Introduzione: perché questo tema è cruciale e chi può aiutarti

Negli ultimi anni il fenomeno delle locazioni turistiche a breve termine ha conosciuto un’espansione senza precedenti. Piattaforme digitali come Airbnb, Booking e HomeAway consentono a milioni di proprietari di monetizzare i propri immobili anche per periodi di pochi giorni. Dal punto di vista economico, le locazioni brevi rappresentano una forma di integrazione al reddito sempre più diffusa in contesti urbani e turistici. Tuttavia, l’ingresso nel mercato degli affitti brevi espone l’host a regole fiscali e bancarie complesse. Errori di classificazione o l’accumulo di debiti possono portare a cartelle esattoriali, pignoramenti, fermo amministrativo dei conti bancari o addirittura all’obbligo di apertura della partita IVA. Con l’entrata in vigore del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019), la modifica della Legge di Bilancio 2026 che riduce a due il numero massimo di immobili concedibili in locazione breve con cedolare secca e l’ultima sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, il panorama normativo è cambiato radicalmente. La Consulta ha stabilito che le Regioni e i Comuni possono limitare legittimamente le locazioni turistiche senza ledere il diritto di proprietà , aprendo la strada a ulteriori vincoli locali.

Per il proprietario indebitato o in difficoltà con il Fisco, il rischio è duplice: da un lato l’amministrazione finanziaria può pretendere imposte, sanzioni e interessi per gli anni precedenti; dall’altro, le banche possono agire esecutivamente sulle somme versate sui conti correnti o iscrivere ipoteche sugli immobili. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 28520/2025, ha stabilito che l’atto di pignoramento bancario blocca ogni somma accreditata nel conto nei 60 giorni successivi, imponendo alla banca di riversare al Fisco anche gli accrediti futuri . Ciò significa che un host che riceve incassi dai portali di affitti brevi può ritrovarsi improvvisamente privo di liquidità, con gravi ripercussioni sulla propria attività e sulla vita quotidiana.

Questo articolo, aggiornato a gennaio 2026, affronta in maniera dettagliata e professionale la problematica degli host di affitti brevi che si trovano ad affrontare debiti fiscali o bancari. L’obiettivo è fornire una panoramica normativa aggiornata, individuare i passaggi operativi da seguire dopo la notifica di un atto esattoriale o di un pignoramento, illustrare le strategie di difesa e gli strumenti di definizione agevolata messi a disposizione dalla normativa vigente (rottamazione-quinquies, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, concordato minore, ecc.). Il taglio sarà pratico e divulgativo, con esempi numerici, tabelle riepilogative e domande frequenti. I riferimenti normativi e giurisprudenziali saranno citati puntualmente tramite note a margine.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

Per affrontare contenziosi fiscali e bancari complessi è indispensabile affidarsi a professionisti con competenze multidisciplinari. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista, coordinatore di un team di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario e tributario con una rete di professionisti su tutto il territorio nazionale. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 e risulta iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; è professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ex d.l. 118/2021. Grazie alla sinergia tra avvocati e commercialisti, lo studio è in grado di esaminare rapidamente gli atti notificati (cartelle, avvisi di accertamento, pignoramenti), individuare vizi e profili di nullità, predisporre ricorsi e opposizioni, gestire trattative con banche e agenti della riscossione, predisporre piani di rientro o soluzioni stragiudiziali. L’Avv. Monardo coordina anche procedure di sovraindebitamento per privati e piccoli imprenditori, predisponendo piani del consumatore o accordi di ristrutturazione presso l’OCC, e offre assistenza in sede giudiziale davanti alle Commissioni tributarie, ai Tribunali e alla Corte di Cassazione.
Se stai ricevendo notifiche di pignoramento, cartelle esattoriali o ipoteche, è fondamentale agire tempestivamente per bloccare le azioni esecutive. Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

La disciplina delle locazioni a breve termine, dei pignoramenti fiscali e delle procedure di sovraindebitamento coinvolge una pluralità di fonti normative e di pronunce giurisprudenziali. In questa sezione analizziamo le principali disposizioni legislative (leggi, decreti legislativi, circolari, manovre finanziarie) e le sentenze più recenti che interessano gli host con debiti.

1.1. Locazioni brevi e cedolare secca

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’articolo 4 del d.l. 50/2017 e dalle successive modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021 e 2023. Fino al 2025 la cedolare secca al 21 % era applicabile su un massimo di quattro immobili, con aliquota ridotta al 21 % per il primo immobile e aliquota al 26 % per i successivi tre. Dal quinto immobile scattava la presunzione di attività imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio. La Legge di Bilancio 2026 ha rivoluzionato il sistema: dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca è applicabile solo su due immobili, con aliquota del 21 % sul primo e del 26 % sul secondo; dal terzo immobile l’attività è considerata imprenditoriale . Questa modifica riduce la soglia presuntiva di imprenditorialità e costringerà molti host a scegliere tra l’apertura della partita IVA e l’uscita dal mercato delle locazioni brevi.

La conseguenza immediata per il debitore è che i proventi derivanti dalla locazione del terzo immobile saranno trattati come reddito d’impresa, con obbligo di versare l’IVA, presentare dichiarazioni trimestrali, iscriversi all’INPS e farsi assistere da un commercialista. L’agevolazione fiscale resta utilizzabile per gli immobili destinati a locazione tradizionale a lungo termine: la soluzione più immediata per mantenere la cedolare secca e rimanere sotto la soglia consiste nel destinare solo due immobili agli affitti brevi e convertire gli altri a contratti di locazione abitativa . In alternativa, alcuni proprietari trasferiscono la titolarità di un immobile a un familiare mediante donazione o compravendita in modo da redistribuire le proprietà e mantenere la cedolare secca su più immobili . Prima di intraprendere queste operazioni è consigliabile consultare un professionista per valutare i rischi di elusione.

1.2. Limiti urbanistici e zonizzazione: la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 186/2025, ha affrontato le questioni di legittimità sollevate dal Governo contro la legge della Regione Toscana che introduceva limiti alle locazioni turistiche nelle zone ad alto impatto turistico. La Consulta ha stabilito che la destinazione d’uso di un immobile residenziale a locazione turistica non costituisce elemento essenziale del diritto di proprietà, per cui Regioni e Comuni possono imporre vincoli per motivi urbanistici e sociali . In particolare, la sentenza ammette: (i) la possibilità di riservare l’attività di locazione breve agli immobili con destinazione “turistico-ricettiva”, costringendo il proprietario a cambiare la destinazione d’uso per esercitare l’attività ; (ii) la facoltà per i Comuni ad alta densità turistica di individuare zone in cui applicare limiti severi alle locazioni brevi per bilanciare gli interessi dei proprietari con quelli dei residenti . Questa pronuncia conferisce ai sindaci un ampio margine per regolare le locazioni turistiche, accentuando l’incertezza normativa per gli host, che dovranno monitorare i regolamenti locali per evitare violazioni.

1.3. Pignoramento e conti correnti: Cassazione n. 28520/2025

Il pignoramento del conto corrente è uno degli strumenti più temuti dagli host indebitati. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 28520/2025, ha chiarito che la banca, una volta notificato l’atto di pignoramento, deve bloccare non solo le somme presenti sul conto ma anche gli importi che saranno accreditati nei 60 giorni successivi . La norma di riferimento è l’art. 553 del codice di procedura civile, ma la pronuncia chiarisce che l’obbligo di custodia da parte dell’istituto di credito si estende a tutte le somme maturate dopo la notifica, anche se l’atto di pignoramento non era accompagnato da un saldo attivo. In pratica, se l’host riceve pagamenti dalle piattaforme di affitto, la banca dovrà vincolare gli accrediti e riversarli all’Agenzia delle Entrate-Riscossione fino a concorrenza del debito esattoriale. Per i piccoli locatori, ciò può significare il blocco totale degli incassi, l’impossibilità di pagare spese ordinarie e un’inevitabile interruzione dell’attività.

1.4. Regolamenti condominiali e locazioni brevi: Cassazione n. 2770/2025 e Corte d’Appello Roma 3419/2025

Non meno rilevante, per gli host che operano in edifici condominiali, è la giurisprudenza sulla legittimità di clausole che vietano B&B e affittacamere. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 2770/2025, ha ribadito che il regolamento condominiale contrattuale può vietare la destinazione degli appartamenti a locazioni turistiche brevi e che tale divieto è opponibile ai condomini acquirenti . Anche la Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 3419/2025 ha confermato la legittimità di queste clausole, precisando che la generica previsione del divieto di uso commerciale degli alloggi include anche l’attività di B&B e affittacamere . Queste decisioni segnalano che un host può essere costretto a cessare l’attività se il regolamento condominiale lo vieta, indipendentemente dalla regolarità urbanistica o fiscale della locazione.

1.5. Legge 3/2012 e Codice della crisi d’impresa: sovraindebitamento e soluzioni

La Legge 3/2012, integrata dal d.lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, di seguito CCII), introduce strumenti per la composizione delle crisi da sovraindebitamento. All’art. 2 definisce “sovraindebitamento” come «lo stato di perdurata incapacità del debitore di adempiere regolarmente le proprie obbligazioni», consentendo ai debitori non fallibili (consumatori, professionisti, imprenditori agricoli, start-up innovative, ecc.) di accedere a procedure di ristrutturazione e liberazione dai debiti . La legge prevede tre principali procedure:

1. Accordo di ristrutturazione dei debiti e piano del consumatore: il debitore formula una proposta di rientro con l’ausilio di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). L’accordo necessita dell’approvazione dei creditori privilegiati mentre il piano del consumatore è soggetto solo all’omologazione del giudice ;. Entrambe le procedure garantiscono l’esdebitazione al termine del piano, cioè la liberazione dai debiti residuali.
2. Liquidazione controllata del patrimonio: il debitore cede tutti i beni (esclusi quelli impignorabili) per soddisfare i creditori. È una procedura alternativa per chi non è in grado di proporre un accordo sostenibile.
3. Concordato minore (art. 74 CCII): rivolto a debitori diversi dai consumatori (professionisti e imprenditori sotto soglia), consente di presentare un piano che preveda il soddisfacimento, anche parziale, dei creditori con eventuale contributo di un terzo e la suddivisione dei creditori per classi . La proposta può prevedere la continuazione dell’attività e la liquidazione parziale dei beni. L’omologazione del concordato minore produce l’esdebitazione.

La presentazione della proposta presso l’OCC sospende le azioni esecutive per 120 giorni , consentendo al debitore di bloccare pignoramenti e ipoteche durante la trattativa. Per gli host con debiti fiscali e bancari, la procedura di sovraindebitamento rappresenta uno strumento efficace per rinegoziare i propri debiti e salvare l’attività.

1.6. Esdebitazione del debitore incapiente

Una novità introdotta dal d.lgs. 14/2019 è l’esdebitazione del debitore incapiente. Si tratta di una procedura riservata alle persone fisiche prive di patrimonio o redditi da cedere: consente di cancellare integralmente i debiti una sola volta nella vita, a condizione che il debitore dimostri la propria condizione di nullatenente e la buona fede . L’esdebitazione può essere accordata solo se il debitore non ha compiuto atti in frode e non ha ottenuto un’altra esdebitazione nei cinque anni precedenti . Questa procedura è particolarmente utile per i privati che non dispongono di beni da liquidare; tuttavia, non è estesa alle obbligazioni di mantenimento o ai debiti da responsabilità civile.

1.7. Rottamazione-quinquies e definizioni agevolate

La Legge 199/2025 ha introdotto la rottamazione-quinquies. L’agevolazione consente di estinguere i carichi affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione nel periodo 2000‑2023 pagando solo l’imposta e gli interessi legali; sono escluse sanzioni, interessi di mora e aggio. L’adesione deve essere presentata entro il 30 aprile 2026 e il pagamento può avvenire in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 oppure in un massimo di 54 rate bimestrali con interesse al 3 % . Gli importi inferiori a 1.000 euro relativi al periodo 2000‑2010 sono automaticamente stralciati. La definizione agevolata offre una boccata d’ossigeno per chi ha cartelle esattoriali pendenti, ma richiede un’attenta valutazione perché la mancata osservanza di una rata comporta la perdita del beneficio. L’Avv. Monardo e il suo team assistono i contribuenti nella presentazione della domanda e nel calcolo delle rate.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica di un atto esattoriale o del pignoramento

Quando l’Agenzia delle Entrate-Riscossione notifica un atto esecutivo (cartella di pagamento, intimazione di pagamento, preavviso di fermo, ipoteca legale o pignoramento), il contribuente deve reagire tempestivamente. Gli host di affitti brevi spesso si vedono recapitare cartelle per imposte non dichiarate (IRPEF, cedolare secca, IVA), sanzioni per omessa registrazione dei contratti o TARI non versata. Di seguito descriviamo le fasi operative.

2.1. Verifica dell’atto e termini

1. Lettura attenta dell’atto. L’atto deve contenere l’indicazione della somma dovuta, della causale e delle annualità di riferimento, nonché l’avviso che, in mancanza di pagamento entro 60 giorni, l’agente della riscossione procederà ad azione esecutiva. Controlla la correttezza dei dati anagrafici, dell’indirizzo di notifica e il rispetto dei termini di decadenza (i tributi immobiliari e la TARI sono prescritti dopo 5 anni, l’IRPEF e l’IVA dopo 10 anni). Eventuali vizi di notifica o decadenza possono essere eccepiti con ricorso al giudice competente.

2. Calcolo della prescrizione. Verifica se il debito è prescritto. Ad esempio, se l’ultimo atto interruttivo risale a oltre 5 anni fa per un tributo locale, il debito potrebbe essere prescritto e quindi inesigibile. In caso di dubbi, richiedi l’estratto di ruolo all’agente della riscossione o rivolgiti a un professionista.

3. Richiesta di rateizzazione o definizione agevolata. Prima della scadenza dei 60 giorni puoi presentare una richiesta di rateizzazione ordinaria (fino a 72 rate mensili per debiti inferiori a 60.000 euro o 120 rate in casi di comprovato disagio economico) oppure aderire alla rottamazione‑quinquies se i debiti rientrano negli anni ammessi. La domanda di rottamazione sospende le procedure esecutive fino alla scadenza della prima o unica rata.

4. Valutazione dell’impugnazione. Se l’atto presenta vizi sostanziali (es. l’imposta non è dovuta, è stato già pagato o l’avviso di accertamento è stato annullato), è opportuno proporre ricorso. Gli atti relativi a tributi erariali vanno impugnati davanti alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica; quelli relativi a sanzioni amministrative o contributi previdenziali vanno impugnati davanti al Giudice ordinario entro 30 giorni. La proposizione del ricorso sospende l’esecutività solo se si chiede la sospensione cautelare.

2.2. Pignoramento del conto corrente

Se viene notificato un atto di pignoramento presso terzi nei confronti della banca, occorre considerare che, secondo la Cassazione n. 28520/2025, la banca deve bloccare e trattenere le somme presenti e quelle che saranno accreditate nei 60 giorni successivi . Dopo tale termine, le somme tornano disponibili e la banca deve versare al Fisco quanto dovuto. Per difenderti:

• Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) se ritieni che il titolo sia inesistente o prescritto. L’opposizione deve essere proposta entro 20 giorni dalla notifica del pignoramento.
• Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) se l’atto è viziato per irregolarità formali (omessa indicazione dell’importo, mancata notifica degli atti precedenti). Anche in questo caso il termine è di 20 giorni.
• Istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) per sostituire le somme pignorate con un versamento rateale. La conversione è possibile fino al momento della vendita e comporta il pagamento di un importo pari al debito più le spese.

2.3. Pignoramento immobiliare e ipoteca

Per i debiti fiscali sopra 120.000 euro l’Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca sugli immobili, e per importi superiori a 120.000 euro può procedere al pignoramento immobiliare. In tal caso è consigliabile:

• Richiedere la sospensione dell’ipoteca o del pignoramento presentando domanda di rottamazione o di rateizzazione.
• Verificare l’effettivo valore dell’immobile e l’esistenza di eventuali ipoteche prioritarie (es. mutuo) che potrebbero impedire la vendita all’asta.
• Valutare il ricorso all’accordo di ristrutturazione dei debiti o al concordato minore per sospendere l’azione esecutiva e proporre un piano di pagamento sostenibile .

2.4. Notifica di avviso di accertamento e sanzioni per locazioni brevi

Oltre ai pignoramenti, molti host ricevono avvisi di accertamento dall’Agenzia delle Entrate per l’omessa dichiarazione dei canoni percepiti o per la mancata registrazione dei contratti. Dal 2023 l’Agenzia delle Entrate può utilizzare i dati trasmessi dalle piattaforme digitali per incrociare i redditi e contestare l’evasione. In caso di accertamento:

• Puoi presentare osservazioni e memorie difensive entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso bonario o della comunicazione di irregolarità.
• Puoi aderire al ravvedimento operoso pagando l’imposta dovuta, gli interessi e una sanzione ridotta. Il ravvedimento è possibile solo prima che ti venga notificato l’avviso di accertamento.
• Puoi accedere alle definizioni agevolate previste dalla legge (ad es. rottamazione, conciliazione giudiziale) per ridurre sanzioni e interessi.

3. Difese e strategie legali

Una volta analizzato l’atto notificato e valutate le opzioni, l’host indebitato può adottare diverse strategie di difesa. La scelta dipende dall’importo del debito, dalla tipologia (tributaria, bancaria, condominiale), dal patrimonio disponibile e dal reddito. Di seguito indichiamo le principali strategie.

3.1. Impugnazione degli atti esecutivi e accertativi

Opposizione all’esecuzione. Se l’atto di pignoramento o l’ipoteca è basato su un titolo inesistente (es. il debito è stato già pagato o annullato in giudizio), è possibile proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. dinanzi al tribunale competente. L’opposizione sospende l’esecuzione se il giudice concede la tutela cautelare. Per la migliore riuscita è fondamentale fornire prove documentali del pagamento o dell’annullamento del debito.

Opposizione agli atti esecutivi. Se l’atto presenta vizi formali (mancanza dell’indicazione delle somme, omissione degli atti presupposti, notifiche irregolari), l’opposizione ex art. 617 c.p.c. consente di far annullare l’atto. Ad esempio, se l’Agenzia delle Entrate notifica un pignoramento senza aver inviato la cartella o l’intimazione di pagamento, l’atto è nullo e può essere impugnato.

Ricorso in Commissione tributaria. Per contestare un avviso di accertamento, un ruolo o una cartella esattoriale, si deve proporre ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria (ex commissione) entro 60 giorni. Il ricorso può essere fondato su errori nella determinazione del reddito (es. deduzioni non riconosciute, spese non considerate), su vizi procedurali (mancata notifica dell’avviso bonario) o su eccezioni di incostituzionalità delle norme applicate.

Conciliazione e mediazione tributaria. In alcuni casi conviene definire la controversia tramite conciliazione giudiziale o mediazione presso l’Agenzia delle Entrate. La conciliazione comporta la riduzione delle sanzioni e la rateizzazione del debito.

3.2. Sospensioni e conversioni dei pignoramenti

Conversione del pignoramento. Come anticipato, l’art. 495 c.p.c. consente di sostituire i beni pignorati con il versamento di un importo corrispondente al debito aumentato delle spese. L’host può depositare l’istanza di conversione presso il giudice dell’esecuzione e chiedere la rateizzazione di quanto dovuto, evitando la vendita all’asta o il blocco definitivo del conto.

Sospensione dell’esecuzione per sovraindebitamento. Il deposito di una proposta di accordo di ristrutturazione, piano del consumatore o concordato minore presso l’OCC comporta la sospensione automatica delle azioni esecutive per 120 giorni . Ciò consente al debitore di guadagnare tempo, bloccare pignoramenti e ipoteche, e negoziare una soluzione con i creditori.

3.3. Trattative stragiudiziali con banche e creditori

In molti casi, soprattutto quando il debito è legato a mutui o prestiti, è possibile avviare trattative con gli istituti di credito per ottenere:

• Rinegoziazione del mutuo: prolungare la durata, ottenere un tasso fisso agevolato o sospendere temporaneamente le rate.
• Saldo e stralcio: versare una somma inferiore al debito nominale in unica soluzione. È una pratica diffusa con banche e finanziarie quando il credito è deteriorato. La trattativa deve essere gestita da un professionista esperto per ottenere una riduzione significativa.
• Cessione del contratto di locazione: se l’immobile è gravato da mutuo e produce reddito da locazione breve, è possibile cedere il contratto o vendere l’immobile liberandosi del debito residuo.

4. Strumenti alternativi per la soluzione del debito

4.1. Rottamazione‑quinquies

La rottamazione‑quinquies consente di estinguere i carichi affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023 pagando solo l’imposta e gli interessi legali. Le sanzioni, gli interessi di mora e l’aggio vengono annullati. La domanda va presentata entro il 30 aprile 2026 e il pagamento può avvenire:

• in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026,
• oppure in 54 rate bimestrali con interesse al 3 %.
  Le rate inferiori a 1000 euro relative agli anni 2000‑2010 sono automaticamente annullate . Chi aderisce non può compensare i crediti d’imposta; la mancata paga­mento di una rata comporta la perdita del beneficio con l’obbligo di pagare l’intero debito residuo.

4.2. Piano del consumatore

Il piano del consumatore è riservato ai soggetti che contraggono debiti esclusivamente per scopi estranei all’attività imprenditoriale. È disciplinato dalla Legge 3/2012 e dal d.lgs. 14/2019. Il piano consente di proporre al giudice un programma di rientro con rate sostenibili, anche senza l’approvazione dei creditori, e prevede l’esdebitazione finale. L’host che gestisce solo uno o due immobili (non qualificandosi come imprenditore) può accedere a questa procedura. È necessario presentare:

• L’elenco dei creditori e l’ammontare dei debiti.
• Una relazione sull’andamento del reddito e la sostenibilità delle rate.
• La certificazione dell’OCC che attesta la veridicità dei dati e la fattibilità del piano.

Il giudice, se ritiene la proposta idonea, omologa il piano e concede l’esdebitazione. I creditori non possono eseguire pignoramenti durante l’esecuzione del piano.

4.3. Accordo di ristrutturazione dei debiti

L’accordo di ristrutturazione consente a debitori non imprenditori (consumatori, professionisti, start‑up, imprenditori agricoli) di proporre ai creditori un piano che preveda il pagamento, anche parziale, dei debiti con eventuali apporti di terzi. Il piano deve garantire il pagamento integrale dei crediti privilegiati e deve essere approvato dai creditori che rappresentino almeno il 60 % dei crediti. L’esdebitazione è concessa al termine dell’esecuzione. La proposta può prevedere la vendita dell’immobile locato, la trasformazione del debito bancario in chirografario e l’utilizzo del reddito futuro per pagare i creditori .

4.4. Concordato minore

Il concordato minore (art. 74 CCII) è rivolto a debitori che esercitano attività commerciale, professionale, artigiana o agricola sotto le soglie di fallibilità. La proposta può prevedere la suddivisione dei creditori in classi, l’apporto di terzi (soci o familiari), la continuazione dell’attività e la liquidazione parziale dei beni . Il concordato minore è particolarmente adatto per gli host che gestiscono più di due immobili e che, a seguito della legge di bilancio, sono classificati come imprenditori. La procedura consente di evitare il fallimento, mantenere la gestione delle locazioni e pagare i creditori in base alle disponibilità.

4.5. Esdebitazione del debitore incapiente

Nel caso in cui il debitore non disponga di redditi o patrimonio da offrire ai creditori, può essere richiesta l’esdebitazione del debitore incapiente. Il giudice verifica la mancanza di beni, la buona fede e l’assenza di frode. Se concede la procedura, tutti i debiti sono estinti e il debitore può ripartire da zero . Trattandosi di una misura straordinaria, può essere richiesta solo una volta nella vita e non copre i debiti per obblighi di mantenimento.

4.6. Accordo stragiudiziale di rinegoziazione con le banche

Per i debiti derivanti da mutui e finanziamenti legati agli immobili destinati ad affitti brevi, può risultare conveniente stipulare un accordo stragiudiziale con l’istituto di credito. La trattativa può portare a:

• Rinegoziazione del tasso e della durata del mutuo con abbattimento della rata.
• Accollo o surroga del mutuo a favore dell’acquirente nel caso di vendita dell’immobile.
• Transazione a saldo e stralcio con pagamento immediato di un importo inferiore al dovuto.

Un avvocato specializzato può assisterti nella negoziazione, valorizzando l’interesse della banca a evitare procedimenti esecutivi lunghi e costosi.

5. Errori comuni e consigli pratici

Molti host cadono in errori banali che peggiorano la loro situazione. Ecco alcuni comportamenti da evitare:

• Ignorare le notifiche: non aprire le raccomandate o ignorare gli avvisi porta alla decadenza dei termini di impugnazione. Apri sempre la PEC o le notifiche e contatta subito un professionista.
• Pagare senza verificare: spesso le cartelle contengono somme non dovute o prescritte. Prima di pagare verifica con un esperto la legittimità del debito.
• Ritardare le richieste di rateizzazione: la rateizzazione ordinaria deve essere richiesta entro 60 giorni dalla notifica; se attendi troppo, potresti perdere il beneficio.
• Trasferire immobili in modo improprio: donazioni o compravendite simulate per evitare l’apertura della partita IVA possono essere qualificate come elusione fiscale e comportare sanzioni .
• Affidarsi a consulenti improvvisati: la materia fiscale e bancaria è complessa; scegli professionisti con esperienza e competenze multidisciplinari.
• Non adeguarsi ai regolamenti condominiali: se l’assemblea o il regolamento contrattuale vietano le locazioni brevi, continuare l’attività può comportare cause civili e risarcimenti .

Per evitare questi errori è fondamentale pianificare con cura l’attività, tenere una contabilità aggiornata, dichiarare correttamente i redditi e affidarsi a professionisti qualificati come l’Avv. Monardo e il suo team.

6. Tabelle riepilogative

6.1. Sintesi delle principali norme e scadenze

6.2. Termini processuali e strumenti di difesa

7. Domande frequenti (FAQ)

Di seguito una serie di quesiti ricorrenti che i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi si pongono quando si trovano ad affrontare debiti fiscali o bancari.

1. Quanti immobili posso concedere in locazione breve con la cedolare secca nel 2026?
Dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca al 21 % è applicabile solo sul primo immobile; sul secondo immobile l’aliquota sale al 26 %. A partire dal terzo immobile l’attività è qualificata come imprenditoriale e richiede l’apertura della partita IVA .

2. Cosa succede se affitto tre immobili senza aprire la partita IVA?
L’amministrazione finanziaria può contestare l’omessa apertura della partita IVA e riqualificare l’attività come impresa, con applicazione dell’IVA, contributi INPS, sanzioni e interessi. Inoltre, la cedolare secca non potrà essere applicata sul terzo immobile, comportando un’aliquota ordinaria IRPEF.

3. È vero che i Comuni possono vietare gli affitti brevi?
Sì. La Corte costituzionale con la sentenza n. 186/2025 ha riconosciuto la legittimità delle norme regionali che impongono limiti alla locazione turistica e consentono ai Comuni di zonizzare il territorio . Dunque, gli host devono verificare i regolamenti comunali prima di avviare l’attività.

4. Quali controlli fiscali avvengono sui proventi degli affitti brevi?
Le piattaforme sono obbligate a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei canoni percepiti; l’amministrazione incrocia i dati per individuare omissioni. In caso di mancata dichiarazione, può emettere avvisi di accertamento con sanzioni fino al 240 % dell’imposta evasa.

5. Se ricevo un pignoramento del conto, come posso tutelarmi?
Hai 20 giorni per proporre opposizione. Puoi chiedere la sospensione se il credito è prescritto o viziato, oppure chiedere la conversione del pignoramento versando il debito in un’unica soluzione o rateizzata .

6. Quanto tempo ho per presentare ricorso contro una cartella esattoriale?
Il termine è di 60 giorni per i tributi e di 30 giorni per le sanzioni amministrative e i contributi previdenziali. Decorso tale termine, la cartella diventa definitiva.

7. Posso chiedere la rateizzazione della cartella?
Sì. Per debiti fino a 120.000 euro puoi richiedere fino a 72 rate mensili (6 anni); oltre tale importo puoi ottenere fino a 120 rate (10 anni) dimostrando la situazione di difficoltà economica. La richiesta deve essere presentata prima dell’avvio dell’esecuzione.

8. Che cos’è la rottamazione‑quinquies?
È una definizione agevolata dei carichi affidati all’agente della riscossione dal 2000 al 2023 che consente di pagare solo le imposte e gli interessi legali, eliminando sanzioni e interessi di mora . La domanda deve essere presentata entro il 30 aprile 2026.

9. Quali sono i requisiti per il piano del consumatore?
Il piano del consumatore è riservato alle persone fisiche che hanno debiti contratti per scopi estranei all’attività imprenditoriale. Il debitore deve dimostrare la propria meritevolezza e presentare un progetto di pagamento sostenibile.

10. Posso mantenere la cedolare secca su più di due immobili tramite donazione ai figli?
Sì, la cessione dell’immobile a un familiare consente a ciascun soggetto di usufruire della cedolare secca su due immobili . Tuttavia, l’operazione comporta costi notarili e rischi di elusione; deve essere valutata con un professionista.

11. Il regolamento condominiale può vietare i B&B?
Secondo la Cassazione e la Corte d’Appello di Roma, un regolamento contrattuale può vietare l’uso degli appartamenti come B&B o affittacamere . L’host deve rispettare tali clausole o rischia azioni giudiziarie.

12. Come funziona l’esdebitazione del debitore incapiente?
Se non hai beni o redditi e dimostri la buona fede, puoi richiedere l’esdebitazione integrale dei debiti. La procedura può essere concessa una sola volta e non copre le obbligazioni di mantenimento .

13. Che differenza c’è tra accordo di ristrutturazione e concordato minore?
L’accordo di ristrutturazione è accessibile a consumatori e professionisti e richiede l’approvazione del 60 % dei creditori. Il concordato minore è rivolto a imprenditori non fallibili e prevede la suddivisione in classi dei creditori e l’eventuale apporto di terzi .

14. Posso chiedere la sospensione dell’ipoteca iscrivendo l’immobile al concordato minore?
Sì. Il deposito di una proposta di concordato minore presso l’OCC sospende le azioni esecutive, compresa l’ipoteca, per 120 giorni .

15. Sono un host con conti bloccati: come faccio a pagare le spese ordinarie?
Puoi chiedere al giudice dell’esecuzione l’autorizzazione a prelevare somme per le spese di mantenimento familiare. Inoltre, la presentazione di un piano di ristrutturazione presso l’OCC sospende il pignoramento e ti permette di utilizzare i proventi dell’attività.

16. Posso continuare ad affittare se ho iniziato una procedura di sovraindebitamento?
Sì. La legge permette al debitore di continuare l’attività di locazione se ciò è necessario per realizzare il piano di ristrutturazione. Nel concordato minore, la continuazione dell’attività è spesso prevista per garantire il pagamento dei creditori .

17. Cosa succede se non pago una rata della rottamazione?
Perdi il beneficio e l’Agenzia delle Entrate-Riscossione iscriverà a ruolo l’intero debito residuo con sanzioni e interessi. Per questo è fondamentale valutare la sostenibilità delle rate prima di aderire .

18. Se vendo l’immobile, posso estinguere il debito fiscale?
La vendita dell’immobile pignorato può avvenire solo con autorizzazione del giudice; il ricavato sarà utilizzato per saldare il debito. In alternativa, puoi vendere l’immobile non pignorato e utilizzare il ricavato per pagare l’Agenzia delle Entrate.

19. Quali spese posso dedurre se sono qualificato come imprenditore?
Se superi la soglia dei due immobili e apri la partita IVA, puoi dedurre dal reddito d’impresa i costi relativi all’attività (utenze, manutenzioni, commissioni delle piattaforme, spese di pulizia). È necessario tenere una contabilità ordinaria e rilasciare fatture.

20. Quanto dura la procedura di sovraindebitamento?
La durata varia a seconda del carico dei tribunali e della complessità del piano, ma in media va da 6 mesi a 3 anni. Durante questo periodo le azioni esecutive sono sospese e, se il piano va a buon fine, al termine il debitore ottiene l’esdebitazione.

8. Simulazioni pratiche e casi numerici

8.1. Simulazione di pignoramento bancario per un host con due immobili

Mario possiede due appartamenti a Bologna che affitta tramite una piattaforma. Incassa 3.000 euro al mese da ciascuno. Dal 2022 ha accumulato debiti fiscali per 40.000 euro non dichiarando i canoni. A novembre 2025 riceve una cartella da 40.000 euro più sanzioni e interessi e, a gennaio 2026, l’Agenzia delle Entrate notifica un pignoramento presso la banca.
Applicazione della Cassazione 28520/2025: la banca blocca i saldi presenti (10.000 euro) e tutti i futuri accrediti fino allo scadere dei 60 giorni . Mario non può incassare i proventi di gennaio e febbraio, rischiando di non pagare le spese condominiali e il mutuo.

Strategia: entro 20 giorni presenta opposizione agli atti esecutivi eccependo la prescrizione di alcune annualità; contemporaneamente deposita una domanda di piano del consumatore presso l’OCC. Il deposito sospende il pignoramento per 120 giorni , consentendo a Mario di incassare nuovamente gli affitti e di proporre un piano di rimborso con rate mensili di 1.000 euro, finanziate dai proventi delle locazioni. Il piano viene omologato e, dopo tre anni, Mario ottiene l’esdebitazione.

8.2. Simulazione di rottamazione‑quinquies

Lucia, proprietaria di un immobile a Firenze e di uno a Bari, ha debiti con l’Agenzia delle Entrate per 25.000 euro (cartelle relative a IRPEF e IVA anni 2015‑2018). Grazie alla rottamazione‑quinquies, può estinguere il debito pagando solo 18.000 euro in 54 rate bimestrali con interesse al 3 % . Lucia presenta la domanda entro aprile 2026. Per far fronte alle rate da 333 euro mensili affitta a lungo termine l’immobile di Bari, mentre continua l’attività di locazione breve a Firenze sfruttando la cedolare secca sul primo immobile.

8.3. Simulazione di concordato minore per host imprenditore

Giovanni possiede tre appartamenti a Roma, affittati a turisti. Dal 2026 deve aprire la partita IVA perché supera la soglia dei due immobili. Dopo la pandemia ha accumulato debiti bancari per 150.000 euro e cartelle esattoriali per 50.000 euro. Invece di vendere gli immobili, Giovanni presenta un concordato minore (art. 74 CCII). Nel piano propone di continuare l’attività di locazione, con i ricavi destinati al pagamento dei creditori, e ottiene un apporto di 20.000 euro da un familiare . La proposta prevede il pagamento del 40 % ai creditori chirografari e il 100 % ai creditori privilegiati. Il tribunale omologa il concordato; le azioni esecutive sono sospese e Giovanni conserva la gestione degli appartamenti.

8.4. Simulazione di esdebitazione del debitore incapiente

Anna ha gestito un B&B con un unico immobile. Dopo la chiusura dell’attività causa pandemia, si ritrova senza lavoro e con debiti per 30.000 euro. Non possiede altri beni né redditi. Presenta domanda di esdebitazione del debitore incapiente; il tribunale accerta la sua condizione di nullatenente e la buona fede . I debiti vengono cancellati e Anna può ricominciare senza pendenze.

Conclusione: difendersi con competenza e agire subito

La complessità della normativa fiscale e bancaria che investe gli host di affitti brevi richiede un approccio strategico e tempestivo. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto limiti rigorosi alla cedolare secca, mentre la Corte costituzionale ha conferito alle Regioni e ai Comuni il potere di limitare le locazioni turistiche . La giurisprudenza, con le sentenze della Cassazione sui pignoramenti bancari e sui regolamenti condominiali , restringe ulteriormente il margine operativo degli host. Ignorare gli atti esecutivi o continuare l’attività in violazione delle norme espone al rischio di blocco dei conti, ipoteche e sanzioni.

In questo scenario, affidarsi a professionisti esperti come l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team è la scelta più efficace. Essi possono analizzare rapidamente la tua posizione fiscale e patrimoniale, verificare la legittimità degli atti, predisporre ricorsi e opposizioni, negoziare piani di rientro con l’Agenzia delle Entrate e le banche, elaborare piani del consumatore, accordi di ristrutturazione o concordati minori. L’intervento tempestivo di un professionista può bloccare pignoramenti e ipoteche, salvare l’attività di locazione e, in molti casi, portare all’esdebitazione.

Se sei un host con debiti fiscali o bancari, non perdere tempo: ogni giorno di inattività può comportare la decadenza dei termini o l’aggravarsi della tua posizione. Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata. Lui e il suo staff di avvocati e commercialisti sapranno valutare la tua situazione, proporti le migliori strategie difensive e accompagnarti in un percorso di risanamento concreto e tempestivo.