Introduzione

Gestire correttamente le locazioni brevi (comunemente chiamate affitti brevi) è divenuto sempre più complesso per proprietari privati e gestori. La normativa italiana sulle locazioni turistiche è in continua evoluzione: dopo l’introduzione del regime fiscale delle locazioni brevi con il decreto legge 50/2017 convertito nella legge 96/2017, i successivi interventi della legislazione finanziaria del 2023 e del 2025 hanno modificato aliquote, presupposti di imprenditorialità e obblighi di comunicazione . Parallelamente, regioni e comuni hanno iniziato a regolare l’offerta di alloggi turistici, come confermato dalla sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale, che ha legittimato le misure regionali mirate a salvaguardare l’equilibrio sociale e urbanistico dei centri storici .

In questo contesto, l’Agenzia delle Entrate ha potenziato i controlli incrociati tra le dichiarazioni fiscali e i dati trasmessi dalle piattaforme di intermediazione. Il risultato è un incremento di comunicazioni di irregolarità (cosiddette avvisi bonari), che contestano il mancato o errato versamento delle imposte sui canoni percepiti per affitti brevi non dichiarati. Queste comunicazioni rappresentano un passaggio chiave nel procedimento di riscossione: consentono al contribuente di regolarizzare la propria posizione con sanzioni ridotte oppure di presentare chiarimenti e contestazioni prima della notifica della cartella esattoriale . Trascurare l’avviso bonario può generare debiti più elevati, iscrizione a ruolo e misure cautelari come fermi o ipoteche.

Perché è fondamentale agire subito

Ricevere un avviso bonario per affitti brevi non dichiarati genera ansia e preoccupazione. Molti contribuenti, presi dal panico o convinti che la comunicazione non sia un vero atto impositivo, ignorano l’avviso o presentano ricorsi improvvisati. Questa scelta è rischiosa perché:

1. Scadenze stringenti: la legge concede solo 30 o 60 giorni per contestare o regolarizzare le somme dovute, a seconda della data di notifica . Superati questi termini, l’agenzia iscrive a ruolo l’importo e avvia la riscossione coattiva.
2. Riduzione delle sanzioni: il decreto legislativo 462/1997 prevede una riduzione delle sanzioni ad un terzo per i controlli automatici e a due terzi per i controlli formali se il pagamento avviene entro 30 o 60 giorni . Ignorare l’avviso significa perdere questa possibilità.
3. Possibile rateizzazione: le somme possono essere pagate anche a rate (fino a 20 rate trimestrali), ma la domanda di rateizzazione deve essere presentata entro lo stesso termine .
4. Jurisprudenza sfavorevole: la Corte di cassazione ha stabilito che l’impugnazione dell’avviso bonario è facoltativa e non sospende la possibilità dell’ente di notificare la cartella. Se si impugna la cartella, il ricorso contro l’avviso perde di interesse . Pertanto è essenziale valutare bene se e come contestare.

L’esperienza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo team multidisciplinare

In uno scenario così complesso, affidarsi ad un professionista esperto è la chiave per evitare errori e tutelare i propri diritti.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e titolare di uno studio legale associato a professionisti esperti in diritto bancario e tributario, offre un servizio personalizzato e multidisciplinare. Il suo curriculum comprende:

• Cassazionista e coordinatore di un team nazionale di avvocati e commercialisti: il suo studio segue pratiche di diritto tributario, bancario e del sovraindebitamento in tutta Italia;
• Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto nell’elenco del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC);
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021;
• Ampia esperienza in procedure cautelari e contenzioso tributario, con particolare riferimento agli avvisi bonari e alle cartelle legate a locazioni turistiche non dichiarate.

Grazie a queste competenze, l’Avv. Monardo e il suo staff possono:

• Analizzare l’avviso bonario e la documentazione dell’Agenzia delle Entrate;
• Individuare eventuali errori o vizi dell’atto (mancata motivazione, notifica irregolare, errata qualificazione dei redditi);
• Presentare istanze di sospensione o ricorsi presso le Commissioni tributarie;
• Attivare procedure di autotutela per evitare la cartella o ridurne l’importo;
• Negoziare piani di rientro o aderire a definizioni agevolate quando disponibili (rottamazione quater, rateazioni straordinarie ecc.);
• Consigliare soluzioni alternative come il concordato minore, l’accordo di ristrutturazione dei debiti, il piano del consumatore e l’esdebitazione per chi versa in condizioni di insolvenza.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Il regime fiscale delle locazioni brevi

La disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dall’articolo 4 del decreto legge 50/2017, convertito dalla legge 96/2017. La norma definisce “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa . Sono inclusi anche i contratti di sublocazione e i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, sempreché siano forniti servizi accessori (fornitura di biancheria, pulizia ecc.).

Il legislatore ha previsto un regime fiscale sostitutivo (la cedolare secca) con aliquota del 21% (sostituita al 26% dal 2024, come vedremo) che può essere applicata alle locazioni brevi. In alternativa, il reddito è tassato ordinariamente come reddito fondiario o, se si supera il limite di immobili considerati, come reddito d’impresa.

Intermediari e obblighi di comunicazione

Le piattaforme o gli intermediari che mettono in contatto locatori e ospiti, come Airbnb o Booking, sono tenuti a:

• Trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi, entro il 30 giugno dell’anno successivo ;
• Operare una ritenuta del 21% sui canoni e corrispettivi, a titolo di acconto o di imposta, e versarla allo Stato ;
• Rilasciare una certificazione al locatore (Certificazione Unica) sulle ritenute operate.

Questi obblighi consentono all’Amministrazione finanziaria di incrociare i dati forniti dagli intermediari con le dichiarazioni dei contribuenti e di individuare redditi omessi o non congruenti.

Novità introdotte dalla legge di bilancio 2024 (L. 213/2023)

La legge di bilancio 2024 ha modificato l’articolo 4, comma 2, del D.L. 50/2017, stabilendo che la cedolare secca sulle locazioni brevi passa al 26%; tuttavia, per i proventi derivanti da una sola unità immobiliare il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota del 21% . L’intermediario effettua comunque la ritenuta del 21% su tutti i canoni, indipendentemente dall’opzione per la cedolare secca, per semplificare la gestione degli adempimenti .

Novità introdotte dalla legge di bilancio 2026 (L. 199/2025)

Con la legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di bilancio 2026), il legislatore ha ulteriormente modificato il regime:

Queste modifiche hanno generato non pochi dubbi interpretativi e hanno reso più complesso il calcolo delle imposte e delle ritenute. Oltre agli obblighi fiscali, occorre rispettare le norme regionali e comunali che regolano l’attività, come la legge della Toscana n. 61/2024. La Corte costituzionale, con la sentenza 186/2025, ha riconosciuto la legittimità di tali normative, affermando che il fenomeno degli affitti brevi ha un impatto sul territorio e richiede una disciplina volta a tutelare la funzione sociale della proprietà e a contrastare la turistificazione eccessiva . Il risultato è che, oltre a regole nazionali, ogni regione può stabilire requisiti di imprenditorialità, limiti di durata e capienza, obbligo di autorizzazione o SCIA, etc.

1.2 Norme sul controllo automatizzato e formale e ruolo dell’avviso bonario

Gli avvisi bonari nascono dalla fase di controllo automatizzato (art. 36-bis del DPR 600/1973) e dal controllo formale (art. 36-ter DPR 600/1973). Queste norme consentono all’Agenzia delle Entrate di verificare le dichiarazioni fiscali e, attraverso procedure informatiche, liquidare le imposte dovute, correggere gli errori e comunicare gli esiti al contribuente.

Controllo automatizzato (art. 36-bis DPR 600/1973 e art. 54-bis DPR 633/1972)

L’art. 36-bis del DPR 600/1973 prevede che l’Agenzia delle Entrate, tramite procedure automatiche, verifichi i dati delle dichiarazioni, calcoli le imposte dovute e ne comunichi l’esito al contribuente. La norma dispone che:

• L’ufficio può correggere gli errori materiali e formali, riscontrare l’omesso o tardivo versamento delle imposte e ridurre i crediti indicati nella dichiarazione ;
• L’esito del controllo è comunicato al contribuente per consentire eventuali chiarimenti entro 30 giorni (o 60, a seconda del periodo di riferimento) ;
• Per l’IVA, un’analoga disciplina è dettata dall’art. 54-bis DPR 633/1972 .

Il risultato della liquidazione automatica costituisce il presupposto per l’emissione dell’avviso bonario e, in caso di inerzia, per l’iscrizione a ruolo delle somme dovute. Le sanzioni applicate in questa fase sono ridotte a un terzo di quelle ordinarie se il pagamento avviene entro 30 giorni .

Controllo formale (art. 36-ter DPR 600/1973)

Il controllo formale consente all’Amministrazione di verificare la documentazione a supporto delle deduzioni, detrazioni e crediti dichiarati. L’art. 36-ter stabilisce che:

• Gli uffici possono correggere errori, disconoscere detrazioni, deduzioni o crediti, e liquidare le maggiori imposte dovute ;
• Il contribuente riceve una comunicazione (l’avviso bonario) con l’esito del controllo e le motivazioni; egli ha 60 giorni per fornire elementi integrativi o eseguire il pagamento ;
• Se il contribuente non risponde o non paga, l’ufficio iscrive a ruolo le somme e notifica la cartella.

Sanzioni ridotte e rateizzazione (D.Lgs. 462/1997)

Il decreto legislativo 462/1997 disciplina la riscossione dei tributi derivanti dai controlli automatizzati e formali. In particolare:

• Art. 2: per le somme derivanti dal controllo automatizzato l’iscrizione a ruolo è evitata pagando entro 30 giorni dall’avviso; in tal caso le sanzioni sono ridotte a un terzo .
• Art. 3: per le somme derivanti dal controllo formale il pagamento entro 30 giorni comporta la riduzione delle sanzioni a due terzi .
• Art. 3-bis: introduce la possibilità di rateizzare l’importo fino a un massimo di 20 rate trimestrali, con interessi calcolati dal secondo mese successivo all’invio dell’avviso .

Queste disposizioni sono molto vantaggiose per il contribuente ma richiedono una tempestiva valutazione: trascorsi i termini, l’importo viene caricato con sanzioni piene (30% o più), interessi e aggio di riscossione.

1.3 Giurisprudenza sull’avviso bonario: atti facoltativi e rapporti con la cartella

Nel corso degli anni la Corte di Cassazione ha chiarito la natura giuridica dell’avviso bonario e i rapporti con la cartella di pagamento. I principali orientamenti possono essere riassunti nei seguenti punti:

1. Atto facoltativamente impugnabile. L’ordinanza n. 3466/2021 ha ribadito che l’avviso bonario, pur non rientrando tra gli atti tassativamente elencati dall’art. 19 del D.Lgs. 546/1992, è comunque immediatamente impugnabile quando contiene una pretesa tributaria compiuta . Tuttavia, trattandosi di un atto prodromico, il contribuente ha facoltà e non obbligo di impugnarlo .
2. Non impugnare l’avviso non preclude la difesa. La risoluzione 110/E/2010 e numerose pronunce hanno affermato che la mancata impugnazione dell’avviso non preclude la contestazione della successiva cartella; l’amministrazione non può eccepire l’inammissibilità del ricorso per mancata impugnazione .
3. Impugnazione dell’avviso non sospende la cartella. Con ordinanze n. 19049/2024 e 24683/2024 e con l’ordinanza n. 2092/2025, la Corte ha stabilito che l’agenzia delle entrate-riscossione può procedere comunque alla notifica della cartella anche se l’avviso bonario è impugnato. L’eventuale ricorso contro la cartella rende privo di interesse il ricorso contro l’avviso e ne determina la caducazione .
4. Cassazione 7226/2026: impugnazione facoltativa. La recentissima ordinanza n. 7226/2026 ha confermato che l’avviso bonario è impugnabile ma la sua impugnazione non è obbligatoria; il ricorso va presentato contro la cartella, che costituisce l’unico atto impositivo. La Corte ha infatti osservato che ai sensi dell’art. 6 dello Statuto del contribuente l’esito del controllo formale deve essere comunicato per garantire il contraddittorio; tuttavia, l’onere di impugnare scatta solo con la notifica della cartella . L’omessa impugnazione del bonario non comporta decadenza e non rende definitiva la pretesa .

Questa giurisprudenza, consolidata anche da altre ordinanze (Cass. 3315/2016, 11471/2018, 15941/2025 ), guida il contribuente nella scelta se impugnare o attendere la cartella.

2. Cosa accade dopo la notifica dell’avviso bonario per affitti brevi

Ogni avviso bonario riporta i dati della dichiarazione controllata (anno d’imposta, tributo, importi a debito o a credito) e specifica i motivi delle incongruenze: omessa indicazione dei canoni derivanti da locazioni brevi, errata aliquota, mancata iscrizione a ruolo della ritenuta operata dall’intermediario, ecc. Dopo la notifica dell’avviso, il contribuente deve scegliere rapidamente tra varie opzioni.

2.1 Consultare un professionista e verificare la comunicazione

La prima azione consigliata è analizzare attentamente la comunicazione con l’aiuto di un professionista. Gli errori più frequenti che possono annullare o ridurre la pretesa sono:

• Motivazione insufficiente o errore di calcolo. L’avviso deve indicare con chiarezza la base imponibile, l’imposta calcolata, le ritenute operate dagli intermediari e le sanzioni applicate. Errori nella quantificazione rendono l’atto illegittimo.
• Mancanza di contraddittorio in caso di controllo formale. Se l’avviso deriva da un controllo formale (art. 36-ter), l’ufficio deve concedere 60 giorni per fornire documentazione. La cartella notificata senza l’avviso bonario è illegittima quando emergono incertezze sui dati .
• Omessa considerazione della cedolare secca al 21%. Molti avvisi calcolano l’imposta al 26% senza applicare la riduzione per l’unica unità immobiliare o per i redditi soggetti a cedolare secca con aliquota ridotta.
• Errata qualificazione dell’attività come imprenditoriale. Dal 2026, la presunzione di attività d’impresa scatta dalla terza unità; se l’ufficio vi qualifica erroneamente come imprenditore per aver locato due immobili, potete contestare.

2.2 Termini per il pagamento o la comunicazione di chiarimenti

Il termine per reagire varia a seconda del tipo di controllo:

Durante questo periodo il contribuente può:

• Presentare una istanza di correzione se ritiene che i dati dell’avviso siano errati (ad esempio se ha già versato la ritenuta o se i canoni sono stati dichiarati). È possibile utilizzare la piattaforma CIVIS dell’Agenzia per rispondere online;
• Richiedere la rateizzazione ai sensi dell’art. 3-bis D.Lgs. 462/1997, indicando il numero di rate desiderate (fino a 20 rate trimestrali). Il pagamento della prima rata deve avvenire entro il medesimo termine del bonario ;
• Pagare integralmente con modello F24 precompilato allegato alla comunicazione, beneficiando delle sanzioni ridotte.

2.3 Conseguenze della mancata risposta o del mancato pagamento

Se il contribuente non risponde né paga entro i termini:

1. Iscrizione a ruolo: l’Agenzia delle Entrate iscrive a ruolo l’imposta, le sanzioni piene (30% o più) e gli interessi. L’agente della riscossione (Agenzia Entrate-Riscossione) notificherà la cartella di pagamento entro il 31 dicembre del terzo anno successivo alla dichiarazione .
2. Maggiore aggio e interessi: oltre alle sanzioni, la cartella comporta il pagamento dell’agio di riscossione, interessi di mora e spese di notifica.
3. Avvio di misure cautelari: in caso di mancato pagamento della cartella, l’agente può adottare misure cautelari ed esecutive (fermo amministrativo, ipoteca, pignoramento del conto o del quinto della pensione).
4. Perdita dell’aliquota ridotta: non rispondere all’avviso comporta la perdita della sanzione ridotta e dell’eventuale rateazione agevolata.

3. Difese e strategie legali

Per gestire un avviso bonario relativo ad affitti brevi non dichiarati occorre una strategia su misura, che consideri la posizione del contribuente, la documentazione disponibile, la normativa vigente e la giurisprudenza. Di seguito si analizzano le principali opzioni difensive.

3.1 Autotutela e istanza di annullamento parziale

L’autotutela è uno strumento previsto dalla legge (art. 2-quater D.L. 564/1994 e art. 10 L. 212/2000) che consente all’amministrazione di correggere i propri atti in presenza di vizi evidenti. In materia di avvisi bonari è utile quando:

• L’avviso contiene errori materiali (ad esempio, duplicazione di canoni, calcolo errato dell’imposta, mancata considerazione delle ritenute);
• L’ufficio non ha considerato che i canoni percepiti rientrano nell’unico immobile per il quale è prevista l’aliquota del 21%;
• L’avviso è emesso nonostante l’attività sia svolta in forma imprenditoriale e i redditi siano già tassati come reddito d’impresa.

Presentando un’istanza in autotutela entro i termini del bonario si può ottenere l’annullamento totale o parziale della comunicazione, evitando la cartella. L’istanza non sospende i termini di pagamento, pertanto è consigliabile presentarla insieme alla domanda di rateizzazione o al ricorso.

3.2 Ricorso al giudice tributario contro l’avviso bonario

Come evidenziato dalla giurisprudenza, l’avviso bonario è immediatamente impugnabile dinanzi al giudice tributario quando contiene una pretesa tributaria definita . Tuttavia, la scelta di ricorrere deve essere ponderata:

• Pro: consente di contestare l’illegittimità dell’atto prima che si consolidi la pretesa. Può essere utile quando l’avviso presenta vizi evidenti o quando si vuole ottenere una pronuncia sulla spettanza delle detrazioni. Il ricorso sospende i termini di pagamento se il giudice concede la sospensiva.
• Contro: l’impugnazione non blocca la notifica della cartella; se poi il contribuente impugna anche la cartella, il ricorso contro l’avviso perde di interesse e viene dichiarato inammissibile . Si rischia di sostenere costi duplici.

Per questo motivo, i professionisti suggeriscono di attendere la cartella nei casi in cui la pretesa sia contestabile ma non comporti l’applicazione di misure immediatamente esecutive. Nel frattempo è possibile presentare istanza di autotutela o fornire chiarimenti all’ufficio.

3.3 Ricorso contro la cartella e motivi di contestazione

Quando l’Agenzia Entrate-Riscossione notifica la cartella, il contribuente ha 60 giorni per proporre ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria (ex Commissioni tributarie). Gli argomenti difensivi possono riguardare sia vizi propri della cartella sia vizi dell’avviso bonario. Alcuni dei motivi più frequenti sono:

• Nullità per mancata motivazione: la cartella che non riproduce o rinvia all’avviso può essere annullata se il contenuto dell’atto precedente non è conosciuto dal contribuente . Tuttavia, la Cassazione ha precisato che se l’avviso è stato notificato, la cartella non deve necessariamente riprodurre tutta la motivazione .
• Nullità per omessa notifica dell’avviso in presenza di incertezze: se l’avviso non è stato notificato e nella dichiarazione vi sono elementi che necessitano il contraddittorio (es. detrazioni), la cartella è illegittima .
• Errore di qualificazione fiscale: ad esempio, l’ufficio potrebbe aver tassato i canoni come reddito di impresa pur non essendone presenti i requisiti, o potrebbe aver applicato aliquote errate.
• Decadenza: la cartella deve essere notificata entro il 31 dicembre del terzo anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione . La notifica tardiva è nulla.
• Sanzioni sproporzionate o calcolate su importi già versati: se le sanzioni non considerano i versamenti o le ritenute operate dagli intermediari, sono riducibili.

3.4 Rateizzazione e definizioni agevolate

Anche dopo la notifica della cartella, il contribuente può chiedere la rateizzazione all’Agenzia delle Entrate-Riscossione, ai sensi dell’art. 19 DPR 602/1973. Per debiti fino a 120.000 euro è possibile ottenere 72 rate mensili senza necessità di documentare lo stato di difficoltà; per importi maggiori occorre dimostrare la temporanea situazione di obiettiva difficoltà.

Dal 2023 al 2026 il legislatore ha introdotto diverse definizioni agevolate (rottamazioni). Nel 2026 coesistono due misure:

• Rottamazione-quater: introdotta con la legge n. 197/2022 (bilancio 2023), riguarda i carichi affidati all’agente della riscossione dal 2000 al 2021. I contribuenti che vi hanno aderito devono versare le rate residue entro il 31 maggio, 31 luglio e 30 novembre 2026 . Il mancato pagamento comporta la decadenza dal beneficio.
• Rottamazione-quinquies (Legge n. 199/2025): questa misura, attiva a inizio 2026, consentiva di sanare i debiti relativi ai carichi affidati dal 2000 al 2023, comprese le somme derivanti da avvisi bonari (art. 36-bis e 36-ter) . La domanda doveva essere presentata entro il 30 aprile 2026; il primo pagamento deve avvenire entro il 31 luglio 2026 e si può rateizzare fino a 54 rate bimestrali【174191925365977†L290-L417】. Al 25 maggio 2026 la finestra per aderire è chiusa, ma resta attivo il piano di pagamento per chi ha presentato domanda. La rottamazione prevede la cancellazione di sanzioni e interessi e l’applicazione di un tasso di interesse del 3% sulle rate . Inoltre, dal 13 maggio 2026 un emendamento ha esteso il perimetro anche ai tributi locali e alle multe stradali, ampliando i beneficiari.

È importante verificare se il proprio debito rientra tra quelli definibili (esclusi avvisi di accertamento, tributi locali, multe comunali, ecc.) . Lo studio legale può assistere nella richiesta del prospetto informativo e nell’adesione alla misura (anche se la scadenza è trascorsa, possono esserci riaperture o regolarizzazioni).

3.5 Altri strumenti di composizione della crisi

Per i contribuenti che versano in grave difficoltà finanziaria, le procedure previste dalla legge 3/2012 e dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza offrono soluzioni alternative:

• Piano del consumatore: consente al consumatore sovraindebitato di proporre un piano di rientro ai creditori omologato dal tribunale. È adatto a persone fisiche che non svolgono attività d’impresa.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: permette di proporre ai creditori un accordo con riduzione dei debiti e tempi più lunghi di pagamento; richiede l’adesione del 60% dei crediti ammessi.
• Esdebitazione: consente al debitore meritevole che non riesce a pagare nulla di ottenere la cancellazione dei debiti residui.
• Concordato minore: introdotto dal Codice della crisi d’impresa, consente ai professionisti e piccoli imprenditori di ristrutturare i debiti con l’assistenza dell’OCC.

L’Avv. Monardo, in quanto Gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, può valutare quale procedura sia più vantaggiosa e assistere nella predisposizione della domanda.

4. Strumenti operativi per la regolarizzazione

Oltre al contenzioso, esistono diverse modalità per regolarizzare la posizione e ridurre il peso fiscale. Di seguito alcune delle soluzioni più utilizzate e consigliate.

4.1 Ravvedimento operoso e comunicazioni di compliance

Prima della notifica dell’avviso bonario, l’Agenzia delle Entrate può inviare una lettera di compliance con cui invita il contribuente a regolarizzare spontaneamente la posizione. Questa comunicazione non è un avviso bonario ma un invito a correggere la dichiarazione tramite il ravvedimento operoso, versando l’imposta non dichiarata e le sanzioni ridotte (1/7 o 1/8 del minimo), proporzionali al ritardo. Anche dopo l’avviso bonario, se non è stata iscritta a ruolo la somma, è possibile ravvedersi pagando sanzioni ridotte, come da art. 13 del D.Lgs. 472/1997.

4.2 Regime forfettario e inquadramento dell’attività

Molti proprietari che affittano più di due immobili rischiano di essere considerati imprenditori e di dover aprire partita IVA. Per evitare contestazioni e avvisi bonari su grandi importi, è opportuno:

• Verificare il numero di immobili locati e l’eventuale utilizzo di gestori professionali;
• Valutare il regime fiscale più adatto (forfettario, semplificato o ordinario) e le aliquote contributive;
• Adeguarsi alle normative regionali (obbligo di SCIA, classificazione, imposta di soggiorno, ecc.).

4.3 Codice identificativo nazionale (CIN) e adempimenti locali

L’adempimento principale nel 2024–2025 è l’ottenimento del CIN. L’art. 13-ter del D.L. 145/2023, convertito dalla legge 191/2023, ha previsto una banca dati nazionale per tutte le strutture ricettive, gli alloggi turistici e le locazioni brevi. Dal 3 settembre 2024 il portale è operativo; i proprietari devono registrarsi entro 60 giorni e ottenere il codice . Il codice deve essere esposto all’esterno dell’immobile, inserito negli annunci online e comunicato al portale Alloggiati Web della Questura.

La mancata richiesta o esposizione del CIN è sanzionata con importi che possono superare i 8.000 euro; inoltre, alcune regioni (es. Toscana, Lombardia) prevedono sanzioni accessorie come la sospensione dell’attività. Il consiglio è di verificare le normative locali con lo studio legale, predisporre la documentazione e aggiornare i portali.

5. Errori comuni e consigli pratici

Gli avvisi bonari relativi agli affitti brevi possono essere evitati o gestiti meglio se si seguono alcune buone pratiche:

1. Registrare tutti i contratti: anche se il contratto dura meno di 30 giorni, è buona norma creare un contratto scritto e conservarlo.
2. Comunicare tempestivamente alla Questura (Alloggiati Web) gli ospiti entro 24 ore dal check-in, per evitare sanzioni penali.
3. Rispettare le normative regionali: alcune regioni richiedono l’SCIA, la classificazione della struttura e l’assoggettamento all’imposta di soggiorno. Non conformarsi può generare ulteriori accertamenti e contestazioni.
4. Conservare la documentazione: ricevute, bonifici, estratti conto, comunicazioni con gli intermediari; l’Agenzia può chiedere di produrre prove di pagamento e di trattenute.
5. Verificare periodicamente la posizione fiscale: utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia per controllare eventuali comunicazioni e carichi iscritti a ruolo.
6. Non ignorare l’avviso bonario: anche se non è un atto impositivo definitivo, non rispondere comporta sanzioni maggiori e iscrizione a ruolo. Rivolgersi subito ad un professionista.
7. Ricorrere solo se necessario: valutate con l’avvocato se conviene impugnare l’avviso o attendere la cartella; in molti casi la difesa è più efficace sulla cartella .

6. Domande frequenti (FAQ)

Di seguito una selezione di domande poste dai clienti dello Studio Legale Monardo sull’avviso bonario per affitti brevi non dichiarati. Le risposte sono di carattere generale e non sostituiscono il parere professionale.

1. Cos’è un avviso bonario?
È una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che segnala irregolarità o omissioni nella dichiarazione, derivanti da controlli automatizzati o formali. Non è una cartella esattoriale ma un invito a regolarizzare con sanzioni ridotte .

2. È obbligatorio impugnare un avviso bonario?
No. La giurisprudenza afferma che l’impugnazione è facoltativa; il ricorso è utile solo se l’atto presenta vizi evidenti e si desidera evitare la cartella .

3. Quanto tempo ho per rispondere a un avviso bonario?
30 giorni in caso di controllo automatizzato e 60 giorni se si tratta di controllo formale .

4. Posso pagare l’importo a rate?
Sì. Ai sensi dell’art. 3-bis del D.Lgs. 462/1997, si possono chiedere fino a 20 rate trimestrali; la prima rata va pagata entro il termine dell’avviso .

5. Se pago dopo la scadenza, posso ancora beneficiare della sanzione ridotta?
No. La sanzione ridotta si applica solo se il pagamento avviene entro il termine indicato. Dopo la scadenza le sanzioni sono piene (30% più interessi).

6. Se non rispondo all’avviso bonario, cosa succede?
L’Agenzia iscrive a ruolo l’importo, emette la cartella con sanzioni e interessi, e può avviare misure cautelari (fermo, ipoteca, pignoramento).

7. Quali sono le differenze tra cedolare secca e tassazione ordinaria?
La cedolare secca prevede un’imposta sostitutiva sul reddito della locazione, del 21% per la prima unità e del 26% per la seconda; non sono dovute addizionali. La tassazione ordinaria somma il reddito fondiario agli altri redditi soggetti all’IRPEF, con aliquota progressiva.

8. Come si calcola l’imposta sui canoni percepiti?
In regime di cedolare secca, l’imposta si calcola sul 100% del canone percepito (senza deduzione forfettaria). Con la tassazione ordinaria, si applica la deduzione forfettaria del 5% (rendita catastale) e il 95% del canone è tassato ai fini IRPEF.

9. Devo aprire partita IVA se affitto più di due immobili?
Dal 2026 l’attività di locazione breve è presunta imprenditoriale dalla terza unità. Pertanto, per tre o più immobili occorre partita IVA e gestione come struttura ricettiva .

10. Cosa succede se non richiedo il CIN?
La mancata richiesta o esposizione del Codice identificativo nazionale comporta sanzioni pecuniarie e può comportare la chiusura dell’attività a livello regionale .

11. Gli intermediari sono responsabili del mancato versamento delle ritenute?
Gli intermediari devono operare la ritenuta del 21% e versarla allo Stato . Se non lo fanno, possono essere sanzionati. Tuttavia il locatore è responsabile dell’imposta residua.

12. È possibile aderire alla rottamazione quinquies dopo il 30 aprile 2026?
No. La finestra di adesione si è chiusa il 30 aprile 2026. Chi ha presentato domanda dovrà pagare la prima rata entro il 31 luglio 2026; chi non ha aderito deve valutare altre forme di rateizzazione .

13. Posso includere i debiti per affitti brevi nella procedura di sovraindebitamento?
Sì. I debiti derivanti da tributi possono essere inseriti nel piano del consumatore o nell’accordo di ristrutturazione. Sarà il tribunale a valutare la fattibilità.

14. Come si presenta l’istanza di autotutela?
Si può inviare tramite PEC o tramite il servizio CIVIS. È opportuno allegare documenti che comprovino l’errore (contratti, ricevute di pagamento, certificazioni delle ritenute, ecc.) e motivare in modo dettagliato la richiesta.

15. Se ricevo una cartella senza aver ricevuto l’avviso bonario, posso contestarla?
Sì. Se l’avviso era dovuto (controllo formale) e non è stato notificato, la cartella è illegittima. In assenza di errori nella dichiarazione (ad esempio per omesso pagamento di somme auto-liquidate) la legge non impone l’invio dell’avviso e la cartella è valida .

16. Quanto tempo ha l’Agenzia per notificare la cartella?
Fino al 31 dicembre del terzo anno successivo alla presentazione della dichiarazione .

17. Posso compensare l’importo dovuto con crediti d’imposta?
Sì, se si tratta di tributi erariali e se il credito è esigibile. La compensazione deve essere indicata nel modello F24.

18. È possibile sospendere la cartella in attesa dell’esito del ricorso?
Sì. Si può chiedere al giudice tributario la sospensione dell’esecuzione ex art. 47 D.Lgs. 546/1992. Il giudice decide sulla base del fumus boni iuris (probabilità di successo) e del periculum in mora (danno grave e irreparabile).

19. Che differenza c’è tra affitti brevi e locazioni turistiche regionali?
Le locazioni brevi sono contratti di durata non superiore a 30 giorni senza servizi di alloggio complessi, disciplinati dal diritto civile e fiscale; le locazioni turistiche possono essere soggette a normative regionali (ad esempio SCIA, classificazione), rientrano spesso nella categoria delle strutture extra-alberghiere e impongono la partita IVA e ulteriori adempimenti.

20. Cosa succede se affitto il mio immobile tramite un intermediario straniero che non effettua la ritenuta?
Con le modifiche del 2024, anche gli intermediari non residenti devono nominare un rappresentante in Italia e operare la ritenuta; se non lo fanno, il contribuente può incorrere in sanzioni e deve dichiarare l’intero canone .

7. Simulazioni pratiche

Per comprendere l’impatto economico degli avvisi bonari e delle varie modalità di pagamento, presentiamo alcune simulazioni numeriche (i valori sono indicativi e non tengono conto di addizionali regionali o comunali).

7.1 Pagamento entro i termini con sanzione ridotta (controllo automatizzato)

Supponiamo che il contribuente abbia percepito 5.000 euro di canoni di affitti brevi non dichiarati e che l’aliquota dovuta sia il 26% (assenza di opzione al 21%). L’avviso bonario riporta:

• Imposta dovuta: 5.000 × 26% = 1.300 €;
• Sanzione ordinaria (30% dell’imposta): 390 €;
• Interessi per ritardato versamento (2% annuo, calcolati su 6 mesi): 13 €.

Se il contribuente paga entro 30 giorni, la sanzione è ridotta a un terzo: 390 ÷ 3 = 130 €. Pertanto l’importo da versare è:

1.300 (imposta) + 130 (sanzione ridotta) + 13 (interessi) = 1.443 euro.

Rispetto alle sanzioni piene, il risparmio è notevole (260 €).

7.2 Pagamento oltre i termini con cartella

Se il contribuente non paga, l’Agenzia iscrive a ruolo l’intero importo. Supponiamo che la cartella arrivi dopo otto mesi. L’importo sarà:

• Imposta: 1.300 €;
• Sanzione piena (30%): 390 €;
• Interessi legali (dal giorno successivo alla scadenza al giorno di iscrizione a ruolo, ad esempio 4% annuo): 43 €;
• Aggio di riscossione (6%): 103 €;
• Spese di notifica: 10 €.

Totale da pagare: 1.846 euro. L’aumento rispetto alla regolarizzazione immediata è di oltre 400 euro.

7.3 Rateizzazione (art. 3-bis D.Lgs. 462/1997)

Supponiamo che il contribuente scelga di pagare l’importo di 1.443 euro in 5 rate trimestrali. L’interesse per la rateizzazione (3% annuo) si applica a partire dal secondo mese successivo all’avviso. Il piano potrebbe essere:

L’importo totale pagato sarà 1.443 + 8,64 (interessi) = 1.451,64 euro. La rateizzazione consente di gestire meglio il flusso di cassa con un costo modesto.

8. Conclusione

Gestire gli affitti brevi richiede oggi una piena consapevolezza delle norme fiscali, nazionali e locali, e delle procedure di accertamento. La crescente interconnessione tra piattaforme digitali, banche dati (CIN) e dichiarazioni rende molto facile per l’Amministrazione individuare redditi non dichiarati. L’avviso bonario è un’opportunità per correggere errori e beneficiare di sanzioni ridotte, ma diventa un rischio se ignorato.

Abbiamo visto come i controlli automatizzati e formali (artt. 36-bis, 36-ter e 54-bis) funzionano e quali sono i termini per rispondere. La giurisprudenza della Cassazione conferma che l’avviso bonario è un atto facoltativamente impugnabile, mentre l’atto impositivo vero e proprio è la cartella. Abbiamo esaminato le strategie difensive (autotutela, ricorso contro la cartella, rateizzazione) e le opportunità offerte dalle definizioni agevolate, sottolineando che la rottamazione quinquies non è più accessibile dopo il 30 aprile 2026 ma resta valida per chi ha aderito. Inoltre, abbiamo evidenziato l’importanza di rispettare le normative regionali e di ottenere il CIN per evitare ulteriori sanzioni.

In un quadro così articolato, la tempestività è essenziale. Agire subito consente di ridurre le sanzioni, evitare la cartella e, se necessario, costruire una difesa solida in giudizio.

Lo Studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, grazie alla sua esperienza cassazionistica e alla collaborazione con commercialisti e specialisti del diritto bancario e tributario, offre un supporto completo: dall’analisi dell’avviso bonario alla redazione di ricorsi, dalla negoziazione di piani di pagamento alle procedure concorsuali per chi è sovraindebitato.

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