Sì, il creditore ipotecario può essere pagato in parte nel concordato minore: ma la maggior parte delle proposte che inciampano su questo punto non cade perché la falcidia sia vietata, cade perché il debitore ha sbagliato i conti sul valore del bene. La legge consente di ridurre il credito garantito da ipoteca fino a quanto quel creditore ricaverebbe dalla liquidazione dell’immobile; la parte che il bene non copre diventa un credito chirografario, che si paga in percentuale insieme agli altri e che vota. Detto così sembra semplice. Nella pratica, è qui che molti compromettono la propria posizione, perché la cifra da mettere sul tavolo dipende da una stima, da un’asta che non si è ancora fatta, da spese che nessuno ha ancora liquidato e da un calcolo delle maggioranze che cambia appena si sposta un numero.

L’esperienza insegna che gli errori sono quasi sempre gli stessi. Eccoli, dal più frequente e costoso:

1. Affidarsi a una stima ottimistica del bene ipotecato (o a nessuna stima seria).
2. Confrontare l’offerta con il valore di perizia senza tenere conto dell’asta e dei suoi ribassi.
3. Ignorare le spese della procedura esecutiva e di liquidazione che vengono pagate prima dell’ipotecario.
4. Dimenticare che la parte incapiente del credito ipotecario vota, e sbagliare così le maggioranze.
5. Credere di poter continuare a pagare il mutuo della prima casa “come se niente fosse”, senza i presupposti dell’art. 75 CCII.
6. Trascurare il grado delle ipoteche e l’ordine delle prelazioni sullo stesso bene.

Perché lo Studio Monardo si occupa esattamente di questa materia? Perché il cuore del problema, la misura del pagamento all’ipotecario, si decide dentro la relazione e l’attestazione dell’Organismo di Composizione della Crisi: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, e conosce quindi dall’interno il modo in cui un’attestazione sul valore del bene viene costruita, verificata e messa in discussione. Il concordato minore, inoltre, è lo strumento riservato a imprenditori minori, professionisti e altri debitori non consumatori: un terreno dove la competenza di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa aiuta a leggere la sostenibilità dell’attività che deve proseguire.

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Errore n. 1 – Partire da una stima ottimistica del bene ipotecato

L’errore

Un artigiano con un capannone ipotecato e debiti per circa 210.000 euro si presenta all’OCC con un’idea precisa: “il capannone vale 180.000 euro, me l’ha detto l’agente immobiliare”. Su quel numero costruisce tutta la proposta, ma la perizia dell’OCC arriva a un valore molto più basso, oppure, all’opposto, il debitore ha gonfiato il valore e si ritrova a dover offrire alla banca più di quanto possa permettersi. In entrambi i casi il piano va riscritto da capo, con mesi persi.

Perché è un errore

Secondo l’art. 75, comma 2, CCII, i crediti muniti di privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, avendo riguardo al valore di mercato dei beni attestato dall’OCC. Questa regola ha due conseguenze che il debitore spesso non coglie.

La prima: il numero che conta non è quello del debitore, né quello dell’agenzia, ma quello che l’OCC attesta. Una stima “di parte” priva di metodo non regge. Il Tribunale di Venezia, nella sentenza n. 174/2025 pubblicata il 30 ottobre 2025, ha dato rilievo proprio al fatto che il gestore avesse prodotto inizialmente una stima non asseverata dei beni, superata poi da una relazione successiva che ne ricostruiva il valore e motivava la congruità dell’offerta: il giudice guarda a come il valore è stato ottenuto, non solo al risultato.

La seconda: la stima fissa un pavimento. Più alto è il valore attestato, più alta è la soglia minima da offrire all’ipotecario. Un debitore che gonfia il valore del proprio bene, magari per “fare bella figura” o perché è affezionato all’immobile, si condanna da solo a pagare di più alla banca e a lasciare meno risorse agli altri creditori.

Le conseguenze

Il caso più istruttivo è quello deciso dal Tribunale di Caltagirone con la sentenza di omologazione del 28 maggio 2025 (proc. n. 40-1/2024 R.P.U.). La proposta originaria prevedeva di pagare il creditore ipotecario all’85,20% di un credito di circa 20.800 euro, ma il valore di mercato del compendio immobiliare indicato dall’OCC era di oltre 83.700 euro: il bene copriva il credito per intero. Il giudice ha ritenuto la falcidia non giustificata e i debitori hanno dovuto integrare la proposta prevedendo il pagamento integrale dell’ipotecario. Quando il bene vale più del credito, l’ipotecario è capiente e non si può falcidiare: proporre una riduzione in quel caso significa vedersi chiedere una correzione o rischiare l’inammissibilità.

Sul versante opposto, la stima troppo alta porta a un piano che promette più di quanto il bene renderà. Se il piano prevede la vendita dell’immobile e il ricavo atteso non arriva, il piano diventa inattuabile. Secondo l’art. 72 CCII, applicabile al concordato minore per le parti compatibili, l’inadempimento o l’inattuabilità non rimediabile possono portare alla revoca dell’omologazione, e da lì, secondo l’art. 73, all’apertura della liquidazione controllata.

Cosa fare invece

Prima ancora di scrivere la proposta, fai stimare il bene con un metodo verificabile e condividi la stima con l’OCC. In concreto:

• procurati la documentazione catastale e urbanistica aggiornata, perché una difformità edilizia abbatte il valore in modo drastico e nessuna stima affrettata la considera;
• chiedi una perizia che dichiari il metodo (comparativo, per capitalizzazione del reddito, a costo di ricostruzione) e le fonti dei valori di confronto;
• se esiste già una procedura esecutiva, acquisisci la perizia del consulente del giudice dell’esecuzione: è il riferimento che l’OCC e il tribunale guarderanno per primo;
• confronta la stima con l’importo del credito ipotecario come risulta dalla precisazione del creditore, non dall’ultimo estratto conto che hai in casa.

Solo a quel punto si decide se l’ipotecario è capiente (si paga per intero o secondo le scadenze, nei casi consentiti), parzialmente capiente (si paga fino al valore e il resto va al chirografo) o del tutto incapiente.

Il dettaglio che pochi conoscono

L’art. 71 CCII, dettato per il piano del consumatore ma richiamato come modello anche nella prassi del concordato minore, prevede che le vendite previste dal piano avvengano con procedure competitive sulla base di stime condivise con l’OCC. Il punto che sfugge quasi sempre è che la stima non serve solo a calcolare la falcidia: diventa anche il prezzo base della vendita che il debitore stesso dovrà realizzare dopo l’omologa. Una stima gonfiata oggi è un’asta deserta domani, e un’asta deserta è il primo passo verso un piano non eseguito. Per questo una stima prudente non è una “rinuncia” del debitore: è l’assicurazione che il piano omologato sia anche un piano eseguibile.

Errore n. 2 – Dimenticare che il bene, in liquidazione, passa per un’asta

L’errore

Il debitore ha in mano una perizia che attribuisce all’appartamento ipotecato un valore di mercato di 132.600 euro. La banca vanta 148.370 euro. Il ragionamento è immediato: “la banca è capiente per 132.600, le offro 132.600 e il resto in percentuale”. Il debitore non si chiede quanto ricaverebbe davvero la banca se l’immobile andasse all’incanto, dopo uno o due esperimenti deserti.

Perché è un errore

La soglia minima dell’art. 75, comma 2, CCII è la misura realizzabile in caso di liquidazione. La norma chiede di avere riguardo al valore di mercato attestato dall’OCC, ma il termine di paragone resta l’alternativa liquidatoria: quanto, realisticamente, il creditore ipotecario incasserebbe dalla vendita del bene in una liquidazione controllata o in un’espropriazione forzata. Le due grandezze non coincidono quasi mai. Nelle vendite giudiziarie il prezzo base parte dal valore di stima, ma se l’esperimento va deserto il prezzo si riduce, e anche al primo tentativo sono di regola ammesse offerte inferiori al prezzo base entro un certo margine (le regole precise sui ribassi e sull’offerta minima sono nel codice di procedura civile e nelle ordinanze di vendita del singolo tribunale).

Il debitore che offre all’ipotecario il valore pieno di perizia, senza ragionare sul probabile prezzo di aggiudicazione, non commette un illecito: semplicemente regala al creditore garantito risorse che la legge non gli impone di dare, e le sottrae ai chirografari o alla sostenibilità delle rate.

Le conseguenze

La conseguenza più grave non è l’inammissibilità, ma un piano strutturalmente più pesante di quanto potrebbe essere. Ogni euro offerto all’ipotecario oltre la soglia di realizzo è un euro che manca alla percentuale dei chirografari o alla tenuta del piano nel tempo. E quando la percentuale offerta agli altri creditori scende troppo, il rischio diventa quello del voto contrario o della contestazione sulla convenienza.

C’è poi un rischio speculare, che va detto con onestà: l’abbattimento per i ribassi d’asta non si può applicare in modo automatico e massiccio. Se il debitore propone all’ipotecario una somma molto inferiore al valore di mercato giustificandola con “tanto all’asta si vende a metà”, senza dati sul mercato locale, sui tempi medi di vendita del tribunale e sull’andamento degli esperimenti, l’OCC difficilmente lo attesterà e il creditore avrà buon gioco a contestare la convenienza davanti al giudice, che secondo l’art. 80, comma 3, CCII omologa solo se il credito dell’opponente è soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria.

Cosa fare invece

Costruisci l’alternativa liquidatoria come la costruirebbe un giudice: valore di stima, probabile prezzo di aggiudicazione, tempi, costi. In pratica:

• verifica se il bene è già in vendita in un’esecuzione e come sono andati gli esperimenti (avvisi di vendita, verbali di asta deserta);
• raccogli dati sulle aggiudicazioni di immobili simili nello stesso circondario, che molti portali delle vendite pubbliche rendono consultabili;
• calcola un realizzo atteso motivato, non una forbice generica;
• valuta il fattore tempo: una somma pagata all’ipotecario in tempi certi può valere più di una somma maggiore incassata dopo anni di procedura, e questo argomento va scritto nella proposta;
• scegli una misura che stia tra il valore di mercato e il realizzo prudenziale, spiegando perché.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il Tribunale di Forlì, con la sentenza n. 10/2023 pubblicata il 3 marzo 2023, ha omologato un concordato minore di natura liquidatoria in cui i creditori ipotecari erano trattati in modo molto diverso a seconda della capienza: integralmente per l’ipoteca sul fabbricato con il grado migliore, al 53,34% per un ipotecario parzialmente capiente, al 12,41% per un ipotecario garantito su terreni, con una percentuale calcolata nell’ipotesi di un ricavo di 25.000 euro dalla vendita competitiva dei terreni, e con percentuali minime (1% e 2%) per le parti declassate. Il punto interessante è che il tribunale ha ritenuto la proposta più conveniente della liquidazione anche perché, secondo l’attestazione del gestore, in liquidazione i privilegiati, ipotecari compresi, sarebbero stati soddisfatti in misura minore e in tempi più lunghi. Tempi e modalità di realizzo, insomma, entrano a pieno titolo nel confronto: non sono un dettaglio da lasciare alla discrezione del creditore.

Errore n. 3 – Ignorare le spese di procedura che si pagano prima dell’ipotecario

L’errore

Il debitore ha un pignoramento immobiliare in corso da due anni. Nel frattempo sono stati nominati il perito, il custode, il professionista delegato alla vendita; sono state pubblicate le prime aste. Nel piano di concordato minore il debitore inserisce il credito della banca, quello del condominio, quello dell’Agenzia delle Entrate, ma delle spese della procedura esecutiva non c’è traccia. “Quelle le paga la banca”, pensa.

Perché è un errore

Le spese sostenute nell’interesse comune dei creditori per l’espropriazione e la conservazione del bene godono di un privilegio che le colloca prima delle ipoteche sul ricavato della vendita (il codice civile, all’art. 2770, dà questa preferenza ai crediti per spese di giustizia). Lo stesso accade nella liquidazione controllata, dove il compenso del liquidatore e le spese della procedura si pagano con precedenza sul ricavato. Ne derivano due errori distinti, entrambi frequenti.

Il primo errore è di fattibilità: se nella procedura esecutiva pendente sono maturate spese che dovranno essere pagate, e il piano non le prevede, il fabbisogno reale del piano è più alto di quello dichiarato. L’OCC, nella relazione, deve indicare anche i costi presunti della procedura; un elenco dei creditori incompleto è il primo appiglio per un rilievo del giudice.

Il secondo errore è di calcolo: la soglia minima dovuta all’ipotecario va misurata su quanto quel creditore incasserebbe davvero, cioè sul ricavato al netto delle spese che lo precedono. Il debitore che dimentica le spese, quando calcola l’alternativa liquidatoria, sovrastima ciò che spetterebbe all’ipotecario e quindi gli offre più del necessario.

Le conseguenze

L’omissione delle spese già maturate nell’esecuzione rende il piano non fattibile per come è scritto, e il giudice può chiedere integrazioni o dichiarare la proposta inammissibile. Nella sentenza di Forlì del 2023 il tribunale annota espressamente che le spese della procedura esecutiva risultavano non ancora liquidate: segno che anche quando l’importo non è definito, la voce deve comparire nella proposta e deve esserci una provvista per coprirla.

Sul fronte della falcidia, l’errore inverso produce un danno silenzioso: nessuno contesta un piano che paga troppo l’ipotecario, ma il debitore ha speso male risorse scarse, magari rendendo insostenibile la rata mensile o riducendo la percentuale dei chirografari al punto da perdere il loro voto.

Cosa fare invece

Ricostruisci il “conto della vendita” voce per voce, prima di fissare la percentuale dell’ipotecario. Le voci tipiche da considerare:

• compenso e spese del consulente estimatore già nominato;
• compenso del custode giudiziario e del professionista delegato;
• spese di pubblicità delle vendite;
• spese legali del creditore procedente collocate in privilegio;
• nell’alternativa della liquidazione controllata, il compenso del liquidatore e le spese generali della procedura, da stimare sulla base dei parametri applicabili;
• oneri condominiali e di conservazione che gravano sul bene nel periodo di vendita.

Una volta stimato il totale, la soglia dell’ipotecario si calcola sul netto. Se l’esecuzione è pendente, conviene chiedere al professionista delegato o consultare il fascicolo telematico per conoscere le spese già liquidate o in corso di liquidazione.

Il dettaglio che pochi conoscono

Le spese della procedura esecutiva non spariscono con l’apertura del concordato minore. Secondo l’art. 78, comma 2, lett. d), CCII, su istanza del debitore il giudice può disporre fino all’omologazione definitiva il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive: la procedura si ferma, ma ciò che è stato speso fino a quel momento resta un costo da regolare. Il debitore che chiede le misure protettive per bloccare l’asta, convinto di avere “chiuso la partita” con l’esecuzione, si ritrova poi spese da pagare che non aveva messo nel conto. Bloccare la vendita è spesso la mossa giusta; dimenticare di pagarne il costo è l’errore.

Errore n. 4 – Dimenticare che la parte incapiente vota

L’errore

Il debitore ha fatto bene i conti sul bene: la banca ha un credito di 148.370 euro, l’immobile ne copre 112.480, i restanti 35.890 euro sono degradati a chirografo e pagati al 15%. Quando però calcola le maggioranze, considera la banca come “creditore privilegiato” che non vota, e conta solo i fornitori, l’Agenzia delle Entrate e la finanziaria. Si convince che basti l’adesione di due di loro. Il giorno della relazione finale dell’OCC scopre che la proposta non è passata.

Perché è un errore

Secondo l’art. 79, comma 1, CCII, il concordato minore è approvato dai creditori che rappresentano la maggioranza dei crediti ammessi al voto, e i creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca soddisfatti solo in parte sono equiparati ai chirografari per la parte residua del credito. In parole semplici: la quota che l’immobile non copre, quella degradata a chirografo, entra nel calcolo e il suo titolare vota per quell’importo.

La giurisprudenza di merito applica questa regola con naturalezza. Nella sentenza del Tribunale di Venezia n. 174/2025 il credito erariale privilegiato era stato degradato a chirografo per la parte incapiente e il voto contrario espresso dall’Agenzia delle Entrate sulla parte degradata è stato determinante per le maggioranze. Nella sentenza del Tribunale di Trani n. 25/2026, pubblicata il 2 marzo 2026, la proposta risulta approvata con il voto favorevole di un creditore privilegiato espresso proprio “per la parte degradata in chirografo”. Le pronunce riguardano crediti fiscali, ma il meccanismo dell’art. 79 è identico per l’ipotecario: la regola non distingue tra tipi di prelazione.

Le conseguenze

Un errore nel calcolo della base di voto può trasformare una proposta che sembrava approvata in una proposta respinta, con la conseguenza che il giudice non omologa e le misure protettive perdono efficacia. Secondo l’art. 80, comma 5, CCII, se il concordato non è omologato il giudice dichiara l’inefficacia delle misure protettive e, su istanza del debitore, apre la liquidazione controllata. Il pignoramento sospeso riprende, e il bene che si voleva salvare torna all’asta.

C’è un’aggravante. Il cram down previsto dall’art. 80, comma 3, CCII, cioè l’omologa nonostante il voto contrario, riguarda espressamente l’amministrazione finanziaria e gli enti previdenziali, a condizioni precise. Per la banca ipotecaria quella via non esiste: il suo voto contrario sulla parte degradata conta per intero, e si supera solo con il consenso degli altri creditori.

Cosa fare invece

Calcola la base di voto includendo la parte degradata dell’ipotecario, e misura subito quanto pesa: se da sola o con un altro creditore può far saltare la maggioranza, la proposta va costruita per ottenerne il consenso. È qui che entra in gioco l’esperienza di chi lavora dentro gli Organismi di composizione: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, imposta la simulazione delle maggioranze prima del deposito, creditore per creditore, così che il debitore sappia in anticipo quali voti sono decisivi. In concreto:

• elenca tutti i creditori ammessi al voto con l’importo per cui votano (per l’ipotecario, solo la parte incapiente);
• escludi i soggetti che secondo l’art. 79, comma 2, non votano (coniuge, parenti e affini fino al quarto grado, società collegate, cessionari di crediti da meno di un anno, creditori in conflitto di interessi);
• verifica se un solo creditore detiene la maggioranza: in quel caso serve anche la maggioranza per teste dei voti espressi;
• se hai formato classi, verifica la maggioranza anche nel maggior numero di classi;
• valuta l’apertura di un dialogo con la banca prima del deposito, offrendo condizioni che ne rendano conveniente l’adesione rispetto alla vendita.

Il dettaglio che pochi conoscono

Secondo l’art. 79, comma 3, CCII, il silenzio vale consenso: se il creditore non comunica all’OCC il proprio voto nel termine assegnato, si intende che abbia aderito alla proposta nei termini in cui gli è stata trasmessa. E il termine è rigoroso: nella sentenza veneziana del 2025 il voto negativo di una banca, arrivato oltre il termine, è stato considerato non valido. Per il debitore questo significa due cose: che è essenziale che la proposta arrivi a ogni creditore all’indirizzo corretto (altrimenti il silenzio non può valere consenso) e che la data di scadenza del termine, non superiore a trenta giorni secondo l’art. 78, comma 2, lett. c), va presidiata giorno per giorno.

Errore n. 5 – Pensare di salvare il mutuo della prima casa senza i presupposti di legge

L’errore

Il titolare di una piccola ditta individuale ha debiti d’impresa che non riesce più a sostenere, ma vuole tenersi la casa in cui vive con la famiglia, gravata da un mutuo. Nel piano scrive semplicemente: “il mutuo prima casa continuerà a essere pagato regolarmente”. Non verifica se è in regola con le rate, non chiede all’OCC nessuna attestazione sul valore della casa e non si domanda se il pagamento integrale della banca tolga qualcosa agli altri creditori.

Perché è un errore

Il concordato minore permette, a condizioni precise, di continuare a pagare il mutuo alle scadenze originarie invece di falcidiarlo. Le condizioni, però, sono stringenti e diverse a seconda del bene.

Secondo l’art. 75, comma 2-bis, CCII, introdotto dal D.Lgs. 136/2024, se il debitore persona fisica è in regola con i pagamenti alla data della domanda, o è autorizzato dal giudice a pagare capitale e interessi scaduti, la proposta può prevedere il rimborso alla scadenza convenuta delle rate del mutuo ipotecario sull’abitazione principale. Serve però un’attestazione dell’OCC che certifichi due cose: che il credito sarebbe integralmente soddisfatto con la liquidazione del bene a valore di mercato e che il rimborso non lede gli altri creditori.

Il comma 3 dello stesso articolo riguarda invece un’ipotesi diversa: quando è prevista la continuazione dell’attività, la proposta può prevedere il rimborso alle scadenze convenute delle rate di un mutuo garantito da beni strumentali, alle stesse condizioni. È il caso del capannone, del laboratorio, del negozio di proprietà dove si svolge l’attività. Il titolare d’impresa che confonde le due ipotesi, e pensa che la casa familiare rientri tra i beni strumentali o che basti la continuità aziendale per salvare qualunque mutuo, imposta la proposta su una base sbagliata.

Le conseguenze

Se manca anche uno solo dei presupposti, la clausola di pagamento regolare del mutuo non regge, e il piano che sulla casa faceva affidamento deve essere riscritto o non supera il vaglio di ammissibilità. I casi tipici:

• il debitore ha rate arretrate e non chiede l’autorizzazione al pagamento dello scaduto: il presupposto della regolarità manca;
• la casa vale meno del debito residuo: l’OCC non può attestare che il credito sarebbe integralmente soddisfatto con la liquidazione, e quindi l’ipotecario rientra nella regola generale del comma 2 (pagamento almeno pari al valore di realizzo, parte residua al chirografo);
• il pagamento integrale della banca assorbe risorse che, in una liquidazione, sarebbero andate agli altri creditori: manca l’attestazione di non lesione.

Cosa fare invece

Verifica i presupposti uno per uno e documentali prima del deposito: regolarità delle rate, valore di mercato della casa superiore al debito residuo, assenza di pregiudizio per gli altri creditori. Operativamente:

• chiedi alla banca il piano di ammortamento e la situazione delle rate alla data in cui presenterai la domanda;
• se ci sono arretrati, prevedi nella domanda l’istanza di autorizzazione al pagamento dello scaduto per capitale e interessi;
• fai stimare la casa e confronta il valore con il debito residuo comprensivo degli interessi garantiti;
• dimostra, con numeri, che le risorse destinate alle rate del mutuo non sarebbero comunque andate agli altri creditori in liquidazione (perché, per esempio, l’intero ricavato della casa spetterebbe alla banca);
• se l’immobile è in parte usato per l’attività, chiarisci la sua natura: abitazione principale o bene strumentale, perché cambia la norma applicabile.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il pagamento regolare del mutuo, quando ammesso, non toglie la banca dal concordato: la sottrae alla falcidia. Il punto che sfugge quasi sempre è che l’attestazione di “non lesione” degli altri creditori si costruisce proprio con l’alternativa liquidatoria. Se la casa vale 142.300 euro e il mutuo residuo è di 96.480, in liquidazione la banca prenderebbe il suo credito e l’eccedenza andrebbe agli altri: il debitore che si tiene la casa deve allora offrire agli altri creditori, con le risorse del piano, almeno l’equivalente di quella eccedenza netta. È un conto che pochi fanno e che l’OCC farà comunque.

Va anche ricordato che per il consumatore, nel piano di ristrutturazione dei debiti, l’art. 67 CCII prevede regole proprie (comma 5 per il mutuo sull’abitazione principale e comma 4 per la moratoria fino a due anni dei crediti privilegiati). La Cassazione, con l’ordinanza n. 11676 del 29 aprile 2026, ha chiarito che quella moratoria sospende il pagamento senza ridurre il credito e che gli interessi continuano a maturare nel biennio. Non è prudente trasportare automaticamente quelle regole nel concordato minore: lo strumento è diverso e la disciplina va letta sul testo dell’art. 75.

Errore n. 6 – Trascurare il grado delle ipoteche e l’ordine delle prelazioni

L’errore

Sullo stesso immobile gravano un’ipoteca di primo grado della banca che ha erogato il mutuo, un’ipoteca giudiziale di secondo grado di un fornitore e un’ipoteca dell’agente della riscossione. Il debitore calcola il valore del bene, lo divide “in proporzione” tra i tre creditori ipotecari e offre a ciascuno la stessa percentuale. Oppure paga la parte degradata della banca più degli altri chirografari “per tenersela buona”.

Perché è un errore

Il valore di realizzo del bene non si divide in proporzione: si distribuisce secondo il grado. Il creditore di primo grado viene soddisfatto per primo sul ricavato, e solo l’eccedenza va al secondo grado, poi al terzo. Ne deriva che, su uno stesso bene, un creditore ipotecario può essere pienamente capiente, un altro parzialmente capiente e un terzo del tutto incapiente: la sua ipoteca, in liquidazione, non gli darebbe nulla, e il suo credito va trattato come chirografario per intero.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28574 del 28 ottobre 2025, ha affermato che il concordato minore deve rispettare l’ordine delle prelazioni. La sentenza di Forlì del 2023 mostra in concreto come si traduce questo principio: classi separate per gli ipotecari integralmente capienti, parzialmente capienti, parzialmente incapienti e integralmente incapienti, ciascuno con una percentuale coerente con la propria posizione sul bene.

Le conseguenze

Una distribuzione che ignora il grado viola l’ordine delle cause di prelazione e può impedire l’omologazione, anche se i creditori hanno votato a favore. Il giudice, secondo l’art. 80 CCII, verifica l’ammissibilità e la fattibilità del piano: il rispetto delle prelazioni è un requisito di legittimità, non una questione di convenienza che i creditori possano risolvere con il voto.

Il secondo profilo, quello della parte degradata pagata più degli altri chirografari, va maneggiato con cura. L’art. 74, comma 3, CCII consente di suddividere i creditori in classi e di prevedere trattamenti differenziati, ma la differenza deve essere giustificata da posizioni giuridiche e interessi economici diversi. Pagare meglio la parte chirografaria della banca solo per ottenerne il voto, senza una ragione oggettiva, espone la proposta a contestazioni. In tema di trattamento differenziato e di cram down fiscale il Tribunale di Roma, sez. XIV, con la sentenza n. 753 del 22 settembre 2025, ha ragionato sulla regola della priorità relativa in un concordato minore: segno che la distribuzione tra classi è oggi uno dei punti più controllati.

Cosa fare invece

Ricostruisci la “graduatoria” del bene come la farebbe il giudice dell’esecuzione, e solo dopo assegna le percentuali. Le verifiche:

• visura ipotecaria aggiornata del bene, con grado, data e importo di ogni iscrizione;
• importo garantito di ciascuna ipoteca, che può essere inferiore al credito complessivo;
• verifica degli interessi coperti dall’ipoteca, secondo le regole del codice civile (art. 2855), che non coprono tutti gli interessi maturati;
• verifica dei privilegi speciali sull’immobile che possono precedere le ipoteche;
• formazione di classi coerenti, se si vogliono trattamenti differenziati, ricordando che secondo l’art. 74, comma 3, CCII la formazione delle classi è obbligatoria per i creditori titolari di garanzie prestate da terzi.

Il dettaglio che pochi conoscono

L’ipoteca iscritta da un creditore che, alla luce del valore del bene, non ricaverebbe nulla in liquidazione non dà alcun vantaggio nel concordato: quel creditore è a tutti gli effetti un chirografario e vota per l’intero credito. Molti debitori trattano con timore il fornitore che ha iscritto un’ipoteca giudiziale di terzo grado, offrendogli più del dovuto; in realtà, se il bene è “pieno” fino al secondo grado, quell’ipoteca è solo un’iscrizione da cancellare dopo l’omologa. Secondo l’art. 71, comma 2, CCII, per il piano del consumatore, il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni di prelazione una volta verificata la conformità degli atti al piano; nel concordato minore la cancellazione segue l’esecuzione del piano omologato, e va chiesta espressamente.

Gli errori in cifre: quanto costa sbagliare il conto dell’ipotecario

Le tre ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, non casi reali: servono a vedere come lo stesso debito produce esiti molto diversi a seconda di come si fanno i conti. Gli importi sono costruiti per essere verosimili; percentuali e valori effettivi dipendono sempre dalla perizia, dal mercato locale e dall’attestazione dell’OCC.

Simulazione 1 – Stesso appartamento, tre offerte diverse all’ipotecario

Dati di partenza: credito ipotecario di primo grado 148.370 €; valore di mercato attestato dall’OCC 132.600 €; il debitore, sulla base di una valutazione informale, ritiene che la casa valga 151.000 €.

Prima strada, la stima ottimistica. Il debitore, convinto che il bene copra tutto, offre il 100% del credito: 148.370 €. Nessuno contesterà questa offerta, ma il piano deve trovare 148.370 € solo per la banca.

Seconda strada, il valore di mercato. Il debitore offre all’ipotecario 132.600 €, il valore attestato. La parte residua, 15.770 €, è degradata a chirografo e, con una percentuale del 15% offerta ai chirografari, riceve 2.365,50 €. Totale alla banca: 134.965,50 €. Rispetto alla prima strada, il piano risparmia 13.404,50 €.

Terza strada, il realizzo prudenziale motivato. Il debitore dimostra con dati che, in liquidazione, il primo esperimento di vendita andrebbe con ogni probabilità deserto e l’aggiudicazione avverrebbe al secondo esperimento, con un prezzo base ridotto di un quarto: 99.450 €. Dal ricavato si sottraggono le spese che precedono l’ipotecario, stimate in 8.740 € (stima del perito 2.150 €, delegato e custode 3.890 €, pubblicità 1.260 €, spese legali del procedente in privilegio 1.440 €). Realizzo netto: 90.710 €. La parte degradata diventa 57.660 € e, al 15%, riceve 8.649 €. Totale alla banca: 99.359 €.

Tra la prima e la terza strada ci sono 49.011 € di differenza. Ma la terza strada è anche la più esposta: la norma chiede di aver riguardo al valore di mercato attestato, e un abbattimento così marcato va sostenuto con dati concreti, altrimenti la banca contesterà la convenienza. La scelta corretta non è la cifra più bassa, ma quella più bassa che l’OCC può attestare e che regge una contestazione. In molti casi si colloca tra la seconda e la terza strada.

Simulazione 2 – La maggioranza che “c’era” e non c’è più

Dati di partenza: credito ipotecario 148.370 €, riconosciuto capiente per 112.480 €; parte degradata a chirografo 35.890 €. Altri creditori: Agenzia delle Entrate (chirografaria) 38.415 €; fornitori 21.930 €; società finanziaria 16.284 €. La parte capiente dell’ipotecario, pagata per intero, non è computata nella base di voto.

Calcolo errato del debitore: ignora la banca e considera una base di 76.629 €. Se i fornitori votano contro (21.930 €, pari al 28,6%), la proposta gli sembra al sicuro.

Calcolo corretto: base di voto 35.890 + 38.415 + 21.930 + 16.284 = 112.519 €. La maggioranza richiede più di 56.259,50 €. Se votano contro la banca (35.890 €) e i fornitori (21.930 €), i voti contrari sommano 57.820 €: la proposta è respinta, anche se Agenzia delle Entrate e finanziaria tacciono e quindi, per il silenzio-assenso, aderiscono (54.699 €).

Se invece votano contro la banca e la finanziaria (35.890 + 16.284 = 52.174 €), la proposta passa. Il voto della parte degradata dell’ipotecario, da solo, vale quasi un terzo della base: va cercato prima del deposito, non scoperto dopo.

Scadenze, nell’ipotesi: decreto di apertura comunicato martedì 3 novembre 2026; termine assegnato dal giudice per le dichiarazioni di voto di 30 giorni, con scadenza giovedì 3 dicembre 2026. Un voto contrario della banca inviato il 4 dicembre sarebbe tardivo e, sulla linea seguita dal Tribunale di Venezia nel 2025, non verrebbe computato come voto contrario.

Simulazione 3 – Il mutuo della prima casa del titolare d’impresa

Dati di partenza: titolare di ditta individuale in concordato minore con continuità; mutuo sull’abitazione principale con debito residuo di 96.480 €, rata mensile 612 €; due rate arretrate alla data della domanda (1.224 €).

Ipotesi A: la casa vale 142.300 €. Il credito sarebbe integralmente soddisfatto in liquidazione. Il debitore chiede l’autorizzazione a pagare le due rate scadute e l’OCC può valutare l’attestazione richiesta dall’art. 75, comma 2-bis. Resta da verificare la non lesione: in liquidazione l’eccedenza (142.300 − 96.480 = 45.820 €, meno le spese di vendita) andrebbe agli altri creditori; il piano deve offrire loro almeno un valore equivalente. Se le risorse del piano destinate ai chirografari sono, per esempio, 31.940 € in cinque anni, e l’eccedenza netta della casa supera quella cifra, la clausola sul mutuo rischia di non essere attestabile.

Ipotesi B: la casa vale 88.900 €. Il debito residuo supera il valore: il presupposto della piena soddisfazione manca. La banca rientra nella regola generale: va pagata almeno nella misura del realizzo, i restanti 7.580 € (almeno) diventano chirografari e votano. La clausola “il mutuo continua come prima” non può essere scritta.

Due case, stesso mutuo, due piani completamente diversi: il valore della casa decide quale norma si applica.

Che cosa insegnano le tre simulazioni

Messe una accanto all’altra, le tre ipotesi mostrano che l’errore sull’ipotecario raramente è un errore “giuridico” in senso stretto. Quasi nessun debitore ignora che la falcidia sia possibile; molti, invece, sbagliano la grandezza di partenza. Nella prima simulazione la stessa casa genera offerte che vanno da poco meno di 100.000 euro a oltre 148.000: la differenza non dipende dalla legge, che è la stessa, ma dal valore scelto come riferimento e dalla capacità di motivarlo. Nella seconda, un credito che il debitore considerava “fuori dal voto” vale quasi un terzo della base di calcolo: il problema non è la regola dell’art. 79, che è chiara, ma il fatto di non averla applicata ai propri numeri. Nella terza, la stessa clausola sul mutuo è ammissibile o impossibile a seconda di un dato di fatto, il valore della casa rispetto al debito residuo, che si può conoscere con largo anticipo.

C’è poi un filo comune che lega le tre ipotesi: ogni scelta sull’ipotecario si riflette sugli altri creditori. Se l’ipotecario riceve di più, i chirografari ricevono di meno, e la loro adesione diventa più difficile da ottenere; se l’ipotecario riceve di meno, la sua parte degradata cresce e con essa il suo peso nel voto. Non esiste una cifra “neutra”: esiste un equilibrio da cercare tra ciò che l’OCC può attestare, ciò che la banca può accettare e ciò che gli altri creditori possono votare. Per questo i conti sull’ipotecario si fanno all’inizio, non alla fine, e si rifanno ogni volta che cambia un dato: una nuova perizia, un esperimento d’asta deserto, una precisazione del credito diversa da quella attesa.

Infine, le simulazioni ricordano che il tempo ha un valore misurabile. Un pagamento certo entro pochi mesi dall’omologa, per un creditore che altrimenti attenderebbe anni la distribuzione del ricavato di un’asta, è un argomento economico serio. Va però scritto nella proposta e sostenuto con i dati sui tempi effettivi delle vendite nel circondario: un’affermazione generica non convince né l’OCC né il giudice.

La mappa degli errori

Gli errori sull’ipotecario non nascono tutti nello stesso momento. Alcuni si commettono prima ancora di andare dall’OCC, quando si raccoglie la documentazione; altri nella stesura della proposta; altri ancora nella fase del voto, quando la proposta è già pubblicata e i margini di correzione si riducono. Sapere “quando” si sbaglia aiuta a capire “fino a quando” si può rimediare. In generale, ciò che si corregge prima del decreto di apertura costa poco; ciò che emerge dopo il voto costa molto; ciò che emerge dopo l’omologa può costare il piano. La tabella riassume il quadro: l’ultima colonna indica se il rimedio è normalmente possibile (sì), possibile solo in parte o a certe condizioni (parziale), o se la strada è in genere chiusa (no), ferma restando la valutazione del caso concreto.

La checklist preventiva

Prima di depositare una proposta di concordato minore che riduce un credito ipotecario, verifica che:

• [ ] hai una visura ipotecaria aggiornata dell’immobile, con grado, data e importo garantito di ogni iscrizione;
• [ ] hai la precisazione del credito di ogni creditore ipotecario, con distinzione tra capitale, interessi e spese;
• [ ] il bene è stato stimato con metodo dichiarato, e la stima è stata condivisa con l’OCC prima di scrivere le percentuali;
• [ ] hai verificato la regolarità urbanistica e catastale, perché le difformità incidono sul valore e sulla vendibilità;
• [ ] hai stimato il probabile prezzo di aggiudicazione in caso di vendita forzata, con dati sul mercato locale e sugli esperimenti già svolti;
• [ ] hai elencato tutte le spese che precedono l’ipotecario sul ricavato (perito, custode, delegato, pubblicità, spese legali del procedente, costi della liquidazione controllata);
• [ ] hai inserito nel piano le spese già maturate nell’esecuzione pendente e la provvista per pagarle;
• [ ] hai distinto parte capiente e parte incapiente di ogni credito garantito, bene per bene e grado per grado;
• [ ] hai calcolato le maggioranze includendo la parte degradata degli ipotecari ed escludendo i soggetti che per legge non votano;
• [ ] hai verificato quale norma si applica al mutuo: abitazione principale (art. 75, comma 2-bis) o beni strumentali con continuità (art. 75, comma 3), con i relativi presupposti;
• [ ] hai chiesto, se servono, le misure protettive per sospendere l’esecuzione immobiliare fino all’omologa;
• [ ] hai controllato che ogni creditore abbia un indirizzo PEC corretto, perché il silenzio-assenso funziona solo se la proposta arriva davvero.

Questa lista non sostituisce l’attestazione dell’OCC: la prepara. Un debitore che arriva all’Organismo con queste verifiche già fatte accorcia i tempi e riduce il rischio di dover riscrivere la proposta dopo la pubblicazione.

E se l’errore l’ho già fatto?

Chi ha già depositato una proposta con un conto sbagliato sull’ipotecario non è necessariamente fuori gioco. Molto dipende dalla fase in cui si trova la procedura.

Prima del decreto di apertura, la correzione è quasi sempre possibile. Secondo l’art. 78, comma 1, CCII, il giudice può concedere al debitore un termine fino a quindici giorni per apportare integrazioni alla proposta e produrre nuovi documenti. È il momento giusto per rifare la stima, ricalcolare la soglia dell’ipotecario, aggiungere le spese esecutive dimenticate, correggere la distribuzione tra i gradi. Il caso di Caltagirone del 2025 è un esempio di questa via: il giudice ha segnalato con un decreto interlocutorio che la falcidia dell’ipotecario non era giustificata e che l’alternativa liquidatoria non era rispettata, i debitori hanno integrato la proposta prevedendo il pagamento integrale, e il concordato è stato omologato.

Dopo l’apertura e prima del voto, si può ancora intervenire, ma con cautela. Una modifica della proposta che cambia il trattamento di un creditore richiede che i creditori votino sulla proposta modificata, con i tempi e le comunicazioni che ciò comporta. Nella vicenda di Trani la proposta è stata modificata due volte, l’ultima pochi giorni prima del decreto di apertura, e la sentenza dà atto che i creditori hanno approvato il piano come modificato: correggere è possibile, purché i creditori votino sulla versione definitiva.

Se la proposta è stata respinta perché si erano sbagliate le maggioranze, la strada non è chiusa per sempre. Secondo l’art. 80, comma 5, CCII, il giudice che non omologa dichiara l’inefficacia delle misure protettive e, su istanza del debitore, apre la liquidazione controllata. Il debitore che non presenta quella istanza può valutare una nuova proposta, costruita sui numeri corretti e preceduta da una trattativa con l’ipotecario. Va però considerato che, nel frattempo, le esecuzioni riprendono: il tempo diventa il fattore decisivo.

Se il diniego dipende da una questione di diritto (ad esempio sul rispetto delle prelazioni o sull’applicabilità dell’art. 75, comma 2-bis), resta il reclamo. Secondo l’art. 80, comma 7, CCII, il decreto che nega l’omologazione è reclamabile ai sensi dell’art. 50. Il reclamo, però, non è il luogo per riscrivere la proposta: serve se il tribunale ha sbagliato, non se ha sbagliato il debitore.

Se l’errore emerge dopo l’omologa, la situazione è più delicata. Se il bene, venduto nell’esecuzione del piano, rende meno del previsto, il piano può diventare inattuabile. Secondo l’art. 72, comma 2, CCII (dettato per il piano del consumatore e applicabile al concordato minore per le parti compatibili), la revoca dell’omologazione è prevista quando il piano è divenuto inattuabile e non è possibile modificarlo. La parola chiave è “modificarlo”: prima che un creditore chieda la revoca, conviene valutare con l’OCC se esistono margini per un adeguamento, ad esempio con finanza esterna aggiuntiva o con un diverso calendario dei pagamenti.

Ci sono anche errori che non si recuperano. Il voto non espresso nel termine si considera favorevole e il creditore che ha lasciato passare il termine non può poi far valere un dissenso che non ha manifestato. E se il debitore ha nascosto beni o crediti per far sembrare l’ipotecario meno capiente, il problema non è più un errore di calcolo: secondo l’art. 72, comma 1, CCII, l’occultamento di una parte rilevante dell’attivo con dolo o colpa grave è causa di revoca, e su questo non c’è rimedio tecnico.

La via d’uscita, nella grande maggioranza dei casi, passa per una nuova verifica dei numeri condotta con l’OCC, prima che i termini si consumino.

Le domande di chi teme di aver sbagliato

“Ho offerto alla banca meno del valore di perizia. La proposta è da buttare?”
Non necessariamente. Se l’offerta è inferiore al valore di mercato attestato, il punto è se sia comunque pari o superiore a quanto la banca ricaverebbe in liquidazione, e se questo si possa dimostrare. Se l’OCC non è in grado di attestarlo, la proposta va corretta: se sei ancora nella fase dell’integrazione, il rimedio è a portata di mano.

“La banca ha votato contro sulla parte degradata. È finita?”
Dipende dai numeri. Il voto contrario della banca conta solo per la parte incapiente: se gli altri creditori, anche con il silenzio-assenso, raggiungono la maggioranza dei crediti ammessi al voto, la proposta passa. Se la banca contesta la convenienza, il giudice omologa se ritiene che il suo credito sia soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria. Ciò che non si può fare è imporre la proposta alla banca con il cram down: quello strumento riguarda il Fisco e gli enti previdenziali.

“Avevo dimenticato le spese dell’asta già fatta. Che succede?”
È un’omissione da sanare subito, perché incide sulla fattibilità. Le spese della procedura esecutiva vanno indicate nel fabbisogno del piano con la relativa provvista. Se il giudice ha concesso un termine per integrazioni, quello è il momento per inserirle.

“Sono in ritardo di tre rate con il mutuo della casa. Posso ancora salvarla con il concordato minore?”
Il ritardo non chiude la porta, ma impone un passaggio in più: la proposta deve contenere l’istanza al giudice per l’autorizzazione al pagamento del debito scaduto per capitale e interessi. Servono poi l’attestazione dell’OCC sulla piena capienza della casa e sulla non lesione degli altri creditori. Se la casa vale meno del mutuo residuo, la strada del pagamento alle scadenze originarie non è percorribile e il mutuo va trattato con le regole generali.

“Il mio capannone è ipotecato per un mutuo, e la mia attività continua. Devo per forza falcidiarlo?”
No. Se è prevista la continuazione dell’attività, secondo l’art. 75, comma 3, CCII la proposta può prevedere il rimborso alle scadenze convenute delle rate del mutuo garantito da beni strumentali, alle condizioni previste dalla norma. È un’opzione da valutare quando il capannone è indispensabile all’attività e la banca, in liquidazione, verrebbe comunque pagata per intero.

“Ho trattato tutti gli ipotecari allo stesso modo, senza guardare il grado. Posso rimediare dopo l’omologa?”
Se il tribunale ha omologato, ha verificato anche il rispetto delle prelazioni: la questione, se esiste, si pone semmai in sede di impugnazione da parte di un creditore. Se invece la proposta non è ancora omologata, la distribuzione va corretta prima, perché il rispetto dell’ordine delle prelazioni è un requisito di legittimità che la maggioranza dei voti non può sanare.

Gli errori davanti ai giudici: che cosa è successo a chi ha sbagliato i conti

Le pronunce che seguono sono state selezionate tra quelle effettivamente lette e verificate nelle fonti disponibili: sono poche rispetto alla mole di decreti che i tribunali pubblicano ogni mese, ma ciascuna illumina un errore preciso. Per ognuna sono indicati gli estremi, il principio riformulato e la ragione per cui conta per chi deve trattare un creditore ipotecario nel concordato minore. Le pronunce di merito valgono come orientamento del singolo ufficio, non come regola generale.

1. Tribunale di Caltagirone, sentenza di omologazione del 28 maggio 2025, proc. n. 40-1/2024 R.P.U. – Chi ha falcidiato un ipotecario capiente.
Il debitore aveva proposto di pagare il creditore ipotecario all’85,20%, ma il valore di mercato del compendio immobiliare indicato dall’OCC era di circa quattro volte il credito garantito. Il giudice ha ritenuto la falcidia non giustificata alla luce della regola secondo cui i crediti prelazionari possono essere ridotti solo se ricevono almeno quanto ricaverebbero in liquidazione; la proposta è stata integrata con il pagamento integrale e poi omologata. Rilevanza: è la prova concreta che la falcidia dell’ipotecario non è un diritto del debitore ma un’eccezione legata all’incapienza del bene. Il primo controllo da fare è sempre il rapporto tra valore e credito.

2. Tribunale di Forlì, sentenza n. 10/2023, pubblicata il 3 marzo 2023 – Chi ha distinto correttamente i gradi.
In un concordato minore liquidatorio il tribunale ha omologato una proposta che articolava gli ipotecari in classi diverse secondo la capienza: integrale per l’ipoteca meglio graduata, percentuali intermedie per le posizioni parzialmente capienti, percentuali minime per le parti declassate e per l’ipotecario del tutto incapiente. La convenienza è stata riconosciuta anche perché, in liquidazione, gli ipotecari avrebbero ottenuto meno e più tardi. Rilevanza: mostra come la distribuzione per gradi e la valutazione dei tempi di realizzo siano elementi che il giudice considera esplicitamente. È anche un promemoria sulle spese esecutive, segnalate come non ancora liquidate.

3. Tribunale di Venezia, sentenza n. 174/2025, pubblicata il 30 ottobre 2025 – Chi ha visto il proprio voto contare (o non contare).
In un concordato minore in continuità, un credito privilegiato era stato degradato a chirografo per la parte incapiente; il voto contrario espresso su quella parte è stato considerato determinante per le maggioranze, e il tribunale ha applicato il meccanismo di omologa forzosa previsto per l’amministrazione finanziaria. Lo stesso provvedimento ha considerato non valido il voto negativo di una banca pervenuto oltre il termine assegnato, e ha valorizzato una relazione dell’OCC che motivava il valore dei beni dopo una prima stima non asseverata. Rilevanza: tre lezioni in una pronuncia. La parte degradata vota; il termine per votare è rigido; la stima deve essere motivata.

4. Tribunale di Trani, sentenza n. 25/2026, pubblicata il 2 marzo 2026 – Chi ha modificato la proposta in tempo.
La proposta di un imprenditore individuale in continuità è stata modificata più volte prima dell’apertura; il creditore privilegiato principale ha votato favorevolmente per la parte degradata a chirografo e il tribunale ha omologato, correggendo poi con decreto alcuni errori materiali sulle somme e sulle percentuali. Rilevanza: conferma che il voto della parte degradata è un passaggio ordinario della procedura e che le correzioni della proposta, se fatte prima del voto, non pregiudicano l’esito. La successiva correzione degli importi ricorda che anche un errore di trascrizione dei numeri finisce in sentenza.

5. Corte di Cassazione, Sez. I, sentenza n. 28574 del 28 ottobre 2025 – Chi ha ignorato l’ordine delle prelazioni.
La Corte ha affermato che anche nel concordato minore l’ordine delle cause di prelazione deve essere rispettato. Rilevanza: è il fondamento dell’errore n. 6. La distribuzione del valore del bene tra più creditori ipotecari segue il grado e non una ripartizione proporzionale; una proposta che lo trascura espone l’omologa a un vizio di legittimità che il voto favorevole dei creditori non sana.

6. Corte di Cassazione, Sez. I, ordinanza n. 11676 del 29 aprile 2026 – Chi ha confuso moratoria e riduzione del credito.
In materia di piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, la Corte ha chiarito che la moratoria fino a due anni dei crediti privilegiati e ipotecari non riduce il credito ma ne sposta il pagamento, che durante il biennio gli interessi continuano a maturare e che alla scadenza il rimborso, anche rateale, deve iniziare. Rilevanza: la pronuncia riguarda lo strumento del consumatore, non il concordato minore, ma è utile per non commettere un errore di impostazione molto diffuso: dilazionare non significa falcidiare, e il costo del tempo resta a carico del debitore. Chi in un concordato minore vuole differire il pagamento dell’ipotecario deve costruire la soluzione sulle regole dell’art. 75, non trasporre quelle dell’art. 67.

7. Tribunale di Roma, Sez. XIV, sentenza n. 753 del 22 settembre 2025 – Chi ha differenziato i trattamenti tra classi.
In un concordato minore di un professionista il tribunale ha omologato applicando il meccanismo di superamento del dissenso del Fisco e ha ragionato sulla regola della priorità relativa nella distribuzione tra classi. Rilevanza: quando la parte degradata dell’ipotecario viene collocata in una classe diversa da quella degli altri chirografari, la scelta di pagarla di più o di meno deve essere coerente con l’ordine delle cause di prelazione e con i criteri di distribuzione: è uno dei punti su cui i tribunali oggi esercitano il controllo più attento.

Un’avvertenza finale sul quadro giurisprudenziale. Le pronunce di merito pubblicate sui siti dei tribunali raramente si soffermano sul metodo con cui è stato calcolato il valore di realizzo: lo danno per acquisito sulla base dell’attestazione dell’OCC. È un motivo in più per curare quell’attestazione, perché nella maggior parte dei casi è lì, e non nella sentenza, che la partita sull’ipotecario si decide. Allo stesso modo, i provvedimenti mostrano con chiarezza che i creditori, anche quelli garantiti, spesso non votano affatto: il silenzio-assenso dell’art. 79, comma 3, CCII trasforma l’inerzia in adesione. Un debitore che ha costruito bene i numeri può contare su questo meccanismo; uno che li ha costruiti male rischia di vederli contestati proprio dal creditore più forte.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Gli strumenti che seguono hanno un doppio taglio: alcuni servono a intercettare l’errore prima che si consumi, altri a verificare che cosa si può ancora fare quando la proposta è già stata depositata o respinta.

1. Ricostruiamo la posizione di ogni creditore ipotecario sulla visura aggiornata, distinguendo grado, importo garantito, interessi coperti e privilegi che precedono l’ipoteca sul bene.
2. Confrontiamo la stima del bene con il credito prima di scrivere qualunque percentuale, per stabilire se l’ipotecario sia capiente, parzialmente capiente o incapiente, ed evitare falcidie che il giudice non accetterebbe.
3. Costruiamo l’alternativa liquidatoria in modo analitico: probabile prezzo di aggiudicazione, ribassi, tempi di vendita del tribunale, spese che precedono l’ipotecario, così da fissare una misura di pagamento sostenibile e difendibile davanti all’OCC.
4. Censiamo le spese della procedura esecutiva pendente consultando il fascicolo e i provvedimenti di liquidazione, e le inseriamo nel fabbisogno del piano con la relativa provvista.
5. Simuliamo le maggioranze dell’art. 79 CCII creditore per creditore, includendo la parte degradata degli ipotecari ed escludendo i soggetti che non votano, per individuare in anticipo i voti decisivi.
6. Verifichiamo i presupposti per conservare il mutuo: abitazione principale secondo l’art. 75, comma 2-bis, o beni strumentali in continuità secondo il comma 3, compresa l’istanza di autorizzazione al pagamento delle rate scadute.
7. Prepariamo l’istanza di misure protettive per sospendere l’esecuzione immobiliare durante la procedura, valutando il momento migliore per chiederle.
8. Quando il termine per le integrazioni è ancora aperto, correggiamo la proposta rifacendo i conti sull’ipotecario e sulle spese, e la riallineiamo con l’attestazione dell’OCC.
9. Quando la proposta è stata respinta o non omologata, verifichiamo se esistono i margini per un reclamo ai sensi dell’art. 80, comma 7, CCII o se è più utile una nuova proposta preceduta da una trattativa con la banca.
10. Dopo l’omologa, seguiamo l’esecuzione del piano con l’OCC, in particolare la vendita del bene e la richiesta di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, per prevenire il rischio di inattuabilità.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Nella materia di questo articolo pesa in modo particolare la qualifica di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC: la misura del pagamento all’ipotecario dipende dall’attestazione dell’Organismo sul valore del bene, e conoscere dall’interno come quell’attestazione si costruisce consente di preparare la proposta in modo che regga il vaglio. Quando invece l’errore va riparato in sede di impugnazione, la qualifica di avvocato cassazionista garantisce continuità: la stessa linea difensiva può essere seguita dal reclamo fino al giudizio di legittimità, senza passaggi di mano.

Lo staff multidisciplinare lavora sullo stesso fascicolo: gli avvocati curano proposta, voto e rapporti con il tribunale; i commercialisti ricostruiscono i flussi, la sostenibilità della continuità aziendale e il trattamento dei crediti bancari e fiscali. Tutto ciò che lo Studio fa è un impegno di mezzi: analisi, verifica, costruzione della strategia. L’esito dipende dal tribunale, dall’OCC e dai creditori.

Chiusura

Pagare in parte il creditore ipotecario nel concordato minore è possibile, ed è anzi una delle leve più importanti dello strumento: la parte che il bene non copre diventa chirografaria, si paga in percentuale e vota. Ma la legge fissa un limite preciso, quello di quanto la banca ricaverebbe dalla liquidazione, e quel limite si calcola con una stima seria, con la considerazione dell’asta e delle spese, con il rispetto dei gradi. Chi sbaglia questi conti non perde il diritto alla falcidia: perde tempo, risorse e, a volte, la casa o il capannone che voleva salvare.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché è materia di OCC: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi, lavora proprio sul terreno in cui si decidono stima, attestazione e maggioranze; la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa aiuta a valutare la tenuta dell’attività che il concordato minore deve far proseguire, e quella di cassazionista assicura che la stessa linea possa essere difesa in ogni grado.

📩 Prima che il termine per votare o per integrare la proposta si chiuda, scrivici: i recapiti per raggiungere lo Studio sono riportati al termine di questa pagina.