Hai un mutuo sulla casa in cui vivi, le rate sono diventate insostenibili, i debiti si sono sommati e qualcuno ti ha parlato della liquidazione controllata come della via d’uscita dal sovraindebitamento. Prima di firmare qualsiasi ricorso, fermati qui. Questo non è un articolo da leggere, è un piano da eseguire: otto mosse in sequenza che ti dicono cosa succede davvero al mutuo e alla casa, cosa puoi ancora decidere tu e in quale momento ogni opzione si chiude per sempre.

La verità di partenza va detta subito, senza giri di parole. Nella liquidazione controllata non esiste una norma che ti permetta di tenere la casa continuando a pagare il mutuo. Nel piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore c’è l’art. 67, comma 5, del Codice della crisi; nel concordato minore c’è l’art. 75, comma 2-bis. Nella liquidazione controllata no: la casa ipotecata entra nell’attivo, viene venduta e la banca viene pagata con prelazione sul ricavato. Quello che resta scoperto diventa un credito chirografario, che partecipa al riparto insieme agli altri e che poi l’esdebitazione può cancellare.

Detto questo, “la casa viene venduta” non significa “non puoi fare nulla”. Puoi scegliere un’altra procedura prima che sia troppo tardi, puoi costruire con la banca un’operazione che porti la casa a un tuo familiare, puoi presidiare la vendita perché il prezzo sia il più alto possibile e la parte incapiente la più bassa possibile. Ognuna di queste cose ha una finestra temporale precisa.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché si trova esattamente all’incrocio delle competenze certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo: è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, quindi conosce dall’interno come si costruiscono e si valutano un piano del consumatore e una liquidazione controllata; e coordina uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario, indispensabile quando al centro della crisi c’è un mutuo fondiario, con le sue regole speciali del Testo unico bancario.

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La diagnosi della tua situazione

Il primo passo è capire da dove parti. Il percorso cambia molto a seconda di quattro fattori: se sei in regola con le rate, se la banca ha già avviato il pignoramento, se il mutuo è intestato solo a te o anche ad altri, e quanto vale la casa rispetto al debito residuo. Rispondi a queste domande con i documenti alla mano, non a memoria.

Domanda 1: sei in regola con le rate del mutuo alla data di oggi?
Prendi l’ultimo estratto del piano di ammortamento o chiedi alla banca la situazione debitoria aggiornata. Se sei in regola, oppure hai un arretrato limitato che potresti sanare, hai ancora aperta la strada del piano del consumatore con mantenimento del mutuo: è la ragione per cui la mossa 2 esiste. Se hai già accumulato molte rate insolute e la banca ti ha comunicato la decadenza dal beneficio del termine o la risoluzione del contratto, quella strada si restringe, ma non scompare del tutto, perché l’art. 67, comma 5, consente anche di chiedere al giudice l’autorizzazione a pagare il debito scaduto per capitale e interessi.

Domanda 2: la banca ha già notificato un precetto o trascritto un pignoramento sulla casa?
Verifica in conservatoria, oppure guarda se ti è stato notificato un atto di pignoramento immobiliare. Se il mutuo è fondiario, quella esecuzione può continuare anche dopo l’apertura della liquidazione controllata: lo vedrai nella mossa 1 e nella mossa 6. Questo cambia i tempi e il soggetto che venderà la casa.

Domanda 3: il mutuo e la casa sono intestati solo a te?
Leggi il contratto di mutuo e l’atto di acquisto. Contano due cose distinte: chi è debitore del mutuo (mutuatario, comutuatario, fideiussore, terzo datore d’ipoteca) e chi è proprietario della casa e in quale quota. Un mutuo cointestato con il coniuge e una casa al 50% producono effetti completamente diversi da un mutuo solo tuo su una casa solo tua. La mossa 4 è dedicata a questo.

Domanda 4: quanto vale la casa rispetto al debito residuo del mutuo?
Fatti fare una stima realistica, non quella dell’agenzia che ti promette il prezzo più alto per avere l’incarico. Poi confrontala con il debito residuo comprensivo di rate scadute e interessi. Se la casa vale più del debito, la vendita in liquidazione potrebbe soddisfare per intero la banca e lasciare un residuo per gli altri creditori; se vale meno, si creerà una parte incapiente che finirà in chirografo. Questo confronto è anche il cuore della valutazione che l’OCC fa nel piano del consumatore, perché i creditori ipotecari non possono ricevere meno di quanto otterrebbero dalla liquidazione.

Domanda 5 (di controllo): un familiare potrebbe e vorrebbe acquistare la casa?
Non è una domanda sentimentale, è una domanda finanziaria. Serve un familiare con risorse proprie o con la possibilità di ottenere un mutuo a suo nome, che non sia a sua volta coinvolto nei tuoi debiti. Se la risposta è sì, la mossa 5 diventa centrale e va preparata presto.

Prima di procedere, assicurati di avere raccolto: contratto di mutuo con allegati, piano di ammortamento, ultima comunicazione della banca, visura catastale e ipotecaria, atto di provenienza della casa, ultime tre dichiarazioni dei redditi, buste paga o cedolini pensione, elenco completo degli altri debiti. Senza questi documenti la diagnosi è un’ipotesi.

Tabella di orientamento: da quale mossa partire

Non passare oltre finché non hai collocato la tua situazione in almeno una riga di questa tabella. Se ti ritrovi in più righe, l’ordine corretto è sempre quello numerico delle mosse: la mossa 2 viene prima di tutto, perché una volta aperta la liquidazione controllata il ritorno al piano del consumatore non è una strada ordinaria.

Mossa 1 – Fotografa il mutuo: capisci se è fondiario e cosa può fare la banca

Obiettivo della mossa: sapere con certezza che tipo di credito ha la banca, quanto vale la sua ipoteca e quali poteri speciali conserverà quando si aprirà la liquidazione controllata. Tutto il resto del piano dipende da questa fotografia.

Quando va fatta

Subito, prima di qualsiasi altra decisione. Non c’è un termine di legge che scade, ma c’è un termine pratico: la fotografia del mutuo deve essere pronta prima del colloquio con l’OCC e prima di decidere se smettere o continuare a pagare. Se la banca ha già avviato l’esecuzione, questa mossa diventa urgente, perché i tempi della vendita all’asta non aspettano le tue riflessioni.

Come si esegue

Prendi il contratto di mutuo e cerca tre indicazioni. La prima è la qualificazione del finanziamento: molti mutui per l’acquisto della prima casa sono stipulati come mutui fondiari ai sensi degli artt. 38 e seguenti del Testo unico bancario, e il contratto lo dice spesso già nel titolo o nelle premesse. La seconda è l’importo dell’ipoteca iscritta, che di regola è superiore al capitale prestato perché copre anche interessi e spese. La terza è il grado dell’ipoteca: se ci sono altre ipoteche prima di quella della banca, o ipoteche successive di altri creditori (ad esempio un’ipoteca giudiziale), il quadro del riparto cambia.

Poi chiedi alla banca, per iscritto, un conteggio aggiornato del debito: capitale residuo, rate scadute e non pagate, interessi corrispettivi e moratori, spese. Conserva la richiesta e la risposta, perché ti serviranno per la domanda all’OCC e per controllare la domanda di ammissione al passivo che la banca presenterà.

Infine fai una visura ipotecaria aggiornata sulla casa. Ti dice se ci sono pignoramenti trascritti, ipoteche ulteriori, domande giudiziali. È il documento che il liquidatore leggerà per primo.

La base giuridica

Il punto decisivo è l’art. 41 del Testo unico bancario. Il comma 2 prevede che la banca possa iniziare o proseguire l’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari anche dopo il fallimento del debitore; il curatore può intervenire nell’esecuzione e la somma ricavata che eccede la quota spettante alla banca nel riparto va attribuita alla procedura. Il comma 1 esclude, nelle espropriazioni per crediti fondiari, l’obbligo di notificare il titolo contrattuale esecutivo.

Per anni ci si è chiesti se questo “privilegio processuale” valesse anche nella liquidazione controllata, che è la procedura liquidatoria del sovraindebitato. L’art. 270, comma 5, del Codice della crisi richiama per la liquidazione controllata gli artt. 150 e 151 della liquidazione giudiziale; l’art. 150 vieta le azioni esecutive individuali “salvo diversa disposizione di legge”. I tribunali si erano divisi: Trib. Treviso 28 novembre 2022, Trib. Verona 20 dicembre 2022, Trib. Treviso 19 gennaio 2023 e Trib. Modena 3 marzo 2023 avevano negato l’applicazione; Trib. Barcellona Pozzo di Gotto 24 gennaio 2023, Trib. Torre Annunziata 14 marzo 2023 e Trib. Brescia 12 aprile 2023 l’avevano ammessa.

La questione è stata chiusa dalla Cassazione su rinvio pregiudiziale: Cass. civ., Sez. I, n. 22914/2024, depositata il 19 agosto 2024, ha stabilito che il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. Il ragionamento è che il rinvio dell’art. 270, comma 5, all’art. 150 è pieno, senza clausola di compatibilità, e quindi porta con sé anche l’eccezione “salvo diversa disposizione di legge”. I tribunali si sono adeguati: Trib. Cosenza, sentenza n. 84/2025 pubblicata il 30 ottobre 2025, nell’aprire una liquidazione controllata ha vietato le esecuzioni individuali facendo salva proprio l’esecuzione immobiliare promossa dal creditore fondiario; Trib. Sondrio n. 259/2025 ha accolto l’opposizione di un creditore fondiario contro l’ordinanza che aveva dichiarato improcedibile la sua esecuzione per effetto della liquidazione controllata.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è che il contratto non sia chiaro: il finanziamento è chiamato “mutuo ipotecario” ma non si capisce se abbia i requisiti del credito fondiario. In questo caso non tirare a indovinare. Fai esaminare il contratto: la natura fondiaria dipende dai requisiti di legge, non dal nome usato dalla banca, e la qualificazione cambia il modo in cui la banca si muoverà dopo l’apertura della procedura. Se il mutuo non è fondiario, il divieto dell’art. 150 opera pienamente e la vendita resta nelle mani del liquidatore.

Il secondo imprevisto è scoprire, dalla visura, ipoteche che non conoscevi: un’ipoteca giudiziale di un altro creditore, un’ipoteca dell’agente della riscossione. Annotale tutte con il loro grado: il ricavato si distribuirà in quell’ordine.

Cosa leggere nella fotografia: tre profili tipici

Quando hai davanti contratto, conteggio e visura, la tua situazione rientra quasi sempre in uno di questi tre profili. Riconoscerlo ti dice già molto su come andrà la procedura.

Profilo con ampio margine. La casa vale sensibilmente più del debito residuo e c’è una sola ipoteca, quella della banca. È il profilo in cui la vendita, se fatta bene, paga per intero la banca e lascia un residuo per gli altri creditori. Qui la tua attenzione deve andare soprattutto alla mossa 2 (perché con un margine così ampio il piano del consumatore è spesso sostenibile) e alla mossa 6 (perché un buon prezzo si traduce direttamente in più risorse per i chirografari e in un percorso più semplice verso l’esdebitazione).

Profilo in equilibrio. Il valore della casa e il debito residuo sono vicini. Ogni dettaglio conta: un ribasso d’asta, qualche mese di interessi in più, una spesa di regolarizzazione urbanistica possono trasformare una banca pienamente soddisfatta in una banca con una parte incapiente. In questo profilo la mossa 5 è spesso la più efficace, perché un’offerta seria e tempestiva di un familiare blocca il valore prima che si eroda.

Profilo sotto il debito. La casa vale meno del mutuo, magari perché acquistata in un periodo di prezzi più alti o perché il mutuo ha finanziato anche spese di ristrutturazione. Qui la parte incapiente è certa e la domanda vera è quanto sarà ampia. Le mosse decisive sono la 4 (chi ha firmato con te ne risponderà) e la 7 (verifica attenta di interessi e collocazione), oltre naturalmente alla 8.

Annota il tuo profilo sulla prima pagina del fascicolo. Lo ritroverai in tutte le decisioni successive.

Check di completamento

• Sai se il mutuo è fondiario, e hai il contratto che lo dimostra.
• Hai un conteggio scritto del debito residuo, con data, e una visura ipotecaria aggiornata.
• Sai se c’è un pignoramento già trascritto e, se sì, a che punto è l’esecuzione (stima, ordinanza di vendita, asta fissata).

Mossa 2 – Confronta la liquidazione con il piano del consumatore prima di depositare

Obiettivo della mossa: verificare, con l’OCC e con i numeri, se il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore ti permette di tenere la casa e il mutuo, prima di imboccare la liquidazione controllata che la casa la vende. È la mossa che decide se la tua casa ha un futuro.

Quando va fatta

Prima di depositare qualunque domanda. Il momento giusto è quando sei ancora in regola con le rate o hai un arretrato contenuto: l’art. 67, comma 5, guarda alla situazione “alla data della domanda”. Ogni mese di rate non pagate allontana la condizione più semplice (essere in regola) e ti costringe a chiedere al giudice l’autorizzazione a pagare l’arretrato, cosa che richiede risorse.

Come si esegue

Il primo passo è rivolgerti a un Organismo di composizione della crisi del circondario del tribunale competente: la domanda di piano del consumatore passa necessariamente dall’OCC, che redige la relazione sulle cause dell’indebitamento, sulla diligenza, sulla completezza dei documenti e sui costi presunti della procedura (art. 68 CCII).

Con il gestore costruisci due scenari in parallelo, sugli stessi numeri.

Nello scenario A, piano del consumatore con mantenimento del mutuo, il tuo reddito netto mensile deve coprire tre voci: le spese di mantenimento tuo e della famiglia, la rata ordinaria del mutuo (che continua alla scadenza convenuta) e una quota mensile da destinare agli altri creditori, che possono essere soddisfatti anche in misura parziale. Se hai rate arretrate, devi trovare la provvista per pagarle, perché il giudice ti autorizzi a farlo.

Nello scenario B, liquidazione controllata, la casa viene venduta, la banca si paga sul ricavato, la parte di reddito eccedente il mantenimento va ai creditori per il periodo della procedura, e dopo tre anni dall’apertura arriva l’esdebitazione. Devi però trovare un’altra abitazione.

Confronta i due scenari su tre parametri: sostenibilità mensile nel tempo, durata, destino della casa. Se lo scenario A regge anche con un margine di sicurezza (una spesa imprevista, un periodo di malattia), è quasi sempre preferibile per chi vuole conservare l’abitazione.

Verifica anche le condizioni soggettive del piano: l’art. 69 esclude chi è già stato esdebitato nei cinque anni precedenti o per due volte, e chi ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. Il piano del consumatore è aperto solo al consumatore, cioè a chi accede alla procedura per debiti contratti in quella qualità (art. 2, comma 1, lett. e). Nella liquidazione controllata il requisito della meritevolezza in ingresso non è richiesto: Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074/2025 ha chiarito che per accedere alla liquidazione controllata non serve la meritevolezza, che torna in gioco solo al momento dell’esdebitazione.

La base giuridica

Secondo l’art. 67, comma 5, CCII, il piano del consumatore può prevedere il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale, se alla data della domanda il debitore ha adempiuto le proprie obbligazioni o se il giudice lo autorizza al pagamento del debito per capitale e interessi scaduto a quella data. È la norma che manca nella liquidazione controllata.

Il comma 4 dello stesso articolo offre un’alternativa: i crediti ipotecari possono essere pagati non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, come attestato dall’OCC, e il piano può prevedere una moratoria fino a due anni dall’omologazione, con interessi legali. Sulla moratoria Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026 ha precisato che il biennio sospende il pagamento del credito ipotecario senza ridurlo: gli interessi continuano a maturare e il rimborso, anche rateale, deve iniziare alla scadenza della moratoria. È uno strumento utile quando hai bisogno di respiro per riorganizzarti, ma non è un taglio del debito.

C’è poi un elemento che a volte sposta gli equilibri: l’OCC deve indicare se la banca, nel concedere il finanziamento, ha valutato il tuo merito creditizio in relazione al reddito disponibile, dedotto quanto serve per un dignitoso tenore di vita (art. 68, comma 3). Secondo l’art. 69, comma 2, il creditore che ha colpevolmente determinato o aggravato l’indebitamento, o che ha violato i principi dell’art. 124-bis TUB, non può contestare in sede di omologa la convenienza della proposta.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è che lo scenario A non regga: il reddito, dedotte le spese familiari, non basta per la rata del mutuo e una quota minima agli altri creditori. Prima di rinunciare, verifica due leve: la rinegoziazione volontaria con la banca (allungamento del piano di ammortamento, che la banca può accettare per evitare un’asta) e l’apporto di un familiare che si impegni a contribuire alle rate. Se nemmeno così il piano è sostenibile, non insistere: un piano che non regge viene revocato, e l’art. 73 prevede che dopo la revoca dell’omologazione si possa aprire la liquidazione controllata. Avresti solo perso tempo e risorse.

Il secondo imprevisto è un precetto o un’asta già fissata. Con la domanda di piano puoi chiedere al giudice di sospendere le procedure esecutive che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano (art. 70, comma 4). Va chiesto subito, con la domanda.

Check di completamento

• Hai due scenari scritti, A e B, costruiti sugli stessi numeri con l’OCC.
• Sai se sei nelle condizioni dell’art. 67, comma 5 (in regola o con arretrato che puoi pagare su autorizzazione).
• Hai deciso, consapevolmente, quale strada imboccare. Se scegli la liquidazione controllata, prosegui con la mossa 3.

Mossa 3 – Decidi cosa fare delle rate prima e dopo il deposito

Obiettivo della mossa: evitare di pagare rate che non ti salveranno la casa e di creare, con pagamenti sbagliati, problemi nella procedura. Le rate del mutuo, in liquidazione controllata, cambiano natura: smettono di essere il prezzo per tenere la casa.

Quando va fatta

In due tempi. Il primo tempo va dalla decisione di scegliere la liquidazione al deposito del ricorso; il secondo comincia con la sentenza di apertura. Le regole cambiano tra i due momenti.

Come si esegue

Prima del deposito. Se hai deciso per la liquidazione controllata, la casa sarà venduta in ogni caso. Continuare a pagare rate con sacrificio, mentre gli altri debiti restano scoperti, non ti porta un vantaggio stabile: quei soldi riducono il debito verso la banca, che però si sarebbe comunque pagata sul ricavato della casa. Esistono situazioni in cui è sensato continuare a pagare per qualche mese (ad esempio per non dare alla banca il pretesto di accelerare un’esecuzione mentre stai completando la documentazione per l’OCC, o perché un familiare sta preparando l’offerta della mossa 5). Ma deve essere una scelta fatta con il gestore, non un’abitudine. Attenzione a un rischio specifico: pagamenti selettivi a un creditore a scapito degli altri, nei periodi immediatamente precedenti la domanda, vengono esaminati dall’OCC quando valuta la diligenza e possono pesare al momento dell’esdebitazione. Pagare la rata del mutuo secondo il piano di ammortamento è un pagamento ordinario; restituire anticipatamente un prestito a un parente mentre sei insolvente non lo è.

Ricorda poi che il mancato pagamento ha conseguenze contrattuali: per il mutuo fondiario l’art. 40 TUB disciplina la risoluzione del contratto in caso di ritardati pagamenti ripetuti. Quando la banca risolve o dichiara la decadenza dal beneficio del termine, tutto il debito diventa esigibile e la banca può agire esecutivamente. Valuta i tempi insieme a quelli del deposito.

Dopo la sentenza di apertura. Da quel momento il tuo patrimonio è affidato al liquidatore. Secondo l’art. 268, comma 4, lett. b), CCII, restano fuori dalla liquidazione stipendi, pensioni e guadagni nei limiti indicati dal giudice per il mantenimento tuo e della famiglia; il resto va alla procedura. Questo significa due cose. Non puoi usare la parte di reddito destinata ai creditori per pagare le rate alla banca, perché sarebbe un pagamento individuale fuori dal concorso. E la banca non può più pretendere le rate da te come se nulla fosse: il suo credito si fa valere nella procedura, con la domanda di ammissione al passivo, e sul ricavato della casa.

Quando chiedi al giudice di fissare la somma necessaria al mantenimento, includi il costo dell’abitazione futura: se la casa sarà venduta, dovrai pagare un canone di locazione. È una voce concreta e documentabile, non un desiderio.

La base giuridica

Oltre all’art. 268, comma 4, conta l’art. 268, comma 5: il deposito della domanda sospende, ai soli effetti del concorso, il corso degli interessi fino alla chiusura della procedura, ma non per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio, nei limiti delle norme del codice civile richiamate (tra cui l’art. 2855 c.c. sull’estensione dell’ipoteca agli interessi). Quindi il credito della banca, sulla casa, continua a crescere per interessi durante la procedura, entro quei limiti. È uno dei motivi per cui la velocità della vendita conta.

L’art. 270, comma 5, rinvia all’art. 150: dal giorno dell’apertura nessuna azione esecutiva individuale può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura, salvo diversa disposizione di legge. Come hai visto nella mossa 1, la diversa disposizione esiste per il creditore fondiario.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è l’addebito automatico: la banca continua a prelevare la rata dal conto anche dopo l’apertura. Avvisa subito il liquidatore e revoca l’autorizzazione all’addebito. Le somme sul conto che eccedono il mantenimento appartengono alla procedura, e un prelievo della banca va segnalato perché il liquidatore valuti come recuperarlo o come imputarlo.

Il secondo imprevisto è un familiare che vuole continuare a pagare le rate “per salvare la casa”. Con denaro suo può farlo, ma deve sapere che, senza un accordo come quello della mossa 5, quei pagamenti riducono il debito della banca e non fermano la vendita. Meglio che quei soldi vadano a costruire un’offerta d’acquisto.

Le spese della casa mentre aspetti la vendita

C’è un periodo, spesso di molti mesi, in cui la casa è già nella procedura ma non è ancora venduta, e tu ci vivi. In questo periodo nascono spese che non hanno nulla a che vedere con il mutuo, ma che incidono sul risultato finale: le spese condominiali correnti, le utenze, l’assicurazione dell’immobile, i tributi locali. Non lasciarle in sospeso pensando che “tanto la casa verrà venduta”.

Il primo passo è chiarire con il liquidatore, appena aperta la procedura, chi paga che cosa. Le utenze legate al tuo uso quotidiano (luce, gas, acqua) sono spese di mantenimento e restano a tuo carico, dentro la somma che il giudice ha escluso dalla liquidazione. Le spese condominiali e i tributi relativi all’immobile vanno inquadrati con il liquidatore: alcune voci maturate prima dell’apertura saranno crediti da insinuare al passivo, quelle successive richiedono una gestione concordata. Se le trascuri, il condominio può diventare un creditore che rallenta la vendita e un acquirente informato offrirà meno sapendo di dover affrontare arretrati.

Il secondo passo è conservare la casa. L’immobile è ancora tuo come abitazione, ma il suo valore appartiene ai creditori. Un danno non riparato, un’infiltrazione trascurata, un impianto fuori norma abbassano il prezzo di vendita e quindi aumentano la parte incapiente del mutuo. Se serve un intervento urgente, segnalalo al liquidatore prima di farlo eseguire: sarà lui a valutare se e come sostenerlo.

Il terzo passo è non concedere la casa a terzi senza autorizzazione. Affittare una stanza, ospitare stabilmente qualcuno con un contratto, concedere un comodato: sono atti che incidono sulla vendibilità dell’immobile e che, durante la procedura, non puoi decidere da solo. Un immobile occupato da terzi con un titolo opponibile si vende peggio, e il liquidatore lo sa.

Check di completamento

• Sai, per iscritto, fino a quando pagherai le rate e perché.
• Hai revocato gli addebiti automatici dalla data di apertura, o hai concordato con il liquidatore come gestirli.
• Nella domanda hai indicato tra le spese di mantenimento il costo dell’abitazione alternativa.

Mossa 4 – Gestisci il mutuo cointestato, la quota del coniuge e i garanti

Obiettivo della mossa: capire che cosa succede a chi ha firmato il mutuo con te o lo ha garantito, e proteggere per quanto possibile la sua posizione. L’esdebitazione è personale: libera te, non gli altri.

Quando va fatta

Insieme alla mossa 2, e comunque prima del deposito. Le persone coinvolte devono sapere in anticipo cosa le aspetta, perché alcune scelte (presentare una procedura propria, preparare un’offerta, trattare con la banca) richiedono tempo.

Come si esegue

Distingui tre figure.

Il comutuatario. Se il mutuo è cointestato, siete di regola obbligati in solido: la banca può chiedere l’intero a ciascuno. Se entri in liquidazione controllata solo tu, la banca si insinua nel tuo passivo per l’intero credito e, nello stesso tempo, conserva tutte le sue azioni verso il cointestatario. Quando arriverà la tua esdebitazione, la parte del debito rimasta insoddisfatta diventerà inesigibile nei tuoi confronti, ma resterà pienamente esigibile verso l’altro.

Il comproprietario. Se la casa è al 50% con il coniuge, nella liquidazione entra solo la tua quota. Il liquidatore può vendere la quota indivisa, oppure promuovere la divisione, oppure trovare un accordo con il comproprietario. In pratica, una quota del 50% di una casa abitata si vende male; la soluzione più efficiente è spesso che il comproprietario stesso acquisti la tua quota, o che si concordi una vendita dell’intero con ripartizione del prezzo. Attenzione però: se il comproprietario è anche comutuatario, l’ipoteca grava sull’intera casa e la banca può aggredire anche la sua quota, a prescindere dalla tua procedura.

Il fideiussore o il terzo datore d’ipoteca. Spesso un genitore ha garantito il mutuo o ha concesso ipoteca su un proprio immobile. La tua esdebitazione non lo libera.

Il passo concreto è mettere per iscritto, per ogni persona coinvolta, una scheda: titolo dell’obbligazione (comutuatario, fideiussore, terzo datore), quota di proprietà, reddito e patrimonio, esposizione massima verso la banca. Poi valuta con ciascuno se può reggere da solo il debito residuo o se a sua volta è in sovraindebitamento.

Se anche il cointestatario è sovraindebitato, considera una procedura comune. Il Codice della crisi prevede la possibilità, per i membri della stessa famiglia, di presentare un’unica procedura di composizione della crisi quando sono conviventi o quando il sovraindebitamento ha un’origine comune (art. 66 CCII): è una soluzione che va verificata con l’OCC caso per caso, perché semplifica la gestione della casa cointestata e del mutuo comune.

La base giuridica

Secondo l’art. 278, comma 6, CCII, l’esdebitazione lascia salvi i diritti dei creditori nei confronti dei coobbligati, dei fideiussori e degli obbligati in via di regresso. È la norma che spiega perché il cointestatario e il garante restano esposti. L’art. 268, comma 1, apre la liquidazione dei beni del debitore che la chiede: i beni degli altri, compresa la quota del coniuge, ne restano fuori, salvo che siano anch’essi in procedura.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il coniuge separato che non collabora: non vuole comprare la quota, non vuole vendere l’intero, non vuole trattare con la banca. In questo caso il liquidatore valuterà la vendita della quota o lo scioglimento della comunione; tu puoi solo fornire al liquidatore tutte le informazioni utili e, se il coniuge è comutuatario, avvertirlo per iscritto che la banca, dopo il riparto, potrà agire contro di lui per il residuo. La comunicazione scritta evita sorprese e contestazioni successive.

Il secondo imprevisto riguarda il genitore fideiussore anziano, che dopo la tua esdebitazione riceve una richiesta di pagamento che non può sostenere. Va valutata per tempo la sua posizione: anche lui può essere sovraindebitato e accedere a uno strumento di regolazione della crisi.

Check di completamento

• Hai una scheda scritta per ogni persona coinvolta nel mutuo o nella proprietà.
• Ogni cointestatario e garante sa cosa resterà a suo carico dopo la tua esdebitazione.
• Hai deciso con l’OCC se presentare una procedura individuale o una procedura familiare.

Mossa 5 – Costruisci con la banca l’acquisto della casa da parte di un familiare

Obiettivo della mossa: trasformare la vendita inevitabile in un’operazione che porti la casa a un tuo familiare, a un prezzo che la banca accetta e che regge il confronto competitivo della procedura. È l’unico modo, dentro la liquidazione controllata, perché la casa resti nella famiglia.

Quando va fatta

Il lavoro preparatorio comincia prima del deposito del ricorso; l’offerta vera e propria si presenta dopo l’apertura, al liquidatore, prima che venga fissata la vendita. Se aspetti che l’avviso d’asta sia pubblicato, il familiare parteciperà come un offerente qualsiasi, senza aver costruito nulla con la banca. Se invece hai fatto la mossa 1 e sai che la banca sta già procedendo con l’esecuzione fondiaria, il tempo si accorcia ancora: il prezzo e l’accordo vanno definiti prima che il giudice dell’esecuzione emetta l’ordinanza di vendita.

Come si esegue

Il primo passo è individuare il familiare giusto. Deve avere risorse proprie oppure ottenere un finanziamento a suo nome, e non deve essere coobbligato nei tuoi debiti (un comutuatario che acquista la casa con il ricavato di un nuovo mutuo resta comunque esposto per il residuo del vecchio). Deve essere disposto ad acquistare a un prezzo vicino al valore di mercato, perché un prezzo vile non sarebbe accettato né dalla banca né dal liquidatore.

Il secondo passo è il dialogo con la banca. La banca ipotecaria ha un interesse concreto: un’offerta seria e immediata le evita mesi di aste, ribassi e interessi che, oltre i limiti dell’art. 2855 c.c., non sono più coperti dall’ipoteca. Presenta alla banca, per iscritto e tramite un professionista, una proposta articolata: valore stimato della casa, prezzo offerto dal familiare, provenienza dei fondi, eventuale richiesta di finanziamento allo stesso istituto. Quando il familiare chiede il mutuo alla stessa banca creditrice, la pratica di solito procede in modo più ordinato, perché la banca valuta insieme la nuova erogazione e l’incasso sul vecchio credito.

Il terzo passo è l’offerta al liquidatore. Nella liquidazione controllata la casa non si vende con una trattativa privata riservata: il liquidatore deve garantire procedure competitive e adeguata pubblicità, in modo che chiunque possa offrire di più. L’offerta irrevocabile del familiare, accompagnata da una cauzione, può però diventare la base della gara: se nessuno rilancia, la casa va al familiare a quel prezzo. Il debitore, invece, non può essere lui stesso offerente; è la regola generale delle vendite forzate (art. 579 c.p.c.: ognuno, tranne il debitore, è ammesso a fare offerte).

Se la vendita avviene nell’esecuzione fondiaria anziché nella liquidazione, c’è una possibilità ulteriore: secondo l’art. 41, comma 5, TUB, l’aggiudicatario può subentrare nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, senza autorizzazione del giudice, pagando entro quindici giorni dall’aggiudicazione le rate scadute, gli accessori e le spese. Il subentro richiede che il contratto sia ancora in essere nelle condizioni previste dalla norma ed è una strada da verificare con attenzione sul singolo mutuo; l’alternativa, regolata dal comma 4, è il pagamento diretto alla banca della parte di prezzo corrispondente al suo credito nel termine fissato dal giudice.

Una regola di trasparenza che non ammette eccezioni: il denaro dell’offerta deve essere del familiare, non tuo. Se usi somme che appartengono alla procedura, o fai figurare come acquirente un parente che in realtà agisce per te, l’operazione è esposta alle contestazioni del liquidatore e mette a rischio l’esdebitazione. Dopo l’acquisto, se continuerai ad abitare nella casa, fallo con un titolo chiaro (un comodato o una locazione con il familiare proprietario), dichiarato al liquidatore.

La base giuridica

Non esiste una norma che riservi al familiare una corsia preferenziale: la base è la combinazione tra le regole di vendita competitiva della liquidazione, l’art. 41, commi 4 e 5, TUB per le vendite nell’esecuzione fondiaria e l’art. 278, comma 6, CCII, che ricorda come il residuo resti esigibile verso coobbligati e garanti. Proprio per questo l’accordo con la banca è decisivo: la banca non può impedire la gara, ma può rendere sostenibile l’offerta finanziando il familiare e valutare con favore un prezzo che chiude rapidamente la sua esposizione.

C’è un’alternativa che si colloca prima della procedura: la vendita volontaria della casa al familiare con il consenso della banca, che riceve il prezzo e cancella l’ipoteca. È possibile solo se il prezzo è congruo, documentato da una stima, e se il ricavato va integralmente alla banca ipotecaria. Ricorda che la domanda di liquidazione e la relazione dell’OCC esaminano gli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi anni: una vendita a un parente a prezzo basso, poco prima della domanda, è esattamente ciò che il liquidatore verificherà e potrà contestare.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il rilancio di un terzo: un investitore offre di più. In una procedura competitiva questo è un risultato, non un fallimento: un prezzo più alto riduce la parte incapiente del mutuo e quindi anche il debito che resterà a carico dei tuoi coobbligati. Il familiare può rilanciare entro il limite che si è dato; oltre, è meglio lasciare.

Il secondo imprevisto è la banca che rifiuta di finanziare il familiare. Cerca un altro istituto: l’offerta del familiare non deve dipendere dal consenso della banca creditrice, deve solo essere seria e coperta. Il terzo imprevisto è la banca che, dopo aver apprezzato l’offerta, continua comunque l’esecuzione fondiaria: in quel caso l’offerta va presentata nell’esecuzione, nelle forme e nei termini dell’avviso di vendita.

Come scrivere la proposta alla banca

Una proposta che funziona non è una richiesta di “venire incontro”. È un documento che mette la banca davanti a un confronto economico. Costruiscila in cinque punti.

Primo: la situazione del credito, con il debito residuo come risulta dal conteggio della banca e la data in cui la procedura è stata aperta o sta per essere aperta. Secondo: il valore dell’immobile, supportato da una stima redatta da un tecnico, con l’indicazione delle eventuali difformità e del loro costo di regolarizzazione. Terzo: lo scenario alternativo realistico, cioè quanto la banca incasserebbe attraverso le aste, tenendo conto dei tempi medi del tribunale, dei possibili ribassi e degli interessi che oltre i limiti dell’art. 2855 c.c. non sono più coperti dall’ipoteca. Quarto: l’offerta del familiare, con l’importo, la provenienza dei fondi e i tempi in cui può essere versata. Quinto: la richiesta concreta alla banca, che può essere il finanziamento al familiare, l’impegno a non opporsi alla base d’asta proposta al liquidatore, o il consenso a una vendita volontaria con cancellazione dell’ipoteca prima della procedura.

Non promettere alla banca nulla che non dipende da te. Non puoi garantire che il liquidatore accetti l’offerta senza gara, né che nessuno rilanci. Puoi garantire che l’offerta sarà depositata, cauzionata e mantenuta.

Quale familiare e con quali cautele

Non tutti i familiari si trovano nella stessa posizione. Un figlio maggiorenne con un lavoro stabile e nessun debito è l’acquirente più lineare: ottiene un mutuo a suo nome, acquista, e il genitore può continuare ad abitare la casa con un titolo regolare. Un fratello o una sorella sono nella stessa condizione, purché non abbiano garantito i tuoi debiti. Il coniuge è il caso più delicato: se è comutuatario o fideiussore del vecchio mutuo, ogni euro che spende per comprare la casa si somma al residuo che dovrà comunque alla banca dopo la vendita; se è in comunione dei beni, va verificato con attenzione quali risorse siano davvero sue. Il coniuge comproprietario di metà della casa, invece, è spesso l’acquirente naturale della tua quota.

In ogni caso, documenta tutto: estratti conto che mostrano la provenienza dei fondi, delibera del finanziamento, atto di acquisto. È questo che protegge l’operazione da contestazioni e protegge te nel momento in cui chiederai l’esdebitazione.

Check di completamento

• Il familiare ha una delibera di finanziamento o una provvista documentata, con fondi propri.
• La banca ha ricevuto una proposta scritta e ha risposto (anche con una controproposta).
• L’offerta irrevocabile è pronta per essere depositata al liquidatore o nell’esecuzione, con la cauzione.

Mossa 6 – Presidia la vendita: chi vende, a che prezzo, con quali offerte

Obiettivo della mossa: fare in modo che la casa sia venduta al prezzo più alto possibile e nel tempo più breve, perché ogni ribasso e ogni mese in più si traducono in debito residuo che finisce in chirografo. In questa fase non decidi tu, ma puoi incidere molto.

Quando va fatta

Dalla sentenza di apertura fino al decreto di trasferimento. I momenti critici sono tre: la redazione del programma di liquidazione da parte del liquidatore, la stima dell’immobile, la pubblicazione dell’avviso di vendita.

Come si esegue

Il primo passo è capire chi venderà. Se la banca è creditore fondiario e ha già un’esecuzione in corso, può proseguirla; il liquidatore può intervenire e, in alternativa, vendere nella liquidazione. Le due vendite sono in concorrenza: la giurisprudenza sul fallimento ha detto che esecuzione individuale del creditore fondiario e liquidazione concorsuale devono coordinarsi, con un criterio legato a quale procedura arriva prima alla vendita (Cass. n. 12673/2022). Trib. Lecco, decreto del 29 maggio 2023, ha osservato che questo criterio va ripensato nel nuovo sistema, dove la liquidazione è affidata al curatore e non più disposta dal giudice delegato: la competizione tra le due procedure tende a premiare la vendita più rapida. Per te conta una cosa pratica: sapere chi sta vendendo, dove sarà pubblicato l’avviso, a chi va presentata l’offerta del familiare.

Il secondo passo è collaborare alla stima e alle visite. Metti a disposizione del liquidatore o del custode la documentazione urbanistica e catastale, le certificazioni degli impianti, l’attestato di prestazione energetica, il regolamento condominiale e la situazione delle spese condominiali. Un immobile con documenti in ordine e visitabile si vende al primo tentativo; un immobile con abusi non chiariti e accessi difficili accumula aste deserte. Se ci sono difformità sanabili, segnalale subito: la stima deve tenerne conto, e un acquirente informato offre di più di uno che teme sorprese.

Il terzo passo è segnalare gli interessati. Se un vicino, un collega, un conoscente ha mostrato interesse, indirizzalo al liquidatore. Non puoi trattare tu la vendita, ma puoi portare offerenti alla gara.

Il quarto passo è pianificare l’uscita. Di regola continui ad abitare la casa finché la vendita non si perfeziona, secondo le indicazioni del giudice e del liquidatore; quando arriva il trasferimento, devi liberarla. Cerca per tempo un’altra abitazione, perché il costo del canone deve essere già compreso nel mantenimento che il giudice ti ha riconosciuto (mossa 3).

La base giuridica

L’art. 41, comma 2, TUB, applicabile alla liquidazione controllata secondo Cass. n. 22914/2024, consente l’esecuzione del creditore fondiario e l’intervento del liquidatore; il comma 3 prevede che custode, amministratore giudiziario e curatore versino alla banca i canoni degli immobili ipotecati, al netto delle spese di amministrazione e dei tributi, fino al soddisfacimento del credito, il che rileva se la casa è locata. I commi 4 e 5 regolano il pagamento del prezzo direttamente alla banca e il subentro nel mutuo da parte dell’aggiudicatario.

Sul fronte della procedura, l’art. 270, comma 5, CCII rinvia agli artt. 143, 150 e 151: lo spossessamento, il divieto di azioni esecutive (con l’eccezione fondiaria) e la regola per cui ogni credito va accertato nella procedura.

È proprio in questa fase, dove si incrociano il diritto bancario del credito fondiario e le regole del sovraindebitamento, che l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e coordinatore di uno staff nazionale in diritto bancario, segue personalmente il coordinamento tra esecuzione della banca e vendita del liquidatore.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è l’asta deserta e il ribasso. Ogni ribasso abbassa il prezzo base e aumenta la parte incapiente. Prima del tentativo successivo, verifica con il liquidatore che cosa ha frenato gli acquirenti: documenti mancanti, pubblicità insufficiente, prezzo di stima fuori mercato, presenza di un occupante. Spesso basta correggere un difetto per vendere al tentativo seguente.

Il secondo imprevisto è la doppia vendita fissata: la banca nell’esecuzione e il liquidatore nella procedura fissano entrambi un’asta. Segnala subito la sovrapposizione a entrambi: il coordinamento tra le due procedure è un problema loro, ma tu hai interesse che non si disperdano offerenti tra due gare.

Il calendario della vendita: cosa chiedere e quando

Per presidiare la vendita devi sapere in quali momenti puoi intervenire. Appena aperta la procedura, chiedi al liquidatore quando prevede di depositare il programma di liquidazione e se intende vendere la casa direttamente o lasciare proseguire l’esecuzione della banca. Quando viene nominato lo stimatore, metti a sua disposizione i documenti e consenti l’accesso alla prima richiesta: un accesso negato o rinviato significa mesi persi e interessi che maturano. Quando viene pubblicato l’avviso, controlla che descriva correttamente l’immobile, le pertinenze (box, cantina, posto auto) e lo stato di occupazione: un errore nell’avviso può tenere lontani gli acquirenti o, peggio, esporre la vendita a contestazioni.

Se l’esperimento va deserto, chiedi che il successivo sia fissato in tempi brevi e, quando possibile, che sia accompagnato da una pubblicità più ampia. Se ricevi notizia di un potenziale acquirente interessato a un prezzo inferiore alla base, segnalalo comunque al liquidatore: in alcune procedure un’offerta irrevocabile, anche inferiore, può servire per avviare un nuovo esperimento competitivo invece di attendere il ribasso successivo.

Check di completamento

• Sai chi venderà la casa e dove verrà pubblicato l’avviso.
• Hai consegnato al liquidatore o al custode tutta la documentazione dell’immobile.
• Hai già individuato l’abitazione in cui ti trasferirai dopo il decreto di trasferimento.

Mossa 7 – Controlla lo stato passivo e il riparto: quanto prende la banca, quanto va in chirografo

Obiettivo della mossa: verificare che la banca sia ammessa per l’importo giusto, che il privilegio ipotecario copra solo ciò che la legge consente e che la parte incapiente sia calcolata correttamente. Qui si decide quanto debito sarà poi cancellato dall’esdebitazione e quanto resterà a carico dei tuoi coobbligati.

Quando va fatta

Nei tempi della verifica del passivo. La sentenza di apertura assegna ai creditori un termine non superiore a novanta giorni per presentare le domande (art. 270, comma 2, lett. d). Il liquidatore forma poi il progetto di stato passivo; secondo l’art. 273 ci sono quindici giorni per le osservazioni, poi il liquidatore forma lo stato passivo definitivo; contro di esso il reclamo ex art. 133 va proposto entro otto giorni, e il successivo ricorso per cassazione entro trenta. Il riparto arriva dopo la vendita.

Come si esegue

Quando il liquidatore comunica il progetto di stato passivo, leggi la posizione della banca riga per riga. Verifica quattro elementi.

Il primo è il capitale: deve corrispondere al piano di ammortamento, al netto delle rate che hai pagato. Il secondo sono gli interessi: per i crediti ipotecari il corso degli interessi non si sospende con il deposito della domanda (art. 268, comma 5), ma la prelazione ipotecaria copre gli interessi solo nei limiti dell’art. 2855 c.c.; gli interessi oltre quei limiti sono chirografari. Il terzo sono le spese e le eventuali penali: devono essere previste dal contratto e documentate. Il quarto è la collocazione: la parte coperta da ipoteca va in privilegio sul ricavato della casa; la parte che il ricavato non copre sarà trattata come chirografaria nel riparto.

Se trovi errori, segnalali al liquidatore per iscritto e, tramite il tuo professionista, nelle forme e nei termini dell’art. 273. Un errore di qualche migliaio di euro sugli interessi o sulla collocazione può cambiare la percentuale destinata a tutti gli altri creditori.

Se la casa è stata venduta nell’esecuzione fondiaria, verifica anche come è stato distribuito il ricavato. L’attribuzione alla banca nell’esecuzione individuale è provvisoria: l’importo che spetta definitivamente alla banca si stabilisce nella procedura concorsuale, e ciò che la banca ha ricevuto in più deve tornare alla massa. È il principio affermato da Cass. n. 23482 del 28 settembre 2018 e ribadito da Cass. n. 12673/2022 per il fallimento, e che con l’estensione dell’art. 41 alla liquidazione controllata vale anche qui: il giudice dell’esecuzione non accerta autonomamente il credito già accertato in sede concorsuale, ma si conforma. Per consolidare quanto ha ricevuto, la banca deve essere ammessa al passivo.

Controlla infine le spese che gravano sul ricavato della casa. Cass. civ., Sez. I, n. 6865 del 14 marzo 2025 ha stabilito che il compenso del gestore, pur prededucibile, non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. È un principio che incide sul riparto: le spese generali della procedura gravano sull’attivo libero, mentre sul ricavato della casa pesano le spese specifiche della sua conservazione e vendita.

La base giuridica

Artt. 270, comma 2, lett. d), e 273 CCII per la verifica del passivo; art. 268, comma 5, CCII e art. 2855 c.c. per gli interessi; art. 41, comma 2, TUB per la sorte del ricavato nell’esecuzione fondiaria; art. 151 CCII, richiamato dall’art. 270, comma 5, per il principio che ogni credito va accertato nella procedura.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è la banca che non presenta domanda di ammissione al passivo, contando sull’esecuzione fondiaria. Segnalalo al liquidatore: senza ammissione l’assegnazione provvisoria non si consolida. Un secondo imprevisto è una domanda tardiva: va esaminata secondo le regole della procedura, e il liquidatore valuterà se ammetterla. Un terzo imprevisto è un errore di conteggio che scopri solo dopo il termine: parla subito con il liquidatore; alcune correzioni sono possibili in sede di riparto, altre no.

Check di completamento

• Hai letto la posizione della banca nel progetto di stato passivo e sai quanto è in privilegio e quanto in chirografo.
• Hai presentato, se necessario, le osservazioni entro i quindici giorni.
• Se la vendita è avvenuta nell’esecuzione fondiaria, sai quanto ha ricevuto la banca e se c’è un’eccedenza da riversare alla procedura.

Mossa 8 – Arriva all’esdebitazione e chiudi il conto con la banca

Obiettivo della mossa: ottenere la liberazione dal debito residuo del mutuo, compresa la parte incapiente rimasta in chirografo, e sapere esattamente cosa resta esigibile verso i coobbligati. È il traguardo che dà senso a tutto il piano.

Quando va fatta

L’esdebitazione nella liquidazione controllata opera di diritto con il decreto di chiusura o, comunque, decorsi tre anni dall’apertura (art. 282, comma 1). Il decreto che la dichiara si chiede con istanza del debitore, oppure arriva su segnalazione del liquidatore. Prepara l’istanza qualche settimana prima della scadenza triennale, per non perdere tempo. Se la procedura si è aperta il 4 novembre 2026, il triennio si compie a novembre 2029.

Come si esegue

Verifica di avere tenuto, per tutta la durata, i comportamenti che la legge richiede: collaborazione con il liquidatore, consegna della documentazione, versamento puntuale della parte di reddito eccedente il mantenimento, comunicazione delle variazioni di reddito e dei beni sopravvenuti. Secondo l’art. 272, comma 3, la procedura resta aperta, ai fini dell’acquisizione dei beni sopravvenuti, per tre anni dall’apertura; il comma 3-bis prevede che i beni sopravvenuti siano acquisiti fino all’esdebitazione. Un’eredità o un premio arrivati in quel periodo vanno dichiarati.

Poi presenta l’istanza. Il liquidatore la comunica ai creditori ammessi, che hanno quindici giorni per le osservazioni; il tribunale decide con decreto motivato. Il decreto è comunicato ai creditori e al debitore, che entro trenta giorni possono proporre reclamo (art. 282, comma 3, con rinvio all’art. 124). Sulla possibilità di un successivo ricorso per cassazione contro i decreti in materia di esdebitazione la Cassazione ha espresso posizioni non uniformi (Cass. I ord. n. 30108 del 14 novembre 2025 e Cass. n. 13228 del 7 maggio 2026): è un punto da valutare con il difensore se il decreto ti è sfavorevole.

Quando ottieni il decreto, conservalo e inviane copia alla banca: da quel momento la parte del credito rimasta insoddisfatta, ipotecaria o chirografaria che fosse, è inesigibile nei tuoi confronti. Chiedi anche la cancellazione delle segnalazioni che, dopo l’esdebitazione, non hanno più ragione di esistere nella forma precedente.

La base giuridica

Secondo l’art. 278, comma 1, CCII l’esdebitazione è la liberazione dai debiti e comporta l’inesigibilità dei crediti rimasti insoddisfatti nella liquidazione controllata. L’art. 282, comma 2, la subordina alle condizioni dell’art. 280, all’assenza di condanne definitive per i reati indicati e al fatto di non aver determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. Secondo l’art. 282, comma 2-bis, l’esdebitazione non produce effetti sui giudizi in corso né sulle operazioni di liquidazione: se la casa non è ancora venduta allo scadere del triennio, la vendita prosegue e il ricavato va comunque ai creditori.

Restano fuori dall’esdebitazione gli obblighi di mantenimento e alimentari, i risarcimenti da fatto illecito extracontrattuale e le sanzioni pecuniarie non accessorie a debiti estinti (art. 278, comma 7). Il debito del mutuo non rientra in queste esclusioni. Per i creditori che non hanno partecipato al concorso, l’esdebitazione opera solo per la parte eccedente la percentuale attribuita ai creditori di pari grado (art. 278, comma 2): su questa regola pende un dibattito costituzionale (Corte cost. sent. n. 74/2026 e ord. n. 104/2026, a seguito di ordinanze di rimessione di vari tribunali), da tenere presente come questione aperta. E, come visto nella mossa 4, restano salvi i diritti verso coobbligati e fideiussori (art. 278, comma 6).

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è un creditore che si oppone sostenendo che hai determinato il sovraindebitamento con colpa grave, ad esempio perché hai acceso il mutuo con un reddito già insufficiente. Rispondi con i documenti: la relazione dell’OCC, l’eventuale valutazione del merito creditizio da parte della banca (art. 68, comma 3, richiamato dalla relazione), la storia dei redditi. Il secondo imprevisto è il ritardo della procedura: la casa non è venduta e la procedura non si chiude. L’esdebitazione opera comunque dopo tre anni dall’apertura; la vendita continua per conto suo.

Dopo il decreto: ripartire con una nuova abitazione

L’esdebitazione chiude il passato, ma la ripartenza va pianificata. Nei mesi successivi al decreto avrai bisogno di dimostrare a un locatore, o in futuro a una banca, che la tua situazione è stata regolata. Conserva in un unico fascicolo la sentenza di apertura, il decreto di chiusura o il decreto di esdebitazione, il riparto finale e la corrispondenza con la banca. Sono i documenti che spiegano, a chi li legge, che il debito del vecchio mutuo non esiste più nei tuoi confronti.

Ricorda anche un limite che riguarda il futuro: secondo l’art. 69, il consumatore che è già stato esdebitato nei cinque anni precedenti, o che ne ha beneficiato due volte, non può accedere al piano di ristrutturazione dei debiti. Se dopo l’esdebitazione accenderai nuovi finanziamenti, fallo con una prudenza maggiore di quella che ti ha portato fin qui: per alcuni anni la rete di sicurezza del piano del consumatore non sarà disponibile.

Infine, se un familiare ha acquistato la casa con la mossa 5 e tu continui ad abitarla, rendi stabile e trasparente quel rapporto. Un contratto scritto, con obblighi chiari su spese e manutenzione, evita che un domani la casa diventi motivo di conflitto in famiglia o di contestazioni da parte di terzi.

Check di completamento

• Hai depositato l’istanza o verificato la segnalazione del liquidatore alla scadenza del triennio.
• Hai il decreto di esdebitazione, non reclamato o con reclamo respinto.
• La banca ha ricevuto copia del decreto e i coobbligati sanno quale residuo resta a loro carico.

Il piano alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, non casi reali. Partono tutte dalla stessa situazione e cambiano soltanto il momento in cui il debitore agisce e le scelte che fa.

Situazione di partenza comune. Debitore consumatore, reddito netto di 2.140 € al mese. Casa di abitazione stimata 164.300 €, mutuo fondiario con rata di 618 €, debito residuo di 139.870 € (comprese due rate scadute). Altri debiti chirografari (finanziamenti e carte revolving) per 52.640 €. Spese di mantenimento della famiglia, senza canone di locazione, 1.190 € al mese; con il canone di una casa in affitto, 1.900 € al mese.

Simulazione 1 – Chi agisce alla mossa 2 quando è ancora quasi in regola. Il debitore va dall’OCC a ottobre 2026 e salda con l’aiuto di un familiare le due rate scadute (1.236 €), su autorizzazione del giudice. Il piano del consumatore prevede il pagamento regolare del mutuo alla scadenza convenuta (art. 67, comma 5) e una quota mensile per gli altri creditori: 2.140 − 1.190 − 618 = 332 € per 60 mesi, cioè 19.920 €. Dedotti i costi della procedura stimati in 2.480 €, ai chirografari vanno 17.440 €, il 33,1% di 52.640 €. Esito: la casa resta al debitore, il mutuo continua, il resto dei debiti è falcidiato. Condizione: che il piano venga omologato e poi eseguito per cinque anni senza inadempimenti.

Simulazione 2 – Chi arriva tardi ma vende bene. Il debitore smette di pagare, accumula nove rate arretrate e la banca risolve il contratto: il piano del consumatore con mantenimento del mutuo non è più praticabile perché il debito scaduto da pagare coincide con l’intero residuo. Si apre la liquidazione controllata con sentenza del 4 novembre 2026; termine per le domande dei creditori fino al 2 febbraio 2027. Il liquidatore vende al primo esperimento a 158.900 €. Spese specifiche della vendita: 4.760 €; netto 154.140 €. Credito della banca al riparto, con interessi entro i limiti di legge: 146.215 €. La banca è pagata per intero e restano 7.925 € per la massa. Il reddito eccedente il mantenimento con canone (2.140 − 1.900 = 240 € per 36 mesi) porta 8.640 €. Attivo libero: 16.565 €; dedotte prededuzioni della procedura per 4.310 €, ai chirografari vanno 12.255 €, il 23,3%. Dopo tre anni arriva l’esdebitazione per il resto. Esito: casa persa, banca soddisfatta, nessun debito residuo del mutuo.

Simulazione 3 – Chi lascia andare la vendita senza presidiarla. Stessa apertura, ma la casa ha una difformità urbanistica non documentata e nessuno fornisce le carte. Due aste deserte, due ribassi, vendita dopo 22 mesi a 112.480 €. Spese specifiche: 5.120 €; netto 107.360 €. Il credito della banca, cresciuto per interessi, è di 151.090 €: parte incapiente di 43.730 € in chirografo. I chirografari salgono a 96.370 €; l’attivo libero (8.640 € − 4.310 € di prededuzioni = 4.330 €) dà una percentuale del 4,5%. La banca riceve circa 1.965 € sulla parte chirografaria. Il residuo di circa 41.765 € diventa inesigibile con l’esdebitazione, ma solo verso il debitore: se il mutuo era cointestato con il coniuge, è lui a doverlo ora per intero.

Simulazione 4 – Chi esegue la mossa 5 in tempo. Il fratello del debitore ottiene in anticipo una delibera di mutuo e, il 9 dicembre 2026, presenta al liquidatore un’offerta irrevocabile di 141.500 € con cauzione, dopo aver concordato con la banca il finanziamento. La procedura competitiva si svolge con quella base; nessun rilancio; aggiudicazione a marzo 2027. Spese specifiche 3.240 €; netto 138.260 €. Credito della banca a quella data 142.980 €: incapiente di soli 4.720 €. Chirografari complessivi 57.360 €, percentuale del 7,5% sull’attivo libero di 4.330 €. Esito: la casa resta nella famiglia, il debito residuo che graverebbe su un eventuale cointestatario è contenuto, il debitore può continuare ad abitarvi con un titolo regolare concesso dal fratello.

Il confronto tra la simulazione 3 e la simulazione 4 è il messaggio di questa sezione: la stessa casa, la stessa banca, la stessa procedura producono una parte incapiente di 43.730 € o di 4.720 € a seconda di quando e come agisci.

Il piano in una pagina

Questa è la pagina da stampare e tenere sul tavolo mentre esegui.

Il primo passo è sapere che tipo di mutuo hai (mossa 1): se è fondiario, la banca può portare avanti la sua esecuzione anche dopo l’apertura della liquidazione controllata. Poi, prima di depositare qualsiasi cosa, confronta numeri alla mano la liquidazione con il piano del consumatore (mossa 2): è l’unica strada che, a certe condizioni, ti fa tenere la casa pagando il mutuo. Se scegli la liquidazione, decidi con il gestore cosa fare delle rate e includi nel mantenimento il costo della nuova abitazione (mossa 3). Metti al sicuro, per quanto possibile, chi ha firmato con te (mossa 4). Se un familiare può comprare, costruisci per tempo l’accordo con la banca e l’offerta al liquidatore (mossa 5). Presidia la vendita perché avvenga presto e bene (mossa 6). Controlla stato passivo e riparto (mossa 7). Arriva all’esdebitazione e chiudi il conto con la banca (mossa 8).

Gli scenari di deviazione

Nessun piano si esegue in condizioni ideali. Questi sono i tre imprevisti che si presentano più spesso e il piano B per ciascuno.

Deviazione 1: la banca accelera e fissa l’asta prima che tu sia pronto. Hai appena iniziato a parlare con l’OCC e ricevi l’avviso di vendita dell’esecuzione fondiaria. Piano B: se stai valutando il piano del consumatore, deposita la domanda e chiedi subito la sospensione delle esecuzioni che pregiudicano la fattibilità del piano (art. 70, comma 4); se hai scelto la liquidazione, ricorda che l’esecuzione fondiaria proseguirà comunque, quindi concentra le energie sulla mossa 5: il familiare può partecipare all’asta dell’esecuzione e, da aggiudicatario, può valutare il subentro nel finanziamento previsto dall’art. 41, comma 5, TUB, pagando entro quindici giorni rate scadute, accessori e spese. Non perdere tempo a contestare l’esecuzione fondiaria in quanto tale: dopo Cass. n. 22914/2024 la sua prosecuzione è ammessa.

Deviazione 2: il termine per la mossa 2 è scaduto. Hai lasciato accumulare troppe rate, la banca ha risolto il contratto, il piano del consumatore con mantenimento del mutuo non è sostenibile. Piano B: valuta se l’art. 67, comma 4, ti consente un piano che paghi alla banca almeno quanto otterrebbe dalla liquidazione, eventualmente con moratoria fino a due anni, ricordando che la moratoria non riduce il debito e non ferma gli interessi (Cass. ord. n. 11676/2026). Se nemmeno questo regge, imbocca la liquidazione e sposta tutto il peso sulle mosse 5 e 6: l’obiettivo diventa ridurre la parte incapiente.

Deviazione 3: un documento è irreperibile. Non trovi il contratto di mutuo, l’atto di provenienza o le dichiarazioni dei redditi. Piano B: il contratto e il piano di ammortamento si chiedono alla banca per iscritto (hai diritto a ottenere copia della documentazione relativa alle operazioni); l’atto di provenienza si richiede al notaio rogante o all’archivio notarile; le dichiarazioni dei redditi si recuperano dal cassetto fiscale o dal CAF. Comunica all’OCC che hai avviato le richieste e allega le ricevute: la relazione dell’OCC è un requisito di ammissibilità della domanda (Cass. I ord. n. 28576/2025), e il gestore deve poter attestare la completezza dei documenti. Meglio una domanda depositata due settimane dopo, completa, che una domanda incompleta dichiarata inammissibile.

Le domande di chi sta eseguendo

Posso fare la mossa 5 prima della mossa 2?
No. Se il piano del consumatore ti permette di tenere la casa, non ha senso farla comprare a un familiare. Fai prima il confronto; se la liquidazione è la strada, la preparazione della mossa 5 può partire in parallelo alle mosse 3 e 4.

Se continuo a pagare le rate durante la liquidazione, la banca rinuncia a vendere?
No. Dopo l’apertura il credito della banca si soddisfa nella procedura e sul ricavato della casa; i pagamenti individuali con risorse della procedura non sono ammessi, e i pagamenti di un familiare, senza un accordo, riducono il debito ma non fermano la vendita.

Posso comprare io la casa all’asta, magari a un prezzo più basso?
No. Il debitore non è ammesso a fare offerte nelle vendite forzate (art. 579 c.p.c.). Può offrire un familiare con fondi propri, e l’operazione deve essere trasparente.

Mio marito è cointestatario del mutuo: se io mi esdebito, lui è libero?
No. L’art. 278, comma 6, lascia salvi i diritti della banca verso i coobbligati. Lui resterà obbligato per il residuo, a meno che non affronti a sua volta la propria situazione, eventualmente con una procedura familiare.

Quando arriva l’esdebitazione la casa torna a me se non è stata venduta?
No. Secondo l’art. 282, comma 2-bis, l’esdebitazione non incide sulle operazioni di liquidazione: la vendita prosegue anche dopo il triennio.

Il mio mutuo non è fondiario: cambia qualcosa?
Sì, cambia chi vende. Se il credito non ha natura fondiaria, il privilegio processuale dell’art. 41 TUB non opera: dall’apertura della liquidazione la banca non può iniziare né proseguire l’esecuzione individuale (artt. 270, comma 5, e 150 CCII) e la vendita della casa passa interamente al liquidatore. La banca resta comunque creditore ipotecario e si paga con prelazione sul ricavato, nei limiti di legge.

Il liquidatore può vendere la casa anche se la banca preferirebbe aspettare?
Sì. La liquidazione dell’attivo è compito del liquidatore, che la svolge secondo il programma approvato e con procedure competitive. La banca ipotecaria ha interesse a un prezzo alto, ma non decide da sola i tempi della vendita nella procedura; con il mutuo fondiario può però proseguire la propria esecuzione, e le due vendite si coordinano.

Gli interessi del mutuo si fermano quando deposito la domanda?
No, non per la banca ipotecaria. Secondo l’art. 268, comma 5, il deposito sospende gli interessi ai soli effetti del concorso, ma non per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio, che continuano a maturare sul bene nei limiti delle norme del codice civile, tra cui l’art. 2855 c.c. Per questo ogni mese di ritardo nella vendita si traduce in un credito più alto della banca sul ricavato della casa e, se il prezzo non basta, in una parte incapiente più ampia.

Devo avvisare la banca prima di depositare la domanda?
Non è un obbligo, ma è spesso utile quando stai preparando la mossa 5: una banca informata per tempo valuta con più attenzione l’offerta del familiare. Se invece non c’è nulla da proporre, sarà l’OCC e poi il liquidatore a comunicare con la banca nei passaggi previsti dalla procedura.

Posso chiedere la liquidazione controllata anche se la casa vale meno del mutuo?
Sì. Se sei tu a chiederla, l’OCC deve attestare che è possibile acquisire attivo da distribuire (art. 268, comma 3): una casa, anche gravata da ipoteca, e una quota di reddito eccedente il mantenimento costituiscono attivo. La parte incapiente del mutuo andrà in chirografo e sarà coperta dall’esdebitazione nei tuoi confronti.

La giurisprudenza che sostiene il piano

Le pronunce che seguono sono raccolte secondo la mossa che sostengono. Per ciascuna trovi gli estremi, il principio riformulato e la ragione per cui conta nel tuo caso.

A sostegno delle mosse 1 e 6 (credito fondiario e vendita)

1. Cass. civ., Sez. I, n. 22914/2024, depositata il 19 agosto 2024 (pronunciata su rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c.). Principio: il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata, perché l’art. 270, comma 5, CCII richiama l’art. 150 senza filtro di compatibilità e quindi anche la sua riserva per le diverse disposizioni di legge. Rilevanza: è la ragione per cui la banca fondiaria può portare avanti l’esecuzione sulla tua casa anche dopo l’apertura della liquidazione.

2. Trib. Cosenza, sentenza n. 84/2025, pubblicata il 30 ottobre 2025. Principio: nell’aprire una liquidazione controllata il tribunale vieta le azioni esecutive individuali, ma fa salva l’esecuzione immobiliare promossa dal creditore fondiario, i cui esiti vanno poi considerati nella procedura. Rilevanza: mostra come la regola della Cassazione entra nelle sentenze di apertura.

3. Trib. Sondrio, n. 259/2025. Principio: va accolta l’opposizione agli atti esecutivi del creditore fondiario contro l’ordinanza che dichiara improcedibile l’esecuzione immobiliare per l’apertura della liquidazione controllata, con nuovo progetto di distribuzione a favore della banca. Rilevanza: conferma che contestare la prosecuzione dell’esecuzione fondiaria non è una strategia utile.

4. L’orientamento di merito anteriore alla Cassazione: in senso contrario Trib. Treviso 28 novembre 2022, Trib. Verona 20 dicembre 2022, Trib. Treviso 19 gennaio 2023, Trib. Modena 3 marzo 2023; in senso favorevole Trib. Barcellona Pozzo di Gotto 24 gennaio 2023, Trib. Torre Annunziata 14 marzo 2023, Trib. Brescia 12 aprile 2023. Rilevanza: spiega perché fonti meno recenti possono darti indicazioni opposte; oggi il punto è risolto dalla Cassazione.

5. Cass. n. 12673/2022. Principio: l’esecuzione del creditore fondiario e la liquidazione concorsuale dei beni ipotecati possono coesistere e devono coordinarsi, secondo un criterio legato all’anteriorità della vendita. Rilevanza: serve a capire chi venderà la casa e dove presentare l’offerta del familiare (mosse 5 e 6).

6. Trib. Lecco, decreto del 29 maggio 2023. Principio: nel sistema attuale, in cui la liquidazione è affidata all’organo della procedura, il criterio dell’anteriorità del provvedimento di vendita va ripensato e la concorrenza tra le due procedure favorisce la vendita più rapida. Rilevanza: rafforza l’esigenza di presidiare i tempi della vendita.

A sostegno della mossa 7 (stato passivo e riparto)

7. Cass. n. 23482 del 28 settembre 2018. Principio: quanto il creditore fondiario riceve nell’esecuzione individuale gli è attribuito in via provvisoria; l’accertamento del credito spetta alla procedura concorsuale e il giudice dell’esecuzione vi si conforma. Rilevanza: ti consente di verificare che la banca non trattenga più di quanto le spetta e che l’eccedenza torni alla massa.

8. Cass. civ., Sez. I, n. 6865 del 14 marzo 2025. Principio: il compenso del gestore è prededucibile ma non va imputato al ricavato dei beni ipotecati. Rilevanza: incide sulla distribuzione del prezzo della casa tra banca e procedura.

A sostegno della mossa 2 (scelta della procedura)

9. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026. Principio: la moratoria fino a due anni prevista per i crediti ipotecari nel piano del consumatore sospende il pagamento senza ridurre il credito; gli interessi maturano e il rimborso deve iniziare alla scadenza del biennio. Rilevanza: serve a costruire correttamente lo scenario A, senza illusioni sulla moratoria.

10. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074/2025. Principio: l’accesso alla liquidazione controllata non richiede la verifica della meritevolezza del debitore. Rilevanza: chiarisce perché la liquidazione resta disponibile anche quando il piano del consumatore incontra ostacoli soggettivi.

11. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28576/2025. Principio: la relazione dell’OCC è un requisito di ammissibilità della domanda. Rilevanza: sostiene la regola di depositare solo una domanda completa (deviazione 3).

A sostegno della mossa 8 (esdebitazione)

12. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 30108 del 14 novembre 2025 e Cass. n. 13228 del 7 maggio 2026. Principio: sulla ricorribilità per cassazione dei decreti in materia di esdebitazione la Corte ha espresso orientamenti non uniformi. Rilevanza: se il decreto ti è sfavorevole, la scelta del rimedio va fatta con attenzione e nei termini.

13. Corte cost., sent. n. 74/2026 e ord. n. 104/2026. Rilevanza: riguardano la questione di legittimità dell’art. 278, comma 2, CCII, sull’esdebitazione rispetto ai creditori che non hanno partecipato al concorso; il tema va considerato aperto e verificato al momento della tua istanza.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando al centro del sovraindebitamento c’è il mutuo della casa, servono insieme le regole della crisi e quelle del credito fondiario. Ecco cosa facciamo concretamente.

1. Esaminiamo il contratto di mutuo e verifichiamo se il finanziamento ha natura fondiaria, quale ipoteca è iscritta e con quale grado, con visura ipotecaria aggiornata.
2. Ricostruiamo il debito residuo confrontando il piano di ammortamento, i pagamenti effettuati e il conteggio della banca, distinguendo capitale, interessi e spese.
3. Costruiamo i due scenari, piano del consumatore e liquidazione controllata, sugli stessi numeri, e verifichiamo con l’OCC se ricorrono le condizioni dell’art. 67, comma 5.
4. Prepariamo la documentazione per l’OCC: elenco dei creditori con le cause di prelazione, atti degli ultimi anni, redditi, spese di mantenimento comprensive del costo dell’abitazione futura.
5. Analizziamo la posizione di cointestatari e garanti e valutiamo se una procedura familiare o una procedura distinta per ciascuno sia la soluzione più efficace.
6. Impostiamo la trattativa con la banca per l’acquisto della casa da parte di un familiare: proposta scritta, stima, provenienza dei fondi, coordinamento con il finanziamento.
7. Redigiamo l’offerta irrevocabile da presentare al liquidatore o nell’esecuzione fondiaria e verifichiamo le condizioni del subentro nel mutuo previsto dall’art. 41, comma 5, TUB.
8. Controlliamo il progetto di stato passivo e la collocazione della banca, e predisponiamo le osservazioni nei quindici giorni quando interessi, spese o privilegio non sono corretti.
9. Verifichiamo il riparto, anche quando la casa è venduta nell’esecuzione fondiaria, perché l’attribuzione provvisoria alla banca sia allineata allo stato passivo.
10. Prepariamo l’istanza di esdebitazione e, se il decreto è sfavorevole, valutiamo il reclamo e gli ulteriori rimedi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesa in modo particolare la qualifica di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC: significa conoscere dall’interno come l’Organismo valuta la fattibilità di un piano del consumatore, come attesta il valore di liquidazione della casa e come si costruisce una domanda di liquidazione controllata completa. Quando il mutuo è fondiario, lo staff di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: i commercialisti ricostruiscono i numeri del piano e del riparto, gli avvocati gestiscono i rapporti con la banca, con il liquidatore e con il giudice. E se una decisione deve essere impugnata, la stessa linea difensiva può essere seguita fino in Cassazione, senza cambiare difensore né strategia.

Chiusura

La liquidazione controllata non ha una norma che salvi la casa ipotecata: la casa si vende e la banca si paga per prima. Ma tra la diagnosi e l’esdebitazione ci sono otto momenti in cui puoi cambiare il risultato: scegliere il piano del consumatore finché è possibile, proteggere chi ha firmato con te, portare la casa a un familiare, ottenere un prezzo alto, controllare che la banca prenda solo il dovuto. Ogni mossa fatta nei termini riduce il debito che resta scoperto; ogni mossa rimandata lo lascia crescere, a carico tuo o di chi ha firmato con te.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché richiede insieme le competenze dell’Avv. Monardo come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, che conosce la liquidazione controllata e il piano del consumatore dall’interno, e il coordinamento di uno staff nazionale in diritto bancario, necessario per affrontare le regole speciali del mutuo fondiario.

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