Chi ha accumulato arretrati con il condominio e sta valutando la liquidazione controllata si pone quasi sempre la stessa domanda: le quote non pagate spariranno, oppure l’amministratore continuerà a chiederle anche dopo la procedura? La risposta breve è che le quote condominiali maturate prima dell’apertura possono essere cancellate con l’esdebitazione per la parte che il riparto non copre, ma le quote che maturano dopo l’apertura vanno pagate per intero, in prededuzione, e quelle successive alla procedura restano sempre a carico di chi è proprietario. In mezzo ci sono diverse insidie: la responsabilità solidale di chi compra l’appartamento, le spese straordinarie deliberate prima ma richieste dopo, il condominio che non presenta la domanda di ammissione al passivo, l’immobile che non si riesce a vendere.

Il rischio principale è concreto. Chi entra in liquidazione controllata convinto che “il condominio non si paga più” rischia di accumulare un nuovo debito, questa volta non cancellabile, proprio durante la procedura. E i termini corrono anche in agosto, perché nei procedimenti del Codice della crisi la sospensione feriale non si applica (art. 9 c.1 CCII).

Lo Studio Monardo segue questa materia perché l’Avvocato è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno il modo in cui l’Organismo e il liquidatore trattano i crediti del condominio, dalla relazione iniziale allo stato passivo fino alla domanda di esdebitazione. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti ricostruisce le quote esercizio per esercizio, distinguendo ciò che rientra nel concorso da ciò che va pagato subito.

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Il quadro di legge: quali norme decidono la sorte delle quote condominiali

Sul piano normativo, la liquidazione controllata (artt. 268-277 CCII) è la procedura con cui il debitore sovraindebitato mette a disposizione dei creditori i suoi beni, sotto la gestione di un liquidatore nominato dal tribunale; dopo la chiusura, o comunque decorsi tre anni dall’apertura, il debitore persona fisica può ottenere l’esdebitazione (art. 282 CCII). Questo è l’unico inquadramento generale che serve qui. Per capire che cosa succede alle quote del condominio bisogna invece mettere insieme quattro gruppi di norme.

Primo gruppo: le regole sull’esdebitazione. Secondo l’art. 278 c.1 CCII l’esdebitazione consiste nella liberazione dai debiti e rende inesigibili dal debitore i crediti rimasti insoddisfatti nella liquidazione controllata. L’art. 278 c.7 elenca i debiti esclusi: gli obblighi di mantenimento e alimentari (lett. a), i debiti per risarcimento dei danni da fatto illecito extracontrattuale e le sanzioni penali e amministrative di carattere pecuniario non accessorie a debiti estinti (lett. b). I contributi condominiali non compaiono in questo elenco: sono quindi debiti che l’esdebitazione può rendere inesigibili. L’art. 278 c.2 aggiunge una regola importante per il condominio che non partecipa al concorso, e l’art. 278 c.6 fa salvi i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso.

Secondo gruppo: le regole sulla prededuzione. L’art. 6 c.1 lett. d) CCII qualifica come prededucibili i crediti legalmente sorti durante la liquidazione giudiziale o controllata per la gestione del patrimonio del debitore. A questa norma generale si affianca una disposizione specifica sul condominio: l’art. 30 della L. 220/2012 (riforma del condominio) stabilisce che i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni sono prededucibili se divenuti esigibili, ai sensi dell’art. 63 c.1 disp. att. c.c., durante le procedure concorsuali. La Cassazione (Cass. Sez. III, sent. n. 22105 del 31/7/2025) ha precisato che questa prededuzione è propria delle procedure concorsuali e non si estende all’esecuzione immobiliare individuale.

Terzo gruppo: le regole civilistiche sul condominio. L’art. 63 disp. att. c.c. disciplina la riscossione dei contributi: l’amministratore, sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (c.1); chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (c.4); chi cede l’unità resta obbligato in solido con l’acquirente fino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento (c.5).

Quarto gruppo: le regole sul concorso nella liquidazione controllata. Secondo l’art. 268 c.5 CCII il deposito della domanda sospende, ai soli effetti del concorso, il corso degli interessi, salvo per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio. L’art. 270 c.2 lett. d) impone al tribunale di assegnare ai creditori un termine non superiore a novanta giorni per presentare le domande. L’art. 270 c.5 rinvia, in quanto compatibili, agli artt. 142 e 143 e agli artt. 150 e 151 CCII, tra cui il divieto di azioni esecutive individuali.

Va precisato che la distinzione decisiva non è tra “debiti vecchi” e “debiti nuovi” in senso generico, ma tra crediti concorsuali (sorti prima dell’apertura) e crediti prededucibili (sorti durante la procedura per la gestione del patrimonio). Un esempio chiarisce la differenza rispetto a istituti affini. Nel pignoramento immobiliare individuale, le quote condominiali maturate dopo il pignoramento non hanno alcuna corsia preferenziale: secondo Cass. 22105/2025 non sono prededucibili e non sono spese di giustizia privilegiate, salvo che si tratti di spese indispensabili per conservare la struttura dell’immobile o le parti comuni collegate. Nella liquidazione controllata, invece, le stesse quote maturate dopo l’apertura vengono pagate prima dei creditori concorsuali. Lo stesso appartamento, con le stesse quote, riceve quindi un trattamento opposto a seconda della procedura in cui si trova.

Una seconda distinzione riguarda gli strumenti alternativi. Chi vuole conservare la casa può valutare la ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII): il piano ha contenuto libero e può prevedere il pagamento parziale e differenziato dei crediti chirografari, compresi gli arretrati condominiali, ma il debitore resta proprietario e deve continuare a pagare regolarmente le quote correnti per tutta la durata del piano. Nella liquidazione controllata, invece, la casa normalmente viene venduta e la cancellazione degli arretrati passa per il riparto e per l’esdebitazione. La scelta tra le due strade dipende dal valore dell’immobile, dal mutuo residuo e dal reddito disponibile.

Condizioni perché le quote siano cancellate e termini che contano

In termini operativi, perché un debito condominiale venga effettivamente cancellato devono verificarsi diverse condizioni, che conviene esaminare una per una.

1. Il credito deve essere anteriore all’apertura. Solo i crediti concorsuali partecipano al riparto e, per la parte non soddisfatta, diventano inesigibili con l’esdebitazione. Per stabilire quando nasce l’obbligo di pagare una quota la Cassazione distingue: per le spese ordinarie conta il momento in cui la gestione viene compiuta; per le spese straordinarie conta il momento in cui l’assemblea ha approvato la delibera (Cass. Sez. II, ord. n. 21094 del 19/7/2023; nello stesso senso Cass. Sez. II, ord. n. 11199 del 28/4/2021). L'”anno in corso” dell’art. 63 c.4 disp. att. si riferisce all’esercizio della gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare (Cass. Sez. VI, ord. n. 7395 del 22/3/2017).

2. Il debitore deve ottenere l’esdebitazione. Secondo l’art. 282 c.1 CCII l’esdebitazione opera dopo il provvedimento di chiusura o, prima, decorsi tre anni dall’apertura; è dichiarata con decreto motivato del tribunale, su istanza del debitore o su segnalazione del liquidatore. L’art. 282 c.2 la subordina alle condizioni dell’art. 280 (tra cui non aver distratto l’attivo, non aver ostacolato la procedura, non aver già beneficiato dell’esdebitazione nei cinque anni precedenti né per due volte), all’assenza di condanne definitive per i reati dell’art. 344 e al fatto di non aver determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode.

3. Il debito non deve rientrare tra quelli esclusi. Le quote condominiali ordinarie e straordinarie non sono tra i debiti dell’art. 278 c.7. Diverso è il caso di un risarcimento dovuto al condominio per un danno extracontrattuale (per esempio infiltrazioni causate dal proprio appartamento e accertate in giudizio): in questo caso il credito rientra nella lett. b) e non viene cancellato.

4. Il condominio dovrebbe partecipare al concorso. Se l’amministratore presenta la domanda di ammissione nel termine fissato dal tribunale, il credito concorre al riparto e il residuo diventa inesigibile. Se non la presenta, opera l’art. 278 c.2: l’esdebitazione vale solo per la parte che eccede la percentuale attribuita ai creditori di pari grado. Su questa norma è pendente una questione di legittimità costituzionale: con l’ord. 104/2026 la Corte costituzionale ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano e le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026, quindi la questione è di nuovo pendente.

5. Le quote successive all’apertura vanno pagate. Non c’è esdebitazione per i crediti prededucibili: vengono pagati con priorità dal liquidatore con l’attivo della procedura. Se l’attivo non basta, il problema torna sul debitore.

Il termine più critico, per il debitore, è quello del reclamo contro il decreto che nega l’esdebitazione: trenta giorni, che corrono anche in agosto. La disciplina prevede infatti, all’art. 9 c.1 CCII, che la sospensione feriale dei termini non si applichi ai procedimenti regolati dal Codice. Lo stesso vale per i termini dello stato passivo.

Un’ultima precisazione sul rapporto tra termini e interessi. Dal deposito della domanda di liquidazione gli interessi sul credito condominiale non corrono più ai fini del concorso (art. 268 c.5 CCII), perché il credito del condominio è normalmente chirografario. Fa eccezione il condominio che abbia iscritto un’ipoteca giudiziale sull’appartamento sulla base di un decreto ingiuntivo: in quel caso il credito è garantito e la regola della sospensione non opera.

Come si muovono debitore, OCC, liquidatore e amministratore: la sequenza

La sequenza che segue descrive i passaggi che riguardano specificamente le quote condominiali, dal momento in cui si prepara la domanda fino all’esdebitazione.

1. Ricognizione delle quote (prima della domanda). Il debitore, con l’OCC, chiede all’amministratore l’estratto conto della propria posizione, i consuntivi approvati degli ultimi esercizi, i preventivi in corso e le delibere di spese straordinarie. Serve per distinguere tre voci: quote ordinarie di esercizi chiusi, quote ordinarie dell’esercizio in corso, quote straordinarie deliberate (con la data della delibera). È qui che più spesso si sbaglia: si indica un unico importo “debito condominio” senza ripartirlo, e il liquidatore deve poi ricostruirlo da zero.

2. Indicazione del condominio nell’elenco dei creditori. Il condominio va inserito tra i creditori con l’importo, l’eventuale titolo (decreto ingiuntivo, ipoteca giudiziale) e l’indirizzo PEC dell’amministratore. Se l’amministratore ha già ottenuto un decreto ingiuntivo, va indicata anche la data di notifica e l’eventuale iscrizione ipotecaria.

3. Deposito del ricorso e relazione dell’OCC. Il ricorso si presenta al tribunale competente (art. 27 c.2 CCII, richiamato dall’art. 268 c.1), cioè quello del luogo in cui il debitore ha il centro dei propri interessi. Se la domanda è del debitore persona fisica, la procedura si apre solo se l’OCC attesta che è possibile acquisire attivo da distribuire (art. 268 c.3). La relazione dell’OCC su cause dell’indebitamento e diligenza è requisito di ammissibilità, con controllo sostanziale del giudice (Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026, nota da sintesi). Gli arretrati condominiali di lunga durata entrano in questa valutazione: è importante spiegare perché si sono formati (perdita del lavoro, separazione, malattia).

4. Sentenza di apertura. Il tribunale nomina il liquidatore (se la domanda è del debitore, conferma l’OCC come liquidatore secondo l’art. 270 c.2 lett. b), fissa il termine per le domande dei creditori e dispone sull’inventario. Da questo momento opera il divieto di azioni esecutive individuali (art. 150, richiamato dall’art. 270 c.5): il condominio non può proseguire il pignoramento eventualmente avviato né iniziarne uno nuovo sui beni compresi nella liquidazione.

5. Comunicazione all’amministratore. Il liquidatore comunica ai creditori l’apertura e il termine. L’amministratore deve presentare la domanda di ammissione con il consuntivo approvato, il verbale di approvazione e i piani di riparto. Avvertenza decisiva: il debitore ha interesse a che il condominio presenti la domanda. Se l’amministratore resta inerte, il credito non si ripartisce e, per effetto dell’art. 278 c.2, una parte può restare esigibile anche dopo l’esdebitazione. Conviene quindi verificare con il liquidatore che la comunicazione sia arrivata all’indirizzo corretto.

6. Gestione delle quote correnti. Dall’apertura l’appartamento è amministrato dal liquidatore, che riceve le convocazioni di assemblea e i riparti. Le quote che maturano da quel momento rientrano nell’art. 6 c.1 lett. d) CCII e nell’art. 30 L. 220/2012: sono prededucibili. Se il debitore continua ad abitare la casa fino alla vendita, le modalità con cui le spese correnti vengono sostenute vanno concordate con il liquidatore e, se serve, con il giudice delegato. Avvertenza decisiva: non bisogna smettere di versare ciò che il liquidatore ha stabilito per le spese correnti, perché il debito prededucibile non si cancella e riduce l’attivo destinato agli altri creditori.

7. Progetto di stato passivo. Il liquidatore predispone il progetto di stato passivo: le quote anteriori vanno in chirografo (salvo ipoteca), quelle posteriori in prededuzione. Il debitore e i creditori hanno 15 giorni per le osservazioni (art. 273). È il momento per contestare quote non dovute: interessi di mora non previsti dal regolamento, spese legali non liquidate, quote già pagate.

8. Vendita dell’immobile. Il liquidatore vende con procedure competitive (art. 216, applicabile in quanto compatibile). Nel bando è opportuno indicare la situazione condominiale, perché l’acquirente risponde in solido delle quote dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 c.4 disp. att.). Il trasferimento va comunicato all’amministratore per far cessare la solidarietà del cedente (art. 63 c.5).

9. Riparto. Dal prezzo si pagano le spese della procedura riferibili al bene, poi il creditore ipotecario sull’immobile; le quote condominiali prededucibili si pagano con priorità sull’attivo libero; i chirografari, compreso il condominio per le quote anteriori, ricevono la percentuale residua (art. 275 e, per rinvio del c.6-bis, art. 221 CCII sull’ordine di distribuzione).

10. Esdebitazione. Alla chiusura, o decorsi tre anni dall’apertura, il debitore presenta l’istanza o il liquidatore segnala la posizione; il liquidatore comunica l’istanza ai creditori ammessi, che hanno 15 giorni per osservazioni; il tribunale decide con decreto reclamabile entro 30 giorni (art. 282 c.1 e c.3). Dal decreto le quote condominiali anteriori non soddisfatte diventano inesigibili.

I documenti da raccogliere sulla posizione condominiale

In termini operativi, la qualità della documentazione condiziona l’esito. Prima del deposito conviene avere:

• estratto conto della posizione rilasciato dall’amministratore, con il dettaglio per esercizio;
• consuntivi approvati degli esercizi in cui si è formata la morosità e verbali di approvazione, perché l’esigibilità della quota dipende dallo stato di ripartizione approvato (art. 63 c.1 disp. att. c.c.);
• preventivo dell’esercizio in corso, per stimare le quote che matureranno durante la procedura e che saranno prededucibili;
• delibere di spese straordinarie con la data dell’assemblea e il piano delle rate;
• eventuali decreti ingiuntivi, atti di precetto, pignoramenti e certificati delle iscrizioni ipotecarie;
• regolamento di condominio, per verificare se esiste una clausola contrattuale sugli interessi di mora o su sanzioni;
• titolo di proprietà dell’unità e, se esiste, atto costitutivo del fondo patrimoniale;
• dati PEC dell’amministratore, necessari per le comunicazioni dell’OCC e del liquidatore.

Questa documentazione serve tre volte: all’OCC per la relazione, al liquidatore per lo stato passivo, al tribunale per l’esdebitazione. Una posizione ricostruita male nella prima fase porta quasi sempre a contestazioni nelle fasi successive.

Esempi di calcolo: quanto resta da pagare al condominio

Gli esempi che seguono sono esercizi dimostrativi con dati ipotetici, utili a capire il meccanismo. Non riproducono casi reali.

Esempio di calcolo n. 1 – appartamento venduto, condominio ammesso al passivo.

Ipotesi di partenza:
– sentenza di apertura della liquidazione controllata: martedì 3 febbraio 2026;
– termine per le domande dei creditori fissato a 90 giorni: lunedì 4 maggio 2026;
– arretrati condominiali anteriori all’apertura: 4.912,30 € di quote ordinarie (esercizi 2024 e 2025) e 2.472,26 € di rate per il rifacimento della facciata deliberato nel 2023, per un totale di 7.384,56 €;
– quote correnti dall’apertura al trasferimento: tre rate trimestrali da 355,20 €, cioè 1.065,60 €;
– prezzo di vendita dell’appartamento, trasferito giovedì 15 ottobre 2026: 96.300,00 €;
– spese della procedura riferibili alla vendita (perizia, pubblicità, cancellazione delle formalità): 3.418,70 €;
– mutuo ipotecario della banca: 71.845,20 €;
– quota dello stipendio acquisita alla procedura per tre anni: 340 € al mese, cioè 12.240,00 €;
– altre spese prededucibili della procedura (compensi di OCC e liquidatore stimati): 5.870,00 €;
– totale dei crediti chirografari ammessi, compreso il condominio: 58.231,77 €.

Sviluppo:
1. Dal prezzo si detraggono le spese della vendita e il credito ipotecario: 96.300,00 − 3.418,70 − 71.845,20 = 21.036,10 €.
2. Attivo libero complessivo: 21.036,10 + 12.240,00 = 33.276,10 €.
3. Prededuzioni: 1.065,60 € (quote condominiali correnti) + 5.870,00 € (spese della procedura) = 6.935,60 €.
4. Somma per i chirografari: 33.276,10 − 6.935,60 = 26.340,50 €.
5. Percentuale di soddisfazione: 26.340,50 / 58.231,77 = 45,23%.
6. Il condominio riceve per le quote anteriori: 7.384,56 × 45,23% = circa 3.340,32 €.

Esito: il condominio incassa per intero le quote correnti (1.065,60 €) e circa 3.340,32 € sugli arretrati. La parte non soddisfatta, circa 4.044,24 €, diventa inesigibile con l’esdebitazione. Il triennio dall’apertura scade il 3 febbraio 2029, che è un sabato: l’esdebitazione anticipata opera decorso il triennio, e in termini pratici l’istanza si deposita dal primo giorno lavorativo successivo, lunedì 5 febbraio 2029, se la procedura non è stata chiusa prima. Gli interessi sugli arretrati non maturano ai fini del concorso dal deposito della domanda (art. 268 c.5).

Esempio di calcolo n. 2 – condominio che non presenta la domanda e acquirente chiamato a pagare.

Ipotesi di partenza: stessa procedura e stessa percentuale (45,23%), ma l’amministratore di un secondo condominio (un box auto in un altro stabile) non presenta la domanda di ammissione. Arretrati: 3.961,48 €, di cui 1.204,90 € relativi all’esercizio 2025 e 287,15 € all’esercizio 2026 maturati prima dell’apertura. Il box viene venduto nel novembre 2026 con trasferimento comunicato all’amministratore.

Sviluppo:
1. Il condominio non partecipa al riparto: non incassa nulla dalla procedura.
2. In base all’art. 278 c.2 CCII l’esdebitazione vale solo per la parte eccedente la percentuale dei creditori di pari grado: 3.961,48 × 45,23% = circa 1.791,93 € restano esigibili verso il debitore; circa 2.169,55 € diventano inesigibili.
3. Il condominio può inoltre chiedere all’acquirente del box, in solido, le quote dell’esercizio in corso e del precedente (art. 63 c.4 disp. att.): 1.204,90 + 287,15 = 1.492,05 €. Non può chiedergli le quote degli esercizi più vecchi.
4. Se l’acquirente paga, si pone la questione del suo regresso verso il debitore: il credito di regresso nasce da un’obbligazione sorta prima dell’apertura, e la sua sorte dopo l’esdebitazione è una questione aperta da valutare caso per caso.

Esito: il condominio che resta inerte non perde il diritto, ma la sua pretesa verso il debitore si riduce alla percentuale del concorso. La regola è contestata davanti alla Corte costituzionale e la questione è di nuovo pendente: fino alla decisione, la regola si applica come scritta.

Situazioni che escono dalla regola generale

Spese straordinarie deliberate prima, richieste dopo. Supponiamo che l’assemblea abbia approvato il rifacimento del tetto sei mesi prima dell’apertura, con rate che scadono durante la procedura. Secondo la giurisprudenza civile l’obbligazione per le spese straordinarie nasce con la delibera (Cass. 21094/2023; Cass. 11199/2021), quindi il credito è anteriore e concorsuale. L’art. 30 L. 220/2012, però, aggancia la prededuzione all’esigibilità durante la procedura secondo l’art. 63 c.1 disp. att. Le due letture portano a risultati diversi: chirografo per tutto, oppure prededuzione per le rate esigibili dopo l’apertura. Non risulta una pronuncia di legittimità sulla liquidazione controllata che risolva il punto. Conviene prepararsi a entrambe le ipotesi e indicare con precisione, nella domanda e nelle osservazioni allo stato passivo, la data della delibera e quella di scadenza di ogni rata.

Casa esclusa dalla liquidazione o non venduta. I beni del fondo patrimoniale e i loro frutti non sono compresi nella liquidazione, salvo l’art. 170 c.c. (art. 268 c.4 lett. c CCII). Se la casa è in fondo patrimoniale, le quote condominiali successive all’apertura non sono crediti della procedura: restano a carico del debitore e vanno pagate regolarmente. Un discorso simile vale se il liquidatore rinuncia a vendere perché la liquidazione è manifestamente non conveniente: l’art. 272 c.2 richiama l’art. 213 c.2-4, che presume la non convenienza dopo sei esperimenti di vendita deserti e consente ai creditori di agire in via esecutiva sul bene rinunciato. Chi conserva la casa dopo la procedura continua a essere condomino: tutte le quote future sono dovute, e l’esdebitazione non le tocca.

Comproprietà con il coniuge o un familiare. Se l’appartamento è cointestato, l’esdebitazione libera solo il debitore che ha avuto accesso alla procedura. L’art. 278 c.6 CCII fa salvi i diritti dei creditori verso i coobbligati: il condominio può rivolgersi al comproprietario nei limiti in cui è obbligato verso di esso. Quando entrambi sono in difficoltà, va valutata la procedura familiare: l’art. 66 c.1 consente una domanda unica ai membri della stessa famiglia conviventi o con sovraindebitamento di origine comune, anche di liquidazione controllata, purché per almeno uno ricorrano i presupposti di attivo dell’art. 268 c.3; le masse restano distinte (art. 66 c.3).

Condominio creditore che chiede la liquidazione. L’amministratore può chiedere la liquidazione controllata di un condomino insolvente (art. 268 c.2), ma la procedura non si apre se i debiti scaduti e non pagati risultanti dall’istruttoria sono inferiori a 50.000 €. Nel calcolo rientrano tutti i debiti del condomino, non solo quelli verso il condominio; la Cassazione ha incluso nella soglia anche il credito postergato del socio (Cass. n. 17508/2025). Se il debitore persona fisica non ha attivo da distribuire, può eccepirlo entro la prima udienza con l’attestazione dell’OCC (art. 268 c.3).

Interessi di mora e spese legali. Gli interessi convenzionali fissati con semplice delibera assembleare possono essere contestati. Nello stato passivo della liquidazione controllata R.G. 15/2023 pubblicato dal Tribunale di Palermo (datato 11/12/2023), il liquidatore ha escluso 1.000 € di interessi di mora richiesti dal condominio, osservando che la disciplina dei ritardi nelle transazioni commerciali non si applica ai contributi e richiamando Cass. n. 10196/2013 sulla nullità della delibera che fissa interessi oltre il tasso legale senza clausola di regolamento approvata all’unanimità. Nello stesso documento le quote anteriori sono state ammesse in chirografo e quelle successive all’apertura in prededuzione, con le quote future fino alla vendita.

Quote maturate tra il deposito della domanda e la sentenza di apertura. Tra il deposito del ricorso e la sentenza possono passare settimane. L’art. 6 c.1 lett. d) CCII collega la prededuzione ai crediti sorti “durante” la liquidazione controllata; la stessa lettera menziona anche i crediti sorti dopo la domanda di accesso a uno strumento di regolazione della crisi, ma la liquidazione controllata è una procedura di insolvenza e non uno strumento di regolazione. Secondo la lettura più aderente al testo, quindi, le quote maturate prima della sentenza restano concorsuali, anche se successive al deposito. Gli interessi, invece, si fermano già dal deposito della domanda ai fini del concorso (art. 268 c.5). Non risultano pronunce sul punto: conviene comunque indicare nella domanda le quote di questo intervallo in modo separato.

Sanzioni del regolamento condominiale. L’art. 278 c.7 lett. b) esclude dall’esdebitazione le sanzioni penali e amministrative pecuniarie. Le sanzioni previste dal regolamento condominiale hanno natura privatistica: secondo la lettura più aderente al testo restano fuori dall’esclusione e seguono la sorte degli altri crediti chirografari. Non risultano pronunce sul punto.

“Nella liquidazione controllata le quote condominiali non vanno trattate come un unico debito: ogni esercizio e ogni delibera hanno un rango e un destino diversi, e il debitore deve saperlo prima di depositare il ricorso, non dopo.” – Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento e fiduciario OCC

Domande frequenti sui debiti condominiali in liquidazione controllata

Se entro in liquidazione controllata, l’amministratore può ancora pignorarmi?
Dall’apertura opera il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive individuali sui beni compresi nella liquidazione (art. 150 CCII, richiamato dall’art. 270 c.5). Il condominio deve quindi presentare domanda di ammissione al passivo. Restano però fuori dal divieto i beni non compresi nella liquidazione, come la parte di stipendio lasciata al debitore per il mantenimento o i beni del fondo patrimoniale nei limiti dell’art. 170 c.c. Per le quote che maturano dopo l’apertura il condominio si rivolge al liquidatore, che le paga in prededuzione.

Le spese condominiali degli ultimi mesi vengono cancellate?
Dipende da quando sono maturate. Le quote anteriori alla sentenza di apertura partecipano al riparto e, per la parte non pagata, diventano inesigibili con l’esdebitazione. Le quote maturate dopo l’apertura, finché l’appartamento è nella procedura, sono crediti prededucibili (art. 6 c.1 lett. d CCII e art. 30 L. 220/2012): vanno pagate per intero e non si cancellano. Le quote successive alla vendita sono dell’acquirente; quelle successive alla chiusura, se la casa resta al debitore, sono interamente sue.

Chi compra il mio appartamento all’asta del liquidatore paga i miei arretrati?
Solo in parte. L’art. 63 c.4 disp. att. c.c. rende l’acquirente responsabile in solido per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, riferiti all’esercizio condominiale e non all’anno solare (Cass. 7395/2017). Gli arretrati più vecchi restano un credito del condominio verso il debitore, da far valere nel concorso. Per le spese straordinarie verso terzi la responsabilità grava su chi era condomino al momento della delibera (Cass. 1847/2018 e Cass. 19756/2022).

Il condominio ha un decreto ingiuntivo con ipoteca sulla casa: cambia qualcosa?
Sì. Con l’ipoteca giudiziale il credito non è più chirografario: il condominio viene pagato sul prezzo dell’appartamento secondo il grado della sua iscrizione, dopo eventuali ipoteche anteriori come quella della banca mutuante. Gli interessi continuano a decorrere perché la sospensione dell’art. 268 c.5 non riguarda i crediti ipotecari. La parte non coperta dal prezzo diventa chirografaria per il residuo e, se resta insoddisfatta, è inesigibile dopo l’esdebitazione. Va controllata con attenzione la regolarità dell’iscrizione.

Se l’amministratore non si insinua, il debito è cancellato del tutto?
No. Secondo l’art. 278 c.2 CCII verso i creditori che non hanno partecipato al concorso l’esdebitazione opera solo per la parte che eccede la percentuale riconosciuta ai creditori di pari grado. In pratica il condominio inerte può ancora chiedere al debitore una somma pari a quella che avrebbe ottenuto nel riparto. Su questa regola la questione di legittimità costituzionale è di nuovo pendente dopo l’ord. 104/2026 e la ripubblicazione delle ordinanze nella G.U. del 23/9/2026.

Posso pagare il condominio da solo durante la procedura per evitare discussioni con i vicini?
È un caso limite da gestire con prudenza. I debiti anteriori vanno soddisfatti nel concorso, nel rispetto della parità tra creditori; per la liquidazione giudiziale la Cassazione considera inefficace il pagamento eseguito dal debitore dopo l’apertura (Cass. 22105/2025, con riferimento all’art. 144 CCII). L’art. 270 c.5 non richiama espressamente l’art. 144 per la controllata, ma un pagamento selettivo degli arretrati espone comunque a contestazioni. Le quote correnti vanno invece gestite secondo le indicazioni del liquidatore.

L’amministratore può sospendermi dai servizi comuni per gli arretrati?
L’art. 63 c.3 disp. att. c.c. consente all’amministratore, in caso di mora protratta per un semestre, di sospendere il condomino dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Durante la liquidazione controllata, però, gli arretrati anteriori sono soggetti al concorso e le quote correnti spettano al liquidatore. L’uso di questo strumento per spingere il debitore a pagare fuori dal riparto è quindi contestabile. Dopo l’esdebitazione, sugli arretrati cancellati la sospensione non ha più base; resta possibile per nuove morosità.

Pronunce e orientamenti sulle quote condominiali nelle procedure di crisi

Il quadro giurisprudenziale sulle quote condominiali nella liquidazione controllata è ancora povero di pronunce di legittimità specifiche. I principi applicabili si ricavano dalle decisioni sul condominio, dalle pronunce sulla liquidazione controllata e dai documenti delle procedure. Di seguito i riferimenti, con l’indicazione della fonte consultata.

1. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 22105 del 31/7/2025. Nell’espropriazione immobiliare individuale i contributi condominiali maturati dopo il pignoramento non sono prededucibili, perché l’art. 30 L. 220/2012 riguarda solo le procedure concorsuali, e non sono spese di giustizia privilegiate ex art. 2770 c.c., salvo le spese indispensabili per conservare la struttura dell’immobile o le parti comuni collegate. Secondo la stessa massima, il debitore in liquidazione giudiziale non può pagare validamente il condominio dopo l’apertura. Rilevanza: è il punto di partenza per distinguere il trattamento delle quote nella liquidazione controllata (procedura concorsuale) da quello nel pignoramento (fonte: massime Brocardi e sintesi iusletter).

2. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 21094 del 19/7/2023. L’obbligo di pagare le spese ordinarie sorge quando la gestione viene compiuta; per le spese straordinarie grava su chi era condomino al momento dell’approvazione della delibera. Rilevanza: è il criterio con cui si stabilisce se una quota è anteriore all’apertura, e quindi concorsuale, o successiva (fonte: massima Brocardi).

3. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 11199 del 28/4/2021. Le spese per lavori deliberati prima della vendita restano a carico del venditore, proprietario al momento della delibera, salvo patto contrario; l’acquirente che paga può rivalersi. Rilevanza: aiuta a ricostruire i rapporti tra debitore e acquirente dell’immobile venduto dal liquidatore (fonte: massima Brocardi).

4. Cass. civ., Sez. II, ord. n. 19756 del 20/6/2022. Chi non era condomino quando è sorta la delibera non può essere obbligato direttamente verso il terzo creditore del condominio. Rilevanza: limita la responsabilità dell’acquirente per i debiti condominiali straordinari verso terzi (fonte: massima Brocardi).

5. Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 7395 del 22/3/2017. L'”anno in corso” dell’art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all’esercizio della gestione condominiale. Rilevanza: serve a calcolare quali quote l’amministratore può chiedere in solido all’acquirente dopo la vendita (fonte: massima Brocardi).

6. Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 1847 del 25/1/2018. Il regime dell’art. 63 disp. att. non si estende ai debiti del condominio verso terzi per opere straordinarie deliberate prima dell’acquisto: ne risponde chi era proprietario al momento della delibera. Rilevanza: chiarisce la posizione dell’aggiudicatario nelle vendite coattive (fonte: notizia Brocardi).

7. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025. L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza; la condotta del debitore conta nella fase di esdebitazione. Rilevanza: anche chi ha accumulato morosità condominiali prolungate può accedere alla procedura, ma dovrà spiegare le cause dell’indebitamento per ottenere l’esdebitazione (fonte: massima Brocardi).

8. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026. Per aprire la liquidazione controllata non serve la meritevolezza, ma la relazione dell’OCC su cause e diligenza è requisito di ammissibilità con controllo sostanziale del giudice. Rilevanza: la ricostruzione accurata degli arretrati condominiali entra in questa relazione (fonte: sintesi diritto.it).

9. Cass. civ., n. 22914 del 19/8/2024. Il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: quando sull’appartamento grava un mutuo fondiario, la banca conserva la sua posizione sul prezzo, e lo spazio per il condominio chirografario si riduce (fonte: Brocardi).

10. Cass. civ., Sez. I, n. 6865 del 14/3/2025. Il compenso del gestore è prededucibile ma non grava sul ricavato dei beni ipotecati. Rilevanza: incide sul calcolo dell’attivo libero da cui si pagano le quote condominiali prededucibili e i chirografari (fonte: sintesi iusletter).

11. Cass. civ. n. 17508/2025. Ai fini della soglia di 50.000 € per la domanda del creditore (art. 268 c.2) si computa anche il credito postergato del socio. Rilevanza: chiarisce che la soglia guarda all’intero indebitamento, utile quando è il condominio a chiedere la liquidazione.

12. Corte cost., ord. n. 104/2026. Ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano sulla questione dell’art. 278 c.2 CCII; le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026, quindi la questione è di nuovo pendente. Rilevanza: decide la sorte del condominio che non presenta domanda di ammissione al passivo.

13. Trib. Palermo, stato passivo della liquidazione controllata R.G. 15/2023 (11/12/2023). Quote condominiali e consumi idrici anteriori all’apertura ammessi in chirografo; quote successive in prededuzione, comprese quelle mensili fino alla vendita; esclusi gli interessi di mora non dovuti; richiamato l’art. 268 c.5 sulla sospensione degli interessi. Rilevanza: è un’applicazione concreta della distinzione tra crediti concorsuali e prededucibili nel condominio (fonte: documento pubblicato sul sito del Tribunale, letto per intero nella parte sul condominio).

Va precisato che sulle spese straordinarie deliberate prima dell’apertura ed esigibili dopo, sulla sorte del regresso dell’acquirente e sulle sanzioni regolamentari non risultano pronunce di legittimità riferite alla liquidazione controllata. Su questi punti le soluzioni indicate nell’articolo sono letture del testo.

Il lavoro dello Studio Monardo sulle posizioni condominiali in liquidazione

Lo Studio segue la posizione condominiale del debitore in ogni fase, dalla preparazione della domanda all’esdebitazione. In concreto:

1. Ricostruiamo la posizione esercizio per esercizio, chiedendo all’amministratore consuntivi, preventivi e delibere e separando quote ordinarie, straordinarie, interessi e spese legali.
2. Datiamo ogni voce rispetto all’apertura, applicando il criterio della gestione per le spese ordinarie e quello della delibera per le straordinarie, e segnalando le rate a cavallo della sentenza.
3. Verifichiamo i titoli del condominio: decreti ingiuntivi, notifiche, eventuali ipoteche giudiziali e loro grado sull’immobile.
4. Prepariamo con l’OCC l’elenco dei creditori e la relazione sulle cause, spiegando l’origine della morosità condominiale ai fini della futura esdebitazione.
5. Controlliamo che l’amministratore riceva la comunicazione del liquidatore all’indirizzo PEC corretto, per evitare gli effetti dell’art. 278 c.2.
6. Esaminiamo il progetto di stato passivo e redigiamo le osservazioni su interessi non dovuti, quote duplicate, ranghi errati.
7. Concordiamo con il liquidatore la gestione delle quote correnti finché il debitore abita l’immobile, perché non si formi un nuovo debito prededucibile.
8. Valutiamo con i commercialisti dello staff la convenienza della vendita e gli effetti dell’art. 63 c.4 disp. att. sul prezzo e sull’acquirente.
9. Predisponiamo l’istanza di esdebitazione alla chiusura o allo scadere del triennio e rispondiamo alle osservazioni dei creditori.
10. Proponiamo reclamo contro il decreto che nega l’esdebitazione entro i trenta giorni dell’art. 282 c.3, e seguiamo l’eventuale fase successiva.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesa in modo particolare la qualifica di Gestore della crisi e il ruolo di fiduciario OCC: sono le funzioni che, nella liquidazione controllata, preparano la relazione sulle cause dell’indebitamento, attestano l’attivo e spesso proseguono come liquidatore. Conoscere quel lavoro dall’interno permette di presentare la posizione condominiale nel modo in cui l’Organismo e il tribunale la esamineranno. La qualifica di cassazionista garantisce continuità di strategia dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado, con lo stesso difensore e la stessa linea. Avvocati e commercialisti lavorano insieme sullo stesso fascicolo: i primi sulle questioni di rango e di esdebitazione, i secondi sui conteggi, sui riparti e sulla posizione fiscale collegata all’immobile.

In sintesi: cosa si cancella e cosa no

Le quote condominiali maturate prima dell’apertura della liquidazione controllata partecipano al riparto come crediti chirografari (o ipotecari, se c’è un’ipoteca giudiziale) e, per la parte non soddisfatta, diventano inesigibili con l’esdebitazione, perché non rientrano tra i debiti esclusi dall’art. 278 c.7 CCII. Le quote maturate durante la procedura sono prededucibili e vanno pagate per intero. Le quote successive restano a carico di chi è proprietario: l’acquirente, oppure il debitore che conserva la casa. Il condominio che non presenta domanda conserva una pretesa ridotta per effetto dell’art. 278 c.2, su cui la questione di costituzionalità è di nuovo pendente.

Lo Studio Monardo è specializzato in questa materia perché l’Avvocato è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: segue le stesse fasi (relazione, stato passivo, esdebitazione) in cui si decide la sorte delle quote condominiali. Lo staff di avvocati e commercialisti ricostruisce i conteggi, mentre la qualifica di cassazionista assicura la continuità della difesa fino all’ultimo grado.

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