito garantito paghi una somma e subentri nella posizione del creditore, garanzie incluse. Sono due operazioni completamente diverse, e per il tuo profilo la seconda va sempre messa sul tavolo prima di scegliere la prima.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Debito garantito residuo: 96.200 €, oltre interessi e spese per 14.300 €, per un totale di 110.500 €. Immobile stimato 148.300 €, aggiudicato a 118.700 €.

Prima strada, l’asta: paghi 118.700 € più imposte, diventi proprietario, e la tua esposizione da garante si riduce solo nella misura in cui il ricavato viene distribuito al creditore garantito. Se dalla distribuzione il creditore garantito incassa 101.900 €, la tua fideiussione resta viva per la differenza di 8.600 € oltre accessori. Hai speso 118.700 € e sei ancora garante.

Seconda strada, il pagamento con surrogazione: paghi 110.500 €, estingui l’obbligazione garantita e subentri nella posizione del creditore, con la relativa ipoteca sull’immobile. Non sei proprietario, ma sei creditore ipotecario dello stesso bene, con tutto ciò che ne consegue nella procedura in corso.

I rischi specifici

Il rischio più grave, per te, è pagare due volte: prima il prezzo dell’immobile all’asta e poi ciò che residua della garanzia. Il secondo rischio è di partecipare a una gara dalla quale sei escluso perché sei tu stesso esecutato, esponendo l’aggiudicazione a un’opposizione agli atti esecutivi. Il terzo è di non verificare la validità e i limiti della garanzia che hai prestato: nella prassi bancaria le fideiussioni omnibus e le garanzie a prima richiesta hanno una storia contenziosa ricca, e prima di pagare o di comprare va sempre accertato che ciò che ti viene chiesto sia effettivamente dovuto e nella misura pretesa.

Le mosse giuste

1. Accerta la tua esatta posizione processuale: se sei destinatario del pignoramento sei escluso dalla gara, se non lo sei puoi offrire. Non è un dettaglio formale, è la differenza tra un’aggiudicazione solida e una contestabile.
2. Fai analizzare il titolo della tua garanzia prima di qualunque esborso: contenuto, limiti quantitativi, decadenze, eccezioni opponibili.
3. Metti a confronto, con i numeri, l’acquisto all’asta e il pagamento con surrogazione, considerando anche l’ipotesi intermedia dell’accordo transattivo con il creditore.
4. Se decidi di comprare, coordina l’operazione con la posizione di garante, perché la distribuzione del ricavato incide direttamente su ciò che ti resterà da pagare.

Giurisprudenza dedicata

Sul perimetro soggettivo del divieto resta centrale la nozione di debitore come soggetto sottoposto a esecuzione per un debito proprio, affermata dalla giurisprudenza in applicazione degli artt. 571 e 579 c.p.c. Sul versante dei rimedi, Cass. civ., sez. III, ordinanza 20 ottobre 2020, n. 22854, ha chiarito che ogni questione relativa alla validità e all’efficacia dell’aggiudicazione e della vendita forzata deve essere fatta valere — tanto dalle parti del processo esecutivo quanto dall’aggiudicatario — con l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., non essendo ammissibile un’autonoma azione di ripetizione.

Se sei comproprietario dell’immobile pignorato

La tua situazione

La casa è per metà tua e per metà di tuo fratello, o di tua sorella, o di un genitore. L’avete ereditata insieme, oppure l’avete comprata insieme anni fa. Il debito è solo suo, ma il creditore ha pignorato la sua quota indivisa e adesso la procedura riguarda un bene di cui tu sei contitolare. La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: tu non sei un semplice offerente, sei già dentro il bene.

Cosa cambia per te

Cambia che la procedura non segue solo le regole della vendita, ma anche quelle dell’espropriazione dei beni indivisi. Il giudice, sentite le parti, provvede secondo gli artt. 599 e seguenti c.p.c.: può disporre la separazione della quota in natura se è possibile, altrimenti si procede alla divisione giudiziale oppure alla vendita della sola quota indivisa quando appare probabile che si venda a un prezzo pari o superiore al valore della quota stessa.

Da qui discendono conseguenze molto concrete per te. Se si vende la quota, chi se la aggiudica diventa tuo comproprietario: potresti ritrovarti in comunione con un investitore che ha comprato per rivendere o per promuovere una divisione. Se invece si procede alla divisione e poi alla vendita dell’intero, tu partecipi al ricavato per la tua quota, che non è aggredibile dai creditori del comproprietario debitore.

Cambia anche il calcolo di convenienza. La quota indivisa è tipicamente meno appetibile sul mercato e viene stimata con un abbattimento rispetto al valore proporzionale dell’intero: per te, che quella quota la unisci alla tua e ricostituisci la proprietà piena, quell’abbattimento è un vantaggio che nessun altro offerente può monetizzare allo stesso modo.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Immobile stimato nella sua interezza 196.400 €. Quota pignorata: 1/2, corrispondente a 98.200 € in valore proporzionale. Il perito applica un abbattimento del 18% per l’indivisione, e il valore della quota scende a 80.524 €. Prezzo base della quota: 80.524 €. Offerta minima efficace al 75%: 60.393 €. Tu offri 63.700 € e ti aggiudichi la quota.

Risultato: hai ricostituito la proprietà piena di un immobile che vale 196.400 € pagando 63.700 € per la metà che non era tua, cioè circa 34.500 € in meno rispetto al valore proporzionale della quota. Per un terzo estraneo, la stessa quota a 63.700 € significherebbe comprare metà di una casa insieme a uno sconosciuto: per te significa comprare l’intera casa.

I rischi specifici

Il tuo rischio principale è l’inerzia: se non partecipi, il tuo nuovo comproprietario lo sceglie l’asta al posto tuo. Il secondo rischio è di non seguire la fase iniziale della procedura, quella in cui si decide se separare, dividere o vendere la quota: è lì che si determina il tuo scenario, e le decisioni assunte in quella sede sono difficili da recuperare dopo. Il terzo è di non far valere correttamente la tua estraneità al debito, con il risultato che il tuo diritto sulla quota parte del ricavato venga trattato con superficialità in sede di distribuzione.

Le mosse giuste

1. Costituisciti e partecipa attivamente al giudizio di divisione o alla fase iniziale della procedura, dove si decide tra separazione in natura, divisione e vendita della quota.
2. Fai verificare la stima della quota e il criterio di abbattimento applicato: da quel numero dipende sia il prezzo base sia il tuo margine.
3. Prepara la provvista e la strategia di offerta prima della vendita, tenendo conto che, se il bene viene diviso e venduto per intero, il tuo ruolo cambia e con esso cambia la cifra che devi mettere in campo.
4. Verifica se ricorrono i presupposti della vendita diretta ex art. 568-bis c.p.c. in caso di pignoramento pro quota, ipotesi in cui l’istanza può essere proposta nei limiti della quota pignorata.

Giurisprudenza dedicata

Vale anche per te il principio di Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 1982, n. 605 sull’eccezionalità del divieto, che non si estende a soggetti diversi dall’esecutato. Sul fronte della stabilità dell’acquisto, la protezione dell’art. 2929 c.c. è stata scolpita da Cass. civ., Sezioni Unite, 28 novembre 2012, n. 21110, che ha delimitato i casi in cui la nullità degli atti anteriori si riverbera sul trasferimento, facendo salvo il diritto dell’esecutato di far proprio il ricavato e di agire per il risarcimento nei confronti di chi abbia dato corso all’esecuzione senza la normale prudenza.

Tre offerte, tre esiti

Tre parenti, la stessa casa, lo stesso prezzo. Cambia solo chi sono e da dove vengono i soldi. Sono esercizi dimostrativi, non casi reali, e servono a far vedere quanto pesi il profilo.

Dati comuni a tutte e tre le ipotesi. Immobile stimato 148.300 €. Prezzo base 148.300 €. Offerta minima efficace 111.225 €. Aggiudicazione a 118.700 €. Cauzione versata 11.870 €. Spese di procedura poste a carico della massa 9.800 €. Debito complessivo, tra creditore procedente, intervenuti e spese: 173.400 €. Somma effettivamente distribuita ai creditori: 108.900 €. Debito residuo del debitore dopo la distribuzione: 64.500 €.

Ipotesi A — Il figlio, con denaro proprio e mutuo intestato a lui. Mutuo deliberato per 94.960 €, apporto personale 23.740 € documentato da un conto alimentato dagli stipendi degli ultimi anni. L’offerta è ammessa, l’aggiudicazione regge, il decreto di trasferimento viene emesso e le formalità pregiudizievoli sono cancellate. Il figlio è proprietario esclusivo di un bene stimato 148.300 € pagato 118.700 €. Il padre resta debitore per 64.500 €, esposto sugli altri beni e sul reddito, ma la casa è fuori dal perimetro aggredibile. Esito: operazione riuscita, con un debito residuo da gestire separatamente.

Ipotesi B — Il coniuge in comunione legale, con denaro proveniente da un conto cointestato. Stessa aggiudicazione a 118.700 €. Il decreto di trasferimento è emesso in favore del coniuge, ma l’acquisto ricade in comunione legale ex art. 177, lett. a), c.c.: metà del valore, pari a circa 59.350 € sul prezzo pagato, torna a essere esposta ai creditori del coniuge debitore, il cui residuo è di 64.500 €. In più, la provenienza del denaro da un rapporto cointestato indebolisce ogni difesa contro l’eccezione di interposizione. Esito: cento per cento del prezzo pagato, cinquanta per cento del bene messo davvero al riparo, e un fronte probatorio aperto.

Ipotesi C — Il fratello che offre con denaro trasferito dal debitore quaranta giorni prima dell’asta. Stessa aggiudicazione a 118.700 €, cauzione 11.870 €. Il creditore, esaminati i movimenti, propone opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. deducendo l’interposizione fittizia e la violazione del divieto dell’art. 571 c.p.c. Se l’accordo interpositorio con il debitore viene provato, l’aggiudicazione è travolta; il patto di retrocessione eventualmente stipulato prima dell’aggiudicazione è nullo; la protezione dell’art. 2929 c.c., che copre l’acquirente non colluso, non svolge la sua funzione; e restano da valutare, secondo le circostanze concrete, i possibili profili penali connessi al turbamento della gara. Esito: il bene non è salvato, le somme sono esposte e la posizione del debitore è peggiorata rispetto al punto di partenza.

Il confronto con la conversione del pignoramento. Se le stesse risorse dell’ipotesi A fossero state destinate all’art. 495 c.p.c., il quadro sarebbe questo: deposito di almeno un sesto di 173.400 €, pari a 28.900 €, e rateizzazione del residuo di 144.500 € fino a quarantotto mesi, con rate di circa 3.010 € oltre interessi. La casa resta al debitore e non passa di mano; il debito viene estinto integralmente e non resta alcun residuo; ma il beneficio decade se il debitore omette il versamento o ritarda oltre trenta giorni anche una sola rata, e l’istanza non può essere riproposta. È l’alternativa che va sempre valutata prima di scegliere l’asta, perché a parità di sforzo economico produce un risultato strutturalmente diverso.

I casi misti: quando appartieni a più profili insieme

Nella realtà quasi nessuno appartiene a un profilo puro. Ecco le combinazioni più frequenti e come si comportano le regole quando si sovrappongono.

Il coniuge in comunione legale che è anche fideiussore. È il caso classico della moglie o del marito che ha firmato la garanzia per il mutuo o per l’impresa familiare. Qui si sommano due effetti opposti: da un lato, se il creditore ha agito anche contro di te, sei debitore esecutato e il divieto di offrire ti riguarda; dall’altro, se non sei stato aggredito, puoi offrire ma l’acquisto ricade in comunione. La prima verifica da fare, quindi, non è patrimoniale ma processuale: leggere l’atto di pignoramento e capire contro chi è rivolto. Se sei escluso dalla gara, la partita si sposta interamente sul terreno del pagamento con surrogazione o della trattativa con il creditore.

Il figlio che compra con un mutuo garantito dai genitori. La garanzia prestata dal genitore debitore su un finanziamento erogato al figlio non è un trasferimento di denaro, ed è quindi meno esposta all’eccezione di interposizione rispetto alla dazione diretta della provvista. Ma non è neutra: se il genitore è già esecutato e già insolvente, l’assunzione di una nuova obbligazione di garanzia va valutata con attenzione, perché incide sul suo quadro debitorio complessivo e può interferire con eventuali percorsi di composizione della crisi da sovraindebitamento. Il punto di equilibrio si trova caso per caso, tenendo insieme il fascicolo esecutivo e il quadro debitorio generale.

Il fratello comproprietario che è anche coobbligato. Doppia posizione, doppia regola: come comproprietario hai un interesse qualificato alla sorte del bene e alla fase divisionale; come coobbligato, se sei stato aggredito, sei escluso dalla gara. In questo scenario l’obiettivo tipico non è aggiudicarsi la quota, ma governare la fase divisoria e la distribuzione, ed eventualmente pagare con surrogazione per assumere una posizione di forza.

Il parente che compra e poi ospita il debitore. È la situazione più diffusa in assoluto e non è vietata: il proprietario può concedere il bene in locazione o in comodato a chi vuole, compreso l’ex proprietario. Ciò che rileva è la sostanza: un contratto reale, formato e registrato, con canoni tracciati e coerenti con il mercato, descrive un’operazione trasparente; una situazione di fatto senza titolo, con il debitore che continua a comportarsi da padrone di casa e a sostenere tutte le spese, alimenta la tesi opposta. La differenza tra un acquisto legittimo e un’interposizione, nella pratica dei tribunali, si misura quasi sempre sui documenti, non sulle intenzioni.

L’erede che voleva comprare. Se il debitore muore nel corso della procedura e tu accetti l’eredità, cambi profilo in corsa: da familiare terzo diventi debitore esecutato, e il divieto dell’art. 571 c.p.c. inizia a riguardarti. È un passaggio che va valutato prima di compiere atti che valgono accettazione tacita, perché una scelta apparentemente estranea all’esecuzione — occuparsi dei beni del defunto, disporne, incassare — può chiudere definitivamente la porta all’acquisto.

Il confronto tra profili

La tabella che segue mette in fila i cinque aspetti che cambiano davvero da profilo a profilo. Non serve a sostituire l’analisi del caso concreto, ma a farti vedere in un colpo d’occhio dove si trova il tuo problema principale: per qualcuno è la legittimazione, per qualcun altro è ciò che succede al bene dopo l’acquisto, per altri ancora è il debito che resta in piedi.

Aspetto	Coniuge in comunione	Coniuge separato / separazione beni	Figlio	Genitore, fratello, altro parente	Coobbligato / garante	Comproprietario
Può presentare offerta	Sì	Sì	Sì, salvo che abbia accettato l’eredità del debitore	Sì	Solo se non è debitore esecutato	Sì
Che cosa resta suo dopo l’acquisto	Il bene, ma per metà ricade in comunione	Tutto il bene	Tutto il bene	Tutto il bene	Tutto il bene, se ammesso a offrire	La quota acquistata, che si somma alla sua
Rischio di contestazione per interposizione	Alto, per la convivenza e i conti comuni	Medio	Alto se la provvista viene dal genitore debitore	Medio, alto se il denaro proviene dal debitore	Medio	Basso, ha un interesse proprio evidente
Effetto sul debito del familiare	Estinto solo per quanto distribuito, il residuo resta	Estinto solo per quanto distribuito	Estinto solo per quanto distribuito	Estinto solo per quanto distribuito	Il residuo resta a suo carico come garante	Estinto solo per quanto distribuito
Alternativa da valutare prima dell’asta	Conversione ex art. 495 c.p.c. o vendita diretta ex art. 568-bis c.p.c.	Verifica dell’opponibilità dell’assegnazione, saldo e stralcio	Vendita diretta, saldo e stralcio	Vendita diretta, accordo con i creditori	Pagamento con surrogazione ex art. 1203, n. 3, c.c.	Governo della fase divisionale

Le domande trasversali

Se compro io la casa, il debito di mio padre si estingue? No, non automaticamente. Il debito si riduce solo di quanto viene effettivamente distribuito ai creditori all’esito della vendita: per la parte residua il debitore continua a rispondere con tutti i suoi beni presenti e futuri, ai sensi dell’art. 2740 c.c. Se l’obiettivo è chiudere la posizione, l’acquisto va accompagnato da una trattativa a saldo e stralcio o inserito in un percorso di composizione della crisi da sovraindebitamento.

Il debitore può restare in casa fino alla fine? L’art. 560 c.p.c., nel testo oggi vigente, distingue tra immobile abitato dall’esecutato e dal suo nucleo familiare e immobile non abitato, e collega di regola l’ordine di liberazione dell’abitazione al momento del decreto di trasferimento, salvi i casi in cui il comportamento dell’esecutato ostacoli le attività della procedura. È una disciplina che va letta insieme all’ordinanza di vendita e alle prescrizioni del custode nel caso specifico.

Che succede se cambio profilo durante la procedura? Succede spesso: ci si separa, si accetta un’eredità, si stipula una convenzione di separazione dei beni, si viene aggrediti come garanti. Ogni cambio di profilo modifica la legittimazione a offrire e gli effetti dell’acquisto, e va valutato prima di compierlo. La regola pratica è semplice: le decisioni di famiglia assunte mentre pende un’esecuzione immobiliare non sono mai neutre rispetto all’esecuzione.

Posso far partecipare all’asta un amico o una società al posto mio? Chiunque può offrire, personalmente o a mezzo di procuratore legale, e anche una società può essere aggiudicataria. Ma se l’offerente è un mero schermo di un soggetto che non potrebbe offrire, l’operazione resta attaccabile per interposizione fittizia, e la forma societaria non è di per sé una protezione: si guarda a chi ha fornito le risorse e a chi sopporta il rischio.

Se qualcuno contesta l’aggiudicazione, quanto tempo ha per farlo? Il rimedio è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., con termine di venti giorni; nel caso dell’accordo fraudolento, il termine viene comunemente ancorato al momento in cui l’accordo è scoperto. Nel calcolo va sempre verificata l’incidenza della sospensione feriale dei termini processuali, che opera dal 1° al 31 agosto.

Conviene di più l’asta o la vendita diretta ex art. 568-bis c.p.c.? Sono due strade con logiche opposte, e la scelta dipende dal profilo. All’asta il prezzo si forma in gara: si può partire da un prezzo base già ribassato rispetto alla stima nei successivi esperimenti, e l’offerta è efficace se non inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base, con la possibilità concreta di spuntare condizioni migliori — ma si corre il rischio del rilancio altrui e si resta esposti fino all’ultimo alla concorrenza. Nella vendita diretta il prezzo non può essere inferiore al valore indicato nella relazione di stima: si paga di più, ma l’operazione è governata dal debitore, che indica il proprio offerente. Il prezzo, però, non è l’unica variabile: l’istanza va depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c., non può essere formulata più di una volta e va notificata almeno cinque giorni prima al creditore procedente, ai creditori con diritto di prelazione risultante dai pubblici registri e a quelli intervenuti; i creditori possono proporre opposizione fino all’udienza. Se il prezzo offerto risulta inferiore al prezzo base determinato dal giudice, viene assegnato un termine di dieci giorni per integrare offerta e cauzione, decorso inutilmente il quale l’offerta è dichiarata inammissibile e si procede con la vendita forzata ordinaria. In sintesi: la vendita diretta costa di più e offre più controllo, l’asta costa potenzialmente meno e offre meno certezza.

Se l’offerta del mio parente viene dichiarata inammissibile, che fine fa la cauzione? Bisogna distinguere. L’inefficacia o l’inammissibilità dell’offerta, accertata prima dell’aggiudicazione — perché il prezzo è inferiore al minimo di legge, perché manca la cauzione o perché l’offerente non era legittimato — comporta la restituzione della cauzione, che nella vendita telematica segue le modalità stabilite dall’ordinanza e dalle regole tecniche della procedura. Diverso è il caso in cui l’aggiudicazione sia stata pronunciata e l’aggiudicatario non versi il saldo del prezzo nel termine: qui opera l’art. 587 c.p.c., con la dichiarazione di decadenza, la perdita della cauzione e la responsabilità per l’eventuale differenza tra il prezzo offerto e quello realizzato nella nuova vendita, se inferiore. È la ragione per cui la disponibilità effettiva della provvista o la delibera del mutuo vanno verificate prima di offrire, non dopo l’aggiudicazione.

L’asta si può ancora fermare dopo l’aggiudicazione? In misura molto limitata, ed è bene saperlo prima di contare sui tempi. Prima del decreto di trasferimento l’art. 586 c.p.c. consente al giudice dell’esecuzione di sospendere la vendita quando ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto; è un potere eccezionale, non uno strumento nelle mani delle parti. Dopo il decreto, l’ordinamento privilegia con decisione la stabilità dell’acquisto del terzo non colluso, sia attraverso l’art. 2929 c.c. sia attraverso l’art. 187-bis disp. att. c.p.c. Per il familiare che compra questa è una buona notizia; per il familiare che spera in un ripensamento successivo è una notizia da conoscere in anticipo, perché la finestra utile per intervenire si colloca quasi sempre prima della vendita, non dopo.

La giurisprudenza profilo per profilo

Di seguito i riferimenti che governano concretamente la materia, ordinati per profilo di applicazione. Per ciascuno sono indicati gli estremi, il principio in sintesi e la ragione per cui conta nel tuo caso.

Per il coniuge, in comunione o in separazione dei beni

1. Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 1982, n. 605 — L’esclusione del debitore esecutato dalla legittimazione a offrire è norma eccezionale rispetto alla regola che ammette «ognuno», e non è applicabile in via analogica ad altri soggetti, neppure al coniuge in regime di comunione legale; è quindi irrilevante che l’effetto traslativo si ripercuota per metà nel patrimonio dell’esecutato. È il pilastro su cui si regge l’ammissibilità dell’offerta del coniuge.
2. Cass. civ., Sezioni Unite, 26 luglio 2002, n. 11096 — Il diritto del coniuge assegnatario della casa familiare è opponibile al terzo che abbia acquistato successivamente una posizione giuridica incompatibile. Definisce il terreno su cui si gioca la sorte abitativa della casa venduta all’asta.
3. Cass. civ., sez. III, 15 aprile 2022, n. 12387 — L’assegnazione della casa familiare è opponibile ai terzi soltanto se trascritta prima della trascrizione del titolo del terzo, pignoramento incluso, e non nei limiti del novennio in mancanza di trascrizione. È la pronuncia che determina, nella pratica, se l’immobile va in vendita libero od occupato.
4. Cass. civ., sez. III, 10 aprile 2019, n. 9990 — La Corte ha ricostruito le situazioni in cui va verificata in concreto l’opponibilità della detenzione qualificata dell’assegnatario rispetto al terzo acquirente o avente causa dall’altro coniuge, bilanciando la tutela dell’habitat familiare e quella della disponibilità del bene. Serve a impostare correttamente la difesa quando la trascrizione manca o è tardiva.
5. Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776 — Quando il creditore ipotecario ha iscritto la propria garanzia prima della trascrizione del provvedimento di assegnazione, il provvedimento non gli è opponibile e il bene può essere venduto come libero. È l’ipotesi più ricorrente nelle esecuzioni promosse dalle banche mutuanti.

Per il figlio e per gli altri parenti

6. Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1988, n. 3952 — L’accordo con cui il debitore esecutato incarica un terzo di acquistare per suo conto l’immobile elude il divieto di legge ed è nullo, così come è nullo il patto con cui il terzo, prima dell’aggiudicazione, si obbliga a retrocedere il bene al debitore; resta fuori dalla nullità il mero impegno a un’eventuale retrocessione futura condizionata al miglioramento delle condizioni economiche dell’esecutato. È la pronuncia che separa l’acquisto vero dal prestanome.
7. Cass. civ., n. 4149 del 13 febbraio 2019 — La Corte si è occupata dei limiti alla legittimazione a presentare offerte di acquisto da parte di pubblici ufficiali coinvolti nella procedura, tema che si salda con il divieto dell’art. 1471 c.c. Rileva quando il familiare che vuole offrire riveste anche un ruolo nella procedura o nella funzione pubblica.

Per chi compra e vuole essere sicuro che l’acquisto tenga

8. Cass. civ., Sezioni Unite, 30 novembre 2006, n. 25507 — Gli effetti dell’aggiudicazione, anche provvisoria, restano fermi nei confronti degli aggiudicatari; l’art. 187-bis disp. att. c.p.c. ha natura interpretativa e si applica anche ai procedimenti in corso. È la base della stabilità dell’acquisto in caso di estinzione o chiusura anticipata della procedura.
9. Cass. civ., Sezioni Unite, 14 dicembre 2020, n. 28387 — L’aggiudicatario non inadempiente all’obbligo di versamento del prezzo ha titolo a conseguire il trasferimento del bene, quale che sia l’esito successivo della procedura. Protegge chi ha fatto la sua parte da vicende sopravvenute che non dipendono da lui.
10. Cass. civ., Sezioni Unite, 28 novembre 2012, n. 21110 — La Corte ha delimitato i casi in cui la nullità degli atti che precedono il trasferimento si riverbera sull’atto finale, facendo comunque salvi il diritto dell’esecutato al ricavato della vendita e l’azione risarcitoria verso chi abbia dato corso all’esecuzione senza la normale prudenza. Definisce il confine della protezione dell’art. 2929 c.c.
11. Cass. civ., sez. III, ordinanza 20 ottobre 2020, n. 22854 — Le questioni sulla validità e sull’efficacia dell’aggiudicazione e della vendita forzata vanno fatte valere con l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., anche da parte dell’aggiudicatario, non essendo ammissibile un’autonoma azione di ripetizione. Indica la strada processuale corretta a chi contesta e a chi si difende.
12. Cass. civ., sez. III, n. 19968/2005 — Nell’espropriazione immobiliare non è prescritta la comunicazione alle parti del decreto di trasferimento, che soggiace agli adempimenti formali suoi propri. È un dato che incide sul calcolo dei termini per reagire.

Per chi valuta le alternative all’asta

13. Cass. civ., sez. III, ordinanza n. 1477 del 22 gennaio 2025 — In tema di conversione del pignoramento, il termine previsto dall’art. 495 c.p.c. per la proposizione dell’istanza è stato ritenuto ragionevole e compatibile con i parametri costituzionali, realizzando un contemperamento tra l’interesse del debitore a evitare la vendita forzata — anche quando è coinvolta l’abitazione principale — e l’interesse del creditore a non subire un protrarsi indefinito della procedura; la tutela costituzionale dell’abitazione non si traduce in un’immunità del bene rispetto all’azione esecutiva. Chiude la porta alle istanze tardive e impone di muoversi per tempo.
14. Cass. civ., Sezioni Unite, 27 ottobre 1995, n. 11178 — Chi si oppone alla determinazione della somma sostitutiva fissata dal giudice dell’esecuzione non può limitarsi a contestazioni generiche, ma deve indicare specificamente motivi ed elementi di fatto e depositare, nei termini, la somma che indica come dovuta. Vale come regola di condotta per chiunque intraprenda la via della conversione.

Sul versante penale della simulazione

15. Cass. pen., sez. II, 21 aprile 2017, n. 28388 — Il delitto di turbata libertà degli incanti è integrato da tutte le condotte tipiche che si inseriscono nella procedura, anche se intervenute dopo la chiusura dell’asta, finché non sia intervenuto il trasferimento definitivo della proprietà; è stato ritenuto ammissibile il concorso con il delitto di estorsione. La vicenda riguardava proprio una debitrice esecutata, il marito e il fratello.
16. Cass. pen., sez. VI, n. 35268 del 25 giugno 2021, depositata il 23 settembre 2021 — La fattispecie dell’art. 353 c.p. può essere integrata anche nell’intervallo tra l’aggiudicazione provvisoria e quella definitiva. Amplia la finestra temporale in cui le condotte rilevano.
17. Cass. pen., sez. VI, 22 febbraio 2019, n. 19927 — Il turbamento sussiste quando la condotta collusiva incide sulla regolarità della gara, anche senza alterarne il risultato finale. È il principio che rende rischiose le intese informali «per non farsi concorrenza».
18. Cass. pen., 2 marzo 2016, n. 8020 — Non integra il reato di turbata libertà degli incanti la mera reiterazione di offerte in aumento nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare. Delimita in senso opposto il perimetro, chiarendo che la competizione al rialzo, in sé, non è illecita.

Sul trattamento fiscale dell’acquisto

19. Corte Costituzionale, sentenza n. 6 del 23 gennaio 2014 — Il sistema del prezzo-valore è applicabile anche agli acquisti effettuati in sede di vendita giudiziaria, per le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa e per gli immobili a uso abitativo. Incide direttamente sull’esborso complessivo dell’operazione.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Ecco, in concreto, che cosa facciamo quando un familiare vuole comprare all’asta la casa di un parente.

1. Ricostruiamo la posizione processuale di chi vuole offrire. Leggiamo l’atto di pignoramento, gli atti di intervento e il fascicolo della procedura per stabilire se il familiare è terzo o è esso stesso esecutato: è la verifica che decide, prima di ogni altra, se l’offerta è ammissibile.
2. Verifichiamo il regime patrimoniale e ne calcoliamo gli effetti. Per i coniugi acquisiamo l’estratto dell’atto di matrimonio, accertiamo la sussistenza della comunione legale e quantifichiamo esattamente quale porzione del bene acquistato tornerà esposta ai creditori dell’altro coniuge.
3. Costruiamo la tracciabilità della provvista. Predisponiamo la documentazione bancaria e contabile che dimostra la provenienza personale delle somme e la assembliamo prima del deposito dell’offerta, perché è in quel momento che la difesa contro l’eccezione di interposizione si vince o si perde.
4. Analizziamo la perizia e la storia dell’immobile. Confrontiamo relazione di stima, visure, planimetrie e titoli edilizi, misuriamo il costo delle regolarizzazioni necessarie e verifichiamo situazione condominiale, occupanti e titoli di occupazione, per calcolare il costo reale dell’aggiudicazione e non solo il prezzo.
5. Per il coniuge assegnatario ricostruiamo la catena delle trascrizioni. Confrontiamo le date di iscrizione dell’ipoteca, di trascrizione del pignoramento e di trascrizione del provvedimento di assegnazione, e da lì stabiliamo se l’immobile andrà venduto libero od occupato e con quale incidenza sul prezzo base.
6. Per i garanti mettiamo a confronto acquisto e surrogazione. Analizziamo il titolo della fideiussione e i suoi limiti, quantifichiamo l’esposizione residua e confrontiamo, numeri alla mano, l’acquisto all’asta con il pagamento del debito garantito e il subentro nei diritti del creditore.
7. Per i comproprietari governiamo la fase divisionale. Interveniamo nel giudizio di divisione o nella fase iniziale della procedura per orientare la scelta tra separazione in natura, divisione e vendita della quota, e contestiamo i criteri di stima quando l’abbattimento per indivisione è applicato in modo incongruo.
8. Predisponiamo e depositiamo l’istanza di vendita diretta ex art. 568-bis c.p.c., con l’offerta del familiare e la cauzione, curando le notifiche al creditore procedente, ai creditori iscritti e agli intervenuti nei termini prescritti a pena di inammissibilità.
9. Elaboriamo l’istanza di conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c. quando l’obiettivo è tenere la casa senza passare dall’asta: calcoliamo il credito complessivo, determiniamo l’importo del sesto da depositare e costruiamo il piano di rateizzazione fino a quarantotto mesi, contestando in sede di opposizione le determinazioni del giudice che non condividiamo.
10. Difendiamo l’aggiudicazione quando viene attaccata. Proponiamo o resistiamo all’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. sulle contestazioni relative all’ammissibilità dell’offerta e alla validità dell’aggiudicazione, e proseguiamo la difesa nei gradi successivi.
11. Trattiamo con i creditori il saldo e stralcio e verifichiamo il quadro debitorio complessivo del familiare esecutato, per stabilire se l’operazione immobiliare debba essere inserita in un percorso di composizione della crisi da sovraindebitamento anziché restare un intervento isolato.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una materia in cui l’acquisto di un familiare può essere contestato fino all’ultimo grado di giudizio, la qualifica di avvocato cassazionista pesa in modo particolare: significa che chi imposta l’offerta e il deposito della cauzione è lo stesso professionista che, se il creditore attaccherà l’aggiudicazione, difenderà quell’acquisto davanti alla Corte di Cassazione. E quando dietro l’asta c’è una posizione debitoria complessiva che l’immobile da solo non chiude, entrano in gioco l’abilitazione di Gestore della crisi da sovraindebitamento e il ruolo di fiduciario OCC, che consentono di collocare l’operazione dentro un percorso di sistemazione del debito anziché lasciarla isolata.

La strategia resta la stessa dalla prima analisi del fascicolo fino all’eventuale giudizio di legittimità: stesso difensore, stessa linea difensiva, nessuna discontinuità nel passaggio da un grado all’altro. Sul singolo caso lavorano insieme avvocati e commercialisti: i primi sul fronte processuale ed esecutivo, i secondi sulla ricostruzione dei flussi finanziari, sul calcolo del debito residuo e sull’impatto fiscale dell’acquisto. È l’assetto che permette di rispondere, con un’unica analisi, sia alla domanda giuridica sia a quella economica.

In sintesi: prima capisci chi sei, poi muoviti secondo le tue regole

Se hai letto fin qui, hai capito che la domanda iniziale era mal posta. Non è «può comprare la casa all’asta un mio parente», perché la risposta a quella domanda è quasi sempre sì. La domanda giusta è: che cosa succede quando a comprarla è proprio quel parente, con quei soldi, in quella situazione familiare. Il primo passo è capire esattamente in quale profilo ti trovi; il secondo è muoverti secondo le regole del tuo profilo, che non sono quelle del vicino di casa né quelle che hai letto in un forum.

E il terzo passo è farlo prima dell’asta, non dopo: l’offerta è irrevocabile nei limiti di legge, il mancato versamento del saldo costa la cauzione, e un’aggiudicazione impostata male si difende molto peggio di una costruita bene fin dall’inizio.

Su questa materia lo Studio Monardo lavora nel cuore delle proprie competenze certificate. L’ammissibilità di un’offerta e la tenuta di un’aggiudicazione si decidono davanti al giudice dell’esecuzione e si difendono, quando serve, fino in Cassazione: per questo la qualifica di avvocato cassazionista dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo non è un titolo da elencare, ma il modo stesso in cui l’operazione viene impostata. E poiché dietro quasi ogni asta immobiliare ci sono una banca, un mutuo e un debito che l’immobile da solo non estingue, il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario e le abilitazioni in materia di crisi da sovraindebitamento consentono di valutare, accanto all’acquisto, la conversione del pignoramento, la vendita diretta, il saldo e stralcio e i percorsi di sistemazione del debito.

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