Un capannone, un laboratorio, un negozio o uno studio professionale vengono pignorati. Dopo qualche mese il giudice dell’esecuzione firma l’ordinanza che autorizza la vendita e, nello stesso provvedimento, ordina di liberare l’immobile. Il custode giudiziario si presenta, fissa una data e chiede le chiavi. Per un’impresa che lavora in quei locali significa fermare la produzione, spostare macchinari e merci, perdere clienti e, spesso, perdere anche la possibilità di risanarsi.

Il problema riguarda in modo diretto l’imprenditore in crisi, perché i tempi sono stretti. Il rischio principale è lasciar decorrere i 20 giorni per l’opposizione agli atti esecutivi e, nel frattempo, non attivare gli strumenti del Codice della crisi che possono fermare l’esecuzione: dopo la liberazione, l’azienda può non avere più una sede da cui ripartire. Va precisato che questi termini non si sospendono in agosto: né quelli del processo esecutivo, né quelli dei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi.

Lo Studio Monardo segue esattamente questo incrocio tra esecuzione immobiliare e crisi d’impresa. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista, quindi può impostare l’opposizione all’ordine di liberazione e seguirla in tutti i gradi; è inoltre Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, la figura che conduce la composizione negoziata, cioè lo strumento che consente di chiedere misure protettive capaci di bloccare le azioni esecutive sui beni con cui l’impresa lavora. La terza competenza utile è quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento, decisiva quando l’impresa è “minore” e deve usare il concordato minore o la liquidazione controllata.

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Che cos’è l’ordine di liberazione e quale norma lo disciplina

Sul piano normativo, l’ordine di liberazione è il provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione dispone che l’immobile pignorato sia reso libero da persone e cose, per essere consegnato all’aggiudicatario libero. La disciplina vigente è contenuta nell’art. 560 c.p.c. (“Modo della custodia”), nel testo modificato dalla legge n. 12/2019 e poi dal D.Lgs. 149/2022 (riforma Cartabia).

In sintesi: l’immobile non abitato dall’esecutato, o occupato da chi non ha un titolo opponibile alla procedura, viene liberato al più tardi con l’ordinanza che autorizza la vendita o delega le operazioni di vendita; l’immobile abitato dal debitore e dalla sua famiglia viene liberato, di regola, solo con il decreto di trasferimento.

La disciplina prevede alcuni passaggi distinti:

• il debitore e il custode devono rendere il conto della gestione (art. 593 c.p.c.) e non possono locare l’immobile senza autorizzazione del giudice;
• il debitore e i familiari conviventi conservano il possesso della casa in cui abitano fino al decreto di trasferimento, salvo le violazioni previste dal comma 9;
• il custode, previa autorizzazione, amministra e gestisce l’immobile e agisce per ottenerne la disponibilità;
• il debitore deve consentire le visite dei potenziali acquirenti;
• il giudice ordina la liberazione dell’immobile non abitato dall’esecutato e del nucleo familiare, o occupato da terzi senza titolo opponibile, non oltre l’ordinanza di vendita o di delega (comma 7); il provvedimento è impugnabile con opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.;
• anche per l’immobile abitato il giudice può anticipare la liberazione quando le visite sono ostacolate, il bene non è conservato o il debitore viola gli altri obblighi di legge (comma 9);
• l’ordine è attuato dal custode secondo le indicazioni del giudice, senza le formalità dell’esecuzione per rilascio (artt. 605 ss. c.p.c.), con possibile ausilio della forza pubblica; i beni mobili non asportati entro il termine assegnato, non inferiore a trenta giorni, si considerano abbandonati.

Perché la norma colpisce di più l’impresa

La ratio è duplice. Da un lato si vuole un immobile libero, perché un bene occupato si vende peggio e a prezzi più bassi. Dall’altro si tutela l’abitazione del debitore persona fisica, che resta in casa fino alla vendita. La protezione rafforzata riguarda però l’abitare, non l’esercizio di un’attività. Ne deriva una conseguenza pratica: il capannone, il negozio o l’ufficio dell’impresa rientrano, di regola, tra gli immobili “non abitati” e possono essere liberati già con l’ordinanza di vendita. Per una società la conclusione è ancora più netta, perché una società non “abita”: l’immobile in cui svolge l’attività non gode della tutela del comma 8.

Distinzione da istituti affini

L’ordine di liberazione non va confuso con altri strumenti che portano allo stesso risultato pratico.

Un esempio concreto chiarisce la differenza. Se una s.r.l. è proprietaria del capannone pignorato e vi lavora, l’ordine di liberazione la riguarda direttamente come esecutata. Se invece il capannone appartiene al socio e la s.r.l. lo occupa con un contratto di locazione registrato prima del pignoramento, la società è un terzo con titolo potenzialmente opponibile: il giudice deve verificarlo e, se il titolo è opponibile, l’ordine non va emesso. È il principio affermato da Cass. civ., ord. n. 12473 del 9 maggio 2023, secondo cui il giudice dell’esecuzione esamina anche d’ufficio i titoli di godimento opponibili prima di ordinare la liberazione.

Presupposti, condizioni e termini da rispettare

In termini operativi, per capire se e quando l’ordine di liberazione può colpire l’impresa occorre verificare cinque condizioni.

1. Il bene è “abitato” dall’esecutato? Se l’immobile è destinato esclusivamente all’impresa, la risposta è no e si applica il comma 7. Se l’imprenditore individuale vive in una parte dell’immobile e lavora nell’altra, occorre distinguere: la parte abitativa resta tutelata fino al decreto di trasferimento; la parte produttiva può essere trattata come immobile non abitato. La soluzione dipende anche da come è stato formato il lotto di vendita.

2. Chi occupa l’immobile e con quale titolo? L’ordine vale contro chiunque occupi l’immobile senza un titolo di detenzione con data certa anteriore al pignoramento (art. 2923 c.c.). Una locazione o un affitto d’azienda registrati prima della notifica del pignoramento possono essere opponibili; quelli successivi o privi di data certa non lo sono. Le locazioni ultranovennali sono opponibili oltre il novennio solo se trascritte prima del pignoramento.

3. A che punto è la procedura? Il comma 7 fissa un limite massimo: l’ordine per il bene non abitato va emesso non oltre l’ordinanza di vendita o di delega. Nulla impedisce che sia emesso prima, ad esempio quando il custode segnala che l’immobile è usato in modo da comprometterne il valore.

4. Sono pendenti strumenti di regolazione della crisi? La pubblicazione nel registro delle imprese dell’istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive (art. 18 CCII) o della domanda di accesso a uno strumento di regolazione della crisi (art. 54 c.2 CCII) impedisce ai creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive sul patrimonio o sui beni e diritti con cui viene esercitata l’attività d’impresa.

5. È stata aperta una procedura concorsuale? Con la liquidazione giudiziale o la liquidazione controllata le esecuzioni individuali non possono essere iniziate né proseguite, salvo le eccezioni di legge, e la liberazione dei beni passa agli organi della procedura.

I termini e la loro natura

Va precisato che il termine più importante è quello dell’art. 617 c.p.c.: 20 giorni dalla conoscenza dell’atto, di regola dalla pronuncia in udienza o dalla comunicazione dell’ordinanza. Il termine è perentorio: se scade, i vizi dell’ordine non possono più essere fatti valere. La sospensione feriale (1-31 agosto, L. 742/1969) non si applica al processo esecutivo né alle opposizioni agli atti esecutivi, per effetto dell’art. 3 della stessa legge e dell’art. 92 dell’ordinamento giudiziario. Allo stesso modo, nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale è esclusa dall’art. 9 c.1 CCII: anche lì i termini corrono in agosto.

Le date di scadenza vanno calcolate con l’art. 155 c.p.c.: se l’ultimo giorno cade di sabato, domenica o in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno lavorativo successivo.

Come si reagisce: la procedura passo per passo

La sequenza che segue descrive cosa accade e chi deve fare cosa. Ogni passaggio ha un organo competente e un atto preciso.

Passo 1 – Lettura dell’ordinanza e calcolo del termine. L’ordine di liberazione è normalmente contenuto nell’ordinanza ex art. 569 c.p.c. che autorizza la vendita o delega le operazioni a un professionista. Se l’imprenditore era presente all’udienza o rappresentato, il termine di 20 giorni decorre da quella data; se l’ordinanza è stata pronunciata fuori udienza, dalla comunicazione. Il primo controllo riguarda quindi il fascicolo telematico: data di deposito, data di comunicazione, presenza delle parti a verbale.

Passo 2 – Verifica dei presupposti dell’ordine. Si controlla se il giudice ha correttamente qualificato l’immobile come non abitato, se ha considerato titoli di terzi opponibili, se ha rispettato i limiti temporali del comma 7, se l’ordinanza è motivata sui punti contestati. Un ordine di liberazione emesso senza esaminare un contratto di locazione o di affitto d’azienda con data certa anteriore al pignoramento è il vizio più frequente e più rilevante per l’impresa.

Passo 3 – Istanza al giudice dell’esecuzione. Prima ancora dell’opposizione, è spesso utile depositare un’istanza motivata al giudice dell’esecuzione: richiesta di differimento dell’attuazione per consentire lo sgombero ordinato di impianti e merci, richiesta di revoca o modifica dell’ordine per l’esistenza di un titolo opponibile, richiesta di autorizzazione a una locazione temporanea dell’immobile a condizioni di mercato (art. 560 c.2), utile anche alla procedura. L’istanza non sospende il termine dell’art. 617: va proposta in parallelo.

Passo 4 – Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.). Si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione che ha emesso l’ordine, entro 20 giorni. Il ricorso deve contenere:
– l’indicazione della procedura e del provvedimento impugnato;
– i vizi specifici (mancato esame del titolo opponibile, errata qualificazione dell’immobile, violazione del comma 7 o del comma 9, difetto di motivazione, violazione del contraddittorio);
– la richiesta di sospensione dell’attuazione dell’ordine (art. 618 c.p.c.);
– i documenti: contratti con data certa, visure catastali, planimetrie, certificati di residenza, prova della destinazione d’uso.

Il giudice fissa l’udienza, decide sulla sospensione con ordinanza e assegna il termine per l’introduzione del giudizio di merito. Il giudizio di merito va introdotto nel termine assegnato, altrimenti la fase sommaria resta senza seguito. La sentenza che definisce l’opposizione agli atti esecutivi non è appellabile: si impugna con ricorso per cassazione. È uno dei casi in cui la presenza di un avvocato cassazionista fin dall’inizio consente di impostare l’atto pensando già all’ultimo grado.

Passo 5 – Scelta dello strumento della crisi. In parallelo alla difesa nel processo esecutivo si valuta lo strumento di regolazione della crisi più adatto:
– composizione negoziata (artt. 12 ss. CCII): istanza alla piattaforma della camera di commercio, nomina dell’esperto, richiesta di misure protettive pubblicata nel registro delle imprese (art. 18), ricorso al tribunale per la conferma (art. 19);
– domanda di accesso a uno strumento di regolazione (concordato preventivo, accordi di ristrutturazione, piano di ristrutturazione soggetto a omologazione), anche con riserva, con gli effetti protettivi dell’art. 54 c.2 dalla pubblicazione nel registro delle imprese;
– per l’impresa minore, concordato minore con richiesta al giudice del divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive (art. 78 c.2 lett. d CCII) o, se non c’è prospettiva di continuità, liquidazione controllata.

Passo 6 – Comunicazione al giudice dell’esecuzione. Le misure protettive non producono effetti “automatici” sul fascicolo se nessuno li segnala. Si deposita nella procedura esecutiva un’istanza con la prova della pubblicazione nel registro delle imprese e, poi, il decreto di conferma, chiedendo che il giudice prenda atto del divieto di proseguire e sospenda le attività esecutive, compresa l’attuazione della liberazione. Senza questo deposito il custode può continuare a operare sulla base dell’ordine già emesso.

Passo 7 – Gestione del contraddittorio con il custode e con i creditori. Durante le misure protettive si negozia con il creditore procedente e con il fondiario. Le soluzioni possibili vanno dalla moratoria alla cessione dell’immobile con il consenso dei creditori, fino alla vendita dell’immobile nell’ambito del piano, che spesso consente di ricavare più della vendita forzata.

Passo 8 – Esito. Se le trattative riescono, l’accordo o lo strumento omologato regola anche il debito che ha generato il pignoramento. Se falliscono, l’esecuzione riprende dal punto in cui si era fermata e l’ordine di liberazione torna attuabile. È per questo che le difese nel processo esecutivo non vanno abbandonate quando si apre la composizione negoziata.

Il giudice competente

Il giudice competente per l’opposizione all’ordine di liberazione è il giudice dell’esecuzione del tribunale presso cui pende l’esecuzione immobiliare, cioè il tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. Per le misure protettive è invece competente il tribunale individuato in base al centro degli interessi principali dell’impresa, che di norma coincide con la sede legale salvo prova di una sede effettiva diversa: lo ha ribadito Trib. Brescia, ord. 17 aprile 2025 (R.G. 1037/2025), che ha radicato la competenza in base alla sede legale delle società ricorrenti, in assenza di elementi su una sede effettiva diversa. I due tribunali possono quindi non coincidere: il capannone può trovarsi in una provincia e la sede legale in un’altra.

Dove si sbaglia più spesso

• Si attende l’arrivo del custode per reagire, quando il termine dell’art. 617 è già scaduto.
• Si contesta il debito nel ricorso contro l’ordine di liberazione: l’opposizione agli atti riguarda i vizi del provvedimento, non l’esistenza del credito (che va fatta valere con l’opposizione all’esecuzione, art. 615 c.p.c.).
• Si stipulano locazioni o affitti d’azienda dopo il pignoramento, pensando di “proteggere” la sede: sono inopponibili e possono aggravare la posizione dell’esecutato.
• Si presenta l’istanza di composizione negoziata ma non si deposita il ricorso per la conferma delle misure nel termine: le misure perdono efficacia.
• Si confonde la sospensione feriale: si ritiene che agosto “congeli” i termini, mentre nell’esecuzione e nei procedimenti CCII i termini corrono.

Le misure protettive non cancellano l’ordine di liberazione: impediscono di proseguire l’esecuzione finché durano. L’ordine resta lì e va comunque contestato, se ha vizi, nei 20 giorni.

Esempi di calcolo e di applicazione

Le due ipotesi seguenti sono esercizi dimostrativi con dati realistici. Non riproducono casi reali.

Esempio 1 – S.r.l. manifatturiera, ordine di liberazione del capannone e composizione negoziata

Dati di partenza. Una s.r.l. produce componenti metallici in un capannone di proprietà, gravato da ipoteca. Il creditore procedente ha un credito di 418.730,55 €; il valore di stima del capannone è 612.400 €. Debiti complessivi dell’impresa: 1.284.615,40 €, di cui 236.904,18 € verso l’Erario e gli enti previdenziali. Il fatturato regge, ma la liquidità no.

Sequenza.
– Mercoledì 7 ottobre 2026: all’udienza ex art. 569 c.p.c., alla presenza del difensore della società, il giudice delega le operazioni di vendita e ordina la liberazione del capannone, qualificato come immobile non abitato.
– Termine per l’opposizione agli atti esecutivi: 7 ottobre + 20 giorni = martedì 27 ottobre 2026. Giorno feriale: nessuno slittamento.
– Lunedì 19 ottobre 2026: viene pubblicata nel registro delle imprese l’istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive.
– Martedì 20 ottobre 2026: giorno successivo alla pubblicazione, ultimo giorno utile per il ricorso al tribunale per la conferma delle misure. Il ricorso viene depositato.
– Entro il 30 ottobre 2026 (venerdì): data entro cui, nella lettura qui adottata, va fissata l’udienza di conferma (dieci giorni dal deposito).
– Giovedì 22 ottobre 2026: nell’esecuzione si deposita l’istanza di presa d’atto delle misure e, nello stesso giorno, il ricorso ex art. 617 c.p.c. contro l’ordine di liberazione per un vizio autonomo: il giudice non ha considerato un contratto di affitto di un ramo d’azienda a favore di una società collegata, registrato due anni prima del pignoramento.

Esito del calcolo. Se il tribunale conferma le misure per 120 giorni dalla pubblicazione, la protezione dura fino a martedì 16 febbraio 2027. In questo periodo il creditore non può proseguire l’esecuzione sul capannone, che è un bene con cui l’impresa esercita l’attività. Eventuali proroghe restano entro il tetto complessivo stabilito dall’art. 19 e, in ogni caso, entro i 12 mesi dell’art. 8 CCII. L’opposizione ex art. 617, proposta nei termini, conserva la contestazione dell’ordine anche per il caso in cui le trattative falliscano.

Un calcolo di convenienza rafforza la trattativa: in vendita forzata, con un ribasso del 25% al secondo esperimento, il prezzo base scenderebbe da 612.400 € a 459.300 €; con ulteriore ribasso, a 344.475 €, sotto il credito del procedente. Un piano che preveda la vendita del capannone sul mercato, con riaffitto alla società, può offrire al creditore ipotecario più dell’alternativa esecutiva.

Esempio 2 – Ditta individuale, immobile promiscuo e conversione del pignoramento

Dati di partenza. Un artigiano titolare di ditta individuale vive al primo piano e ha il laboratorio al piano terra dello stesso fabbricato, accatastati come due unità distinte e pignorati entrambi. Credito precettato: 187.346,20 €; interessi e spese di procedura stimati: 9.412,85 €. Totale: 196.759,05 €. Udienza ex art. 569 c.p.c. fissata per mercoledì 18 novembre 2026.

Prima dell’udienza: la conversione. L’art. 495 c.p.c. consente al debitore, prima che sia disposta la vendita, di chiedere di sostituire ai beni pignorati una somma pari a crediti, interessi e spese, versando una quota iniziale e il resto a rate. Nella disciplina vigente la quota è di un sesto e la rateizzazione può arrivare a 48 mesi:
– quota iniziale: 196.759,05 € ÷ 6 = 32.793,18 €;
– residuo: 163.965,87 €;
– rata mensile su 48 mesi: circa 3.415,96 €, oltre agli interessi.

Se la ditta non ha questa liquidità, la conversione non è percorribile e si passa agli strumenti della crisi.

Dopo l’udienza: l’ordine parziale. Supponiamo che il 18 novembre 2026 il giudice, in udienza, deleghi la vendita e ordini la liberazione del solo laboratorio, lasciando l’abitazione al debitore fino al decreto di trasferimento.
– Termine per l’opposizione agli atti esecutivi: 18 novembre + 20 giorni = martedì 8 dicembre 2026, festività dell’Immacolata. Il termine slitta a mercoledì 9 dicembre 2026 (art. 155 c.p.c.).
– Contemporaneamente si valuta, con l’OCC, una domanda di concordato minore: l’impresa rientra nei limiti dell’impresa minore e la continuità dell’attività artigiana consente un piano. Con il decreto di apertura il giudice, su istanza del debitore, può disporre il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive fino all’omologazione definitiva (art. 78 c.2 lett. d CCII).

Esito. L’abitazione resta tutelata dall’art. 560 c.8 c.p.c.; il laboratorio può essere protetto solo dal divieto disposto nel concordato minore o da un’opposizione fondata. Il punto decisivo è la coincidenza dei tempi: l’istanza di concordato minore va preparata prima che il custode attui la liberazione, perché la riconsegna dei locali rende molto più difficile sostenere un piano di continuità.

Situazioni che escono dalla regola generale

L’impresa occupa l’immobile con un contratto opponibile

Quando l’immobile pignorato appartiene a un soggetto diverso dall’impresa (il socio, una società immobiliare del gruppo, un terzo) e l’impresa lo occupa in forza di una locazione o di un affitto d’azienda con data certa anteriore al pignoramento, la posizione cambia. L’impresa non è esecutata: è un terzo con un titolo. Il giudice deve verificare il titolo prima di ordinare la liberazione (Cass. ord. 12473/2023). Il terzo che occupa l’immobile non può contestare il decreto di trasferimento per vizi della procedura, ma può contestare l’opponibilità del proprio titolo e impugnare l’ordine di liberazione con l’art. 617 c.p.c., come chiarito da Cass. civ., ord. n. 4246 del 10 febbraio 2023. In questi casi l’aggiudicatario acquista l’immobile con il contratto in corso, nei limiti di opponibilità dell’art. 2923 c.c.

L’immobile è già in liquidazione giudiziale

Se l’impresa è stata dichiarata in liquidazione giudiziale, l’esecuzione individuale si arresta e la gestione del bene passa al curatore. La liberazione viene disposta dagli organi della procedura e il rimedio non è più l’opposizione agli atti esecutivi. Con riferimento alla legge fallimentare, Cass. civ., ord. n. 28509 del 6 novembre 2024 ha affermato che il decreto del giudice delegato che ordina l’immediata liberazione dell’immobile si impugna con il reclamo endoconcorsuale, non con l’art. 617 c.p.c. Nel Codice della crisi l’analogo strumento è il reclamo contro i decreti del giudice delegato dell’art. 124 CCII, con un termine perentorio di dieci giorni. Va precisato che il creditore fondiario conserva un regime particolare (art. 41 TUB): secondo Cass. civ., Sez. I, n. 22914 del 19 agosto 2024, il privilegio processuale del fondiario opera anche nella liquidazione controllata.

La locazione stipulata dal custode o dal curatore

A volte, per conservare il valore dell’immobile, il custode o il curatore lo concedono in locazione, anche alla stessa impresa. Si tratta di contratti con caratteristiche proprie. Cass. civ., ord. n. 5330 del 9 marzo 2026 ha ribadito che la locazione stipulata dal custode ha durata limitata alla procedura e cessa con essa. E Cass. civ., n. 28918/2025 ha escluso che la locazione stipulata dal curatore, con l’autorizzazione degli organi della procedura, attribuisca al conduttore la prelazione legale prevista dalla legge sulle locazioni commerciali, salvo una clausola convenzionale. Per l’impresa che resta nei locali “in affitto dalla procedura” significa che quella soluzione è temporanea e non garantisce il diritto di ricomprare.

Misure protettive ripetute

L’imprenditore che ha già ottenuto misure protettive per la stessa crisi non può contare su una protezione illimitata. Trib. Bologna, sez. IV civ., sent. n. 1780 del 19 maggio 2025 ha ritenuto che il limite di 12 mesi dell’art. 8 CCII riguardi la stessa crisi e non si rinnovi con l’omologazione di un precedente strumento; per una nuova protezione serve una reale discontinuità (debiti diversi, nuovo assetto, strategia diversa). La stessa pronuncia ha escluso misure cautelari “atipiche” con effetti analoghi a quelle protettive, se usate per aggirare il tetto annuale.

Il garante che ha dato in garanzia il proprio immobile

Capita spesso che il bene pignorato non sia dell’impresa ma dell’amministratore o di un socio, che ha garantito i debiti sociali. Le misure protettive possono, in casi motivati, essere estese ai garanti: Trib. Brescia, ord. 17 aprile 2025 le ha estese ai terzi garanti, con sospensione delle esecuzioni pendenti nei loro confronti, perché coobbligati per le stesse posizioni e colpiti contemporaneamente dalle azioni esecutive.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista ed Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, unisce le due competenze necessarie in questi casi: contestare l’ordine nel processo esecutivo e, nello stesso tempo, chiedere e sostenere le misure protettive davanti al tribunale della crisi.

Domande frequenti

Il custode può farmi uscire dal capannone prima che l’immobile sia venduto?

Sì, se il capannone non è la sua abitazione. L’art. 560 c.7 c.p.c. consente al giudice di ordinare la liberazione dell’immobile non abitato dall’esecutato al più tardi con l’ordinanza che autorizza la vendita o delega le operazioni. Per un capannone, un negozio o un ufficio è la regola. Contro l’ordine si può proporre opposizione agli atti esecutivi entro 20 giorni, se ci sono vizi, e si possono chiedere misure protettive con uno strumento del Codice della crisi.

Se presento la composizione negoziata l’ordine di liberazione si annulla?

No. Dalla pubblicazione dell’istanza con richiesta di misure protettive nel registro delle imprese, i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive sui beni con cui l’impresa lavora. L’esecuzione si ferma, ma l’ordine già emesso non viene cancellato. Le misure vanno confermate dal tribunale su ricorso depositato entro il giorno successivo alla pubblicazione e hanno una durata limitata. Se le trattative non riescono, l’esecuzione riprende e l’ordine può essere attuato.

In agosto i termini per oppormi sono sospesi?

No. La sospensione feriale dal 1° al 31 agosto prevista dalla L. 742/1969 non si applica al processo esecutivo né alle opposizioni agli atti esecutivi. Nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi, come la conferma delle misure protettive o il concordato minore, l’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale. In entrambi i casi i termini corrono anche in agosto. La sospensione vale invece, per esempio, nel giudizio civile ordinario di cognizione e nel processo tributario.

Vivo e lavoro nello stesso immobile: cosa succede?

Dipende da come sono accatastati e pignorati i locali e da come è formato il lotto. Se abitazione e laboratorio sono unità distinte, il giudice può ordinare la liberazione del solo laboratorio e lasciare la casa fino al decreto di trasferimento. Se si tratta di un’unica unità a uso promiscuo, la qualificazione è più delicata e va argomentata con documenti: residenza, planimetrie, utenze, uso effettivo. In caso di errore del giudice, l’opposizione agli atti esecutivi è lo strumento corretto.

Ho dato in affitto il ramo d’azienda dopo il pignoramento: posso restare nei locali?

Di regola no. Un contratto stipulato dopo il pignoramento, o senza data certa anteriore, non è opponibile alla procedura e all’aggiudicatario. Inoltre il debitore non può locare l’immobile pignorato senza autorizzazione del giudice. La strada corretta è chiedere al giudice dell’esecuzione l’autorizzazione a una locazione temporanea a condizioni di mercato, oppure inserire la sede nel piano di uno strumento della crisi.

Caso limite: l’impresa è già in liquidazione giudiziale e il curatore vuole i locali. Uso ancora l’art. 617?

No. Quando la liberazione è disposta dal giudice delegato all’interno di una procedura concorsuale, il rimedio è il reclamo endoconcorsuale. Con la legge fallimentare la Cassazione (ord. 28509/2024) lo ha individuato nel reclamo ex art. 26 l.fall.; nel Codice della crisi il reclamo contro i decreti del giudice delegato è disciplinato dall’art. 124 CCII, con termine perentorio di dieci giorni. Usare l’opposizione agli atti esecutivi in quella sede espone a una pronuncia di inammissibilità.

Il quadro giurisprudenziale sull’ordine di liberazione e sulla protezione dell’impresa

La giurisprudenza recente si muove su due binari. Il primo riguarda il processo esecutivo: natura dell’ordine di liberazione, titoli opponibili, rimedi. Il secondo riguarda la crisi d’impresa: limiti e durata delle misure protettive, estensione ai garanti, rapporti con le procedure concorsuali. Di seguito i riferimenti raccolti, con il principio riformulato e la rilevanza per l’imprenditore.

1. Cass. civ., ord. n. 12473 del 9 maggio 2023. Il giudice dell’esecuzione deve esaminare, anche d’ufficio, i titoli di godimento che potrebbero essere opponibili alla procedura, già prima di emettere l’ordine di liberazione; se il titolo è opponibile, l’ordine non va emesso. Rilevanza: è il principio su cui si fonda la difesa dell’impresa che occupa l’immobile con una locazione o un affitto d’azienda registrati prima del pignoramento.

2. Cass. civ., ord. n. 4246 del 10 febbraio 2023. Chi occupa l’immobile non è legittimato a impugnare il decreto di trasferimento per vizi della procedura, ma può far valere l’opponibilità del proprio titolo e impugnare l’ordine di liberazione con l’opposizione ex art. 617 c.p.c. Rilevanza: indica all’impresa-terzo occupante il rimedio corretto e i suoi confini.

3. Cass. civ., ord. n. 28509 del 6 novembre 2024. Nella procedura concorsuale, il decreto con cui il giudice delegato ordina l’immediata liberazione dell’immobile trasferito si impugna con il reclamo endoconcorsuale (art. 26 l.fall.), non con l’opposizione agli atti esecutivi. Rilevanza: quando l’impresa è in una procedura concorsuale, il rimedio cambia; nel CCII il riferimento è il reclamo dell’art. 124.

4. Cass. civ., ord. n. 16285 del 26 maggio 2026. Nel reclamo contro l’ordine di liberazione emesso nel fallimento, la procedura può proporre la domanda di risoluzione del contratto di locazione, ma quella domanda richiede la cognizione piena e il rito proprio della controversia locatizia, non il rito camerale sommario. Rilevanza: la sorte del contratto con cui l’impresa occupa l’immobile non si decide “in via breve” nel reclamo: esiste uno spazio di difesa in un giudizio a cognizione piena.

5. Cass. civ., ord. n. 5330 del 9 marzo 2026. La locazione stipulata dal custode dura quanto la procedura e cessa con essa. Rilevanza: l’impresa che ottiene di restare nei locali in locazione dal custode deve considerare quella soluzione transitoria e programmare il trasferimento o il riacquisto.

6. Cass. civ., n. 28918/2025. La locazione conclusa dal curatore con l’autorizzazione degli organi della procedura non attribuisce al conduttore la prelazione legale prevista per le locazioni commerciali, salvo una clausola di prelazione convenzionale. Rilevanza: chi vuole ricomprare l’immobile deve negoziare una clausola espressa o partecipare alla vendita.

7. Cass. civ., ord. n. 4346 del 26 febbraio 2026. Nella locazione soggetta alla l. 431/1998, se il curatore subentra al locatore fallito, il rinnovo alla seconda scadenza richiede l’autorizzazione del giudice delegato. Rilevanza: i rinnovi dei contratti sui beni della procedura non sono automatici: l’impresa conduttrice deve verificare che l’autorizzazione esista.

8. Cass. civ., sent. n. 22105 del 31 luglio 2025. Tra le spese necessarie della procedura rientrano anche quelle di gestione attiva autorizzate dal giudice, come la registrazione della locazione o le azioni del custode; il rendiconto è soggetto ad approvazione. Rilevanza: le attività del custode, compresa la liberazione, gravano sulla procedura e quindi, alla fine, sul ricavato: un elemento da usare nella trattativa con i creditori.

9. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 12387 del 15 aprile 2022. L’ordine di liberazione, nella versione dell’art. 560 c.p.c. successiva al 2016 e confermata dal D.Lgs. 149/2022, è un atto diverso da un titolo esecutivo, attuato dal custode secondo le indicazioni del giudice; il provvedimento di assegnazione della casa familiare non trascritto prima del pignoramento non è opponibile. Rilevanza: chiarisce la natura dell’ordine e conferma che l’opponibilità dei titoli dipende dalla loro anteriorità rispetto al pignoramento.

10. Cass. civ., Sez. VI, n. 25654 del 17 dicembre 2010. Il rimedio ordinario contro l’operato del giudice dell’esecuzione è l’opposizione agli atti esecutivi. Rilevanza: è il precedente richiamato dalla dottrina per l’impugnabilità dell’ordine di liberazione ex art. 617, poi recepita espressamente nel comma 7 dell’art. 560.

11. Cass. civ., Sez. I, n. 22914 del 19 agosto 2024. Il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41 TUB opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: per l’imprenditore minore che sceglie la liquidazione controllata, l’esecuzione del fondiario sull’immobile può avere un regime particolare: va considerato prima di scegliere lo strumento.

12. Trib. Brescia, sez. IV civ., ord. 17 aprile 2025 (R.G. 1037/2025). Nella composizione negoziata il tribunale ha confermato per 120 giorni le misure protettive, sospendendo le azioni esecutive e cautelari sul patrimonio delle società, e le ha estese ai terzi garanti con sospensione delle esecuzioni pendenti nei loro confronti, compreso un pignoramento immobiliare; competenza radicata sulla sede legale. Rilevanza: dimostra che le misure protettive possono raggiungere anche l’immobile del garante e incidere su esecuzioni pendenti in altri tribunali.

13. Trib. Bologna, sez. IV civ., sent. n. 1780 del 19 maggio 2025. Il limite di 12 mesi delle misure protettive (art. 8 CCII) vale per la stessa crisi e non si rinnova con l’omologazione di uno strumento precedente; misure cautelari “atipiche” con effetti analoghi non sono ammesse se servono ad aggirare il limite. La pronuncia richiama in senso conforme Trib. Milano 22 novembre 2023 e Trib. Roma 14 ottobre 2024, che ammettono tali misure solo in casi eccezionali e per tempi limitati. Rilevanza: la protezione è uno strumento a tempo; va usata per negoziare davvero, non per rinviare la liberazione.

Cosa emerge dal quadro

In termini operativi, la giurisprudenza fissa tre punti fermi. Il primo: l’ordine di liberazione è un atto del processo esecutivo, impugnabile con l’art. 617 c.p.c. nei 20 giorni, e il giudice deve verificare i titoli opponibili prima di emetterlo. Il secondo: quando entra in gioco una procedura concorsuale, il rimedio diventa il reclamo endoconcorsuale, con termini propri e più brevi. Il terzo: le misure protettive del Codice della crisi possono fermare l’esecuzione, anche nei confronti dei garanti, ma hanno durata limitata e richiedono una crisi reale e una trattativa seria. Per l’impresa che lavora nell’immobile pignorato, la tutela efficace nasce dalla combinazione dei due piani: difesa nel processo esecutivo e strumento di regolazione della crisi, attivati nello stesso arco di giorni.

Cosa può fare lo Studio Monardo per l’impresa che rischia di perdere la sede

Di seguito gli interventi concreti che lo Studio svolge quando un’impresa in crisi riceve, o sta per ricevere, l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato. Si tratta di impegni di mezzi: la valutazione dipende sempre dai documenti e dalla situazione specifica.

1. Ricostruiamo il fascicolo dell’esecuzione dal fascicolo telematico: pignoramento, nota di trascrizione, perizia di stima, verbali di udienza, ordinanza ex art. 569 c.p.c., comunicazioni. Calcoliamo il termine di 20 giorni dell’art. 617 c.p.c. con la data esatta di scadenza.
2. Verifichiamo la qualificazione dell’immobile (abitato o non abitato, unità distinte o uso promiscuo) confrontando visure catastali, planimetrie, certificati di residenza e uso effettivo.
3. Esaminiamo i titoli di occupazione: locazioni, affitti d’azienda, comodati, con verifica della data certa rispetto al pignoramento e della trascrizione per i contratti ultranovennali.
4. Predisponiamo l’opposizione agli atti esecutivi contro l’ordine di liberazione, con istanza di sospensione dell’attuazione, e introduciamo il giudizio di merito nel termine assegnato.
5. Depositiamo istanze al giudice dell’esecuzione per il differimento dell’attuazione, la locazione temporanea autorizzata o la modifica dell’ordine, quando sono gli strumenti più adatti.
6. Valutiamo la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima dell’udienza di autorizzazione alla vendita, calcolando quota iniziale e rate sostenibili insieme ai commercialisti dello staff.
7. Impostiamo la composizione negoziata: istanza sulla piattaforma della camera di commercio, richiesta di misure protettive, ricorso al tribunale per la conferma entro il giorno successivo alla pubblicazione, eventuale richiesta di estensione ai garanti.
8. Depositiamo nell’esecuzione la prova delle misure protettive e chiediamo la sospensione delle attività esecutive, compresa la liberazione.
9. Per l’impresa minore predisponiamo il concordato minore o la liquidazione controllata, con l’OCC, chiedendo il divieto di azioni esecutive previsto dall’art. 78 c.2 lett. d CCII quando la continuità è sostenibile.
10. Seguiamo i reclami endoconcorsuali e il ricorso per cassazione contro la sentenza che definisce l’opposizione agli atti esecutivi, mantenendo la stessa linea difensiva in ogni grado.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In questo tema pesano in modo particolare due abilitazioni. Il patrocinio in Cassazione consente di seguire l’opposizione all’ordine di liberazione dalla prima istanza fino al ricorso per cassazione, che è l’unica impugnazione contro la sentenza sull’opposizione agli atti esecutivi: stesso difensore, stessa strategia, dall’analisi iniziale all’ultimo grado. La qualifica di Esperto Negoziatore porta nello Studio la conoscenza diretta di come si conduce una composizione negoziata e di cosa serve perché le misure protettive siano confermate e mantenute.

Il lavoro è svolto da uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che opera sullo stesso fascicolo: gli avvocati curano il processo esecutivo e le domande al tribunale della crisi, i commercialisti preparano la situazione patrimoniale, il piano, il test di risanamento e i prospetti di convenienza per i creditori, comprese le posizioni fiscali e contributive.

In sintesi

L’ordine di liberazione dell’immobile non abitato può arrivare già con l’ordinanza che autorizza la vendita, e per l’impresa il capannone, il negozio o l’ufficio rientrano di regola in questa categoria. Il termine per contestarlo è di 20 giorni, perentorio e senza sospensione in agosto. Le misure protettive del Codice della crisi possono fermare l’esecuzione sui beni con cui l’impresa lavora, ma richiedono passaggi rapidi (pubblicazione, ricorso di conferma entro il giorno successivo, deposito nel fascicolo esecutivo) e durano per un tempo limitato. I due piani vanno attivati insieme.

Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questo incrocio. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come avvocato cassazionista, imposta l’opposizione all’ordine di liberazione pensando già al giudizio di legittimità; come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 conosce dall’interno la composizione negoziata e le misure protettive; come Gestore della crisi e fiduciario di un OCC segue le imprese minori nel concordato minore e nella liquidazione controllata.

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