Non esiste una sola risposta a questa domanda: dipende da chi sei rispetto a quella casa. La stessa parola, “casa popolare”, nasconde situazioni giuridiche diversissime. C’è chi la abita da inquilino dell’ente e paga regolarmente il canone sociale. C’è chi ha accumulato arretrati con l’ATER, l’ALER, la Casalp o l’ente gestore della sua regione. C’è chi ha già ricevuto un provvedimento di decadenza. C’è chi, anni fa, l’ha comprata con il riscatto agevolato e oggi ne è proprietario, magari con un mutuo. E c’è il familiare che vive nell’alloggio senza esserne intestatario.

Gli effetti della liquidazione controllata cambiano radicalmente da un caso all’altro. Qualche esempio lampo:

• per l’assegnatario in regola, l’alloggio non entra nella liquidazione perché non è suo: è dell’ente. Il rischio vero non è la vendita, ma una gestione sbagliata del canone durante la procedura;
• per l’assegnatario moroso, la liquidazione può portare all’esdebitazione degli arretrati, ma non cancella da sola le regole regionali sulla decadenza;
• per chi è già decaduto, la liquidazione non ferma il rilascio, perché l’alloggio non fa parte dei beni del debitore;
• per chi ha riscattato la casa popolare, l’immobile è un bene del debitore e, in linea di principio, va liquidato, con i vincoli della legge sulle cessioni agevolate da verificare caso per caso;
• per il familiare convivente, il punto è capire chi è il debitore, chi è l’intestatario e se conviene una procedura familiare.

In questa guida trovi, nell’ordine: le regole comuni a tutti; cinque sezioni dedicate (assegnatario in regola, assegnatario moroso, assegnatario già decaduto, proprietario per riscatto, familiare convivente o coassegnatario); tre simulazioni numeriche parallele; i casi misti; una tabella di confronto; le domande trasversali; la giurisprudenza ordinata per profilo; gli strumenti concreti dello Studio.

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo tema? Perché la domanda “perdo la casa popolare?” nasce dentro una procedura di sovraindebitamento, e la liquidazione controllata si costruisce con l’Organismo di composizione della crisi. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno come si redige la relazione dell’OCC, come il giudice delegato fissa la quota per il mantenimento (dove entra il canone sociale) e come si gestisce il rapporto con l’ente gestore come creditore.

📩 Prima di depositare qualunque ricorso o di rispondere a una lettera dell’ente gestore, parlane con noi: tutti i riferimenti per contattare lo Studio sono in fondo a questa pagina.

Le regole che valgono per tutti, qualunque sia il tuo rapporto con l’alloggio

Prima di entrare nei singoli profili, serve fissare una volta sola la base normativa. Le sezioni successive rinviano qui.

Un paragrafo di inquadramento. La liquidazione controllata (artt. 268-277 del Codice della crisi, D.Lgs. 14/2019, come modificato dal correttivo D.Lgs. 136/2024) è la procedura con cui il debitore sovraindebitato mette a disposizione dei creditori il suo patrimonio, sotto la gestione di un liquidatore nominato dal tribunale, e al termine (o comunque dopo tre anni dall’apertura) può ottenere l’esdebitazione, cioè la liberazione dai debiti rimasti insoddisfatti (artt. 278 e 282). Non serve qui ripercorrere tutta la procedura: concentriamoci su ciò che tocca la casa popolare.

Primo principio: la liquidazione riguarda i beni del debitore, non quelli altrui. La sentenza di apertura ordina la consegna o il rilascio dei beni che fanno parte del patrimonio di liquidazione (art. 270 c.2 lett. e), con la possibilità per il tribunale di autorizzare il debitore o terzi a usarne alcuni per gravi e specifiche ragioni. Un alloggio di edilizia residenziale pubblica assegnato in locazione resta di proprietà del Comune o dell’ente gestore: non è un bene del debitore e quindi non può essere venduto dal liquidatore. Questo è il punto di partenza di tutto.

Secondo principio: il contratto di locazione è un contratto pendente. L’assegnazione in locazione si traduce in un contratto con l’ente. Quando si apre la liquidazione, il contratto è in corso: l’art. 270 c.6 CCII prevede che, se un contratto non è stato compiutamente eseguito da entrambe le parti, la sua esecuzione resti sospesa finché il liquidatore, sentito il debitore, non dichiara di subentrare o di sciogliersi; il contraente può mettere in mora il liquidatore, al quale il giudice delegato assegna un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto; se il liquidatore subentra, sono prededucibili solo i crediti maturati durante la procedura; se si scioglie, il contraente può insinuare al passivo il credito per l’inadempimento, senza risarcimento. Vedremo che, per la casa popolare, questa norma va maneggiata con molta attenzione (il Tribunale di Livorno, in un caso di alloggio ERP, ha rimesso proprio al liquidatore la valutazione del subentro).

Terzo principio: il reddito per il mantenimento resta al debitore. Non sono compresi nella liquidazione gli stipendi, le pensioni, i salari e ciò che il debitore guadagna con la sua attività, nei limiti indicati dal giudice per il mantenimento suo e della famiglia (art. 268 c.4 lett. b). Nel calcolo di quanto serve per vivere entra, di regola, il canone di locazione: per chi abita in una casa popolare il canone sociale è spesso basso, e questo cambia la quota che va ai creditori.

Quarto principio: i debiti verso l’ente gestore sono debiti come gli altri. I canoni arretrati, gli oneri accessori e le spese di gestione maturati prima dell’apertura sono crediti concorsuali: l’ente deve insinuarsi al passivo entro il termine assegnato dalla sentenza, che non può superare novanta giorni (art. 270 c.2 lett. d); quel termine ha natura perentoria (Cass. n. 28573/2025). I canoni che maturano dopo l’apertura, invece, non sono concorsuali: vanno pagati regolarmente con la quota di reddito lasciata al debitore.

Quinto principio: l’esdebitazione libera dai debiti, non dalle regole pubblicistiche. L’esdebitazione rende inesigibili i crediti rimasti insoddisfatti (art. 278 c.1), ma l’assegnazione ERP è governata da leggi regionali che prevedono cause di decadenza (morosità, perdita dei requisiti di reddito o di patrimonio, mancata stabile occupazione, cessione o abbandono dell’alloggio). Queste regole non sono abrogate dalla procedura concorsuale. Il coordinamento tra le due discipline è il cuore del problema e, come vedremo, non è risolto da una norma espressa.

Sesto principio: chi decide sulla decadenza è il giudice ordinario. Secondo un orientamento consolidato, le controversie sulla fase successiva all’assegnazione (decadenza, rilascio) appartengono al giudice ordinario, perché la posizione dell’assegnatario è di diritto soggettivo: lo affermano Cons. Stato, Sez. V, n. 2143 del 17/3/2025 e TAR Puglia-Lecce, Sez. II, n. 501 del 17/4/2023, che richiama Cass. SU ord. n. 30964 del 20/10/2022. Questo conta per capire dove e come difendersi.

Settimo principio: i tempi. Nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale dei termini non si applica (art. 9 c.1 CCII): i termini corrono anche dal 1° al 31 agosto. Non si applica nemmeno ai procedimenti di sfratto e di rilascio (art. 92 ord. giud.) né, di regola, alle esecuzioni e alle opposizioni esecutive (art. 3 L. 742/1969). Vale invece nel giudizio civile ordinario di cognizione, per esempio in una causa di accertamento contro un provvedimento di decadenza, dove i termini restano sospesi dal 1° al 31 agosto.

Ottavo principio: per entrare in liquidazione non serve la meritevolezza, ma la relazione dell’OCC deve essere completa. La Cassazione ha chiarito che l’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza, che pesa invece nella fase dell’esdebitazione (Cass. Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025; Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026). La relazione dell’OCC, però, è un presupposto di ammissibilità e il giudice ne verifica completezza e attendibilità: omettere informazioni rilevanti può portare alla revoca della procedura (Cass. Sez. I, ord. n. 28576 del 28/10/2025). Per chi vive in una casa popolare questo significa una cosa precisa: la posizione verso l’ente (contratto, canone, arretrati, eventuali diffide o decadenze) va dichiarata per intero.

Nono principio: se il debitore chiede la liquidazione, deve esserci attivo. Quando è il debitore persona fisica a chiedere l’apertura, la procedura si apre solo se l’OCC attesta che è possibile acquisire attivo da distribuire, anche con azioni giudiziarie (art. 268 c.3). Chi vive in una casa popolare con un reddito modesto deve quindi verificare in anticipo se ci sia una quota di reddito eccedente il mantenimento o altri beni. Se non c’è nulla, la strada corretta può essere l’esdebitazione del debitore incapiente (art. 283), che ha regole diverse.

Decimo principio: i documenti sull’alloggio fanno parte del ricorso. Accanto ai documenti che la legge richiede per ogni procedura (elenco dei creditori, dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni, atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque, entrate del debitore e del nucleo), chi vive in una casa popolare deve preparare un fascicolo specifico. Per l’inquilino: provvedimento di assegnazione, contratto di locazione con l’ente, ultimo aggiornamento del canone e della fascia di reddito, estratto conto dell’ente con eventuali arretrati, diffide, piani di rientro sottoscritti, eventuali atti di avvio della decadenza o ordini di rilascio. Per il proprietario per riscatto: atto di acquisto con la data di registrazione, eventuali patti sul prezzo dilazionato, note di iscrizione ipotecaria, contratto di mutuo e piano di ammortamento, dichiarazione dell’ente sull’estinzione dei vincoli. Per il nucleo: stato di famiglia, redditi di tutti i componenti, eventuali garanzie prestate tra familiari. Questo fascicolo serve all’OCC per una relazione completa e al giudice delegato per fissare la quota di mantenimento; serve anche a te, per non scoprire a procedura aperta un atto dell’ente che cambia il quadro.

Se sei un assegnatario in regola con i canoni

La tua situazione

Abiti in un alloggio popolare assegnato con regolare graduatoria, paghi il canone sociale ogni mese (magari 90, 150, 230 euro, a seconda della fascia di reddito e della regione), non hai arretrati con l’ente. I tuoi debiti sono altrove: finanziarie, carte revolving, un prestito personale, una cessione del quinto, qualche cartella. Hai sentito parlare della liquidazione controllata e ti chiedi se, aprendola, metti in pericolo la casa in cui vivi.

Cosa cambia per te

Per te la regola più importante è questa: l’alloggio non è tuo, quindi il liquidatore non può venderlo né chiederne il rilascio. L’art. 270 c.2 lett. e riguarda i beni del patrimonio di liquidazione; l’alloggio ERP appartiene al Comune o all’ente gestore. Ciò che entra in gioco è soltanto il contratto di locazione, come contratto pendente ai sensi dell’art. 270 c.6.

Qui la tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: il contratto di locazione di una casa popolare non ha valore di scambio. Non si può cedere a un terzo, non si può sublocare, non produce un’entrata per la procedura. Il liquidatore che lo sciogliesse non ricaverebbe nulla da distribuire ai creditori; il liquidatore che vi subentrasse renderebbe prededucibili i canoni maturati durante la procedura, cioè li farebbe gravare sulla massa. È per questo che, nella prassi, la gestione più lineare è quella in cui il canone corrente resta un costo del debitore, pagato con la quota di reddito che il giudice esclude dalla liquidazione per il mantenimento. È una lettura operativa, non una regola scritta: proprio per questo va chiarita fin dal ricorso, chiedendo che la quota di mantenimento comprenda espressamente il canone ERP e le spese accessorie.

Il secondo elemento che ti riguarda è proprio la quota di mantenimento (art. 268 c.4 lett. b). Il canone sociale è basso rispetto a un affitto di mercato. Se il giudice delegato calcola il fabbisogno del nucleo tenendo conto del canone effettivo, la quota che resta a te sarà più bassa di quella di chi paga 900 euro di affitto, e la quota destinata ai creditori sarà più alta. Non è una penalizzazione: è la conseguenza del fatto che il mantenimento si misura sulle spese reali. Il Tribunale di Novara, in una sentenza di apertura (R.G. 94-1/2023 P.U., camera di consiglio del 25/1/2024), ha fissato in 2.600 euro netti mensili il limite per un nucleo di quattro persone con un affitto di 900 euro più 100 di spese, destinando alla liquidazione il reddito eccedente fino all’esdebitazione: con un canone sociale di 150 euro, a parità di nucleo, il fabbisogno riconosciuto sarebbe ragionevolmente più basso.

Il terzo elemento è la tempistica di questa decisione. Il Tribunale di Livorno (sent. n. 44/2025 del 29/5/2025), in un caso di alloggio ERP, ha affermato che la quota di reddito da riservare al debitore non va determinata nella sentenza di apertura, ma dal giudice delegato, in applicazione dell’art. 268 c.4 lett. b e per analogia con la liquidazione giudiziale. Quindi, nei primi giorni della procedura, devi essere pronto a documentare canone, spese condominiali e utenze.

Anche i tempi ti riguardano in modo particolare. Dopo la sentenza di apertura, il liquidatore riceve le domande dei creditori nel termine fissato (non oltre novanta giorni), forma lo stato passivo e intanto incassa ogni mese la parte di reddito eccedente il mantenimento. Per te questo significa tre anni (di regola) di convivenza tra due flussi: la quota che va alla procedura e il canone che continui a pagare all’ente. Se nel triennio l’ente aggiorna il canone (per esempio dopo la verifica biennale o annuale dei redditi prevista da molte leggi regionali), il fabbisogno cambia e il provvedimento sul mantenimento può essere adeguato su tua istanza, documentando il nuovo importo. Non serve aspettare la fine della procedura: chiedere la revisione quando il canone cambia evita di accumulare scarti.

I numeri

Con un reddito netto di 1.640 euro al mese su tredici mensilità e un nucleo di tre persone, immaginiamo un fabbisogno documentato così: canone ERP 164 euro, oneri accessori e utenze 210 euro, spesa alimentare e beni di prima necessità 690 euro, trasporti 120 euro, spese scolastiche e sanitarie 95 euro. Totale 1.279 euro. Se il giudice delegato fissa la quota di mantenimento a 1.300 euro, restano 340 euro al mese per i creditori: in trentasei mesi, 12.240 euro, più le tredicesime eccedenti se il provvedimento le include.

Se lo stesso nucleo pagasse un affitto di mercato di 720 euro, il fabbisogno salirebbe a 1.835 euro e supererebbe il reddito: nessuna quota ai creditori dal reddito. È un paradosso solo apparente: proprio perché vivi in una casa popolare, la tua liquidazione “produce” attivo, e quindi l’OCC può attestarne l’esistenza ai sensi dell’art. 268 c.3.

I rischi specifici

Il rischio principale per te non è perdere la casa con la liquidazione, ma perderla per morosità sopravvenuta durante la liquidazione. Se la quota di mantenimento viene calcolata male e non riesci più a pagare il canone, i nuovi arretrati non sono concorsuali, non vengono toccati dall’esdebitazione (che riguarda i debiti anteriori) e possono far scattare la decadenza secondo la legge regionale.

Gli altri rischi:

• omettere il contratto ERP nella relazione dell’OCC, con il pericolo di una revoca per incompletezza (Cass. 28576/2025);
• perdere i requisiti reddituali: se durante la procedura il reddito cresce, il canone sociale può aumentare o, oltre certe soglie regionali, può scattare la decadenza per superamento dei limiti; la liquidazione non ti protegge da questo;
• comunicazioni dell’ente ignorate: l’ente continua ad aggiornare l’anagrafe dell’utenza e a chiedere le dichiarazioni periodiche dei redditi; non rispondere perché “c’è la procedura” è un errore.

Le mosse giuste

1. Fai indicare nel ricorso e nella relazione dell’OCC il contratto ERP, il canone attuale, la fascia di reddito e l’assenza di arretrati, con l’ultima bolletta o l’estratto conto dell’ente.
2. Chiedi che la quota di mantenimento comprenda espressamente canone, oneri accessori e utenze, e presenta subito al giudice delegato un prospetto documentato.
3. Imposta un addebito automatico del canone sul conto che riceve la parte di reddito lasciata a te, separato dal conto su cui confluisce la quota per la procedura.
4. Continua a rispettare tutti gli obblighi verso l’ente (dichiarazioni reddituali, comunicazioni di variazione del nucleo), tenendo informato il liquidatore.
5. Valuta con l’OCC se la liquidazione è davvero la strada migliore: con un reddito stabile e debiti solo chirografari, un piano di ristrutturazione del consumatore (art. 67) può portare a un risultato analogo senza aprire una procedura sul patrimonio.

Giurisprudenza dedicata

Per questo profilo contano due provvedimenti di merito: Trib. Livorno n. 44/2025 (la quota per il mantenimento la fissa il giudice delegato, non la sentenza di apertura; il subentro nel contratto con l’ente gestore è valutato dal liquidatore) e Trib. Novara, R.G. 94-1/2023 P.U. (limite di mantenimento costruito sulle spese reali, compreso il canone). E il principio di Cass. 28576/2025 sulla completezza della relazione dell’OCC.

Se sei un assegnatario moroso con l’ente gestore

La tua situazione

Vivi in una casa popolare, ma da mesi (o da anni) non riesci a pagare tutto il canone e gli oneri accessori. Hai ricevuto solleciti, magari una diffida, forse una proposta di piano di rientro che non sei riuscito a rispettare. Accanto all’ente gestore ci sono altri creditori. Ti chiedi se la liquidazione controllata possa “sistemare” anche il debito con l’ente e se, aprendola, peggiori o migliori la tua posizione sull’alloggio.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione, il dato centrale è il doppio binario. Da un lato il debito verso l’ente è un credito concorsuale come gli altri: l’ente si insinua al passivo, partecipa ai riparti e, al termine, la parte non soddisfatta diventa inesigibile con l’esdebitazione (art. 278 c.1 e art. 282). Dall’altro lato, la morosità è una causa di decadenza dall’assegnazione prevista dalle leggi regionali, con presupposti (numero di mensilità, importo, mancata adesione a un piano di rientro) che cambiano da regione a regione.

La regola più importante per te: l’esdebitazione cancella l’obbligo di pagare gli arretrati anteriori, ma non rende automaticamente “in regola” la tua posizione ai fini della legge regionale sull’assegnazione. Nessuna norma del Codice della crisi coordina espressamente le due cose. Se e quando un ente possa fondare una decadenza su un debito divenuto inesigibile è una questione aperta, che va affrontata con l’ente e, se serve, davanti al giudice ordinario competente sulle controversie di decadenza.

Ci sono poi aspetti tecnici da non trascurare:

• la sospensione degli interessi: dal deposito della domanda, ai soli effetti del concorso, gli interessi sui crediti chirografari si fermano (art. 268 c.5), salvo i crediti assistiti da ipoteca, pegno o privilegio;
• il possibile privilegio del locatore: il codice civile riconosce al locatore un privilegio speciale sui mobili che arredano l’immobile per i canoni (art. 2764 c.c.), nei limiti temporali fissati dalla norma. Se l’ente lo fa valere, quella parte del credito non è chirografaria; nella pratica, però, i mobili di una casa popolare hanno spesso un valore di realizzo minimo e sono in larga parte impignorabili. È un punto da verificare sulla domanda di insinuazione dell’ente;
• il termine per l’insinuazione: se l’ente non presenta la domanda nel termine (non superiore a novanta giorni, art. 270 c.2 lett. d), la domanda tardiva è ammessa solo per causa non imputabile (Cass. 28573/2025). Per i creditori anteriori che non partecipano al concorso, l’esdebitazione opera solo per la parte eccedente la percentuale attribuita ai creditori di pari grado (art. 278 c.2): su questa regola è stata sollevata una questione di legittimità costituzionale, restituita dalla Corte con l’ord. 104/2026 ai Tribunali di Verona e Milano per un vizio di notifica; le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026, quindi la questione è di nuovo pendente.

Infine, la meritevolezza. Per aprire la liquidazione non serve (Cass. 22074/2025 e 11603/2026), ma all’esdebitazione si arriva solo se il debitore non ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode (art. 282 c.2). Un mancato pagamento sistematico del canone sociale, protratto per anni pur avendo redditi sufficienti, può essere letto come indice di colpa grave. Alcuni tribunali hanno già valutato in questo senso l’omesso pagamento sistematico delle imposte (Trib. Treviso 31/3/2026, nota da una sintesi Unijuris): è un’analogia da maneggiare con prudenza, ma indica che la storia della tua morosità va spiegata bene nella relazione dell’OCC.

I numeri

Ipotesi: canone sociale 118 euro, arretrati verso l’ente 7.346,20 euro (52 mensilità tra canoni e oneri accessori), altri debiti chirografari 28.910 euro, reddito netto da lavoro 1.420 euro su dodici mensilità, nucleo di due persone. Il giudice delegato fissa il mantenimento a 1.230 euro, comprensivo del canone. Quota per i creditori: 190 euro al mese, 6.840 euro in tre anni. Dedotte le spese della procedura (che qui ipotizziamo in 2.280 euro), restano 4.560 euro da ripartire tra creditori chirografari per 36.256,20 euro: circa il 12,6%. L’ente riceve circa 925 euro; i restanti 6.421 euro circa diventano inesigibili con l’esdebitazione.

Ma attenzione al rovescio della medaglia: se nel frattempo l’ente, applicando la legge regionale, avvia la decadenza per la morosità pregressa, quei 925 euro non chiudono la questione amministrativa. Ecco perché la mossa decisiva è spesso parallela alla procedura.

I rischi specifici

Il rischio principale è la decadenza dall’assegnazione per una morosità che la liquidazione ha “liquidato” sul piano del debito ma non su quello del rapporto con l’ente. Gli altri:

• nuova morosità durante la procedura: i canoni successivi all’apertura vanno pagati per intero; se non lo fai, non sono esdebitabili e ti espongono alla decadenza;
• piani di rientro firmati prima della procedura: un accordo con l’ente che prevede rate fisse diventa difficile da rispettare insieme ai versamenti al liquidatore; pagare l’ente fuori dalla procedura per i debiti anteriori, dopo l’apertura, è un pagamento non consentito;
• la valutazione di colpa grave in sede di esdebitazione, se la morosità è lunga e non giustificata dalle condizioni economiche.

Le mosse giuste

1. Ricostruisci il debito verso l’ente con l’estratto conto ufficiale, distinguendo canoni, oneri accessori, interessi e spese legali, e verifica se l’ente ha già notificato diffide o atti di avvio della decadenza.
2. Chiedi all’OCC di descrivere nella relazione le cause della morosità (perdita del lavoro, malattia, separazione, crescita di altri debiti), perché sono i fatti che contano per l’esdebitazione.
3. Apri un canale con l’ente prima del deposito, per capire come la sua legge regionale tratta la morosità di chi è in procedura concorsuale e se ammette la sospensione della decadenza a fronte del pagamento regolare del canone corrente.
4. Fai inserire nella quota di mantenimento il canone corrente e pagalo puntualmente dal primo mese.
5. Valuta l’alternativa del piano del consumatore, che consente di proporre all’ente un trattamento specifico e concordato.

In questo snodo serve chi conosce la procedura dal lato dell’Organismo: come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, l’Avv. Monardo imposta la relazione e il dialogo con l’ente gestore sapendo quali dati il giudice e il liquidatore cercheranno.

Giurisprudenza dedicata

Per questo profilo: Cass. 28573/2025 (termine perentorio per l’insinuazione, rilevante se l’ente arriva tardi); Cass. 22074/2025 e Cass. 11603/2026 (la condotta del debitore conta in sede di esdebitazione); la questione di legittimità sull’art. 278 c.2, di nuovo pendente; e, come indice di orientamento sulla colpa grave, Trib. Treviso 31/3/2026 (sintesi).

Se hai già ricevuto la decadenza o l’ordine di rilascio

La tua situazione

L’ente ha già dichiarato la tua decadenza dall’assegnazione, oppure ha emesso un ordine di rilascio, oppure è in corso un procedimento per liberare l’alloggio. Nel frattempo i debiti si sono accumulati e pensi alla liquidazione controllata come a un modo per “bloccare tutto”.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri. La liquidazione controllata non sospende il rilascio dell’alloggio popolare, perché l’alloggio non appartiene al tuo patrimonio. L’art. 270 c.5 richiama, in quanto compatibile, l’art. 150 CCII, che vieta le azioni esecutive individuali sui beni compresi nella procedura: ma l’azione con cui l’ente proprietario recupera il proprio immobile non è un’esecuzione sui tuoi beni. È una lettura del sistema, coerente con il principio che la procedura riguarda solo il patrimonio del debitore.

Il caso deciso dal Tribunale di Livorno (sent. n. 44/2025) è esattamente questo. I debitori vivevano in un alloggio ERP di proprietà del Comune, gestito da Casalp, con un canone di 410 euro al mese; il Comune aveva dichiarato la decadenza per un debito di 110 mensilità, pari a 38.663,64 euro. Il tribunale ha aperto ugualmente la liquidazione controllata, ma non ha deciso nulla sull’alloggio: ha rimesso al liquidatore la valutazione del subentro nel contratto ai sensi dell’art. 270 c.6, se compatibile con la decadenza già dichiarata e con un’eventuale successiva transazione con l’ente. La procedura, insomma, non annulla la decadenza; può semmai offrire una cornice per una soluzione concordata.

Un dettaglio che spesso sfugge: dopo la decadenza, molte leggi regionali prevedono che chi resta nell’alloggio paghi un’indennità di occupazione, talvolta maggiorata rispetto al canone sociale. Se la decadenza è stata dichiarata prima dell’apertura della liquidazione, le indennità maturate prima sono crediti concorsuali; quelle maturate dopo non lo sono e vanno pagate con la quota di mantenimento, oppure si accumulano come nuovo debito non esdebitabile. Per questo, nel prospetto del fabbisogno, chi è già decaduto deve indicare l’importo effettivamente richiesto dall’ente per l’occupazione, non il vecchio canone. Anche la scelta del liquidatore sull’art. 270 c.6 va letta in questa luce: subentrare in un rapporto già colpito da decadenza significherebbe far gravare sulla massa indennità prededucibili senza alcun vantaggio per i creditori, ed è per questo che il Tribunale di Livorno ha subordinato ogni valutazione alla compatibilità con la decadenza e con una possibile transazione.

La seconda regola che ti riguarda è quella sulla giurisdizione. La decadenza appartiene alla fase successiva all’assegnazione, in cui l’assegnatario ha un diritto soggettivo: le contestazioni vanno davanti al giudice ordinario (Cass. SU ord. 30964/2022, richiamata da TAR Puglia-Lecce n. 501/2023; Cons. Stato n. 2143/2025 sul rilascio di un alloggio ERP). Se impugni la decadenza davanti al TAR rischi una declaratoria di difetto di giurisdizione, con i tempi persi che ne conseguono (l’art. 11 c.2 c.p.a. salva gli effetti della domanda se la riproponi davanti al giudice giusto entro tre mesi dal passaggio in giudicato).

La terza regola riguarda i tempi. Nel procedimento di rilascio la sospensione feriale non opera (art. 92 ord. giud.): ad agosto i termini corrono. Nel giudizio ordinario di cognizione con cui contesti la decadenza, invece, i termini sono sospesi dal 1° al 31 agosto. Nella liquidazione controllata, come sempre, nessuna sospensione (art. 9 c.1 CCII).

I numeri

Riprendiamo l’ordine di grandezza del caso di Livorno: 38.663,64 euro di arretrati verso l’ente. Se gli altri debiti chirografari sono, poniamo, 21.470 euro e la procedura riesce a raccogliere in tre anni 9.360 euro (260 euro al mese), dedotte spese ipotetiche per 2.640 euro restano 6.720 euro su un passivo chirografario di 60.133,64 euro: circa l’11,2%. All’ente andrebbero circa 4.320 euro. Il resto diventa inesigibile con l’esdebitazione. Ma la decadenza, già dichiarata, resta in piedi finché non viene revocata dall’ente, annullata dal giudice ordinario o superata con un accordo.

Se invece l’ente fosse disposto a una transazione (per esempio il pagamento di una somma da parte di un terzo, come un familiare, in cambio della revoca della decadenza), quella somma esterna non sarebbe attivo del debitore: andrebbe gestita con il liquidatore e con il giudice delegato, perché un pagamento a un singolo creditore concorsuale durante la procedura altera la parità di trattamento.

I rischi specifici

Il rischio principale è affidarsi alla liquidazione come se fosse uno scudo contro il rilascio. Non lo è. Gli altri rischi:

• impugnare davanti al giudice sbagliato e perdere tempo prezioso;
• trascurare i termini del rilascio ad agosto, credendo che si fermino;
• pagamenti improvvisati all’ente dopo l’apertura, che possono essere contestati dal liquidatore;
• l’aggravamento della colpa in vista dell’esdebitazione, se la morosità è molto lunga e non spiegata.

Le mosse giuste

1. Verifica immediatamente il provvedimento di decadenza: data di notifica, presupposti della legge regionale, eventuali vizi, termini per contestarlo davanti al giudice ordinario.
2. Valuta con l’ente una soluzione negoziata (sospensione della decadenza, rateazione, intervento di un terzo), coordinandola con il liquidatore se la procedura è già aperta.
3. Non rinunciare alla liquidazione se ti serve per gli altri debiti, ma sappi che la casa va difesa su un altro piano.
4. Prepara un’alternativa abitativa nel caso in cui la difesa sull’alloggio non riesca, e falla considerare nella quota di mantenimento (un affitto di mercato aumenta il fabbisogno riconosciuto).
5. Se hai redditi bassi, verifica il patrocinio a spese dello Stato per la causa contro la decadenza: la soglia di reddito vigente è 13.659,64 euro (decreto in G.U. 11/7/2025).

Giurisprudenza dedicata

Trib. Livorno n. 44/2025 (decadenza ERP e liquidazione controllata aperta comunque; subentro rimesso al liquidatore); Cass. SU ord. 30964/2022, TAR Puglia-Lecce n. 501/2023 e Cons. Stato n. 2143/2025 (giurisdizione del giudice ordinario sulla decadenza e sul rilascio).

Se hai riscattato la casa popolare e oggi ne sei proprietario

La tua situazione

Anni fa l’ente ha messo in vendita gli alloggi e tu, da assegnatario, hai comprato la tua casa a prezzo agevolato, magari pagando a rate o con un mutuo. Oggi sei proprietario, ma i debiti ti hanno sommerso. Questo è il profilo per cui la domanda del titolo ha la risposta più netta: la casa è a rischio, perché è un tuo bene.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: non sei più un inquilino dell’ente, sei un proprietario. L’immobile entra nel patrimonio di liquidazione; la sentenza di apertura ne ordina la trascrizione (art. 270 c.2 lett. g) e il liquidatore deve programmarne la vendita. Il tribunale può autorizzarti a continuare ad abitarlo fino alla vendita, per gravi e specifiche ragioni (art. 270 c.2 lett. e).

Su questa regola generale si innestano i vincoli delle cessioni agevolate. La L. 560/1993 (art. 1 c.20, nel testo consultato in una raccolta normativa non ufficiale, da confrontare con Normattiva per eventuali modifiche successive) prevede che gli alloggi acquistati in base alla legge non possano essere alienati, neppure in parte, né cambiare destinazione d’uso per dieci anni dalla registrazione del contratto e comunque fino al pagamento integrale del prezzo, e riconosce all’ente un diritto di prelazione in caso di vendita. Il c.25 disciplina l’estinzione di un diverso diritto di prelazione (quello dell’art. 28 L. 513/1977) mediante il versamento all’ente del 10% del valore calcolato sugli estimi catastali. Molte leggi regionali e molti atti di vendita aggiungono clausole proprie.

La regola più importante per te: prima di qualunque scelta, va letto il tuo atto di acquisto. Data di registrazione, prezzo pagato o residuo, eventuale ipoteca dell’ente per il prezzo dilazionato, clausole di prelazione, eventuali vincoli già estinti. Se e in che misura il divieto decennale e la prelazione operino anche nella vendita disposta dal liquidatore è una questione che nel Codice della crisi non trova una risposta espressa e su cui non abbiamo letto pronunce recenti di legittimità: va verificata caso per caso, con l’ente e con il giudice delegato, prima che il liquidatore pubblichi l’avviso di vendita.

Se sul tuo alloggio grava un mutuo fondiario, la banca conserva la sua posizione privilegiata: la Cassazione ha stabilito che il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata (Cass. n. 22914 del 19/8/2024). Il liquidatore, inoltre, può rinunciare a liquidare un bene se la liquidazione è manifestamente non conveniente (art. 272 c.2, che richiama l’art. 213 c.2-4): sui beni rinunciati i creditori possono agire in via esecutiva individuale.

In concreto, la sequenza tipica è questa. Con la sentenza di apertura il tribunale ordina la trascrizione e il rilascio dell’immobile, salvo autorizzazione a continuare ad abitarlo. Il liquidatore fa stimare l’alloggio, verifica le iscrizioni e i vincoli, predispone il programma di liquidazione e procede con vendite competitive. Se l’atto di acquisto riserva all’ente un diritto di prelazione, il modo più prudente di procedere è interpellare l’ente prima della pubblicazione dell’avviso e comunicargli l’esito della gara, così da consentirgli di esercitare il diritto alle condizioni dell’aggiudicazione: è una cautela operativa, non una regola scritta nel Codice, ma evita contestazioni successive. Se il prezzo non è stato interamente pagato, l’ente è a sua volta creditore, spesso garantito; e un acquisto ancora entro il decennio dalla registrazione impone di capire, prima di tutto, se la vendita concorsuale rientri nel divieto. Le leggi regionali più recenti hanno talvolta disciplinato in modo autonomo i vincoli sugli alloggi ceduti: anche questo va controllato sul testo della propria regione.

Va detto con chiarezza che un’autorizzazione ad abitare l’immobile durante la procedura non equivale a conservarlo: è un tempo per organizzare il trasferimento, non una tutela permanente.

I numeri

Ipotesi: alloggio acquistato con atto registrato il 12/6/2019 a 38.500 euro, oggi stimato 91.400 euro; mutuo residuo 24.317,80 euro; altri debiti chirografari 46.720 euro. Il divieto decennale, se applicabile, durerebbe fino al 12/6/2029. Se la vendita avviene dopo due ribassi a 74.030 euro, la banca fondiaria viene soddisfatta per il residuo (con interessi e spese, poniamo 25.140 euro). Dedotti costi di vendita e della procedura per ipotesi 7.410 euro, restano 41.480 euro per i chirografari: circa l’88,8%. Il debitore perde la casa, ma la parte residua dei debiti diventa inesigibile con l’esdebitazione.

I rischi specifici

Il rischio principale è la perdita dell’immobile, con il rischio aggiuntivo di una vendita bloccata o contestata per i vincoli della cessione agevolata. Gli altri:

• la prelazione dell’ente non gestita, che può esporre la vendita a contestazioni;
• perdere i requisiti per tornare in graduatoria: chi ha acquistato un alloggio pubblico e poi lo perde non è detto che possa ottenerne un altro; dipende dalla legge regionale;
• sottovalutare l’alternativa conservativa: con un mutuo in regola, il piano del consumatore consente di continuare a pagare le rate del mutuo sull’abitazione principale (art. 67 c.5), salvando la casa.

Le mosse giuste

1. Recupera l’atto di acquisto e le note di trascrizione e verifica vincoli, prelazioni, ipoteche dell’ente.
2. Chiedi all’ente una dichiarazione scritta sulla situazione dei vincoli (prezzo integralmente pagato, decorrenza del decennio, possibilità di estinzione della prelazione).
3. Confronta liquidazione e piano del consumatore con l’OCC prima del deposito: se il mutuo è in regola e il reddito lo consente, la casa si può tenere.
4. Se la liquidazione è inevitabile, chiedi l’autorizzazione ad abitare l’immobile fino alla vendita e programma per tempo il trasferimento.

Giurisprudenza dedicata

Cass. n. 22914/2024 (privilegio fondiario nella liquidazione controllata). Sui vincoli della L. 560/1993 nelle vendite concorsuali non abbiamo letto pronunce recenti con estremi certi: il punto va verificato.

Se sei un familiare convivente o un coassegnatario

La tua situazione

Vivi nella casa popolare ma il contratto è intestato a tuo marito, a tua moglie, a un genitore o a un figlio. Oppure siete coassegnatari, perché l’ente ha assegnato l’alloggio al nucleo e il contratto porta più nomi. Uno di voi (forse tu, forse l’altro) è sovraindebitato e pensa alla liquidazione controllata. La domanda, per te, è doppia: la procedura dell’altro mette a rischio la casa in cui vivo? E se il debitore sono io, ma l’intestatario è un altro, cosa succede?

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la prima cosa da capire è chi è il debitore e chi è l’intestatario. Le combinazioni sono quattro e hanno effetti diversi.

1. Il debitore è un familiare non intestatario. Il contratto con l’ente non è suo, quindi non è un suo contratto pendente: il liquidatore non ha nulla da decidere sull’alloggio. Il debitore contribuisce alle spese di casa con la quota di reddito lasciata per il mantenimento, e l’intestatario resta l’unico responsabile verso l’ente.
2. Il debitore è l’intestatario e gli altri familiari non sono debitori. Il contratto è un contratto pendente del debitore (art. 270 c.6), con le cautele che abbiamo visto nel primo profilo. Gli altri familiari non sono coinvolti nella procedura, ma la loro permanenza nell’alloggio dipende dal rapporto dell’intestatario con l’ente.
3. Siete entrambi debitori e vivete insieme. Qui entra in gioco la procedura familiare.
4. Siete coassegnatari e solo uno è debitore. È il caso più delicato, perché la posizione contrattuale è condivisa: va verificato come il contratto e la legge regionale regolano la responsabilità dei coassegnatari per il canone (solidale o no) e cosa accade se uno solo è in procedura.

La regola più importante per te: le masse attive e passive dei familiari restano distinte anche nella procedura familiare (art. 66 c.3), ma la casa popolare è una sola, e le scelte di uno ricadono su tutti.

La procedura familiare, dopo il correttivo, è stata ampliata. L’art. 66 c.1 consente ai membri della stessa famiglia, se conviventi o se il sovraindebitamento ha un’origine comune, di presentare un’unica domanda; la domanda di liquidazione controllata può essere proposta anche se uno o più familiari sono incapienti (art. 283), purché per almeno uno l’OCC attesti che c’è attivo da distribuire. Sono membri della famiglia, oltre al coniuge, i parenti entro il quarto grado, gli affini entro il secondo, le parti dell’unione civile e i conviventi di fatto (art. 66 c.2). Il compenso dell’OCC è ripartito in proporzione all’attivo di ciascuno (art. 66 c.5).

Per la casa popolare questa possibilità è preziosa: due coniugi che vivono nello stesso alloggio ERP, uno con uno stipendio e l’altro senza redditi, possono affrontare insieme la crisi, con una sola quota di mantenimento calcolata sul nucleo e un solo canone da includere.

C’è poi la questione del subentro. Molte leggi regionali prevedono che, in caso di decesso o di uscita dell’assegnatario dal nucleo (per esempio per separazione), i componenti del nucleo possano subentrare nell’assegnazione, se in possesso dei requisiti. La liquidazione controllata non incide su queste regole, ma la morosità dell’intestatario può pesare sul subentro: è un punto da verificare sulla legge della propria regione.

Infine, la separazione. Se la crisi dell’intestatario coincide con la crisi della coppia, l’assegnazione della casa familiare disposta dal giudice della separazione può portare l’ente a voltura o subentro a favore del coniuge che resta con i figli, secondo la legge regionale. Gli obblighi di mantenimento verso il coniuge e i figli sono esclusi dall’esdebitazione (art. 278 c.7 lett. a): l’assegno resta dovuto per intero e va considerato tra le spese del debitore e, per il coniuge che lo riceve, tra le entrate dichiarate all’ente.

I numeri

Ipotesi: coniugi conviventi in un alloggio ERP con canone di 142 euro. Lui ha uno stipendio netto di 1.780 euro e debiti per 33.415 euro; lei non ha reddito e ha debiti per 9.860 euro (una carta revolving e un finanziamento per l’auto). Con una procedura familiare, il giudice delegato può fissare un mantenimento di nucleo, poniamo 1.450 euro: la quota per i creditori è 330 euro al mese, 11.880 euro in tre anni. Le masse restano distinte: le somme raccolte provengono dal reddito di lui e vanno ai suoi creditori; i creditori di lei, salvo attivo proprio, non ricevono nulla, ma lei può accedere alla liquidazione insieme al marito (art. 66 c.1, terzo periodo) e ottenere l’esdebitazione alle condizioni di legge.

Se invece lei presentasse da sola una domanda di esdebitazione dell’incapiente, il suo reddito pari a zero la farebbe rientrare facilmente nella soglia dell’art. 283 c.2 (per una persona, con l’assegno sociale provvisorio 2026, 10.651,68 euro annui; per un nucleo di due, 16.723,14 euro), ma la decisione andrebbe coordinata con quella del marito, perché il giudice adito per primo coordina le domande (art. 66 c.4).

I rischi specifici

Il rischio principale è sottovalutare l’effetto della procedura dell’intestatario sulla permanenza di tutto il nucleo. Gli altri:

• la responsabilità solidale tra coassegnatari per il canone, se prevista dal contratto o dalla legge regionale: l’esdebitazione di uno non libera l’altro (art. 278 c.6, che fa salvi i diritti verso i coobbligati);
• le garanzie prestate in famiglia: se un familiare ha garantito i debiti dell’altro, l’esdebitazione del debitore principale non lo libera;
• la dichiarazione reddituale all’ente: nella casa popolare conta il reddito del nucleo, non solo quello del debitore; un errore nelle comunicazioni all’ente può creare una seconda crisi.

Le mosse giuste

1. Leggete insieme il contratto di locazione ERP e verificate chi è intestatario, chi è coassegnatario e chi risulta componente del nucleo.
2. Valutate la procedura familiare se siete entrambi debitori e conviventi: una sola domanda, un solo OCC, un mantenimento calcolato sul nucleo.
3. Mappate le garanzie incrociate (fideiussioni, cointestazioni di finanziamenti) prima di scegliere chi entra in procedura.
4. Tenete informato l’ente sulle variazioni del nucleo (separazioni, uscite di figli), perché incidono sul canone e sui requisiti.

Giurisprudenza dedicata

Sul profilo familiare la base è normativa (art. 66 c.1-5 nel testo vigente dopo il D.Lgs. 136/2024). L’orientamento restrittivo di alcuni tribunali, contrario alla liquidazione controllata congiunta, si fondava sul testo anteriore ed è superato dal terzo periodo del c.1. Sulla salvezza dei diritti verso i coobbligati vale l’art. 278 c.6.

Tre redditi, tre esiti: la stessa casa popolare in tre simulazioni

Le tre simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, non casi reali. Usano la stessa cornice temporale: ricorso depositato a ottobre 2026, sentenza di apertura mercoledì 4 novembre 2026, termine per le domande dei creditori fissato nel massimo di novanta giorni, quindi martedì 2 febbraio 2027 (termine che corre anche ad agosto, art. 9 c.1). Il triennio dell’esdebitazione scadrebbe il 4 novembre 2029, che è una domenica: l’istanza si deposita in concreto da lunedì 5 novembre 2029.

Prima ipotesi: dipendente in regola con l’ente

Dipendente con stipendio netto di 1.650 euro su tredici mensilità, nucleo di tre persone, alloggio ERP con canone di 176 euro, nessun arretrato con l’ente. Debiti: 52.380 euro tra finanziamenti e carte. Fabbisogno documentato: canone 176, oneri e utenze 228, alimentazione e beni essenziali 710, trasporti 135, figli 110. Totale 1.359 euro. Il giudice delegato fissa il mantenimento a 1.380 euro.

• Quota mensile ai creditori: 270 euro; sulle tredicesime, poniamo, altri 270 euro all’anno.
• In tre anni: 270 × 36 + 270 × 3 = 10.530 euro.
• Spese di procedura ipotizzate: 2.470 euro. Residuo da ripartire: 8.060 euro, circa il 15,4% dei crediti.
• Casa: non è toccata; il contratto con l’ente prosegue, il canone resta a carico del debitore dentro la quota di mantenimento.
• Al termine: esdebitazione per il residuo di circa 44.320 euro, se ricorrono le condizioni degli artt. 280 e 282 c.2.

Seconda ipotesi: pensionato moroso con l’ente

Pensionato solo, pensione netta di 1.180 euro su tredici mensilità (15.340 euro annui), canone ERP di 86 euro, arretrati verso l’ente per 4.912,30 euro, altri debiti per 17.640 euro. Spese reali documentate (canone, utenze, alimentazione, farmaci): 1.020 euro al mese, cioè 12.240 euro annui.

• Reddito annuo meno spese reali: 15.340 − 12.240 = 3.100 euro, ben sotto la soglia per una persona dell’art. 283 c.2 calcolata con l’assegno sociale provvisorio 2026 (10.651,68 euro).
• Il bivio: se il pensionato chiede la liquidazione controllata, l’OCC deve attestare che c’è attivo da distribuire (art. 268 c.3). Con 3.100 euro annui eccedenti, l’attivo esiste ma è modesto; secondo la lettura che usa la soglia come misura del mantenimento, invece, il reddito eccedente sarebbe 15.340 − 10.651,68 = 4.688,32 euro annui. Le due letture del c.2 dell’art. 283 sono entrambe presenti nella prassi dei tribunali e vanno valutate con l’OCC.
• Se la strada è la liquidazione: circa 9.300 euro in tre anni (sulla prima lettura), meno spese ipotetiche di 1.980 euro, residuo 7.320 euro su 22.552,30 euro di debiti, circa il 32,5%. All’ente andrebbero circa 1.594 euro.
• Se la strada è l’incapiente (art. 283), nessun pagamento, esdebitazione con decreto, vigilanza dell’OCC per tre anni sulle utilità sopravvenute (c.9).
• Casa: in entrambi i casi l’alloggio non entra nella procedura; il rischio è la decadenza per morosità pregressa secondo la legge regionale, da gestire con l’ente, e il pagamento regolare del canone corrente.

Terza ipotesi: autonomo con incassi variabili

Lavoratore autonomo in regime forfettario, incassi mensili tra 900 e 2.300 euro (media annua di 1.540 euro netti al mese), nucleo di due persone, canone ERP 204 euro, arretrati con l’ente 1.236,70 euro, debiti verso fornitori, fisco e finanziarie per 61.905 euro. Per gli autonomi, nella prassi, il giudice delegato può fissare il mantenimento come importo fisso mensile e chiedere il versamento dell’eccedenza con rendiconti periodici.

• Mantenimento fissato a 1.320 euro; eccedenza media 220 euro al mese, ma con mesi a zero.
• In tre anni, con rendiconti trimestrali: eccedenza stimata 7.920 euro, meno spese ipotetiche 2.610 euro, residuo 5.310 euro su 63.141,70 euro, circa l’8,4%.
• Casa: non è toccata, ma per l’autonomo l’ente valuta il reddito dichiarato, che può oscillare: un anno molto buono può portare a un aumento del canone o, oltre le soglie regionali, alla perdita dei requisiti.
• Attenzione specifica: i debiti fiscali successivi all’apertura (imposte sul reddito 2027, contributi) non sono concorsuali e non sono esdebitati; vanno programmati come il canone.

Il confronto rende evidente che la casa popolare, per gli assegnatari, non è il bene messo a rischio dalla liquidazione: il rischio è nella gestione del flusso di reddito e nel rapporto con l’ente, mentre solo per chi ha riscattato l’alloggio la casa è davvero un bene da liquidare.

Quando appartieni a più profili insieme

Molte persone non stanno in una sola casella. Ecco come si combinano le regole nei casi più frequenti.

Assegnatario in regola che ha anche una quota ereditaria di un altro immobile. La quota è un bene del debitore e entra nella liquidazione; il liquidatore la vende (o, se il valore è minimo e la vendita non conviene, può rinunciarvi ex art. 272 c.2). Ma c’è un secondo piano: molte leggi regionali considerano la titolarità di diritti su un altro alloggio adeguato come causa di decadenza dall’assegnazione ERP, oltre certi limiti. Se l’ente non ne era a conoscenza, la relazione dell’OCC, che deve essere completa, renderà pubblica la circostanza. Prima di depositare, va verificato se la quota rientra nei limiti della legge regionale e se va comunicata all’ente.

Assegnatario dipendente con cessione del quinto. Il canone sociale entra nella quota di mantenimento; la cessione del quinto, secondo una sentenza di merito, non è opponibile alla liquidazione controllata: le trattenute cessano e le somme vanno sul conto della procedura (Trib. Milano, sent. n. 31/2025). È l’unica fonte che abbiamo letto sul punto, quindi la soluzione va verificata nel proprio tribunale; ma se confermata, libera reddito da destinare alla procedura e da conteggiare nel fabbisogno familiare.

Pensionato assegnatario che ha garantito il mutuo del figlio. La garanzia è un debito potenziale del pensionato, che va dichiarato. Se il figlio non paga, la banca può insinuarsi nella liquidazione del padre. L’esdebitazione del padre non libera il figlio (art. 278 c.6); l’esdebitazione del figlio, se lui entrasse in procedura, non libererebbe il padre garante. La casa popolare del padre resta fuori dalla procedura, ma la quota di pensione eccedente il mantenimento va ai creditori, compresa la banca.

Coniugi entrambi debitori, uno moroso con l’ente perché intestatario. Con una procedura familiare, l’ente è creditore solo dell’intestatario (salvo responsabilità solidale da contratto). Il mantenimento del nucleo comprende il canone corrente; l’arretrato rientra nella massa passiva dell’intestatario.

Assegnatario che ha riscattato solo una parte del prezzo. Se l’acquisto è avvenuto con pagamento rateale e il prezzo non è stato integralmente pagato, l’ente è creditore del residuo, spesso garantito da ipoteca. In questo caso la casa è un bene del debitore, ma l’ente ha una posizione privilegiata e i vincoli dell’art. 1 c.20 L. 560/1993 restano a maggior ragione (il divieto dura comunque fino al pagamento integrale del prezzo).

Assegnatario con partita IVA accessoria. Se l’attività è marginale, il debitore resta consumatore per i debiti personali, ma per i debiti dell’attività non lo è (art. 2 c.1 lett. e): questo incide sulla scelta tra piano del consumatore e concordato minore, non sulla liquidazione controllata, che è aperta a tutti i sovraindebitati. Per la casa popolare conta il reddito complessivo da dichiarare all’ente.

In tutti questi casi la regola pratica è una: si parte dalla persona, non dal bene. Si mettono in fila tutte le qualifiche (inquilino, proprietario, garante, coassegnatario, consumatore o professionista) e si verifica per ciascuna quale norma si applica.

Il confronto tra profili in una tabella

La tabella mette a confronto i cinque profili sugli aspetti decisivi. Sintetizza quanto spiegato sopra; per le eccezioni e le cautele vale il testo delle singole sezioni.

Le domande che valgono per tutti i profili

Cosa succede se perdo il lavoro durante la liquidazione? La quota destinata ai creditori si riduce o si azzera, e il giudice delegato può rivedere il provvedimento sul mantenimento. Per la casa popolare, la perdita del lavoro abbassa il reddito del nucleo e, nella maggior parte delle regioni, porta a un canone più basso: va comunicata all’ente con la documentazione richiesta. La liquidazione non si chiude per questo; se non c’è più attivo, il tribunale valuta la chiusura, e l’esdebitazione opera comunque alla chiusura o dopo tre anni dall’apertura (art. 282 c.1).

L’ente gestore può opporsi alla mia esdebitazione? Se è un creditore ammesso al passivo, riceve la comunicazione dell’istanza dal liquidatore e può presentare osservazioni entro quindici giorni (art. 282 c.1); può poi reclamare il decreto entro trenta giorni nelle forme dell’art. 124 (art. 282 c.3). Le osservazioni tipiche riguardano la colpa grave nella formazione della morosità.

Se l’ente non si insinua al passivo, il debito sparisce? Non del tutto. Per i creditori anteriori che non partecipano al concorso l’esdebitazione opera solo per la parte che eccede la percentuale riconosciuta ai creditori di pari grado (art. 278 c.2). La regola è in vigore, ma è stata sollevata una questione di legittimità costituzionale: la Corte, con l’ord. 104/2026, ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano; le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026 e la questione è di nuovo pendente.

Posso chiedere un cambio di alloggio o la mobilità durante la procedura? Nessuna norma del Codice della crisi lo vieta: le domande di mobilità seguono le regole regionali. Ma un cambio di alloggio modifica il canone e quindi il fabbisogno: va comunicato al liquidatore e al giudice delegato.

I termini si fermano ad agosto? Nella liquidazione controllata no: l’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale nei procedimenti disciplinati dal Codice. Il termine per l’insinuazione, quello per le osservazioni e quello per il reclamo corrono anche dal 1° al 31 agosto. Lo stesso vale per il procedimento di rilascio dell’alloggio. La sospensione dal 1° al 31 agosto vale invece nel giudizio ordinario di cognizione, come la causa che contesta una decadenza.

Il liquidatore può sciogliere il mio contratto con l’ente e farmi lasciare la casa? In astratto l’art. 270 c.6 attribuisce al liquidatore la scelta tra subentro e scioglimento per tutti i contratti pendenti, e l’ente può metterlo in mora chiedendo al giudice delegato di fissare un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Per questo il punto va presidiato fin dall’inizio. In concreto, lo scioglimento di una locazione ERP non porta alcun attivo alla procedura, perché il contratto non si può cedere né valorizzare, mentre priverebbe il nucleo dell’abitazione e farebbe crescere il fabbisogno da riconoscere per il mantenimento (un affitto di mercato costa molto di più del canone sociale), riducendo la quota per i creditori. È quindi una scelta che, di regola, va contro l’interesse stesso della massa. La cautela pratica è chiedere al liquidatore, subito dopo la nomina, di prendere posizione per iscritto sul contratto ERP e, se l’ente lo mette in mora, di rappresentare al giudice delegato che il canone corrente è pagato dal debitore con la quota di mantenimento, senza oneri per la procedura. Il caso di Livorno mostra che i tribunali lasciano questa valutazione al liquidatore: meglio che la valutazione sia informata.

Posso rientrare in graduatoria dopo l’esdebitazione? Dipende dalla legge regionale, che può considerare la pregressa morosità o una precedente decadenza come causa di esclusione per un certo periodo. L’esdebitazione rende inesigibile il debito, ma non cancella i fatti: va verificato il bando del proprio Comune.

La giurisprudenza da conoscere, ordinata per profilo

Di seguito i riferimenti citati nella guida, raccolti per il profilo a cui servono di più. Per ciascuno: estremi, principio riformulato, perché conta per chi vive in una casa popolare. Dove la fonte consultata è una sintesi o una massima, lo indichiamo.

Per tutti i profili

1. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025 (massima). L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata con un giudizio di non meritevolezza: la negligenza o l’imprudenza del debitore si valutano nella successiva fase di esdebitazione. Rilevanza: l’assegnatario moroso non è escluso dalla procedura per la sola esistenza degli arretrati con l’ente.

2. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026 (sintesi diritto.it). Per aprire la liquidazione controllata non serve la meritevolezza, ma la relazione dell’OCC sulle cause dell’indebitamento e sulla diligenza del debitore è un requisito di ammissibilità sottoposto a un controllo sostanziale del giudice. Rilevanza: la storia della morosità verso l’ente va raccontata nella relazione, non nascosta.

3. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28576 del 28/10/2025 (massima Brocardi). La relazione dell’OCC allegata al ricorso è un presupposto di ammissibilità; il giudice ne verifica completezza e attendibilità, e l’omissione di fatti rilevanti ha portato, nel caso deciso, alla revoca della procedura. Rilevanza: contratto ERP, canone, arretrati, diffide e decadenze vanno dichiarati per intero, così come eventuali quote di altri immobili.

4. Cass. n. 28573/2025 (massima Brocardi). Il termine assegnato ai creditori per le domande di partecipazione al concorso è perentorio; il creditore tardivo può essere rimesso in termini solo provando una causa non imputabile. Rilevanza: se l’ente gestore non si insinua in tempo, la sua posizione cambia, con gli effetti dell’art. 278 c.2 sull’esdebitazione.

Per l’assegnatario in regola e per il familiare convivente

5. Trib. Livorno, sent. n. 44/2025 del 29/5/2025 (R.G. 51/2025; testo letto). Nell’aprire una liquidazione controllata di debitori che abitavano un alloggio ERP, il tribunale ha precisato che la quota di reddito da riservare al debitore per il mantenimento non va fissata nella sentenza di apertura, ma dal giudice delegato (art. 268 c.4 lett. b, con richiamo analogico alla liquidazione giudiziale), e che lo stipendio va considerato per intero. Rilevanza: il canone ERP entra nel prospetto del fabbisogno da presentare al giudice delegato nei primi passaggi della procedura.

6. Trib. Novara, sentenza di apertura, R.G. 94-1/2023 P.U., camera di consiglio del 25/1/2024 (testo letto; numero della sentenza non indicato nella fonte). Il limite di mantenimento è stato fissato in 2.600 euro netti mensili per un nucleo di quattro persone con un affitto di 900 euro più 100 di spese; il reddito eccedente è acquisito alla procedura fino all’esdebitazione. Rilevanza: il mantenimento si costruisce sulle spese reali, compreso l’affitto; con un canone sociale il fabbisogno riconosciuto sarà proporzionalmente più basso.

Per l’assegnatario moroso

7. Trib. Treviso, 31/3/2026 (nota solo da una sintesi Unijuris, senza numero). L’omesso pagamento sistematico delle imposte, con un debito erariale prevalente, è stato ritenuto colpa grave, con rigetto dell’esdebitazione. Rilevanza: per analogia, una morosità lunga e non giustificata verso l’ente può essere valutata in sede di esdebitazione; va spiegata con le cause reali (perdita del lavoro, malattia, separazione).

8. Corte cost., ord. n. 104/2026 (sull’art. 278 c.2 CCII). La Corte ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano, rimettenti, perché le ordinanze andavano notificate anche ai creditori ammessi al passivo; le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026 e la questione è di nuovo pendente. Rilevanza: riguarda l’ente gestore che non partecipa al concorso; la regola dell’esdebitazione parziale verso i non insinuati resta in vigore fino a una decisione nel merito.

Per l’assegnatario già decaduto o con ordine di rilascio

9. Trib. Livorno, sent. n. 44/2025 (già indicata al n. 5), per la parte sull’alloggio. Il Comune aveva dichiarato la decadenza per 110 mensilità non pagate (38.663,64 euro); il tribunale ha aperto ugualmente la liquidazione e ha rimesso al liquidatore la valutazione del subentro nel contratto con l’ente gestore ai sensi dell’art. 270 c.6, se compatibile con la decadenza e con un’eventuale transazione. Rilevanza: la procedura non annulla la decadenza; può fare da cornice a un accordo.

10. Cass. SU, ord. n. 30964 del 20/10/2022 (principio letto come richiamato da TAR Puglia-Lecce, Sez. II, n. 501 del 17/4/2023). Le controversie sul venir meno dei requisiti dell’assegnatario di un alloggio ERP e sull’impugnazione della decadenza spettano al giudice ordinario, perché la posizione del privato, in quella fase, è di diritto soggettivo. Il TAR di Lecce ne ha tratto il difetto di giurisdizione su una decadenza per mancata stabile occupazione. Rilevanza: chi contesta la decadenza deve rivolgersi al tribunale civile.

11. Cons. Stato, Sez. V, sent. n. 2143 del 17/3/2025 (testo letto in sintesi su eius.it). La giurisdizione nell’edilizia residenziale pubblica dipende dalla fase: al giudice amministrativo il procedimento che precede l’assegnazione, al giudice ordinario la fase successiva; il rilascio di un alloggio occupato è stato ricondotto alla giurisdizione ordinaria. Rilevanza: conferma dove si difende chi riceve un ordine di rilascio.

Per il proprietario per riscatto

12. Cass. civ., n. 22914 del 19/8/2024 (su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia). Il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41 TUB opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: se l’alloggio riscattato è gravato da un mutuo fondiario, la banca mantiene una posizione forte nella vendita.

13. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28505 del 6/11/2024 (massima, caso in regime di legge fallimentare). La scarsa consistenza del patrimonio non preclude l’esdebitazione, se non deriva da condotte ostruzionistiche, fraudolente o distrattive; l’art. 280 CCII ha eliminato il requisito oggettivo. Rilevanza: chi ha perso la casa riscattata e ha pagato poco ai creditori non è per questo escluso dalla liberazione dai debiti.

Per i casi misti

14. Trib. Milano, sent. n. 31/2025 (unico precedente rinvenuto sul punto). La cessione del quinto non è opponibile alla liquidazione controllata: le trattenute cessano e le somme confluiscono sul conto della procedura. Rilevanza: per l’assegnatario con cessione del quinto cambia il calcolo tra mantenimento (dove sta il canone) e quota ai creditori.

Sui vincoli della L. 560/1993 (divieto decennale di alienazione e prelazione dell’ente) applicati alle vendite disposte dal liquidatore non abbiamo letto pronunce recenti con estremi verificabili: non ne citiamo e consigliamo una verifica puntuale sull’atto e con l’ente.

Cosa può fare lo Studio Monardo, profilo per profilo

Lo Studio lavora sulla casa popolare dentro le procedure di sovraindebitamento con strumenti precisi. Non promettiamo risultati: ci impegniamo a fare, con metodo, le cose che seguono.

1. Ricostruiamo la tua posizione verso l’ente gestore: contratto, fascia di canone, estratto conto, diffide, atti di avvio della decadenza, e li confrontiamo con la legge regionale applicabile.
2. Per gli assegnatari in regola, costruiamo il prospetto del fabbisogno familiare da presentare al giudice delegato, con il canone ERP, gli oneri accessori e le utenze documentati, per una quota di mantenimento coerente con le spese reali.
3. Per gli assegnatari morosi, impostiamo con l’OCC la parte della relazione sulle cause della morosità, raccogliendo la documentazione su lavoro, salute e vicende familiari che spiega il ritardo.
4. Apriamo il dialogo con l’ente prima e durante la procedura, per verificare la possibilità di sospendere la decadenza a fronte del pagamento regolare del canone corrente, coordinando ogni accordo con il liquidatore.
5. Per chi ha ricevuto una decadenza o un ordine di rilascio, verifichiamo il provvedimento e i termini e, se ci sono i presupposti, impostiamo la difesa davanti al giudice ordinario.
6. Per i proprietari per riscatto, analizziamo l’atto di acquisto, i vincoli della L. 560/1993 e delle norme regionali, l’eventuale ipoteca dell’ente o della banca, e confrontiamo la liquidazione con il piano del consumatore che consente di conservare l’abitazione principale.
7. Per le famiglie, valutiamo la procedura familiare (art. 66): chi deve entrare, con quali masse, con quale mantenimento di nucleo, e mappiamo le garanzie incrociate.
8. Verifichiamo l’alternativa dell’incapiente (art. 283) per pensionati e nuclei a basso reddito, calcolando la soglia con i parametri ISEE e l’assegno sociale vigenti, e presentando le due letture del c.2.
9. Seguiamo la fase dell’esdebitazione: istanza, osservazioni dei creditori (compreso l’ente) nei quindici giorni, eventuale reclamo nei trenta giorni.
10. Coordiniamo la parte fiscale e contributiva con i commercialisti dello staff per gli autonomi e per chi ha cartelle accanto ai debiti verso l’ente.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi vive in una casa popolare, la competenza che pesa di più è quella di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC: significa conoscere dall’interno il lavoro dell’Organismo, i contenuti che la relazione deve avere per superare il vaglio di ammissibilità, il modo in cui il giudice delegato valuta il fabbisogno del nucleo. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado, con lo stesso difensore e la stessa linea, se il reclamo o il ricorso diventano necessari. Lo staff unisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso: i primi sulla procedura e sul rapporto con l’ente, i secondi su redditi, dichiarazioni e debiti fiscali.

Prima capisci chi sei rispetto alla casa, poi agisci secondo le tue regole

Il primo passo è capire il tuo profilo: inquilino in regola, inquilino moroso, assegnatario già decaduto, proprietario per riscatto, familiare o coassegnatario. Il secondo è agire secondo le regole che valgono per te. Per la maggior parte degli assegnatari la casa popolare non viene venduta nella liquidazione controllata, perché non è un loro bene; il pericolo sta nella morosità, nelle regole regionali sulla decadenza e in una quota di mantenimento calcolata male. Per chi ha riscattato l’alloggio, invece, la casa è un bene da liquidare, salvo scegliere per tempo uno strumento diverso. Per tutti vale la stessa regola di metodo: dichiarare per intero la posizione verso l’ente, pagare puntualmente il canone corrente durante la procedura e muoversi per tempo, perché i termini della liquidazione controllata corrono anche ad agosto e un atto dell’ente ignorato oggi può diventare un problema irreversibile domani.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché si colloca esattamente nel sovraindebitamento: l’Avv. Monardo è Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, e questo gli permette di impostare relazione, ricorso e rapporti con l’ente gestore conoscendo ciò che l’Organismo e il giudice valuteranno. Con la qualifica di cassazionista, la difesa resta unica fino all’ultimo grado.

📩 Non aspettare la prossima lettera dell’ente o la sentenza di apertura: scrivici oggi, i recapiti dello Studio sono riportati al termine di questa guida.