Posso continuare ad abitare in casa durante la liquidazione controllata, oppure il giorno dopo la sentenza devo fare le valigie? È la domanda che quasi ogni persona sovraindebitata pone prima ancora di chiedere quanto durerà la procedura o che cosa succederà ai debiti. E la risposta onesta è che non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: la casa può restare un luogo di vita fino alla vendita, può essere ceduta a un familiare, può essere lasciata subito o può addirittura essere sottratta alla liquidazione con un piano del consumatore, e ciascuna di queste strade ha un prezzo diverso in termini di tempo, denaro e certezza.

Il dubbio è legittimo anche perché il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza non contiene una regola unica e chiara sull’abitazione del debitore nella liquidazione controllata. Il testo dell’art. 270 prevede che la sentenza di apertura ordini la consegna o il rilascio dei beni, ma consente al tribunale di autorizzare il debitore a utilizzarne alcuni quando ricorrono gravi e specifiche ragioni. Tra il principio (consegna) e l’eccezione (uso autorizzato) i tribunali si muovono con soluzioni diverse, e chi è in affitto si trova davanti a un problema ancora differente: non perdere la casa altrui per i propri debiti.

Lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo bivio perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno il modo in cui l’organismo redige la relazione, il liquidatore gestisce i beni e il giudice valuta le richieste di autorizzazione all’uso della casa. Questa doppia prospettiva, da chi assiste il debitore e da chi opera negli organismi, è ciò che permette di soppesare le alternative prima di depositare la domanda, non dopo.

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Il quadro di partenza: che cosa succede alla casa quando si apre la liquidazione

Per confrontare le opzioni serve fissare pochi concetti comuni a tutte, senza i quali ogni scelta rischia di essere fatta al buio.

Lo spossessamento: la casa resta tua, ma non la amministri più

Con la sentenza che apre la liquidazione controllata il debitore non perde la proprietà dei beni: la perde quando il bene viene venduto. Ciò che perde subito è il potere di amministrarli e di disporne, che passa al liquidatore. Secondo l’art. 270, comma 5, alla liquidazione controllata si applicano, in quanto compatibili, gli artt. 142 e 143 (beni del debitore e rapporti processuali) e gli artt. 150 e 151 (divieto di azioni esecutive individuali e concorso dei creditori). Tradotto: la casa entra nel patrimonio di liquidazione, nessun creditore può più pignorarla da solo, e sarà il liquidatore a venderla nell’interesse di tutti.

La regola e l’eccezione dell’art. 270, comma 2, lettera e)

La sentenza di apertura, secondo l’art. 270, comma 2, lett. e), ordina la consegna o il rilascio dei beni facenti parte del patrimonio di liquidazione, salvo che il tribunale, in presenza di gravi e specifiche ragioni, autorizzi il debitore o un terzo a utilizzarne alcuni. Il provvedimento costituisce titolo esecutivo ed è eseguito dal liquidatore secondo le modalità dell’art. 216, comma 2. Questa lettera è stata ritoccata dal D.Lgs. 136/2024, il correttivo del Codice della crisi.

L’elemento dirimente, per chi vuole restare in casa, è dunque la parola “autorizzare”: l’uso dell’abitazione non è un diritto automatico scritto in chiaro, ma una facoltà che il tribunale esercita valutando il caso concreto. Va però soppesata anche una lettura diversa. Il Tribunale di Locri, nella sentenza n. 19/2025, ha ritenuto che, in forza del richiamo dell’art. 275, comma 2, e dell’art. 216, comma 2, che a sua volta rinvia all’art. 147, comma 2, i debitori possano continuare a usare l’abitazione fino alla vendita anche senza una specifica autorizzazione. Due impostazioni, quindi: una che richiede l’autorizzazione, l’altra che ricava la tutela direttamente dal sistema. Nella pratica, la differenza si riduce se la domanda di apertura chiede espressamente di restare in casa e motiva la richiesta.

L’art. 560 c.p.c. per analogia: un riferimento da verificare

Nell’esecuzione immobiliare individuale l’art. 560 c.p.c. disciplina in modo dettagliato la posizione del debitore che abita l’immobile pignorato: in linea generale gli consente di restarvi con la famiglia fino al decreto di trasferimento, con obblighi di custodia e di collaborazione alle visite, e prevede l’ordine di liberazione anticipato quando il debitore ostacola le visite, non conserva l’immobile o viola gli altri obblighi. Molti operatori ricorrono a questa disciplina come parametro di riferimento anche nella liquidazione controllata, per decidere quando la permanenza in casa smette di essere tollerabile. Si tratta però di un’applicazione per analogia, non di un rinvio espresso del Codice della crisi: nelle sentenze di apertura esaminate per questo articolo (Castrovillari, Ragusa, Venezia, Grosseto, Locri, Trani) l’art. 560 c.p.c. non è richiamato. Chi fonda la propria strategia su quella norma deve sapere che il giudice della liquidazione non è vincolato a seguirla alla lettera, e che il testo vigente dell’art. 560 va comunque verificato al momento della decisione.

Il ruolo del mutuo ipotecario e dell’esecuzione già pendente

Se sulla casa grava un mutuo fondiario e la banca ha già avviato un pignoramento, il quadro cambia. Il Tribunale di Locri, nella sentenza n. 19/2025, ha precisato che l’esecuzione individuale prosegue solo se il creditore procedente può far valere il privilegio processuale dell’art. 41 del Testo unico bancario; in caso contrario si arresta per effetto degli artt. 270, comma 5, e 150 del Codice della crisi. Il Tribunale di Grosseto, con la sentenza di apertura del 19 giugno 2025 (proc. n. 52/2025 P.U.), ha invece autorizzato in via d’urgenza il liquidatore a intervenire nell’esecuzione immobiliare pendente, con asta già fissata, per proseguirla e acquisirne il ricavato. In entrambi i casi la casa resta destinata alla vendita; cambia solo chi la conduce.

Il reddito che resta al debitore

Un ultimo concetto è indispensabile per tutti i confronti che seguono. Secondo l’art. 268, comma 4, lett. b), non entrano nella liquidazione gli stipendi, le pensioni e ciò che il debitore guadagna, nei limiti indicati dal giudice per il mantenimento suo e della famiglia. È da questa quota che il debitore paga le spese di vita, compreso l’eventuale canone di una nuova casa in affitto o le spese correnti di quella in cui continua ad abitare. Il Tribunale di Trani, nella sentenza n. 13/2026 del 20 gennaio 2026, ha calcolato le spese di mantenimento sulla base dell’assegno sociale 2026 aumentato della metà (887,64 euro mensili per un nucleo di un solo componente), lasciando al debitore 1.390 euro al mese su una retribuzione di 2.234 euro e precisando che può tenersi conto del canone di locazione per l’abitazione.

Se la casa non è tua: il debitore in affitto

Chi vive in affitto non ha una casa da vendere, ma ha un contratto. Il Codice della crisi, nell’art. 270, comma 6, stabilisce che se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito nelle prestazioni principali da entrambe le parti, la sua esecuzione resta sospesa finché il liquidatore, sentito il debitore, non dichiara di subentrare o di scioglierlo; l’altro contraente può metterlo in mora e ottenere dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto; in caso di prosecuzione sono prededucibili solo i crediti maturati durante la procedura.

Applicata alla locazione abitativa in cui il debitore è conduttore, la norma pone una questione che va soppesata con attenzione. Da un lato la locazione è un contratto a prestazioni corrispettive in corso, e quindi rientra nel perimetro della regola. Dall’altro la casa in affitto non è un bene da liquidare: non produce attivo per i creditori e serve solo a far vivere il debitore e la famiglia. Per questo, nella prassi, il canone viene normalmente considerato tra le spese di mantenimento e pagato dal debitore con la quota di reddito che resta fuori dalla liquidazione, come lascia intendere la sentenza di Trani appena richiamata. Il rovescio della medaglia riguarda gli arretrati: i canoni non pagati prima dell’apertura sono crediti anteriori, che il locatore deve insinuare al passivo nel termine assegnato dalla sentenza, e la loro presenza può spingere il proprietario a valutare le iniziative che la legge gli consente per riavere l’immobile. Come si coordinino queste iniziative con il divieto di azioni individuali dell’art. 150 è un punto su cui non risultano, nelle fonti esaminate, pronunce di merito specifiche: va valutato caso per caso.

Opzione 1: restare in casa fino alla vendita

In cosa consiste

È la strada che la maggior parte dei debitori immagina quando chiede se potrà continuare ad abitare in casa. Il debitore, con la domanda di apertura o con un’istanza successiva, chiede al tribunale di essere autorizzato a utilizzare l’abitazione fino alla vendita, in base all’art. 270, comma 2, lett. e). Se l’autorizzazione è concessa, la famiglia resta nell’immobile mentre il liquidatore lo inventaria, lo stima, lo pubblicizza e lo vende; il rilascio avviene di regola quando il bene viene trasferito all’acquirente.

La base pratica è ben rappresentata dalla sentenza del Tribunale di Castrovillari n. 25/2024 del 16 dicembre 2024, che ha autorizzato i debitori a occupare il solo immobile costituente la loro casa di abitazione fino al momento della vendita (oltre all’uso di un’autovettura), disponendo la consegna di tutti gli altri beni. Il provvedimento non prevede né un’indennità di occupazione né il richiamo all’art. 560 c.p.c. Il Tribunale di Grosseto, nella sentenza del 19 giugno 2025, ha usato una formula più ampia, stabilendo che i beni da consegnare al liquidatore possano allo stato essere utilizzati dai ricorrenti.

Quando ha senso: tre scenari

Primo scenario: famiglia con figli minori in età scolare, casa con mutuo, nessuna alternativa abitativa immediata. Qui le gravi e specifiche ragioni richieste dalla norma sono più facilmente argomentabili, e la permanenza fino alla vendita evita un doppio trasloco (prima in una sistemazione provvisoria, poi in una definitiva).

Secondo scenario: debitore anziano o con invalidità, con reddito da pensione appena sufficiente al mantenimento. L’uscita immediata comporterebbe un canone di locazione difficilmente sostenibile con la quota di reddito esclusa dalla liquidazione; restare in casa, almeno fino alla vendita, dà il tempo di organizzare un’alternativa.

Terzo scenario: immobile in una zona dove la vendita richiederà presumibilmente più esperimenti d’asta. Restare permette di custodire il bene e di tenerlo in buono stato, il che giova anche ai creditori, perché un immobile abitato e curato tende a deprezzarsi meno di uno vuoto.

Come si esegue, in sintesi

La richiesta va formulata già nel ricorso per l’apertura, indicando le ragioni concrete (composizione del nucleo, salute, scuola, mancanza di alternative, reddito disponibile). Dopo la sentenza il debitore collabora con il liquidatore: consente l’accesso per l’inventario e le visite dei potenziali acquirenti, conserva l’immobile, comunica ogni circostanza rilevante. Se l’autorizzazione non è stata chiesta o concessa in sentenza, è possibile presentare un’istanza successiva, ma la posizione è più debole perché nel frattempo il titolo esecutivo per il rilascio è già stato emesso.

Vantaggi motivati

Il primo vantaggio è la continuità: la famiglia non subisce un trauma abitativo nel momento più delicato. Il secondo è economico: per tutto il periodo della procedura, che può durare anni, non si paga un canone di locazione, e la quota di reddito lasciata dal giudice per il mantenimento si destina alle spese ordinarie. Il terzo è di relazione con la procedura: un debitore che resta e collabora diventa, di fatto, il miglior custode del bene, e questa collaborazione pesa positivamente anche nella valutazione di meritevolezza che accompagna l’esdebitazione.

Rischi e svantaggi onesti

A fronte di questi vantaggi, i rischi sono concreti. L’autorizzazione è revocabile: se il debitore impedisce le visite, trascura l’immobile o non collabora, il liquidatore può chiedere al giudice di ordinarne la liberazione anticipata, e la sentenza di apertura è già titolo esecutivo per il rilascio. Il Tribunale di Locri, nella sentenza n. 19/2025, ha espressamente lasciato aperta la possibilità di un ordine di liberazione in caso di mancata collaborazione.

C’è poi il profilo dell’indennità di occupazione. Nessuna delle sentenze esaminate la impone, ma il Codice non la esclude, e il giudice delegato o il liquidatore potrebbero valutare, in alcuni casi, che il debitore contribuisca alle spese che la procedura sostiene per l’immobile (oneri condominiali, manutenzione). Il punto va chiarito subito, perché pesa sulla quota di reddito disponibile.

Infine, la permanenza ha una data di scadenza: la vendita. Chi resta deve comunque preparare l’uscita, perché il giorno del trasferimento arriva, e arriva spesso con un preavviso più breve di quanto si immagini.

Il profilo ideale di questa opzione è il debitore con nucleo familiare fragile, senza alternative abitative immediate, disposto a collaborare pienamente con il liquidatore e consapevole che la casa sarà comunque venduta.

Opzione 2: l’acquisto della casa da parte di un familiare

In cosa consiste

La seconda strada mira a qualcosa di diverso: non solo restare fino alla vendita, ma restare anche dopo. Un familiare (un figlio, un fratello, un genitore) o un terzo vicino alla famiglia acquista l’immobile all’interno della procedura, e poi consente al debitore di continuare ad abitarvi, a titolo di comodato o di locazione. L’acquisto avviene alle condizioni della procedura: il liquidatore vende con procedure competitive e adeguata pubblicità, e chiunque può partecipare, compreso il familiare.

È fondamentale distinguere questa opzione da ciò che la legge non consente. Una cessione della casa al familiare a prezzo di favore, prima di presentare la domanda, è un atto che l’OCC deve indicare nella relazione e che il tribunale valuta con severità. La Corte di Cassazione, Sez. I, con l’ordinanza n. 28576 del 28 ottobre 2025, ha confermato la revoca dell’apertura di una liquidazione controllata in un caso in cui la relazione dell’OCC aveva omesso informazioni su vendite di immobili a prezzo simbolico: la relazione è un requisito di ammissibilità, e il giudice ne verifica la completezza e l’attendibilità, non solo il deposito. L’acquisto da parte di un familiare è dunque percorribile solo dentro la procedura e a valori di mercato, mai come scorciatoia anteriore.

Quando ha senso: tre scenari

Primo scenario: un figlio economicamente autonomo, con accesso al credito, disposto a contrarre un proprio mutuo per acquistare la casa dei genitori. Il valore di stima è inferiore al debito complessivo, e l’acquisto al valore d’asta consente alla famiglia di conservare l’immobile.

Secondo scenario: casa in comproprietà tra il debitore e il coniuge non debitore. Il coniuge può avere interesse ad acquistare la quota del debitore, consolidando la proprietà ed evitando la vendita all’asta dell’intero o di una quota, che sul mercato attrae offerte molto basse.

Terzo scenario: immobile con caratteristiche particolari (casa rurale, abitazione annessa a un terreno di famiglia) che difficilmente interessa il mercato, dove il familiare diventa l’acquirente più naturale e la procedura ne ricava comunque un prezzo congruo.

Come si esegue, in sintesi

Il familiare manifesta l’interesse al liquidatore, che può utilizzare un’offerta irrevocabile come base per avviare la procedura competitiva, nel rispetto delle forme di pubblicità previste. Se nessuno offre di più, l’immobile è aggiudicato al familiare. Il prezzo è versato alla procedura e distribuito ai creditori secondo l’ordine delle prelazioni. Dopo il trasferimento, il familiare può concedere la casa in uso al debitore.

Va considerata anche una variante: il familiare che, invece di acquistare all’asta, mette a disposizione risorse per un piano del consumatore (art. 67) o, per chi non è consumatore, per un concordato minore con apporto di risorse esterne. In questi casi la casa non entra nemmeno in una vendita, ma il ragionamento si sposta sull’opzione 4.

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è la conservazione dell’abitazione nella sfera familiare in modo stabile, oltre la fine della procedura. Per i creditori l’operazione è neutrale o positiva: il prezzo è quello di mercato o quello risultante dalla gara, e l’offerta del familiare può accelerare i tempi della vendita. Per il debitore c’è un ulteriore effetto: il ricavato riduce il passivo e non incide sull’esdebitazione, che resta governata dall’art. 282 (di diritto, per le persone fisiche, con la chiusura della procedura o comunque decorsi tre anni dall’apertura, se ricorrono le condizioni di legge).

Rischi e svantaggi onesti

Il rovescio della medaglia è che il familiare deve avere davvero le risorse e non può contare su un trattamento di favore: se un terzo offre di più, la casa va al terzo. Le somme versate dal familiare devono avere una provenienza trasparente, perché la procedura è sottoposta al controllo del giudice e dei creditori. C’è anche un rischio di relazione familiare: il debitore che abita una casa di proprietà del figlio o del fratello passa da proprietario a ospite, con tutte le implicazioni che questo comporta nel tempo.

Va infine considerato che, se il debitore conserva redditi futuri, l’esdebitazione non elimina i debiti esclusi dall’art. 278, comma 7 (obblighi di mantenimento e alimentari, risarcimenti da fatto illecito extracontrattuale, sanzioni pecuniarie non accessorie a debiti estinti): il familiare che acquista non deve illudersi di “chiudere tutto” con l’acquisto.

Il profilo ideale di questa opzione è la famiglia in cui almeno un componente non sovraindebitato ha capacità di acquisto reale e vuole conservare la casa nel lungo periodo, accettando di competere alle condizioni di mercato.

Opzione 3: lasciare la casa subito

In cosa consiste

La terza strada è la più semplice da descrivere e la meno istintiva da scegliere: il debitore consegna l’immobile al liquidatore all’apertura della procedura, come prevede la regola generale dell’art. 270, comma 2, lett. e), e si trasferisce altrove. Molte sentenze di apertura, del resto, ordinano il rilascio di tutti i beni senza distinguere l’abitazione: è il caso del Tribunale di Venezia, sentenza n. 80/2025 pubblicata il 28 aprile 2025, e del Tribunale di Trani, sentenza n. 13/2026, che dispongono la consegna e il rilascio di tutti i beni del patrimonio di liquidazione.

Quando ha senso: tre scenari

Primo scenario: casa troppo grande o troppo onerosa da mantenere (riscaldamento, condominio, manutenzione) rispetto al reddito lasciato dal giudice; restare significherebbe continuare a sostenere spese che la quota di mantenimento non copre.

Secondo scenario: debitore che dispone già di un’alternativa (un familiare che lo ospita, un alloggio a canone contenuto) e preferisce chiudere subito il capitolo per ricominciare.

Terzo scenario: immobile in cattive condizioni, dove la permanenza esporrebbe il debitore a contestazioni sulla custodia e a un possibile ordine di liberazione anticipato, con un’uscita forzata peggiore di quella spontanea.

Come si esegue, in sintesi

Il debitore concorda con il liquidatore i tempi e le modalità della consegna, sgombera l’immobile dai beni personali non compresi nella liquidazione, consegna le chiavi con un verbale che descriva lo stato dei luoghi e le letture delle utenze. Da quel momento le spese dell’immobile gravano sulla procedura e non più sul debitore.

Vantaggi motivati

Il vantaggio è la chiarezza: nessun rischio di ordine di liberazione, nessuna discussione su indennità di occupazione o spese condominiali, nessuna incertezza sulla data dell’uscita. Un immobile libero può inoltre essere venduto più rapidamente e a un prezzo migliore, perché l’acquirente non deve attendere la liberazione: e un ricavato migliore riduce il passivo residuo. Per chi ha una quota di reddito sufficiente, il canone di una nuova abitazione rientra nelle spese di mantenimento valutate dal giudice, come ammette la sentenza di Trani.

Rischi e svantaggi onesti

Lo svantaggio è evidente: si sostiene subito il costo di una nuova abitazione, e lo si sostiene con un reddito ridotto. Il trasloco anticipato rinuncia a un beneficio (la gratuità dell’abitazione durante la procedura) che, in una liquidazione che duri due o tre anni, ha un valore economico rilevante. Uscire subito ha senso solo se l’alternativa abitativa è sostenibile con la quota di reddito che il giudice lascerà fuori dalla liquidazione: verificarlo prima, con numeri alla mano, è il passaggio decisivo.

Il profilo ideale di questa opzione è il debitore che ha già una soluzione abitativa sostenibile, vuole evitare ogni attrito con la procedura e attribuisce più valore alla rapidità della chiusura che alla permanenza in casa.

Opzione 4: il piano del consumatore con mantenimento del mutuo

In cosa consiste

La quarta strada non riguarda la liquidazione controllata, ma la sua alternativa: evitare che la casa entri in una procedura liquidatoria. Il consumatore sovraindebitato, con l’ausilio dell’OCC, propone un piano di ristrutturazione dei debiti (art. 67). Secondo il comma 5, il piano può prevedere il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale, se alla data della domanda il debitore ha adempiuto le proprie obbligazioni o se il giudice lo autorizza al pagamento del debito per capitale e interessi scaduto a tale data. In pratica: si continua a pagare il mutuo come da contratto, e si ristrutturano (anche con falcidia) gli altri debiti.

Per i debiti privilegiati e ipotecari che non beneficiano del comma 5, il comma 4 consente un soddisfacimento non integrale purché non inferiore a quanto realizzabile con la liquidazione, e una moratoria fino a due anni dall’omologazione. La Corte di Cassazione, Sez. I, con l’ordinanza n. 11676 del 29 aprile 2026, ha chiarito che la moratoria non riduce i crediti garantiti ma ne sospende il pagamento, che gli interessi continuano a maturare nel biennio e che il rimborso, anche rateale, deve iniziare alla scadenza della moratoria.

Quando ha senso: tre scenari

Primo scenario: debitore in regola con le rate del mutuo, ma sommerso da finanziamenti al consumo, carte revolving e cessioni del quinto. Qui il comma 5 consente di salvare la casa e di concentrare la falcidia sui debiti chirografari; il comma 3 permette anche di ristrutturare le cessioni del quinto.

Secondo scenario: debitore con qualche rata di mutuo arretrata, ma con un reddito che consentirebbe di pagare regolarmente in futuro. Il giudice può autorizzare il pagamento dello scaduto, e il piano può prevedere come farvi fronte, eventualmente con l’apporto di un familiare.

Terzo scenario: valore della casa superiore al debito ipotecario residuo. In liquidazione la vendita ripagherebbe la banca e lascerebbe un margine ai chirografari, ma la famiglia perderebbe la casa; con il piano, la stessa utilità economica può essere offerta ai creditori in forma di pagamenti rateali, conservando l’immobile.

Come si esegue, in sintesi

Il debitore si rivolge a un OCC del circondario del tribunale competente, raccoglie la documentazione richiesta dall’art. 67, comma 2 (elenco creditori, patrimonio, atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni, entrate del nucleo familiare), e l’OCC redige la relazione dell’art. 68. Il giudice, se la domanda è ammissibile, dispone la pubblicazione e può, su istanza, sospendere le esecuzioni e vietare nuove azioni (art. 70, comma 4); i creditori possono presentare osservazioni entro venti giorni dalla comunicazione; infine il giudice omologa con sentenza se il piano è ammissibile e fattibile.

Vantaggi motivati

È l’unica delle quattro strade in cui la casa non viene venduta: è un vantaggio che, per una famiglia, spesso vale più di qualunque altra considerazione. Non richiede il voto dei creditori: l’omologazione dipende dalla valutazione del giudice, e la contestazione sulla convenienza è superata se il creditore opponente riceve almeno quanto otterrebbe con la liquidazione (art. 70, comma 7). Il creditore che ha colpevolmente determinato l’indebitamento non può contestare la convenienza (art. 69, comma 2).

Rischi e svantaggi onesti

A fronte di questo vantaggio, i requisiti sono più stringenti. Il consumatore non deve aver determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode, né essere stato esdebitato nei cinque anni precedenti (art. 69, comma 1). Il piano deve essere sostenibile per tutta la sua durata: se diventa inattuabile e non è modificabile, l’omologazione è revocata (art. 72, comma 2) e, su istanza, si può aprire la liquidazione controllata (art. 73). In altre parole, chi sceglie il piano del consumatore per salvare la casa scommette sulla stabilità del proprio reddito per anni: se la scommessa fallisce, si torna al punto di partenza, con la casa di nuovo esposta alla vendita e con tempo perso.

C’è infine un limite soggettivo: il piano dell’art. 67 è riservato al consumatore. L’imprenditore minore o il professionista con debiti d’impresa dispone del concordato minore, dove l’art. 75, comma 2-bis, introdotto dal correttivo, prevede una regola analoga per il mutuo sull’abitazione principale, ma con il voto dei creditori e con l’ulteriore condizione che l’OCC attesti che il credito sarebbe integralmente soddisfatto con la liquidazione del bene a valore di mercato.

Il profilo ideale di questa opzione è il consumatore con reddito stabile, in regola o quasi con il mutuo, il cui sovraindebitamento deriva soprattutto da debiti chirografari e che può dimostrare di non aver agito con colpa grave.

Le opzioni alla prova dei conti

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite con numeri realistici ma non riferite ad alcun caso reale. Gli importi delle spese di procedura (compenso del liquidatore, pubblicità, eventuali perizie) non sono quantificati perché dipendono dal singolo tribunale e dall’attività svolta: dove compaiono, vanno letti “al netto delle spese di procedura”.

Dati di partenza comuni

Debitore consumatore, lavoratore dipendente con retribuzione netta di 2.430 euro al mese; nucleo di tre persone (coniuge senza reddito e un figlio minore). Casa di proprietà esclusiva, abitazione principale, con valore di stima di 142.800 euro. Mutuo ipotecario con debito residuo di 96.450 euro e rata mensile di 612 euro, pagata regolarmente fino alla domanda. Altri debiti chirografari (prestiti personali, carte revolving, un finanziamento auto) per 61.370 euro. Debito complessivo: 157.820 euro.

Per il calcolo della quota di reddito esclusa dalla liquidazione si ipotizza che il giudice adotti il criterio usato dal Tribunale di Trani nella sentenza n. 13/2026 (assegno sociale 2026 aumentato della metà, pari a 887,64 euro, moltiplicato per il parametro della scala di equivalenza ISEE del nucleo, che per tre componenti è 2,04): circa 1.810 euro al mese. La quota da versare alla procedura è quindi di circa 620 euro al mese. Si tratta di un’ipotesi: ogni tribunale può adottare criteri diversi e il giudice delegato può rivedere la quantificazione.

Simulazione A: restare fino alla vendita oppure uscire subito

Ipotesi: la liquidazione controllata viene aperta con sentenza del 24 novembre 2026; il termine di novanta giorni per le domande di ammissione al passivo, se la notifica avviene lo stesso giorno, scade lunedì 22 febbraio 2027.

Con l’opzione 1 (restare), il tribunale autorizza la famiglia a occupare la casa fino alla vendita. Il primo esperimento d’asta, fissato per martedì 18 maggio 2027 al prezzo di stima di 142.800 euro, va deserto: l’immobile è abitato e i potenziali acquirenti temono tempi lunghi di liberazione. Il secondo esperimento, martedì 13 luglio 2027, con un ribasso del 25%, porta all’aggiudicazione a 107.100 euro. Dal ricavato, al netto delle spese di procedura, la banca ipotecaria recupera il suo credito residuo di 96.450 euro (oltre agli interessi garantiti); ai chirografari arrivano circa 10.650 euro, a cui si sommano i versamenti mensili. Nel frattempo la famiglia non ha pagato canoni per circa otto mesi: con un canone ipotetico di 690 euro, il risparmio è di 5.520 euro.

Con l’opzione 3 (uscire subito), la famiglia consegna l’immobile a dicembre 2026 e prende in affitto un appartamento a 690 euro al mese. Ipotizzando che il giudice tenga conto del canone e innalzi la quota esclusa a 2.230 euro, il versamento mensile scende a 200 euro. La casa libera viene aggiudicata al primo esperimento al prezzo di stima di 142.800 euro: la banca recupera 96.450 euro e ai chirografari, al netto delle spese, arrivano circa 46.350 euro.

L’elemento dirimente è il confronto tra due grandezze: il risparmio di canoni per la famiglia (che resta in casa) e il maggior ricavato per i creditori (se la casa libera si vende meglio). Per il debitore, il maggior ricavato non è indifferente: riduce il debito residuo verso i creditori, anche se, con l’esdebitazione, quel residuo diventa comunque inesigibile. Va precisato che l’ipotesi di un ribasso legato all’occupazione non è una regola: un immobile abitato e ben custodito può vendersi al primo esperimento quanto uno libero.

Simulazione B: il figlio acquista all’interno della procedura

Stessi dati, opzione 2. Un figlio maggiorenne, con un proprio reddito e un mutuo approvato, presenta al liquidatore un’offerta irrevocabile di 121.000 euro. Il liquidatore avvia la procedura competitiva sulla base di quell’offerta, con le forme di pubblicità previste; nessuno rilancia e l’immobile è aggiudicato al figlio. La banca recupera 96.450 euro, ai chirografari arrivano circa 24.550 euro al netto delle spese. La famiglia continua ad abitare la casa, ora di proprietà del figlio, con un contratto di comodato.

A fronte di questo vantaggio, va soppesato che il figlio si è assunto un debito proprio di circa 121.000 euro e che, se nella gara fosse comparso un terzo con un’offerta di 128.000 euro, la casa sarebbe andata al terzo. L’opzione funziona solo se il prezzo offerto è competitivo rispetto al mercato.

Simulazione C: il piano del consumatore con mantenimento del mutuo

Stessi dati, opzione 4. Il debitore, in regola con il mutuo, propone un piano dell’art. 67 che prevede: prosecuzione delle rate del mutuo alle scadenze originarie (612 euro al mese, comma 5); pagamento ai chirografari di 36.000 euro in 72 rate da 500 euro. Il reddito disponibile dopo mutuo e rata del piano è di 1.318 euro al mese.

Per verificare la convenienza, l’OCC confronta l’offerta con l’alternativa liquidatoria. Nella simulazione A, opzione 1, i chirografari otterrebbero circa 10.650 euro dalla vendita più circa 22.320 euro di versamenti (620 euro per 36 mesi): circa 32.970 euro al lordo delle spese di procedura. L’offerta del piano (36.000 euro) è superiore, quindi regge il confronto. Se il debitore avesse offerto solo 18.000 euro, un creditore avrebbe potuto contestarne la convenienza, e il giudice avrebbe dovuto verificare se il suo credito fosse soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70, comma 7).

Il rovescio della medaglia è la sostenibilità: 1.318 euro al mese per tre persone, per sei anni, sono meno della quota che il giudice avrebbe lasciato in liquidazione. Se il reddito cala, il piano può diventare inattuabile e l’omologazione può essere revocata (art. 72, comma 2). La casa si salva, ma a condizione di una disciplina finanziaria di lunga durata che va valutata con onestà prima del deposito.

Una scadenza comune: l’esdebitazione

In tutte le ipotesi di liquidazione (opzioni 1, 2 e 3), l’esdebitazione delle persone fisiche opera di diritto con il decreto di chiusura o comunque decorsi tre anni dall’apertura (art. 282, comma 1). Con apertura al 24 novembre 2026, il triennio matura il 24 novembre 2029, un sabato: l’istanza può essere presentata da lunedì 26 novembre 2029. Secondo l’art. 282, comma 2-bis, l’esdebitazione non produce effetti sulle operazioni di liquidazione: se la casa non è ancora venduta, la vendita prosegue anche dopo.

Il confronto in tabella

La tabella mette a fianco le quattro strade sugli stessi parametri. I tempi sono indicativi e dipendono dal carico del tribunale e dall’andamento delle vendite; i costi indicati sono solo quelli della procedura previsti dalla legge, non quantificabili in astratto perché legati all’attività svolta dall’OCC e dal liquidatore. Una nota sul contributo unificato: nelle sentenze di apertura esaminate, come quella del Tribunale di Castrovillari, le spese sono prenotate a debito ai sensi dell’art. 146 del D.P.R. 115/2002.

I criteri per scegliere

Il confronto non si risolve con una formula, ma con un ragionamento condizionale che parte dalla situazione concreta. Cinque criteri, in particolare, tendono a orientare la decisione.

Il primo criterio è la regolarità del mutuo alla data della domanda. Se il debitore è in regola con le rate o è in grado di pagare lo scaduto, la strada del piano del consumatore con il mantenimento del mutuo diventa praticabile e va valutata prima di qualunque liquidazione. Se invece gli arretrati sono consistenti e non esiste una fonte per coprirli, l’art. 67, comma 5, non può operare e la discussione si sposta sulle opzioni della liquidazione.

Il secondo criterio è il rapporto tra valore della casa e debito ipotecario. Se il valore è appena sufficiente a coprire la banca, la vendita in liquidazione produce poco o nulla per i chirografari, e la permanenza in casa fino alla vendita ha un costo limitato per i creditori: è un elemento che rende più facile argomentare l’autorizzazione all’uso. Se invece il valore supera ampiamente il debito ipotecario, i creditori hanno un forte interesse a una vendita rapida e al miglior prezzo, e la permanenza può essere vista con meno favore; in questo caso, l’acquisto da parte di un familiare o il piano del consumatore possono offrire ai creditori la stessa utilità conservando la casa.

Il terzo criterio è la composizione del nucleo familiare. La presenza di figli minori, di persone anziane o con disabilità rende più consistenti le gravi e specifiche ragioni richieste dall’art. 270, comma 2, lett. e). In assenza di queste circostanze, la richiesta di restare in casa è comunque possibile, ma va motivata con altri elementi (mancanza di alternative, tempi della vendita, cura dell’immobile).

Il quarto criterio è la sostenibilità di un’alternativa abitativa. Se la quota di reddito che il giudice lascerà fuori dalla liquidazione non consente di pagare un canone di mercato, uscire subito espone la famiglia a una nuova crisi. Se invece esiste già una soluzione a costo contenuto, o il giudice è disposto a considerare il canone tra le spese di mantenimento, l’uscita anticipata può essere la scelta più lineare.

Il quinto criterio è la qualità della storia debitoria. Il piano del consumatore richiede l’assenza di colpa grave, malafede o frode nella formazione del debito; la liquidazione è più tollerante all’ingresso, ma la meritevolezza torna in gioco al momento dell’esdebitazione. Se nella storia del debitore ci sono atti dispositivi recenti a favore di familiari, va soppesato con particolare attenzione come l’OCC li rappresenterà nella relazione, alla luce dell’ordinanza della Cassazione n. 28576/2025.

Se la situazione presenta più criteri favorevoli al piano (mutuo in regola, reddito stabile, nessuna colpa grave), generalmente quella è la prima strada da esaminare; se invece prevalgono elementi che rendono la casa difficile da conservare, la scelta si gioca tra le opzioni della liquidazione, e lì il criterio familiare e quello abitativo diventano decisivi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, valuta queste alternative mettendo a confronto i numeri del piano con quelli della liquidazione, prima che la scelta diventi irreversibile.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà?

In parte sì. Chi ha ottenuto l’autorizzazione a restare in casa può decidere in qualunque momento di lasciarla, concordando la consegna con il liquidatore. Il passaggio inverso, da liquidazione aperta a piano del consumatore, è invece molto più difficile: una volta aperta la liquidazione, la casa è già nel patrimonio liquidatorio. Dal piano alla liquidazione, invece, la legge prevede espressamente il passaggio in caso di revoca dell’omologazione (art. 73).

E se scelgo di restare e poi il giudice mi ordina di andarmene?

È il rischio principale dell’opzione 1. La sentenza di apertura è già titolo esecutivo per il rilascio, e l’autorizzazione all’uso può venire meno se il debitore non collabora. Il modo per ridurre il rischio è concreto: consentire le visite, conservare l’immobile, pagare le spese correnti, rispondere al liquidatore. Un ordine di liberazione anticipato nasce quasi sempre da un comportamento, non dal semplice trascorrere del tempo.

Devo pagare qualcosa per restare in casa?

Nelle sentenze di apertura esaminate non è prevista un’indennità di occupazione, ma la legge non la esclude. È possibile che il giudice o il liquidatore chiedano un contributo alle spese dell’immobile, specie se la procedura deve sostenere oneri condominiali. Il punto va chiarito al momento della richiesta, perché incide sulla quota di reddito disponibile.

Se vivo in affitto, il liquidatore può sciogliere il contratto?

L’art. 270, comma 6, attribuisce al liquidatore, sentito il debitore, la scelta tra subentro e scioglimento dei contratti pendenti. Per la casa in affitto, che non produce attivo per i creditori, la soluzione più frequente nella prassi è che il debitore continui a pagare il canone con la quota di reddito esclusa dalla liquidazione. I canoni arretrati prima dell’apertura sono però crediti del locatore da insinuare al passivo, e la loro presenza va gestita con attenzione nei rapporti con il proprietario.

E se un familiare vuole comprare la casa prima che io presenti la domanda?

È la mossa più rischiosa. Un trasferimento a un familiare prima della domanda, specie se a un prezzo inferiore al valore, deve comparire nella relazione dell’OCC e può portare all’inammissibilità o alla revoca dell’apertura, come mostra l’ordinanza della Cassazione n. 28576/2025. L’acquisto da parte del familiare è percorribile nella procedura, alle condizioni del mercato e della gara.

Le pronunce che orientano la scelta

Le pronunce che seguono sono raggruppate secondo l’opzione che ciascuna illumina. I principi sono riformulati in parole proprie; per le sentenze di apertura dei tribunali si riportano solo gli estremi e il contenuto delle disposizioni sull’abitazione e sui beni.

Sulla permanenza in casa fino alla vendita (opzione 1)

Tribunale di Castrovillari, sentenza n. 25/2024 del 16 dicembre 2024. Aprendo una liquidazione controllata, il tribunale ha autorizzato i debitori a occupare il solo immobile costituente la loro casa di abitazione fino alla vendita, oltre all’uso di un’autovettura, e ha ordinato la consegna di tutti gli altri beni. Non ha previsto indennità di occupazione. È rilevante perché mostra la forma più netta dell’autorizzazione dell’art. 270, comma 2, lett. e): un’eccezione circoscritta all’abitazione, con un termine finale preciso, la vendita.

Tribunale di Grosseto, sentenza di apertura del 19 giugno 2025 (proc. n. 52/2025 P.U.). Il tribunale ha stabilito che i beni da consegnare al liquidatore possano allo stato essere utilizzati dai ricorrenti e ha autorizzato in via d’urgenza il liquidatore a intervenire nell’esecuzione immobiliare pendente, con asta già fissata, per proseguirla e acquisirne il ricavato. È rilevante perché dimostra che l’uso dei beni da parte del debitore può convivere con una vendita già avviata, che passa nelle mani della procedura.

Tribunale di Locri, sentenza n. 19/2025 del 19 dicembre 2025. Il tribunale ha ritenuto che, per effetto del richiamo dell’art. 275, comma 2, e dell’art. 216, comma 2, che rinvia all’art. 147, comma 2, i debitori possano continuare a usare l’abitazione fino alla vendita senza necessità di autorizzazione; ha comunque ordinato la consegna e il rilascio di tutti i beni, rinviando a un momento successivo la valutazione di un eventuale ordine di liberazione in caso di mancata collaborazione. Ha inoltre precisato che l’esecuzione immobiliare individuale pendente prosegue solo se il creditore procedente vanta il privilegio processuale dell’art. 41 TUB, altrimenti si arresta. È rilevante perché propone una tutela dell’abitazione ricavata dal sistema, non dipendente da un’autorizzazione espressa, e perché chiarisce il destino dell’asta già fissata.

Tribunale di Ragusa, sentenza n. 41/2025 del 4 novembre 2025. La sentenza di apertura ha consentito al debitore di continuare a usare l’autovettura fino alla vendita o all’esclusione dal programma di liquidazione, ordinando per il resto la consegna dei beni senza disposizioni specifiche sull’abitazione. È rilevante come esempio di uso selettivo dell’eccezione: il tribunale autorizza ciò che è stato chiesto e motivato, e il silenzio sull’abitazione lascia operare la regola generale del rilascio. Insegna che la richiesta di restare in casa va formulata in modo espresso.

Sull’uscita immediata e sul rilascio dei beni (opzione 3)

Tribunale di Venezia, sentenza n. 80/2025, pubblicata il 28 aprile 2025. La sentenza di apertura ha ordinato il rilascio di tutti i beni facenti parte della liquidazione, senza distinguere l’abitazione, e ha ricordato il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive o cautelari individuali sui beni compresi nella procedura. È rilevante perché rappresenta la regola generale dell’art. 270 nella sua forma piena: in assenza di una richiesta motivata, la casa segue la sorte degli altri beni.

Tribunale di Trani, sentenza n. 13/2026 del 20 gennaio 2026 (R.G. n. 3/2026). Il tribunale ha ordinato la consegna e il rilascio di tutti i beni, ha quantificato le spese di mantenimento sulla base dell’assegno sociale 2026 aumentato della metà e ha precisato che può tenersi conto del canone di locazione per l’abitazione; l’eccedenza del reddito, comprese le mensilità aggiuntive, va versata alla procedura. È rilevante per chi esce subito e per chi vive in affitto: la quota di reddito lasciata al debitore può essere modulata per comprendere il costo della casa.

Sull’acquisto da parte di un familiare (opzione 2)

Corte di Cassazione, Sez. I, ordinanza n. 28576 del 28 ottobre 2025. La relazione dell’OCC allegata alla domanda del debitore è un requisito di ammissibilità della liquidazione controllata; il giudice ne verifica la completezza e l’attendibilità e non si limita a constatarne il deposito. Nel caso esaminato, la revoca dell’apertura è stata confermata perché la relazione aveva omesso informazioni su vendite di immobili a prezzo simbolico. È rilevante perché segna il confine tra un acquisto familiare legittimo, fatto dentro la procedura, e un trasferimento anteriore che rischia di compromettere l’intero percorso.

Corte di Cassazione, Sez. I, ordinanza n. 6865 del 14 marzo 2025. Il compenso del gestore è prededucibile, ma non può essere posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. È rilevante nel calcolo di quanto resta dalla vendita della casa: le spese di procedura non riducono la quota destinata alla banca ipotecaria, e questo influisce sulle valutazioni di convenienza di un’offerta familiare e sul margine per gli altri creditori.

Sulla casa in affitto e sui crediti del locatore

Corte di Cassazione, Sez. I, sentenza n. 28573 del 28 ottobre 2025. Il termine assegnato con la sentenza di apertura per presentare le domande di partecipazione al passivo è perentorio; la domanda tardiva è ammessa solo con istanza di rimessione in termini secondo l’art. 273, comma 7. È rilevante per il debitore in affitto: il locatore che vanta canoni arretrati deve insinuarsi nel termine, e la gestione di quel credito è parte della strategia per conservare il rapporto di locazione.

Sul piano del consumatore con mantenimento della casa (opzione 4)

Corte di Cassazione, Sez. I, ordinanza n. 11676 del 29 aprile 2026. La moratoria fino a due anni prevista dall’art. 67, comma 4, non riduce i crediti privilegiati o ipotecari ma ne sospende il pagamento; gli interessi continuano a maturare durante il biennio, e il rimborso, anche rateale, deve cominciare alla scadenza della moratoria, senza obbligo di estinguere il debito entro i due anni. È rilevante perché chi progetta un piano per salvare la casa deve sapere che la moratoria sposta nel tempo il peso del debito ipotecario, ma non lo cancella, e che il costo degli interessi va messo nel conto della sostenibilità.

Una lettura d’insieme

Messe in fila, queste pronunce mostrano che la permanenza in casa non è né garantita né esclusa: dipende da ciò che si chiede e da come lo si motiva. Dove la richiesta è espressa e circoscritta, i tribunali la accolgono con formule chiare (Castrovillari, Grosseto); dove manca, opera la regola del rilascio (Venezia, Trani, Ragusa); dove il tribunale ricava la tutela dal sistema (Locri), resta comunque aperta la via dell’ordine di liberazione per chi non collabora. Il filo comune è l’equilibrio tra l’interesse della famiglia a un tetto e quello dei creditori a una vendita rapida e al miglior prezzo.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Davanti a un bivio che riguarda la casa, lo Studio Monardo lavora su strumenti concreti, ciascuno legato a una delle decisioni descritte in questo articolo.

1. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, mettendo a confronto restare fino alla vendita, acquisto da parte di un familiare, uscita immediata e piano del consumatore sugli stessi numeri.
2. Verifichiamo la regolarità del mutuo alla data della domanda e calcoliamo lo scaduto in capitale e interessi, per capire se l’art. 67, comma 5, è applicabile o se serve l’autorizzazione del giudice al pagamento.
3. Ricostruiamo la quota di reddito che il giudice potrebbe escludere dalla liquidazione, simulando l’impatto di un canone di locazione o delle spese della casa sul mantenimento del nucleo.
4. Redigiamo la richiesta motivata di autorizzazione a utilizzare l’abitazione ai sensi dell’art. 270, comma 2, lett. e), documentando le gravi e specifiche ragioni (nucleo, salute, scuola, mancanza di alternative).
5. Esaminiamo gli atti dispositivi degli ultimi cinque anni, in particolare quelli a favore di familiari, per prevenire le criticità che la relazione dell’OCC dovrà rappresentare.
6. Strutturiamo l’eventuale offerta di un familiare all’interno della procedura competitiva, verificando la congruità rispetto alla stima e la trasparenza delle risorse impiegate.
7. Analizziamo il contratto di locazione del debitore conduttore, gli arretrati, la posizione del locatore e i riflessi dell’art. 270, comma 6, sui contratti pendenti.
8. Gestiamo i rapporti con il liquidatore durante la permanenza in casa: visite, custodia, spese, tempi del rilascio, per ridurre il rischio di un ordine di liberazione anticipato.
9. Costruiamo il piano del consumatore con l’OCC, verificando la convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria e la sostenibilità nel tempo delle rate del mutuo e del piano.
10. Seguiamo il percorso fino all’esdebitazione, predisponendo l’istanza alla maturazione dei tre anni e difendendo la meritevolezza in caso di osservazioni dei creditori.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una scelta comparativa come questa pesa in modo particolare la continuità di strategia fino in Cassazione: la decisione presa oggi sulla casa, nella domanda di apertura o nel piano, può essere contestata domani da un creditore, con reclamo o ricorso, e chi l’ha costruita è nella posizione migliore per difenderla in ogni grado, senza cambiare mani e senza cambiare linea. Accanto a questo, la qualifica di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC consente di leggere la domanda con gli stessi occhi con cui la leggeranno l’organismo e il liquidatore. Lo Studio opera con uno staff di avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso caso: i primi sulla strategia processuale, i secondi sui numeri del reddito, del mutuo e della convenienza.

Chiusura

Continuare ad abitare in casa durante la liquidazione controllata è possibile, ma non è un esito automatico: dipende dalla richiesta, dalla motivazione, dalla collaborazione con il liquidatore e, prima ancora, dalla scelta tra liquidazione e piano del consumatore. Ogni strada ha un vantaggio reale e un costo reale, e nessuna è una trappola in sé. La scelta giusta dipende dal caso concreto, e sbagliarla costa tempo, denaro e, nei casi peggiori, la possibilità stessa di conservare la casa.

Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questa materia perché unisce la prospettiva di chi assiste il debitore a quella di chi opera negli organismi: l’Avv. Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, e conosce quindi come vengono valutate le richieste sull’abitazione, le offerte dei familiari e i piani con mantenimento del mutuo. La qualifica di cassazionista garantisce che la strategia scelta oggi possa essere difesa in ogni grado di giudizio.

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