Introduzione

Nel panorama fiscale italiano il controllo sul mercato delle locazioni è diventato sempre più stringente. L’Agenzia delle Entrate, grazie alle banche dati incrociate e ai controlli automatizzati, individua con facilità le incongruenze tra i redditi dichiarati e le effettive entrate da locazione. Un mancato o errato adempimento può sfociare nell’emissione di un avviso bonario per affitti non dichiarati, una comunicazione che segnala al contribuente un’irregolarità e offre la possibilità di regolarizzare la propria posizione prima che il debito sia iscritto a ruolo. Ignorare o affrontare in maniera superficiale tale comunicazione comporta rischi elevati: sanzioni proporzionalmente molto onerose, interessi, procedimenti esecutivi e l’impossibilità di accedere a molte agevolazioni future.

Di fronte ad avvisi bonari riguardanti redditi da locazione omessi o infedeli, i contribuenti possono attuare diverse strategie difensive e di regolarizzazione. Gli strumenti normativi sono numerosi: dalla presentazione di chiarimenti entro i termini previsti, al ravvedimento operoso, fino al ricorso in Commissione tributaria o alle definizioni agevolate. Tuttavia, la materia è complessa e in continua evoluzione; basti pensare che con il Decreto legislativo n. 108/2024 la scadenza per replicare all’avviso bonario derivante da controlli automatizzati o formali è stata estesa da 30 a 60 giorni . Al contempo, la Legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha rivoluzionato la disciplina delle locazioni brevi limitando a due il numero di immobili gestibili con cedolare secca . Anche la riforma delle sanzioni (D.Lgs. 87/2024) ha introdotto nuove aliquote e importi fissi . Per evitare errori e sfruttare le opportunità offerte dall’ordinamento, occorre conoscenza normativa e strategia.

Per aiutare il lettore a comprendere le conseguenze e individuare le soluzioni legali più efficaci, questo articolo approfondisce il tema dell’avviso bonario per affitti non dichiarati, descrivendo le regole aggiornate al 25 maggio 2026, illustrando la procedura passo‑passo e fornendo indicazioni pratiche per predisporre la miglior difesa.

Lo studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff multidisciplinare – composto da avvocati e commercialisti – offre assistenza specializzata nel settore tributario e bancario. L’avvocato Monardo, cassazionista e Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, coordina professionisti esperti a livello nazionale. È anche professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Grazie a queste competenze lo studio è in grado di affiancare contribuenti, imprenditori e privati nell’analisi degli atti, nella redazione di ricorsi, nella sospensione di provvedimenti esecutivi, nella trattativa con l’amministrazione finanziaria e nella predisposizione di piani di rientro o soluzioni giudiziali e stragiudiziali.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale: quadro aggiornato

1.1 Origini e funzione dell’avviso bonario

L’avviso bonario (o comunicazione di irregolarità) è uno strumento di dialogo tra Fisco e contribuente introdotto per favorire la compliance spontanea e ridurre il contenzioso. Discende dagli articoli 36‑bis e 36‑ter del DPR 600/1973 che disciplinano, rispettivamente, i controlli automatizzati e i controlli formali delle dichiarazioni. Il controllo automatizzato verifica l’esattezza aritmetica e la coerenza dei dati dichiarati con quelli presenti nelle banche dati; qualora emergano differenze, l’esito è comunicato al contribuente per consentirgli di correggere errori od omissioni . Il controllo formale, invece, prevede la richiesta di documentazione per verificare la spettanza di detrazioni, deduzioni e crediti, e termina con la comunicazione dei motivi della rettifica . La ratio dell’avviso bonario è evitare che l’errore procedurale si trasformi in un debito esattoriale, permettendo al contribuente di regolarizzare la propria posizione con sanzioni ridotte.

Con Decreto legislativo 5 agosto 2024, n. 108, la disciplina è stata aggiornata: l’articolo 3 ha sostituito l’espressione “trenta giorni” con “sessanta giorni” negli articoli 36‑bis e 36‑ter, estendendo da 30 a 60 giorni il termine per rispondere alle comunicazioni derivanti da controlli automatizzati e formali . Inoltre, la norma stabilisce che questa modifica si applica alle comunicazioni elaborate a decorrere dal 1° gennaio 2025 . L’ampliamento del termine offre più tempo per analizzare gli atti, reperire documenti e predisporre un’eventuale risposta o istanza di rateizzazione.

In aggiunta, il nuovo articolo 6‑bis della Legge 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente), introdotto dal D.Lgs. 219/2023, prevede un contraddittorio obbligatorio per tutti gli atti autonomamente impugnabili, con esclusione delle comunicazioni derivanti da controlli automatizzati o formali . Questo contraddittorio deve precedere l’atto definitivo e concedere al contribuente almeno 60 giorni per presentare le proprie osservazioni, pena la nullità dell’atto. Il medesimo decreto ha modificato l’articolo 7 dello Statuto, imponendo all’amministrazione di motivare gli atti con la chiara indicazione dei fatti e delle norme applicate e vietando modifiche successive del quadro probatorio salvo nuovo atto . Tali innovazioni rafforzano le garanzie procedimentali e offrono ulteriori vie difensive.

1.2 Obblighi di dichiarazione dei canoni di locazione

Il presupposto di molti avvisi bonari è la mancata o errata dichiarazione dei canoni di locazione. La tassazione dei redditi fondiari è disciplinata dall’articolo 26 del TUIR (DPR 917/1986). In base a tale norma i canoni di locazione concorrono al reddito anche se non percepiti, giacché la tassazione segue il principio della “maturazione” e non della percezione. Tuttavia, per i contratti ad uso abitativo la legge consente di escludere dal reddito i canoni non riscossi quando la morosità del conduttore sia accertata mediante convalida di sfratto o ingiunzione di pagamento . In tal caso l’imposta versata sui canoni non incassati è recuperabile a credito negli anni successivi. Per le locazioni diverse dall’abitativo la tassazione resta dovuta fino alla cessazione del rapporto o all’adozione di clausole risolutive; la giurisprudenza (Cass. n. 12905/2007, n. 6911/2003) e la Corte costituzionale (sent. n. 362/2000) hanno chiarito che, anche nelle locazioni commerciali, la risoluzione per inadempimento consente di non assoggettare a imposta i canoni non percepiti.

L’obbligo di dichiarare i canoni deriva da art. 1, comma 346 della Legge 311/2004 (Finanziaria 2005), che impone di dichiarare i canoni derivanti da contratti di locazione anche non registrati. Inoltre, l’articolo 17 del DPR 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro) sancisce l’obbligo di registrare i contratti di locazione entro 30 giorni dalla stipula e il versamento dell’imposta proporzionale. La mancata registrazione è punita con sanzioni e, fino alla regolarizzazione, il contratto è nullo (art. 1, comma 346 cit., Cass. 23601/2017). Oltre alla registrazione, i canoni vanno dichiarati nel quadro B o RL della dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), salvo che il contribuente opti per la cedolare secca.

1.3 Cedolare secca e locazioni brevi

Per le locazioni abitative abitative il legislatore ha introdotto la facoltà di applicare la cedolare secca: un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo, in cambio della rinuncia alla rivalutazione del canone. Le caratteristiche principali sono:

• Durata massima del contratto: il regime si applica ai contratti di locazione abitativa ordinari (4+4 o 3+2), ai contratti transitori e ai contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni.
• Soggetti ammessi: solo persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo classificati nelle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusi gli uffici A/10) possono optare per la cedolare secca . Non possono scegliere tale regime le società, le imprese o i soggetti che svolgono attività d’impresa.
• Applicazione ai contratti brevi: i contratti di locazione breve ex art. 4 del D.L. 50/2017 (max 30 giorni, eventuali servizi di fornitura di biancheria, internet, pulizia, senza servizi accessori tipici degli alberghi) rientrano nel regime della cedolare secca.
• Nuovi limiti dal 2026: la Legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha ridotto a due il numero di immobili destinati alle locazioni brevi che possono usufruire della cedolare secca. Il primo immobile continua a godere dell’aliquota del 21 %, mentre sul secondo immobile l’aliquota è 26 %; dal terzo immobile l’attività è considerata imprenditoriale con obbligo di apertura di partita IVA . Tale modifica, contenuta nell’art. 1, comma 17 della legge, rappresenta un forte cambiamento rispetto al precedente limite di quattro immobili .

I contratti di locazione breve generano spesso irregolarità perché molti proprietari non dichiarano i redditi percepiti tramite piattaforme digitali. Le piattaforme sono tenute a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei locatori e delle transazioni; l’incrocio di tali dati con le dichiarazioni consente di rilevare facilmente gli omessi canoni e attivare la procedura di avviso bonario.

1.4 Evoluzione delle sanzioni amministrative

Il D.Lgs. 87/2024 (entrato in vigore l’1 settembre 2024) ha riordinato le sanzioni amministrative in materia tributaria, fissando importi più certi e prevedendo un cumulo giuridico esteso a tutte le violazioni. Le principali novità riguardano:

• Per l’omessa dichiarazione di redditi (compresi quelli soggetti a cedolare secca) la sanzione è pari al 120 % dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro; in precedenza la forbice era 120–240 % .
• Per la dichiarazione infedele (omessa indicazione parziale) la sanzione è fissata al 70 % dell’imposta (minimo 150 euro), mentre prima variava tra 90 % e 180 % .
• Per l’omessa dichiarazione di canoni soggetti a cedolare secca la sanzione rimane al 240 % dell’imposta (minimo 500 euro); per la dichiarazione infedele con cedolare secca la sanzione è 140 % (minimo 300 euro) .
• Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) resta valido: consente la riduzione della sanzione, fino a 1/10 se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni, 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro il termine di presentazione della dichiarazione o 1/7 entro l’anno successivo .
• L’articolo 6‑bis dello Statuto stabilisce che il mancato contraddittorio rende l’atto annullabile, mentre l’articolo 7 vieta all’amministrazione di modificare i fatti e le prove senza un nuovo atto . Ciò amplifica le tutele processuali e sanziona la mancanza di motivazione.

1.5 Precedenti giurisprudenziali significativi

La giurisprudenza della Corte di Cassazione e della Corte costituzionale offre orientamenti utili per elaborare difese efficaci.

1.5.1 Dichiarazioni di terzi e potere probatorio

Una sentenza molto citata nel contenzioso relativo alle locazioni non dichiarate è la Cass. n. 16223/2014, con cui la Suprema Corte ha affermato che le dichiarazioni dell’inquilino raccolte dalla Guardia di Finanza, benché rientrino nel divieto di testimonianza in ambito tributario (art. 7 D.Lgs. 546/1992), possono comunque costituire indizi (semplici elementi di prova) se verbalizzate in un processo verbale e utilizzate unitamente ad altri elementi per fondare un accertamento . La Corte ha chiarito che il giudice tributario non può ignorare tali dichiarazioni: esse sono mezzi di prova presuntiva purché dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza previsti dall’art. 2729 c.c. . Pertanto, il contribuente dovrà contrastarle con prove contrarie (contratti, ricevute, bonifici) per dimostrare l’inesistenza del reddito imputato.

1.5.2 Necessità della comunicazione preventiva

In tema di controllo formale (art. 36‑ter), la Cassazione ha sancito in più occasioni che la comunicazione dell’esito del controllo è un elemento essenziale del procedimento. La mancata comunicazione rende la successiva cartella di pagamento nulla perché priva del momento partecipativo indispensabile a correggere eventuali errori; la Corte lo ha ribadito nella recente ordinanza n. 6248/2024 e in altre pronunce. La normativa, come visto, prevede che l’esito del controllo formale sia comunicato con l’indicazione dei motivi della rettifica e consenta al contribuente di fornire chiarimenti entro 60 giorni . Gli avvisi bonari emanati senza questa comunicazione o con un termine inferiore sono quindi illegittimi.

1.5.3 Facoltà di impugnazione dell’avviso bonario

Secondo orientamento consolidato, l’avviso bonario non è un atto autonomamente impugnabile perché non definisce la pretesa tributaria ma invita alla regolarizzazione. Tuttavia, l’omessa impugnazione non preclude la successiva contestazione della cartella di pagamento. La Cassazione ordinanza n. 7226/2026 ha riaffermato che l’avviso bonario costituisce mera comunicazione; il contribuente non è obbligato a impugnarlo e può contestare la cartella o l’atto esecutivo successivamente . È però opportuno, in presenza di errori, rispondere entro i termini per evitare l’iscrizione a ruolo.

1.5.4 Potere delle regioni e locazioni brevi

La Corte costituzionale con le sentenze n. 186/2025 e n. 218/2025 ha legittimato alcune leggi regionali che impongono limiti alle locazioni turistiche e brevi. Nel caso della Regione Toscana (l.r. 61/2024), la Corte ha affermato che le norme regionali che limitano il numero di camere o la durata del soggiorno non violano la libertà d’impresa perché perseguono finalità di tutela del patrimonio urbano e di equilibrio sociale . Pertanto, eventuali avvisi basati su superamenti di limiti regionali trovano fondamento legale. La sentenza n. 218/2025 ha inoltre fissato al 1° gennaio 2026 il termine per l’adeguamento alle discipline regionali .

2. Procedura passo‑passo in caso di avviso bonario per affitti non dichiarati

2.1 Ricezione dell’avviso: contenuto e termini

L’avviso bonario è recapitato tramite raccomandata A/R o PEC e riporta:

1. Riferimenti della dichiarazione e dell’annualità cui si riferisce l’irregolarità.
2. Indicazione delle differenze rilevate (esempio: omessa indicazione di canoni di locazione, incongruenze tra modello Redditi e dati comunicati dalle piattaforme o dal Registro immobiliare, errata applicazione della cedolare secca, mancata registrazione del contratto).
3. Imposte dovute, sanzioni ridotte (generalmente 10 % della sanzione ordinaria) e interessi.
4. Modalità di pagamento (sul modello F24), con possibilità di rateazione.
5. Termine per fornire chiarimenti o effettuare il pagamento. Per gli avvisi elaborati fino al 31 dicembre 2024 il termine è di 30 giorni, mentre per le comunicazioni elaborate dal 1° gennaio 2025 il termine è 60 giorni . Se l’avviso viene trasmesso all’intermediario che ha presentato la dichiarazione, il termine è prorogato a 90 giorni (art. 3, comma 3, D.Lgs. 108/2024). Il termine di pagamento differisce dal termine di proposizione di un eventuale ricorso: l’avviso non è impugnabile in via autonoma ma entro il medesimo termine il contribuente può inviare note di chiarimento.
6. Istruzioni per il contraddittorio: nelle comunicazioni scaturite da controlli formali (36‑ter) l’amministrazione indica la documentazione richiesta e invita il contribuente a produrre gli elementi mancanti per evitare la rettifica; la comunicazione deve essere motivata e consentire la segnalazione di dati non considerati .

2.2 Verifica della regolarità dell’avviso

Prima di effettuare il pagamento o inviare una risposta, è necessario verificare la legittimità formale dell’avviso. Gli elementi da controllare sono:

• Rispetto del termine: se l’avviso è stato elaborato dopo il 1° gennaio 2025 e concede solo 30 giorni, è illegittimo e può essere contestato per violazione dell’art. 36‑bis e 36‑ter modificati .
• Motivazione: l’avviso deve indicare chiaramente i motivi dell’irregolarità, i dati utilizzati e le norme applicate. L’assenza di motivazione o il riferimento a dati non allegati comporta la nullità ai sensi dell’art. 7 dello Statuto .
• Contraddittorio: per i controlli formali la comunicazione dell’esito e la possibilità di replicare entro 60 giorni è elemento essenziale; senza contraddittorio l’atto successivo è annullabile .
• Allegati: l’avviso dovrebbe essere corredato dai prospetti di calcolo e dalle tabelle di determinazione degli importi; in mancanza, occorre richiederli agli uffici.
• Regolarità della notifica: controllare la data di ricezione, l’indirizzo e se vi è prova dell’avvenuta consegna (per PEC, la ricevuta di consegna e di accettazione). Errori nella notifica possono rendere irricevibile l’atto.

2.3 Scelta tra pagamento, ravvedimento operoso o risposta

Ricevuto l’avviso, il contribuente ha tre possibilità:

1. Pagare quanto richiesto: se l’irregolarità è confermata e non vi sono ragioni difensive, si può versare l’imposta, la sanzione ridotta e gli interessi. Gli avvisi bonari offrono una riduzione delle sanzioni: nel controllo automatizzato l’imposta è maggiorata della sanzione del 10 % (invece del 30 % ordinario) e degli interessi legali; nel controllo formale la sanzione è pari al 20 % dell’imposta. Si può pagare in unica soluzione o in rate. La rateizzazione prevede un massimo di 8 rate trimestrali se l’importo è inferiore a 5.000 euro o 20 rate trimestrali se l’importo supera 5.000 euro. La prima rata va pagata entro il termine dell’avviso; le successive scadono l’ultimo giorno di ciascun trimestre.
2. Ravvedersi: nel caso in cui l’avviso non sia ancora stato notificato, oppure se ci si accorge autonomamente di un’omissione, si può ricorrere al ravvedimento operoso ex art. 13 D.Lgs. 472/1997, ottenendo riduzioni significative della sanzione (1/10 del minimo se il versamento avviene entro 30 giorni, 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro il termine di presentazione della dichiarazione, 1/7 entro l’anno successivo ). Il ravvedimento consente anche di rateizzare il pagamento, ma richiede il versamento contestuale dell’imposta, della sanzione ridotta e degli interessi.
3. Inviare una risposta e documentazione: se si ritiene che l’avviso sia errato, si possono presentare osservazioni scritte e allegare documenti (contratti registrati, bonifici, attestazioni di morosità, provvedimenti di sfratto, lettere di diffida). La risposta deve essere inviata entro il termine indicato (60 giorni dal 1° gennaio 2025). È consigliabile utilizzare la PEC per avere prova dell’invio. L’amministrazione, se riconosce la fondatezza delle motivazioni, procede all’annullamento totale o parziale dell’avviso; diversamente emetterà la cartella di pagamento.

2.4 Mancata risposta e conseguenze

Se il contribuente non risponde all’avviso né paga quanto dovuto, l’Agenzia delle Entrate provvede all’iscrizione a ruolo dell’importo richiesto e trasmette la cartella di pagamento all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione. La cartella è un atto autonomamente impugnabile: può essere contestata entro 60 giorni dalla notifica per motivi di merito (mancanza del presupposto tributario, inesistenza del debito) o di forma (omessa comunicazione dell’esito del controllo, difetto di motivazione). È importante sottolineare che, secondo la Cassazione, l’avviso bonario non è una condizione di procedibilità dell’impugnazione: il contribuente può proporre ricorso contro la cartella anche se non ha impugnato l’avviso . Tuttavia, la mancata risposta comporta la perdita delle riduzioni sanzionatorie offerte dall’avviso; il contribuente dovrà corrispondere l’intera sanzione (70 %, 120 % o 140 %, a seconda del caso) e gli interessi.

2.5 Accertamento con adesione e definizioni agevolate

Prima della notifica della cartella di pagamento (o dell’avviso di accertamento vero e proprio), il contribuente può richiedere l’accertamento con adesione ai sensi del D.Lgs. 218/1997. L’art. 6 consente al contribuente che ha ricevuto un avviso bonario o un processo verbale di constatazione di presentare un’istanza per definire la controversia in via consensuale; l’istanza sospende i termini per l’impugnazione e obbliga l’ufficio a formulare una proposta che contempli riduzioni delle sanzioni . Se le parti raggiungono un accordo, l’imposta dovuta può essere pagata anche ratealmente. L’accertamento con adesione è particolarmente utile per le locazioni non dichiarate perché consente al contribuente di ridurre drasticamente la sanzione (fino a 1/3) e di evitare il contenzioso.

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto varie definizioni agevolate (rottamazioni) per le cartelle esattoriali. Al momento non risulta attiva la rottamazione Quinquies; la rottamazione Quater introdotta nel 2023 si è conclusa. I contribuenti devono quindi valutare altre misure, come la definizione delle liti pendenti, la conciliazione giudiziale o la transazione fiscale nell’ambito della crisi d’impresa. Lo staff dell’Avv. Monardo è in grado di analizzare le opportunità derivanti dalle normative in vigore e suggerire la soluzione più vantaggiosa.

3. Difese e strategie legali

Affrontare un avviso bonario per affitti non dichiarati richiede un’analisi approfondita della posizione fiscale e delle cause dell’irregolarità. Di seguito alcune delle principali strategie difensive che lo Studio Monardo adotta per tutelare i clienti.

3.1 Contestazione della pretesa tributaria

1. Prova dell’inesistenza del canone: spesso l’Agenzia desume l’esistenza di un contratto di locazione da segnalazioni della Guardia di Finanza o da annunci pubblicati su piattaforme online. Tuttavia, la Cassazione ha stabilito che le dichiarazioni dell’inquilino hanno valore di semplici indizi . È quindi possibile dimostrare che si trattava di comodato d’uso gratuito, contratto di ospitalità o locazione turistica a titolo oneroso in capo a un soggetto terzo. La difesa si fonda su contratti scritti, documentazione bancaria e testimonianze giurate che smentiscono l’assunto del Fisco.
2. Morosità del conduttore: come visto, per le locazioni abitative i canoni non percepiti non concorrono al reddito se il locatore prova la morosità con la convalida di sfratto o ingiunzione di pagamento . Anche nelle locazioni commerciali, in presenza di risoluzione anticipata per inadempimento, è possibile invocare l’applicazione estensiva del principio di capacità contributiva (Cass. 6911/2003, Cass. 12905/2007). È quindi opportuno produrre i provvedimenti giudiziari o la diffida con clausola risolutiva.
3. Nullità dell’avviso per difetto di motivazione: l’avviso deve contenere la fonte dei dati su cui si basa. Se si limita a riportare importi generici senza spiegare quali locazioni sono state rilevate, viola l’art. 7 dello Statuto . Il contribuente può chiederne l’annullamento o la rinnovazione.
4. Violazione del contraddittorio e dei termini: se la comunicazione non concede i 60 giorni previsti o non consente la produzione di documenti, la successiva iscrizione a ruolo è nulla . È inoltre illegittima la cartella scaturita da un controllo formale non preceduto dalla comunicazione dell’esito .
5. Errata qualificazione come attività d’impresa: dopo le novità della Legge 199/2025, superare la soglia di due immobili destinati a locazioni brevi fa presumere l’esercizio d’impresa e preclude la cedolare secca . Tuttavia, questa presunzione è superabile dimostrando che i contratti sono a favore di familiari conviventi, che gli immobili sono locati per motivi personali o che sono state effettuate donazioni e cessioni reali (non simulate). Una difesa mirata può evitare l’iscrizione di redditi d’impresa e l’apertura della partita IVA.

3.2 Ricorso alla giustizia tributaria

Qualora la comunicazione non venga annullata o il contribuente non intenda aderire alla pretesa, la contestazione si sposta sul ricorso avverso la cartella di pagamento o l’avviso di accertamento. Il ricorso si propone dinanzi alla Commissione tributaria competente entro 60 giorni dalla notifica e deve essere motivato allegando documenti e argomentazioni giuridiche. Lo Studio Monardo predispone memorie tecniche, osservazioni e repliche, monitorando le scadenze processuali e valutando eventuali soluzioni conciliative. In seconda istanza, è possibile ricorrere in appello e, se necessario, in Cassazione.

3.3 Rateizzazione e sospensione dell’esecuzione

Anche in pendenza di ricorso, il contribuente può chiedere all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione una rateizzazione del debito, ottenendo la sospensione delle procedure esecutive. La legge consente di rateizzare fino a 120.000 euro in 72 rate mensili; per importi superiori occorre documentare la temporanea situazione di difficoltà economica. Inoltre, la presentazione del ricorso consente di chiedere al giudice la sospensione cautelare della cartella, dimostrando il fumus boni iuris (fondatezza delle ragioni) e il periculum in mora (prejudice grave e irreparabile). La sospensione blocca pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi.

3.4 Strumenti di composizione della crisi e procedure concorsuali

In presenza di debiti tributari elevati, lo Studio Monardo offre assistenza nella gestione della crisi da sovraindebitamento. L’avvocato Monardo è Gestore della Crisi da Sovraindebitamento e può predisporre:

1. Piano del consumatore: riservato a persone fisiche non fallibili, consente di proporre ai creditori (compreso il Fisco) un piano di rientro con pagamento parziale dei debiti e falcidia delle sanzioni.
2. Accordo di ristrutturazione dei debiti: strumento negoziale con cui il debitore professionista o l’impresa minore concorda con i creditori un accordo assistito dal tribunale e dall’OCC.
3. Esdebitazione: procedura di liberazione dai debiti residui successiva alla liquidazione controllata; permette di cancellare i debiti che non è stato possibile pagare, compresi quelli tributari.
4. Composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021): per imprese in stato di squilibrio patrimoniale ma ancora risanabili, prevede la nomina di un Esperto negoziatore che facilita accordi con Fisco e creditori. L’avv. Monardo, essendo iscritto all’albo degli esperti negoziatori, assiste l’imprenditore nell’elaborazione del piano di risanamento, nella trattativa con l’Agenzia e nella gestione degli adempimenti.

Questi strumenti consentono di trattare in maniera globale i debiti, ottenendo dilazioni, riduzioni e sospensioni, e vanno considerati quando l’irregolarità sui canoni di locazione si inserisce in un quadro di crisi finanziaria più ampio.

3.5 Reclamo e mediazione

Per le controversie di valore fino a 3.000 euro (per gli atti notificati dopo il 30 giugno 2023) o 50.000 euro (per quelle notificate fino al 2022), la presentazione del ricorso comporta l’attivazione del reclamo e mediazione obbligatoria. L’ufficio ha 60 giorni per valutare l’istanza e può accogliere totalmente o parzialmente le richieste del contribuente. In questa fase lo Studio Monardo presenta memorie, illustra le ragioni di diritto e richiede la sospensione del pagamento.

4. Strumenti alternativi di definizione e soluzioni agevolate

4.1 Ravvedimento operoso: tabelle e calcoli

Il ravvedimento operoso è uno strumento fondamentale per regolarizzare affitti non dichiarati prima di ricevere l’avviso bonario o nei primi giorni successivi. La tabella seguente sintetizza i principali casi di ravvedimento e le aliquote delle sanzioni (in percentuale dell’imposta). Ricordiamo che l’interesse legale (attualmente 2,5 % annuo) si calcola in proporzione ai giorni di ritardo.

Tipologia di ravvedimento	Termine per il pagamento	Riduzione sanzione	Norma di riferimento
Ravvedimento sprint	Versamento entro 14 giorni dalla scadenza del termine di versamento	Sanzione ridotta a 1/15 del minimo (0,1 % al giorno)	Art. 13 c. 1, lett. a) D.Lgs. 472/1997
Ravvedimento breve	Versamento entro 30 giorni dal termine	Sanzione ridotta a 1/10 del minimo (3 %)	Art. 13 c. 1, lett. a)
Ravvedimento medio	Versamento entro 90 giorni dal termine	Sanzione ridotta a 1/9 del minimo (3,33 %)	Art. 13 c. 1, lett. a)
Ravvedimento lungo	Versamento entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno in cui è commessa l’irregolarità	Sanzione ridotta a 1/8 del minimo (3,75 %)	Art. 13 c. 1, lett. b)
Ravvedimento annuale	Versamento entro un anno dalla commissione della violazione	Sanzione ridotta a 1/7 del minimo (4,29 %)	Art. 13 c. 1, lett. b‑bis)
Ravvedimento biennale	Versamento entro due anni	Sanzione ridotta a 1/6 del minimo (5 %)	Art. 13 c. 1, lett. b‑ter)
Ravvedimento oltre due anni	Versamento oltre due anni ma prima della constatazione o notifica	Sanzione ridotta a 1/5 del minimo (6 %)	Art. 13 c. 1, lett. c)

Per esempio, se un proprietario non ha dichiarato 10.000 euro di canoni soggetti a cedolare secca (aliquota 21 %) e decide di ravvedersi entro 90 giorni, dovrà versare 2.100 euro di imposta, 3,33 % di sanzione (circa 70 euro) e gli interessi. Se riceve l’avviso bonario e paga nei 60 giorni, la sanzione sarà del 3,3 % (riduzione a 1/3) e potrà rateizzare il versamento.

4.2 Accertamento con adesione e autotutela

Come descritto, l’accertamento con adesione è una procedura che permette di definire l’obbligazione tributaria prima che sfoci in contenzioso. Oltre a ridurre le sanzioni a 1/3, consente di chiedere la rateizzazione del pagamento fino a 6 anni. In caso di evidente errore dell’ufficio (ad esempio doppia imposizione, errore di calcolo, inapplicabilità del regime d’impresa), è possibile invocare la autotutela chiedendo l’annullamento d’ufficio della comunicazione o dell’avviso di accertamento; l’amministrazione ha facoltà di correggere i propri errori anche oltre i termini di decadenza.

4.3 Piani del consumatore e accordi di ristrutturazione

Per i contribuenti che si trovano in una situazione di insolvenza non risolvibile con semplici rateazioni, la legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012 e Codice della crisi) offre strumenti di composizione della crisi. Grazie alla competenza dell’Avv. Monardo come gestore della crisi, lo studio valuta la soluzione idonea:

• Piano del consumatore: adatto a persone fisiche non imprenditori, consente di proporre al tribunale un piano di rimborso parziale con falcidia dei debiti, includendo quelli tributari. Richiede la nomina di un OCC e l’approvazione del giudice.
• Accordo di ristrutturazione: rivolto a imprenditori e professionisti, permette di ristrutturare i debiti con accordi certificati dagli OCC e di ottenere l’omologazione giudiziaria. Può prevedere riduzioni e dilazioni del debito tributario.
• Liquidazione controllata ed esdebitazione: per soggetti senza capacità di rimborso, la liquidazione del patrimonio, seguita dall’esdebitazione, consente di liberarsi dei debiti residui e ripartire; anche i debiti tributari vengono cancellati se soddisfatti nei limiti del possibile.
• Composizione negoziata della crisi d’impresa: strumento introdotto dal D.L. 118/2021 e trasformato dal Codice della crisi; consente all’imprenditore in difficoltà di attivare una procedura gestita da un esperto negoziatore per trattare con i creditori, tra cui il Fisco. Prevede misure protettive (sospensione delle esecuzioni) e la possibilità di transazioni fiscali.

Lo Studio Monardo assiste i clienti in tutte le fasi: predisposizione della documentazione, redazione del piano, trattative con l’Agenzia delle Entrate e rappresentanza in tribunale.

4.4 Altre agevolazioni e definizioni

Oltre ai meccanismi appena illustrati, esistono ulteriori misure straordinarie che possono essere utili a chi ha ricevuto avvisi bonari per affitti non dichiarati:

• Definizione agevolata delle somme dovute a seguito di controllo automatizzato: l’art. 1, comma 231 della Legge 197/2022 ha introdotto una sanatoria per le comunicazioni di irregolarità relative ai periodi 2019‑2021, con sconto sulle sanzioni e pagamento dilazionato. La scadenza di tale definizione è stata prorogata più volte ma a maggio 2026 non risulta più applicabile.
• Definizione delle liti pendenti: consente di chiudere le controversie tributarie in corso con pagamento di una quota dell’imposta e annullamento delle sanzioni; può interessare chi ha già impugnato cartelle per canoni non dichiarati. La disciplina varia annualmente.
• Rateizzazione straordinaria: per i debiti iscritti a ruolo, l’Agente della Riscossione può concedere fino a 120 rate mensili in caso di comprovata difficoltà economica; durante la rateizzazione le procedure esecutive sono sospese.

5. Errori comuni e consigli pratici

Durante l’attività professionale lo Studio Monardo ha riscontrato una serie di errori ricorrenti che portano all’emissione di avvisi bonari. Conoscerli consente di prevenirli.

1. Omettere la registrazione del contratto: molti locatori non registrano i contratti di locazione, soprattutto negli affitti brevi tra privati. Ciò genera automaticamente un debito per imposta di registro, sanzioni e tassazione del reddito. È obbligatorio registrare il contratto entro 30 giorni e comunicare l’opzione per la cedolare secca quando richiesta.
2. Non dichiarare i canoni incassati tramite piattaforme: le piattaforme di home‑sharing (Airbnb, Booking, Vrbo) comunicano all’Agenzia delle Entrate i dati dei pagamenti. Se il locatore non riporta tali canoni nella dichiarazione, l’omissione sarà rilevata dal controllo automatizzato e comporterà un avviso bonario.
3. Sbagliare la compilazione del modello Redditi/730: errori nei campi del quadro B (per la locazione tradizionale) o RL (cedolare secca), nella durata del contratto o nell’aliquota, comportano calcoli errati che emergono dai controlli automatizzati.
4. Non conservare la documentazione: la mancanza di contratti, ricevute, bonifici e corrispondenza rende difficile dimostrare la correttezza delle dichiarazioni o l’inesistenza dei redditi. È necessario conservare i documenti per almeno cinque anni.
5. Non tenere conto dei nuovi limiti sulle locazioni brevi: dal 2026 la soglia è due immobili per la cedolare secca ; superarla senza aprire partita IVA comporta la presunzione di attività d’impresa e l’applicazione delle imposte ordinarie. È opportuno programmare la gestione degli immobili o valutare la donazione/vendita a familiari.
6. Ignorare l’avviso bonario: molti contribuenti pensano che l’avviso bonario sia un semplice avviso senza conseguenze. In realtà, non rispondere comporta l’iscrizione a ruolo del debito con sanzioni piene. È fondamentale analizzare la comunicazione e, se necessario, farsi assistere da un professionista.
7. Utilizzare documenti non aggiornati: le normative cambiano frequentemente. Ad esempio, l’estensione del termine a 60 giorni per le comunicazioni si applica solo alle comunicazioni elaborate dal 2025 ; confondere i regimi può portare a difese inutili. Occorre sempre fare riferimento alla normativa vigente al momento dell’atto.

6. Domande frequenti (FAQ)

Di seguito una raccolta di 20 domande frequenti con risposte sintetiche, basate sulla normativa aggiornata al 25 maggio 2026.

6.1 Differenza tra avviso bonario e cartella di pagamento

D: L’avviso bonario è impugnabile come una cartella?

R: No. L’avviso bonario è una comunicazione che precede l’iscrizione a ruolo. Serve a informare il contribuente dell’irregolarità e a concedere la possibilità di regolarizzarsi con sanzioni ridotte. Non è un atto autonomamente impugnabile e l’omessa impugnazione non preclude la contestazione della successiva cartella .

6.2 Qual è il termine per rispondere a un avviso bonario?

R: Per le comunicazioni elaborate sino al 31 dicembre 2024, il termine è 30 giorni. Per quelle elaborate dal 1° gennaio 2025 il termine è 60 giorni . Se la comunicazione è inviata all’intermediario, il termine è prorogato a 90 giorni.

6.3 Cosa succede se ignoro l’avviso bonario?

R: Se non paghi o non rispondi entro il termine, l’Agenzia delle Entrate iscrive a ruolo l’importo richiesto con sanzioni piene. Riceverai una cartella di pagamento che potrai impugnare entro 60 giorni, ma non potrai più beneficiare della riduzione sanzionatoria.

6.4 Posso rateizzare l’importo richiesto con l’avviso bonario?

R: Sì. È possibile richiedere la rateizzazione dell’importo indicato nell’avviso. Generalmente sono previste fino a 8 rate trimestrali per importi fino a 5.000 euro o 20 rate trimestrali per importi superiori. Il mancato pagamento di una rata comporta la decadenza dalla rateizzazione.

6.5 Quando si applica il contraddittorio obbligatorio?

R: Il contraddittorio obbligatorio ex art. 6‑bis dello Statuto è previsto per tutti gli atti autonomamente impugnabili, ad eccezione delle comunicazioni derivanti dai controlli automatizzati e formali . Nel controllo formale, tuttavia, l’esito deve essere comunicato e il contribuente deve avere 60 giorni per fornire chiarimenti .

6.6 Devo dichiarare i canoni non percepiti?

R: Per le locazioni abitative, i canoni non incassati non concorrono al reddito se la morosità del conduttore è accertata con convalida di sfratto o ingiunzione di pagamento . Per le locazioni commerciali, secondo la giurisprudenza, è possibile evitare la tassazione se il contratto è risolto per inadempimento e si dà comunicazione all’Anagrafe tributaria (Cass. 12905/2007, Cass. 6911/2003).

6.7 Qual è la sanzione per omessa dichiarazione di canoni?

R: Dal 1° settembre 2024 la sanzione è pari al 120 % dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro . Per le locazioni soggette a cedolare secca, la sanzione è il 240 % dell’imposta (minimo 500 euro). Per dichiarazioni infedeli le percentuali sono rispettivamente 70 % e 140 %.

6.8 Cosa si intende per dichiarazione infedele?

R: La dichiarazione infedele si verifica quando si omette parzialmente o si indica in misura inferiore un reddito che andava dichiarato. A differenza dell’omessa dichiarazione (mancanza totale), l’infedele dichiarazione comporta sanzioni inferiori (70 % o 140 %).

6.9 Il Fisco può usare le dichiarazioni dell’inquilino come prova?

R: Le dichiarazioni rese dall’inquilino alla Guardia di Finanza non sono testimonianze ammesse nel processo tributario. Tuttavia, possono costituire indizi utilizzabili se verbalizzate e inserite nel processo verbale . Devono essere supportate da altri elementi gravi, precisi e concordanti per fondare l’accertamento .

6.10 Cosa fare se la comunicazione è motivata in modo generico?

R: L’art. 7 dello Statuto impone una motivazione chiara e l’indicazione dei documenti richiamati. Se l’avviso non riporta i riferimenti, si può eccepire la nullità per difetto di motivazione . È opportuno chiedere all’Agenzia l’accesso agli atti e far valere la violazione in sede di ricorso.

6.11 Posso invocare la cedolare secca per locazioni brevi?

R: Sì, se sei una persona fisica e il contratto è inferiore a 30 giorni, il bene rientra nelle categorie da A/1 a A/11, e non superi il numero di due immobili destinati a locazione breve . Dal terzo immobile, l’attività è considerata imprenditoriale con obbligo di partita IVA .

6.12 Come si calcola l’imposta con la cedolare secca?

R: L’imposta si calcola applicando l’aliquota del 21 % al canone annuo per il primo immobile e del 26 % per il secondo. Non si pagano imposta di registro e di bollo. In dichiarazione, si compila il quadro RL indicando l’imposta sostitutiva dovuta.

6.13 Cosa fare se l’avviso indica canoni di una locazione non registrata?

R: L’omessa registrazione non esclude l’obbligo di dichiarare i canoni percepiti. Se il contratto non è registrato, la legge ne prevede la nullità, ma l’incasso del canone genera comunque reddito imponibile. È possibile regolarizzare tardivamente la registrazione con il ravvedimento, pagando imposta di registro, interessi e sanzioni ridotte.

6.14 La presunzione di imprenditorialità può essere contestata?

R: Sì. La legge stabilisce una presunzione assoluta quando gli immobili destinati a locazione breve sono più di due . Tuttavia, è possibile dimostrare che gli immobili sono gestiti da persone diverse (donazione o cessione reale), che non si superano i limiti individuali o che si tratta di locazioni di altro tipo. In ogni caso è necessario valutare la situazione con un professionista.

6.15 Posso utilizzare la procedura di accertamento con adesione dopo l’avviso bonario?

R: Sì. L’istanza di accertamento con adesione può essere presentata anche dopo la notifica dell’avviso di accertamento o del processo verbale, ma prima di proporre ricorso . È consigliabile presentarla il prima possibile, poiché sospende i termini per impugnare e consente di ottenere sanzioni ridotte e rateizzazione.

6.16 Quanto tempo ha l’Agenzia per rispondere al contraddittorio?

R: L’amministrazione non ha un termine specifico per rispondere alla comunicazione di irregolarità. Tuttavia, se il contribuente ha presentato osservazioni, l’ufficio deve tenerne conto prima di iscrivere a ruolo la somma. Nel controllo formale, l’ufficio ha 60 giorni per ricevere i documenti ; se non li ritiene sufficienti, emette la cartella.

6.17 È possibile ottenere la sospensione del pagamento durante il ricorso?

R: Sì. Presentando ricorso, il contribuente può chiedere al giudice la sospensione cautelare dell’atto se prova il fumus boni iuris e il periculum in mora. In alternativa, l’Agenzia della Riscossione può concedere la rateizzazione e sospendere le procedure esecutive fino all’esito del giudizio.

6.18 Come vengono calcolati gli interessi?

R: Gli interessi sono calcolati al tasso legale (2,5 % per il 2026) dalla scadenza del pagamento originario fino alla data di versamento. Nel ravvedimento, gli interessi si calcolano giorno per giorno; nell’avviso bonario, l’Agenzia li determina fino al termine indicato per il pagamento.

6.19 È possibile chiedere l’autotutela per annullare l’avviso?

R: Sì. Se l’avviso contiene errori manifesti (errata persona, importi duplicati, applicazione di norme inesistenti), il contribuente può presentare un’istanza di autotutela chiedendo l’annullamento. L’amministrazione è tenuta a rispondere e, se l’errore è evidente, a procedere alla correzione. L’autotutela non sospende i termini per il ricorso, che vanno comunque rispettati in via prudenziale.

6.20 Quali documenti sono utili per difendersi?

R: È fondamentale raccogliere: contratti di locazione e loro registrazioni; ricevute di pagamento o bonifici; comunicazioni con l’inquilino; provvedimenti di sfratto o ingiunzioni; prove della non percezione del canone; eventuali attestazioni della piattaforma; certificazioni catastali; visure. In caso di contraddittorio, occorre inviarli all’Agenzia con nota esplicativa.

7. Simulazioni pratiche

7.1 Simulazione 1: canoni non dichiarati con cedolare secca

Scenario:

• Alberto, residente a Rizziconi, possiede due appartamenti destinati a locazioni brevi. Nel 2024 ha percepito 20.000 euro dal primo immobile e 12.000 euro dal secondo attraverso una piattaforma online. Ha optato per la cedolare secca (21 % sul primo, 26 % sul secondo). Dimentica però di indicare i canoni nella dichiarazione 2025 (redditi 2024). Nel 2026 riceve un avviso bonario con la richiesta di imposta non versata.

Calcolo del debito:

1. Imposta dovuta: 20.000 × 21 % = 4.200 euro; 12.000 × 26 % = 3.120 euro; totale imposta: 7.320 euro.
2. Sanzione ridotta con avviso: 10 % dell’imposta = 732 euro (se paga entro 60 giorni). Se non paga entro i termini, la sanzione sarà 240 % (17.568 euro) .
3. Interessi: ipotizzando un tasso legale del 2,5 % per 16 mesi, circa 243 euro.

Soluzione consigliata:

Alberto, assistito dallo Studio Monardo, può pagare l’imposta e la sanzione ridotta entro 60 giorni per un totale di 8.295 euro (7.320 + 732 + 243). Se ritiene di avere motivi per contestare (ad esempio se la piattaforma ha trattenuto commissioni o se alcuni incassi erano rimborsi), può inviare una comunicazione entro 60 giorni e chiedere di rettificare l’imponibile, evitando l’iscrizione a ruolo.

7.2 Simulazione 2: morosità dell’inquilino in locazione abitativa

Scenario:

• Carla ha locato un appartamento ad uso abitativo dal 2023 a un inquilino che ha smesso di pagare il canone a luglio 2024. Il contratto è stato registrato e Carla non ha percepito canoni per 8 mesi (600 euro al mese). Nella dichiarazione 2025 ha comunque indicato l’intero canone (7.200 euro). A fine 2025 ottiene una sentenza di sfratto per morosità. Nel 2026 riceve un avviso bonario che contesta la mancata dichiarazione dei canoni.

Difesa:

Carla, tramite lo Studio Monardo, può presentare i documenti dimostrando che i canoni non sono stati incassati e che la morosità è stata accertata. In base all’art. 26 TUIR, i canoni non percepiti non concorrono al reddito , quindi Carla chiederà l’annullamento dell’avviso. Potrà inoltre chiedere a rimborso le imposte versate sui canoni già dichiarati.

7.3 Simulazione 3: superamento della soglia di immobili e presunzione d’impresa

Scenario:

• Marco possiede tre appartamenti a Roma che concede in locazione breve tramite piattaforme. Nel 2026 percepisce canoni per 30.000 euro, 25.000 euro e 15.000 euro. Non apre la partita IVA e applica la cedolare secca su tutti gli immobili. L’Agenzia delle Entrate gli invia un avviso bonario con cui requalifica l’attività come imprenditoriale, applicando IRPEF ordinaria e IVA.

Difesa:

Con l’entrata in vigore della Legge 199/2025, dal 2026 la cedolare secca è ammessa solo per due immobili . Il terzo immobile fa scattare la presunzione di attività d’impresa. Marco, assistito dallo Studio Monardo, può esaminare la possibilità di cedere uno degli immobili a un familiare per rientrare nel limite o dimostrare che non si tratta di locazione breve (ad esempio contratto transitorio oltre i 30 giorni). Qualora la riqualificazione fosse fondata, potrà aderire all’accertamento con adesione per ridurre le sanzioni e dilazionare il pagamento.

8. Approfondimenti normativi su art. 36‑bis e 36‑ter

Le norme che disciplinano l’avviso bonario trovano il proprio fondamento negli articoli 36‑bis e 36‑ter del DPR 600/1973. Questi articoli, nati negli anni Settanta per razionalizzare la fase di riscossione, sono stati più volte modificati per adeguarsi alle evoluzioni tecnologiche e normative. Comprendere come funzionano consente di prevenire errori e di individuare eventuali vizi formali.

8.1 Controllo automatizzato (art. 36‑bis)

L’art. 36‑bis disciplina la liquidazione automatizzata delle imposte: gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, tramite procedure informatiche, controllano i dati delle dichiarazioni dei redditi confrontandoli con le certificazioni dei sostituti d’imposta, le comunicazioni delle banche, i dati registrati all’anagrafe tributaria e le ritenute versate. La finalità è correggere errori materiali e matematici (ad esempio somme detratte due volte, ritenute erroneamente riportate), individuare omessi versamenti e conteggiare correttamente le eccedenze d’imposta e i crediti utilizzati. In questa fase:

• Gli uffici correggono gli errori, eliminano detrazioni non spettanti o deduzioni illegittime e ricalcolano l’imposta.
• Il risultato del controllo è comunicato al contribuente tramite una lettera o PEC. La comunicazione specifica le differenze riscontrate, le somme dovute e la motivazione delle variazioni .
• Il contribuente può fornire chiarimenti o segnalare dati non considerati entro il termine di 60 giorni (30 giorni per gli avvisi elaborati fino al 2024). Ad esempio, può inviare la copia di una certificazione unica mancante, di una quietanza di pagamento o di una dichiarazione correttiva.
• Nel frattempo l’imposta non riscossa non è iscritta a ruolo; solo dopo il decorso del termine e in assenza di riscontro l’ufficio procede alla riscossione.

L’avviso derivante da un controllo automatizzato contiene importi determinati aritmeticamente; il contribuente può rettificarli solo presentando documenti che dimostrino l’errore del sistema. Questa procedura si applica anche ai canoni di locazione omessi: quando il sistema incrocia i dati del registro dei contratti, delle banche e dei portali telematici e rileva canoni non dichiarati, emette la comunicazione. Non sono ammesse valutazioni discrezionali; di conseguenza, gli spazi di difesa riguardano soprattutto la documentazione probatoria (contratti, quietanze, certificazioni).

8.2 Controllo formale (art. 36‑ter)

Il controllo formale ex art. 36‑ter, invece, è un controllo mirato e non interamente automatizzato. Gli uffici individuano contribuenti a rischio di evasione in base a criteri selettivi (analisi del rischio, segnalazioni, incroci di dati) e richiedono la documentazione a supporto delle dichiarazioni: ad esempio la prova delle spese detraibili, gli scontrini, i bonifici parlanti, i contratti di locazione, la certificazione catastale. Secondo il comma 4, l’esito del controllo formale deve essere comunicato al contribuente con l’indicazione dei motivi che hanno dato luogo alla rettifica e per consentire la segnalazione di eventuali dati o elementi non considerati . Questa comunicazione, a differenza di quella del controllo automatizzato, si basa su un’istruttoria concreta e può condurre a una rideterminazione della base imponibile.

Il controllo formale sui canoni di locazione spesso nasce da accertamenti della Guardia di Finanza o da segnalazioni incrociate con l’anagrafe immobiliare. L’ufficio può richiedere documenti come:

• Contratti di locazione e loro registrazioni, per verificare la durata, l’importo e l’opzione per la cedolare secca.
• Bonifici bancari o ricevute per attestare l’incasso dei canoni.
• Documenti giustificativi per eventuali detrazioni (ad esempio spese di ristrutturazione nel caso di deduzione IRPEF 50 %).
• Prove della morosità (decreti ingiuntivi, sentenze di sfratto) per escludere i canoni non percepiti .

Se il contribuente non risponde o la documentazione non è sufficiente, l’ufficio procede con la liquidazione, applicando sanzioni più pesanti (20 % dell’imposta) rispetto al controllo automatizzato. Nei casi più gravi, può emettere un avviso di accertamento con la maggiorazione al 90 % (se si tratta di dichiarazione infedele) o 120 % (per omessa dichiarazione), con termine per il pagamento ridotto e senza possibilità di rateizzazione lunga. Comprendere queste differenze è essenziale per scegliere la strategia difensiva.

8.3 Il ruolo del contribuente nel controllo

In entrambe le procedure, l’avviso bonario non è un atto punitivo ma uno strumento di cooperazione. Il contribuente ha il diritto di consultare la propria posizione presso l’Anagrafe tributaria, visionare le risultanze del controllo e chiedere l’accesso agli atti. Se ritiene di essere stato selezionato erroneamente (ad esempio per un contratto risolto, per un duplicato di incasso, per canoni soggetti a ritenuta d’acconto da parte di piattaforme), può opporsi mediante istanza scritta, citando la normativa vigente e allegando prove. La tempestività nella risposta è fondamentale: ritardare oltre i termini comporta la perdita delle agevolazioni sanzionatorie e l’emissione della cartella.

9. Tipologie di contratti di locazione e disciplina fiscale

La disciplina degli affitti non dichiarati coinvolge molteplici tipologie contrattuali. Differenziare tra locazioni abitative, locazioni ad uso diverso, contratti transitori, locazioni turistiche e comodati è fondamentale perché ogni fattispecie segue regole fiscali proprie e produce effetti diversi ai fini dell’avviso bonario.

9.1 Locazioni abitative ordinarie e agevolate

Le locazioni abitative ordinarie sono regolate dalla Legge 431/1998 che distingue tra contratti a canone libero (4+4) e contratti a canone concordato (3+2). In entrambi i casi il locatore deve registrare il contratto, versare l’imposta di registro (salvo cedolare secca) e dichiarare i canoni percepiti. I contratti a canone concordato possono beneficiare di aliquote ridotte dell’IMU e della cedolare secca al 10 % per i comuni ad alta densità abitativa. La mancata dichiarazione di canoni derivanti da questi contratti genera l’avviso bonario.

I contratti transitori (durata da 1 a 18 mesi) e i contratti per studenti universitari hanno analoghi obblighi. Il Fisco controlla i contratti depositati presso le associazioni di categoria e incrocia i dati con le dichiarazioni per verificare l’esatto ammontare dei canoni.

9.2 Locazioni ad uso diverso e commerciali

Le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitativo (uffici, negozi, capannoni) sono disciplinate dagli articoli 27 e seguenti della Legge 392/1978. Fiscalmente, i canoni sono tassati come redditi fondiari e non beneficiano della cedolare secca; inoltre, non esiste l’esclusione dei canoni non percepiti: il locatore deve dichiararli fino a quando non sia intervenuta la risoluzione del contratto. La Cassazione ha confermato, tuttavia, che la risoluzione per inadempimento consente di non tassare i canoni non percepiti (Cass. 12905/2007) e che l’ingiunzione di pagamento può avere effetto liberatorio (Cass. 651/2012). È quindi consigliabile intraprendere tempestivamente azioni giudiziali contro l’inquilino moroso.

9.3 Locazioni brevi e turistiche

Le locazioni brevi sono definite dall’art. 4 del D.L. 50/2017 come i contratti di durata non superiore a 30 giorni conclusi da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Possono prevedere la fornitura di servizi essenziali (pulizia, cambio biancheria, utenze) ma non servizi tipici degli alberghi (colazione, reception). I canoni sono assoggettati a cedolare secca. Il limite massimo di immobili per usufruire di tale regime è passato da quattro a due a partire dal 2026 , e dal terzo immobile l’attività è considerata imprenditoriale . In questo caso il locatore deve aprire partita IVA, emettere fattura, versare IVA e contributi. Molti avvisi bonari derivano proprio dalla riqualificazione dell’attività.

Le locazioni turistiche disciplinate da norme regionali (come la Toscana, Veneto, Lazio) possono prevedere limiti al numero di appartamenti o di posti letto. Le sentenze della Corte costituzionale n. 186/2025 e n. 218/2025 hanno riconosciuto la legittimità di queste limitazioni . Pertanto, un avviso bonario può segnalare la violazione di normative regionali (es. superamento del numero di camere) oltre all’omessa dichiarazione.

9.4 Comodato d’uso gratuito e sublocazione

Nel comodato d’uso gratuito, il proprietario concede l’immobile senza corrispettivo. Non si genera reddito imponibile, ma è consigliabile stipulare un contratto scritto e registrarlo. Il Fisco può presumere l’esistenza di un contratto di locazione se l’immobile è pubblicizzato come affitto o se il comodatario percepisce corrispettivi da terzi; in tal caso, l’avviso bonario può colpire il proprietario o il comodatario. La sublocazione (locatore affitta una stanza dell’immobile locato a un terzo) genera reddito diverso nel modello Redditi; gli importi percepiti vanno dichiarati e non possono beneficiare della cedolare secca.

10. Ulteriore giurisprudenza e orientamenti interpretativi

Oltre alle sentenze analizzate in precedenza, la giurisprudenza offre ulteriori spunti utili. Un aggiornamento costante degli orientamenti è indispensabile per predisporre una difesa efficace.

10.1 Cassazione e canoni di locazione non registrati

La Corte di Cassazione ha affrontato più volte il tema della nullità dei contratti di locazione non registrati. Le sentenze n. 23601/2017 e n. 22578/2015 hanno stabilito che il contratto non registrato è nullo ma tale nullità può essere sanata con registrazione tardiva: l’effetto retroattivo comporta la validità del contratto sin dalla data di stipula e l’obbligo di dichiarare i canoni percepiti sin dall’origine. L’avviso bonario può quindi includere canoni relativi a periodi precedenti alla registrazione. La Cassazione ha anche affermato che il proprietario non può invocare la nullità del contratto per non dichiarare i canoni percepiti; è tenuto alla dichiarazione anche se il contratto è inefficace.

10.2 Sentenza Cass. 651/2012 e risoluzione del contratto

La sentenza Cass. 651/2012 ha riconosciuto che, in mancanza di specifica previsione normativa per le locazioni commerciali, il locatore può evitare la tassazione dei canoni non percepiti se dimostra di aver intimato la risoluzione del contratto e avviato la procedura giudiziale. Il principio di capacità contributiva impone che non siano tassati redditi inesistenti o non acquisiti. Tuttavia, per non incorrere nell’avviso bonario, è necessario comunicare tempestivamente all’Anagrafe tributaria la risoluzione e conservare la documentazione relativa alla morosità.

10.3 Cassazione 27451/2025 e presunzioni bancarie

In una recente pronuncia (Cass. 27451/2025), la Corte ha confermato che i prelievi e i versamenti sul conto corrente del contribuente possono costituire presunzioni di reddito non dichiarato se non giustificati. Nel caso di locazioni, i versamenti periodici sul conto provenienti da piattaforme digitali costituiscono elementi indiziari. Il locatore deve dimostrare che tali entrate non sono corrispettivi di locazione (ad esempio rimborsi, cauzioni, importi girati a terzi). L’avviso bonario basato su dati bancari può essere contestato fornendo la prova della natura delle transazioni.

10.4 Contributo della Corte costituzionale

Oltre alle pronunce sulle locazioni turistiche, la Corte costituzionale è intervenuta anche sul tema della proporzionalità delle sanzioni. Con la sentenza n. 102/2026 (ipotetica per fini didattici) la Corte potrebbe aver ribadito che le sanzioni fiscali devono essere proporzionate al comportamento del contribuente e alla gravità della violazione, invitando il legislatore a modulare gli importi e a prevedere sanzioni diversificate per omessa dichiarazione e dichiarazione infedele. Pur non essendo pubblicata, l’orientamento della Corte spinge verso una maggiore equità sanzionatoria.

11. Cedolare secca: approfondimenti e consigli operativi

Il regime della cedolare secca è spesso fonte di confusione per i contribuenti. Di seguito alcuni approfondimenti pratici.

11.1 Come si esercita l’opzione

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata:

• Al momento della registrazione del contratto, mediante la compilazione del modello RLI e la scelta dell’opzione. L’imposta di registro non viene versata e si allega la dichiarazione in cui il locatore rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone (niente adeguamento ISTAT).
• In dichiarazione dei redditi, barrando l’apposita casella nel quadro B o RL. In questo caso l’imposta di registro versata all’atto della registrazione può essere chiesta a rimborso. L’opzione produce effetti dalla data di stipula del contratto se esercitata nei termini.

È importante ricordare che l’opzione deve essere rinnovata ad ogni annualità del contratto, salvo che venga indicato nella prima opzione che si intende applicare il regime per tutta la durata. La mancata indicazione comporta il ritorno al regime ordinario.

11.2 Vantaggi e svantaggi

Vantaggi:

• Aliquota ridotta (21 % o 26 % per locazioni brevi) rispetto all’IRPEF progressiva che può raggiungere il 43 %.
• Esenzione da imposta di registro e di bollo, con un risparmio immediato.
• Semplicità di calcolo e minore rischio di errori.
• Possibilità di versamento tramite modello F24 con compensazione di crediti.

Svantaggi:

• Divieto di aggiornare il canone secondo gli indici ISTAT; in periodi di inflazione elevata questo può comportare una perdita economica.
• Incompatibilità con alcune deduzioni: scegliendo la cedolare, il locatore rinuncia alla deduzione forfettaria del 5 % e non può dedurre le spese di manutenzione.
• Non applicabile a soggetti diversi da persone fisiche e a immobili di categoria catastale A/10 (uffici); non è cumulabile con regime forfettario per affitti d’impresa.

11.3 Esempi di calcolo

Immaginiamo un immobile con canone annuo di 12.000 euro. Se si applica l’IRPEF ordinaria e il locatore rientra nello scaglione marginale del 35 %, paga 4.200 euro di IRPEF (al netto della deduzione del 5 %, 11.400 euro × 35 %). Con la cedolare secca al 21 %, l’imposta è 2.520 euro, con un risparmio di 1.680 euro. Tuttavia, se nel corso del contratto l’inflazione è del 10 % annuo e il locatore non può adeguare il canone, l’effettivo risparmio potrebbe ridursi.

11.4 Adempimenti e comunicazioni

I locatori che scelgono la cedolare devono:

1. Comunicare l’opzione al conduttore con raccomandata, informandolo della rinuncia all’aggiornamento del canone.
2. Registrare il contratto entro 30 giorni (modello RLI via web o tramite intermediario).
3. Versare l’imposta sostitutiva con modello F24 entro le scadenze previste per l’IRPEF (saldo a giugno e acconti a giugno e novembre) oppure entro le scadenze per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi.
4. Tenere traccia dei pagamenti e conservare i documenti; in caso di controllo, l’omessa dichiarazione di canoni o la mancata registrazione dell’opzione può comportare l’avviso bonario.

11.5 Cedolare secca e successione

In caso di decesso del locatore, gli eredi subentrano nel contratto e possono confermare l’opzione per la cedolare secca. Devono presentare la dichiarazione di successione e indicare i canoni percepiti nella propria dichiarazione dei redditi, applicando l’aliquota adeguata. L’eventuale avviso bonario per canoni non dichiarati può coinvolgere gli eredi, i quali dovranno dimostrare la data del decesso e la percezione effettiva dei canoni.

11.6 Cedolare secca e lavori di ristrutturazione

I proprietari che eseguono lavori di ristrutturazione sull’immobile locato possono usufruire delle detrazioni fiscali (bonus ristrutturazioni, ecobonus, superbonus) anche se optano per la cedolare secca. Tuttavia, le spese non sono deducibili dal reddito fondiario perché la cedolare secca sostituisce l’IRPEF. Le detrazioni sono fruibili come sconto dall’imposta lorda in dichiarazione, ma se il locatore non ha IRPEF da pagare a causa della cedolare secca, potrebbe non riuscire a utilizzare l’intera detrazione; in tal caso conviene valutare il regime ordinario o l’eventuale cessione del credito.

11.7 Cedolare secca sulle locazioni commerciali

Nel 2019 il legislatore ha introdotto in via sperimentale la cedolare secca sulle locazioni commerciali (negozi e botteghe C/1), ma l’agevolazione è stata abrogata nel 2020. Pertanto, a maggio 2026 non è prevista la cedolare secca per gli affitti commerciali. I canoni devono essere dichiarati secondo il regime IRPEF ordinario e sono soggetti a imposta di registro proporzionale. Gli avvisi bonari per omissioni in tale ambito applicano le sanzioni previste per la dichiarazione infedele o omessa.

12. Strumenti di controllo e banche dati dell’Agenzia delle Entrate

Il numero crescente di avvisi bonari è legato anche all’evoluzione degli strumenti informatici di cui dispone l’Agenzia delle Entrate. Per comprendere come il Fisco scopra gli affitti non dichiarati è utile analizzare le banche dati e le procedure di incrocio.

12.1 L’anagrafe tributaria e le banche dati

L’anagrafe tributaria raccoglie tutte le informazioni trasmesse dagli intermediari finanziari, dai notai, dai Comuni, dalle Regioni e dagli uffici giudiziari: dati catastali, contratti di locazione registrati, utenze domestiche, iscrizioni anagrafiche, mutui, versamenti di imposte. Il sistema Tessera Sanitaria trasmette dati sulle spese mediche; la banca dati dei contratti di energia elettrica e gas permette di individuare immobili in uso; i registri telematici delle piattaforme (Airbnb, Booking) forniscono i corrispettivi incassati dai locatori. Grazie a queste fonti, l’Agenzia è in grado di confrontare i canoni dichiarati con quelli incassati.

Gli articoli 36‑bis e 36‑ter autorizzano l’uso delle procedure automatizzate per la verifica dei dati: gli uffici, in collaborazione con SOGEI (società tecnologica del Ministero dell’Economia), elaborano algoritmi che incrociano le informazioni e segnalano anomalie. Ad esempio, se un immobile risulta con utenze attive e spese condominiali ma il proprietario non dichiara canoni o non abita nell’immobile (in base alla residenza), il sistema genera un alert. Analoga segnalazione avviene quando il contribuente riceve bonifici periodici da una piattaforma di locazioni ma non li indica nella dichiarazione.

12.2 Monitoraggio delle piattaforme digitali

Le piattaforme che intermediano locazioni turistiche hanno l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai corrispettivi, ai locatori e alle unità immobiliari all’Agenzia delle Entrate. Per gli anni 2023‑2024 tale obbligo era disciplinato dal D.L. 50/2017 e dalla Legge 96/2017; dal 2024 l’obbligo è stato esteso alle piattaforme con sede all’estero in base alle direttive comunitarie sulla cooperazione amministrativa. Le piattaforme sono anche tenute a operare una ritenuta del 21 % sui canoni al momento del pagamento al locatore se quest’ultimo non fornisce il codice fiscale o non indica un regime diverso. Se la ritenuta non è operata perché il locatore si qualifica come imprenditore o perché si applica la cedolare secca, la piattaforma deve comunque comunicare l’importo incassato.

Quando l’avviso bonario riguarda redditi derivanti da una piattaforma, lo studio legale verifica se la ritenuta è stata correttamente applicata e se l’importo è stato indicato nella certificazione unica. In alcuni casi l’avviso nasce da una duplicazione di dati (ritenuta subita ma non considerata nel modello Redditi); presentare la CU o la documentazione della piattaforma consente di annullare l’avviso.

12.3 Strumenti di cooperazione internazionale

Grazie agli accordi di scambio automatico di informazioni (Common Reporting Standard – CRS e DAC 7), l’Agenzia delle Entrate riceve dati dai Paesi esteri riguardo ai conti e ai redditi di cittadini italiani. Se un locatore gestisce immobili all’estero tramite piattaforme internazionali, i corrispettivi percepiti sono comunicati all’Agenzia. L’omessa indicazione di tali canoni genera avvisi bonari e, nei casi più gravi, accertamenti per redditi esteri. Occorre pertanto dichiarare anche i canoni percepiti per locazioni situate all’estero, compilando il quadro RL o, se è un reddito fondiario, il quadro dei redditi immobiliari esteri.

12.4 Il ruolo della Guardia di Finanza

La Guardia di Finanza svolge controlli sul territorio per verificare la regolare registrazione dei contratti di locazione. Gli agenti raccolgono informazioni attraverso sopralluoghi, verifica degli annunci pubblicati, colloqui con gli inquilini o i vicini. Le dichiarazioni degli inquilini, come visto, hanno valore indiziario e possono essere utilizzate come presunzioni . È importante pertanto tenere traccia dei contratti, delle registrazioni e comunicare tempestivamente eventuali cessazioni o trasformazioni del rapporto locativo.

13. Guida alla compilazione del modello Redditi per i canoni di locazione

Il corretto adempimento dichiarativo è la miglior difesa per prevenire l’avviso bonario. Di seguito una guida semplificata alla compilazione del modello Redditi Persone Fisiche 2026 (ex Unico) per i canoni di locazione.

13.1 Quadro B – Redditi dei fabbricati

Nel quadro B vanno indicati i redditi fondiari derivanti da immobili posseduti, a prescindere dalla percezione dei canoni. Per ciascun immobile occorre riportare:

1. Rendita catastale rivalutata (la rendita catastale moltiplicata per 5 %). Se l’immobile è locato, la rendita è sostituita dal canone percepito, ridotto del 5 % (solo nel regime ordinario).
2. Codice utilizzo (1 per abitazione principale, 2 per immobile locato, 9 per immobile a disposizione, ecc.).
3. Periodo di possesso e percentuale di possesso. Nelle locazioni brevi è importante indicare le giornate di locazione rispetto all’anno.
4. Canone annuo: per i contratti a canone concordato deve essere indicato l’importo annuo concordato; nel regime ordinario si applica la deduzione forfettaria del 5 %, mentre nella cedolare secca questa deduzione non spetta.
5. Cedolare secca: per esercitare l’opzione, barrare la relativa casella e indicare l’aliquota; l’imposta sostitutiva verrà calcolata nel quadro Successivo (RL).

In presenza di più proprietari (comproprietà), ciascun comproprietario deve dichiarare la propria quota di canone. Gli errori tipici includono indicare il canone intero anziché la quota, omettere di indicare il periodo di possesso o dimenticare di barrare la casella della cedolare secca, con conseguente addebito di imposta ordinaria e avviso bonario.

13.2 Quadro RL – Altri redditi

Il quadro RL accoglie i redditi diversi, tra cui i redditi da locazioni brevi (cedolare secca). Qui si riporta l’ammontare dell’imposta sostitutiva dovuta (21 % o 26 %) e l’importo dei canoni relativi alle locazioni inferiori a 30 giorni. In particolare:

• Rigo RL12: va indicato il totale dei canoni percepiti per locazioni brevi soggetti a cedolare secca. Se l’immobile è gestito da un intermediario che ha effettuato la ritenuta del 21 %, si indica l’importo lordo e la ritenuta subita nel rigo successivo.
• Rigo RL16: per i canoni percepiti tramite piattaforme digitali che hanno operato la ritenuta, indicare la ritenuta a titolo d’imposta o d’acconto. Le ritenute possono essere scomputate dall’imposta dovuta.
• Righi RL10‑RL11: in caso di redditi derivanti dalla sublocazione, vanno indicati i corrispettivi percepiti al netto del canone pagato al locatore.

Gli errori più frequenti consistono nel non riportare la ritenuta subita dalla piattaforma (con pagamento doppio), nel confondere il quadro B con il quadro RL o nel non indicare i canoni percepiti da contratti superiori a 30 giorni (che devono essere dichiarati nel quadro B e non in RL). Prestare attenzione a questi aspetti evita l’emissione di un avviso bonario.

13.3 Modello 730 e precompilato

Chi presenta il modello 730 può verificare che i canoni di locazione siano riportati correttamente nella dichiarazione precompilata. L’Agenzia delle Entrate inserisce automaticamente i dati dei contratti registrati (durata, importi, opzione per la cedolare) ma non può conoscere eventuali accordi integrativi, rimborsi spese o canoni percepiti in contanti. È responsabilità del contribuente integrare o modificare i dati inseriti. Nel 730, i canoni di locazione ordinari vanno inseriti nel quadro B e la cedolare secca nel quadro C; le ritenute operate dagli intermediari vanno indicate nel quadro F. Gli errori in questi campi sono una causa frequente di avvisi bonari.

13.4 Conservazione dei documenti e controllo dell’Agenzia

Oltre alla dichiarazione, il contribuente deve conservare per almeno cinque anni i documenti relativi alla locazione: contratto registrato, ricevute di pagamento, bonifici, eventuali comunicazioni con l’inquilino, e-mail con la piattaforma, certificazioni delle ritenute. L’Agenzia delle Entrate può richiederli in sede di controllo formale. La mancanza di documentazione rende difficile difendersi e può trasformare un avviso bonario in un accertamento.

13.5 Suggerimenti pratici

1. Verificare i dati precompilati: controllare che i canoni, la durata del contratto e l’opzione per la cedolare secca siano corretti.
2. Compilare con attenzione i codici: un codice utilizzo sbagliato può trasformare un immobile da locato a a disposizione e aumentare l’imposta.
3. Indicare le ritenute subite: recuperare le ritenute operate dalle piattaforme o dai sostituti evita la doppia imposizione.
4. Conservare la documentazione: contratti, CU, bonifici, mail, ricevute di registrazione.
5. Affidarsi a professionisti: l’assistenza di un commercialista o dell’Avv. Monardo permette di compilare correttamente la dichiarazione e prevenire gli errori.

14. Conclusione

L’avviso bonario per affitti non dichiarati rappresenta una fase delicata in cui si gioca gran parte del successo della difesa tributaria. Da un lato, consente di regolarizzare la propria posizione con sanzioni ridotte; dall’altro, se non gestito correttamente, conduce rapidamente alla notifica di una cartella esattoriale con importi molto più elevati. Conoscere la normativa – dal nuovo termine di 60 giorni per rispondere introdotto dal D.Lgs. 108/2024 , alle garanzie procedurali del contraddittorio obbligatorio , fino alle nuove sanzioni fissate dal D.Lgs. 87/2024 – è fondamentale per evitare errori e sfruttare le opportunità di definizione agevolata. La complessità della normativa sulle locazioni, in particolare dopo la riforma della cedolare secca e delle locazioni brevi , rende indispensabile l’assistenza di professionisti esperti.

Lo Studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo si distingue per competenza e multidisciplinarità. Con la qualifica di cassazionista, la certificazione come Gestore della crisi da sovraindebitamento, il ruolo di professionista fiduciario di un OCC e la nomina di Esperto negoziatore della crisi d’impresa, l’avvocato Monardo coordina un team di avvocati e commercialisti capaci di affrontare ogni fase del procedimento: dall’analisi dell’avviso all’eventuale ricorso, dalla negoziazione con l’Agenzia delle Entrate alla predisposizione di piani di rientro e soluzioni concorsuali. Lo studio opera su tutto il territorio nazionale, offrendo risposte rapide e strategie personalizzate.

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