Una società che gestisce appartamenti in affitto breve vive di calendari: quello delle prenotazioni, quello dei check-in, quello dei pagamenti dei portali. Quando arriva una contestazione dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca, a quei calendari se ne aggiunge un altro, molto meno elastico: quello dei termini fiscali e processuali. E se la società è già in tensione di cassa, quel calendario si intreccia con un terzo, quello della crisi d’impresa. Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. Questo articolo ricostruisce la sequenza intera, tappa per tappa, così come si presenta a ottobre 2026.

La parola “cedolare secca” nasconde, per una società di affitti brevi, almeno tre contestazioni diverse. La prima colpisce i proprietari che hanno concesso gli appartamenti alla società con un contratto “a monte” e hanno optato per la cedolare: l’Agenzia sostiene che, se il conduttore è un’impresa, l’opzione non spetta. La seconda colpisce la società come intermediario che incassa i canoni per conto dei proprietari e deve operare la ritenuta. La terza nasce quando la cedolare è stata applicata a un’attività che, per numero di immobili o per organizzazione, la legge considera d’impresa. Tre contestazioni, tre calendari che corrono insieme.

La timeline, in sintesi:

• Giorno 0: questionario, invito o accesso dell’Agenzia; si raccolgono i contratti e i flussi dei portali.
• Entro 60 giorni dallo schema di atto: contraddittorio preventivo, osservazioni, istanza di adesione.
• Notifica dell’avviso: parte il termine di 60 giorni per il ricorso (con sospensione dall’1 al 31 agosto).
• Dopo il termine: riscossione, affidamento all’agente della riscossione, rischio di pignoramento dei pagamenti dei portali.
• In parallelo: composizione negoziata, transazione fiscale, strumenti della crisi, i cui termini corrono anche in agosto.
• Dopo 1-4 anni: primo grado, appello, Cassazione, con le Sezioni Unite investite proprio della questione del conduttore impresa.

Perché lo Studio Monardo segue proprio questa materia? Perché la contestazione della cedolare a una società di affitti brevi è insieme una lite tributaria destinata spesso a salire fino alla Cassazione, dove oggi si gioca la partita interpretativa decisiva, e un problema di crisi d’impresa. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista, coordina uno staff multidisciplinare nazionale di avvocati e commercialisti in diritto bancario e tributario ed è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: sono esattamente le tre competenze che questa vicenda chiama in causa contemporaneamente.

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La mappa temporale: dove si trova oggi la tua società

Prima di entrare nelle singole tappe serve una mappa. La società di affitti brevi che riceve una contestazione sulla cedolare non si trova mai “all’inizio” in astratto: si trova in un punto preciso di una sequenza che ha già fasi trascorse e fasi imminenti. Capire in quale punto si è significa capire quali difese sono ancora disponibili e quali sono già precluse.

La tabella che segue riassume l’intero percorso. Ogni riga corrisponde a una sezione di dettaglio dell’articolo. I termini indicati sono quelli di legge; i tempi reali, che spesso sono diversi, sono discussi tappa per tappa.

Due avvertenze aiutano a leggere la tabella. La prima: la sospensione feriale dall’1 al 31 agosto (L. 742/1969) riguarda i termini processuali, compreso il termine per proporre ricorso alla Corte di giustizia tributaria, ma non i termini della fase amministrativa e non quelli dei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi, per i quali l’art. 9 comma 1 CCII la esclude espressamente. La seconda: le tappe non sono necessariamente in fila indiana. Una società in crisi può trovarsi contemporaneamente alla tappa 4 sul fronte fiscale e alla tappa 7 sul fronte della crisi, ed è proprio la gestione coordinata dei due binari a fare la differenza.

Tre contestazioni, tre calendari

La mappa va poi letta per ciascuna delle tre contestazioni che, sotto la stessa etichetta, possono colpire una società di affitti brevi. Ognuna ha un destinatario, una base giuridica e un grado di solidità diversi, e quindi un calendario difensivo diverso.

La prima contestazione è quella su cui c’è più spazio difensivo, ma anche quella che più incide sui rapporti con i proprietari: ogni avviso a un proprietario è, per la società, una potenziale disdetta. La seconda è la più insidiosa per la cassa, perché la ritenuta non versata è un debito della società verso l’Erario che si accompagna a sanzioni proprie; quando gli importi superano le soglie della legge penale tributaria (per l’omesso versamento di ritenute, 150.000 euro per periodo d’imposta secondo l’art. 10-bis del D.Lgs. 74/2000), si apre anche un profilo penale che va valutato subito. La terza è la più difficile da contestare nel merito: una società di capitali produce redditi d’impresa per definizione, e la cedolare non è un regime pensato per lei. Su questa terza contestazione il lavoro difensivo si concentra di solito sulla quantificazione, sulle annualità ancora accertabili e sulle sanzioni.

Leggere la propria vicenda attraverso questa tabella serve a evitare l’errore più comune: difendersi su tutto con lo stesso argomento, o al contrario cedere su tutto perché una delle contestazioni è fondata. Ognuna ha la sua tappa, il suo termine e la sua finestra.

Giorno 0: il questionario, l’invito o l’accesso che apre la vicenda

Cosa succede. La contestazione della cedolare secca raramente arriva come un fulmine a ciel sereno. Nella maggior parte dei casi c’è un atto preparatorio: un questionario inviato alla società o ai proprietari, un invito a esibire i contratti, una richiesta di chiarimenti sui flussi incassati tramite i portali, a volte un accesso presso la sede. L’Agenzia, a questo punto, sta ricostruendo il quadro: quanti appartamenti gestisce la società, a quale titolo (contratto di locazione a monte con facoltà di sublocare, mandato di gestione, comodato), chi incassa, chi paga i proprietari, se sono state operate le ritenute.

Le fonti dell’informazione sono quelle che la società conosce bene: le comunicazioni dei dati dei contratti che gli intermediari devono trasmettere, i dati dei portali telematici, le registrazioni dei contratti a monte con l’opzione per la cedolare. Basta poco per attirare l’attenzione: un contratto di quattro anni registrato da un proprietario persona fisica con un conduttore che è una S.r.l., con l’opzione per la cedolare, è già di per sé un segnale che l’Agenzia, per la sua prassi, intercetta.

La norma. Il quadro sostanziale ruota attorno a due disposizioni. L’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 disciplina la cedolare secca e, al comma 6, esclude il regime per le locazioni di unità abitative effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione. L’art. 4 del D.L. 50/2017 definisce le locazioni brevi: contratti di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, anche con biancheria e pulizia, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari, anche portali telematici. Per queste locazioni la cedolare è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare indicata in dichiarazione, secondo le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024. Dal 2026, poi, la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 comma 17) ha modificato l’art. 1 comma 595 della L. 178/2020: il regime “privato” delle locazioni brevi vale fino a due immobili; dal terzo l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Un commento pubblicato su Quotidianopiù descrive questa presunzione come assoluta.

Già da qui si vede un punto che il titolare di una società spesso sottovaluta: una società non può applicare la cedolare secca sui propri ricavi. Il regime è riservato alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio d’impresa. Se dunque la “cedolare applicata” di cui si discute è quella che la società ha usato, a torto, per i propri incassi, la contestazione ha basi solide; se invece è quella applicata dai proprietari sui canoni pagati dalla società, la partita è aperta e si gioca sul terreno interpretativo di cui parleremo.

Per i questionari, l’art. 32 del DPR 600/1973 prevede che l’ufficio assegni un termine non inferiore a 15 giorni per la risposta. La regola pratica che da quella norma discende è severa: i documenti e le notizie non forniti in risposta a una richiesta specifica rischiano di non poter essere usati in seguito a favore del contribuente, nel contraddittorio e nel processo.

I termini che si attivano. Il termine per rispondere al questionario è un termine della fase amministrativa: non si sospende ad agosto. Sullo sfondo resta il termine di decadenza dell’accertamento delle imposte sui redditi (art. 43 DPR 600/1973): il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione. Questo significa che a ottobre 2026 l’Agenzia può ancora contestare annualità risalenti, e che le contestazioni sui contratti a monte possono riguardare più anni insieme.

Cosa può fare il debitore ora. È la fase in cui la risposta al questionario è la prima vera difesa, non un adempimento burocratico. La società può:

• ricostruire con precisione la qualificazione di ciascun rapporto (locazione a monte con facoltà di sublocazione, mandato con incasso, mandato senza incasso, comodato), perché ogni qualificazione porta con sé un regime diverso;
• documentare, per i contratti a monte, la destinazione abitativa degli immobili e la natura dei soggetti, elementi su cui si fonda l’orientamento della Cassazione favorevole all’opzione dei proprietari;
• verificare se le ritenute del 21% dovute come intermediario che incassa siano state operate e versate, e preparare la documentazione dei versamenti;
• coordinarsi con i proprietari, che riceveranno contestazioni speculari, evitando dichiarazioni contraddittorie.

Le opzioni precluse in questa fase sono poche, ma una è decisiva: non si può ancora contestare nulla davanti al giudice, perché non esiste un atto impugnabile. Ogni energia va quindi spesa nel costruire il fascicolo.

L’errore tipico di questa fase. L’errore più frequente è rispondere in modo frettoloso, consegnando un elenco di appartamenti e incassi senza qualificare i rapporti, oppure non rispondere affatto “per non dare elementi”. Entrambe le scelte si pagano dopo: la risposta vaga consegna all’ufficio una ricostruzione che sarà difficile smontare; il silenzio può chiudere la porta all’uso dei documenti nelle fasi successive. Un secondo errore, tipico delle società già in crisi, è delegare la risposta all’operatore che gestisce le prenotazioni, che conosce benissimo i portali ma non il peso giuridico di parole come “sublocazione”, “mandato”, “intermediazione”.

Quanto dura realmente. Tra il questionario e lo schema di atto possono passare poche settimane o molti mesi: dipende dal carico dell’ufficio e dalla vicinanza della scadenza di decadenza. Nelle verifiche su più annualità è frequente che l’ufficio acceleri a ridosso di fine anno, quando sta per scadere il termine per l’annualità più vecchia. La società deve quindi considerare il questionario come l’inizio di un conto alla rovescia, anche se il calendario dell’ufficio non è pubblico.

Entro 60 giorni dallo schema di atto: il contraddittorio preventivo

A questo punto la procedura entra in una nuova fase. L’Agenzia ha concluso la sua ricostruzione e, prima di emettere l’atto, deve comunicare alla società uno schema di atto.

Cosa succede. Lo schema contiene la contestazione in forma ormai definita: per i contratti a monte, il disconoscimento dell’opzione per la cedolare dei proprietari (con atti indirizzati a loro, ma con effetti economici che ricadono quasi sempre sulla società); per l’attività di intermediazione, l’omessa o insufficiente applicazione della ritenuta, oppure l’omesso versamento; per l’attività svolta direttamente, la riqualificazione dei redditi come redditi d’impresa, con le conseguenze in termini di imposte sui redditi, IRAP e, se ne ricorrono i presupposti, IVA.

Lo schema è il documento più importante dell’intera vicenda, perché fotografa la tesi dell’ufficio prima che diventi un atto.

La norma. L’art. 6-bis della L. 212/2000, introdotto dal D.Lgs. 219/2023, ha generalizzato il contraddittorio preventivo per gli atti autonomamente impugnabili, con alcune esclusioni (atti automatizzati, sostanzialmente automatizzati, di pronta liquidazione e di controllo formale, individuati con decreto ministeriale). Lo schema assegna al contribuente un termine non inferiore a 60 giorni per formulare osservazioni, e l’atto non può essere adottato prima della scadenza di quel termine. L’atto finale deve tener conto delle osservazioni e motivare sulle ragioni per cui non sono state accolte.

Va detto con franchezza che non tutti gli atti che possono riguardare la cedolare seguono questo percorso: un avviso di liquidazione dell’imposta di registro su un contratto a monte, ad esempio, può rientrare nelle categorie escluse. È una verifica che si fa atto per atto, leggendo il tipo di provvedimento e il decreto attuativo.

I termini che si attivano. Il termine di 60 giorni per le osservazioni è il primo termine davvero decisivo, anche se non è un termine processuale: non si sospende ad agosto, perché la L. 742/1969 riguarda i termini del processo. Uno schema comunicato il 4 giugno 2026 dà tempo fino al 3 agosto 2026 per le osservazioni, e il calcolo non cambia per le ferie. Nello stesso periodo si apre la finestra per l’istanza di accertamento con adesione, di cui parliamo nella tappa successiva.

Cosa può fare il debitore ora. In questa fase la società ha a disposizione strumenti che dopo non avrà più nella stessa forma:

• depositare osservazioni scritte e documentate entro i 60 giorni, contestando la qualificazione dei rapporti, la quantificazione, le annualità decadute;
• per i contratti a monte, richiamare l’orientamento della Cassazione secondo cui l’esclusione del comma 6 dell’art. 3 D.Lgs. 23/2011 riguarda il locatore e non il conduttore (Cass. n. 12395 del 7 maggio 2024; Cass. n. 12076 e n. 12079 del 7 maggio 2025), senza nascondere che la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite;
• per le ritenute dell’intermediario, verificare se una parte degli importi contestati sia stata in realtà versata, o se i proprietari abbiano comunque assolto l’imposta, con effetti sulla misura delle sanzioni;
• sul piano della crisi, valutare subito se la contestazione, sommata ai debiti esistenti, renda probabile la crisi: è il momento in cui conviene aprire, in parallelo, il dossier della composizione negoziata.

Le opzioni precluse: non si può ancora chiedere al giudice di sospendere nulla, perché nulla è esecutivo. Ma proprio per questo il contraddittorio è il luogo in cui si può ottenere che l’atto finale sia più ridotto, o non venga emesso.

L’errore tipico di questa fase. Trattare lo schema come una “bozza” su cui non vale la pena spendere energie, in attesa dell’atto vero. È un errore doppio. Primo, perché le osservazioni non presentate non potranno essere considerate dall’ufficio nella motivazione dell’atto. Secondo, perché nel processo la coerenza tra ciò che si è detto nel contraddittorio e ciò che si sostiene davanti al giudice pesa: una difesa nuova, mai prospettata prima, è più fragile. Un errore specifico delle società di affitti brevi è poi quello di difendersi per tutti gli immobili con un argomento unico, quando i rapporti sono diversi: l’appartamento in sublocazione e quello in mandato con incasso richiedono difese diverse.

Quanto dura realmente. Il contraddittorio dura per legge almeno 60 giorni. Nella pratica, quando le osservazioni sono articolate o è stata presentata istanza di adesione, l’interlocuzione con l’ufficio può prolungarsi, entro i limiti dei termini di decadenza. Le norme sul contraddittorio prevedono meccanismi di coordinamento con i termini di decadenza dell’accertamento quando lo schema è comunicato a ridosso della scadenza: è un dettaglio da verificare sul testo vigente caso per caso, perché incide sulla data in cui l’atto può arrivare.

La finestra dell’adesione: trattare con l’ufficio senza perdere il ricorso

Il calendario ora corre su due piste: quella delle osservazioni e quella della possibile definizione concordata.

Cosa succede. L’accertamento con adesione è il procedimento con cui contribuente e ufficio, in contraddittorio, definiscono la pretesa con un accordo. Per una società di affitti brevi in crisi è uno strumento delicato: può ridurre la pretesa e le sanzioni e consentire un pagamento rateale, ma produce un debito certo, da pagare, che va inserito nel piano di sostenibilità dell’impresa. Firmare un’adesione che la società non è in grado di rispettare significa spostare il problema di qualche mese, non risolverlo.

La norma. Il D.Lgs. 218/1997, modificato dal D.Lgs. 13/2024 per coordinarlo con il contraddittorio preventivo, consente al contribuente destinatario di uno schema di atto di presentare istanza di adesione entro 30 giorni dalla comunicazione dello schema. Se l’atto è già stato notificato senza essere stato preceduto dallo schema, l’istanza può essere presentata prima del ricorso, e il termine per l’impugnazione resta sospeso per 90 giorni. L’adesione perfezionata comporta una riduzione delle sanzioni e consente il pagamento rateale secondo l’art. 8 dello stesso decreto. Le misure delle sanzioni tributarie sono state rimodulate dal D.Lgs. 87/2024 per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024: la quantificazione concreta va fatta sul testo vigente e sull’annualità contestata.

I termini che si attivano. Con lo schema comunicato il 4 giugno 2026, il trentesimo giorno cade sabato 4 luglio 2026: l’istanza va presentata entro lunedì 6 luglio 2026. Se invece l’istanza segue la notifica dell’avviso, la sospensione di 90 giorni si somma al termine di 60 giorni per il ricorso e, per la parte che cade in agosto, alla sospensione feriale. È uno dei calcoli più frequentemente sbagliati: la sospensione per l’adesione e quella feriale si cumulano, ma vanno conteggiate con precisione, giorno per giorno.

Cosa può fare il debitore ora. La società può:

• presentare l’istanza di adesione nella finestra utile, usando il tempo dell’interlocuzione per verificare la sostenibilità del pagamento;
• separare le contestazioni: definire in adesione la parte in cui la posizione dell’ufficio è solida (ad esempio la cedolare impropriamente applicata a ricavi della società, o ritenute non versate e documentate) e mantenere il contenzioso sulla parte interpretativamente aperta (la cedolare dei proprietari sul contratto a monte);
• costruire, prima di firmare, un piano di cassa a 12-24 mesi che tenga conto della stagionalità degli incassi: le rate di un’adesione scadono anche nei mesi in cui gli appartamenti sono vuoti;
• valutare se la definizione del debito tributario debba passare piuttosto attraverso uno strumento della crisi, che consente soluzioni più ampie della semplice rateazione.

Le opzioni precluse: con l’adesione perfezionata la pretesa definita non è più impugnabile. Chi firma rinuncia, per quella parte, a far valere la tesi favorevole della Cassazione.

L’errore tipico di questa fase. Firmare l’adesione “per chiudere” tutte le contestazioni insieme, anche quelle su cui la giurisprudenza di legittimità è favorevole, per poi scoprire di non riuscire a pagare le rate. L’inadempimento delle rate fa perdere i benefici e riporta la società di fronte a un debito iscritto a ruolo, con sanzioni maggiorate. L’errore speculare è rifiutare ogni ipotesi di definizione per principio, anche quando l’ufficio ha ragione sulla parte quantitativamente più rilevante.

Quanto dura realmente. Un procedimento di adesione si chiude di solito in alcune settimane o pochi mesi: il tempo di uno o due incontri e della redazione dell’atto. Quando l’istanza è presentata dopo l’avviso, il limite pratico è dato dai 90 giorni di sospensione del termine di ricorso: scaduti quelli (più l’eventuale agosto), se l’accordo non c’è bisogna ricorrere.

Il giorno della notifica: avviso di accertamento, di liquidazione o atto di contestazione

Da questo momento in poi ogni giorno conta. La notifica dell’atto è il vero giorno zero processuale.

Cosa succede. All’esito del contraddittorio, o direttamente quando lo schema non era dovuto, l’Agenzia notifica l’atto. Per una società di affitti brevi possono arrivare atti diversi, anche nello stesso periodo:

• un avviso di accertamento alla società, che riqualifica i redditi o recupera le ritenute non operate o non versate, con sanzioni e interessi;
• avvisi di liquidazione o di accertamento ai proprietari dei contratti a monte, che disconoscono la cedolare e recuperano imposte sui redditi, imposta di registro e bollo;
• atti di contestazione o irrogazione di sanzioni.

Gli atti ai proprietari sono formalmente estranei alla società, ma in pratica la colpiscono: i proprietari chiedono di essere tenuti indenni, minacciano di risolvere il contratto, pretendono un canone più alto per compensare la maggiore imposta. Per una società che vive degli appartamenti in gestione, la perdita di due o tre unità in piena stagione può essere più grave dell’avviso stesso.

La norma. Gli avvisi di accertamento delle imposte sui redditi e dell’IVA sono atti “esecutivi” ai sensi dell’art. 29 del D.L. 78/2010: contengono l’intimazione a pagare entro il termine per ricorrere e diventano titolo per la riscossione senza bisogno di una cartella. Il processo tributario è oggi disciplinato dal D.Lgs. 546/1992: il Testo unico della giustizia tributaria (D.Lgs. 175/2024), che ne raccoglie le regole, sarà applicabile dal 1° gennaio 2027 (D.L. 200/2025, convertito dalla L. 26/2026). Il reclamo-mediazione obbligatorio per le liti di valore minore non esiste più per gli atti notificati dal 4 gennaio 2024 (D.Lgs. 220/2023).

I termini che si attivano. Il termine per proporre ricorso è di 60 giorni dalla notifica, ed è perentorio. Si sospende dall’1 al 31 agosto. Esempio di calcolo: avviso notificato lunedì 20 luglio 2026. Dal 21 al 31 luglio decorrono 11 giorni; agosto è sospeso; i restanti 49 giorni decorrono dal 1° settembre e il termine scade lunedì 19 ottobre 2026. Lo stesso termine vale per pagare con la riduzione delle sanzioni prevista per l’acquiescenza (art. 15 D.Lgs. 218/1997), che però presuppone la rinuncia al ricorso.

Per gli atti ai proprietari i termini sono autonomi: ogni proprietario ha il suo calendario, e può accadere che i termini scadano in giorni diversi per avvisi che riguardano la stessa contestazione.

Cosa può fare il debitore ora. La notifica apre un ventaglio di scelte che va deciso entro poche settimane:

• leggere l’atto confrontandolo con lo schema e con le osservazioni presentate: se l’atto non motiva sulle osservazioni, o introduce contestazioni nuove, si apre un profilo di illegittimità;
• scegliere, per ciascuna contestazione, tra ricorso, adesione (se ancora possibile), acquiescenza parziale;
• coordinare la difesa dei proprietari con quella della società: tesi e documenti devono essere coerenti, e spesso conviene che i ricorsi siano costruiti con la stessa linea;
• rinegoziare i rapporti con i proprietari prima che la tensione si traduca in disdette, anche valutando clausole di ripartizione del rischio fiscale per il futuro;
• se la contestazione rende la crisi probabile o attuale, attivare subito il binario della crisi, perché alcuni strumenti offrono protezione dalle azioni esecutive che il ricorso, da solo, non garantisce.

Una cosa la società non può fare: pensare che il ricorso sospenda automaticamente la riscossione. Non è così, ed è il punto su cui si costruisce la tappa successiva.

L’errore tipico di questa fase. Contare i 60 giorni in modo approssimativo, dimenticando l’agosto o, al contrario, applicando la sospensione feriale a termini che non sono processuali. Oppure lasciare che ogni proprietario si difenda per conto proprio, con professionisti diversi e argomenti diversi: è il modo più rapido per ottenere sentenze contrastanti sulla stessa vicenda. Infine, l’errore di chi paga per “togliersi il pensiero” senza aver verificato se l’atto è decaduto o se l’annualità era ancora accertabile.

Quanto dura realmente. Il termine è di 60 giorni, ma la preparazione di un ricorso solido su contratti a monte, sublocazioni e ritenute richiede di norma tutta la finestra disponibile: si devono ricostruire contratti, flussi dei portali, comunicazioni dei dati, versamenti. Chi arriva allo studio a pochi giorni dalla scadenza riduce lo spazio per l’analisi.

Entro 60 giorni dalla notifica, poi altri 30: il ricorso, la costituzione e la sospensione

Cosa succede. Il ricorso viene notificato all’ente impositore e poi depositato presso la Corte di giustizia tributaria di primo grado con la costituzione in giudizio. Nel ricorso la società espone i motivi: vizi di procedura (contraddittorio, motivazione), decadenza, errata qualificazione dei rapporti, errata quantificazione, e, per i contratti a monte, la tesi secondo cui la qualità di impresa del conduttore non impedisce al proprietario persona fisica di optare per la cedolare.

La norma. Le regole sul ricorso, sulla costituzione in giudizio e sulla tutela cautelare sono quelle del processo tributario, oggi nel D.Lgs. 546/1992 (il Testo unico della giustizia tributaria sarà applicabile dal 1° gennaio 2027). La costituzione del ricorrente deve avvenire entro 30 giorni dalla notifica del ricorso. La sospensione dell’atto impugnato può essere chiesta al giudice con istanza motivata, quando ricorrono un danno grave e irreparabile e la fondatezza apparente del ricorso.

Sul merito, il quadro giurisprudenziale è oggi questo. La Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, ha affermato che l’esclusione dalla cedolare per le locazioni effettuate nell’esercizio d’impresa riguarda il locatore: la qualità del conduttore è irrilevante e conta la destinazione abitativa dell’immobile. Lo stesso orientamento è stato ribadito dalle sentenze n. 12076 e n. 12079 del 7 maggio 2025, che hanno ammesso l’opzione anche quando il conduttore è un’impresa che prende in locazione l’immobile per esigenze abitative, o un ente. L’Agenzia, sulla base della circolare 26/E/2011 e della risoluzione 50/E/2019, ha mantenuto la tesi opposta, e il Ministro dell’economia ha ribadito la linea restrittiva nel question time al Senato del 25 settembre 2025.

Poi è arrivata la svolta procedurale: con l’ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, la Sezione tributaria della Cassazione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, su un caso di locazione ad uso foresteria con conduttore che esercita attività d’impresa o professionale. Secondo la newsletter dell’Ordine dei commercialisti di Brescia di giugno 2026, l’udienza davanti alle Sezioni Unite era fissata per il 7 luglio 2026; al momento in cui scriviamo non abbiamo trovato riscontri pubblicati della decisione, e la verifica è il primo passo di ogni nuova difesa.

Il merito, nel frattempo, si è diviso. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Trieste, con la sentenza n. 137/2026 (decisa l’11 maggio e depositata il 20 maggio 2026), ha ritenuto preclusa l’opzione quando il conduttore stipula nell’esercizio d’impresa, dando peso alla funzione economica del contratto. La Corte di giustizia tributaria del Veneto, con la sentenza n. 462 depositata il 26 maggio (segnalata nella newsletter di giugno 2026), ha invece annullato un avviso di liquidazione su un contratto abitativo stipulato con un istituto di credito per un proprio funzionario, osservando che manca una norma di esclusione riferita al conduttore e che un’estensione per via sistematica contrasterebbe con la tassatività delle imposte.

C’è un punto che una società di affitti brevi deve conoscere: il suo caso non è identico a quello della foresteria. Nel contratto a monte stipulato per sublocare a turisti, la società non usa l’immobile per esigenze abitative proprie o dei propri dipendenti: lo usa come bene strumentale della propria attività. La destinazione dell’immobile resta abitativa, ma la funzione economica del contratto è imprenditoriale. È un argomento che l’Agenzia valorizza e che la sentenza di Trieste ha messo al centro: la difesa dei proprietari va costruita sapendo che su questo profilo il terreno è più scivoloso rispetto ai casi già decisi dalla Cassazione.

I termini che si attivano. La costituzione in giudizio entro 30 giorni dalla notifica del ricorso è un termine a pena di inammissibilità. Anche questo termine è processuale e beneficia della sospensione feriale. Il ricorso notificato il 15 ottobre 2026, ad esempio, va depositato con la costituzione entro sabato 14 novembre, che per la regola del giorno festivo slitta a lunedì 16 novembre 2026: il calcolo va sempre fatto e verificato.

Cosa può fare il debitore ora. In questa fase:

• chiedere la sospensione dell’atto quando il pagamento provvisorio metterebbe a rischio la continuità della società, documentando il danno con i flussi di cassa e il calendario delle prenotazioni;
• impostare il ricorso in modo da poter beneficiare della decisione delle Sezioni Unite, qualunque essa sia, articolando motivi distinti per i diversi tipi di rapporto;
• valutare la conciliazione giudiziale, che resta disponibile nel corso del processo e consente una definizione con sanzioni ridotte;
• tenere aperto il dialogo con l’esperto della composizione negoziata, se nominato, perché la pendenza della lite incide sul piano di risanamento.

L’errore tipico di questa fase. Notificare il ricorso e dimenticare la costituzione, oppure depositarla oltre i 30 giorni: il ricorso diventa inammissibile e l’atto definitivo. È un errore che capita più spesso di quanto si pensi quando la società cambia professionista a metà strada. Un altro errore è non chiedere la sospensione per timore di un rigetto: senza istanza, la riscossione provvisoria procede comunque.

Quanto dura realmente. Il deposito è immediato; la decisione sull’istanza di sospensione arriva di solito in tempi relativamente brevi, nell’ordine di settimane o pochi mesi, ma dipende molto dalla Corte territoriale. La decisione di merito di primo grado richiede in media da alcuni mesi a oltre un anno.

Dopo il termine di pagamento: la riscossione, l’agente della riscossione e i pagamenti dei portali

Sono passati i 60 giorni dalla notifica. Se la società ha presentato ricorso senza ottenere la sospensione, o se non ha fatto nulla, la vicenda cambia natura: dall’accertamento si passa alla riscossione.

Cosa succede. L’avviso esecutivo, decorso il termine per il pagamento, viene affidato all’agente della riscossione. Se c’è un ricorso pendente, è dovuta di regola una quota a titolo provvisorio, secondo le regole sulla riscossione frazionata in pendenza di giudizio (art. 15 DPR 602/1973): non l’intero, ma una parte che per una società in crisi è comunque pesante. Se non c’è ricorso, l’atto è definitivo e si riscuote tutto, con sanzioni piene e interessi.

Per una società di affitti brevi il punto di attacco più naturale per l’agente della riscossione non sono gli immobili, che spesso non sono della società, ma i crediti: i pagamenti che i portali telematici devono versare alla società per le prenotazioni, il saldo dei conti correnti, i crediti verso clienti business. Il pignoramento presso terzi della riscossione, disciplinato dall’art. 72-bis del DPR 602/1973, consente all’agente di ordinare direttamente al terzo di pagare quanto dovuto entro 60 giorni, senza passare per il giudice.

La norma. L’art. 29 del D.L. 78/2010 prevede che l’affidamento all’agente della riscossione avvenga decorsi 30 giorni dal termine ultimo per il pagamento e che l’esecuzione forzata resti sospesa per 180 giorni dall’affidamento, salvo i casi di fondato pericolo per la riscossione. La riforma della riscossione (D.Lgs. 110/2024) ha riscritto, tra l’altro, la disciplina della dilazione: per le richieste presentate nel 2025 e nel 2026, le somme fino a 120.000 euro possono essere rateizzate fino a 84 rate mensili sulla base della dichiarazione di temporanea difficoltà, con un ampliamento progressivo negli anni successivi e con piani più lunghi per importi maggiori, previa documentazione della difficoltà.

I termini che si attivano. I termini della riscossione non sono termini processuali e non beneficiano della sospensione feriale. Avviso notificato il 20 luglio 2026, termine per pagare e per ricorrere il 19 ottobre 2026; affidamento possibile dal 18 novembre 2026; fine della sospensione di 180 giorni il 17 maggio 2027. I 180 giorni di sospensione dell’esecuzione sono una finestra, non una tregua: è il tempo in cui chiedere la rateizzazione o attivare uno strumento della crisi prima che arrivi il pignoramento dei pagamenti dei portali, che per una società di affitti brevi equivale a bloccare la liquidità corrente.

Cosa può fare il debitore ora. In questa fase la società può:

• chiedere la rateizzazione all’agente della riscossione prima che inizino le azioni esecutive: la dilazione accordata impedisce nuove azioni esecutive finché le rate sono pagate;
• se il ricorso è pendente, insistere per la sospensione giudiziale o chiederla in appello dopo una sentenza sfavorevole;
• verificare la correttezza degli importi affidati (sanzioni, interessi, quote provvisorie), che non di rado contengono errori;
• valutare l’accesso alla composizione negoziata con richiesta di misure protettive, che impediscono ai creditori, compreso l’agente della riscossione, di iniziare o proseguire azioni esecutive sul patrimonio e sui beni con cui si esercita l’impresa per il periodo stabilito dal giudice;
• separare la gestione dei flussi dei portali da quella dei debiti pregressi, in un piano di cassa che dimostri la capacità di generare liquidità.

Le opzioni precluse: una volta definitivo l’atto per mancata impugnazione, il merito della cedolare non può più essere discusso. Restano solo i vizi propri degli atti della riscossione.

L’errore tipico di questa fase. Lasciar trascorrere i 180 giorni di sospensione pensando che “per ora non succede niente”. È esattamente il periodo in cui la società può scegliere lo strumento; scaduto, la scelta viene fatta dal creditore. Un errore collegato è chiedere una rateizzazione su importi che la società non è in grado di sostenere, decadendo dopo poche rate: la decadenza rende immediatamente riscuotibile il residuo e preclude, per quel carico, una nuova dilazione secondo le regole ordinarie.

Quanto dura realmente. Nella pratica il pignoramento presso terzi può arrivare in tempi molto rapidi dopo la fine della sospensione. L’ordine al terzo produce effetti immediati sul credito: il portale trattiene e versa. Una rateizzazione, invece, viene di regola concessa in tempi brevi quando ricorrono i presupposti della dichiarazione di difficoltà.

Il binario della crisi: composizione negoziata, transazione fiscale e strumenti del Codice

Il calendario ora corre su un binario diverso, che non sostituisce quello fiscale ma lo affianca. Quando la contestazione della cedolare, sommata ai debiti correnti, rende probabile la crisi della società, è il momento di guardare agli strumenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza.

Cosa succede. La società presenta, tramite la piattaforma telematica nazionale, l’istanza di nomina di un esperto indipendente. Se si tratta di un’impresa minore, l’istanza va al segretario generale della camera di commercio del luogo della sede legale; diversamente, la nomina segue il percorso ordinario. L’esperto convoca la società, valuta se il risanamento è ragionevolmente perseguibile e agevola le trattative con i creditori: fornitori, banche, proprietari degli immobili e, per i debiti fiscali, l’Agenzia delle Entrate e l’agente della riscossione.

Per una società di affitti brevi la composizione negoziata ha un pregio particolare: consente di trattare contemporaneamente con il Fisco e con i proprietari, che sono insieme fornitori essenziali (senza appartamenti non c’è impresa) e potenziali creditori di ristoro per le maggiori imposte. Il tavolo è uno solo, con un esperto terzo.

La norma. La composizione negoziata è disciplinata dagli artt. 12 e seguenti del CCII, come modificati dal D.Lgs. 136/2024; per le imprese sotto soglia l’art. 25-quater rinvia alle regole generali in quanto compatibili. L’incarico dell’esperto dura 180 giorni, con una possibile proroga fino a ulteriori 180. Le misure protettive, richieste con l’istanza e confermate dal tribunale, durano fino a 120 giorni e sono prorogabili fino a un massimo complessivo di 240. Le misure protettive non inibiscono i pagamenti, ma impediscono ai creditori interessati di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari.

Sul piano fiscale, l’art. 23 comma 2-bis CCII consente di proporre, durante le trattative, una transazione fiscale: pagamento parziale o dilazionato dei tributi e degli accessori, con la relazione di un professionista indipendente sulla convenienza rispetto alla liquidazione giudiziale e una relazione sulla completezza e veridicità dei dati. L’accordo produce effetti dal deposito presso il tribunale, che ne verifica la regolarità. Secondo il decreto del Tribunale di Milano del 21 maggio 2025, segnalato da iusletter, in questa sede il giudice controlla la regolarità della documentazione e dell’accordo, non la convenienza. Il D.Lgs. 147/2026, in vigore dal 12 agosto 2026, ha esteso la transazione fiscale anche ai tributi degli enti territoriali, comuni compresi: per una società di affitti brevi può essere rilevante, ad esempio, per i debiti comunali sugli immobili di proprietà (il testo in Gazzetta Ufficiale va controllato per il caso concreto). In alternativa, l’art. 25-bis comma 4 prevede tra le misure premiali una rateizzazione fino a 72 rate, o 120 in caso di grave difficoltà, ma solo per le somme non ancora iscritte a ruolo.

I termini che si attivano. Nei procedimenti disciplinati dal Codice i termini corrono anche ad agosto, perché l’art. 9 comma 1 CCII esclude la sospensione feriale. Chi ottiene le misure protettive a luglio deve sapere che i 120 giorni scorrono senza pause estive. Se le trattative falliscono e l’esperto dichiara nella relazione finale che si sono svolte con correttezza e buona fede ma senza soluzioni praticabili, la società ha 60 giorni dalla comunicazione della relazione per proporre il concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio (art. 25-sexies), che non prevede il voto dei creditori (App. Roma n. 4154/2024).

Cosa può fare il debitore ora. È la tappa centrale dell’intera timeline, quella in cui si decide se la contestazione resterà un problema fiscale o diventerà la causa della fine dell’impresa. La società può:

• presentare l’istanza di composizione negoziata prima che l’agente della riscossione inizi le azioni esecutive, chiedendo le misure protettive;
• inserire nel piano di risanamento la pretesa fiscale per la parte che si ritiene fondata, mantenendo il contenzioso sulla parte controversa;
• proporre la transazione fiscale con la documentazione richiesta;
• rinegoziare con i proprietari, con l’assistenza dell’esperto, i contratti a monte, anche in vista della possibile decisione delle Sezioni Unite;
• se la società è un’impresa minore e le trattative non bastano, valutare il concordato minore: secondo Cass. n. 14555/2026, letta in sintesi su Fiscal Focus, la falcidia dei crediti tributari nel concordato minore non richiede necessariamente una proposta di transazione fiscale, perché le norme del concordato preventivo si applicano solo nei limiti della compatibilità.

Come sintetizza l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista ed Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: “Per una società di affitti brevi il ricorso tributario difende la tesi, la composizione negoziata difende l’impresa: vanno avviati in tempo e guidati con la stessa strategia, perché il termine perso su un binario chiude una porta anche sull’altro”.

Le opzioni precluse: la composizione negoziata non è ammissibile se è pendente un altro strumento di regolazione della crisi. La Cassazione, con l’ordinanza n. 31856/2025 (segnalata da EC News), ha ritenuto inammissibile un’istanza presentata mentre era ancora pendente un concordato preventivo, anche se rinunciato. L’ordine delle mosse conta.

L’errore tipico di questa fase. Arrivare alla composizione negoziata quando la società è ormai insolvente senza prospettive, dopo che i portali hanno già ricevuto ordini di pagamento dall’agente della riscossione. Un altro errore è considerare la composizione negoziata come un modo per “congelare” il Fisco: le misure protettive non impediscono all’Agenzia di notificare atti di accertamento né di difendersi nel processo; impediscono le azioni esecutive dei creditori interessati. I due calendari continuano a correre insieme.

Quanto dura realmente. L’incarico dell’esperto dura sei mesi, che nella pratica arrivano spesso a dodici con la proroga. La conferma delle misure protettive richiede un passaggio davanti al tribunale nelle settimane successive all’istanza. Per la transazione fiscale, i tempi dell’Agenzia, che deve esprimersi con il parere della Direzione regionale, sono la variabile più incerta.

Dopo 6-18 mesi e oltre: la sentenza, l’appello, la Cassazione e le Sezioni Unite

Sono passati diversi mesi dalla notifica. Il processo tributario arriva alla prima decisione e la vicenda entra nella sua fase più lunga.

Cosa succede. La Corte di giustizia tributaria di primo grado decide il ricorso. Se la sentenza è sfavorevole, la riscossione provvisoria può aumentare; se è favorevole, le somme pagate in via provvisoria devono essere restituite secondo le regole del processo tributario, e la riscossione si ridimensiona. In entrambi i casi la parte soccombente può appellare davanti alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, e poi ricorrere in Cassazione.

Per la cedolare dei proprietari sui contratti a monte, l’esito dei gradi di merito dipende oggi in larga misura da ciò che diranno le Sezioni Unite. Se confermeranno l’orientamento del 2024-2025, le difese dei proprietari ne usciranno rafforzate; se accoglieranno la lettura dell’Agenzia, il terreno del contenzioso si sposterà su altri profili, come la decadenza, la motivazione, la quantificazione e l’applicabilità delle sanzioni in presenza di obiettive condizioni di incertezza sulla portata della norma. In ogni caso la specificità del contratto a monte con facoltà di sublocazione turistica resta un argomento autonomo da trattare con attenzione.

La norma. Le impugnazioni seguono le regole del D.Lgs. 546/1992 (il Testo unico della giustizia tributaria sarà applicabile dal 1° gennaio 2027) e, per il giudizio di legittimità, del codice di procedura civile. L’appello e il ricorso per cassazione si propongono entro 60 giorni dalla notifica della sentenza o, in mancanza di notifica, entro sei mesi dalla pubblicazione. La sospensione feriale vale anche per questi termini.

I termini che si attivano. Il termine breve di 60 giorni dalla notifica della sentenza è perentorio, e anche qui agosto non si conta. Se la sentenza non viene notificata, il termine lungo di sei mesi decorre dalla pubblicazione. Per la società in composizione negoziata, la data della sentenza va subito comunicata all’esperto, perché incide sulla sostenibilità del piano.

Cosa può fare il debitore ora. Dopo la sentenza di primo grado:

• se favorevole, chiedere il rimborso delle somme pagate in via provvisoria e la cessazione delle azioni di riscossione;
• se sfavorevole, valutare l’appello con istanza di sospensione dell’esecutività della sentenza;
• in Cassazione, impostare i motivi in modo coerente con la linea seguita fin dal contraddittorio, perché il giudizio di legittimità non consente di rimettere in discussione i fatti;
• monitorare la decisione delle Sezioni Unite e, se interviene durante il processo, valutarne immediatamente l’impatto, anche ai fini di una conciliazione.

Le opzioni precluse: in Cassazione non si producono nuovi documenti sul merito e non si ricostruiscono di nuovo i flussi dei portali. Ciò che non è entrato nel fascicolo dei gradi di merito, in pratica, non entra più.

L’errore tipico di questa fase. Cambiare strategia a ogni grado, magari cambiando difensore, con il risultato di motivi d’appello o di ricorso disallineati rispetto a quanto dedotto in primo grado. Un altro errore è non coordinare l’esito della lite con lo strumento della crisi: un accordo di transazione fiscale firmato mentre la lite è pendente deve disciplinare espressamente la sorte del contenzioso.

Quanto dura realmente. Il primo grado richiede in media da sei mesi a oltre un anno; l’appello un tempo analogo; la Cassazione, per i ricorsi tributari, anche diversi anni. Una decisione delle Sezioni Unite su una questione di principio, come quella rimessa con l’ordinanza n. 30016/2025, ha però un effetto di accelerazione: molte liti pendenti si orientano rapidamente sulla soluzione indicata.

La stessa contestazione, due calendari

Le due simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, non casi reali dello Studio. Riguardano la stessa società, una S.r.l. che gestisce 9 appartamenti: 5 presi in locazione dai proprietari con contratti a monte che consentono la sublocazione breve, per i quali i proprietari hanno optato per la cedolare; 4 gestiti con mandato e incasso dei canoni per conto dei proprietari. La contestazione riguarda: il disconoscimento della cedolare dei proprietari sui 5 contratti a monte (avvisi ai proprietari, con maggiori imposte complessive per 41.380 euro su più annualità); ritenute del 21% non versate dalla società come intermediario per 38.740 euro, oltre sanzioni e interessi. La società ha già debiti verso fornitori e banche per 212.600 euro e una cassa che regge solo nei mesi estivi.

Calendario A: la società che agisce alle finestre giuste.

• Giovedì 4 giugno 2026: comunicazione dello schema di atto alla società per le ritenute. Nella stessa settimana i proprietari ricevono i rispettivi schemi o avvisi.
• Lunedì 8 giugno 2026: la società presenta l’istanza di composizione negoziata e chiede le misure protettive. I termini del procedimento corrono anche in agosto (art. 9 c.1 CCII).
• Lunedì 6 luglio 2026: scade il termine per l’istanza di adesione sullo schema (il trentesimo giorno, 4 luglio, è sabato). La società la presenta, limitandola alle ritenute non versate, la cui debenza è documentata.
• Lunedì 3 agosto 2026: scadono i 60 giorni per le osservazioni. La società deposita osservazioni sulla quantificazione delle sanzioni e sulla parte delle ritenute già versata. Il termine non è sospeso ad agosto, perché si tratta di un termine amministrativo.
• Settembre 2026: tavolo con l’esperto. I proprietari dei contratti a monte, assistiti con una linea comune, impugnano gli atti loro notificati sostenendo la tesi della Cassazione (Cass. 12395/2024, 12076 e 12079/2025) e chiedendo la sospensione; la società rinegozia con loro canoni e clausole in attesa delle Sezioni Unite.
• Martedì 6 ottobre 2026: scadono i 120 giorni dall’istanza; nell’ipotesi, il tribunale aveva fissato le misure protettive in 120 giorni e la società ne chiede la proroga, motivata con le trattative in corso con l’Agenzia.
• Autunno 2026: proposta di transazione fiscale ai sensi dell’art. 23 c.2-bis CCII per il debito da ritenute, con le relazioni richieste; in alternativa, definizione in adesione con rate compatibili con la stagionalità.
• Esito dell’ipotesi: la società non subisce pignoramenti dei pagamenti dei portali, la parte fondata della pretesa è inserita in un piano sostenibile, la parte controversa resta affidata al giudice. Nessun risultato è garantito: la differenza è che ogni porta è stata aperta in tempo.

Calendario B: la società che lascia correre.

• Maggio 2026: questionario ricevuto, risposta mai inviata. I documenti non forniti rischiano di non poter essere usati in seguito.
• Lunedì 20 luglio 2026: notifica dell’avviso di accertamento sulle ritenute (nell’ipotesi, lo schema era stato comunicato in primavera senza osservazioni). La società pensa che ad agosto “tutto si fermi”.
• Agosto 2026: il termine per ricorrere è effettivamente sospeso, ma la società non usa il tempo per preparare nulla. Le osservazioni non presentate in primavera non possono più essere recuperate.
• Lunedì 19 ottobre 2026: scade il termine per il ricorso (11 giorni a luglio, agosto sospeso, 49 giorni da settembre). Nessun ricorso: l’atto diventa definitivo.
• Mercoledì 18 novembre 2026: affidamento all’agente della riscossione (30 giorni dal termine di pagamento).
• Lunedì 17 maggio 2027: termina la sospensione di 180 giorni dell’esecuzione. Nel frattempo due proprietari, che hanno ricevuto avvisi sulla cedolare e non sono stati coinvolti in una difesa comune, hanno disdetto i contratti a monte.
• Inizio estate 2027: ordine di pagamento diretto ai portali ai sensi dell’art. 72-bis DPR 602/1973: il terzo deve versare entro 60 giorni. La liquidità dell’alta stagione viene assorbita dal debito pregresso.
• Esito dell’ipotesi: la società accede alla composizione negoziata quando la cassa è già bloccata e due unità sono perse. Lo spazio per un risanamento si è ridotto drasticamente, e la strada più probabile diventa uno strumento liquidatorio.

I binari paralleli: come cambia la timeline quando si attiva un rimedio

La timeline descritta non è un binario unico. Ogni rimedio che la società attiva sposta le date successive, a volte allungandole, a volte comprimendole. Capire questi spostamenti è essenziale per non sovrapporre scadenze incompatibili.

Primo binario: l’adesione. Se l’istanza è presentata dopo la notifica dell’avviso, il termine per il ricorso resta sospeso per 90 giorni. La timeline si allunga: un avviso notificato il 15 settembre 2026, con istanza di adesione presentata subito, ha un termine di ricorso che si sposta in avanti di 90 giorni rispetto alla scadenza ordinaria. Se l’accordo si perfeziona, la lite non nasce; se fallisce, il ricorso va proposto entro il termine allungato. Il rischio è contare male: la sospensione per adesione e quella feriale si cumulano solo per la parte di periodo che cade effettivamente in agosto.

Secondo binario: il ricorso con istanza di sospensione. La timeline del processo si apre e si chiude con la sentenza; quella della riscossione, se il giudice concede la sospensione, si ferma fino alla decisione. Se la sospensione viene negata, la riscossione provvisoria procede in parallelo al processo. È il caso in cui la società deve gestire contemporaneamente il giudizio e la rateizzazione delle somme provvisoriamente dovute.

Terzo binario: la conciliazione. Nel corso del processo, la conciliazione consente di chiudere la lite con una riduzione delle sanzioni. Per le contestazioni sulla cedolare dei proprietari, la scelta tra conciliare e attendere le Sezioni Unite è una decisione da prendere con i numeri in mano: quanto vale la riduzione delle sanzioni rispetto alla possibilità di un esito favorevole.

Quarto binario: la composizione negoziata. L’istanza apre un periodo di trattative di 180 giorni prorogabili, con misure protettive fino a 120 giorni prorogabili fino a 240. Questo binario non sospende il processo tributario né i termini per ricorrere: la società deve continuare a rispettare il calendario fiscale. Quello che cambia è il calendario della riscossione, perché le azioni esecutive dei creditori interessati restano bloccate. E cambia il contesto della trattativa con i proprietari: l’esperto può invitare le parti a rinegoziare i contratti divenuti eccessivamente onerosi per circostanze sopravvenute (art. 17 c.5 CCII).

Quinto binario: la transazione fiscale e gli accordi. Durante la composizione negoziata, la transazione fiscale dell’art. 23 c.2-bis consente di definire il debito tributario con pagamento parziale o dilazionato. Fuori dalla composizione, la transazione fiscale si inserisce negli accordi di ristrutturazione (art. 63 CCII) e nel concordato preventivo (art. 88 CCII), con regole e controlli diversi: negli accordi omologati e nel concordato, a certe condizioni, il tribunale può omologare anche senza l’adesione del Fisco. Per una società che è impresa minore, il percorso è quello del concordato minore, con la falcidia dei crediti tributari nei limiti indicati da Cass. n. 14555/2026.

Sesto binario: lo strumento liquidatorio. Se il risanamento non è possibile, la società può percorrere il concordato semplificato (art. 25-sexies), da proporre entro 60 giorni dalla relazione finale dell’esperto, o, per l’impresa minore, la liquidazione controllata. La timeline cambia radicalmente: non si tratta più di salvare l’attività ma di liquidare ordinatamente, e i termini, ancora una volta, corrono anche in agosto.

Settimo binario: il calendario dei proprietari. C’è infine una timeline che la società non controlla direttamente ma da cui dipende: quella dei proprietari che hanno concesso gli appartamenti con contratti a monte e hanno optato per la cedolare. Ognuno di loro riceve i propri atti, con date di notifica diverse, e ha un proprio termine di 60 giorni per ricorrere, con la sospensione dall’1 al 31 agosto. Se uno dei proprietari paga prestando acquiescenza, mentre un altro ricorre, la società si ritrova con posizioni disallineate sulla stessa questione e con rapporti contrattuali che si deteriorano a velocità diverse. Il binario dei proprietari si intreccia con quello della crisi in due punti precisi. Il primo è la rinegoziazione dei contratti a monte: un proprietario che teme di perdere la cedolare può chiedere un canone più alto o recedere, e la società, se è in composizione negoziata, può portare quella trattativa al tavolo dell’esperto. Il secondo è il rischio di pretese di rivalsa: se nel contratto a monte la società ha garantito al proprietario un certo regime fiscale, o si è impegnata a tenerlo indenne, la maggiore imposta del proprietario può trasformarsi in un credito verso la società, da inserire nel piano. In assenza di clausole di questo tipo, la maggiore imposta resta in linea di principio a carico del proprietario, ma il problema economico, cioè la tenuta del rapporto, rimane. Coordinare i calendari dei proprietari con quello della società è parte della difesa della società stessa: ricorsi costruiti con la stessa linea, istanze di sospensione coerenti, scelte comuni sull’eventuale conciliazione dopo la decisione delle Sezioni Unite. Per il futuro, i nuovi contratti a monte possono essere scritti tenendo conto dell’incertezza interpretativa, con clausole che ripartiscano in modo chiaro il rischio fiscale e prevedano la rinegoziazione del canone a seconda dell’esito della questione.

Le 5 finestre critiche

Lungo tutta la timeline ci sono cinque momenti in cui agire, o non agire, cambia l’esito. Non sono gli unici termini, ma sono quelli che, se mancati, non si recuperano.

1. La risposta al questionario, entro il termine assegnato (almeno 15 giorni). È il momento in cui si fissa la qualificazione dei rapporti: sublocazione, mandato con incasso, mandato senza incasso. Una risposta precisa orienta l’intera istruttoria; un silenzio rischia di rendere inutilizzabili, dopo, i documenti più utili.

2. Le osservazioni allo schema di atto, entro 60 giorni, senza sospensione ad agosto. È l’unica occasione per ottenere che l’atto finale sia diverso dallo schema, e il luogo in cui si costruisce la coerenza della difesa futura. Le osservazioni non presentate non entrano nella motivazione dell’atto.

3. Il ricorso, entro 60 giorni dalla notifica, con la sospensione dall’1 al 31 agosto e l’eventuale sospensione di 90 giorni per l’adesione. Scaduto questo termine, la tesi favorevole della Cassazione sulla cedolare dei proprietari non può più essere fatta valere per quell’atto, qualunque cosa decidano le Sezioni Unite.

4. I 180 giorni di sospensione dell’esecuzione dopo l’affidamento all’agente della riscossione. È la finestra per chiedere la rateizzazione o per attivare la composizione negoziata con misure protettive prima che i pagamenti dei portali vengano intercettati. Dopo, la liquidità corrente è esposta.

5. L’accesso agli strumenti della crisi quando la crisi è ancora probabile e non conclamata. La composizione negoziata funziona quando il risanamento è ragionevolmente perseguibile. I suoi termini corrono anche ad agosto (art. 9 c.1 CCII), e se le trattative falliscono resta una sola finestra di 60 giorni per il concordato semplificato. Chi arriva tardi trova aperte solo le soluzioni liquidatorie.

Le domande sul tempo

Ho ricevuto l’avviso il 20 luglio: posso ancora fare ricorso a metà ottobre?
Sì, se il calcolo è corretto. Dal 21 al 31 luglio decorrono 11 giorni; agosto è sospeso; i restanti 49 giorni decorrono dal 1° settembre e il termine scade lunedì 19 ottobre 2026. Se nel frattempo è stata presentata istanza di adesione, si aggiungono 90 giorni di sospensione. Il calcolo va sempre verificato sulla data di notifica effettiva, che per la notifica a mezzo posta o PEC segue regole proprie.

Lo schema di atto mi è arrivato a inizio giugno: le ferie di agosto allungano i 60 giorni per le osservazioni?
No. Il termine per le osservazioni nel contraddittorio preventivo è un termine della fase amministrativa e la sospensione feriale riguarda i termini processuali. Uno schema comunicato il 4 giugno 2026 dà tempo fino al 3 agosto 2026.

Sono in composizione negoziata da luglio: ad agosto i termini si fermano?
No. Nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale è esclusa dall’art. 9 comma 1 CCII: le misure protettive, l’incarico dell’esperto e il termine di 60 giorni per il concordato semplificato corrono anche in agosto. Restano invece sospesi in agosto i termini del processo tributario, che prosegue in parallelo.

L’avviso è definitivo da sei mesi: è troppo tardi per fare qualcosa?
Per il merito della cedolare sì: l’atto non impugnato non si discute più. Ma non è tardi per la gestione del debito: si può verificare la correttezza degli importi affidati, chiedere la rateizzazione secondo le regole introdotte dal D.Lgs. 110/2024, o inserire il debito in uno strumento della crisi. Per la transazione fiscale in composizione negoziata contano i requisiti dell’art. 23 c.2-bis; la rateizzazione premiale dell’art. 25-bis, invece, riguarda solo le somme non ancora iscritte a ruolo.

Quanto dura in tutto una vicenda come questa?
Dalla prima richiesta dell’Agenzia alla sentenza di primo grado possono passare uno o due anni; con appello e Cassazione anche quattro o più. Una composizione negoziata dura da sei a dodici mesi. Il punto non è la durata complessiva, ma la sequenza: le decisioni prese nei primi tre mesi determinano gli spazi disponibili negli anni successivi.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce che seguono sono ordinate secondo la tappa della timeline a cui si riferiscono. Per ciascuna sono riportati gli estremi come indicati dalle fonti consultate, il principio riformulato e la ragione per cui conta per una società di affitti brevi.

Tappe 2-5: il merito della cedolare con conduttore impresa

1. Cass., n. 12395 del 7 maggio 2024. Principio: l’esclusione dalla cedolare secca prevista per le locazioni effettuate nell’esercizio d’impresa riguarda il locatore; la qualità imprenditoriale del conduttore non conta, basta la destinazione abitativa dell’immobile. Rilevanza: è il fondamento delle difese dei proprietari che hanno concesso gli appartamenti alla società con contratti a monte.

2. Cass., n. 12076 del 7 maggio 2025. Principio: l’opzione resta possibile anche quando il conduttore è un ente che prende in locazione l’immobile per finalità abitative. Rilevanza: conferma che la natura del conduttore non è di per sé ostativa.

3. Cass., Sez. tributaria, n. 12079 del 7 maggio 2025. Principio: la cedolare è ammessa anche quando il conduttore è un’impresa che prende l’immobile per soddisfare esigenze abitative, ad esempio dell’amministratore e della sua famiglia. Rilevanza: è il precedente più vicino a quello delle società, ma riguarda un uso abitativo effettivo, non la sublocazione turistica.

4. Cass., Sez. tributaria, ord. interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025. Principio: la Sezione tributaria ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, dubitando dell’orientamento estensivo in un caso di locazione ad uso foresteria con conduttore impresa e con separazione tra conduttore e utilizzatore effettivo. Rilevanza: è la pronuncia che rende instabile il quadro; ogni difesa deve essere costruita in modo da reggere entrambe le possibili soluzioni.

5. Corte di giustizia tributaria di primo grado di Trieste, Sez. 1, n. 137/2026 (decisa l’11 maggio 2026, depositata il 20 maggio 2026). Principio: l’opzione per la cedolare è preclusa quando il conduttore stipula nell’esercizio d’impresa, arte o professione, perché contano la qualità del conduttore e la funzione economica del contratto, non solo la destinazione dell’immobile. Rilevanza: mostra che il merito non si è allineato alla Cassazione e che l’argomento della funzione economica, delicato per i contratti a monte finalizzati alla sublocazione, è già stato accolto.

6. Corte di giustizia tributaria del Veneto, n. 462, depositata il 26 maggio (segnalata nella newsletter di giugno 2026). Principio: in assenza di una norma di esclusione riferita al conduttore, la cedolare è ammessa; estenderne il divieto per via sistematica contrasterebbe con la tassatività delle imposte. Rilevanza: è un precedente di secondo grado favorevole ai locatori, utile nei giudizi di appello.

Tappa 7: gli strumenti della crisi

7. Tribunale di Milano, decreto del 21 maggio 2025 (segnalato da iusletter). Principio: nell’accordo di transazione fiscale raggiunto nella composizione negoziata, il tribunale verifica la regolarità della documentazione e dell’accordo, non la convenienza. Rilevanza: chiarisce il passaggio giudiziale che dà efficacia all’accordo con il Fisco della società.

8. Cass., n. 14555/2026. Principio: nel concordato minore la falcidia dei crediti tributari non richiede necessariamente una proposta di transazione fiscale, perché il rinvio alle norme del concordato preventivo opera solo nei limiti della compatibilità. Rilevanza: per la società di affitti brevi che è impresa minore, apre una via di regolazione del debito fiscale fuori dalla composizione negoziata. Letta in sintesi (Fiscal Focus).

9. Cass., ord. n. 31856/2025 (segnalata da EC News). Principio: è inammissibile l’istanza di composizione negoziata presentata mentre è ancora pendente un concordato preventivo, anche se rinunciato. Rilevanza: l’ordine delle mosse nella timeline della crisi non è libero.

10. Corte d’appello di Roma, n. 4154/2024. Principio: il concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio non prevede il voto dei creditori. Rilevanza: riguarda l’ultima finestra della timeline, i 60 giorni dopo la relazione finale dell’esperto, quando il risanamento non è riuscito.

A queste pronunce si aggiungono le posizioni di prassi, che non sono giurisprudenza ma orientano l’azione dell’ufficio: la circolare 26/E/2011 e la risoluzione 50/E/2019 dell’Agenzia delle Entrate, e le risposte del Ministero dell’economia alle interrogazioni parlamentari del 26 marzo 2025 e del 25 settembre 2025, che hanno ribadito la lettura restrittiva in attesa delle Sezioni Unite.

Cosa può fare lo Studio Monardo, alla tappa in cui ti trovi

Interveniamo nel punto della timeline in cui la società si trova oggi: se è ancora alla fase del questionario costruiamo il fascicolo; se ha in mano uno schema di atto lavoriamo sulle osservazioni; se l’avviso è già notificato contiamo i giorni e prepariamo il ricorso; se la riscossione è partita apriamo il binario della crisi. Concretamente:

1. Ricostruiamo la mappa dei rapporti: per ogni appartamento verifichiamo il titolo (contratto a monte con facoltà di sublocazione, mandato con incasso, mandato senza incasso, comodato), il regime fiscale applicato, le ritenute operate e versate.
2. Calcoliamo ogni termine sul calendario reale: data di notifica, sospensione feriale dall’1 al 31 agosto per i termini processuali, sospensione di 90 giorni per l’adesione, termini del Codice della crisi che corrono anche in agosto.
3. Redigiamo le risposte ai questionari e le osservazioni allo schema di atto, distinguendo le difese per tipo di rapporto e documentando i flussi dei portali.
4. Valutiamo con i commercialisti dello staff l’adesione o la conciliazione sulla parte di pretesa che riteniamo fondata, verificandone prima la sostenibilità con un piano di cassa stagionale.
5. Predisponiamo ricorso e istanza di sospensione davanti alla Corte di giustizia tributaria, articolando motivi distinti in modo che la difesa regga qualunque esito delle Sezioni Unite.
6. Coordiniamo la difesa dei proprietari dei contratti a monte, con una linea coerente con quella della società, e assistiamo la società nella rinegoziazione dei contratti.
7. Verifichiamo gli atti della riscossione e presentiamo le istanze di rateizzazione secondo le regole introdotte dal D.Lgs. 110/2024.
8. Valutiamo l’accesso alla composizione negoziata e predisponiamo l’istanza con la richiesta di misure protettive, la proposta di transazione fiscale (art. 23 c.2-bis CCII) e la documentazione richiesta.
9. Esaminiamo gli strumenti alternativi se la società è impresa minore (concordato minore, liquidazione controllata) o se le trattative non riescono (concordato semplificato entro 60 giorni dalla relazione finale).
10. Seguiamo la lite in appello e in Cassazione con la stessa linea impostata fin dal contraddittorio.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una vicenda come questa pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: conoscere dall’interno il funzionamento della composizione negoziata significa sapere quali documenti servono, come si costruisce un piano credibile per un’impresa stagionale e come si imposta una trattativa con l’Agenzia delle Entrate e con i proprietari degli immobili. A questa si somma la qualifica di cassazionista, decisiva in una materia in cui la soluzione definitiva arriverà dalle Sezioni Unite: la stessa strategia, con lo stesso difensore, dall’analisi del questionario fino al giudizio di legittimità.

Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: i commercialisti ricostruiscono i flussi, le ritenute, la sostenibilità delle rate e i dati per le relazioni della transazione fiscale; gli avvocati costruiscono le difese, i ricorsi e gli atti della crisi. Non promettiamo esiti: ci impegniamo ad analizzare, verificare e costruire la strategia più adatta alla tappa in cui si trova la società.

Chiusura: il calendario come strumento di difesa

Una contestazione sulla cedolare secca, per una società di affitti brevi, non è soltanto una questione di aliquote. È una sequenza di scadenze in cui il diritto tributario e il diritto della crisi d’impresa si intrecciano, mentre sullo sfondo la Cassazione a Sezioni Unite è chiamata a dire una parola decisiva proprio sui contratti con conduttori imprenditori. Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e la più sprecata: chi risponde al questionario, presenta osservazioni entro i 60 giorni, conta correttamente il termine del ricorso e attiva per tempo la composizione negoziata conserva tutte le opzioni; chi lascia correre le perde una dopo l’altra.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché la vicenda richiede contemporaneamente le competenze che l’Avv. Monardo ha certificato: l’abilitazione al patrocinio in Cassazione per una lite destinata ai gradi più alti, il coordinamento di uno staff nazionale di avvocati e commercialisti in diritto tributario per ricostruire ritenute, imposte e piani di cassa, e la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa per gestire il binario della crisi senza perdere quello fiscale.

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