Le domande che ci fanno più spesso i gestori di coworking in difficoltà, con risposte complete

Chi gestisce uno spazio di coworking conosce bene la sequenza: le postazioni fisse si svuotano, i contratti mensili non vengono rinnovati, le sale riunioni restano prenotate a metà, ma l’affitto dell’immobile arriva puntuale ogni mese, sempre uguale. Prima si salta una mensilità, poi due, poi arriva la lettera del proprietario. Abbiamo raccolto in questa guida le domande che i gestori di coworking ci rivolgono più spesso in questa fase, con risposte complete e senza giri di parole: domande vere, nel modo in cui vengono fatte, non nel modo in cui le scriverebbe un manuale.

Il quadro normativo, in poche righe. Il rapporto tra il gestore e il proprietario è quasi sempre una locazione a uso diverso dall’abitativo, regolata dalla legge 392 del 1978 (durata minima di sei anni, recesso per gravi motivi, cessione del contratto insieme all’azienda) e, per il resto, dal codice civile (buona fede, risoluzione per inadempimento, eccessiva onerosità sopravvenuta). Il rapporto tra il gestore e i suoi utenti, invece, è un contratto atipico di coworking. Quando la crisi diventa seria, entra in gioco anche il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019), con la composizione negoziata e, per le realtà più piccole, gli strumenti di composizione delle crisi da sovraindebitamento.

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo? Perché la rinegoziazione di un contratto di locazione commerciale da parte di un’impresa in crisi è, tecnicamente, una trattativa di risanamento: e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè conosce dall’interno il percorso della composizione negoziata e il modo in cui i creditori, locatore compreso, vengono portati al tavolo. Per i coworking che hanno le dimensioni di un’impresa minore, la sua qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento e di professionista fiduciario di un OCC apre strumenti ulteriori. E se la trattativa fallisce e si va in causa, la qualifica di cassazionista garantisce che la stessa strategia possa essere sostenuta fino all’ultimo grado di giudizio.

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Ho un coworking mezzo vuoto e non riesco più a pagare l’affitto: il proprietario è obbligato a rinegoziare?

No, nessuna norma obbliga il proprietario ad accettare uno sconto. Ma questo non significa che la rinegoziazione sia impossibile: significa che va costruita, non pretesa.

È la domanda che ci fanno tutti, ed è giusto partire da qui con onestà. Il contratto ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.): il canone pattuito resta dovuto anche se il coworking si è svuotato, perché il rischio di non riuscire a rivendere lo spazio ai propri utenti è, giuridicamente, un rischio d’impresa del gestore, non del proprietario.

La giurisprudenza più recente lo ha ripetuto con chiarezza anche nel caso estremo della pandemia. La Cassazione, con la sentenza n. 16113 del 16 giugno 2025, ha escluso che le restrizioni dovute al Covid comportassero automaticamente una riduzione del canone nelle locazioni commerciali; e con l’ordinanza n. 18666 del 2025 ha negato che il giudice possa imporre, in via generale, una riduzione del canone per le difficoltà economiche del conduttore. Se non è bastata una pandemia, è evidente che un calo di domanda nel settore del lavoro flessibile non basta da solo.

Allora perché rinegoziare? Perché il proprietario ha interessi concreti a farlo, anche se non ne ha l’obbligo:

• un immobile di qualche centinaio di metri quadri, attrezzato a uffici, non si riaffitta in un mese;
• uno sfratto costa tempo e denaro, e alla fine il proprietario si ritrova con l’immobile vuoto e un credito spesso inesigibile;
• come vedremo più avanti, le Sezioni Unite del 2025 hanno ridimensionato la possibilità di chiedere al conduttore uscito tutti i canoni fino alla scadenza naturale.

C’è poi un secondo livello. Il codice civile impone a entrambe le parti di comportarsi secondo correttezza e buona fede anche nell’esecuzione del contratto (artt. 1175 e 1375 c.c.). Fuori da una procedura, questo principio non si traduce in un obbligo del locatore di dire sì, ma pesa nel valutare i comportamenti di entrambi se si arriva davanti a un giudice. Dentro la composizione negoziata della crisi, invece, il principio diventa più incisivo: il Codice della crisi impone ai creditori di collaborare lealmente alle trattative e consente all’esperto di invitare le parti a rideterminare secondo buona fede i contratti di durata il cui equilibrio sia stato alterato da circostanze sopravvenute (art. 17, comma 5, CCII). Ne parliamo in dettaglio più sotto.

In sintesi: il proprietario non deve dire sì, ma spesso ha convenienza a farlo, se la proposta è credibile e documentata.

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Che contratto ho firmato io col proprietario, e che contratto firmano i miei clienti con me?

Sono due contratti diversi, con regole diverse, e confonderli è uno degli errori più costosi.

Il contratto “a monte”, quello tra il gestore e il proprietario dell’immobile, è di regola una locazione commerciale ai sensi dell’art. 27 della legge 392/1978: durata minima di sei anni, rinnovo automatico per altri sei salvo diniego motivato del locatore, canone aggiornabile in base agli indici ISTAT nei limiti di legge, recesso del conduttore per gravi motivi con sei mesi di preavviso. È un contratto tipico, rigido, pensato per durare.

I contratti “a valle”, quelli con freelance, professionisti e piccole imprese che usano le postazioni, sono invece contratti di coworking: un contratto atipico che combina la messa a disposizione di uno spazio con una serie di servizi (connessione, reception, pulizie, sale riunioni, domiciliazione). La Cassazione, con l’ordinanza n. 21365 del 2025, ha confermato la qualificazione di un rapporto di questo tipo come coworking e non come locazione, anche se l’utilizzo era durato più di sei anni e riguardava più stanze, precisando che un simile contratto non richiede la forma scritta richiesta per le locazioni.

Perché la distinzione è decisiva per chi è in crisi? Per tre ragioni.

1. Asimmetria di rigidità. Il gestore è vincolato a monte per sei anni, ma i suoi ricavi a valle sono flessibili e disdettabili con preavvisi brevi. È esattamente questa asimmetria che fa esplodere la crisi quando la domanda cala.
2. Rischio di riqualificazione. Se il gestore concede a un utente uno spazio chiuso, in esclusiva, per anni, senza servizi reali, quel rapporto rischia di essere riqualificato come sublocazione, con conseguenze sia verso l’utente sia verso il proprietario (vedi la domanda sulla sublocazione, più avanti).
3. Destinazione d’uso. Il contratto con il proprietario deve consentire l’attività di coworking o di business center. Se indica un uso diverso (per esempio “uffici della società conduttrice”), il proprietario potrebbe contestare l’uso dell’immobile, e questa contestazione diventa un’arma nella trattativa.

Il primo passo di qualunque rinegoziazione, quindi, è leggere con attenzione il contratto a monte: clausole su destinazione, sublocazione, cessione, recesso convenzionale, clausola risolutiva espressa, garanzie.

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Posso semplicemente pagare di meno finché le cose non migliorano?

No. Ridursi il canone da soli è inadempimento, e nelle locazioni commerciali l’inadempimento costa molto più caro che in quelle abitative.

Capita spesso: il gestore, convinto di essere nel giusto, comincia a versare una somma “congrua” — magari il 60% del canone — e manda una mail al proprietario spiegando le difficoltà. Dal punto di vista giuridico, quella mail non cambia nulla: la differenza non pagata è morosità.

Il codice civile consente di sospendere la propria prestazione solo se l’altra parte non esegue la sua (art. 1460 c.c.), e la giurisprudenza ammette la sospensione del canone solo quando il locatore impedisce completamente il godimento dell’immobile. Un coworking mezzo vuoto non è un immobile inutilizzabile: è un’attività che rende poco. Il problema è economico, non di godimento del bene.

E nelle locazioni commerciali la morosità ha conseguenze particolarmente dure:

• non esiste il “termine di grazia” dell’art. 55 della legge 392/1978, che nell’abitativo consente al conduttore di sanare la morosità in udienza o in un termine assegnato dal giudice: nel commerciale questa via non c’è;
• molti contratti contengono una clausola risolutiva espressa collegata al mancato pagamento del canone: il proprietario può dichiarare risolto il contratto con una semplice comunicazione;
• la gravità dell’inadempimento viene valutata dal giudice in concreto, e nei contratti di durata pesa anche il comportamento tenuto durante la causa: chi continua a non pagare mentre si discute peggiora la propria posizione mese dopo mese.

Esiste una strada corretta per ottenere lo stesso risultato economico? Sì: una proposta formale di riduzione o sospensione, accompagnata da dati, che se accettata diventa un accordo scritto. Finché l’accordo non c’è, il canone si paga per intero, oppure si sceglie consapevolmente uno strumento che offra una protezione legale (la composizione negoziata, il recesso per gravi motivi). Pagare di meno “per protesta” è la via più rapida verso lo sfratto.

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Entro quando devo muovermi?

Prima che arrivi l’intimazione di sfratto. Dopo, si tratta da una posizione molto più debole e con tempi molto più stretti.

Il motivo è pratico. Finché il proprietario non ha avviato azioni, la rinegoziazione è un’operazione commerciale tra due parti che hanno entrambe qualcosa da perdere. Dopo la notifica di un’intimazione di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), il proprietario ha già messo in moto un procedimento rapido: l’udienza di convalida può essere fissata a poche settimane di distanza (il termine minimo per comparire è di venti giorni, art. 660 c.p.c.), e se in quella sede il gestore non si oppone o il proprietario dichiara che la morosità persiste, il giudice convalida e fissa la data del rilascio.

Attenzione a un dettaglio che sorprende molti: la sospensione feriale dei termini processuali (dal 1° al 31 agosto) non si applica ai procedimenti di convalida di sfratto, che la legge considera urgenti. Un’intimazione notificata a fine luglio corre normalmente anche in agosto.

C’è anche un tempo “interno” da considerare: il recesso per gravi motivi richiede sei mesi di preavviso, e la composizione negoziata richiede la preparazione di documenti contabili e di un piano. Sono attività che non si improvvisano in una settimana. Il momento giusto per chiedere aiuto è quando ci si accorge che il tasso di occupazione non coprirà l’affitto per più di due o tre mesi, non quando le mensilità arretrate sono già cinque.

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Da dove si parte concretamente per rinegoziare?

Da un dossier di numeri, non da una lettera di lamentele.

Il proprietario riceve ogni giorno richieste di sconto generiche. Quella che ha qualche possibilità di essere accolta è la richiesta che gli dimostra, numeri alla mano, che accettare conviene più che rifiutare. Il dossier che prepariamo in questi casi contiene di solito:

1. L’andamento dell’occupazione negli ultimi 12-24 mesi: postazioni disponibili, postazioni occupate, prezzo medio, contratti cessati.
2. Il conto economico dello spazio: ricavi, canone, utenze, personale, servizi, ammortamenti. Il punto è mostrare il disavanzo mensile e la sua origine.
3. Il debito verso il proprietario, ricostruito mese per mese, con eventuali interessi e oneri accessori.
4. Il valore di mercato del canone: canoni richiesti oggi per immobili comparabili nella stessa zona. Se il canone pattuito anni fa è fuori mercato, il proprietario lo sa — ma metterlo nero su bianco cambia il tono della trattativa.
5. L’alternativa per il proprietario: cosa succede se il conduttore recede o fallisce. Tempi di sfratto, immobile da riallestire, periodo di sfitto prevedibile, credito difficilmente recuperabile.
6. La proposta: una o più soluzioni precise, con importi e date.

Il dossier serve anche a un altro scopo: costringe il gestore a guardare in faccia la sostenibilità del proprio modello (ne parliamo nella sezione “La domanda che nessuno fa”). Se dai numeri emerge che lo spazio non starebbe in piedi neanche con un canone dimezzato, rinegoziare non è la soluzione: è un modo per rinviare il problema e aumentare il debito.

Infine, il canale. Una prima proposta inviata dall’avvocato del gestore, in forma scritta e con riserva espressa di ogni diritto, segnala al proprietario che la questione è gestita professionalmente e che le alternative al dialogo (recesso, procedura di crisi) sono state valutate.

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Che cosa si può chiedere al proprietario, oltre allo sconto?

Molto più di quanto si pensi. Lo sconto puro è spesso la richiesta meno efficace; un pacchetto di modifiche è quasi sempre più facile da accettare.

Ecco le leve che si possono combinare, ciascuna con il suo vantaggio per il proprietario:

• Riduzione temporanea del canone per un periodo definito (12, 18, 24 mesi), con ritorno automatico al canone pieno. Per il proprietario il sacrificio è delimitato nel tempo.
• Canone progressivo (“a scaletta”): importo più basso nei primi periodi e crescente in seguito, secondo importi predeterminati e giustificati dalla situazione dell’attività.
• Canone con componente variabile: un minimo garantito più una percentuale dei ricavi oltre una certa soglia. Il proprietario partecipa alla ripresa.
• Rateizzazione degli arretrati, magari con rinuncia agli interessi moratori, a fronte del pagamento regolare del canone corrente.
• Rilascio parziale: restituzione di una porzione dell’immobile (un piano, un’ala) con riduzione proporzionale del canone. Spesso è la soluzione più razionale per un coworking sovradimensionato.
• Utilizzo del deposito cauzionale per coprire una parte degli arretrati, con ricostituzione graduale.
• Prolungamento della durata o rinuncia del conduttore a un recesso anticipato in cambio dello sconto: il proprietario guadagna certezza.
• Recesso consensuale con data concordata e rinuncia reciproca a pretese: quando il coworking non è salvabile, uscire con un accordo è molto meglio che uscire con uno sfratto.
• Subentro di un nuovo operatore nel contratto, insieme all’azienda (ne parliamo più avanti).

Una precisazione importante: la legge sulle locazioni dichiara nulli i patti che attribuiscono al locatore un canone maggiore di quello consentito dalla legge (art. 79 della legge 392/1978), ma non impedisce in alcun modo di ridurre il canone. Gli accordi al ribasso sono pienamente leciti, e la giurisprudenza ritiene che una semplice riduzione dell’importo non trasformi il contratto in un contratto nuovo: il rapporto resta lo stesso, con la stessa decorrenza e le stesse scadenze.

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E se il proprietario dice no? Posso andarmene prima della scadenza?

Sì, se ricorrono “gravi motivi”. E la crisi economica della propria attività può esserlo, a condizioni precise.

L’art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978 consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento, indipendentemente da ciò che dice il contratto, se ricorrono gravi motivi, con un preavviso di almeno sei mesi da comunicare con raccomandata. A questo si aggiunge l’eventuale recesso convenzionale, se il contratto lo prevede.

Che cosa sono i gravi motivi? La Cassazione li descrive come fatti sopravvenuti alla firma del contratto, imprevedibili, oggettivi ed estranei alla volontà del conduttore, tali da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto. Con l’ordinanza n. 18759 del 9 luglio 2024 la Corte ha precisato che verificare in concreto questi requisiti è una questione di fatto, rimessa ai giudici di merito: per questo la prova raccolta nei primi gradi è decisiva.

Per un coworking in crisi la pronuncia più interessante è recentissima: con l’ordinanza n. 25718 del 23 settembre 2026, la Terza Sezione ha confermato la legittimità del recesso di una società conduttrice che aveva registrato perdite tali da determinare una crisi effettiva, e che aveva receduto proprio per non aggravare il dissesto. La Corte, richiamando il proprio orientamento consolidato (anche Cass. n. 6731/2023), ha ritenuto che lo stato di crisi, se sopravvenuto, imprevisto e oggettivo, basti a giustificare il recesso.

Ma attenzione ai limiti:

• i motivi vanno indicati nella lettera di recesso. Con l’ordinanza n. 8254 del 27 marzo 2024, la Cassazione ha ribadito che il conduttore deve specificare le ragioni del recesso, e che ragioni generiche (in quel caso, esigenze di contenimento della spesa pubblica) non integrano i gravi motivi;
• la crisi deve essere estranea a scelte del gestore. Un calo di domanda nel mercato degli spazi flessibili, l’apertura di concorrenti, il ridimensionamento dei clienti aziendali sono argomenti utilizzabili; una scelta strategica sbagliata (per esempio aver preso in locazione uno spazio molto più grande del necessario) lo è molto meno;
• il preavviso di sei mesi si paga. Recedere non azzera il debito: fino alla scadenza del preavviso il canone resta dovuto, e gli arretrati restano arretrati.

Il recesso per gravi motivi è anche una leva negoziale: un proprietario che sa che il conduttore ha i requisiti per andarsene fra sei mesi ha tutto l’interesse a trovare una soluzione che lo tenga dentro a un canone ridotto.

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Cos’è questa composizione negoziata e come mi protegge dal proprietario?

È un percorso stragiudiziale, volontario e riservato, in cui un esperto indipendente aiuta l’impresa in difficoltà a trattare con i creditori. E può bloccare, per un periodo limitato, le azioni esecutive.

La composizione negoziata della crisi, introdotta dal D.L. 118/2021 e oggi disciplinata dagli artt. 12 e seguenti del Codice della crisi d’impresa, è pensata esattamente per situazioni come questa: un’impresa che ha ancora prospettive di risanamento ma un peso di debiti che, da sola, non riesce a ristrutturare.

Come funziona, in breve:

1. l’imprenditore presenta un’istanza tramite la piattaforma telematica nazionale gestita dalle Camere di commercio, con la documentazione contabile richiesta e un progetto di piano;
2. una commissione nomina un esperto indipendente, che valuta se esistono concrete prospettive di risanamento e convoca le parti;
3. le trattative si svolgono con l’aiuto dell’esperto, di norma entro 180 giorni prorogabili;
4. l’esito può essere un contratto con uno o più creditori, una convenzione di moratoria, un accordo sottoscritto anche dall’esperto, oppure l’accesso a uno strumento di regolazione della crisi.

Che cosa cambia nel rapporto con il proprietario? Tre cose.

Primo: le misure protettive. Con l’istanza l’imprenditore può chiedere che, dalla pubblicazione nel registro delle imprese, i creditori non possano avviare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio e sui beni con cui è esercitata l’attività. Il tribunale deve confermarle, fissandone la durata tra 30 e 120 giorni, con un tetto complessivo di 240 giorni comprese le proroghe. In più, l’art. 18, comma 5, del Codice prevede che i creditori interessati dalle misure non possano, unilateralmente, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, risolverli, anticiparne la scadenza o modificarli per il solo fatto del mancato pagamento dei crediti anteriori. Il Tribunale di Como, con provvedimento del 27 giugno 2025, ha applicato questa disciplina nel confermare e prorogare le misure protettive a favore di un’impresa in composizione negoziata.

Secondo: la rideterminazione dei contratti. L’esperto può invitare le parti a rideterminare secondo buona fede il contenuto dei contratti a esecuzione continuata o periodica — la locazione lo è — quando la prestazione è divenuta eccessivamente onerosa o l’equilibrio del rapporto è stato alterato da circostanze sopravvenute (art. 17, comma 5, CCII). Non è un potere di imporre lo sconto, ma è una sede istituzionale in cui il proprietario è chiamato a confrontarsi seriamente.

Terzo: il dovere di collaborazione. Il Codice impone ai creditori di collaborare lealmente con il debitore e con l’esperto. Un rifiuto pregiudiziale di discutere pesa.

I limiti, detti con chiarezza: le misure protettive non sono automatiche né scontate. Il Tribunale di Milano, con provvedimento del 14 dicembre 2025, ha rigettato la conferma delle misure protettive ritenendo non documentata una ragionevole perseguibilità del risanamento. Inoltre, resta discusso fino a che punto le misure incidano su un procedimento di sfratto già avviato, che ha natura di giudizio di cognizione e non di esecuzione: è un profilo da valutare caso per caso, prima di depositare l’istanza.

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Come si mette nero su bianco l’accordo perché regga davvero?

Con una scrittura privata completa, firmata da tutte le parti interessate (garanti compresi), con data certa. Gli accordi via WhatsApp o a voce sono una trappola per entrambi.

Un accordo di rinegoziazione ben scritto contiene almeno:

• l’indicazione precisa del contratto modificato e delle clausole che cambiano, con l’affermazione espressa che il resto del contratto rimane invariato;
• l’importo del nuovo canone e la sua durata, con la data in cui torna a valere il canone originario (o il meccanismo di calcolo, se progressivo o variabile);
• il riconoscimento del debito pregresso nel suo ammontare esatto e il piano di rientro, con le scadenze;
• la clausola di decadenza: che cosa succede se il conduttore non rispetta il nuovo piano (di solito, il ritorno alle condizioni originarie e l’immediata esigibilità del residuo). È nell’interesse del gestore negoziarla in modo equilibrato, per esempio con un margine di tolleranza;
• la posizione dei garanti (fideiussori, garanzie bancarie o assicurative): se non firmano anche loro, si rischiano contestazioni sulla validità della garanzia per le obbligazioni modificate;
• la rinuncia reciproca alle azioni già avviate o minacciate, se il proprietario ha già intimato lo sfratto.

Sulla forma: la riduzione del canone non richiede, a pena di validità, la registrazione dell’accordo, ma la data certa è importante. La Cassazione, Sezione tributaria, con l’ordinanza n. 21394 del 23 giugno 2026, ha chiarito che la registrazione dell’accordo modificativo non è un requisito di efficacia ma opera sul piano della prova, come mezzo tipico per dare data certa all’atto. In pratica: registrare l’accordo, o comunque dargli data certa, tutela tanto il proprietario quanto il conduttore se un domani sorgono contestazioni.

Tabella dei passaggi e dei termini

Fase	Atto	Termine	Davanti a chi
Trattativa diretta	Proposta scritta di rinegoziazione con dossier	Prima possibile, idealmente prima di accumulare arretrati	Proprietario (stragiudiziale)
Accordo	Scrittura privata modificativa, con data certa	Alla conclusione della trattativa	Parti ed eventuali garanti
Recesso per gravi motivi	Lettera raccomandata con indicazione specifica dei motivi	Preavviso di almeno 6 mesi	Proprietario (stragiudiziale)
Composizione negoziata	Istanza sulla piattaforma telematica	Durata di norma 180 giorni, prorogabili	Camera di commercio / esperto
Misure protettive	Ricorso al tribunale per la conferma	Contestuale alla pubblicazione dell’istanza; durata 30-120 giorni, massimo 240 complessivi	Tribunale
Sfratto per morosità (iniziativa del proprietario)	Intimazione e citazione per la convalida	Almeno 20 giorni liberi tra notifica e udienza; nessuna sospensione feriale	Tribunale
Opposizione allo sfratto	Comparizione e opposizione all’udienza	All’udienza di convalida	Tribunale
Giudizio di merito dopo l’opposizione	Mutamento del rito e mediazione obbligatoria	Termini fissati dal giudice	Tribunale / organismo di mediazione

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E se ho dato le postazioni “in subaffitto” senza dirlo al proprietario?

Dipende da cosa dice il contratto e da come sono fatti davvero i rapporti con gli utenti. Ma è un punto che il proprietario userà, quindi va chiarito prima di sedersi al tavolo.

Il codice civile consente al conduttore di sublocare, salvo patto contrario, ma non di cedere il contratto senza consenso (art. 1594 c.c.). Molti contratti di locazione commerciale contengono un divieto espresso di sublocazione, totale o parziale. Il gestore di un coworking, di solito, sostiene che i suoi rapporti con gli utenti non siano sublocazioni ma contratti di servizi: e la giurisprudenza, come abbiamo visto con la Cassazione n. 21365 del 2025, riconosce l’autonomia del contratto di coworking.

Il problema nasce quando la realtà non corrisponde all’etichetta. Se il gestore ha concesso a un’impresa un intero ufficio chiuso, in uso esclusivo, per anni, con i soli servizi di base, quel rapporto rischia di essere qualificato come sublocazione parziale. E se il contratto principale la vieta, il proprietario può sostenere che il conduttore è inadempiente, con richiesta di risoluzione.

Come lo gestiamo in pratica:

1. analizziamo il contratto a monte: clausola di destinazione d’uso, divieto di sublocazione, eventuali autorizzazioni già concesse (anche implicitamente, per esempio se il proprietario sapeva fin dall’inizio che l’immobile sarebbe diventato un coworking);
2. analizziamo i contratti a valle: durata, esclusività degli spazi, servizi effettivamente erogati;
3. valutiamo il rischio e, se serve, lo neutralizziamo dentro l’accordo di rinegoziazione, con un riconoscimento espresso da parte del proprietario della legittimità dell’attività di coworking.

È un caso in cui la trattativa e la tutela legale si intrecciano: lasciare aperto questo fronte significa dare al proprietario un argomento per chiedere la risoluzione proprio mentre si discute dello sconto.

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Posso cedere il coworking a un altro operatore e liberarmi del contratto?

Sì, ma solo se cedi (o affitti) anche l’azienda, e devi comunicarlo correttamente al proprietario. E attenzione: se il proprietario non ti libera espressamente, resti garante del nuovo operatore.

Per molti coworking in crisi, la soluzione migliore non è chiudere ma passare la mano a un operatore più grande, con una rete di clienti aziendali e una capacità commerciale maggiore. L’art. 36 della legge 392/1978 lo consente: il conduttore può cedere il contratto di locazione o sublocare l’immobile anche senza il consenso del locatore, purché contestualmente venga ceduta o affittata l’azienda, dandone comunicazione al locatore con raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi solo per gravi motivi, entro trenta giorni dalla comunicazione.

Due pronunce recenti aiutano a capire dove stanno le trappole:

• la Cassazione, con l’ordinanza n. 23764 del 22 luglio 2026, ha affermato che la comunicazione al locatore non è un dettaglio formale: è il presupposto perché il trasferimento del rapporto diventi opponibile al proprietario e perché scatti il regime di responsabilità tra cedente e cessionario;
• con l’ordinanza n. 7544 del 21 marzo 2025, la Corte ha confermato che il subentro nel contratto di locazione può anche risultare dai comportamenti concludenti delle parti in occasione dell’affitto di un ramo d’azienda, e che chi gode del bene è tenuto anche agli oneri accessori.

Il punto più delicato è il secondo comma dell’art. 36: se il locatore non libera il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia. In altre parole, il gestore che cede senza ottenere una liberazione espressa resta esposto per gli inadempimenti futuri del nuovo operatore. Per questo, in una cessione di coworking in crisi, la liberazione del cedente è uno degli oggetti principali della trattativa con il proprietario, e spesso si ottiene in cambio del pagamento (anche parziale) degli arretrati da parte del subentrante.

Va ricordato infine che la cessione dell’azienda porta con sé, a certe condizioni, la responsabilità del cessionario per i debiti risultanti dai libri contabili (art. 2560 c.c.): un aspetto che il subentrante valuterà attentamente e che incide sul prezzo.

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Sono una piccola srl: vale anche per me la composizione negoziata, o esiste qualcosa di più adatto?

Vale anche per le imprese più piccole, con una versione semplificata. E se i numeri sono quelli di un’impresa minore, esiste anche il concordato minore, gestito con l’Organismo di composizione della crisi.

Molti coworking sono società a responsabilità limitata con un solo spazio, pochi dipendenti e fatturati contenuti. Per queste realtà il Codice della crisi offre due strade.

La composizione negoziata per l’impresa sotto soglia (art. 25-quater CCII): un percorso analogo a quello ordinario, adattato alle dimensioni dell’impresa, con l’assistenza di un esperto.

Il concordato minore (artt. 74 e seguenti CCII): uno strumento giudiziale riservato alle imprese minori, cioè quelle che nei tre esercizi precedenti non hanno superato determinate soglie di attivo, ricavi e debiti. Si accede tramite l’Organismo di composizione della crisi (OCC), che assiste il debitore nella predisposizione della proposta. Il concordato minore consente di proporre ai creditori — proprietario compreso — un pagamento parziale e dilazionato, che se omologato vincola anche i creditori dissenzienti, alle condizioni previste dalla legge.

Qui le competenze contano in modo specifico: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un OCC ed Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: conosce entrambi i percorsi — quello per le imprese minori e la composizione negoziata — dall’interno. Questo permette di scegliere lo strumento sulla base dei numeri reali dell’impresa, non per abitudine.

Quale scegliere? In linea generale: se l’impresa ha prospettive di continuità e il problema è concentrato sul contratto di locazione, la composizione negoziata, più flessibile e riservata, è spesso la sede più adatta; se l’esposizione è diffusa (fornitori, banche, erario, enti previdenziali) e serve un effetto vincolante anche sui creditori che non collaborano, il concordato minore diventa un’opzione da valutare seriamente.

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Ho firmato una fideiussione personale per l’affitto: rischio io in prima persona?

Sì. Se hai garantito personalmente il contratto, il proprietario può chiedere a te ciò che la società non paga, nei limiti della garanzia.

È una situazione frequentissima: il proprietario, al momento della firma, ha chiesto al socio o all’amministratore della srl una fideiussione personale. Quando la società smette di pagare, il proprietario può rivolgersi direttamente al garante, spesso senza dover prima escutere la società (dipende dal testo della fideiussione: molte contengono la rinuncia al beneficio della preventiva escussione).

Tre conseguenze pratiche:

1. La rinegoziazione deve includere il garante. Un accordo di riduzione o di rateizzazione firmato solo dalla società lascia aperte questioni sull’estensione della garanzia alle obbligazioni modificate. È interesse del garante partecipare e, se possibile, ottenere una riduzione dell’importo garantito o una liberazione parziale.
2. Il recesso o la cessione non liberano automaticamente il garante. Se la società cede il contratto senza che il proprietario liberi il cedente, il garante del cedente resta potenzialmente esposto.
3. Il garante ha a sua volta strumenti di tutela. Se l’esposizione personale diventa insostenibile, la persona fisica può valutare gli strumenti di composizione delle crisi da sovraindebitamento, con l’assistenza dell’OCC. È una valutazione da fare con attenzione, perché la posizione di chi ha garantito debiti di una società ha regole proprie.

La lettura del testo della fideiussione è quindi uno dei primi documenti che chiediamo: importo massimo, durata, rinunce, eventuali clausole di sopravvivenza alle modifiche del contratto principale.

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Se chiudo, il proprietario può chiedermi tutti gli affitti fino alla scadenza del contratto?

Non automaticamente. Le Sezioni Unite, nel 2025, hanno escluso che il proprietario possa pretendere sempre e comunque tutti i canoni fino alla scadenza.

È la paura più diffusa, e merita una risposta precisa. Bisogna distinguere tre situazioni.

Recesso per gravi motivi valido. Il conduttore paga i canoni fino alla scadenza del preavviso di sei mesi, oltre agli arretrati. Non deve nulla per il periodo successivo.

Uscita senza titolo o risoluzione per inadempimento. Qui il proprietario può chiedere il risarcimento del danno. Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che il locatore che ottiene la risoluzione anticipata per inadempimento del conduttore conserva il diritto al risarcimento del mancato guadagno, ma senza alcun automatismo: il danno non coincide necessariamente con tutti i canoni fino alla scadenza naturale e va valutato tenendo conto, tra l’altro, del tempo ragionevolmente necessario per trovare un nuovo conduttore e del comportamento del locatore stesso nel rimettere l’immobile sul mercato.

Recesso consensuale. Vale ciò che le parti hanno concordato. È spesso la soluzione più conveniente per entrambi: il proprietario rientra nella disponibilità dell’immobile senza tempi di sfratto, il gestore chiude il debito con un importo definito.

La rassicurazione fondata è quindi che la pretesa di “tutti i canoni fino al 2031” non è un esito scontato. Il limite reale è che gli arretrati restano dovuti per intero, e che un’uscita disordinata espone comunque a una richiesta di risarcimento che può essere rilevante.

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Rischio di perdere tutto, anche le attrezzature e gli arredi?

Il rischio esiste, perché il proprietario ha un privilegio sui beni che arredano l’immobile. Ma esistono strumenti per evitare che lo spazio venga smontato pezzo per pezzo.

Il codice civile riconosce al locatore un privilegio sui beni mobili che arredano l’immobile locato e che servono all’attività che vi si svolge, per i crediti derivanti dalla locazione (art. 2764 c.c.). In un coworking, questo significa scrivanie, sedute, arredi delle sale riunioni, attrezzature tecnologiche: beni che spesso valgono molto meno di quanto sono costati, ma che sono essenziali per proseguire l’attività.

Se il proprietario ottiene un titolo esecutivo per gli arretrati (un decreto ingiuntivo, un’ordinanza o una sentenza), può procedere a pignoramento mobiliare. Per un coworking significa, in pratica, la fine dell’attività.

Gli strumenti di tutela:

• la trattativa preventiva, che evita del tutto il titolo esecutivo;
• le misure protettive della composizione negoziata, che impediscono, per il periodo stabilito dal tribunale, di avviare o proseguire azioni esecutive sui beni con cui viene esercitata l’attività d’impresa;
• l’opposizione all’esecuzione, se esistono vizi del titolo o della procedura;
• la verifica della titolarità dei beni: arredi in leasing o di proprietà di terzi non sono aggredibili come beni del gestore.

La rassicurazione fondata: con un intervento tempestivo, il rischio di vedersi svuotare lo spazio si può governare. Il limite reale: se l’intervento arriva dopo che il proprietario ha già un titolo esecutivo e ha avviato il pignoramento, i margini si restringono molto.

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Quanto tempo ho davvero?

Meno di quanto si crede, ma di solito più di quanto teme chi riceve la prima lettera. La differenza la fa cosa si fa nelle prime settimane.

Una risposta onesta deve distinguere.

Se non c’è ancora un’intimazione di sfratto, i tempi li decide in larga parte il gestore: ha davanti a sé settimane, a volte qualche mese, per costruire il dossier, aprire la trattativa, valutare il recesso o l’accesso alla composizione negoziata. È il momento in cui le opzioni sono più numerose.

Se l’intimazione è già stata notificata, il calendario lo fissa il procedimento di convalida: la prima udienza può essere vicina, e in quella sede bisogna presentarsi con una difesa (contestazione della morosità, eccezioni sul contratto, proposta transattiva) o con un accordo già raggiunto. In assenza di opposizione, il giudice convalida e fissa la data per il rilascio.

Se c’è già un’ordinanza di rilascio o una convalida, il tempo residuo è quello che separa dall’esecuzione, e la trattativa si sposta sulle condizioni di uscita: data del rilascio, sorte degli arredi, rinuncia a parte del credito.

In ogni fase c’è qualcosa da fare, ma il valore delle opzioni cala rapidamente. Un gestore che si muove quando ha due mensilità arretrate ha, di fatto, un ventaglio di soluzioni molto più ampio di chi si muove con otto mensilità arretrate e uno sfratto convalidato.

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“Mi fa vedere un esempio concreto?”

Certo. Le due simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite con numeri realistici per mostrare come si ragiona: non descrivono casi reali.

Simulazione 1 — Recesso per gravi motivi o rinegoziazione?

Ipotesi di partenza. Coworking di 420 mq, 60 postazioni, prezzo medio per postazione 245 € al mese. Canone di locazione: 6.840 € al mese. Altri costi fissi (personale, utenze, pulizie, connettività, assicurazioni): 5.980 € al mese. Postazioni occupate a ottobre: 23 (38%). Arretrati verso il proprietario: 4 mensilità, pari a 27.360 €.

Il disavanzo. Ricavi: 23 × 245 = 5.635 €. Costi fissi totali: 6.840 + 5.980 = 12.820 €. Disavanzo mensile: 7.185 €.

Strada A — recesso per gravi motivi. Lettera inviata il 9 novembre con indicazione specifica dei motivi (calo documentato dell’occupazione, perdite d’esercizio, cessazione dei contratti dei due principali clienti aziendali). Il recesso ha effetto dopo sei mesi, cioè il 9 maggio successivo. Esposizione verso il proprietario: arretrati 27.360 € + 6 mensilità di preavviso (6 × 6.840 = 41.040 €) = 68.400 €, oltre agli eventuali costi di ripristino dei locali. Nel frattempo l’attività continua a perdere circa 7.000 € al mese.

Strada B — rinegoziazione con rilascio parziale. Proposta: restituzione di 140 mq (un’ala con 20 postazioni mai occupate da oltre un anno) e riduzione proporzionale del canone a 4.560 € (−33%); arretrati di 27.360 € rateizzati in 24 rate da 1.140 €, senza interessi, con clausola di decadenza in caso di mancato pagamento di due rate consecutive. Costi fissi rimanenti (ricalcolati sulla minore superficie): 4.870 €. Uscite mensili: 4.560 + 1.140 + 4.870 = 10.570 €. Con 40 postazioni disponibili, per coprire le uscite servono 10.570 / 245 = 43,1 postazioni.

Esito. Anche la strada B, da sola, non basta: con 40 postazioni disponibili il pareggio non è raggiungibile al prezzo attuale, finché è in corso il rientro degli arretrati. La rinegoziazione va quindi accompagnata da un aumento del prezzo medio (servizi aggiuntivi, uffici privati) o da una dilazione più lunga degli arretrati. Il calcolo mostra perché un dossier numerico è indispensabile: senza, si rischia di firmare un accordo che non si potrà rispettare, aggravando la posizione.

Simulazione 2 — Composizione negoziata con sfratto già intimato

Ipotesi di partenza. Lo stesso coworking, ma i fatti sono più avanti: il proprietario ha notificato il 14 gennaio un’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida all’udienza del 17 febbraio. Arretrati: 6 mensilità, 41.040 €. La società ha anche debiti verso fornitori (18.730 €) e verso una banca per un finanziamento (52.400 € residui).

Sequenza. Il 3 febbraio la società presenta l’istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive, e lo stesso giorno della pubblicazione deposita il ricorso al tribunale per la conferma. All’udienza di convalida del 17 febbraio, il gestore si costituisce, si oppone e documenta la pendenza della composizione negoziata; chiede un rinvio per consentire le trattative. Il giudice valuta la richiesta e può emettere ordinanza di rilascio se ne ricorrono i presupposti: le misure protettive riguardano le azioni esecutive e cautelari, non bloccano automaticamente il giudizio di convalida, e la loro incidenza sull’esecuzione del rilascio va valutata nel caso concreto.

Le trattative. L’esperto convoca il proprietario, i fornitori e la banca. Con il proprietario si discute: rilascio parziale, canone ridotto per 18 mesi, pagamento di 15.000 € degli arretrati in tre rate e ulteriore rateizzazione del residuo di 26.040 € in 30 mesi. Con la banca: moratoria di 12 mesi sulla quota capitale. Con i fornitori: pagamento dilazionato.

Esito possibile. Accordo con il proprietario che prevede la rinuncia allo sfratto; convenzione con la banca; accordi con i fornitori. Esito alternativo: se il proprietario rifiuta e non esistono prospettive di risanamento, l’esperto lo segnalerà nella relazione finale, e la società dovrà valutare l’uscita ordinata (recesso o cessione dell’azienda) o uno strumento di regolazione della crisi.

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La domanda che nessuno fa, ma tutti dovrebbero fare

“Il mio coworking, a questo canone e con questa superficie, potrebbe stare in piedi anche se fosse pieno?”

Quasi tutti i gestori che ci contattano chiedono come ottenere uno sconto. Quasi nessuno chiede se lo sconto basterà. Eppure è la domanda decisiva, perché rinegoziare un modello economico che non funziona significa solo rinviare la crisi e accumulare altro debito, spesso garantito personalmente.

Il calcolo è semplice, e va fatto prima di aprire qualunque trattativa:

1. punto di pareggio a capienza piena: costi fissi totali divisi per il prezzo medio di una postazione. Se il numero risultante si avvicina alla capienza massima dello spazio (come nella simulazione 1, dove servivano 53 postazioni su 60, l’88%), il modello è fragile anche nei mesi buoni;
2. tasso di occupazione realistico: non quello dei mesi migliori, ma la media degli ultimi 12-18 mesi, corretta per la tendenza del mercato locale;
3. margine di sicurezza: la differenza tra occupazione realistica e punto di pareggio.

Se il margine è negativo anche dopo aver ipotizzato un canone ridotto, la conversazione con il proprietario cambia natura: non si tratta più di uno sconto temporaneo, ma di una ristrutturazione dello spazio (rilascio parziale, cambio di formato, uffici privati invece di postazioni libere) o di un’uscita ordinata (recesso, cessione a un operatore più grande, recesso consensuale con definizione transattiva degli arretrati).

Questa domanda serve anche nella trattativa. Un proprietario che riceve una proposta basata su un piano credibile — che dimostra che, a quelle condizioni, l’attività sta in piedi — ha ragioni concrete per accettarla. Un proprietario che riceve una richiesta di sconto senza numeri ha ragioni concrete per temere che fra sei mesi si tornerà al punto di partenza, con un debito più alto.

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“Ma i giudici cosa dicono?”

Ecco i riferimenti giurisprudenziali utili per chi gestisce un coworking in crisi, con il principio espresso in parole nostre e la ragione per cui conta in questo tema.

1. Cass. civ., Sez. III, ord. 23 settembre 2026, n. 25718 Principio: la crisi economica effettiva della società conduttrice, sopravvenuta, imprevista, oggettiva ed estranea alla sua volontà, può giustificare il recesso per gravi motivi dalla locazione commerciale, quando serve a evitare l’aggravamento del dissesto. Rilevanza: è il riferimento più recente per il gestore che vuole uscire da un contratto non più sostenibile, e una leva nella trattativa.

2. Cass. civ., n. 6731/2023 Principio: richiamata dalla pronuncia precedente come espressione dell’orientamento consolidato secondo cui lo stato di crisi può di per sé integrare il grave motivo di recesso. Rilevanza: conferma che non si tratta di un precedente isolato.

3. Cass. civ., ord. 9 luglio 2024, n. 18759 Principio: i gravi motivi devono essere fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti; accertarne l’esistenza è una questione di fatto riservata ai giudici di merito. Rilevanza: la prova dei motivi va costruita con cura fin dal primo grado, perché in Cassazione non si potrà rimediare.

4. Cass. civ., Sez. III, 27 marzo 2024, n. 8254 Principio: il conduttore deve specificare i motivi del recesso; ragioni generiche, come esigenze di contenimento dei costi, non integrano i gravi motivi. Rilevanza: la lettera di recesso deve essere precisa e documentabile, non una formula di stile.

5. Cass. civ., Sez. III, 16 giugno 2025, n. 16113 Principio: le restrizioni legate alla pandemia non hanno comportato una riduzione automatica del canone nelle locazioni commerciali. Rilevanza: se neppure un evento eccezionale ha giustificato riduzioni automatiche, un calo di domanda non basta: serve un accordo o uno strumento specifico.

6. Cass. civ., ord. n. 18666/2025 Principio: il conduttore non può ottenere dal giudice una riduzione del canone per le difficoltà economiche; i rimedi per l’eccessiva onerosità sono quelli previsti dal codice, che non includono la riduzione imposta dal giudice su domanda del conduttore. Rilevanza: chiarisce perché la rinegoziazione deve passare per la trattativa o per la composizione negoziata.

7. Cass. civ., Sez. Unite, 25 febbraio 2025, n. 4892 Principio: il locatore che ottiene la risoluzione anticipata per inadempimento del conduttore può chiedere il risarcimento del mancato guadagno, ma senza automatismi: il danno va accertato in concreto e non coincide necessariamente con tutti i canoni fino alla scadenza. Rilevanza: ridimensiona la paura del gestore di dover pagare tutti gli affitti residui e incide sul potere negoziale delle parti.

8. Cass. civ., ord. n. 21365/2025 Principio: il contratto di coworking è un contratto atipico distinto dalla locazione, la cui validità non dipende dalla forma scritta; la qualificazione del rapporto spetta al giudice di merito. Rilevanza: fonda la distinzione tra il contratto con il proprietario e i contratti con gli utenti, decisiva anche per il tema della sublocazione.

9. Cass. civ., ord. 22 luglio 2026, n. 23764 Principio: nella cessione del contratto di locazione commerciale insieme all’azienda, la comunicazione al locatore è il presupposto perché il trasferimento gli sia opponibile e scatti il regime di responsabilità tra cedente e cessionario. Rilevanza: chi intende cedere il coworking a un altro operatore deve curare la comunicazione con estrema attenzione.

10. Cass. civ., ord. 21 marzo 2025, n. 7544 Principio: il subentro nel contratto di locazione può risultare anche dai comportamenti delle parti in occasione dell’affitto di un ramo d’azienda; chi gode del bene risponde anche degli oneri accessori. Rilevanza: nelle operazioni di cessione o affitto del coworking, i comportamenti contano quanto i documenti.

11. Cass. civ., Sez. Trib., ord. 23 giugno 2026, n. 21394 Principio: l’accordo di riduzione del canone non è soggetto a registrazione a pena di inefficacia; la registrazione serve a dare data certa all’atto, cioè opera sul piano della prova. Rilevanza: indica come formalizzare la rinegoziazione perché sia solida nei confronti dei terzi.

12. Trib. Como, provvedimento 27 giugno 2025 Principio: conferma e proroga delle misure protettive a favore di un’impresa in composizione negoziata, con applicazione della regola per cui i creditori interessati non possono risolvere o modificare unilateralmente i contratti pendenti per il solo mancato pagamento dei crediti anteriori. Rilevanza: mostra il funzionamento concreto della tutela offerta dalla composizione negoziata nei rapporti contrattuali in corso.

13. Trib. Milano, provvedimento 14 dicembre 2025 Principio: rigetto della conferma delle misure protettive in assenza di una documentata ragionevole perseguibilità del risanamento. Rilevanza: la composizione negoziata non è uno scudo automatico: serve un piano credibile, ed è proprio ciò che va preparato prima di depositare l’istanza.

14. Trib. Padova, 9 dicembre 2024 Principio: ammissibilità di misure cautelari anche dopo la cessazione delle misure protettive, per consolidarne gli effetti. Rilevanza: nelle trattative più lunghe, la tutela dell’impresa può essere modulata nel tempo.

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“E voi, concretamente, cosa fate?”

Ecco gli strumenti che lo Studio Monardo mette in campo quando un gestore di coworking in crisi ci chiede di intervenire nel rapporto con il proprietario dell’immobile.

1. Analizziamo il contratto di locazione clausola per clausola: destinazione d’uso, divieto di sublocazione, clausola risolutiva espressa, recesso convenzionale, aggiornamento del canone, garanzie.
2. Esaminiamo i contratti con gli utenti per verificare che siano qualificabili come coworking e neutralizzare il rischio di contestazioni sulla sublocazione.
3. Costruiamo, con i commercialisti dello staff, il dossier numerico: occupazione, conto economico dello spazio, punto di pareggio, ricostruzione del debito verso il proprietario.
4. Redigiamo e inviamo la proposta di rinegoziazione e conduciamo la trattativa, combinando le leve disponibili (riduzione temporanea, canone progressivo o variabile, rilascio parziale, rateizzazione degli arretrati, utilizzo del deposito).
5. Verifichiamo i presupposti del recesso per gravi motivi, raccogliamo la documentazione e redigiamo la lettera con la specificazione dei motivi richiesta dalla giurisprudenza.
6. Valutiamo e prepariamo l’accesso alla composizione negoziata o, per le imprese minori, agli strumenti gestiti con l’OCC, incluso il ricorso per la conferma delle misure protettive.
7. Strutturiamo le operazioni di cessione o affitto d’azienda con subentro nel contratto, curando la comunicazione al locatore e negoziando la liberazione del cedente.
8. Tuteliamo la posizione dei fideiussori, includendoli nella trattativa e valutando, se necessario, gli strumenti di sovraindebitamento per la persona fisica.
9. Redigiamo l’accordo modificativo con data certa, piano di rientro, clausola di decadenza equilibrata e rinuncia alle azioni pendenti.
10. Difendiamo il gestore nel procedimento di sfratto e nell’eventuale giudizio di merito, nelle opposizioni all’esecuzione e nei gradi successivi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In un tema come questo, la qualifica che pesa di più è quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: significa conoscere dall’interno come si svolge la composizione negoziata, cosa un esperto si aspetta di trovare in un piano di risanamento e come si porta un creditore — anche il proprietario dell’immobile — a valutare seriamente una proposta di rideterminazione del contratto. Per i coworking che hanno le dimensioni di un’impresa minore, le qualifiche di Gestore della crisi e fiduciario OCC consentono di valutare con la stessa competenza la strada del concordato minore.

La strategia resta la stessa dall’inizio alla fine: lo stesso difensore che imposta la trattativa segue l’eventuale contenzioso sullo sfratto, sul recesso o sul risarcimento in tutti i gradi, fino alla Corte di Cassazione. Non ci sono passaggi di mano che costringono a ricostruire il caso da capo.

E il caso viene seguito da uno staff in cui avvocati e commercialisti lavorano insieme sullo stesso fascicolo: perché in un coworking in crisi il debito verso il proprietario raramente è l’unico, e le esposizioni verso banche, erario ed enti previdenziali vanno governate insieme, con la competenza in diritto bancario e tributario coordinata dall’Avvocato.

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In chiusura: tre cose da ricordare

Dalle risposte di questa guida emergono tre messaggi.

Primo: il proprietario non è obbligato a dire sì, ma spesso conviene anche a lui. La rinegoziazione funziona quando si presenta come la soluzione migliore per entrambe le parti, documentata con i numeri.

Secondo: non ridursi mai il canone da soli. Nelle locazioni commerciali non c’è termine di grazia, e la morosità consegna al proprietario lo strumento più forte. Le alternative legali esistono: accordo scritto, recesso per gravi motivi, composizione negoziata.

Terzo: prima di chiedere uno sconto, chiedersi se basterà. Un accordo che non si può rispettare peggiora la situazione; a volte la soluzione è ridurre lo spazio, cedere l’attività o uscire in modo ordinato.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché la rinegoziazione del contratto di locazione di un’impresa in crisi sta esattamente nel punto d’incontro delle competenze certificate dell’Avvocato: la composizione negoziata, in cui opera come Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021; gli strumenti per le imprese minori e per i garanti persone fisiche, che conosce come Gestore della crisi e fiduciario OCC; il contenzioso su sfratto e recesso, che può seguire come cassazionista fino all’ultimo grado.

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