La domanda giusta, posta nel momento giusto

Chi è sovraindebitato e possiede una casa arriva quasi sempre allo stesso punto: “Se trovo dei soldi, magari da mio padre, da mia sorella o da un risparmio che si sblocca, posso offrirli ai creditori e tenermi l’abitazione?”. La risposta breve è questa: dentro una liquidazione controllata già aperta la casa entra nel patrimonio da liquidare, e la legge non prevede un “riscatto” con cui il debitore la tolga dal concorso pagando una somma. Però esistono strade concrete per arrivare quasi allo stesso risultato. Quali siano, e con quali probabilità, dipende da tre cose: il momento in cui si fa l’offerta (prima o dopo l’apertura), chi la fa (il debitore, un familiare, un terzo) e come è trattata la banca che ha l’ipoteca sull’immobile.

Su questo tema la lettera del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) dice poco. I giudici, invece, hanno detto parecchio: su quanto debba valere una “finanza esterna” per essere presa sul serio, sulla banca fondiaria che vuole vendere da sola, sulla scadenza del mutuo all’apertura della procedura, sul confronto con quanto i creditori incasserebbero dalla vendita. In questo articolo trovi le decisioni che devi conoscere, tradotte in conseguenze pratiche per chi vuole salvare la casa: cosa puoi offrire, a chi, entro quando e con quali rischi.

Lo Studio Monardo segue questa materia per una ragione precisa. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC. Sono proprio l’OCC e il gestore a stimare il valore della casa, a calcolare quanto i creditori prenderebbero dalla vendita e ad attestare se un’offerta alternativa è più conveniente. Conoscere quei conteggi “dall’interno” è ciò che permette di capire se una somma offerta ha davvero la forza per evitare l’asta. Ed essendo avvocato cassazionista, può seguire anche i reclami e i ricorsi che spesso nascono su queste valutazioni.

📩 Hai una casa e una liquidazione controllata in corso o in arrivo? Contattaci adesso: i recapiti dello Studio sono riportati in fondo a questa pagina.

Le norme su cui i giudici si sono pronunciati

Un solo paragrafo di inquadramento, perché sul sito trovi già guide generali sulla procedura. La liquidazione controllata (artt. 268-277 CCII) è la procedura “di vendita” del sovraindebitato: un liquidatore nominato dal tribunale prende in carico i beni del debitore, li vende e distribuisce il ricavato ai creditori secondo l’ordine delle prelazioni. Alla fine, o comunque dopo tre anni dall’apertura, il debitore persona fisica meritevole ottiene l’esdebitazione (art. 282). La casa, se è di proprietà del debitore e non è in un fondo patrimoniale, fa parte di quel patrimonio.

Le norme che contano per la nostra domanda sono poche, ma vanno lette insieme.

Art. 268 CCII. Il debitore può chiedere da sé l’apertura (c.1); se è insolvente, può chiederla anche un creditore, persino mentre sono in corso esecuzioni individuali, purché i debiti scaduti e non pagati non siano sotto i 50.000 euro (c.2). Se a chiedere l’apertura è il debitore persona fisica, la procedura si apre solo se l’OCC attesta che c’è attivo da distribuire (c.3): e quasi sempre quell’attivo è proprio la casa. Non entrano nella liquidazione i beni impignorabili, la parte di stipendio o pensione che il giudice lascia per il mantenimento, i beni del fondo patrimoniale e i loro frutti, salvo l’art. 170 c.c. (c.4).

Art. 271 CCII (sostituito dal D.Lgs. 136/2024). Se la liquidazione la chiedono i creditori, il debitore può, entro la prima udienza, depositare la domanda di ristrutturazione dei debiti del consumatore o di concordato minore, oppure chiedere un termine per farlo. Il giudice fissa un termine non superiore a sessanta giorni, prorogabile di altri sessanta per giustificati motivi. Finché il termine pende, la liquidazione non può essere aperta e il giudice, su istanza del debitore, può concedere le misure protettive degli artt. 70 c.4 o 78 c.2 lett. d). È la norma più importante per chi vuole offrire una somma: è la finestra in cui l’offerta ai creditori ha ancora una “casa” giuridica in cui stare.

Art. 272 CCII. Entro 90 giorni dall’apertura il liquidatore completa l’inventario e redige il programma di liquidazione, approvato dal giudice delegato; si applica l’art. 213 c.2-4 in quanto compatibile, quindi anche la possibilità di non liquidare i beni la cui vendita è manifestamente non conveniente (c.2). La procedura resta aperta fino al completamento delle vendite e comunque, per i beni sopravvenuti, per tre anni dall’apertura (c.3); i beni che arrivano dopo l’apertura entrano nella liquidazione fino all’esdebitazione, al netto delle passività sostenute per acquistarli (c.3-bis).

Le vendite. Alle vendite della liquidazione controllata si applicano le regole della liquidazione giudiziale, a partire dall’art. 216 CCII: stima, procedura competitiva, pubblicità (così le linee guida del Tribunale di Pavia aggiornate al 15/12/2025, che richiamano l’art. 275 c.2). Non esiste una “vendita privata” della casa al familiare concordata col debitore: anche l’offerta del parente diventa la base di una gara.

Le alternative alla vendita. Fuori dalla liquidazione ci sono il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67) e il concordato minore (art. 74). Nel piano i crediti ipotecari possono essere pagati anche in parte, purché non meno di quanto darebbe la liquidazione (art. 67 c.4), e si può continuare a pagare le rate del mutuo sulla prima casa se si è in regola o se il giudice autorizza a sanare l’arretrato (art. 67 c.5). Nel concordato minore non in continuità serve l’apporto di risorse esterne che aumentino “in misura apprezzabile” l’attivo (art. 74 c.2), e anche qui i privilegiati non possono ricevere meno dell’alternativa liquidatoria (art. 75 c.2; per il mutuo sulla prima casa c’è l’art. 75 c.2-bis).

La chiusura. La liquidazione controllata si chiude con decreto motivato del tribunale, su istanza del liquidatore o del debitore o d’ufficio, applicando l’art. 233 “in quanto compatibile” (art. 276 c.1). Tra le cause di chiusura della liquidazione giudiziale c’è l’estinzione di tutti i debiti e delle spese: se qualcuno paga tutto, la procedura perde la sua ragione.

Un’avvertenza sui termini. Tutti i termini dei procedimenti disciplinati dal CCII corrono anche ad agosto: l’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale dei termini per questi procedimenti. La sospensione dal 1° al 31 agosto (L. 742/1969) vale invece nel processo civile ordinario di cognizione, in quello tributario e in quello amministrativo; non vale per le esecuzioni né, di regola, per le opposizioni esecutive.

Il punto fermo: la casa resta al servizio dei creditori, e il confronto si fa con l’asta

Partiamo da ciò che i giudici considerano ormai pacifico. L’orientamento si è consolidato attorno a un’idea semplice: qualunque offerta alternativa alla vendita viene misurata su quanto i creditori prenderebbero dalla vendita della casa. Non conta quanto la somma sembri generosa in astratto; conta il confronto con l'”alternativa liquidatoria”.

La banca fondiaria non resta a guardare

La Suprema Corte ha chiarito, con Cass. n. 22914 del 19/8/2024, pronunciata su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia, che il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41 del Testo unico bancario opera anche nella liquidazione controllata. Attenzione: alcune fonti secondarie, comprese alcune linee guida di tribunale, la indicano come Sezioni Unite; è invece della Sezione I.

La vicenda da cui nasce è tipica: una banca con mutuo fondiario e ipoteca sulla casa, un debitore entrato in liquidazione controllata, e la domanda se la banca potesse iniziare o proseguire da sola l’esecuzione immobiliare. La risposta della Corte è stata favorevole alla banca.

Il principio, calato nella pratica, significa che se sulla tua casa grava un mutuo fondiario, la banca può continuare o avviare l’espropriazione anche dopo l’apertura della liquidazione, fermo restando che il ricavato va poi coordinato con il concorso. Le linee guida del Tribunale di Pavia descrivono la prassi: se è pendente un’esecuzione, il liquidatore chiede di subentrare, salvo diversa decisione motivata, e il professionista delegato versa di regola la somma lorda sul conto della procedura. In altre parole, se ti trovi in questa situazione, un’offerta “ai creditori” che non convinca la banca fondiaria rischia di non fermare nulla: l’asta può andare avanti su un binario parallelo.

All’apertura il mutuo scade per intero

Un secondo tassello riguarda il mutuo. Secondo Cass. Sez. I n. 28573 del 28/10/2025 applica alla liquidazione controllata la regola dell’art. 154 c.2 CCII, per cui con l’apertura i crediti si considerano scaduti. Il piano di ammortamento del mutuo, in altre parole, smette di esistere come tale: la banca è creditrice dell’intero residuo, da soddisfare sul ricavato del bene.

La traduzione pratica è decisiva. Molti debitori pensano: “Continuo a pagare le rate della casa e chiedo ai creditori di accontentarsi di una somma per il resto”. Dentro la liquidazione controllata questa formula non ha base: la continuazione delle rate del mutuo è uno strumento del piano del consumatore (art. 67 c.5) e del concordato minore (art. 75 c.2-bis), non della liquidazione. Se vuoi tenere la casa pagando il mutuo, la sede non è la liquidazione.

I costi della procedura e il ricavato della casa ipotecata

Terzo tassello, utile per fare i conti. Cass. Sez. I n. 6865 del 14/3/2025 (nota da sintesi di iusletter) ha affermato che il compenso del gestore della crisi è prededucibile, ma non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. Il principio interessa direttamente chi vuole formulare un’offerta: quando si calcola quanto la banca ipotecaria prenderebbe dalla vendita della casa, non si deve sottrarre dal prezzo il compenso del gestore come se fosse un costo di quel bene. La conseguenza è che la “soglia” che un’offerta deve battere nei confronti della banca è più alta di quanto alcuni immaginano.

La relazione dell’OCC è la base di tutto

Infine, l’OCC. Cass. Sez. I ord. n. 28576 del 28/10/2025 e Cass. Sez. I ord. n. 11603 del 28/4/2026 (quest’ultima nota da sintesi di diritto.it) hanno affermato che la relazione dell’OCC è requisito di ammissibilità della liquidazione controllata e il giudice ne controlla la sostanza, non solo la presenza. La Cass. 11603/2026 aggiunge, in linea con Cass. Sez. I ord. n. 22074 del 31/7/2025, che per entrare in liquidazione controllata non serve la meritevolezza: la condotta del debitore pesa in sede di esdebitazione.

Perché conta per la casa? Perché è nella relazione dell’OCC che si scrive il valore dell’immobile, l’ipoteca, la stima del ricavo d’asta. Se quei numeri sono sbagliati, tutta la discussione su “quanto offrire” parte storta. Il principio, calato nella pratica, significa che la prima battaglia per salvare la casa si combatte sulla stima, prima ancora che sull’offerta.

Prima questione: posso evitare del tutto la liquidazione offrendo una somma con un piano o un concordato minore?

La questione

“Mi hanno detto che con la liquidazione controllata perdo la casa. Se invece mio fratello mette 25.000 euro, posso proporre ai creditori un accordo e restare a casa mia?” È la domanda più frequente. E la risposta parte da una distinzione: la somma offerta non va “dentro” la liquidazione, ma dentro un’altra procedura, che della liquidazione prende il posto.

Cosa hanno deciso i giudici

Sul concordato minore liquidatorio sostenuto da finanza esterna la giurisprudenza di merito è divisa, e la divisione tocca proprio il nostro caso.

Da un lato il Tribunale di Avellino, con sentenza del 28/2/2025 (commentata da EC News l’8/4/2025, numero non riportato), ha omologato un concordato minore liquidatorio basato esclusivamente su risorse messe a disposizione dal coniuge della debitrice, socia accomandataria priva di reddito e patrimonio: prededuzioni al 100%, privilegiato al 13,16%, chirografario al 2,79%, approvazione di tutti i creditori. Il principio affermato è che l’apporto esterno può incrementare l’attivo anche quando quello di partenza è pari a zero. Lo stesso tribunale, con il decreto di apertura del 7/11/2024, aveva già ritenuto ammissibile una proposta fondata sulla finanza del coniuge.

Nella stessa direzione il Tribunale di Campobasso, con sentenza del 13/1/2025 (numero non riportato nella fonte), ha omologato un concordato minore con sola finanza esterna, applicando il cram down contro il voto contrario dell’Agente della riscossione e dell’INPS, e ha escluso la violazione dell’art. 74 c.2 perché l’incremento dell’attivo era apprezzabile.

Dall’altro lato il Tribunale di Ferrara, con decreto del 20/12/2024 (commentato da EC News l’1/4/2025, numero non riportato), ha dichiarato inammissibile un concordato minore liquidatorio di due fratelli, ex soci di una s.n.c., che pagava i creditori solo con somme delle mogli senza mettere a disposizione il patrimonio dei debitori non incapienti. Il giudice ha ricostruito quel patrimonio come la quota di reddito mensile non assorbita dal mantenimento, più la tredicesima, moltiplicata per tre anni (la durata minima della liquidazione), e ha concesso ai debitori di migliorare la proposta. Il commento richiama, nello stesso senso restrittivo, una giurisprudenza riminese del 2024 che collega il concordato minore alla liquidazione controllata.

Il dato che interessa a chi ha una casa è questo: secondo la lettura di Ferrara, la finanza esterna deve aggiungersi al patrimonio del debitore, non sostituirlo. Se il debitore ha una casa, quella casa è il cuore del suo “attivo disponibile”.

A completare il quadro, la Cassazione ha fissato due paletti sul concordato minore. Con Cass. Sez. I sent. n. 28574 del 28/10/2025 (massima Brocardi) la proposta deve rispettare la graduazione delle cause di prelazione, e la violazione è causa di inammissibilità rilevabile anche d’ufficio prima dell’omologa. Con Cass. Sez. I ord. n. 14800 del 18/5/2026 (massima Brocardi) non serve una “meritevolezza” autonoma, ma servono informazioni corrette, complete e veritiere sulla situazione patrimoniale.

C’è contrasto?

Sì, ed è dichiarato. L’orientamento più favorevole (Avellino, Campobasso) ammette proposte fondate solo su finanza esterna, soprattutto per debitori senza beni. L’orientamento restrittivo (Ferrara) chiede che il patrimonio del debitore sia comunque messo a disposizione. Per chi ha una casa, però, il contrasto pesa meno di quanto sembri: in entrambi gli orientamenti la proposta è vagliata confrontandola con ciò che i creditori otterrebbero dalla liquidazione, e in quel confronto la casa c’è sempre.

L’assunzione prudenziale è questa: la somma offerta, sommata a ciò che resta del patrimonio, deve dare a ogni creditore più di quanto otterrebbe con l’asta della casa, e alla banca ipotecaria almeno il valore di realizzo dell’immobile.

Cosa significa per te

Se sei un consumatore, la strada più lineare per “tenere la casa offrendo una somma” è il piano di ristrutturazione dei debiti (art. 67): continui a pagare le rate del mutuo sulla prima casa (c.5, se sei in regola o se il giudice ti autorizza a sanare l’arretrato) e offri ai chirografari una somma, anche messa da un familiare, superiore a quanto prenderebbero dall’asta. Se sei un professionista o un ex imprenditore, la strada è il concordato minore con risorse esterne (art. 74 c.2), con il trattamento della banca regolato dall’art. 75 c.2 e c.2-bis.

In entrambi i casi l’omologazione passa da un giudizio di convenienza: il creditore che contesta può essere “superato” se riceve almeno quanto avrebbe dall’alternativa liquidatoria (artt. 70 c.7 e 80 c.3). E sul piano processuale c’è un’informazione utile: per Cass. Sez. I ord. n. 8875 del 9/4/2026 (massima Brocardi), dopo il D.Lgs. 136/2024 il provvedimento sull’omologazione del piano del consumatore, sia di accoglimento sia di rigetto, ha forma di sentenza e si reclama in Corte d’appello ai sensi dell’art. 51, entro trenta giorni.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, costruisce queste proposte partendo dal numero che i creditori confronteranno: il ricavo netto dell’asta della tua casa.

La frase da ricordare: la somma che offri non deve sembrare grande, deve essere più grande dell’asta.

Seconda questione: un creditore ha chiesto la mia liquidazione, posso fermarla con un’offerta?

La questione

Il caso è diverso dal precedente. Non sei tu a voler entrare in liquidazione: è una finanziaria, una banca o un altro creditore che ha depositato il ricorso. Ti arriva la notifica con la data della prima udienza. Hai una casa, un familiare disposto ad aiutarti e la paura che, una volta aperta la procedura, la casa vada all’asta. Puoi bloccare tutto offrendo una somma?

Cosa hanno deciso i giudici

Qui la base è la legge prima ancora dei giudici: l’art. 271 CCII, nel testo sostituito dal D.Lgs. 136/2024, dà al debitore la possibilità di presentare, entro la prima udienza, la domanda di piano del consumatore o di concordato minore, oppure di chiedere un termine fino a sessanta giorni, prorogabile di altri sessanta. Finché il termine pende, la liquidazione non può essere aperta.

La giurisprudenza aggiunge però due avvertenze.

La prima riguarda la tempestività. In tema di liquidazione giudiziale chiesta da un terzo, Cass. Sez. I ord. n. 13912 del 13/5/2026 (sintesi iusletter) ha affermato che il termine per depositare la domanda di accesso a uno strumento alternativo si consuma con la prima udienza, anche se il giudice poi rinvia. Non riguarda direttamente la liquidazione controllata, ma per analogia la lettura prudente è che “entro la prima udienza” significhi davvero entro quella data, non entro la data del rinvio.

La seconda riguarda il filtro di ammissibilità. Le già viste Cass. 22074/2025 e 11603/2026 dicono che per aprire la liquidazione controllata non serve la meritevolezza: quindi il debitore non può opporsi all’apertura sostenendo soltanto di essere una persona per bene o di aver avuto sfortuna. Può invece incidere sull’apertura con gli strumenti che la legge gli dà: la domanda alternativa dell’art. 271, oppure, se è persona fisica senza attivo, l’eccezione di incapienza dell’art. 268 c.3. Ma chi ha una casa, per definizione, un attivo ce l’ha: l’eccezione di incapienza di regola non è una strada percorribile.

E se offri la somma direttamente al creditore che ha chiesto la liquidazione? È possibile, ed è anzi frequente: un pagamento o un accordo transattivo può portare il creditore a rinunciare al ricorso. Ma va tenuto presente che, finché la procedura non è aperta, un pagamento preferenziale a un solo creditore espone a contestazioni da parte degli altri e, se poi la liquidazione si apre per iniziativa di un altro creditore, la casa resta comunque nel patrimonio da liquidare. Pagare chi ha presentato il ricorso può far cadere quel ricorso, non mette la casa al sicuro dagli altri creditori.

C’è contrasto?

Sull’art. 271 nel testo vigente non abbiamo trovato pronunce di legittimità che ne precisino i confini. Un punto resta aperto: la norma parla della liquidazione chiesta “dai creditori”. Se la domanda è stata presentata dal debitore stesso, e la procedura è già aperta, non risulta una norma che consenta di “convertire” la liquidazione in piano o concordato minore, e non abbiamo letto pronunce che lo ammettano. L’assunzione prudenziale: l’offerta di una somma va formalizzata prima dell’apertura; dopo, le possibilità si riducono drasticamente.

Cosa significa per te

Se ricevi un ricorso per liquidazione controllata, il calendario diventa la tua prima difesa. Dal giorno della notifica alla prima udienza devi: far stimare la casa; ricostruire il debito verso la banca ipotecaria e verso tutti gli altri; ottenere dal familiare un impegno scritto, con le modalità di versamento e la rinuncia alla restituzione (le linee guida pavesi chiedono proprio questo per la finanza esterna, che deve essere già versata o assistita da idonea garanzia); conferire l’incarico a un OCC. All’udienza devi arrivare con la domanda pronta o con una richiesta di termine motivata, chiedendo nel contempo le misure protettive degli artt. 70 c.4 o 78 c.2 lett. d), che possono sospendere anche l’esecuzione della banca.

Ricorda che i termini del CCII corrono anche in agosto (art. 9 c.1): una prima udienza fissata a fine luglio non ti regala trenta giorni in più.

Terza questione: la liquidazione è già aperta, un familiare può comprare la casa?

La questione

La procedura è aperta, magari su tua domanda, perché a suo tempo sembrava l’unica strada. Il liquidatore ha già fatto o sta facendo l’inventario. Tuo padre, tua sorella o il tuo compagno sarebbero disposti a mettere una somma. Puoi offrirla per “tenere” la casa?

Cosa hanno deciso i giudici

Il punto di partenza è che il debitore non può sottrarre autonomamente beni al concorso dei creditori: lo ricordano le linee guida del Tribunale di Pavia del 15/12/2025, che non prevedono alcun riscatto dell’immobile da parte del debitore o di un terzo. Il Tribunale di Ferrara, nel decreto del 20/12/2024 già visto, richiama l’art. 2740 c.c. proprio per escludere che il patrimonio del debitore possa essere sottratto alla garanzia dei creditori in cambio di una somma.

Quello che si può fare, invece, è trasformare la somma del familiare in un’offerta d’acquisto dentro la procedura. Le stesse linee guida descrivono un meccanismo molto concreto per l’immobile in comproprietà: prima di redigere il programma il liquidatore interpella i comproprietari per sapere se intendono acquistare la quota del debitore al prezzo di perizia; se arriva un’offerta irrevocabile di acquisto cauzionata al 10%, si può mettere in vendita la sola quota con procedura competitiva, per favorire rilanci; se l’offerta non arriva, il liquidatore avvia il giudizio di divisione. Per il bene in comunione legale le linee guida indicano la vendita dell’intero, con assegnazione al coniuge non debitore della metà del ricavato in sede di riparto, richiamando Cass. 6575/2013 e 6239/2016.

Per la casa di proprietà esclusiva del debitore, l’offerta del familiare segue le regole generali delle vendite dell’art. 216 CCII: stima conforme all’art. 173-bis disp. att. c.p.c., pubblicità anche sul Portale delle vendite pubbliche, procedura competitiva. Nel modello pavese, quando si segue il manuale delle esecuzioni immobiliari, sono previsti tre esperimenti l’anno con ribasso del 25% a ogni esperimento.

Sulla banca fondiaria vale quanto visto con Cass. 22914/2024: se c’è un’esecuzione pendente, la vendita può avvenire in quella sede, con versamento del ricavato al liquidatore secondo la prassi indicata dalle linee guida.

C’è contrasto?

Sul principio no: nessuna fonte letta ammette un “riscatto” diretto. Esiste però uno spazio di valutazione sul programma di liquidazione. L’art. 272 c.2 rinvia all’art. 213 c.2-4: il liquidatore può non acquisire o non liquidare un bene quando la liquidazione è manifestamente non conveniente, con autorizzazione del giudice delegato. Ma la rinuncia non salva la casa: le linee guida pavesi ricordano che, sui beni rinunciati, i creditori possono avviare azioni esecutive individuali. In pratica, la banca ipotecaria riprende in mano l’asta.

L’assunzione prudenziale: a procedura aperta, l’unico modo realistico per far restare la casa “in famiglia” è che un familiare la acquisti vincendo la gara, con fondi propri e tracciabili.

Cosa significa per te

Se la liquidazione è già aperta, l’obiettivo cambia: non “evitare la vendita”, ma fare in modo che la vendita avvenga a favore di una persona di fiducia e al prezzo più ragionevole possibile. Questo richiede di muoversi presto, prima che il programma di liquidazione sia approvato (90 giorni dall’apertura, art. 272 c.2), per far valutare dal liquidatore un’offerta irrevocabile cauzionata come base d’asta. Richiede che i soldi siano davvero del familiare: se fossero del debitore, sarebbero beni della procedura, e i redditi o beni che arrivano dopo l’apertura entrano nella liquidazione fino all’esdebitazione (art. 272 c.3-bis). Richiede infine di accettare il rischio della gara: un terzo può rilanciare.

C’è poi una domanda pratica che molti si pongono: dopo l’acquisto, posso continuare ad abitare la casa? Sì, se il nuovo proprietario lo consente, con un comodato o una locazione regolari. Ma la casa non è più tua, e il tuo familiare deve sapere che sta facendo un acquisto vero, non un deposito fiduciario. Accordi occulti di “restituzione” futura dell’immobile al debitore sono la via più breve per vedersi contestare l’operazione e mettere a rischio l’esdebitazione, che per l’art. 282 c.2 richiede che il debitore non abbia ostacolato la procedura e abbia fornito tutte le informazioni utili (art. 280 lett. c).

Il principio da tenere a mente: a liquidazione aperta, la casa si può salvare solo comprandola, non pagandone il “riscatto”.

La decisione più recente: Cass. 14800/2026 e il peso della verità sulla casa

Il contesto

La pronuncia più recente tra quelle che incidono sul nostro tema è Cass. Sez. I ord. n. 14800 del 18/5/2026, nota attraverso la massima pubblicata da Brocardi sotto l’art. 74 CCII. Non riguarda direttamente la vendita della casa, ma tocca il presupposto di qualsiasi offerta alternativa: la qualità delle informazioni che il debitore dà al tribunale, all’OCC e ai creditori.

Il tema era il concordato minore e la domanda se, per accedervi, servisse una “meritevolezza” del debitore simile a quella richiesta per l’esdebitazione. La Corte ha risposto di no, ma ha aggiunto un contrappeso: l’accesso e la permanenza nella procedura richiedono un’informazione corretta, completa e veritiera, ai sensi degli artt. 75, 76 e 77 CCII; una rappresentazione inattendibile delle cause dell’indebitamento o della situazione patrimoniale incide sull’ammissibilità e sull’omologazione, e le valutazioni dell’OCC non bastano a “coprirla”.

La motivazione in parole semplici

Il ragionamento è lineare. Il concordato minore è una proposta ai creditori: i creditori votano, il giudice verifica la convenienza. Entrambi lo fanno sulla base dei documenti che il debitore deposita. Se quei documenti non dicono la verità sul patrimonio, il voto e il giudizio di convenienza sono falsati alla radice. Per questo non serve un giudizio morale sul debitore, ma serve un quadro fedele. E se il quadro non è fedele, la procedura cade, anche se l’OCC aveva dato parere favorevole.

Cosa cambia per chi vuole salvare la casa

Moltissimo, per tre ragioni.

La prima: il valore della casa va dichiarato e stimato in modo credibile. Una proposta che offre ai creditori una somma “parametrata” a una stima troppo bassa dell’immobile è esattamente il tipo di rappresentazione inattendibile che la Corte considera ostativa. Se tieni la casa e offri una somma, i creditori devono poter verificare che quella somma vale più della vendita: e lo possono fare solo con una stima seria.

La seconda: gli atti degli ultimi cinque anni vanno dichiarati tutti. La domanda di concordato minore richiede l’elenco degli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni (art. 75 c.1 lett. d), e lo stesso vale per il piano del consumatore (art. 67 c.2 lett. c). Se un anno fa hai intestato a tuo figlio la nuda proprietà della casa, o hai venduto a un parente una seconda abitazione, quell’atto deve emergere. Tacerlo è il modo più sicuro per trasformare un’offerta ragionevole in una proposta inammissibile.

La terza: la provenienza della somma offerta deve essere trasparente. Se il denaro “esterno” viene in realtà dal debitore, non è finanza esterna ma patrimonio del debitore che avrebbe dovuto essere messo a disposizione. Il familiare che contribuisce deve dichiarare l’impegno, le modalità di versamento e, se necessario, la rinuncia alla restituzione o la postergazione, come chiedono anche le linee guida del Tribunale di Pavia.

Rispetto a prima, la novità non è un cambio di regola, ma una chiarezza maggiore: la Cassazione, in linea con Cass. 22074/2025 sulla liquidazione controllata, separa nettamente la condotta passata (che pesa sull’esdebitazione) dalla trasparenza presente (che pesa sull’accesso alla procedura). Per chi vuole salvare la casa con un’offerta, è la trasparenza presente il terreno su cui si vince o si perde.

Tre ipotesi dimostrative con i numeri

Le ipotesi che seguono sono esercizi di calcolo con dati inventati a scopo dimostrativo, non casi seguiti dallo Studio. Le stime d’asta e i costi sono ipotesi: nella realtà li determinano la perizia, l’OCC e il liquidatore.

Ipotesi A: ricorso di un creditore e piano del consumatore con l’aiuto del fratello

Dati. Consumatore dipendente, stipendio netto 1.780 € al mese; il giudice, in caso di liquidazione, gli lascerebbe 1.450 € per il mantenimento. Casa di proprietà esclusiva stimata 168.400 €, mutuo fondiario residuo 97.350 €, rate pagate regolarmente (612 € al mese). Debiti chirografari: prestito personale 28.500 €, finanziaria 23.410 €, carte revolving 9.870 €, totale 61.780 €. La finanziaria deposita ricorso per liquidazione controllata; prima udienza giovedì 12/11/2026.

Alternativa liquidatoria (stima). Primo esperimento a 168.400 € deserto; aggiudicazione al secondo esperimento con ribasso del 25%, a 126.300 €. Costi specifici del bene (perizia, pubblicità, cancellazioni) ipotizzati in 6.240 €: netto 120.060 €. La banca, per effetto della scadenza dei crediti all’apertura (Cass. 28573/2025), è creditrice dell’intero residuo e prende 97.350 €. Restano 22.710 €; dedotte spese generali prededucibili ipotizzate in 8.930 € (che, per Cass. 6865/2025, non si caricano sul ricavato del bene ipotecato ma sull’attivo libero), ai chirografari vanno 13.780 €. A questi si aggiunge la quota di stipendio eccedente il mantenimento per tre anni: 330 € × 36 = 11.880 €. Totale ai chirografari: 25.660 €, cioè il 41,5% circa.

Proposta alternativa. All’udienza del 12/11/2026 il debitore chiede il termine dell’art. 271: il giudice lo fissa a lunedì 11/1/2027; con la proroga per giustificati motivi si arriverebbe a venerdì 12/3/2027. Nel frattempo deposita, tramite OCC, un piano del consumatore: continua a pagare le rate del mutuo (art. 67 c.5, perché è in regola); il fratello versa 21.000 € subito, il debitore 260 € al mese per 60 mesi (15.600 €). Totale 36.600 €; dedotti costi della procedura ipotizzati in 4.300 €, ai chirografari vanno 32.300 €, il 52,3% circa.

Esito. 52,3% contro 41,5%: la proposta batte l’alternativa liquidatoria e la casa resta al debitore. Se il debitore si fosse presentato all’udienza senza domanda e senza richiesta di termine, la liquidazione si sarebbe aperta e il “piano” non avrebbe più avuto una sede. Una precisazione: i termini corrono anche ad agosto (art. 9 c.1 CCII), quindi nessuna pausa estiva allunga le scadenze.

Ipotesi B: liquidazione già aperta, casa in comproprietà con la sorella

Dati. Liquidazione controllata aperta su domanda del debitore martedì 3/11/2026. Casa stimata 154.000 €, posseduta al 50% con la sorella, nessun mutuo; quota del debitore valutata a perizia 77.000 €. Debiti chirografari 84.320 €. Termine per il programma di liquidazione: 90 giorni dall’apertura, cioè lunedì 1/2/2027.

Sviluppo. Prima di redigere il programma, il liquidatore interpella la sorella (è il modello descritto dalle linee guida pavesi). La sorella presenta un’offerta irrevocabile di acquisto della quota a 77.000 €, con cauzione del 10%, pari a 7.700 €. Il programma prevede la vendita della sola quota con procedura competitiva, con l’offerta della sorella come base. Due scenari:
– nessun rilancio: la quota va alla sorella a 77.000 €, la casa resta interamente “in famiglia” e il debitore può continuare ad abitarla solo se la sorella, ora unica proprietaria, glielo consente con un titolo regolare;
– un terzo rilancia a 81.500 €: la sorella deve decidere se superare l’offerta; se non lo fa, entra in casa un comproprietario estraneo.

Esito. Senza l’offerta della sorella il liquidatore avrebbe dovuto avviare il giudizio di divisione, con tempi e costi superiori e il rischio concreto della vendita dell’intero. L’offerta cauzionata non evita la vendita, ma la indirizza. I 77.000 € entrano nella procedura e vengono distribuiti ai creditori; il debitore non “riscatta” nulla.

Ipotesi C: banca fondiaria con asta in corso, scelta tra chiedere la liquidazione o proporre un piano

Dati. Consumatore con casa stimata 211.600 €; mutuo fondiario residuo 186.450 €; esecuzione immobiliare della banca già pendente. Altri debiti chirografari: 17.230 €. Un cugino è disposto a finanziare fino a 160.000 €.

Se il debitore chiede la liquidazione controllata. Per Cass. 22914/2024 la banca fondiaria conserva il suo privilegio processuale e l’esecuzione può proseguire; il ricavato va comunque coordinato con la procedura. Con un’aggiudicazione ipotizzata a 158.700 € (75% della stima) e costi specifici di 6.700 €, alla banca arrivano circa 152.000 €, ai chirografari nulla dal bene. Il cugino può partecipare all’asta, ma in gara con chiunque altro.

Se il debitore propone un piano del consumatore prima di qualsiasi apertura. L’art. 67 c.4 consente di pagare la banca ipotecaria non integralmente, purché non meno di quanto otterrebbe dalla liquidazione, come attestato dall’OCC. Il piano prevede che il cugino metta a disposizione 156.500 € per la banca (più dei 152.000 € stimati) e che il debitore paghi ai chirografari 140 € al mese per 48 mesi (6.720 €, il 39% circa, contro zero nell’alternativa). Con il decreto di apertura il giudice, su istanza, può sospendere l’esecuzione che pregiudica la fattibilità del piano (art. 70 c.4).

Esito. Stessa casa, stessi soldi del cugino, esiti opposti. Chi vuole tenere la casa non deve chiedere la liquidazione controllata: deve offrire la somma in un piano o in un concordato minore, prima che la liquidazione si apra. La banca può contestare la convenienza, ma il giudice omologa se riceve almeno quanto avrebbe dall’alternativa liquidatoria (art. 70 c.7).

La giurisprudenza in tabella

La tabella raccoglie tutte le pronunce citate. Per ciascuna è indicata la questione decisa, il principio in una riga e la ricaduta concreta per chi vuole evitare la vendita della casa. Le fonti sono indicate nel testo: alcune pronunce sono note dal testo integrale o dalla massima, altre solo da sintesi e commenti di riviste online, e per alcune decisioni di merito il numero non è disponibile.

Due avvertenze di lettura. La prima: le pronunce di merito su finanza esterna e concordato minore sono in contrasto tra loro, quindi vanno lette come orientamenti, non come regole. La seconda: Cass. 13912/2026 riguarda la liquidazione giudiziale ed è usata qui solo per analogia sul concetto di “prima udienza”. Accanto alle pronunce, un riferimento pratico molto utile sono le linee guida operative del Tribunale di Pavia (aggiornate al 15/12/2025), che non sono una sentenza ma descrivono come un tribunale gestisce in concreto stime, offerte dei comproprietari e vendite nella liquidazione controllata.

In sintesi: i principi operativi

Raccogliendo le norme e le pronunce viste, ecco i principi pratici da cui partire.

• Dentro una liquidazione controllata aperta non esiste un “riscatto” della casa: il debitore non può toglierla dal concorso pagando una somma. Né le norme lette né le linee guida di tribunale consultate prevedono questo meccanismo.
• L’offerta di una somma per tenere la casa trova la sua sede nel piano del consumatore o nel concordato minore, da proporre prima dell’apertura della liquidazione.
• Se la liquidazione la chiede un creditore, la finestra è la prima udienza (art. 271): lì si deposita la domanda o si chiede il termine di sessanta giorni, prorogabile di altri sessanta.
• Ogni offerta viene confrontata con l’asta: deve dare ai creditori più di quanto prenderebbero dalla vendita della casa e alla banca ipotecaria almeno il valore di realizzo (artt. 67 c.4, 75 c.2, 70 c.7, 80 c.3).
• La finanza esterna del familiare è ammessa, ma secondo l’orientamento più rigoroso non può sostituire il patrimonio del debitore che ne ha uno (Trib. Ferrara 20/12/2024, contro Avellino e Campobasso).
• La banca fondiaria conserva il suo privilegio processuale anche nella controllata (Cass. 22914/2024): senza convincere la banca, l’asta può andare avanti.
• All’apertura il mutuo scade per intero (Cass. 28573/2025): la continuazione delle rate è uno strumento del piano e del concordato minore, non della liquidazione.
• A liquidazione aperta, la casa si salva solo se un familiare la compra vincendo la procedura competitiva, con fondi propri e un’offerta irrevocabile cauzionata, meglio se prima dell’approvazione del programma.
• La rinuncia del liquidatore a vendere un bene non conveniente non protegge la casa: i creditori riprendono le azioni esecutive individuali.
• La trasparenza su stima, atti degli ultimi cinque anni e provenienza della somma è condizione di ammissibilità (Cass. 14800/2026).
• I termini del CCII corrono anche ad agosto (art. 9 c.1).

Le domande sul “quindi in pratica?”

Se trovo una somma pari a quanto la banca prenderebbe dall’asta, posso fermare la vendita a liquidazione già aperta?

Non con un accordo diretto. A procedura aperta la casa fa parte del patrimonio liquidabile e, per quanto risulta dalle norme e dalle linee guida lette, non esiste un istituto con cui il debitore la ritiri pagando. Quella somma può diventare, nelle mani di un familiare, un’offerta d’acquisto nella procedura competitiva. Se invece la liquidazione non è ancora aperta, la stessa somma può sostenere un piano del consumatore in cui la banca riceve almeno il valore di realizzo (art. 67 c.4).

Il mio familiare può comprare la casa a un prezzo di favore?

No: il prezzo lo fa la gara. L’offerta del familiare, irrevocabile e cauzionata, può diventare la base d’asta, ma chiunque può rilanciare. Le linee guida pavesi prevedono questo schema per i comproprietari, al prezzo di perizia.

Ho già chiesto io la liquidazione: posso tornare indietro e proporre un concordato minore con i soldi di mio padre?

L’art. 271 regola il caso inverso, cioè la liquidazione chiesta dai creditori. Per la liquidazione già aperta su domanda del debitore non abbiamo trovato né una norma che preveda la conversione né pronunce che la ammettano. La valutazione va fatta sul fascicolo, ma l’assunzione prudente è che quella porta si sia chiusa.

La banca ha già un’asta fissata: la liquidazione controllata la blocca?

Non necessariamente. Per Cass. 22914/2024 il creditore fondiario conserva il privilegio processuale anche nella controllata. La sospensione delle esecuzioni è invece una misura che il giudice può concedere, su istanza, nel piano del consumatore (art. 70 c.4) e nel concordato minore (art. 78 c.2 lett. d), anche nella finestra dell’art. 271.

Se la casa è nel fondo patrimoniale?

I beni del fondo patrimoniale e i loro frutti non entrano nella liquidazione controllata, salvo quanto previsto dall’art. 170 c.c. (art. 268 c.4 lett. c). In quel caso la domanda vera diventa se i creditori possono aggredire il fondo per debiti contratti per i bisogni della famiglia: è una verifica da fare sui singoli debiti.

Cosa fa lo Studio Monardo su questi casi

Applichiamo questi orientamenti al tuo fascicolo con attività precise, senza promettere risultati ma lavorando sui numeri che decidono.

1. Verifichiamo la fase in cui ti trovi: ricorso del creditore notificato, liquidazione già aperta, esecuzione della banca pendente. Da questo dipende se l’offerta può ancora stare in un piano o in un concordato minore, o se resta solo la via dell’acquisto in gara.
2. Calcoliamo l’alternativa liquidatoria della tua casa: stima, ribassi d’asta ipotizzabili, costi specifici del bene, posizione della banca fondiaria alla luce di Cass. 22914/2024 e 28573/2025, collocazione delle spese generali secondo Cass. 6865/2025.
3. Costruiamo la proposta alternativa: piano del consumatore con continuazione del mutuo (art. 67 c.5) o pagamento della banca al valore di realizzo (art. 67 c.4), oppure concordato minore con risorse esterne (artt. 74 c.2 e 75 c.2-bis).
4. Prepariamo la difesa per la prima udienza quando la liquidazione la chiede un creditore: domanda alternativa o richiesta motivata del termine dell’art. 271, con l’istanza di misure protettive.
5. Formalizziamo l’impegno del familiare: dichiarazione di finanza esterna con modalità di versamento, garanzie e rinuncia alla restituzione o postergazione, in modo che regga il vaglio di ammissibilità.
6. Ricostruiamo gli atti degli ultimi cinque anni e la documentazione patrimoniale, per evitare le contestazioni di incompletezza che, secondo Cass. 14800/2026, incidono su ammissibilità e omologa.
7. A liquidazione aperta, predisponiamo l’offerta irrevocabile cauzionata del familiare o del comproprietario e la presentiamo al liquidatore prima dell’approvazione del programma, per farne la base della procedura competitiva.
8. Interloquiamo con la banca fondiaria sulla posizione nell’esecuzione individuale e sul coordinamento con la procedura, valutando le contestazioni sulla stima.
9. Impugniamo i provvedimenti sfavorevoli: reclamo contro la sentenza sull’omologa del piano in Corte d’appello (art. 51, come chiarito da Cass. 8875/2026), reclami ex art. 124 contro i decreti del giudice delegato, ricorso per cassazione.
10. Seguiamo l’esdebitazione dopo la vendita, se la casa non si è potuta salvare, perché la procedura chiuda con la liberazione dai debiti residui (art. 282).

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La qualifica di cassazionista conta in modo particolare su questo tema, perché le valutazioni di convenienza, la stima della casa e l’ordine delle prelazioni sono esattamente le questioni che finiscono nei reclami e in Cassazione: la strategia impostata davanti al tribunale può essere difesa fino all’ultimo grado dallo stesso difensore, con la stessa linea. Accanto a lui lavorano avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo: i primi sulle procedure e sulle impugnazioni, i secondi sui conteggi, sui redditi e sulla sostenibilità della proposta.

Per concludere

Offrire una somma ai creditori per non perdere la casa è possibile, ma quasi mai dentro una liquidazione controllata già aperta. La casa si salva soprattutto prima: con un piano del consumatore o un concordato minore che dia ai creditori più dell’asta, depositato in tempo, magari nella finestra della prima udienza. Dopo, resta la strada dell’acquisto da parte di un familiare, in gara e senza scorciatoie. In ogni caso decidono i numeri: la stima, la posizione della banca, quanto gli altri creditori incasserebbero dalla vendita.

È per questo che lo Studio Monardo segue questi casi partendo dalle competenze certificate dell’Avvocato. Come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, conosce dall’interno i conteggi che l’OCC attesta e il tribunale verifica; come cassazionista, può difendere quella stessa impostazione nei reclami fino in Cassazione.

📩 Non lasciare che sia l’asta a decidere per te: scrivici oggi stesso, tutti i riferimenti per raggiungere lo Studio sono al termine di questa guida.