Introduzione: perché l’avviso di accertamento esecutivo per gli affitti brevi è un tema delicato

Ricevere un avviso di accertamento esecutivo per redditi da Airbnb o da altre piattaforme di locazioni brevi può rappresentare uno shock per privati, professionisti e piccoli investitori che hanno affittato un appartamento senza adempiere correttamente agli obblighi fiscali. Il fenomeno degli affitti brevi regolati dall’art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito in legge) si è diffuso in Italia perché permette di locare per periodi inferiori a 30 giorni offrendo servizi accessori come pulizie o fornitura biancheria. Tuttavia, la fiscalità di questi contratti è stata oggetto di continui interventi legislativi: dal regime della cedolare secca con ritenuta a titolo d’acconto applicata dai portali, alle nuove norme sulla responsabilità del gestore per l’imposta di soggiorno, fino all’obbligo di Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile. Il decreto legislativo n. 110/2024 e la legge di bilancio 2026 (l. 199/2025) hanno esteso il meccanismo dell’accertamento esecutivo a nuove tipologie di atti e hanno inasprito i controlli sui redditi da locazioni brevi.

Sottovalutare l’avviso o reagire in ritardo può esporre il contribuente a sanzioni, interessi e misure aggressive (pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi). È quindi fondamentale sapere cosa fare entro i termini di legge, quali strumenti di difesa esistono e a quali professionisti affidarsi. L’avviso di accertamento esecutivo non è solo una richiesta di pagamento, ma diventa titolo esecutivo dopo 60 giorni dalla notifica se non impugnato, consentendo al Fisco di procedere con il recupero coattivo dopo ulteriori 30 giorni . Nel caso degli affitti brevi, inoltre, bisogna considerare la ritenuta del 21 %, le nuove aliquote (26 %–30 %) introdotte dalla legge di bilancio 2026 e l’eventuale presunzione di attività d’impresa quando si affittano più di due unità immobiliari.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

Per gestire tempestivamente un avviso di accertamento esecutivo servono competenze multidisciplinari che abbraccino diritto tributario, diritto bancario, diritto immobiliare e procedure di crisi.

L’Avv. Giuseppe  Angelo  Monardo offre da anni assistenza ad imprese, professionisti e privati in materia tributaria e bancaria. È cassazionista e coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti esperti a livello nazionale in diritto bancario e tributario. È inoltre:

• Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC);
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Questo profilo permette all’Avv. Monardo di offrire un’assistenza completa: analisi approfondita dell’atto, verifiche sulla legittimità della notifica e del calcolo delle imposte, ricorsi e opposizioni presso i giudici tributari, richieste di sospensione dell’esecutività, trattative con l’Agenzia delle Entrate o con l’ente di riscossione per rateazioni e piani di rientro, nonché soluzioni stra-giudiziali come la composizione negoziata della crisi. Se il contribuente versa in grave difficoltà, il team valuta l’accesso agli strumenti di esdebitazione (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione dei debiti, liquidazione controllata) previsti dal Codice della Crisi.

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Contesto normativo e giurisprudenziale: una guida aggiornata al 2026

Per difendersi efficacemente da un avviso di accertamento esecutivo è essenziale comprendere il quadro normativo in cui si inserisce. Le fonti principali sono costituite da leggi, decreti e circolari dell’Agenzia delle Entrate che disciplinano i contratti di locazione breve, la riscossione tributaria, l’imposta di soggiorno e le procedure esecutive. Di seguito approfondiamo i riferimenti normativi con richiamo alle più recenti interpretazioni giurisprudenziali.

1. I contratti di locazione breve e la cedolare secca

La disciplina dei contratti di locazione breve si fonda su art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito in l. 96/2017). Le norme fondamentali sono:

• Definizione di locazione breve: sono i contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, che possono comprendere la fornitura di biancheria, pulizia locali e accesso a servizi comuni .
• Regime fiscale: a partire dal 1° giugno 2017 gli intermediari che incassano i canoni applicano una ritenuta del 21 % a titolo d’acconto sul corrispettivo e la versano all’Agenzia delle Entrate . Dal 2024 la ritenuta è sempre d’acconto, anche se il contribuente opta per la cedolare secca al 26 % .
• Obblighi dei portali: le piattaforme (es. Airbnb, Booking) devono trasmettere i dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo e operare la ritenuta quando incassano i canoni . Se il corrispettivo è pagato direttamente dal locatore, l’intermediario non è tenuto a operare la ritenuta ma resta obbligato alla comunicazione dei dati.
• Responsabilità per l’imposta di soggiorno: il gestore della struttura ricettiva o il locatore, se percepisce il canone tramite intermediario, è responsabile per la riscossione e il versamento dell’imposta di soggiorno .

Modifiche per il 2026. La legge di bilancio 2026 (l. 199/2025) ha riscritto l’art. 4 del D.L. 50/2017 riducendo da quattro a due gli immobili che possono beneficiare della cedolare secca; superata tale soglia, l’attività è presunta come impresa e richiede l’apertura della partita IVA . Le aliquote diventano:

• 21 % per il primo immobile; 26 % per il secondo;
• dal terzo immobile in poi la locazione è qualificata come attività d’impresa con obbligo di partita IVA, iscrizione al Registro Imprese e assoggettamento all’IVA, con imposizione ordinaria ;
• resta la ritenuta del 21 % applicata dai portali, che opera sempre come acconto (dal 2024 in poi) .

2. Obblighi di registrazione e Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La legge 191/2023 e i successivi decreti attuativi hanno istituito il registro nazionale delle locazioni brevi e il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Ogni immobile destinato a locazioni turistiche deve essere registrato nella Banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) e deve esporre il CIN su ogni annuncio e all’ingresso dell’immobile. I punti principali sono:

• Obbligo di registrazione: dal 1° gennaio 2025 (termine inizialmente previsto per novembre 2024) locatori e portali devono registrare le unità immobiliari nella BDSR. Per ottenere il CIN è necessario possedere SPID o altra identità digitale .
• Esposizione del CIN: il codice deve essere indicato negli annunci online e apposto in modo visibile all’ingresso dell’immobile .
• Sanzioni: per la mancata registrazione o mancata esposizione del CIN le sanzioni variano da 600 a 8 000 €; ulteriori sanzioni da 500 a 5 000 € si applicano se il codice non è esposto .

Questi obblighi accentuano la tracciabilità delle locazioni e facilitano i controlli incrociati da parte dell’Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione o l’utilizzo di un CIN falso può aggravare la posizione del contribuente nell’ambito dell’accertamento.

3. L’imposta di soggiorno e la responsabilità del gestore

L’imposta di soggiorno è stata introdotta dall’art. 4 del D.Lgs. 23/2011, modificato dall’art. 180 del D.L. 34/2020 e dall’art. 5‑quinquies del D.L. 146/2021. Le norme prevedono che i Comuni possono applicare un’imposta a carico di chi soggiorna in strutture ricettive. I punti rilevanti:

• Destinatari: la tassa grava sul turista; il gestore dell’immobile è responsabile d’imposta e deve riscuoterla e versarla al Comune .
• Diritto di rivalsa: il gestore può recuperare l’imposta dal cliente; se quest’ultimo non paga, il gestore è comunque tenuto a versarla .
• Obblighi dichiarativi: la dichiarazione annuale deve essere presentata telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo; l’obbligo di presentare il Modello 21 (rendiconto degli agenti contabili) è stato abolito con ordinanza della Cassazione n. 1527/2026, che ha chiarito che i gestori non sono più agenti contabili ma solo responsabili d’imposta .
• Sanzioni: il mancato versamento può integrare il reato di peculato se il gestore è qualificato come agente contabile; dopo l’art. 180 del D.L. 34/2020, il gestore è solo responsabile d’imposta e non commette peculato, ma resta passibile di sanzioni amministrative e, in casi gravi, di appropriazione indebita .

La Corte di cassazione con ordinanza 6187/2024 ha affermato che l’art. 180 del D.L. 34/2020, il quale stabilisce la responsabilità d’imposta dei gestori, si applica retroattivamente anche ai periodi precedenti al 19 maggio 2020 . Ciò significa che per anni d’imposta antecedenti, i Comuni possono chiedere le somme non versate direttamente al gestore.

4. Il meccanismo dell’avviso di accertamento esecutivo

L’avviso di accertamento esecutivo è stato introdotto dall’art. 29 del D.L. 78/2010, convertito in legge. È un atto con cui l’Agenzia delle Entrate contesta un’imposta e, allo stesso tempo, intima il pagamento: diventa immediatamente titolo esecutivo dopo il decorso dei termini di impugnazione. Nel 2024 e 2025 il legislatore ha ampliato la portata di questo strumento.

1. Caratteristiche dell’accertamento esecutivo. L’atto deve contenere il calcolo delle imposte, i periodi d’imposta contestati, gli interessi, le sanzioni e l’intimazione a pagare entro il termine. Decorsi 60 giorni dalla notifica senza che sia stato proposto ricorso, l’atto diventa esecutivo; trascorsi ulteriori 30 giorni senza pagamento, l’Agente della riscossione può procedere alle azioni esecutive (pignoramenti, ipoteche, fermi) . È quindi fondamentale impugnare entro 60 giorni o richiedere la sospensione.
2. Estensione a nuove imposte e atti. L’art. 14 del D.Lgs. 110/2024 ha esteso l’accertamento esecutivo a numerosi atti che prima non erano titoli esecutivi: recuperi di crediti indebitamente utilizzati in compensazione, atti di irrogazione di sanzioni, liquidazioni di imposte indirette (registro, successione, donazioni, bollo), recuperi dei contributi previdenziali, rimborsi e crediti IVA, imposte automobilistiche, oltre ai tributi locali . Ciò significa che molti atti dell’Agenzia delle Entrate e degli enti locali ora diventano automaticamente esecutivi se non impugnati.
3. Avvisi esecutivi per i tributi locali. La legge di bilancio 2020 (l. 160/2019) ha introdotto l’accertamento esecutivo locale per imposte comunali (IMU, TARI, TASI, imposta di soggiorno). L’atto include l’intimazione di pagamento, diventa esecutivo dopo la scadenza e la riscossione inizia dopo un periodo di sospensione (180 giorni se il Comune affida la riscossione a terzi, 120 giorni se effettua la riscossione diretta). Non è applicabile per importi inferiori a 10 € e prevede la notifica di un sollecito di pagamento prima dell’esecuzione .
4. Nuove disposizioni del 2024-2025. Il D.Lgs. 87/2024 e il D.Lgs. 110/2024 hanno armonizzato le procedure di riscossione e previsto che, per i tributi erariali e locali, gli avvisi di accertamento esecutivo sostituiscano cartelle di pagamento e ingiunzioni fiscali. L’Avvocato Monardo segnala, nel suo commento alle riforme, che questi decreti fissano un termine di 60 giorni per l’impugnazione e attribuiscono valore di titolo esecutivo all’avviso trascorso tale termine, con concessione di 30 giorni per pagare . Per i tributi locali, si applicano le sospensioni di 120 o 180 giorni prima dell’esecuzione .

5. I redditi da locazioni brevi non dichiarati e la transazione Airbnb

Molti contribuenti hanno ricevuto avvisi di accertamento per redditi da locazioni brevi non dichiarati perché i portali come Airbnb (che prima non applicavano la ritenuta) non trasmettevano i dati dei contratti all’Agenzia. Nel 2023 Airbnb ha concluso un accordo con l’Agenzia delle Entrate versando 576 milioni di euro a titolo di ritenute, sanzioni e interessi per gli anni 2017‑2021 . La somma comprende 353 milioni di imposta, 174 milioni di sanzioni e 49 milioni di interessi. Booking.com ha siglato un accordo simile nel 2024-2025 per circa 312 milioni .

A seguito di questo accordo, molti contribuenti che avevano dichiarato i redditi come «altro» o non li avevano dichiarati hanno ricevuto avvisi esecutivi. Le Commissioni di Giustizia Tributaria (CGT) di Napoli e Campania (sentenze 34/2025 e 750/2026) hanno riconosciuto ai contribuenti il diritto di detrarre le ritenute pagate da Airbnb anche se non erano state effettivamente sottratte dai canoni; si parla di «ritenuta fantasma» . Queste pronunce hanno spinto molti contribuenti a impugnare gli avvisi sostenendo che il loro debito fosse già compensato dalle somme versate dalla piattaforma al Fisco.

6. Altri riferimenti giurisprudenziali utili

• Contraddittorio preventivo: la CGT di Milano (sentenza 3712/2025) ha stabilito che l’omessa presentazione della dichiarazione non esonera l’Agenzia delle Entrate dall’obbligo di attivare il contraddittorio preventivo; l’Amministrazione deve dimostrare che vi è un rischio di perdita del credito per saltare la fase di confronto . Questa decisione è utile per eccepire la nullità dell’accertamento se il Fisco non ha convocato il contribuente prima dell’emissione dell’avviso.
• Notifica degli atti: la CGT di Latina (sentenza 203/2026) ha precisato che, ai fini della decadenza, la data da considerare per la notifica di un atto è quella in cui l’atto è consegnato al messo notificatore, non quella in cui è ricevuto dal contribuente . Ciò può allungare o accorciare i termini di decadenza a seconda del caso.
• Differenza tra Agenzia delle Entrate e Agenzia di Riscossione: la Cassazione, ord. 5464/2026, ha ribadito che la notifica di una sentenza all’Agente della riscossione fa decorrere il termine breve per impugnare solo nei confronti di quest’ultimo, mentre l’Agenzia delle Entrate ha il termine ordinario di sei mesi se non ha ricevuto notifica diretta .
• Imposta di soggiorno ed esenzioni: la CGT di Lazio (sentenza 587/2026) ha stabilito che, se il gestore non registra le esenzioni (es. minori, disabili) nel sistema informatico del Comune, perde il diritto all’esenzione e deve versare l’imposta . Pertanto, è importante documentare correttamente le notti esenti.
• Modello 21 abolito: l’ordinanza Cassazione 1527/2026 ha eliminato l’obbligo di presentare il Modello 21, confermando che i gestori sono solo responsabili d’imposta e non più agenti contabili .

Procedura passo-passo dopo la notifica di un avviso di accertamento esecutivo

In caso di locazioni brevi non dichiarate, l’Agenzia delle Entrate può notificare un avviso di accertamento che include l’intimazione al pagamento. Ecco la procedura da seguire per non perdere diritti e sfruttare al meglio gli strumenti di difesa.

1. Verifica della notifica e della legittimità dell’atto

1. Controllare la notifica: verificare data e modalità di notifica. Se il destinatario non riceve l’atto o lo riceve oltre i termini di decadenza, l’accertamento è nullo. La CGT di Latina ha chiarito che per la decadenza fa fede la data di consegna al messo notificatore . Eventuali vizi (errore di indirizzo, notifica a persona sbagliata, carenza di procura) devono essere contestati subito.
2. Esaminare la motivazione: la legge impone che l’avviso contenga motivazioni puntuali sui fatti contestati, sui calcoli e sulle fonti di prova. L’atto deve indicare: periodo d’imposta, base imponibile, aliquote, tributi, sanzioni, interessi, e l’intimazione a pagare . Se mancano informazioni o se la motivazione è generica, si può eccepire la nullità.
3. Verificare il contraddittorio: se l’Amministrazione non ha convocato il contribuente prima di emettere l’avviso (quando ciò è necessario), si può eccepire la violazione del diritto al contraddittorio. Come visto, la CGT di Milano ha affermato che l’omessa dichiarazione non giustifica il mancato contraddittorio .
4. Verifica dell’imposta di soggiorno: accertare se l’avviso comprende anche il recupero dell’imposta di soggiorno. Se il Comune non ha fornito istruzioni chiare o se il sistema di registrazione delle esenzioni non era attivo, si può contestare l’addebito; tuttavia bisogna dimostrare di aver adempiuto agli obblighi di dichiarazione e versamento .
5. Calcolo del credito d’imposta per ritenute: se Airbnb o altra piattaforma ha versato ritenute all’Agenzia delle Entrate nell’ambito della transazione, il contribuente può detrarre tali somme dal debito. Le sentenze di Napoli e Campania hanno riconosciuto questo credito . È quindi importante allegare la documentazione attestante l’avvenuto versamento da parte della piattaforma (ad esempio comunicazioni dell’Agenzia o estratti conto).

2. Termini per reagire: 60 giorni e oltre

Dalla data di notifica decorrono 60 giorni per presentare ricorso alla Commissione tributaria (oggi chiamata Corti di Giustizia Tributaria). Trascorso tale termine, l’avviso diventa titolo esecutivo. Se non si paga entro ulteriori 30 giorni, l’Agente della riscossione può procedere al pignoramento . Per i tributi locali l’esecuzione può partire dopo 120 o 180 giorni .

I termini in dettaglio:

• Ricorso: 60 giorni dalla notifica (più 46 giorni se la notifica avviene nel mese di agosto – sospensione feriale).
• Pagamento ridotto: se il contribuente non vuole impugnare e desidera chiudere la lite, può pagare quanto contestato entro 60 giorni (riduzione delle sanzioni) oppure aderire all’istituto dell’accertamento con adesione o della definizione agevolata se previsto dalla legge.
• Rateazione: è possibile chiedere la rateazione all’Agenzia della riscossione; occorre presentare la richiesta entro i 30 giorni successivi al termine di pagamento per evitare l’iscrizione ipotecaria.

3. Azioni immediate da intraprendere

1. Richiedere la documentazione: l’Agenzia deve mettere a disposizione l’accesso agli atti (estratti, verbali). La mancata esibizione può essere motivo di annullamento.
2. Nomina di un legale/consulente: affidarsi a un avvocato esperto in materia tributaria consente di analizzare la fattispecie, valutare strategie e redigere un ricorso tecnicamente valido.
3. Predisporre la difesa tecnica: raccogliere prove (contratti di locazione, comunicazioni con la piattaforma, dichiarazioni dei redditi, versamenti di ritenute) da allegare al ricorso.
4. Eventuali ravvedimenti o definizioni: se l’avviso non è stato preceduto da un invito al contraddittorio, è possibile richiedere l’applicazione del ravvedimento operoso o dell’accertamento con adesione, che consentono di ridurre le sanzioni.

4. Opposizione e ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria

Il ricorso va notificato all’Agenzia delle Entrate (e all’ente locale, se riguarda tributi locali) entro i 60 giorni tramite PEC o a mezzo ufficiale giudiziario. La difesa può essere affidata a un avvocato; per controversie fino a 3 000 € è consentito l’autotutela del contribuente ma è comunque consigliata l’assistenza professionale. Il ricorso deve contenere:

• l’indicazione dell’atto impugnato, la data di notifica e gli elementi di fatto;
• i motivi in diritto (vizi di notifica, mancanza di motivazione, calcolo errato dell’imposta, esistenza di ritenute, violazione del contraddittorio, decadenza);
• la richiesta di sospensione dell’atto (sospensione cautelare), dimostrando il periculum (pericolo di danno grave e irreparabile) e il fumus boni iuris (probabilità di successo).

La sospensione può essere richiesta sia alla Commissione di primo grado sia, in caso di rigetto, in appello. In presenza di accertamento esecutivo, la richiesta di sospensione è particolarmente importante per evitare l’esecuzione immediata.

5. Possibilità alternative e strumenti deflattivi

Oltre al ricorso giudiziale, esistono procedure deflattive che permettono di evitare o ridurre il contenzioso:

1. Ravvedimento operoso: consente di regolarizzare spontaneamente le omissioni con riduzione delle sanzioni in base al tempo trascorso. Non è applicabile dopo la notifica dell’avviso di accertamento, ma può essere utilizzato prima, ad esempio quando il contribuente si accorge di non aver dichiarato un reddito.
2. Accertamento con adesione: il contribuente può, entro 30 giorni dalla notifica, chiedere all’Ufficio un contraddittorio per concordare la base imponibile e le sanzioni. Se l’accertamento è esecutivo, l’adesione sospende i termini per impugnare e consente di ridurre le sanzioni.
3. Definizione agevolata dei processi tributari: la legge di bilancio 2023 e successive proroghe hanno introdotto forme di definizione delle controversie pendenti. Al momento della stesura (maggio 2026) non ci sono procedure di rottamazione-quinquies aperte per nuove adesioni (la definizione quinquies è scaduta il 30 aprile 2026), perciò gli strumenti di definizione attualmente attivi sono limitati.
4. Conciliazione giudiziale: in pendenza di giudizio, le parti possono proporre la conciliazione. Se si raggiunge un accordo sulla base imponibile, le sanzioni sono ridotte a un terzo.
5. Autotutela: si può presentare un’istanza di annullamento in autotutela quando l’avviso presenta evidenti errori (ad esempio notifica a soggetto inesistente). L’Ufficio può correggere o annullare l’atto senza contenzioso.

6. Procedura esecutiva e rimedi contro pignoramenti, ipoteche e fermi

Se l’avviso diventa esecutivo e non viene pagato né sospeso, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione avvia le procedure esecutive. Per difendersi è possibile:

• Opporsi all’esecuzione: con un ricorso al giudice tributario o al giudice ordinario (per pignoramenti presso terzi) si può contestare la legittimità del titolo, la notificazione, l’esistenza del debito o chiedere la conversione del pignoramento in rateazione.
• Richiedere la rateazione: la normativa consente di chiedere un piano di dilazione fino a 72 rate (otto anni), presentando la richiesta all’Agente della riscossione e dimostrando la temporanea difficoltà economica. In caso di omesso pagamento di cinque rate anche non consecutive, il piano decade.
• Impugnare le misure cautelari: l’iscrizione ipotecaria e il fermo amministrativo possono essere impugnati se il debito non supera le soglie di legge (20 000 € per ipoteca) o se sono stati adottati senza preavviso. In caso di ipoteca, l’agente di riscossione deve notificare al contribuente un preavviso 30 giorni prima.

7. Prescrizione e decadenza

Gli avvisi di accertamento per IRPEF devono essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione; per i redditi non dichiarati, il termine è di sette anni. È quindi importante verificare se l’avviso sia decaduto. Ricordiamo che la legge 208/2015 ha stabilito che i termini sono prorogati di due anni quando il contribuente non presenta la dichiarazione dei redditi.

Per l’imposta di soggiorno, i regolamenti comunali determinano i termini di accertamento (di solito cinque anni). L’azione di recupero del contributo comunale potrebbe prescriversi in dieci anni se qualificata come entrata patrimoniale.

Difese e strategie legali: come tutelarsi efficacemente

Affrontare un avviso di accertamento esecutivo richiede la definizione di una strategia difensiva calibrata sul caso concreto. L’Avv. Monardo e il suo team offrono diverse opzioni, che variano in base alla posizione fiscale del contribuente, alla documentazione e all’esito desiderato.

1. Impugnazione per vizi formali e sostanziali

La difesa più immediata è contestare l’atto per vizi formali (notifica irregolare, mancanza di firma, motivazione generica) e vizi sostanziali (errato calcolo della base imponibile, applicazione di aliquote non dovute, errata qualificazione del reddito). In particolare:

• Contestazione del presupposto d’imposta: ad esempio, se il contribuente dimostra che il contratto non è una locazione breve ma un contratto d’affitto turistico soggetto a IVA e diverso regime, l’avviso può essere annullato.
• Errata applicazione della cedolare secca: la legge di bilancio 2026 prevede 21 % per il primo immobile e 26 % per il secondo. Se l’Ufficio applica il 30 % o qualifica erroneamente l’attività come d’impresa, si può chiedere la rideterminazione.
• Esistenza di ritenute: l’Ufficio deve tenere conto delle ritenute operate dalle piattaforme; diversamente, la pretesa è indebita .
• Riconoscimento del contraddittorio: l’assenza di contraddittorio preventivo se dovuto genera nullità .

2. Richiesta di sospensione e tutela cautelare

È essenziale presentare istanza di sospensione dell’esecutività sia in primo grado che in appello. Occorre dimostrare:

• Fumus boni iuris: la fondatezza del ricorso (ad esempio, vizi di notifica o errori di calcolo).
• Periculum in mora: il danno grave e irreparabile che deriverebbe dall’esecuzione (pignoramento del conto, perdita dell’immobile).

La sospensione può essere totale o parziale (ad esempio limitata alle sanzioni). Il team legale può anche ricorrere all’art. 47 del DPR 602/73 chiedendo la sospensione amministrativa all’Agenzia delle Entrate – Riscossione, motivando l’illegittimità dell’atto.

3. Trattativa con l’Agenzia delle Entrate e definizione in adesione

Nel corso del contraddittorio o prima del giudizio, è possibile proporre un accertamento con adesione: il contribuente concorda con l’Ufficio un importo ridotto, ottenendo la riduzione delle sanzioni a un terzo e la possibilità di rateizzazione. Questo strumento è efficace quando l’accertamento ha fondamento ma si desidera ridurre l’esborso.

4. Ricorsi nei confronti dell’ente locale per l’imposta di soggiorno

Per l’imposta di soggiorno, la difesa si concentra su:

• Contestazione della qualifica di gestore: se l’immobile non rientra nelle strutture ricettive soggette alla tassa.
• Documentazione delle esenzioni: se il Comune contesta notti esenti, occorre dimostrare di aver registrato le esenzioni .
• Omesso versamento: la Cassazione ha chiarito che il gestore è responsabile d’imposta anche se il cliente non paga . Si può tuttavia chiedere la riduzione delle sanzioni se si prova l’impossibilità di riscuotere.
• Abolizione del modello 21: l’ordinanza 1527/2026 annulla l’obbligo del rendiconto ; se l’accertamento si basa sull’omessa presentazione di tale modello, è impugnabile.

5. Regolarizzazione e avvio dell’attività d’impresa

Quando l’Agenzia contesta la presunzione d’impresa per chi possiede più di due immobili locati, occorre verificare se l’attività abbia i requisiti di impresa: abitualità, professionalità e organizzazione. A volte può essere vantaggioso aprire partita IVA e regolarizzare la posizione, soprattutto se i canoni sono elevati. L’Avv. Monardo può affiancare il contribuente nell’apertura della partita IVA, nell’iscrizione al Registro Imprese e nelle pratiche di comunicazione al Comune.

6. Soluzioni di composizione della crisi per debiti insostenibili

Se il contribuente si trova in una situazione di grave indebitamento, è possibile accedere agli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento previsti dal Codice della crisi e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019). L’Avv. Monardo, come gestore della crisi, può valutare:

• Piano del consumatore: per persone fisiche con debiti derivanti da esigenze personali o familiari; consente di proporre ai creditori un piano di rimborso rateale con riduzione del debito e senza necessità di accordo con i creditori.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: richiede l’approvazione del 60 % dei creditori e consente di ridurre il debito e dilazionare i pagamenti.
• Liquidazione controllata: consente di liquidare il patrimonio per pagare i debiti residui; al termine della procedura, il soggetto è esdebitato.

Questi strumenti sono particolarmente utili se l’avviso di accertamento si aggiunge ad altri debiti fiscali e bancari.

Strumenti alternativi e agevolazioni fiscali

Oltre alla tutela giurisdizionale, esistono strumenti che possono alleggerire la posizione del contribuente e sanare gli errori. Alcuni sono disciplinati da norme di carattere generale, altri sono specifici per le locazioni brevi o per la riscossione.

1. Rottamazione e definizione agevolata dei ruoli

Nel 2026 non è attiva alcuna nuova rottamazione aperta agli aderenti: la rottamazione-quater (legge 197/2022) era aperta fino al 30 giugno 2023 e la rottamazione-quinquies prevista dalla legge di bilancio 2026 ha consentito l’adesione sino al 30 aprile 2026. Pertanto, al 19 maggio 2026 non è possibile presentare nuove domande, ma restano in essere i piani di pagamento per chi ha aderito in tempo. Nei prossimi mesi potrebbe essere introdotta una nuova definizione agevolata; conviene monitorare le norme.

2. Saldo e stralcio e rateizzazione

Per i contribuenti in difficoltà economica, la legge prevede la rateizzazione delle somme iscritte a ruolo fino a 72 rate, con possibilità di proroga a 120 rate in caso di comprovata situazione di grave difficoltà. Per debiti fino a 120 000 €, la rateizzazione può essere concessa senza presentare la documentazione sulla situazione economica.

Lo strumento del saldo e stralcio (previsto per carichi affidati fino al 31 ottobre 2017 e con ISEE inferiore a 20 000 €) non è più attivo, ma è possibile che future leggi ripropongano misure similari.

3. Esdebitazione e piano del consumatore

Come visto, gli strumenti di esdebitazione consentono di cancellare i debiti fiscali e bancari a determinate condizioni. Sono accessibili anche a imprenditori agricoli e professionisti, oltre che a privati. È possibile chiedere la sospensione delle procedure esecutive pendenti durante la procedura di composizione della crisi.

4. Bonus fiscali e deduzioni

I proprietari di immobili destinati ad affitti brevi possono usufruire di deduzioni e bonus fiscali, come la detrazione per ristrutturazioni e il bonus mobili se effettuano lavori sull’immobile. Tali spese possono essere dedotte dal reddito complessivo. È importante conservare la documentazione e indicare correttamente le spese nella dichiarazione.

5. Incentivi per la trasformazione in affitti turistici regolari

Alcuni Comuni (ad esempio Firenze, Venezia) hanno introdotto incentivi e contributi per convertire gli affitti brevi in locazioni stabili o per regolarizzare la posizione. Informarsi presso il Comune può consentire di ottenere riduzioni di imposta o semplificazioni amministrative.

Errori comuni da evitare e consigli pratici

Affrontare un avviso di accertamento esecutivo richiede attenzione ai dettagli. Ecco gli errori più frequenti commessi dai contribuenti e i consigli per evitarli.

Errore comune	Consiglio pratico
Ignorare la notifica o aprire l’atto in ritardo	Controllare quotidianamente la PEC/domicilio fiscale. Una notifica non letta non sospende i termini.
Non verificare la motivazione	Leggere attentamente il testo: se la motivazione è insufficiente, sollevare eccezione nel ricorso.
Confondere l’imposta di soggiorno con la cedolare secca	Sono tributi diversi: l’imposta di soggiorno grava sul turista ma è versata dal gestore; la cedolare è l’imposta sul reddito della locazione.
Sottovalutare la ritenuta della piattaforma	Verificare se Airbnb o Booking ha versato le ritenute e calcolarle come credito d’imposta.
Omettere la registrazione al BDSR e la richiesta del CIN	Registrarli in tempo evita sanzioni fino a 8 000 € .
Dimenticare il contraddittorio	Chiedere sempre di essere ascoltati prima dell’emissione dell’avviso; la sua assenza può determinare la nullità .
Non archiviare i contratti e le fatture	Conservare contratti, ricevute, estratti di pagamento e comunicazioni con la piattaforma; serviranno come prove in giudizio.
Non dichiarare i redditi in dichiarazione	Anche se si applica la cedolare secca, i redditi vanno indicati nella dichiarazione dei redditi.
Trascurare l’obbligo di partita IVA per più di due immobili	Dal 2026 l’attività è considerata d’impresa sopra due unità ; aprire partita IVA per evitare sanzioni e recuperi.
Sperare in sanatorie future	Non attendere definizioni agevolate: la rottamazione quinquies è scaduta il 30 aprile 2026; agire tempestivamente.

Tabelle riepilogative

Le tabelle seguenti sintetizzano le norme, i termini, gli strumenti difensivi e le sanzioni più rilevanti in tema di accertamento esecutivo per locazioni brevi.

Tabella 1 – Norme e aliquote per locazioni brevi (aggiornata al 2026)

Riferimento normativo	Contenuto essenziale	Implicazioni
Art. 4 D.L. 50/2017	Definisce le locazioni brevi (max 30 giorni), servizio di pulizia, biancheria ; prevede ritenuta 21 % per gli intermediari ; impone la trasmissione dei dati .	Obbligo di comunicazione, ritenuta d’acconto del 21 %.
Legge di bilancio 2026 (l. 199/2025)	Riduce a due gli immobili ammessi al regime; cedolare secca 21 % sul primo immobile, 26 % sul secondo; dal terzo immobile si presume attività d’impresa.	Necessità di aprire partita IVA oltre due immobili; eventuale imposizione IVA e tassazione ordinaria.
Legge 191/2023 e CIN	Istituisce la BDSR e il Codice Identificativo Nazionale; obbligo di registrazione e di esposizione del codice .	Sanzioni tra 600 e 8 000 € per mancata registrazione; 500–5 000 € per mancata esposizione .
Art. 180 D.L. 34/2020 e art. 5‑quinquies D.L. 146/2021	Stabiliscono che il gestore è responsabile d’imposta per l’imposta di soggiorno e deve versarla al Comune, con diritto di rivalsa .	Responsabilità diretta del gestore; abolizione del Modello 21 .
Art. 29 D.L. 78/2010 (accertamento esecutivo)	Introduce l’avviso di accertamento esecutivo: diventa titolo esecutivo dopo 60 giorni; prevede l’intimazione a pagare e l’avvio della riscossione dopo ulteriori 30 giorni .	Necessità di impugnare entro 60 giorni o di chiedere la sospensione.
Art. 14 D.Lgs. 110/2024	Estende l’accertamento esecutivo a recupero crediti indebitamente compensati, imposte indirette, contributi previdenziali, tasse auto e altri tributi .	Molti atti diventano esecutivi senza cartella; aumentano i casi di pignoramento immediato.
Legge 160/2019 (Accertamento esecutivo locale)	Introduce il titolo esecutivo per tributi locali e imposta di soggiorno: sospensione di 120 o 180 giorni prima dell’esecuzione .	I Comuni possono agire più rapidamente; l’atto non è esecutivo sotto i 10 €.

Tabella 2 – Termini e scadenze principali

Evento	Termine	Riferimento
Notifica dell’avviso di accertamento	Deve avvenire entro il 5° anno dalla dichiarazione (7° se omessa) per imposte dirette; i regolamenti comunali per l’imposta di soggiorno.	Art. 43 DPR 600/1973; regolamenti comunali.
Presentazione del ricorso	60 giorni dalla notifica (+ sospensione feriale) .	Art. 21 D.Lgs. 546/92.
Pagamento o rateizzazione	Entro 60 giorni per aderire (riduzione sanzioni); entro 30 giorni dopo i 60 per evitare l’esecuzione .	Art. 29 D.L. 78/2010.
Presentazione dichiarazione imposta di soggiorno	Entro 30 giugno dell’anno successivo .	Art. 4 D.Lgs. 23/2011.
Richiesta del CIN	Dal 1° gennaio 2025, obbligo di registrazione nella BDSR .	Legge 191/2023.

Tabella 3 – Sanzioni e rischi

Violazione	Importo o conseguenza
Omessa dichiarazione di redditi da locazioni brevi	Imposta evasa + sanzione dal 90 % al 180 % dell’imposta; interessi.
Mancato versamento dell’imposta di soggiorno	Sanzione amministrativa pari al 30 % delle somme dovute + interessi; non più peculato dopo art. 180 D.L. 34/2020.
Mancata registrazione/ esposizione del CIN	Sanzione da 600 a 8 000 € e da 500 a 5 000 € .
Omissione del contraddittorio	Nullità dell’atto se il contraddittorio era obbligatorio .
Mancata registrazione delle esenzioni di imposta di soggiorno	Perdita dell’esenzione; obbligo di versare il tributo .
Esposizione di corrispettivo non incassato (ritenuta fantasma)	Possibilità di detrarre la ritenuta pagata da Airbnb ; se non dedotta, rischio di doppia imposizione.

Domande frequenti (FAQ)

1. Cosa succede se affitto un appartamento tramite Airbnb e non dichiaro i redditi?

Se non si dichiarano i redditi, l’Agenzia delle Entrate può emettere un avviso di accertamento recuperando l’IRPEF e applicando una sanzione dal 90 % al 180 % dell’imposta evasa. Dal 2024 le piattaforme comunicano i dati dei contratti e versano la ritenuta; pertanto l’occultamento è più difficile. In caso di avviso, si può eccepire la detrazione delle ritenute versate dalla piattaforma .

2. Sono obbligato ad aprire partita IVA se affitto tre appartamenti?

Sì. La legge di bilancio 2026 ha previsto che la locazione breve è considerata attività d’impresa oltre due unità. In tal caso occorre aprire partita IVA, iscriversi al Registro Imprese e assoggettare i canoni a IVA e IRPEF ordinaria . La cedolare secca non è applicabile oltre il secondo immobile.

3. Cosa devo fare per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)?

Dal 1° gennaio 2025 occorre registrarsi sul portale della Banca Dati nazionale (BDSR) utilizzando SPID o CIE. Dopo la registrazione si ottiene il CIN che deve essere pubblicato sugli annunci e affisso all’ingresso dell’immobile . La mancata esposizione comporta multe fino a 8 000 € .

4. Come posso contestare un avviso di accertamento esecutivo?

Presentando ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica, evidenziando i vizi (notifica irregolare, errata qualificazione del reddito, calcolo scorretto) e chiedendo la sospensione dell’esecutività. L’assistenza di un avvocato esperto è fondamentale per redigere un ricorso efficace .

5. Se Airbnb ha versato le ritenute con l’accordo del 2023 posso detrarle?

Sì. Diverse sentenze (CGT Napoli 34/2025 e CGT Campania 750/2026) hanno riconosciuto ai contribuenti il diritto di detrarre la ritenuta anche se non era stata trattenuta dal canone (cosiddetta «ritenuta fantasma») . Bisogna allegare la documentazione che attesti il versamento.

6. Quando il Comune può pignorare i miei beni per l’imposta di soggiorno?

Dopo l’emissione dell’accertamento esecutivo locale, se non paghi entro i termini e se l’importo supera 10 €, il Comune può avviare la riscossione coattiva. Tuttavia, deve attendere 120 giorni se riscuote direttamente o 180 giorni se affida la riscossione a un concessionario .

7. Posso evitare l’iscrizione ipotecaria se sono in difficoltà?

È possibile chiedere la rateizzazione del debito e, in tal modo, bloccare l’iscrizione ipotecaria. L’Agente della riscossione non può iscrivere ipoteca per importi inferiori a 20 000 € e deve notificare un preavviso 30 giorni prima. Contestare eventuali vizi della procedura può evitare l’ipoteca.

8. Devo presentare il modello 21 per l’imposta di soggiorno?

No. Dal 2026, la Cassazione ha abolito l’obbligo di presentare il Modello 21. Resta invece l’obbligo di presentare la dichiarazione telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno .

9. La mancata registrazione delle notti esenti dal pagamento della tassa di soggiorno mi fa perdere l’esenzione?

Sì. La CGT Lazio ha stabilito che se il gestore non registra le esenzioni nel sistema comunale, perde il diritto all’esenzione e deve versare l’imposta .

10. Che differenza c’è tra Agenzia delle Entrate e Agenzia delle Entrate – Riscossione?

Sono enti distinti: la prima emette l’avviso di accertamento, la seconda cura la riscossione. La Cassazione ha precisato che la notifica di una sentenza all’Agente della riscossione fa decorrere il termine breve d’impugnazione solo per quest’ultimo, non per l’Agenzia delle Entrate .

11. Cosa succede se non pago l’imposta di soggiorno perché l’ospite non ha pagato?

Il gestore è responsabile d’imposta e deve versare ugualmente la somma. Può rivalersi sull’ospite, ma se non riesce deve comunque pagare .

12. È obbligatorio comunicare i contratti di locazione breve all’Agenzia delle Entrate anche se i pagamenti non transitano da Airbnb?

Sì. Gli intermediari (piattaforme) sono obbligati a trasmettere i dati dei contratti entro il 30 giugno anche quando non incassano i canoni . Se il locatore riceve il pagamento direttamente, deve comunque indicare i redditi in dichiarazione.

13. La ritenuta del 21 % opera come imposta definitiva?

No. Dal 2024 la ritenuta opera sempre a titolo di acconto ; pertanto il contribuente deve dichiarare i redditi e versare l’eventuale differenza. Se opta per la cedolare secca al 21 %, la ritenuta è di regola sufficiente, ma occorre comunque dichiarare l’importo e verificare l’eventuale conguaglio.

14. Posso continuare a usufruire della cedolare secca se affitto una foresteria a un’azienda?

La Cassazione (sentenze 12395/2024, 12076/2025, 12079/2025) ha ammesso l’applicazione della cedolare secca anche quando il conduttore è un’impresa, purché il locatore sia una persona fisica e l’immobile rimanga abitativo . Tuttavia, la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite (ordinanza 30016/2025), per cui occorre verificare gli sviluppi giurisprudenziali.

15. Come dimostrare che la locazione non costituisce attività d’impresa se ho più immobili?

Occorre dimostrare che l’attività non è organizzata professionalmente: assenza di struttura aziendale, occasionalità degli affitti, gestione privata senza pubblicità sistematica. Dal 2026, tuttavia, oltre due immobili l’attività è presuntivamente d’impresa ; si può contestare la presunzione solo se si rientra in casi particolari (es. eredità indivisa), ma la norma è rigida.

16. Cosa succede se non ottengo il CIN?

L’omessa richiesta o esposizione del CIN comporta sanzioni rilevanti (da 600 a 8 000 €) . Inoltre, gli annunci senza CIN possono essere rimossi dai portali e il Comune può sospendere l’attività.

17. È possibile pagare le imposte dovute tramite definizione agevolata se ho aderito alla rottamazione quinquies?

Se hai presentato domanda entro il 30 aprile 2026, devi rispettare le scadenze di pagamento delle rate. Se non hai aderito entro tale data, non è possibile accedere alla rottamazione quinquies. Consulta il tuo professionista per valutare altre soluzioni.

18. Qual è il ruolo dell’avvocato nella crisi da sovraindebitamento?

L’Avv. Monardo, come gestore della crisi da sovraindebitamento e esperto negoziatore, può assistere nella redazione di piani del consumatore e accordi di ristrutturazione, predisponendo la documentazione da presentare all’OCC e al tribunale. Questo consente di sospendere le procedure esecutive e ridurre il debito.

19. Posso compensare il debito con crediti d’imposta?

Sì, se possiedi crediti d’imposta (ad esempio per bonus edilizi, rimborsi fiscali) puoi compensare il debito tramite modello F24, ma devi evitare di utilizzare crediti inesistenti o non spettanti, altrimenti rischi sanzioni e l’avviso esecutivo per recupero di crediti indebitamente compensati .

20. Le sanzioni per l’omessa presentazione della dichiarazione possono essere ridotte?

Sono riducibili tramite ravvedimento operoso se l’omissione viene regolarizzata spontaneamente prima dell’avviso. Dopo la notifica, la riduzione è possibile attraverso l’accertamento con adesione o la conciliazione giudiziale.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio l’impatto di un avviso di accertamento esecutivo sulle locazioni brevi, proponiamo due simulazioni: una per chi ha affittato due appartamenti (regime cedolare secca) e una per chi possiede tre appartamenti (presunzione d’impresa).

Caso 1 – Due appartamenti, redditi non dichiarati, ritenuta versata da Airbnb

Scenario: Mario possiede due appartamenti a Roma che affitta tramite Airbnb nel 2021 e 2022. Ha incassato 30 000 € all’anno senza dichiarare i redditi e senza richiedere il CIN (era ancora facoltativo). Nel 2023 Airbnb versa le ritenute per i canoni 2017‑2021 nell’ambito del patto con l’Agenzia. Nel 2024 l’Agenzia notifica a Mario un avviso di accertamento esecutivo per imposte non versate.

Calcolo delle imposte:

1. Base imponibile: 30 000 € annui per due anni = 60 000 €.
2. Aliquota cedolare secca: 21 % per il primo immobile e 26 % per il secondo (applicabile dal 2024 ma retroattivamente potrebbe applicarsi la vecchia aliquota 21 %). Per semplicità, applichiamo 21 % su 60 000 € = 12 600 €.
3. Ritenuta versata: ipotizziamo che Airbnb abbia versato il 21 % sui canoni 2021 (6 300 €) ma non su quelli 2022 (perché non ancora dovuta). Mario può detrarre 6 300 € .
4. Imposta dovuta: 12 600 € – 6 300 € = 6 300 €.
5. Sanzioni: 90 % dell’imposta (5 670 €), riducibili a un terzo se si aderisce all’accertamento con adesione.
6. Interessi: 0,2 % per ogni semestre (stimiamo 500 €).

Totale: circa 12 470 € tra imposta, sanzioni e interessi. Mario può proporre un ricorso eccependo la detrazione della ritenuta e richiedere la sospensione dell’atto. Se paga entro 60 giorni, le sanzioni si riducono del 30 %.

Caso 2 – Tre appartamenti, presunzione d’impresa e applicazione IVA

Scenario: Laura possiede tre appartamenti a Firenze. Dal 2026 li affitta tutti per brevi periodi tramite Booking, incassando 90 000 € annui. Non ha aperto partita IVA, convinta di poter applicare la cedolare secca. Il Comune le contesta anche la mancata imposta di soggiorno su alcune notti.

Calcolo delle imposte:

1. Presunzione d’impresa: poiché sono più di due appartamenti, l’attività è considerata d’impresa . Laura doveva aprire partita IVA e applicare l’IVA al 10 % sui canoni.
2. Imposte dovute: IRPEF ordinaria con aliquote progressive (stimiamo 27 % su 90 000 € = 24 300 €). IVA 10 % su 90 000 € = 9 000 € da versare (al netto dell’IVA sugli acquisti). Addizionali regionali e comunali circa 3 000 €.
3. Sanzioni: 90 % sull’IRPEF dovuta (21 870 €) e 30 % dell’IVA non versata (2 700 €). Totale sanzioni 24 570 €.
4. Imposta di soggiorno: 2 € a notte per 800 notti non dichiarate = 1 600 € + sanzioni 30 % = 480 € .

Totale debito: circa 63 450 € più interessi. Laura può impugnare l’avviso contestando la retroattività della presunzione e chiedendo la riduzione delle sanzioni. Potrebbe anche considerare l’apertura di partita IVA con regolarizzazione.

Note

Queste simulazioni sono ipotetiche e non sostituiscono il calcolo personalizzato: ogni caso presenta particolarità (deduzioni, spese deducibili, eventuali spese di ristrutturazione) che possono ridurre l’imposta dovuta. Rivolgersi a un professionista è sempre consigliato.

Conclusione: agire tempestivamente con la guida di un professionista

L’avviso di accertamento esecutivo per redditi da Airbnb non dichiarati rappresenta una procedura complessa e insidiosa che combina l’accertamento con la riscossione immediata. Le recenti riforme normative, la riduzione della soglia per la cedolare secca a due immobili, l’obbligo di codice CIN e l’estensione dell’accertamento esecutivo a nuove imposte rendono la posizione dei locatori più esposta a controlli. Ignorare l’atto o affidarsi al caso può portare rapidamente a pignoramenti e ipoteche.

La difesa legale richiede conoscenze approfondite in materia tributaria, procedurale e nella gestione della crisi da sovraindebitamento.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare combinano tali competenze: sono in grado di analizzare l’avviso, ricercare vizi formali, contestare la presunzione d’impresa, far valere le ritenute fantasma versate dalle piattaforme , difendere i contribuenti davanti alle Corti di Giustizia Tributaria e negoziare accordi con l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, possono assistere nell’apertura della partita IVA, nella registrazione al BDSR e nell’ottenimento del CIN, nonché nell’accesso agli strumenti di composizione della crisi per evitare l’esecuzione su beni essenziali.

Agire tempestivamente significa presentare ricorso entro 60 giorni, chiedere la sospensione dell’esecutività, e valutare con un professionista la migliore strategia: dal ravvedimento alla rateizzazione, dall’accertamento con adesione all’esdebitazione. Ogni giorno di ritardo aumenta il rischio di perdere diritti e subire azioni esecutive.

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