Introduzione

L’avviso bonario conseguente a una dichiarazione con cedolare secca errata rappresenta una delle situazioni più frequenti e insidiose per chi affitta immobili ad uso abitativo. Molti proprietari optano per il regime della cedolare secca perché consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF con aliquote agevolate (21% per i contratti a canone libero e 10% per quelli a canone concordato) e di evitare l’imposta di registro e quella di bollo sui contratti di locazione . Tuttavia, l’applicazione di questo regime richiede il rispetto di regole precise che negli anni sono state oggetto di interpretazioni contrastanti da parte dell’Agenzia delle Entrate e dei giudici.

Nel 2024–2025 la Corte di Cassazione ha rivoluzionato la disciplina, chiarendo che la cedolare secca è applicabile anche quando l’inquilino è un’impresa o un professionista e l’immobile è destinato ad alloggio del personale, purché resti un uso abitativo . Questa svolta giurisprudenziale, pur confermata da più sentenze, non ha impedito agli uffici fiscali di continuare a contestare la scelta della cedolare secca quando la controparte ha la partita IVA. Ne conseguono comunicazioni di irregolarità (avvisi bonari) ex art. 36-bis o 36-ter del DPR 600/1973 e, se non vi è adesione, l’emissione di cartelle di pagamento.

Rispondere correttamente a un avviso bonario è cruciale: il termine per il pagamento o per presentare memorie è stato portato a 60 giorni per le comunicazioni elaborate dal 1° gennaio 2025, a seguito del D.Lgs. 108/2024 . Il contribuente che non agisce in modo informato rischia di vedersi recapitare una cartella, con aggravio di sanzioni e interessi, o di perdere la possibilità di accedere a soluzioni agevolate.

Per affrontare efficacemente queste situazioni è fondamentale rivolgersi a professionisti che conoscano la normativa, la giurisprudenza più recente e le procedure deflative.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista esperto in diritto bancario e tributario, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti attivo su tutto il territorio italiano. È gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Grazie alla consolidata esperienza nel contenzioso tributario e nel diritto bancario, lo Studio Monardo affianca i contribuenti nella valutazione dell’atto, nella predisposizione di ricorsi, nelle istanze di sospensione, nelle trattative con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione e nell’elaborazione di piani di rientro o soluzioni stragiudiziali.

Se hai ricevuto un avviso bonario per la cedolare secca ritenuta errata o temi di riceverlo, contatta subito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata: il suo intervento tempestivo può evitare aggravamenti e offrire la migliore strategia difensiva.

Contesto normativo e giurisprudenziale

1. Il regime della cedolare secca

Il regime della cedolare secca è stato introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 come imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali sui redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi. Tale disposizione stabilisce che:

• il locatore può optare volontariamente per l’imposta sostitutiva pagando un’aliquota del 21 % per i contratti a canone libero e del 10 % per i contratti a canone concordato o per gli alloggi in comuni ad alta tensione abitativa ;
• la cedolare secca sostituisce non solo l’IRPEF ma anche l’imposta di registro e di bollo sui contratti ;
• l’opzione non è applicabile ai contratti di locazione conclusi nell’esercizio dell’attività di impresa, arte o professione del locatore ;
• la norma non vieta espressamente che l’inquilino sia un soggetto titolare di partita IVA; una previsione introdotta nel 2019 (comma 6-bis) consente l’applicazione anche per le locazioni stipulate con cooperative a proprietà indivisa o enti che sublocano ad associati .

Per anni l’Agenzia delle Entrate ha sostenuto, mediante la circolare 26/E del 1° giugno 2011, che la cedolare secca fosse riservata alle locazioni in cui anche l’inquilino fosse una persona fisica non nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale . Di conseguenza, quando l’inquilino era una società o un professionista, l’ufficio liquidava in automatico la differenza d’imposta con sanzioni e interessi.

La svolta della Cassazione

La rigidità dell’interpretazione amministrativa è stata scardinata da una serie di pronunce della Corte di Cassazione:

1. Ordinanza n. 12395/2024 – La Suprema Corte ha affermato che la ratio del regime della cedolare secca è favorire il mercato degli affitti abitativi e non sussiste alcuna limitazione riferita al soggetto conduttore. Pertanto la scelta è valida anche se l’inquilino è un’azienda che destina l’immobile ad alloggio del personale .
2. Sentenze n. 12076 e 12079/2025 – Le Sezioni semplici hanno confermato che la locazione a società con destinazione abitativa del personale rientra nell’ambito della cedolare secca. La Cassazione ha precisato che l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 riguarda solo lo status del locatore; l’attività imprenditoriale o professionale del conduttore non impedisce l’opzione . In particolare, la sentenza 12079/2025 ha ribadito che l’unica condizione è l’uso residenziale del bene .
3. Ordinanza n. 2092/2025 – È intervenuta in materia di avviso bonario, affermando che la comunicazione di irregolarità può essere impugnata ma tale impugnazione non impedisce all’ufficio di emettere la cartella; nel caso in cui il contribuente impugni sia l’avviso che la cartella, il primo ricorso resta assorbito .
4. Ordinanza interlocutoria n. 30016/2025 – Alcune Sezioni della Cassazione hanno sollevato dubbi sulla corretta interpretazione della norma e hanno rimesso la questione alle Sezioni Unite, poiché ritengono che la locazione con destinazione “uso foresteria” (alloggio temporaneo per dipendenti) possa rivestire carattere commerciale . Tale ordinanza dimostra che il dibattito è ancora aperto e che nei prossimi mesi potrebbe intervenire un pronunciamento delle Sezioni Unite.

Nonostante l’orientamento favorevole, l’Agenzia delle Entrate ha continuato a emettere avvisi bonari e avvisi di accertamento nelle ipotesi in cui il conduttore è una società, ritenendo la cedolare secca non applicabile. Questo crea incertezza e costringe il contribuente a difendersi.

2. Comunicazioni di irregolarità (avvisi bonari)

Gli avvisi bonari derivano dai controlli automatizzati (art. 36-bis) o formali (art. 36-ter) disciplinati dal DPR 600/1973. Per comprendere come contestare un avviso bonario relativo alla cedolare secca errata occorre analizzare brevemente queste norme.

2.1 Controllo automatico (art. 36-bis DPR 600/1973)

L’art. 36-bis consente all’Agenzia delle Entrate di eseguire controlli automatizzati sulle dichiarazioni fiscali. Gli uffici possono correggere errori materiali, liquidare l’imposta dovuta, ridurre detrazioni, rimborsi e applicare sanzioni . Quando il controllo evidenzia una differenza, l’amministrazione deve inviare al contribuente una comunicazione (avviso bonario) con l’esito della liquidazione e consentire l’eventuale regolarizzazione. Se l’ufficio omette di inviare la comunicazione, la successiva cartella di pagamento è nulla .

La sanzione prevista per il mancato versamento dell’imposta accertata con il controllo automatico è pari al 30 % della somma non versata. Tuttavia, in presenza di avviso bonario il contribuente che paga entro il termine ottiene la riduzione a 1/3 della sanzione (10 %) . Dal 1° gennaio 2025 il termine per il pagamento o per presentare chiarimenti è stato esteso da 30 a 60 giorni .

2.2 Controllo formale (art. 36-ter DPR 600/1973)

Il controllo formale consente all’ufficio di richiedere documenti e verificare la spettanza di deduzioni, detrazioni e crediti d’imposta . La norma stabilisce che il controllo deve essere effettuato entro il 31 dicembre del secondo anno successivo alla presentazione della dichiarazione . L’esito del controllo deve essere comunicato al contribuente con indicazione delle motivazioni; se l’ufficio richiede documenti già in suo possesso, la richiesta è inefficace . Il contribuente ha 60 giorni per fornire chiarimenti e, se non concorda, può presentare memorie o ricorso.

2.3 Avviso di accertamento (art. 42 DPR 600/1973)

Quando le irregolarità non vengono sanate con l’avviso bonario o quando il controllo riguarda elementi diversi da errori formali, l’ufficio può emettere un avviso di accertamento. L’art. 42 del DPR 600/1973 richiede che l’avviso sia motivato e firmato dal capo dell’ufficio, indichi i tributi dovuti e le ragioni della maggiore imposta . La mancanza di motivazione o di sottoscrizione comporta la nullità dell’atto . Rispetto all’avviso bonario, l’avviso di accertamento è immediatamente esecutivo e deve essere impugnato entro 60 giorni davanti alla giurisdizione tributaria.

3. Avviso bonario e impugnabilità

Tradizionalmente gli avvisi bonari non rientravano tra gli atti impugnabili elencati nell’art. 19 del D.Lgs. 546/1992. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenze 16293/2007 e 16428/2007) ritenevano che la comunicazione di irregolarità fosse un “atto interno” privo di carattere autoritativo. Tuttavia, la giurisprudenza recente ha riconosciuto al contribuente la facoltà di impugnare l’avviso bonario per difendersi subito, senza attendere la cartella. La Cassazione, con ordinanze come la n. 3466/2021 e la n. 2092/2025, ha chiarito che:

• l’avviso bonario è un atto facoltativamente impugnabile; il contribuente può ricorrere al giudice tributario ma non è tenuto a farlo ;
• presentare ricorso contro l’avviso bonario non impedisce all’amministrazione di emettere successivamente la cartella di pagamento ;
• se il contribuente impugna sia l’avviso bonario che la cartella per la stessa pretesa, il ricorso contro l’avviso diventa irrilevante perché la cartella costituisce l’atto finale della procedura ;
• la mancata impugnazione dell’avviso bonario non preclude la possibilità di impugnare la cartella .

La differenza sostanziale tra avviso bonario e cartella è che il primo consente di regolarizzare in via bonaria con sanzioni ridotte. L’avviso non cristallizza il debito: se il contribuente non paga o non risponde, l’ufficio potrà emettere la cartella e la pretesa sarà contestabile anche in quella sede .

4. Sanzioni applicabili

Le sanzioni per i tributi accertati con avviso bonario sono disciplinate dal D.Lgs. 471/1997. L’art. 13 prevede che, in caso di tardivo versamento o omesso pagamento delle imposte, la sanzione ordinaria è il 30 % della somma non versata . In presenza di avviso bonario derivante da controllo automatico, la sanzione è ridotta a 1/3 (10 %) se il pagamento avviene entro il termine indicato nella comunicazione . Per i controlli formali, la sanzione è ridotta a 2/3 del 30 % . Sono previste ulteriori riduzioni se il contribuente aderisce alla definizione agevolata o chiede la rateizzazione.

5. Autotutela e nuovi poteri dell’amministrazione

Il legislatore ha recentemente introdotto un sistema di autotutela obbligatoria e facoltativa per rimuovere gli atti illegittimi senza necessità di ricorso. Gli articoli 10-quater e 10-quinquies dello Statuto del contribuente, introdotti dal D.Lgs. 219/2023 e integrati dal D.Lgs. 220/2023, disciplinano il potere dell’amministrazione di annullare o rinunciare agli atti di imposizione.

L’art. 10-quater impone agli uffici di annullare d’ufficio gli atti manifestamente illegittimi per errori di persona, errori di calcolo, errore sul presupposto dell’imposta, mancato riconoscimento di pagamenti già effettuati, ecc. . Si tratta di autotutela obbligatoria, esercitabile anche in pendenza di giudizio e senza istanza del contribuente .

L’art. 10-quinquies consente invece all’amministrazione di esercitare l’autotutela in via facoltativa anche al di fuori dei casi tassativi, annullando gli atti o rinunciando all’imposizione quando ritiene l’atto illegittimo . È quindi possibile chiedere all’ufficio di riesaminare l’avviso bonario se esso si basa su interpretazioni superate o contrarie alla giurisprudenza.

Il D.Lgs. 220/2023 ha inoltre introdotto nell’art. 19 del D.Lgs. 546/1992 due nuove lettere, g‑bis e g‑ter, che rendono impugnabile dinanzi alle Commissioni tributarie anche il rifiuto espresso o tacito sull’istanza di autotutela . Ciò rafforza la tutela del contribuente: se l’ufficio ignora o respinge l’istanza di autotutela, il contribuente può agire in giudizio.

6. Termini e decorrenze

La gestione corretta dei termini è essenziale per non perdere diritti. Di seguito una sintesi:

• Controlli automatici (art. 36-bis): l’ufficio deve inviare l’avviso bonario prima di iscrivere la somma a ruolo; il contribuente ha 60 giorni dal ricevimento per pagare con sanzioni ridotte o fornire chiarimenti (termine esteso da 30 a 60 giorni dal 1° gennaio 2025) .
• Controlli formali (art. 36-ter): devono essere conclusi entro il 31 dicembre del secondo anno successivo alla dichiarazione; l’avviso con le motivazioni può essere inviato anche successivamente, ma il contribuente dispone di 60 giorni per rispondere .
• Avvisi di accertamento: si prescrivono in generale al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione dei redditi. Vanno impugnati entro 60 giorni dalla notifica .
• Istanza di autotutela: non ci sono termini prestabiliti, ma per evitare la notifica della cartella è opportuno presentarla nei 60 giorni dell’avviso bonario. L’ufficio deve rispondere entro 90 giorni nei casi di autotutela obbligatoria .

7. Effetti dell’avviso bonario sul contribuente

Il ricevimento di un avviso bonario non determina l’automatica iscrizione a ruolo del debito. Finché il contribuente non paga o non scade il termine, l’importo non è esecutivo. Tuttavia, chi intende contestare deve considerare che:

• Il pagamento comporta l’acquiescenza: pagando l’imposta e le sanzioni ridotte si perde il diritto a contestare l’accertamento in futuro. È dunque sconsigliabile pagare senza aver verificato la legittimità della pretesa.
• La mancata risposta consente all’ufficio di emettere la cartella: l’avviso bonario scaduto dà luogo all’iscrizione a ruolo e alla notifica della cartella di pagamento con sanzioni piene.
• L’impugnazione immediata consente di bloccare la cartella: il ricorso contro l’avviso bonario sospende la riscossione solo se il giudice concede la sospensione; in assenza di provvedimento, l’Agenzia delle Entrate può comunque procedere alla notifica della cartella e all’attivazione di procedure cautelari.
• Le istanze di autotutela, se accolte, annullano l’avviso: l’ufficio può riconoscere l’illegittimità dell’atto e chiudere la vertenza prima dell’emissione della cartella.

In questo contesto complesso e soggetto a rapide evoluzioni, la consulenza di un professionista è indispensabile.

Procedura passo per passo dopo la notifica dell’avviso bonario

Ricevere un avviso bonario che contesta l’applicazione della cedolare secca può generare preoccupazione. Ecco una guida operativa in dieci passaggi per affrontarlo in modo efficace:

1. Verifica della notifica e dei dati – Accertarsi che l’avviso bonario sia stato regolarmente notificato (via PEC o raccomandata A/R) e che i dati riportati (codice fiscale, anno d’imposta, imponibili) corrispondano alla dichiarazione presentata. Errori di persona o di calcolo rientrano tra i casi di autotutela obbligatoria .
2. Confronto con la normativa – Analizzare la motivazione dell’avviso: se l’ufficio contesta l’applicazione della cedolare secca perché l’inquilino è un’azienda, occorre richiamare le sentenze favorevoli della Cassazione (12076/2025, 12079/2025, 12395/2024) che riconoscono la legittimità dell’opzione . Se la contestazione riguarda errori sul reddito o sul canone, verificare le aliquote e le detrazioni.
3. Raccolta della documentazione – Predisporre copia del contratto di locazione, registrazione telematica, ricevute dei canoni, eventuali comunicazioni inviate all’inquilino (obbligo di comunicazione della rinuncia all’adeguamento ISTAT per la cedolare secca) e conferma dell’uso abitativo dell’immobile.
4. Calcolo delle sanzioni – Stimare l’importo richiesto e le sanzioni ridotte. Per i controlli automatici la sanzione ridotta è il 10 % ; per quelli formali è il 20 %. In caso di pagamento oltre il termine, la sanzione sale al 30 % .
5. Valutazione dell’opportunità di pagare – Se l’irregolarità è un errore materiale o di calcolo, potrebbe essere conveniente aderire al pagamento con sanzioni ridotte per chiudere la posizione. Se l’irregolarità riguarda questioni controverse (es. cedolare secca alle società), è preferibile contestare, in quanto la giurisprudenza è favorevole al contribuente.
6. Presentazione di memorie o chiarimenti – Entro i 60 giorni inviare un’istanza alla Direzione Provinciale che ha emesso l’avviso. Nell’istanza spiegare le ragioni della legittimità dell’opzione e allegare la documentazione. Citare le sentenze della Cassazione e chiedere l’applicazione della riduzione delle sanzioni o l’annullamento dell’avviso per autotutela.
7. Istanza di autotutela – Se l’avviso contiene vizi manifesti (mancanza di motivazione, errata individuazione del soggetto, richiesta per periodi prescritti), presentare un’istanza di autotutela ai sensi degli art. 10-quater e 10-quinquies dello Statuto del contribuente. L’amministrazione è tenuta a rispondere nei casi di autotutela obbligatoria .
8. Ricorso alla giurisdizione tributaria – Se l’ufficio non accoglie le memorie o se ritiene persistente l’irregolarità, è possibile presentare ricorso alla Commissione tributaria entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso o, se nel frattempo è stata notificata la cartella, dalla cartella stessa. Il ricorso contro l’avviso bonario è facoltativo ma consente di anticipare la controversia .
9. Sospensione della riscossione – In sede di ricorso è possibile chiedere al giudice la sospensione dell’esecutività dell’atto per grave e irreparabile danno. È una misura cautelare che richiede la dimostrazione della fondatezza delle censure e del pericolo nel ritardare la decisione.
10. Eventuali definizioni agevolate – Valutare se sia possibile aderire a piani di definizione agevolata (rottamazione-quater) ancora vigenti. Al 25 maggio 2026 le domande per la rottamazione-quinquies introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 (n. 199/2025) sono scadute il 30 aprile 2026 , pertanto chi non ha presentato domanda non può più usufruire di questa procedura. Restano invece valide le rateazioni già concesse della rottamazione-quater e altre misure come la rateizzazione ordinaria dei ruoli.

Difese e strategie legali

Affrontare un avviso bonario per cedolare secca errata richiede una strategia su misura che tenga conto della tipologia di controllo (automatico o formale), della motivazione dell’atto e delle prospettive di successo. Di seguito le principali difese:

1. Contestazione dell’avviso per carenza di motivazione

L’avviso bonario derivante da controllo formale deve indicare le ragioni della rettifica in modo comprensibile. Se l’amministrazione si limita a comunicare l’importo senza spiegare perché ritiene illegittima la cedolare secca o quali elementi sono stati disconosciuti, l’avviso è nullo. Il DPR 600/1973, art. 36-ter, prevede che il contribuente sia informato delle motivazioni e che l’ufficio non possa richiedere documenti già in suo possesso . In mancanza di motivazione è possibile chiedere l’annullamento in autotutela o impugnare l’atto.

2. Invocare la giurisprudenza pro contribuente

Nel caso di contestazioni sulla cedolare secca per inquilino con partita IVA, è opportuno richiamare nei ricorsi e nelle memorie le pronunce della Cassazione (12395/2024, 12076/2025, 12079/2025). Tali sentenze chiariscono che l’opzione è valida se l’immobile è adibito a uso abitativo, indipendentemente dalla natura dell’inquilino . L’ufficio non può applicare una restrizione non prevista dalla legge; diversamente violerebbe il principio di legalità e l’art. 3 della Costituzione (parità di trattamento).

3. Eccepire l’illegittimità delle sanzioni

Le sanzioni indicate nell’avviso devono essere calcolate correttamente. Se l’ufficio applica la sanzione piena del 30 % senza la riduzione prevista per l’avviso bonario, è possibile eccepire la violazione dell’art. 13 del D.Lgs. 471/1997, che riduce la sanzione a 1/3 o 2/3 . Inoltre, in virtù del principio di proporzionalità sancito dalla Corte di Giustizia e recepito anche dalla giurisprudenza italiana, le sanzioni devono essere adeguate alla gravità dell’inadempimento.

4. Richiesta di autotutela obbligatoria o facoltativa

Quando l’irregolarità deriva da errori evidenti, come l’erronea intestazione a un soggetto diverso, errori di calcolo del reddito o mancata considerazione di pagamenti, si rientra nei casi di autotutela obbligatoria previsti dall’art. 10-quater dello Statuto del contribuente . L’ufficio deve annullare l’atto senza istanza di parte; tuttavia è opportuno presentare una richiesta formale per sollecitare l’esercizio di tale potere. Nei casi in cui l’illegittimità derivi da questioni interpretative controverse (cedolare secca alle società), l’autotutela è facoltativa: l’ufficio può ma non è obbligato ad annullare l’atto. In questi casi occorre motivare l’istanza richiamando le pronunce favorevoli e la finalità deflattiva della controversia .

5. Ricorso alla Commissione tributaria

Se l’ufficio non accoglie l’autotutela o mantiene la pretesa, il ricorso al giudice tributario diventa necessario. Nel ricorso bisogna individuare con precisione i vizi dell’atto (mancanza di motivazione, violazione dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, errore nei calcoli) e chiedere l’annullamento totale o parziale della pretesa. È consigliabile allegare le sentenze della Cassazione e, se possibile, provare l’uso abitativo dell’immobile (residenza dei dipendenti, documentazione aziendale). Il ricorso può essere integrato da un’istanza di sospensione, indicando il danno grave e irreparabile che si avrebbe dal pagamento immediato.

6. Rateizzazione e definizione agevolata

Se la contestazione riguarda solo aspetti formali o se l’esito del giudizio è incerto, una strategia può essere l’adesione a strumenti deflativi per ridurre il carico fiscale. Attualmente (maggio 2026) sono operative le rateizzazioni ordinarie delle somme iscritte a ruolo e la rottamazione-quater, mentre la rottamazione-quinquies è chiusa per mancata presentazione della domanda entro il 30 aprile 2026 . La rateizzazione consente di diluire il pagamento in un massimo di 72 rate mensili, mentre la definizione agevolata abbatte sanzioni e interessi. È fondamentale verificare la compatibilità di tali procedure con l’avviso ricevuto (non tutte le somme da controllo automatizzato sono inclusi nelle rottamazioni).

7. Piani del consumatore e accordi di ristrutturazione

Per i contribuenti sovraindebitati, oltre alle misure tributarie esistono strumenti previsti dalla Legge 3/2012 (ora incorporata nel Codice della crisi d’impresa) e dal D.L. 118/2021 che disciplinano i piani di rientro con riduzione del debito. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, in qualità di Gestore della Crisi da Sovraindebitamento e esperto negoziatore della crisi d’impresa, assiste privati e imprenditori nella predisposizione di:

• Piani del consumatore: proposte di pagamento parziale dei debiti personali sottoposte all’omologazione del tribunale, che consentono di falcidiare interessi e sanzioni;
• Accordi di ristrutturazione dei debiti: accordi con i creditori, tra cui l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, che prevedono la rimodulazione delle somme dovute e il pagamento dilazionato;
• Esdebitazione: procedimento che, al termine del piano di rientro, consente la liberazione residua dai debiti non pagati.

Questi strumenti possono essere utili quando il debito da cedolare secca errata si somma ad altri debiti tributari e bancari, rendendo insostenibile il carico complessivo. Con il supporto di un professionista, è possibile negoziare la riduzione o la dilazione del debito ed evitare azioni esecutive quali pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi.

Strumenti alternativi di definizione dei debiti tributari

1. Rateizzazione ordinaria delle somme iscritte a ruolo

Se il contribuente non contesta l’avviso bonario o perde il ricorso, le somme vengono iscritte a ruolo. L’Agenzia delle Entrate-Riscossione consente di rateizzare i debiti fino a 72 rate mensili; per importi inferiori a 120.000 euro la rateizzazione è automatica, mentre per importi superiori occorre dimostrare la temporanea situazione di difficoltà. Le rate possono essere aumentate a 120 in caso di gravi difficoltà (piani straordinari). Il mancato pagamento di cinque rate, anche non consecutive, comporta la decadenza dal beneficio.

2. Definizione agevolata (rottamazione-quater)

La Legge 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) ha introdotto la definizione agevolata dei carichi affidati all’Agente della Riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022, nota come rottamazione-quater. Il piano consente di pagare solo le imposte e i contributi senza sanzioni, interessi e aggio; la scadenza per aderire era fissata al 30 aprile 2023 ma è stata successivamente prorogata. Al 25 maggio 2026 restano in corso le rateazioni per chi ha aderito: il termine per la rata del 31 maggio 2026 è stato prorogato di cinque giorni. Questa procedura non è più aperta a nuove adesioni ma influenza il calendario dei pagamenti e concede tolleranza di cinque giorni per non decadere dal piano.

3. Rottamazione-quinquies: chi non può più aderire

La Legge di Bilancio 2026 n. 199/2025 ha introdotto la rottamazione-quinquies per i carichi affidati dal 2000 al 2023, includendo anche i debiti da controllo automatico e formale (art. 36-bis e 36-ter) . La scadenza per presentare la domanda era il 30 aprile 2026 ; i contribuenti che hanno aderito potranno pagare in unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate con interessi ridotti al 4 % . Poiché il termine è scaduto, chi riceve ora un avviso bonario non può più accedere a questo beneficio. Nel nostro articolo lo segnaliamo per completezza ma sottolineiamo che la finestra è chiusa, come richiesto.

4. Stralcio parziale di interessi e sanzioni per debiti sotto i 1.000 euro

Le leggi di bilancio 2022–2024 hanno previsto lo stralcio automatico delle cartelle inferiori a 1.000 euro affidate tra il 2000 e il 2010, con cancellazione di sanzioni e interessi. Pur non riguardando direttamente gli avvisi bonari, questi stralci riducono il carico complessivo e possono essere invocati nelle trattative con l’Agente della Riscossione.

5. Concordato preventivo e accordi transattivi con l’Agenzia

Il nuovo art. 6 del D.Lgs. 218/1997 consente la definizione attraverso il concordato preventivo: il contribuente può proporre un accordo con l’amministrazione per chiudere un accertamento o un contenzioso con il pagamento di una somma concordata. Tale strumento è applicabile anche alle controversie relative alla cedolare secca quando l’Agenzia delle Entrate, a fronte della giurisprudenza a favore del contribuente, preferisce chiudere il contenzioso piuttosto che affrontare l’incertezza del giudizio. Il concordato consente una riduzione delle sanzioni e l’eliminazione degli interessi di mora.

Errori comuni e consigli pratici

Molte contestazioni sulla cedolare secca nascono da errori formali facilmente evitabili. Ecco alcuni errori ricorrenti e i consigli per prevenirli:

1. Mancata comunicazione al conduttore della rinuncia all’aggiornamento ISTAT – Per usufruire della cedolare secca il locatore deve comunicare all’inquilino la rinuncia alla rivalutazione ISTAT del canone. La mancata comunicazione non comporta più la revoca dell’opzione, ma può essere sanzionata con 50 euro se l’inquilino denuncia l’omissione entro 20 giorni . È comunque buona prassi inviare sempre la comunicazione via raccomandata o PEC.
2. Omissione della proroga o della risoluzione del contratto – Quando il contratto prosegue oltre la scadenza, occorre registrare la proroga e confermare l’opzione per la cedolare secca. Dal 2019 la mancata comunicazione della proroga non comporta la perdita del beneficio se il locatore continua a versare l’imposta . Tuttavia è consigliabile effettuare la registrazione per evitare contestazioni.
3. Utilizzo dell’immobile a uso non abitativo – La cedolare secca è riservata alle locazioni di immobili abitativi censiti in categoria catastale A (tranne A/1, A/8, A/9). Se l’immobile viene utilizzato come ufficio o sede aziendale, l’opzione è preclusa e l’ufficio può emettere avviso bonario. È dunque importante dimostrare l’uso abitativo (contratti “foresteria”, dichiarazioni dei dipendenti, ecc.).
4. Imprecisioni nel modello F24 – Indicazioni errate dei codici tributo o degli anni d’imposta possono generare differenze nei controlli automatizzati. Controllare sempre la corretta imputazione dei pagamenti.
5. Omissione di ravvedimento operoso – Se ci si accorge di aver pagato in ritardo o in misura insufficiente, è possibile sanare la violazione con il ravvedimento operoso versando imposta, interessi e una sanzione ridotta (dal 1,5 % al 5 % a seconda della tempestività). Ravvedersi prima della comunicazione consente di evitare l’avviso bonario.
6. Fidarsi di interpretazioni superate – Molti uffici periferici continuano ad applicare la circolare 26/E/2011 nonostante le pronunce della Cassazione. Consultare fonti aggiornate e professionisti specializzati evita di incorrere in contestazioni infondate.

Tabelle riepilogative

Le tabelle seguenti sintetizzano norme, termini, strumenti difensivi e sanzioni. I valori sono indicativi e devono essere adattati al singolo caso.

Tabella 1 – Norme e riferimenti chiave

Norma	Contenuto essenziale	Rilevanza per la cedolare secca
Art. 3 D.Lgs. 23/2011	Introduce la cedolare secca come imposta sostitutiva; aliquote 21 % e 10 %; esonero da imposta di registro e bollo; non applicabile a locazioni in cui il locatore opera in ambito di impresa; non vieta l’applicazione quando l’inquilino è un’impresa	Base normativa del regime; elemento decisivo per contestare gli avvisi bonari che escludono l’opzione per la presenza di un inquilino con partita IVA
Art. 36-bis DPR 600/1973	Disciplina i controlli automatizzati e l’invio di comunicazioni di irregolarità; obbligo di inviare avviso bonario prima della cartella; assenza della comunicazione rende nulla la cartella	Rilevante per contestare la cartella se non preceduta dall’avviso; consente al contribuente di pagare con sanzioni ridotte
Art. 36-ter DPR 600/1973	Controlli formali; conclusione entro il 31 dicembre del secondo anno; avviso con motivazioni; divieto di richiedere documenti già in possesso	L’avviso bonario per cedolare secca errata deriva spesso da controllo formale; la mancanza di motivazioni e l’uso di documenti già in possesso rendono l’avviso impugnabile
Art. 42 DPR 600/1973	Stabilisce i requisiti dell’avviso di accertamento: sottoscrizione del capo dell’ufficio, indicazione del tributo dovuto e motivazione ; la mancanza di tali elementi ne comporta la nullità	Utile per eccepire la nullità dell’avviso di accertamento che segue l’avviso bonario
Art. 13 D.Lgs. 471/1997	Sanzione del 30 % per omesso o tardivo versamento; riduzione a 1/3 o 2/3 in caso di comunicazioni da controllo automatico o formale	Serve a calcolare le sanzioni applicabili e a verificare se la riduzione è stata concessa
Art. 10-quater L. 212/2000	Introduce l’autotutela obbligatoria; l’amministrazione deve annullare d’ufficio gli atti manifestamente illegittimi (errori di persona, calcolo, presupposto, ecc.)	Strumento per chiedere l’annullamento dell’avviso bonario in caso di errori evidenti
Art. 10-quinquies L. 212/2000	Autotutela facoltativa; l’amministrazione può annullare o rinunciare all’imposizione anche in assenza di istanza, in presenza di illegittimità o infondatezza dell’atto	Base per le istanze quando l’illegittimità deriva da interpretazioni controverse (cedolare secca ad aziende)

Tabella 2 – Termini e sanzioni per le comunicazioni di irregolarità

Tipo di controllo	Termine per l’avviso	Tempo per rispondere/pagare	Sanzioni applicabili
Controllo automatico (art. 36-bis)	L’avviso deve essere inviato prima dell’iscrizione a ruolo	60 giorni dal ricevimento dal 1° gennaio 2025	30 % ridotto a 10 % se si paga entro il termine
Controllo formale (art. 36-ter)	Entro il 31 dicembre del secondo anno successivo alla dichiarazione; l’avviso può arrivare anche successivamente	60 giorni per rispondere o pagare	30 % ridotto a 20 % se si paga entro il termine
Avviso di accertamento (art. 42)	Prescrizione al 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione	60 giorni per ricorrere	Sanzione piena del 30 % più interessi

Tabella 3 – Strumenti difensivi e requisiti

Strumento	Come si attiva	Vantaggi	Limiti
Memorie e chiarimenti	Invio di documenti e spiegazioni all’ufficio entro 60 giorni dall’avviso	Possibilità di sanare l’irregolarità senza contenzioso; può ottenere l’annullamento o la riduzione della pretesa	Non sospende automaticamente la riscossione; dipende dalla valutazione dell’ufficio
Istanza di autotutela obbligatoria (art. 10-quater)	Lettera o PEC all’ufficio, indicando i vizi manifesti (errore persona, calcolo, pagamento già effettuato)	L’ufficio è tenuto ad annullare l’atto; il contribuente non deve adire il giudice	Applicabile solo ai casi tassativi; l’ufficio può tardare la risposta
Istanza di autotutela facoltativa (art. 10-quinquies)	Presentazione di un’istanza motivata con giurisprudenza a sostegno	Possibilità di annullare l’atto in via amministrativa; riduce i tempi e i costi del contenzioso	Non obbliga l’amministrazione; se respinta occorre ricorrere
Ricorso alla Commissione tributaria	Presentazione entro 60 giorni dall’avviso o dalla cartella; può essere assistito da un avvocato	Consente di far valere i propri diritti davanti a un giudice terzo; possibilità di sospensione	Comporta tempi e costi; se si impugna l’avviso occorre impugnare anche la cartella
Rateizzazione e definizione agevolata	Istanza all’Agenzia delle Entrate-Riscossione; piani fino a 72 rate o definizioni con stralcio di sanzioni	Permette di diluire il debito e ridurre il carico	Non elimina la contestazione; la definizione quinquies non è più disponibile al 25/5/2026
Piani del consumatore e accordi di ristrutturazione	Presentazione di una proposta al tribunale con l’assistenza di un gestore della crisi	Riduzione o falcidia dei debiti; blocco delle azioni esecutive	Procedura giudiziale complessa; richiede l’approvazione dei creditori e del giudice

Domande e risposte (FAQ)

1. Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime opzionale che consente ai proprietari di immobili abitativi di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF con aliquote del 21 % o del 10 % per i contratti a canone concordato . L’opzione esonera dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo e va esercitata in sede di registrazione del contratto.

2. La cedolare secca può essere applicata se l’inquilino è una società?

Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’opzione è valida anche quando il conduttore è un’impresa che destina l’immobile a uso abitativo per i dipendenti . L’unica condizione posta dal D.Lgs. 23/2011 riguarda il locatore, che non deve agire nell’esercizio dell’impresa.

3. Perché ho ricevuto un avviso bonario sulla cedolare secca?

L’avviso bonario viene emesso quando l’Agenzia delle Entrate rileva irregolarità nella dichiarazione, ad esempio perché considera non spettante l’opzione per la cedolare secca, calcola redditi diversi o rileva errori nei pagamenti. Può derivare da controlli automatici (art. 36-bis) o formali (art. 36-ter) .

4. L’avviso bonario è obbligatorio prima della cartella?

Per i controlli automatici e formali, l’invio della comunicazione di irregolarità è necessario prima di iscrivere le somme a ruolo. La mancanza dell’avviso rende nulla la cartella .

5. Quali sono i termini per rispondere a un avviso bonario?

Dal 1° gennaio 2025 il termine per pagare o presentare chiarimenti è 60 giorni . Per gli avvisi emessi prima di tale data il termine è di 30 giorni.

6. Cosa succede se pago l’avviso bonario?

Il pagamento comporta l’accettazione della pretesa e la chiusura della procedura. Le sanzioni sono ridotte (10 % per i controlli automatici, 20 % per quelli formali) . Una volta pagato, non è più possibile contestare l’imposta.

7. È consigliabile pagare subito l’avviso bonario?

Dipende dal motivo dell’irregolarità. Se si tratta di un errore evidente o di un ritardo nei versamenti, può convenire pagare con sanzioni ridotte. Se la contestazione riguarda la cedolare secca applicata a un inquilino con partita IVA, è preferibile contestare richiamando le pronunce favorevoli della Cassazione. Pagare significherebbe rinunciare a un diritto riconosciuto dai giudici.

8. L’avviso bonario può essere impugnato?

È un atto facoltativamente impugnabile: il contribuente può proporre ricorso alla Commissione tributaria, ma non è obbligato . L’impugnazione anticipata può evitare la successiva cartella ma se poi arriva la cartella occorre impugnare anche quella .

9. Che differenza c’è tra avviso bonario e cartella di pagamento?

L’avviso bonario è un invito a regolarizzare con sanzioni ridotte dopo i controlli ex art. 36-bis e 36-ter. La cartella di pagamento è l’atto con cui l’Agenzia delle Entrate-Riscossione iscrive a ruolo il debito e procede alla riscossione. La cartella è immediatamente esecutiva e se non pagata dà luogo a azioni esecutive come fermi e pignoramenti .

10. Se non impugno l’avviso bonario posso impugnare la cartella?

Sì. La mancata impugnazione dell’avviso bonario non impedisce di contestare la cartella . Tuttavia, se si è già impugnato l’avviso e poi si impugna la cartella, il primo ricorso viene assorbito .

11. Cos’è l’autotutela e quando conviene chiederla?

L’autotutela è il potere dell’amministrazione finanziaria di annullare i propri atti illegittimi. È obbligatoria nei casi di errori evidenti (art. 10-quater) e facoltativa quando l’atto è infondato per questioni interpretative (art. 10-quinquies) . Conviene presentare istanza di autotutela quando si ritiene che l’avviso sia palesemente illegittimo o contrario alla giurisprudenza e si vuole evitare un contenzioso.

12. Come si presenta un’istanza di autotutela?

L’istanza va inviata all’Ufficio che ha emesso l’avviso bonario mediante PEC o raccomandata. Deve indicare i dati del contribuente, il riferimento all’atto contestato, i motivi di illegittimità e la richiesta di annullamento. Nei casi di autotutela obbligatoria l’ufficio deve rispondere entro 90 giorni .

13. Quanto tempo ha l’Agenzia delle Entrate per emettere l’avviso bonario?

Per i controlli formali l’ufficio deve eseguire il controllo entro il 31 dicembre del secondo anno successivo alla dichiarazione . La comunicazione dell’esito può arrivare successivamente ma sempre prima dell’iscrizione a ruolo. Per i controlli automatici non vi è un termine specifico, ma la comunicazione deve precedere la cartella.

14. Quali documenti occorrono per contestare l’avviso?

È consigliabile allegare: il contratto di locazione, la documentazione che prova l’uso abitativo, le ricevute dei canoni, la comunicazione di rinuncia all’adeguamento ISTAT, eventuali pronunce di Commissioni tributarie provinciali o sentenze di Cassazione che hanno riconosciuto la cedolare secca nella stessa situazione.

15. Posso rateizzare l’importo richiesto nell’avviso bonario?

L’Agenzia delle Entrate consente la rateizzazione solo a seguito di iscrizione a ruolo. Pertanto non è prevista una rateizzazione diretta dell’avviso bonario; è possibile chiedere la rateizzazione della cartella. In alternativa, se l’avviso deriva da un controllo formale e l’ufficio accetta le memorie, può rateizzare in sede amministrativa.

16. Cosa succede se ignoro l’avviso bonario?

Se non si paga né si presenta alcuna opposizione, l’avviso scade e l’ufficio iscrive a ruolo l’imposta con sanzioni piene. Successivamente verrà notificata la cartella e, se il debito non viene ancora saldato, si attiveranno misure esecutive come fermi amministrativi, ipoteche e pignoramenti.

17. La cedolare secca conviene sempre?

La cedolare secca è conveniente quando il canone è inferiore o uguale al valore catastale o quando il proprietario è in una fascia IRPEF alta. Tuttavia occorre valutare caso per caso, considerando la perdita degli aggiornamenti ISTAT e l’inapplicabilità ai locali commerciali. È opportuno farsi assistere da un commercialista per scegliere la soluzione più vantaggiosa.

18. Qual è il ruolo dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo?

L’Avv. Monardo, cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento, coordina un team di avvocati e commercialisti specializzati in diritto tributario e bancario. Lo studio assiste i contribuenti nell’analisi degli avvisi, nella presentazione delle memorie, nelle istanze di autotutela, nei ricorsi e nelle negoziazioni con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Grazie alla pluriennale esperienza, il team fornisce soluzioni personalizzate e piani di rientro, anche attraverso procedure di sovraindebitamento.

19. È possibile evitare le sanzioni con la rottamazione-quinquies?

No. La rottamazione-quinquies introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 permette di estinguere i debiti affidati all’Agente della Riscossione dal 2000 al 2023 pagando solo capitale e spese, ma l’adesione doveva essere presentata entro il 30 aprile 2026 . Chi riceve oggi un avviso bonario non può più aderire.

20. Come si può prevenire la contestazione della cedolare secca?

Per evitare contestazioni è consigliabile: stipulare contratti chiari che indichino l’uso abitativo; comunicare la rinuncia all’adeguamento ISTAT; registrare tempestivamente proroghe e risoluzioni; verificare gli F24; conservare la documentazione; informarsi sulle ultime pronunce giurisprudenziali; avvalersi di consulenti esperti.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere l’impatto economico di un avviso bonario per cedolare secca errata è utile analizzare alcuni casi pratici.

Caso 1 – Contratto a canone libero con inquilino società

Dati di partenza: proprietario persona fisica, canone annuale 12.000 euro, contratto a canone libero (4+4), opzione per la cedolare secca al 21 %, locazione ad una società che mette l’immobile a disposizione di un dipendente.

Scenario 1 – Applicazione corretta della cedolare secca

Il reddito imponibile è 12.000 euro; la cedolare secca al 21 % comporta un’imposta di 2.520 euro. L’imposta sostitutiva sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali.

Scenario 2 – Accertamento dell’ufficio e avviso bonario

L’Agenzia delle Entrate considera non applicabile la cedolare secca, assoggettando il reddito a IRPEF. Supponiamo che il proprietario sia nel terzo scaglione IRPEF (aliquota marginale del 35 %). L’IRPEF dovuta sarebbe 4.200 euro (35 % di 12.000). La differenza rispetto alla cedolare secca è 1.680 euro. Con l’avviso bonario l’ufficio chiede: imposta differenziale 1.680 euro + sanzione del 10 % (168 euro) + interessi (ipotizziamo 3 % annuo per due anni: 100 euro). L’importo totale richiesto è circa 1.948 euro.

Se il contribuente non paga e la cartella viene notificata, la sanzione sale al 30 % (504 euro) e gli interessi aumentano. In giudizio, richiamando le sentenze della Cassazione che ammettono la cedolare secca anche con inquilino società , il proprietario ha ottime possibilità di vincere; l’avviso e la cartella saranno annullati e non dovrà pagare nulla oltre alla cedolare secca.

Caso 2 – Errore di calcolo del canone e avviso bonario da controllo automatico

Dati di partenza: proprietaria che dichiara erroneamente un canone di 8.000 euro invece di 10.000 euro. L’Agenzia delle Entrate rileva la differenza mediante controllo automatico. L’imposta dovuta con cedolare secca al 21 % sarebbe 2.100 euro (21 % di 10.000) invece dei 1.680 euro versati (21 % di 8.000). La differenza d’imposta è 420 euro.

Avviso bonario: il controllo automatico liquida la differenza di 420 euro e applica la sanzione del 10 % (42 euro) . Gli interessi ammontano a 15 euro. L’importo da pagare è 477 euro. La proprietaria può pagare entro 60 giorni usufruendo della sanzione ridotta oppure presentare memoria spiegando che la somma era stata incassata in ritardo e versata successivamente. Trattandosi di un errore materiale, l’autotutela obbligatoria potrebbe condurre all’annullamento della sanzione .

Caso 3 – Omissione di comunicazione della proroga

Dati di partenza: contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, scadenza 30 settembre 2024, proroga tacita senza comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Il locatore continua a versare la cedolare secca al 10 %. L’ufficio, in sede di controllo formale, contesta la mancata comunicazione e invia avviso bonario disconoscendo la cedolare secca per l’anno 2025.

Dal 2019 la mancata comunicazione della proroga non determina la revoca dell’opzione se il locatore ha continuato a versare correttamente l’imposta . Il contribuente può quindi presentare memorie richiamando tale norma. In caso di incertezza l’ufficio dovrebbe applicare l’autotutela facoltativa e annullare la contestazione.

Conclusione

L’avviso bonario per cedolare secca errata è un atto che può essere affrontato con serenità quando si conoscono i propri diritti e le regole del sistema. Il regime della cedolare secca, introdotto nel 2011 per semplificare e agevolare la locazione abitativa, non vieta l’applicazione quando l’inquilino è una società e ha registrato un importante consolidamento giurisprudenziale nel 2024–2025 . Tuttavia, l’amministrazione finanziaria continua a contestare tali situazioni, generando avvisi bonari e successivi accertamenti.

Abbiamo visto come i controlli automatizzati e formali (art. 36-bis e 36-ter), le sanzioni ridotte, i termini per rispondere, le procedure di autotutela e gli strumenti deflativi si intreccino per formare un percorso complesso. È fondamentale analizzare la motivazione dell’avviso, raccogliere la documentazione, valutare la convenienza del pagamento o della contestazione e utilizzare tutti gli strumenti disponibili, dalle memorie all’autotutela obbligatoria, dal ricorso alla definizione agevolata. Gli errori comuni (mancata comunicazione all’inquilino, omissioni di proroga, uso non abitativo) possono essere evitati con un’adeguata consulenza preventiva.

In ogni caso, non bisogna mai ignorare l’avviso bonario: la mancata reazione può trasformare una semplice comunicazione in una cartella di pagamento con sanzioni piene e l’avvio di procedure esecutive. Il contribuente che riceve un avviso deve valutare tempestivamente la propria posizione, eventualmente chiedere l’autotutela e prepararsi alla difesa.

Lo Studio Legale Monardo, con l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti, è il partner ideale per affrontare questa sfida. Grazie alla competenza multidisciplinare, lo studio offre assistenza in tutte le fasi: dalla verifica preliminare dell’avviso alla predisposizione di ricorsi, dalla negoziazione con l’Agenzia delle Entrate alla gestione delle procedure di sovraindebitamento. Se hai ricevuto un avviso bonario per la cedolare secca o temi di riceverlo, non rimandare.

Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff analizzeranno la tua situazione e ti difenderanno con strategie legali concrete e tempestive, proteggendo il tuo patrimonio da cartelle, pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi.