Chi arriva all’esdebitazione con un mutuo, un decreto ingiuntivo o una cartella garantiti da ipoteca si fa quasi sempre la stessa domanda: l’ipoteca sparisce insieme ai debiti? Non esiste una risposta unica a questa domanda: quello che succede all’ipoteca, e al debito che garantisce, dipende da chi sei e da dove si trova il bene ipotecato. La stessa parola, “esdebitazione”, produce effetti molto diversi a seconda della situazione.

Qualche esempio basta a capirlo. Se la tua casa è stata venduta dal liquidatore, l’ipoteca viene cancellata con un ordine del giudice e il debito che il ricavato non ha coperto diventa inesigibile con l’esdebitazione. Se l’ipoteca grava invece sulla casa dei tuoi genitori, che l’hanno data in garanzia del tuo mutuo, la tua liberazione non tocca quella casa: la banca può ancora farla vendere. Se il mutuo è cointestato con il coniuge, tu puoi essere liberato mentre lui resta obbligato per l’intero. Se il liquidatore ha rinunciato a vendere un immobile perché nessuno lo voleva, la sorte dell’ipoteca dopo il decreto è una questione aperta, che va trattata con molta prudenza. E se l’ipoteca è giudiziale o esattoriale, contano anche la natura del credito e le sanzioni che vi sono collegate.

In questa guida trovi prima le regole valide per tutti e poi sei profili, ciascuno scritto per chi si trova in quella posizione:

1. la casa venduta nella liquidazione (anche quando la vende la banca fondiaria);
2. il residuo del mutuo non coperto dal ricavato;
3. l’ipoteca su un bene di un terzo datore;
4. il bene ipotecato non venduto o abbandonato dal liquidatore;
5. il mutuo cointestato con il coniuge;
6. l’ipoteca giudiziale o esattoriale.

Seguono tre simulazioni numeriche, i casi misti, una tabella di confronto, le domande comuni a tutti e la giurisprudenza ordinata per profilo.

Questa materia è il cuore del lavoro dello Studio Monardo per una ragione precisa: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, quindi conosce dall’interno le procedure di liquidazione controllata ed esdebitazione in cui si decide la sorte dei beni ipotecati. Il rapporto con banche e mutui fondiari richiede poi competenze di diritto bancario, che lo Studio copre con lo staff multidisciplinare coordinato dall’Avvocato.

📩 Se hai un’ipoteca sulla casa e una liquidazione aperta o in arrivo, scrivici adesso: tutti i recapiti dello Studio Monardo sono riportati in fondo a questo articolo.

Le regole che valgono per tutti, prima di guardare il tuo caso

Prima di entrare nei singoli profili conviene fissare le regole comuni. Le spiego una volta sola qui; nei profili ti rimanderò a questa parte.

Che cosa fa l’esdebitazione, e che cosa non fa

Secondo l’art. 278, comma 1, del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), l’esdebitazione consiste nella liberazione dai debiti e comporta l’inesigibilità, nei confronti del debitore, dei crediti rimasti insoddisfatti nella liquidazione giudiziale o nella liquidazione controllata. Il testo parla di inesigibilità dal debitore. Non dice che il credito si estingue nei confronti di chiunque, e non dice nulla di espresso sulla sorte delle garanzie reali. Questa scelta di parole conta molto quando c’è di mezzo un’ipoteca.

Tre conseguenze discendono direttamente dal testo:

• i garanti restano esposti. L’art. 278, comma 6, fa salvi i diritti dei creditori verso i coobbligati, i fideiussori e gli obbligati in via di regresso;
• alcuni debiti non si cancellano mai: secondo il comma 7, restano esclusi gli obblighi di mantenimento e alimentari, i risarcimenti da fatto illecito extracontrattuale e le sanzioni penali e amministrative pecuniarie che non siano accessorie a debiti estinti;
• chi non ha partecipato al concorso è trattato in modo particolare: secondo il comma 2, verso i creditori per causa anteriore che non si sono insinuati l’esdebitazione opera per la sola parte eccedente la percentuale pagata ai creditori di pari grado. Su questo comma pende una questione di legittimità costituzionale: la questione, restituita con l’ord. 104/2026 per un vizio di notifica, è tornata davanti alla Corte (ordinanze ripubblicate in G.U. il 23/9/2026) ed è in attesa di decisione. Oggi la regola è vigente.

Quando arriva l’esdebitazione nella liquidazione controllata

Per chi è sovraindebitato (consumatore, professionista, piccolo imprenditore), la procedura di riferimento è la liquidazione controllata degli artt. 268 e seguenti CCII. Secondo l’art. 282, comma 1, l’esdebitazione opera dopo il provvedimento di chiusura oppure prima, decorsi tre anni dall’apertura, ed è dichiarata dal tribunale con decreto motivato, su istanza del debitore o su segnalazione del liquidatore. Il liquidatore comunica l’istanza ai creditori ammessi, che hanno quindici giorni per le osservazioni.

Le condizioni sono quelle dell’art. 280, più due requisiti propri dell’art. 282, comma 2: niente condanna definitiva per i reati dell’art. 344 e niente sovraindebitamento causato con colpa grave, malafede o frode. Il decreto si può reclamare entro trenta giorni nelle forme dell’art. 124 (art. 282, comma 3). Ricorda che, secondo l’art. 9, comma 1, CCII, la sospensione feriale non si applica ai procedimenti regolati dal Codice: i termini corrono anche in agosto.

Un punto che riguarda direttamente gli immobili ipotecati: secondo l’art. 282, comma 2-bis, l’esdebitazione non ha effetti sui giudizi in corso e sulle operazioni liquidatorie. Se il liquidatore sta ancora vendendo la casa quando arriva il decreto, la vendita va avanti.

Che cosa succede all’ipoteca quando il bene viene venduto

La regola chiave per tutti i profili è nell’art. 275, comma 2, CCII, che ho letto nel testo aggiornato: il liquidatore amministra i beni e, per le vendite, si applicano in quanto compatibili le norme della liquidazione giudiziale. Eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. È la stessa regola che l’art. 217, comma 2, detta per la liquidazione giudiziale, con riferimento espresso agli immobili e ai beni iscritti in pubblici registri.

L’ipoteca, quindi, non si cancella “per effetto dell’esdebitazione”: si cancella per effetto della vendita nella procedura. Sono due momenti diversi, che spesso il debitore confonde. La vendita “purga” il bene: chi compra lo riceve libero, e il creditore ipotecario sposta il suo diritto di prelazione sul prezzo ricavato.

Come si divide il ricavato

Il liquidatore distribuisce le somme secondo l’ordine delle prelazioni risultante dallo stato passivo, con un progetto di riparto comunicato a debitore e creditori, che hanno un termine non superiore a quindici giorni per le osservazioni (art. 275, comma 5). In caso di contestazioni decide il giudice delegato con decreto reclamabile ai sensi dell’art. 124 (comma 6). Il comma 6-bis, introdotto dal correttivo (D.Lgs. 136/2024), rinvia alle regole della liquidazione giudiziale sulla ripartizione, tra cui l’art. 221 sull’ordine di distribuzione.

Due dettagli pesano sui conti del creditore ipotecario:

• secondo l’art. 268, comma 5, il deposito della domanda sospende il corso degli interessi ai soli effetti del concorso, salvo i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio: per il creditore ipotecario gli interessi continuano a maturare sul bene che garantisce il credito;
• la Cassazione (Sez. I, n. 6865 del 14/3/2025) ha precisato che il compenso del gestore è prededucibile, ma non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati.

Il destino del debito che il prezzo non copre

Quello che il prezzo non copre non sparisce subito. Il creditore ipotecario partecipa alla distribuzione del resto del patrimonio, per la parte non soddisfatta, insieme ai creditori chirografari, cioè quelli senza garanzie. Poi, con l’esdebitazione, quello che resta insoddisfatto diventa inesigibile nei tuoi confronti. È qui che il debito “ipotecario” smette di essere ipotecario e segue la sorte di tutti gli altri.

Tre parole da non confondere: ipoteca, prelazione, chirografo

Molti dubbi nascono da un equivoco di linguaggio, quindi conviene chiarire tre termini che userò in tutta la guida.

• Ipoteca: è un diritto reale di garanzia iscritto nei registri immobiliari. Segue il bene: se l’immobile passa ad altri, l’ipoteca resta, finché non viene cancellata. Può essere volontaria (concessa con il mutuo), giudiziale (iscritta sulla base di una sentenza o di un decreto ingiuntivo) o esattoriale (iscritta dall’agente della riscossione).
• Prelazione: è il diritto di essere pagati prima degli altri sul ricavato di quel bene. L’ipoteca dà una prelazione sul prezzo del bene ipotecato, non sugli altri beni del debitore. Il grado, cioè l’ordine di iscrizione, stabilisce chi viene pagato prima tra più creditori ipotecari.
• Chirografo: è il credito senza garanzie, che concorre alla pari con gli altri chirografari su ciò che resta. Quando il bene ipotecato non basta, la parte scoperta del credito ipotecario diventa chirografaria.

La conseguenza pratica è semplice: l’ipoteca protegge il creditore solo fino al valore del bene. Oltre quel valore, il creditore ipotecario è un creditore comune, e come tale subisce l’esdebitazione. Per questo il valore del bene ipotecato, la sua stima e il prezzo effettivo di vendita sono numeri che ti riguardano direttamente: ogni euro in più ricavato dalla vendita è un euro in meno di residuo, e ogni euro in meno è un euro che passa al concorso dei chirografari, riducendo quanto ricevono gli altri creditori.

Il punto da non dimenticare

L’esdebitazione è un beneficio che il giudice concede o nega guardando la tua condotta. La Cassazione ha chiarito che il patrimonio scarso non impedisce la liberazione se non deriva da condotte fraudolente o distrattive (Cass. 28505/2024) e che la meritevolezza non si valuta all’apertura ma proprio in sede di esdebitazione (Cass. Sez. I, ord. 22074/2025; Cass. Sez. I, ord. 11603/2026). Chi ha un bene ipotecato e lo ha nascosto, svenduto o trasferito a un familiare prima della procedura rischia proprio in quel momento.

Profilo 1 – La tua casa è stata venduta nella liquidazione

La tua situazione

Hai chiesto la liquidazione controllata, o l’ha chiesta un creditore. Nel tuo patrimonio c’era la casa con l’ipoteca della banca che ti ha concesso il mutuo. Il liquidatore l’ha messa in vendita oppure, se il mutuo era fondiario e la banca aveva già pignorato, la vendita è proseguita davanti al giudice dell’esecuzione. Ora la casa è venduta, o lo sarà a breve, e vuoi sapere che cosa resta dell’ipoteca e del debito.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione, la notizia è in larga parte buona sul fronte dell’ipoteca. Con la vendita nella procedura e il pagamento integrale del prezzo, il giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti (art. 275, comma 2, CCII). Non devi chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione e non devi aspettare l’esdebitazione: il decreto di cancellazione arriva con la vendita.

La tua situazione ha però una particolarità che cambia tutto se il mutuo è fondiario. Secondo Cass. Sez. I n. 22914 del 19/8/2024, pronunciata su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia, il “privilegio processuale” del creditore fondiario previsto dall’art. 41, comma 2, del Testo unico bancario opera anche nella liquidazione controllata. In pratica la banca fondiaria può iniziare o proseguire l’esecuzione individuale sulla casa ipotecata anche dopo l’apertura della tua procedura. Lo ha applicato, ad esempio, il Tribunale di Roma (Sez. IV civ., giudice dell’esecuzione, 11/2/2025), che ha fondato la decisione sul rinvio dell’art. 270, comma 5, CCII all’art. 150 e sulla sua clausola “salvo diversa disposizione di legge”.

In questo caso la casa viene venduta nell’esecuzione e non dal liquidatore. Anche lì, con il decreto di trasferimento, le ipoteche vengono cancellate secondo le regole dell’espropriazione immobiliare. Il prezzo va al creditore fondiario nei limiti del suo credito: il Tribunale di Sondrio (sent. n. 259/2025) ha accolto l’opposizione di una banca fondiaria contro l’ordine di restituire alla liquidazione controllata le somme già incassate e ha disposto un nuovo progetto di distribuzione che le assegna il ricavato.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Casa venduta a 168.400 €. Debito residuo del mutuo, compresi interessi e spese, 191.750 €. Spese di procedura che gravano sul ricavato del bene (vendita, cancellazioni, custodia): 6.320 €.

• Ricavato netto destinato al creditore ipotecario: 168.400 − 6.320 = 162.080 €.
• Parte del credito non coperta: 191.750 − 162.080 = 29.670 €.
• Questa somma concorre con i chirografari sul resto del patrimonio liquidato. Se il resto dell’attivo consente di pagare ai chirografari il 4,2%, la banca riceve altri 29.670 × 4,2% = 1.246 € circa.
• Residuo finale: 28.424 € circa, che con l’esdebitazione diventa inesigibile nei tuoi confronti.

Se invece il ricavato supera il debito ipotecario (casa venduta a 214.900 € con un mutuo residuo di 141.300 €), la differenza resta nella procedura e serve a pagare gli altri creditori in ordine di prelazione. Non torna a te finché ci sono creditori insoddisfatti.

I rischi specifici

Il rischio principale, per chi ha la casa venduta dalla banca fondiaria in un’esecuzione separata, è perdere il controllo sui conti. Due procedure corrono in parallelo, e il ricavato può essere assegnato alla banca prima che il credito sia verificato nello stato passivo della liquidazione. Se gli interessi o le spese sono calcolati male, la correzione va chiesta nelle sedi giuste e nei tempi giusti.

Altri rischi tipici di questo profilo:

• un prezzo di aggiudicazione molto basso: nella liquidazione giudiziale l’art. 217, comma 1, consente di sospendere la vendita per gravi motivi o di impedirne il perfezionamento quando il prezzo è notevolmente inferiore a quello congruo, con un’istanza da presentare entro dieci giorni dal deposito della documentazione di vendita; l’applicazione alla controllata passa per il rinvio “in quanto compatibili” dell’art. 275, comma 2, e va valutata caso per caso;
• dimenticare che l’abitazione venduta è anche il luogo in cui vivi: il rilascio dell’immobile segue la vendita, e i tempi vanno pianificati;
• pensare che la cancellazione dell’ipoteca equivalga alla liberazione dal debito: il residuo resta dovuto fino al decreto di esdebitazione.

Se sei un imprenditore in liquidazione giudiziale, e non in liquidazione controllata, la regola sulla cancellazione è scritta direttamente nell’art. 217, comma 2, CCII: per gli immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. L’esdebitazione, in quel caso, segue l’art. 281: il tribunale la pronuncia su istanza del debitore insieme al decreto di chiusura, oppure decorsi tre anni dall’apertura. La Corte costituzionale (sent. 74/2026) ha chiarito che la contestualità con il decreto di chiusura va intesa in senso logico-funzionale e non solo cronologico: l’istanza depositata subito dopo la chiusura può essere decisa con un decreto successivo.

Un’ultima avvertenza riguarda la casa in cui vivi. La vendita comporta, prima o poi, il rilascio dell’immobile. Pianificare per tempo un’altra sistemazione, magari in affitto con il reddito che la procedura ti lascia per il mantenimento tuo e della famiglia (art. 268, comma 4, lettera b), evita di affrontare l’ultima fase sotto pressione.

Le mosse giuste

1. Fatti dare il conteggio analitico del credito della banca: capitale, interessi, interessi di mora, spese. Confrontalo con il piano di ammortamento e con la domanda di ammissione al passivo.
2. Controlla il progetto di riparto entro il termine per le osservazioni (non superiore a quindici giorni, art. 275, comma 5) e, se c’è un’esecuzione fondiaria, il progetto di distribuzione del giudice dell’esecuzione.
3. Verifica che il decreto di cancellazione comprenda tutte le iscrizioni e trascrizioni sul bene: ipoteca volontaria, eventuali ipoteche giudiziali, pignoramenti.
4. Prepara l’istanza di esdebitazione con la documentazione sulla tua condotta: è lì che si gioca la liberazione dal residuo.

Nei profili come questo, in cui si intrecciano liquidazione controllata, credito fondiario e riparto del ricavato, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo mette a disposizione la sua esperienza di Gestore della crisi e di fiduciario OCC insieme alle competenze bancarie dello staff che coordina.

Giurisprudenza dedicata

Cass. Sez. I n. 22914/2024 sul privilegio processuale fondiario nella liquidazione controllata; Trib. Roma, Sez. IV civ., 11/2/2025, sulla possibilità di iniziare o proseguire l’esecuzione; Trib. Sondrio n. 259/2025 sull’assegnazione del ricavato al creditore fondiario; Cass. Sez. I n. 6865/2025 sul compenso del gestore, che non grava sul ricavato dei beni ipotecati.

Profilo 2 – Il ricavato non è bastato: il residuo del mutuo

La tua situazione

La casa è stata venduta. Il prezzo è servito a ridurre il mutuo, ma non a estinguerlo: resta un debito di diverse decine di migliaia di euro. La banca, fino a ieri creditore ipotecario, ti chiede quella differenza o ti fa sapere che “il debito resta”. Ti chiedi se dovrai pagarlo per anni con lo stipendio o la pensione.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono più di quanto pensi. Con la vendita, l’ipoteca ha esaurito la sua funzione: il diritto di prelazione si è trasferito sul prezzo ed è stato soddisfatto nei limiti del ricavato. Per la parte non coperta, la banca diventa un creditore come gli altri, senza garanzia, e con l’esdebitazione quel residuo diventa inesigibile nei tuoi confronti (art. 278, comma 1, CCII).

Non ha importanza che il credito fosse nato come ipotecario o fondiario. L’esdebitazione guarda ai crediti “rimasti insoddisfatti” nella procedura, senza distinzioni di rango. Il privilegio processuale riconosciuto da Cass. 22914/2024 riguarda le modalità con cui la banca fondiaria può far vendere il bene, non trasforma il residuo in un debito non esdebitabile. Il mutuo, infine, non rientra tra i debiti esclusi del comma 7, che riguarda mantenimento, alimenti, risarcimenti da illecito extracontrattuale e sanzioni.

Due avvertenze per chi è nella tua posizione:

• la liberazione riguarda te, non i garanti. Se il mutuo era garantito da una fideiussione dei tuoi genitori o cointestato con il coniuge, la banca conserva i suoi diritti verso di loro (art. 278, comma 6). Ne parlo nei profili 3 e 5;
• la liberazione arriva con il decreto. Fino a quel momento, il residuo è un credito concorsuale che segue le regole della procedura: la banca non può aggredire i beni compresi nella liquidazione con azioni individuali (art. 270, comma 5, che rinvia all’art. 150), salvo il caso del creditore fondiario sul bene ipotecato.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Mutuo residuo 143.860 €. Casa venduta a 117.300 €. Spese sul ricavato del bene 4.910 €. Altri attivi della procedura: quota di stipendio acquisita per tre anni, pari a 190 € al mese, cioè 6.840 €; spese generali della procedura 2.150 €; chirografari complessivi, compreso il residuo della banca, 78.400 €.

• Alla banca dal ricavato: 117.300 − 4.910 = 112.390 €.
• Residuo chirografario della banca: 143.860 − 112.390 = 31.470 €.
• Attivo per i chirografari: 6.840 − 2.150 = 4.690 €. Percentuale: 4.690 / 78.400 = 5,98% circa.
• Alla banca come chirografo: 31.470 × 5,98% = 1.882 € circa.
• Residuo inesigibile dopo l’esdebitazione: 29.588 € circa.

Confronta questo esito con l’alternativa senza procedura: un pignoramento dello stipendio fino a un quinto, per un debito di quasi 30.000 €, può durare molti anni. Con l’esdebitazione, la quota mensile acquisita alla procedura si ferma con la chiusura e il residuo non è più esigibile.

I rischi specifici

Il rischio principale è che l’esdebitazione venga negata o limitata, lasciandoti esposto all’intero residuo. Succede se il tribunale ritiene che tu abbia causato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode (art. 282, comma 2), o se manca una delle condizioni dell’art. 280: ad esempio una precedente esdebitazione negli ultimi cinque anni, o due esdebitazioni già ottenute.

Altri rischi:

• ricorso abusivo al credito: chi ha acceso il mutuo, poi un prestito personale per pagarne le rate, poi un altro, deve aspettarsi una valutazione rigorosa;
• creditori non insinuati: una seconda banca che non ha partecipato al concorso è trattata secondo l’art. 278, comma 2 (regola vigente, oggetto della questione di legittimità ancora pendente);
• utilità future: l’esdebitazione nella liquidazione controllata non prevede il controllo sulle utilità sopravvenute tipico dell’incapiente (art. 283), ma i beni che arrivano finché la procedura è aperta, e comunque fino all’esdebitazione, vanno alla procedura (art. 272, commi 3 e 3-bis).

Le mosse giuste

1. Costruisci il fascicolo della tua meritevolezza fin dall’inizio: perché hai acceso il mutuo, che reddito avevi, che cosa è successo dopo (perdita del lavoro, separazione, malattia).
2. Verifica che la banca si sia insinuata per il residuo nella giusta posizione: ipotecaria fino al ricavato, chirografaria per il resto.
3. Coopera con il liquidatore: l’art. 280, lettera c), richiede di non aver ostacolato o rallentato la procedura e di aver fornito informazioni e documenti.
4. Presenta l’istanza appena maturano i tre anni se la procedura non è chiusa (art. 282, comma 1), oppure verifica che il liquidatore faccia la segnalazione.
5. Segui il termine di reclamo di trenta giorni (art. 282, comma 3), anche in agosto.

Giurisprudenza dedicata

Cass. 28505/2024: la scarsa consistenza del patrimonio non preclude l’esdebitazione se non dipende da condotte ostruzionistiche o fraudolente. Trib. Urbino 9/12/2025: ai fini dell’esdebitazione dopo la liquidazione controllata non conta il grado di soddisfazione dei creditori, ma solo malafede, frode o colpa grave. Cass. Sez. I, ord. 22074/2025: la condotta del debitore si valuta in sede di esdebitazione, non all’apertura.

Profilo 3 – L’ipoteca grava su un bene di un terzo datore

La tua situazione

Per ottenere il mutuo, o per garantire un debito della tua impresa, un familiare ha concesso ipoteca su un suo immobile: i genitori sulla loro casa, un fratello su un appartamento ereditato. Tu sei il debitore; lui è il “terzo datore di ipoteca”. Oppure la situazione è rovesciata: sei tu ad aver dato in garanzia la tua casa per il debito di un figlio, e ora sei in liquidazione.

Cosa cambia per te

Se sei il debitore e l’ipoteca sta sulla casa di un terzo, la prima cosa che devi sapere è questa: la tua esdebitazione non libera il bene del terzo. Quel bene non fa parte del tuo patrimonio, quindi non entra nella liquidazione, non viene venduto dal liquidatore e non è toccato dall’ordine di cancellazione dell’art. 275, comma 2, che riguarda i beni venduti nella procedura.

L’art. 278, comma 6, CCII fa salvi i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso. Il terzo datore di ipoteca non risponde con tutto il suo patrimonio come un fideiussore: risponde con il solo bene ipotecato. Ma la logica della norma è la stessa: l’esdebitazione è un beneficio personale del debitore e non cancella le garanzie prestate da altri. La lettura più diffusa, e la più prudente, è che il terzo resta esposto all’espropriazione del bene ipotecato per tutto il credito garantito, anche dopo il tuo decreto. La banca potrà procedere contro di lui con l’espropriazione contro il terzo proprietario prevista dal codice di procedura civile.

Per chi è nella tua posizione c’è un secondo nodo: il regresso. Il terzo che paga la banca, o subisce la vendita della sua casa, acquista per regola generale un’azione di regresso verso di te. Quel credito ha una causa anteriore alla procedura, cioè la garanzia prestata prima. Una parte degli interpreti lo considera quindi concorsuale, da far valere nella liquidazione e destinato all’inesigibilità con l’esdebitazione; altri distinguono a seconda del momento del pagamento. Non ho trovato, nelle fonti consultate, pronunce con estremi certi sul punto in regime CCII: è una questione da esaminare con il professionista prima di presentare l’istanza.

Se invece sei tu il terzo datore e sei in liquidazione controllata, la tua casa entra nella procedura. Il creditore della persona che hai garantito non è un tuo creditore, ma ha un diritto sul bene. Le Sezioni Unite (Cass. SU n. 8857 del 27/3/2023), in materia di fallimento, hanno affermato che chi ha un’ipoteca su un bene del fallito a garanzia di un debito altrui non può insinuarsi al passivo, perché non è creditore del fallito, ma può intervenire prima della distribuzione per chiedere di essere soddisfatto sul ricavato del bene ipotecato. È un principio formulato per la legge fallimentare; la sua applicazione alla liquidazione controllata passa per i rinvii del CCII alle regole della liquidazione giudiziale.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Mutuo residuo 96.540 €, garantito da ipoteca sulla casa dei genitori del debitore, valore di mercato stimato 132.000 €. Il debitore non ha immobili; la sua liquidazione ricava 8.900 € netti per i chirografari, con una percentuale del 7,1%. La banca, che non ha garanzie sui beni del debitore, si insinua come chirografaria per 96.540 €.

• Alla banca dalla liquidazione: 96.540 × 7,1% = 6.854 € circa.
• Residuo: 89.686 €, inesigibile dal debitore dopo l’esdebitazione.
• Ma la banca conserva l’ipoteca sulla casa dei genitori per 89.686 € più gli interessi coperti dall’ipoteca. Se la casa viene espropriata e venduta a 104.700 €, con 7.300 € di spese, la banca incassa 89.686 € (più interessi nei limiti di legge) e il resto va ai genitori.
• I genitori acquistano un credito di regresso verso il figlio di circa 89.686 €, la cui sorte dopo l’esdebitazione è il punto controverso descritto sopra.

I rischi specifici

Il rischio principale è che tu ottenga la liberazione mentre la casa dei tuoi familiari resta l’unico bersaglio della banca. Molti debitori lo scoprono solo dopo il decreto, quando arriva il pignoramento al genitore anziano.

Altri rischi:

• il terzo datore, se è anche fideiussore, risponde con tutto il suo patrimonio, non solo con il bene ipotecato;
• una vendita forzata del bene del terzo, a valori bassi, può lasciare un residuo che la banca chiederà a lui se ha firmato anche una fideiussione;
• i familiari, per evitare la vendita, pagano la banca e poi si trovano con un credito di regresso dall’esito incerto.

Le mosse giuste

1. Mappa tutte le garanzie che gravano sul tuo debito: ipoteche di terzi, fideiussioni, cointestazioni. Il quadro va fatto prima di depositare la domanda.
2. Valuta una soluzione che coinvolga il terzo: una trattativa con la banca per la liberazione del bene del terzo contro un pagamento, oppure una procedura che tenga conto anche della sua posizione, se anche lui è sovraindebitato.
3. Fai stimare il bene del terzo: sapere quanto vale serve a negoziare.
4. Chiarisci la questione del regresso prima dell’istanza di esdebitazione, verificando se il terzo debba partecipare alla procedura.

Giurisprudenza dedicata

Cass. SU n. 8857/2023, sul creditore con ipoteca su un bene del fallito a garanzia di un debito altrui. Sulla sorte del bene del terzo datore dopo l’esdebitazione del debitore principale, e sul regresso del terzo, non ho individuato pronunce 2023-2026 con estremi certi in regime CCII: la regola di riferimento resta il testo dell’art. 278, comma 6, che fa salvi i diritti dei creditori verso chi ha garantito il debito.

Profilo 4 – Il bene ipotecato non è stato venduto, o il liquidatore lo ha abbandonato

La tua situazione

Nella tua liquidazione c’era un immobile ipotecato che nessuno ha voluto comprare: un terreno agricolo isolato, un rudere, una quota di un appartamento in comproprietà con parenti, un locale commerciale in una zona in declino. Dopo diversi tentativi di vendita andati deserti, il liquidatore ha chiesto al giudice di non proseguire, oppure la procedura è arrivata ai tre anni con il bene ancora invenduto. Ora ti chiedi che cosa succede all’ipoteca quando arriva il decreto di esdebitazione.

Cosa cambia per te

Questa è la situazione più delicata dell’intera guida, e la tratto con cautela. Il punto di partenza è chiaro: l’ordine di cancellazione dell’art. 275, comma 2, presuppone che la vendita sia eseguita e il prezzo riscosso. Se il bene non viene venduto, nessuna norma del CCII che ho letto prevede che l’esdebitazione cancelli da sola le ipoteche che lo gravano. Il decreto di esdebitazione dichiara inesigibili i crediti; non è un titolo per cancellare iscrizioni nei registri immobiliari.

Sulla rinuncia del liquidatore a liquidare un bene, il testo della liquidazione controllata non ha una norma espressa. Si ritiene applicabile il principio dell’art. 213, comma 2, CCII, dettato per la liquidazione giudiziale, che consente di non acquisire o di rinunciare a liquidare i beni la cui liquidazione è manifestamente antieconomica: nella controllata la rinuncia passa per l’autorizzazione del giudice. Il bene, a quel punto, torna nella tua disponibilità con l’ipoteca ancora iscritta.

Che cosa può fare il creditore ipotecario dopo l’esdebitazione? Le letture possibili sono due:

• prima lettura: l’esdebitazione rende il credito inesigibile “dal debitore” in ogni forma, anche attraverso l’espropriazione dei suoi beni. L’ipoteca, accessoria a un credito non più esigibile, non può più essere fatta valere contro di te. Questa lettura valorizza lo scopo della liberazione, che è offrire un nuovo inizio;
• seconda lettura: l’inesigibilità non è l’estinzione dell’obbligazione. L’ipoteca è un diritto reale sul bene, e il codice civile collega la sua estinzione all’estinzione dell’obbligazione, non alla sua inesigibilità. Il creditore potrebbe quindi far valere l’ipoteca sul bene, ma non aggredire il resto del tuo patrimonio né i tuoi redditi futuri.

Non ho trovato, nelle fonti consultate, pronunce con estremi certi che risolvano la questione nel regime del CCII. Chi si trova nella tua posizione non deve dare per scontato che l’ipoteca sul bene invenduto cada con il decreto. Deve invece lavorare perché la questione non si ponga, o si ponga nelle condizioni migliori.

C’è poi un aspetto temporale. Secondo l’art. 272, comma 3, la procedura resta aperta fino alla completa esecuzione del programma di liquidazione e comunque, per l’acquisizione dei beni sopravvenuti, per tre anni dall’apertura; il comma 3-bis estende l’acquisizione dei beni sopravvenuti fino all’esdebitazione. Se l’esdebitazione arriva a procedura ancora aperta, l’art. 282, comma 2-bis, fa salve le operazioni liquidatorie: il liquidatore può continuare a cercare un acquirente anche dopo il decreto.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Terreno con ipoteca a garanzia di un credito di 37.280 €. Valore di stima iniziale 21.000 €; tre aste deserte; ultima base d’asta 8.860 €. Spese di ogni nuovo tentativo (pubblicità, perizia aggiornata, custodia) circa 1.240 €.

• Un quarto tentativo, con un ribasso del 25%, porterebbe la base a circa 6.645 €. Al netto delle spese, il ricavato atteso per il creditore sarebbe di circa 5.400 €.
• Se il bene resta invenduto e la procedura vi rinuncia, l’ipoteca resta iscritta per 37.280 € più gli interessi coperti.
• Se si trova un accordo con il creditore per un pagamento di 4.300 € da parte di un familiare, a fronte dell’assenso alla cancellazione, il bene si libera; è una soluzione da valutare con il liquidatore e con il giudice, perché le somme destinate ai creditori passano per la procedura.

I rischi specifici

Il rischio principale è restare, dopo l’esdebitazione, con un immobile che non puoi vendere né usare liberamente perché grava ancora un’ipoteca per un debito che credevi chiuso. Nessun acquirente comprerà quel bene senza la cancellazione, e il creditore potrebbe tentare un’esecuzione sostenendo la seconda lettura.

Altri rischi:

• spese che continuano: tasse locali, oneri condominiali, manutenzione su un bene che non produce nulla;
• beni sopravvenuti: se il bene invenduto è una quota ereditaria e la successione si chiude durante la procedura, può cambiare valore e destinazione;
• pignoramenti già trascritti: se prima della procedura c’era un pignoramento sul bene, la sorte della trascrizione va verificata come quella dell’ipoteca.

Le mosse giuste

1. Chiedi al liquidatore un programma di liquidazione realistico sul bene difficile: prezzo base, numero di tentativi, forme di vendita alternative.
2. Cerca un acquirente nella cerchia familiare o tra i confinanti: una vendita nella procedura, anche a un prezzo modesto, è la strada che porta con certezza alla cancellazione ex art. 275, comma 2.
3. Valuta un accordo con il creditore ipotecario per l’assenso alla cancellazione, gestito nella procedura.
4. Se la rinuncia è inevitabile, documenta tutto: autorizzazione del giudice, valori, tentativi falliti. Ti servirà se il creditore agirà dopo il decreto.
5. Fai inserire la questione nella segnalazione del liquidatore o nella tua istanza di esdebitazione, chiedendo al tribunale di tenerne conto.

Per chi è nella tua posizione c’è un’ultima considerazione pratica. Se dopo il decreto il creditore ipotecario dovesse avviare un’esecuzione sul bene invenduto, la difesa passerebbe per un’opposizione all’esecuzione fondata sul decreto di esdebitazione, con la questione interpretativa descritta sopra. Se invece sei tu a voler vendere il bene liberato, ti servirà l’assenso del creditore alla cancellazione o un provvedimento del giudice: nessun notaio stipulerà una vendita “libera” sulla base del solo decreto di esdebitazione. In entrambi i casi, la posizione migliore è quella di chi arriva al decreto con un fascicolo che documenta i tentativi di vendita, la rinuncia autorizzata e le ragioni dell’antieconomicità. Meglio ancora è non arrivarci: una vendita nella procedura, anche a un prezzo basso, chiude la questione alla radice.

Giurisprudenza dedicata

Su questo profilo non ho individuato pronunce 2023-2026 con estremi certi. Le decisioni sull’esdebitazione richiamate nel resto della guida aiutano solo indirettamente. È uno dei punti da far esaminare all’avvocato sul caso concreto.

Profilo 5 – Il mutuo è cointestato con il coniuge

La tua situazione

Tu e tuo marito, o tua moglie, avete comprato casa insieme e firmato insieme il mutuo. La casa è intestata a entrambi, o è caduta in comunione legale. Ora tu sei sovraindebitato, magari per debiti personali o di un’attività, e pensi alla liquidazione controllata. Il coniuge invece ha un lavoro stabile e non vuole, o non può, entrare in procedura. Oppure siete separati, e il mutuo resta a nome di entrambi.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: nel mutuo cointestato i due mutuatari sono di regola obbligati in solido verso la banca, cioè ciascuno risponde dell’intero. La tua esdebitazione libera te, ma lascia il coniuge obbligato per l’intero residuo, perché l’art. 278, comma 6, fa salvi i diritti dei creditori verso i coobbligati.

Sul piano del bene, entra nella tua liquidazione solo la tua quota della casa. La quota del coniuge non è tua e resta fuori, gravata dall’ipoteca. Le strade possibili sono:

• vendita della sola tua quota: è difficile, perché una quota di abitazione interessa a pochi e si vende a prezzi bassi; l’ipoteca viene cancellata sulla quota venduta, non sulla quota del coniuge;
• vendita dell’intero con il consenso del coniuge: il prezzo si divide secondo le quote, la banca si soddisfa su entrambe e le iscrizioni vengono cancellate; il residuo resta però dovuto dal coniuge;
• acquisto della tua quota da parte del coniuge nella procedura, a valore di stima: la quota esce dalla liquidazione, il ricavato va ai creditori, e il coniuge continua a pagare il mutuo, ora sull’intera casa.

Se la casa è in fondo patrimoniale, secondo l’art. 268, comma 4, lettera c), i beni del fondo non sono compresi nella liquidazione, salvo quanto previsto dall’art. 170 del codice civile. Il mutuo contratto per acquistare la casa familiare è di solito un debito per i bisogni della famiglia: la banca ipotecaria conserva i suoi diritti sul bene, che però resta fuori dalla procedura.

Se siete separati o divorziati, la situazione si complica. L’accordo di separazione può aver attribuito a uno dei due il pagamento delle rate, ma quell’accordo vale tra voi e non verso la banca, che resta libera di chiedere l’intero a ciascun cointestatario. Se sei tu il coniuge che, secondo gli accordi, non doveva più pagare e ora entri in liquidazione, la banca si insinuerà comunque nella tua procedura per l’intero credito, e il tuo ex coniuge resterà obbligato verso di lei anche dopo la tua esdebitazione.

Se anche il coniuge è sovraindebitato, il Codice consente ai membri della stessa famiglia di presentare un’unica procedura: è una possibilità da valutare con l’OCC, perché permette di trattare insieme casa, mutuo e debiti di entrambi.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Casa cointestata al 50%, valore 186.000 €. Mutuo residuo 117.420 €, cointestato. Il debitore ha anche 52.300 € di debiti personali.

• Strada A, vendita dell’intero con il consenso del coniuge, prezzo 179.600 €, spese 5.940 €. Ricavato netto 173.660 €: la banca incassa 117.420 € e la cancellazione colpisce l’intera casa. Restano 56.240 €, divisi a metà: 28.120 € al coniuge e 28.120 € alla procedura del debitore, che li usa per i creditori personali (circa 53,8% di 52.300 €).
• Strada B, il coniuge acquista la quota: stima della quota 93.000 €, con un abbattimento per l’ipoteca che grava sull’intero da concordare con il liquidatore e il giudice. Il coniuge resta l’unico proprietario e l’unico che, di fatto, paga il mutuo.
• Strada C, nessuna vendita: la quota del debitore resta nel programma senza acquirenti. È il profilo 4 applicato a una quota: la situazione più incerta.

I rischi specifici

Il rischio principale è il trasferimento del problema sul coniuge: tu esci libero dalla procedura e la banca concentra su di lui la richiesta dell’intero residuo, con la possibilità di pignorargli lo stipendio e di espropriare la sua quota.

Altri rischi:

• atti dispositivi tra coniugi prima della procedura: trasferire la tua quota al coniuge poco prima della domanda può essere letto come un atto in pregiudizio dei creditori e pesare sull’esdebitazione;
• regresso del coniuge: il coniuge che paga oltre la sua quota ha un regresso verso di te, con gli stessi dubbi visti nel profilo 3;
• separazione in corso: l’assegnazione della casa coniugale e gli obblighi di mantenimento si intrecciano con la liquidazione; ricorda che gli obblighi di mantenimento e alimentari restano esclusi dall’esdebitazione (art. 278, comma 7, lettera a).

Le mosse giuste

1. Decidete insieme la sorte della casa prima di depositare la domanda: la scelta tra le strade A, B e C cambia tutto.
2. Fai fare una stima della casa e della quota, considerando l’ipoteca che grava sull’intero.
3. Verifica se al coniuge conviene una procedura propria o una procedura familiare.
4. Non trasferire quote o beni tra coniugi nei mesi precedenti la domanda senza un parere.
5. Chiedi alla banca un piano per il coniuge che resta: dopo la procedura, rinegoziare con un solo mutuatario è possibile, ma va preparato.

Giurisprudenza dedicata

Sul mutuo cointestato in liquidazione controllata non ho individuato pronunce 2023-2026 con estremi certi. La regola dell’art. 278, comma 6, è esplicita nel testo: i diritti della banca verso il coobbligato restano salvi. Per la valutazione della tua condotta in sede di esdebitazione valgono le pronunce richiamate nel profilo 2 (Cass. 28505/2024; Cass. Sez. I, ord. 22074/2025; Trib. Urbino 9/12/2025).

Profilo 6 – L’ipoteca è giudiziale o esattoriale

La tua situazione

L’ipoteca sulla tua casa non viene da un mutuo. L’ha iscritta un creditore che ha ottenuto un decreto ingiuntivo o una sentenza (ipoteca giudiziale), oppure l’ha iscritta l’agente della riscossione per cartelle non pagate (ipoteca esattoriale, prevista dall’art. 77 del D.P.R. 602/1973). Spesso sono più di una, iscritte in momenti diversi, su un bene che ha già un’ipoteca volontaria.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione, la regola sul bene è la stessa degli altri profili: se il bene viene venduto nella liquidazione, tutte le iscrizioni, volontarie, giudiziali o esattoriali, vengono cancellate con il decreto del giudice (art. 275, comma 2). Ogni creditore ipotecario si soddisfa sul prezzo secondo il grado della sua iscrizione. Chi ha un’ipoteca di grado successivo spesso non riceve nulla, perché il prezzo si esaurisce con le ipoteche precedenti; per lui il credito diventa interamente chirografario.

Per i crediti, invece, qui le regole ti proteggono meno di quanto speri, almeno su un punto. L’art. 278, comma 7, lettera b), esclude dall’esdebitazione le sanzioni penali e amministrative di carattere pecuniario che non siano accessorie a debiti estinti. Nelle cartelle convivono imposte, interessi e sanzioni. Le sanzioni accessorie a un tributo che si estingue con l’esdebitazione seguono la sorte del tributo: lo ha affermato il Tribunale di Torino con decreto del 9/4/2026, in una liquidazione controllata, secondo la sintesi pubblicata (il numero del provvedimento non è disponibile). Le sanzioni autonome, non collegate a un debito estinto, restano invece dovute.

C’è anche un secondo punto per chi ha debiti fiscali: la condotta. Il Tribunale di Treviso, il 31/3/2026, ha rigettato un’istanza di esdebitazione presentata dopo la chiusura di una liquidazione controllata, ritenendo che il sistematico e reiterato mancato pagamento delle imposte integrasse colpa grave e quindi difetto di meritevolezza. Il Tribunale di Ascoli Piceno (8/11/2024) aveva già formulato un giudizio negativo sull’esdebitazione all’apertura, valorizzando un lungo indebitamento verso enti pubblici; è però un orientamento isolato, in tensione con la Cassazione, che rinvia la valutazione della condotta al momento dell’esdebitazione (Cass. Sez. I, ord. 22074/2025 e ord. 11603/2026).

Per l’ipoteca giudiziale contano anche le date. Un’ipoteca iscritta poco prima dell’apertura può essere esposta a contestazioni da parte del liquidatore, e dopo l’apertura i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive individuali sui beni compresi nella liquidazione (art. 270, comma 5, con il rinvio all’art. 150). Il regime delle iscrizioni a ridosso della domanda va verificato caso per caso sul testo e sulle date.

L’ipoteca giudiziale ha poi una caratteristica che la rende particolarmente insidiosa per chi è nella tua posizione: il creditore può iscriverla su tutti gli immobili del debitore, anche per importi molto superiori al credito effettivo, e spesso la iscrive su beni che hanno già un’ipoteca volontaria. Nella liquidazione questo significa due cose. La prima: nel riparto, l’ipoteca giudiziale viene in rilievo solo per il credito effettivamente ammesso al passivo, non per la somma iscritta. La seconda: su un bene non venduto, un’ipoteca giudiziale iscritta per un importo gonfiato è un ostacolo in più alla commerciabilità, e si torna alla questione del profilo 4. Lo stesso vale per l’ipoteca esattoriale, che l’agente della riscossione iscrive per un importo pari al doppio del debito secondo la disciplina della riscossione: anche qui, ciò che conta nel concorso è il credito ammesso.

Chi ha un’ipoteca esattoriale deve anche ricordare che il debito con l’agente della riscossione spesso non è un solo credito ma un insieme di ruoli di enti diversi (Agenzia delle Entrate, INPS, Comuni), con natura e privilegi diversi. Il lavoro di separazione tra imposte, contributi, interessi e sanzioni va fatto ruolo per ruolo.

I numeri

Ipotesi dimostrativa. Casa venduta a 142.500 €, spese sul ricavato 5.180 €, netto 137.320 €. Iscrizioni in ordine di grado:

• 1° grado, ipoteca volontaria della banca: 104.900 €;
• 2° grado, ipoteca giudiziale di un fornitore: 21.650 €;
• 3° grado, ipoteca esattoriale: 34.780 €, di cui 25.600 € di imposte e interessi e 9.180 € di sanzioni accessorie.

Riparto:

• banca: 104.900 € (resta 137.320 − 104.900 = 32.420 €);
• fornitore: 21.650 € (resta 10.770 €);
• agente della riscossione: 10.770 € sui 34.780 € iscritti, con un residuo di 24.010 € che diventa chirografario (per i crediti tributari possono venire in rilievo anche privilegi generali, da verificare sulla natura del singolo credito).

Con l’esdebitazione, il residuo dell’agente della riscossione diventa inesigibile, comprese le sanzioni accessorie ai tributi esdebitati, secondo l’impostazione del Tribunale di Torino. Se una parte delle sanzioni non fosse accessoria, resterebbe dovuta.

I rischi specifici

Il rischio principale è che la tua storia fiscale venga letta come colpa grave e ti costi l’intera esdebitazione, non solo la parte fiscale. Un debito tributario accumulato per anni, senza alcun tentativo di regolarizzazione, è proprio il tipo di condotta che alcuni tribunali valutano severamente.

Altri rischi:

• sanzioni non accessorie: restano escluse e vanno identificate prima;
• creditori non insinuati: un ente che non presenta la domanda nella liquidazione è soggetto alla regola dell’art. 278, comma 2 (vigente, ma oggetto della questione di legittimità ancora pendente);
• ipoteche di grado inferiore su beni non venduti: si torna al profilo 4.

Le mosse giuste

1. Fai un estratto di ruolo completo e separa imposte, interessi e sanzioni, distinguendo quelle accessorie.
2. Ricostruisci le ragioni del debito fiscale: crisi di liquidità, crediti non incassati, malattia. Servono per difendere la meritevolezza.
3. Verifica le date di iscrizione delle ipoteche giudiziali rispetto alla domanda.
4. Controlla il grado di ogni ipoteca nello stato passivo e nel riparto.

Giurisprudenza dedicata

Trib. Torino, decreto 9/4/2026, sulle sanzioni tributarie accessorie (numero non disponibile). Trib. Treviso 31/3/2026, sul rigetto per colpa grave legata al reiterato mancato pagamento delle imposte. Trib. Ascoli Piceno 8/11/2024, orientamento isolato. Cass. Sez. I, ord. 22074/2025 e ord. 11603/2026, sul momento in cui si valuta la condotta.

Tre case, tre esiti: le simulazioni a confronto

Mettiamo lo stesso problema, un debito ipotecario di partenza simile, dentro tre profili diversi. Le cifre sono ipotesi dimostrative, non casi reali.

Simulazione A – Casa venduta dalla banca fondiaria, residuo esdebitato. Liquidazione controllata aperta mercoledì 4/11/2026. Mutuo fondiario residuo 128.640 €. La banca prosegue l’esecuzione già pendente (Cass. 22914/2024); la casa viene aggiudicata a 109.200 € il 18/5/2027; spese della vendita 4.470 €; alla banca 104.730 €. Residuo 23.910 €, insinuato come chirografario. La procedura distribuisce il 6,4% ai chirografari: alla banca 1.530 € circa. I tre anni dall’apertura scadono domenica 4/11/2029: secondo la regola di calcolo adottata in questa guida, il primo giorno utile è lunedì 5/11/2029. Il liquidatore comunica l’istanza ai creditori, che hanno quindici giorni per le osservazioni; il decreto è comunicato mercoledì 21/11/2029; il termine di reclamo di trenta giorni scade venerdì 21/12/2029. Esito: 22.380 € circa diventano inesigibili; ipoteca cancellata con il decreto di trasferimento.

Simulazione B – Ipoteca sulla casa dei genitori. Debito di 128.640 € garantito da ipoteca su un immobile del padre del debitore. Il debitore non ha immobili; la liquidazione ricava 7.950 € per i chirografari complessivi di 141.000 €, cioè il 5,64%. Alla banca 7.255 € circa. Residuo 121.385 €, inesigibile dal debitore dopo l’esdebitazione. Ma l’ipoteca sulla casa del padre resta: la banca può espropriarla. Se la casa vale 146.000 € e viene venduta a 123.500 €, con 4.900 € di spese, la banca incassa il residuo garantito (più gli interessi coperti) e al padre resta poco più di nulla. Esito: debitore liberato, famiglia esposta.

Simulazione C – Mutuo cointestato, quota invenduta. Mutuo cointestato con residuo 128.640 €, casa al 50% con il coniuge, valore 171.000 €. Il coniuge non presta il consenso alla vendita dell’intero e non acquista la quota. La quota del debitore va all’asta tre volte senza offerte; il liquidatore chiede l’autorizzazione a rinunciare. Esito: il debitore ottiene l’esdebitazione per i debiti personali e per la sua parte del mutuo; il coniuge resta obbligato per 128.640 €; l’ipoteca resta iscritta sull’intera casa, compresa la quota del debitore, con la questione aperta del profilo 4. Il risultato pratico dipende dal fatto che il coniuge continui a pagare le rate.

Il confronto mostra che lo stesso debito di partenza produce tre situazioni opposte. In A il debitore chiude davvero; in B la liberazione è reale per lui, ma il problema si sposta su un familiare; in C la liberazione è parziale nei fatti, perché l’ipoteca resta sul bene di famiglia e il coniuge resta in prima linea.

Quando appartieni a più profili insieme

Molti lettori si riconosceranno in più di un profilo. Ecco come si combinano le regole nei casi più frequenti.

Casa venduta, ma mutuo garantito anche dal genitore come fideiussore. Il bene viene venduto e l’ipoteca cancellata (profilo 1); il residuo diventa inesigibile per te (profilo 2); ma il genitore fideiussore risponde dell’intero residuo con tutto il suo patrimonio, perché l’art. 278, comma 6, fa salvi i diritti verso i fideiussori. Prima di chiedere la liquidazione, valuta se anche il garante ha bisogno di una propria procedura.

Mutuo cointestato e casa in fondo patrimoniale. La casa resta fuori dalla liquidazione (art. 268, comma 4, lettera c), ma l’ipoteca della banca la colpisce, e il coniuge resta coobbligato. Qui il nodo è decidere se ha senso la liquidazione per i soli debiti personali, lasciando il mutuo alla gestione ordinaria della famiglia.

Casa con ipoteca volontaria e ipoteca esattoriale di grado successivo. Con la vendita tutte le iscrizioni si cancellano (profilo 6); se il prezzo non basta per l’ipoteca esattoriale, quel credito diventa chirografario ed è esdebitabile, salvo le sanzioni non accessorie. Attenzione però alla meritevolezza: la storia fiscale entra nella valutazione.

Imprenditore individuale che ha garantito con un immobile proprio i debiti della società. Sei terzo datore di ipoteca e insieme debitore in proprio. Nella tua liquidazione il bene ipotecato per il debito della società entra nella procedura; il creditore della società, secondo l’impostazione di Cass. SU 8857/2023 formulata per il fallimento, non si insinua al passivo ma interviene sul ricavato del bene. Se sei anche fideiussore della società, sei debitore in proprio: quel debito entra nel concorso ed è esdebitabile per te.

Liquidazione del patrimonio iniziata con la vecchia legge. Se la tua procedura era una liquidazione del patrimonio della L. 3/2012, la Cassazione (Sez. I, ord. 14835/2025) ha affermato che l’esdebitazione resta regolata dalla disciplina previgente, perché la norma transitoria non menziona le procedure di esdebitazione; la stessa linea è stata seguita per i falliti da Cass. Sez. I n. 1469 del 22/1/2026. Le regole sulle ipoteche dopo la vendita, in questo caso, vanno lette nella legge del 2012 e non nel CCII.

Professionista con lo studio ipotecato. Il professionista sovraindebitato accede alla liquidazione controllata come il consumatore, e il decreto che lo esdebita è pubblicato nell’apposita area del sito del tribunale o del Ministero della giustizia (art. 282, comma 1). Se l’immobile ipotecato è anche il luogo in cui lavora, la vendita incide sul reddito futuro, che a sua volta incide sulla quota acquisita alla procedura. Conviene valutare prima se un trasferimento dell’attività in un locale in affitto sia sostenibile, e documentarlo al liquidatore.

Debitore già fallito, poi incapiente. Cass. Sez. I, ord. 30108 del 14/11/2025 ha escluso che il debitore già fallito, che non ha ottenuto l’esdebitazione, possa usare l’esdebitazione dell’incapiente (art. 283) per gli stessi debiti. Chi aveva un mutuo ipotecario rimasto in parte insoddisfatto nel fallimento non può aggirare il problema con la strada dell’incapiente.

Il confronto tra profili

La tabella mette in fila i sei profili sugli aspetti che contano. Le righe riprendono le regole spiegate nelle sezioni precedenti; dove la risposta è incerta, lo dico.

Le domande che si fanno tutti

Posso evitare la vendita della casa ipotecata? Nella liquidazione controllata la casa, se ha valore, entra nel programma di liquidazione. Chi vuole tenerla deve valutare strumenti diversi. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore l’art. 67, comma 5, CCII consente di continuare a pagare alle scadenze le rate del mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale, a certe condizioni; il piano può anche prevedere una moratoria fino a due anni per i crediti ipotecari. Secondo Cass. Sez. I, ord. 11676 del 29/4/2026, la moratoria non riduce il credito ma ne sospende il pagamento, con interessi che continuano a maturare, e il rimborso deve iniziare alla sua scadenza.

L’esdebitazione cancella da sola l’ipoteca dai registri immobiliari? No. Nella procedura la cancellazione è disposta dal giudice dopo la vendita e il pagamento del prezzo (art. 275, comma 2). Il decreto di esdebitazione dichiara inesigibili i crediti; per i beni invenduti la questione resta aperta (profilo 4).

Che cosa succede se ricevo un’eredità o un bene durante la procedura? I beni sopravvenuti entrano nella liquidazione finché la procedura è aperta e comunque fino all’esdebitazione (art. 272, commi 3 e 3-bis). Se il bene ereditato ha un’ipoteca, segue le stesse regole: vendita, cancellazione, riparto.

E se la banca non si è insinuata al passivo? Per i creditori per causa anteriore che non hanno partecipato al concorso, l’esdebitazione opera per la sola parte eccedente la percentuale attribuita ai creditori di pari grado (art. 278, comma 2). La questione di legittimità su questa norma è tornata davanti alla Corte costituzionale ed è in attesa di decisione. Il creditore fondiario che ha incassato nell’esecuzione individuale, comunque, ha già ottenuto il ricavato del bene.

Cosa succede se perdo il lavoro durante la procedura? La quota di reddito acquisita alla liquidazione è fissata dal giudice tenendo conto di quanto serve al mantenimento tuo e della famiglia (art. 268, comma 4, lettera b). Se il reddito cambia, la quota va rivista: segnalalo subito al liquidatore. Sulla sorte dell’ipoteca non cambia nulla, perché dipende dal bene e non dal reddito; ma un calo di reddito può rendere più urgente la vendita o più difficile per il coniuge cointestatario sostenere da solo le rate.

Dopo il decreto, la banca può ancora chiedermi il residuo? No, per la parte rimasta insoddisfatta nella procedura il credito è inesigibile nei tuoi confronti (art. 278, comma 1). Se ricevi solleciti, precetti o pignoramenti per quel residuo, la difesa si fonda sul decreto di esdebitazione: conservane copia e la prova della comunicazione ai creditori. Restano esigibili solo i debiti esclusi dal comma 7 e, nei limiti del comma 2, quelli dei creditori non insinuati.

Un familiare può comprare la casa nella procedura? In linea generale sì: la vendita è aperta a chiunque presenti un’offerta regolare. Per la famiglia è spesso un modo per conservare l’abitazione, ottenendo la cancellazione delle ipoteche e la certezza che il ricavato vada ai creditori. Il prezzo va però pagato con risorse proprie del familiare, e l’operazione deve svolgersi nelle forme della procedura, senza accordi paralleli con il debitore.

I miei garanti possono chiedere a me quello che hanno pagato dopo l’esdebitazione? È uno dei punti più discussi. Il credito di regresso del garante ha una causa anteriore alla procedura, e questo spinge verso la sua inesigibilità; ma il tema merita un esame sul caso concreto, anche perché la soluzione può dipendere dal momento del pagamento e dalla partecipazione del garante al concorso.

La giurisprudenza, ordinata per profilo

Riporto qui tutti i riferimenti usati nella guida, con il principio riformulato e il motivo per cui conta per te. Ho indicato solo pronunce con estremi letti nelle fonti consultate; dove manca il numero, lo segnalo.

Per chi ha la casa venduta (profilo 1)

1. Cass. civ., Sez. I, n. 22914 del 19/8/2024 (su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia). Il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: spiega perché la casa con mutuo fondiario può essere venduta in un’esecuzione separata, con il ricavato destinato alla banca.

2. Trib. Roma, Sez. IV civ., 11/2/2025 (giudice dell’esecuzione; numero non indicato nella fonte). Il creditore fondiario può iniziare o proseguire l’esecuzione sul bene ipotecato anche durante la liquidazione controllata, in forza del rinvio dell’art. 270, comma 5, all’art. 150 CCII e della clausola che fa salve le diverse disposizioni di legge. Rilevanza: mostra l’applicazione concreta della Cassazione nel merito.

3. Trib. Sondrio, sent. n. 259/2025. Accolta l’opposizione del creditore fondiario contro l’ordinanza che disponeva la restituzione alla liquidazione controllata delle somme percepite; ordinato un nuovo progetto di distribuzione che gli assegni il ricavato. Rilevanza: dice dove va il prezzo della casa quando la banca fondiaria procede da sola.

4. Cass. civ., Sez. I, n. 6865 del 14/3/2025. Il compenso del gestore è prededucibile, ma non va posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. Rilevanza: incide su quanto del prezzo arriva al creditore ipotecario e su quanto resta come residuo.

Per chi ha un residuo da esdebitare (profilo 2)

5. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28505 del 6/11/2024. La scarsa consistenza del patrimonio non impedisce l’esdebitazione se non deriva da condotte ostruzionistiche, fraudolente o distrattive; l’art. 280 CCII non richiede una soglia di soddisfazione dei creditori. Rilevanza: chi ha visto la casa venduta per meno del debito non è penalizzato per questo.

6. Trib. Urbino, 9/12/2025 (numero non indicato nella fonte). Nell’esdebitazione dopo la liquidazione controllata non rileva il grado di soddisfazione dei creditori, ma solo la presenza di malafede, frode o colpa grave. Rilevanza: conferma nel merito che un residuo alto non è un ostacolo.

7. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025. Per l’apertura della liquidazione controllata non serve un giudizio di meritevolezza; negligenza e imprudenza del debitore contano nella fase di esdebitazione. Rilevanza: dice quando si decide davvero se il residuo del mutuo sarà cancellato.

8. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026. La relazione dell’OCC su cause dell’indebitamento e diligenza è requisito di ammissibilità della liquidazione controllata, con controllo sostanziale del giudice, mentre la condotta del debitore pesa in sede di esdebitazione. Rilevanza: la relazione iniziale è il primo documento su cui si costruisce la difesa della meritevolezza.

Per chi ha l’ipoteca su un bene di un terzo (profilo 3)

9. Cass. civ., Sez. Unite, n. 8857 del 27/3/2023. Il creditore con ipoteca su un bene del fallito a garanzia di un debito altrui non può usare la verifica dello stato passivo, perché non è creditore del fallito, ma può intervenire prima della distribuzione per essere soddisfatto sul ricavato del bene. Rilevanza: è il riferimento per chi, in liquidazione, è terzo datore di ipoteca per il debito di un familiare o della propria società; l’estensione alla liquidazione controllata va valutata.

Per chi ha ipoteche giudiziali o esattoriali (profilo 6)

10. Trib. Torino, decreto 9/4/2026 (numero non disponibile; nota da sintesi). Su segnalazione del liquidatore, la sanzione tributaria accessoria rientra nell’esdebitazione ex art. 282, perché viene meno con l’obbligazione principale (art. 278, comma 7, lettera b). Rilevanza: decisiva per capire quanto della cartella garantita da ipoteca esattoriale si cancella.

11. Trib. Treviso, 31/3/2026 (numero non indicato nella fonte). Rigettata l’istanza di esdebitazione presentata dopo la chiusura della liquidazione controllata per colpa grave, desunta dal sistematico e reiterato mancato pagamento delle imposte. Rilevanza: il debito fiscale garantito da ipoteca può pesare sull’intera esdebitazione.

12. Trib. Ascoli Piceno, 8/11/2024 (numero non indicato nella fonte). Giudizio prognostico negativo sull’esdebitazione già all’apertura, per colpa grave e malafede legate a un lungo indebitamento verso enti pubblici. Rilevanza: orientamento isolato, in tensione con Cass. 22074/2025 e 11603/2026; utile per capire i rischi.

Per tutti i profili

13. Corte cost., ord. n. 104/2026 (depositata l’11/6/2026). Restituiti gli atti ai giudici rimettenti sulla questione dell’art. 278, comma 2, per mancata notifica ai creditori ammessi, che sono parti del giudizio di esdebitazione. La questione è tornata davanti alla Corte (ordinanze ripubblicate in G.U. il 23/9/2026) ed è in attesa di decisione. Rilevanza: riguarda le banche e gli enti che non si insinuano al passivo.

14. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 14835 del 3/6/2025 e Cass. civ., Sez. I, n. 1469 del 22/1/2026. Chi era fallito o in liquidazione del patrimonio prima del 15/7/2022 resta soggetto, per l’esdebitazione, alla disciplina previgente. Rilevanza: per i casi misti con procedure della vecchia legge.

15. Corte cost., sent. n. 74/2026 (depositata il 12/5/2026). Questione sull’art. 281, comma 1, dichiarata non fondata nei sensi di cui in motivazione: la contestualità tra esdebitazione e decreto di chiusura della liquidazione giudiziale è logico-funzionale, e l’istanza depositata subito dopo la chiusura può essere decisa con un decreto successivo. Rilevanza: per l’imprenditore in liquidazione giudiziale che ha visto vendere gli immobili ipotecati e chiede la liberazione dal residuo.

16. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11676 del 29/4/2026. La moratoria fino a due anni nel piano del consumatore sospende il pagamento dei crediti ipotecari senza ridurli; gli interessi continuano a maturare. Rilevanza: per chi valuta un’alternativa alla liquidazione per tenere la casa.

Cosa può fare lo Studio Monardo per chi ha debiti ipotecari e cerca l’esdebitazione

Ogni profilo richiede un lavoro diverso. Ecco che cosa fa concretamente lo Studio, profilo per profilo, sempre con un impegno di mezzi e mai di risultato.

1. Mappiamo tutte le garanzie del tuo debito: ipoteche volontarie, giudiziali ed esattoriali con il loro grado, fideiussioni, cointestazioni, beni di terzi, consultando visure ipotecarie e contratti.
2. Per chi ha la casa venduta, verifichiamo il conteggio del credito ipotecario e fondiario: capitale, interessi, mora, spese, confrontati con il contratto e con la domanda di ammissione.
3. Esaminiamo il progetto di riparto e il progetto di distribuzione dell’eventuale esecuzione fondiaria e prepariamo le osservazioni entro i termini.
4. Controlliamo il decreto di cancellazione perché comprenda tutte le iscrizioni e trascrizioni sul bene venduto.
5. Per chi ha l’ipoteca su un bene di un terzo o un mutuo cointestato, analizziamo la posizione del familiare e valutiamo se e come coinvolgerlo, anche con una procedura propria o familiare.
6. Per i beni difficili da vendere, costruiamo con il liquidatore soluzioni di vendita o di accordo con il creditore ipotecario, prima che arrivi il decreto.
7. Per chi ha cartelle con ipoteca esattoriale, ricostruiamo il debito separando imposte, interessi e sanzioni accessorie, con il supporto dei commercialisti dello staff.
8. Prepariamo il fascicolo della meritevolezza e l’istanza di esdebitazione, con i documenti sulle cause del sovraindebitamento.
9. Seguiamo il reclamo contro il decreto di esdebitazione o di diniego nei trenta giorni, e gli eventuali gradi successivi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per il profilo dominante di questa guida, quello del sovraindebitato con beni ipotecati, conta soprattutto l’esperienza di Gestore della crisi e di fiduciario OCC: l’Avvocato conosce dall’interno il lavoro dell’organismo, la relazione sulle cause dell’indebitamento e il dialogo con il liquidatore, cioè i passaggi in cui si decide la sorte della casa e del residuo. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado, con lo stesso difensore e la stessa linea. Il lavoro è svolto da uno staff di avvocati e commercialisti che operano insieme sullo stesso caso, indispensabile quando si intrecciano mutui fondiari, cartelle e procedure concorsuali.

Prima capisci il tuo profilo, poi agisci secondo le tue regole

Dopo l’esdebitazione, i debiti garantiti da ipoteca non hanno tutti la stessa sorte. La casa venduta si libera con il decreto di cancellazione; il residuo del mutuo diventa inesigibile per te; il bene del terzo resta esposto; il coniuge cointestatario resta obbligato; il bene invenduto pone una questione ancora aperta; le cartelle si cancellano, ma non le sanzioni autonome. Il primo passo è capire in quale profilo ti trovi; il secondo è agire secondo le regole del tuo profilo, prima che la procedura decida per te.

Lo Studio Monardo lavora su questo tema perché le competenze dell’Avvocato coprono proprio i punti in cui si decide: come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC conosce la liquidazione controllata e l’esdebitazione dall’interno; come coordinatore di uno staff in diritto bancario e tributario affronta mutui fondiari e ipoteche esattoriali; come cassazionista segue il caso fino all’ultimo grado.

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