Chi ha accumulato mesi di affitto arretrato e sente parlare di esdebitazione si fa quasi sempre la stessa domanda: quel debito con il padrone di casa sparisce davvero, o resta lì ad aspettarmi? La risposta onesta è che non esiste una risposta unica: dipende da chi sei, da quando sono maturati i canoni e da chi altro ha firmato il contratto insieme a te.

Qualche esempio basta a capirlo. L’inquilino che vive ancora nella stessa casa e ha 6.840 € di arretrati può vedere quei canoni diventare inesigibili alla fine della liquidazione controllata, ma deve continuare a pagare l’affitto che matura dopo l’apertura della procedura. L’ex inquilino già sfrattato, con un decreto ingiuntivo da 11.270 € tra canoni, indennità di occupazione e spese legali, ha di fronte un debito interamente “vecchio”, e quindi in linea di principio coperto dall’esdebitazione. Il titolare di un negozio con un contratto commerciale ancora in corso ha un problema diverso: se vuole continuare l’attività, la locazione è uno dei beni che deve salvare. L’incapiente che non ha nulla da offrire può ottenere l’esdebitazione senza liquidazione, ma con un periodo di osservazione di tre anni. E il padre che ha firmato la fideiussione per il figlio scopre che l’esdebitazione del figlio, per lui, non cambia nulla.

In questa guida trovi una sezione per ciascuno di questi profili:

1. l’inquilino che abita ancora nell’immobile e ha arretrati;
2. l’ex inquilino già sfrattato, con il debito residuo;
3. il professionista o l’imprenditore minore con una locazione commerciale;
4. il debitore incapiente in affitto (art. 283 CCII);
5. il garante, il co-conduttore e il familiare che ha firmato.

Prima, però, una parte comune con le regole che valgono per tutti. Poi tre simulazioni numeriche parallele, i casi misti, una tabella di confronto e la giurisprudenza ordinata profilo per profilo.

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo tema? Il debito per affitti non pagati vive a cavallo di due mondi: da un lato le procedure di sovraindebitamento, dove l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo opera come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, e quindi conosce dall’interno come si costruisce l’elenco dei creditori, come si valuta la meritevolezza e come si arriva al decreto di esdebitazione; dall’altro il contenzioso locativo (sfratti, decreti ingiuntivi, opposizioni), dove la qualifica di avvocato cassazionista consente di seguire la causa fino all’ultimo grado. Per i conduttori imprenditori, la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa completa il quadro.

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Le regole comuni a tutti: cosa dice il Codice della crisi sul debito per affitti

Un solo paragrafo di inquadramento, perché su questo sito trovi già guide dedicate alle singole procedure. L’esdebitazione è la liberazione dai debiti che il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII, D.Lgs. 14/2019, come modificato da ultimo dal D.Lgs. 136/2024) concede alla persona fisica alla fine di una liquidazione controllata (artt. 278-282) oppure, senza alcuna liquidazione, al debitore incapiente (art. 283). Ci sono poi strade diverse, il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67-73) e il concordato minore (artt. 74-83), che non portano a una “esdebitazione” in senso tecnico ma alla riduzione dei debiti secondo un piano omologato. Da qui in avanti ci concentriamo sul debito per canoni.

Il canone non pagato è un debito “ordinario”

Il primo punto, quello che risponde in modo diretto alla domanda del titolo: il debito per canoni di locazione scaduti prima dell’apertura della procedura è un normale credito concorsuale e rientra nell’esdebitazione. Secondo l’art. 278 c.1 CCII, l’esdebitazione comporta l’inesigibilità dei crediti rimasti insoddisfatti nella liquidazione giudiziale o controllata. Il canone arretrato è un credito nato dal contratto, quindi non rientra in nessuna delle due esclusioni del comma 7.

Quali sono queste esclusioni? L’art. 278 c.7 lascia fuori soltanto:

• alla lettera a), gli obblighi di mantenimento e alimentari;
• alla lettera b), i debiti per il risarcimento dei danni da fatto illecito extracontrattuale e le sanzioni penali e amministrative pecuniarie che non siano accessorie a debiti estinti.

Il canone non è né l’uno né l’altro. È il corrispettivo di un contratto. E anche ciò che il conduttore deve dopo la fine del contratto, finché non riconsegna l’immobile (la cosiddetta indennità di occupazione dell’art. 1591 c.c.), ha natura contrattuale secondo l’orientamento della Cassazione richiamato in dottrina: la Cassazione ha chiesto al locatore di dimostrare la fonte contrattuale di quel credito (Cass. n. 31233 del 5/12/2024, citata nella rivista Cammino Diritto, fasc. II/2025) e ha qualificato il canone fino alla riconsegna come un risarcimento minimo che non richiede prova, mentre il maggior danno va dimostrato (Cass. n. 18370 del 27/6/2023, stessa fonte). Il danno che il locatore subisce per la risoluzione anticipata dovuta a morosità è a sua volta un danno contrattuale: le Sezioni Unite (Cass. SU n. 4892 del 25/2/2025) hanno riconosciuto che il locatore può chiedere il mancato guadagno anche se l’immobile gli è stato restituito prima della scadenza, purché si sia attivato per riaffittarlo.

Tutte queste voci, quindi, sono crediti contrattuali per causa anteriore. Nessuna delle due esclusioni dell’art. 278 c.7 le riguarda.

Il confine che decide tutto: prima o dopo l’apertura

La seconda regola comune è temporale. L’esdebitazione copre i crediti “concorsuali”, cioè quelli per causa anteriore all’apertura della procedura. I canoni che maturano dopo l’apertura della liquidazione controllata non sono debiti concorsuali e l’esdebitazione non li cancella.

Qui entra in gioco l’art. 270 c.6 CCII, che regola i contratti pendenti nella liquidazione controllata. In sintesi (testo letto su Brocardi, aggiornato al 12/8/2026):

• se il contratto non è ancora stato eseguito, o lo è solo in parte, da entrambe le parti, la sua esecuzione resta sospesa finché il liquidatore, sentito il debitore, non dichiara di subentrare;
• il liquidatore può subentrare, assumendo gli obblighi dalla data del subentro, oppure sciogliersi dal contratto;
• l’altro contraente (qui il locatore) può mettere in mora il liquidatore: il giudice delegato assegna un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto;
• se il contratto prosegue, sono prededucibili solo i crediti maturati durante la procedura;
• se il contratto si scioglie, il locatore può far valere nel passivo il credito per il mancato adempimento, senza risarcimento del danno.

Che cosa significa per un affitto? La locazione è il contratto di durata per eccellenza: ogni mese il locatore mette a disposizione la casa e il conduttore paga. È quindi un contratto “pendente” nel senso dell’art. 270 c.6. Ma per la casa in cui il debitore vive con la famiglia la pratica dei tribunali tende a ragionare diversamente: il canone corrente viene considerato una spesa di mantenimento, da pagare con la parte di reddito che il giudice lascia al debitore (art. 268 c.4 lett. b). Lo vedremo nel primo profilo.

Gli interessi e le spese legali

Il deposito della domanda di liquidazione controllata sospende, ai soli effetti del concorso, il corso degli interessi fino alla chiusura della procedura, salvo per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio (art. 268 c.5). Gli interessi di mora sui canoni arretrati smettono quindi di correre verso la procedura, con un’eccezione che riguarda proprio il locatore, come vedremo tra poco.

Le spese legali dello sfratto e del decreto ingiuntivo liquidate prima dell’apertura seguono il destino del credito: sono crediti anteriori, vanno nel passivo e, per la parte non pagata, diventano inesigibili con l’esdebitazione.

Il privilegio del locatore

Il locatore non è un creditore chirografario qualunque. L’art. 2764 c.c. gli attribuisce un privilegio speciale sui beni che arredano l’immobile locato o servono alla sua coltivazione o al suo esercizio: per l’anno in corso, per quello precedente e per i successivi se la locazione ha data certa; per l’anno in corso e il successivo se non ce l’ha (testo letto su Brocardi). La relazione illustrativa chiarisce che “anno in corso” significa anno solare.

Nella pratica, nell’abitazione di un sovraindebitato quel privilegio vale spesso poco: mobili di modesto valore, oggetti di uso quotidiano, beni che il codice di procedura considera impignorabili e che l’art. 268 c.4 lett. d) esclude dalla liquidazione. In un negozio o in un capannone, invece, il privilegio può colpire arredi, attrezzature e perfino le merci presenti nei locali, e allora conta. La Cassazione ha chiarito, in sede fallimentare, che per essere ammesso al passivo con il privilegio dell’art. 2764 il locatore non deve indicare i beni: la loro eventuale mancanza pesa solo al momento del riparto (Cass. Sez. I n. 10387 del 21/6/2012). Per il debitore il punto pratico è questo: la parte del credito del locatore che non trova capienza sui beni gravati da privilegio viene trattata come chirografaria e, se resta insoddisfatta, diventa inesigibile con l’esdebitazione.

Il locatore che non si insinua

Molti piccoli proprietari, ricevuta la comunicazione del liquidatore, non presentano la domanda di ammissione al passivo. Pensano che non valga la pena o che “tanto il debito resta”. La regola dell’art. 278 c.2 cambia la prospettiva: verso i creditori per causa anteriore che non hanno partecipato al concorso, l’esdebitazione opera solo per la parte che eccede la percentuale attribuita nel concorso ai creditori di pari grado. Se i chirografari hanno preso il 9%, il locatore che non si è insinuato potrà pretendere il 9% del suo credito, non di più.

La regola è vigente, ma è contestata. Sulla sua legittimità costituzionale i Tribunali di Verona e di Milano hanno sollevato questione; con l’ord. 104/2026 la Corte costituzionale ha restituito gli atti ai rimettenti, e le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª serie speciale n. 38 del 23/9/2026: la questione è quindi di nuovo pendente davanti alla Corte. Chi è in procedura oggi deve ragionare con l’art. 278 c.2 così com’è, sapendo che potrebbe cambiare.

C’è poi un termine da non dimenticare: il termine fissato per le domande di ammissione al passivo nella liquidazione controllata è perentorio, e la domanda tardiva è preclusa salvo rimessione in termini per causa non imputabile (Cass. n. 28573/2025, massima Brocardi).

Le condizioni personali: meritevolezza e colpa grave

L’esdebitazione nella liquidazione controllata non è automatica in senso assoluto. Secondo l’art. 282 c.2 opera se ricorrono le condizioni dell’art. 280, se il debitore non è stato condannato con sentenza definitiva per i reati dell’art. 344 e se non ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. Per entrare nella liquidazione controllata la meritevolezza non serve (Cass. Sez. I ord. n. 22074 del 31/7/2025; Cass. Sez. I ord. n. 11603 del 28/4/2026, in sintesi diritto.it): la condotta del debitore viene valutata dopo, in sede di esdebitazione. Per l’affitto la domanda chiave sarà: perché hai smesso di pagare? Perdita del lavoro, malattia, separazione sono storie diverse da chi aveva il reddito e ha scelto di non pagare.

I tempi e la sospensione feriale

L’esdebitazione nella liquidazione controllata opera con il provvedimento di chiusura o, prima, decorsi tre anni dall’apertura (art. 282 c.1). Il liquidatore comunica l’istanza ai creditori ammessi, che hanno quindici giorni per le osservazioni; il decreto si reclama entro trenta giorni nelle forme dell’art. 124 (art. 282 c.3). Un dettaglio che sorprende molti: i termini delle procedure del Codice della crisi corrono anche ad agosto, perché l’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale dei termini per i procedimenti disciplinati dal Codice. La sospensione dal 1° al 31 agosto (L. 742/1969) non si applica nemmeno al procedimento di sfratto né alle esecuzioni (art. 92 ord. giud. e art. 3 L. 742/1969), mentre vale nel giudizio civile ordinario di cognizione, per esempio nell’opposizione a decreto ingiuntivo per canoni.

Esdebitazione e restituzione della casa sono due cose diverse

Ultima regola comune, che molti fraintendono: l’esdebitazione riguarda i debiti in denaro. Non fa rivivere un contratto già risolto e non trasforma l’inquilino moroso in un occupante legittimo. L’obbligo di restituire l’immobile al proprietario non è un debito che si possa “cancellare”. Il divieto di azioni esecutive che accompagna l’apertura della liquidazione controllata riguarda i beni compresi nella procedura; la casa in affitto non appartiene al debitore. La lettura più coerente con il testo è che l’esecuzione per rilascio possa proseguire anche durante la procedura: va verificata caso per caso sul provvedimento di apertura e sullo stato dello sfratto, ma non bisogna contarci come scudo.

Se abiti ancora nella casa in affitto e hai arretrati

La tua situazione

Vivi ancora nell’appartamento. Il contratto è in corso, magari un 4+4 o un 3+2 a canone concordato. Hai accumulato arretrati, sei, otto, dieci mensilità, e nel frattempo hai altri debiti: una finanziaria, una carta revolving, forse una cartella. Il proprietario ti ha mandato una diffida o ha già notificato l’intimazione di sfratto per morosità. Ti chiedi se la liquidazione controllata possa salvarti dal debito con lui senza farti perdere la casa.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: il tuo debito con il locatore è diviso in due blocchi.

Il primo blocco sono i canoni scaduti prima dell’apertura della liquidazione. Sono crediti concorsuali: il locatore li insinua al passivo (con privilegio sui mobili di casa nei limiti dell’art. 2764 c.c.), riceve quello che il riparto gli assegna e per il resto, con l’esdebitazione, non potrà più chiederli a te.

Il secondo blocco sono i canoni che maturano dopo l’apertura. Questi non vengono cancellati: per restare nella casa devi pagarli regolarmente, mese per mese. E in genere li paghi con la parte di stipendio o pensione che il tribunale ti lascia per il mantenimento tuo e della famiglia (art. 268 c.4 lett. b). Lo dice in modo chiaro, per esempio, la sentenza di apertura del Tribunale di Trani del 20/1/2026 (R.G. 3-1/2026): nel fissare la somma per il mantenimento “può altresì tenersi conto” del canone per l’abitazione. È una facoltà del giudice, non un automatismo; per questo il canone va documentato e fatto pesare nel ricorso.

Il contratto, sul piano formale, è un rapporto pendente ai sensi dell’art. 270 c.6. Il liquidatore potrebbe in astratto sciogliersi, ma per l’abitazione del debitore la scelta più frequente è lasciare che il rapporto prosegua tra te e il locatore, con il canone corrente a tuo carico e fuori dalla massa. È una prassi che va però verificata nel singolo decreto: ci sono procedure in cui il liquidatore si pronuncia espressamente.

I numeri

Facciamo un esempio. Stipendio netto 1.720 € al mese, single, canone 590 € al mese, arretrati 6.840 € (dieci mensilità più 940 € di spese condominiali a carico del conduttore).

Nel caso di Trani appena citato, con un solo componente del nucleo, il riferimento per il mantenimento è stato l’assegno sociale 2026 aumentato della metà: 887,64 € al mese (546,24 × 1,5 × 1,00 = 819,36 €, su 13 mensilità rapportato a dodici dà 887,64 €). Il tribunale, in quel caso, ha poi escluso dalla liquidazione 1.390 € al mese su una retribuzione di 2.234 €, quindi molto più del puro parametro, e ha precisato che la quantificazione è provvisoria e rivedibile dal giudice delegato.

Nel nostro esempio, una richiesta ben motivata potrebbe partire dal parametro (887,64 €) e aggiungere il canone (590 €): 1.477,64 €. Se il giudice accogliesse questa impostazione, alla procedura andrebbero circa 242 € al mese (1.720 − 1.477,64 = 242,36 €), più l’eccedenza della tredicesima. In tre anni, circa 8.700 €, a cui si aggiunge la parte eccedente delle tredicesime. Con debiti totali di 41.300 € e nessun bene immobile, i chirografari prenderebbero una percentuale modesta; il locatore, per il suo credito di 6.840 €, avrebbe un privilegio di fatto quasi vuoto (mobili di scarso valore) e concorrerebbe con gli altri chirografari. Alla fine, quello che non ha incassato diventerebbe inesigibile.

Ma attenzione: i 590 € del canone corrente devono uscire ogni mese dalla quota che ti resta. Se non li paghi, accumuli un debito nuovo, che non è concorsuale e che l’esdebitazione non coprirà.

I rischi specifici

Il rischio principale, per te, è perdere la casa nonostante la procedura. L’apertura della liquidazione controllata blocca le azioni esecutive sui beni della procedura, ma la casa non è tua: il locatore può proseguire lo sfratto per morosità per i canoni pregressi, perché la risoluzione del contratto e il rilascio non sono “esecuzioni sui tuoi beni”. Ci sono poi altri rischi:

• nuova morosità: i canoni post-apertura non pagati fanno nascere un debito non concorsuale, e il locatore può agire per quelli anche con decreto ingiuntivo;
• valutazione della colpa grave: se dai documenti emerge che avevi il reddito per pagare e hai scelto di non farlo, l’esdebitazione può essere negata ai sensi dell’art. 282 c.2;
• sanatoria in udienza: nelle locazioni abitative il conduttore convenuto per morosità può sanare in udienza (art. 55 L. 392/1978); ma pagare per intero il locatore, a procedura aperta o imminente, crea un problema di par condicio che va gestito con il liquidatore e non da solo.

Le mosse giuste

1. Fai il conto dei due blocchi. Prima di tutto separa con la data dell’eventuale apertura ciò che è “vecchio” (canoni scaduti) da ciò che sarà “nuovo”. Ti serve per l’elenco dei creditori e per capire quanto devi tenere da parte ogni mese.
2. Documenta il canone nel ricorso. Contratto registrato, ricevute, quietanze, spese condominiali: il giudice può tenerne conto nella quota per il mantenimento solo se lo vede.
3. Parla con il locatore prima dello sfratto. Un accordo sul rilascio differito o sulla prosecuzione del contratto, con impegno a pagare puntualmente i canoni futuri, spesso conviene anche a lui: sa che gli arretrati, con la procedura, verranno ridotti.
4. Non sanare da solo. Se la procedura è imminente, un pagamento integrale al locatore può essere contestato. Valuta con l’OCC se e come gestire la sanatoria.
5. Tieni un piano B per l’alloggio. Se lo sfratto è avanzato, cerca per tempo una soluzione alternativa: la procedura protegge dai creditori, non dal rilascio.

Giurisprudenza dedicata

Oltre alla sentenza di Trani del 20/1/2026 sul canone come voce del mantenimento, per te contano le due ordinanze della Cassazione secondo cui la meritevolezza non è un requisito per aprire la liquidazione controllata (Cass. 22074/2025 e 11603/2026): la morosità verso il padrone di casa non impedisce di entrare nella procedura, ma la sua causa verrà valutata quando chiederai l’esdebitazione.

Se sei già stato sfrattato e ti resta solo il debito

La tua situazione

Il contratto è finito. Hai lasciato la casa dopo la convalida dello sfratto, o dopo l’accesso dell’ufficiale giudiziario. Il locatore ha ottenuto un decreto ingiuntivo o una sentenza per canoni arretrati, indennità di occupazione fino al rilascio, spese legali, magari anche il risarcimento dei danni all’immobile. Adesso ti arriva il pignoramento del quinto dello stipendio, o del conto. Abiti altrove, con un nuovo contratto, e hai capito che da solo non ne esci.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la risposta al titolo è la più netta di tutte: il tuo debito verso l’ex locatore è interamente anteriore, quindi è interamente concorsuale e, per la parte non soddisfatta nella liquidazione, viene coperto dall’esdebitazione. Non hai il problema dei canoni che continuano a maturare con lui: il rapporto è chiuso.

Vediamo le singole voci:

• canoni scaduti fino alla risoluzione: credito contrattuale, concorsuale, esdebitabile;
• indennità di occupazione fino al rilascio (art. 1591 c.c.): secondo l’orientamento della Cassazione richiamato in dottrina ha fonte contrattuale; anche il maggior danno da ritardata restituzione resta nell’ambito contrattuale. Non è un illecito extracontrattuale, quindi non cade nell’esclusione dell’art. 278 c.7 lett. b);
• danno da risoluzione anticipata per morosità (i canoni che il locatore avrebbe incassato fino alla scadenza, se non riesce a riaffittare): le Sezioni Unite lo riconoscono come danno contrattuale (Cass. SU 4892/2025). Se è già liquidato in un titolo, o se il locatore lo fa valere nel passivo, segue le stesse regole;
• danni materiali all’immobile (pareti, pavimenti, arredi del locatore): di regola si tratta di inadempimento dell’obbligo di restituire la cosa nello stato in cui è stata ricevuta (art. 1590 c.c.), quindi anch’essi contrattuali. Diverso il caso, raro, in cui il danno derivi da un fatto che il giudice qualifichi come illecito extracontrattuale: lì la lett. b) potrebbe entrare in gioco;
• spese legali del procedimento di sfratto, del decreto ingiuntivo e della successiva esecuzione: anteriori, concorsuali, esdebitabili;
• interessi: con la domanda smettono di correre ai fini del concorso (art. 268 c.5).

E il pignoramento in corso? Dal giorno dell’apertura non possono essere iniziate o proseguite azioni esecutive individuali sui beni della procedura (lo ribadisce, per esempio, la sentenza di Trani del 20/1/2026). Il pignoramento presso il datore di lavoro che l’ex locatore ha avviato si blocca: lo stipendio, per la parte eccedente il mantenimento, va alla procedura e viene distribuito a tutti i creditori.

I numeri

Ipotesi: decreto ingiuntivo per 11.270 € così composto: canoni arretrati 7.650 € (nove mensilità da 850 €), indennità di occupazione 2.550 € (tre mesi tra la risoluzione e il rilascio), spese legali liquidate 1.070 €. Deposito cauzionale versato all’inizio: 1.700 €.

La cauzione è il primo punto da sistemare. Il locatore tende a trattenerla e a compensarla con i canoni. La giurisprudenza di merito ammette la compensazione solo con la prova di canoni insoluti o danni concreti (Trib. Taranto, Sez. I, n. 895 del 12/6/2025, nota da sintesi su diritto.it). Se la compensazione è avvenuta prima dell’apertura, il credito del locatore scende a 9.570 € (11.270 − 1.700). Se non è avvenuta, la questione si sposta dentro la procedura: il locatore che vuole compensare deve farlo valere nel passivo, e il liquidatore verifica.

Con 9.570 € di credito ex locatore, 23.480 € di altri debiti (finanziaria, carta, un debito con un familiare), e una quota versata alla procedura di 210 € al mese per tre anni (7.560 €), detratte le spese di procedura (OCC e liquidatore, liquidati dal giudice secondo il D.M. 202/2014), ai creditori chirografari resterebbe una percentuale stimabile intorno al 15%. Il locatore incasserebbe intorno a 1.500 €; i restanti 8.000 € circa diventerebbero inesigibili con l’esdebitazione.

I rischi specifici

Il rischio principale, per te, è la valutazione della tua condotta. Il tribunale guarderà come si è formato il debito con il locatore: hai firmato un contratto con un canone già insostenibile? Hai smesso di pagare all’improvviso pur avendo reddito? Hai lasciato la casa danneggiata? La colpa grave, la malafede o la frode nella formazione del sovraindebitamento impediscono l’esdebitazione (art. 282 c.2). Altri rischi:

• la qualificazione dei danni: se nel titolo del locatore c’è una voce di risarcimento per un fatto illecito (non per inadempimento del contratto), quella voce potrebbe restare fuori dall’esdebitazione per l’art. 278 c.7 lett. b);
• il garante: se tuo padre o tua madre hanno firmato una fideiussione, il locatore li può ancora chiamare a pagare per intero (art. 278 c.6). Ne parliamo nel quinto profilo;
• il nuovo contratto: se nel nuovo alloggio accumuli di nuovo arretrati dopo l’apertura, quel debito è fuori dall’esdebitazione.

Le mosse giuste

1. Recupera il fascicolo completo dello sfratto. Intimazione, ordinanza di convalida, decreto ingiuntivo, verbale di rilascio, precetto, pignoramento: ogni voce va inserita nell’elenco dei creditori con il suo titolo.
2. Verifica la cauzione. Se il locatore l’ha trattenuta senza titolo, il credito va ridotto; se ha documentato danni, va controllato l’importo.
3. Distingui le voci di danno. Una riga per i canoni, una per l’indennità ex art. 1591, una per i danni, una per le spese: serve all’OCC per la relazione e serve a capire se qualcosa rischia di restare fuori.
4. Prepara la spiegazione della morosità. Buste paga, lettere di licenziamento, certificati medici, ricorso di separazione: la causa dell’inadempimento è il cuore della meritevolezza.
5. Avvisa per tempo il garante. Non per spaventarlo: per valutare se anche per lui serve una strategia, eventualmente una procedura familiare (art. 66 CCII).

Giurisprudenza dedicata

Per il tuo profilo contano la Cass. SU 4892/2025 sul danno da risoluzione per morosità, le Cass. 18370/2023 e 31233/2024 sulla natura e la prova dell’indennità di occupazione (citate in Cammino Diritto, fasc. II/2025), e la pronuncia di merito di Taranto sulla compensazione della cauzione.

Se hai uno studio, un negozio o un capannone in affitto

La tua situazione

Sei un professionista con lo studio in affitto, un artigiano con il laboratorio, un commerciante con il negozio, un piccolo imprenditore con un capannone. Hai un contratto di locazione a uso diverso dall’abitativo (sei anni più sei, di regola) e sei rimasto indietro con i canoni. Il locatore ha già minacciato lo sfratto. Rientri nella definizione di impresa minore dell’art. 2 c.1 lett. d) CCII (attivo patrimoniale annuo fino a 300.000 €, ricavi annui fino a 200.000 € nei tre esercizi precedenti, debiti anche non scaduti fino a 500.000 €), oppure sei un professionista, e quindi non sei soggetto alla liquidazione giudiziale.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri, ma ti danno più strumenti di quanto pensi. Il primo bivio è questo: vuoi continuare l’attività in quei locali, oppure chiudere?

Se vuoi chiudere, la strada è la liquidazione controllata. Il contratto di locazione commerciale è un rapporto pendente ai sensi dell’art. 270 c.6 e, a differenza della casa di abitazione, appartiene in pieno alla gestione del patrimonio. Il liquidatore, sentito te, sceglie:

• subentrare nel contratto, per esempio per vendere l’azienda o il ramo con la locazione (la cessione del contratto insieme all’azienda è disciplinata dall’art. 36 L. 392/1978). In questo caso i canoni che maturano durante la procedura sono prededucibili, cioè pagati con priorità dalla massa;
• sciogliersi: il locatore riprende i locali e insinua al passivo il credito per gli arretrati e per il mancato adempimento, senza risarcimento del danno (art. 270 c.6).

In entrambi i casi, gli arretrati anteriori all’apertura sono crediti concorsuali. Il locatore ha il privilegio dell’art. 2764 c.c. sui beni che arredano i locali o servono all’esercizio: attrezzature, scaffalature, macchinari, e secondo una vecchia pronuncia della Cassazione (Sez. III, n. 2257/1974, massima Brocardi) anche le merci presenti nel negozio. Ma la parte che non trova capienza diventa chirografaria e, se resta insoddisfatta, viene coperta dall’esdebitazione.

Se invece vuoi continuare, la strada principale è il concordato minore (art. 74 CCII), riservato a chi non è consumatore e ammesso quando consente di proseguire l’attività. Qui non si parla di esdebitazione in senso tecnico: gli arretrati del locatore vengono trattati secondo la proposta, che ha contenuto libero e può prevedere il pagamento parziale dei crediti, anche in classi. Il credito privilegiato del locatore può essere soddisfatto non integralmente, purché in misura non inferiore a quanto otterrebbe dalla liquidazione dei beni su cui grava il privilegio, al valore di mercato attestato dall’OCC (art. 75 c.2). Il locatore vota: con il silenzio-assenso dell’art. 79 c.3, se non risponde nel termine si considera favorevole. Ma i canoni correnti, per continuare a stare nei locali, vanno pagati per intero e puntualmente.

Per le imprese minori esiste anche la composizione negoziata (art. 25-quater CCII), che consente di trattare con il locatore con l’aiuto di un esperto indipendente; nell’ambito delle trattative l’esperto può invitare le parti a rideterminare in buona fede il contenuto dei contratti divenuti eccessivamente onerosi per circostanze sopravvenute (art. 17 c.5). Gli esiti possibili, tra cui un accordo con il locatore o il concordato minore, sono elencati nei commi 3 e 4 dell’art. 25-quater.

I numeri

Ipotesi: negozio di abbigliamento, canone 1.380 € al mese più IVA se il locatore ha optato, arretrati per otto mensilità pari a 11.040 €, attrezzature e scaffalature stimate 3.200 €, merce in magazzino al costo 6.900 € (valore di realizzo prudente 2.400 €). Altri debiti: fornitori 28.700 €, banca 19.300 € (senza garanzie reali), INPS e fisco 14.650 €.

Strada liquidatoria. Il privilegio del locatore, nei limiti temporali dell’art. 2764 (anno in corso e precedente), si soddisfa sul ricavato di attrezzature e merci: 3.200 + 2.400 = 5.600 €, meno le spese di procedura imputabili a quei beni. Diciamo che il locatore incassa 4.900 € in via privilegiata. I restanti 6.140 € concorrono come chirografari. Se il liquidatore si scioglie dal contratto, nessun canone ulteriore grava sulla massa. Al termine, quanto il locatore non ha incassato è inesigibile.

Strada del concordato minore. Proposta: canoni correnti pagati regolarmente; per il credito privilegiato del locatore non si può offrire meno di quanto si ricaverebbe dalla liquidazione dei beni gravati, quindi almeno 4.900 € (pagabili anche in più rate, se il piano lo motiva); per la parte chirografaria (6.140 €) il 20%, come gli altri chirografari: 1.228 €. Totale al locatore 6.128 € in quattro anni, con la prospettiva di mantenere un inquilino che paga. Il locatore potrebbe preferire questa soluzione a un immobile vuoto.

I rischi specifici

Il rischio principale, per te, è perdere i locali mentre prepari la procedura. Il procedimento di sfratto per morosità corre veloce e non conosce la sospensione feriale (art. 92 ord. giud.). Le misure protettive del concordato minore (art. 78 c.2 lett. d) vietano le azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del debitore; quanto possano incidere su una risoluzione per inadempimento e su un rilascio di un bene altrui è questione che va valutata sul provvedimento concreto, e non va data per scontata. Altri rischi:

• la merce sotto privilegio: vendere in blocco la merce per fare cassa prima della procedura, se il locatore ha il privilegio, può essere contestato e incidere sulla valutazione della tua condotta;
• l’IVA sui canoni: se il locatore ha emesso fattura con IVA, gli importi in gioco sono più alti e i documenti fiscali vanno coordinati con il commercialista;
• i soci illimitatamente responsabili: se il contratto è intestato a una SNC o a una SAS, valgono le regole dell’art. 278 c.4-5 (condizioni verificate sui soci e sui legali rappresentanti; esdebitazione della società estesa ai soci illimitatamente responsabili).

Le mosse giuste

1. Decidi prima se i locali ti servono. Tutto il resto dipende da qui: continuità significa concordato minore o composizione negoziata, chiusura significa liquidazione controllata.
2. Fai stimare subito attrezzature e merci. Il valore dei beni gravati dal privilegio fissa il minimo che devi offrire al locatore nel concordato minore.
3. Apri un tavolo con il locatore. Con le competenze di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo può impostare con il locatore una trattativa che tenga insieme canoni futuri, arretrati e destino dei locali, dentro o fuori da una procedura.
4. Coordina sfratto e procedura. Se l’intimazione è già notificata, i tempi della difesa nello sfratto e quelli del deposito della domanda vanno allineati giorno per giorno.
5. Controlla le garanzie. Fideiussioni personali, garanzie bancarie a prima richiesta, polizze fideiussorie: chi le ha rilasciate resta esposto (artt. 79 c.5 e 278 c.6).

Giurisprudenza dedicata

Per chi era imprenditore e ha subito un fallimento prima del 15/7/2022, la Cassazione ha chiarito che l’esdebitazione resta regolata dalla legge fallimentare e che non si può poi ricorrere all’esdebitazione dell’incapiente del CCII per gli stessi debiti (Cass. Sez. I ord. n. 14835 del 3/6/2025; Cass. Sez. I ord. n. 30108 del 14/11/2025). Sull’importanza di una condotta corretta più che della percentuale pagata ai creditori, Cass. Sez. I ord. n. 28505 del 6/11/2024 (massima Brocardi): la scarsa consistenza del patrimonio non preclude l’esdebitazione se non deriva da condotte ostruzionistiche, fraudolente o distrattive.

Se non hai nulla da offrire ai creditori: l’esdebitazione dell’incapiente

La tua situazione

Vivi in affitto con una pensione bassa, un assegno di invalidità, un lavoro part-time o nessun reddito stabile. Non hai una casa di proprietà, non hai un’auto di valore, non hai risparmi. Hai arretrati con il padrone di casa, magari già un decreto ingiuntivo, e altri debiti che non riuscirai mai a pagare. Ti hanno detto che la liquidazione controllata non fa per te, perché non c’è nulla da liquidare. È esattamente il tuo caso: per chi è nella tua posizione il Codice prevede una strada a parte.

Cosa cambia per te

L’art. 283 CCII consente al debitore persona fisica meritevole, che non sia in grado di offrire ai creditori alcuna utilità, diretta o indiretta, nemmeno in prospettiva futura, di accedere all’esdebitazione una sola volta nella vita, senza passare per una liquidazione. Il presupposto ricorre anche quando il reddito annuo, dedotte le spese di produzione e quanto occorre al mantenimento del debitore e della famiglia, non supera l’assegno sociale aumentato della metà moltiplicato per il parametro della scala di equivalenza ISEE (art. 283 c.2).

Per il debito con il locatore la conseguenza è semplice: gli arretrati maturati fino alla domanda diventano inesigibili con il decreto di esdebitazione, salvo che nei tre anni successivi sopravvengano utilità rilevanti. Il testo vigente, dopo il D.Lgs. 136/2024, parla di tre anni (non più quattro) e non fissa più la percentuale minima del 10% che compariva nella versione precedente: oggi si parla di utilità ulteriori che consentano l'”utile soddisfacimento” dei creditori (art. 283 c.1). I finanziamenti, in qualsiasi forma, non contano come utilità.

Esiste una questione aperta: le esclusioni dell’art. 278 c.7 si applicano anche all’incapiente? Una lettura dice di sì, perché l’art. 278 è una disposizione generale del capo sull’esdebitazione e l’art. 283 non lo deroga (in questo senso, per la lett. b, Trib. Rovereto decr. 15/12/2025, R.G. 1/2025). Un’altra dice di no, perché il comma 1 dell’art. 278 parla di crediti insoddisfatti in una liquidazione, che per l’incapiente non c’è. Nessuna pronuncia di legittimità ha risolto il punto. Per i canoni di locazione la questione è però irrilevante: anche applicando l’art. 278 c.7, l’affitto arretrato non rientra né nella lettera a) né nella lettera b). Il problema si pone, semmai, se tra i tuoi debiti ci sono anche assegni di mantenimento o risarcimenti da fatto illecito.

E l’affitto corrente? Il decreto di esdebitazione non tocca il contratto in corso. Il canone che matura dopo il decreto è un debito nuovo, che devi pagare. Se non lo paghi, il locatore agisce come con qualunque altro inquilino moroso, e quel debito resta.

I numeri

Le soglie annue del comma 2, calcolate con l’assegno sociale 2026 (546,24 € al mese per 13 mensilità, dato provvisorio della circolare INPS n. 153 del 19/12/2025) e con i parametri della scala ISEE (D.P.C.M. 159/2013), sono:

• nucleo di 1 persona (parametro 1,00): 10.651,68 €;
• 2 persone (1,57): 16.723,14 €;
• 3 persone (2,04): 21.729,43 €;
• 4 persone (2,46): 26.203,13 €.

Con l’assegno sociale 2025, per un nucleo di quattro persone il Tribunale di Milano (decreti del 23/2/2026, nel primo e nel secondo procedimento) ha indicato una soglia di 25.840,95 €.

Come si usa la soglia? Qui ci sono due letture del comma 2, ed è il punto che conta per chi paga un affitto:

• lettura A: dal reddito si tolgono prima le spese di produzione e le spese reali di mantenimento (tra cui il canone), e il residuo si confronta con la soglia. È la lettura che emerge dalla citazione del testo vigente nel decreto del Tribunale di Alessandria dell’11/2/2026;
• lettura B: la soglia stessa rappresenta la misura del mantenimento, e il reddito si confronta direttamente con essa (impostazione diffusa sotto il testo previgente).

Esempio. Pensionata sola, pensione 742 € al mese per 13 mensilità: 9.646 € l’anno. Canone 430 € al mese. Con la lettura B, 9.646 € sono già sotto la soglia di 10.651,68 €: incapiente. Con la lettura A, ancora di più: tolti i 5.160 € annui di canone e le altre spese essenziali, il residuo è vicino allo zero.

Secondo esempio, dove le letture divergono. Coppia, reddito complessivo 19.400 € l’anno, canone 600 € al mese (7.200 € l’anno), altre spese essenziali documentate 9.000 €. Lettura B: 19.400 € supera la soglia di 16.723,14 €, quindi il presupposto del comma 2 non scatta automaticamente (resta la valutazione generale del comma 1). Lettura A: 19.400 − 7.200 − 9.000 = 3.200 €, ben sotto la soglia. Con lo stesso reddito, quindi, l’affitto può fare la differenza tra accesso e rigetto. È per questo che il canone va documentato con cura anche nella domanda dell’incapiente.

I rischi specifici

Il rischio principale, per te, è la meritevolezza. Per l’incapiente è un requisito espresso: il giudice concede l’esdebitazione valutata la meritevolezza e la esclude in caso di frode, dolo o colpa grave nella formazione dell’indebitamento (art. 283 c.1 e c.7). Un debito d’affitto nato da un contratto firmato quando il reddito già non bastava, o da una scelta di non pagare pur potendo, verrà esaminato con attenzione. In un caso di merito sull’esdebitazione, l’omesso pagamento sistematico delle imposte, con debito erariale prevalente, è stato considerato colpa grave (Trib. Treviso 31/3/2026, noto da sintesi Unijuris): la logica può valere anche per una morosità scelta e protratta. Altri rischi:

• la dichiarazione annuale: il decreto fissa il termine entro cui depositare ogni anno la dichiarazione sulle utilità sopravvenute, a pena di revoca (art. 283 c.7). Il testo la richiede “ove positiva”, ma molti decreti la chiedono comunque ogni anno: depositala sempre;
• le utilità sopravvenute: un’eredità, un nuovo lavoro con un reddito ben più alto, una vincita. Se arrivano nei tre anni, l’OCC lo segnala e, con l’autorizzazione del giudice, i creditori (anche il locatore) possono agire su quelle utilità (art. 283 c.9);
• una volta sola: se la usi ora, non potrai più usarla.

Le mosse giuste

1. Calcola la soglia con il tuo nucleo reale. Chi fa parte del nucleo si stabilisce con le regole del D.P.C.M. 159/2013 (famiglia anagrafica, con alcune eccezioni per il coniuge e i figli a carico).
2. Documenta il canone e le spese essenziali. Contratto registrato, ricevute, bollette: servono per la lettura A e, in ogni caso, per mostrare che il reddito è assorbito dal necessario.
3. Ricostruisci la storia della morosità. Quando hai smesso di pagare, perché, cosa è successo prima: è il cuore della relazione dell’OCC (art. 283 c.4).
4. Coinvolgi l’OCC. La domanda passa per l’OCC; i suoi compensi, per l’incapiente, sono ridotti della metà (art. 283 c.6). In un caso di merito si è ammesso che l’incapiente presenti la domanda personalmente, purché sia garantito il contraddittorio con i creditori (Trib. Verona 12/1/2026, noto da sintesi Unijuris).
5. Valuta il fondo per la morosità incolpevole. La legge di bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1 c.117-119) ha rifinanziato il fondo con 10 milioni per il 2025 e 20 milioni per il 2026, rinviando a un decreto ministeriale l’aggiornamento dei criteri. Chiedi al tuo Comune se il bando è attivo: un contributo al locatore può evitare il rilascio.

Giurisprudenza dedicata

Oltre ai decreti citati (Milano 23/2/2026, Alessandria 11/2/2026, Verona 12/1/2026, Rovereto 15/12/2025), conta la Cass. Sez. I ord. n. 30108 del 14/11/2025: chi era già stato dichiarato fallito e non ha ottenuto l’esdebitazione fallimentare non può chiedere quella dell’incapiente per gli stessi debiti. Sulla ricorribilità in Cassazione dei decreti sull’art. 283 c’è un contrasto, che coinvolge la stessa ord. 30108/2025 e la Cass. ord. n. 13228 del 7/5/2026.

Se hai firmato come garante, co-conduttore o sei un familiare

La tua situazione

Hai firmato la fideiussione quando tuo figlio ha preso in affitto il primo appartamento. Oppure sei cointestatario del contratto con il tuo ex partner, che è rimasto nella casa e ha smesso di pagare. Oppure sei il coniuge di chi ha firmato da solo, e ti chiedi se il locatore possa venire da te. Il debitore principale sta per accedere a una procedura, o l’ha già fatto, e qualcuno ti ha detto che “con l’esdebitazione è tutto finito”.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri. L’esdebitazione libera solo il debitore che l’ha ottenuta: il locatore conserva per intero i suoi diritti verso fideiussori, coobbligati e obbligati in via di regresso (art. 278 c.6 CCII). Per il concordato minore la regola è nell’art. 79 c.5; per il piano del consumatore non c’è una norma espressa, ma la stessa conclusione si ricava dal rinvio dell’art. 65 c.2 alle norme del concordato preventivo e dal principio generale dell’art. 278 c.6. Non risultano pronunce di legittimità recenti, con estremi verificati, sugli effetti dell’esdebitazione verso i garanti: la regola si fonda sul testo.

Vediamo le tre posizioni:

• fideiussore (art. 1936 c.c.): risponde del debito del conduttore nei limiti della fideiussione. Se il contratto prevede la rinuncia al beneficio della preventiva escussione (clausola frequente), il locatore può chiedere a te senza prima agire contro l’inquilino. Attenzione anche alle clausole che derogano all’art. 1957 c.c. (termine per agire contro il debitore principale): vanno lette sul tuo contratto;
• co-conduttore: hai firmato il contratto come conduttore insieme all’altro. Di regola siete obbligati in solido (art. 1292 c.c.): il locatore può chiedere tutto a te. L’esdebitazione dell’altro non ti libera;
• coniuge non firmatario: non sei parte del contratto e non sei obbligato personalmente. Ma se siete in comunione legale, i beni della comunione possono rispondere delle obbligazioni contratte anche separatamente nell’interesse della famiglia (art. 186 c.c.), e la casa familiare in affitto è il tipico interesse della famiglia. Il punto va verificato sul caso concreto.

E il regresso? Se paghi il locatore al posto del debitore, acquisti verso di lui il diritto di regresso (art. 1950 c.c.) e subentri nei diritti del locatore (art. 1949 c.c.). Ma se il debitore è nella procedura o è già stato esdebitato, il tuo credito di regresso nasce da una causa anteriore (la fideiussione prestata a suo tempo): secondo la lettura più coerente con l’art. 278, segue la sorte degli altri crediti concorsuali, e se non partecipi al concorso l’esdebitazione opera verso di te per la parte che eccede la percentuale pagata ai creditori di pari grado (art. 278 c.2, oggi sotto esame della Corte costituzionale). In pratica: paghi tu, e difficilmente recuperi dal debitore esdebitato.

I numeri

Ipotesi: contratto 4+4, canone 760 €, fideiussione con massimale 9.120 € (dodici mensilità), arretrati 7.980 € (dieci mensilità e mezza), spese legali dello sfratto 1.140 €. Totale 9.120 €. Il figlio-conduttore apre la liquidazione controllata, il locatore si insinua e prende il 12% dei 9.120 €: 1.094,40 €. Gli restano 8.025,60 €. Il locatore può chiederli a te, entro il massimale. Se paghi, il tuo regresso verso il figlio è un credito per causa anteriore: se ti insinui per tempo, concorri con gli altri; se non lo fai, verso di te l’esdebitazione opera per la parte che eccede il 12%. Per il nucleo familiare, in sostanza, il debito non è sparito: si è spostato su di te.

Diverso il caso del co-conduttore separato. Contratto intestato a entrambi, canone 920 €, arretrati 11.040 € (dodici mensilità) maturati dopo che tu sei uscito di casa senza disdire il contratto. Se l’altro ottiene l’esdebitazione, il locatore può chiedere a te tutti gli 11.040 €. Se avevi comunicato il recesso o il locatore aveva accettato la tua uscita dal contratto, la situazione cambia: per questo i documenti di quel periodo (lettere, PEC, accordi di separazione) sono decisivi.

I rischi specifici

Il rischio principale, per te, è credere che l’esdebitazione del debitore principale chiuda anche la tua posizione. Non è così, e il locatore lo sa. Altri rischi:

• la garanzia “a prima richiesta”: se la fideiussione è a prima richiesta, le eccezioni che puoi opporre sono limitate; sul rapporto con l’art. 1957 c.c. le Sezioni Unite si sono pronunciate di recente in tema di fideiussioni con clausole dello schema ABI (Cass. SU n. 24825/2026), con principi che vanno valutati sul tuo contratto, che non è una fideiussione bancaria;
• i tuoi beni: se sei proprietario della tua casa, il locatore può iscrivere ipoteca giudiziale dopo aver ottenuto un titolo contro di te;
• la tua crisi: se il debito di garanzia ti mette a tua volta in difficoltà, ti serve una procedura tua.

Le mosse giuste

1. Leggi la fideiussione. Massimale, durata, rinuncia alla preventiva escussione, deroga all’art. 1957 c.c.: ogni clausola cambia quanto e quando puoi essere chiamato a pagare.
2. Verifica se e quando sei uscito dal contratto. Per il co-conduttore la data del recesso o della cessione del contratto è la difesa principale.
3. Coordina le procedure. Se anche tu sei in difficoltà, valuta una procedura familiare: i membri della stessa famiglia conviventi, o con un sovraindebitamento di origine comune, possono presentare un’unica domanda (art. 66 c.1 CCII), con masse attive e passive distinte (art. 66 c.3).
4. Insinua il regresso quando serve. Se hai già pagato, o se paghi durante la procedura, valuta con il liquidatore come far valere il tuo credito.
5. Tratta con il locatore. Un saldo e stralcio con il garante, nel momento in cui il locatore sa che dal conduttore incasserà poco, è spesso la soluzione più rapida per entrambi.

Giurisprudenza dedicata

Sugli effetti dell’esdebitazione verso i garanti nel CCII non risultano pronunce di legittimità con estremi verificati: la regola è quella del testo (art. 278 c.6, art. 79 c.5). Per il tema “creditore che non si insinua” vale quanto detto sull’art. 278 c.2 e sulla questione pendente davanti alla Corte costituzionale (ord. 104/2026 e ordinanze ripubblicate nella G.U. del 23/9/2026).

Tre inquilini, tre esiti: le simulazioni a confronto

Stesso problema, tre persone diverse: arretrati d’affitto e altri debiti. Le simulazioni sono esercizi dimostrativi, non casi reali.

Ipotesi 1: dipendente con netto 1.650 €, nucleo di tre persone

Dati: stipendio netto 1.650 € per 13 mensilità (21.450 € l’anno), coniuge senza reddito, un figlio. Canone 590 €, arretrati 5.310 € (nove mensilità). Altri debiti: finanziamento 18.760 €, carta revolving 4.230 €. Nessun immobile, un’auto di dodici anni.

Primo controllo: soglia dell’art. 283 c.2 per tre persone con l’assegno sociale 2026, 21.729,43 €. Il reddito annuo (21.450 €) è già sotto la soglia anche con la lettura B, quindi il dipendente potrebbe essere un incapiente pur avendo uno stipendio. È un esito che molti non si aspettano.

Due strade:

• incapiente (art. 283): domanda tramite OCC, decreto di esdebitazione per esempio il 15/2/2027; da quella data gli arretrati di 5.310 € e gli altri debiti sono inesigibili, salvo utilità sopravvenute fino al 15/2/2030 (venerdì). Il canone corrente resta a suo carico;
• liquidazione controllata: possibile solo se l’OCC attesta che c’è attivo da distribuire (art. 268 c.3). Con un mantenimento fissato, per ipotesi, a 1.810,79 € al mese (soglia annua divisa per dodici) più il canone, non c’è eccedenza: la strada liquidatoria è probabilmente preclusa.

Esito: per il locatore, nessun incasso sugli arretrati; per il dipendente, debito cancellato se meritevole.

Ipotesi 2: pensionato con assegno 1.180 €, solo

Dati: pensione 1.180 € per 13 mensilità (15.340 € l’anno), solo. Canone 500 €, arretrati 4.500 € (nove mensilità). Altri debiti: cessione del quinto residua 9.870 €, prestito personale 6.420 €.

Soglia per una persona: 10.651,68 €. Con la lettura B, 15.340 € supera la soglia; con la lettura A, togliendo 6.000 € di canone e circa 5.400 € di spese essenziali documentate, il residuo (3.940 €) è sotto la soglia. L’esito dipende quindi dall’orientamento del tribunale competente.

Se la strada dell’incapiente è percorribile: esdebitazione, arretrati cancellati, canone corrente a suo carico. Se non lo è, si valuta la liquidazione controllata: apertura per ipotesi il 17/3/2026 (martedì), mantenimento fissato a 887,64 € più il canone di 500 € (1.387,64 €): la pensione è tutta sotto il limite, quindi alla procedura non va nulla dal reddito e l’OCC difficilmente potrà attestare attivo. In pratica, per questo profilo la partita si gioca quasi sempre sull’art. 283.

Esito: per il locatore, nessun incasso o un incasso minimo; per il pensionato, arretrati inesigibili; la sorte della cessione del quinto in corso va verificata a parte, perché il trattamento cambia tra liquidazione controllata ed esdebitazione dell’incapiente.

Ipotesi 3: autonomo con incassi variabili

Dati: geometra con partita IVA, incassi netti tra 1.300 € e 3.100 € al mese (media 2.100 €), single. Studio in affitto a 650 €, arretrati 4.550 € (sette mensilità); casa in affitto a 700 €, arretrati 2.100 € (tre mensilità). Altri debiti: fisco e cassa previdenziale 21.380 €, fornitori 3.940 €.

Strada: liquidazione controllata aperta, per ipotesi, il 17/3/2026. Il tribunale fissa la quota per il mantenimento, per esempio 887,64 € più il canone di casa (700 €) più il canone dello studio (650 €) come spesa di produzione del reddito: 2.237,64 €. Nei mesi da 3.100 € l’eccedenza (862,36 €) va alla procedura; nei mesi da 1.300 € non va nulla. Media stimata alla procedura: 250-300 € al mese.

Lo studio è un contratto pendente: il liquidatore, sentito il debitore, lascia proseguire il rapporto perché serve a produrre reddito; i canoni correnti sono pagati regolarmente. Gli arretrati di studio e casa (6.650 €) sono concorsuali e concorrono nel riparto. I tre anni dall’apertura scadono il 17/3/2029, un sabato: l’istanza di esdebitazione si deposita da lunedì 19/3/2029. Le osservazioni dei creditori ammessi vanno presentate entro quindici giorni dalla comunicazione; il reclamo contro il decreto entro trenta giorni (art. 282 c.1 e c.3), anche ad agosto (art. 9 c.1 CCII).

Esito: gli arretrati non pagati nel riparto diventano inesigibili; la parte dei debiti fiscali che costituisce sanzione amministrativa non accessoria resta esclusa (art. 278 c.7 lett. b), mentre le sanzioni accessorie a debiti estinti seguono il principale (in questo senso, per una sanzione tributaria accessoria, Trib. Torino decr. 9/4/2026, noto da sintesi Eutekne).

I casi misti: quando appartieni a più profili

Dipendente con partita IVA accessoria e due locazioni

Chi ha uno stipendio e una piccola attività in proprio, magari con un locale in affitto, non è un consumatore “puro”. Per i debiti della casa conta la qualità di consumatore; per quelli del locale, la qualità di professionista o imprenditore. La conseguenza pratica: il piano del consumatore (art. 67) è riservato ai debiti contratti nella qualità di consumatore (art. 2 c.1 lett. e, dopo il D.Lgs. 136/2024); se pesano anche i debiti dell’attività, la strada è il concordato minore (se l’attività continua) o la liquidazione controllata. Nell’esdebitazione, invece, la distinzione non pesa: gli arretrati di entrambi i contratti sono crediti concorsuali e, se insoddisfatti, diventano inesigibili.

Pensionato garante del figlio, a sua volta in affitto

È il caso in cui il secondo e il quinto profilo si sovrappongono. Il pensionato ha i suoi arretrati di casa e, in più, è fideiussore del figlio. Se il figlio ottiene l’esdebitazione, il locatore del figlio si rivolge al padre (art. 278 c.6). Se il padre è incapiente, può chiedere l’esdebitazione dell’art. 283 sia per il proprio debito d’affitto sia per il debito di garanzia: entrambi sono suoi debiti. Se padre e figlio sono conviventi o il loro sovraindebitamento ha un’origine comune, possono valutare una procedura familiare (art. 66), anche una liquidazione controllata congiunta con un familiare incapiente, purché almeno uno dei due abbia attivo da distribuire (art. 66 c.1, terzo periodo).

Ex imprenditore fallito con vecchi canoni del negozio

Chi è stato dichiarato fallito prima del 15/7/2022 e ha ancora debiti per i canoni del vecchio negozio deve fare i conti con la Cassazione: l’esdebitazione chiesta dopo quella data da chi era fallito prima resta regolata dalla legge fallimentare (Cass. 14835/2025), e il fallito che non ha ottenuto l’esdebitazione fallimentare non può chiedere quella dell’incapiente per la stessa esposizione (Cass. 30108/2025). La stessa ordinanza 30108 lascia aperto il caso dei debiti sorti dopo il fallimento: se il nuovo affitto di casa è stato firmato dopo, quei canoni possono avere una strada diversa.

Coniugi co-conduttori, uno solo in procedura

Se il contratto è intestato a entrambi e solo uno accede alla liquidazione controllata, l’altro resta obbligato in solido per tutto. È spesso il caso in cui conviene una procedura familiare, oppure una trattativa con il locatore che coinvolga entrambi: un accordo che preveda un pagamento parziale da parte del coniuge non in procedura, a saldo, può chiudere la posizione di tutti.

Inquilino che diventa incapiente durante la liquidazione

Chi entra in liquidazione controllata con uno stipendio e poi lo perde non deve cambiare procedura: la liquidazione prosegue, la quota mensile alla procedura si riduce o si azzera su istanza al giudice delegato, e l’esdebitazione arriva comunque alla chiusura o decorsi tre anni. Il canone corrente diventa però più difficile da pagare: è il momento di chiedere la revisione della quota per il mantenimento e di valutare il fondo per la morosità incolpevole.

Il confronto tra profili

La tabella mette in fila, per ciascun profilo, gli aspetti che decidono l’esito. Le differenze sono meno nella regola (l’arretrato anteriore è sempre esdebitabile) e più nei rischi concreti: perdere la casa, perdere i locali, non superare il vaglio della meritevolezza, restare esposti come garanti.

Le domande trasversali

Cosa succede se perdo il lavoro durante la procedura?

Nella liquidazione controllata la quota da versare si ricalcola su istanza al giudice delegato; la procedura non si ferma e l’esdebitazione resta possibile alla chiusura o decorsi tre anni dall’apertura. Il canone corrente diventa il problema principale: se smetti di pagarlo, il nuovo debito non sarà coperto. Chiedi subito la revisione della quota per il mantenimento e informa il liquidatore.

Il locatore può sfrattarmi anche dopo l’esdebitazione?

Sì, se il contratto è stato risolto o se maturano nuovi inadempimenti. L’esdebitazione rende inesigibili i debiti in denaro anteriori; non fa rivivere un contratto risolto e non impedisce al proprietario di riavere il suo immobile. Il procedimento di sfratto, inoltre, non conosce la sospensione feriale (art. 92 ord. giud.).

Il mio locatore non ha presentato domanda al passivo: il debito con lui resta?

Resta solo nella misura della percentuale che i creditori di pari grado hanno ricevuto nel concorso: per il resto l’esdebitazione opera anche verso di lui (art. 278 c.2). La regola è oggi all’esame della Corte costituzionale, che dopo la restituzione degli atti con l’ord. 104/2026 se ne sta occupando di nuovo (ordinanze ripubblicate nella G.U. del 23/9/2026). Ricorda anche che il termine per le domande di ammissione è perentorio (Cass. 28573/2025).

Le spese condominiali a carico dell’inquilino seguono la stessa sorte dei canoni?

Sì. Gli oneri accessori che il contratto pone a carico del conduttore sono crediti contrattuali del locatore: se maturati prima dell’apertura, sono concorsuali e diventano inesigibili per la parte non soddisfatta. Se maturano dopo, vanno pagati insieme al canone corrente.

Posso firmare un nuovo contratto d’affitto mentre sono in liquidazione controllata?

Nessuna norma del capo sulla liquidazione controllata lo vieta per l’abitazione: è un atto necessario per la vita del debitore. È però prudente informare il liquidatore, perché il nuovo canone incide sulla quota per il mantenimento che il giudice ti lascia, e può richiedere una revisione del provvedimento.

La giurisprudenza profilo per profilo

Le pronunce che seguono sono riportate con gli estremi indicati dalle fonti consultate. Il principio è riformulato; tra parentesi, il tipo di fonte letta.

Regole comuni

1. Cass. SU n. 4892 del 25/2/2025 (sintesi edotto e rivista Cammino Diritto). Il locatore che ottiene la risoluzione per morosità può chiedere il mancato guadagno anche se l’immobile è tornato nella sua disponibilità prima della scadenza, ma deve di norma dimostrare di essersi attivato per riaffittarlo. Rilevanza: conferma che anche il danno da risoluzione è un credito contrattuale, quindi non escluso dall’esdebitazione.
2. Cass. n. 18370 del 27/6/2023 (citata in Cammino Diritto, fasc. II/2025). Il canone dovuto fino alla riconsegna costituisce un risarcimento minimo che non richiede prova; il maggior danno va dimostrato. Rilevanza: l’indennità di occupazione è una voce contrattuale del credito del locatore.
3. Cass. n. 31233 del 5/12/2024 (citata in Cammino Diritto, fasc. II/2025). Il locatore deve provare la fonte contrattuale del credito per l’indennità dell’art. 1591 c.c.; il conduttore deve provare la riconsegna. Rilevanza: la natura contrattuale dell’indennità la tiene fuori dall’art. 278 c.7 lett. b).
4. Cass. Sez. I n. 10387 del 21/6/2012 (massima Brocardi). Per l’ammissione al passivo con il privilegio dell’art. 2764 c.c. non serve indicare i beni; la loro mancanza conta solo nel riparto. Rilevanza: spiega perché il locatore viene ammesso come privilegiato anche quando i beni sono di scarso valore, e perché poi la parte incapiente diventa chirografaria.
5. Cass. n. 28573/2025 (massima Brocardi). Nella liquidazione controllata il termine per le domande di partecipazione al concorso è perentorio; la domanda tardiva è preclusa salvo rimessione in termini. Rilevanza: per il locatore che non si insinua in tempo scatta l’art. 278 c.2.
6. Corte cost. ord. n. 104/2026 (sito della Corte costituzionale). Restituzione degli atti ai Tribunali di Verona e Milano sulla questione dell’art. 278 c.2; ordinanze ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026, questione di nuovo pendente. Rilevanza: la regola sui creditori non concorsuali, compreso il locatore che non si insinua, potrebbe cambiare.

Inquilino in casa

7. Trib. Trani, sentenza di apertura della liquidazione controllata del 20/1/2026, R.G. 3-1/2026 (testo letto). Nel fissare la quota per il mantenimento si può tenere conto del canone dell’abitazione; quantificazione provvisoria e rivedibile; blocco delle azioni esecutive sui beni della procedura. Rilevanza: mostra come il canone corrente viene finanziato con il reddito lasciato al debitore.
8. Cass. Sez. I ord. n. 22074 del 31/7/2025 (massima Brocardi). L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza, che conta nella fase di esdebitazione. Rilevanza: la morosità non chiude la porta della procedura.
9. Cass. Sez. I ord. n. 11603 del 28/4/2026 (sintesi diritto.it). La relazione dell’OCC su cause dell’indebitamento e diligenza è requisito di ammissibilità con controllo sostanziale del giudice; la condotta del debitore pesa in sede di esdebitazione. Rilevanza: le ragioni della morosità vanno spiegate già nella relazione.

Ex inquilino sfrattato

10. Trib. Taranto, Sez. I, n. 895 del 12/6/2025 (sintesi diritto.it). Il deposito cauzionale si trattiene o si compensa solo con la prova di canoni insoluti o danni concreti. Rilevanza: riduce il credito del locatore da inserire nell’elenco dei creditori.

Professionista e impresa minore

11. Cass. Sez. I ord. n. 28505 del 6/11/2024 (massima Brocardi). La scarsa consistenza del patrimonio non impedisce l’esdebitazione se non deriva da condotte ostruzionistiche, fraudolente o distrattive. Rilevanza: il commerciante che chiude con poco attivo e molti arretrati non è per questo escluso.
12. Cass. Sez. I ord. n. 14835 del 3/6/2025 (massima Brocardi). L’istanza di esdebitazione presentata dopo il 15/7/2022 da chi era fallito prima resta regolata dalla legge fallimentare. Rilevanza: per i vecchi canoni del negozio di un ex fallito.
13. Trib. Torino decr. 9/4/2026 (sintesi Eutekne, numero non disponibile). Nella liquidazione controllata la sanzione tributaria accessoria rientra nell’esdebitazione perché segue l’obbligazione principale estinta. Rilevanza: per l’autonomo con debiti fiscali accanto agli arretrati d’affitto.

Incapiente

14. Cass. Sez. I ord. n. 30108 del 14/11/2025 (testo integrale pubblicato sul sito della Cassazione). Il debitore già fallito che non ha ottenuto l’esdebitazione fallimentare non può chiedere quella dell’incapiente per la stessa esposizione; contro il diniego emesso senza contraddittorio il ricorso straordinario è inammissibile. Rilevanza: limite per chi ha un passato imprenditoriale.
15. Trib. Milano, decreti del 23/2/2026 (primo e secondo procedimento). Soglia del c.2 per un nucleo di quattro persone calcolata in 25.840,95 € con l’assegno sociale 2025. Rilevanza: esempio concreto di calcolo della soglia.
16. Trib. Alessandria, decreto dell’11/2/2026. Cita il testo vigente del c.2: il reddito si confronta con la soglia dopo la deduzione delle spese di produzione e di mantenimento. Rilevanza: lettura favorevole a chi paga un affitto.
17. Trib. Verona 12/1/2026 (sintesi Unijuris). L’incapiente può presentare la domanda personalmente, ma va garantito il contraddittorio con i creditori. Rilevanza: anche il locatore deve poter interloquire.
18. Trib. Treviso 31/3/2026 (sintesi Unijuris). L’omesso pagamento sistematico delle imposte, con debito erariale prevalente, è colpa grave e porta al rigetto. Rilevanza: per analogia, una morosità protratta e scelta può pesare sulla meritevolezza.

Garante e co-conduttore

Non risultano pronunce di legittimità con estremi verificati sugli effetti dell’esdebitazione verso fideiussori e coobbligati nel CCII: vale il testo degli artt. 278 c.6 e 79 c.5.

Cosa può fare lo Studio Monardo, profilo per profilo

Ecco gli strumenti concreti con cui lo Studio lavora sui debiti per canoni non pagati, senza promettere risultati ma con un metodo preciso:

1. Separiamo gli arretrati per data. Per l’inquilino che resta in casa ricostruiamo mese per mese i canoni scaduti prima dell’apertura e quelli successivi, così da sapere cosa entra nel passivo e cosa va pagato.
2. Ricostruiamo il credito dell’ex locatore. Per chi è stato sfrattato esaminiamo intimazione, convalida, decreto ingiuntivo e verbale di rilascio, distinguendo canoni, indennità di occupazione, danni e spese.
3. Verifichiamo cauzione e compensazioni. Controlliamo se il deposito cauzionale è stato trattenuto con titolo e se il credito del locatore va ridotto.
4. Documentiamo il canone per la quota di mantenimento. Prepariamo la parte del ricorso che chiede al giudice di tenere conto dell’affitto nel reddito lasciato al debitore.
5. Calcoliamo la soglia dell’incapiente. Per pensionati, disoccupati e redditi bassi calcoliamo la soglia dell’art. 283 c.2 con il nucleo reale e con entrambe le letture del comma.
6. Impostiamo la strategia per i locali commerciali. Per professionisti e imprese minori valutiamo continuità o chiusura, stimiamo i beni gravati dal privilegio e prepariamo la proposta al locatore.
7. Coordiniamo sfratto e procedura. Seguiamo in parallelo il procedimento di sfratto o l’opposizione al decreto ingiuntivo e il deposito della domanda, con un calendario unico dei termini.
8. Analizziamo le garanzie. Per fideiussori e co-conduttori leggiamo il contratto di garanzia e valutiamo se serve una procedura propria o familiare (art. 66).
9. Prepariamo la storia della morosità. Raccogliamo i documenti che spiegano perché l’affitto non è stato pagato, il punto su cui si decide la meritevolezza.
10. Seguiamo il dopo. Assistiamo nelle osservazioni, nel reclamo contro il decreto e, per l’incapiente, nelle dichiarazioni annuali dei tre anni successivi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi ha debiti d’affitto la competenza che pesa di più è quella di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC: significa conoscere dall’interno come l’OCC valuta le cause della morosità, come si costruisce l’elenco dei creditori e come si prepara la relazione su cui il tribunale decide l’esdebitazione. La qualifica di cassazionista garantisce continuità di strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione, con la stessa linea nello sfratto, nelle opposizioni e nella procedura. Lo staff riunisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso: indispensabile quando agli arretrati d’affitto si sommano debiti fiscali, contributivi o bancari.

In chiusura: prima capisci chi sei, poi usa le tue regole

La domanda del titolo ha una risposta generale: sì, l’esdebitazione cancella il debito per canoni di locazione non pagati, perché è un credito contrattuale che non rientra nelle esclusioni dell’art. 278 c.7. Ma la risposta utile è quella del tuo profilo. Il primo passo è capire in quale situazione ti trovi; il secondo è agire secondo le regole che valgono per te: separare i canoni vecchi da quelli nuovi, proteggere la casa o i locali, superare il vaglio della meritevolezza, non dimenticare chi ha firmato la garanzia.

Lo Studio Monardo segue questi casi perché incrociano esattamente le competenze certificate dell’Avvocato: come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC conosce le procedure di sovraindebitamento dall’interno; come avvocato cassazionista segue lo sfratto e le opposizioni fino all’ultimo grado; come Esperto Negoziatore affianca i conduttori imprenditori nelle trattative con il locatore.

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