Introduzione: perché questo tema è cruciale

Nell’Italia del 2026 la figura del property manager è sempre più diffusa: professionisti e società che si occupano di gestire e valorizzare immobili per conto di terzi, soprattutto nel segmento degli affitti brevi e turistici. Questa attività, se non pianificata con attenzione, espone però a rischi fiscali e finanziari: basti pensare all’obbligo per gli intermediari di comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti di locazione breve e di trattenere la ritenuta del 21% sugli affitti incassati . Se il property manager non assolve a questi adempimenti o se la sua struttura accumula debiti con l’erario o con le banche, la conseguenza può essere drammatica: cartelle esattoriali, pignoramenti di conti correnti e blocco dell’attività. Le recenti pronunce della Cassazione hanno esteso il potere dell’Agenzia delle Entrate‐Riscossione: con la sentenza 28520/2025 è stato stabilito che il vincolo sui conti correnti si estende anche alle somme future accreditate nei 60 giorni successivi alla notifica .

Questo articolo nasce per rispondere alle domande dei property manager che si trovano sovraindebitati o sotto la minaccia di azioni esecutive: quali sono le norme di riferimento? Quali strategie difensive esistono? Come è possibile rientrare dei debiti senza soccombere? Le risposte derivano da un’analisi dettagliata della legislazione vigente (Codice della crisi d’impresa, Legge 3/2012, DPR 602/1973, DL 50/2017, DL 118/2021, Leggi di Bilancio recenti), delle circolari dell’Agenzia delle Entrate e della giurisprudenza di Cassazione, Corte Costituzionale e commissioni tributarie.

L’esperienza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento (ex Legge 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con competenze specialistiche in diritto bancario e tributario. Lo studio offre assistenza in tutta Italia per:

• analisi della documentazione (contratti, avvisi di accertamento, cartelle di pagamento, pignoramenti);
• redazione di ricorsi innanzi alle commissioni tributarie o al giudice civile;
• sospensione e annullamento di cartelle e ipoteche;
• trattative con le banche per rinegoziare mutui o stralciare interessi anatocistici;
• predisposizione di piani del consumatore e di concordati minori ai sensi del Codice della crisi d’impresa;
• accesso alla rottamazione quater e alle altre definizioni agevolate di cui alle recenti leggi di Bilancio;
• difesa nel contenzioso bancario (anatocismo, usura, illegittima segnalazione in Centrale Rischi).

Grazie alla qualifica di Gestore della Crisi da Sovraindebitamento e di Esperto negoziatore della crisi d’impresa (D.L. 118/2021), l’Avv. Monardo è in grado di gestire con efficacia la negoziazione con creditori e Agenzia delle Entrate per evitare l’insorgere di procedure esecutive e salvaguardare la continuità aziendale.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

Comprendere il quadro normativo è il primo passo per impostare una difesa efficace. La materia è frammentata tra norme tributarie, codici di procedura, leggi fallimentari e direttive bancarie. Di seguito si riepilogano le principali disposizioni che interessano i property manager indebitati.

1. Obblighi fiscali degli intermediari immobiliari (art. 4 D.L. 50/2017)

Il decreto-legge 50/2017 ha introdotto l’imposta sostitutiva per le locazioni brevi. L’articolo 4 qualifica come locazioni brevi i contratti di durata non superiore a 30 giorni conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa e stipulati tramite intermediari (agenzie immobiliari, property manager o portali online). Queste figure sono obbligate a:

1. Trasmettere all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo i dati dei contratti (nominativo del locatore, durata, importo del canone). La mancata trasmissione comporta sanzioni da 250 a 2.000 euro ai sensi dell’art. 11 del D.Lgs. 471/1997 .
2. Trattenere e versare la ritenuta del 21% (cedolare secca) sui canoni incassati per conto dei locatori, fungendo da sostituti d’imposta . La norma prevede anche l’obbligo di comunicare l’ammontare delle ritenute operate attraverso la Certificazione Unica e il modello 770 .
3. Rispettare gli adempimenti per l’imposta di soggiorno, quando si occupano dell’incasso dei canoni. L’art. 4 attribuisce infatti all’intermediario che percepisce corrispettivi l’obbligo di riscuotere e riversare al Comune l’imposta di soggiorno【592070910362427†L98-L154】.

La violazione di questi obblighi può dar luogo ad accertamenti fiscali, iscrizioni a ruolo e successivi pignoramenti presso terzi. Per un property manager sovraindebitato la corretta gestione delle ritenute è fondamentale per evitare la contestazione di somme ingenti.

2. Riscossione coattiva e pignoramento dei conti (DPR 602/1973)

Il D.P.R. 602/1973 disciplina la riscossione delle imposte. Gli articoli più rilevanti per il property manager con debiti sono:

Art. 36 – Responsabilità di amministratori e liquidatori

Il liquidatore di una società risponde personalmente dei tributi dovuti, se non prova di aver soddisfatto i creditori fiscali con le attività della liquidazione . Lo stesso vale per gli amministratori in carica al momento dello scioglimento e per i soci che hanno ricevuto denaro o beni negli ultimi due anni. Questa norma è spesso invocata dall’Agenzia delle Entrate per estendere la responsabilità al property manager che agisca quale amministratore o socio di una società di gestione immobiliare.

Art. 72-bis – Pignoramento presso terzi “semplificato”

L’art. 72-bis consente all’agente della riscossione di intimare direttamente al terzo (ad es. la banca) di versare le somme dovute dal debitore senza l’intervento del giudice. La Corte Costituzionale ha esaminato la legittimità di questa procedura nel 2008, osservando che il potere dell’agente non può comprimere i diritti di difesa ma è giustificato dalla necessità di efficacia della riscossione .

La Cassazione ha recentemente precisato i confini del pignoramento esattoriale. Con la sentenza n. 28520 del 27 ottobre 2025 la Terza Sezione Civile ha stabilito che l’ordine di pagamento diretto notificato alla banca non congela solo il saldo presente, ma si estende per 60 giorni alle somme future: la banca deve trattenere e versare al Fisco anche gli accrediti successivi alla notifica . La stessa pronuncia ha chiarito che il termine di 60 giorni non è un semplice termine di pagamento ma un vero “spatium deliberandi” durante il quale la banca funge da custode delle somme per conto dell’erario . Ciò significa che, anche se il conto è momentaneamente vuoto, ogni bonifico o stipendio versato nel periodo di 60 giorni verrà automaticamente prelevato dall’agente della riscossione .

3. Legge 3/2012 e Codice della crisi: sovraindebitamento e piani del consumatore

La Legge 3/2012, integrata dal D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, CCII), offre ai soggetti non fallibili (consumatori, professionisti e imprenditori minori) la possibilità di superare uno stato di sovraindebitamento mediante procedure di ristrutturazione. L’art. 6 della legge definisce il sovraindebitamento come lo squilibrio tra obbligazioni e patrimonio tale da determinare l’impossibilità di adempiere regolarmente ai debiti . A seguito della riforma, il Codice della crisi riporta in un unico testo le diverse procedure e le adatta ai principi europei.

Le tre principali procedure per chi non è fallibile sono:

1. Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore: consente a consumatori e professionisti di proporre un programma di pagamento basato sul reddito futuro e sulle proprie risorse, includendo la sospensione temporanea del pagamento dei mutui sulla prima casa . Il piano è presentato tramite l’Organismo di Composizione della Crisi (OCC), che redige una relazione sulla diligenza e la solvibilità del debitore.
2. Concordato minore: riservato agli imprenditori minori e ai professionisti, permette di concordare con i creditori un pagamento parziale anche dei crediti privilegiati, purché il valore del bene concesso in garanzia sia riconosciuto . Il piano deve contenere un progetto economico e l’elenco dei creditori ; l’OCC svolge un ruolo centrale nel controllo e nella relazione .
3. Liquidazione controllata (ex esdebitazione): il debitore offre l’intero patrimonio ai creditori in cambio della cancellazione dei debiti residui. Questa procedura è simile alla liquidazione giudiziale ma si applica ai soggetti non fallibili.

La Cassazione ha chiarito alcuni limiti all’accesso a queste procedure. Con ordinanza n. 29746/2025 la Suprema Corte ha negato a un fideiussore che aveva garantito le obbligazioni di una società l’accesso al piano del consumatore, ritenendo che il debito derivasse da attività d’impresa e non da esigenze personali . Con sentenza n. 28574/2025 la Corte ha ribadito che nel concordato minore non è possibile pagare integralmente una banca con ipoteca e solo in minima parte gli altri creditori privilegiati; il piano deve rispettare la parità di trattamento .

4. Negoziazione assistita della crisi (D.L. 118/2021)

Il decreto-legge 118/2021 ha introdotto l’istituto della composizione negoziata della crisi. L’art. 2 prevede che l’imprenditore in difficoltà economico‑finanziaria possa chiedere alla camera di commercio la nomina di un esperto iscritto in apposito elenco, con il compito di assistere le trattative con i creditori . L’art. 3 istituisce una piattaforma nazionale con check‑list e test pratici per valutare la sostenibilità del risanamento . Per i property manager in crisi di liquidità questa procedura può rappresentare una valida alternativa al contenzioso, consentendo di ottenere moratorie e accordi stragiudiziali con banche e fornitori.

5. Responsabilità nel condominio: Cassazione 7489/2025

Il property manager spesso svolge anche il ruolo di amministratore di condominio. La sentenza Cass. 7489/2025 affronta il tema della solidarietà dei condomini nelle obbligazioni. La Corte ha ribadito che la condanna pronunciata nei confronti del condominio produce un titolo esecutivo nei confronti di tutti i condomini, ma ciò non impedisce al singolo condòmino di far valere in sede di opposizione all’esecuzione le proprie difese personali, ad esempio dimostrando di aver acquistato l’unità immobiliare dopo la maturazione del debito . Per un property manager questa pronuncia evidenzia l’importanza di verificare attentamente la legittimazione passiva dei condomini prima di procedere all’esazione forzata.

6. Nullità delle clausole anatocistiche e contenzioso bancario

Molti debiti verso le banche derivano da finanziamenti in cui le clausole di anatocismo (capitalizzazione degli interessi) non sono valide. La Cassazione n. 27460/2025 ha stabilito che le banche non possono unilateralmente modificare i contratti pre‑2000 per introdurre l’anatocismo; è necessaria l’accettazione espressa del cliente . Pertanto, un property manager indebitato può contestare gli interessi anatocistici e chiedere la restituzione delle somme illegittimamente addebitate, con conseguente riduzione del debito residuo.

7. Definizioni agevolate e rottamazione quater

Le leggi di Bilancio 2023 e 2024 hanno introdotto e prorogato la definizione agevolata dei carichi affidati all’agente della riscossione, nota come rottamazione quater. Essa permette di estinguere il debito versando solo l’imposta e le somme a titolo di capitale, senza interessi né sanzioni. La misura originaria prevedeva il pagamento in un’unica soluzione entro il 31 ottobre 2023 o in 18 rate con scadenze fino al 2028 . Il decreto Milleproroghe 2024 (D.L. 202/2024 conv. in L. 15/2025) ha riaperto i termini per i contribuenti decaduti dal piano di pagamento, consentendo di presentare una dichiarazione di riammissione entro il 30 aprile 2025 . Le somme residue possono essere saldate in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2025 o in un massimo di dieci rate, con scadenze semestrali dal 2025 al 2027 . La riammissione comporta la sospensione delle procedure esecutive e la cancellazione di interessi e sanzioni relativi ai carichi già oggetto di adesione.

Le definizioni agevolate rappresentano uno strumento fondamentale per i property manager con debiti fiscali, ma occorre rispettare puntualmente le scadenze: l’eventuale ritardo oltre i cinque giorni di tolleranza fa decadere il beneficio .

8. Giurisprudenza in materia di notifiche e opposizioni

La Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza 13913/2017, ha stabilito che le contestazioni relative alla validità del titolo esecutivo tributario (come la cartella esattoriale) devono essere proposte davanti al giudice tributario, mentre quelle relative alla pignorabilità dei beni spettano al giudice ordinario . È un principio fondamentale per individuare correttamente l’autorità cui presentare ricorso.

Procedura passo‑passo dopo la notifica di un atto di riscossione

Ricevere una cartella di pagamento o un atto di pignoramento dal Fisco o da una banca è un momento cruciale. Conoscere i tempi e i rimedi consente di evitare conseguenze irreversibili.

1. Verifica della notifica e del titolo

La prima verifica riguarda la legittimità della notifica: molte cartelle sono nulle perché inviate a indirizzi errati o perché l’atto non è stato sottoscritto digitalmente dall’agente della riscossione. La sentenza Cass. 13913/2017 ricorda che se il titolo (cartella/avviso di addebito) è invalido o notificato tardivamente, il contribuente può proporre ricorso dinanzi al giudice tributario .

Controllare anche che non siano decorsi i termini di decadenza previsti dall’art. 25 del DPR 602/1973 per la notifica delle cartelle (12 mesi dalla consegna del ruolo). Le riforme del 2024 hanno introdotto un termine ordinatorio di nove mesi, ma il mancato rispetto non comporta nullità se non c’è pregiudizio concreto . In sede di opposizione, però, può essere contestata la violazione del diritto di difesa.

2. Richiesta di rateizzazione

Se la cartella è legittima, la rateizzazione è uno strumento immediato per bloccare le procedure esecutive. Presentando una domanda di dilazione all’Agenzia delle Entrate‐Riscossione e pagando la prima rata si ottiene la sospensione di pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi, come confermato dalla prassi . Sono previste diverse tipologie di rateizzazione:

• Rateizzazioni ordinarie fino a 72 rate mensili per debiti fino a 120.000 euro;
• Rateizzazioni straordinarie fino a 120 rate per importi superiori o per situazioni di comprovata difficoltà economica;
• Rateizzazioni in 10 anni con garanzie fideiussorie.

La domanda può essere presentata online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate‐Riscossione. È fondamentale rispettare i pagamenti: il mancato versamento di cinque rate anche non consecutive comporta la decadenza dal beneficio e la ripresa delle azioni esecutive.

3. Opposizione al pignoramento presso terzi

Il property manager che riceve un atto di pignoramento (ad esempio sul conto corrente) può presentare un’opposizione davanti al giudice dell’esecuzione entro 20 giorni, eccependo:

1. Vizi del titolo (nullità della cartella, prescrizione del credito);
2. Vizi dell’atto di pignoramento (ad esempio notifica a soggetto diverso dal debitore, mancanza di indicazione del responsabile del procedimento);
3. Incapienza del conto: nonostante la sentenza 28520/2025, è possibile chiedere la riduzione dell’importo da trattenere qualora sussistano crediti pignorabili in misura limitata (stipendi, pensioni, trattamenti assistenziali) oppure se l’importo è sproporzionato rispetto al debito.

L’opposizione permette al giudice di sospendere l’assegnazione delle somme in attesa della decisione. In parallelo, è consigliabile avviare trattative per la definizione agevolata o la rateizzazione.

4. Accesso alle procedure di sovraindebitamento

Se i debiti superano la capacità di pagamento e vi è il rischio di insolvenza, il property manager può avvalersi delle procedure di sovraindebitamento. La scelta tra piano del consumatore, concordato minore e liquidazione controllata dipende dalla natura dei debiti, dal patrimonio disponibile e dalla tipologia di attività svolta. L’OCC svolge un ruolo chiave: analizza la documentazione, predispone una relazione e assiste il debitore nella presentazione dell’istanza.

Passaggi operativi

1. Raccolta dei documenti: elenco completo dei debiti, contratto con i proprietari, estratti conto bancari, dichiarazioni fiscali, eventuali garanzie personali.
2. Individuazione dell’OCC competente: l’OCC presso il tribunale del luogo in cui il property manager ha il centro dei propri interessi principali (COMI). L’iscrizione dell’Avv. Monardo come gestore della crisi e professionista fiduciario di un OCC consente di facilitare l’accesso alla procedura.
3. Predisposizione del piano: con l’assistenza del gestore, si elabora un programma che preveda la percentuale di soddisfazione dei creditori, l’eventuale apporto di risorse esterne (es. parenti), la vendita di beni non essenziali e la durata del piano.
4. Deposito e omologazione: il piano viene depositato presso il tribunale insieme alla relazione dell’OCC; i creditori sono convocati per esprimere il voto o formulare osservazioni. In caso di approvazione, l’accordo viene omologato e gli atti esecutivi in corso sono sospesi.
5. Esecuzione e liberazione dei debiti: se il debitore rispetta il piano, al termine viene dichiarata l’esdebitazione, cioè la liberazione dai debiti residui.

5. Negoziazione assistita e trattative stragiudiziali

Prima di arrivare al contenzioso è spesso possibile evitare il pignoramento attraverso la negoziazione assistita prevista dal D.L. 118/2021. Il property manager può richiedere la nomina di un esperto (spesso un commercialista o un avvocato) che faciliti le trattative con l’Agenzia delle Entrate, le banche e gli altri creditori . Durante questa fase si possono concordare:

• moratorie temporanee sui pagamenti;
• riduzione degli interessi anatocistici;
• rinegoziazione dei mutui a tasso variabile;
• patti di rientro graduale dei canoni arretrati con i proprietari degli immobili gestiti.

La negoziazione può sfociare in un accordo di ristrutturazione che, se pubblicato nel Registro delle Imprese, produce effetti anche nei confronti dei creditori che non vi aderiscono. Lo staff dell’Avv. Monardo assiste nella predisposizione della documentazione e nella interlocuzione con l’esperto nominato.

Difese e strategie legali

Ogni situazione debitoria è diversa. Di seguito alcune strategie che lo studio dell’Avv. Monardo applica ai property manager con debiti fiscali o bancari.

1. Contestazione della cartella e richiesta di annullamento

Molte cartelle di pagamento contengono vizi formali (mancanza di motivazione, errori nel calcolo, duplicazione delle sanzioni). È possibile presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale entro 60 giorni dalla notifica. La contestazione può riguardare:

• l’inesistenza o l’illegittimità del ruolo;
• la prescrizione del credito (ad esempio per tributi erariali decorre di norma in 10 anni, ma per multe o contributi previdenziali il termine è di 5 anni);
• la decadenza per notifica oltre i termini previsti;
• l’insussistenza del debito (ad esempio ritenute già versate dagli intermediari).

Se la cartella è stata notificata tramite posta elettronica certificata, occorre verificare la validità della firma digitale e il rispetto delle regole tecniche.

2. Ricorso contro l’atto di pignoramento bancario

Il ricorso si propone davanti al giudice dell’esecuzione e deve essere depositato entro 20 giorni dall’atto di pignoramento. Tra le difese più efficaci:

• Sospensione immediata: chiedere al giudice la sospensione dell’efficacia del pignoramento per consentire la rateizzazione o l’accesso alla definizione agevolata;
• Inapplicabilità dell’art. 72‑bis: in caso di vizi procedurali (mancato rispetto delle modalità di notifica, mancata indicazione del responsabile del procedimento, assenza di sottoscrizione);
• Eccezione di impignorabilità: alcune somme (ad esempio quelle derivanti da crediti alimentari, stipendi e pensioni entro determinati limiti) sono parzialmente o totalmente impignorabili; le sentenze della Corte Costituzionale e della Cassazione hanno ribadito il rispetto di questi limiti.

3. Azioni contro la banca per anatocismo e usura

Nel contenzioso bancario lo studio verifica la presenza di clausole anatocistiche o usurarie nei contratti di finanziamento. Dopo la pronuncia della Cassazione 27460/2025, le banche non possono più introdurre unilateralmente la capitalizzazione trimestrale su vecchi conti; è necessario un nuovo accordo firmato dal cliente . In caso di anatocismo illegittimo, si può chiedere la restituzione degli interessi con una azione di ripetizione di indebito o eccepire la nullità della clausola in via difensiva per ridurre l’esposizione debitoria.

4. Accordo di ristrutturazione dei debiti e convenzioni con i creditori

Per evitare la procedura giudiziaria, è possibile stipulare un accordo di ristrutturazione dei debiti con i principali creditori (banche, fornitori, Agenzia delle Entrate). L’accordo, pubblicato nel registro delle imprese, prevede il pagamento parziale dei debiti e può essere omologato dal tribunale, rendendo l’accordo vincolante anche per i creditori dissenzienti. La negoziazione condotta con l’ausilio di un esperto (come previsto dal DL 118/2021) permette di ottenere condizioni favorevoli, come abbattimento degli interessi e allungamento dei termini di pagamento.

5. Accesso alla rottamazione e alla riammissione

Quando i debiti riguardano carichi affidati alla riscossione, la rottamazione quater consente di chiudere posizioni spesso ingenti versando solo il capitale. È fondamentale aderire entro i termini stabiliti e valutare la convenienza rispetto alla rateizzazione ordinaria. Nel 2025 la riammissione offre una seconda chance a chi era decaduto dal beneficio . Lo studio analizza la posizione complessiva e compila la dichiarazione online, calcolando l’importo dovuto e monitorando l’esito.

6. Sospensione e riduzione di ipoteche e fermi amministrativi

L’Agente della riscossione può iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore per somme superiori a 20.000 euro e disporre fermi sui veicoli per debiti superiori a 800 euro. Il property manager può chiedere la sospensione o la riduzione dell’ipoteca quando l’importo residuo del debito risulta inferiore ad un terzo del valore del bene o quando sono pendenti procedure di sovraindebitamento. È possibile anche richiedere il frazionamento dell’ipoteca per vendere una parte del patrimonio e saldare il debito.

Strumenti alternativi: piani, definizioni e ristrutturazioni

Il diritto italiano offre molteplici strumenti per gestire e risolvere la crisi debitoria. Qui ne analizziamo i principali con taglio pratico.

1. Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore

A chi si rivolge: consumatori e professionisti con debiti non originati da attività d’impresa prevalente.

Caratteristiche principali:

• possibilità di proporre un piano di pagamento che preveda la soddisfazione dei creditori in misura anche parziale, graduata sulla capacità reddituale futura;
• sospensione temporanea del pagamento dei mutui sull’abitazione principale fino a un massimo di 12 mesi ;
• eventuale contributo di terzi (familiari, soci) per incrementare la percentuale di soddisfazione;
• il piano è assistito dall’OCC e deve essere omologato dal tribunale; una volta approvato, gli interessi si congelano e i debiti residui vengono cancellati al termine del programma.

Vantaggi per il property manager: consente di salvaguardare l’abitazione principale e di continuare l’attività professionale senza subire pignoramenti. Può essere utilizzato da property manager che operano come persone fisiche o che hanno contratto debiti personali (ad esempio per fideiussioni su mutui aziendali).

2. Concordato minore

Destinatari: imprenditori minori, professionisti e società di persone che non superano i limiti previsti dall’art. 2 del CCII (ricavi annui < 2 milioni di euro, debiti < 2 milioni, dipendenti < 10).

Elementi salienti:

• possibilità di continuare l’attività imprenditoriale;
• pagamento parziale dei crediti privilegiati, purché sia riconosciuto il valore di realizzo della garanzia ;
• predisposizione di un piano dettagliato con indicazione dei tempi di pagamento, delle fonti di finanziamento e delle classi di creditori ;
• obbligo di relazione dell’OCC e convocazione dei creditori; se il piano è approvato, i creditori sono vincolati, anche quelli che votano contro .

Perché utile: il property manager organizzato in forma societaria può ricorrere al concordato minore per evitare la liquidazione coatta e ristrutturare i propri debiti, inclusi quelli bancari e fiscali. Grazie alla recente giurisprudenza, è necessario garantire un trattamento equo tra i creditori: la Cassazione 28574/2025 ha dichiarato illegittimo il piano che prevede il pagamento integrale della banca ipotecaria e solo il 5% agli altri creditori privilegiati .

3. Liquidazione controllata (o esdebitazione)

La procedura di liquidazione controllata consente al debitore di offrire tutto il proprio patrimonio ai creditori in cambio della liberazione dai debiti residui. Dopo la liquidazione, l’imprenditore o il professionista può ripartire da zero senza il peso dei debiti pregressi. È una soluzione estrema ma può diventare necessaria quando i debiti superano qualsiasi capacità di rimborso e non vi è margine di continuità.

4. Rinegoziazione con le banche e riduzione degli interessi

Per i debiti bancari, soprattutto derivanti da linee di credito a tasso variabile, è possibile chiedere la rinegoziazione del tasso o l’allungamento del piano di ammortamento. Qualora si riscontrino clausole di anatocismo non validate, si può avviare una contestazione stragiudiziale o giudiziale per annullare gli interessi capitalizzati e ottenere una restituzione. La recente giurisprudenza cassazionista in materia di anatocismo consente ai clienti di rivendicare la nullità delle clausole unilaterali .

5. Definizioni agevolate e saldo e stralcio

Oltre alla rottamazione quater, periodicamente il legislatore introduce misure di saldo e stralcio per i debiti di importo ridotto (ad esempio fino a 1.000 euro) e definizioni agevolate con sconti su sanzioni e interessi. È fondamentale monitorare le leggi di Bilancio e i decreti Milleproroghe per aderire tempestivamente e ridurre il carico fiscale. Lo studio, grazie alla sua esperienza, aggiorna costantemente i clienti sulle opportunità normative.

6. Piano del consumatore nel caso di fideiussioni per società

Molti property manager prestano garanzia personale per i debiti della società di gestione immobiliare. La Cassazione 29746/2025 ha escluso la possibilità per un fideiussore di accedere al piano del consumatore se il debito garantito deriva da attività imprenditoriale . Tuttavia, è possibile ricorrere a un accordo di ristrutturazione del debito con transazione fiscale, oppure al concordato minore se il fideiussore è anche socio e l’esposizione è collegata alla gestione dell’impresa. Uno studio accurato della posizione consente di individuare la procedura più favorevole.

Errori comuni e consigli pratici

1. Ignorare gli avvisi di pagamento: molti property manager sottovalutano le prime comunicazioni dell’Agenzia delle Entrate e finiscono per ricevere cartelle esattoriali maggiorate di sanzioni. È consigliabile rispondere immediatamente a ogni richiesta dell’amministrazione finanziaria o della banca.
2. Utilizzare il conto corrente societario come conto personale: confondere i flussi di cassa può determinare la responsabilità personale dell’amministratore ex art. 36 DPR 602/1973 .
3. Non gestire l’anatocismo: pagare interessi illegittimi aumenta l’indebitamento. Occorre verificare i contratti e, se necessario, proporre un’azione per la restituzione degli interessi.
4. Saltare le scadenze della rateizzazione: il beneficio decade e l’Agente della riscossione riattiva i pignoramenti. Meglio prevedere un piano di rientro compatibile con il proprio fatturato e chiedere una sospensione in caso di temporanea difficoltà.
5. Non coinvolgere un professionista esperto: le procedure di sovraindebitamento richiedono competenze tecniche e il supporto di un Gestore della Crisi iscritto negli elenchi del Ministero. L’Avv. Monardo, grazie alla sua esperienza, può evitare errori che compromettono la buona riuscita del piano.

Tabelle riepilogative

Tabella 1 – Principali norme di riferimento e contenuti essenziali

Tabella 2 – Scadenze principali nella gestione del debito

Tabella 3 – Confronto tra procedure di sovraindebitamento

Domande frequenti (FAQ)

1. Sono un property manager e ho ricevuto una cartella esattoriale: entro quanto tempo devo fare ricorso?
   È necessario presentare ricorso alla Commissione tributaria entro 60 giorni dalla notifica della cartella. In tal modo si evita che la cartella diventi definitiva e si possono far valere i vizi dell’atto.
2. Se non presento ricorso entro 60 giorni cosa succede?
   La cartella diviene definitiva e l’Agenzia delle Entrate‐Riscossione può attivare procedure esecutive (pignoramenti, ipoteche). È comunque possibile chiedere la rateizzazione, che blocca l’azione esecutiva se la richiesta viene accettata e si paga la prima rata.
3. Posso evitare il pignoramento del conto corrente pagando a rate?
   Sì. La presentazione della domanda di rateizzazione e il pagamento della prima rata sospendono l’efficacia del pignoramento, purché le somme non siano già state assegnate .
4. La banca può pignorare i versamenti futuri sul mio conto anche se al momento della notifica il saldo è zero?
   Sì. Secondo la Cassazione 28520/2025, il vincolo sui conti correnti si estende alle somme accreditate nei 60 giorni successivi alla notifica . Pertanto è essenziale intervenire subito per sospendere il pignoramento.
5. Quali somme non sono pignorabili?
   Sono impignorabili le somme destinate al mantenimento minimo vitale, i crediti di natura alimentare e una quota di stipendio o pensione (generalmente un quinto). Inoltre, alcune somme assistenziali non possono essere sequestrate.
6. Posso accedere alla rottamazione quater se ho già ricevuto un atto di pignoramento?
   Sì. Presentando la domanda di adesione alla definizione agevolata e pagando le rate nei termini, le procedure esecutive vengono sospese. La riammissione 2025 permette a chi era decaduto di essere riaccolto .
7. Cosa succede se perdo una rata della rottamazione?
   Il ritardo di oltre 5 giorni comporta la decadenza dal beneficio: tornano dovuti interessi e sanzioni e riprendono le procedure esecutive . È quindi fondamentale rispettare le scadenze.
8. Posso accedere al piano del consumatore se ho garantito un debito della mia società?
   No, non sempre. La Cassazione ha stabilito che il fideiussore non può utilizzare il piano del consumatore se il debito deriva da un’attività imprenditoriale . Potrebbero però esistere alternative come il concordato minore o un accordo di ristrutturazione.
9. Come viene nominato l’esperto per la composizione negoziata della crisi?
   La nomina avviene tramite la piattaforma nazionale istituita dal D.L. 118/2021: l’imprenditore presenta l’istanza e un esperto iscritto nell’elenco del Ministero (come l’Avv. Monardo) viene designato .
10. I miei condomini possono opporsi al pagamento di debiti condominiali?
    Sì. La Cassazione ha chiarito che, anche se la condanna è emessa contro il condominio, il singolo condomino può far valere difese personali nell’opposizione all’esecuzione .
11. Se la banca applica l’anatocismo senza il mio consenso, cosa posso fare?
    È possibile contestare la clausola, chiedere la restituzione degli interessi illegittimamente addebitati e ottenere il ricalcolo del saldo. La Cassazione 27460/2025 ha riconosciuto la nullità delle clausole anatocistiche unilateralmente introdotte .
12. È possibile ottenere la sospensione di un’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate?
    In caso di rateizzazione in corso o di presentazione di un piano di ristrutturazione dei debiti, è possibile chiedere la sospensione o la riduzione dell’ipoteca se il debito residuo è sensibilmente diminuito.
13. Quanto costa avviare una procedura di sovraindebitamento?
    I costi variano in funzione del numero di creditori e della complessità della procedura. In genere includono il compenso dell’OCC, eventuali perizie e le spese di tribunale. Tuttavia, il risultato (es. esdebitazione) giustifica l’investimento.
14. Posso continuare a gestire gli immobili durante la procedura di sovraindebitamento?
    Nella maggior parte dei casi sì, soprattutto se si opta per il concordato minore che consente la continuità dell’attività; tuttavia è necessario rispettare il piano approvato e destinare le eccedenze alla soddisfazione dei creditori.
15. Cosa accade se non rispetto il piano del consumatore o del concordato minore?
    La procedura viene revocata e i creditori riacquistano i loro diritti originari. Eventuali somme già versate rimangono acquisite e non si ottiene l’esdebitazione.
16. Qual è il limite di debito per accedere al concordato minore?
    Non vi è un limite numerico specifico, ma sono richiesti i requisiti di impresa minore (ricavi inferiori a 2 milioni, debiti inferiori a 2 milioni, meno di 10 dipendenti). In assenza di tali requisiti, si può valutare la liquidazione controllata.
17. Posso chiedere la restituzione delle spese bancarie e degli interessi se il contratto è nullo?
    Sì. Se il contratto è affetto da nullità (ad esempio per anatocismo non autorizzato) si può proporre un’azione di ripetizione di indebito per ottenere la restituzione di quanto pagato in eccesso.
18. Quali sono le tempistiche per l’omologazione del piano del consumatore?
    Generalmente dai 6 ai 12 mesi a partire dal deposito dell’istanza, variabili a seconda del tribunale e del numero di creditori.
19. Gli affitti non riscossi possono essere considerati perdite deducibili?
    In determinate condizioni sì, ma occorre dimostrare l’infruttuosità della procedura di recupero e rispettare i termini di legge. Uno studio personalizzato può verificare la corretta deducibilità.
20. Perché rivolgersi a un avvocato cassazionista specializzato?
    Perché la materia è complessa e in continua evoluzione. Un professionista esperto in diritto bancario e tributario, iscritto all’albo dei gestori della crisi e cassazionista, garantisce l’individuazione della strategia più efficace e la tutela in ogni grado di giudizio.

Simulazioni pratiche e numeriche

Caso 1 – Property manager con debiti fiscali da ritenute non versate

Situazione: una società di property management ha incassato 200.000 euro di canoni nel 2024 e avrebbe dovuto versare 42.000 euro di ritenuta (21%) all’Agenzia delle Entrate, ma a causa di problemi di liquidità non lo ha fatto. Nel 2026 riceve una cartella esattoriale di 50.000 euro (comprensiva di interessi e sanzioni) e un avviso di pignoramento del conto. Il conto corrente ha un saldo di 5.000 euro.

Intervento:

1. Verifica della cartella: si rilevano errori nel calcolo degli interessi e si propone ricorso alla Commissione tributaria per ridurre l’importo.
2. Presentazione di una richiesta di rateizzazione in 72 rate mensili (circa 700 euro/mese) e pagamento della prima rata per sospendere il pignoramento.
3. Accesso alla definizione agevolata in caso di riapertura dei termini: in questo caso l’importo può essere ridotto a 42.000 euro senza sanzioni, con pagamento in dieci rate semestrali. Il risparmio rispetto alla cartella originaria è di circa 8.000 euro.

Caso 2 – Property manager fideiussore di società indebitata

Situazione: un property manager ha garantito personalmente un mutuo aziendale di 300.000 euro. La società non riesce più a pagare, e la banca chiede il pagamento integrale al fideiussore. Il professionista vorrebbe presentare un piano del consumatore.

Intervento:

1. Analisi della natura del debito: trattandosi di garanzia su debito d’impresa, secondo la Cassazione 29746/2025 il fideiussore non può accedere al piano del consumatore .
2. Valutazione del concordato minore: il property manager, quale imprenditore individuale, può presentare un concordato minore offrendo il pagamento di una percentuale del debito (es. 30%) grazie a contributi di familiari e alla vendita di un immobile non strumentale. Il piano viene votato dai creditori e consente di evitare l’espropriazione totale.
3. Alternativamente, può avviare la composizione negoziata per negoziare con la banca una dilazione e la riduzione del tasso d’interesse.

Caso 3 – Controversia per anatocismo e usura

Situazione: un property manager ha un’apertura di credito in conto corrente con saldo negativo di 150.000 euro. L’analisi dei movimenti rivela che la banca ha applicato capitalizzazione trimestrale degli interessi e commissioni non pattuite dopo il 2000.

Intervento:

1. Richiesta all’istituto di credito dei contratti e degli estratti conto ante 2000.
2. Contestazione extragiudiziale della clausola anatocistica, facendo riferimento alla Cassazione 27460/2025 . Si chiede il ricalcolo del saldo senza capitalizzazione e la restituzione degli interessi illegittimi (stimati in circa 40.000 euro).
3. In caso di rifiuto, presentazione di azione di ripetizione di indebito innanzi al Tribunale competente. Nel frattempo, negoziazione per rinegoziare la linea di credito a tasso fisso e ridurre l’esposizione.

Conclusione: agire subito con la giusta strategia

Il sistema di riscossione in Italia è complesso e, come dimostra la recente giurisprudenza, sempre più incisivo: i conti correnti possono essere bloccati anche per gli importi futuri , e le responsabilità degli amministratori possono estendersi al patrimonio personale . Tuttavia, il quadro normativo offre numerosi strumenti per difendersi: dalle opposizioni in sede tributaria alle procedure di sovraindebitamento, passando per le definizioni agevolate e le negoziazioni assistite. La scelta della strategia dipende dalla situazione specifica del property manager, dal tipo di debito (fiscale o bancario) e dalla possibilità di continuare l’attività.

In questo percorso è essenziale farsi assistere da professionisti specializzati. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti vantano esperienza consolidata in diritto bancario e tributario, contenzioso fiscale, procedure di sovraindebitamento e composizione negoziata della crisi. Grazie all’iscrizione nell’albo dei gestori della crisi e alla qualifica di esperto negoziatore, lo studio è in grado di guidare i property manager in difficoltà verso una soluzione sostenibile e personalizzata.

📞 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff sapranno valutare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive. Non attendere che la situazione degeneri: conoscere i propri diritti e agire per tempo è la chiave per proteggere il tuo patrimonio e la tua attività.