Chi è imprenditore minore o professionista e ha una casa in cui vive con la famiglia, quando i debiti superano le entrate, di solito si pone la domanda dal lato sbagliato. Si chiede: “Cosa posso perdere?”. La domanda giusta è un’altra: “Che cosa farà la banca, che cosa faranno gli altri creditori, e in quale momento potrò muovere prima di loro?”. Il concordato minore non è una richiesta di clemenza rivolta al tribunale: è una partita con regole scritte, nella quale la banca che ha l’ipoteca sulla casa, il Fisco, i fornitori e i finanziatori hanno ciascuno un interesse economico preciso, e tempi entro i quali devono agire.

Chi conosce le mosse dell’avversario smette di subirle e inizia ad anticiparle. È questo il principio che regge tutto l’articolo. La legge, dopo il correttivo del D.Lgs. 136/2024, ha messo a disposizione del debitore persona fisica uno strumento preciso per l’abitazione principale: il nuovo comma 2-bis dell’art. 75 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), che consente di continuare a pagare le rate del mutuo alle scadenze originarie. Accanto a questo c’è il comma 2, che permette di pagare il creditore ipotecario anche non integralmente, entro il valore di mercato del bene. E per chi ha una casa senza mutuo, o in comproprietà con il coniuge, esistono strade diverse, ognuna con un prezzo da pagare ai creditori in termini di valore.

Lo Studio Monardo lavora su questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno il modo in cui l’Organismo di composizione della crisi stima l’immobile, verifica i requisiti del comma 2-bis e redige l’attestazione su cui si gioca la sorte della casa. Quando la banca contesta, la partita si sposta poi davanti al giudice, e lì contano l’esperienza di avvocato cassazionista e il coordinamento dello staff multidisciplinare in diritto bancario, che legge il contratto di mutuo e i conteggi dell’istituto.

📩 Hai una casa da difendere e debiti che non riesci più a reggere? Contattaci adesso: tutti i riferimenti per raggiungere lo studio sono riportati in fondo a questa pagina.

Chi hai di fronte: la banca con l’ipoteca e il resto del tavolo

Prima di ragionare sulle singole mosse, conviene guardare la partita con gli occhi della controparte principale: la banca che ha concesso il mutuo e ha iscritto ipoteca sulla casa. Non è un avversario emotivo. È un soggetto che ragiona in termini di recupero atteso, tempi di incasso, costi di gestione del credito deteriorato e accantonamenti in bilancio.

Dal suo punto di vista, l’ipoteca sulla tua abitazione è la garanzia migliore che possiede. Se il valore della casa supera il debito residuo, la banca sa che, in uno scenario di vendita forzata, recupererà molto o tutto. Questo le dà potere negoziale, ma le impone anche una scelta: aspettare anni per un’esecuzione immobiliare, con le spese della procedura (custode, perito stimatore, pubblicità, delegato alla vendita) e con i ribassi d’asta, oppure incassare puntualmente le rate che il contratto già prevede. Molto spesso, se le rate arrivano, la banca preferisce le rate. È esattamente questo calcolo che il legislatore ha “codificato” nel comma 2-bis dell’art. 75 CCII.

Quando invece il valore della casa è inferiore al debito, o la casa è gravata da più ipoteche, la logica cambia. La banca di primo grado sa che con la vendita non recupererebbe tutto, e la parte che resta scoperta diventa, nel concordato minore, un credito chirografario: senza prelazione, soggetto alla falcidia e al voto come quello di qualunque fornitore. In questo scenario la banca ha interesse a far apparire il valore dell’immobile il più alto possibile, per sostenere che la proposta le dà meno di quanto otterrebbe all’asta.

Al tavolo però non c’è solo la banca. Ci sono:

• l’Agenzia delle Entrate-Riscossione e gli enti previdenziali, spesso titolari di crediti privilegiati e, a volte, di ipoteche iscritte successivamente sulla stessa casa;
• i fornitori e gli altri finanziatori chirografari, che guardano con sospetto qualunque proposta in cui una parte delle risorse va a pagare per intero il mutuo della casa del debitore;
• eventuali finanziarie e società di recupero che hanno acquistato crediti in blocco e ragionano su margini ancora più stretti;
• il coniuge, quando è comproprietario, coobbligato nel mutuo o fideiussore: formalmente non è un avversario, ma la sua posizione condiziona le scelte di tutti gli altri.

Ciascuno di questi soggetti ha un unico parametro di riferimento, fissato dalla legge: l’alternativa liquidatoria. Cioè quanto incasserebbe se, invece del concordato, il tuo patrimonio venisse liquidato. L’art. 80, comma 3, CCII lo dice in modo chiaro: se un creditore contesta la convenienza della proposta, il giudice omologa comunque se ritiene che quel credito sia soddisfatto in misura non inferiore a quella ottenibile con la liquidazione. Tutto il gioco della casa ruota intorno a questo confronto.

Qui sta la chiave di lettura: tenere la casa è possibile quando dimostri che ai creditori conviene di più lasciartela che venderla. O perché il mutuo viene pagato regolarmente e la banca non perde nulla; o perché porti al tavolo un valore equivalente, attraverso redditi futuri della tua attività o risorse esterne di familiari e terzi. In ogni caso, nessuno dei creditori deve uscire dal concordato più povero di quanto sarebbe uscito da un’asta.

C’è poi un presupposto da non trascurare. Il concordato minore è riservato ai debitori in sovraindebitamento diversi dal consumatore: imprenditore minore, professionista, imprenditore agricolo, start-up innovativa. Secondo l’art. 74 CCII, è ammesso quando consente di proseguire l’attività; fuori da questo caso, solo se è previsto un apporto di risorse esterne che aumenti in misura apprezzabile l’attivo disponibile al momento della domanda. La differenza conta moltissimo per la casa: in continuità, il valore offerto ai creditori può venire dai flussi futuri dell’attività; nella versione liquidatoria, serve denaro che arriva da fuori.

Prima mossa: la banca si cautela prima che tu depositi la domanda

La prima cosa che il creditore farà, appena le rate iniziano a saltare, è consolidare la propria posizione. Non aspetta di sapere se presenterai un concordato minore: si muove sulla base dei ritardi che vede nei suoi sistemi.

La mossa

Le iniziative tipiche sono tre, spesso in sequenza:

1. La dichiarazione di decadenza dal beneficio del termine o la risoluzione del contratto di mutuo, che trasforma le rate future in un debito interamente esigibile.
2. Il precetto e il pignoramento immobiliare, che la banca può avviare direttamente se il contratto di mutuo è stato stipulato con atto notarile, perché quell’atto è già titolo esecutivo.
3. Per gli altri creditori, il decreto ingiuntivo seguito dall’iscrizione di ipoteca giudiziale sulla casa, per acquisire una prelazione che prima non avevano.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene muoversi presto. La decadenza dal beneficio del termine le consente di classificare il credito, di trattarlo come posizione deteriorata e di aprire la strada all’esecuzione. L’ipoteca giudiziale, per un fornitore o una finanziaria, è il modo per passare da creditore chirografario a creditore con garanzia: uno scatto di grado che, in un’eventuale liquidazione, vale molto.

La banca preferisce invece non spingere quando il valore della casa copre ampiamente il debito e il debitore manifesta, con un piano credibile, la volontà di riprendere i pagamenti. Un’esecuzione immobiliare dura anni e comporta anticipi di spese; una ristrutturazione che riporta le rate in pari è un recupero più rapido e meno costoso.

I suoi limiti

Qui però il suo margine si restringe. Il comma 2-bis dell’art. 75 CCII consente al debitore persona fisica di prevedere il rimborso alla scadenza convenuta delle rate del mutuo ipotecario sull’abitazione principale non solo se è in regola con i pagamenti alla data della domanda, ma anche se il giudice lo autorizza a pagare il capitale e gli interessi scaduti a quella data. La banca non può impedire, con il solo ritardo accumulato, l’accesso al meccanismo del comma 2-bis: se il debitore paga l’arretrato su autorizzazione del giudice, la condizione è soddisfatta.

Resta un punto interpretativo delicato, che va affrontato caso per caso: se la banca ha già formalmente dichiarato la risoluzione del contratto, si discute se le “rate a scadere” esistano ancora come tali. La lettura più coerente con lo scopo della norma, che è proprio quella di consentire la conservazione della casa a chi si rimette in pari, valorizza l’autorizzazione giudiziale al pagamento dello scaduto come rimedio che ripristina il piano di ammortamento originario; ma è un tema su cui la prassi dei tribunali non è uniforme e che va argomentato con cura nella domanda.

Quanto all’ipoteca giudiziale degli altri creditori, l’art. 78, comma 2, lett. d), CCII prevede che, su istanza del debitore, il decreto di apertura vieti fino all’omologazione definitiva di acquisire diritti di prelazione se non concordati. Dopo il decreto di apertura con misure protettive, nessun creditore può più migliorare la propria posizione iscrivendo nuove garanzie sulla casa. Prima del decreto, invece, la corsa è aperta.

La tua contromossa

E questo è esattamente il momento in cui puoi giocare d’anticipo. La contromossa chiave è non lasciar passare mesi tra il primo ritardo serio e il deposito della domanda tramite l’OCC. Ogni mese di inerzia è un mese in cui un fornitore può ottenere un decreto ingiuntivo e iscrivere ipoteca, o la banca può avanzare con il pignoramento.

In concreto, la contromossa si articola così:

• si incarica subito l’OCC del circondario del tribunale competente, raccogliendo la documentazione dell’art. 75, comma 1, CCII: piano, bilanci e scritture contabili e fiscali, dichiarazioni dei redditi, IRAP e IVA dei tre anni precedenti, relazione aggiornata sulla situazione economica e patrimoniale, elenco dei creditori con cause di prelazione e domicilio digitale, atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, documentazione su redditi propri e della famiglia;
• si quantifica con esattezza l’arretrato del mutuo (capitale e interessi scaduti alla data della domanda), perché sarà la base dell’istanza di autorizzazione al pagamento;
• si individua la fonte delle risorse per sanare lo scaduto: redditi dell’attività, liquidità residua, apporto di familiari;
• si chiede nella domanda l’emissione delle misure protettive previste dall’art. 78, comma 2, lett. d), CCII.

Un dettaglio che fa la differenza: la domanda deve chiarire che si tratta di abitazione principale, cioè la casa in cui il debitore vive stabilmente, e che il debito è un mutuo garantito da ipoteca su quell’abitazione. Se l’ipoteca sulla casa garantisce invece un fido aziendale o un finanziamento all’attività, il comma 2-bis non è lo strumento naturale e si ragiona con il comma 2, cioè con la falcidia entro il valore di mercato.

Le pronunce che ti proteggono

Il Tribunale di Udine, con il decreto di apertura P.U. n. 21-1/2026, ha applicato espressamente il comma 2-bis dell’art. 75 CCII in un concordato minore liquidatorio con apporto di risorse esterne: il mutuo ipotecario, in regolare ammortamento, veniva pagato per intero alle scadenze grazie a versamenti dei familiari, mentre il resto dell’attivo era destinato agli altri creditori. Il giudice ha ritenuto sufficientemente motivata l’attestazione dell’OCC sia sull’integrale soddisfazione della banca in caso di vendita a valore di mercato, sia sull’assenza di pregiudizio per gli altri creditori. È la dimostrazione pratica che il meccanismo funziona, purché i requisiti siano documentati fin dalla domanda.

Va aggiunta una cautela su quel caso: la debitrice era un’imprenditrice già cancellata dal registro delle imprese, e il tribunale l’aveva ammessa in via interpretativa. Successivamente Cass. Sez. I n. 20141 del 16 giugno 2026 ha dichiarato inammissibile il concordato minore dell’imprenditore individuale cancellato. Chi ha chiuso la partita IVA deve quindi valutare con attenzione lo strumento corretto prima di depositare.

Seconda mossa: la banca spinge l’esecuzione immobiliare già avviata

Molti arrivano al concordato minore quando il pignoramento sulla casa è già trascritto e magari l’asta è già fissata. Dal suo punto di vista, il creditore procedente che ha già sostenuto le spese iniziali dell’esecuzione ha ogni interesse a portarla a termine il prima possibile, perché ogni rinvio ritarda l’incasso e aumenta le spese.

La mossa

La banca (o il creditore che ha pignorato) chiede al giudice dell’esecuzione di procedere: perizia di stima, nomina del custode, ordinanza di vendita, pubblicazione dell’avviso, asta. Se la vendita va deserta, chiede nuovi esperimenti con prezzo ribassato. In parallelo, un creditore può tentare una via più radicale: chiedere l’apertura della liquidazione controllata del debitore, che secondo l’art. 268, comma 2, CCII è consentita al creditore se il debitore è insolvente, anche in pendenza di procedure esecutive individuali, purché i debiti scaduti e non pagati risultanti dall’istruttoria non siano inferiori a 50.000 euro.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

L’esecuzione individuale ha un vantaggio per la banca: è lei a guidarla, con i tempi del processo esecutivo, e incassa per prima grazie all’ipoteca. Il concordato minore, al contrario, la costringe a sedersi con tutti gli altri creditori e a confrontarsi con una proposta su cui vota la maggioranza dei crediti.

Preferisce non insistere quando l’asta rischia di andare deserta più volte (immobile in zona poco richiesta, stato di manutenzione scadente, presenza della famiglia nell’immobile), perché ogni ribasso erode il suo recupero. In quei casi, un piano che riprende il pagamento delle rate può essere economicamente migliore dell’asta.

I suoi limiti

Il decreto di apertura del concordato minore, se il debitore lo chiede, vieta di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del debitore fino al momento in cui la sentenza di omologazione diventa definitiva (art. 78, comma 2, lett. d, CCII). Lo stesso decreto sospende le prescrizioni, impedisce le decadenze e vieta di pronunciare la liquidazione controllata. Questo significa che, una volta emesso il decreto con misure protettive, anche la richiesta di liquidazione controllata presentata da un creditore non può essere accolta finché dura la protezione.

Ci sono però tre limiti che giocano contro il debitore, e conviene conoscerli:

• le misure protettive non sono automatiche con il deposito della domanda: servono l’istanza del debitore e il decreto del giudice;
• se l’immobile è già stato aggiudicato e il decreto di trasferimento è stato emesso, la casa è persa e il concordato non può farla tornare indietro;
• se il concordato non viene omologato, l’art. 80, comma 5, CCII prevede che il giudice dichiari l’inefficacia delle misure protettive: l’esecuzione riprende da dove si era fermata.

La tua contromossa

La contromossa chiave è depositare la domanda con istanza di misure protettive con un margine di tempo sufficiente rispetto alla data dell’asta, e far conoscere subito al giudice dell’esecuzione il decreto di apertura, perché ne tragga le conseguenze sulla procedura pendente.

In pratica:

• si controlla lo stato dell’esecuzione (data della prossima vendita, eventuale aggiudicazione, stato del decreto di trasferimento);
• si prepara la domanda in modo che il giudice del concordato possa decidere sull’ammissibilità rapidamente, evitando che servano integrazioni (il giudice può concedere fino a quindici giorni per integrare, ma quei giorni possono essere decisivi);
• appena emesso il decreto, lo si deposita nel fascicolo dell’esecuzione immobiliare;
• si costruisce la proposta tenendo conto che la banca procedente arriverà al voto con un’esecuzione “congelata” e, quindi, con un interesse concreto a valutare un’uscita negoziata.

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la perizia già depositata nell’esecuzione. È un documento che la banca userà come argomento: se la perizia del giudice dell’esecuzione indica un valore alto, la banca dirà che la proposta non è conveniente. Ma la perizia esecutiva indica un valore di stima, non il ricavato effettivo, che dipende dagli esperimenti d’asta e dai ribassi. Questa distinzione va spiegata nell’attestazione dell’OCC.

Le pronunce che ti proteggono

Il Tribunale di Udine, Sez. II civile, con il decreto del 15 dicembre 2025 (R.G. P.U. n. 58-2/2025), ha aperto un concordato minore in continuità di un imprenditore agricolo nel quale il bene ipotecato era già oggetto di un’esecuzione immobiliare pendente, senza che fosse stato emesso il decreto di trasferimento. Il tribunale ha disposto ai sensi dell’art. 78 CCII il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari fino al passaggio in giudicato dell’omologa, la sospensione delle prescrizioni, l’impedimento delle decadenze e il divieto di pronunciare la liquidazione controllata. Nello stesso caso il piano prevedeva il pagamento delle rate del mutuo ipotecario secondo il piano di ammortamento, ai sensi dell’art. 75, comma 3, CCII (la norma gemella del comma 2-bis, dedicata ai beni strumentali dell’impresa in continuità). Il messaggio è chiaro: l’esecuzione pendente non chiude la partita, purché il decreto di trasferimento non sia ancora arrivato.

Terza mossa: la banca contesta i requisiti del comma 2-bis

Se la proposta prevede di continuare a pagare il mutuo alle scadenze, la banca può accettare di buon grado (incassa le rate e conserva l’ipoteca) oppure, se il credito è già stato ceduto o classificato come sofferenza e preferisce un incasso immediato, attaccare i presupposti del comma 2-bis.

La mossa

Le contestazioni tipiche, presentate all’OCC entro il termine fissato nel decreto di apertura o sollevate in sede di omologazione, sono queste:

• “Non è abitazione principale”: la banca sostiene che il debitore non vive stabilmente nell’immobile, o che vi risiede solo formalmente, o che l’immobile è in parte destinato all’attività;
• “Il debitore non era in regola e non ha chiesto, o non può ottenere, l’autorizzazione a pagare l’arretrato”;
• “L’attestazione dell’OCC è insufficiente”: la banca sostiene che l’OCC non ha dimostrato che, con la vendita a valore di mercato, il suo credito sarebbe soddisfatto per intero;
• “Il pagamento delle rate lede gli altri creditori”: una contestazione che, a dire il vero, più spesso sollevano i chirografari, ma che la banca può usare per far saltare il meccanismo e ottenere un trattamento diverso;
• “Il debito non è un mutuo”: quando l’ipoteca garantisce un’apertura di credito o un finanziamento diverso.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene contestare quando il credito è già stato ceduto a un veicolo di cartolarizzazione o a un operatore specializzato nei crediti deteriorati: chi lo ha acquistato a sconto vuole incassare rapidamente, non aspettare vent’anni di ammortamento. Conviene anche quando il tasso del mutuo è basso rispetto alle condizioni attuali di mercato, perché per la banca un rimborso anticipato vale più di un flusso di rate a tasso sotto mercato.

Preferisce non contestare quando le rate vengono pagate e il rapporto è “in bonis”: il comma 2-bis la lascia esattamente nella posizione contrattuale che aveva, con l’ipoteca intatta.

I suoi limiti

Il comma 2-bis non richiede il consenso della banca: richiede requisiti oggettivi, verificati dall’OCC e dal giudice. Sono quattro:

1. debitore persona fisica;
2. mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale;
3. regolarità dei pagamenti alla data della domanda, oppure autorizzazione del giudice a pagare capitale e interessi scaduti;
4. attestazione dell’OCC che il credito sarebbe integralmente soddisfatto con la liquidazione del bene a valore di mercato e che il rimborso non lede gli altri creditori.

Se questi requisiti sussistono e sono documentati, la contestazione della banca non basta da sola a impedire che la proposta preveda il rimborso alle scadenze convenute. La banca, se dissente, deve dimostrare che uno di essi manca.

C’è poi un aspetto sul voto. Il creditore ipotecario pagato per intero non subisce alcuna falcidia; secondo la regola dell’art. 79, comma 1, CCII sono equiparati ai chirografari, e quindi votano, solo i privilegiati soddisfatti in parte, per la parte residua. Nella prassi, i creditori soddisfatti integralmente vengono collocati in classi non votanti: è quanto emerge, per esempio, nel citato decreto di Udine R.G. P.U. 58-2/2025, dove le prime due classi (tra cui l’ipotecario di primo grado pagato al 100%) erano indicate come non votanti. È un punto che conviene verificare nel caso concreto, perché incide sul calcolo della maggioranza.

La tua contromossa

La contromossa chiave è costruire l’attestazione dell’OCC come un documento a prova di contestazione, non come una formula di stile. L’OCC deve poter scrivere, con numeri, che la vendita dell’abitazione a valore di mercato coprirebbe interamente il debito residuo della banca, e che i soldi destinati alle rate non vengono tolti agli altri creditori.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, conosce dall’interno i criteri con cui l’attestazione viene redatta e verificata: è da lì che si capisce dove la banca proverà a colpire.

Gli elementi da preparare:

• prova della residenza effettiva e stabile (certificato di residenza, stato di famiglia, utenze, documentazione che mostri che l’attività si svolge altrove o in spazi distinti);
• piano di ammortamento aggiornato e conteggio del debito residuo, con verifica delle condizioni contrattuali da parte di chi conosce il diritto bancario: interessi applicati, eventuali oneri non dovuti, corretta imputazione dei pagamenti;
• stima dell’immobile con metodo esplicito (comparazione con compravendite recenti nella zona, stato dell’immobile, eventuali difformità urbanistiche), che dia un valore di mercato superiore, con margine, al debito residuo;
• dimostrazione della neutralità per gli altri creditori: le rate vengono pagate con risorse che non sarebbero comunque destinate ai creditori nella liquidazione, oppure il valore offerto agli altri creditori è comunque non inferiore a quello che otterrebbero dalla vendita della casa, dedotto quanto andrebbe alla banca.

Quest’ultimo punto è il più delicato. Se la casa vale 230.000 euro e il mutuo residuo è 110.000, nella liquidazione circa 120.000 euro (al netto di spese e ribassi, quindi in realtà meno) andrebbero agli altri creditori. Se la proposta fa pagare il mutuo e lascia la casa al debitore, quei soldi non arrivano più agli altri. Ecco perché la neutralità va dimostrata: con un apporto esterno, con i flussi futuri dell’attività o con la vendita di altri beni, che compensino quella “eccedenza” di valore della casa sopra il mutuo.

Le pronunce che ti proteggono

Nel decreto di apertura del Tribunale di Udine P.U. n. 21-1/2026, la proposta destinava agli altri creditori il ricavato della vendita di una quota indivisa di un altro immobile, una parte dello stipendio della debitrice per cinque anni e un apporto di finanza esterna dei familiari, mentre il mutuo sull’abitazione veniva pagato alle scadenze dagli stessi familiari. Il giudice ha ritenuto sussistenti le condizioni dell’art. 75, comma 2-bis, CCII e adeguatamente motivata l’attestazione dell’OCC sull’assenza di lesione per gli altri creditori. La struttura vincente è questa: la casa resta, ma agli altri creditori arriva un valore che non dipende dalla casa.

Quarta mossa: la banca contesta la stima della casa

Quando il mutuo non è in regola e non ci sono le risorse per sanare l’arretrato, oppure quando l’ipoteca non garantisce un mutuo sull’abitazione principale, la strada passa per l’art. 75, comma 2, CCII. La norma consente di soddisfare i crediti con privilegio, pegno o ipoteca anche non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, avendo riguardo al valore di mercato dei beni attestato dall’OCC. Tradotto: la banca ipotecaria può essere pagata fino al valore che la casa realizzerebbe in una vendita, e la parte di credito che eccede quel valore scende al rango chirografario.

È qui che si combatte la battaglia più tecnica dell’intera partita: quella sul numero.

La mossa

La banca contesta la stima. Lo fa con una propria perizia, con la perizia già depositata in un’esecuzione immobiliare, con i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare, o semplicemente sostenendo che l’OCC ha sottostimato l’immobile. L’obiettivo è dimostrare che il valore di mercato è più alto, quindi che la parte di credito da pagare come ipotecario è più ampia, e che la proposta le offre meno di quanto otterrebbe dalla liquidazione.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, ogni euro di valore attribuito alla casa è un euro di credito che resta privilegiato e che deve essere pagato prima di tutti gli altri. Ogni euro tolto alla stima è un euro che diventa chirografario e quindi viene falcidiato, magari al 10 o al 15%. La differenza economica è enorme, e la banca ha tutto l’interesse a investire in una perizia di parte.

Preferisce non contestare quando la stima dell’OCC è ben documentata e già prudente, perché una contestazione infondata non le porta vantaggi e allunga i tempi; oppure quando la proposta le paga comunque l’intero credito.

I suoi limiti

Il parametro non è il valore che la banca vorrebbe, ma quello realizzabile in caso di liquidazione, avendo riguardo al valore di mercato attestato dall’OCC. La legge affida la stima all’OCC, che è un organismo terzo, e la banca che contesta deve opporre argomenti concreti, non una semplice richiesta di valore più alto.

C’è un secondo limite, di sistema: la falcidia del creditore ipotecario deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione. Cass. Sez. I n. 28574 del 28 ottobre 2025 ha affermato che anche il concordato minore deve rispettare l’ordine delle prelazioni. Per il debitore questo è un vincolo, ma è anche una tutela: se sulla casa ci sono più ipoteche (la banca di primo grado, l’Agente della riscossione o un altro creditore di secondo grado), il valore della casa va distribuito secondo il grado, e la proposta deve essere coerente con questa graduatoria.

Il giudice, poi, non accetta falcidie scollegate dal valore effettivo del bene. È un controllo che opera a favore della banca, ma che il debitore deve conoscere per non costruire una proposta destinata a essere respinta.

La tua contromossa

La contromossa chiave è difendere la stima con metodo e, nello stesso tempo, distinguere il valore di mercato dal ricavato realistico della liquidazione. Sono due numeri diversi, e la differenza è legittima.

Gli argomenti da far valere:

• costi della liquidazione: compenso del liquidatore, spese di pubblicità, eventuali costi di regolarizzazione urbanistica o catastale, imposte, spese condominiali arretrate che gravano sull’acquirente;
• tempi: una vendita competitiva richiede mesi, a volte anni, e il valore attuale del ricavato futuro è inferiore;
• ribassi: se il primo tentativo di vendita va deserto, si procede con prezzi ridotti, e il dato dell’esecuzione immobiliare in quella zona è spesso il riscontro più attendibile;
• stato reale dell’immobile: vizi, difformità, necessità di lavori, occupazione da parte del nucleo familiare con figli minori, che riduce l’appetibilità per gli acquirenti.

Nella prassi, i tribunali applicano spesso abbattimenti al valore di stima per tenere conto delle condizioni reali dei beni e delle dinamiche della vendita forzata: nella sentenza di omologa del Tribunale di Caltagirone del 28 maggio 2025 (proc. n. 40-1/2024 R.P.U.) compare il riferimento a una riduzione del 30-35% del patrimonio stimato per le reali condizioni dei beni. Il dato, va precisato, è legato a quel caso specifico e non è una percentuale applicabile in automatico.

La casa in comproprietà con il coniuge

La stima diventa ancora più tecnica quando la casa è intestata per metà al debitore e per metà al coniuge. Qui la banca e gli altri creditori sanno una cosa: nel concordato minore entra il patrimonio del debitore, cioè la sua quota, non quella del coniuge che non è debitore.

Le conseguenze sono importanti:

• nell’alternativa liquidatoria si vende la quota, non l’intero immobile; e una quota indivisa di un’abitazione abitata dall’altro comproprietario si vende con difficoltà e con un forte sconto, salvo che il coniuge la acquisti;
• la stima della quota non è la metà del valore dell’intero: è il valore che un acquirente sarebbe disposto a pagare per una metà indivisa, ed è normalmente molto più basso;
• se l’ipoteca della banca grava sull’intero immobile, perché entrambi i coniugi l’hanno concessa, la banca ha una garanzia anche sulla quota del coniuge, che resta fuori dal concordato;
• il regime patrimoniale conta: la comunione legale dei beni e la comproprietà ordinaria non funzionano allo stesso modo nell’aggressione dei creditori, e la scelta della linea difensiva parte sempre da una verifica dell’atto d’acquisto e delle convenzioni matrimoniali.

Un argomento forte per il debitore: proprio perché la quota vale poco nella liquidazione, l’apporto necessario per “riscattarla” agli occhi dei creditori è più contenuto. Il coniuge, o un familiare, può mettere a disposizione una somma pari al valore realizzabile della quota, che diventa finanza esterna destinata ai creditori, e la casa resta al nucleo familiare.

La legge prevede anche che i membri della stessa famiglia possano presentare un progetto unitario di soluzione della crisi quando sono conviventi o quando il sovraindebitamento ha un’origine comune (art. 66 CCII): quando entrambi i coniugi sono esposti, ad esempio uno come debitore e l’altro come fideiussore, la procedura familiare consente di governare la casa in un’unica partita invece che in due.

Le pronunce che ti proteggono

Nella procedura definita dal Tribunale di Caltagirone con la sentenza di omologa del 28 maggio 2025 (proc. n. 40-1/2024 R.P.U.), relativa a coniugi di cui uno aveva prestato fideiussione per il mutuo, il giudice con un decreto del 3 gennaio 2025 aveva contestato una falcidia dell’85,20% del credito ipotecario, ritenendola non giustificata rispetto al valore di mercato dell’immobile, e aveva chiesto di calcolare la falcidia sulla base dell’alternativa liquidatoria attestata dall’OCC. Nella versione finale della proposta il creditore ipotecario veniva pagato integralmente, e il concordato è stato omologato. La lezione vale in entrambe le direzioni: la falcidia dell’ipotecario è ammessa solo nei limiti del valore realizzabile dal bene, e il giudice la controlla anche in assenza di contestazioni della banca.

Quinta mossa: la banca e gli altri creditori votano contro e contestano la convenienza

Superata l’ammissibilità e aperta la procedura, il decreto assegna ai creditori un termine non superiore a trenta giorni per far pervenire all’OCC, via PEC, la dichiarazione di adesione o di mancata adesione e le eventuali contestazioni (art. 78, comma 2, lett. c, CCII). È il momento in cui ogni creditore decide se sostenere la proposta, astenersi o trasformarsi in oppositore.

La mossa

Le mosse possibili sono due, spesso combinate:

1. voto contrario: per bloccare la maggioranza dei crediti ammessi al voto prevista dall’art. 79, comma 1, CCII;
2. contestazione della convenienza: anche se la maggioranza si forma, il creditore dissenziente può sostenere davanti al giudice che la proposta gli offre meno dell’alternativa liquidatoria (art. 80, comma 3, CCII).

Nel caso della casa, le contestazioni hanno un contenuto tipico. La banca falcidiata dice: “Mi pagate la casa al valore sbagliato”. I chirografari dicono: “Il debitore tiene la casa e a noi arriva meno di quanto otterremmo vendendola”. Il Fisco, quando ha crediti privilegiati, dice: “La mia prelazione non è rispettata”.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, il creditore vota contro quando pensa che la liquidazione gli renderebbe di più, oppure quando vuole usare il voto come leva per ottenere una proposta migliore. La banca falcidiata, in particolare, vota per la parte residua del credito degradata a chirografo, e se quella parte è consistente può essere determinante.

Preferisce non votare contro, o semplicemente non esprimersi, quando la proposta è ragionevole e il costo di partecipare attivamente (esaminare il piano, argomentare un dissenso) supera il beneficio atteso. Questo è un dato da non sottovalutare: molti creditori, soprattutto quelli con crediti piccoli o già svalutati, non rispondono.

I suoi limiti

Il primo limite è il silenzio-assenso: secondo l’art. 79, comma 3, CCII, il creditore che non comunica nulla all’OCC entro il termine si considera consenziente alla proposta nei termini in cui gli è stata trasmessa. Chi non risponde vota a favore.

Il secondo limite è l’esclusione dal voto di alcuni soggetti: l’art. 79, comma 2, CCII prevede che non votino e non siano computati, tra gli altri, il coniuge, la parte dell’unione civile, il convivente di fatto, i parenti e affini fino al quarto grado, i cessionari di crediti acquistati da meno di un anno prima della domanda e i creditori in conflitto d’interessi.

Il terzo limite è la regola della convenienza: il giudice omologa nonostante la contestazione se ritiene che il credito dell’opponente sia soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 80, comma 3, CCII). La contestazione della convenienza non è un veto: è un confronto numerico che il creditore perde se la proposta gli dà almeno quanto avrebbe dalla liquidazione.

Il quarto limite colpisce proprio le banche: il creditore, anche dissenziente, che ha colpevolmente determinato la situazione di indebitamento o il suo aggravamento non può contestare la convenienza (art. 80, comma 4, CCII). Se la banca ha concesso credito senza valutare con attenzione la capacità di rimborso, o ha contribuito ad aggravare la crisi, questa eccezione va sollevata.

Per i crediti fiscali e contributivi c’è infine il cram down: lo stesso art. 80, comma 3, CCII consente al giudice di omologare anche senza l’adesione dell’amministrazione finanziaria o degli enti previdenziali, quando la loro adesione è determinante per la maggioranza e la proposta è per loro conveniente rispetto alla liquidazione, anche sulla base della relazione dell’OCC.

La tua contromossa

La contromossa chiave è presentarsi al voto con un prospetto di convenienza creditore per creditore, che mostri a ciascuno quanto incasserebbe con la proposta e quanto con la liquidazione, inclusa la vendita della casa.

E qui entra il caso della casa senza mutuo. Se l’abitazione non è ipotecata, nella liquidazione verrebbe venduta e il ricavato netto andrebbe ai creditori secondo le loro prelazioni. Nessun comma 2-bis può aiutarti, perché non c’è un mutuo da pagare alle scadenze. Per tenerla, la proposta deve portare ai creditori un valore equivalente al ricavato realistico della vendita. Le fonti possibili sono tre:

• finanza esterna: familiari o terzi che versano una somma, a fondo perduto o comunque senza diritto di concorrere con gli altri creditori, destinata alla soddisfazione dei creditori;
• flussi futuri dell’attività, se il concordato è in continuità: una parte del reddito professionale o d’impresa per un certo numero di anni, attualizzata e confrontata con il ricavato della vendita;
• vendita di altri beni: un secondo immobile, un’auto, partecipazioni, beni strumentali non indispensabili, il cui ricavato compensi il valore della casa.

Nel concordato minore liquidatorio, cioè quando l’attività non prosegue, l’apporto esterno non è solo una possibilità ma una condizione di ammissibilità (art. 74, comma 2, CCII): deve aumentare in misura apprezzabile l’attivo disponibile al momento della domanda. Trattenere la casa e offrire soltanto denaro di terzi è la combinazione che più espone la proposta a obiezioni sull’ammissibilità e sulla convenienza: l’apporto deve superare con chiarezza il valore che i creditori otterrebbero vendendo la casa, non limitarsi a eguagliarlo.

Quanto ai creditori fiscali, Cass. n. 14555/2026 ha chiarito che nel concordato minore la falcidia dei crediti tributari non richiede necessariamente una proposta di transazione fiscale, perché il rinvio alle norme del concordato preventivo opera solo nei limiti della compatibilità, e l’art. 88 CCII non si applica automaticamente. E il Tribunale di Roma, sez. XIV, con la sentenza n. 753 del 22 settembre 2025, ha omologato il concordato minore di un avvocato applicando il cram down nei confronti del Fisco e la regola della priorità relativa. Per un professionista che vuole tenere la casa, sapere che il voto contrario del Fisco non è necessariamente decisivo cambia l’intero calcolo.

Le pronunce che ti proteggono

Il Tribunale di Avellino, con la sentenza del 28 febbraio 2025, ha ritenuto ammissibile un concordato minore liquidatorio fondato esclusivamente su finanza esterna messa a disposizione dal coniuge, affermando che l’apporto incrementa l’attivo disponibile anche quando l’attivo di partenza è nullo (la procedura era stata aperta con decreto del 7 novembre 2024). Nel caso di Caltagirone già citato, un apporto esterno di 30.000 euro, che aumentava l’attivo di circa il 30%, è stato considerato uno dei fattori che soddisfacevano le condizioni dell’art. 74 CCII, e la proposta è stata omologata per silenzio-assenso, senza che alcun creditore avesse espresso adesioni, dissensi o contestazioni. Il silenzio dei creditori, se la proposta è costruita bene, lavora per te.

Sesta mossa: il creditore aggredisce chi è fuori dal concordato e vigila sull’esecuzione del piano

Ottenuta l’omologazione, la partita non è finita. Qui il creditore razionale fa due cose: cerca chi è rimasto fuori dagli effetti del concordato e osserva il debitore, pronto a sfruttare ogni inadempimento.

La mossa

La prima mossa riguarda i coobbligati. Se il coniuge è cointestatario del mutuo o fideiussore, la banca può rivolgersi a lui per l’intero, perché il concordato minore non pregiudica i diritti dei creditori nei confronti di coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso, salvo diversa previsione (art. 79, comma 5, CCII). Se l’ipoteca grava anche sulla quota del coniuge, la banca può aggredirla con un’esecuzione autonoma, perché le misure protettive e gli effetti del concordato riguardano il patrimonio del debitore che lo ha proposto.

La seconda mossa riguarda il piano omologato. Se il debitore smette di pagare le rate del mutuo previste dal comma 2-bis, o non versa ai creditori quanto promesso, la banca e gli altri creditori possono attivare i rimedi previsti dal codice per l’inadempimento del concordato minore, fino alla perdita dei benefici e all’apertura della liquidazione controllata.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, il coobbligato solvibile è una seconda fonte di recupero: se il coniuge ha un reddito o un patrimonio proprio, la banca ha tutto l’interesse a escuterlo per la parte di credito falcidiata nel concordato. Preferisce non farlo quando il coniuge è a sua volta privo di redditi e beni, o quando il pagamento regolare delle rate del mutuo rende l’azione inutile.

Sull’inadempimento, la banca ragiona allo stesso modo: finché le rate arrivano, non ha motivo di muoversi. Basta però un ritardo prolungato perché torni a valutare l’esecuzione.

I suoi limiti

La banca non può pretendere dal debitore che ha ottenuto l’omologazione più di quanto previsto dal piano, né iniziare esecuzioni per crediti anteriori in contrasto con il concordato omologato. Gli eventuali rimedi per inadempimento passano per il giudice, non sono iniziative che la banca può prendere da sola.

Sul coniuge, il limite è quello del suo titolo: la banca può agire contro di lui solo se è effettivamente obbligato (cointestatario del mutuo, fideiussore) o se la sua quota è gravata da ipoteca. Il coniuge che è soltanto comproprietario, senza aver concesso ipoteca sulla propria quota e senza essersi obbligato, non può essere aggredito per i debiti dell’altro.

La tua contromossa

La contromossa chiave è prevedere già nella proposta la posizione del coniuge e un margine di sicurezza nel piano dei pagamenti.

In concreto:

• se il coniuge è coobbligato o fideiussore, si valuta la procedura familiare (art. 66 CCII), oppure una procedura propria del coniuge, coordinata con quella del debitore; oppure si negozia nella proposta una clausola che regoli i rapporti con il coobbligato, sfruttando la riserva “salvo diversa previsione” dell’art. 79, comma 5, CCII;
• si costruisce il piano su redditi prudenti, non sull’anno migliore dell’attività, e con una riserva per i mesi di calo;
• se la finanza esterna viene da familiari, si documenta il loro impegno (dichiarazione, eventuale deposito vincolato) in modo che il flusso sia certo;
• si tiene un rapporto costante con l’OCC, che vigila sull’esecuzione: un problema segnalato in tempo si gestisce, un inadempimento scoperto dal creditore diventa un’arma nelle sue mani.

Le pronunce che ti proteggono

Nel decreto di Udine P.U. n. 21-1/2026, il piano prevedeva che il gestore aprisse un conto dedicato su cui confluivano i versamenti dei familiari e le rate mensili della debitrice, con riparti periodici e un riparto finale entro il quinto anno dall’omologa. È una tecnica che rende verificabile l’adempimento e toglie ai creditori l’argomento dell’incertezza. Nel caso di Caltagirone, il coniuge fideiussore era parte della stessa procedura, e la posizione del garante (con una propria massa passiva) è stata regolata insieme a quella del debitore principale.

La partita giocata: tre simulazioni mossa per mossa

Le ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, costruiti con numeri realistici per mostrare come si muovono le parti. Non sono casi reali.

Simulazione 1: professionista in regola con il mutuo, casa con valore superiore al debito

Situazione: geometra libero professionista, debiti complessivi 187.430 euro (di cui 96.870 euro di mutuo residuo sull’abitazione principale, 58.240 euro verso l’Agente della riscossione, 32.320 euro verso fornitori e finanziarie). Valore di mercato della casa stimato dall’OCC: 214.000 euro. Rate del mutuo pagate regolarmente.

• Domanda depositata tramite OCC martedì 3 novembre 2026, con richiesta del comma 2-bis e delle misure protettive.
• Decreto di apertura martedì 24 novembre 2026; l’OCC comunica proposta e decreto venerdì 27 novembre 2026. Il termine di trenta giorni scadrebbe domenica 27 dicembre 2026 e slitta a lunedì 28 dicembre 2026.
• Mossa della banca: nessuna contestazione, perché le rate continuano e l’ipoteca resta. La banca non vota: è pagata per intero.
• Mossa dei chirografari e del Fisco: nella liquidazione, venduta la casa a un realizzo stimato di 171.000 euro (abbattimento del 20% per costi e ribassi, ipotesi di lavoro), pagata la banca, resterebbero circa 74.100 euro, da distribuire secondo le prelazioni, prima delle spese di procedura. La proposta offre, con il 25% del reddito professionale per cinque anni e un apporto di 18.600 euro di un familiare, un totale di 81.900 euro.
• Esito: l’OCC può attestare che il pagamento delle rate non lede gli altri creditori, perché ricevono più di quanto otterrebbero vendendo la casa. Se l’Agente della riscossione contesta, il confronto numerico gioca a favore del debitore.

Simulazione 2: asta fissata, mutuo arretrato, apporto dei genitori

Situazione: artigiano titolare di ditta individuale, mutuo residuo 128.450 euro, arretrato di 7.940 euro tra capitale e interessi scaduti, esecuzione immobiliare pendente con asta fissata martedì 19 gennaio 2027. Valore della casa: 176.000 euro.

• La banca conta sul fatto che il debitore non arrivi in tempo: l’asta è a otto settimane.
• Domanda depositata martedì 17 novembre 2026 con istanza di autorizzazione a pagare lo scaduto (7.940 euro messi a disposizione dai genitori) e misure protettive.
• Decreto di apertura martedì 1 dicembre 2026 con divieto di proseguire le azioni esecutive. Il decreto viene depositato nel fascicolo dell’esecuzione giovedì 10 dicembre 2026: l’asta non può svolgersi.
• L’OCC comunica il decreto venerdì 11 dicembre 2026; il termine per i creditori scadrebbe domenica 10 gennaio 2027 e slitta a lunedì 11 gennaio 2027.
• Mossa della banca: contesta che, essendo stato dichiarato decaduto il beneficio del termine, il comma 2-bis non sia applicabile. Contromossa: pagamento dell’arretrato autorizzato dal giudice, attestazione OCC sulla copertura integrale del credito (176.000 euro contro 128.450) e prospetto che mostra che l’eccedenza di valore (circa 47.550 euro lordi) è compensata da un apporto e da quote di reddito destinati agli altri creditori.
• Esito: per la banca, la convenienza di proseguire l’esecuzione si riduce drasticamente. Con l’asta bloccata e un debitore che si è rimesso in pari, le rate tornano a essere il recupero più rapido. Resta il rischio interpretativo sul mutuo già risolto, che va argomentato.

Simulazione 3: casa senza mutuo in comproprietà con il coniuge

Situazione: consulente con partita IVA, debiti chirografari e fiscali per 143.780 euro, nessun mutuo. Casa intestata al 50% con il coniuge, valore dell’intero 168.000 euro.

• Nella liquidazione si venderebbe la sola quota del debitore. Valore teorico 84.000 euro, ma per una metà indivisa di un’abitazione occupata dalla famiglia l’OCC stima un realizzo prudenziale di 52.900 euro, al netto di costi e ribassi (ipotesi di lavoro).
• Mossa dei creditori: sostengono che la quota vale la metà dell’intero e chiedono di più.
• Contromossa: stima motivata della quota indivisa, con riscontri sulle vendite di quote in zona; offerta di un apporto del coniuge di 56.400 euro, superiore al realizzo stimato, più il 20% del reddito professionale per quattro anni.
• Esito: i creditori ricevono più dell’alternativa liquidatoria, e la casa resta al nucleo familiare. Il coniuge, non essendo coobbligato, non è esposto ad azioni dei creditori.

Quando all’avversario conviene trattare

Una delle letture strategiche meno diffuse riguarda i momenti della partita in cui la banca e gli altri creditori sono più disposti a un accordo. Non sono momenti casuali: dipendono dalla loro convenienza economica, che cambia a ogni fase.

Primo momento: subito dopo il decreto di apertura con misure protettive. La banca che aveva un’esecuzione in corso la vede bloccata, le spese già sostenute non producono risultati e i tempi si allungano. È il momento in cui un rientro negoziato dell’arretrato, o una revisione del piano di ammortamento concordata, diventano per lei appetibili. Qui la trattativa non sostituisce il concordato, ma ne prepara il voto.

Secondo momento: quando la perizia di parte della banca non regge. Se l’OCC ha prodotto una stima ben argomentata e la banca si rende conto che la sua perizia non potrà prevalere, preferisce negoziare il trattamento della parte chirografaria del suo credito piuttosto che arrivare a una contestazione destinata a fallire.

Terzo momento: quando il credito è stato ceduto. I cessionari di crediti deteriorati ragionano sul prezzo pagato per acquistare il credito, spesso molto inferiore al valore nominale. Un’offerta che garantisce loro un incasso certo e superiore al loro costo di acquisto può essere accettata anche se, sulla carta, rappresenta una percentuale bassa del credito. Inoltre, se hanno acquistato da meno di un anno prima della domanda, non votano (art. 79, comma 2, CCII): un dato che cambia il loro peso al tavolo.

Quarto momento: alla vigilia della scadenza del termine per il voto. Il creditore sa che il silenzio vale assenso. Se intende ottenere qualcosa in più, deve farlo prima che il termine scada. Il debitore che ha costruito un margine nella proposta può decidere, in quel momento, se e quanto concedere.

Quinto momento: dopo l’omologazione, sul coobbligato. Se il coniuge è fideiussore, la banca può essere disposta a un accordo a saldo e stralcio con lui, perché l’alternativa (un’esecuzione su un patrimonio modesto) costa e rende poco.

Dal suo punto di vista, la banca tratta quando l’alternativa diventa più costosa, più lenta o più incerta della proposta. Il compito del debitore è creare le condizioni perché questo accada: misure protettive tempestive, stima solida, prospetto di convenienza, risorse certe.

Ci sono anche momenti in cui alla banca non conviene trattare, e conviene saperlo: quando il valore della casa supera ampiamente il debito e il debitore non ha alcuna risorsa per pagare l’arretrato. In quel caso la banca sa che con l’asta recupererà tutto, e la sua disponibilità è minima. È uno scenario in cui la casa si difende solo con un apporto esterno consistente, o non si difende affatto.

La partita in tabella

La tabella riassume le mosse del creditore, il vincolo che lo limita, la contromossa del debitore e il momento utile per giocarla. Va letta come una mappa, non come un automatismo: ogni caso ha variabili proprie.

Le domande di chi rischia di perdere la casa

“Se deposito la domanda, la banca smette subito di procedere con l’asta?”

No, non automaticamente. Serve il decreto di apertura con le misure protettive, che il giudice emette su tua istanza. Solo da quel momento l’esecuzione non può proseguire. Per questo i tempi di deposito vanno calcolati rispetto alla data della vendita.

“Ho tre rate arretrate: posso ancora usare il comma 2-bis?”

Sì, se il giudice ti autorizza a pagare il capitale e gli interessi scaduti alla data della domanda. Devi però indicare con quali risorse paghi l’arretrato, e l’OCC deve attestare anche la copertura integrale del credito con la vendita a valore di mercato e l’assenza di pregiudizio per gli altri creditori.

“La casa vale meno del mutuo: cosa succede?”

Il comma 2-bis non è utilizzabile, perché l’OCC non può attestare che la banca sarebbe pagata per intero con la vendita. Puoi però usare il comma 2: la banca viene pagata come ipotecaria fino al valore realizzabile della casa, e il resto scende tra i chirografari, con la falcidia prevista dalla proposta.

“La casa è anche il mio studio professionale: conta come abitazione principale?”

Dipende da come è utilizzata e documentata. Se vi abiti stabilmente con la famiglia e l’attività occupa uno spazio limitato, la qualifica di abitazione principale è sostenibile; se la parte destinata all’attività è prevalente, la banca la contesterà. In un concordato in continuità, se il bene è strumentale, entra in gioco il comma 3 dell’art. 75 CCII, che prevede un meccanismo analogo per i mutui garantiti da beni strumentali.

“Mio marito è cointestatario del mutuo: il concordato lo libera?”

No. Il concordato minore non pregiudica i diritti dei creditori verso coobbligati e fideiussori, salvo diversa previsione. Se anche lui è esposto, va valutata una procedura familiare o una procedura propria coordinata con la tua.

“Non ho mutuo, ma la casa è tutto quello che ho: posso tenerla?”

Sì, ma solo se offri ai creditori un valore almeno equivalente a quello che otterrebbero vendendola, attraverso redditi futuri dell’attività, apporti di familiari o vendita di altri beni. Se il concordato è liquidatorio, l’apporto esterno è anche condizione di ammissibilità.

I paletti fissati dai giudici

Le pronunce che seguono, organizzate per la mossa del creditore che limitano o regolano, sono quelle verificate per la redazione di questo articolo. I principi sono riformulati in modo sintetico.

Sui requisiti del comma 2-bis e la conservazione dell’abitazione

Tribunale di Udine, decreto di apertura P.U. n. 21-1/2026. Ha applicato l’art. 75, comma 2-bis, CCII in un concordato minore liquidatorio con apporto di risorse esterne, ammettendo il pagamento alle scadenze delle rate del mutuo ipotecario sull’abitazione, in regolare ammortamento, a cura dei familiari, e ritenendo sufficientemente motivata l’attestazione dell’OCC sulla soddisfazione integrale della banca e sull’assenza di lesione per gli altri creditori. Rilevanza: è la prova concreta che il comma 2-bis viene applicato, e mostra come si costruisce la neutralità per gli altri creditori. Il tribunale non ha ritenuto necessaria la nomina del commissario giudiziale, non emergendo pregiudizi per i creditori.

Tribunale di Udine, Sez. II civile, decreto del 15 dicembre 2025, R.G. P.U. n. 58-2/2025. In un concordato minore in continuità, ha ammesso il pagamento delle rate del mutuo ipotecario secondo il piano di ammortamento ai sensi dell’art. 75, comma 3, CCII, sulla base dell’attestazione OCC di copertura integrale del credito a valore di mercato e di assenza di pregiudizio per gli altri creditori. Rilevanza: conferma la logica gemella del comma 2-bis e la collocazione dei creditori pagati per intero in classi non votanti.

Sull’esecuzione immobiliare già avviata

Tribunale di Udine, Sez. II civile, decreto del 15 dicembre 2025, R.G. P.U. n. 58-2/2025. Il bene ipotecato era oggetto di esecuzione pendente senza decreto di trasferimento; il tribunale ha disposto il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari fino al passaggio in giudicato dell’omologa, la sospensione delle prescrizioni, l’impedimento delle decadenze e il divieto di pronunciare la liquidazione controllata. Ha inoltre precisato che la valutazione della fattibilità economica, della convenienza e della durata del piano spetta ai creditori, non al giudice. Rilevanza: limita la mossa del creditore procedente e chiarisce che la partita sulla convenienza si gioca nel voto.

Tribunale di Udine, decreto di apertura P.U. n. 21-1/2026. Ha disposto, su istanza ex art. 78, comma 2, lett. d), CCII, il divieto di azioni esecutive e cautelari e di acquisizione di prelazioni da parte dei creditori con titolo anteriore, con sospensione delle prescrizioni e divieto di liquidazione controllata. Rilevanza: blocca la corsa alle ipoteche giudiziali sulla casa.

Sulla stima e la falcidia del creditore ipotecario

Tribunale di Caltagirone, sentenza di omologa del 28 maggio 2025, proc. n. 40-1/2024 R.P.U. Il giudice, con decreto del 3 gennaio 2025, aveva contestato una falcidia dell’85,20% del credito ipotecario, giudicandola non giustificata rispetto al valore di mercato dell’immobile, e aveva chiesto che la falcidia fosse calcolata sull’alternativa liquidatoria attestata dall’OCC; nella versione finale l’ipotecario è stato pagato per intero e il concordato è stato omologato. Rilevanza: la falcidia della banca è ammessa solo entro il valore realizzabile dal bene, e il giudice la controlla anche d’ufficio.

Cass. Sez. I n. 28574 del 28 ottobre 2025. Ha affermato che il concordato minore deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione. Rilevanza: quando sulla casa ci sono più ipoteche, la distribuzione del valore deve seguire il grado; è un vincolo per il debitore e un parametro per valutare le contestazioni dei creditori.

Sulla finanza esterna e la casa senza mutuo

Tribunale di Avellino, sentenza del 28 febbraio 2025 (procedura aperta con decreto del 7 novembre 2024). Ha ritenuto ammissibile un concordato minore liquidatorio fondato solo su finanza esterna messa a disposizione dal coniuge, perché l’apporto aumenta in misura apprezzabile l’attivo disponibile anche quando quello di partenza è nullo. Rilevanza: apre la strada all’apporto familiare come valore equivalente, purché sia consistente.

Tribunale di Caltagirone, sentenza di omologa del 28 maggio 2025, proc. n. 40-1/2024 R.P.U. Un apporto esterno di 30.000 euro, pari a circa il 30% dell’attivo, è stato considerato tra i fattori che soddisfano le condizioni dell’art. 74 CCII. Rilevanza: dà una misura concreta, in quel caso, di ciò che il giudice ha ritenuto “apprezzabile”.

Sul voto e sulla convenienza

Tribunale di Caltagirone, sentenza di omologa del 28 maggio 2025, proc. n. 40-1/2024 R.P.U. In assenza di adesioni, dissensi o contestazioni dei creditori entro il termine, compresi gli enti impositori, la proposta è stata considerata approvata per silenzio-assenso e omologata. Rilevanza: il creditore inerte è conteggiato a favore.

Tribunale di Roma, sez. XIV, sentenza n. 753 del 22 settembre 2025. Ha omologato il concordato minore di un avvocato applicando il cram down nei confronti del Fisco e la regola della priorità relativa. Rilevanza: il voto contrario dell’amministrazione finanziaria non impedisce necessariamente l’omologa, quando la proposta è conveniente rispetto alla liquidazione.

Cass. n. 14555/2026. Ha chiarito che nel concordato minore la falcidia dei crediti tributari non richiede necessariamente una proposta di transazione fiscale, perché il rinvio alle norme del concordato preventivo opera solo nei limiti della compatibilità e l’art. 88 CCII non si applica automaticamente. Rilevanza: semplifica il trattamento dei debiti fiscali di chi vuole conservare la casa con un concordato che coinvolge anche il Fisco.

Sui presupposti soggettivi

Cass. Sez. I n. 20141 del 16 giugno 2026. Ha dichiarato inammissibile il concordato minore dell’imprenditore individuale cancellato dal registro delle imprese. Rilevanza: chi ha chiuso l’attività prima della domanda deve verificare se il concordato minore sia ancora lo strumento disponibile, o se debba orientarsi su un altro strumento del sovraindebitamento.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Nella partita per la casa, giochiamo la partita al tuo fianco: analizziamo le mosse già fatte dalla banca e dagli altri creditori, intercettiamo i vizi dei loro atti, presidiamo le scadenze che devono rispettare e apriamo il tavolo della trattativa nel momento in cui la loro convenienza si sposta. Questi sono gli strumenti concreti.

1. Ricostruiamo la posizione debitoria completa, creditore per creditore, con le cause di prelazione e il grado delle ipoteche iscritte sulla casa, verificando le visure ipotecarie.
2. Esaminiamo il contratto di mutuo e i conteggi della banca con lo staff di diritto bancario: piano di ammortamento, interessi applicati, imputazione dei pagamenti, eventuale dichiarazione di decadenza dal beneficio del termine.
3. Verifichiamo i requisiti del comma 2-bis dell’art. 75 CCII: abitazione principale, natura del finanziamento, regolarità o entità dell’arretrato da sanare.
4. Prepariamo con l’OCC il fascicolo della stima dell’immobile o della quota in comproprietà, distinguendo il valore di mercato dal ricavato realistico della liquidazione.
5. Costruiamo il prospetto di convenienza che mostra a ciascun creditore quanto riceve con la proposta e quanto con la liquidazione, inclusa la vendita della casa.
6. Individuiamo e documentiamo la finanza esterna, con gli impegni dei familiari o dei terzi e le modalità per renderli certi.
7. Presidiamo l’esecuzione immobiliare pendente: controlliamo le date delle vendite, chiediamo le misure protettive e depositiamo il decreto di apertura nel fascicolo dell’esecuzione.
8. Valutiamo la posizione del coniuge comproprietario, coobbligato o fideiussore, e la possibilità di una procedura familiare o coordinata.
9. Gestiamo le contestazioni della banca e degli altri creditori, compresa l’eccezione nei confronti del creditore che ha colpevolmente determinato o aggravato l’indebitamento.
10. Seguiamo l’esecuzione del piano omologato, in collegamento con l’OCC, per prevenire gli inadempimenti che riaprirebbero la partita.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una partita sulla casa giocata nel sovraindebitamento, il ruolo di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC è decisivo: significa conoscere il punto di vista di chi redige l’attestazione e di chi la verifica, e prevedere dove la banca concentrerà l’attacco. Quando il debitore è un’impresa minore, la qualifica di Esperto Negoziatore aiuta a leggere la continuità dell’attività come fonte di valore per i creditori. E la qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia: lo stesso difensore, con la stessa linea, dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado di giudizio, se la banca impugna. Lo staff multidisciplinare, composto da avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso, legge la convenienza del creditore anche sul piano economico: perché la convenienza della banca è materia da commercialista quanto da avvocato.

Chiusura

Nella partita per la casa non vince chi ha ragione in astratto, ma chi conosce le regole del gioco e muove nei tempi giusti. La banca con l’ipoteca, il Fisco e gli altri creditori hanno strumenti precisi e interessi razionali: esecuzione, stima, voto, contestazione della convenienza, azione contro il coniuge coobbligato. Ma ognuno di questi strumenti ha un limite scritto nel Codice della crisi, e ogni limite apre una finestra per una contromossa: il comma 2-bis per chi paga il mutuo, il comma 2 per chi deve ridimensionare il credito ipotecario, la finanza esterna per chi ha una casa libera da mutuo, la procedura familiare per chi la condivide con il coniuge.

Lo Studio Monardo segue questi casi perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, opera ogni giorno con gli strumenti con cui si decide se la casa resta al debitore. La qualifica di avvocato cassazionista e il coordinamento dello staff in diritto bancario completano la difesa quando la banca porta la partita davanti al giudice.

📩 Prima che la banca faccia la prossima mossa, scrivici: trovi tutti i contatti dello studio al termine di questo articolo, e potremo esaminare insieme la tua posizione.