Le spese condominiali arretrate si cancellano con l’esdebitazione? È la domanda che si pone chi ha accumulato quote non pagate verso il condominio, magari insieme a un mutuo in sofferenza e a qualche finanziamento, e si chiede se le procedure di sovraindebitamento del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) possano chiudere davvero anche questo capitolo. La risposta breve è che il debito condominiale non è escluso per legge dall’esdebitazione: l’art. 278 c.7 CCII, nel testo vigente a ottobre 2026, lascia fuori solo gli obblighi di mantenimento e alimentari, i risarcimenti da fatto illecito extracontrattuale e le sanzioni penali e amministrative pecuniarie non accessorie a debiti estinti. Le quote condominiali non compaiono in quell’elenco. La risposta completa, però, è più articolata, perché le spese condominiali hanno una caratteristica che nessun altro debito ha: continuano a nascere ogni mese finché si resta proprietari dell’immobile, e quindi la vera questione non è solo “se” si cancellano, ma “quali” quote si cancellano, “con quale strada” e “che cosa succede alla casa”.

Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: chi possiede ancora l’appartamento, chi lo ha già perso all’asta, chi è comproprietario con il coniuge, chi ha una rata straordinaria deliberata ma non ancora scaduta si trova davanti a bivi diversi. Le strade realmente percorribili sono tre: la liquidazione controllata seguita dall’esdebitazione di diritto (artt. 268 e 282 CCII), l’esdebitazione del debitore incapiente (art. 283 CCII) e, come alternativa che non passa per l’esdebitazione in senso tecnico, il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII) o, per professionisti e piccoli imprenditori, il concordato minore (art. 74 CCII). Ognuna va soppesata con i suoi vantaggi e il suo rovescio della medaglia.

Lo Studio Monardo si occupa proprio di questo incrocio tra diritto condominiale e procedure di sovraindebitamento perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno come l’Organismo di composizione della crisi esamina l’elenco dei creditori, come vengono classificati i crediti del condominio e come il liquidatore tratta le quote che maturano durante la procedura. A questo si aggiunge la qualifica di avvocato cassazionista, rilevante quando il condominio contesta l’esdebitazione o la classificazione del suo credito e la lite sale di grado.

📩 Hai quote condominiali arretrate e vuoi capire quale strada regge nel tuo caso? Contattaci ora: trovi tutti i riferimenti dello Studio in fondo all’articolo.

Da dove si parte: che cosa è, giuridicamente, un arretrato condominiale

Per confrontare le tre strade serve fissare alcuni concetti comuni, senza i quali ogni scelta rischia di poggiare su un equivoco. L’inquadramento generale delle procedure si può ridurre a un paragrafo: il CCII consente alla persona fisica sovraindebitata (consumatore, professionista, imprenditore minore) di ristrutturare i debiti con un piano omologato dal giudice, di liquidare il proprio patrimonio sotto il controllo del tribunale ottenendo poi la liberazione dai debiti residui, oppure, se non ha nulla da offrire, di chiedere direttamente l’esdebitazione come incapiente. Tutto il resto di questo articolo riguarda solo il debito condominiale dentro queste procedure.

Primo concetto: il debito condominiale è legato alla proprietà, ma resta un debito personale. Il dovere di contribuire alle spese comuni discende dalla titolarità del diritto reale sull’unità immobiliare; tuttavia, una volta nato, il debito segue la persona che era condomino al momento in cui è sorto. La Cassazione lo ha ribadito più volte: chi vende l’appartamento non si libera delle quote già maturate a suo carico, anche se il condominio non può più chiedergli un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art. 63 c.1 disp. att. c.c., perché ha perso la qualità di condomino; il credito resta azionabile con gli strumenti ordinari (Cass. Sez. VI, ord. n. 15547 del 22/6/2017). Per il sovraindebitato questo significa che perdere la casa non fa sparire l’arretrato: il debito sopravvive alla vendita e va gestito nella procedura.

Secondo concetto: conta il momento in cui il debito sorge, non quello in cui scade la rata. Per le spese ordinarie l’obbligo nasce con l’attività di gestione del periodo di riferimento; per le spese straordinarie nasce con la delibera assembleare che approva i lavori, quantificandone qualità e costi (Cass. Sez. II, ord. n. 21094 del 19/7/2023; Cass. Sez. II, ord. n. 11199 del 28/4/2021). Una facciata deliberata nel marzo 2025 con rate fino al 2027 è quindi, in linea di principio, un debito sorto nel 2025. È un dato decisivo, perché le procedure concorsuali distinguono tra debiti anteriori (che entrano nel concorso e possono essere cancellati) e debiti successivi (che restano fuori).

Terzo concetto: il condominio, per gli arretrati, è di norma un creditore chirografario. Il credito per contributi non gode di un privilegio generale che lo faccia passare davanti alla banca ipotecaria. La Cassazione, con riferimento all’espropriazione immobiliare, ha escluso che le quote maturate dopo il pignoramento siano prededucibili o assimilabili alle spese di giustizia, salvo le spese indispensabili alla conservazione dell’immobile o delle parti comuni funzionalmente collegate (Cass. Sez. III, n. 22105 del 31/7/2025, nota da sintesi). Nel concorso del sovraindebitamento, gli arretrati anteriori si collocano quindi tra i chirografari e vengono pagati, se ne resta, dopo i crediti prededucibili e quelli con prelazione.

Quarto concetto: chi acquista l’immobile risponde in solido del biennio. L’art. 63 c.4 disp. att. c.c. prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato, solidalmente con il precedente, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; il c.5 aggiunge che chi cede resta obbligato in solido con l’avente causa fino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. “Anno in corso” si intende come anno di gestione condominiale, non necessariamente solare (Cass. Sez. VI-2, n. 7395 del 22/3/2017). Questa solidarietà crea un secondo debitore, ed è il motivo per cui la cancellazione dell’arretrato in capo al sovraindebitato non sempre chiude la partita: l’acquirente che paga può rivalersi sul venditore, salvo patti diversi tra loro, che però non sono opponibili al condominio (Cass. Sez. II, ord. n. 11199 del 28/4/2021).

Quinto concetto: l’esdebitazione non libera i coobbligati. L’art. 278 c.6 CCII fa salvi i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso. Se l’appartamento è in comproprietà con il coniuge, la cancellazione del debito in capo a un solo comproprietario non impedisce al condominio di chiedere l’intero all’altro, nei limiti in cui questi sia obbligato. La procedura familiare (art. 66 CCII) consente di presentare un’unica domanda per i membri della stessa famiglia conviventi o con sovraindebitamento di origine comune, mantenendo distinte le masse attive e passive.

Con questi cinque punti fermi si possono mettere a confronto le strade.

Prima strada: liquidazione controllata ed esdebitazione di diritto (artt. 268 e 282 CCII)

In cosa consiste

Il debitore sovraindebitato chiede al tribunale l’apertura della liquidazione controllata dei suoi beni (art. 268 c.1 CCII). Se è una persona fisica a chiederla, la procedura si apre solo se l’OCC attesta che è possibile acquisire attivo da distribuire, anche mediante azioni giudiziarie (art. 268 c.3). Il liquidatore vende i beni, compreso l’appartamento, e ripartisce il ricavato secondo l’ordine delle prelazioni. Restano fuori dalla liquidazione, tra l’altro, i beni del fondo patrimoniale e, per stipendi e pensioni, la parte che il giudice indica come necessaria al mantenimento del debitore e della famiglia (art. 268 c.4). L’esdebitazione opera a seguito del provvedimento di chiusura o, prima, decorsi tre anni dall’apertura; è dichiarata con decreto motivato del tribunale su istanza del debitore o su segnalazione del liquidatore; l’istanza è comunicata ai creditori ammessi, che hanno quindici giorni per osservazioni (art. 282 c.1). Le condizioni sono quelle dell’art. 280, l’assenza di condanne definitive per i reati dell’art. 344 e l’assenza di colpa grave, malafede o frode nel determinare il sovraindebitamento (art. 282 c.2).

Che cosa succede alle spese condominiali? Gli arretrati anteriori all’apertura vanno insinuati al passivo dal condominio, tramite l’amministratore, entro il termine fissato nella sentenza di apertura, che non può superare novanta giorni (art. 270 c.2 lett. d). Sono pagati nel riparto come chirografari, in proporzione con gli altri chirografari, e la parte non soddisfatta diventa inesigibile con l’esdebitazione (art. 278 c.1). Le quote che maturano dopo l’apertura, finché l’appartamento resta nella massa e non viene venduto, seguono un’altra logica: sono oneri legati alla gestione e conservazione di un bene della procedura. La L. 220/2012 (riforma del condominio), all’art. 30, qualifica come prededucibili i contributi condominiali divenuti esigibili durante le procedure concorsuali, con riferimento all’art. 111 della legge fallimentare; le due fonti lette in questa ricerca ne riportano la formula in modo non coincidente (una cita la manutenzione ordinaria e straordinaria e le innovazioni, l’altra solo la straordinaria e le innovazioni), e il coordinamento con le regole sulla prededuzione del CCII e con la liquidazione controllata è una lettura da verificare sul testo ufficiale. In pratica, le quote correnti durante la procedura non si cancellano con l’esdebitazione: se l’immobile è nella massa, il condominio le chiede alla procedura.

Quando ha senso

Primo scenario: il debitore è proprietario di un appartamento gravato da mutuo, ha arretrati condominiali consistenti e altri debiti chirografari, e non riesce più a sostenere né il mutuo né le quote correnti. La liquidazione mette fine all’accumulo: dopo la vendita, le nuove quote gravano sull’acquirente.

Secondo scenario: l’arretrato comprende una spesa straordinaria importante, deliberata prima della domanda, con rate ancora da scadere. Poiché il debito sorge con la delibera, le rate future di quella spesa sono crediti anteriori; e l’art. 154 c.2 CCII, che la Cassazione ha applicato anche alla liquidazione controllata (Cass. n. 28573/2025), considera scaduti i debiti pecuniari alla data di apertura ai fini del concorso. La conseguenza è che quelle rate entrano nel passivo e partecipano all’esdebitazione, invece di continuare a pesare sul debitore dopo la procedura.

Terzo scenario: il condominio ha già ottenuto un decreto ingiuntivo e ha avviato o minaccia un pignoramento. Con l’apertura della liquidazione controllata, per effetto del rinvio dell’art. 270 c.5 agli artt. 150 e 151 CCII, le azioni esecutive individuali dei creditori concorsuali non possono essere iniziate o proseguite, e il condominio deve far valere il suo credito nel concorso.

Come si esegue, in sintesi

Si raccolgono i documenti condominiali (stati di riparto approvati, rendiconti, delibere straordinarie con le date, estratto conto del condomino rilasciato dall’amministratore, eventuali decreti ingiuntivi), si incarica l’OCC, si deposita il ricorso con la relazione. Il tribunale apre la procedura e conferma l’OCC come liquidatore se la domanda è del debitore (art. 270 c.2 lett. b). Il condominio si insinua; il liquidatore forma lo stato passivo, sul quale si possono presentare osservazioni entro quindici giorni (art. 273). Si vende l’immobile, si ripartisce, e dopo la chiusura o comunque decorsi tre anni dall’apertura si chiede l’esdebitazione.

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è la completezza: tutti gli arretrati anteriori, comprese le rate straordinarie non ancora scadute ma deliberate prima, entrano nel concorso e il residuo diventa inesigibile. Un secondo vantaggio è che l’apertura della procedura non richiede un giudizio di meritevolezza: la Cassazione ha chiarito che la liquidazione controllata non può essere negata per negligenza o imprudenza del debitore, che contano solo nella fase dell’esdebitazione (Cass. Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025), pur restando la relazione dell’OCC sulle cause dell’indebitamento un requisito di ammissibilità sottoposto a controllo sostanziale del giudice (Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026, nota da sintesi). Un terzo vantaggio è l’effetto di blocco delle esecuzioni individuali, compresa quella del condominio. Infine, l’esdebitazione arriva comunque decorsi tre anni dall’apertura, anche se la vendita dell’immobile non è ancora conclusa.

Rischi e svantaggi onesti

A fronte di questi vantaggi, il costo è la perdita dell’appartamento, che il liquidatore deve vendere. Un rischio concreto riguarda la meritevolezza in sede di esdebitazione: chi ha smesso di pagare il condominio per anni pur avendone i mezzi, o ha assunto spese straordinarie consapevole di non poterle sostenere, può vedersi contestare la colpa grave dell’art. 282 c.2, e il condominio ha quindici giorni per segnalarlo con le sue osservazioni. Un secondo rischio riguarda il comproprietario non in procedura, che resta obbligato (art. 278 c.6). Un terzo riguarda l’acquirente all’asta e la solidarietà del biennio dell’art. 63 c.4 disp. att. c.c.: se il condominio ottiene il pagamento dall’acquirente, questi potrebbe rivalersi sul debitore; se e in che misura quel credito di regresso rientri nel concorso è una questione da valutare sul caso, perché la causa del debito originario è anteriore ma il pagamento dell’acquirente è successivo. Infine, il condominio arriva tardi nella fila: se l’immobile è ipotecato, la banca fondiaria si soddisfa prima, e la Cassazione ha confermato che il privilegio processuale del creditore fondiario dell’art. 41 TUB opera anche nella liquidazione controllata (Cass. n. 22914 del 19/8/2024).

Profilo ideale di questa strada: il proprietario che non può più mantenere l’immobile, con arretrati condominiali e altri debiti chirografari, che accetta la vendita della casa in cambio di una liberazione completa dal passato, e la cui storia debitoria non presenta condotte gravemente colpose.

Seconda strada: esdebitazione del debitore incapiente (art. 283 CCII)

In cosa consiste

Il debitore persona fisica meritevole, che non sia in grado di offrire ai creditori alcuna utilità, diretta o indiretta, nemmeno in prospettiva futura, può accedere all’esdebitazione una sola volta (art. 283 c.1). Il presupposto ricorre anche quando il reddito annuo, dedotte le spese di produzione e quanto occorre al mantenimento del debitore e della famiglia, non supera l’assegno sociale aumentato della metà moltiplicato per il parametro della scala di equivalenza ISEE (art. 283 c.2). La domanda si presenta tramite l’OCC con l’elenco dei creditori e i loro indirizzi PEC, gli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni e la documentazione delle entrate del nucleo (art. 283 c.3). Il giudice, valutata la meritevolezza, concede l’esdebitazione con decreto; i creditori possono proporre reclamo entro trenta giorni (art. 283 c.7 e c.8). Per i tre anni successivi l’OCC vigila sulle utilità sopravvenute: se emergono utilità ulteriori che consentono l’utile soddisfacimento dei creditori, questi, previa autorizzazione del giudice, possono agire esecutivamente su di esse (art. 283 c.1 e c.9). Il testo vigente, dopo il D.Lgs. 136/2024, non contiene più la soglia del dieci per cento che compariva nel testo previgente, e il periodo di osservazione è di tre anni.

Per le spese condominiali questa strada ha una caratteristica netta: funziona quasi solo per chi non è più proprietario dell’immobile. Chi possiede un appartamento con un valore di mercato superiore al mutuo residuo ha, per definizione, un’utilità da offrire. Chi ha già perso la casa all’asta, invece, porta con sé l’arretrato condominiale come debito personale (Cass. Sez. VI, ord. n. 15547 del 22/6/2017) senza più alcun bene: è il caso tipico in cui l’art. 283 diventa la via principale.

Quando ha senso

Primo scenario: l’appartamento è stato venduto in un’espropriazione individuale, il ricavato è andato alla banca, e al debitore restano gli arretrati condominiali, il residuo del mutuo e qualche finanziamento; vive in affitto con un reddito da lavoro dipendente che non supera la soglia del c.2.

Secondo scenario: il debitore ha ceduto o donato in passato la sua quota dell’immobile e il condominio gli chiede le quote maturate quando era condomino; non ha altri beni e ha un reddito modesto. Qui l’elenco degli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni diventa delicato, perché l’OCC deve riferire anche sugli atti impugnati dai creditori (art. 283 c.4 lett. c).

Terzo scenario: il debitore è un ex condomino il cui acquirente, chiamato dal condominio in base all’art. 63 c.4 disp. att. c.c., ha pagato il biennio e ora agisce in regresso. Anche il credito dell’acquirente, che ha causa nelle quote anteriori alla vendita, va inserito nell’elenco dei creditori, e con l’esdebitazione diventa inesigibile insieme al residuo dovuto al condominio, fermo il fatto che l’acquirente, come obbligato solidale, resta esposto verso il condominio (art. 278 c.6, che il CCII colloca tra le disposizioni generali e che si legge come applicabile anche all’incapiente).

Come si esegue, in sintesi

Si ricostruisce con l’amministratore l’estratto conto delle quote dovute, distinguendo quelle maturate fino al trasferimento dell’immobile (art. 63 c.5 disp. att. c.c.); si calcola il reddito del nucleo e la soglia del c.2; si incarica l’OCC, che redige la relazione su cause dell’indebitamento, diligenza e completezza della documentazione; si deposita la domanda; il giudice decide con decreto, che indica anche il termine per la dichiarazione annuale sulle utilità sopravvenute.

Vantaggi motivati

Il vantaggio è la rapidità e la leggerezza: non c’è vendita, non c’è stato passivo, non c’è riparto. I compensi dell’OCC sono ridotti della metà (art. 283 c.6). Il debito verso il condominio, se anteriore al decreto e non escluso, diventa inesigibile senza che il condominio riceva nulla. Inoltre, la scarsa consistenza del patrimonio non è di per sé ostativa: in tema di esdebitazione la Cassazione ha escluso che conti il requisito oggettivo della soddisfazione dei creditori, se la povertà del patrimonio non deriva da condotte ostruzionistiche, fraudolente o distrattive (Cass. Sez. I, ord. n. 28505 del 6/11/2024).

Rischi e svantaggi onesti

Il rovescio della medaglia è il giudizio di meritevolezza, che qui è requisito di accesso e non solo di esito: il giudice esclude l’esdebitazione in caso di frode, dolo o colpa grave nella formazione dell’indebitamento (art. 283 c.7). Un condominio che documenta anni di morosità mentre il debitore sosteneva altre spese voluttuarie può farlo pesare, anche con il reclamo entro trenta giorni. Si accede una sola volta. Per tre anni ogni utilità sopravvenuta rilevante (un’eredità, un aumento stabile di reddito oltre la soglia) può riaprire la porta alle azioni esecutive dei creditori, compreso il condominio. Esiste poi un limite temporale preciso: per la Cassazione, il debitore incapiente già dichiarato fallito che non abbia ottenuto l’esdebitazione della legge fallimentare non può invocare l’art. 283 per la stessa esposizione debitoria (Cass. Sez. I, ord. n. 30108 del 14/11/2025); più in generale le istanze di chi era stato dichiarato fallito prima del 15/7/2022 restano regolate dalla legge fallimentare (Cass. Sez. I, ord. n. 14835 del 3/6/2025). Infine, sulla soglia del c.2 esistono due letture (confronto del reddito con la soglia dopo aver dedotto le spese reali di mantenimento, oppure uso della soglia come misura del mantenimento), e sulla ricorribilità in Cassazione dei decreti emessi in reclamo si registra un contrasto tra Cass. Sez. I, ord. n. 30108 del 14/11/2025 e Cass. Sez. I, ord. n. 13228 del 7/5/2026.

Profilo ideale di questa strada: l’ex proprietario che ha già perso l’immobile, vive in affitto con un reddito entro la soglia dell’art. 283 c.2, non ha altri beni e può documentare che la morosità condominiale è nata da un evento (perdita del lavoro, separazione, malattia) e non da scelte gravemente imprudenti.

Terza strada: piano del consumatore o concordato minore, senza esdebitazione in senso tecnico

In cosa consiste

Il consumatore sovraindebitato, con l’ausilio dell’OCC, può proporre ai creditori un piano di ristrutturazione dei debiti a contenuto libero, che può prevedere il soddisfacimento anche parziale e differenziato dei crediti (art. 67 c.1 CCII). Il piano può prevedere il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del mutuo ipotecario sull’abitazione principale, se alla data della domanda il debitore ha adempiuto le proprie obbligazioni o se il giudice lo autorizza a pagare il debito scaduto (art. 67 c.5). Il giudice omologa con sentenza dopo aver verificato ammissibilità e fattibilità; se un creditore contesta la convenienza, omologa se ritiene che il credito dell’opponente sia soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70 c.7). Per il professionista o il piccolo imprenditore che prosegue l’attività lo strumento corrispondente è il concordato minore (art. 74), in cui i creditori votano e chi non comunica nulla all’OCC nel termine si considera consenziente (art. 79 c.3).

Qui non si parla di esdebitazione in senso stretto, ma l’effetto pratico sugli arretrati condominiali è simile: la parte di arretrato non prevista nel piano omologato non è più dovuta nei termini originari. Il condominio è un creditore chirografario come gli altri e può essere pagato in percentuale.

Quando ha senso

Primo scenario: il debitore vuole tenere la casa, è in regola con il mutuo o può regolarizzarlo, e ha un reddito che consente sia le rate del mutuo sia le quote condominiali correnti, più una somma mensile per i creditori chirografari. È la sola strada che consente di cancellare parzialmente l’arretrato senza perdere l’appartamento.

Secondo scenario: l’arretrato è soprattutto una spesa straordinaria deliberata prima della domanda; il piano può prevederne il pagamento dilazionato e ridotto, mentre le quote ordinarie correnti vengono pagate regolarmente.

Terzo scenario: il condominio ha avviato un pignoramento presso terzi sullo stipendio o un’espropriazione immobiliare; con il decreto di apertura, su istanza del debitore, il giudice può sospendere le procedure esecutive che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano e vietare nuove azioni esecutive e cautelari (art. 70 c.4).

Come si esegue, in sintesi

Si costruisce un piano sostenibile partendo dal reddito netto del nucleo, si sottraggono le spese di mantenimento, la rata del mutuo e le quote condominiali correnti, e si mette a disposizione dei chirografari ciò che resta per un numero di mesi realistico. L’OCC attesta la convenienza rispetto alla liquidazione. Il piano viene pubblicato e comunicato ai creditori entro trenta giorni (art. 70 c.1); ciascun creditore, compreso il condominio, ha venti giorni per presentare osservazioni all’OCC (art. 70 c.3); poi il giudice decide sull’omologazione.

Vantaggi motivati

Si conserva la casa. Il condominio, a differenza di quanto avviene nel concordato minore, non vota nel piano del consumatore: può presentare osservazioni e contestare la convenienza, ma il giudice omologa se il condominio riceve almeno quanto avrebbe ricevuto dalla liquidazione. La Cassazione ha precisato che il creditore che ha colpevolmente determinato l’indebitamento può comunque contestare i requisiti di legittimità del piano, mentre l’art. 69 c.2 gli impedisce di contestarne la convenienza (Cass. Sez. I, ord. n. 20672 del 22/7/2025): una regola pensata soprattutto per le banche, ma che delimita anche il perimetro delle contestazioni possibili.

Rischi e svantaggi onesti

Il rischio maggiore è l’inadempimento: se il debitore non paga le rate del piano o le quote correnti, il piano può diventare inattuabile e l’omologazione può essere revocata (art. 72 c.2), con possibile apertura della liquidazione controllata (art. 73). Per il condominio, le quote correnti sono il termometro più sensibile: un nuovo arretrato dopo l’omologa non è coperto dal piano e il condominio può agire subito. Un secondo rischio riguarda la fattibilità: se il reddito non regge mutuo, quote e rata per i creditori, il giudice non omologa. Un terzo riguarda l’accesso: il piano è precluso a chi è stato esdebitato nei cinque anni precedenti o ha già beneficiato due volte dell’esdebitazione, oppure ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode (art. 69 c.1).

Profilo ideale di questa strada: il consumatore che vuole e può tenere la casa, ha un reddito stabile sufficiente per mutuo e quote correnti, e ha bisogno di ridurre e dilazionare soltanto l’arretrato accumulato.

Le opzioni alla prova dei conti

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, non casi reali dello Studio. I dati di partenza sono gli stessi per tutte e tre le strade.

Dati comuni. Consumatore, nucleo di tre persone, reddito netto 1.640 € al mese per tredici mensilità (21.320 € l’anno). Appartamento di proprietà con valore di mercato stimato 118.000 €, mutuo fondiario residuo 96.400 €. Arretrati condominiali 14.870,40 €, di cui 6.320,40 € di quote ordinarie degli esercizi 2024-2025 e 8.550,00 € di quota per il rifacimento della facciata, deliberato il 12 marzo 2025 con rate fino al 2027. Altri debiti: finanziamento personale 23.310,75 €, carta revolving 4.980,20 €. Totale chirografari: 43.161,35 €. Quota condominiale ordinaria corrente: 155 € al mese.

Simulazione 1, liquidazione controllata ed esdebitazione. Ricorso depositato lunedì 9 novembre 2026, sentenza di apertura ipotizzata mercoledì 9 dicembre 2026. Il condominio si insinua per 14.870,40 €, compresa l’intera quota della facciata: anche le rate non ancora scadute sono crediti anteriori, perché il debito è sorto con la delibera del marzo 2025. L’appartamento, dopo alcuni esperimenti, è aggiudicato a 101.700 €. Si ipotizzano costi prededucibili della procedura (liquidatore, pubblicità, spese di vendita) per 9.840 € e quote condominiali maturate durante la procedura, fino al trasferimento, per 2.790 € (diciotto mesi a 155 €), trattate come prededucibili secondo la lettura dell’art. 30 L. 220/2012. Restano 89.070 €, che vanno tutti alla banca fondiaria; il residuo non coperto della banca, 7.330 €, diventa chirografario. Il giudice ha lasciato al debitore la parte di stipendio necessaria al mantenimento e acquisito alla procedura 210 € al mese per trentasei mesi: 7.560 €. I chirografari salgono a 50.491,35 € e ricevono il 14,97%. Al condominio vanno circa 2.226,52 €. Decorsi tre anni dall’apertura, poiché il 9 dicembre 2029 cade di domenica, l’istanza di esdebitazione si deposita da lunedì 10 dicembre 2029; con il decreto, i circa 12.643,88 € residui dovuti al condominio diventano inesigibili. L’eventuale credito di regresso dell’aggiudicatario per il biennio è il punto da presidiare.

Simulazione 2, esdebitazione dell’incapiente. La strada non è percorribile con i dati comuni, perché il debitore è proprietario di un immobile con un margine teorico di 21.600 € sul mutuo: ha un’utilità da offrire. Si modifica allora un solo dato: l’appartamento è già stato venduto in un’espropriazione individuale nel 2025 e il debitore vive in affitto. L’aggiudicatario ha pagato al condominio, in base al biennio dell’art. 63 c.4 disp. att. c.c., 4.150,00 €, e agisce in regresso; al condominio restano dovuti 10.720,40 €. Il reddito annuo di 21.320 € è sotto la soglia del c.2 per tre persone calcolata con l’assegno sociale 2026 (7.101,12 € × 1,5 × 2,04 = 21.729,43 €) anche senza dedurre le spese di mantenimento, quindi il presupposto regge con entrambe le letture del c.2. Domanda tramite OCC lunedì 16 novembre 2026; decreto ipotizzato giovedì 15 luglio 2027, comunicato lunedì 16 agosto 2027. Il condominio può reclamare entro trenta giorni, cioè entro mercoledì 15 settembre 2027: i termini corrono anche in agosto, perché l’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale per i procedimenti disciplinati dal Codice. Se il reclamo non c’è o viene respinto, i 10.720,40 € del condominio e i 4.150,00 € dell’aggiudicatario diventano inesigibili verso il debitore, salvo utilità sopravvenute rilevanti nei tre anni.

Simulazione 3, piano del consumatore. Il debitore è in regola con il mutuo e continua a pagarne le rate (art. 67 c.5) e le quote condominiali correnti. Mette a disposizione dei chirografari 240 € al mese per settantadue mesi: 17.280 €, pari al 40,04% dei 43.161,35 € chirografari. Il condominio riceve circa 5.953,49 € in sei anni; la parte residua dell’arretrato, circa 8.916,91 €, non è più dovuta se il piano è eseguito. La convenienza per il condominio è attestabile: nella simulazione 1 avrebbe ricevuto circa 2.226,52 €. Il punto debole è il budget mensile: 240 € per i creditori, più la rata del mutuo, più 155 € di condominio, tutto su 1.640 € al mese con tre persone. Se nel secondo anno il debitore smette di pagare le quote correnti, il condominio torna ad agire per il nuovo debito e il piano rischia la revoca.

Il confronto in tabella

La tabella riassume il confronto senza sostituire la valutazione del singolo caso. I costi indicati sono solo quelli della procedura previsti dalla legge; i compensi dell’OCC e del liquidatore si determinano secondo il D.M. 202/2014 (art. 275 c.3 CCII per la liquidazione controllata) e per l’incapiente sono ridotti della metà; il contributo unificato e i diritti di cancelleria vanno verificati presso la cancelleria del tribunale competente.

Due osservazioni leggono la tabella. La prima: solo la terza strada conserva l’immobile, e proprio per questo è l’unica in cui le quote correnti restano un impegno da rispettare per anni. La seconda: la prima e la seconda strada producono un’esdebitazione vera e propria, mentre la terza produce un effetto di riduzione legato all’esecuzione del piano; se il piano fallisce, si torna alla prima strada in condizioni peggiori.

I criteri per scegliere

Nessuna delle tre strade è migliore in assoluto. Il confronto si decide su alcuni elementi concreti, che vanno verificati uno per uno prima di depositare qualsiasi domanda.

Primo criterio: sei ancora proprietario dell’immobile? Se la risposta è no, perché la casa è stata venduta all’asta o ceduta, la seconda strada diventa in genere la più lineare, a condizione che il reddito rientri nella soglia dell’art. 283 c.2 e che non ci siano altri beni. Se la risposta è sì, l’incapienza è di regola esclusa, salvo che l’immobile abbia un valore di mercato inferiore all’ipoteca e non generi alcuna utilità per i chirografari: è un’ipotesi da far valutare all’OCC con una stima, perché il giudice esamina proprio se esista un’utilità “anche indiretta”.

Secondo criterio: il tuo reddito regge le quote correnti? Se la situazione presenta un reddito che, al netto del mantenimento della famiglia, copre la rata del mutuo e le quote condominiali ordinarie con un margine stabile per i creditori, generalmente il piano del consumatore merita di essere considerato per primo, perché è l’unico che salva la casa. Se il reddito non copre nemmeno le quote correnti, ogni piano rischia di essere dichiarato non fattibile, e conservare l’immobile significa continuare ad accumulare nuovo debito condominiale che nessuna procedura potrà cancellare; in questo caso la liquidazione controllata, per quanto dolorosa, chiude il rubinetto.

Terzo criterio: quando sono state deliberate le spese straordinarie? Le rate straordinarie deliberate prima della domanda sono debiti anteriori e partecipano alla procedura; quelle deliberate dopo l’apertura della liquidazione o dopo il decreto dell’incapiente sono debiti nuovi. Se il condominio ha in programma una delibera importante (tetto, ascensore, cappotto termico), la data di deposito della domanda va valutata anche in rapporto a quella delibera, nel rispetto della trasparenza dovuta all’OCC: anticipare o ritardare la domanda per motivi artificiosi può pesare sulla meritevolezza.

Quarto criterio: com’è nata la morosità? Se gli arretrati derivano da un evento documentabile (licenziamento, cassa integrazione, separazione, malattia, morte del coniuge che contribuiva al reddito), il giudizio di meritevolezza tende ad essere più sereno. Se invece la morosità è risalente e sistematica, e convive con spese non necessarie, il rischio di un’obiezione del condominio sulla colpa grave va messo nel conto, soprattutto nella seconda strada, dove la meritevolezza è condizione di accesso. A fronte di questo rischio, la prima strada offre almeno il vantaggio che l’apertura della procedura non dipende dalla meritevolezza, che si valuta solo al momento dell’esdebitazione.

Quinto criterio: ci sono coobbligati? Se l’appartamento è cointestato con il coniuge o con un familiare, la cancellazione dell’arretrato in capo a uno solo lascia scoperto l’altro. In questo caso la domanda congiunta della procedura familiare (art. 66 CCII) va considerata seriamente, anche perché il comma 1, dopo il correttivo, consente la liquidazione controllata congiunta anche quando uno dei familiari è incapiente, purché almeno uno abbia attivo da distribuire. L’elemento dirimente è se il coobbligato sia a sua volta sovraindebitato o abbia mezzi propri per far fronte alla quota.

Questi criteri si combinano. Chi ha perso la casa ma ha un coniuge comproprietario di un’altra unità nello stesso condominio, chi ha un reddito variabile da professionista, chi ha in corso una separazione con assegnazione della casa coniugale: in ciascuno di questi casi il peso dei criteri cambia, e una scelta presa sulla base di un solo elemento rischia di rivelarsi sbagliata.

Lo Studio Monardo affronta queste valutazioni con la doppia prospettiva dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, e avvocato cassazionista abituato a difendere la stessa linea in ogni grado di giudizio.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà? In parte sì. Se il piano del consumatore non viene omologato o, una volta omologato, viene revocato per inadempimento, la legge prevede il passaggio alla liquidazione controllata su istanza del debitore o di un creditore (art. 73 CCII). Il passaggio inverso, dalla liquidazione al piano, non è regolato in modo espresso e va valutato con grande prudenza. Dalla prima o dalla terza strada all’incapienza si passa solo se, nel frattempo, il patrimonio si è effettivamente azzerato.

E se scelgo quella sbagliata? Il costo di una scelta sbagliata è soprattutto di tempo e di diritti. Un piano non sostenibile, per esempio, fa perdere mesi e può lasciare nel frattempo che il condominio maturi nuovi crediti e avvii un’esecuzione; un’istanza di incapienza respinta per mancanza di meritevolezza non è un buon biglietto da visita per la procedura successiva. Il rovescio della medaglia di una scelta prudente, come la liquidazione, è la perdita certa della casa, che in alcuni casi si sarebbe potuta evitare con un piano ben costruito.

L’amministratore può opporsi? L’amministratore, per conto del condominio, può presentare osservazioni nel piano del consumatore (art. 70 c.3), può presentare osservazioni sull’istanza di esdebitazione nella liquidazione controllata entro quindici giorni (art. 282 c.1) e può reclamare il decreto entro trenta giorni (art. 282 c.3; art. 283 c.8). Non può bloccare l’esdebitazione per il solo fatto di non essere stato pagato: deve dimostrare l’esistenza di condizioni ostative o di un difetto di meritevolezza.

Se il condominio non si insinua al passivo, il debito sparisce lo stesso? Per i creditori anteriori che non partecipano al concorso, l’art. 278 c.2 CCII prevede che l’esdebitazione operi solo per la parte che eccede la percentuale attribuita ai creditori di pari grado. Su questa regola pende una questione di legittimità costituzionale: con l’ord. 104/2026 la Corte costituzionale ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano per un vizio di notifica, e le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª serie speciale n. 38 del 23/9/2026, quindi la questione è di nuovo pendente. Nel frattempo la regola è vigente: il condominio che non si insinua conserva il diritto alla percentuale riconosciuta agli altri chirografari.

Dopo l’esdebitazione, il condominio può sospendermi i servizi comuni? L’art. 63 c.3 disp. att. c.c. consente all’amministratore di sospendere dai servizi comuni suscettibili di godimento separato il condomino moroso da almeno sei mesi. Se il debito anteriore è divenuto inesigibile, manca il presupposto della morosità per quel debito; diverso è il caso di quote nuove non pagate dopo la procedura, per le quali il condominio conserva tutti i suoi strumenti. Non risultano, nelle fonti lette, pronunce che abbiano esaminato il rapporto tra questa sospensione e l’esdebitazione: è un profilo da valutare caso per caso con l’amministratore.

Le pronunce che orientano la scelta

Le pronunce che seguono sono raggruppate per il profilo che illuminano. Dove la pronuncia è stata letta solo in massima o in sintesi, lo si indica.

Sulla natura e sulla nascita del debito condominiale (comune a tutte le strade)

1. Cass. Sez. II, ord. n. 21094 del 19/7/2023 (massima riportata da Brocardi). Per le spese ordinarie l’obbligo di contribuire nasce con l’attività di gestione; per le straordinarie grava su chi era condomino al momento della delibera. Rilevanza: è il criterio con cui si separano gli arretrati anteriori, che entrano nella procedura, da quelli successivi, che restano fuori.

2. Cass. Sez. II, ord. n. 11199 del 28/4/2021 (massima riportata da Brocardi). Se l’unità è venduta dopo la delibera dei lavori straordinari, la spesa grava su chi era proprietario alla data della delibera; l’acquirente che paga in solido può rivalersi sul venditore, e i patti contrari tra loro non valgono verso il condominio. Rilevanza: spiega perché l’ex proprietario sovraindebitato resta esposto anche al regresso dell’acquirente, che va inserito nell’elenco dei creditori.

3. Cass. Sez. II, ord. n. 19756 del 20/6/2022 (massima riportata da Brocardi). Chi non era condomino al momento della delibera non può essere chiamato a rispondere verso il creditore terzo del condominio, né in base all’art. 63 disp. att. c.c. né in base all’art. 1104 c.c. Rilevanza: delimita la platea dei coobbligati del sovraindebitato.

4. Cass. Sez. VI, ord. n. 15547 del 22/6/2017 (letta in sintesi su diritto.it). Il venditore perde la qualità di condomino e non può essere raggiunto dal decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dell’art. 63 c.1, ma il debito per le spese straordinarie deliberate prima della vendita resta a suo carico ed è azionabile con gli strumenti ordinari. Rilevanza: fonda la seconda strada, perché chi ha perso la casa conserva il debito condominiale come debito personale.

5. Cass. Sez. VI-2, n. 7395 del 22/3/2017 (massima riportata da Brocardi). L'”anno in corso” dell’art. 63 c.4 disp. att. c.c. coincide con l’anno di gestione condominiale. Rilevanza: serve a calcolare il biennio per cui l’acquirente all’asta risponde in solido e, di conseguenza, l’entità del possibile regresso.

6. Cass. Sez. III, n. 22105 del 31/7/2025 (letta in sintesi su iusletter). Nell’espropriazione individuale le quote maturate dopo il pignoramento non sono prededucibili né spese di giustizia, salvo quelle indispensabili alla conservazione dell’immobile o delle parti comuni collegate. Rilevanza: conferma che il condominio non ha una corsia preferenziale generale e che, fuori dalle procedure concorsuali, la prededuzione non opera; nelle procedure del CCII il discorso va condotto sulle norme concorsuali.

Sulla prima strada (liquidazione controllata ed esdebitazione di diritto)

7. Cass. n. 28573/2025. Applica alla liquidazione controllata la regola dell’art. 154 c.2 CCII sulla scadenza dei debiti pecuniari alla data di apertura ai fini del concorso. Rilevanza: le rate straordinarie già deliberate ma non ancora scadute entrano nel passivo e beneficiano dell’esdebitazione.

8. Cass. n. 22914 del 19/8/2024. Il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: in presenza di mutuo fondiario, la banca si soddisfa sul ricavato dell’immobile prima dei chirografari, e il condominio rischia di ricevere poco o nulla dalla vendita.

9. Cass. Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025 (massima Brocardi). L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza: negligenza e imprudenza contano nella fase dell’esdebitazione. Rilevanza: il debitore con una lunga morosità condominiale può comunque accedere alla procedura, ma deve prepararsi al vaglio successivo.

10. Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026 (letta in sintesi su diritto.it). La relazione dell’OCC sulle cause dell’indebitamento è requisito di ammissibilità e il giudice la controlla nel merito; la condotta del debitore conta per l’esdebitazione. Rilevanza: la ricostruzione di come è nata la morosità verso il condominio va scritta con cura già nella fase di apertura.

Sulla seconda strada (incapiente) e sui limiti comuni dell’esdebitazione

11. Cass. Sez. I, ord. n. 28505 del 6/11/2024 (massima Brocardi). La scarsa consistenza del patrimonio non preclude l’esdebitazione se non deriva da condotte ostruzionistiche, fraudolente o distrattive; l’art. 280 CCII ha eliminato il requisito oggettivo della soddisfazione dei creditori. Rilevanza: il condominio che non ha ricevuto nulla non può per questo solo opporsi.

12. Cass. Sez. I, ord. n. 30108 del 14/11/2025 (testo integrale letto). L’incapiente già dichiarato fallito, che non abbia ottenuto l’esdebitazione della legge fallimentare, non può invocare l’art. 283 CCII per la stessa esposizione; contro il diniego emesso senza contraddittorio il ricorso straordinario è inammissibile, perché la domanda è riproponibile. Rilevanza: chi ha già avuto una procedura concorsuale con gli stessi arretrati condominiali deve verificare prima il regime applicabile.

13. Cass. Sez. I, ord. n. 14835 del 3/6/2025 (massima Brocardi). Per chi era stato dichiarato fallito prima del 15/7/2022, l’esdebitazione resta regolata dalla legge fallimentare, e lo stesso vale per la liquidazione del patrimonio della L. 3/2012. Rilevanza: delimita nel tempo l’applicabilità degli artt. 278 ss. CCII.

14. Cass. Sez. I, ord. n. 13228 del 7/5/2026. Le fonti la segnalano come in contrasto con la n. 30108/2025 sulla ricorribilità in Cassazione dei decreti emessi in tema di esdebitazione. Rilevanza: se il condominio reclama e la lite prosegue, la possibilità di arrivare in Cassazione è oggi incerta.

15. Corte cost. ord. n. 104/2026. Ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano sulla questione dell’art. 278 c.2 CCII (creditori anteriori non insinuati); le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026 e la questione è di nuovo pendente. Rilevanza: riguarda direttamente il condominio che non presenta domanda di ammissione al passivo.

Sulla terza strada (piano del consumatore)

16. Cass. Sez. I, ord. n. 20672 del 22/7/2025 (massima Brocardi). Il creditore colpevole dell’indebitamento o che ha violato l’art. 124-bis TUB può contestare in sede di omologa i requisiti di legittimità del piano, ma non la sua convenienza (art. 69 c.2). Rilevanza: chiarisce lo spazio delle contestazioni nel piano del consumatore, anche per il condominio, che come creditore chirografario può far valere soprattutto il confronto con l’alternativa liquidatoria.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Lo Studio lavora con un’impostazione precisa: prima di scegliere la strada si ricostruisce il debito condominiale voce per voce, perché è da lì che dipende che cosa si cancella e che cosa no. In concreto:

1. Ricostruiamo l’estratto conto condominiale confrontando stati di riparto approvati, rendiconti e delibere, e separiamo le quote ordinarie per esercizio dalle quote straordinarie con la data della delibera.

2. Individuiamo la data spartiacque (domanda, apertura della liquidazione, decreto dell’incapiente) e classifichiamo ogni quota come anteriore o successiva, segnalando le delibere straordinarie imminenti che possono spostare l’equilibrio.

3. Verifichiamo i coobbligati: comproprietari, ex coniuge, acquirente all’asta esposto al biennio dell’art. 63 c.4 disp. att. c.c., e valutiamo se serva una procedura familiare.

4. Calcoliamo la soglia dell’art. 283 c.2 sul nucleo reale, con il parametro ISEE corretto e con entrambe le letture del comma, per capire se l’incapienza regge.

5. Costruiamo il piano sostenibile quando l’obiettivo è tenere la casa, mettendo nel bilancio familiare la rata del mutuo, le quote correnti e la quota per i creditori, e verifichiamo la convenienza per il condominio rispetto alla liquidazione.

6. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, mettendo a confronto i rischi di diniego, i tempi e le conseguenze sulla casa.

7. Prepariamo la documentazione per l’OCC con una ricostruzione scritta delle cause della morosità, per affrontare il giudizio di meritevolezza con documenti e non con dichiarazioni generiche.

8. Chiediamo le misure protettive contro il decreto ingiuntivo o il pignoramento del condominio, quando la strada scelta lo consente (art. 70 c.4 nel piano del consumatore), e verifichiamo l’operatività del divieto di azioni individuali nella liquidazione controllata.

9. Rispondiamo alle osservazioni e ai reclami del condominio nei termini di quindici e trenta giorni, che corrono anche in agosto per l’art. 9 c.1 CCII.

10. Seguiamo la fase successiva: dichiarazioni annuali sulle utilità sopravvenute per l’incapiente, controllo delle quote correnti durante il piano, gestione del regresso dell’acquirente.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica che pesa di più su questo tema è quella di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC, perché la cancellazione degli arretrati condominiali si gioca in gran parte nella relazione dell’Organismo: classificazione del credito, ricostruzione delle cause, attestazione di convenienza. Accanto a questa, conta la continuità di strategia fino in Cassazione: la scelta fatta oggi tra liquidazione, incapienza e piano va difesa domani, davanti al reclamo del condominio e, se necessario, nei gradi successivi, senza cambiare mani. Lo staff riunisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso, utile quando agli arretrati condominiali si sommano debiti fiscali, mutui o finanziamenti da ricostruire.

Chiusura

Le spese condominiali arretrate possono essere cancellate con l’esdebitazione, perché non rientrano tra i debiti che l’art. 278 c.7 CCII esclude. Ma la cancellazione riguarda solo le quote sorte prima della procedura, ne lascia fuori quelle che continuano a maturare finché si resta proprietari e non libera comproprietari e coobbligati. La liquidazione controllata chiude il passato al prezzo della casa, l’esdebitazione dell’incapiente è la via naturale per chi l’ha già persa, il piano del consumatore salva l’immobile a patto che il reddito regga anche le quote correnti. La scelta dipende dal caso concreto, e sbagliarla costa tempo e diritti: una domanda presentata sulla strada sbagliata può far perdere la casa che si poteva salvare o lasciare in piedi un debito che si poteva chiudere.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché unisce la conoscenza dall’interno del lavoro dell’OCC, garantita dall’iscrizione dell’Avv. Monardo negli elenchi dei Gestori della crisi del Ministero della Giustizia e dal ruolo di fiduciario di un Organismo, con la capacità di sostenere la stessa linea difensiva fino in Cassazione, propria dell’avvocato cassazionista.

📩 Vuoi sapere quali delle tue quote condominiali possono essere cancellate e con quale procedura? Scrivici oggi stesso: i recapiti per raggiungere lo Studio sono al termine di questa pagina.