Il bivio: un immobile già pignorato e una liquidazione appena aperta

Il liquidatore può subentrare nell’esecuzione immobiliare già iniziata, oppure il pignoramento in corso deve fermarsi e l’immobile va rimesso in vendita da capo? È la domanda che si pongono, quasi negli stessi giorni, il debitore che ha appena ottenuto l’apertura della liquidazione controllata, la banca che aveva avviato l’espropriazione anni prima, il creditore intervenuto che teme di perdere la propria posizione e lo stesso liquidatore, che si trova davanti un fascicolo esecutivo con perizia, custode e magari un’asta già fissata.

La risposta breve è che le strade sono più d’una e che nessuna è sbagliata in astratto. Non esiste una soluzione valida per tutti i fascicoli, ed è proprio questo il punto: la scelta tra subentro, improcedibilità con nuova vendita e prosecuzione del creditore fondiario dipende dallo stato dell’esecuzione, dalla natura del credito e dal valore del bene. Il codice della crisi offre gli strumenti, ma lascia agli operatori e ai giudici un margine di valutazione che, negli ultimi anni, ha prodotto decisioni di segno diverso tra un tribunale e l’altro, fino all’intervento della Cassazione sul credito fondiario.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché sta esattamente all’incrocio di due competenze certificate dell’Avvocato. Da un lato la liquidazione controllata è la procedura del sovraindebitamento, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce quindi dall’interno il lavoro del liquidatore e i suoi rapporti con il giudice delegato. Dall’altro l’esecuzione immobiliare genera opposizioni e impugnazioni, e la qualifica di avvocato cassazionista consente di seguire la questione fino all’ultimo grado; quando entra in gioco un mutuo fondiario, interviene anche lo staff che l’Avvocato coordina in diritto bancario.

📩 Il tuo immobile è già all’asta e la liquidazione è stata appena aperta? Contattaci ora: trovi tutti i riferimenti dello studio in fondo all’articolo.

Il quadro di partenza: che cosa cambia per il pignoramento quando si apre la liquidazione

Prima di soppesare le alternative occorre fissare i pochi elementi che tutte condividono. La liquidazione controllata, disciplinata dagli artt. 268 e seguenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), è la procedura liquidatoria del debitore non assoggettabile alla liquidazione giudiziale: consumatore, professionista, piccolo imprenditore, imprenditore agricolo, start-up innovativa. Può essere chiesta dal debitore e, a determinate condizioni, anche da un creditore, pure in pendenza di un’esecuzione individuale.

Il primo snodo è l’art. 270, comma 5, CCII, che richiama per la liquidazione controllata gli artt. 143, 150 e 151 dettati per la liquidazione giudiziale. L’art. 150 contiene il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari individuali sui beni compresi nella procedura dal giorno della sentenza di apertura, «salva diversa disposizione della legge». L’art. 151 stabilisce che ogni credito va accertato nel concorso, secondo le regole della verifica del passivo, anche quando il creditore è eccezionalmente autorizzato ad agire fuori di esso. Il dettaglio non è marginale: l’art. 143 è richiamato con la riserva «in quanto compatibile», mentre gli artt. 150 e 151 sono richiamati senza alcuna riserva. Da questa differenza testuale la Cassazione, come si dirà, ha tratto conseguenze importanti.

Il secondo snodo è l’art. 275, comma 2, CCII: il liquidatore amministra i beni del patrimonio di liquidazione e alle vendite si applicano, «in quanto compatibili», le disposizioni sulle vendite della liquidazione giudiziale. Dopo la vendita e l’integrale riscossione del prezzo, il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.

Il terzo snodo è proprio una di quelle disposizioni sulle vendite: l’art. 216, comma 10, CCII. Se alla data di apertura della liquidazione giudiziale sono pendenti procedure esecutive, il curatore può subentrarvi; se non lo fa, il giudice dell’esecuzione, su sua istanza, dichiara l’improcedibilità, restando fermi gli effetti conservativi sostanziali del pignoramento. È la norma che dà il nome al primo bivio: subentrare o lasciare che l’esecuzione si chiuda.

Il quarto snodo è esterno al CCII: l’art. 41, comma 2, del Testo unico bancario (TUB), che consente alla banca titolare di un credito fondiario di iniziare o proseguire l’esecuzione sui beni ipotecati anche dopo l’apertura della procedura concorsuale del debitore. La norma parla ancora di «fallimento», e per anni ci si è chiesti se valesse per la liquidazione giudiziale e, soprattutto, per la liquidazione controllata.

Infine, un dato comune a tutte le strade: qualunque cosa accada al fascicolo esecutivo, il ricavato della vendita deve fare i conti con il concorso. Nessuno dei creditori, nemmeno quello fondiario, può trattenere in via definitiva somme che non trovino riscontro nello stato passivo della liquidazione. Cambiano i tempi, gli organi e i rischi, non la destinazione finale del denaro.

Un’ultima precisazione riguarda la prospettiva. Il debitore, il creditore fondiario, gli altri creditori e il liquidatore guardano la stessa esecuzione con interessi diversi: chi vuole tempi rapidi, chi un prezzo più alto, chi la certezza del riparto. Nessuna delle strade soddisfa tutti allo stesso modo, ed è per questo che il confronto va condotto tenendo presenti, di volta in volta, i vantaggi e i costi per ciascuna delle parti coinvolte nella procedura.

Con questi elementi le opzioni realmente percorribili sono tre:

1. il subentro del liquidatore nell’esecuzione pendente, sul modello dell’art. 216, comma 10, CCII;
2. l’improcedibilità dell’esecuzione e la vendita dell’immobile da parte del liquidatore nella liquidazione controllata;
3. la prosecuzione dell’esecuzione da parte del creditore fondiario, ai sensi dell’art. 41, comma 2, TUB.

Le prime due sono alternative tra loro e dipendono dalla scelta del liquidatore. La terza è indipendente: se il procedente è una banca fondiaria, può continuare anche contro la volontà del liquidatore, che a quel punto decide come posizionarsi accanto a lei.

Prima strada: il liquidatore subentra nell’esecuzione già avviata

In cosa consiste

Il subentro significa che il liquidatore prende il posto del creditore procedente e dei creditori intervenuti nel processo esecutivo, e lo porta avanti nella fase in cui si trova. L’espropriazione non riparte da zero: restano la perizia di stima, la nomina del custode, la delega delle operazioni di vendita, le pubblicità già eseguite, gli esperimenti d’asta celebrati. Le regole restano quelle del codice di procedura civile, e il giudice dell’esecuzione continua a dirigere il processo.

La base normativa è l’art. 216, comma 10, CCII, scritto per il curatore della liquidazione giudiziale. Per la liquidazione controllata il passaggio è indiretto: l’art. 275, comma 2, CCII rinvia alle norme sulle vendite della liquidazione giudiziale, in quanto compatibili, e l’art. 216 è appunto la norma sulle modalità della liquidazione. Su questo ponte si è espresso il Tribunale di Modena con la decisione del 3 marzo 2023: l’art. 216, comma 10, si applica anche alla liquidazione controllata tramite l’art. 275, comma 2, e il liquidatore può dunque subentrare nei processi esecutivi pendenti; in mancanza di subentro, le esecuzioni individuali che proseguissero andrebbero dichiarate improcedibili.

Va soppesato che la verifica di compatibilità resta affidata al singolo tribunale. Il rinvio dell’art. 275 è accompagnato dalla clausola «in quanto compatibili», e non mancano provvedimenti che, senza neppure porsi la questione del subentro, si sono limitati a dichiarare l’improcedibilità su istanza del liquidatore. La possibilità di subentrare è quindi una strada solida ma non automatica: l’elemento dirimente è che il liquidatore la richieda in modo motivato e che il giudice delegato e il giudice dell’esecuzione la ritengano coerente con il programma di liquidazione.

Quando ha senso: tre scenari concreti

• Esecuzione in fase avanzata. Il bene è già stimato, l’ordinanza di vendita è emessa e il primo esperimento è fissato tra poche settimane: ricominciare costerebbe mesi e duplicherebbe spese già sostenute.
• Immobile occupato o complesso, con custode già operativo. Il custode giudiziario ha avviato la liberazione o gestisce locazioni; interrompere l’attività potrebbe vanificare il lavoro svolto e deprezzare il bene.
• Pluralità di creditori ipotecari e intervenuti. Il processo ha già “fotografato” i titoli e le prelazioni; il liquidatore ha interesse a sfruttare la struttura esistente, salvo poi ripartire il ricavato secondo lo stato passivo.

Come si esegue, in sintesi

Il liquidatore, dopo l’apertura, esamina il fascicolo esecutivo e redige o integra il programma di liquidazione indicando la scelta del subentro. È prudente che acquisisca l’autorizzazione del giudice delegato della liquidazione controllata, perché nella liquidazione giudiziale la decisione del curatore passa per gli organi della procedura. Quindi deposita nel processo esecutivo un’istanza con cui dichiara di subentrare, chiedendo la prosecuzione delle operazioni. In attesa della sua decisione, secondo la dottrina più seguita, il giudice dell’esecuzione può sospendere le attività di vendita e sollecitarlo a pronunciarsi.

Una volta subentrato, il liquidatore esercita i diritti del procedente e degli intervenuti non decaduti e si giova degli effetti sostanziali del pignoramento, in particolare dell’inopponibilità degli atti dispositivi successivi (artt. 2913 e 2916 c.c.). Il ricavato, al netto delle spese in prededuzione del processo esecutivo, viene attribuito al liquidatore, che lo distribuisce secondo il riparto della liquidazione.

Vantaggi motivati

Il primo vantaggio è il tempo: si recupera la fase già compiuta, che in un’esecuzione immobiliare vale spesso uno o due anni. Il secondo è la continuità degli ausiliari: perito, custode e delegato conoscono il bene, i suoi difetti e le sue potenzialità. Il terzo è la stabilità della vendita: il decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione e la purgazione dei vincoli seguono strade collaudate e conosciute dagli acquirenti, il che talvolta incide sulla partecipazione alle aste. Il quarto è un vantaggio per la massa: le spese dell’esecuzione, se il liquidatore sceglie di farle proprie, diventano spese della procedura, ma restano finalizzate a un risultato utile.

Rischi e svantaggi onesti

Il rovescio della medaglia è che il liquidatore si assume il processo così com’è, con i suoi eventuali vizi: una notifica irregolare, una perizia datata, una pubblicità carente. Subentrare in una procedura mal impostata può significare ereditare opposizioni agli atti esecutivi e rinvii. C’è poi la questione delle spese: secondo la Cassazione (n. 25585/2015), il professionista delegato di una procedura dichiarata improcedibile non può insinuarsi al passivo per il proprio compenso, che resta a carico del creditore procedente; la procedura concorsuale ne risponde solo se il curatore decide di farle proprie. Con il subentro, quindi, il liquidatore accetta anche costi che altrimenti non graverebbero sulla massa. Infine, la vendita resta scandita dai tempi del ruolo esecutivo del tribunale, che non sempre coincidono con quelli del programma di liquidazione.

Il profilo ideale di questa opzione è l’esecuzione già matura, con stima attendibile, ausiliari efficienti e un’asta imminente, in cui ripartire da zero distruggerebbe valore.

Pronunce a supporto

Oltre al Tribunale di Modena del 3 marzo 2023, sul piano degli effetti del pignoramento la Cassazione (n. 25802/2015, con le conformi n. 16158/2015 e n. 11365/2018) ha chiarito che il curatore diventa titolare degli effetti del pignoramento, che non vengono meno nemmeno quando l’esecuzione è dichiarata improcedibile. Il principio, nato per il fallimento, è il fondamento logico del subentro: il liquidatore non “acquista” un processo altrui, ma prosegue un’azione i cui effetti conservativi già gli giovano.

I punti che restano da verificare nel singolo tribunale

Il subentro nella liquidazione controllata poggia su un rinvio, e ogni rinvio lascia margini. Il primo riguarda gli organi: nella liquidazione giudiziale la decisione del curatore passa per l’autorizzazione degli organi della procedura, mentre nella liquidazione controllata l’architettura è più snella e il riferimento naturale è il giudice delegato. Non tutti i tribunali hanno prassi uniformi, e conviene verificare in anticipo se il giudice delegato richieda un’istanza autonoma o ritenga sufficiente l’indicazione contenuta nel programma di liquidazione.

Il secondo margine riguarda il tempo. L’art. 216, comma 10, non fissa un termine entro cui il curatore debba scegliere, e lo stesso vale, per riflesso, per il liquidatore. Questo silenzio ha un costo pratico: finché la scelta non è formalizzata, il giudice dell’esecuzione tende a non compiere atti di vendita, e un’asta già fissata può saltare. A fronte della libertà di valutazione, quindi, c’è l’interesse di tutti a una decisione rapida.

Il terzo margine riguarda la posizione dei creditori intervenuti. Con il subentro il liquidatore esercita i loro diritti, purché non decaduti, ma il riparto finale non segue la graduazione dell’esecuzione individuale: segue lo stato passivo della liquidazione. Chi era intervenuto nel processo esecutivo deve quindi presentare comunque domanda nel concorso, perché la sola partecipazione all’esecuzione non basta a garantirgli un posto nel riparto. Il subentro conserva il processo, non le posizioni individuali dei creditori: un dettaglio che, se trascurato, può costare caro a chi confida nell’intervento già depositato.

Seconda strada: improcedibilità e vendita affidata al liquidatore

In cosa consiste

La seconda strada è, in un certo senso, la regola generale: il liquidatore non subentra, chiede al giudice dell’esecuzione di dichiarare l’improcedibilità e vende l’immobile nell’ambito della liquidazione controllata, con le modalità competitive previste dal programma. La base normativa sta nel combinato dell’art. 150 CCII, richiamato dall’art. 270, comma 5, che vieta di proseguire le azioni esecutive individuali, e dell’art. 275, comma 2, che affida al liquidatore l’amministrazione e la vendita dei beni, applicando in quanto compatibili le regole delle vendite nella liquidazione giudiziale.

L’improcedibilità è una forma atipica di estinzione per difetto di una condizione di procedibilità. Non cancella però la trascrizione del pignoramento né i suoi effetti conservativi, di cui si giova la procedura concorsuale. La cancellazione dei vincoli avviene poi con il provvedimento del giudice della liquidazione dopo la vendita e l’integrale pagamento del prezzo.

Un esempio concreto di questa linea è l’ordinanza del Tribunale di Castrovillari del 29 maggio 2024, che su istanza del liquidatore ha dichiarato improcedibile un’esecuzione immobiliare dopo l’apertura della liquidazione controllata, disponendo che custode, delegato ed esperto depositassero entro cinque giorni le istanze di liquidazione dei loro compensi. In quel caso il giudice ha anche escluso che il credito fondiario del procedente consentisse di proseguire: un punto che, come si vedrà, la successiva pronuncia della Cassazione ha rimesso in discussione.

Quando ha senso: tre scenari concreti

• Esecuzione appena iniziata. Il pignoramento è trascritto ma la stima non è ancora depositata o l’ordinanza di vendita non è stata emessa: il vantaggio del subentro è minimo.
• Perizia superata o vendita inefficace. La stima ha qualche anno, il mercato è cambiato, le aste sono andate deserte più volte: rimettere in vendita con una nuova valutazione e una pubblicità diversa può produrre un prezzo migliore.
• Vendita congiunta con altri beni. Il patrimonio di liquidazione comprende altri immobili, pertinenze o quote, e un lotto unico o una vendita coordinata può valere più della somma delle singole vendite.

Come si esegue, in sintesi

Il liquidatore deposita nel processo esecutivo l’istanza di improcedibilità allegando la sentenza di apertura. Il giudice dell’esecuzione la dichiara e regola la liquidazione dei compensi degli ausiliari. Il liquidatore inserisce l’immobile nel programma di liquidazione, ne cura, se necessario, una nuova stima, sceglie le modalità di vendita competitiva (anche tramite soggetti specializzati), assicura adeguata pubblicità e porta a termine la vendita. Per la liquidazione giudiziale l’art. 216, comma 2, prevede almeno tre esperimenti di vendita all’anno, e l’art. 213, comma 5, fissa il primo esperimento entro otto mesi: regole che, per il richiamo dell’art. 275, valgono in quanto compatibili anche per il liquidatore. Dopo l’incasso, il giudice ordina la cancellazione dei vincoli e il ricavato confluisce nel riparto secondo lo stato passivo.

Vantaggi motivati

Il primo vantaggio è la flessibilità: il liquidatore non è vincolato al lotto, alla base d’asta e alla cadenza dell’esecuzione individuale, e può costruire una vendita più adatta al bene. Il secondo è la coerenza con il concorso: una sola procedura, un solo organo che vende, un solo riparto. Il terzo riguarda le spese: per la giurisprudenza richiamata (Cass. n. 25585/2015), i compensi maturati dagli ausiliari dell’esecuzione dichiarata improcedibile non gravano automaticamente sulla massa, ma restano anticipati dal procedente, che potrà chiederne l’ammissione al passivo con il privilegio delle spese di giustizia (artt. 2755 e 2770 c.c.). Il quarto è la possibilità di correggere un’esecuzione impostata male, senza ereditarne i vizi.

Rischi e svantaggi onesti

A fronte di questo vantaggio, il costo principale è il tempo. Ripartire significa nuova stima, nuova pubblicità, nuovi esperimenti, e ogni mese in più pesa sugli oneri condominiali, sul deterioramento del bene e sull’esdebitazione del debitore, che in caso di persona fisica opera comunque decorsi tre anni dall’apertura ma con una procedura che, ai fini dei beni, resta aperta fino al completamento del programma. C’è poi un rischio di dispersione del lavoro di custodia: se il custode giudiziario aveva avviato la liberazione, il passaggio di consegne deve essere gestito con attenzione. Infine, la scelta dell’improcedibilità è inefficace verso il creditore fondiario che voglia proseguire: se il procedente è una banca fondiaria, l’improcedibilità può essere contestata e la strada si trasforma nella terza.

Il profilo ideale di questa opzione è l’esecuzione giovane o in stallo, con una stima da rifare o un bene che rende di più se venduto insieme al resto del patrimonio, e un procedente non fondiario.

Pronunce a supporto

Oltre al Tribunale di Castrovillari del 29 maggio 2024, rileva l’orientamento formatosi nel periodo immediatamente successivo all’entrata in vigore del codice. I Tribunali di Treviso (28 novembre 2022 e 19 gennaio 2023) e il Tribunale di Verona (20 dicembre 2022) hanno letto il rinvio dell’art. 270, comma 5, all’art. 150 come riferito alla sola regola del divieto, non alle sue eccezioni, con la conseguenza che nella liquidazione controllata nessuna esecuzione individuale potrebbe proseguire. Sul punto del credito fondiario quell’impostazione è stata superata dalla Cassazione nel 2024; resta però valida l’idea di fondo, cioè che per i creditori non fondiari l’improcedibilità è la conseguenza ordinaria dell’apertura, salvo che il liquidatore scelga di subentrare.

Il nodo del custode e della liberazione dell’immobile

Una delle conseguenze meno visibili dell’improcedibilità riguarda la custodia. Nel processo esecutivo il custode giudiziario gestisce l’immobile, incassa eventuali canoni, organizza le visite e, quando previsto, cura la liberazione. Con l’improcedibilità la sua funzione si esaurisce e la gestione del bene passa al liquidatore, che ne diventa amministratore ai sensi dell’art. 275, comma 2. Il passaggio non è automatico nei fatti: occorre acquisire il rendiconto della custodia, le chiavi, i contratti in essere, le comunicazioni con eventuali occupanti.

Va soppesato, in particolare, il caso dell’immobile abitato dal debitore. Nella liquidazione controllata la sentenza di apertura ordina la consegna o il rilascio dei beni compresi nel patrimonio di liquidazione e costituisce titolo esecutivo, che il liquidatore può far valere. Il debitore che vive nella casa pignorata non guadagna quindi tempo per effetto dell’improcedibilità, ma deve misurarsi con un diverso interlocutore e con tempi fissati dal programma, non più dall’ordinanza del giudice dell’esecuzione. Per il debitore questa differenza può essere un vantaggio, quando il liquidatore organizza il rilascio in modo coordinato con la vendita, oppure uno svantaggio, quando il passaggio di consegne genera incertezza su chi debba gestire spese condominiali e manutenzione.

Nella scelta dell’improcedibilità la continuità della gestione del bene pesa quanto la continuità della vendita.

Terza strada: il creditore fondiario che prosegue l’esecuzione

In cosa consiste

La terza strada non dipende dal liquidatore. Se il procedente o un intervenuto è titolare di un credito fondiario, cioè di un finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, l’art. 41, comma 2, TUB gli consente di iniziare o proseguire l’esecuzione sui beni ipotecati anche dopo l’apertura della procedura concorsuale. È il cosiddetto privilegio processuale fondiario.

Per la liquidazione controllata la questione è stata decisa dalla Cassazione, Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914, pronunciata su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia ai sensi dell’art. 363-bis c.p.c. La Corte ha affermato che il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. L’argomento centrale è testuale: l’art. 270, comma 5, CCII richiama gli artt. 150 e 151 senza clausola di compatibilità, con un rinvio che la Corte qualifica come materiale e recettizio; l’art. 150 va dunque letto per intero, compresa la riserva «salva diversa disposizione della legge», e l’art. 41 TUB è proprio una di quelle disposizioni. Non si tratta, precisa la Corte, di analogia, ma di applicazione diretta della norma richiamata. A sostegno la Cassazione ha valorizzato la comune natura liquidatoria delle due procedure, confermata anche dal correttivo del 2024, e ha escluso che il criterio della legge delega sulla riduzione dei privilegi possa orientare l’interpretazione in senso opposto.

Quando ha senso: tre scenari concreti

• Mutuo fondiario per l’acquisto della casa con ipoteca di primo grado e un’esecuzione già vicina alla vendita: la banca ha un interesse evidente a non perdere la fase raggiunta.
• Unico immobile e unico creditore ipotecario rilevante: la vendita in sede esecutiva coincide sostanzialmente con quella che farebbe il liquidatore, e il fondiario preferisce mantenere il controllo dei tempi.
• Liquidazione appena aperta, con programma ancora da redigere: la prosecuzione evita al fondiario l’attesa della pianificazione del liquidatore.

Come si esegue, in sintesi

Il creditore fondiario, informato dell’apertura, chiede al giudice dell’esecuzione di proseguire, documentando la natura fondiaria del credito. Contemporaneamente deve presentare domanda di ammissione al passivo nella liquidazione controllata, perché l’art. 151, richiamato senza riserve, impone che anche il credito di chi agisce fuori dal concorso sia accertato nel concorso. Il liquidatore interviene nell’esecuzione per tutelare la massa: verifica la correttezza della graduazione, chiede che gli siano attribuite le eventuali spese prededucibili e la parte del ricavato eccedente il credito fondiario.

Quanto alla distribuzione, la Cassazione (Cass., 28 settembre 2018, n. 23482) ha considerato l’ammissione al passivo un fatto costitutivo del diritto del fondiario a ottenere, anche in via provvisoria, il ricavato della vendita: l’assegnazione va effettuata in base ai provvedimenti di accertamento resi in sede concorsuale. Se il credito non viene ammesso, o se nel riparto concorsuale il fondiario risulta titolare di meno di quanto ha incassato, deve restituire la differenza alla procedura.

Vantaggi motivati

Per il fondiario il vantaggio è la velocità e il controllo: non attende la redazione del programma né i tempi della liquidazione, e incassa quando l’esecuzione arriva al riparto. Per la procedura, un vantaggio indiretto è che le spese della vendita restano in capo all’esecuzione e il liquidatore, intervenendo, riceve l’eventuale eccedenza senza aver dovuto organizzare la vendita. Per il debitore, la prosecuzione può accorciare i tempi complessivi di liberazione dall’immobile e di chiusura della fase liquidatoria.

Rischi e svantaggi onesti

Il rovescio della medaglia è il carattere provvisorio dell’assegnazione: il fondiario incassa con la riserva della verifica concorsuale, e una contestazione sullo stato passivo può costringerlo a restituire. Per la massa, il rischio è una vendita condotta con logiche di recupero individuale, senza coordinamento con gli altri beni e con il programma. Va poi soppesato che il principio della Cassazione, pronunciato su rinvio pregiudiziale, è vincolante nel procedimento in cui è stato chiesto; negli altri giudizi ha un’autorevolezza molto elevata ma non elimina in modo formale gli argomenti contrari, come quello legato alla portata temporanea che la legge delega attribuiva alla salvezza del privilegio fondiario. Infine, la prosecuzione riguarda solo i beni ipotecati a garanzia del fondiario: gli altri beni del debitore seguono comunque le prime due strade.

Il profilo ideale di questa opzione è il credito fondiario documentato, con ipoteca di primo grado, esecuzione avanzata e ammissione al passivo chiesta senza ritardo.

Pronunce a supporto

La Cassazione n. 22914/2024 ha composto un contrasto netto tra i tribunali. Sul versante favorevole al privilegio si erano espressi il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto (24 gennaio 2023), il Tribunale di Torre Annunziata (14 marzo 2023) e il Tribunale di Brescia (12 aprile 2023), quest’ultimo poi autore del rinvio pregiudiziale con ordinanza del 3 ottobre 2023. Sul versante opposto, oltre a Treviso e Verona, le rassegne collocano il Tribunale di Modena del 3 marzo 2023, che pur ammettendo il subentro del liquidatore negava al fondiario la prosecuzione autonoma, e nel dibattito sul privilegio dopo il codice viene citato anche il Tribunale di Ancona (22 giugno 2023), che ha dato peso al fatto che l’art. 41 TUB continui a riferirsi al solo fallimento.

Come si posiziona il liquidatore accanto al fondiario

Quando il fondiario prosegue, il liquidatore non resta spettatore. Le sue possibilità, nel processo esecutivo, sono essenzialmente tre. Può intervenire per far valere le ragioni della massa sull’eventuale eccedenza del ricavato rispetto al credito fondiario. Può chiedere che gli siano attribuite le spese prededucibili della procedura che abbiano relazione con il bene. Può contestare la natura fondiaria del credito o la sua estensione, quando la documentazione non dimostri i presupposti richiesti dalla legge bancaria.

Su quest’ultimo punto si apre il vero spazio di valutazione. Il privilegio processuale è un’eccezione e spetta solo al credito che sia davvero fondiario: non basta che il contratto si autodefinisca tale, né che l’ipoteca sia di primo grado. Il liquidatore che dubiti dei presupposti può sollevare la questione davanti al giudice dell’esecuzione, opponendosi alla prosecuzione, e, in sede concorsuale, può chiedere che il credito sia ammesso con un rango diverso. Il rovescio della medaglia di questa contestazione è il rischio di rallentare una vendita che, se condotta dal fondiario, sarebbe stata più rapida: va quindi soppesato quanto valga l’eventuale recupero per la massa rispetto al tempo perso.

Infine, la prosecuzione del fondiario riguarda solo il bene ipotecato. Se nello stesso processo esecutivo erano stati pignorati più immobili, alcuni dei quali non gravati dall’ipoteca fondiaria, per questi ultimi tornano a valere le prime due strade: il liquidatore può subentrare o chiedere l’improcedibilità. Lo stesso fascicolo può quindi dividersi, con un lotto che prosegue sotto la spinta della banca e un altro che passa nelle mani del liquidatore.

Tre strade, stessi numeri: le opzioni messe alla prova dei conti

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite con dati di fantasia, e non riproducono casi reali. Servono a mostrare come la stessa situazione di partenza produca esiti diversi a seconda della strada imboccata.

Dati comuni a tutte le simulazioni. Esecuzione immobiliare su un appartamento con stima di 187.400 €. Procedente: banca titolare di mutuo fondiario con ipoteca di primo grado, credito residuo 142.650 €. Spese dell’esecuzione già anticipate dalla banca (perizia, custodia, acconti al delegato, pubblicità): 6.830 €. Altri creditori chirografari, tra intervenuti e non: 63.900 €. Sentenza di apertura della liquidazione controllata: mercoledì 14 ottobre 2026. Primo esperimento d’asta già fissato per giovedì 19 novembre 2026, prezzo base 187.400 €, offerta minima 140.550 € (75%). Spese prededucibili della liquidazione, compreso il compenso del liquidatore, stimate in 7.215 €.

Simulazione 1: il liquidatore subentra

Il liquidatore, autorizzato dal giudice delegato, deposita l’istanza di subentro giovedì 29 ottobre 2026. L’asta del 19 novembre si tiene regolarmente e l’immobile è aggiudicato a 171.900 €. Le spese dell’esecuzione in prededuzione, comprese quelle anticipate e i compensi a saldo degli ausiliari, ammontano a 9.460 €: al liquidatore arrivano 162.440 €. Detratte le prededuzioni della liquidazione (7.215 €) restano 155.225 €. Il fondiario, ammesso al passivo con prelazione ipotecaria, riceve 142.650 €. Ai chirografari vanno 12.575 €, pari al 19,68% dei loro crediti. Tempo dalla sentenza al ricavato disponibile: poche settimane per la vendita, più i tempi del decreto di trasferimento e del riparto.

Simulazione 2: improcedibilità e nuova vendita del liquidatore

Il liquidatore chiede l’improcedibilità; l’asta del 19 novembre viene revocata. I 6.830 € di spese restano anticipati dalla banca, che ne chiede l’ammissione al passivo con il privilegio delle spese di giustizia. Il liquidatore aggiorna la stima, pubblicizza la vendita insieme a un box pertinenziale non pignorato e fissa il primo esperimento per giovedì 18 marzo 2027.

• Esito favorevole: aggiudicazione a 176.200 €. Spese della vendita in liquidazione 3.940 €, prededuzioni 7.215 €, spese di giustizia della banca 6.830 €: restano 158.215 €. Il fondiario riceve 142.650 € e ai chirografari vanno 15.565 €, pari al 24,36%. La vendita congiunta ha prodotto più valore, al prezzo di circa quattro mesi in più.
• Esito sfavorevole: il primo esperimento va deserto e il secondo, giovedì 17 giugno 2027, si chiude a 141.000 €. Detratte le stesse voci (3.940 + 7.215 + 6.830 €) restano 123.015 €, interamente assorbiti dal fondiario, che rimane scoperto per 19.635 € e concorre per quella parte come chirografario. Ai chirografari originari non arriva nulla.

L’esempio mostra il rischio tipico della seconda strada: il tempo guadagnato per costruire una vendita migliore può trasformarsi in tempo perso se il mercato non risponde.

Simulazione 3: il fondiario prosegue e il liquidatore interviene

La banca chiede di proseguire ai sensi dell’art. 41, comma 2, TUB e deposita domanda di ammissione al passivo; il liquidatore interviene nell’esecuzione. L’asta del 19 novembre si chiude a 171.900 €; dedotte le spese in prededuzione dell’esecuzione (9.460 €) restano 162.440 €.

• Credito ammesso per intero: la banca ottiene l’assegnazione di 142.650 €; l’eccedenza di 19.790 € va al liquidatore, che detratte le prededuzioni (7.215 €) distribuisce 12.575 € ai chirografari, pari al 19,68%. Il risultato coincide con quello del subentro, ma la gestione della vendita è rimasta nelle mani del creditore.
• Credito ammesso in parte: in sede di verifica una quota di interessi per 11.170 € è ammessa solo in via chirografaria. La banca riceve in via prelatizia 131.480 €; se le erano già state assegnate somme maggiori in via provvisoria, deve restituire la differenza. Al liquidatore vanno 30.960 €; detratte le prededuzioni restano 23.745 €, distribuiti su chirografari saliti a 75.070 €, cioè il 31,63%.

La terza simulazione rende evidente perché l’intervento del liquidatore nell’esecuzione del fondiario non è un atto formale: è il momento in cui si controlla che il ricavato segua lo stato passivo e non la sola domanda della banca.

Il confronto in tabella

La tabella riassume le tre strade sulle variabili che, nella pratica, pesano di più. I tempi sono indicativi e dipendono dal ruolo del singolo tribunale; i costi riportati sono solo quelli della procedura previsti dalla legge o liquidati dal giudice, non quelli di assistenza legale. La colonna sulla reversibilità indica quanto è agevole cambiare strada una volta presa.

I criteri per scegliere

Il confronto non porta a una graduatoria. Porta piuttosto a una serie di domande, la cui risposta orienta la scelta verso l’una o l’altra strada. Si tratta di criteri da combinare, non da applicare uno alla volta.

Primo criterio: lo stadio dell’esecuzione. Se la stima è depositata, l’ordinanza di vendita è emessa e l’asta è vicina, generalmente il subentro conserva un valore che l’improcedibilità disperderebbe. Se invece il pignoramento è stato appena trascritto e la stima non c’è ancora, il vantaggio del subentro si riduce e la vendita nel programma di liquidazione diventa una scelta più naturale.

Secondo criterio: la natura del credito del procedente. Se il procedente è una banca fondiaria con ipoteca di primo grado, va soppesato che la decisione del liquidatore non basta a fermare l’esecuzione: dopo la Cassazione n. 22914/2024 il fondiario può proseguire anche nella liquidazione controllata. In questo caso il ragionamento si sposta dal “se” al “come” il liquidatore si affianca al processo. Se il procedente non è fondiario, la scelta torna interamente nelle mani del liquidatore e del giudice delegato.

Terzo criterio: l’attendibilità della stima e la risposta del mercato. Una perizia recente e un bene appetibile suggeriscono di non interrompere. Una stima datata, aste già andate deserte, difetti urbanistici non valorizzati o pertinenze escluse dal pignoramento possono invece giustificare una nuova vendita. A fronte di questo vantaggio, occorre mettere in conto il rischio di ulteriori ribassi.

Quarto criterio: il peso delle spese già maturate. Se le spese dell’esecuzione sono rilevanti e il procedente le ha già anticipate, il subentro le trasferisce sulla massa, mentre l’improcedibilità le lascia al procedente che le farà valere nel passivo. Nella prima ipotesi i chirografari ne sopportano il peso immediato; nella seconda il peso torna comunque sul riparto, ma in un tempo diverso e con il rango del privilegio delle spese di giustizia.

Quinto criterio: la composizione complessiva del patrimonio di liquidazione. Se l’immobile pignorato è l’unico bene di valore, la vendita in sede esecutiva e quella del liquidatore tendono a coincidere. Se ci sono altri beni, una vendita coordinata può migliorare il risultato complessivo; se l’immobile è gravato da un’ipoteca che assorbe tutto il valore, l’interesse della massa si concentra sull’eventuale eccedenza e sulla correttezza della graduazione.

Sesto criterio: gli orientamenti del tribunale competente. Il codice è lo stesso in tutta Italia, ma la sua applicazione alle esecuzioni pendenti è passata, tra il 2022 e il 2024, per decisioni di segno opposto. Dopo la Cassazione n. 22914/2024 la questione del fondiario ha trovato un punto fermo; quella del subentro del liquidatore, invece, si regge ancora sul ponte tra l’art. 275, comma 2, e l’art. 216, comma 10, che ciascun tribunale valuta sotto il profilo della compatibilità. Generalmente, dove il giudice delegato e il giudice dell’esecuzione hanno già prassi consolidate di coordinamento, il subentro è più agevole; dove manca un precedente interno, l’improcedibilità con nuova vendita è la scelta che espone a meno contestazioni procedurali, al prezzo di tempi più lunghi.

Questi criteri, combinati, non indicano mai una sola risposta. Un’esecuzione avanzata con un procedente non fondiario e una stima recente spinge verso il subentro; la stessa esecuzione con una stima superata e altri beni da vendere spinge verso l’improcedibilità; la presenza di una banca fondiaria sposta il ragionamento sul modo in cui il liquidatore deve affiancarla. L’elemento dirimente è che la scelta sia fatta presto e documentata, perché le alternative si chiudono una dopo l’altra con il passare delle settimane.

Per il debitore, infine, conta anche un elemento che non compare nei conti: la durata della fase liquidatoria incide sui tempi in cui potrà voltare pagina. Una strada più lenta non è necessariamente peggiore, ma va scelta sapendo quanto costa in mesi.

«Nella liquidazione controllata la sorte dell’esecuzione pendente non si decide con una regola fissa: si decide confrontando lo stato del fascicolo, il titolo del creditore e il programma del liquidatore. Il nostro lavoro è mettere questi tre elementi sullo stesso tavolo prima che qualcuno scelga al posto tuo.» — Avv. Giuseppe Angelo Monardo

Le domande di chi è indeciso

Il liquidatore può cambiare idea dopo aver chiesto l’improcedibilità?
Una volta che il giudice dell’esecuzione ha dichiarato l’improcedibilità, il processo esecutivo si chiude e non si riapre per volontà del liquidatore. Restano però gli effetti conservativi del pignoramento, di cui la procedura si giova, e se la liquidazione si chiudesse senza vendita i creditori potrebbero tornare ad agire individualmente. Prima dell’istanza la scelta è aperta; dopo, la strada è segnata.

Se il liquidatore subentra, l’asta già fissata si tiene comunque?
In linea di principio sì, perché il subentro prosegue il processo nella fase in cui si trova. In attesa della decisione del liquidatore il giudice dell’esecuzione può però sospendere le operazioni di vendita, e quindi l’asta può slittare. Il rovescio della medaglia del ritardo nella decisione è proprio questo: un rinvio che nessuno aveva previsto.

Il debitore può opporsi alla scelta del liquidatore?
Il debitore non ha un potere di veto, ma può segnalare al liquidatore e al giudice delegato elementi utili: una stima superata, un acquirente interessato, una pertinenza che migliorerebbe il lotto. Se un atto dell’esecuzione viene compiuto fuori dai casi previsti, lo strumento è l’opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 c.p.c.

La banca fondiaria che prosegue incassa subito tutto?
Incassa in via provvisoria e solo nei limiti del credito accertato in sede concorsuale. Se il credito viene ammesso per un importo minore, o in parte senza prelazione, la differenza va restituita alla procedura. L’elemento dirimente è quindi la domanda di ammissione al passivo, che il fondiario non può trascurare.

Se nella stessa esecuzione ci sono un creditore fondiario e altri creditori intervenuti, chi decide?
Il fondiario decide per sé: se vuole proseguire, l’esecuzione sui beni ipotecati prosegue nei limiti del suo privilegio. Gli altri intervenuti, invece, non possono proseguire autonomamente dopo l’apertura e devono far valere i propri crediti nel concorso. Il liquidatore interviene per assicurare che l’eventuale eccedenza confluisca nella procedura e che il riparto finale segua lo stato passivo.

Il principio della Cassazione del 2024 vale anche per le esecuzioni iniziate prima dell’apertura?
L’art. 41, comma 2, TUB consente al fondiario sia di iniziare sia di proseguire l’esecuzione dopo l’apertura della procedura, e la Cassazione ne ha esteso l’operatività alla liquidazione controllata senza distinguere tra le due ipotesi. Ciò che occorre verificare, caso per caso, è la natura fondiaria del credito e la tempestività della domanda di ammissione al passivo, da cui dipende la possibilità di trattenere quanto assegnato. Resta prudente controllare anche gli orientamenti del tribunale competente formatisi dopo il 2024.

E se si sceglie la strada sbagliata?
Raramente l’errore è irreparabile, ma quasi sempre costa: mesi di ritardo, spese duplicate, un prezzo di aggiudicazione più basso o una restituzione da gestire. Per questo il momento più delicato è il periodo che va dalla sentenza di apertura alla prima istanza depositata nel processo esecutivo.

Le pronunce che orientano la scelta

Le pronunce che seguono sono raggruppate secondo l’opzione che ciascuna aiuta a valutare. I principi sono riformulati e vanno sempre letti alla luce del caso concreto deciso.

Sul subentro del liquidatore

1. Trib. Modena, 3 marzo 2023. Ha ritenuto applicabile alla liquidazione controllata l’art. 216, comma 10, CCII attraverso il rinvio dell’art. 275, comma 2: il liquidatore può subentrare nelle esecuzioni pendenti, che altrimenti vanno dichiarate improcedibili se proseguite. È il riferimento principale per chi sostiene la prima strada.
2. Cass. n. 25802/2015 (conformi Cass. n. 16158/2015 e Cass. n. 11365/2018). Il curatore diventa titolare degli effetti del pignoramento, che non cadono neppure con l’improcedibilità. Spiega perché il subentro non è un’acquisizione di un processo altrui, ma la prosecuzione di effetti già favorevoli alla massa.
3. Cass. n. 25585/2015. Il delegato alla vendita di una procedura dichiarata improcedibile non può insinuarsi al passivo per il proprio compenso, anticipato dal procedente; la procedura ne risponde solo se il curatore sceglie di farlo proprio. Rileva per misurare il costo del subentro rispetto all’improcedibilità.

Sull’improcedibilità e la vendita del liquidatore

4. Trib. Castrovillari, ordinanza 29 maggio 2024. Su istanza del liquidatore ha dichiarato improcedibile un’esecuzione immobiliare dopo l’apertura della liquidazione controllata, regolando la liquidazione dei compensi degli ausiliari. Sul privilegio fondiario la sua lettura è stata superata dalla Cassazione del 2024, ma resta un esempio della gestione pratica dell’improcedibilità.
5. Trib. Treviso, 28 novembre 2022. Tra le prime pronunce che hanno escluso la prosecuzione delle esecuzioni individuali nella liquidazione controllata, leggendo restrittivamente il rinvio all’art. 150.
6. Trib. Verona, 20 dicembre 2022. Ha sostenuto che il rinvio all’art. 150 riguardi solo la regola del divieto, non le eccezioni. Utile per comprendere le ragioni della tesi restrittiva.
7. Trib. Treviso, 19 gennaio 2023. Conferma, nello stesso tribunale, l’orientamento contrario alla prosecuzione individuale.
8. Trib. Ancona, 22 giugno 2023. Nel dibattito sul privilegio fondiario dopo il codice, ha valorizzato il fatto che l’art. 41 TUB continui a riferirsi al fallimento. Mostra il peso dell’argomento letterale prima dell’intervento della Cassazione.

Sulla prosecuzione del creditore fondiario

9. Cass., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914. Decidendo un rinvio pregiudiziale, ha affermato che il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata, perché l’art. 270, comma 5, richiama l’art. 150 senza clausola di compatibilità e con la sua riserva di legge. È la pronuncia che oggi orienta la terza strada.
10. Trib. Brescia, 12 aprile 2023, e ordinanza 3 ottobre 2023. Il tribunale aveva aderito alla tesi favorevole al privilegio e ha poi sollevato il rinvio pregiudiziale da cui è nata la decisione della Cassazione.
11. Trib. Torre Annunziata, 14 marzo 2023. Tra le pronunce che, prima della Cassazione, ammettevano la prosecuzione del fondiario nella liquidazione controllata.
12. Trib. Barcellona Pozzo di Gotto, 24 gennaio 2023. Ha valorizzato il rinvio integrale all’art. 150 come segno della volontà di applicare la stessa disciplina alle due liquidazioni.
13. Cass., 28 settembre 2018, n. 23482. Ha considerato l’ammissione al passivo un fatto costitutivo del diritto del fondiario a ottenere, anche in via provvisoria, il ricavato della vendita. Spiega perché la terza strada impone di coltivare con cura la domanda nel concorso.

Una pronuncia di contrasto

14. Cass., 26 luglio 2023, n. 22715. Riguarda la sospensione delle esecuzioni nella ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 70, comma 4, CCII), che la Corte ha qualificato come misura eccezionale, il cui effetto sul singolo procedimento va verificato dal giudice dell’esecuzione. Non riguarda la liquidazione controllata, ma aiuta a distinguere: nella ristrutturazione la sospensione è una scelta da motivare, nella liquidazione il divieto di proseguire discende dall’apertura, salvo le deroghe di legge.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando una liquidazione controllata si apre su un immobile già pignorato, lo Studio interviene con strumenti precisi, ciascuno pensato per una delle fasi in cui la scelta prende forma.

1. Analizziamo il fascicolo esecutivo atto per atto: pignoramento, notifiche, perizia, ordinanza di vendita, verbali d’asta, per capire quanto vale la fase già compiuta.
2. Valutiamo quale delle tre opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, confrontando subentro, improcedibilità e prosecuzione del fondiario alla luce del tribunale competente.
3. Verifichiamo la natura fondiaria del credito del procedente: contratto, durata, grado dell’ipoteca, rispetto dei limiti di finanziabilità, con il supporto dello staff di diritto bancario.
4. Ricostruiamo i numeri della procedura: spese maturate nell’esecuzione, prededuzioni della liquidazione, esito probabile del riparto con ciascuna strada.
5. Redigiamo le istanze nel processo esecutivo: richiesta di improcedibilità, dichiarazione di subentro, intervento del liquidatore, opposizioni alle istanze di prosecuzione.
6. Assistiamo il debitore nei rapporti con il liquidatore e con il giudice delegato, segnalando gli elementi utili al programma di liquidazione.
7. Esaminiamo le domande di ammissione al passivo del creditore fondiario e predisponiamo le osservazioni al progetto di stato passivo.
8. Controlliamo le assegnazioni provvisorie in sede esecutiva e, quando servono, impostiamo le richieste di restituzione alla procedura.
9. Proponiamo opposizioni agli atti esecutivi contro provvedimenti emessi fuori dai casi di legge, nei termini previsti dal codice di procedura civile.
10. Seguiamo la questione nei gradi successivi, fino al ricorso per cassazione, senza cambiare linea difensiva.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una materia come questa la leva più pesante è la continuità di strategia fino in Cassazione. La scelta fatta oggi davanti al giudice dell’esecuzione, che si tratti di chiedere l’improcedibilità o di contestare la prosecuzione di una banca, può essere rimessa in discussione con un reclamo, un’opposizione o un ricorso: chi l’ha impostata è in grado di difenderla in ogni grado, senza che il fascicolo debba cambiare mani. A questo si aggiunge l’esperienza di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC, che consente di leggere il programma di liquidazione con gli occhi di chi lo deve redigere.

Lo staff multidisciplinare unisce avvocati e commercialisti sullo stesso caso: i primi seguono gli atti del processo esecutivo e del concorso, i secondi ricostruiscono crediti, interessi, prededuzioni e riparti, perché la scelta tra le tre strade è sempre anche una scelta di numeri.

In chiusura: tre strade, un solo immobile

Il liquidatore può subentrare nell’esecuzione immobiliare già iniziata, ma non è obbligato a farlo; può chiederne l’improcedibilità e vendere il bene nel programma di liquidazione; e, se il procedente è una banca fondiaria, deve fare i conti con una prosecuzione che dopo la Cassazione n. 22914/2024 è ammessa anche nella liquidazione controllata. Ciascuna strada ha un profilo ideale, e nessuna è una trappola in sé. La scelta dipende dal caso concreto, e sbagliarla costa tempo, denaro della massa e, per il debitore, mesi in più prima di chiudere la procedura.

Lo Studio Monardo segue questi passaggi perché la materia unisce due competenze certificate dell’Avvocato: quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, che riguarda la liquidazione controllata e il lavoro del liquidatore, e quella di avvocato cassazionista, che riguarda il processo esecutivo e le sue impugnazioni fino all’ultimo grado. Con lo staff di diritto bancario, la verifica del credito fondiario completa il quadro.

📩 Prima che il liquidatore o la banca depositino la prossima istanza, scrivici: i recapiti per raggiungere lo studio sono riportati al termine di questa pagina.