Una lettera del Comune o dell’Autorità di sistema portuale che chiede canoni demaniali arretrati, a volte per più annualità, è uno dei momenti più delicati nella vita di un’impresa che lavora su un’area del demanio. In una stagione buona quel debito si paga. In un’azienda già in tensione di cassa, invece, la richiesta arriva insieme alla paura più grande: perdere la concessione, cioè perdere il bene su cui si regge tutta l’attività.

Il principio da tenere a mente fin dalla prima riga è questo: non esiste una risposta unica alla domanda “cosa posso ottenere contro i canoni arretrati”. Dipende da chi sei, da che tipo di concessione hai e da quale fase sta attraversando la tua impresa.

Qualche esempio lampo. Il gestore di uno stabilimento balneare che non ha pagato due annualità rischia soprattutto un procedimento di decadenza ai sensi dell’art. 47 del Codice della navigazione, con il termine del 30 settembre 2027 sullo sfondo. Il titolare di un bar o di un ristorante su una pertinenza demaniale ha spesso un problema diverso: il canone potrebbe essere stato calcolato con valori OMI applicati in modo scorretto, e allora la prima partita si gioca sul quanto. Chi occupa un’area con la concessione scaduta o mai rilasciata non riceve un canone ma un indennizzo, con maggiorazioni e regole proprie. L’impresa nautica o di servizi deve fare i conti con il canone minimo annuo. E l’impresa già entrata in liquidazione giudiziale o in concordato vede il credito dell’ente entrare nelle regole del Codice della crisi.

In questa guida trovi cinque profili:

1. il concessionario turistico-ricreativo (stabilimento balneare, chioschi, spiaggia attrezzata);
2. l’impresa che gestisce bar, ristoranti o attività commerciali su pertinenze demaniali;
3. l’impresa che occupa l’area senza titolo o con titolo scaduto;
4. l’impresa nautica, produttiva o di servizi titolare di concessioni non turistiche;
5. l’impresa già in una procedura della crisi (composizione negoziata, concordato, liquidazione giudiziale).

Perché ne parla lo Studio Monardo? Perché questa materia sta esattamente all’incrocio tra contenzioso con la pubblica amministrazione, riscossione e crisi d’impresa. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e quindi conosce dall’interno la composizione negoziata, che è spesso lo strumento in cui il debito per canoni va inserito; è avvocato cassazionista, il che consente di seguire le opposizioni e le impugnazioni fino all’ultimo grado; coordina uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, indispensabile quando i canoni vengono riscossi a ruolo o con ingiunzione e quando bisogna ricostruire i flussi di cassa dell’impresa.

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Le regole che valgono per tutti i concessionari

Prima di entrare nei singoli profili, conviene fissare una volta sola le regole comuni. I profili rimanderanno a questa parte.

Che cos’è il canone e perché non è un tributo

La concessione demaniale è un provvedimento con cui l’amministrazione attribuisce a un privato l’uso esclusivo di un bene pubblico (art. 36 cod. nav. per il demanio marittimo). Il canone è il corrispettivo di quell’uso. Il canone demaniale non è un tributo: è un’entrata patrimoniale dell’ente. Questa qualificazione ha conseguenze pratiche molto concrete:

• non rientra, di regola, nel perimetro della transazione fiscale (artt. 63 e 88 CCII), che riguarda tributi e contributi amministrati dalle agenzie fiscali e dagli enti previdenziali;
• le controversie sul pagamento, sulla debenza e sulla quantificazione del canone appartengono in linea generale al giudice ordinario, non al TAR;
• l’ente può riscuoterlo con strumenti diversi: ruolo affidato all’agente della riscossione, ingiunzione fiscale (R.D. 639/1910) o, per i Comuni, avviso di accertamento esecutivo per le entrate patrimoniali (art. 1, comma 792, L. 160/2019).

Come si calcola il canone

Per le concessioni marittime la base è l’art. 03 del D.L. 400/1993 (convertito dalla L. 494/1993), integrato dalla L. 296/2006 (art. 1, commi 250-256) e dagli aggiornamenti annuali disposti con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ai sensi dell’art. 04 dello stesso D.L. 400/1993. L’art. 100, comma 4, del D.L. 104/2020 (convertito dalla L. 126/2020) ha fissato un importo minimo annuo, soggetto ad aggiornamento. Con il decreto MIT del 18 settembre 2025 (G.U. n. 246 del 22 ottobre 2025) la misura minima per il 2025 è stata adeguata a 3.204,53 euro, con una riduzione dello 0,65% delle misure unitarie del 2024; lo stesso decreto ha annullato d’ufficio il precedente decreto di aggiornamento per il 2025. Per il 2026 vale l’aggiornamento successivo, da verificare sul decreto ministeriale dell’anno.

Per le pertinenze destinate ad attività commerciali, terziario-direzionali e produttive il canone si calcola invece sui valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), secondo l’art. 1, comma 251, L. 296/2006. Qui si concentra una parte rilevante del contenzioso.

Le due “strade” del contenzioso

La prima regola pratica è distinguere tra la lite sul denaro e la lite sul titolo.

• Se si discute di quanto si deve, se si deve, se il credito è prescritto o calcolato male, la competenza è del giudice ordinario. Lo hanno ripetuto le Sezioni Unite con l’ordinanza n. 8475 del 15 marzo 2022 e, in tempi recenti, il TAR Marche, Sez. I, con la sentenza n. 444 del 2 aprile 2026, che ha dichiarato inammissibile per difetto di giurisdizione un ricorso sul canone minimo, indicando come competente il tribunale civile.
• Se si contesta un provvedimento con cui l’ente esercita un potere discrezionale, come la decadenza, il diniego di rinnovo, la revoca, il diniego di subingresso, la competenza è del giudice amministrativo.

Sbagliare giudice significa perdere mesi. Nel caso esaminato dal TAR Marche l’impresa aveva impugnato davanti al giudice amministrativo una richiesta di pagamento: il ricorso è stato dichiarato inammissibile e la partita è dovuta ripartire davanti al giudice civile.

Termini e sospensione feriale

Qui bisogna essere precisi, perché i termini sono diversi a seconda dello strumento.

• Ricorso al TAR contro la decadenza o un altro provvedimento: 60 giorni dalla notifica o dalla piena conoscenza (art. 29 c.p.a.). Nel processo amministrativo vale la sospensione feriale dei termini dal 1° al 31 agosto (L. 742/1969).
• Opposizione all’ingiunzione fiscale per entrate patrimoniali: 30 giorni dalla notifica, con il rito previsto dall’art. 32 del D.Lgs. 150/2011, davanti al giudice ordinario.
• Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi su cartelle o pignoramenti: qui la sospensione feriale non si applica (art. 3 L. 742/1969 e art. 92 ord. giud.). I termini per opporsi agli atti esecutivi corrono anche in agosto.
• Procedimenti disciplinati dal Codice della crisi (composizione negoziata, concordato, liquidazione giudiziale, procedure di sovraindebitamento): l’art. 9, comma 1, CCII esclude la sospensione feriale. I termini corrono anche ad agosto.

Il procedimento di decadenza

L’art. 47 cod. nav. consente all’amministrazione di dichiarare la decadenza del concessionario in una serie di ipotesi, tra cui l’omesso pagamento del canone per il numero di rate fissato a questo effetto dall’atto di concessione. Prima di dichiararla l’amministrazione deve fissare un termine entro il quale il concessionario può presentare le proprie deduzioni.

La decadenza non è automatica. Il Consiglio di Stato, Sez. VII, con la sentenza n. 4413 del 2 maggio 2023, ha chiarito che l’amministrazione “può” e non “deve” dichiararla, e che deve valutare la gravità dell’inadempimento secondo i criteri degli artt. 1453 e 1455 c.c. (inadempimento di non scarsa importanza), tenendo conto anche delle finalità pubbliche della concessione e non solo della riscossione. Questa è la leva su cui si costruisce gran parte della difesa.

Come l’ente riscuote, e cosa cambia per la difesa

Lo strumento con cui l’ente chiede il pagamento non è un dettaglio: decide il termine per reagire e il giudice a cui rivolgersi.

• Richiesta di pagamento o diffida. È l’atto più semplice. Non è ancora un titolo esecutivo: lascia il tempo per verificare il calcolo, chiedere gli atti, proporre un piano. Ma non va ignorata, perché di norma interrompe la prescrizione e spesso precede l’avvio della decadenza.
• Ingiunzione fiscale (R.D. 639/1910). È un atto che vale come titolo esecutivo. Se non viene opposta nei 30 giorni dalla notifica, il credito si consolida e l’ente può procedere al pignoramento. L’opposizione si propone al giudice ordinario con il rito indicato dall’art. 32 del D.Lgs. 150/2011.
• Avviso di accertamento esecutivo dei Comuni (art. 1, comma 792, L. 160/2019). Per le entrate patrimoniali comunali l’avviso contiene già l’intimazione ad adempiere e diventa titolo esecutivo decorso il termine indicato. La logica difensiva è simile all’ingiunzione: si contesta davanti al giudice ordinario entro il termine previsto. Per queste entrate la legge consente all’ente di concedere dilazioni di pagamento in rate mensili, con un numero massimo di rate legato all’importo (art. 1, comma 796, L. 160/2019): conviene chiederle prima che parta l’esecuzione.
• Iscrizione a ruolo e cartella dell’agente della riscossione. Se l’ente affida il credito all’agente della riscossione, si applicano le regole del D.P.R. 602/1973 come modificato dal D.Lgs. 110/2024, compresa la dilazione di pagamento dell’art. 19. Attenzione: il nuovo testo unico della riscossione (D.Lgs. 33/2025) è applicabile dal 1° gennaio 2027, quindi a ottobre 2026 restano in vigore le norme precedenti. I vizi propri della cartella e degli atti successivi si fanno valere con le opposizioni esecutive, dove la sospensione feriale non opera.

Chi riceve un titolo esecutivo e lascia passare il termine non perde solo il diritto di contestare il quanto: dà all’ente la possibilità di pignorare conti e crediti in piena stagione. In un’impresa in tensione di cassa, un pignoramento presso la banca a giugno può fare più danni della decadenza stessa.

La prescrizione

I canoni sono prestazioni periodiche. Nella prassi giudiziaria si applica la prescrizione quinquennale dei crediti periodici (art. 2948 c.c.), che decorre per ciascuna annualità dalla sua scadenza e viene interrotta da atti di messa in mora e di riscossione notificati correttamente. Verificare le date di scadenza e le notifiche è il primo controllo da fare su qualsiasi richiesta di arretrati.

Gli strumenti della crisi

Quando il debito per canoni si inserisce in una crisi più ampia, il Codice della crisi offre strumenti che possono cambiare il quadro: la composizione negoziata (artt. 12-25-undecies CCII), con le misure protettive e l’esperto indipendente; gli accordi di ristrutturazione; il piano di ristrutturazione soggetto a omologazione; il concordato preventivo; per l’impresa minore, il concordato minore (art. 74 CCII). Nessuno di questi strumenti cancella automaticamente il potere dell’ente di valutare la decadenza, ma tutti consentono di presentare all’amministrazione un piano credibile di pagamento e di continuità, che è esattamente ciò che l’ente deve soppesare secondo la giurisprudenza appena vista.

Profilo 1 – Se gestisci uno stabilimento balneare o un’altra concessione turistico-ricreativa

La tua situazione

Hai uno stabilimento, una spiaggia attrezzata, un chiosco con ombrelloni. Negli ultimi anni hai investito in cabine, passerelle, impianti, magari in una struttura per la ristorazione. Le stagioni non sono state tutte uguali, le banche sono diventate più prudenti, e due o tre annualità di canone sono rimaste indietro. Ora il Comune ti scrive. Forse la lettera parla solo di pagamento, forse annuncia già l’avvio del procedimento di decadenza. E sullo sfondo c’è il tema che conosci bene: le gare, il termine del 30 settembre 2027, il rischio di non avere un futuro su quell’arenile.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: per te il problema dei canoni arretrati non è solo un debito, è una possibile causa di uscita anticipata dal rapporto concessorio, proprio nella fase in cui si decide chi gestirà le spiagge nei prossimi anni.

Il quadro normativo vigente a ottobre 2026 è questo. La proroga introdotta dal D.L. 131/2024 (convertito dalla L. 166/2024) mantiene l’efficacia dei rapporti in essere al massimo fino al 30 settembre 2027, con l’obbligo per le amministrazioni di avviare le procedure di affidamento. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6539 del 18 agosto 2026, ha precisato che il 30 settembre 2027 è un termine massimo e non una proroga garantita: il concessionario uscente non ha diritto a restare fino a quella data, e se la gara si conclude prima il nuovo rapporto può partire prima, con un provvedimento motivato di cessazione anticipata.

La regola più importante per te è che un inadempimento sui canoni, in questa fase, offre all’amministrazione un argomento in più per chiudere anticipatamente il rapporto e pesa anche sull’indennizzo. La stessa sentenza n. 6539/2026 ha escluso automatismi: il ristoro al concessionario uscente non spetta in modo forfettario, va valutato caso per caso e richiede la prova documentata degli investimenti non ancora ammortizzati. Un debito pregresso per canoni, in sede di quantificazione, è un elemento che l’ente potrà far valere.

C’è poi l’art. 49 cod. nav.: alla cessazione della concessione, salvo diversa previsione del titolo, le opere non amovibili possono essere acquisite gratuitamente al demanio. Per chi ha costruito strutture fisse il rischio patrimoniale della decadenza è quindi doppio: perdi l’uso e rischi di perdere le opere.

I numeri

Facciamo un esempio. Stabilimento con canone annuo di 9.860 euro. Non pagate le annualità 2024 e 2025. Il Comune chiede 19.720 euro più interessi.

• Prima verifica: il calcolo. Il canone corrisponde alle misure unitarie aggiornate dai decreti ministeriali? Ricordiamo che il decreto del 18 settembre 2025 ha ridotto dello 0,65% le misure del 2024 per il 2025 e ha annullato il decreto precedente: un’annualità 2025 calcolata con il vecchio aggiornamento potrebbe essere sovrastimata.
• Seconda verifica: la parte del canone eventualmente riferita a pertinenze commerciali (un bar, un ristorante) è calcolata con valori OMI? E correttamente? (vedi Profilo 2).
• Terza verifica: il titolo concessorio fissa il numero di rate oltre il quale scatta la decadenza? L’art. 47 lett. d) rinvia proprio all’atto di concessione.

Se il ricalcolo porta il debito, ad esempio, a 18.950 euro e si propone un piano di pagamento in 18 mesi con una prima rata significativa prima dell’avvio della stagione, l’amministrazione si trova davanti a un inadempimento in corso di sanatoria, non a un concessionario che ignora i propri obblighi. È proprio quel tipo di elemento che l’ente deve valutare alla luce della sentenza n. 4413/2023.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è la decadenza dichiarata prima della scadenza del 2027, con perdita dell’avviamento costruito negli anni e indennizzo eroso o negato. Accanto a questo:

• la perdita di requisiti per la partecipazione alla futura gara, se i bandi valorizzeranno la regolarità nei pagamenti;
• l’acquisizione delle opere non amovibili (art. 49 cod. nav.);
• l’escussione delle garanzie prestate all’atto della concessione (cauzione, fideiussione);
• l’iscrizione a ruolo o l’ingiunzione per l’intero debito con interessi, e le successive azioni esecutive sui conti dell’impresa.

Le mosse giuste

1. Rispondi alla comunicazione di avvio del procedimento entro il termine fissato. Le deduzioni ex art. 47, comma 2, cod. nav. sono il primo e più importante spazio di difesa. Vanno documentate: bilanci, cause della crisi, piano di rientro, garanzie.
2. Fai verificare il quantum prima di riconoscere il debito. Un riconoscimento scritto può interrompere la prescrizione e consolidare un importo errato.
3. Proponi un piano di pagamento credibile. Meglio poco e sostenibile che molto e irrealistico.
4. Valuta la composizione negoziata. Se il debito per canoni è parte di una crisi più ampia (banche, fornitori, erario), l’accesso alla composizione negoziata permette di presentare all’ente un quadro complessivo con l’assistenza di un esperto indipendente.
5. Prepara fin d’ora il dossier degli investimenti non ammortizzati. Serve sia per resistere alla decadenza, sia per un futuro indennizzo.

Il debito per canoni e la gara che verrà

Per chi è nella tua posizione c’è un aspetto che spesso viene sottovalutato: il debito pregresso non riguarda solo il presente, ma anche la tua capacità di competere quando l’area verrà messa a gara. I bandi che i Comuni stanno predisponendo in attuazione della L. 118/2022 e del D.L. 131/2024 contengono requisiti di partecipazione e criteri di valutazione definiti dalle singole amministrazioni; non è possibile dire in astratto quale peso avrà la regolarità dei pagamenti, ma è ragionevole aspettarsi che un concessionario uscente con debiti non regolarizzati verso lo stesso ente concedente si presenti in una posizione più debole.

Per questo la regolarizzazione, anche parziale e graduata, va pensata non come una resa ma come un investimento sulla tua futura partecipazione. Un piano di rientro sottoscritto e rispettato, o un accordo raggiunto nell’ambito della composizione negoziata, è un documento che potrai esibire.

C’è poi il rapporto con l’indennizzo. La sentenza del Consiglio di Stato n. 6539/2026 ha escluso che il ristoro possa essere riconosciuto in modo forfettario: serve la documentazione degli investimenti effettivamente realizzati e non ancora ammortizzati. Se nel frattempo l’ente vanta un credito per canoni, è prevedibile che ne chieda la compensazione. Tenere separata e ordinata la contabilità degli investimenti, con fatture, titoli edilizi e autorizzazioni, è quindi una mossa difensiva a tutti gli effetti.

Infine, se il tuo stabilimento è affidato in gestione a terzi (art. 45-bis cod. nav.), ricordati che per l’ente il debitore resta il concessionario: un contratto di gestione che lasci il pagamento del canone al gestore senza controlli è una fonte di rischio che va corretta subito, prevedendo verifiche periodiche dei versamenti e una clausola di risoluzione in caso di omesso pagamento.

Per chi è nella tua posizione, il fatto che l’Avv. Monardo sia Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 significa poter costruire un percorso in cui il debito verso il Comune non viene trattato da solo, ma dentro un piano di risanamento che l’amministrazione può valutare.

Giurisprudenza dedicata

Consiglio di Stato, Sez. VII, 2 maggio 2023, n. 4413: la decadenza per inadempimento non è automatica e va ponderata sulla gravità dell’inadempimento e sull’interesse pubblico. Consiglio di Stato, 18 agosto 2026, n. 6539: il 30 settembre 2027 è un limite massimo, non un diritto a restare; l’indennizzo richiede prova degli investimenti non ammortizzati.

Profilo 2 – Se gestisci un bar, un ristorante o un’attività commerciale su una pertinenza demaniale

La tua situazione

La tua attività non è sulla sabbia ma dentro un manufatto: un edificio sul lungomare, un locale in un porto, una struttura acquisita al demanio come pertinenza. Fai ristorazione, bar, commercio. Da quando il canone è stato ricalcolato con i valori OMI, l’importo è salito in modo significativo. Hai pagato per un po’, poi la cassa non ha retto. Ora ti chiedono arretrati che, a tuo giudizio, sono sproporzionati rispetto al valore reale del bene.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la prima domanda non è “come pago” ma “quanto devo davvero”. La L. 296/2006, art. 1, comma 251, prevede che per le pertinenze destinate ad attività commerciali, terziario-direzionali e di produzione di beni e servizi il canone si determini sulla base dei valori OMI. Ma quei valori non sono tutti uguali.

La regola più importante per te: il canone delle pertinenze deve seguire la reale destinazione del bene, distinguendo tra uso commerciale, terziario, direzionale o produttivo. Lo ha ribadito la Cassazione, Sez. I, con l’ordinanza n. 23050 del 10 luglio 2026, che ha accolto il ricorso di una società concessionaria proprio sul criterio di applicazione dei valori OMI e ha rinviato alla Corte d’appello di Roma. Secondo la Corte, il giudice di merito non poteva limitarsi a dire che l’applicazione dei valori OMI era possibile: doveva verificare che fossero applicati in base all’effettiva destinazione delle singole pertinenze. Le pertinenze destinate a bar e ristorazione non possono essere assimilate a quelle turistico-ricreative.

In linea con questo orientamento, la Cassazione con la decisione n. 10605/2024 aveva già cassato una sentenza di merito che aveva equiparato la gestione di uno stabilimento balneare all’attività di ristorazione, qualificandole entrambe come commerciali.

Che cosa significa per te? Significa che, se nella stessa concessione convivono superfici diverse (sala ristorante, cucina, magazzino, servizi, area esterna), ciascuna dovrebbe essere valutata secondo la propria destinazione e il proprio valore OMI. Un calcolo che applica a tutto il valore commerciale più alto è contestabile.

I numeri

Ipotesi: pertinenza di 214 mq, di cui 128 mq sala e cucina, 46 mq magazzino, 40 mq servizi e locali tecnici. L’ente applica a tutti i 214 mq il valore OMI commerciale massimo della zona e chiede un canone annuo di 27.380 euro; arretrati per tre annualità: 82.140 euro.

Se il ricalcolo distingue le superfici e applica a magazzino e locali tecnici un valore coerente con la loro destinazione, e se si verifica quale fascia OMI (minima, media o massima) è stata adottata e perché, il canone annuo può risultare sensibilmente inferiore. Ad esempio, con un canone ricalcolato a 21.640 euro la differenza su tre anni sarebbe di 17.220 euro. Sono numeri ipotetici, ma mostrano la logica: la contestazione sul quantum non è un cavillo, può spostare decine di migliaia di euro.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è pagare, o riconoscere per iscritto, un importo calcolato male, consolidandolo. Altri rischi:

• impugnare davanti al TAR una richiesta che riguarda il quanto e non il titolo, perdendo tempo per difetto di giurisdizione, come accaduto nel caso deciso dal TAR Marche con la sentenza n. 444/2026;
• lasciare che la contestazione sul quantum diventi, agli occhi dell’ente, un semplice inadempimento, con avvio della decadenza ex art. 47 cod. nav.;
• subire l’ingiunzione e poi l’esecuzione sui conti o sui crediti verso i fornitori di servizi di pagamento elettronico.

Le mosse giuste

1. Chiedi gli atti del calcolo (accesso agli atti ex L. 241/1990): planimetrie, superfici, fascia OMI e semestre di riferimento, destinazione attribuita a ciascun vano.
2. Fai fare un ricalcolo tecnico confrontando superfici e valori. Lo staff con commercialisti e tecnici è decisivo in questa fase.
3. Separa la contestazione dalla posizione di buona fede. Paga, se possibile, la parte non contestata: dimostra all’ente che non sei inadempiente, sei in disaccordo sul quanto.
4. Scegli il giudice giusto. La lite sul quantum va al giudice ordinario; il TAR serve solo se l’ente adotta provvedimenti discrezionali come la decadenza.
5. Valuta l’opposizione all’ingiunzione nei 30 giorni se l’ente procede con ingiunzione fiscale.

Come si costruisce, in pratica, la contestazione del calcolo OMI

Qui le regole ti proteggono più di quanto pensi, a patto di lavorare con metodo. La contestazione di un canone OMI non si vince con un’impressione di sproporzione: si vince dimostrando, voce per voce, dove il calcolo si è allontanato dalla legge.

Il primo elemento è la destinazione. Ogni vano o superficie va ricondotto alla sua funzione effettiva: la sala aperta al pubblico, la cucina, il deposito, i servizi igienici, i locali tecnici, i dehors. La Cassazione, con l’ordinanza n. 23050/2026, ha detto chiaramente che il giudice deve verificare il criterio concretamente seguito, non limitarsi ad affermare che i valori OMI sono applicabili. Questo significa che, se l’ente non ha distinto, la distinzione la devi proporre tu, con planimetrie e documentazione.

Il secondo elemento è la fascia e il periodo. L’OMI pubblica valori minimi e massimi per zona e tipologia, per semestre. Va verificato quale semestre l’ente ha preso a riferimento, quale zona e quale tipologia, e se l’adozione del valore massimo sia motivata.

Il terzo elemento è la superficie. Superfici lorde o nette, inclusione o esclusione di aree scoperte, coerenza con il titolo concessorio e con l’ultimo rilievo: un errore di misura moltiplicato per il valore unitario e per più annualità produce differenze rilevanti.

Il quarto elemento è il rapporto con l’eventuale componente turistico-ricreativa. Quando nella stessa concessione convivono aree balneari e pertinenze, la Cassazione n. 10605/2024 ricorda che le due attività non vanno assimilate: la parte balneare segue le misure unitarie, la pertinenza commerciale i valori OMI.

Una volta raccolti questi elementi, la contestazione si porta davanti al giudice ordinario, con un’azione di accertamento negativo del credito o con l’opposizione all’atto di riscossione. Nel giudizio di cognizione vale la sospensione feriale dal 1° al 31 agosto, ma è prudente non contarci: i termini di opposizione agli atti di riscossione sono brevi, e un’opposizione depositata per tempo evita discussioni.

Giurisprudenza dedicata

Cass., Sez. I, ord. 10 luglio 2026, n. 23050 e Cass. n. 10605/2024 sui criteri OMI e sulla distinzione tra ristorazione e attività turistico-ricreativa; TAR Marche, Sez. I, 2 aprile 2026, n. 444 sulla giurisdizione del giudice ordinario per la quantificazione del canone.

Profilo 3 – Se occupi l’area senza titolo o con la concessione scaduta

La tua situazione

La concessione è scaduta e il rinnovo non è mai arrivato. Oppure hai ampliato l’area occupata oltre i confini del titolo. Oppure hai rilevato un’azienda che aveva una concessione, ma il subingresso non è mai stato autorizzato. Hai continuato a lavorare, l’ente ha tollerato per anni, e adesso ti arriva una richiesta che non si chiama più “canone” ma “indennizzo per occupazione senza titolo”, con importi molto più alti di quelli che pagavi.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri. Chi occupa un bene demaniale senza titolo non paga un canone ma un indennizzo, che l’art. 8 del D.L. 400/1993 lega al canone che sarebbe stato dovuto, con maggiorazioni significative per l’occupazione abusiva o difforme. In più, l’occupazione abusiva può avere rilievo sanzionatorio ai sensi degli artt. 54 e 1161 cod. nav.

La regola più importante per te è che anche il credito per occupazione senza titolo è un credito che si discute davanti al giudice ordinario, perché nasce da una situazione di fatto e non dall’esercizio di un potere pubblico. Lo hanno affermato le Sezioni Unite con l’ordinanza n. 7300 del 19 marzo 2025, che ha anche precisato che, se l’occupante è sottoposto a una procedura concorsuale, l’accertamento del credito va svolto con le regole dell’accertamento del passivo (artt. 201 e seguenti CCII).

Questa precisazione è importante: puoi contestare l’an e il quantum dell’indennizzo (inizio e fine effettivi dell’occupazione, superficie realmente occupata, maggiorazioni applicate, prescrizione) davanti al giudice civile, senza dover impugnare un provvedimento al TAR. Diverso è il discorso se vuoi contestare un ordine di sgombero o il diniego del rinnovo: quelli sono provvedimenti amministrativi.

I numeri

Ipotesi: concessione scaduta il 31 dicembre 2019, occupazione proseguita. Canone teorico annuo di 6.470 euro. L’ente chiede l’indennizzo dal 2020 al 2025 con maggiorazione, per un totale di oltre 70.000 euro.

Controlli da fare:

• la prescrizione: per le annualità più risalenti va verificato se l’ente ha notificato atti interruttivi validi entro cinque anni dalla scadenza di ciascuna;
• la qualificazione: se l’ente ha continuato a incassare canoni ordinari o ha emesso atti che riconoscono la prosecuzione del rapporto (ad esempio per effetto delle proroghe legali generalizzate), l’occupazione potrebbe non essere “senza titolo” per tutto o parte del periodo;
• la superficie: l’indennizzo deve riferirsi all’area effettivamente occupata in eccedenza, non all’intera concessione.

Se, ad esempio, le annualità 2020 e 2021 risultano prescritte e per gli anni coperti da proroga legale si applica il canone ordinario, la richiesta può ridursi in misura significativa. Anche qui i numeri sono dimostrativi, ma il metodo è sempre lo stesso: anno per anno, atto per atto.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è lo sgombero, con perdita immediata dell’attività, accompagnato da una richiesta economica che cresce con le maggiorazioni. Inoltre:

• la contestazione penale per occupazione abusiva, che richiede un difensore penale dedicato;
• l’impossibilità di ottenere il subingresso o un nuovo titolo se la posizione debitoria non viene regolarizzata;
• per chi ha rilevato un’azienda, il rischio di accollarsi debiti dell’occupazione precedente senza averne valutato la portata.

Le mosse giuste

1. Ricostruisci la storia del titolo: atto originario, rinnovi, proroghe legali, istanze presentate e mai decise, pagamenti fatti.
2. Verifica se esiste una proroga legale applicabile al tuo rapporto per i periodi contestati.
3. Contesta l’indennizzo davanti al giudice ordinario se il calcolo è errato o prescritto, e i provvedimenti di sgombero davanti al TAR se illegittimi.
4. Presenta, se possibile, un’istanza di regolarizzazione o di nuovo titolo accompagnata da un piano di pagamento.
5. Se il debito è insostenibile, valuta gli strumenti della crisi prima che arrivi l’esecuzione.

Il caso particolare di chi ha rilevato l’azienda senza subingresso

Per chi è nella tua posizione c’è una variante frequente e insidiosa. Hai acquistato o preso in affitto un’azienda che lavorava su area demaniale; il cedente era il concessionario; l’atto di cessione è stato firmato, ma l’autorizzazione al subingresso prevista dall’art. 46 cod. nav. non è mai stata chiesta o non è mai stata rilasciata. Per l’ente, il concessionario resta il cedente, e tu occupi un bene pubblico senza un titolo intestato a te.

Le conseguenze sono di due tipi. Sul piano del rapporto, l’ente può contestare l’occupazione e, nei casi più gravi, considerare la cessione non autorizzata come causa di decadenza del cedente. Sul piano economico, potrebbe richiedere l’indennizzo per occupazione senza titolo a te, e i canoni al cedente, per lo stesso periodo.

La strada, in questi casi, è quasi sempre la regolarizzazione: istanza di subingresso con tutta la documentazione richiesta, regolarizzazione dei canoni pregressi (concordando con il cedente chi ne risponde, alla luce del contratto di cessione), eventuale contestazione dell’indennizzo davanti al giudice ordinario per i periodi in cui l’ente ha di fatto riconosciuto il rapporto, ad esempio incassando canoni ordinari. Nel contratto di cessione o di affitto vanno cercate le garanzie prestate dal cedente sulla regolarità della concessione: se mancano o sono state violate, possono fondare azioni di regresso.

C’è un ultimo punto da non dimenticare: se il cedente è in liquidazione giudiziale, il credito dell’ente nei suoi confronti va accertato nel passivo della procedura (Cass. SU n. 7300/2025), mentre la tua posizione di occupante va regolata direttamente con l’ente. Due piani diversi, che vanno gestiti insieme per non pagare due volte la stessa annualità.

Giurisprudenza dedicata

Cass., Sez. Un., ord. 19 marzo 2025, n. 7300: giurisdizione ordinaria sul credito per occupazione sine titulo e accertamento con le regole degli artt. 201 ss. CCII se l’occupante è in procedura concorsuale.

Profilo 4 – Se sei un’impresa nautica, produttiva o di servizi con una concessione non turistica

La tua situazione

Il tuo rapporto con il demanio non passa dall’ombrellone. Sei un cantiere nautico, un’impresa di rimessaggio, un operatore di servizi portuali, una società che gestisce un pontile, un impianto, un’area di deposito, una condotta o una cabina elettrica su area demaniale. Oppure lavori su un’area del demanio lacuale o fluviale. Per te il canone è un costo fisso dell’attività, spesso piccolo rispetto al fatturato in un anno buono, ma che diventa pesante quando la produzione rallenta, quando le commesse saltano, quando la crisi del settore colpisce. E magari hai scoperto che l’ente ti chiede il canone minimo anche su concessioni di modesta estensione, o che ti contesta l’applicazione di riduzioni che davi per scontate.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: per molte concessioni non turistiche il punto critico non è il calcolo tabellare, ma il canone minimo annuo previsto dall’art. 100, comma 4, del D.L. 104/2020 e le eventuali riduzioni previste dal Codice della navigazione per particolari finalità (art. 39 cod. nav.).

Il caso deciso dal TAR Marche, Sez. I, con la sentenza n. 444 del 2 aprile 2026, è emblematico. Un’impresa titolare di una concessione per un servizio pubblico essenziale nel settore dell’energia elettrica aveva contestato la richiesta del Comune di pagare il canone 2022 nella misura minima, chiedendo anche lo sconto previsto dall’art. 39 cod. nav. Il TAR ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di giurisdizione: la quantificazione del canone è stabilita direttamente dalla legge, l’attività della pubblica amministrazione è vincolata e la posizione del concessionario è di diritto soggettivo. Il giudice competente è il tribunale civile. Il TAR ha richiamato in questo senso Cass., Sez. Un., 18 giugno 2020, n. 11867.

La regola più importante per te: se contesti l’importo del canone minimo o il diritto a una riduzione prevista dalla legge, ti rivolgi al giudice ordinario; il TAR è la sede giusta solo se c’è un provvedimento discrezionale.

Per le concessioni del demanio idrico (laghi, fiumi, derivazioni) la disciplina dei canoni è in gran parte regionale, e le controversie sui canoni per le derivazioni di acque pubbliche seguono regole di giurisdizione particolari (tribunali delle acque pubbliche): prima di agire va individuata con precisione la norma regionale e il giudice competente. Per le concessioni in ambito portuale, invece, l’interlocutore è spesso l’Autorità di sistema portuale, con propri regolamenti sulle concessioni e sui canoni.

I numeri

Ipotesi: piccola impresa di rimessaggio con concessione per un’area di 310 mq e uno scivolo di alaggio. Il canone calcolato con le misure unitarie sarebbe di 2.140 euro annui, ma l’ente applica il minimo: per il 2025, 3.204,53 euro secondo il decreto MIT del 18 settembre 2025. Arretrati 2024-2025 non pagati.

Il primo controllo è se, per il 2024, l’importo minimo applicato dall’ente sia quello corretto per quell’anno (il decreto del 2025 indica che il minimo precedente era di 3.225,50 euro) e se per il 2025 l’ente abbia applicato il decreto in vigore o quello poi annullato d’ufficio. Il secondo controllo riguarda le eventuali riduzioni legate alla natura dell’attività. Il terzo, come sempre, la prescrizione e la regolarità delle notifiche.

Su importi di questo ordine la partita economica sembra piccola, ma per un’impresa in crisi non lo è: due annualità più interessi e spese, sommate ad altre concessioni o ad altri debiti verso lo stesso ente, possono essere sufficienti per un avvio di decadenza, e la decadenza su un’area operativa significa fermare l’attività.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è la perdita di un’area strumentale, che non è sostituibile: senza quello scivolo, quel pontile o quel piazzale, l’impresa non lavora. Altri rischi:

• l’escussione della cauzione o della fideiussione a garanzia della concessione;
• l’iscrizione a ruolo con successivo pignoramento presso terzi dei crediti verso i clienti;
• l’effetto a catena sulle altre autorizzazioni collegate (ambientali, di sicurezza, portuali);
• per le imprese con più concessioni presso lo stesso ente, la tentazione dell’ente di trattare l’inadempimento su una concessione come elemento di valutazione sulle altre.

Le mosse giuste

1. Mappa tutte le concessioni e tutti i debiti verso ciascun ente concedente: importi, annualità, atti notificati, scadenze.
2. Verifica il canone minimo e le riduzioni anno per anno, alla luce dei decreti ministeriali effettivamente in vigore.
3. Agisci davanti al giudice ordinario per le contestazioni sul quantum, e tieni la difesa amministrativa per gli eventuali provvedimenti di decadenza.
4. Proponi un piano di rientro che dia priorità alle aree strumentali indispensabili.
5. Se la crisi è più ampia, valuta la composizione negoziata o, per l’impresa minore, il concordato minore, per gestire in un unico quadro debiti bancari, fiscali e demaniali.

Le concessioni in ambito portuale

Se la tua area si trova all’interno di un porto, l’ente concedente è spesso l’Autorità di sistema portuale, che rilascia le concessioni secondo propri regolamenti e determina i canoni con criteri che possono differire da quelli applicati dai Comuni sul demanio turistico. Questo significa che, prima di contestare un importo, occorre leggere il regolamento dell’Autorità vigente negli anni in contestazione, il titolo concessorio e gli eventuali atti di aggiornamento dei canoni.

Le regole di fondo, però, non cambiano: la lite sulla debenza e sulla misura del canone, quando l’importo discende da criteri predeterminati, si porta di regola davanti al giudice ordinario; il provvedimento di decadenza o di revoca, che esprime una valutazione dell’amministrazione, si impugna davanti al TAR entro 60 giorni, con la sospensione feriale dal 1° al 31 agosto che vale nel processo amministrativo.

Per le imprese portuali in crisi la variabile decisiva è spesso il tempo: un’impresa che perde l’area operativa perde anche i contratti con i clienti che su quell’area si appoggiano. Per questo, quando il debito per canoni si accompagna ad altri segnali di crisi, conviene muoversi prima che l’ente avvii il procedimento, presentando una proposta di rientro e, se necessario, l’istanza di composizione negoziata.

Giurisprudenza dedicata

TAR Marche, Sez. I, 2 aprile 2026, n. 444, e Cass., Sez. Un., 18 giugno 2020, n. 11867, richiamata nella stessa sentenza: le liti sulla debenza e sulla misura del canone, quando l’attività dell’ente è vincolata dalla legge, appartengono al giudice ordinario. Cass., Sez. Un., ord. 15 marzo 2022, n. 8475: anche la lite sulla definizione agevolata dei canoni rientra nella giurisdizione ordinaria.

Profilo 5 – Se la tua impresa è già in composizione negoziata, in concordato o in liquidazione giudiziale

La tua situazione

Hai già fatto un passo: hai chiesto la nomina dell’esperto per la composizione negoziata, oppure hai depositato una domanda di concordato preventivo, oppure, nella situazione più grave, l’impresa è stata dichiarata in liquidazione giudiziale e c’è un curatore. In ognuno di questi casi la concessione demaniale è spesso l’asset più importante: senza di essa l’azienda vale poco, con essa può essere ceduta, affittata, risanata. Ed è proprio per questo che i canoni arretrati diventano una variabile centrale del piano.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione le regole si sommano: da un lato quelle del Codice della navigazione e della disciplina dei canoni, dall’altro quelle del Codice della crisi.

In composizione negoziata. Le misure protettive (art. 18 CCII), se richieste e confermate, impediscono ai creditori di avviare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio dell’impresa. Questo vale anche per l’ente che volesse riscuotere coattivamente i canoni. Più delicato è il rapporto tra misure protettive e potere di decadenza: la decadenza è l’esercizio di un potere amministrativo, non un’azione esecutiva né la risoluzione di un contratto, e la sua compatibilità con le misure protettive va valutata caso per caso sul testo dell’art. 18 e sul titolo concessorio. In ogni caso, la composizione negoziata dà all’impresa un interlocutore qualificato, l’esperto, e un tavolo in cui l’ente concedente può essere coinvolto come una delle parti interessate.

In concordato preventivo. Il credito dell’ente per canoni anteriori alla domanda è un credito concorsuale e va trattato nel piano secondo la sua natura e il suo eventuale grado. Non essendo un tributo, il canone non rientra nella transazione fiscale degli artt. 63 e 88 CCII: il trattamento va negoziato e votato come per gli altri creditori, verificando con attenzione se il credito goda di qualche causa di prelazione. Il piano deve inoltre prevedere come garantire il pagamento regolare dei canoni correnti, perché l’inadempimento successivo resta causa possibile di decadenza.

In liquidazione giudiziale. Le Sezioni Unite, con l’ordinanza n. 7300 del 19 marzo 2025, hanno chiarito che l’accertamento del credito dell’ente per l’occupazione senza titolo nei confronti di una procedura concorsuale si svolge con le regole degli artt. 201 e seguenti CCII, cioè con la domanda di ammissione al passivo. L’ente non può ottenere un titolo separato fuori dal concorso. Il curatore, a sua volta, se vuole cedere l’azienda con la concessione, deve passare per il subingresso, che l’art. 46 cod. nav. subordina all’autorizzazione dell’autorità concedente.

La regola più importante per te: in ogni procedura della crisi la concessione va protetta come asset, e i canoni arretrati vanno trattati con le regole del concorso, mentre quelli correnti vanno pagati regolarmente.

C’è poi una regola di tempo: nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi non si applica la sospensione feriale dei termini (art. 9, comma 1, CCII). Se il termine per depositare il piano, per proporre opposizione allo stato passivo o per presentare osservazioni scade ad agosto, scade ad agosto.

I numeri

Ipotesi: società che gestisce un complesso balneare con ristorante, in concordato in continuità. Debito per canoni demaniali anteriori: 46.380 euro. Canone corrente: 15.290 euro annui. Valore dell’azienda in continuità, con la concessione: sensibilmente superiore al valore di liquidazione senza concessione.

Il piano può prevedere, ad esempio:

• il pagamento integrale e puntuale dei canoni correnti, finanziato dai flussi della stagione;
• il pagamento del debito pregresso in una percentuale e in tempi coerenti con il trattamento della classe in cui il credito viene collocato;
• un’interlocuzione preventiva con l’ente, documentata, per evitare che l’ente avvii la decadenza durante la procedura, dimostrando che la continuità aziendale passa proprio dal mantenimento della concessione.

In liquidazione giudiziale, invece, l’obiettivo è diverso: l’impresa non prosegue (salvo esercizio provvisorio), ma il valore della concessione può confluire nella cessione dell’azienda a un terzo, previo subingresso autorizzato. Il credito dell’ente concorre al passivo.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è che l’ente dichiari la decadenza durante la procedura, svuotando di valore il piano o la vendita dell’azienda. Altri rischi:

• la mancata previsione, nel piano, delle risorse per i canoni correnti, con conseguente nuovo inadempimento;
• il diniego del subingresso a favore dell’acquirente o dell’affittuario dell’azienda;
• termini processuali persi ad agosto per l’errata convinzione che la sospensione feriale valga anche nelle procedure concorsuali;
• contestazioni sulla natura e sul grado del credito dell’ente, con riflessi sul voto e sulla fattibilità del piano.

Le mosse giuste

1. Coinvolgi subito l’ente concedente, con una comunicazione formale che illustri lo strumento scelto e il ruolo della concessione nel piano.
2. Isola i canoni correnti e prevedine la copertura certa.
3. Qualifica correttamente il credito pregresso (canone o indennizzo, eventuali prelazioni, prescrizione) prima di collocarlo nel piano.
4. Prepara il subingresso se il piano prevede la cessione o l’affitto dell’azienda.
5. Rispetta i termini senza contare su agosto, perché l’art. 9, comma 1, CCII esclude la sospensione feriale.

Come portare l’ente concedente al tavolo della composizione negoziata

La composizione negoziata è un percorso stragiudiziale e riservato: l’imprenditore chiede, tramite la piattaforma telematica delle Camere di commercio, la nomina di un esperto indipendente, che agevola le trattative con i creditori e le altre parti interessate. Per chi ha una concessione demaniale, l’ente concedente è una parte interessata di primo piano, anche quando il suo credito è modesto rispetto a quello delle banche, perché dalla sua posizione dipende la continuità dell’attività.

In concreto, il lavoro si articola così. Si prepara un quadro aggiornato del debito verso l’ente, distinguendo canoni pregressi, canoni correnti, eventuali indennizzi e contestazioni sul calcolo. Si illustra il piano di risanamento e il ruolo della concessione al suo interno, con i flussi attesi dalla stagione o dalla produzione. Si propone all’ente una soluzione specifica (rateizzazione, pagamento graduato, eventuale definizione delle contestazioni sul quantum) e la si accompagna con impegni verificabili sul pagamento puntuale dei canoni futuri. L’esperto, che è terzo, può rendere più credibile questa proposta agli occhi dell’amministrazione.

Va detto con chiarezza che l’ente pubblico agisce secondo le proprie regole contabili e di procedimento, e che la composizione negoziata non lo obbliga ad accettare. Ma un concessionario che si presenta con un esperto nominato, un piano strutturato e un debito ricalcolato offre all’amministrazione esattamente gli elementi che la giurisprudenza le chiede di valutare prima di dichiarare la decadenza.

In questa fase è decisiva la competenza dell’Avv. Monardo come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, affiancata da quella di Gestore della crisi e fiduciario OCC per le imprese minori.

Giurisprudenza dedicata

Cass., Sez. Un., ord. 19 marzo 2025, n. 7300: il credito dell’ente per occupazione senza titolo verso una procedura concorsuale si accerta con le regole degli artt. 201 ss. CCII. Consiglio di Stato, Sez. VII, 2 maggio 2023, n. 4413: la decadenza resta una valutazione discrezionale che deve considerare la gravità dell’inadempimento, elemento che un piano di risanamento può incidere in modo determinante.

Tre concessioni, tre conti: simulazioni a confronto

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, non casi reali. Gli importi sono costruiti per mostrare il metodo.

Simulazione A – Stabilimento balneare con avvio di decadenza notificato a luglio

• Canone annuo: 11.730 euro. Annualità non pagate: 2024 e 2025. Debito: 23.460 euro più interessi.
• Comunicazione di avvio del procedimento di decadenza ex art. 47 cod. nav. notificata il 16 giugno 2026, con 30 giorni per le deduzioni (scadenza 16 luglio 2026, giovedì).
• Deduzioni depositate il 14 luglio 2026 con ricalcolo (annualità 2025 ricalcolata secondo il decreto MIT del 18 settembre 2025) e piano di rientro.
• Variante: l’impresa non presenta deduzioni e il provvedimento di decadenza le viene notificato il 7 luglio 2026. Il ricorso al TAR va proposto entro 60 giorni, calcolati con la sospensione feriale dal 1° al 31 agosto. Dal 7 luglio al 31 luglio decorrono 24 giorni; il conteggio riprende il 1° settembre per i restanti 36 giorni: scadenza 6 ottobre 2026, martedì. Con il ricorso si può chiedere la sospensione cautelare del provvedimento, che per uno stabilimento in piena stagione è spesso la richiesta più urgente.
• Esito possibile nel primo scenario: l’ente valuta le deduzioni, il ricalcolo riduce il debito a 22.910 euro, il piano prevede 7.000 euro subito e il resto in 12 rate. È un esito non garantito, ma è esattamente la ponderazione che il Consiglio di Stato richiede all’amministrazione.

Simulazione B – Ristorante su pertinenza con ingiunzione fiscale notificata a settembre

• Canone richiesto: 27.380 euro annui con valori OMI commerciali applicati all’intera superficie di 214 mq. Arretrati 2023-2025: 82.140 euro.
• Ingiunzione notificata il 14 settembre 2026. Termine di 30 giorni per l’opposizione davanti al giudice ordinario: scadenza 14 ottobre 2026, mercoledì.
• Opposizione basata su: errata applicazione dei valori OMI senza distinzione delle destinazioni (Cass. n. 23050/2026 e n. 10605/2024); verifica della fascia OMI e del semestre; verifica delle notifiche precedenti.
• Ipotesi di ricalcolo: canone annuo 21.640 euro, totale arretrati 64.920 euro. Differenza contestata: 17.220 euro.
• In parallelo: pagamento della parte non contestata per evitare che l’ente qualifichi la vicenda come inadempimento grave ai fini della decadenza.

Simulazione C – Impresa di rimessaggio con concessione a canone minimo, in composizione negoziata

• Canone minimo 2025: 3.204,53 euro; per il 2024 l’ente ha applicato 3.225,50 euro. Debito 2024-2025: 6.430,03 euro più interessi.
• Altri debiti dell’impresa: 184.600 euro verso banche e fornitori, 41.270 euro verso l’erario.
• L’impresa accede alla composizione negoziata e chiede le misure protettive. Pubblicazione dell’istanza e conferma da parte del tribunale nei tempi del Codice, senza sospensione feriale (art. 9, comma 1, CCII).
• Nel piano: pagamento del canone corrente 2026 regolare; debito pregresso verso l’ente in 10 rate; transazione fiscale solo per i debiti tributari (non per il canone).
• Esito possibile: il debito demaniale, piccolo in valore assoluto, viene messo in sicurezza per primo perché protegge l’area senza la quale l’impresa non può operare.

Cosa insegnano le tre simulazioni

Nel primo caso la partita si gioca sul procedimento amministrativo e sui suoi tempi; nel secondo sul calcolo e davanti al giudice civile; nel terzo dentro una procedura della crisi. Lo stesso debito per canoni, tre strade diverse.

I casi misti: quando appartieni a più profili insieme

Molte imprese non stanno in un solo profilo. Ecco come si combinano le regole nei casi più frequenti.

Stabilimento con ristorante su pertinenza

È il caso più comune. Lo stesso titolare ha una concessione turistico-ricreativa (Profilo 1) e un manufatto pertinenziale destinato a ristorazione (Profilo 2). Il canone è unico o articolato, ma contiene componenti calcolate con criteri diversi. Qui la difesa deve muoversi su due livelli: contestare il quantum della parte OMI davanti al giudice ordinario, e nello stesso tempo gestire il rischio di decadenza dell’intera concessione davanti all’amministrazione e, se serve, al TAR. L’errore tipico è trattare tutto come un’unica lite e scegliere un solo giudice.

Concessione scaduta con ampliamenti abusivi

Un concessionario con titolo prorogato per legge (Profilo 1) che ha occupato, negli anni, metri quadrati in più (Profilo 3). Sulla parte coperta dal titolo si paga il canone; sulla parte eccedente l’ente chiede l’indennizzo maggiorato. La difesa deve separare le superfici, verificare le misurazioni, e sanare la parte eccedente con un’istanza di ampliamento o con la rimozione. L’ordinanza delle Sezioni Unite n. 7300/2025 conferma che anche la lite sull’indennizzo va al giudice ordinario.

Impresa nautica in concordato minore

Una piccola impresa di rimessaggio (Profilo 4) che, non avendo i requisiti dimensionali per le procedure maggiori, accede al concordato minore (Profilo 5). In questo caso entra in gioco l’Organismo di composizione della crisi (OCC) e il gestore: la proposta deve indicare il trattamento del credito dell’ente e la copertura dei canoni correnti. Anche qui la sospensione feriale non opera.

Acquirente di un’azienda balneare in liquidazione giudiziale

Chi acquista dal curatore un’azienda con concessione (Profilo 5) e prosegue l’attività (Profilo 1) deve ottenere il subingresso ex art. 46 cod. nav. e verificare che il prezzo e le condizioni di acquisto tengano conto della posizione dell’ente: il credito pregresso concorre al passivo della procedura, ma l’ente concedente potrebbe condizionare l’autorizzazione al subingresso alla regolarità della posizione. Qui la due diligence è tutto.

Imprenditore individuale garante dei debiti della società concessionaria

Capita spesso che il socio o l’amministratore abbia prestato una fideiussione a favore dell’ente concedente, a garanzia degli obblighi della concessione. Se la società non paga i canoni, l’ente può escutere la garanzia e rivolgersi alla persona fisica. In questo caso convivono due profili: quello della società (uno dei cinque visti sopra) e quello del garante, che è un soggetto diverso con un patrimonio distinto. Il garante può far valere le eccezioni che spettano al debitore principale, come la prescrizione o l’errato calcolo del canone, e, se il suo indebitamento personale diventa insostenibile, può valutare le procedure di sovraindebitamento del Codice della crisi, con l’assistenza dell’OCC. La scelta dello strumento per la società e quella per il garante vanno coordinate: un piano societario che non tiene conto delle garanzie personali rischia di spostare il problema, non di risolverlo.

Gestore in affitto d’azienda

Spesso il concessionario affitta l’azienda a un gestore, che lavora sull’area con l’autorizzazione dell’ente (art. 45-bis cod. nav. per l’affidamento a terzi delle attività). Se i canoni non vengono pagati, l’ente si rivolge al concessionario, ma le conseguenze ricadono anche sul gestore. Il contratto di affitto dovrebbe prevedere con chiarezza chi paga il canone e cosa accade in caso di decadenza. In crisi, entrambe le imprese hanno interesse a una soluzione comune.

Il confronto tra profili in una tabella

Ricapitoliamo in una sola vista. La tabella serve a capire subito dove stanno le differenze tra i profili; i dettagli sono nelle sezioni dedicate.

Una precisazione sulla riga della sospensione feriale: anche per i profili da 1 a 4, se l’ente passa all’esecuzione (pignoramento, opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi), la sospensione dal 1° al 31 agosto non si applica.

Le domande che valgono per tutti

Se pago gli arretrati, il Comune può comunque dichiarare la decadenza?

Il pagamento non cancella automaticamente il potere dell’ente, ma cambia il quadro su cui l’ente deve decidere. Poiché la decadenza non è automatica e richiede una valutazione della gravità dell’inadempimento (Consiglio di Stato n. 4413/2023), un inadempimento sanato o in corso di sanatoria con un piano credibile pesa molto meno di un debito ignorato. Conviene sempre farlo risultare per iscritto nelle deduzioni.

Posso inserire i canoni demaniali in una transazione fiscale?

No, di regola. La transazione fiscale degli artt. 63 e 88 CCII riguarda tributi e contributi. Il canone demaniale è un’entrata patrimoniale. Il debito verso l’ente concedente si tratta nel piano come quello di un creditore ordinario, verificandone l’eventuale grado di prelazione.

Cosa succede se l’impresa passa da un profilo all’altro durante la contestazione?

Accade spesso: la concessione scade mentre è in corso la lite sul canone (passaggio dal Profilo 1 o 2 al Profilo 3), oppure l’impresa entra in una procedura (passaggio al Profilo 5). Le liti già avviate non si annullano, ma possono cambiare le regole: in liquidazione giudiziale, per esempio, il credito dell’ente va fatto valere nell’accertamento del passivo. La strategia deve essere aggiornata a ogni passaggio.

La lite sul canone sospende il pagamento?

No. Contestare il quantum davanti al giudice ordinario non sospende di per sé l’obbligo di pagare né la possibilità per l’ente di riscuotere, salvo provvedimenti di sospensione del giudice. Per questo è prudente pagare la parte non contestata.

Posso compensare i canoni con un credito che vanto verso lo stesso ente?

A volte l’impresa ha crediti verso il Comune o verso l’Autorità portuale: lavori eseguiti, servizi resi, rimborsi. La compensazione con crediti verso la pubblica amministrazione non è automatica e incontra limiti, specie quando il credito dell’impresa non è certo, liquido ed esigibile o è contestato. Va valutata caso per caso, con la documentazione del credito. Quello che non conviene fare è smettere di pagare il canone “per compensazione” senza un accordo scritto o un titolo: agli occhi dell’ente resterebbe un inadempimento, con tutte le conseguenze dell’art. 47 cod. nav.

Le misure regionali di esenzione o riduzione valgono anche per me?

Alcune Regioni, nell’ambito delle proprie competenze sul demanio marittimo, adottano misure straordinarie. La Regione Siciliana, ad esempio, con il D.A. n. 12/GAB del 5 febbraio 2026 ha previsto un’esenzione straordinaria dai canoni per il 2026, con istanze il cui termine è stato prorogato nel settembre 2026. Misure di questo tipo hanno requisiti e scadenze precise e valgono solo nel territorio della Regione che le adotta: vanno verificate puntualmente, perché un’istanza presentata fuori termine non produce effetti.

Se l’ente non risponde al mio piano di rientro, cosa succede?

Il silenzio dell’ente non equivale ad accettazione. Il piano va comunque rispettato per la parte che dipende da te (versamenti spontanei, regolarità sui canoni correnti), conservando le prove, perché sarà un elemento decisivo se l’ente dovesse in seguito avviare la decadenza. Se la crisi è più ampia, la composizione negoziata offre un contesto in cui l’ente viene invitato al confronto con l’assistenza dell’esperto.

Ad agosto i termini si fermano?

Dipende dallo strumento. Nel processo civile di cognizione, nel processo tributario e in quello amministrativo vale la sospensione dal 1° al 31 agosto (L. 742/1969). Nelle opposizioni esecutive e nei procedimenti del Codice della crisi, no: per questi ultimi l’art. 9, comma 1, CCII esclude espressamente la sospensione feriale.

Le pronunce di riferimento, profilo per profilo

Raccogliamo qui le pronunce citate, ordinate in base al profilo cui si applicano. Per ciascuna: estremi, principio riformulato, rilevanza.

Per il concessionario turistico-ricreativo

1. Consiglio di Stato, Sez. VII, sentenza 2 maggio 2023, n. 4413. Principio: la decadenza per inadempimento ex art. 47 cod. nav. è un potere che l’amministrazione può esercitare, non un effetto automatico; va valutata la gravità dell’inadempimento secondo i criteri degli artt. 1453 e 1455 c.c. e va considerato l’interesse pubblico sotteso alla concessione. Rilevanza: è la base delle deduzioni difensive nel procedimento di decadenza per canoni non pagati.
2. Consiglio di Stato, sentenza 18 agosto 2026, n. 6539. Principio: il termine del 30 settembre 2027 è un limite massimo di efficacia dei rapporti prorogati, non un diritto del concessionario a restare; la cessazione anticipata è possibile con provvedimento motivato; l’indennizzo al concessionario uscente non è automatico e richiede la prova degli investimenti non ammortizzati. Rilevanza: chiarisce perché un debito per canoni, in questa fase, espone il concessionario a una chiusura anticipata e pesa sull’indennizzo.

Per chi ha pertinenze commerciali

3. Corte di Cassazione, Sez. I, ordinanza 10 luglio 2026, n. 23050. Principio: per le pertinenze demaniali i valori OMI vanno applicati distinguendo la reale destinazione dei beni; le pertinenze destinate a bar e ristorazione non si assimilano a quelle turistico-ricreative, e il giudice di merito deve verificare il criterio concretamente seguito. Rilevanza: è la pronuncia più recente su cui fondare il ricalcolo dei canoni OMI.
4. Corte di Cassazione, n. 10605/2024. Principio: non è corretto equiparare la gestione di uno stabilimento balneare all’attività di ristorazione, qualificandole entrambe come commerciali ai fini del canone. Rilevanza: rafforza la contestazione dei calcoli che applicano indistintamente i valori più alti. La fonte consultata riporta solo numero e anno.

Per chi contesta la richiesta davanti al giudice sbagliato (tutti i profili)

5. Corte di Cassazione, Sezioni Unite, ordinanza 15 marzo 2022, n. 8475. Principio: le controversie sulla definizione agevolata dei canoni demaniali (art. 100 D.L. 104/2020), anche dopo la decadenza per mancato pagamento, appartengono al giudice ordinario perché riguardano canoni e corrispettivi; restano al giudice amministrativo le altre questioni sulla stessa concessione, e il coordinamento tra le due giurisdizioni si realizza con la sospensione del giudizio dipendente. Rilevanza: spiega perché la stessa vicenda può richiedere due giudizi paralleli.
6. TAR Marche, Sez. I, sentenza 2 aprile 2026, n. 444. Principio: la debenza e la quantificazione del canone di concessione demaniale marittima, stabilite dalla legge con attività vincolata dell’ente, sono questioni di diritto soggettivo devolute al giudice ordinario; il giudice amministrativo interviene solo su poteri discrezionali o sulla legittimità della concessione. Rilevanza: un ricorso al TAR sulla sola misura del canone rischia l’inammissibilità.

Per le concessioni non turistiche

7. Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 18 giugno 2020, n. 11867, richiamata dal TAR Marche nella sentenza n. 444/2026 a sostegno della giurisdizione ordinaria sulle liti relative ai canoni. Rilevanza: conferma un orientamento consolidato che vale anche per le concessioni industriali e di servizi.

Per chi occupa senza titolo

8. Corte di Cassazione, Sezioni Unite, ordinanza 19 marzo 2025, n. 7300. Principio: la lite sull’accertamento del credito per occupazione senza titolo di un bene demaniale marittimo spetta al giudice ordinario, perché nasce da una situazione di fatto e non dall’esercizio di poteri pubblici. Rilevanza: consente di contestare l’indennizzo e le maggiorazioni in sede civile.

Per l’impresa in procedura della crisi

9. Corte di Cassazione, Sezioni Unite, ordinanza 19 marzo 2025, n. 7300 (secondo principio). Principio: se il debitore è sottoposto a una procedura concorsuale, il credito dell’ente si accerta con le regole degli artt. 201 e seguenti CCII. Rilevanza: l’ente concorre al passivo come gli altri creditori.

Norme e atti di riferimento citati

• Decreto MIT 18 settembre 2025 (G.U. n. 246 del 22 ottobre 2025): aggiornamento delle misure unitarie dei canoni per il 2025 (riduzione dello 0,65%), misura minima 2025 pari a 3.204,53 euro e annullamento d’ufficio del precedente decreto di aggiornamento.
• Regione Siciliana, D.A. n. 12/GAB del 5 febbraio 2026 e circolari attuative: esempio di misure regionali di esenzione straordinaria dai canoni per il 2026, con termini di istanza prorogati nel settembre 2026. Chi opera in regioni con disciplina propria deve verificare la presenza di misure analoghe.

Le pronunce elencate sono nove, tratte da fonti consultate per questa guida; la pronuncia n. 10605/2024 è citata con numero e anno perché la fonte non ne riporta sezione e data. Come sempre, prima di un uso processuale gli estremi vanno verificati sui testi integrali.

Cosa può fare lo Studio Monardo per la tua concessione

Ecco, in concreto, cosa facciamo. Lo Studio non promette risultati: si impegna su analisi, strategia e assistenza in ogni sede.

1. Ricostruiamo la storia della concessione: titolo originario, rinnovi, proroghe legali, subingressi, affidamenti a terzi, atti notificati dall’ente.
2. Verifichiamo il quantum anno per anno: misure unitarie e decreti MIT effettivamente in vigore, canone minimo, riduzioni di legge, e per le pertinenze l’applicazione dei valori OMI per destinazione, con il supporto dei commercialisti dello staff.
3. Controlliamo prescrizione e notifiche di ogni annualità richiesta, distinguendo canone e indennizzo.
4. Scriviamo le deduzioni nel procedimento di decadenza ex art. 47 cod. nav., documentando cause della crisi, piano di rientro e interesse pubblico alla continuità.
5. Scegliamo il giudice giusto: opposizione all’ingiunzione o azione di accertamento davanti al giudice ordinario per il quantum; ricorso al TAR, con istanza cautelare, contro la decadenza o il diniego.
6. Negoziamo con l’ente concedente piani di pagamento sostenibili, con priorità alle aree strumentali.
7. Per gli imprenditori in crisi, valutiamo e impostiamo la composizione negoziata e gli altri strumenti del Codice della crisi, inserendo il debito demaniale in un piano complessivo.
8. Per le imprese minori, seguiamo il percorso del concordato minore con l’OCC, curando il trattamento del credito dell’ente e la copertura dei canoni correnti.
9. Per curatori, acquirenti e affittuari, curiamo il subingresso ex art. 46 cod. nav. e la due diligence sulla posizione debitoria.
10. Difendiamo l’impresa nelle opposizioni esecutive se l’ente passa al pignoramento, senza contare sulla sospensione feriale che lì non opera.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per un’impresa in crisi con una concessione demaniale, l’abilitazione di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa è quella che pesa di più: significa conoscere dall’interno la composizione negoziata, il ruolo dell’esperto, il funzionamento delle misure protettive e il modo in cui un piano di risanamento può essere reso credibile agli occhi dei creditori, compreso l’ente concedente. Per le imprese minori, la qualifica di Gestore della crisi e di fiduciario OCC permette di seguire il concordato minore.

La continuità della strategia è garantita dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: chi imposta le deduzioni davanti al Comune è lo stesso difensore che, se necessario, segue il giudizio civile o amministrativo e l’eventuale ricorso in Cassazione. Avvocati e commercialisti dello staff lavorano insieme sullo stesso caso, perché la lite sul canone e il piano di risanamento hanno bisogno degli stessi numeri.

Il tuo primo passo

Il primo passo è capire in quale profilo ti trovi. Il secondo è agire secondo le tue regole, non secondo quelle di un altro concessionario. Il gestore balneare deve guardare al procedimento di decadenza e al 2027; chi ha una pertinenza commerciale deve partire dal calcolo OMI; chi occupa senza titolo deve ricostruire anno per anno; l’impresa nautica o di servizi deve verificare il minimo e il giudice competente; l’impresa in procedura deve proteggere la concessione come asset del piano.

Lo Studio Monardo segue proprio questa materia perché la sua soluzione richiede insieme le competenze dell’Avvocato: quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, per inserire il debito demaniale in un percorso di risanamento; quella di avvocato cassazionista, per sostenere le contestazioni fino all’ultimo grado; il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, per ricostruire i numeri e gestire la riscossione. Ogni settimana che passa senza una risposta all’ente riduce i margini di manovra: deduzioni, opposizioni e istanze hanno termini brevi, e nelle procedure della crisi quei termini non si fermano nemmeno ad agosto.

📩 Non lasciare che una richiesta di arretrati decida il futuro della tua concessione: scrivici oggi, i recapiti per raggiungerci sono al termine di questa pagina.