Hai ricevuto una comunicazione di irregolarità (il cosiddetto avviso bonario) dell’Agenzia delle Entrate per canoni di locazione breve non dichiarati o dichiarati in modo incompleto: conviene pagare subito con la sanzione ridotta, oppure contestare l’atto prima che diventi definitivo? Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: chi ha ricevuto redditi già certificati correttamente dal portale ma dimenticati in dichiarazione si trova in una posizione diversissima da chi ritiene che l’Agenzia abbia semplicemente sbagliato i conti, sommato due volte lo stesso importo o applicato una ritenuta che in realtà era già stata versata. La scelta tra aderire e contestare va soppesata caso per caso, non decisa a scatola chiusa, e la fretta di chiudere la pratica nel modo più rapido possibile è proprio l’errore più frequente e più costoso in questa materia.

Il fenomeno, del resto, non è marginale: l’intensificarsi dei controlli sugli affitti brevi negli ultimi anni — trainato dall’incrocio automatico tra Certificazioni Uniche dei portali, banche dati del Codice Identificativo Nazionale e registri comunali della tassa di soggiorno — ha moltiplicato il numero di comunicazioni inviate a proprietari che, spesso in perfetta buona fede, non avevano colto la portata di adempimenti diventati via via più stringenti negli ultimi anni. Non stupisce quindi che sempre più persone si trovino, quasi da un giorno all’altro, a dover decidere in poche settimane come reagire a una richiesta che può valere poche centinaia di euro come diverse migliaia, spesso senza avere alcuna esperienza pregressa di rapporti diretti con l’amministrazione finanziaria.

Il tema chiama in causa esattamente le competenze su cui lo Studio Monardo costruisce la propria attività in materia fiscale: la valutazione di una comunicazione di irregolarità richiede prima un’analisi contabile puntuale — ricostruire ritenute, certificazioni uniche dei portali, cedolare secca, eventuali doppi conteggi — e poi, se necessario, la costruzione di una strategia processuale davanti al giudice tributario. È il motivo per cui lo Studio coordina un team multidisciplinare che opera a livello nazionale in diritto bancario e tributario: avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo, perché in questa materia l’errore quasi sempre si annida nei numeri prima ancora che nel diritto.

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Il quadro di partenza: cos’è davvero questa comunicazione

Prima di scegliere una strada bisogna capire con precisione cosa si ha davanti, perché il nome “comunicazione di irregolarità” e il soprannome “avviso bonario” indicano in realtà atti diversi a seconda della procedura che li ha generati, e la differenza non è solo terminologica: cambia il termine per rispondere, la misura della sanzione ridotta e, come vedremo, anche la solidità della base giuridica per un’eventuale contestazione.

Nella maggior parte dei casi relativi agli affitti brevi, la comunicazione nasce da un controllo automatizzato (art. 36-bis DPR 600/1973) oppure da un controllo formale (art. 36-ter DPR 600/1973) sulla dichiarazione dei redditi. Il meccanismo di fondo è sempre lo stesso: l’Agenzia incrocia i dati che il contribuente ha dichiarato con quelli che riceve da fonti terze — Certificazioni Uniche trasmesse dagli intermediari (Airbnb, Booking, Vrbo e simili quando operano come sostituti d’imposta), banche dati del Codice Identificativo Nazionale (CIN), registri regionali delle strutture ricettive, dati dei portali “Alloggiati Web” — e segnala uno scostamento: redditi da locazione breve non dichiarati, ritenuta del 21% non applicata o non versata, cedolare secca non confermata, oppure superamento della soglia dei due immobili che fa scattare la presunzione di attività d’impresa.

La comunicazione non è, di per sé, un atto definitivo. Concettualmente si colloca a metà strada tra il controllo automatico e la vera e propria pretesa tributaria: da un lato dà al contribuente la possibilità di fornire chiarimenti, correggere errori, o aderire pagando con sanzione ridotta; dall’altro, se ignorata, si trasforma — decorsi i termini — in iscrizione a ruolo e cartella di pagamento. Dal 1° gennaio 2025 il termine ordinario per rispondere, pagare o fornire documenti è di 60 giorni dalla ricezione (90 se la comunicazione è indirizzata all’intermediario che ha trasmesso la dichiarazione).

Un punto che disorienta molti proprietari: la comunicazione non è tra gli atti espressamente elencati come impugnabili dall’art. 19 del D.Lgs. 546/1992, eppure la giurisprudenza di legittimità ammette da anni la sua impugnazione facoltativa quando contiene già una pretesa tributaria sufficientemente definita. Questo doppio binario — pagare in via agevolata oppure contestare subito, senza aspettare la cartella — è esattamente il bivio su cui si costruisce questo articolo.

Vale la pena distinguere subito le due procedure di controllo, perché cambiano sia i termini sia il contenuto della difesa possibile. Il controllo automatizzato (art. 36-bis) è un confronto puramente formale tra i dati dichiarati e quelli già in possesso dell’anagrafe tributaria: qui l’errore tipico riguarda ritenute non riconosciute o redditi non riportati, e la sanzione ridotta per l’adesione è pari a un terzo di quella ordinaria. Il controllo formale (art. 36-ter) è invece un esame più approfondito, che può richiedere l’esibizione di documenti giustificativi (contratti, quietanze, CU) prima ancora dell’emissione della comunicazione: qui la sanzione ridotta in caso di adesione è pari a due terzi del minimo. Sapere da quale dei due controlli origina la comunicazione ricevuta è il primo passo, perché cambia sia l’importo della riduzione sia la documentazione che è già stato necessario produrre.

A questo si aggiunge, dal 2025, il ruolo crescente del Codice Identificativo Nazionale (CIN): ogni struttura destinata a locazione breve deve esporlo su tutti gli annunci online, e gli annunci privi di CIN vengono segnalati automaticamente al Ministero del Turismo, diventando un ulteriore innesco per i controlli incrociati con la posizione fiscale del locatore. Si aggiunge inoltre la banca dati degli alloggiati (comunicazioni di pubblica sicurezza), che i gestori di strutture ricettive sono tenuti a trasmettere quotidianamente alle questure per ciascun ospite ospitato, e i dati comunali della tassa di soggiorno: tre fonti che, incrociate tra loro e con le CU dei portali, permettono all’Agenzia di ricostruire con buona approssimazione i ricavi reali di una struttura ricettiva, anche a distanza di anni e anche quando il locatore non ha mai avuto un rapporto diretto con un intermediario che opera la ritenuta. Va anche ricordato come funziona, nella sostanza, la tassazione dei canoni da locazione breve: il proprietario può optare per la cedolare secca al 21% sul primo immobile locato (regime confermato anche dalla manovra 2026, che ha invece introdotto la presunzione di attività d’impresa oltre il secondo immobile, con obbligo di apertura di partita IVA dal terzo in poi), oppure restare nella tassazione IRPEF ordinaria a scaglioni. Quando il canone è incassato tramite un intermediario che interviene anche nel pagamento — come tipicamente accade con i portali online — quest’ultimo agisce da sostituto d’imposta, operando una ritenuta del 21% a titolo d’acconto (indipendentemente dal regime scelto dal locatore) e rilasciando la relativa Certificazione Unica. È proprio il disallineamento tra quanto certificato dal portale, quanto effettivamente dichiarato dal proprietario e quanto risulta nelle banche dati incrociate dall’Agenzia a generare, nella grande maggioranza dei casi, la comunicazione di irregolarità.

È bene sapere, infine, che il termine ordinario di decadenza per la notifica di un accertamento vero e proprio (non della semplice comunicazione, che non è soggetta a un termine di decadenza proprio ma segue i tempi del controllo) è il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione, elevato a sette anni in caso di omessa dichiarazione: un dato utile per capire se la posizione contestata è ancora aggredibile dal Fisco o se, al contrario, è già prescritta.

È importante non confondere due piani distinti di responsabilità, spesso sovrapposti nella percezione di chi riceve una comunicazione. Da un lato ci sono gli obblighi degli intermediari (portali e agenzie): la comunicazione annuale dei dati dei contratti conclusi tramite il loro tramite, sanzionata in caso di omissione, incompletezza o infedeltà con un importo da 250 a 2.000 euro a carico dell’intermediario stesso, non del proprietario. Dall’altro ci sono gli obblighi del locatore: dichiarare correttamente il reddito percepito, che è l’oggetto specifico delle comunicazioni di irregolarità di cui si occupa questo articolo, con sanzioni ben più significative (dal 120% al 240% dell’imposta per omessa dichiarazione, dal 90% al 180% per dichiarazione infedele) proprio perché qui si discute di imposta effettivamente dovuta e non versata, non di un mero adempimento informativo. Distinguere i due piani aiuta a capire, fin da subito, chi debba effettivamente attivarsi e con quali strumenti.

Nei primi giorni dopo la ricezione, prima ancora di orientarsi tra le due strade, conviene seguire un percorso di verifica sempre uguale, qualunque sia poi la scelta finale. Primo: leggere con attenzione la comunicazione per capire da quale controllo origina (automatizzato o formale) e quale specifico scostamento viene contestato — reddito non dichiarato, ritenuta non riconosciuta, superamento soglia immobili. Secondo: recuperare tutta la documentazione pertinente, in particolare le Certificazioni Uniche rilasciate dai portali, i contratti di locazione e gli estratti conto che dimostrano gli incassi effettivi. Terzo: verificare i termini indicati nella comunicazione (60 o 90 giorni a seconda del destinatario) e segnarli con margine di sicurezza, perché lasciarli scadere senza scelta consapevole significa perdere sia la riduzione sanzionatoria sia la possibilità di contestare prima della cartella. Solo a questo punto, con il quadro completo davanti, ha senso confrontare in concreto le due opzioni.

Un caso a parte, che vale la pena richiamare perché ha generato un numero significativo di comunicazioni relative agli anni 2017-2021, riguarda gli intermediari non residenti privi di stabile organizzazione in Italia. La Corte di Giustizia UE, con la sentenza del 22 dicembre 2022 (causa C-83/21), ha stabilito che anche questi soggetti sono tenuti a operare la ritenuta del 21% come responsabili d’imposta e a trasmettere i dati all’Agenzia. La vicenda si è chiusa con un accordo tra il Fisco italiano e uno dei principali portali, che ha versato le ritenute non operate su un ammontare complessivo di canoni non dichiarati dagli host per oltre un miliardo e mezzo di euro, dichiarando espressamente di non volersi rivalere sui proprietari degli immobili per quelle specifiche annualità. Chi ha ricevuto una comunicazione di irregolarità riferita proprio a quel periodo e a quel canale dovrebbe verificare, prima di qualunque altra valutazione, se il proprio caso rientri in quell’accordo: in tal caso, l’imposta risulterebbe già coperta dal versamento dell’intermediario, e la comunicazione potrebbe rivelarsi in tutto o in parte priva di fondamento.

Opzione 1: aderire alla comunicazione e definire con sanzione ridotta

In cosa consiste. Aderire significa riconoscere, in tutto o in parte, quanto contestato dall’Agenzia e versare l’importo dovuto entro i termini, beneficiando di una riduzione automatica della sanzione. La base normativa è l’art. 2 del D.Lgs. 462/1997 per i controlli automatizzati ex art. 36-bis (sanzione ridotta a un terzo di quella ordinaria, quindi al 10% dell’imposta invece del 30% per omesso versamento, per le violazioni commesse dopo il 1° settembre 2024) e l’art. 3 dello stesso decreto per i controlli formali ex art. 36-ter (riduzione a due terzi della sanzione minima). Il pagamento può avvenire in unica soluzione tramite F24 con i codici tributo indicati nella comunicazione, oppure a rate, con la prima rata dovuta entro il termine ordinario e le successive maggiorate degli interessi legali; il numero massimo di rate trimestrali concesso cresce in funzione dell’importo complessivo dovuto, fino a un tetto stabilito dalla legge per gli importi più consistenti, mentre per le somme più contenute il piano di rateazione è più breve.

Quando ha senso. Quattro scenari ricorrenti:

1. Il portale ha correttamente trattenuto e versato la ritenuta del 21%, ma il proprietario ha dimenticato di riportare il reddito nel quadro RB o nel quadro relativo alla cedolare secca. Qui non c’è alcuna contestazione di merito da sollevare: l’imposta è già sostanzialmente coperta o quasi, e la sanzione ridotta rende l’adesione l’opzione più economica in assoluto.
2. Il contribuente ha superato la soglia dei due immobili in locazione breve senza aprire partita IVA, e la ricostruzione dell’Agenzia sulla presunzione di imprenditorialità appare corretta alla luce della nuova disciplina 2026: contestare avrebbe scarsissime probabilità di successo e allungherebbe solo i tempi, con interessi che continuano a maturare.
3. L’importo in gioco è contenuto (tipicamente sotto qualche migliaio di euro) e il costo, anche solo in termini di tempo e stress, di un contenzioso tributario supererebbe il risparmio ottenibile in caso di vittoria.
4. Il contribuente riconosce di aver semplicemente confuso i propri obblighi, ad esempio ritenendo per errore che i canoni percepiti tramite portale non dovessero essere autonomamente dichiarati perché “già tassati alla fonte”: qui la buona fede non esclude la sanzione, ma la rende comunque più contenuta grazie alla riduzione automatica, mentre un ricorso basato sulla sola convinzione soggettiva di aver agito in buona fede, senza un vizio oggettivo dell’atto, avrebbe scarse probabilità di successo salvo casi di obiettiva incertezza normativa.

Come si esegue in sintesi. Si verifica innanzitutto la correttezza aritmetica della comunicazione tramite il cassetto fiscale e il canale Civis, che consente di dialogare telematicamente con l’Ufficio prima ancora di decidere; si calcola l’importo con la sanzione ridotta più gli interessi; si versa con F24, utilizzando i codici tributo già indicati nella comunicazione (distinti per imposta, sanzione e interessi a seconda che si tratti di controllo automatizzato o formale), entro il termine, oppure si attiva la rateazione fino a un massimo di rate trimestrali stabilito dalla legge in base all’importo complessivo dovuto.

Vantaggi motivati. Il vantaggio principale è la certezza: si chiude la partita subito, con una sanzione già ridotta per legge, senza i costi (contributo unificato, tempi, incertezza dell’esito) di un ricorso. La riduzione della sanzione a un terzo o a due terzi rappresenta spesso un risparmio significativo rispetto all’attesa di un accertamento vero e proprio, dove la sanzione può salire fino al 120-240% per omessa dichiarazione o al 90-180% per dichiarazione infedele. A questo si aggiunge un beneficio meno tangibile ma reale: chiudere rapidamente la posizione evita che il pensiero della pendenza fiscale gravi per mesi sulla gestione quotidiana dell’attività di locazione, un fattore che molti proprietari sottovalutano nella fase di valutazione iniziale ma che pesa concretamente nella decisione finale.

Rischi e svantaggi onesti. Il rischio più grande è aderire troppo in fretta a una pretesa che in realtà contiene un errore: una volta pagato, riottenere quanto versato richiede comunque un’istanza di rimborso o un’autotutela, procedure più lente e meno scontate del rifiuto di pagare fin da subito. Inoltre l’adesione non impedisce futuri controlli su annualità diverse, se lo scostamento riguarda una prassi ripetuta negli anni: pagare senza correggere anche il comportamento dichiarativo successivo espone al rischio di ricevere comunicazioni analoghe per gli anni a venire.

Va inoltre tenuto presente che la rateazione, pur essendo un vantaggio pratico non trascurabile per chi non dispone della liquidità immediata, comporta comunque interessi sulle rate successive alla prima e, soprattutto, il mancato pagamento anche di una sola rata alle scadenze previste fa decadere l’intera rateazione, con iscrizione a ruolo dell’intero importo residuo maggiorato. Prima di scegliere la rateazione è quindi opportuno valutare con realismo la propria capacità di rispettare il piano fino in fondo, piuttosto che scegliere il numero massimo di rate solo per abbassare l’importo della singola scadenza.

Pronunce a supporto. La Cassazione ha più volte chiarito che l’adesione alla comunicazione con pagamento della sanzione ridotta è una scelta del tutto compatibile con la successiva difesa su annualità diverse, e che la mancata contestazione dell’avviso bonario non preclude affatto la possibilità di far valere le proprie ragioni sulla cartella eventualmente derivata da un diverso controllo (Cass. ord. n. 17584/2025).

Opzione 2: contestare la comunicazione prima che diventi definitiva

In cosa consiste. Contestare significa non accettare passivamente il contenuto della comunicazione, attivando in sequenza due strumenti: prima un’interlocuzione con l’Ufficio (autotutela, canale Civis, produzione di documenti che dimostrino l’errore), poi — se l’Ufficio non recede e la comunicazione contiene una pretesa tributaria sufficientemente definita — un ricorso facoltativo davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, da proporre entro 60 giorni dalla ricezione dell’atto. La base di questa facoltà non sta in una norma che elenca espressamente la comunicazione tra gli atti impugnabili — l’art. 19 del D.Lgs. 546/1992 non la cita — ma nell’interpretazione estensiva che la giurisprudenza di legittimità ha dato di quella disposizione, riconoscendo che ogni atto con cui l’Amministrazione manifesta una pretesa tributaria compiuta, prima ancora della sua formale iscrizione a ruolo, può essere portato davanti al giudice tributario a tutela del contribuente. Si tratta, come ricordano le pronunce richiamate più avanti, di una facoltà aggiuntiva e non di un obbligo: chi non la esercita non perde il diritto di difendersi sugli atti successivi.

Quando ha senso. Anche qui tre scenari reali:

1. Doppio conteggio: il reddito da locazione breve risulta sommato sia come certificato dalla piattaforma sia come autonomamente dichiarato dal contribuente, generando una pretesa duplicata sullo stesso canone.
2. Ritenuta già operata e versata dal portale ma non correttamente riconosciuta dall’Agenzia in fase di controllo automatico, con conseguente richiesta di un’imposta già di fatto assolta — situazione non teorica, considerando che proprio il caso Airbnb ha mostrato quanto la tracciabilità delle ritenute versate dagli intermediari non residenti possa presentare disallineamenti tecnici tra le banche dati.
3. Contestazione sulla qualificazione giuridica, ad esempio quando l’Agenzia applica la presunzione di attività d’impresa oltre la soglia dei due immobili in un caso limite (locazioni saltuarie, immobili in comproprietà conteggiati per errore come unità distinte, periodi di inutilizzo non considerati).
4. Comunicazione riferita a un’annualità già oggetto di un precedente controllo concluso favorevolmente al contribuente, oppure a un periodo ormai fuori dai termini di decadenza per l’accertamento: qui la contestazione mira non tanto a discutere il merito del reddito, quanto a far dichiarare l’illegittimità stessa della pretesa per motivi procedurali, un terreno su cui l’adesione non avrebbe alcun senso.

Vale infine la pena chiarire una distinzione pratica che spesso genera confusione: il canale Civis e il ricorso tributario non sono la stessa cosa e non vanno considerati alternativi tra loro, bensì sequenziali. Civis è uno strumento amministrativo, gratuito e rapido, pensato per correggere errori materiali o di calcolo senza coinvolgere il giudice: funziona bene quando l’errore è oggettivo e facilmente documentabile, come nei casi di doppio conteggio o di ritenuta non riconosciuta. Il ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria, al contrario, è la via da percorrere quando l’Ufficio, pur di fronte alla documentazione prodotta, non modifica la propria posizione, oppure quando la contestazione riguarda non un errore materiale ma una questione di diritto (come la qualificazione della soglia dei due immobili) che richiede una valutazione giurisdizionale. Considerare Civis come primo passo, anche quando si prevede di dover eventualmente arrivare al ricorso, non fa perdere tempo: al contrario, la risposta (o il silenzio) dell’Ufficio su Civis diventa spesso essa stessa un elemento probatorio utile nella successiva fase contenziosa. Va infine ricordato che, per le controversie di valore superiore a 3.000 euro, è necessaria l’assistenza di un difensore tecnico abilitato per proporre il ricorso; sotto tale soglia il contribuente può stare in giudizio anche personalmente, ma resta comunque opportuna una valutazione preventiva, data la complessità della ricostruzione contabile che quasi sempre sottende questi casi.

Vantaggi motivati. Si evita di pagare un importo non dovuto senza dover prima anticipare la somma e poi chiederne la restituzione; si blocca, con la contestazione motivata, la maturazione automatica di ulteriori interessi legati a un debito che potrebbe risultare in tutto o in parte inesistente; si costruisce fin da subito un fascicolo difensivo che, in caso di successiva cartella, sarà già pronto.

Rischi e svantaggi onesti. L’impugnazione della comunicazione è facoltativa e non sospende automaticamente i termini successivi: se il ricorso viene respinto, il contribuente si trova comunque a dover pagare, con l’aggravio del contributo unificato e, potenzialmente, delle spese di lite liquidate dal giudice secondo il principio della soccombenza (anche se in materia tributaria è frequente la compensazione integrale o parziale, specie quando la questione presenta profili di oggettiva incertezza). Il tempo del contenzioso tributario, pur essendosi accorciato negli anni con le riforme sul processo tributario telematico, resta superiore a quello della semplice adesione, e nel frattempo gli interessi continuano comunque a maturare sulla parte eventualmente dovuta, così come resta pendente l’incertezza psicologica di non sapere con certezza come si concluderà la vicenda.

Pronunce a supporto. La Cassazione ha riconosciuto in più occasioni la natura di atto autonomamente impugnabile della comunicazione di irregolarità, sia da controllo automatizzato che da controllo formale, quando la stessa contiene una pretesa tributaria ormai definita (Cass. n. 24390/2022; Cass. ord. n. 2092/2025; Cass. ord. n. 15957/2025).

Le opzioni alla prova dei conti

I principi generali illustrati finora prendono forma diversa a seconda dei numeri reali del caso: applichiamo quindi gli stessi dati di partenza alle due strade, per rendere concreto il confronto e mostrare come una scelta corretta in un caso possa risultare del tutto sbagliata in un altro, pur trattandosi sempre della stessa materia — canoni da locazione breve e comunicazione di irregolarità dell’Agenzia.

Simulazione 1 — Reddito non dichiarato per dimenticanza, ritenuta già versata dal portale. Marco ha incassato 14.700 € di canoni da locazione breve nel corso dell’anno tramite un portale che ha trattenuto e versato regolarmente la ritenuta del 21% (3.087 €), ma ha dimenticato di riportare l’importo in dichiarazione. L’Agenzia invia comunicazione di irregolarità il 4 marzo, chiedendo il riconoscimento del reddito e ricalcolando una maggiore imposta di 3.087 € più interessi legali di circa 92 € per i mesi trascorsi dal termine originario. Con l’opzione 1 (adesione): verificato che la ritenuta risulta già versata e tracciata nella CU del portale, Marco aderisce riconoscendo solo l’eventuale differenza (se dovuta) con sanzione ridotta a un terzo — nel caso peggiore, se l’imposta risultasse davvero non coperta, la sanzione sarebbe di circa 309 € invece dei 926 € previsti in caso di successivo accertamento pieno — chiudendo la posizione in pochi giorni. Con l’opzione 2 (contestazione): se invece dall’incrocio emergesse che l’Agenzia non ha correttamente accreditato la ritenuta già versata, Marco produce la CU tramite Civis prima di qualsiasi pagamento, ottenendo la rettifica e azzerando l’intera pretesa senza versare nulla, risparmiando sia l’imposta sia la sanzione e gli interessi altrimenti dovuti.

Simulazione 2 — Doppio conteggio dello stesso canone. Lo studio associato “Casa Serena” gestisce due appartamenti; per uno dei due, un canone di 8.200 € risulta contabilizzato sia nella CU del portale sia, per errore dell’intermediario software, in una seconda comunicazione riepilogativa, generando una richiesta di imposta aggiuntiva di circa 1.722 € (21% di 8.200 €) più sanzione e interessi calcolati su un reddito mai realmente duplicato. Con l’opzione 1: pagare significherebbe versare un’imposta non dovuta su un reddito mai percepito due volte, un errore che si sconterebbe interamente sul piano economico senza alcuna reale contestazione di merito. Con l’opzione 2: la contestazione documentata (contratto unico, un solo incasso tracciato sul conto corrente, un’unica CU coerente con il contratto) porta, tramite autotutela o in subordine ricorso, all’annullamento integrale della quota duplicata, azzerando sia l’imposta sia la sanzione collegata: qui l’opzione 2 è nettamente preferibile e il costo di attivarla (tempo per raccogliere la documentazione) è minimo rispetto al vantaggio ottenibile.

Simulazione 3 — Superamento della soglia dei due immobili. Davide loca tre appartamenti in regime di locazione breve senza partita IVA, per canoni complessivi di 31.500 €. La comunicazione applica la presunzione di imprenditorialità sul terzo immobile, richiedendo il ricalcolo del reddito relativo a quell’unità fuori dalla cedolare secca al 21% e la sua tassazione secondo gli scaglioni IRPEF ordinari, con un maggiore onere stimato di alcune migliaia di euro. Con l’opzione 1: se la ricostruzione dei tre immobili distinti è corretta e la soglia è realmente superata, l’adesione con sanzione ridotta evita un contenzioso dall’esito prevedibile, dato che la normativa 2026 sulla presunzione di imprenditorialità oltre il secondo immobile è ormai chiara e difficilmente superabile in giudizio. Con l’opzione 2: se invece uno dei tre immobili era inutilizzato per l’intero anno, oppure oggetto di comproprietà già conteggiata altrove come unica unità catastale, la contestazione documentata (visure catastali, dichiarazioni di inagibilità o inutilizzo) può rimuovere la presunzione e riportare la posizione sotto soglia, azzerando l’intera pretesa aggiuntiva.

Simulazione 4 — Comunicazioni ripetute su più annualità. Elena riceve, a distanza di pochi mesi, due comunicazioni distinte per le annualità 2023 e 2024, entrambe relative alla mancata dichiarazione degli stessi canoni da un unico appartamento affittato in modo saltuario, per un totale di 6.400 € di imposta contestata su entrambe le annualità insieme (3.100 € e 3.300 € rispettivamente). Con l’opzione 1: Elena potrebbe aderire a entrambe separatamente, pagando due volte la sanzione ridotta a un terzo — circa 1.070 € complessivi di sanzione tra le due annualità — per un totale comunque contenuto rispetto al rischio, superiore a 4.500 €, di un accertamento pieno su entrambi gli anni. Con l’opzione 2: se il vizio che ha generato l’errore è lo stesso per le due annualità (ad esempio un’errata compilazione del quadro RB dovuta a un software di dichiarazione, o una convinzione errata circa l’obbligo dichiarativo), contestare la prima comunicazione con successo crea un precedente coerente che rende più solida anche la difesa sulla seconda, evitando di dover ripetere due volte lo stesso errore di adesione su un debito che, se la contestazione fosse fondata, non sarebbe mai dovuto.

Il confronto in tabella

Prima di scorrere la tabella, un avvertimento pratico: i tempi indicati per l’opzione 2 sono quelli del solo giudizio di primo grado, e possono allungarsi sensibilmente se l’Ufficio dovesse impugnare a sua volta una decisione favorevole al contribuente, portando la vicenda fino al secondo grado e, in casi più rari, fino alla Corte di Cassazione. Questo non significa che contestare sia sempre la scelta più lenta in assoluto — l’autotutela tramite Civis, quando accolta, può risolvere la questione in poche settimane, più rapidamente persino dell’adesione con rateazione — ma che il ricorso vero e proprio va considerato come l’ultima tappa di un percorso, non come il primo passo automatico di ogni contestazione.

Nota sui costi: la tabella considera esclusivamente le voci previste dalla legge (sanzioni, interessi, contributo unificato); non sono qui rappresentati onorari professionali, che vanno definiti caso per caso con lo Studio.

Un aspetto che la tabella da sola non rende evidente è cosa succede concretamente dopo aver imboccato una delle due strade. Chi aderisce e paga entro i termini vede la propria posizione chiudersi con un provvedimento di fatto definitivo: non ci sarà un atto ulteriore su quello specifico scostamento, salvo emergano successivamente elementi nuovi che l’Ufficio non aveva considerato. Chi invece sceglie di contestare, tramite Civis o tramite ricorso, apre una fase che può concludersi in tre modi diversi: annullamento totale della pretesa (se la contestazione è fondata), annullamento parziale con rideterminazione dell’importo dovuto, oppure conferma integrale della pretesa con obbligo di pagamento della sanzione piena e degli interessi maturati nel frattempo. Sapere in anticipo quale di questi tre esiti sia più probabile, alla luce della documentazione disponibile, è precisamente il valore aggiunto di una valutazione tecnica preliminare rispetto a una decisione presa d’istinto.

I criteri per scegliere

Non esiste una risposta univoca, ma alcuni criteri aiutano a orientarsi, ed è bene applicarli in sequenza piuttosto che isolatamente: prima si verifica la natura dell’errore (materiale o di merito), poi la solidità della documentazione disponibile, infine l’entità economica in gioco rispetto ai costi e ai tempi di ciascuna strada.

• Se la comunicazione riguarda un errore aritmetico o un dato palesemente duplicato, generalmente conviene contestare subito tramite Civis/autotutela, prima ancora di considerare il ricorso: è spesso il canale più rapido ed economico.
• Se l’importo contestato è modesto e la ricostruzione dell’Agenzia appare sostanzialmente corretta, generalmente l’adesione con sanzione ridotta è la scelta più razionale sul piano economico.
• Se la contestazione riguarda una questione di diritto non banale (qualificazione della soglia dei due immobili, corretta imputazione della ritenuta versata da un intermediario estero), l’elemento dirimente è la solidità della documentazione a supporto: senza prove solide, il ricorso rischia di aggiungere costi a un debito che finirà comunque per essere dovuto.
• Se sono in gioco più annualità con lo stesso vizio ricorrente, conviene valutare la contestazione anche per l’effetto che una pronuncia favorevole può avere sulle annualità successive, non ancora accertate, evitando così di dover affrontare la stessa battaglia più volte nel tempo con esiti potenzialmente diversi.
• Se il rapporto con l’intermediario (portale) è complesso — ritenute operate ma non tracciate con chiarezza, CU incomplete — il rovescio della medaglia è che la contestazione richiede tempo per ricostruire la documentazione presso terzi, tempo che va messo in conto prima di scegliere questa strada.
• Se la propria liquidità è limitata, va considerato che la rateazione dell’adesione può alleggerire l’impatto immediato sul bilancio familiare o aziendale, ma solo a condizione di poter sostenere il piano fino in fondo: un piano non rispettato costa più caro di un ricorso ben fondato.
• Se si dispone già di documentazione solida e coerente (CU, contratti, estratti conto che confermano la propria ricostruzione), il tempo aggiuntivo del contenzioso è spesso ben speso; se invece la documentazione è lacunosa o da recuperare presso terzi, conviene prima completare il fascicolo — anche restando entro i termini per l’adesione come opzione di riserva — prima di impegnarsi in un ricorso.
• Se si è già in presenza di più contestazioni analoghe negli anni, come nella simulazione di Elena, conviene ragionare in un’ottica pluriennale: una contestazione ben argomentata sulla prima annualità può orientare, in senso favorevole al contribuente, anche la gestione delle comunicazioni successive relative allo stesso tipo di errore.

Nessuno di questi criteri, preso isolatamente, è decisivo: l’elemento dirimente è quasi sempre la combinazione tra la solidità della documentazione disponibile e l’entità economica in gioco, e proprio per questo una valutazione tecnica preliminare, prima di scegliere, evita di percorrere la strada sbagliata e di scoprirlo solo a distanza di mesi, quando tornare indietro costa molto di più che partire con la scelta corretta fin dal primo giorno.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, in qualità di coordinatore di uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario, sottolinea come la scelta tra le due strade dipenda quasi sempre da un dato contabile preciso, prima ancora che da una valutazione giuridica: senza una ricostruzione puntuale delle ritenute e delle certificazioni, qualunque decisione rischia di poggiare su basi incerte, e un’analisi affrettata in questa fase iniziale è spesso all’origine delle scelte che, con il senno di poi, si rivelano più costose.

Le domande di chi è indeciso

Chi si trova davanti a una comunicazione di irregolarità, prima ancora di valutare quale strada imboccare, si pone spesso domande più pratiche e immediate, legate alla gestione quotidiana della propria posizione fiscale. Ecco le più ricorrenti, con risposte dirette.

Posso cambiare strada a metà, ad esempio iniziare a pagare a rate e poi contestare? Sì, ma con dei limiti: se si è già aderito formalmente versando la prima rata, si riconosce implicitamente (almeno in parte) la pretesa, il che rende più complesso — anche se non impossibile — un successivo tentativo di contestazione sulla stessa voce.

E se scelgo di contestare e perdo? Si paga l’imposta dovuta, la sanzione (questa volta non più ridotta a un terzo ma nella misura piena eventualmente rideterminata dal giudice) e gli interessi maturati nel frattempo, oltre alle spese di lite se liquidate a carico del contribuente.

La comunicazione di irregolarità blocca il pignoramento o altre azioni esecutive? No: la comunicazione, di per sé, non avvia alcuna azione esecutiva; è solo l’eventuale cartella successiva, se non pagata, a poter dare origine a misure di riscossione coattiva.

Devo rispondere per forza entro 60 giorni anche se voglio solo prendere tempo per valutare? Il termine per pagare con sanzione ridotta o per contestare tramite Civis è quello indicato nella comunicazione; superarlo senza attivarsi comporta la perdita della riduzione sanzionatoria e l’avvio della procedura di iscrizione a ruolo, quindi conviene sempre usare quel tempo per una valutazione rapida ma completa, piuttosto che lasciarlo scorrere in attesa di decidere con calma.

Se l’errore dipende dal portale (intermediario), posso comunque essere chiamato a rispondere io come proprietario? Sì: la responsabilità dichiarativa resta in capo al locatore, salvo i casi in cui l’intermediario abbia agito come sostituto d’imposta per la ritenuta; per questo è essenziale conservare le certificazioni rilasciate dal portale.

Conviene rivolgersi subito a un professionista o posso gestire da solo l’adesione se l’importo è basso? Per importi contenuti e comunicazioni prive di ambiguità (dato sicuramente corretto, nessun doppio conteggio) è possibile gestire l’adesione anche autonomamente tramite il cassetto fiscale; è consigliabile un confronto con un professionista non appena emerga un dubbio sulla correttezza del conteggio, per non perdere il termine più favorevole per un’eventuale contestazione.

La comunicazione di irregolarità incide sull’affidabilità fiscale o su futuri controlli? Non determina automaticamente un peggioramento della posizione ai fini degli indici sintetici di affidabilità, ma segnala all’Ufficio un’area di attenzione che può rendere più probabile un controllo anche sulle annualità successive, soprattutto se il comportamento dichiarativo non viene corretto.

Cosa succede se non rispondo affatto entro i termini? Decorso il termine senza pagamento né contestazione, l’Ufficio procede all’iscrizione a ruolo dell’intero importo, comprensivo di sanzione piena (non più ridotta) e interessi, e l’agente della riscossione notifica la cartella di pagamento, da cui decorrono nuovi e più stringenti termini per un’eventuale difesa: è quindi sempre preferibile, anche solo per prudenza, attivarsi entro i termini scegliendo consapevolmente una delle due strade, piuttosto che lasciare che sia il silenzio a decidere per conto proprio.

Posso ancora avvalermi del ravvedimento operoso dopo aver ricevuto la comunicazione? Generalmente no per la violazione già contestata: una volta che l’Agenzia ha formalizzato il controllo con la comunicazione, lo strumento a disposizione è la definizione agevolata con sanzione ridotta a un terzo o due terzi, non più il ravvedimento spontaneo, che resta invece percorribile solo per altre annualità non ancora oggetto di alcun controllo formale o automatizzato da parte dell’Agenzia.

Se possiedo più immobili gestiti da portali diversi, conviene affrontare tutte le posizioni insieme o separatamente? Conviene quasi sempre una verifica unitaria: un errore sistemico (ad esempio nella compilazione della dichiarazione) tende a ripetersi su tutti gli immobili gestiti nello stesso periodo, e affrontare le posizioni in modo coordinato evita di scegliere strategie diverse e incoerenti tra loro per lo stesso tipo di errore.

In caso di immobile in comproprietà, la comunicazione riguarda tutti i comproprietari o solo chi ha incassato il canone? Dipende da come è stato dichiarato il reddito: se il canone è stato ripartito tra i comproprietari secondo le rispettive quote, ciascuno riceve normalmente una comunicazione separata proporzionata alla propria quota; se invece la dichiarazione è stata presentata da un solo comproprietario per l’intero canone, sarà quest’ultimo il destinatario dell’intera pretesa, con la possibilità di rivalersi civilisticamente sugli altri comproprietari per la quota di rispettiva competenza.

Le pronunce che orientano la scelta

La giurisprudenza degli ultimi anni si è mossa in una direzione abbastanza chiara: da un lato ha progressivamente ampliato le tutele del contribuente, riconoscendo la possibilità di contestare l’atto anche prima che diventi definitivo; dall’altro ha sempre ribadito che questa possibilità resta una facoltà aggiuntiva, mai un onere il cui mancato esercizio pregiudichi la difesa successiva. Le pronunce che seguono, raggruppate per l’opzione che più direttamente illuminano, aiutano a capire su quali basi poggia ciascuna delle due strade, ed è bene ricordare che nessuna di esse, da sola, garantisce un esito: ciascuna definisce piuttosto le condizioni procedurali entro cui la scelta va compiuta, lasciando al caso concreto — ai numeri, ai documenti, alla natura dell’errore — la parola decisiva sull’esito finale.

A favore della prudenza nell’adesione e della tutela anche dopo il pagamento parziale:

Cass. ord. n. 17584/2025 — chiarisce che la mancata impugnazione dell’avviso bonario non preclude la successiva difesa sulla cartella derivata da controllo automatizzato, riconoscendo che l’impugnazione dell’atto è meramente facoltativa: un principio rassicurante per chi, come Marco nella prima simulazione, sceglie di aderire subito senza per questo perdere la possibilità di difendersi su eventuali errori che emergessero solo in seguito su atti diversi.

Cass. n. 6248/2024 — anche in assenza dell’invio della comunicazione di irregolarità, resta possibile ottenere la riduzione delle sanzioni, il che conferma la natura non essenziale, ma di garanzia aggiuntiva, dell’atto, e rafforza l’idea che l’adesione tempestiva resti sempre la via più snella quando non c’è nulla da contestare nel merito.

Cass. n. 15312/2014 — la mancata comunicazione preventiva (nei casi in cui è obbligatoria, come nel controllo formale ex art. 36-ter) rende illegittima la successiva cartella di pagamento, a tutela del contraddittorio con il contribuente: un vizio procedurale che vale la pena verificare sempre, prima di aderire, perché la sua assenza potrebbe rendere superflua qualunque adesione.

A favore della possibilità di contestare subito, senza attendere la cartella:

Cass. n. 24390/2022 — riconosce all’avviso bonario natura di atto impositivo autonomamente impugnabile prima della notifica della cartella, aprendo la strada alla difesa immediata: è la pronuncia di riferimento per chi, come nella simulazione del doppio conteggio, vuole contestare subito senza attendere l’eventuale iscrizione a ruolo.

Cass. ord. n. 2092/2025 — ribadisce che la comunicazione di irregolarità da controllo formale, pur non essendo tra gli atti tipici elencati dall’art. 19, resta impugnabile in via facoltativa; l’impugnazione non blocca comunque l’eventuale successivo accertamento, e va quindi valutata insieme a un’attenta gestione dei termini.

Cass. ord. n. 3315/2016 — conferma l’impugnabilità dell’avviso bonario in ragione dei principi costituzionali di tutela del contribuente e di buon andamento della pubblica amministrazione, principio che ha aperto la strada a tutte le pronunce successive sul tema.

Cass. sent. n. 18610/2019 — l’impugnazione della comunicazione di irregolarità è una facoltà che estende gli strumenti di tutela del contribuente, non un onere: la sua omissione non preclude la successiva impugnazione degli atti tipici, un chiarimento importante per chi teme di “perdere” diritti scegliendo di non contestare subito.

Cass. n. 3466/2021 — interpretazione estensiva dell’art. 19 del D.Lgs. 546/1992, richiamata anche dalla giurisprudenza di merito per ammettere il ricorso contro atti non espressamente elencati quando contengono una pretesa definita, criterio applicato anche dalla giurisprudenza tributaria di merito sui casi di locazione breve.

Cass. ord. n. 25756/2025 — l’impugnabilità della comunicazione sussiste quando l’atto contiene una pretesa tributaria definitiva e idonea a generare un’obbligazione, distinguendo questi casi da quelli di mera richiesta di chiarimenti: una distinzione che vale sempre la pena verificare con attenzione, perché non ogni comunicazione ricevuta ha automaticamente questa natura.

Cass. ord. n. 15957/2025 — la comunicazione di irregolarità emessa a seguito di controllo formale della dichiarazione è atto autonomamente impugnabile, in applicazione dell’art. 36-ter, comma 4, DPR 600/1973, confermando un orientamento ormai consolidato anche per le comunicazioni relative a redditi da locazione breve.

Sul merito specifico delle locazioni brevi:

CGT II grado Toscana, sent. n. 216/2025 — pur respingendo nel merito il ricorso del contribuente (confermando quindi che non basta impugnare per vincere: serve un vizio reale, di forma o di sostanza), conferma preliminarmente l’ammissibilità del ricorso diretto contro l’avviso bonario, richiamando l’orientamento di legittimità in materia e offrendo un esempio concreto di come i giudici di merito applichino questi principi ai casi reali.

Corte di Giustizia UE, 22 dicembre 2022, causa C-83/21 — ha definito l’obbligo di ritenuta del 21% in capo agli intermediari anche non residenti sui canoni di locazione breve riscossi per conto dei proprietari, principio poi alla base di molte comunicazioni di irregolarità emesse negli anni successivi per il periodo 2017-2021: chi riceve oggi una comunicazione relativa proprio a quelle annualità e a quel canale dovrebbe sempre verificare, prima di ogni altra valutazione, se l’imposta risulti già coperta dall’accordo transattivo tra il Fisco e l’intermediario, come ricordato nel quadro di partenza di questo articolo.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una comunicazione di irregolarità per affitti brevi, la decisione tra aderire e contestare non dovrebbe mai essere presa senza prima aver verificato con precisione i numeri reali del caso: è questo il primo servizio che lo Studio Monardo offre, prima ancora di qualunque strategia processuale. Il percorso di verifica e, se necessario, di difesa comprende:

1. Verifica puntuale della comunicazione tramite cassetto fiscale e canale Civis, per individuare eventuali errori di calcolo o doppi conteggi prima di qualunque decisione, confrontando riga per riga i dati contestati con quelli effettivamente dichiarati dal cliente e con le certificazioni ricevute dagli intermediari.
2. Ricostruzione contabile delle ritenute versate dagli intermediari, incrociando Certificazioni Uniche, estratti conto e contratti di locazione, per verificare se l’imposta risulti già sostanzialmente assolta.
3. Calcolo comparato dell’onere economico delle due strade — adesione con sanzione ridotta oppure contestazione — sulla base dei dati reali del caso, con simulazione numerica degli scenari possibili prima di consigliare una direzione.
4. Predisposizione dell’istanza di autotutela quando l’errore risulta documentabile senza necessità di ricorso, corredata della documentazione tecnica necessaria a convincere l’Ufficio senza passare dal giudice.
5. Assistenza nella rateazione dell’importo dovuto in caso di adesione, per distribuire l’onere finanziario nei tempi previsti dalla legge, valutando insieme al cliente la sostenibilità concreta del piano prima di attivarlo.
6. Redazione e deposito del ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria, quando la comunicazione contiene una pretesa definita e la contestazione appare fondata, curando personalmente ogni fase del contraddittorio processuale.
7. Verifica dei termini di decadenza dell’accertamento (ordinariamente il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione, che diventano sette in caso di omessa dichiarazione), per far valere l’eventuale intervenuta decadenza come motivo autonomo di annullamento, indipendentemente dal merito della pretesa.
8. Analisi della soglia dei due immobili e della corretta qualificazione fiscale dell’attività, per escludere applicazioni indebite della presunzione di imprenditorialità nei casi limite (comproprietà, immobili inutilizzati, locazioni saltuarie, cambi di destinazione d’uso in corso d’anno).
9. Coordinamento con i commercialisti dello staff per la ricostruzione tecnica del reddito da locazione breve nei casi di maggiore complessità documentale, con un unico interlocutore per l’intera pratica.
10. Continuità difensiva dalla fase di contestazione dell’avviso bonario fino, se necessario, ai successivi gradi di giudizio, senza cambio di riferimento professionale lungo il percorso e con la stessa impostazione strategica costruita fin dal primo esame della comunicazione. Questa continuità include anche il monitoraggio delle annualità successive non ancora oggetto di controllo, per correggere in via preventiva l’eventuale errore dichiarativo che ha generato la comunicazione, evitando così di ricevere notifiche analoghe negli anni a venire.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In questa materia, la leva più rilevante è proprio il coordinamento dello staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario: la corretta gestione di una comunicazione di irregolarità per affitti brevi passa quasi sempre attraverso una lettura tecnica congiunta — avvocato e commercialista sullo stesso fascicolo — delle ritenute, delle certificazioni uniche e della qualificazione reddituale, prima ancora che attraverso l’impostazione della strategia processuale. Ma se la vicenda dovesse proseguire oltre il primo grado, la stessa squadra segue il caso senza soluzione di continuità fino all’eventuale giudizio di Cassazione, con lo stesso impianto difensivo costruito fin dall’inizio, senza dispersione di informazioni né duplicazione di lavoro tra professionisti diversi.

Chiusura

La comunicazione di irregolarità per affitti brevi non dichiarati non è, quasi mai, un vicolo cieco: è un bivio, e la scelta sbagliata costa più del semplice importo richiesto, perché a un pagamento indebito si somma il tempo perso per un’eventuale restituzione, oppure — nel caso opposto — un contenzioso avviato senza reali possibilità di successo. Chi riceve oggi questo tipo di comunicazione si trova spesso a doverla gestire da solo, in tempi stretti, senza avere gli strumenti per distinguere un errore materiale dell’Ufficio da una pretesa fondata: è proprio in questa fase iniziale, quando ancora tutte le strade restano aperte, che una valutazione tecnica tempestiva fa la differenza maggiore.

Proprio perché la materia intreccia la ricostruzione contabile delle ritenute versate dai portali con la valutazione giuridica sulla natura impugnabile dell’atto, lo Studio Monardo affronta questi casi con il proprio staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario, garantendo la stessa linea difensiva dalla prima verifica fino a un eventuale grado successivo di giudizio, senza soluzione di continuità e senza dover ricominciare da capo con un nuovo professionista in corso d’opera.

In definitiva, il messaggio più importante da portare a casa è questo: una comunicazione di irregolarità non va né ignorata né subita passivamente. Va letta, verificata nei suoi dati di fatto, confrontata con la documentazione realmente disponibile, e solo a quel punto va scelta la strada — adesione o contestazione — che i numeri e i fatti del caso concreto suggeriscono, non quella che sembra semplicemente la più rapida o la più rassicurante d’istinto. Chi affronta questo bivio con metodo, invece che con l’ansia di chiudere la questione nel minor tempo possibile, quasi sempre finisce per pagare meno, o per non pagare affatto ciò che non era realmente dovuto.

📩 Non lasciar scadere i termini della comunicazione senza aver prima verificato se conviene davvero pagare: scrivici oggi stesso, i riferimenti per contattare lo Studio sono in fondo a questa pagina.