Questa pagina raccoglie le domande che riceviamo più spesso da chi sta valutando la liquidazione controllata, o la sta subendo su iniziativa di un creditore, e ha una sola vera preoccupazione: la casa. Le abbiamo messe in fila così come ce le fanno, con le parole di tutti i giorni, e per ciascuna diamo una risposta completa, senza giri di parole e senza promesse.

Il contesto normativo in breve. La liquidazione controllata è la procedura del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII, artt. 268 e seguenti) pensata per il consumatore, il professionista, l’imprenditore minore e gli altri debitori che non possono fallire. Con il D.Lgs. 136/2024 (il cosiddetto correttivo-ter) il legislatore ha ritoccato diversi passaggi: la durata minima di tre anni, i beni che arrivano durante la procedura, le regole sul riparto. Il principio di fondo però non è cambiato: il patrimonio del debitore viene messo a disposizione di tutti i creditori e un liquidatore nominato dal tribunale lo trasforma in denaro, in cambio della liberazione dai debiti che restano scoperti.

Perché ci occupiamo esattamente di questo tema? Perché la sorte della casa nella liquidazione controllata si decide nel punto in cui si incrociano due mondi: quello della crisi da sovraindebitamento e quello del credito bancario ipotecario. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, cioè conosce dall’interno il lavoro dell’organismo che attesta, stima e, molto spesso, diventa liquidatore; e coordina uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario, indispensabile per leggere il mutuo, l’ipoteca e le pretese della banca fondiaria.

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“Se apro la liquidazione controllata, la mia casa la perdo per forza?”

Nella grande maggioranza dei casi sì: la casa di proprietà entra nella liquidazione e il liquidatore la vende. Ma “per forza” va spiegato, perché esistono eccezioni e, soprattutto, alternative da valutare prima.

Partiamo dalla regola. L’art. 268 CCII, al comma 4, elenca in modo tassativo ciò che non entra nella liquidazione: i crediti impignorabili ai sensi dell’art. 545 c.p.c.; i crediti alimentari e di mantenimento, gli stipendi, le pensioni e ciò che il debitore guadagna con il proprio lavoro nei limiti che il giudice ritiene necessari per lui e per la famiglia; i frutti dell’usufrutto legale sui beni dei figli, i beni del fondo patrimoniale e i loro frutti (con il limite dell’art. 170 c.c., su cui torniamo più avanti); le cose che la legge dichiara non pignorabili. La casa di abitazione, anche se è l’unica e anche se ci vivono figli minori, in questo elenco non c’è.

La conferma arriva dalle sentenze di apertura che i tribunali pubblicano ogni settimana. Una delle più recenti, del Tribunale di Trani (sentenza n. 6/2026, pubblicata il 19 gennaio 2026), ribadisce che la procedura riguarda tutto il patrimonio del ricorrente e che l’esclusione di un singolo bene può essere valutata solo dopo una stima di un esperto e se il liquidatore documenta che venderlo non conviene. Tradotto: non è il debitore a scegliere cosa tenere.

C’è poi un dato che molti non sanno. Quando è lo stesso debitore persona fisica a chiedere la liquidazione, il comma 3 dell’art. 268 prevede che la procedura si apra solo se l’OCC attesta che è possibile acquisire attivo da distribuire ai creditori. Per tantissime famiglie quell’attivo è proprio la casa. In altre parole: chi chiede la liquidazione controllata possedendo un immobile, di solito la chiede perché c’è quell’immobile da mettere a disposizione.

Quindi la risposta onesta è questa: se l’obiettivo principale è tenere la casa, la liquidazione controllata in genere non è lo strumento giusto, oppure va usata sapendo che la casa potrà essere ricomprata da un familiare solo alle condizioni della vendita competitiva. Le alternative (piano del consumatore, concordato minore, acquisto da parte di un terzo) le vediamo nelle risposte successive.

“Da quale momento la casa non è più ‘mia’?”

La casa resta formalmente di sua proprietà fino alla vendita, ma dal giorno della sentenza di apertura lei non ne può più disporre. È una distinzione che conta.

Con la sentenza che dichiara aperta la liquidazione (art. 270 CCII) il tribunale fa diverse cose che toccano direttamente l’immobile. Nomina il liquidatore (se la domanda l’ha presentata il debitore, di regola conferma l’OCC che lo ha assistito). Ordina la consegna o il rilascio dei beni che fanno parte del patrimonio di liquidazione, salvo che autorizzi il debitore o un terzo a utilizzarne alcuni per motivi gravi e specifici. E ordina la trascrizione della sentenza nei registri immobiliari, adempimento che cura il liquidatore.

Da quel momento:

• l’immobile è “vincolato” alla procedura: un’eventuale vendita fatta da lei, una donazione, una nuova ipoteca non sarebbero opponibili ai creditori;
• la gestione passa al liquidatore, che lo amministra e ne cura la conservazione;
• la sentenza stessa vale come titolo esecutivo per il rilascio, e il liquidatore può farla eseguire con le modalità richiamate dall’art. 216, comma 2, CCII.

Lei però non viene messo in strada il giorno dopo. Nella prassi la maggior parte dei tribunali consente al debitore di continuare ad abitare la casa fino alla vendita, proprio facendo uso di quella clausola sulle “gravi e specifiche ragioni” (la presenza di figli, una disabilità, la mancanza di alternative abitative immediate). È un’autorizzazione, non un diritto: va chiesta, motivata e può essere accompagnata da obblighi (custodia, accesso per le visite, a volte un’indennità di occupazione).

“Chi è il liquidatore e cosa può fare con casa mia?”

È il professionista nominato dal tribunale che prende in mano il patrimonio e lo trasforma in denaro per i creditori. Non è un suo consulente e non è un consulente della banca: è un organo della procedura, risponde al giudice delegato e deve ogni sei mesi riferirgli per iscritto (art. 275, comma 1, CCII). Il mancato deposito delle relazioni semestrali è causa di revoca dell’incarico.

Sulla casa il liquidatore può, in sintesi:

1. inventariarla e farla stimare;
2. inserirla nel programma di liquidazione con tempi e modalità di vendita;
3. amministrarla nell’attesa (custodia, eventuali locazioni se lei non vi abita, pagamento delle spese di conservazione);
4. venderla con procedure competitive, applicando in quanto compatibili le regole delle vendite della liquidazione giudiziale;
5. incassare il prezzo e chiedere al giudice l’ordine di cancellazione di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli;
6. ripartire il ricavato tra i creditori secondo l’ordine delle prelazioni.

Il liquidatore valuta anche se esercitare azioni a tutela del patrimonio, per esempio verso atti dispositivi sospetti compiuti prima della domanda. Su questo punto la Cassazione è stata chiara in un caso che riguardava proprio un immobile: con l’ordinanza n. 28576 del 28 ottobre 2025 (Sez. I) ha confermato la revoca di una liquidazione controllata in cui la relazione dell’OCC aveva taciuto la vendita di un immobile del debitore a un prezzo puramente nominale. Il giudice non si limita a controllare che la relazione ci sia: ne verifica la completezza e l’attendibilità. Chi pensa di “mettere al sicuro” la casa cedendola a un parente per pochi euro prima di depositare il ricorso rischia di far saltare tutto.

“Quali sono i passaggi dopo l’apertura, e in quanto tempo vendono la casa?”

Ecco la sequenza, con i termini previsti dal Codice. Le risposte successive rimandano spesso a questa tabella.

Quanto ai tempi effettivi della vendita, il Codice fissa i termini per il programma, non per l’aggiudicazione. Il programma deve però garantire la “ragionevole durata” della procedura (art. 272, comma 3, come riscritto dal correttivo). In concreto una casa libera e senza problemi urbanistici si vende in mesi; una casa con abusi, occupata, o in quota con il coniuge può richiedere molto di più. Il liquidatore che si muove con lentezza ingiustificata espone sé stesso a contestazioni in sede di rendiconto: l’art. 275, comma 4, consente al giudice di sostituirlo e di ridurre o escludere il compenso tenendo conto della diligenza.

Un’avvertenza pratica: la procedura resta aperta per almeno tre anni dall’apertura anche se la casa viene venduta prima, salvo che il liquidatore chieda la chiusura anticipata perché non c’è altro attivo da acquisire. Nel frattempo, per il nuovo comma 3-bis dell’art. 272, entrano nella liquidazione anche i beni che le arrivano fino all’esdebitazione (un’eredità, per esempio), al netto delle spese per acquisirli e conservarli.

“Come avviene la vendita? È un’asta come quella del tribunale?”

Somiglia molto, ma non è identica. L’art. 275, comma 2, CCII stabilisce che il liquidatore amministra i beni e che alle vendite si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale. Quella disciplina (art. 216 CCII) ruota attorno a tre pilastri: stima del bene da parte di un esperto, adeguata pubblicità, procedura competitiva che assicuri la massima partecipazione degli interessati.

In pratica, per una casa, accade questo:

• stima: un perito nominato su indicazione del liquidatore valuta l’immobile, verifica la regolarità urbanistica e catastale, la presenza di occupanti, le spese condominiali arretrate;
• avviso di vendita: pubblicato sul Portale delle vendite pubbliche e sui siti specializzati, con il prezzo base e le regole della gara;
• gara: di solito telematica o mista, con offerte cauzionate e rilanci; se va deserta si procede a ribassi successivi secondo il programma;
• aggiudicazione e saldo: l’aggiudicatario versa il prezzo nel termine fissato;
• cancellazione dei gravami: dopo l’incasso integrale, il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti (art. 275, comma 2).

La differenza con l’espropriazione ordinaria è soprattutto di flessibilità: il liquidatore può, nel programma, prevedere modalità diverse (anche il ricorso a soggetti specializzati) purché competitive e trasparenti. Ciò che non può fare è vendere a trattativa privata a chi preferisce, senza gara, perché verrebbe meno la garanzia per i creditori.

Questo è il punto da cui partire se in famiglia c’è qualcuno disposto a ricomprare la casa: deve partecipare alla gara come chiunque altro. Ne parliamo nella risposta sulle alternative.

“La banca del mutuo cosa fa? Può continuare per conto suo?”

Qui sta la vera sorpresa per molti: se il mutuo è un credito fondiario, la banca conserva un vantaggio che gli altri creditori non hanno.

La regola generale è che, dal giorno dell’apertura, nessun creditore per titolo o causa anteriore può iniziare o proseguire azioni esecutive o cautelari sui beni della procedura. L’art. 270, comma 5, CCII rinvia infatti, in quanto compatibili, agli artt. 150 e 151 dettati per la liquidazione giudiziale. La sentenza di Trani citata sopra lo scrive testualmente nel dispositivo, aggiungendo che sono vietati a pena di nullità anche l’avvio di cautele e l’acquisto di nuovi diritti di prelazione.

Ma l’art. 41, comma 2, del Testo unico bancario (TUB) consente al creditore fondiario di iniziare o proseguire l’esecuzione individuale anche dopo l’apertura della procedura concorsuale. Per anni i tribunali si sono divisi sull’applicabilità di questa regola alla liquidazione controllata: alcuni l’hanno esclusa (Trib. Treviso 28 novembre 2022, Trib. Verona 20 dicembre 2022), altri l’hanno ammessa (Trib. Brescia 12 aprile 2023, Trib. Torre Annunziata 14 marzo 2023), come ricostruisce un contributo dottrinale dell’Università di Verona sul privilegio fondiario nella liquidazione controllata. Proprio il Tribunale di Brescia, con ordinanza del 3 ottobre 2023, ha sollevato rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c.

La Cassazione ha risposto con la pronuncia n. 22914/2024: il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. Quindi la banca fondiaria può portare avanti (o avviare) l’espropriazione della casa davanti al giudice dell’esecuzione, anche a procedura aperta.

Attenzione però a cosa significa davvero. Il privilegio è processuale, non sostanziale: la banca può vendere da sé, ma non può prendersi più di quanto le spetta in base allo stato passivo della liquidazione. Per un orientamento consolidato della Cassazione (n. 23482/2018 e n. 12673/2022, maturato nel fallimento e richiamato per le procedure del Codice) l’assegnazione del ricavato al fondiario è provvisoria; se il giudice delegato ha già accertato il credito, il giudice dell’esecuzione deve attenersi a quella quantificazione. La banca deve quindi comunque insinuarsi al passivo della liquidazione, e farlo nel termine: la Cassazione (Sez. I, sentenza n. 28573 del 28 ottobre 2025) ha chiarito che il termine fissato dalla sentenza di apertura per le domande dei creditori è perentorio, e la domanda tardiva è ammessa solo se il creditore prova una causa a lui non imputabile.

“Ho già l’asta fissata. Con la liquidazione controllata l’esecuzione si ferma?”

Dipende da chi procede e da quanto è avanti l’esecuzione. È la domanda su cui circolano più informazioni sbagliate, quindi la scomponiamo.

Primo caso: procede un creditore non fondiario (un altro creditore con ipoteca giudiziale, un finanziatore chirografario, un condominio). Dall’apertura opera il divieto di proseguire le azioni esecutive individuali richiamato dall’art. 270, comma 5. L’esecuzione non può andare avanti per iniziativa di quel creditore. A quel punto si apre un bivio:

• il liquidatore subentra nell’esecuzione pendente, se è in fase avanzata e conviene sfruttare il lavoro già fatto (perizia, ordinanza di vendita, pubblicità);
• oppure non subentra, e l’esecuzione viene dichiarata improcedibile: la casa verrà venduta dentro la liquidazione secondo il programma.

Su quale norma consenta il subentro, la risposta è “entrambe, ma con ruoli diversi”. L’art. 270 (tramite il rinvio agli artt. 150-151) è la norma che blocca i creditori; l’art. 216, comma 10, è la norma che permette al liquidatore di sostituirsi al creditore procedente, ed entra nella liquidazione controllata attraverso il rinvio dell’art. 275, comma 2, alle regole sulle vendite della liquidazione giudiziale. È la lettura adottata dal Tribunale di Modena (decisione del 3 marzo 2023, come riportata nel contributo dell’Università di Verona) e oggi recepita in molte sentenze di apertura: quella di Trani del 2026, ad esempio, autorizza espressamente il liquidatore a valutare il subentro nelle procedure esecutive già in stato avanzato.

Secondo caso: procede la banca fondiaria. Come visto nella risposta precedente, dopo Cass. n. 22914/2024 l’esecuzione può proseguire. Il ricavato, però, non finisce automaticamente tutto alla banca: va coordinato con il riparto della liquidazione, e l’eccedenza rispetto al credito accertato spetta alla procedura.

Terzo caso: è già intervenuta l’aggiudicazione. Se l’immobile è già stato aggiudicato e il prezzo versato, gli effetti per l’aggiudicatario di regola si sono consolidati; la questione si sposta sulla distribuzione del ricavato.

Il messaggio pratico è uno: depositare il ricorso per liquidazione controllata non è un “pulsante di arresto” dell’asta, e chi lo usa con questa sola finalità resta spesso deluso. Diverso è il discorso del piano del consumatore, in cui il giudice può sospendere le esecuzioni che pregiudicano la fattibilità del piano (art. 70, comma 4, CCII): su questo strumento la Cassazione, con la pronuncia n. 22715 del 26 luglio 2023, si è occupata proprio della sospensione dei procedimenti esecutivi nella ristrutturazione dei debiti del consumatore e nel concordato minore.

“Con i soldi della vendita chi viene pagato prima?”

Prima le spese della procedura, poi la banca che ha l’ipoteca sulla casa fino al valore della garanzia, poi gli altri creditori secondo l’ordine delle prelazioni, e infine i chirografari. Se avanza qualcosa, torna a lei.

L’art. 275, comma 5, CCII stabilisce che il liquidatore distribuisce le somme secondo l’ordine delle prelazioni risultante dallo stato passivo, dopo aver predisposto un progetto di riparto da comunicare al debitore e ai creditori, che hanno un termine non superiore a quindici giorni per le osservazioni. Senza contestazioni il giudice autorizza senza indugio l’esecuzione del riparto; se ci sono contestazioni e il liquidatore non riesce a comporle, decide il giudice delegato con decreto reclamabile ai sensi dell’art. 124 (comma 6). Il correttivo ha aggiunto il comma 6-bis, che richiama numerose norme della liquidazione giudiziale sulla ripartizione dell’attivo.

Sull’ipoteca vale una precisazione: il creditore ipotecario è preferito solo sul ricavato di quel bene e solo nei limiti della garanzia. Se il prezzo non basta a coprire il mutuo, per la parte residua la banca concorre come chirografaria con tutti gli altri.

E le spese della procedura? Il compenso del liquidatore e le altre spese prededucibili gravano sull’attivo, ma non in modo indiscriminato sui beni ipotecati. In un caso di concordato minore la Cassazione (Sez. I, n. 6865 del 14 marzo 2025) ha affermato che il compenso del gestore, pur prededucibile, non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. Quanto e come quel principio si trasferisca nella liquidazione controllata è una valutazione da fare caso per caso, ma è un argomento utile quando si discute il riparto sul ricavato della casa.

“La casa è cointestata con mia moglie (o mio marito). Vendono anche la sua metà?”

No: entra nella liquidazione solo la sua quota. La quota del coniuge non debitore resta del coniuge.

La liquidazione controllata riguarda il patrimonio del debitore, non quello dei familiari. Se l’immobile è in comproprietà al 50%, nel patrimonio di liquidazione entra il 50% di cui è titolare il debitore. Questo genera però tre problemi molto concreti.

Primo: una quota indivisa si vende male. Pochi acquirenti sono disposti a comprare metà di una casa abitata da un altro proprietario. Per questo il liquidatore, nel programma, valuta strade diverse: proporre la quota al coniuge comproprietario, che è spesso il soggetto più interessato; cercare un accordo per vendere l’intero immobile e dividere il ricavato in base alle quote; in mancanza, chiedere la divisione giudiziale, che può arrivare alla vendita dell’intero con attribuzione al coniuge della sua parte di prezzo.

Secondo: il mutuo cointestato. Molto spesso entrambi i coniugi hanno firmato il mutuo e l’ipoteca grava sull’intero immobile. In questo caso il coniuge non debitore è comunque obbligato verso la banca, e la banca, sulla sua quota, conserva tutte le azioni ordinarie. L’esdebitazione del debitore non si estende ai coobbligati: l’art. 278, comma 6, CCII fa salvi i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso.

Terzo: comunione legale o comproprietà ordinaria? Se la casa è stata acquistata durante il matrimonio in regime di comunione legale, il quadro è più delicato, perché la comunione legale non è divisa in quote come una comproprietà ordinaria e in sede esecutiva si applicano regole proprie sulla destinazione del ricavato al coniuge non debitore. È un aspetto che va verificato sull’atto di acquisto e sul regime patrimoniale prima di depositare qualunque domanda.

“L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, nelle case cointestate parte sempre dalla stessa domanda: la quota del coniuge può diventare la leva per ricomprare l’altra metà a un prezzo di mercato, dentro la gara e non fuori?” È spesso la strada che salva l’abitazione senza danneggiare i creditori.

“Abbiamo messo la casa nel fondo patrimoniale. È al sicuro?”

Più al sicuro di una casa normale, ma non in modo assoluto. E la legge, su questo, è più netta di quanto si legga in giro.

L’art. 268, comma 4, lettera c), CCII esclude dalla liquidazione i beni del fondo patrimoniale e i loro frutti, con la riserva di quanto dispone l’art. 170 del codice civile. Quindi non sono esclusi solo i frutti (l’affitto incassato, per esempio): è escluso il bene stesso, nei limiti in cui non sarebbe aggredibile dai creditori secondo le regole ordinarie.

Il rinvio all’art. 170 c.c. è il punto decisivo. Quella norma impedisce l’esecuzione sui beni del fondo per i debiti che il creditore sapeva contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. A contrario, per i debiti contratti per i bisogni della famiglia (e la giurisprudenza intende questa nozione in senso ampio) i beni del fondo restano aggredibili. Ne derivano tre scenari:

1. debiti chiaramente estranei ai bisogni della famiglia, noti come tali al creditore: la casa nel fondo resta fuori dalla liquidazione;
2. debiti contratti per i bisogni della famiglia (il mutuo stesso per comprare la casa, spese ordinarie del nucleo): il fondo non protegge e quei creditori possono soddisfarsi sul bene;
3. fondo costituito a ridosso della crisi: il problema non è più l’art. 170 c.c. ma la possibile inefficacia dell’atto di costituzione verso i creditori, da valutare con le azioni che il liquidatore può esercitare.

Va aggiunto un dato pratico: l’ipoteca iscritta prima della costituzione del fondo resta pienamente opponibile. Se la banca del mutuo aveva l’ipoteca già al momento del rogito e il fondo è stato costituito dopo, il fondo non le impedisce nulla.

E c’è un rovescio della medaglia. Quando il debitore persona fisica chiede la liquidazione, l’OCC deve attestare che c’è attivo da distribuire (art. 268, comma 3). Se l’unico bene di valore è nel fondo patrimoniale ed è escluso, l’attivo può mancare: in quel caso la strada può diventare l’esdebitazione del debitore incapiente (art. 283 CCII), con presupposti propri.

“Ma posso restare a vivere in casa finché non la vendono?”

Spesso sì, ma solo se il giudice lo autorizza. Come visto all’inizio, l’art. 270, comma 2, lettera e), CCII ordina la consegna o il rilascio dei beni, salvo che il tribunale autorizzi il debitore a usarne alcuni per gravi e specifiche ragioni. La casa abitata dalla famiglia è il caso tipico.

Cosa conviene fare in concreto:

• chiedere l’autorizzazione già nel ricorso, spiegando composizione del nucleo, presenza di minori o persone fragili, mancanza di alternative immediate;
• collaborare alle visite dei potenziali acquirenti: un debitore che ostacola la vendita offre al liquidatore la ragione per chiedere il rilascio anticipato;
• pagare le spese correnti (utenze, condominio ordinario) per tutto il periodo di permanenza;
• prepararsi al trasloco prima dell’aggiudicazione, perché dopo il saldo del prezzo l’acquirente ha diritto all’immobile libero.

Un punto spesso trascurato riguarda il rapporto tra la casa e la quota di reddito lasciata al debitore. Il giudice fissa la somma necessaria al mantenimento del debitore e della famiglia (art. 268, comma 4, lettera b): nella sentenza di Trani, ad esempio, su una retribuzione di 1.350 euro il fabbisogno è stato provvisoriamente determinato in 1.153 euro, con obbligo di versare l’eccedenza alla procedura. Quando la famiglia dovrà pagare un affitto dopo la vendita, è il momento di chiedere la revisione di quella soglia, perché le spese di abitazione cambiano radicalmente.

“Se la casa la vendono, quando sono libero dai debiti?”

Di regola alla chiusura della procedura o comunque decorsi tre anni dall’apertura, anche se nel frattempo restano operazioni di liquidazione da completare. È l’esdebitazione di diritto prevista dall’art. 282 CCII per le persone fisiche, modificato dal correttivo: è dichiarata con decreto motivato del tribunale su istanza del debitore o segnalazione del liquidatore, dopo che i creditori ammessi hanno avuto quindici giorni per le osservazioni.

Due precisazioni importanti. La prima: l’esdebitazione non è un automatismo cieco. Richiede le condizioni dell’art. 280, l’assenza di condanne definitive per i reati indicati dall’art. 344 e che il debitore non abbia causato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. La Cassazione (Sez. I, ordinanza n. 22074 del 31 luglio 2025) ha chiarito che l’apertura della liquidazione controllata non è un premio e non può essere negata per un giudizio di scarsa meritevolezza: la negligenza o l’imprudenza del debitore si valuta nella fase successiva, quella dell’esdebitazione. Quindi la liquidazione si apre, la casa si vende, e solo dopo si vedrà se il debitore merita la liberazione.

La seconda: l’esdebitazione non produce effetti sulle operazioni di liquidazione in corso (art. 282, comma 2-bis). Se la casa non è ancora stata venduta allo scadere dei tre anni, la vendita prosegue.

Restano esclusi dalla liberazione gli obblighi di mantenimento e alimentari, i debiti da risarcimento per fatto illecito extracontrattuale e le sanzioni penali e amministrative non accessorie a debiti estinti (art. 278, comma 7).

“Rischio di restare senza casa e con i debiti comunque?”

Il rischio esiste, ed è giusto dirlo. Se la casa viene venduta e l’esdebitazione viene poi negata (per colpa grave nella formazione dei debiti, per esempio, o per condotte scorrette durante la procedura), il debitore si troverebbe senza l’immobile e con i debiti residui ancora esigibili. È lo scenario peggiore e va messo in conto prima di depositare.

Detto questo, ci sono fattori che lo rendono, nella pratica, controllabile:

• la meritevolezza si costruisce prima, con una relazione dell’OCC completa e documentata. Ricordiamo che la Cassazione (ord. n. 28576/2025, citata sopra) ha confermato la revoca proprio per una relazione che taceva un atto dispositivo immobiliare;
• la trasparenza durante la procedura (collaborare con il liquidatore, comunicare ogni entrata sopravvenuta, non ostacolare la vendita della casa) è ciò che più incide sulla decisione finale;
• i debiti esclusi dall’esdebitazione (mantenimento, illeciti, sanzioni) vanno censiti all’inizio, perché sopravvivono comunque.

La rassicurazione fondata è questa: chi entra in liquidazione con una situazione pulita e la affronta con correttezza ha, per legge, una prospettiva concreta di liberazione dopo tre anni. Il limite reale è che quella liberazione ha come prezzo il patrimonio, casa compresa.

“E i miei figli? Possono buttarci fuori con i bambini?”

La presenza di figli minori non impedisce la vendita della casa, ma pesa molto sui tempi e sulle modalità del rilascio. Non esiste nel Codice della crisi una norma che renda inalienabile la casa familiare in presenza di minori. Esiste però, come visto, la possibilità per il tribunale di autorizzare il debitore a usare il bene per gravi e specifiche ragioni (art. 270, comma 2, lettera e), e la tutela dei minori è la ragione più grave che si possa portare.

Nella pratica questo si traduce in:

• permanenza in casa fino all’aggiudicazione;
• un tempo ragionevole per il rilascio dopo la vendita, concordato con il liquidatore;
• una soglia di reddito “trattenuto” adeguata a sostenere un canone di affitto dopo il trasloco.

Una situazione a parte è quella della casa assegnata al coniuge con un provvedimento di separazione o divorzio trascritto. Lì entrano in gioco regole di opponibilità del provvedimento all’acquirente che dipendono dalle date di trascrizione rispetto all’ipoteca e alla sentenza di apertura: va verificato documento alla mano, perché può cambiare il valore stesso della casa in asta.

Il limite reale, anche qui, va detto chiaramente: le tutele riguardano il come e il quando, non il se. Se la casa è nel patrimonio di liquidazione, prima o poi verrà venduta.

“Esiste davvero un modo per salvare la casa?”

Sì, ma quasi mai dentro la liquidazione controllata in senso stretto. Le strade realistiche sono tre.

1. Il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII). È lo strumento costruito per chi vuole tenere la prima casa. L’art. 67, comma 5, consente di prevedere il rimborso alle scadenze originarie delle rate del mutuo ipotecario sull’abitazione principale, se alla data della domanda il debitore è in regola con le rate o se il giudice lo autorizza a pagare capitale e interessi scaduti. Gli altri debiti vengono ristrutturati, anche con falcidia. Il comma 4 consente di soddisfare i crediti ipotecari anche non integralmente, purché non meno di quanto otterrebbero in liquidazione (attestazione dell’OCC), e di prevedere una moratoria fino a due anni con interessi legali. Sulla moratoria la Cassazione (Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026) ha precisato che sospende il pagamento senza ridurre il credito, che gli interessi continuano a maturare e che alla scadenza del biennio il rimborso deve iniziare, anche a rate. Durante la procedura, su istanza, il giudice può sospendere le esecuzioni che pregiudicano il piano (art. 70, comma 4).

2. Il concordato minore con mutuo sulla prima casa (art. 75, comma 2-bis). Per chi non è consumatore (professionista, imprenditore minore) il correttivo ha introdotto una regola analoga: la proposta può prevedere il pagamento regolare delle rate del mutuo sull’abitazione principale, se l’OCC attesta che il credito sarebbe comunque integralmente soddisfatto con la vendita a valore di mercato e che il rimborso non lede gli altri creditori.

3. L’acquisto da parte di un familiare. Dentro la liquidazione, un parente può partecipare alla vendita competitiva come qualsiasi offerente e aggiudicarsi la casa. Non c’è un diritto di prelazione, ma un’offerta seria e cauzionata presentata per tempo può orientare il liquidatore nella fissazione del prezzo base e nei tempi della gara. È fondamentale che il denaro sia effettivamente del familiare e tracciabile: se provenisse dal debitore, si tratterebbe di attivo sottratto ai creditori.

La liquidazione controllata, quindi, non è il primo strumento da valutare per chi vuole tenere la casa: è l’ultimo, quando gli altri non sono percorribili. Una scelta sbagliata all’inizio è difficile da correggere: se il piano del consumatore viene poi revocato per inadempimento, si può finire comunque in liquidazione (art. 73 CCII).

“Mi fa vedere un esempio concreto?”

Certo. Le due ipotesi che seguono sono simulazioni dimostrative, con dati inventati ma realistici, costruite per mostrare come si muovono i numeri e le date. Non sono casi seguiti dallo Studio.

Ipotesi 1: casa di proprietà esclusiva, mutuo fondiario, nessuna esecuzione in corso.

• Debitore consumatore, unico proprietario dell’abitazione in cui vive con la famiglia.
• Valore di stima della casa: 187.400 €.
• Mutuo fondiario residuo con ipoteca di primo grado: 132.650 €.
• Altri debiti chirografari: 58.300 € (41.900 € verso due finanziarie, 16.400 € su carte revolving).
• Sentenza di apertura su domanda del debitore: martedì 3 marzo 2026. Il tribunale lo autorizza a restare in casa fino alla vendita, per la presenza di due figli minori.

Sequenza:

1. entro il 2 aprile 2026 (30 giorni) il liquidatore aggiorna l’elenco dei creditori e notifica loro la sentenza;
2. il termine per le domande di ammissione scade lunedì 1° giugno 2026 (90 giorni); la banca si insinua per 132.650 € in via ipotecaria, le finanziarie in via chirografaria;
3. entro la stessa data (90 giorni dall’apertura) il liquidatore deposita inventario e programma di liquidazione, che il giudice delegato approva;
4. primo esperimento di vendita a 187.400 €: deserto; secondo esperimento con il ribasso previsto nel programma (prezzo base 140.550 €): aggiudicazione a 151.300 € dopo i rilanci;
5. spese prededucibili della procedura, nell’ipotesi: 9.870 €;
6. riparto: dal ricavato della casa la banca riceve l’intero credito ipotecario di 132.650 €; restano 8.780 €, che vanno ai chirografari (8.780 / 58.300 = circa il 15,1% dei loro crediti).

Esito: la casa è persa, il mutuo è estinto, i chirografari incassano circa il 15%. L’esdebitazione può operare decorsi tre anni dall’apertura: il 3 marzo 2029 cade di sabato, quindi in pratica l’istanza si deposita da lunedì 5 marzo 2029, salvo chiusura anticipata della procedura. Il residuo di 49.520 € verso le finanziarie, se l’esdebitazione è concessa, diventa inesigibile.

Variante: se la banca avesse già avviato un’espropriazione immobiliare, dopo Cass. n. 22914/2024 avrebbe potuto proseguirla davanti al giudice dell’esecuzione; il ricavato le sarebbe stato attribuito in via provvisoria nei limiti del credito ammesso al passivo, e l’eventuale eccedenza sarebbe spettata alla liquidazione.

Ipotesi 2: casa cointestata al 50% con il coniuge, mutuo cointestato, un familiare ricompra la quota.

• Debitore professionista, comproprietario al 50% con il coniuge (comproprietà ordinaria, separazione dei beni).
• Valore di stima dell’intero immobile: 214.000 €; valore teorico della quota: 107.000 €.
• Il perito, considerata la difficoltà di vendere una quota indivisa di un immobile abitato, stima la quota in 85.600 € (riduzione del 20%).
• Mutuo cointestato residuo, ipoteca sull’intero: 96.800 €.
• Debiti personali chirografari del solo debitore: 73.450 €.
• Sentenza di apertura su istanza di un creditore: martedì 10 novembre 2026; termine per le domande: lunedì 8 febbraio 2027 (90 giorni).

Sequenza:

1. il liquidatore inserisce nel patrimonio solo la quota del 50%; nel programma prevede di sollecitare offerte prima della gara, informando espressamente il coniuge comproprietario;
2. il fratello del coniuge, con mezzi propri e tracciabili, deposita un’offerta irrevocabile cauzionata di 88.200 €;
3. la gara viene aperta su quel prezzo base; nessun rilancio, aggiudicazione al familiare a 88.200 €;
4. spese prededucibili nell’ipotesi: 7.140 €; restano 81.060 €, che vanno alla banca per il credito ipotecario;
5. la banca resta creditrice di 15.740 € (96.800 − 81.060): per questa somma concorre come chirografaria nella liquidazione e conserva l’azione piena verso il coniuge, che ha firmato il mutuo;
6. i chirografari personali del debitore, nell’ipotesi, non ricevono nulla dalla vendita della quota.

Esito: la casa resta “in famiglia” (metà al coniuge, metà al cognato), il coniuge rinegozia con la banca il residuo di 15.740 €, il debitore punta all’esdebitazione per i 73.450 €. Lo schema funziona solo perché il prezzo è emerso da una procedura competitiva e il denaro non proviene dal debitore.

La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare

“Quanto vale davvero la mia casa rispetto a tutti i miei debiti, e chi incassa la differenza?”

È la domanda che decide la strategia, eppure quasi nessuno se la pone prima di depositare. Il ragionamento comune è “ho troppi debiti, quindi liquidazione”. Ma il calcolo da fare è un altro: valore realistico di vendita della casa (non quello dell’agenzia, quello d’asta) meno il mutuo ipotecario residuo meno le spese della procedura. Il risultato è il “margine” che la casa mette a disposizione dei creditori chirografari.

Da quel numero discendono tre scenari molto diversi:

• margine negativo o vicino a zero (la casa vale meno o poco più del mutuo): la vendita della casa avvantaggia quasi soltanto la banca. Il piano del consumatore con il mantenimento delle rate (art. 67, comma 5) diventa spesso più conveniente per tutti, banca compresa, perché l’OCC può attestare che la liquidazione non darebbe di più;
• margine moderato: è la zona in cui la liquidazione controllata ha senso, perché la casa porta attivo vero e la legge offre in cambio l’esdebitazione;
• margine molto alto (casa di valore e debiti contenuti): la liquidazione può essere sproporzionata. Una vendita volontaria ben gestita o un accordo con i creditori possono chiudere tutto pagando integralmente e conservando l’eccedenza, senza tre anni di procedura.

C’è un secondo aspetto collegato: il prezzo d’asta è quasi sempre inferiore al valore di mercato, e ogni ribasso pesa sul margine. Nell’ipotesi 1 dell’esempio, la casa stimata 187.400 € è stata venduta a 151.300 €: la differenza di 36.100 € è la parte di valore che si è persa per strada. Chi conosce in anticipo questi numeri può decidere con lucidità se valga la pena cercare un acquirente familiare, proporre un piano, o andare in liquidazione sapendo esattamente cosa aspettarsi.

Infine, il calcolo va fatto anche dal punto di vista del coniuge e dei coobbligati: l’esdebitazione libera il debitore, non chi ha firmato con lui. Una strategia che salva il debitore ma lascia il coniuge esposto per il residuo del mutuo non è una buona strategia per la famiglia.

“Ma i giudici cosa dicono?”

Ecco le pronunce che abbiamo esaminato per rispondere alle domande di questa pagina. Per ciascuna indichiamo gli estremi come riportati dalle fonti consultate, il principio riformulato con parole nostre e il motivo per cui conta per chi possiede una casa.

1. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28576 del 28 ottobre 2025.
Principio: nella liquidazione controllata la relazione dell’OCC è un requisito di ammissibilità e il giudice deve verificarne completezza e attendibilità, non la semplice presenza; è stata confermata la revoca di una procedura in cui la relazione taceva, tra l’altro, la vendita di un immobile del debitore a un prezzo nominale.
Rilevanza: chi trasferisce la casa a un parente per pochi euro prima del ricorso mette a rischio l’intera procedura.

2. Cass. civ., Sez. I, sent. n. 28573 del 28 ottobre 2025.
Principio: il termine assegnato dalla sentenza di apertura per le domande dei creditori (art. 270, c. 2, lett. d) è perentorio; la domanda tardiva è preclusa salvo rimessione in termini per causa non imputabile (art. 273, c. 7).
Rilevanza: vale anche per la banca del mutuo, che deve insinuarsi nei tempi per partecipare al riparto del ricavato della casa.

3. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28483 del 27 ottobre 2025.
Principio: la regola dell’art. 51, comma 15, CCII sulla condanna per impugnazione in mala fede si applica anche alla liquidazione controllata, attraverso il rinvio dell’art. 270, comma 5, e dell’art. 65, comma 2, compreso il giudizio di cassazione.
Rilevanza: impugnare la sentenza di apertura solo per guadagnare tempo e rinviare la vendita della casa può costare caro.

4. Cass. n. 22914/2024 (su rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c. del Tribunale di Brescia).
Principio: il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41, comma 2, TUB) può essere fatto valere sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata.
Rilevanza: la banca del mutuo fondiario può proseguire o avviare l’espropriazione della casa anche dopo l’apertura.

5. Cass. 28 settembre 2018, n. 23482.
Principio: l’attribuzione del ricavato al creditore fondiario nell’esecuzione individuale è provvisoria; l’ammissione al passivo è il presupposto del suo diritto alle somme e, se il giudice delegato ha già quantificato il credito, il giudice dell’esecuzione vi si conforma.
Rilevanza: la banca vende “da sé”, ma incassa nei limiti del credito accertato nella procedura concorsuale.

6. Cass. n. 12673/2022.
Principio: conferma l’orientamento sul carattere provvisorio dell’assegnazione al fondiario e sul coordinamento con l’accertamento del passivo.
Rilevanza: rafforza la tutela degli altri creditori sul ricavato della casa venduta dalla banca.

7. Cass. 26 luglio 2023, n. 22715.
Principio: si occupa della sospensione dei procedimenti esecutivi nelle procedure di concordato minore e di ristrutturazione dei debiti del consumatore.
Rilevanza: è il terreno su cui si gioca la difesa della casa con il piano del consumatore, dove il giudice può fermare l’asta che pregiudica il piano.

8. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31 luglio 2025.
Principio: l’ammissione alla liquidazione controllata non è un beneficio premiale e non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza fondato sulla negligenza o imprudenza del debitore, che rileva invece nella fase dell’esdebitazione (art. 280).
Rilevanza: la liquidazione si apre comunque; la valutazione della condotta arriva dopo la vendita della casa, al momento della liberazione dai debiti.

9. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026.
Principio: la moratoria fino a due anni per i crediti privilegiati e ipotecari nel piano del consumatore (art. 67, c. 4) sospende il pagamento senza ridurre il credito; gli interessi continuano a maturare e il rimborso, anche rateale, deve iniziare alla scadenza del biennio.
Rilevanza: delimita lo spazio di respiro concesso a chi vuole conservare la casa con un piano anziché liquidarla.

10. Cass. civ., Sez. I, n. 6865 del 14 marzo 2025.
Principio: nel concordato minore il compenso del gestore è prededucibile ma non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati.
Rilevanza: è un argomento da spendere nelle discussioni sul riparto del prezzo della casa ipotecata, da verificare caso per caso nella liquidazione controllata.

11. Trib. Trani, sent. n. 6/2026, pubblicata il 19 gennaio 2026.
Principio: la liquidazione riguarda tutto il patrimonio del ricorrente; l’esclusione di beni è possibile solo dopo stima e prova dell’antieconomicità della vendita; vendite con procedure competitive; divieto di azioni esecutive individuali dall’apertura e facoltà del liquidatore di subentrare nelle esecuzioni in stato avanzato.
Rilevanza: fotografa come i tribunali trattano oggi la casa nella sentenza di apertura.

12. Trib. Modena, 3 marzo 2023 (come riportata in dottrina).
Principio: il rinvio dell’art. 275, comma 2, alle regole sulle vendite della liquidazione giudiziale rende applicabile anche l’art. 216, comma 10: il liquidatore può subentrare nelle esecuzioni pendenti, che diventano improcedibili solo se non subentra.
Rilevanza: risponde alla domanda “art. 270 o art. 216?” sulla sorte dell’asta già fissata.

Per completezza: prima della pronuncia n. 22914/2024 i tribunali di merito erano divisi sul fondiario nella liquidazione controllata (contrari, ad esempio, Trib. Treviso 28 novembre 2022 e Trib. Verona 20 dicembre 2022; favorevoli Trib. Brescia 12 aprile 2023 e Trib. Torre Annunziata 14 marzo 2023). Quel contrasto oggi va letto alla luce della soluzione della Cassazione.

“E voi, concretamente, cosa fate?”

Ecco cosa facciamo quando una persona ci porta il problema della casa di proprietà davanti a una possibile liquidazione controllata.

1. Calcoliamo il margine reale della casa: confrontiamo stima di mercato, prezzo d’asta prevedibile, mutuo residuo e spese di procedura, per capire chi incasserebbe cosa.
2. Leggiamo il contratto di mutuo e l’ipoteca con lo staff di diritto bancario: verifichiamo se il credito è davvero fondiario, la data di iscrizione dell’ipoteca, gli importi pretesi.
3. Mettiamo a confronto gli strumenti: piano del consumatore con mantenimento delle rate, concordato minore con il comma 2-bis dell’art. 75, liquidazione controllata, esdebitazione dell’incapiente.
4. Verifichiamo il regime della casa: comproprietà ordinaria, comunione legale, fondo patrimoniale, assegnazione al coniuge, con le date di trascrizione rilevanti.
5. Esaminiamo gli atti degli ultimi cinque anni per individuare in anticipo quelli che il liquidatore o il giudice potrebbero contestare, come insegna l’ord. n. 28576/2025.
6. Prepariamo il ricorso e la documentazione per l’OCC, compresa la richiesta motivata di continuare ad abitare la casa fino alla vendita.
7. Seguiamo l’esecuzione immobiliare pendente: valutiamo con il liquidatore l’opportunità del subentro e presidiamo la posizione del creditore fondiario davanti al giudice dell’esecuzione.
8. Impostiamo l’acquisto da parte del familiare dentro la procedura competitiva: offerta, cauzione, tracciabilità dei fondi, tempi rispetto al programma.
9. Controlliamo stato passivo e progetto di riparto, presentando osservazioni nei quindici giorni e, se serve, reclamo.
10. Accompagniamo il debitore fino all’esdebitazione, preparando l’istanza e gestendo le eventuali osservazioni dei creditori.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesa soprattutto l’abilitazione di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC: significa conoscere dall’interno come l’organismo valuta l’attivo, attesta la convenienza delle alternative e, da liquidatore, imposta il programma di vendita della casa. È questa esperienza che consente di dialogare con l’OCC e con il liquidatore sullo stesso piano tecnico.

La linea difensiva resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione, con lo stesso difensore: un vantaggio concreto quando si contestano la sentenza di apertura, lo stato passivo o il riparto. E lavoriamo con avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo, perché stime, flussi di reddito, mutuo e fiscalità della vendita vanno letti insieme.

In sintesi

Tre messaggi emergono dalle risposte di questa pagina.

Primo: nella liquidazione controllata la casa di proprietà entra nell’attivo e viene venduta con procedura competitiva; non ci sono esenzioni per la prima casa, solo la possibilità di abitarla fino alla vendita con l’autorizzazione del giudice.

Secondo: la banca fondiaria conserva un ruolo forte, perché dopo Cass. n. 22914/2024 può proseguire l’esecuzione individuale; ma incassa nei limiti del credito ammesso al passivo, e la quota del coniuge e i beni del fondo patrimoniale seguono regole proprie.

Terzo: chi vuole salvare la casa deve guardare prima alle alternative: il piano del consumatore con il mantenimento delle rate del mutuo, il concordato minore, l’acquisto trasparente da parte di un familiare.

Lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo incrocio perché l’Avvocato è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, e coordina uno staff nazionale di diritto bancario in grado di leggere mutuo, ipoteca e pretese della banca. Sono le due competenze che servono, insieme, per decidere che cosa fare della casa prima che lo decidano altri.

📩 Prima di firmare un ricorso o di lasciare che la banca vada avanti con l’asta, parliamone: i recapiti per contattare subito lo Studio Monardo sono qui sotto, in fondo all’articolo.