Sì, si può. Il Codice della crisi prevede in modo espresso che il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore contempli la vendita di uno o più immobili del debitore, e detta perfino le regole per farlo: procedure competitive, stime condivise con l’Organismo di composizione della crisi, pubblicità adeguata, controllo del giudice, cancellazione finale di ipoteche e pignoramenti. Ma la domanda, posta così, ha una risposta solo apparente. Non esiste un’unica risposta alla domanda “posso vendere casa dentro il piano?”: dipende da quale immobile hai, da come lo possiedi e da chi lo ha già messo nel mirino.

Pensa a tre persone diverse. La prima ha un monolocale al mare, libero da ipoteche, comprato vent’anni fa: per lei la vendita è quasi sempre la leva più semplice del piano. La seconda ha ereditato la casa dei genitori ma non ha mai formalizzato l’accettazione: prima di vendere deve sistemare il passaggio ereditario, altrimenti nessun acquirente serio firmerà. La terza ha la casa già pignorata dalla banca, con l’asta fissata: qui la vendita nel piano è una corsa contro il tempo e passa per la sospensione dell’esecuzione. Stessa domanda, tre percorsi che non si somigliano.

In questa guida trovi un percorso dedicato a ciascuno dei cinque profili che, nella pratica, pongono problemi davvero diversi:

1. chi vende una seconda casa o un immobile non abitato;
2. chi vende una casa ricevuta in eredità;
3. chi possiede solo una quota in comproprietà;
4. chi vende un immobile gravato da ipoteca;
5. chi vende un immobile già pignorato.

Prima dei profili c’è una parte comune, con le regole che valgono per tutti; dopo i profili trovi tre simulazioni numeriche, i casi misti, una tabella di confronto, le domande trasversali e la giurisprudenza ordinata per profilo.

Perché lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo tema? Perché la vendita di un immobile dentro il piano del consumatore è un’operazione che vive a metà tra il diritto della crisi e il diritto dell’esecuzione: richiede di conoscere dall’interno il ruolo dell’OCC, che stima, controlla e riferisce al giudice. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce cioè la procedura dal lato di chi la deve vigilare, oltre che dal lato di chi la deve proporre. E quando l’immobile è già pignorato o la banca contesta il piano, la sua qualifica di avvocato cassazionista consente di seguire l’eventuale contenzioso fino all’ultimo grado.

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Le regole comuni a tutti: come funziona la vendita dentro il piano

Prima di entrare nel tuo profilo, conviene fissare una volta per tutte la cornice normativa. Tutti i profili che seguono rimandano a questa sezione.

Il piano ha contenuto libero, e la vendita è uno dei contenuti possibili

Secondo l’art. 67 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), il consumatore sovraindebitato, con l’ausilio dell’OCC, può proporre ai creditori un piano di ristrutturazione dei debiti che indichi tempi e modalità per superare la crisi. Il piano ha contenuto libero e può prevedere il soddisfacimento anche parziale e differenziato dei crediti. Nulla impedisce, quindi, che il piano preveda di pagare i creditori in tutto o in parte con il ricavato della vendita di un immobile: anzi, è una delle soluzioni più frequenti quando il debitore ha un patrimonio immobiliare ma non ha liquidità.

Il piano del consumatore non si vota: l’omologa dipende dalla verifica del giudice su ammissibilità, fattibilità e, se un creditore la contesta, convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria. La Cassazione, con l’ordinanza n. 9549/2025, ha ribadito proprio questo punto: nel piano del consumatore i creditori, compresi i privilegiati, possono presentare osservazioni e contestare la convenienza, ma non hanno un diritto di voto.

Il cuore della disciplina: l’art. 71, comma 1, CCII

La norma chiave è l’art. 71, comma 1, CCII, dedicato all’esecuzione del piano. Secondo questa disposizione, il debitore compie ogni atto necessario a dare esecuzione al piano omologato e l’OCC vigila sull’esatto adempimento. Soprattutto, le vendite e le cessioni previste dal piano sono effettuate dal debitore con procedure competitive, anche tramite soggetti specializzati, sotto il controllo e con la collaborazione dell’OCC, sulla base di stime condivise con l’OCC e con adeguate forme di pubblicità. Ogni sei mesi l’OCC riferisce per iscritto al giudice sullo stato dell’esecuzione.

Da questa frase discendono cinque regole che valgono per tutti:

• chi vende è il debitore, non un curatore o un liquidatore: resti proprietario e sei tu a firmare l’atto;
• la vendita deve essere competitiva: non basta trovare un acquirente e firmare, occorre un meccanismo che metta in concorrenza più potenziali compratori (un’asta, una raccolta di offerte, una gara su piattaforma);
• ci si può affidare a soggetti specializzati: istituti di vendite, piattaforme di aste telematiche, professionisti delegati, agenzie che operano con procedure trasparenti;
• la stima va condivisa con l’OCC: il prezzo di riferimento non lo decidi da solo e non lo decide da solo il compratore;
• serve pubblicità adeguata: l’immobile deve essere reso conoscibile al mercato, in modo che la gara sia reale.

Il comma 2: svincolo delle somme e cancellazione dei gravami

Il secondo pilastro è l’art. 71, comma 2, CCII. Secondo questa norma, il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto al piano, autorizza lo svincolo delle somme e ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo, compresa la trascrizione della sentenza di omologazione prevista dall’art. 70, comma 7.

È questo il meccanismo che rende appetibile l’immobile sul mercato: chi compra sa che, completata la vendita conforme al piano, ipoteche e pignoramenti verranno cancellati per ordine del giudice. Non serve l’assenso volontario della banca alla cancellazione, perché la “purgazione” passa attraverso il provvedimento giudiziale.

La trascrizione della sentenza di omologazione

Secondo l’art. 70, comma 7, CCII, il giudice, verificate ammissibilità e fattibilità del piano e risolta ogni contestazione, omologa il piano con sentenza e, ove necessario, ne dispone la trascrizione a cura dell’OCC. Quando il piano prevede la vendita di un immobile, la trascrizione è lo strumento che rende il vincolo di destinazione conoscibile ai terzi nei registri immobiliari. A vendita conclusa, anche questa trascrizione viene cancellata con l’ordine del comma 2.

Prima dell’omologa: niente vendite “fai da te”

Un errore frequente è pensare di poter vendere subito, mentre la domanda è ancora in esame. Secondo l’art. 70, comma 4, CCII, su istanza del debitore il giudice può adottare misure per conservare l’integrità del patrimonio, compreso il divieto di compiere atti eccedenti l’ordinaria amministrazione se non autorizzati. E secondo l’art. 71, comma 3, i pagamenti e gli atti dispositivi compiuti in violazione del piano sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori alla pubblicità della domanda. La vendita “fuori piano” non ti libera: rischi che sia inopponibile ai creditori e che comprometta l’omologa.

Il limite di convenienza per i creditori garantiti

Secondo l’art. 67, comma 4, CCII, i crediti con privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, come attestato dall’OCC. Il piano può anche prevedere una moratoria fino a due anni dall’omologazione, con interessi legali. Quando il piano vende l’immobile ipotecato, questo è il parametro con cui il giudice misura se la banca è trattata correttamente.

La vigilanza e il rischio di revoca

Terminata l’esecuzione, l’OCC presenta una relazione finale (art. 71, comma 4). Se il piano non è stato eseguito correttamente, il giudice indica gli atti necessari e un termine; se le prescrizioni restano inadempiute, revoca l’omologazione (art. 71, comma 5, e art. 72). Secondo l’art. 72, comma 2, la revoca è disposta anche quando il piano è divenuto inattuabile e non è possibile modificarlo: un immobile che resta invenduto per anni può portare esattamente lì. Una garanzia per chi compra: secondo l’art. 72, comma 6, la revoca non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in buona fede.

Come si svolge, in concreto, una procedura competitiva

La legge non impone un modello unico di gara: dice che la procedura deve essere competitiva, che può essere affidata a soggetti specializzati e che deve basarsi su una stima condivisa e su una pubblicità adeguata. Nella pratica, i piani ben costruiti descrivono la procedura in modo abbastanza dettagliato da consentire all’OCC di controllarla e al giudice di verificarne la conformità. Gli elementi che conviene prevedere già nel piano sono questi:

• il prezzo base, normalmente pari alla stima condivisa con l’OCC, e l’eventuale offerta minima ammissibile;
• il canale di vendita: asta telematica su un portale specializzato, raccolta di offerte in busta chiusa presso un professionista, gara gestita da un istituto di vendite o da un’agenzia che operi con regole trasparenti;
• la pubblicità: per quanto tempo l’immobile resta pubblicato, su quali portali, con quale documentazione disponibile per gli interessati (perizia, planimetrie, certificazioni);
• le modalità delle offerte: termine, cauzione, criterio di aggiudicazione, eventuale gara tra più offerenti al rialzo;
• il calendario dei tentativi: quanti esperimenti, a quale distanza di tempo, con quale percentuale di ribasso in caso di esito negativo;
• il termine per il rogito e il saldo prezzo, e chi sceglie il notaio.

Più il piano è preciso su questi punti, meno spazio resta alle contestazioni dei creditori e alle incertezze in fase esecutiva. Una procedura generica (“l’immobile sarà venduto al miglior offerente”) costringe l’OCC e il giudice a colmare lacune dopo l’omologa, e ogni lacuna è un’occasione di ritardo. Una gara ben descritta nel piano è la migliore garanzia che la vendita si chiuda nei tempi previsti e al prezzo atteso.

Quanto ai costi della vendita, rientrano tra i costi della procedura: perizia, pubblicità, eventuale compenso del soggetto specializzato che gestisce la gara, spese notarili per l’atto e per le formalità di cancellazione. A questi si aggiunge il compenso dell’OCC, liquidato dal giudice secondo il D.M. 202/2014 al termine dell’esecuzione, con possibilità di acconti in caso di riparti parziali (art. 71, comma 4). L’OCC, nella relazione allegata alla domanda, deve indicare in via presunta i costi della procedura (art. 68, comma 2, lett. d): è bene che la stima includa fin dall’inizio anche quelli legati alla vendita.

Dopo il rogito: svincolo, cancellazione e trascrizione

Una volta individuato l’acquirente e stipulato l’atto, la sequenza tipica è questa. Il prezzo viene versato secondo le modalità previste dal piano, spesso su un conto vincolato alla procedura. L’OCC verifica che la vendita sia avvenuta secondo le regole del piano e ne riferisce al giudice. Il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto al piano, autorizza lo svincolo delle somme e ordina la cancellazione delle ipoteche, delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo, compresa la trascrizione della sentenza di omologa (art. 71, comma 2). Con il provvedimento del giudice si procede alle formalità presso i registri immobiliari.

Per l’acquirente il punto essenziale è che l’immobile, all’esito, risulti libero dai gravami pregiudizievoli indicati nel provvedimento. Per questo i notai, prima di stipulare, chiedono di verificare la sentenza di omologa, la previsione della vendita nel piano e la documentazione della procedura competitiva: è opportuno che tutto sia pronto prima della data del rogito, così da non far saltare l’operazione per una carenza documentale. La cancellazione dei gravami non è automatica: è un ordine del giudice che presuppone la verifica di conformità della vendita al piano.

Il ruolo dell’OCC in sintesi

Con questa base comune, passiamo ai profili. Ognuno ha le sue particolarità: leggi il tuo, ma dai uno sguardo anche agli altri, perché molte situazioni reali sono miste.

Se l’immobile da vendere è una seconda casa

La tua situazione

Hai un’abitazione in cui vivi e, accanto, un secondo immobile: la casa al mare o in montagna, un appartamento che un tempo affittavi, un box, un piccolo locale. Magari l’hai comprato quando i redditi lo permettevano, oggi pesa con spese condominiali, imposte e manutenzioni, e intanto finanziamenti e carte revolving si sono accumulati. Ti chiedi se puoi venderlo per pagare i creditori e salvare il resto.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: la seconda casa è il bene che il piano può sacrificare con meno attriti, perché non tocca il bisogno abitativo tuo e della tua famiglia. Il giudice, nel valutare la fattibilità e la convenienza, vedrà con favore un piano che mette a disposizione dei creditori un bene non essenziale, conservando l’abitazione principale.

Le regole specifiche per te sono queste:

• non si applica la tutela del mutuo prima casa: l’art. 67, comma 5, CCII consente di continuare a pagare le rate del mutuo ipotecario solo per l’abitazione principale. Se la seconda casa ha un mutuo, il relativo credito ipotecario rientra nel trattamento generale dell’art. 67, comma 4;
• la vendita segue l’art. 71, comma 1: stima condivisa con l’OCC, procedura competitiva, pubblicità adeguata;
• se l’immobile è libero da ipoteche, il ricavato netto va interamente a beneficio della massa dei creditori secondo le percentuali del piano;
• se l’immobile è locato, la vendita avviene con l’inquilino dentro, con un prezzo di mercato normalmente inferiore rispetto a un immobile libero: la stima deve tenerne conto.

I numeri

Facciamo un esempio di calcolo. Immagina una seconda casa stimata 118.500 €, libera da ipoteche, con debiti chirografari complessivi per 96.300 €. I costi di vendita (perizia, pubblicità, eventuale soggetto specializzato, atto notarile) si possono ipotizzare intorno a 6.200 €; il compenso dell’OCC è liquidato dal giudice secondo il D.M. 202/2014 e incide anch’esso sul ricavato. Se la gara si chiude a 112.000 € (un po’ sotto stima, come accade spesso), al netto dei 6.200 € restano 105.800 € lordi per i creditori e le spese di procedura. In uno scenario del genere il piano potrebbe arrivare vicino al pagamento integrale dei chirografari, senza toccare l’abitazione principale né la quota di reddito necessaria al mantenimento.

Al contrario, se la stessa casa vale 64.700 € e i debiti sono 152.000 €, la vendita copre meno della metà: il piano dovrà affiancare al ricavato una quota del reddito mensile per un certo numero di anni, oppure prevedere una falcidia più forte.

I rischi specifici

Il rischio principale, per te, è sopravvalutare l’immobile. Molti proprietari di seconde case ragionano sul prezzo pagato anni fa o sugli annunci della zona, che non sono prezzi di vendita. Se il piano è costruito su un valore irrealistico, la gara andrà deserta, i tempi si allungheranno e il giudice potrà considerare il piano inattuabile. Gli altri rischi tipici:

• spese che corrono: finché non vendi, condominio, utenze e imposte continuano a erodere le tue risorse;
• vendita a un familiare: cedere la casa a un parente fuori da una vera procedura competitiva espone a contestazioni dei creditori e alla possibile inefficacia dell’atto;
• stagionalità: per le case turistiche, il mercato può essere molto più vivace in alcuni mesi; un calendario di gara mal scelto penalizza il prezzo;
• atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni: secondo l’art. 67, comma 2, lett. c), vanno elencati nella domanda; se hai venduto o donato altri immobili di recente, l’OCC e il giudice ne terranno conto.

Le mosse giuste

1. Fai stimare l’immobile prima di depositare il piano, con una perizia che l’OCC possa condividere: è il numero su cui tutto il resto si regge.
2. Prevedi nel piano un meccanismo di ribasso: se il primo tentativo va deserto, il piano dovrebbe già indicare come si procede (nuovo tentativo a prezzo ridotto entro una certa percentuale, tempi massimi).
3. Scegli il canale di vendita insieme all’OCC: un soggetto specializzato che gestisca la gara con pubblicità su portali dedicati.
4. Valuta la gestione dell’immobile nel frattempo: se è affittabile senza pregiudicare la vendita, i canoni possono entrare nel piano.
5. Chiedi le misure protettive dell’art. 70, comma 4, se temi iniziative esecutive dei creditori nelle more.

Un’ultima osservazione riguarda chi ha la seconda casa affittata. Il contratto di locazione opponibile resta in piedi anche dopo la vendita, e l’acquirente subentra nella posizione del locatore. Questo restringe la platea dei compratori, perché esclude chi cerca un immobile da abitare subito, ma la allarga agli investitori interessati a un reddito già in essere. Nella stima occorre quindi distinguere il valore dell’immobile libero da quello dell’immobile occupato, e nel piano conviene indicare chiaramente come vengono trattati i canoni incassati fino alla vendita: se entrano nell’attivo destinato ai creditori, se coprono le spese dell’immobile o se servono in parte al mantenimento della famiglia. Allo stesso modo, se l’immobile è vuoto ma bisognoso di lavori, il piano non dovrebbe prevedere investimenti per valorizzarlo senza una valutazione dell’OCC sul rapporto tra spesa e maggior prezzo atteso: spendere denaro sottratto ai creditori per una ristrutturazione che non si ripaga è un rischio di contestazione.

Giurisprudenza dedicata

Il Tribunale di Ivrea, con un provvedimento del 6 luglio 2026 commentato da Eutekne, ha rigettato l’omologazione di un piano del consumatore che prevedeva una vendita diretta non conforme alla disciplina: l’art. 568-bis c.p.c. non consente di eliminare la valutazione estimativa del bene e non può sostituire la procedura competitiva dell’art. 71 CCII. Per chi vende una seconda casa, magari a un acquirente già individuato, il messaggio è chiaro: anche se hai già un compratore, la stima e la gara non si saltano.

Se la casa da vendere l’hai ricevuta in eredità

La tua situazione

Hai perso un genitore, un coniuge o un parente e ti ritrovi titolare, da solo o con altri eredi, di un immobile. Spesso è una casa che nessuno abita più, a volte lontana da dove vivi. Nel frattempo hai debiti personali che non riesci a sostenere, e la casa ereditata ti sembra la soluzione naturale. Oppure, al contrario, temi che i debiti del defunto si aggiungano ai tuoi.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione, la prima domanda non è “come vendo?” ma “sono davvero proprietario?”. Prima di inserire nel piano la vendita di un immobile ereditato, il passaggio ereditario deve essere completo e risultare dai registri immobiliari. Sul piano del diritto civile, questo significa in genere:

• accettazione dell’eredità: si diventa eredi accettando, in forma espressa o tacita. La vendita di un bene ereditario comporta normalmente accettazione tacita, ma per il piano serve chiarezza prima, non dopo;
• dichiarazione di successione e voltura catastale: adempimenti fiscali e catastali che l’acquirente e il notaio verificheranno;
• trascrizione dell’accettazione: è ciò che garantisce la continuità delle trascrizioni, indispensabile perché il notaio possa stipulare la vendita;
• eventuale comunione ereditaria: se gli eredi sono più di uno, ti trovi in realtà anche nel profilo della quota in comproprietà.

C’è poi un aspetto che riguarda il tuo patrimonio nel suo complesso. Se accetti l’eredità senza beneficio d’inventario, i debiti del defunto diventano anche tuoi e andranno inseriti nell’elenco dei creditori del piano. Se invece l’eredità è attiva e i debiti sono solo tuoi, la casa ereditata rappresenta un attivo nuovo che l’OCC dovrà indicare nella consistenza del patrimonio.

I numeri

Immagina un appartamento ereditato del valore stimato di 87.300 €, di cui sei unico erede, libero da gravami. I tuoi debiti personali ammontano a 71.900 €. La successione ha già comportato costi (imposte, se dovute, e spese tecniche e notarili) che non incidono sul piano se sono già state pagate. La vendita competitiva, con costi stimati intorno a 5.100 €, potrebbe chiudersi a 83.000 €: il netto di 77.900 € supera il debito, e il piano potrebbe prevedere il pagamento integrale o quasi integrale, con tempi molto brevi.

Diverso è il caso in cui l’eredità porti con sé debiti del defunto: se la casa vale 87.300 € ma il defunto lasciava un mutuo residuo di 41.200 € garantito da ipoteca e debiti chirografari per 19.600 €, accettando puramente e semplicemente ti trovi con un patrimonio più grande ma anche con un passivo più grande. Il piano dovrà distribuire il ricavato rispettando l’ipoteca della banca del defunto e trattare tutti i chirografari, tuoi e del defunto.

I rischi specifici

Il rischio principale è presentare il piano su un immobile di cui non sei ancora formalmente titolare: l’OCC non potrà attestare la fattibilità di una vendita che il notaio non è in grado di stipulare. Gli altri rischi:

• rinuncia all’eredità per “salvare” la casa: se rinunci a un’eredità attiva mentre hai debiti, i tuoi creditori dispongono di strumenti per reagire, e l’OCC dovrà comunque segnalare l’atto tra quelli rilevanti. Non è una scorciatoia;
• disaccordo tra coeredi: se non sei l’unico erede, la vendita dell’intero dipende dalla volontà degli altri, e quella della sola quota vale meno;
• immobili irregolari: le case di famiglia spesso presentano difformità edilizie o catastali mai sanate; un acquirente informato ne terrà conto nel prezzo, e la stima deve farlo prima;
• tempi: le pratiche successorie possono richiedere mesi, e il piano deve tenerne conto nel cronoprogramma.

Le mosse giuste

1. Verifica lo stato della successione: dichiarazione presentata, volture fatte, accettazione trascritta.
2. Decidi con consapevolezza come accettare, valutando se il defunto lasciasse debiti: la scelta incide su tutto il piano.
3. Fai una ricognizione tecnica dell’immobile (conformità urbanistica e catastale), per evitare sorprese in sede di rogito.
4. Se ci sono coeredi, cerca un accordo scritto sulla vendita dell’intero e sulla ripartizione del prezzo, da allegare al piano.
5. Inserisci nel piano un calendario realistico, che tenga conto dei tempi di regolarizzazione prima della gara.

C’è poi una situazione che riguarda chi ha già un piano omologato e riceve un’eredità durante l’esecuzione. Il piano è stato costruito su un certo patrimonio; un immobile che arriva dopo è un’utilità nuova. Il Codice non contiene una norma espressa sulla modifica del piano dopo l’omologa, e l’art. 72, comma 2, parla di revoca quando il piano è divenuto inattuabile e non è possibile modificarlo. In questa situazione è prudente informare subito l’OCC, che vigila sull’esecuzione e riferisce al giudice ogni sei mesi, e valutare insieme se e come il nuovo bene incida sul piano. Nascondere l’eredità è la scelta peggiore: secondo l’art. 72, comma 1, l’omologazione può essere revocata se il debitore, con dolo o colpa grave, ha sottratto, occultato o dissimulato una parte rilevante dell’attivo. Per chi riceve un’eredità durante il piano, la trasparenza con l’OCC non è una formalità: è ciò che protegge l’omologa.

Giurisprudenza dedicata

Sul tema specifico della casa ereditata dentro un piano del consumatore non abbiamo individuato, nelle fonti consultate, pronunce recenti dedicate. È però utile un passaggio della sentenza n. 18/2025 del Tribunale di Trani (depositata il 29 gennaio 2025): il tribunale ha esaminato un nuovo piano presentato dopo il decesso di uno dei coniugi ricorrenti, applicando le formalità dell’art. 7 CCII, e lo ha omologato. La morte di un familiare non chiude la strada del piano: la riapre su basi patrimoniali diverse, che vanno ricostruite da capo.

Se possiedi solo una quota in comproprietà

La tua situazione

Sei proprietario di una parte dell’immobile: metà della casa con l’ex coniuge, un terzo dell’appartamento dei genitori con i fratelli, una quota di un rustico in campagna. I debiti sono tuoi, non degli altri comproprietari. Ti chiedi se puoi mettere nel piano la tua quota e che cosa succede agli altri.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri, almeno sul piano economico. La tua quota è un bene vendibile, ma una quota indivisa vale sul mercato molto meno della corrispondente frazione del valore dell’intero. Pochi acquirenti sono disposti a comprare metà di una casa in cui vive un’altra persona. Per questo, nella costruzione del piano, le strade sono essenzialmente tre:

• vendita della sola quota con procedura competitiva, accettando un prezzo inferiore e allargando la platea agli stessi comproprietari, che spesso sono gli acquirenti più interessati;
• vendita dell’intero con il consenso degli altri comproprietari, ripartendo il prezzo pro quota: tu metti nel piano la tua parte di ricavato, gli altri incassano la loro;
• acquisto della quota da parte di un comproprietario all’esito di una procedura competitiva, se il suo è il miglior prezzo.

La vendita prevista dall’art. 71, comma 1, riguarda solo i beni del debitore: gli altri comproprietari non sono parte della procedura e non possono essere obbligati a vendere dal tuo piano. Se aderiscono alla vendita dell’intero, lo fanno per scelta e devono partecipare all’atto.

Attenzione anche al caso del coerede: quando la comunione nasce da una successione, il codice civile prevede tutele specifiche a favore degli altri coeredi in caso di alienazione della quota a estranei. È un aspetto da verificare caso per caso con il notaio prima di avviare la gara.

I numeri

Facciamo i conti. Immagina un appartamento stimato complessivamente 160.400 €, di cui possiedi il 50%. Il valore “aritmetico” della tua quota è 80.200 €, ma come quota indivisa il mercato potrebbe riconoscerle un prezzo sensibilmente inferiore. Ipotizziamo, a solo titolo dimostrativo, un valore realistico di 58.000-62.000 €. Se invece l’altro comproprietario accetta di vendere l’intero e la gara si chiude a 154.000 €, la tua metà del ricavato è 77.000 €, al lordo dei costi pro quota: una differenza di circa 15.000-19.000 € che, in un piano con 68.500 € di debiti, può fare la differenza tra pagare quasi tutto e pagare la metà.

Il confronto con l’alternativa liquidatoria va fatto con lo stesso realismo: anche in una liquidazione la quota verrebbe venduta come quota, o si dovrebbe passare per la divisione, con costi e tempi superiori.

I rischi specifici

Il rischio principale è costruire un piano che presuppone il consenso degli altri comproprietari senza averlo ottenuto per iscritto. Se l’ex coniuge o il fratello si tirano indietro dopo l’omologa, il piano rischia di diventare inattuabile. Gli altri rischi:

• conflitto con il comproprietario che abita la casa: la vendita dell’intero può significare chiedergli di lasciare l’abitazione;
• prezzi bassi sulla quota: senza una vera concorrenza, il rischio di svendere aumenta;
• ipoteche sull’intero: se l’ipoteca grava sull’intero immobile perché anche l’altro comproprietario è debitore o garante, la cancellazione e la ripartizione richiedono un coordinamento specifico;
• comproprietario anch’egli sovraindebitato: in questo caso conviene valutare un approccio coordinato, anche con procedure familiari dove ammesse.

Le mosse giuste

1. Recupera il titolo e verifica le quote come risultano dai registri immobiliari.
2. Apri subito il confronto con gli altri comproprietari e, se c’è accordo sulla vendita dell’intero, formalizzalo prima del deposito.
3. Fai stimare sia l’intero sia la quota, così che il giudice veda le due ipotesi e la convenienza della scelta fatta.
4. Prevedi nel piano una soluzione di riserva (vendita della sola quota) se l’accordo sull’intero venisse meno.
5. Coinvolgi il comproprietario come possibile offerente: la procedura competitiva non lo esclude, anzi può favorirlo.

Se il comproprietario rifiuta sia di vendere l’intero sia di comprare la tua quota, resta in astratto la strada dello scioglimento della comunione attraverso la divisione, anche giudiziale. È però un percorso lungo e costoso, che difficilmente si concilia con i tempi di un piano del consumatore. Per questo, nella maggior parte dei casi, il piano si costruisce sulla vendita della sola quota a un prezzo realistico, eventualmente accompagnata da una quota di reddito mensile, oppure su un accordo negoziato con il comproprietario prima del deposito. Va ricordato che anche nell’alternativa liquidatoria la quota verrebbe aggredita come quota, con le stesse difficoltà di mercato: per il giudice il confronto deve avvenire su basi omogenee. Un ultimo accorgimento: se la comproprietà riguarda la casa in cui vive l’altro comproprietario con la sua famiglia, è utile documentare nel piano perché la soluzione scelta sia anche la meno dannosa per i terzi coinvolti, che non sono parte della procedura ma ne subiscono gli effetti pratici.

Giurisprudenza dedicata

Nelle fonti consultate non abbiamo individuato pronunce recenti specifiche sulla vendita della quota indivisa all’interno del piano del consumatore. Vale però il principio generale affermato dal Tribunale di Ivrea il 6 luglio 2026: la vendita prevista nel piano non può prescindere dalla stima e dalla procedura competitiva. Anche quando il compratore naturale è il comproprietario, l’acquisto deve passare per un meccanismo competitivo e una stima condivisa con l’OCC.

Se l’immobile da vendere è gravato da ipoteca

La tua situazione

Sull’immobile che vuoi vendere c’è un’ipoteca: quella del mutuo con cui l’hai comprato, quella iscritta a garanzia di un finanziamento successivo, oppure un’ipoteca giudiziale iscritta da un creditore sulla base di un decreto ingiuntivo. Ti chiedi se puoi venderlo senza il consenso della banca, che cosa spetta al creditore ipotecario e che fine fa la parte di debito non coperta dal prezzo.

Cosa cambia per te

Questo è il profilo in cui la disciplina del piano mostra la sua forza maggiore. Con l’omologa e la vendita conforme al piano, l’ipoteca viene cancellata per ordine del giudice ai sensi dell’art. 71, comma 2, CCII, anche se il prezzo non copre l’intero debito garantito. Non serve, cioè, che la banca acconsenta alla cancellazione o rilasci un atto di assenso: il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità della vendita al piano, ordina la cancellazione dell’iscrizione.

In cambio, il creditore ipotecario ha una garanzia precisa. Secondo l’art. 67, comma 4, il suo credito può essere soddisfatto anche non integralmente, ma in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, come attestato dall’OCC. In concreto, il creditore ipotecario ha diritto a ricevere dal ricavato almeno quanto otterrebbe se lo stesso immobile fosse venduto in una liquidazione, al netto dei costi che quella liquidazione comporterebbe.

E la parte non coperta? La Cassazione, con l’ordinanza n. 9549/2025, ha confermato il principio per cui la parte del credito che eccede il valore del bene gravato perde la prelazione e va trattata come chirografaria. Per te significa che il residuo verrà pagato nella stessa percentuale prevista dal piano per gli altri creditori chirografari.

Due precisazioni ulteriori:

• secondo l’art. 68, comma 5, il deposito della domanda sospende il corso degli interessi ai soli effetti del concorso, ma non per i crediti garantiti da ipoteca, salvo i limiti degli artt. 2749, 2788 e 2855 c.c.: sugli interessi del creditore ipotecario occorre fare un calcolo attento;
• il piano può prevedere una moratoria fino a due anni dall’omologa per il pagamento dei garantiti, con interessi legali (art. 67, comma 4). La Cassazione, con l’ordinanza n. 11676 del 29 aprile 2026, si è occupata proprio di questa moratoria biennale: il punto è utile quando la vendita richiede tempo e il pagamento della banca arriva solo a rogito avvenuto.

I numeri

Facciamo un esempio. Immobile stimato 132.600 €, ipoteca a garanzia di un mutuo con debito residuo di 109.800 € (capitale, interessi e spese). Altri debiti chirografari per 47.300 €.

Lo scenario liquidatorio, attestato dall’OCC, potrebbe essere questo: in una liquidazione l’immobile si venderebbe ragionevolmente intorno all’80% della stima, cioè 106.080 €; dedotti i costi di quella procedura (ipotizziamo 11.400 €), al creditore ipotecario arriverebbero circa 94.680 €. Questa è la soglia sotto cui il piano non può scendere.

Nel piano, con una vendita competitiva ben pubblicizzata, la gara si chiude a 124.000 €. Dedotti i costi di vendita (6.900 €), restano 117.100 €. Il piano può assegnare alla banca, ad esempio, 101.500 €, cioè più dei 94.680 € dello scenario liquidatorio. Il residuo del debito ipotecario (109.800 − 101.500 = 8.300 €) diventa chirografario e concorre con i 47.300 € degli altri chirografari: in tutto 55.600 €. Restano 15.600 € dal ricavato, più eventualmente una quota di reddito mensile per pagare una percentuale ai chirografari. Con 15.600 € dal prezzo e, ipotizziamo, 180 € al mese per 48 mesi (8.640 €), i chirografari riceverebbero 24.240 €, circa il 43,6% del loro credito.

Il calcolo, ovviamente, cambia molto in base al prezzo effettivo: per questo il piano deve prevedere le regole da seguire se la vendita si chiude sotto o sopra le attese.

I rischi specifici

Il rischio principale è una stima che il creditore ipotecario riesca a smontare. Se la banca dimostra che, in liquidazione, otterrebbe più di quanto il piano le assegna, il giudice non potrà omologare superando la sua contestazione. Gli altri rischi:

• ipoteche plurime: se sull’immobile gravano più ipoteche di grado diverso, il riparto del ricavato deve rispettare l’ordine tra i creditori; in un tema affine (il concordato minore), la Cassazione con la pronuncia n. 28574 del 28 ottobre 2025 ha ribadito che la proposta deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione;
• tempi lunghi di vendita: se il pagamento alla banca slitta oltre la moratoria possibile, il piano rischia di non reggere;
• interessi che continuano a correre sul credito ipotecario nei limiti di legge;
• confusione con la prima casa: se l’immobile ipotecato è l’abitazione principale e vuoi conservarla, la strada è diversa, cioè quella dell’art. 67, comma 5, sul pagamento regolare delle rate del mutuo, che qui non trattiamo.

Le mosse giuste

1. Recupera la visura ipotecaria aggiornata e il conteggio del debito residuo da parte della banca.
2. Costruisci con l’OCC lo scenario liquidatorio in modo documentato: valore di realizzo, costi, tempi.
3. Assegna al creditore ipotecario una somma superiore alla soglia liquidatoria, con un margine che tenga conto delle possibili oscillazioni del prezzo.
4. Prevedi la moratoria se la vendita richiederà mesi, nel limite massimo di due anni dall’omologa.
5. Indica nel piano la richiesta di cancellazione di tutte le iscrizioni e trascrizioni da eseguire dopo la vendita, così che il giudice possa provvedere senza ritardi.

Per chi è nella tua posizione vale la pena chiarire anche un aspetto pratico che spaventa molti debitori: la banca può “rifiutarsi” di cancellare l’ipoteca? Al di fuori di una procedura, la cancellazione volontaria richiede un atto di assenso del creditore, che di norma lo rilascia solo se viene pagato per intero o se accetta un accordo a saldo e stralcio. Dentro il piano, invece, la cancellazione avviene per ordine del giudice ai sensi dell’art. 71, comma 2, una volta verificata la conformità della vendita al piano. Il potere della banca si sposta quindi a monte: non sta nel negare l’assenso alla cancellazione, ma nel contestare la convenienza del piano prima dell’omologa, dimostrando che dalla liquidazione otterrebbe di più. È lì che si gioca la partita, ed è lì che il piano deve essere più solido.

Un’altra precisazione riguarda l’ipoteca giudiziale. Se l’ipoteca non nasce da un mutuo ma è stata iscritta da un creditore sulla base di un decreto ingiuntivo o di una sentenza, il trattamento resta lo stesso: è un credito con prelazione ipotecaria, che deve ricevere almeno quanto otterrebbe in liquidazione nei limiti del valore del bene, mentre l’eccedenza degrada a chirografo. In presenza di più ipoteche, conta il grado: chi ha iscritto prima viene soddisfatto prima sul ricavato. Un’ipoteca di grado successivo, se il valore dell’immobile è già assorbito dai creditori di grado anteriore, può risultare in tutto o in parte “incapiente”, e il relativo credito andrà trattato come chirografario per la parte non coperta.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, imposta lo scenario liquidatorio con lo stesso rigore che un Organismo pretende: è il terreno su cui il creditore ipotecario misura il piano.

Giurisprudenza dedicata

Oltre alle ordinanze di Cassazione n. 9549/2025 e n. 11676 del 29 aprile 2026, è significativa la sentenza n. 105/2024 del Tribunale di Reggio Emilia (pubblicata il 21 novembre 2024). In quel caso il piano non vendeva la casa: offriva al creditore ipotecario 37.000 € grazie all’apporto di un terzo, a fronte di uno scenario liquidatorio in cui l’immobile era stimato 72.000 €, con un’offerta minima di 54.000 € e costi di procedura per 12.000 €. Il tribunale ha ritenuto il piano più conveniente dell’asta. La sentenza mostra il metodo: il trattamento del creditore ipotecario si confronta sempre, numeri alla mano, con quello che otterrebbe dalla vendita forzata.

Se l’immobile da vendere è già pignorato

La tua situazione

È arrivato l’atto di pignoramento. Magari c’è già stato il sopralluogo dell’esperto stimatore, magari è già fissata la prima asta. Ti chiedi se sia troppo tardi, se puoi ancora “portare” la vendita dentro un piano del consumatore e che cosa cambia rispetto all’asta giudiziaria.

Cosa cambia per te

Non è troppo tardi, ma il tempo è il fattore decisivo. Per chi ha un immobile pignorato, il primo obiettivo è ottenere la sospensione dell’esecuzione con il decreto di apertura del piano, chiedendola espressamente ai sensi dell’art. 70, comma 4, CCII. Secondo questa norma, su istanza del debitore, il giudice può sospendere i procedimenti di esecuzione forzata che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano e vietare l’avvio di nuove azioni esecutive e cautelari. Senza questa istanza, l’esecuzione prosegue per la sua strada.

Le misure non sono definitive: secondo l’art. 70, comma 5, sono revocabili su istanza dei creditori o d’ufficio in caso di atti in frode. E secondo l’art. 70, comma 10, se l’omologa viene negata il giudice dichiara l’inefficacia delle misure protettive, con la conseguenza che l’esecuzione riprende.

Che cosa ottieni, in concreto, spostando la vendita nel piano?

• sei tu a vendere, con una procedura competitiva gestita sotto il controllo dell’OCC, invece di subire l’asta giudiziaria;
• la vendita è inserita in un progetto complessivo che può soddisfare anche gli altri creditori e portare all’uscita dal sovraindebitamento;
• il pignoramento viene cancellato con l’ordine del giudice previsto dall’art. 71, comma 2, che menziona espressamente le trascrizioni dei pignoramenti.

Attenzione però a un equivoco: il piano non è un modo per vendere “a trattativa privata” saltando la stima. La perizia già depositata nell’esecuzione può essere un punto di partenza utile, ma la stima deve essere condivisa con l’OCC e la vendita deve restare competitiva. Il Tribunale di Ivrea, nel provvedimento del 6 luglio 2026, ha escluso che lo strumento della vendita diretta dell’art. 568-bis c.p.c. possa sostituire la procedura competitiva prevista dall’art. 71 CCII.

I numeri

Immagina un immobile pignorato con perizia dell’esecuzione a 98.400 € e prima asta fissata a quel prezzo base, con offerta minima ammissibile più bassa. Il creditore procedente vanta 76.300 €, altri creditori intervenuti 21.900 €, chirografari esterni all’esecuzione 33.700 €.

Se l’esecuzione prosegue, i dati di esperienza mostrano spesso aggiudicazioni dopo uno o più ribassi: ipotizziamo un’aggiudicazione a 73.800 €, con spese di procedura esecutiva che erodono ulteriormente il ricavato. I chirografari esterni probabilmente non vedranno nulla, e il debito residuo ti resterà addosso.

Nel piano, con la sospensione ottenuta e una vendita competitiva ben pubblicizzata, la gara potrebbe chiudersi a 91.000 €. Dedotti costi di vendita per 6.400 €, restano 84.600 € da distribuire secondo il piano, con la garanzia per il creditore ipotecario di ricevere non meno di quanto avrebbe ottenuto dall’asta. E il piano può prevedere il pagamento di una percentuale anche ai creditori chirografari, accompagnata dall’esdebitazione del residuo all’esito dell’esecuzione.

I rischi specifici

Il rischio principale è arrivare tardi: se l’immobile è già aggiudicato o il decreto di trasferimento è stato emesso, la casa non è più tua e non può essere venduta nel piano. Gli altri rischi:

• non chiedere la sospensione: è una misura su istanza; dimenticarla significa lasciar correre l’asta;
• piano costruito sulla perizia più ottimistica: se la stima del piano è molto più alta della perizia dell’esecuzione, va giustificata;
• revoca delle misure: comportamenti non trasparenti o atti in frode possono far cadere la sospensione;
• diniego dell’omologa: in quel caso l’esecuzione riparte da dove si era fermata, spesso con tempi persi e costi in più.

Le mosse giuste

1. Ricostruisci subito lo stato dell’esecuzione: data della prossima asta, perizia, creditori intervenuti.
2. Rivolgiti all’OCC senza attendere, perché la relazione richiede tempo e la sospensione si chiede con il deposito.
3. Inserisci l’istanza di sospensione nella domanda, motivando perché l’asta pregiudicherebbe la fattibilità del piano.
4. Usa la perizia dell’esecuzione come base, aggiornandola dove serve, e condividila con l’OCC.
5. Costruisci un piano che batta l’asta in modo dimostrabile per il creditore procedente e per gli intervenuti.

Per chi è nella tua posizione c’è un ulteriore aspetto da curare: i creditori intervenuti nell’esecuzione. Nell’asta giudiziaria il ricavato si distribuisce tra procedente e intervenuti secondo le regole del processo esecutivo; nel piano, invece, tutti i creditori, compresi quelli che non hanno mai agito, ricevono il trattamento previsto dalla proposta. Il creditore procedente chirografario, che nell’esecuzione sperava di soddisfarsi per primo, potrebbe vedere il piano come un peggioramento e contestarne la convenienza. Il piano deve quindi mostrare che, considerate le spese della procedura esecutiva, i probabili ribassi e i tempi dell’asta, la sua posizione non è peggiore di quella che avrebbe nell’alternativa liquidatoria. Allo stesso modo vanno considerate le spese già sostenute nell’esecuzione: perizia, custodia, pubblicità. È utile ricostruirle in modo documentato, perché incidono sia sul confronto con il piano sia sulle somme da destinare ai creditori.

Giurisprudenza dedicata

Nella sentenza n. 105/2024 del Tribunale di Reggio Emilia, l’esecuzione immobiliare pendente sull’abitazione risultava sospesa con l’apertura della procedura, e il piano è stato omologato perché più conveniente della vendita forzata. Nella sentenza n. 18/2025 del Tribunale di Trani era pendente un’esecuzione immobiliare sull’immobile dei coniugi ricorrenti; il tribunale ha omologato il piano, valutando che il creditore ipotecario fosse soddisfatto in misura non inferiore a quella della liquidazione e usando il prezzo base d’asta di 55.000 € come termine di confronto. L’asta in corso non è un ostacolo all’omologa: è il parametro con cui il giudice misura la convenienza del piano.

Tre immobili, tre esiti: le simulazioni a confronto

Le tre simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, con importi realistici ma non tratti da casi reali. Applicano lo stesso problema, cioè la vendita di un immobile dentro il piano, a tre profili diversi.

Simulazione A: seconda casa libera da gravami

Ipotesi: consumatore con stipendio netto di 1.720 € al mese, nucleo di due persone, abitazione principale in affitto e seconda casa in località turistica stimata 103.900 €. Debiti: finanziamenti e carte per 88.600 €, nessuna garanzia reale.

• Deposito della domanda tramite OCC: lunedì 16 novembre 2026.
• Omologa ipotizzata a marzo 2027; prima gara competitiva fissata per lunedì 14 giugno 2027, con base pari alla stima condivisa.
• Gara deserta al primo tentativo; secondo tentativo con ribasso previsto dal piano (10%), aggiudicazione a 95.300 €.
• Costi di vendita: 5.800 €. Netto disponibile: 89.500 €.
• Dedotti i costi di procedura (compenso OCC liquidato dal giudice e spese), il ricavato copre la quasi totalità dei chirografari.

Esito: piano breve, reddito mensile intatto, abitazione in affitto non toccata.

Simulazione B: immobile ipotecato non abitato

Ipotesi: consumatore con pensione netta di 1.260 € al mese, appartamento non abitato stimato 121.700 € con ipoteca per un residuo di 97.400 €. Altri debiti chirografari: 39.800 €.

• Scenario liquidatorio attestato dall’OCC: realizzo stimato 97.360 € (80% della stima), costi 10.900 €, al creditore ipotecario circa 86.460 €.
• Vendita competitiva nel piano: aggiudicazione a 114.200 €, costi 6.700 €, netto 107.500 €.
• Al creditore ipotecario: 92.000 € (sopra la soglia liquidatoria); residuo ipotecario degradato a chirografo: 5.400 €.
• Chirografari complessivi: 45.200 €; residuo del prezzo: 15.500 €, cioè circa il 34% dei chirografari, prima dei costi di procedura.
• Cancellazione dell’ipoteca con ordine del giudice ai sensi dell’art. 71, comma 2.

Esito: la pensione resta quasi del tutto disponibile per il mantenimento; i creditori ricevono più di quanto otterrebbero da una liquidazione.

Simulazione C: quota del 50% su casa pignorata

Ipotesi: consumatore con stipendio netto di 1.540 € al mese, proprietario del 50% di un immobile pignorato da un creditore chirografario con titolo giudiziale; perizia nell’esecuzione 142.000 € per l’intero. L’altro comproprietario, non debitore, è disposto a vendere l’intero. Debiti del consumatore: 64.300 €.

• Istanza di sospensione dell’esecuzione con la domanda, ai sensi dell’art. 70, comma 4.
• Accordo scritto con il comproprietario sulla vendita dell’intero e la ripartizione al 50% del prezzo, allegato al piano.
• Vendita competitiva dell’intero: aggiudicazione a 136.000 €; quota del debitore 68.000 €, costi pro quota 3.900 €, netto 64.100 €.
• Il ricavato copre quasi integralmente il debito; cancellazione della trascrizione del pignoramento con ordine del giudice.

Esito: senza l’accordo con il comproprietario, la sola quota sarebbe stata venduta a un prezzo molto inferiore e il piano avrebbe richiesto anche anni di versamenti mensili.

Il confronto tra le simulazioni

I casi misti: quando appartieni a più profili insieme

La realtà raramente è pulita. Molti consumatori si trovano contemporaneamente in due o tre profili, e le regole si sommano. Ecco le combinazioni più frequenti.

Casa ereditata in comunione con fratelli e già ipotecata

È il caso tipico in cui si sommano tre profili: eredità, quota, ipoteca. L’ordine delle verifiche è questo: prima la regolarizzazione successoria (accettazione e trascrizione), poi la posizione degli altri coeredi, infine il trattamento del creditore ipotecario. Se l’ipoteca grava sull’intero perché il debito era del defunto, il riparto del prezzo deve tenerne conto: la banca ha diritto a essere soddisfatta sul ricavato dell’intero, e solo il residuo si divide tra i coeredi. Nei casi misti l’errore più comune è affrontare i passaggi nell’ordine sbagliato: chi parte dalla vendita prima di aver chiarito titolarità e quote costruisce un piano che l’OCC non potrà attestare.

Seconda casa pignorata

Qui il profilo della seconda casa rende la vendita accettabile per il giudice, ma il pignoramento impone la corsa contro il tempo. La strategia tipica è chiedere la sospensione e proporre una vendita competitiva più efficiente dell’asta, mantenendo l’abitazione principale fuori dal piano o tutelata.

Quota della casa coniugale dopo la separazione

Un consumatore separato possiede il 50% della casa in cui vive l’ex coniuge con i figli, magari assegnata con provvedimento del giudice della famiglia. La quota è vendibile, ma l’assegnazione della casa familiare e la presenza dei figli incidono sul valore e sulla platea degli acquirenti. Spesso l’acquirente più naturale è proprio l’ex coniuge assegnatario, che può partecipare alla procedura competitiva. Il mutuo cointestato complica ulteriormente: la banca è creditrice di entrambi, e la sorte dell’ipoteca sull’intero va coordinata con la posizione del coniuge non sovraindebitato.

Immobile ipotecato che è anche abitazione principale, insieme a una seconda casa

Qui la scelta più frequente è dividere il destino dei due beni: per la prima casa si valuta la prosecuzione del mutuo ai sensi dell’art. 67, comma 5, se ne ricorrono i presupposti; la seconda casa viene venduta con procedura competitiva e il ricavato finanzia il pagamento degli altri creditori. Il giudice valuterà se il sacrificio richiesto ai creditori sia giustificato dal fatto che l’immobile conservato è proprio quello in cui vive la famiglia.

Immobile ipotecato a garanzia del debito di un familiare

Capita che il consumatore sovraindebitato sia proprietario di un immobile ipotecato non per un debito proprio, ma a garanzia del finanziamento di un figlio, di un fratello o di un’impresa di famiglia. In questo caso la posizione del creditore ipotecario sul bene è la stessa, ma il debitore principale è un altro soggetto, che resta obbligato. Se il piano prevede la vendita di quell’immobile, il ricavato andrà destinato innanzitutto al creditore garantito nei limiti della garanzia, e occorrerà valutare con attenzione i rapporti di regresso con il debitore principale. Anche qui la stima condivisa con l’OCC e la procedura competitiva restano imprescindibili, e la documentazione sul rapporto garantito deve essere completa, perché incide sull’elenco dei creditori e sulla ricostruzione del passivo richiesta dall’art. 67, comma 2.

Pensionato con casa ereditata da vendere

Chi percepisce una pensione modesta e riceve in eredità un immobile si trova spesso nella posizione migliore per un piano breve: il reddito è stabile ma basso, e la vendita dell’immobile ereditato può bastare da sola a soddisfare i creditori nella misura proposta. Per la quota di reddito da lasciare al mantenimento, il parametro di riferimento richiamato dal Codice è l’assegno sociale, che per il 2026 è di 546,24 € al mese in via provvisoria, moltiplicato per la scala di equivalenza ISEE del nucleo, secondo l’art. 68, comma 3.

Usufrutto e nuda proprietà

Un’ultima combinazione frequente riguarda chi è nudo proprietario di un immobile di cui un genitore conserva l’usufrutto, oppure chi è usufruttuario di una casa la cui nuda proprietà appartiene ai figli. Anche questi diritti sono beni del debitore che il piano può prevedere di cedere, ma il loro valore di mercato è condizionato dalla durata presumibile dell’usufrutto e dalla presenza di chi abita l’immobile. La stima condivisa con l’OCC deve tenerne conto, e spesso l’acquirente più naturale è proprio il titolare dell’altro diritto, che riunendo usufrutto e nuda proprietà ottiene la piena proprietà. Valgono le stesse regole viste per la quota: niente cessioni dirette concordate in famiglia senza stima e procedura competitiva, e un confronto serio con l’alternativa liquidatoria.

Il confronto tra i profili

Il quadro che segue riassume, in una sola tabella, ciò che cambia da un profilo all’altro. Non sostituisce la lettura della sezione dedicata al tuo caso, ma ti aiuta a capire subito dove si concentrano i problemi.

Nel complesso, la seconda casa libera è il profilo più semplice; l’immobile ipotecato è quello in cui la disciplina del piano offre il vantaggio maggiore, cioè la cancellazione giudiziale dell’ipoteca; l’immobile pignorato è quello in cui il tempo pesa di più; la quota e l’eredità sono i profili in cui i problemi nascono prima ancora della vendita, sul terreno della titolarità e del rapporto con altre persone. Un elemento, però, accomuna tutti e cinque i profili: nessuna vendita prevista dal piano può prescindere da una stima condivisa con l’OCC, da una procedura realmente competitiva e da una pubblicità adeguata. Cambiano i passaggi preliminari e i rischi, ma il metodo resta lo stesso, ed è questo metodo che il giudice verifica prima di ordinare la cancellazione dei gravami.

Le domande che valgono per tutti i profili

Posso vendere l’immobile prima che il piano sia omologato?

In linea di principio no, se non con autorizzazione. Il giudice può vietare gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione non autorizzati (art. 70, comma 4) e gli atti dispositivi compiuti in violazione del piano sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori (art. 71, comma 3). Se hai un’offerta irripetibile mentre la procedura è in corso, il percorso corretto è chiedere l’autorizzazione, non firmare e poi giustificarti.

Cosa succede se nessuno compra?

Il piano dovrebbe prevederlo fin dall’inizio, con una sequenza di tentativi e ribassi predeterminati. Se nonostante tutto l’immobile resta invenduto e il piano non è più eseguibile né modificabile, il rischio è la revoca dell’omologazione ai sensi dell’art. 72, comma 2, con la possibile apertura della liquidazione controllata su istanza del debitore o di un creditore (art. 73).

Chi compra rischia qualcosa?

Chi acquista nell’ambito di una vendita conforme al piano ottiene la cancellazione dei gravami per ordine del giudice. Se l’omologa venisse poi revocata, la revoca non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in buona fede (art. 72, comma 6). È una tutela importante, che rende l’immobile più appetibile di quanto molti pensino.

Il ricavato lo incasso io?

Il prezzo viene destinato all’esecuzione del piano. Lo svincolo delle somme è autorizzato dal giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto al piano (art. 71, comma 2). In pratica le somme seguono la destinazione indicata nel piano: pagamento dei creditori garantiti, costi di procedura, percentuali ai chirografari.

Cosa succede se perdo il lavoro o cambia la mia situazione mentre vendo?

Se il piano si regge soprattutto sul ricavato della vendita, una variazione del reddito pesa meno; se invece si regge anche su versamenti mensili, un peggioramento può renderlo inattuabile. Il Codice non contiene una norma espressa sulla modifica del piano dopo l’omologa: l’art. 72, comma 2, parla di piano inattuabile che non è possibile modificare. È uno dei motivi per cui, quando c’è un immobile da vendere, conviene costruire il piano facendo leva soprattutto sul patrimonio.

La vendita può essere affidata a un’agenzia immobiliare?

Sì, purché l’incarico sia coerente con la regola della procedura competitiva. L’art. 71, comma 1, ammette espressamente che le vendite siano effettuate anche tramite soggetti specializzati. Ciò che conta è che l’agenzia non si limiti a cercare un compratore e chiudere una trattativa privata, ma operi con pubblicità adeguata e con un meccanismo che metta in concorrenza gli interessati, sotto il controllo dell’OCC e sulla base della stima condivisa. Le condizioni dell’incarico, compresi i compensi del soggetto specializzato, vanno indicate e valutate perché incidono sui costi della procedura.

Posso conservare la prima casa e vendere tutto il resto?

È una delle impostazioni più comuni. Il piano ha contenuto libero e può destinare ai creditori i beni non essenziali, conservando l’abitazione principale. Se sulla prima casa grava un mutuo, la prosecuzione delle rate è possibile alle condizioni dell’art. 67, comma 5: debitore in regola alla data della domanda o autorizzato dal giudice a pagare il debito scaduto. Il giudice valuterà la convenienza complessiva per i creditori: più il piano mette a disposizione attraverso la vendita degli altri beni, più è sostenibile la scelta di conservare la casa in cui vive la famiglia.

Che cosa succede ai debiti residui dopo la vendita?

Se il piano viene integralmente e correttamente eseguito, i creditori ricevono quanto previsto dalla proposta omologata e il debitore si libera nei termini del piano. La parte di credito ipotecario non coperta dal prezzo, come ha confermato la Cassazione con l’ordinanza n. 9549/2025, viene trattata come chirografaria e pagata nella percentuale prevista per gli altri chirografari. Per questo la vendita dell’immobile, dentro il piano, non lascia il debitore con un debito residuo verso la banca, come invece può accadere dopo un’asta giudiziaria al di fuori di qualsiasi procedura.

La giurisprudenza, profilo per profilo

Le pronunce che seguono sono state verificate in fonti consultate per questo articolo. I principi sono riformulati in parole nostre. Il numero è inferiore alla media dei nostri approfondimenti: sulla vendita di immobili all’interno del piano del consumatore la giurisprudenza edita è ancora poco numerosa, e abbiamo preferito citare solo provvedimenti con estremi controllati.

Principi validi per tutti i profili

Cass. civ., ord. n. 9549/2025. Principio: nel piano del consumatore l’omologazione non dipende dal voto dei creditori, neppure di quelli privilegiati; il giudice verifica ammissibilità, fattibilità e, se contestata, convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria. Rilevanza: chiarisce che la banca non può bloccare la vendita prevista dal piano con un semplice dissenso, ma solo dimostrando che l’alternativa liquidatoria le darebbe di più.

Seconda casa e vendite in generale

Trib. Ivrea, 6 luglio 2026 (commentato da Eutekne). Principio: la vendita diretta ai sensi dell’art. 568-bis c.p.c. non consente di eliminare la stima del bene e non può sostituire la procedura competitiva prevista dall’art. 71 CCII; l’omologa del piano costruito su una vendita non conforme è stata rigettata. Rilevanza: è il riferimento più diretto per chiunque voglia vendere a un acquirente già individuato, che sia un familiare, un comproprietario o un vicino.

Casa ereditata

Trib. Trani, sent. n. 18/2025, depositata il 29 gennaio 2025. Principio: dopo il decesso di uno dei coniugi ricorrenti, il tribunale ha esaminato e omologato un nuovo piano presentato secondo le formalità dell’art. 7 CCII, con creditore ipotecario soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria. Rilevanza: mostra che le vicende successorie modificano la base patrimoniale del piano, che va ricostruita, ma non precludono la procedura.

Quota in comproprietà

Nelle fonti consultate non sono emerse pronunce recenti dedicate in modo specifico alla vendita di una quota indivisa nel piano del consumatore. Si applicano i principi generali sopra richiamati: stima condivisa, procedura competitiva e convenienza rispetto alla liquidazione (Trib. Ivrea, 6 luglio 2026; Cass. ord. n. 9549/2025).

Immobile ipotecato

Cass. civ., ord. n. 9549/2025. Principio: la parte del credito ipotecario non coperta dal valore del bene perde la prelazione e va trattata come credito chirografario. Rilevanza: spiega che cosa succede quando il prezzo di vendita non basta a pagare tutto il mutuo.

Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026. Principio: la Corte si è occupata della moratoria biennale prevista dall’art. 67, comma 4, CCII per il pagamento dei creditori garantiti. Rilevanza: è il riferimento per i piani in cui la banca viene pagata con il ricavato di una vendita che richiede mesi.

Trib. Reggio Emilia, sent. n. 105/2024, pubblicata il 21 novembre 2024. Principio: il trattamento del creditore ipotecario si confronta con lo scenario liquidatorio documentato (valore di stima, offerta minima, costi di procedura); il piano che assicura al creditore più dell’asta è conveniente e può essere omologato. Rilevanza: offre un modello concreto di calcolo della soglia dell’art. 67, comma 4.

Cass. civ., n. 28574 del 28 ottobre 2025 (in tema di concordato minore). Principio: la proposta deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione. Rilevanza: il principio riguarda il concordato minore, ma è utile come criterio di prudenza quando il ricavato di un immobile gravato da più ipoteche va distribuito tra creditori di grado diverso.

Immobile pignorato

Trib. Reggio Emilia, sent. n. 105/2024, pubblicata il 21 novembre 2024. Principio: con l’apertura della procedura l’esecuzione immobiliare pendente risultava sospesa e il piano è stato omologato perché più vantaggioso della vendita forzata. Rilevanza: conferma che la pendenza dell’esecuzione non impedisce l’omologa.

Trib. Trani, sent. n. 18/2025, depositata il 29 gennaio 2025. Principio: in presenza di un’esecuzione immobiliare pendente, il prezzo base d’asta è stato utilizzato come termine di confronto per valutare la convenienza del piano per il creditore ipotecario. Rilevanza: per chi ha la casa pignorata, la perizia e il prezzo base dell’esecuzione diventano il metro con cui il piano viene misurato.

Trib. Ivrea, 6 luglio 2026. Principio: gli strumenti di vendita diretta del processo esecutivo non sostituiscono la procedura competitiva del piano. Rilevanza: chi vuole portare nel piano la vendita di un immobile pignorato deve rispettare comunque stima e gara.

Cosa può fare lo Studio Monardo per chi deve vendere un immobile nel piano

La vendita di un immobile dentro il piano del consumatore è un’operazione che si prepara prima del deposito e si porta a termine dopo l’omologa. Ecco, in concreto, che cosa fa lo Studio in ciascuna fase, declinato per profilo dove la differenza conta.

1. Ricostruiamo la titolarità dell’immobile con visure catastali e ipotecarie: per la casa ereditata verifichiamo accettazione, dichiarazione di successione e trascrizioni; per la quota controlliamo la misura esatta del diritto e gli altri comproprietari.
2. Mappiamo i gravami: ipoteche volontarie e giudiziali, pignoramenti, sequestri, con il relativo grado, per preparare la richiesta di cancellazione dell’art. 71, comma 2.
3. Impostiamo con il perito la stima da condividere con l’OCC, distinguendo, per le quote, il valore dell’intero da quello della quota indivisa e, per gli immobili locati, l’incidenza della locazione.
4. Costruiamo lo scenario liquidatorio con cui il creditore ipotecario misurerà il piano: valore di realizzo, costi, tempi, interessi.
5. Redigiamo il piano con un calendario di vendita che preveda tentativi, ribassi e soggetto specializzato, in modo che l’esecuzione non si blocchi al primo esito negativo.
6. Per gli immobili pignorati, analizziamo lo stato dell’esecuzione e predisponiamo l’istanza di sospensione dell’art. 70, comma 4, motivandola sulla fattibilità del piano.
7. Per le quote e le eredità, gestiamo il confronto con comproprietari e coeredi, formalizzando per iscritto l’eventuale accordo sulla vendita dell’intero e la ripartizione del prezzo.
8. Seguiamo la fase delle osservazioni dei creditori e le eventuali contestazioni sulla convenienza, rispondendo con dati e documenti.
9. Assistiamo il debitore nell’esecuzione del piano: procedura competitiva, rogito, istanza di svincolo delle somme e di cancellazione dei gravami.
10. Difendiamo il piano in caso di reclamo, impugnazione o istanza di revoca, con la stessa strategia dall’inizio alla fine.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi deve vendere un immobile nel piano, la qualifica che pesa di più è quella di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC: significa conoscere dall’interno come un Organismo valuta una stima, quali documenti pretende prima di attestare la convenienza per i garantiti e come controlla una procedura competitiva. Il piano viene così costruito con il linguaggio e i criteri di chi lo dovrà vigilare. La qualifica di cassazionista garantisce invece continuità di strategia dall’analisi iniziale fino alla Corte di Cassazione: stesso difensore, stessa linea, se la banca reclama o impugna l’omologa.

Accanto all’Avvocato lavora uno staff di avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo: i primi curano la parte processuale, i rapporti con l’esecuzione e con i comproprietari; i secondi ricostruiscono redditi, debiti e flussi necessari a dimostrare la sostenibilità del piano.

In chiusura: prima capisci il tuo profilo, poi vendi secondo le tue regole

Vendere un immobile dentro il piano del consumatore è possibile, ed è spesso la scelta che consente di pagare i creditori in misura dignitosa e di uscire dal sovraindebitamento. Ma la stessa vendita segue regole diverse a seconda del bene. Il primo passo è capire in quale profilo ti trovi; il secondo è agire secondo le regole che valgono per te: regolarizzare l’eredità, trovare l’accordo con il comproprietario, battere la soglia liquidatoria della banca, fermare l’asta in tempo.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché vive esattamente nel punto in cui si incontrano procedura di sovraindebitamento ed esecuzione immobiliare: l’Avv. Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, conosce i criteri con cui l’Organismo stima, controlla e riferisce sulla vendita; da avvocato cassazionista può difendere il piano davanti a ogni grado di giudizio se un creditore lo contesta.

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