Introduzione

Gli avvisi bonari relativi a canoni di locazione errati costituiscono uno dei più frequenti motivi di contestazione tra l’amministrazione finanziaria e i contribuenti. Spesso sono il risultato di automatismi informatici e controlli formali previsti dagli articoli 36‑bis e 36‑ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, che consentono all’Agenzia delle Entrate di correggere errori materiali, aritmetici o di calcolo nelle dichiarazioni dei redditi . Quando il controllo riguarda i redditi da locazione, anche una minima incongruenza – ad esempio l’indicazione di canoni percepiti in misura diversa rispetto alla registrazione del contratto o l’applicazione di indici di rivalutazione come l’ISTAT senza prova della loro richiesta – può generare differenze d’imposta e sanzioni. Per il locatore (sia persona fisica sia società) questi avvisi rappresentano un potenziale esborso economico importante e, se non gestiti correttamente, possono sfociare in cartelle di pagamento, ipoteche o pignoramenti.

Perché l’argomento è importante? Un avviso bonario non è un’accertamento vero e proprio, ma una comunicazione preventiva con la quale l’Agenzia offre al contribuente la possibilità di correggere errori o dimostrare la propria buona fede. È quindi fondamentale non sottovalutarlo: il mancato pagamento o la mancata risposta nel termine previsto (oggi 60 giorni, esteso a 90 in presenza di intermediario) comporta l’iscrizione a ruolo del debito con sanzioni elevate e la perdita dei benefici della riduzione . Nel caso dei canoni di locazione, oltre alla verifica dei calcoli è necessario comprendere la disciplina specifica: le regole fiscali sono diverse per i canoni di immobili ad uso abitativo e per quelli ad uso commerciale ; la mancata percezione del canone può escludere l’obbligo di dichiarazione per i contratti abitativi ma non per quelli commerciali ; la mancata registrazione del contratto può renderlo nullo. Inoltre, la recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha precisato che la semplice clausola di adeguamento ISTAT non produce reddito se il locatore non ha richiesto l’adeguamento , mentre la risoluzione del contratto non fa venir meno le imposte sui canoni maturati sino alla data della risoluzione per i contratti commerciali .

Quali soluzioni legali verranno trattate? Nel prosieguo dell’articolo analizzeremo il quadro normativo aggiornato al 25 maggio 2026, le novità introdotte dai decreti legislativi nn. 219/2023 e 108/2024 e le più recenti sentenze di Cassazione. Illustreremo la procedura da seguire dopo la notifica dell’avviso, i termini e le scadenze, i diritti del contribuente e le strategie difensive: dall’impugnazione presso il giudice tributario alla richiesta di riesame in autotutela, dall’adesione all’accertamento con riduzione delle sanzioni all’utilizzo di strumenti quali la rateizzazione (fino a 20 rate trimestrali ) e la definizione agevolata (rottamazioni). Approfondiremo anche le soluzioni alternative previste dalla Legge 3/2012 per la gestione dei debiti e le condizioni per accedere al piano del consumatore, all’accordo di composizione e alla liquidazione con esdebitazione .

Il ruolo dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

Al centro di questo articolo c’è il punto di vista del debitore o del contribuente che riceve un avviso bonario. Per affrontare efficacemente l’avviso è essenziale affidarsi a professionisti con competenze trasversali in diritto tributario, bancario e della crisi d’impresa.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, fondatore dello Studio legale Monardo, è avvocato cassazionista e coordina un team multidisciplinare composto da avvocati e commercialisti esperti a livello nazionale. Le sue qualifiche includono:

• Cassazionista: può patrocinare anche innanzi alla Corte di Cassazione e alle magistrature superiori, garanzia di approfondita conoscenza della giurisprudenza di legittimità.
• Gestore della Crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Questa figura è fondamentale per accompagnare famiglie e piccole imprese in procedure di esdebitazione e ristrutturazione.
• Esperto Negoziatore della Crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, competente nell’assistere imprenditori e società nella gestione delle crisi e nelle trattative con banche e fornitori.

Grazie a queste competenze, l’Avv. Monardo e il suo staff sono in grado di:

1. Analizzare l’atto e identificare le criticità: verificare la legittimità dell’avviso (motivazione, allegati, errori), controllare i calcoli, individuare vizi procedurali e sostanziali.
2. Presentare ricorsi e istanze: redigere memorie, richiedere l’annullamento in autotutela, presentare ricorsi alle commissioni tributarie, impugnare atti viziati per violazione del contraddittorio o mancanza di motivazione.
3. Ottenere sospensioni e dilazioni: negoziare piani di rientro e rateizzazioni, chiedere la sospensione dell’esecutività dell’avviso durante il contenzioso, attivare misure cautelari per bloccare pignoramenti e ipoteche.
4. Intrattenere trattative e definizioni agevolate: valutare l’accertamento con adesione, la conciliazione giudiziale, la definizione agevolata (rottamazione), il piano di rientro proposto dall’Agenzia, determinando quale opzione risulti più conveniente.
5. Avviare procedure di sovraindebitamento: se il debito fiscale è parte di una situazione di crisi più ampia, lo studio può presentare un piano del consumatore, un accordo di composizione o la liquidazione patrimoniale per ottenere l’esdebitazione .

📩 Contatta subito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata. Il suo team saprà guidarti nella scelta della strategia difensiva più adatta e tutelare i tuoi diritti.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Obblighi fiscali sulla dichiarazione dei canoni di locazione

La tassazione dei canoni di locazione segue regole diverse a seconda del tipo di immobile e di contratto. L’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) stabilisce che i redditi derivanti da fabbricati concorrono alla formazione del reddito complessivo indipendentemente dalla loro percezione, ossia anche se il canone non è stato effettivamente pagato dal conduttore . Questa regola è derogata per i contratti di locazione ad uso abitativo: in caso di mancato pagamento del canone, il locatore può non dichiarare l’importo solo se prova la mancata percezione con un provvedimento di sfratto per morosità o con un’ingiunzione di pagamento . I canoni non riscossi si considerano percepiti nell’anno in cui vengono effettivamente incassati e l’imposta pagata in precedenza può essere recuperata come credito d’imposta.

Per i contratti di locazione commerciale, invece, la regola della tassazione per competenza è ancora più stringente. La recente giurisprudenza ha ribadito che il reddito da locazione commerciale concorre al reddito del locatore anche se il canone non è stato materialmente incassato: la risoluzione del contratto produce effetti solo ex nunc (dal momento della risoluzione in avanti) e non cancella i canoni maturati . Pertanto il locatore deve dichiarare e pagare le imposte sui canoni maturati fino alla risoluzione, anche se non li ha percepiti. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 27451 del 14 ottobre 2025, ha confermato che per i contratti commerciali il mancato incasso non giustifica l’esclusione del reddito: solo nei contratti abitativi è possibile non tassare i canoni non riscossi se esiste un provvedimento di sfratto o ingiunzione .

1.2 Registrazione dei contratti di locazione

La Legge 311/2004 (Finanziaria 2005), art. 1 comma 346, impone l’obbligo di registrare i contratti di locazione entro 30 giorni dalla stipula; in mancanza, il contratto è nullo. La nullità è stata oggetto di un intenso dibattito giurisprudenziale. Due orientamenti si sono contrapposti: uno riteneva che il contratto non registrato fosse valido ma privo di effetti verso l’erario; l’altro sosteneva che la mancata registrazione integrasse una causa di nullità assoluta ai sensi dell’art. 1418 c.c., con conseguente inammissibilità di un contratto verbale o non registrato. Le Sezioni Unite della Cassazione con sentenze nn. 23601 e 10498 del 2017 hanno chiarito che la nullità può essere sanata con la registrazione tardiva, benché soggetta a sanzioni; la tardiva registrazione produce effetti retroattivi e consente al locatore di pretendere i canoni maturati. In assenza di registrazione, tuttavia, l’amministrazione finanziaria può presumere l’esistenza di redditi non dichiarati e procedere a tassarli.

1.3 Adeguamento ISTAT e interessi per lavori

Molti contratti di locazione prevedono clausole di adeguamento del canone all’indice ISTAT o il rimborso di lavori straordinari con interessi. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 8299 del 26 marzo 2025, ha stabilito che la mera previsione contrattuale di un adeguamento ISTAT non genera automaticamente reddito tassabile: l’Agenzia delle Entrate deve dimostrare che il locatore ha richiesto o effettivamente percepito la maggiorazione. Senza una richiesta formale, la maggiorazione non può considerarsi maturata . La stessa pronuncia ha esteso il principio agli interessi dovuti per i lavori: anche questi interessi sono tassabili solo se effettivamente richiesti o incassati. Tale orientamento tutela il contribuente che subisce un avviso fondato sulla semplice presenza di clausole contrattuali, soprattutto quando il canone non è stato aumentato.

1.4 Obbligo di motivazione e contraddittorio preventivo

Lo Statuto dei diritti del contribuente (Legge 212/2000), specie dopo le modifiche introdotte dal D.Lgs. 30 dicembre 2023, n. 219, attribuisce un ruolo centrale al diritto di essere informati e di partecipare al procedimento prima dell’emissione di un atto impositivo. In particolare:

• Art. 7: prevede che gli atti dell’amministrazione finanziaria siano motivati. L’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo sostengono, e se richiama un altro atto, questo deve essere allegato o riprodotto, per consentire al contribuente di comprendere l’origine della pretesa . Le modifiche del D.Lgs. 219/2023 hanno inserito i commi 1‑bis e 1‑ter: la motivazione deve contenere i dati, gli elementi e le informazioni utilizzati; la pretesa non può essere successivamente integrata o modificata se non con un nuovo atto .
• Art. 6‑bis: introdotto dal D.Lgs. 219/2023, sancisce l’obbligo del contraddittorio preventivo: tutti gli atti impugnabili devono essere preceduti da una comunicazione di avvio del procedimento e da un confronto con il contribuente, con un termine di almeno 60 giorni per presentare osservazioni . L’amministrazione deve esaminare le difese prima di emettere l’atto definitivo. Fanno eccezione gli atti automatizzati (fra cui quelli ex art. 36‑bis e 36‑ter) e i casi di indifferibile necessità di tutela del credito. Il mancato rispetto del contraddittorio costituisce causa di nullità.

La violazione degli obblighi di motivazione e contraddittorio rappresenta un vizio sostanziale dell’avviso bonario o del successivo accertamento e può portare al suo annullamento.

1.5 Avvisi bonari: presupposti normativi

Gli avvisi bonari derivano dai controlli automatizzati e formali sulle dichiarazioni, disciplinati dagli articoli 36‑bis e 36‑ter del D.P.R. 600/1973. In sintesi:

• Art. 36‑bis (liquidazione automatizzata) consente all’Agenzia delle Entrate di verificare, mediante sistemi informatici, gli importi dovuti sulla base della dichiarazione. Può correggere errori materiali, evidenti o di calcolo; ridurre detrazioni/deduzioni erronee; determinare acconti o crediti d’imposta; controllare il versamento delle imposte. Quando emergono differenze, l’ufficio deve comunicarle al contribuente, fornendo gli elementi relativi, affinché questo possa fornire chiarimenti o effettuare il pagamento entro 60 giorni . La comunicazione è l’avviso bonario: se manca, la successiva iscrizione a ruolo è nulla . Grazie al D.Lgs. 108/2024, dal 2025 il termine per il pagamento o per fornire chiarimenti è stato esteso da 30 a 60 giorni, con possibilità di arrivare a 90 giorni se la comunicazione è trasmessa tramite un intermediario .
• Art. 36‑ter (controllo formale) permette all’ufficio di rettificare la dichiarazione chiedendo documenti al contribuente. Il controllo deve essere svolto entro il 31 dicembre del secondo anno successivo alla presentazione della dichiarazione e può riguardare la verifica di deduzioni/detrazioni, il rimborso di crediti, l’esclusione di spese, ecc. L’ufficio deve invitare il contribuente a fornire la documentazione entro 60 giorni e, al termine, deve comunicare l’esito con una motivazione; il contribuente può fornire ulteriori chiarimenti . Anche in questo caso, il D.Lgs. 108/2024 ha allungato i termini da 30 a 60 giorni.
• Art. 3‑bis del D.Lgs. 462/1997 disciplina la rateizzazione delle somme dovute a seguito di controllo automatizzato o formale. Attualmente (modifiche operative dal 1° gennaio 2025) il contribuente può pagare in un massimo di 20 rate trimestrali; la prima rata deve essere pagata entro 60 giorni (non più 30) dal ricevimento dell’avviso . Le rate successive sono gravate da interessi legali; la norma richiede il pagamento di sanzioni ridotte (10% per i controlli automatizzati e 20% per quelli formali secondo le riduzioni introdotte dal D.Lgs. 108/2024 ). L’inadempimento di una rata comporta la decadenza dal beneficio e l’iscrizione a ruolo dell’intero importo residuo con sanzioni piene, come previsto dall’art. 15‑ter del D.P.R. 602/1973 .
• Art. 15‑ter D.P.R. 602/1973 regola gli effetti del mancato pagamento delle rate. Il mancato pagamento della prima rata o di una rata entro il termine della rata successiva determina la decadenza e l’iscrizione a ruolo del residuo; l’agente della riscossione procede alla riscossione coattiva . Tuttavia, la norma introduce la nozione di lieve inadempimento: la decadenza non opera se l’importo non pagato è inferiore al 3% del debito o 10.000 euro, oppure se la prima rata è pagata con un ritardo non superiore a sette giorni .

Queste norme costituiscono il quadro di riferimento essenziale per comprendere gli avvisi bonari relativi ai canoni di locazione. Nei capitoli che seguono vedremo in dettaglio come funzionano le procedure, come calcolare le somme dovute e quali difese attivare.

2. Procedura passo‑passo dopo la ricezione di un avviso bonario

2.1 Cos’è l’avviso bonario

L’avviso bonario è una comunicazione con la quale l’Agenzia delle Entrate informa il contribuente di irregolarità riscontrate durante i controlli automatizzati o formali. Nel caso dei canoni di locazione, le irregolarità più comuni riguardano:

• Canoni indicati nella dichiarazione in misura inferiore rispetto a quelli risultanti dal contratto registrato o dalle informazioni in possesso dell’Agenzia.
• Mancato adeguamento dei canoni all’ISTAT quando il locatore lo ha richiesto e l’inquilino lo ha pagato ma il contribuente ha continuato a indicare l’importo originario.
• Indicazione di canoni percepiti anche in mancanza di incasso: il sistema considera i canoni maturati anche se non incassati, generando un debito che può essere contestato nel caso dei contratti abitativi provati dalla mancata percezione .
• Mancata registrazione o registrazione tardiva del contratto: i sistemi incrociano i dati e possono presumere un reddito non dichiarato in presenza di locazioni non registrate o registrate tardivamente.

L’avviso bonario non è un atto impositivo definitivo e non è immediatamente esecutivo. Tuttavia, riveste un’importanza strategica perché consente al contribuente di correggere errori a sanzioni ridotte e di evitare la successiva iscrizione a ruolo. Ignorare l’avviso significa perdere i benefici e subire sanzioni più elevate.

2.2 Termini e scadenze

Analizziamo i termini dopo la notifica dell’avviso bonario:

Attenzione: se l’avviso bonario è stato notificato prima del 1° gennaio 2025 si applicano i termini di 30 giorni previgenti; se è stato notificato nel 2025 si applicano i nuovi termini. In mancanza di pagamento o di richiesta di rateizzazione entro i termini, l’Agenzia delle Entrate iscriverà a ruolo il debito e invierà la cartella di pagamento con sanzioni piene.

2.3 Verifica preliminare e raccolta documenti

Alla ricezione dell’avviso bonario il contribuente dovrebbe eseguire immediatamente una serie di verifiche:

1. Identificazione dell’origine dell’errore: confrontare l’importo indicato nell’avviso con l’importo dichiarato e con il contratto di locazione registrato. Verificare se l’Agenzia ha considerato canoni non incassati o adeguamenti ISTAT non richiesti.
2. Controllo della registrazione: accertare che il contratto sia correttamente registrato. Se non lo è, procedere immediatamente alla registrazione tardiva e al ravvedimento operoso per sanare la nullità.
3. Verifica dell’incasso: per i contratti ad uso abitativo, raccogliere la documentazione che prova la mancata percezione (sfratto per morosità, decreto ingiuntivo, prova dell’ordine di pagamento). Per i contratti commerciali, verificare se il canone è stato effettivamente incassato; in caso contrario, occorre comunque dichiararlo ma si possono valutare azioni contro il conduttore.
4. Verifica dell’adeguamento ISTAT: se non si è mai chiesto l’adeguamento, predisporre dichiarazione o comunicazione per attestare che la clausola non è stata applicata; se l’adeguamento è stato richiesto solo in anni successivi, calcolare la maggiorazione solo da quel momento .
5. Controllo della motivazione: esaminare la comunicazione per verificare se la motivazione è adeguata ai sensi dell’art. 7 dello Statuto . Se l’avviso non indica i presupposti di fatto, non allega i documenti richiamati o non consente di comprendere l’origine della pretesa, è possibile eccepire la nullità.

2.4 Risposta all’Agenzia e richiesta di rateizzazione

Dopo aver verificato i dati e raccolto la documentazione, il contribuente può adottare diverse strategie:

1. Pagare integralmente l’importo dovuto entro 60 giorni. Questo consente di beneficiare delle sanzioni ridotte (10% per controlli automatizzati, 20% per controlli formali ) e di evitare l’iscrizione a ruolo.
2. Pagare a rate ai sensi dell’art. 3‑bis D.Lgs. 462/1997. Il piano di rateizzazione prevede fino a 20 rate trimestrali; l’istanza può essere presentata telematicamente tramite il servizio dell’Agenzia. La prima rata deve essere versata entro 60 giorni e le successive maturano interessi legali. Se il debito è inferiore a 5.000 euro, fino al 2023 erano previste 8 rate; le modifiche della legge di bilancio 2023 hanno esteso a tutti la possibilità di 20 rate .
3. Inviare chiarimenti o documenti: attraverso il servizio CIVIS o via PEC, è possibile fornire prove che confutano le irregolarità. Ad esempio, documenti che attestano la mancata percezione del canone o la non applicazione della clausola ISTAT. L’ufficio deve riesaminare la pratica e, se riconosce l’errore, emettere un nuovo avviso o archiviare.
4. Richiedere l’annullamento in autotutela: se l’avviso contiene errori palesi, violazioni di legge (ad esempio mancanza di motivazione) o è stato notificato fuori termine, è possibile chiedere l’annullamento totale o parziale. L’ufficio può revocare l’avviso senza bisogno di contenzioso.
5. Avviare l’accertamento con adesione (art. 6 D.Lgs. 218/1997) quando dalla comunicazione emerge un’imposta non ancora iscritta a ruolo. L’istanza di adesione sospende i termini per ricorrere e consente di definire il debito con sanzioni ridotte a un sesto del minimo . Tuttavia, l’accertamento con adesione è applicabile solo dopo l’eventuale emissione dell’avviso di accertamento conseguente al mancato pagamento dell’avviso bonario.

3. Difese e strategie legali

In questa sezione analizziamo le difese a disposizione del contribuente per contestare un avviso bonario e, se necessario, l’eventuale cartella di pagamento. La strategia va scelta caso per caso, tenendo conto della natura del contratto, della prova della percezione o meno del canone e della correttezza della procedura seguita dall’amministrazione.

3.1 Errori sul calcolo del reddito e prova della percezione

La prima difesa riguarda la correttezza del calcolo. Nel determinare i canoni di locazione tassabili, l’Agenzia delle Entrate si basa sui dati della registrazione del contratto (durata, canone annuo), sulle eventuali comunicazioni di variazione ISTAT e sui dati contenuti nel Modello RLI (per la cedolare secca) o nella dichiarazione dei redditi. In presenza di un avviso che imputa canoni superiori a quelli effettivamente percepiti occorre dimostrare:

• Mancata percezione del canone per contratti abitativi: esibire il decreto di sfratto per morosità o un decreto ingiuntivo attestante che l’inquilino non ha pagato . In assenza di questi documenti, la legge presume che il canone sia percepito e non consente di escluderlo dalla tassazione.
• Adeguamento ISTAT non richiesto: la sentenza della Cassazione n. 8299/2025 ha stabilito che l’adeguamento opera solo dal momento in cui il locatore lo richiede . Se l’Agenzia ha attribuito un maggiore canone per l’adeguamento ma il locatore non l’ha mai reclamato, occorre produrre una dichiarazione o corrispondenza con l’inquilino che dimostri l’assenza di richiesta.
• Risoluzione del contratto: come visto, la risoluzione produce effetti ex nunc nei contratti commerciali . Se l’Agenzia continua a tassare i canoni oltre la data di risoluzione, è opportuno produrre la documentazione (risoluzione registrata, verbale di rilascio) per limitare la tassazione ai soli mesi in cui il contratto era in vigore.
• Durata e importo del canone: verificare che l’importo registrato sia corretto. Spesso l’Agenzia rielabora i dati se il contribuente indica un canone annuo diverso dal contratto; può essere utile allegare il contratto e le ricevute di pagamento.

3.2 Eccezione di nullità del contratto per mancata registrazione

Se l’avviso nasce da un mancato o tardivo pagamento dell’imposta di registro sui contratti successivi (annualità) o da ravvedimento operoso per periodi diversi, può essere contestata la nullità del contratto per mancata registrazione originaria. La Cassazione ha stabilito che la nullità per difetto di registrazione al momento della stipula può essere sanata tramite registrazione tardiva. Se l’avviso si riferisce a un contratto realmente mai registrato, la pretesa può essere viziata poiché l’amministrazione non può tassare un contratto nullo; tuttavia, la nullità non impedisce di tassare l’indennità per occupazione senza titolo, ragion per cui occorre valutare se l’immobile sia occupato e se la somma richiesta sia imputabile a un’indennità di occupazione piuttosto che a un canone.

3.3 Vizi di motivazione e violazione del contraddittorio

È frequente che gli avvisi bonari omettano di indicare specificamente le fonti dei dati (contratto registrato, banche dati, dichiarazioni) o si limitino a riportare differenze di imposta senza spiegare come sono state calcolate. In questi casi si può eccepire la mancanza di motivazione, richiamando l’art. 7 dello Statuto del contribuente che impone l’obbligo di indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche dell’atto . La norma prevede anche che, se si fa riferimento ad altri atti, questi vadano allegati; diversamente, l’atto è nullo.

Analogamente, l’art. 6‑bis statuisce che il contribuente deve essere sentito prima dell’emissione dell’atto definitivo . Se l’ufficio non ha inviato la bozza dell’atto, non ha concesso i 60 giorni per le osservazioni o ha ignorato le difese presentate, l’atto è affetto da violazione del contraddittorio. Anche se gli avvisi bonari sono esclusi dall’ambito di applicazione dell’art. 6‑bis (in quanto atti automatizzati), la violazione è rilevante per il successivo avviso di accertamento e cartella di pagamento: questi atti, essendo impugnabili, devono essere preceduti da contraddittorio.

3.4 Difesa nel giudizio tributario

Se il contribuente non riesce a risolvere la controversia a livello amministrativo, l’unica strada è il ricorso al giudice tributario contro la cartella di pagamento o contro l’avviso di accertamento emesso a seguito del mancato pagamento. L’assistenza di un avvocato esperto è fondamentale. Il ricorso va proposto entro 60 giorni dalla notifica e deve contenere:

1. Eccezioni procedurali: nullità dell’atto per mancata motivazione, violazione del contraddittorio, tardività della notifica, estinzione del debito per prescrizione.
2. Eccezioni sostanziali: errata indicazione dei canoni, mancata percezione, illegittima tassazione di adeguamenti ISTAT, nullità del contratto, computo errato di interessi e sanzioni.
3. Domanda di sospensione dell’esecutività: ai sensi dell’art. 47 del D.Lgs. 546/1992, il contribuente può chiedere la sospensione del pagamento in pendenza di giudizio.
4. Richiesta di rimborso: se le somme sono già state pagate in modo indebito, è possibile chiederne la restituzione.

3.5 Accertamento con adesione, conciliazione e definizione agevolata

Oltre al contenzioso, esistono strumenti deflativi che consentono di chiudere la controversia con una riduzione delle sanzioni.

1. Accertamento con adesione (art. 6 D.Lgs. 218/1997): si può attivare dopo la notifica di un avviso di accertamento. Il contribuente può presentare un’istanza di adesione entro 30 giorni dalla notifica dell’accertamento, ottenendo la sospensione dei termini per 90 giorni . Durante questo periodo si svolge un contraddittorio con l’ufficio per concordare l’ammontare dell’imposta; le sanzioni sono ridotte a un sesto del minimo. Il pagamento può avvenire in unica soluzione o in rate trimestrali (fino a otto o dodici, a seconda dell’importo) .
2. Conciliazione giudiziale: durante il giudizio di primo grado è possibile proporre la conciliazione con l’ufficio. La transazione comporta il pagamento di un’imposta concordata con sanzioni ridotte a un terzo.
3. Definizione agevolata (rottamazione): negli ultimi anni il legislatore ha introdotto varie rottamazioni delle cartelle. Attualmente (maggio 2026) è ancora in vigore la rottamazione‑quinquies di cui all’art. 1, commi 84‑88 della Legge 197/2025, ma le domande sono scadute il 30 aprile 2026. Questa rottamazione consente di pagare le somme riferite a debiti affidati all’Agente della Riscossione dal 2000 al 2023, derivanti da avvisi bonari e omessi pagamenti, senza interessi né sanzioni . Per chi ha presentato la domanda entro la scadenza, le rate (fino a 54 bimestri) scadono a partire dal 31 luglio 2026. Poiché le adesioni non sono più possibili, non ne tratteremo diffusamente; segnaliamo però che eventuali normative future potrebbero riaprire le rottamazioni, quindi conviene monitorare.
4. Stralcio dei mini‑debiti: occasionali provvedimenti di stralcio possono cancellare debiti di importo limitato affidati entro determinate date. Per restare aggiornati è consigliabile consultare un professionista.

3.6 Procedure di sovraindebitamento

Se il debito con l’Agenzia delle Entrate si inserisce in una situazione di insolvenza più ampia (debiti con banche, fornitori, ex dipendenti, ecc.), è possibile ricorrere alle procedure di sovraindebitamento disciplinate dalla Legge 3/2012 e coordinate con il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza. Le tre principali procedure sono:

1. Piano del consumatore: destinato a chi ha contratto debiti per esigenze personali o familiari, non per scopi professionali. È necessario dimostrare la meritevolezza (assenza di colpa grave) e proporre un piano di rientro sostenibile. Il giudice omologa il piano se i creditori non si oppongono .
2. Accordo di composizione della crisi: richiede l’approvazione di almeno il 60% dei crediti e consente di ristrutturare debiti verso più creditori. Comprende anche i debiti fiscali e previdenziali; l’Agenzia può aderire se il piano garantisce un recupero non inferiore alla liquidazione .
3. Liquidazione controllata del sovraindebitato: simile al fallimento per i soggetti non fallibili, prevede la liquidazione del patrimonio e, al termine, l’esdebitazione residua .

Le procedure di sovraindebitamento offrono un’alternativa per liberarsi da debiti insostenibili, ma richiedono l’assistenza di un Gestore della crisi iscritto presso un OCC. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore e professionista fiduciario di un OCC, è in grado di valutare la fattibilità del piano e di interagire con l’Agenzia delle Entrate affinché accetti la proposta.

4. Strumenti alternativi e vantaggi comparati

Per aiutare il lettore a orientarsi fra le opzioni disponibili, proponiamo alcune tabelle riepilogative che sintetizzano norme, termini e benefici. Le tabelle sono semplificate e non esauriscono la complessità della materia; l’assistenza personalizzata di un professionista resta essenziale.

4.1 Normativa di riferimento

4.2 Termini per i controlli e per le difese

4.3 Confronto tra strumenti difensivi

5. Errori comuni e consigli pratici

Nella pratica lo Studio Monardo rileva alcuni errori ricorrenti da parte dei contribuenti che ricevono un avviso bonario per canoni di locazione. Evitarli può risparmiare tempo e denaro:

1. Ignorare l’avviso: alcuni contribuenti sottovalutano la comunicazione pensando che non abbia valore. In realtà, se non si interviene entro i termini, l’Agenzia iscrive a ruolo l’intero importo con sanzioni piene.
2. Pagare senza verificare: pagare un importo errato pur di chiudere la pratica può determinare un esborso eccessivo e impedire di recuperare il denaro. È sempre opportuno analizzare i calcoli e consultare un professionista.
3. Confondere canoni commerciali e abitativi: credere che la mancata percezione esoneri dalla tassazione anche nei contratti commerciali è un errore; questa facoltà è ammessa solo per i contratti abitativi con prova dello sfratto .
4. Non adeguare la dichiarazione al canone effettivo: se si richiede l’adeguamento ISTAT, occorre dichiararlo; se non si richiede, occorre indicare il canone originario. Molti avvisi derivano da un disallineamento tra dichiarazione e canone richiesto.
5. Tralasciare la registrazione o il ravvedimento operoso: la registrazione tardiva può sanare la nullità del contratto. Non registrare un rinnovo tacito (annualità successive) o pagare in ritardo l’imposta di registro può generare sanzioni che si possono ridurre con il ravvedimento operoso.
6. Dimenticare di allegare documenti: quando si inviano chiarimenti, è importante allegare sempre la documentazione probatoria (contratti, estratti conto, provvedimenti giudiziari). Senza prove l’ufficio non potrà accogliere la richiesta.
7. Rinviare la richiesta di rateizzazione: alcuni attendono la cartella di pagamento per rateizzare, perdendo i benefici. La rateizzazione va chiesta entro il termine dell’avviso bonario .
8. Non aggiornarsi sulle novità normative: le modifiche introdotte dal D.Lgs. 108/2024 hanno cambiato i termini e le sanzioni. Informarsi consente di non commettere errori di valutazione.

💡 Consiglio pratico: al ricevimento di un avviso bonario per canoni di locazione, contatta subito un professionista. Lo Studio Monardo offre una consulenza rapida per verificare la correttezza dell’avviso e pianificare la migliore strategia di difesa.

6. Domande frequenti (FAQ)

Di seguito riportiamo alcune domande ricorrenti poste dai contribuenti sul tema degli avvisi bonari per canoni locazione errati, con risposte chiare e aggiornate al 25 maggio 2026.

1. Cos’è un avviso bonario e come si differenzia da un avviso di accertamento?
   L’avviso bonario è una comunicazione informale che segnala discrepanze emerse nei controlli automatizzati o formali (art. 36‑bis/36‑ter). Non è un atto definitivo e non comporta immediata riscossione. L’avviso di accertamento, invece, è un atto impositivo vero e proprio che definisce un maggior reddito e va impugnato entro 60 giorni; comporta sanzioni più elevate e può essere eseguito.
2. Qual è il termine per pagare o rispondere a un avviso bonario?
   Dal 1° gennaio 2025 si hanno 60 giorni dal ricevimento per pagare o inviare chiarimenti . Se la comunicazione arriva tramite un intermediario abilitato, i giorni diventano 90. Per gli avvisi notificati prima del 2025 il termine era di 30 giorni.
3. Posso pagare a rate l’importo richiesto?
   Sì. L’art. 3‑bis D.Lgs. 462/1997 consente di rateizzare in massimo 20 rate trimestrali. La prima rata va versata entro 60 giorni e le successive sono maggiorate degli interessi legali. Il mancato pagamento di una rata comporta la decadenza con iscrizione a ruolo dell’intero debito .
4. Se dimostro che non ho incassato i canoni di un contratto abitativo devo comunque pagarci le tasse?
   No. L’art. 26 TUIR consente di escludere i canoni non percepiti per i contratti abitativi, ma solo se si prova la morosità tramite sfratto o ingiunzione . Se non si dispone di tali prove, l’avviso resta valido.
5. E se il contratto è commerciale e l’inquilino non paga?
   Diversamente dai contratti abitativi, per i contratti commerciali la mancata percezione non esonera dalla tassazione. La Cassazione ha stabilito che la risoluzione del contratto produce effetti ex nunc e i canoni maturati prima della risoluzione vanno dichiarati . Si potrà agire giudizialmente contro il conduttore per recuperare il credito.
6. La clausola di adeguamento ISTAT genera sempre reddito?
   No. Secondo l’ordinanza Cass. 8299/2025, l’adeguamento opera solo quando il locatore lo chiede e l’inquilino paga. L’Agenzia non può tassare gli adeguamenti non richiesti o non incassati .
7. Il contratto di locazione non registrato è nullo. Posso contestare l’avviso?
   La mancata registrazione entro 30 giorni rende il contratto nullo ai sensi della L. 311/2004. Tuttavia, la nullità può essere sanata con registrazione tardiva. Se l’Agenzia tassa canoni derivanti da un contratto effettivamente inesistente, si può eccepire l’inesistenza del reddito. Se invece il contratto esiste ma non è registrato, l’Agenzia può presumere un reddito di locazione.
8. Cosa succede se l’avviso manca di motivazione?
   L’art. 7 dello Statuto del contribuente impone che l’atto indichi i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche . Se l’avviso non spiega da dove derivano le differenze (es. non allega il contratto), si può chiedere l’annullamento in autotutela o eccepire la nullità in giudizio.
9. L’Agenzia deve sentirmi prima di iscrivere a ruolo il debito?
   Gli avvisi bonari derivano da controlli automatizzati, quindi sono esclusi dal contraddittorio obbligatorio. Tuttavia, prima di emettere un accertamento o iscrivere a ruolo è necessario applicare l’art. 6‑bis Statuto del contribuente, che prevede un contraddittorio di 60 giorni per gli atti impugnabili. La mancata attivazione del contraddittorio può essere eccepita.
10. Posso richiedere la sospensione della cartella mentre aspetto l’esito del ricorso?
    Sì. In sede di ricorso tributario è possibile chiedere la sospensione dell’esecutività ex art. 47 D.Lgs. 546/1992, allegando il pregiudizio grave e irreparabile che deriverebbe dal pagamento immediato.
11. Cosa succede se non pago una rata della rateizzazione?
    Il mancato pagamento della prima rata o di una rata entro la scadenza della successiva comporta la decadenza dal beneficio e l’iscrizione a ruolo del residuo . Se l’inadempimento è lieve (importo non pagato < 3% o 10.000 euro o ritardo < 7 giorni), la decadenza non si applica .
12. Esistono ancora le rottamazioni?
    La rottamazione‑quinquies (Legge 197/2025) consente di definire i debiti relativi a carichi affidati fino al 31 dicembre 2023 derivanti da avvisi bonari . Le domande sono scadute il 30 aprile 2026; non sono previste al momento nuove rottamazioni, ma il legislatore potrebbe introdurne altre.
13. Cosa sono le procedure di sovraindebitamento?
    Sono procedure giudiziarie che permettono a consumatori, professionisti e piccoli imprenditori di ristrutturare i debiti e ottenere l’esdebitazione. Comprendono il piano del consumatore, l’accordo di composizione e la liquidazione, e richiedono l’assistenza di un gestore della crisi .
14. È necessario farsi assistere da un avvocato?
    Pur non essendo obbligatorio per rispondere all’avviso bonario, l’assistenza di un avvocato specializzato è consigliata per individuare eventuali vizi e per presentare ricorso. Il difensore può anche negoziare con l’ufficio una soluzione più favorevole.
15. Posso compensare l’imposta con crediti?
    In sede di avviso bonario non è prevista la compensazione diretta. Tuttavia, nel modello F24 per il pagamento si possono utilizzare crediti d’imposta maturati (es. crediti IVA o IRPEF) per compensare l’importo dovuto; occorre fare attenzione ai limiti di compensabilità.
16. È possibile affidare la gestione dell’avviso ad un intermediario (commercialista)?
    Sì. L’invio tramite un professionista abilitato all’accesso al cassetto fiscale consente di ottenere un termine di 90 giorni per il pagamento o per fornire chiarimenti . L’intermediario può accedere ai dati e fornire assistenza nella compilazione dell’istanza di rateizzazione.
17. Ho ricevuto un avviso per canoni di locazione riferiti a più anni: posso accedere alle procedure di sanatoria?
    Dipende. Se sono trascorsi i termini per la definizione agevolata (rottamazione), l’unica possibilità è pagare con le sanzioni ridotte dell’avviso bonario o proporre ricorso. È possibile chiederne la rateizzazione per ciascuna annualità. Se il debito è insostenibile, si può valutare una procedura di sovraindebitamento.
18. Se l’inquilino ha pagato l’adeguamento ISTAT e non l’ho dichiarato, come mi regolo?
    Occorre integrare la dichiarazione dei redditi, correggere l’errore tramite dichiarazione integrativa (entro il 31 dicembre del quinto anno successivo) e pagare le imposte dovute con ravvedimento operoso, evitando sanzioni più gravose. Se l’Agenzia ha emesso avviso bonario, si può rateizzare.
19. Qual è la differenza tra ravvedimento operoso e adesione all’avviso?
    Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare spontaneamente le violazioni, pagando l’imposta, gli interessi e sanzioni ridotte prima di ricevere l’avviso. L’adesione all’avviso prevede invece la riduzione delle sanzioni in misura fissa (10% o 20%) e l’obbligo di pagare entro 60 giorni; non richiede la presentazione di una nuova dichiarazione.
20. L’avviso bonario può essere notificato via PEC?
    Sì. Le comunicazioni possono essere trasmesse tramite PEC all’indirizzo indicato nel cassetto fiscale. La notifica via PEC è considerata perfezionata nel momento in cui il messaggio è reso disponibile nella casella del destinatario.

7. Simulazioni pratiche e numeriche

Per rendere concrete le nozioni teoriche esposte, proponiamo alcune simulazioni numeriche. I dati sono ipotetici e non costituiscono consulenza personalizzata.

7.1 Avviso bonario per contratto abitativo con canoni non percepiti

Situazione: il sig. Rossi ha un appartamento locato con canone annuale di 6.000 euro. L’inquilino non paga per due anni (2024 e 2025) e il sig. Rossi avvia lo sfratto nel 2025, ottenendo l’ordinanza di convalida nel febbraio 2026. Nella dichiarazione dei redditi 2025 (relativa al 2024) il sig. Rossi indica comunque 6.000 euro. L’Agenzia invia un avviso bonario nel gennaio 2026 contestando la mancata indicazione di 6.000 euro di canoni relativi al 2025.

Analisi: ai sensi dell’art. 26 TUIR, il canone va dichiarato indipendentemente dall’incasso, ma l’esclusione è ammessa se si prova la morosità con sfratto . Poiché il sig. Rossi ha ottenuto lo sfratto nel 2026, per l’anno 2025 non dispone ancora del provvedimento; potrà richiedere lo sgravio solo con riferimento al 2026 (anno in cui si verifica l’ordinanza). Per il 2024 l’avviso bonario è infondato poiché la morosità non è stata provata. La strategia sarà:

1. Pagare l’imposta 2024 con sanzioni ridotte.
2. Presentare chiarimenti per il 2025 allegando il provvedimento di sfratto e chiedendo l’annullamento dell’avviso per quell’anno.

Calcolo: supponendo un’aliquota IRPEF del 23% e cedolare secca al 21% e sanzione ridotta al 10%, il debito 2024 sarà: 6.000 € × 21% = 1.260 € + sanzione 126 € + interessi. Se il sig. Rossi paga entro 60 giorni, evita la sanzione piena del 30% e può rateizzare l’importo.

7.2 Avviso bonario per contratto commerciale con canoni non percepiti

Situazione: la società Alfa Srl concede in locazione un negozio per 24.000 euro annui. Nel 2024 l’inquilino non paga e la società risolve il contratto a novembre 2024. Nella dichiarazione 2025 la società indica solo 18.000 euro (corrispondenti ai canoni incassati). L’Agenzia invia un avviso bonario richiedendo di dichiarare 24.000 euro.

Analisi: come stabilito dalla Cassazione, la risoluzione del contratto commerciale non elimina i canoni maturati prima della risoluzione . La società deve dichiarare i canoni maturati (24.000 €) anche se non incassati. L’avviso bonario è corretto. La società potrà:

1. Pagare entro 60 giorni con sanzione ridotta al 20% (controllo formale se la differenza deriva da documenti non forniti).
2. Rateizzare in 20 rate (prima rata entro 60 giorni) .
3. Eventualmente agire contro l’inquilino per recuperare il credito.

7.3 Rateizzazione di un debito da avviso bonario

Situazione: Tizio riceve un avviso bonario per 30.000 euro (imposta e sanzioni ridotte). Non ha liquidità immediata e chiede la rateizzazione.

Calcolo: Con le modifiche della Legge di bilancio 2023 e del D.Lgs. 108/2024, Tizio può pagare in 20 rate trimestrali di 1.500 euro ciascuna (30.000 ÷ 20 = 1.500). La prima rata va pagata entro 60 giorni dal ricevimento dell’avviso . Le 19 rate successive matureranno interessi legali: supponendo un tasso dell’4,5% annuo, gli interessi su ciascuna rata saranno circa 13 €; l’importo totale da pagare sarà quindi circa 30.247 €. Se Tizio non paga la terza rata entro la scadenza della quarta, decade e deve versare subito l’intero importo residuo con sanzioni piene .

7.4 Accertamento con adesione

Situazione: la ditta Beta snc riceve un avviso bonario per 50.000 € riferito a canoni di locazione commerciale. Non paga entro 60 giorni, sicché l’Agenzia emette un avviso di accertamento. La ditta decide di avviare l’accertamento con adesione.

Procedura:

1. Presentare istanza di adesione entro 30 giorni dalla notifica dell’accertamento .
2. Partecipare al contraddittorio con l’ufficio per concordare l’imposta.
3. Ottenere la riduzione delle sanzioni a un sesto; ad esempio, se le sanzioni minime sono 30.000 €, pagherà solo 5.000 €.
4. Pagare in un’unica soluzione o in rate (fino a 8 o 12 trimestri) .

7.5 Procedura di sovraindebitamento

Situazione: Mario ha debiti fiscali per 150.000 € (derivanti da avvisi bonari e accertamenti), debiti con banche per 200.000 € e altri debiti per 50.000 €. Non riesce a far fronte ai pagamenti.

Opzione: avviare la procedura di piano del consumatore in quanto i debiti derivano da esigenze personali (non imprenditoriali). Con l’aiuto dell’Avv. Monardo, Mario presenta un piano che propone il pagamento del 40% dei debiti in 5 anni. Il Tribunale omologa il piano poiché i creditori non si oppongono e riconosce l’esdebitazione finale. Se Mario fosse un imprenditore, potrebbe ricorrere all’accordo di composizione con il voto favorevole del 60% dei creditori .

8. Conclusione: agire tempestivamente e con un professionista

Gli avvisi bonari per canoni di locazione errati sono strumenti con cui l’Amministrazione finanziaria segnala differenze emergenti dai controlli automatizzati o formali. Sebbene non siano atti immediatamente esecutivi, non devono essere sottovalutati. Abbiamo visto che la normativa – in particolare gli articoli 36‑bis e 36‑ter del D.P.R. 600/1973 e il D.Lgs. 462/1997 – impone tempi rapidi (60 o 90 giorni) per pagare, rateizzare o fornire chiarimenti ; in caso contrario, l’iscrizione a ruolo comporta sanzioni più elevate e l’adozione di atti successivi, che devono rispettare l’obbligo di motivazione e contraddittorio .

Abbiamo illustrato le principali cause di irregolarità: mancata percezione dei canoni abitativi, canoni commerciali non incassati, clausole di adeguamento ISTAT non richieste, mancata o tardiva registrazione del contratto, errori di calcolo. Per ciascuno di questi casi esistono difese efficaci: prova della morosità con sfratto , contestazione dell’automatismo dell’adeguamento , eccezione di nullità del contratto, rilevazione di vizi procedurali nell’avviso (motivazione e contraddittorio). Abbiamo anche esaminato gli strumenti deflativi (rateizzazione, accertamento con adesione, conciliazione, rottamazioni) e le procedure di sovraindebitamento per i casi di insolvenza grave.

Affrontare un avviso bonario richiede tempestività e competenza. Lo Studio legale Monardo mette a disposizione un team multidisciplinare che integra competenze tributarie, bancarie e della crisi d’impresa.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento, ha maturato un’ampia esperienza nella difesa dei contribuenti contro gli accertamenti fiscali e nell’assistenza a famiglie e imprese in crisi.

Egli e il suo staff possono:

• Analizzare la legittimità dell’avviso, individuare errori o vizi procedurali e predisporre memorie difensive.
• Presentare ricorsi dinanzi al giudice tributario, chiedendo la sospensione e l’annullamento degli atti.
• Negoziare piani di rateizzazione e soluzioni conciliative con l’Agenzia.
• Assistere nella procedura di sovraindebitamento, presentando piani del consumatore o accordi di composizione e ottenendo l’esdebitazione .

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