Chi gestisce un negozio di abbigliamento con sei, otto, dieci mensilità di affitto non pagate tende a vedere il proprietario dei muri come una minaccia che incombe: la raccomandata, poi l’ufficiale giudiziario, poi le chiavi da riconsegnare a fine stagione con il magazzino ancora pieno. È una lettura comprensibile, ma è la lettura sbagliata. Il locatore non è una calamità naturale: è un attore economico che ha un credito, un immobile da mettere a reddito e un numero limitato di strumenti per ottenere ciò che vuole, ciascuno con tempi, costi e limiti precisi. Chi conosce le mosse dell’avversario smette di subirle e inizia ad anticiparle. E la composizione negoziata della crisi d’impresa è, prima di tutto, uno strumento per cambiare l’ordine delle mosse.

La risposta breve alla domanda del titolo è sì: un negozio di abbigliamento con affitti arretrati può usare la composizione negoziata, a condizione che il risanamento sia ragionevolmente perseguibile, cioè che il punto vendita, una volta sistemato il passato, sia in grado di stare in piedi con le proprie gambe. Se l’attività rientra nelle soglie dell’impresa minore, la strada passa per l’art. 25-quater del Codice della crisi (CCII) e per il segretario generale della Camera di commercio; se le supera, per la procedura ordinaria degli artt. 12 e seguenti. In entrambi i casi, il vero valore dello strumento sta in ciò che impedisce al locatore di fare e nel tavolo che costringe ad aprire.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché è esattamente il terreno su cui si muovono le competenze certificate dell’Avvocato: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, conosce quindi dall’interno il funzionamento delle trattative, della piattaforma camerale e del rapporto tra esperto e creditori; ed è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, il che conta quando il negozio è un’impresa minore e la partita, se le trattative non chiudono, prosegue verso il concordato minore o la liquidazione controllata. A questo si aggiunge il profilo di avvocato cassazionista, che serve quando la partita con il locatore si sposta davanti al giudice dello sfratto.

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Chi hai di fronte: il proprietario dei muri e i conti che fa

Per giocare d’anticipo bisogna prima capire come ragiona chi sta dall’altra parte. Il locatore di un negozio è, nella maggior parte dei casi, una di queste figure: una persona fisica che ha investito in un immobile commerciale e vive anche del canone; una società immobiliare con più unità a reddito; un fondo o un gestore professionale di immobili (tipico nei centri commerciali e nelle vie dello shopping delle grandi città). Le tre figure hanno sensibilità diverse, ma condividono una stessa funzione obiettivo: massimizzare l’incasso complessivo e ridurre al minimo il periodo in cui il locale resta vuoto o occupato da qualcuno che non paga.

Dal suo punto di vista, conviene ragionare su tre numeri. Il primo è il credito già maturato: i canoni arretrati, gli oneri accessori, gli interessi. Il secondo è il canone futuro: quanto incasserà nei prossimi anni, da te o da un nuovo conduttore. Il terzo è il costo del vuoto: i mesi necessari per liberare il locale, ristrutturarlo e riaffittarlo, le spese legali, l’IMU che continua a pagare anche sul negozio sfitto, il rischio che il nuovo inquilino chieda un canone più basso perché la via, nel frattempo, ha perso vetrine.

Un locatore razionale non ha alcun interesse astratto a “cacciarti”. Ha interesse a non perdere soldi. Se il mercato della sua zona è vivace e c’è la fila per quel locale, lo sfratto è per lui una mossa a basso rischio: libera l’immobile e lo riaffitta magari a un canone più alto. Se invece la via commerciale soffre, se i negozi sfitti si moltiplicano, se il locale ha una metratura o una conformazione poco appetibile, allora il conduttore in difficoltà ma ancora operativo vale per lui più di un locale vuoto. Questa è la chiave di lettura di tutto ciò che segue.

C’è poi un elemento che molti commercianti ignorano e che il locatore conosce benissimo: l’indennità per la perdita dell’avviamento. L’art. 34 della L. 392/1978 la riconosce al conduttore che svolge un’attività a contatto diretto con il pubblico, come un negozio di abbigliamento, quando il rapporto cessa per cause non riconducibili a lui; ma la esclude quando la cessazione dipende da risoluzione per inadempimento del conduttore, da sua disdetta o recesso. Tradotto: una risoluzione per morosità libera il locatore anche dall’indennità di avviamento. Per chi voleva comunque riprendersi il locale, la tua morosità è un’occasione, non solo un danno.

Il locatore sa anche che la tua posizione si indebolisce con il passare delle settimane. Un negozio di abbigliamento vive di stagioni: la collezione autunno-inverno va ordinata mesi prima, pagata ai fornitori, venduta in una finestra stretta, poi svenduta con i saldi. Un’intimazione di sfratto notificata a ottobre o a novembre colpisce il momento in cui hai il magazzino pieno e i fornitori da pagare. Non c’è malizia in questo: è semplicemente il momento in cui la sua leva è massima.

Infine, il locatore ragiona sulla solvibilità di chi gli sta davanti. Se il negozio è intestato a una ditta individuale, sa che dietro il conduttore c’è un patrimonio personale aggredibile. Se è intestato a una SRL, cerca la fideiussione personale del socio o la garanzia bancaria rilasciata alla firma del contratto. Se ha in mano un deposito cauzionale di tre mensilità, sa di avere già un piccolo cuscinetto. Ogni mossa che farà sarà calibrata su queste garanzie: prima aggredisce ciò che è più facile da incassare, poi il resto.

Qui però il suo margine si restringe, perché da quando la composizione negoziata è entrata nel Codice della crisi la legge gli impone regole che prima non c’erano. Le vediamo una per una, nell’ordine in cui di solito il locatore le gioca.

Un’avvertenza di metodo prima di cominciare. Questo non è un articolo generale sulla composizione negoziata: lo strumento, in sintesi, consente all’imprenditore in squilibrio patrimoniale o economico-finanziario di chiedere la nomina di un esperto indipendente che lo affianca nelle trattative con i creditori, con la possibilità di chiedere al tribunale misure protettive contro le azioni esecutive e cautelari, senza spossessamento e senza che l’impresa smetta di funzionare. Tutto ciò che segue riguarda invece il caso specifico del negozio con affitti arretrati e del suo locatore.

Prima mossa: il sollecito, la diffida ad adempiere e la clausola risolutiva espressa

La mossa

La prima cosa che il creditore farà è mettere per iscritto la morosità. Di solito arriva una raccomandata o una PEC con l’elenco dei canoni non pagati e l’invito a saldare. Se il locatore è assistito, la lettera assume una delle due forme che producono effetti giuridici precisi: la diffida ad adempiere dell’art. 1454 c.c., che assegna un termine (non inferiore a quindici giorni, salvo patto diverso) scaduto il quale il contratto si intende risolto di diritto; oppure la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto (art. 1456 c.c.), che in molti contratti commerciali scatta già al mancato pagamento di due o tre mensilità.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene perché costa poco e sposta in avanti la sua posizione: con la risoluzione già “maturata” sulla carta, il successivo giudizio di sfratto diventa un accertamento più semplice. Serve anche a creare un documento datato che dimostra la gravità dell’inadempimento. Il locatore preferisce non farla, o la rinvia, quando spera ancora di incassare spontaneamente o quando sa che il locale, una volta liberato, resterebbe vuoto a lungo: una lettera troppo dura rischia di accelerare la tua uscita e di trasformare un credito recuperabile in una perdita.

I suoi limiti

La diffida non è una formula magica. Il termine assegnato non può essere inferiore a quindici giorni, salvo che le parti abbiano pattuito diversamente o che un termine più breve sia congruo per la natura del contratto. La clausola risolutiva espressa opera solo se il contratto la prevede con riferimento a obbligazioni determinate, e solo dal momento in cui il locatore dichiara di volersene avvalere. Ma il limite più importante per il nostro caso viene dal Codice della crisi.

Secondo l’art. 18 c.5 CCII, i creditori nei cui confronti operano le misure protettive (banche comprese) non possono unilateralmente rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori alla pubblicazione dell’istanza. Il contratto di locazione del negozio è il tipico contratto pendente. Il che significa che, una volta pubblicata nel registro delle imprese l’istanza con la richiesta di misure protettive, la diffida e la clausola risolutiva espressa fondate sui canoni arretrati perdono la loro forza. La stessa norma consente al creditore di sospendere l’adempimento delle proprie prestazioni fino alla conferma delle misure: è un margine stretto, che per un locatore (la cui prestazione è garantire il godimento del locale) ha poco spazio pratico.

Attenzione al tempo, però. La protezione opera dalla pubblicazione dell’istanza: se la risoluzione si è già prodotta prima (perché il termine della diffida è scaduto o perché il locatore ha già dichiarato di avvalersi della clausola), la situazione è più complessa e il contratto potrebbe non essere più “pendente”: la norma protegge i rapporti in corso, non fa rivivere un contratto già cessato. La finestra utile si chiude con la scadenza del termine della diffida.

La tua contromossa

E questo è esattamente il momento in cui puoi giocare d’anticipo. La contromossa chiave è presentare l’istanza di nomina dell’esperto con la richiesta di misure protettive prima che il termine della diffida scada, e chiederne subito la conferma al tribunale. Non serve aspettare l’intimazione di sfratto: anzi, chi aspetta l’atto giudiziario ha già perso qualche settimana.

In pratica, appena arriva la diffida bisogna fare tre verifiche in pochi giorni. Primo: le soglie dell’impresa minore. Secondo l’art. 2 c.1 lett. d) CCII, è minore l’impresa che, nei tre esercizi precedenti la domanda (o dall’inizio dell’attività, se più breve), ha avuto congiuntamente un attivo patrimoniale annuo non superiore a 300.000 euro e ricavi lordi annui non superiori a 200.000 euro, e che ha debiti, anche non scaduti, non superiori a 500.000 euro (per i debiti senza riferimento al triennio). Un negozio di abbigliamento di quartiere spesso ci rientra; una boutique con due punti vendita e un buon fatturato spesso no. Secondo: la prospettiva di risanamento, che per un negozio si misura su una domanda semplice, cioè se i margini della vendita, al netto di un canone sostenibile, coprono i costi correnti. Terzo: lo stato della diffida, cioè quanti giorni mancano alla scadenza.

Se il negozio è un’impresa minore, l’istanza si presenta al segretario generale della Camera di commercio nel cui territorio si trova la sede legale, con i documenti dell’art. 17 c.3 richiamati dall’art. 25-quater c.2 (che per l’impresa minore non comprende il progetto di piano di risanamento previsto dalla lettera b). Se il negozio supera le soglie, l’istanza passa per la piattaforma telematica nazionale e la nomina spetta alla commissione regionale. Sbagliare destinatario non è un dettaglio: il massimario della Camera di commercio di Prato-Pistoia riporta Trib. Verona 25/11/2022, che ha revocato le misure di un’impresa sopra soglia perché l’istanza era stata rivolta al segretario generale invece che alla commissione.

Parallelamente, conviene rispondere alla diffida con una lettera misurata: non una contestazione di principio, ma la comunicazione che l’impresa sta avviando un percorso di composizione della crisi e che intende proporre un piano sugli arretrati. Il locatore deve capire da subito che la tua prossima mossa non è sparire, ma sedersi al tavolo con un esperto indipendente. Spesso questo basta a raffreddare la sua iniziativa.

Le pronunce che ti proteggono

Il divieto di risolvere i contratti pendenti per il solo mancato pagamento di crediti anteriori è stato letto dalla prima giurisprudenza come effetto automatico della domanda: secondo il massimario camerale, Trib. Ivrea 17/2/2023 lo colloca tra gli effetti che discendono direttamente dalla pubblicazione dell’istanza e dalla richiesta di conferma, senza bisogno di un provvedimento specifico contro il singolo creditore. Ma la stessa giurisprudenza traccia anche il confine: Trib. Milano 19/6/2025, sempre secondo il massimario, ha respinto la richiesta di inibire ai creditori i rimedi contrattuali per il mancato pagamento dei debiti correnti, perché la buona fede impone all’imprenditore di continuare ad adempiere le obbligazioni che maturano durante le trattative. Per il negozio questo significa una cosa molto concreta, su cui torneremo: i canoni arretrati sono protetti, quelli nuovi vanno pagati.

Seconda mossa: l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida

La mossa

Se la diffida non produce il pagamento, il locatore passa al giudice. Lo strumento è quasi sempre l’intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.), spesso accompagnata dalla richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti (art. 664 c.p.c.). L’atto viene notificato al conduttore con l’indicazione dell’udienza; tra la notifica e l’udienza devono intercorrere termini liberi non inferiori a venti giorni (art. 660 c.p.c.). Se il conduttore non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza (art. 663 c.p.c.) e fissa la data dell’esecuzione. Se si oppone senza una prova scritta che giustifichi l’opposizione, il giudice può comunque emettere un’ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva con riserva delle eccezioni (art. 665 c.p.c.) e mutare il rito.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene perché è il procedimento più rapido che l’ordinamento gli mette a disposizione: in poche settimane può ottenere un titolo per il rilascio e, insieme, un titolo per i canoni. Nei negozi c’è un vantaggio ulteriore per lui: nelle locazioni a uso diverso dall’abitazione la sanatoria della morosità in udienza (il cosiddetto termine di grazia dell’art. 55 L. 392/1978) non si applica, come ha affermato Cass. civ. Sez. III n. 741 del 23/1/2002 (massima riportata da Brocardi). Il commerciante non può quindi “salvare” il contratto pagando tutto alla prima udienza: il giudice valuta la gravità dell’inadempimento con i criteri generali dell’art. 1455 c.c., e con molte mensilità arretrate l’esito è prevedibile.

Il locatore preferisce non farla quando il costo del vuoto supera il valore del credito: se sa che il locale resterebbe sfitto per un anno, l’intimazione diventa più che altro uno strumento di pressione per ottenere un piano di rientro. È importante leggerla anche così.

I suoi limiti

Il procedimento di sfratto ha tempi stretti per entrambe le parti, e qui il conduttore deve sapere una cosa: la sospensione feriale dei termini non si applica allo sfratto (art. 92 dell’ordinamento giudiziario), quindi un’intimazione notificata a fine luglio non “aspetta” settembre.

Il limite più forte, però, viene ancora dalla composizione negoziata. Se le misure protettive sono in corso, il locatore che ha un credito per canoni anteriori alla pubblicazione dell’istanza si trova davanti a due ostacoli. Il primo è l’art. 18 c.5 CCII appena visto: non può provocare la risoluzione del contratto pendente per il solo fatto del mancato pagamento dei crediti anteriori, e lo sfratto per morosità è precisamente una domanda di risoluzione fondata su quel mancato pagamento. Il secondo è l’art. 18 c.3, secondo cui dalla pubblicazione i creditori interessati non possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio dell’imprenditore o sui beni e diritti con cui l’attività è esercitata: l’esecuzione per rilascio del negozio rientra in questa categoria.

Una lettura condivisa da commentatori su NT+ Diritto (24/9/2024) va nella stessa direzione: con le misure protettive in corso il locatore non potrebbe avvalersi della convalida di sfratto per morosità relativa a canoni maturati prima dell’istanza; resterebbe invece libero di agire per una morosità che maturi dopo, una volta che si sia accumulata, e per inadempimenti diversi dal pagamento, ma con il rito locatizio ordinario, più lento. Il locatore conserva dunque la sua arma solo se tu gli fornisci un nuovo inadempimento.

La tua contromossa

La contromossa chiave è doppia: chiedere misure protettive che includano espressamente lo sfratto e l’esecuzione per rilascio del locale, e pagare puntualmente i canoni che scadono dopo l’istanza. La prima metà della contromossa si gioca nel ricorso per la conferma delle misure (art. 19 CCII), che va depositato al tribunale entro il giorno successivo alla pubblicazione dell’istanza e dell’accettazione dell’esperto: lì bisogna indicare il procedimento di sfratto pendente o minacciato e spiegare perché il locale è indispensabile per le trattative, perché un negozio di abbigliamento senza vetrina non ha alcun valore di avviamento da salvare.

Se l’intimazione è già stata notificata, all’udienza di convalida occorre comparire e opporsi, documentando la pubblicazione dell’istanza e l’eventuale provvedimento di conferma. Lasciare che lo sfratto venga convalidato per non comparizione, confidando che “tanto c’è la composizione negoziata”, è il più classico degli autogol.

“Con il proprietario del negozio la composizione negoziata funziona se ti presenti al tavolo con i canoni correnti pagati e una proposta credibile sugli arretrati: senza queste due cose, le misure protettive comprano solo qualche settimana”, spiega l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa.

La seconda metà della contromossa è finanziaria e va pianificata prima di presentare l’istanza: il piano finanziario per i sei mesi successivi, che l’art. 19 c.2 lett. d) richiede tra i documenti del ricorso, deve mostrare che il canone corrente sarà pagato. Per un negozio vuol dire costruire un calendario degli incassi stagionali (saldi, festività, cambio collezione) e metterlo a confronto con le uscite fisse.

Le pronunce che ti proteggono

Il precedente più diretto è Trib. Asti 3/3/2022, riportato sia dal massimario della Camera di commercio di Prato-Pistoia sia da NT+ Diritto: il tribunale ha confermato una misura protettiva comprensiva dell’inibitoria dello sfratto relativo a un immobile di proprietà di un terzo, perché era il luogo in cui l’impresa esercitava la propria attività (si trattava di un ristorante, con un piano valutato positivamente dall’esperto e condizionato anche a un nuovo contratto di locazione). La misura è stata giudicata funzionale alle trattative e non sproporzionata, grazie al suo limite temporale e alla sua revocabilità. La decisione è stata resa sotto il D.L. 118/2021, ma il principio poggia su una formula, quella dei beni con cui l’impresa è esercitata, che il Codice ha mantenuto. Il ragionamento si adatta perfettamente al negozio di abbigliamento: il locale commerciale è il bene strumentale per eccellenza.

Terza mossa: incamerare la cauzione ed escutere la fideiussione

La mossa

Mentre il fronte giudiziario si muove, il locatore guarda alle garanzie. Quasi tutti i contratti di locazione commerciale prevedono un deposito cauzionale (spesso tre mensilità) e, nei contratti più strutturati, una fideiussione: bancaria o assicurativa, spesso “a prima richiesta”, oppure personale del titolare o dei soci quando il conduttore è una società. La mossa del locatore è semplice: chiedere il pagamento al fideiussore e trattenere la cauzione a copertura dei canoni.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, è la mossa con il miglior rapporto tra costo e incasso. La garanzia bancaria a prima richiesta si escute con una lettera; la fideiussione personale del socio si fa valere con un decreto ingiuntivo contro una persona che, di solito, ha una casa, uno stipendio o un conto. In più, colpire il garante esercita una pressione fortissima sul debitore principale: il titolare della SRL che vede minacciata la propria abitazione è molto più disposto a pagare. Il locatore preferisce rinviare questa mossa quando la garanzia è l’ultimo cuscinetto che gli resta e teme di bruciarla troppo presto, o quando l’escussione rischia di far crollare definitivamente il conduttore che vorrebbe tenersi.

I suoi limiti

Qui il margine del locatore è più ampio, ed è giusto dirlo con chiarezza. Le misure protettive riguardano il patrimonio dell’impresa che chiede la composizione negoziata, non automaticamente quello dei garanti. Il massimario camerale riporta Trib. Avellino 5/12/2022, secondo cui le misure non possono estendersi al patrimonio dei soci fideiussori, perché le loro garanzie personali non sono beni strumentali all’azienda. Ma riporta anche un’apertura: Trib. Venezia 6/2/2023 ha ritenuto ammissibile l’estensione ai garanti che abbiano messo i propri beni a disposizione dei creditori nell’ambito del risanamento. E Trib. Verona 11/12/2025 ha ammesso l’estensione delle misure ai beni di soci o amministratori utilizzati dall’impresa, quando ciò sia funzionale alle trattative.

Quanto alla cauzione, il suo utilizzo è regolato dal contratto e dai principi generali: di norma il locatore la restituisce o la trattiene a fine rapporto, compensandola con i crediti residui. Se pretende di incamerarla in corso di rapporto e poi di chiedere l’integrazione, bisogna leggere cosa prevede la clausola; una compensazione unilaterale durante le misure protettive è un’operazione su cui il dibattito è aperto e che va valutata sul caso concreto.

Sulla garanzia bancaria a prima richiesta va fatta una precisazione: il pagamento lo esegue la banca con il proprio denaro, non è un’azione esecutiva sul patrimonio del conduttore. Ma subito dopo la banca diventa creditrice in via di regresso del conduttore, e quel credito, essendo anteriore nella sua causa, entra nel perimetro delle trattative. Escutere la garanzia non fa sparire il debito: lo sposta da un creditore a un altro, che di solito è più disposto a trattare.

La tua contromossa

La contromossa chiave è portare dentro la composizione negoziata anche la posizione dei garanti, invece di trattarla come un problema separato. In concreto: indicare nell’istanza e nel ricorso al tribunale l’esistenza della fideiussione personale e chiedere, motivando, l’estensione delle misure ai beni del garante che siano funzionali all’impresa (per esempio quando il socio è proprietario del furgone o del magazzino usati dal negozio) o che vengano messi a disposizione del piano. Dove l’estensione non è possibile, conviene coinvolgere il garante nell’accordo con il locatore: una proposta in cui il socio si impegna a coprire una parte degli arretrati in cambio della liberazione dalla fideiussione è spesso più interessante per il locatore di un decreto ingiuntivo contro una persona già indebitata.

Va detto anche al garante, con franchezza, che se la sua esposizione personale diventa insostenibile potrà valutare uno strumento proprio: la composizione negoziata riguarda l’impresa, ma il socio persona fisica che ha firmato la fideiussione, se è sovraindebitato, ha a disposizione gli strumenti del sovraindebitamento (quale, dipende dalla natura dei suoi debiti e dalla sua qualità di consumatore o meno, da verificare sul caso). Ed è bene sapere che, secondo la regola che vale nel concordato minore e nell’esdebitazione (artt. 79 c.5 e 278 c.6 CCII), la riduzione del debito ottenuta dal debitore principale non libera i garanti: l’accordo con il locatore deve quindi regolare espressamente la loro posizione.

Per la cauzione, la contromossa è più modesta ma utile: chiedere che il deposito venga imputato agli arretrati all’interno dell’accordo, così da ridurre l’importo da rateizzare, oppure lasciarlo in garanzia del nuovo piano, in cambio di una riduzione dell’arretrato. Per il locatore è una garanzia che conserva valore; per te è un argomento negoziale.

Le pronunce che ti proteggono

Oltre alle decisioni di Avellino, Venezia e Verona già citate, va ricordato che le misure protettive non sono necessariamente “tutto o niente”. Trib. Bergamo 24/2/2022, secondo il massimario, ha ritenuto che le misure vadano concesse nei confronti dei creditori specificamente individuati, con contraddittorio anche verso i terzi interessati; e Trib. Bologna 23/9/2025 ha affermato che il tribunale può limitare nel tempo l’effetto protettivo verso alcune categorie di creditori per evitare loro un pregiudizio definitivo o sproporzionato. Per il negozio il messaggio è duplice: le misure si possono modellare sul locatore e sulla sua posizione, ma il giudice bilancia, e un locatore persona fisica che vive del canone avrà buoni argomenti per chiedere una protezione più breve.

Quarta mossa: il decreto ingiuntivo e il pignoramento di conto, incassi POS e merce

La mossa

Il credito per canoni è un credito in denaro, e il locatore può recuperarlo come qualunque altro creditore: con il decreto ingiuntivo (anche quello dell’art. 664 c.p.c. collegato allo sfratto), il precetto e il pignoramento. Per un negozio di abbigliamento i bersagli tipici sono tre: il conto corrente dell’attività, con un pignoramento presso la banca; i crediti verso il gestore dei pagamenti elettronici, cioè gli accrediti dei POS, che per un negozio sono una parte rilevante degli incassi; e la merce in negozio e in magazzino, con un pignoramento mobiliare. Su quest’ultima il locatore può anche invocare il privilegio speciale che l’art. 2764 c.c. gli riconosce sui beni mobili che arredano o forniscono l’immobile locato; l’estensione di questo privilegio alla merce destinata alla vendita è una questione da valutare sul caso, perché la merce in rotazione non è un arredo stabile.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, il pignoramento del conto o del POS è la mossa che fa più male con meno spesa: blocca la liquidità del negozio proprio quando serve per pagare fornitori e dipendenti, e spesso induce il debitore a trovare rapidamente una somma per liberare il conto. Il pignoramento della merce è più costoso e meno efficiente (la merce di stagione perde valore in fretta, la vendita all’asta realizza poco), ed è più che altro uno strumento di pressione. Il locatore preferisce non pignorare quando sa che così facendo fa chiudere il negozio e si ritrova con un locale vuoto e un credito non incassato; e quando vede che altri creditori (Fisco, fornitori, banca) sono già in fila e che il suo pignoramento rischierebbe di finire in un concorso di creditori.

I suoi limiti

Qui la composizione negoziata è netta. Dalla pubblicazione dell’istanza con richiesta di misure protettive, i creditori interessati non possono iniziare né proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio dell’impresa o sui beni e diritti con cui l’attività è esercitata, e non possono acquisire diritti di prelazione non concordati con l’imprenditore (art. 18 c.3 CCII). Il pignoramento già avviato si ferma; quello nuovo non può partire. Le prescrizioni restano sospese e le decadenze non si verificano, il che tutela anche il locatore: non perde nulla aspettando.

C’è però un secondo limite, che questa volta riguarda te. La stessa norma precisa che non sono inibiti i pagamenti: durante la composizione negoziata il negozio continua a pagare, e anzi deve farlo per i debiti correnti. Le misure non sono un ombrello sotto cui smettere di pagare tutti.

Un’ultima avvertenza: le misure protettive devono essere confermate dal tribunale. Il ricorso va depositato entro il giorno successivo alla pubblicazione; entro venti giorni dalla pubblicazione bisogna chiedere l’iscrizione del numero di ruolo nel registro delle imprese; il tribunale fissa l’udienza con decreto entro dieci giorni dal deposito. Se il ricorso è depositato in ritardo o non è depositato, le misure diventano inefficaci e il locatore torna libero di pignorare (art. 19 c.1 e c.3 CCII).

La tua contromossa

La contromossa chiave è chiedere misure protettive estese a tutte le azioni esecutive, non solo a quelle del locatore, se gli altri creditori sono già in movimento, e accompagnarle con un piano di tesoreria credibile. Se il conto è già pignorato al momento della pubblicazione, l’esecuzione si arresta: è quindi decisivo presentare la richiesta prima che il giudice dell’esecuzione assegni le somme al creditore. Nell’istanza vanno dichiarate le azioni esecutive e cautelari pendenti (art. 18 c.2), e questo non è un adempimento formale: è l’elenco delle mosse già fatte dall’avversario, su cui il tribunale costruirà la protezione.

La seconda parte della contromossa è organizzativa: separare la gestione corrente dalla gestione del passato. Molti consulenti suggeriscono di dedicare un conto agli incassi correnti, da cui pagare canone, fornitori della nuova collezione e stipendi; e di tenere traccia separata dei pagamenti dei debiti anteriori, che durante le trattative vanno fatti solo se coerenti con il piano e, per gli atti più rilevanti, con l’informativa all’esperto prevista dall’art. 21 CCII. Un massimario camerale segnala persino casi in cui i canoni di locazione di beni pignorati sono stati destinati a un conto dedicato e vincolato all’ordine dell’esperto: è la logica giusta, cioè rendere visibile al creditore che il denaro non sparisce.

Sul fronte del privilegio, infine, la contromossa è anticipare la discussione: se il locatore rivendica il privilegio sulla merce, l’accordo può riconoscergli una priorità su una parte degli incassi dei saldi, invece di lasciargli pignorare capi che all’asta varrebbero una frazione del loro prezzo di vendita.

Le pronunce che ti proteggono

La funzione delle misure come strumento al servizio delle trattative, e non come premio per il debitore, è il filo comune della giurisprudenza. Trib. Milano 17/1/2022, secondo il massimario, ha ritenuto che le misure possano essere confermate quando esiste una ragionevole probabilità di risanamento, valutata anche sulla base del parere dell’esperto. Ma il tribunale controlla davvero: Trib. Salerno 13/2/2023 ha negato la conferma in presenza di insolvenza irreversibile e di un piano solo embrionale. Per il negozio questo significa che il pignoramento del locatore si ferma davvero solo se il dossier presentato al giudice regge.

Quinta mossa: contestare le misure protettive e chiederne la revoca

La mossa

Il locatore che si vede bloccato non resta fermo. La sua mossa successiva è entrare nel procedimento di conferma delle misure e opporsi alla conferma, oppure chiedere in un secondo momento la revoca o la riduzione della durata. L’art. 19 c.6 CCII glielo consente espressamente: in qualunque momento, sentite le parti, il giudice può revocare le misure o abbreviarne la durata su istanza dell’imprenditore, di uno o più creditori o su segnalazione dell’esperto, quando non risultano funzionali al buon esito delle trattative o appaiono sproporzionate rispetto al pregiudizio arrecato ai creditori istanti.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene quando ha argomenti concreti: il conduttore non paga neppure i canoni correnti; il fatturato del negozio è in calo strutturale e non c’è un piano per invertirlo; il locatore stesso è una persona fisica per cui la mancanza del canone è un danno grave; oppure il negozio è chiuso da settimane e il “risanamento” è solo un modo per guadagnare tempo prima di andare via. In questi casi la revoca gli restituisce lo sfratto e il pignoramento. Il locatore preferisce non opporsi quando il negozio paga regolarmente il canone corrente e la proposta sugli arretrati è seria: una battaglia in tribunale gli costa, e se la perde ha anche irrigidito i rapporti con l’esperto, che è la persona che dovrà poi aiutarlo a ottenere un accordo.

I suoi limiti

L’opposizione non si gioca sulla convenienza astratta, ma su presupposti precisi: funzionalità delle misure alle trattative e proporzionalità del sacrificio. La durata delle misure fissata dal giudice va da 30 a 120 giorni, prorogabili fino a una durata complessiva massima di 240 giorni (art. 19 c.4 e c.5 CCII). Il locatore non può ottenere la revoca solo perché preferirebbe riavere il locale: deve dimostrare che le trattative non hanno sbocchi o che il suo pregiudizio è sproporzionato. E il procedimento segue le regole cautelari (artt. 669-bis e seguenti c.p.c.), con reclamo ai sensi dell’art. 669-terdecies c.p.c. contro l’ordinanza (art. 19 c.7).

Attenzione anche ai tempi per il debitore. I procedimenti disciplinati dal Codice della crisi non conoscono la sospensione feriale dei termini (art. 9 c.1 CCII): i termini per depositare il ricorso, per iscrivere il numero di ruolo e per reclamare corrono anche in agosto. Per un negozio che decide di presentare l’istanza a fine luglio, dopo i saldi estivi, è un dettaglio che può valere la protezione.

La tua contromossa

La contromossa chiave è togliere al locatore gli argomenti prima che li usi. Concretamente: pagare con regolarità i canoni che scadono dopo l’istanza e documentarlo; presentare un progetto di piano che mostri come il negozio sostiene il canone (o un canone rinegoziato) nei mesi successivi; dimostrare che il locale è indispensabile al risanamento e che lo sfratto distruggerebbe l’unico valore aziendale; proporre al locatore, già nella prima riunione con l’esperto, un primo pagamento sugli arretrati, anche modesto, come segnale di serietà.

Se il locatore è una persona fisica che vive del canone, l’argomento della sproporzione pesa. In quel caso conviene chiedere al tribunale una protezione modulata: per esempio una durata più breve nei suoi confronti, ma accompagnata dal pagamento del canone corrente e da un acconto sugli arretrati. È meglio una protezione su misura che regge, piuttosto che una protezione ampia che viene revocata dopo un mese.

Ed è decisivo il ruolo dell’esperto. L’art. 17 c.5 CCII gli attribuisce il compito di convocare l’imprenditore e le parti interessate e, quando la prestazione è divenuta eccessivamente onerosa o l’equilibrio del rapporto è alterato da circostanze sopravvenute, di invitare le parti a rideterminare secondo buona fede il contenuto dei contratti a esecuzione continuata o periodica. La locazione del negozio è il contratto di durata per definizione, e un calo strutturale del passaggio nella via, un cantiere davanti alla vetrina o la chiusura di un'”ancora” commerciale vicina sono esattamente le circostanze sopravvenute su cui costruire la rinegoziazione del canone. Va detto con precisione: nel Codice l’esperto invita, non impone. La norma transitoria del D.L. 118/2021 che consentiva al tribunale di rideterminare il contratto non è stata riprodotta, e un canone ridotto si ottiene solo con il consenso del locatore.

Le pronunce che ti proteggono

La Cassazione ha chiarito alcuni aspetti processuali che il negozio deve conoscere. Cass. civ. Sez. I, ord. n. 3634 del 12/2/2025 (massima Brocardi) ha ritenuto che negare al debitore un termine per impugnare la revoca delle misure protettive non violi di per sé il diritto di difesa, se il debitore non indica in modo specifico quale pregiudizio ha subito, e che non esiste un diritto pieno al rinvio dell’udienza neppure quando si chiede tempo per altre procedure. Cass. civ. Sez. I, sent. n. 241 del 5/1/2026 (massima Brocardi), in un caso di fallimento chiesto dopo il diniego della conferma, ha affermato che il debitore non ha diritto a un rinvio e che i termini per impugnare il diniego corrono comunque. La lezione è semplice: la protezione si difende in tempo reale, senza contare su rinvii. Sul versante della sostanza, Trib. Lecco 2/1/2023, secondo il massimario, ha ritenuto che l’insolvenza da sola non precluda l’accesso alla composizione negoziata, perché ciò che conta è l’esistenza di concrete prospettive di risanamento; mentre Trib. Verona 10/6/2025 ha negato la conferma a un piano meramente liquidatorio. Per il negozio che vuole restare aperto, è il terreno giusto.

Sesta mossa: rifiutare l’accordo e aspettare la fine delle trattative

La mossa

L’ultima mossa del locatore è la più silenziosa: non firmare nulla e aspettare. Le misure protettive hanno una durata massima di 240 giorni e l’incarico dell’esperto dura 180 giorni, prorogabili di altri 180 (art. 17 c.7 CCII). Il locatore sa che, se le trattative si chiudono senza accordo, le misure cessano, il contratto è ancora gravato dagli arretrati e lui può riprendere lo sfratto e i pignoramenti. Se il conduttore è un’impresa minore e il credito è consistente, può anche valutare di chiedere la liquidazione controllata (art. 268 CCII), che il creditore può domandare anche in pendenza di esecuzione; se il negozio supera le soglie, la liquidazione giudiziale.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene quando è convinto che il tempo giochi a suo favore: il mercato immobiliare della zona è forte, il locale si riaffitta in fretta e un nuovo conduttore pagherebbe di più. In quel caso ogni concessione è per lui una perdita netta. Preferisce non farla quando i suoi conti dicono il contrario: se dopo la fine delle trattative il negozio chiude, lui si ritrova con un credito chirografario in una procedura concorsuale (o con un debitore svuotato), un locale da liberare con l’esecuzione per rilascio e mesi di sfitto davanti. È il momento in cui la sua convenienza può spostarsi.

I suoi limiti

Il locatore non è obbligato a firmare: la composizione negoziata è un percorso consensuale, e nessuno può imporgli un accordo. Ma i suoi limiti esistono. Prima di tutto, durante le trattative le parti hanno doveri di correttezza e buona fede (art. 4 CCII), e l’esperto li registra nella sua relazione finale. Se il locatore rifiuta per principio qualunque proposta senza confrontarsi, la relazione dell’esperto lo dirà, e quel giudizio peserà nelle fasi successive. In secondo luogo, se le trattative falliscono, il negozio che è impresa minore non resta senza strumenti: l’art. 25-quater c.4 gli consente di proporre una domanda di concordato minore (art. 74), di chiedere la liquidazione controllata, o di proporre il concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio (art. 25-sexies). Nel concordato minore il locatore vota come gli altri creditori, e il suo dissenso non blocca da solo la proposta se si formano le maggioranze di legge.

Sul fronte della domanda di liquidazione controllata presentata dal creditore, la legge prevede una soglia (l’art. 268 c.2 CCII ammette la domanda del creditore solo se i debiti scaduti e non pagati superano 50.000 euro) e le difese previste per il debitore persona fisica che non ha attivo da distribuire (art. 268 c.3): sono strumenti che il locatore valuta solo quando il credito è alto, perché in una liquidazione concorsuale il suo incasso dipende dal riparto con tutti gli altri creditori.

La tua contromossa

La contromossa chiave è costruire durante le trattative un’alternativa all’accordo con il locatore, in modo che il suo rifiuto non chiuda la partita. Le strade concrete, per un negozio di abbigliamento, sono quattro.

La prima: la cessione o l’affitto dell’azienda a un terzo (un altro commerciante, un franchising, un investitore), con subentro nel contratto di locazione. L’art. 36 L. 392/1978 consente al conduttore di cedere il contratto insieme all’azienda senza il consenso del locatore, che può opporsi solo per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione; se non libera il cedente, conserva azione contro di lui in caso di inadempimento del cessionario. Per il locatore, un nuovo conduttore solvibile che subentra è spesso una soluzione migliore dello sfratto; e il prezzo della cessione può servire a pagare gli arretrati. Gli atti di trasferimento dell’azienda durante le trattative possono essere autorizzati dal tribunale ai sensi dell’art. 22 CCII, i cui effetti sono conservati anche se poi interviene un concordato minore omologato o una liquidazione controllata (art. 25-quater c.6).

La seconda: il trasferimento in un locale diverso, più piccolo o con un canone più basso, con un accordo che regoli l’uscita dal vecchio negozio (data di riconsegna, imputazione della cauzione, piano sugli arretrati). Per il locatore che vuole riavere il locale, un rilascio volontario concordato è più veloce e meno costoso di un’esecuzione.

La terza: il recesso per gravi motivi previsto dall’art. 27 L. 392/1978, con preavviso di almeno sei mesi, quando la prosecuzione del contratto è divenuta insostenibile per fatti sopravvenuti e imprevedibili. È una carta delicata, da giocare solo con un’analisi rigorosa dei presupposti, ma è utile conoscerla: cambia la data di uscita e quindi il calcolo del locatore.

La quarta: lo strumento successivo. Se il locatore è l’unico creditore che blocca l’accordo e gli altri hanno aderito, il concordato minore consente di proporre un pagamento degli arretrati che il locatore subirà se si raggiunge la maggioranza; se le soluzioni negoziali non sono praticabili e l’esperto dichiara che le trattative si sono svolte con correttezza e buona fede, il concordato semplificato si propone entro sessanta giorni dalla comunicazione della relazione finale e non richiede il voto dei creditori. Questa prospettiva va resa visibile al locatore durante le trattative, senza minacce: è semplicemente lo scenario alternativo che deve mettere nel suo conto.

Le pronunce che ti proteggono

Sui limiti delle pretese dei creditori durante e dopo le trattative, il massimario della Camera di commercio di Prato-Pistoia riporta due decisioni di Trib. Milano utili per il negozio: Trib. Milano 28/3/2024, secondo cui nella composizione negoziata non maturano crediti prededucibili oltre quelli previsti dalla legge, e Trib. Milano decr. 9/10/2025, secondo cui sono prededucibili solo i crediti indicati dalla legge, come il compenso dell’esperto. Per il locatore questo significa che il semplice fatto di aver “sopportato” le trattative non gli dà una corsia preferenziale nelle procedure successive: se vuole una garanzia per i canoni futuri, deve contrattarla nell’accordo. Ed è un argomento in più per indurlo a firmare.

La partita giocata: tre simulazioni sul negozio con affitti arretrati

Le ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi con dati verosimili, non casi reali. Servono a vedere come cambia la convenienza del locatore a seconda del momento in cui il negozio muove.

Simulazione 1: la diffida intercettata prima della scadenza

Ipotesi: ditta individuale, negozio di abbigliamento donna in una via commerciale di una città di provincia, ricavi lordi degli ultimi tre esercizi tra 164.000 e 187.000 euro, attivo e debiti largamente sotto le soglie dell’impresa minore. Canone mensile 2.350 euro, sette mensilità arretrate per 16.450 euro, deposito cauzionale di tre mensilità pari a 7.050 euro. Il locatore, una persona fisica, invia una diffida ex art. 1454 c.c. ricevuta il 3 novembre 2026, con termine di quindici giorni: il contratto si intenderà risolto il 18 novembre 2026.

Il negozio non aspetta. Il 10 novembre presenta l’istanza al segretario generale della Camera di commercio con la richiesta di misure protettive; l’esperto accetta e l’istanza viene pubblicata nel registro delle imprese lunedì 16 novembre 2026. Il ricorso per la conferma è depositato martedì 17 novembre, cioè il giorno successivo. Il termine di venti giorni dalla pubblicazione per chiedere l’iscrizione del numero di ruolo cadrebbe domenica 6 dicembre e slitta quindi a lunedì 7 dicembre 2026, ma conviene provvedere subito.

Risultato: dal 16 novembre il locatore non può più far valere la risoluzione per i canoni anteriori (art. 18 c.5 CCII), perché il termine della diffida non era ancora scaduto. Il canone di dicembre viene pagato il giorno 5. Nella prima riunione convocata dall’esperto il negozio propone: imputazione della cauzione agli arretrati (16.450 − 7.050 = 9.400 euro di residuo), pagamento immediato di 2.000 euro, e il restante 7.400 euro in venti rate mensili da 370 euro, oltre al canone corrente. Per il locatore, l’alternativa era uno sfratto con tempi incerti e un locale da riaffittare in una via con tre vetrine sfitte. Il suo calcolo, a quel punto, si sposta verso l’accordo.

Simulazione 2: lo sfratto già notificato e il canone di dicembre

Ipotesi: SRL che gestisce un negozio di abbigliamento uomo, impresa minore. Canone 2.420 euro, nove mensilità arretrate per 21.780 euro, fideiussione personale del socio amministratore. Il locatore, una società immobiliare, notifica l’intimazione di sfratto per morosità il 3 novembre 2026 con citazione per l’udienza del 26 novembre 2026 (ventidue giorni liberi, sopra il minimo di venti).

L’istanza di composizione negoziata viene pubblicata venerdì 13 novembre 2026; il ricorso per la conferma è depositato lo stesso giorno, e nel ricorso il negozio indica espressamente il procedimento di sfratto e chiede che le misure lo comprendano, insieme all’esecuzione per rilascio. All’udienza di convalida del 26 novembre il conduttore compare, si oppone e documenta la pubblicazione dell’istanza e il procedimento di conferma in corso: lo sfratto per i canoni anteriori non viene convalidato per non comparizione. Supponiamo che il tribunale confermi le misure con ordinanza del 1° dicembre 2026 per 120 giorni, cioè fino al 31 marzo 2027.

Ora il bivio. Se il negozio paga il canone di dicembre e quelli successivi, il locatore resta senza armi sugli arretrati e ha tutto l’interesse a trattare. Se invece salta i canoni di dicembre e gennaio (4.840 euro), il locatore ha una nuova morosità, successiva all’istanza, su cui può agire, e ha un argomento potente per chiedere la revoca delle misure ai sensi dell’art. 19 c.6. In questa simulazione, 4.840 euro di canoni non pagati valgono più dei 21.780 euro di arretrati: sono quelli che decidono la partita. Sul fronte della fideiussione, il locatore può agire contro il socio: la contromossa è proporgli un accordo in cui il socio contribuisce con 6.000 euro in cambio della liberazione dalla garanzia, e il resto degli arretrati viene rateizzato dalla società.

Simulazione 3: quando conviene di più far entrare un terzo

Ipotesi: stesso negozio della simulazione 2, ma i numeri del piano dicono che con quel canone il punto vendita non torna in utile. Durante le trattative si presenta un commerciante della zona interessato a rilevare l’azienda (insegna, arredi, avviamento, contratto di locazione) per 38.500 euro. Il locatore viene informato e l’esperto lo coinvolge nel tavolo.

Il calcolo del locatore, messo nero su bianco, è questo. Strada dello sfratto: attesa della fine delle misure, ripresa del giudizio, esecuzione per rilascio; poi, in ipotesi, sei mesi di sfitto (6 × 2.420 = 14.520 euro di canoni persi), spese di rimessa in pristino e un recupero degli arretrati incerto, perché la SRL, chiusa, avrebbe poco patrimonio. Strada della cessione: subentro immediato di un conduttore solvibile ai sensi dell’art. 36 L. 392/1978, nessun giorno di sfitto, pagamento di 17.000 euro sugli arretrati con il prezzo della cessione (atto da far autorizzare dal tribunale ai sensi dell’art. 22 CCII), rinuncia al residuo. Per il locatore la seconda strada vale, a conti fatti, più della prima. Ed è proprio la combinazione tra misure protettive (che rallentano la sua strada aggressiva) e un’alternativa concreta (che gli offre un’uscita) a spostare la sua convenienza.

Quando al proprietario conviene davvero trattare

La composizione negoziata non obbliga il locatore a firmare, ma cambia i suoi tempi e i suoi numeri. Leggere i momenti in cui la sua convenienza si sposta è la parte più importante della strategia.

Il primo momento è subito dopo la pubblicazione dell’istanza. Fino al giorno prima, il locatore aveva in mano la diffida, lo sfratto e il pignoramento. Dal giorno dopo sa che, per i canoni arretrati, quelle armi sono sospese e che la situazione si chiarirà all’udienza di conferma. È il momento in cui il locatore razionale si chiede quanto gli costa aspettare. Se il canone corrente arriva puntuale, la risposta è: poco. E allora è disposto ad ascoltare una proposta sugli arretrati.

Il secondo momento è la prima convocazione dell’esperto. L’esperto non è il consulente del negozio: è un professionista indipendente, nominato dalla Camera di commercio, che ha il compito di agevolare le trattative. Per il locatore questa figura è importante, perché gli dà un interlocutore terzo e affidabile, che verifica i numeri del conduttore. Molti locatori che non si fiderebbero di una promessa del commerciante si fidano di un piano verificato da un terzo. È il momento in cui conviene portare sul tavolo il piano di tesoreria dei sei mesi successivi e, se possibile, un primo pagamento.

Il terzo momento è quando il mercato immobiliare locale è debole. Un locatore che possiede un negozio in una via dove le vetrine sfitte aumentano sa che lo sfratto non gli restituisce un affitto, gli restituisce un costo. In questi contesti la rinegoziazione del canone, sollecitata dall’esperto ai sensi dell’art. 17 c.5 CCII, ha buone possibilità: una riduzione temporanea (per esempio per diciotto o ventiquattro mesi), con ritorno progressivo al canone pieno o con una clausola legata al fatturato, può essere per lui preferibile a un anno di sfitto.

Il quarto momento è quando compare un’alternativa al conduttore attuale. Che si tratti di un acquirente dell’azienda, di un affittuario o di un franchising, l’ingresso di un terzo solvibile cambia l’equazione: il locatore non deve più scommettere sul risanamento del negozio, ma può contare su un nuovo conduttore. È il momento in cui accetta più facilmente lo stralcio di una parte degli arretrati.

Il quinto momento è quando si avvicina la fine delle trattative. Paradossalmente, anche il locatore ha una scadenza. Se le trattative falliscono, il negozio che è impresa minore può presentare un concordato minore in cui il locatore vota con gli altri creditori, o il concordato semplificato se ne ricorrono i presupposti; oppure il negozio chiude e il locatore si ritrova con un credito chirografario in una liquidazione. In ciascuno di questi scenari il suo incasso dipende da altri. Un accordo firmato prima gli garantisce invece condizioni negoziate da lui.

Quali contenuti accetta più facilmente un locatore? L’esperienza della prassi suggerisce alcune costanti: il pagamento puntuale e garantito del canone corrente; un primo acconto sugli arretrati; una rateizzazione del residuo di durata non eccessiva, compatibile con la durata residua del contratto; l’imputazione della cauzione con l’impegno a ricostituirla; una clausola risolutiva chiara in caso di nuovo inadempimento, che gli restituisca la possibilità di agire rapidamente; la liberazione dei garanti solo a fronte di un contributo concreto. Ciò che il locatore rifiuta quasi sempre è l’accordo che gli chiede di rinunciare agli arretrati senza dargli una garanzia sul futuro. È su questo equilibrio che si costruisce la proposta.

Va ricordato infine che l’accordo raggiunto nella composizione negoziata può assumere forme diverse. Per l’impresa minore l’art. 25-quater c.3 elenca un contratto con uno o più creditori idoneo ad assicurare la continuità aziendale, un accordo con il contenuto della convenzione di moratoria dell’art. 62, o un accordo sottoscritto anche dall’esperto con gli effetti dell’art. 25-bis c.5. Con il solo locatore, nella maggior parte dei casi, basta un contratto: un accordo transattivo sugli arretrati e, se serve, una modifica del contratto di locazione, che conviene sempre redigere per iscritto e, quando il contratto lo richiede, registrare.

La partita in tabella

La tabella che segue riassume le mosse del locatore, i vincoli che lo legano e la contromossa del negozio, con la finestra utile per giocarla. I riferimenti sono quelli esaminati sopra; dove indichiamo una lettura e non una regola espressa, lo precisiamo.

Le domande di chi ha il negozio sotto attacco

Ho otto mesi di affitto arretrato: sono ancora in tempo per la composizione negoziata?

Sì, se il negozio ha una prospettiva concreta di stare in piedi e il contratto di locazione non si è già risolto. Il numero di mensilità arretrate non è di per sé un ostacolo; lo è la mancanza di un piano. Se però la diffida è già scaduta o il locatore ha già dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva, la protezione dell’art. 18 c.5 CCII può non bastare, e bisogna valutare subito il quadro con chi conosce la materia.

Il proprietario può sfrattarmi mentre sono in composizione negoziata?

Per i canoni anteriori all’istanza, con le misure protettive in corso, di regola no. Il divieto di provocare la risoluzione per crediti anteriori e il blocco delle azioni esecutive sui beni con cui si esercita l’impresa vanno in questa direzione, e Trib. Asti 3/3/2022 ha confermato una misura comprensiva dell’inibitoria dello sfratto. Ma se smetti di pagare i canoni che scadono dopo l’istanza, il locatore torna ad avere armi.

Devo continuare a pagare l’affitto durante le trattative?

Sì, e non è un dettaglio. La legge precisa che durante le misure “non sono inibiti i pagamenti”, e la giurisprudenza (Trib. Milano 19/6/2025, secondo il massimario camerale) ha negato protezione contro i rimedi dei creditori per i debiti correnti. Il canone corrente è il tuo biglietto d’ingresso al tavolo.

Il mio negozio è piccolo: devo rivolgermi alla Camera di commercio o al tribunale?

All’una e all’altro, in momenti diversi. Se il negozio è un’impresa minore, l’istanza di nomina dell’esperto va al segretario generale della Camera di commercio della sede legale (art. 25-quater c.2 CCII); la conferma delle misure protettive, invece, si chiede al tribunale con ricorso entro il giorno successivo alla pubblicazione (art. 19 CCII, richiamato in quanto compatibile).

Il proprietario può costringermi a pagare tutto subito, o rifiutare qualunque proposta?

Può rifiutare, ma non può pretendere che le trattative si svolgano senza confrontarsi. Nessuno può obbligarlo a firmare, ma l’esperto valuta la correttezza di tutte le parti, e se l’accordo con il locatore non arriva il negozio ha altre strade: cessione dell’azienda, trasloco concordato o, per l’impresa minore, concordato minore e concordato semplificato.

In agosto i termini si fermano?

No per la composizione negoziata e no per lo sfratto. L’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale per i procedimenti disciplinati dal Codice, e lo sfratto non è soggetto alla sospensione per effetto dell’art. 92 dell’ordinamento giudiziario. Chi pianifica di “aspettare settembre” rischia di perdere le scadenze decisive.

I paletti fissati dai giudici

Raccogliamo qui i riferimenti richiamati nell’articolo, ordinati secondo la mossa del locatore che limitano o regolano. Avvertenza importante: quasi tutte le pronunce di merito sulla composizione negoziata sono note dalle massime dei massimari camerali (in particolare quello della Camera di commercio di Prato-Pistoia, edizione 2026), che non riportano il numero del provvedimento; le indichiamo quindi con tribunale e data, come si trovano in quella fonte. Il principio è riformulato con parole nostre.

Sulla risoluzione del contratto e sui contratti pendenti

1. Trib. Ivrea, 17/2/2023 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Il divieto di rifiutare l’adempimento, risolvere o modificare i contratti pendenti per il solo mancato pagamento di crediti anteriori discende direttamente dalla domanda di conferma delle misure. Rilevanza: il contratto di locazione del negozio è protetto dalla pubblicazione, senza bisogno di un ordine specifico contro il locatore.

2. Trib. Milano, 19/6/2025 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Non può essere inibito ai creditori l’esercizio dei rimedi contrattuali per il mancato pagamento dei debiti correnti, perché la buona fede impone di adempiere le obbligazioni in corso. Rilevanza: i canoni che scadono durante le trattative vanno pagati, altrimenti il locatore torna libero.

3. Trib. Verona, 11/12/2025 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Le misure possono estendersi ai beni di soci o amministratori utilizzati dall’impresa, se funzionali alle trattative; vanno invece respinte, salvo casi eccezionali, le misure cautelari che incidono sul regolamento dei contratti pendenti. Rilevanza: la protezione del contratto di locazione non arriva fino a riscriverne le condizioni senza il locatore.

Sullo sfratto e sul rilascio del locale

4. Trib. Asti, 3/3/2022 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia; segnalata anche da NT+ Diritto dell’8/3/2022). La conferma delle misure può comprendere l’inibitoria dello sfratto da un immobile di un terzo, quando vi si esercita l’impresa; la misura è proporzionata grazie alla durata limitata e alla revocabilità. Rilevanza: è il precedente più vicino al negozio in locazione, anche se reso sotto il D.L. 118/2021.

5. Cass. civ. Sez. III, sent. n. 741 del 23/1/2002 (massima Brocardi). La sanatoria della morosità in udienza prevista dall’art. 55 L. 392/1978 non si applica alle locazioni a uso diverso dall’abitazione. Rilevanza: il negozio non può contare sul termine di grazia; la protezione va cercata prima, con la composizione negoziata.

Sulle garanzie e sui fideiussori

6. Trib. Avellino, 5/12/2022 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Le misure protettive non si estendono al patrimonio dei soci fideiussori, perché le garanzie personali non sono beni strumentali all’impresa. Rilevanza: il locatore può di regola agire contro il socio garante.

7. Trib. Venezia, 6/2/2023 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). È ammissibile estendere le misure ai garanti che abbiano messo a disposizione dei creditori i propri beni. Rilevanza: coinvolgere il garante nel piano può portarlo sotto l’ombrello della protezione.

Sulla modulazione delle misure verso il locatore

8. Trib. Bergamo, 24/2/2022 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Le misure vanno concesse nei confronti dei creditori specificamente individuati, con contraddittorio anche verso i terzi interessati. Rilevanza: nel ricorso il locatore va indicato e messo in condizione di difendersi.

9. Trib. Bologna, 23/9/2025 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Il tribunale può limitare nel tempo l’effetto protettivo verso alcune categorie di creditori, per evitare un pregiudizio definitivo o sproporzionato. Rilevanza: un locatore persona fisica che vive del canone può ottenere una protezione più breve nei suoi confronti.

Sui presupposti della protezione e sulla sua revoca

10. Trib. Milano, 17/1/2022 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Le misure si confermano quando esiste una ragionevole probabilità di risanamento, valutata anche sul parere dell’esperto. Rilevanza: il negozio deve dimostrare che, sistemato il passato, i conti correnti tornano.

11. Trib. Lecco, 2/1/2023 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). L’insolvenza da sola non preclude l’accesso alla composizione negoziata; decisiva è l’assenza di concrete prospettive di risanamento. Rilevanza: molti arretrati non chiudono la porta, se il piano regge.

12. Trib. Salerno, 13/2/2023 e Trib. Verona, 10/6/2025 (massime, massimario CCIAA Prato-Pistoia). La conferma è negata in presenza di insolvenza irreversibile e piano embrionale (Salerno) o di un piano meramente liquidatorio, anche se più vantaggioso della liquidazione giudiziale (Verona). Rilevanza: chi vuole solo guadagnare tempo prima di chiudere il negozio non ottiene protezione.

13. Trib. Verona, 25/11/2022 (massima, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Revocate le misure di un’impresa sopra soglia che aveva presentato l’istanza al segretario generale anziché alla commissione. Rilevanza: va scelto il canale giusto in base alle soglie dell’impresa minore.

14. Cass. civ. Sez. I, ord. n. 3634 del 12/2/2025 (massima Brocardi). Negare al debitore un termine per impugnare la revoca delle misure non lede di per sé il diritto di difesa, se non è indicato un pregiudizio specifico; non esiste un diritto pieno al rinvio. Rilevanza: la difesa della protezione va organizzata in anticipo.

15. Cass. civ. Sez. I, sent. n. 241 del 5/1/2026 (massima Brocardi). Dopo il diniego della conferma delle misure, il debitore può difendersi ma non ha diritto a un rinvio, e i termini per impugnare il diniego corrono. Rilevanza: un diniego non reclamato in tempo apre la strada alle iniziative dei creditori.

Sulla posizione del locatore dopo le trattative

16. Trib. Milano, 28/3/2024 e Trib. Milano, decr. 9/10/2025 (massime, massimario CCIAA Prato-Pistoia). Nella composizione negoziata non maturano crediti prededucibili oltre quelli previsti dalla legge, come il compenso dell’esperto. Rilevanza: il locatore che vuole garanzie per il futuro deve ottenerle nell’accordo, non le riceve automaticamente.

17. Trib. Milano, n. 9567 del 5/11/2024 (massima nei massimari camerali). Sul compenso dell’esperto prevale l’accordo tra le parti e la liquidazione costituisce prova scritta per il decreto ingiuntivo. Rilevanza: è un costo della procedura da mettere nel piano di tesoreria del negozio.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Giochiamo la partita accanto a te: leggiamo le mosse già fatte dal locatore, intercettiamo i vizi dei suoi atti, presidiamo le scadenze che la legge impone a entrambe le parti e apriamo il tavolo della trattativa nel momento in cui la sua convenienza si sposta. Concretamente:

1. Ricostruiamo la posizione con il locatore: leggiamo il contratto di locazione (clausola risolutiva, cauzione, fideiussioni, durata residua), calcoliamo gli arretrati mese per mese e verifichiamo diffide, intimazioni e decreti già ricevuti, con le relative date di notifica.
2. Verifichiamo le soglie dell’impresa minore sui tre esercizi precedenti, insieme ai commercialisti dello staff, per individuare il canale corretto: segretario generale della Camera di commercio oppure piattaforma nazionale e commissione regionale.
3. Prepariamo l’istanza di nomina dell’esperto con i documenti richiesti dall’art. 17 c.3 CCII, nella versione prevista per l’impresa minore dall’art. 25-quater c.2, e l’eventuale richiesta di misure protettive.
4. Redigiamo il ricorso per la conferma delle misure da depositare entro il giorno successivo alla pubblicazione, indicando espressamente sfratto, esecuzione per rilascio e pignoramenti, e chiedendo, quando ne ricorrono i presupposti, l’estensione ai beni dei garanti funzionali al piano.
5. Costruiamo il piano finanziario dei sei mesi successivi sul calendario reale del negozio (cambio collezione, saldi, festività), perché il canone corrente sia pagato e il tribunale veda numeri credibili.
6. Ci presentiamo all’udienza di convalida e ci opponiamo allo sfratto quando la composizione negoziata è avviata, perché la protezione non vada persa per una mancata comparizione.
7. Prepariamo la proposta al locatore per la riunione con l’esperto: acconto, imputazione della cauzione, rateizzazione degli arretrati, eventuale rinegoziazione del canone ai sensi dell’art. 17 c.5, posizione dei garanti.
8. Valutiamo le alternative che cambiano la convenienza del locatore: cessione o affitto dell’azienda con subentro nel contratto (art. 36 L. 392/1978), autorizzazione degli atti ex art. 22 CCII, trasloco concordato.
9. Presidiamo le scadenze del Codice, ricordando che i termini corrono anche in agosto (art. 9 c.1 CCII), e reagiamo alle istanze di revoca delle misure presentate dal locatore.
10. Prepariamo lo strumento successivo se le trattative non chiudono: concordato minore, concordato semplificato o liquidazione controllata, valutando con il cliente quale tutela meglio il negozio e chi lo garantisce.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una partita come questa pesa soprattutto la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: conoscere dall’interno il ruolo dell’esperto, il modo in cui valuta la buona fede delle parti e il contenuto della sua relazione finale permette di preparare il negozio a quel tavolo. Va detto con chiarezza che l’esperto della singola procedura è un terzo indipendente nominato dalla Camera di commercio: lo Studio assiste l’imprenditore, non sostituisce l’esperto. Accanto a questa competenza, la qualifica di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC conta quando il negozio è un’impresa minore e la partita prosegue nel concordato minore o nella liquidazione controllata, mentre quella di avvocato cassazionista assicura continuità di strategia dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso caso: la convenienza del locatore è materia di numeri quanto di diritto, e la proposta sugli arretrati regge solo se il piano di tesoreria la sostiene.

Chiusura

Un negozio di abbigliamento con affitti arretrati non è condannato a subire la sequenza diffida, sfratto, pignoramento. La composizione negoziata gli consente di fermare le mosse del locatore sui canoni passati, a patto di muovere prima che il contratto si risolva, di pagare puntualmente i canoni correnti e di presentarsi al tavolo dell’esperto con un piano che il proprietario possa trovare conveniente. Nella crisi di un’impresa non vince chi ha ragione in astratto, ma chi conosce le regole del gioco e muove nei tempi giusti.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché coincide con le competenze certificate dell’Avvocato: la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 per le trattative con il locatore e con gli altri creditori, quella di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC per i negozi che sono imprese minori e possono dover proseguire con il concordato minore o la liquidazione controllata, quella di avvocato cassazionista per il contenzioso sullo sfratto e sulle misure protettive.

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