INTRODUZIONE

Perché questo tema è cruciale per il debitore

I proprietari di residenze turistiche o seconde case ad uso vacanza spesso si trovano esposti a numerosi rischi quando emergono debiti tributari, previdenziali o bancari. L’eventuale insolvenza verso l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione, l’INPS o istituti di credito può comportare non solo cartelle esattoriali, ma anche l’avvio di procedure esecutive che mettono in pericolo il patrimonio. A differenza della prima casa di abitazione, tutelata dall’art. 76 del D.P.R. 602/1973 che impedisce l’espropriazione dell’unico immobile non di lusso adibito ad abitazione del debitore , un residence turistico rientra nella categoria delle seconde case e non beneficia della stessa protezione. Ciò significa che l’Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca e procedere al pignoramento, mentre banche e creditori possono aggredire l’immobile per soddisfare i propri crediti.

Il tema è reso ancora più attuale dalle recenti modifiche normative e giurisprudenziali: la riforma del Testo Unico della Riscossione con il D.Lgs. 33/2025 ha riscritto alcune norme come l’art. 72‑bis D.P.R. 602/1973; la Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha introdotto la rottamazione‑quinquies dei carichi 2000‑2023; le sentenze della Corte di Cassazione del 2025 e 2026 hanno ridefinito gli obblighi delle banche nella procedura di pignoramento esattoriale e hanno chiarito i limiti di impignorabilità delle pensioni. In questo contesto, conoscere i propri diritti, le procedure da seguire e le possibili strategie difensive diventa essenziale per ogni debitore che voglia tutelare i propri beni e la propria serenità.

Le principali soluzioni legali che verranno trattate

Nel corso dell’articolo analizzeremo:

• La normativa di riferimento, spiegando le differenze tra pignoramento ordinario e pignoramento esattoriale, i limiti di impignorabilità dei beni e delle pensioni , le tutele previste per l’abitazione principale e l’assenza di tali tutele per le residenze turistiche.
• Le procedure passo‑passo dopo la notifica della cartella esattoriale o del pignoramento, indicando termini e scadenze, nonché i diritti e i doveri del debitore e del terzo pignorato (come le banche) .
• Le difese e le strategie legali per impugnare gli atti illegittimi, sospendere le esecuzioni, contestare gli interessi, ottenere dilazioni di pagamento o ricorrere a definizioni agevolate e rottamazioni .
• Gli strumenti alternativi di composizione della crisi, come le procedure di sovraindebitamento della Legge 3/2012 (accordo con i creditori, piano del consumatore ed esdebitazione ), il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) con le sue moratorie e le regole sui piani di ristrutturazione , e la composizione negoziata della crisi introdotta dal D.L. 118/2021 .
• Gli errori comuni da evitare (ad esempio ignorare le notifiche, non controllare i termini, non presentare tempestivamente le opposizioni), con consigli pratici per gestire la crisi.
• Domande frequenti (FAQ) e simulazioni pratiche con numeri reali per rendere più chiari i concetti.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’articolo è redatto con la supervisione professionale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, patrocinante in Cassazione e coordinatore di uno staff multidisciplinare composto da avvocati e commercialisti esperti a livello nazionale nel diritto bancario e tributario. L’Avv. Monardo:

• È cassazionista, dunque abilitato a patrocinare innanzi alle giurisdizioni superiori (Corte di Cassazione e Consiglio di Stato).
• Coordina professionisti operanti su tutto il territorio italiano, specializzati nel diritto bancario, diritto tributario, esecuzioni mobiliari ed immobiliari e crisi d’impresa.
• È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi tenuti dal Ministero della Giustizia.
• È professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ex D.L. 118/2021, figura introdotta per assistere imprenditori e privati nella risoluzione negoziata delle situazioni di insolvenza.

Grazie a queste qualifiche, l’Avv. Monardo e il suo staff sono in grado di offrire al lettore un’assistenza completa e personalizzata: analisi preliminare degli atti, valutazione della legittimità delle notifiche, predisposizione di ricorsi e opposizioni, richiesta di sospensione delle procedure esecutive, conduzione di trattative con l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione e le banche, elaborazione di piani di rientro e gestione di procedure giudiziali e stragiudiziali. L’obiettivo è difendere il debitore, ridurre o eliminare il debito illegittimo e salvaguardare il patrimonio.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Pignoramento esattoriale e pignoramento ordinario

Quando un soggetto (persona fisica o società) non paga le somme dovute, il creditore può avviare un’azione esecutiva per soddisfarsi sui beni del debitore. Nel nostro ordinamento esistono due grandi categorie di pignoramento:

1. Pignoramento ordinario disciplinato dal Codice di Procedura Civile (C.p.c.), applicabile a tutti i creditori privati (banche, fornitori, privati). L’atto di pignoramento deve contenere la trascrizione del titolo esecutivo, l’indicazione del credito, l’intimazione al debitore di astenersi da qualsiasi atto diretto a sottrarre i beni pignorati e l’invito al terzo ad effettuare la dichiarazione di debito . Gli articoli rilevanti sono:
2. Art. 543 C.p.c.: disciplina la forma e il contenuto dell’atto di pignoramento .
3. Art. 545 C.p.c.: stabilisce i limiti di impignorabilità di stipendi, pensioni, salari ed altre indennità, prevedendo che siano impignorabili le somme necessarie al sostentamento e che le pensioni siano impignorabili fino al doppio dell’assegno sociale . Per le somme accreditate su conto corrente prima del pignoramento, sono impignorabili fino al triplo dell’assegno sociale .
4. Art. 546 C.p.c.: impone al terzo pignorato (ad esempio la banca) di versare le somme pignorate entro dieci giorni e di custodire le somme oggetto di pignoramento, con eccezioni per stipendi e pensioni .
5. Pignoramento esattoriale disciplinato dal Testo Unico della Riscossione (D.P.R. 602/1973). È attivato dall’Agenzia delle Entrate‑Riscossione per la riscossione di tributi, contributi INPS e altre entrate pubbliche. Le norme salienti sono:
6. Art. 50 D.P.R. 602/1973: prevede l’intimazione di pagamento e l’avviso di avvio dell’esecuzione.
7. Art. 72: riguarda il pignoramento di fitti e pigioni, obbligando il conduttore a pagare direttamente all’Agente della riscossione .
8. Art. 72‑bis: introdotto nel 2006 e riformato nel 2025 dal D.Lgs. 33/2025, consente all’Agente della riscossione di intimare alle banche o ad altri terzi il pagamento coattivo dei crediti del debitore entro 60 giorni, senza l’intervento del giudice. Il testo prevede che la banca congeli tutte le somme presenti e quelle che entreranno nei 60 giorni successivi, trasferendole all’Agente della riscossione . La Cassazione ha chiarito che il periodo di 60 giorni costituisce un vero e proprio “spatium deliberandi”, nel quale la banca custodisce e poi versa tutte le somme incassate .
9. Art. 76: impedisce l’espropriazione dell’unico immobile non di lusso adibito ad abitazione principale del debitore e del suo nucleo familiare . Tuttavia, tale tutela non si applica alle seconde case o alle residenze turistiche, che possono quindi essere ipotecate e pignorate.
10. Art. 77: stabilisce le condizioni per l’iscrizione di ipoteca sugli immobili per debiti superiori a € 20.000 e la necessità di avviso al debitore prima dell’iscrizione .
11. Art. 85 e 86 (non riportati integralmente per ragioni di sintesi) regolano la vendita forzata e l’espropriazione immobiliare.

La differenza principale tra pignoramento ordinario e esattoriale è che quest’ultimo si attua senza l’intervento del giudice, mediante un’ingiunzione amministrativa con poteri molto incisivi. Per questo motivo la giurisprudenza ha sviluppato controlli stringenti sulla legittimità degli atti dell’Agente della riscossione.

1.2 Limiti di impignorabilità di stipendi, pensioni e conti correnti

Il legislatore ha stabilito limiti specifici alla pignorabilità di stipendi e pensioni per garantire un minimo vitale al debitore. Tali limiti, validi sia per i pignoramenti ordinari sia per quelli esattoriali, sono stati aggiornati nel corso degli anni. A partire dal 1° gennaio 2026 l’assegno sociale è pari a € 546,24 mensili; pertanto:

• Le pensioni non possono essere pignorate fino a € 1.092,48 (il doppio dell’assegno sociale). La parte eccedente può essere pignorata fino a un quinto .
• Se la pensione o lo stipendio è accreditato sul conto corrente, le somme già depositate prima del pignoramento sono impignorabili fino a € 1.638,72 (il triplo dell’assegno sociale) .
• In caso di debiti verso l’INPS per indebita percezione di prestazioni previdenziali o omissione contributiva, si applica l’art. 69 della Legge 153/1969, che consente all’INPS di trattenere fino a un quinto della pensione senza applicare il limite del doppio dell’assegno sociale . La Corte Costituzionale ha stabilito nel 2025 che questa deroga è legittima, poiché la normativa speciale prevale su quella generale .

È fondamentale notare che la residenza turistica non gode di alcuna protezione equiparabile alla “prima casa”; di conseguenza, se il debitore percepisce redditi da locazione turistica, questi possono essere interamente pignorati salvo il limite di un quinto quando assimilati a stipendio.

1.3 Ipoteca e protezione della prima casa

L’iscrizione di ipoteca da parte dell’Agente della riscossione è disciplinata dall’art. 77 D.P.R. 602/1973. L’ipoteca può essere iscritta per crediti erariali superiori a € 20.000, previa comunicazione al debitore. Se il debito supera € 120.000 e l’immobile non è l’unico immobile di residenza, l’Agente può procedere anche all’espropriazione . In sintesi:

• Se l’immobile è l’unico immobile adibito a abitazione principale del debitore e non è di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9), l’Agenzia delle Entrate non può procedere all’esproprio, ma può comunque iscrivere ipoteca se il debito supera € 20.000.
• Se l’immobile è una residenza turistica o seconda casa, l’Agente della riscossione può iscrivere ipoteca ed espropriare l’immobile, indipendentemente dal suo valore. Nessuna tutela è prevista per l’abitazione in cui il debitore non risiede anagraficamente.
• Le ipoteche iscritte in violazione dell’art. 77 o senza comunicazione sono annullabili con ricorso al giudice.

1.4 Giurisprudenza recente e principi di diritto

La Corte di Cassazione e la Corte Costituzionale hanno emanato negli ultimi anni numerose sentenze che riguardano la riscossione e la tutela del debitore. Riassumiamo le principali pronunce utili a chi possiede un residence turistico:

1. Cass. civ. Sez. III, ordinanza n. 32759/2024: ha ribadito che l’impignorabilità della “prima casa” si applica solo all’unico immobile del debitore adibito ad abitazione principale, mentre non opera per le seconde case . Ne consegue che le residenze turistiche sono pignorabili.
2. Cass. civ. Sez. VI, ordinanza n. 28520/2025: ha interpretato l’art. 72‑bis D.P.R. 602/1973, stabilendo che la banca deve bloccare e versare tutte le somme presenti e quelle affluite sul conto nei 60 giorni successivi alla notifica . Il pignoramento esattoriale ha quindi un effetto “congelamento” che può paralizzare il conto del debitore.
3. Cass. pen., sezioni unite, sentenza n. 34485/2025: ha affermato che la tutela della prima casa di cui all’art. 76 D.P.R. 602/1973 è limitata all’unico immobile e non si estende ad altre ipotesi, ribadendo che la protezione non opera nel caso di confisca penale o di crediti diversi .
4. Corte costituzionale, sentenza n. 216/2025: ha dichiarato infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata sull’art. 69 L. 153/1969, confermando che l’INPS può effettuare trattenute fino a un quinto della pensione per recuperare crediti derivanti da indebita percezione di prestazioni, senza applicare il limite del doppio dell’assegno sociale .
5. Cass. civ., ordinanza n. 6/2026: ha precisato che il pignoramento esattoriale ex art. 72‑bis deve essere notificato sia al terzo pignorato sia al debitore; la mancata notifica determina la radicale inesistenza dell’atto .
6. Cass. civ., sentenza n. 29746/2025 (in tema di piano del consumatore): ha chiarito che il piano del consumatore ex art. 67 CCII è riservato ai soggetti che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale. Un amministratore o socio che ha prestato garanzia per l’impresa non può essere considerato consumatore .
7. Tribunale di Bari, decreto 2023 (esdebitazione): ha affermato che le cause ostative all’esdebitazione previste dall’art. 14‑terdecies L. 3/2012 sono tassative e non possono essere estese analogicamente .

Questi precedenti offrono strumenti di difesa e interpretazione utili per contestare gli atti illegittimi o per scegliere la procedura più idonea a risolvere la situazione debitoria.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto

Quando il proprietario di un residence turistico riceve un atto esattoriale (cartella di pagamento, avviso di intimazione, atto di pignoramento) o un atto di pignoramento bancario, è fondamentale seguire una procedura rigorosa per non perdere i diritti. Di seguito illustriamo le fasi principali.

2.1 Ricezione della cartella esattoriale e verifica della legittimità

La cartella esattoriale è l’atto con cui l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione richiede il pagamento di tributi, contributi o sanzioni non versati nei termini. Alla ricezione della cartella occorre:

1. Verificare la data di notifica e se è stata effettuata regolarmente (via PEC, raccomandata, messo notificatore). È possibile consultare l’estratto di ruolo presso gli sportelli o tramite SPID.
2. Esaminare la cartella per controllare la presenza di tutti gli elementi previsti dalla legge: indicazione del tributo, degli interessi, delle sanzioni, del codice ente creditore, dell’avviso di pagamento e della possibilità di presentare ricorso.
3. Valutare la prescrizione: molti tributi (es. IMU, TASI, multe stradali) si prescrivono in 5 anni; le imposte sui redditi e l’IVA in 10 anni; contributi previdenziali INPS in 5 anni. Se la cartella è prescritta, si può presentare ricorso per farne dichiarare l’illegittimità.
4. Richiedere il discarico per vizi formali: errori nella notifica, mancanza di sottoscrizione, mancata indicazione del responsabile del procedimento possono essere fatti valere con ricorso.

2.2 Avviso di intimazione e sollecito di pagamento

Dopo la cartella, l’Agente può notificare un avviso di intimazione ex art. 50 D.P.R. 602/1973. Tale avviso intima il pagamento entro 5 giorni, decorso il quale può essere avviata l’esecuzione. Anche qui è fondamentale verificare la regolarità della notifica e, se sussistono vizi, proporre ricorso entro 60 giorni dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale (oggi Corte di Giustizia Tributaria di primo grado).

2.3 Notifica del pignoramento (esattoriale o ordinario)

L’atto di pignoramento è la fase più delicata. Nel caso di pignoramento esattoriale, l’Agente invia una comunicazione di pignoramento al terzo (banca, datore di lavoro, inquilino) e al debitore. L’atto deve contenere l’indicazione del credito, l’invito al terzo a non disporre delle somme e a versarle entro 60 giorni . Nel pignoramento ordinario, l’atto deve includere il titolo esecutivo e l’ingiunzione .

Cosa fare alla ricezione dell’atto:

1. Controllare che l’atto sia stato notificato anche al debitore. La Cassazione ha sancito la nullità del pignoramento esattoriale se non notificato al debitore .
2. Verificare il rispetto dei limiti di impignorabilità. Se vengono pignorati stipendi, pensioni o crediti oltre il quinto, si può chiedere la riduzione del pignoramento.
3. Valutare se il debito è ancora esigibile. In caso di rateizzazione in corso, sospensione ex legge (ad esempio rottamazioni), prescrizione o decadenza, si può chiedere l’annullamento dell’atto.
4. Presentare ricorso o opposizione:
5. Per i tributi: ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica, richiedendo eventualmente la sospensione dell’atto.
6. Per contributi INPS: ricorso in sede previdenziale al Tribunale.
7. Per pignoramenti bancari: opposizione all’esecuzione ex art. 615 C.p.c. o opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 C.p.c., entro 20 giorni.

2.4 La fase dei 60 giorni: congelamento del conto e obblighi della banca

Quando il pignoramento riguarda il conto corrente bancario, la banca assume il ruolo di terzo pignorato. Nel pignoramento esattoriale ex art. 72‑bis:

• La banca deve congelare tutte le somme presenti sul conto al momento della notifica e quelle che entreranno nei 60 giorni successivi, fino a concorrenza del debito . Questo periodo, chiarisce la Cassazione, serve a garantire al debitore la possibilità di opporsi, ma allo stesso tempo impedisce di dissipare i beni.
• Decorso il termine, la banca deve versare le somme all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione.
• Le somme accreditate prima della notifica sono impignorabili entro il limite del triplo dell’assegno sociale ; la banca ha l’obbligo di considerare tali limiti nel calcolo.

Nel pignoramento ordinario, la banca è tenuta a rendere la dichiarazione al creditore e, se non vi sono opposizioni, a versare le somme dopo l’udienza di assegnazione. Tuttavia, grazie alla riforma del 2025, il pignoramento esattoriale si presenta più rapido e invasivo. È quindi essenziale agire tempestivamente, rivolgendosi a un professionista per presentare opposizione e chiedere la sospensione.

2.5 Espropriazione immobiliare del residence turistico

Se il debito è elevato e il residence turistico rappresenta un bene di valore, l’Agente della riscossione o una banca creditrice possono avviare la procedura di espropriazione immobiliare. I passi sono:

1. Iscrizione di ipoteca: l’Agente notifica al debitore l’intenzione di iscrivere ipoteca ai sensi dell’art. 77 D.P.R. 602/1973 . Se il debito è inferiore a € 20.000, l’iscrizione non è consentita; sopra tale soglia, l’iscrizione è possibile ma deve essere preceduta da preavviso.
2. Pignoramento immobiliare: se il debito supera € 120.000 e l’immobile non è l’unico bene adibito a abitazione principale, l’Agente può notificare il pignoramento e procedere alla vendita forzata . Nel caso di residenza turistica la soglia non opera; l’immobile può essere pignorato anche con debiti inferiori.
3. Fase giudiziaria: il pignoramento immobiliare viene iscritto presso il Tribunale competente; il giudice nomina un custode, fissa l’udienza di comparizione e dispone la vendita. Il debitore può fare opposizione ex art. 615 o 617 C.p.c., sollevando ad esempio la violazione dell’obbligo di preavviso o l’esiguità del debito rispetto al valore dell’immobile.
4. Vendita all’asta: se non vi sono opposizioni o se queste vengono rigettate, l’immobile viene messo all’asta. Il debitore può ancora evitare la vendita saldando integralmente il debito prima dell’aggiudicazione.

2.6 Tempi e scadenze riassuntive

Per orientarsi meglio, la seguente tabella sintetizza le principali scadenze successive alla notifica degli atti:

3. Difese e strategie legali

3.1 Impugnazione degli atti: ricorsi e opposizioni

Per difendersi da pignoramenti e ipoteche illegittimi è necessario impugnare tempestivamente gli atti. Le principali azioni sono:

1. Ricorso dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria (ex Commissione Tributaria). Consente di contestare l’esistenza del debito, la prescrizione, l’omessa notifica dell’avviso di accertamento, gli interessi illegittimi. È fondamentale allegare prove documentali (avvenuto pagamento, sentenze favorevoli, vizi formali) e richiedere la sospensione dell’esecuzione per evitare che il pignoramento prosegua.
2. Opposizione all’esecuzione ex art. 615 C.p.c.. Va presentata al giudice dell’esecuzione entro 20 giorni dalla notifica dell’atto con il quale si procede (es. pignoramento immobiliare). Con essa si deducono l’inesistenza del titolo esecutivo, la nullità del precetto o del pignoramento.
3. Opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 C.p.c.. Può essere proposta contro i vizi formali dell’atto (mancata indicazione del responsabile del procedimento, errori di calcolo). Anche qui è essenziale rispettare il termine di 20 giorni.
4. Ricorso in sede previdenziale: per contestare cartelle relative a contributi INPS, si può proporre ricorso al Tribunale ordinario in funzione di giudice del lavoro. È possibile eccepire la prescrizione quinquennale dei contributi o la mancata iscrizione a ruolo.
5. Ricorso per cassazione: quando i giudizi di merito si concludono sfavorevolmente, l’Avvocato cassazionista può proporre ricorso in Cassazione per violazione di legge o vizi di motivazione.

3.2 Sospensione e riduzione del pignoramento

In presenza di pignoramento di stipendi o pensioni, il giudice può disporre la riduzione del pignoramento ai sensi dell’art. 545 C.p.c., garantendo il rispetto dei limiti di impignorabilità . È possibile chiedere al giudice dell’esecuzione di limitare l’importo versato alla quota di un quinto, se l’Agente ha preteso somme superiori.

Nel pignoramento esattoriale su conto corrente, si può chiedere la sospensione dell’esecuzione al giudice tributario, allegando motivi validi (prescrizione, difetto di notifica, vizi dell’atto) e depositando la domanda di sospensione contestualmente al ricorso.

3.3 Rinegoziazione e accordi transattivi

Spesso l’Agente della riscossione e le banche sono disponibili a concordare piani di rientro o accordi transattivi per evitare lunghe esecuzioni. Alcune strategie:

1. Rateizzazione ex art. 19 D.P.R. 602/1973: consente di pagare il debito in un massimo di 72 rate mensili (o 120 rate in caso di temporanea difficoltà). Se il debitore è in regola con i pagamenti, l’Agente sospende le azioni esecutive.
2. Definizioni agevolate e rottamazioni: la Legge 199/2025 ha introdotto la rottamazione‑quinquies dei carichi affidati all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione dal 2000 al 31 dicembre 2023. Il contribuente può pagare solo l’imposta e le spese di notifica, senza sanzioni e interessi, in un’unica soluzione o in 54 rate bimestrali . Sono esclusi i carichi relativi a IMU, TARI, contributi per le casse professionali; la domanda va presentata entro il 30 aprile 2026 e il pagamento della prima rata entro il 31 luglio 2026 .
3. Transazione fiscale e accordo con le banche: nell’ambito delle procedure concorsuali o di sovraindebitamento è possibile proporre un accordo di ristrutturazione che preveda il pagamento parziale del credito erariale e l’esdebitazione del residuo.

3.4 Eccezioni e casi particolari

Alcune situazioni richiedono attenzione particolare:

• Debiti da indebito INPS: come ricordato, l’INPS può trattenere fino a un quinto della pensione ; in tal caso, la tutela del doppio dell’assegno sociale non si applica .
• Residenze turistiche in comproprietà: se l’immobile è cointestato, il creditore può pignorare solo la quota del debitore, ma potrebbe comunque chiedere la divisione giudiziale e la vendita dell’immobile.
• Immobili vincolati da fondo patrimoniale: la costituzione di un fondo patrimoniale non impedisce ai creditori fiscali di aggredire il bene se il debito è derivante da oneri fiscali; la Cassazione ritiene che l’esecuzione possa procedere.
• Pignoramento di conti cointestati: il terzo (banca) deve accantonare soltanto la quota parte presumibilmente riferibile al debitore, salvo prova contraria.

3.5 Errori comuni da evitare

1. Ignorare le notifiche: non ritirare una raccomandata o non accedere alla PEC comporta comunque la notifica per compiuta giacenza. È necessario controllare regolarmente la posta e la PEC.
2. Perdere i termini: scaduti i termini per proporre ricorso, l’atto diventa definitivo. Segnare sempre le scadenze e rivolgersi immediatamente a un legale.
3. Pagamento spontaneo senza verifica: pagare una cartella senza controllare la legittimità può comportare la perdita del diritto a contestarla. È consigliabile far analizzare l’atto da un professionista.
4. Rivolgersi a soggetti non qualificati: solo avvocati iscritti all’albo o gestori della crisi abilitati possono offrire consulenza legale in materia di esecuzioni e sovraindebitamento.

4. Strumenti alternativi: rottamazione, sovraindebitamento, composizione negoziata

4.1 Rottamazione e definizioni agevolate

Come già accennato, la Legge 199/2025 ha introdotto la rottamazione‑quinquies. Questa misura consente di chiudere le cartelle affidate tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023 pagando solo le somme a titolo di tributo e le spese di notifica. Le caratteristiche principali:

• Presentazione della domanda: entro il 30 aprile 2026. La domanda può essere presentata telematicamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate‑Riscossione.
• Pagamento: in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate bimestrali (4 anni e mezzo). Sulle rate si applica un interesse del 3% annuo .
• Debiti esclusi: carichi relativi a IMU, TARI, contributi di casse professionali, somme dovute per risorse proprie dell’UE .
• Effetti: la definizione determina l’estinzione delle sanzioni e degli interessi di mora; le procedure esecutive in corso vengono sospese e, a saldo completato, definitivamente estinte.

4.2 Procedure di sovraindebitamento (Legge 3/2012)

La Legge 3/2012 (modificata dal D.Lgs. 14/2019) disciplina le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento per le persone fisiche, i professionisti e gli imprenditori agricoli o sotto soglia. Le procedure principali sono:

1. Accordo di composizione della crisi: il debitore propone ai creditori un piano di pagamento che prevede la falcidia (riduzione) e la dilazione del debito. Il piano deve essere attestato da un professionista e approvato dalla maggioranza dei creditori. Il giudice può omologare l’accordo anche senza il consenso dell’Erario se il pagamento è superiore a quanto otterrebbe in caso di liquidazione.
2. Piano del consumatore: riservato alle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale. Il piano può prevedere la falcidia dei debiti, la moratoria fino a un anno per i creditori muniti di privilegio e la sospensione delle azioni esecutive. Il giudice omologa il piano anche senza l’approvazione dei creditori, se ritiene il pagamento conveniente .
3. Liquidazione del patrimonio: soluzione residuale in cui il debitore mette a disposizione tutti i suoi beni; un liquidatore procede alla vendita e distribuzione ai creditori; al termine è prevista la esdebitazione (cancellazione dei debiti residui). Le cause ostative all’esdebitazione sono tassative .

La Legge 3/2012 attribuisce un ruolo fondamentale agli Organismi di Composizione della Crisi (OCC), che assistono il debitore nel predisporre la proposta e certificare la documentazione. L’Avv. Monardo, come Gestore della crisi iscritto a un OCC, può seguire il cliente in ogni fase.

4.3 Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019)

Il Codice della crisi si applica agli imprenditori, comprese le ditte individuali che superano determinate soglie. Tuttavia, alcune disposizioni sono utili anche ai titolari di residence turistico che esercitano attività ricettiva. Tra le norme rilevanti:

• Art. 67: disciplina il piano di ristrutturazione del consumatore (o piano di ripristino dell’equilibrio economico), consentendo la falcidia e la dilazione dei crediti, con moratoria fino a due anni per i creditori privilegiati . Questa disposizione, applicabile anche ai non imprenditori che esercitano attività commerciale in forma limitata, si affianca al piano del consumatore della Legge 3/2012.
• Art. 16: regola la composizione negoziata della crisi, introdotta dal D.L. 118/2021. Un esperto indipendente aiuta l’imprenditore a trovare un accordo con i creditori. Le banche non possono revocare gli affidamenti se il debitore rispetta il piano , e devono partecipare lealmente alle trattative .
• Art. 69: prevede la moratoria fino a due anni per i creditori pubblici qualificati, a condizione che il piano assicuri il pagamento integrale del debito entro un certo periodo.

4.4 Composizione negoziata della crisi (D.L. 118/2021)

La composizione negoziata è uno strumento innovativo che consente al debitore commerciale di avviare una piattaforma telematica, nominare un esperto terzo e negoziare con i creditori senza l’apertura di una procedura concorsuale. L’obiettivo è raggiungere un accordo che consenta la continuità aziendale. L’Avv. Monardo, come esperto negoziatore, può assistere anche i titolari di residenze turistiche che svolgono attività extralberghiera (B&B, case vacanza) a regolarizzare la posizione verso il fisco e le banche.

5. Tabelle riepilogative

5.1 Principali norme e articoli di riferimento

5.2 Limiti di impignorabilità (importi 2026)

5.3 Sintesi degli strumenti difensivi

6. Domande frequenti (FAQ)

6.1 Un residence turistico può essere considerato “prima casa”?

No. La tutela della “prima casa” prevista dall’art. 76 D.P.R. 602/1973 si applica solo all’unico immobile adibito ad abitazione principale del debitore e del suo nucleo familiare . Una residenza turistica o seconda casa non beneficia di tale protezione e può quindi essere ipotecata e pignorata.

6.2 L’Agenzia delle Entrate può pignorare l’immobile per debiti inferiori a € 120.000?

Sì, se l’immobile non è l’unico bene adibito ad abitazione principale. Il limite di € 120.000 previsto dall’art. 76 D.P.R. 602/1973 opera solo per la casa di abitazione principale. Nel caso di residences turistici, l’Agenzia può procedere anche per debiti inferiori.

6.3 Quali sono i diritti del debitore durante i 60 giorni di pignoramento esattoriale?

Durante i 60 giorni successivi alla notifica del pignoramento, la banca congela le somme e il debitore può presentare opposizione al giudice tributario o all’esecuzione per contestare la legittimità dell’atto . Se non si agisce entro il termine, le somme vengono versate all’Agente.

6.4 Cosa succede se la banca non notifica il pignoramento al debitore?

La Cassazione ha stabilito che il pignoramento esattoriale è nullo se non viene notificato anche al debitore . In tal caso, si può proporre opposizione per far annullare l’atto e recuperare le somme eventualmente versate.

6.5 È possibile salvare la residenza turistica se il valore del debito è inferiore al valore dell’immobile?

Teoricamente sì, attraverso accordi transattivi o piani di ristrutturazione del debito. Tuttavia, se il creditore insiste nell’esecuzione, il giudice può comunque procedere alla vendita. È consigliabile proporre tempestivamente un piano di rientro o aderire a una procedura di sovraindebitamento per ottenere l’esdebitazione del residuo.

6.6 È meglio aderire alla rottamazione‑quinquies o proporre un piano di ristrutturazione?

Dipende dalla composizione dei debiti. La rottamazione permette di pagare solo l’imposta senza interessi, ma riguarda solo i carichi affidati fino al 31 dicembre 2023 e per i tributi indicati nella legge . Il piano di ristrutturazione può includere anche debiti diversi (mutui, fornitori) e prevedere la falcidia, ma richiede un percorso giudiziale più complesso. Spesso l’Avvocato consiglia di combinare i due strumenti: rottamazione per i carichi rottamabili e piano per i restanti debiti.

6.7 Il debito con le banche può essere ridotto?

Le banche sono più propense a rinegoziare quando comprendono che l’esecuzione potrebbe essere lunga e costosa. Si può proporre un saldo e stralcio o una ristrutturazione del mutuo con allungamento delle rate. L’ausilio di un professionista esperto consente di valutare se la banca ha rispettato la normativa in materia di trasparenza e se il contratto contiene clausole abusive.

6.8 Posso dichiarare il fallimento personale per cancellare i debiti?

Il fallimento (oggi liquidazione giudiziale) riguarda gli imprenditori che superano determinate soglie. Le persone fisiche e i piccoli imprenditori possono ricorrere alla liquidazione del patrimonio prevista dalla Legge 3/2012 per liberarsi dai debiti residui.

6.9 Cosa succede alle spese condominiali arretrate?

Le spese condominiali sono crediti privilegiati. Il condominio può iscrivere un’ipoteca sull’immobile e pignorarlo. In caso di sovraindebitamento, tali spese vanno inserite nel piano e soddisfatte secondo il grado di privilegio.

6.10 La dichiarazione ISEE ha qualche impatto sul pignoramento?

L’ISEE è utilizzato per accedere a prestazioni assistenziali e non incide direttamente sul pignoramento. Tuttavia, un ISEE basso può essere utile per chiedere la rateizzazione dei debiti o dimostrare lo stato di bisogno al giudice.

6.11 È possibile convertire il pignoramento in un versamento rateale?

Sì. L’art. 495 C.p.c. consente al debitore di chiedere la conversione del pignoramento versando una somma pari a 1/6 del debito e impegnandosi a versare la differenza in rate non superiori a 36 mesi, con interesse legale. È una procedura utile per evitare la vendita dell’immobile.

6.12 Come viene calcolata la quota pignorabile del reddito da locazione turistica?

Il reddito derivante dalla locazione turistica è considerato reddito assimilato a lavoro autonomo; pertanto, può essere pignorato nella misura di un quinto. Se il pignoramento è esattoriale, l’Agente può chiedere all’intermediario (es. portale di booking) di versare l’intero importo dovuto al Fisco, salvo il necessario per garantire il minimo vitale.

6.13 La separazione o il divorzio influisce sul pignoramento del residence turistico?

Se il residence è in comproprietà con il coniuge, il creditore può pignorare solo la quota del debitore. Tuttavia, se il bene viene assegnato a titolo di casa familiare, il creditore può comunque aggredire la quota di proprietà, salvo accordi diversi tra i coniugi.

6.14 Cosa succede se l’immobile è gravato da mutuo ipotecario?

Il creditore privilegiato (banca) che ha iscritto ipoteca ha precedenza sul ricavato della vendita. Se l’Agenzia delle Entrate iscrive ipoteca successivamente, sarà soddisfatta solo dopo la banca. In caso di esproprio, se il valore dell’immobile non copre i debiti, il debitore resta comunque obbligato per la somma residua, a meno che non ricorra a una procedura di sovraindebitamento.

6.15 Gli errori formali dell’atto di pignoramento si possono sanare?

No. Gli errori essenziali (mancata notifica, mancanza del titolo, mancata indicazione del responsabile) comportano la nullità insanabile dell’atto. È quindi importante verificare minuziosamente ogni dettaglio dell’atto con un avvocato.

6.16 Posso continuare a ricevere prenotazioni turistiche durante il pignoramento?

Sì, ma gli incassi potrebbero essere pignorati dall’Agente. È consigliabile indirizzare i pagamenti su un conto diverso da quello pignorato o utilizzare piattaforme che permettano l’incasso su conti non vincolati, sempre nel rispetto della legge.

6.17 Che differenza c’è tra pignoramento e sequestro penale?

Il pignoramento è finalizzato alla soddisfazione di un credito ed è disciplinato dal diritto civile. Il sequestro penale è una misura cautelare disposta dal giudice penale nell’ambito di un procedimento per reati tributari. La Cassazione ha chiarito che la tutela della prima casa non si applica al sequestro penale .

6.18 Cosa succede se il mio creditore è un privato e non l’Agenzia delle Entrate?

Un creditore privato dovrà seguire il procedimento ordinario di pignoramento. L’atto deve essere notificato al debitore e contenere il titolo esecutivo. Il giudice dell’esecuzione fisserà l’udienza e, solo dopo la sua autorizzazione, le somme saranno assegnate al creditore. In questo caso è più facile trovare accordi transattivi.

6.19 La successione ereditaria incide sul pignoramento del residence turistico?

Se il debitore decede, i suoi eredi subentrano nei debiti. Tuttavia, possono rinunciare all’eredità per non rispondere dei debiti. Se accettano, il pignoramento proseguirà sulla quota ereditaria.

6.20 Posso aprire un nuovo conto corrente dopo il pignoramento?

È possibile aprire un nuovo conto, ma se il debitore ha altri debiti con il Fisco, è verosimile che l’Agente proceda a un nuovo pignoramento. È consigliabile regolarizzare i debiti prima di movimentare somme su nuovi conti.

7. Simulazioni pratiche e numeriche

7.1 Caso 1: pignoramento esattoriale su conto corrente

Scenario: Mario possiede un residence turistico a Taormina e un conto corrente con saldo di € 5.000. Riceve un pignoramento esattoriale per un debito IRPEF di € 8.000. La banca notifica il pignoramento il 1° marzo 2026.

Passaggi:

1. La banca congela i € 5.000 presenti e qualsiasi somma che entrerà fino al 30 aprile 2026 (60 giorni). Mario riceve la notifica e contatta l’Avv. Monardo.
2. Viene verificata la legittimità della cartella (notifica regolare, prescrizione, importi). Risulta che l’atto è valido, ma il debito è rottamabile.
3. Mario presenta domanda di rottamazione‑quinquies entro il 30 aprile 2026 e richiede contestualmente la sospensione. L’Agenzia conferma che il debito rientra nella rottamazione; la banca mantiene il congelamento fino alla decisione.
4. Il 31 luglio 2026 Mario paga la prima rata di € 148,15 (debito residuo di € 8.000 ripartito in 54 rate con interessi del 3%). La banca sblocca il conto e restituisce le somme congelate. La procedura esecutiva si estingue.

7.2 Caso 2: espropriazione di residence turistico con debiti bancari

Scenario: Laura possiede una villa sul Lago di Garda adibita a locazione turistica. Ha un mutuo residuo di € 150.000 con la banca Alfa e debiti fiscali per € 60.000. La banca avvia il pignoramento immobiliare per mancato pagamento del mutuo.

Passaggi:

1. La banca notifica il precetto e il pignoramento; Laura si rivolge all’Avv. Monardo. Viene verificato che l’immobile non è l’unica abitazione e che la banca ha iscrizione ipotecaria di primo grado. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre iscritto ipoteca di secondo grado per i debiti fiscali.
2. Si valuta la possibilità di aderire alla composizione negoziata: Laura apre la piattaforma, nomina l’esperto e presenta un piano che prevede la vendita dell’immobile in un determinato tempo per evitare l’asta, con pagamento integrale della banca e parziale dell’Erario. L’esperto attesta la fattibilità.
3. I creditori accettano. Laura vende il residence sul mercato a € 250.000. Con il ricavato paga € 150.000 alla banca, € 55.000 all’Agenzia delle Entrate (grazie alla rottamazione) e spese di € 5.000. Resta senza immobile ma evita l’asta e riduce i costi.
4. Il residuo debito fiscale viene stralciato grazie alla rottamazione e all’accordo di composizione; Laura ottiene l’esdebitazione totale.

7.3 Caso 3: piano del consumatore per debiti misti

Scenario: Andrea è proprietario di un residence turistico in montagna, ha debiti per € 90.000 con il Fisco, € 40.000 con l’INPS e € 30.000 con due banche. Non svolge attività d’impresa, ma ha concesso garanzie per la società del fratello.

Soluzione:

1. Si valuta la possibilità di accedere al piano del consumatore. Tuttavia, la Cassazione ha stabilito che chi ha prestato garanzie per l’attività imprenditoriale di terzi potrebbe non essere considerato consumatore . Si verifica la documentazione: Andrea è solo un fideiussore e non un socio né amministratore della società; si ritiene che possa accedere alla procedura.
2. Con l’assistenza dell’OCC, Andrea propone un piano che prevede il pagamento di € 60.000 complessivi in 5 anni, grazie alla vendita di un’automobile e al reddito da locazione del residence turistico. Chiede la falcidia del resto.
3. Il giudice omologa il piano anche senza l’unanimità dei creditori, applicando l’art. 12‑bis L. 3/2012 che consente l’omologa anche senza il consenso dell’Erario quando il piano è comunque più conveniente .
4. Andrea paga le rate, continua a gestire il residence e ottiene l’esdebitazione del residuo alla fine del piano.

8. Conclusione

La situazione dei proprietari di residenze turistiche con debiti nei confronti del Fisco, dell’INPS o delle banche è complessa e richiede una conoscenza approfondita delle norme e della giurisprudenza. Come abbiamo visto, le residenze turistiche non godono delle tutele riservate alla prima casa ; l’Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca e procedere al pignoramento anche per debiti contenuti. Le ultime sentenze della Corte di Cassazione hanno rafforzato i poteri dell’Agente della riscossione, imponendo alle banche di trattenere tutte le somme affluite nei 60 giorni successivi e precisando che l’omessa notifica al debitore rende nullo l’atto .

Tuttavia, il debitore non è privo di strumenti. L’ordinamento offre varie strategie di difesa: impugnazione degli atti, sospensione e riduzione del pignoramento, rateizzazione, definizioni agevolate come la rottamazione‑quinquies , ma anche procedure più strutturate come l’accordo di composizione della crisi e il piano del consumatore . Per chi svolge attività imprenditoriale nel settore turistico, la composizione negoziata della crisi consente di negoziare con i creditori grazie alla figura dell’esperto .

È essenziale agire tempestivamente. Ignorare le notifiche o attendere troppo può portare alla perdita dell’immobile e alla paralisi dei conti correnti. Rivolgendosi all’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e al suo staff, il debitore può contare su professionisti specializzati in diritto bancario e tributario, in grado di analizzare la posizione debitoria, individuare i vizi degli atti e proporre soluzioni concrete: ricorsi, opposizioni, sospensioni, trattative, piani di rientro o procedure di sovraindebitamento. Il team coordina commercialisti e avvocati su tutto il territorio nazionale ed è accreditato presso gli Organismi di Composizione della Crisi, offrendo una consulenza completa che va dalla fase stragiudiziale a quella giudiziaria.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff sapranno valutare la tua situazione, difenderti dalle pretese illegittime di Fisco, INPS e banche, e indicarti le strategie legali più efficaci per salvaguardare i tuoi beni e il tuo residence turistico.