Introduzione

In Italia, la figura dell’amministratore di condominio riveste un ruolo cruciale: egli è il garante del buon funzionamento del condominio, gestisce le spese comuni, cura i rapporti con i fornitori e con il Fisco e rappresenta il condominio verso l’esterno. Malgrado tale importanza, il numero di amministratori che si trovano a dover gestire debiti fiscali, bancari o verso fornitori è in aumento, complice la situazione economica generale e la complessità della normativa. L’amministratore moroso rischia pignoramenti, ipoteche, sanzioni e perfino la revoca della nomina, mentre i condomini rischiano di pagare per le sue irregolarità. Per evitare che i debiti si trasformino in disastri economici e personali, è fondamentale conoscere le norme, la giurisprudenza più recente e gli strumenti defensionali.

Gli errori più comuni? Ignorare gli atti notificati, pagare cartelle esattoriali senza verificare i termini o abbandonarsi a piani di rientro non sostenibili. Conoscere i propri diritti e muoversi tempestivamente permette di sospendere le esecuzioni, contestare le pretese infondate, negoziare con le banche e accedere agli strumenti di composizione della crisi. In questo articolo, aggiornato a gennaio 2026, faremo luce su normative e sentenze fondamentali (Cassazione, Tribunali, Corte Costituzionale), offriremo una guida passo‑passo per reagire alle cartelle esattoriali, illustreremo strategie legali e soluzioni alternative (rottamazione quinquies, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, esdebitazione, concordato minore, composizione negoziata) e riassumeremo gli errori da evitare.

Chi siamo: Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team

Questo approfondimento è curato dall’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista con anni di esperienza in diritto bancario e tributario. L’avvocato coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti, con competenza nazionale. L’Avv. Monardo è:

• Cassazionista: può rappresentare i clienti davanti alla Corte di Cassazione e alle giurisdizioni superiori;
• Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), dunque autorizzato a predisporre piani e accordi per la soluzione delle crisi;
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, con competenze nella composizione negoziata e nella rinegoziazione dei debiti;
• Co‑autore di numerose pubblicazioni in materia di contenzioso tributario e bancario.

L’Avv. Monardo e il suo staff offrono analisi personalizzate degli atti (cartelle, decreti ingiuntivi, sentenze), presentano ricorsi per l’annullamento o la riduzione dei debiti, chiedono sospensioni e rateizzazioni, conducono trattative con banche e creditori, predispongono piani di rientro sostenibili e attivano procedure giudiziali e stragiudiziali per difendere il debitore. Ogni caso viene valutato sotto il profilo fiscale, civilistico e bancario per costruire la strategia migliore.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

1. Obblighi e responsabilità dell’amministratore di condominio

1.1 Articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile

Le norme sull’obbligo di pagamento delle spese condominiali e sull’esposizione debitoria dell’amministratore sono contenute nelle Disposizioni di attuazione del Codice civile. In particolare, l’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che:

• L’amministratore può ottenere decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi per il recupero delle quote senza necessità di autorizzazione assembleare ;
• Deve comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi (quote non versate e generalità); i creditori non possono agire contro i condomini in regola se prima non hanno escusso quelli morosi ;
• Dopo un semestre di mora, l’amministratore può sospendere la fruizione dei servizi comuni nei confronti del condomino moroso ;
• L’alienante e l’acquirente rispondono in solido delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente .

Tale norma si traduce in un beneficio di escussione a favore dei condomini virtuosi: il creditore deve prima agire nei confronti dei morosi e solo dopo, in caso di incapienza, potrà rivolgersi agli altri condomini pro quota. La giurisprudenza ha sottolineato che l’amministratore ha un obbligo personale di comunicare i dati dei morosi e che la mancata comunicazione configura responsabilità aquiliana (Cass. civ. n. 1002/2025 ).

1.2 Articolo 1129 del Codice civile: nomina e revoca dell’amministratore

L’art. 1129 c.c. regola la nomina e la revoca dell’amministratore. Tra gli obblighi più rilevanti vi sono:

• Tenere un conto corrente dedicato (bancario o postale) intestato al condominio per garantire la separazione patrimoniale; la mancata separazione costituisce grave irregolarità ;
• Agire per il recupero coattivo delle quote entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è sorto ;
• Comunicare i propri dati, il codice fiscale e l’ubicazione dei registri condominiali ai condomini ;
• Aggiornare l’assicurazione professionale e adeguarla agli interventi straordinari .

La riforma del 2012 ha reso la separazione dei fondi un obbligo imprescindibile: in caso di confusione patrimoniale l’amministratore risponde con il proprio patrimonio. La mancata apertura del conto dedicato può costituire motivo di revoca giudiziale.

1.3 Articolo 1130 del Codice civile: funzioni e doveri

L’art. 1130 c.c. elenca le attribuzioni dell’amministratore: eseguire le deliberazioni assembleari, disciplinare l’uso delle parti comuni, riscuotere le quote, eseguire gli atti conservativi e compiere gli adempimenti fiscali, tenere il registro dei verbali e l’anagrafe condominiale, redigere il rendiconto e conservare la documentazione . Inoltre deve:

• Aggiornare annualmente l’anagrafe condominiale con i dati catastali dei singoli immobili;
• Rilasciare certificazioni relative allo stato dei pagamenti per i condomini che vendono l’immobile ;
• Convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio .

Il mancato rispetto di tali obblighi costituisce grave irregolarità e legittima la revoca giudiziale (art. 1129 c.c.).

1.4 Comunicazione dei morosi: Cassazione n. 1002/2025 e Tribunale di Roma 10043/2025

La Cassazione (sentenza n. 1002/2025) ha precisato che l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori è un dovere personale dell’amministratore, e non del condominio: il creditore che non riceva tali dati deve citare in giudizio l’amministratore in proprio . La Corte afferma che la mancata comunicazione può integrare responsabilità extracontrattuale.

Il Tribunale di Roma (sentenza n. 10043/2025) ha confermato che il creditore può pignorare direttamente il conto corrente condominiale senza dover prima agire contro i condomini morosi. Solo quando il saldo del conto è insufficiente il creditore può rivolgersi ai singoli condomini, ma rispettando l’ordine di escussione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. . Il tribunale ha ribadito che l’obbligo di comunicare i morosi grava sull’amministratore; un’azione proposta contro il condominio è inammissibile .

1.5 Responsabilità contrattuale e gestione delle spese straordinarie

La responsabilità dell’amministratore deriva da un mandato con rappresentanza. Se utilizza modalità di pagamento non tracciabili o non controlla le imprese appaltatrici, può essere condannato a risarcire i danni. Il Tribunale di Latina (sent. n. 199/2025) ha condannato un amministratore per aver pagato lavori di ristrutturazione in contanti, causando la perdita del superbonus; la Corte ha sottolineato che il mandato conferisce obblighi di diligenza e tracciabilità .

La Cassazione n. 16290/2025 ha ricordato che l’amministratore che percepisce un compenso aggiuntivo per il controllo di lavori straordinari deve vigilare sulla solvibilità delle imprese e sull’esecuzione dei lavori; la sua responsabilità si fonda sul dovere di diligenza dell’art. 1710 c.c. e sul principio del culpa in vigilando .

1.6 Procedura tributaria: atti impugnabili

La difesa contro le pretese fiscali si svolge nel processo tributario. Fino al 31 dicembre 2025 l’art. 19 del D.Lgs. 546/1992 individuava gli atti autonomamente impugnabili: avvisi di accertamento, avvisi di liquidazione, cartelle di pagamento, avvisi di mora, iscrizione di ipoteca, fermo amministrativo, diniego di agevolazioni e altri atti . Ciascun atto deve indicare il termine per proporre ricorso (60 giorni dalla notifica); gli atti diversi da quelli indicati non sono autonomamente impugnabili .

Attenzione: con il Testo unico della giustizia tributaria (D.Lgs. 14 novembre 2024, n. 175), entrato in vigore il 1° gennaio 2026, l’art. 19 è stato abrogato e la disciplina degli atti impugnabili è stata ridisegnata. I contribuenti dovranno quindi verificare la nuova elencazione e i nuovi termini introdotti dal decreto. Tuttavia, i principi generali rimangono: l’avviso di intimazione e la cartella di pagamento sono atti impugnabili entro 60 giorni; ignorarli comporta la cristallizzazione del debito, come chiarito dalla Cassazione.

1.7 Termini di riscossione e prescrizione: art. 50 DPR 602/1973

L’art. 50 del DPR 602/1973 regola i tempi della riscossione coattiva: l’agente della riscossione può procedere all’esecuzione forzata dopo 60 giorni dalla notifica della cartella e deve notificare un preavviso di pagamento se dall’ultima notifica è trascorso più di un anno . Decorso un ulteriore anno senza esecuzione, l’avviso diventa inefficace. La recente giurisprudenza (Cass. ord. n. 20476/2025, n. 29594/2025) ha stabilito che la mancata impugnazione dell’intimazione di pagamento entro 60 giorni convalida il debito, anche se prescritto, impedendo al contribuente di eccepire la prescrizione .

1.8 Sovraindebitamento, esdebitazione e crisi d’impresa

La disciplina del sovraindebitamento è stata introdotta dalla Legge 3/2012 e confluita nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019). Essa consente ai debitori non fallibili (consumatori, professionisti, piccoli imprenditori, amministratori di condominio come enti di gestione) di proporre piani e accordi di ristrutturazione per uscire dalla crisi. Tra gli strumenti principali:

• Ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII): il consumatore sovraindebitato, assistito dall’OCC, può proporre ai creditori un piano che indichi tempi e modalità per superare la crisi; la proposta è libera e può prevedere anche la falcidia e la ristrutturazione dei debiti . È possibile soddisfare non integralmente i creditori privilegiati, a condizione che ricevano un importo almeno pari al valore del bene oggetto di garanzia . Il piano può prevedere moratorie fino a due anni e il rimborso delle rate di mutuo sull’abitazione principale .
• Esdebitazione del sovraindebitato incapiente (art. 283 CCII): consente al debitore persona fisica meritevole, che non può offrire alcuna utilità ai creditori, di ottenere la cancellazione totale dei debiti una sola volta . La domanda si presenta tramite l’OCC al giudice, accompagnata da un elenco dei creditori, degli atti di straordinaria amministrazione, delle dichiarazioni dei redditi e delle entrate familiari . Il giudice verifica la meritevolezza e, se concede l’esdebitazione, vigila per tre anni sull’eventuale sopravvenienza di utilità .
• Concordato minore (art. 74 CCII): strumento riservato ai debitori diversi dai consumatori (professionisti, piccoli imprenditori, amministratori di condominio che esercitano attività commerciale). La proposta ha contenuto libero e può prevedere il pagamento anche parziale dei crediti; è necessario l’apporto di risorse esterne se non si prosegue l’attività . La formazione delle classi è obbligatoria per i creditori con garanzie da parte di terzi .
• Composizione negoziata della crisi (D.L. 118/2021, conv. in L. 147/2021): l’imprenditore in crisi può chiedere alla Camera di commercio la nomina di un esperto indipendente per negoziare con i creditori e trovare soluzioni, inclusa la cessione di aziende . Pur pensata per le imprese, la composizione negoziata ispira anche le trattative dei condomini con banche e fornitori.

Queste procedure permettono di congelare gli interessi, sospendere le esecuzioni e proporre pagamenti sostenibili, tutelando l’amministratore e i condomini.

1.9 Procedure agevolate di definizione fiscale: rottamazione e tregue fiscali

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto diverse sanatorie per cartelle esattoriali. Per i debiti affidati all’Agente della riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023, la Legge di Bilancio 2026 ha previsto la “Rottamazione quinquies”. Secondo le prime indicazioni dell’Agenzia delle Entrate‑Riscossione (4 gennaio 2026), i contribuenti possono estinguere i debiti senza interessi e sanzioni pagando solo il capitale e le spese di notifica. Le principali regole:

• La rottamazione riguarda i carichi affidati tra il 2000 e il 2023 derivanti da imposte accertate (art. 36‑bis e 36‑ter DPR 600/1973; art. 54‑bis e 54‑ter DPR 633/1972) e contributi previdenziali INPS, esclusi quelli da accertamento .
• Sono ammessi anche i debitori decaduti da precedenti rottamazioni, se i carichi rientrano nel periodo 2000‑2023 ; sono esclusi i debiti già in piani della Rottamazione‑quater regolarmente pagati fino al 30 settembre 2025 .
• I debiti si estinguono pagando il capitale e le spese di notifica; non sono dovuti interessi, sanzioni, interessi di mora e aggio .
• Il pagamento può avvenire in unica soluzione entro il 31 luglio 2026 oppure in 54 rate bimestrali in 9 anni. La prima, seconda e terza rata scadono il 31 luglio 2026, 30 settembre 2026 e 30 novembre 2026; dalla quarta alla cinquantunesima rata si paga ogni due mesi dal gennaio 2027 al novembre 2034; le ultime tre rate scadono a gennaio, marzo e maggio 2035 .
• Chi paga a rate deve corrispondere interessi al 3 % annuo a partire dal 1° agosto 2026 .
• La domanda va presentata entro il 30 aprile 2026 in via telematica; l’Agenzia mette a disposizione l’elenco dei carichi definibili .
• La presentazione della domanda sospende i termini di prescrizione e decadenza e blocca l’avvio di nuovi fermi amministrativi, ipoteche e procedure esecutive fino alla prima rata .
• Il mancato pagamento della rata unica o di due rate, anche non consecutive, provoca la decadenza e i versamenti effettuati sono considerati acconto .

La rottamazione quinquies si affianca alla precedente rottamazione‑quater (2023‑2024) e ad altre definizioni agevolate (stralcio dei mini‑debiti fino a 1.000 euro, definizione liti pendenti, rateizzazioni ordinarie). La scelta della misura dipende dall’entità del debito e dalla capacità di pagamento.

Procedura passo‑passo: cosa fare dopo la notifica dell’atto

Quando l’amministratore riceve una cartella esattoriale, un avviso di intimazione, un decreto ingiuntivo di un fornitore o un atto di pignoramento, deve attivarsi immediatamente per evitare il peggioramento della posizione. Di seguito una guida operativa in otto fasi.

1. Verificare la legittimità dell’atto

1. Controllo formale: ogni atto deve indicare chiaramente l’ente creditore, il titolo su cui si basa il credito, la cifra dovuta, il termine per il pagamento e l’autorità competente. Eventuali omissioni o errori possono rendere l’atto nullo.
2. Notifica: verificare la modalità di notifica (PEC, raccomandata, messo notificatore) e l’indirizzo utilizzato. Una notifica irregolare consente di eccepire la nullità o l’inesistenza.
3. Prescrizione: valutare se il debito è prescritto (p. es. 5 anni per contributi previdenziali, 10 anni per imposte erariali). Ricordare che la notifica di una intimazione di pagamento deve essere impugnata entro 60 giorni, altrimenti la prescrizione si considera sanata .

2. Calcolare i termini per il ricorso

• Per gli atti impugnabili (avvisi di accertamento, cartelle, intimazioni, avvisi di mora, ipoteche e fermi) il termine è 60 giorni dalla notifica . Il ricorso va depositato presso la Corte di Giustizia Tributaria competente.
• Per i decreti ingiuntivi del fornitore, il termine per l’opposizione è 40 giorni dalla notifica (art. 645 c.p.c.).
• Per i pignoramenti e le procedure esecutive, l’opposizione deve essere proposta entro 20 giorni dalla notifica del titolo o del precetto.
• Per la revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c.), i condomini hanno 30 giorni per ricorrere al tribunale.

3. Congelare l’esecuzione: istanza di sospensione

Se l’atto presenta vizi o se si sta valutando la definizione agevolata, è possibile chiedere la sospensione:

• Nel processo tributario si può depositare un’istanza di sospensione della riscossione contemporaneamente al ricorso. La Corte valuta la gravità del danno e può sospendere l’esecutività dell’atto.
• In sede civile, per i decreti ingiuntivi, si può chiedere la sospensione dell’efficacia esecutiva nelle more del giudizio di opposizione.

4. Predisporre il ricorso o l’opposizione

La redazione del ricorso richiede competenze specifiche. È necessario:

• Ricostruire la vicenda (documenti contabili, delibere assembleari, contratti con fornitori, estratti conto);
• Individuare i vizi di legittimità (prescrizione, decadenza, notifica irregolare, mancanza di motivazione);
• Allegare la normativa e la giurisprudenza pertinenti (art. 63 disp. att. c.c., art. 1129 e 1130 c.c., art. 19 D.Lgs. 546/92, art. 50 DPR 602/73, ecc.).

5. Valutare la rateizzazione o la definizione agevolata

Se il ricorso appare complesso o se i vizi sono incerti, conviene valutare le forme di definizione:

• Rottamazione quinquies (debiti 2000‑2023) con domanda entro il 30 aprile 2026 ;
• Rateizzazione ordinaria (fino a 72 rate mensili) per debiti superiori a 100 euro;
• Rottamazione quater (per chi aveva aderito nel 2023–2024) con scadenze residue nel 2025;
• Stralcio dei mini‑debiti sotto i 1.000 euro affidati dal 2000 al 2015 (previsto dalla Legge di Bilancio 2023 e confermato da successive proroghe).

6. Aprire la trattativa con banche e fornitori

Spesso i debiti più gravosi sono quelli bancari (mutui, leasing) o verso imprese che hanno eseguito lavori condominiali. L’amministratore può:

• Richiedere la sospensione o la rimodulazione delle rate, dimostrando la situazione finanziaria del condominio;
• Concordare piani di rientro con pagamento dilazionato e riduzione degli interessi;
• Valutare l’accesso a strumenti di ristrutturazione (accordo di ristrutturazione dei debiti ex art. 57–61 CCII, concordato minore ex art. 74 CCII) con l’assistenza di un OCC.

7. Attivare procedure di sovraindebitamento

Quando il debito è insostenibile e non basta una rateizzazione, è possibile avviare le procedure di sovraindebitamento:

1. Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII) per l’amministratore persona fisica che non esercita attività imprenditoriale. Consente di falcidiare i debiti e prevedere pagamenti parziali .
2. Accordo di ristrutturazione dei debiti (artt. 57–61 CCII) per i debitori non consumatori, con adesione della maggioranza dei creditori; consente moratorie fino a due anni.
3. Concordato minore (art. 74 CCII) per professionisti e piccoli imprenditori, con possibile prosecuzione dell’attività .
4. Esdebitazione dell’incapiente (art. 283 CCII) per chi non può offrire alcuna utilità ai creditori e vuole liberarsi totalmente dai debiti .

L’amministratore deve rivolgersi a un Organismo di Composizione della Crisi; l’OCC redige la relazione e presenta la proposta al giudice. Durante la procedura sono sospese le esecuzioni.

8. Monitorare e aggiornare la contabilità condominiale

Al di là della singola cartella, la prevenzione è fondamentale:

• Tenere il conto corrente separato e aggiornato (art. 1129 c.c.);
• Predisporre rendiconti periodici e convocare tempestivamente l’assemblea;
• Sollecitare i condomini morosi e attivare la procedura ingiuntiva entro sei mesi ;
• Conservare la documentazione per almeno dieci anni;
• Aggiornare l’anagrafe con i dati dei proprietari e le quote millesimali.

Con una contabilità trasparente e l’ausilio di professionisti, si riducono i rischi di contenzioso e di errori fiscali.

Difese e strategie legali: come contestare, sospendere o definire il debito

1. Contestare gli atti fiscali

Per contestare una cartella esattoriale o un avviso di intimazione, il ricorso tributario può basarsi su diversi motivi:

1. Vizi di notifica: se la cartella non è stata notificata correttamente (p. es. invio all’indirizzo sbagliato, mancata consegna, notificazione a soggetto non autorizzato) l’atto è nullo. La giurisprudenza riconosce che la notifica a mezzo posta deve avvenire all’indirizzo corretto e che eventuali vizi devono essere eccepiti entro 60 giorni.
2. Prescrizione: l’azione di riscossione si prescrive di regola in 5 anni per i contributi previdenziali e in 10 anni per le imposte dirette. Tuttavia, se il contribuente non impugna l’intimazione entro 60 giorni, il debito “risorge” e la prescrizione non può più essere fatta valere .
3. Decadenza: per le cartelle basate su avvisi di accertamento, l’agente deve iniziare l’esecuzione entro 1 anno dalla notifica; in mancanza, l’avviso di intimazione è inefficace .
4. Mancanza di motivazione: la cartella deve indicare l’origine del debito e il calcolo degli interessi; la Cassazione ha annullato cartelle prive di indicazioni essenziali.
5. Compensazioni e pagamenti non riconosciuti: se il contribuente ha già pagato o ha un credito compensabile, può chiedere l’annullamento parziale.

L’Avv. Monardo analizza ogni atto per individuare i vizi e proporre un ricorso mirato; in casi di contenzioso complesso può proporre la sospensione dell’esecuzione.

2. Opporsi ai decreti ingiuntivi di fornitori e banche

Un amministratore indebitato può ricevere decreti ingiuntivi per lavori o forniture non pagate. In tali casi:

• Occorre verificare la correttezza del rapporto contrattuale, l’esecuzione dell’appalto e la prova del credito (fatture, contratti, sal); se mancano, si può contestare la fondatezza del decreto.
• Se i pagamenti non sono stati autorizzati dall’assemblea o non risultano nel rendiconto, si può eccepire la nullità.
• L’opposizione va proposta entro 40 giorni e permette di sospendere l’esecutività del decreto.

3. Difendersi da pignoramenti e misure esecutive

Quando l’agente della riscossione o un creditore procedono al pignoramento del conto corrente condominiale o dei beni, l’amministratore può:

• Sollevare l’opposizione agli atti esecutivi entro 20 giorni, contestando la validità del titolo o la regolarità della procedura.
• Eccepire il beneficio di escussione: i condomini in regola non possono essere aggrediti se non dopo l’escussione dei morosi .
• Chiedere la riduzione del pignoramento se la somma pignorata eccede il credito dovuto.

4. Richiedere la rateizzazione o la rottamazione

La rateizzazione ordinaria è concessa dall’Agenzia delle Entrate‑Riscossione fino a 72 rate (o 120 in casi di grave difficoltà). Per importi fino a 5.000 euro la rateizzazione può essere richiesta senza presentare la dichiarazione ISEE; per importi superiori occorre attestare la situazione economica.

La rottamazione quinquies consente di azzerare sanzioni e interessi per i carichi affidati fino al 31 dicembre 2023 . L’Avv. Monardo verifica se il contribuente possiede i requisiti, calcola l’importo da pagare e predispone la domanda.

5. Attivare strumenti di ristrutturazione e sovraindebitamento

Quando il debito supera la capacità di pagamento dell’amministratore o del condominio, la soluzione passa attraverso gli strumenti del Codice della crisi:

1. Piano del consumatore (art. 67 CCII): consente di proporre ai creditori un piano con pagamento parziale e dilazionato, moratorie, falcidia di interessi e sanzioni. L’amministratore persona fisica priva di attività imprenditoriale può accedervi .
2. Accordo di ristrutturazione dei debiti (artt. 57–61 CCII): richiede l’approvazione dei creditori che rappresentano almeno il 60 % dei crediti. È adatto a professionisti e piccoli imprenditori; consente di ridurre i debiti e sospendere le azioni esecutive.
3. Concordato minore (art. 74 CCII): destinato ai debitori non consumatori; la proposta può prevedere pagamento parziale con l’apporto di risorse esterne e la suddivisione dei creditori in classi . La formazione delle classi è obbligatoria per i creditori con garanzie prestate da terzi .
4. Esdebitazione dell’incapiente (art. 283 CCII): per il debitore persona fisica senza possibilità di offrire utilità ai creditori. L’esdebitazione cancella totalmente i debiti, ma può essere concessa una sola volta . L’OCC deve presentare l’elenco dei creditori, degli atti, delle entrate e una relazione sulla meritevolezza .
5. Composizione negoziata (D.L. 118/2021): l’imprenditore o il condominio dotato di personalità giuridica può chiedere l’assistenza di un esperto per negoziare con i creditori. La procedura prevede misure protettive, come la sospensione delle azioni esecutive .

L’Avv. Monardo assiste nella scelta dello strumento più appropriato, valuta la meritevolezza, predispone il piano e rappresenta il debitore dinanzi al giudice.

6. Utilizzare gli strumenti bancari per la ristrutturazione

Oltre alle procedure concorsuali, esistono strumenti bancari e negoziali:

• Rinegoziazione del mutuo: si può chiedere l’allungamento del piano di ammortamento, la sospensione delle rate o il mutuo di sostituzione. La banca può accettare se il condominio dimostra la capacità di pagamento nel lungo termine.
• Consolidamento dei debiti: consiste nella fusione di più debiti in un’unica posizione con rata più bassa. Serve un garante o un immobile da ipotecare.
• Accordi transattivi con i fornitori: si possono proporre pagamenti a saldo e stralcio, sconti per pagamento immediato o dilazioni con interessi più bassi.

L’esperienza dell’Avv. Monardo nel diritto bancario permette di negoziare condizioni favorevoli, anche sfruttando la normativa sul sovraindebitamento che consente la riduzione dei debiti e la cancellazione parziale delle garanzie.

7. Tutelare i condomini virtuosi e prevenire contenziosi

È fondamentale distinguere tra amministratore e condomini:

• I condomini in regola non rispondono dei debiti altrui se l’amministratore comunica i morosi; i creditori devono escutere i morosi prima di agire sugli altri .
• L’amministratore deve informare regolarmente l’assemblea sui debiti e sulle azioni intraprese; l’omissione può integrare grave irregolarità e legittimare la revoca giudiziale.
• È consigliabile inserire nei contratti con i fornitori clausole che prevedano il pagamento solo previa autorizzazione assembleare e la sospensione in caso di contenzioso.

8. Revoca e responsabilità professionale

I condomini possono revocare l’amministratore in caso di gravi irregolarità (confusione patrimoniale, omesso recupero delle quote, mancata convocazione dell’assemblea, contabilità incompleta). La revoca può essere deliberata dall’assemblea o pronunciata dal tribunale su ricorso di singoli condomini. La Cassazione ha precisato che la revoca è ammissibile solo per l’amministratore in carica; se l’amministratore ha già rassegnato le dimissioni e l’assemblea ha nominato un sostituto, il ricorso è inammissibile (Cass. n. 14039/2025 ).

L’amministratore può essere condannato a risarcire i danni se, per colpa o dolo, non ha adempiuto ai propri doveri. La mancanza di tracciabilità dei pagamenti, l’omissione dei versamenti fiscali e l’inadempimento dell’obbligo di comunicare i morosi sono tra le principali fonti di responsabilità . È consigliabile stipulare una polizza professionale adeguata e rispettare scrupolosamente gli obblighi di legge.

Strumenti alternativi per la gestione e l’estinzione dei debiti

1. Rottamazione quinquies e altre definizioni agevolate

La rottamazione quinquies consente di definire i carichi affidati alla riscossione dal 2000 al 2023 senza versare sanzioni, interessi di mora e aggio . Le quote devono essere pagate entro il 31 luglio 2026 (in unica soluzione) o in 54 rate bimestrali fino al 2035 . I contribuenti devono presentare la domanda entro il 30 aprile 2026 . La misura sospende le procedure esecutive e blocca l’iscrizione di nuovi fermi e ipoteche .

Altre definizioni agevolate attualmente in vigore sono:

• Rottamazione quater (Legge di Bilancio 2023), per i carichi affidati fino al 30 giugno 2022 con pagamento delle ultime rate entro dicembre 2025;
• Stralcio dei mini‑debiti: cancellazione automatica dei ruoli fino a 1.000 euro affidati tra il 2000 e il 2015 (con esclusioni per multe e contributi previdenziali);
• Definizione delle liti pendenti: pagamento del 90 % (o 40 % in caso di vittoria in primo grado) dell’imposta accertata per chiudere i ricorsi pendenti;
• Definizione agevolata delle irregolarità formali con pagamento di 200 euro per periodo d’imposta.

2. Rateizzazione ordinaria e straordinaria

I contribuenti che non vogliono aderire alla rottamazione possono richiedere la rateizzazione ordinaria delle cartelle:

• Fino a 120 rate mensili per debiti superiori a 60.000 euro;
• Possibilità di decadenza dopo il mancato pagamento di 8 rate, anche non consecutive;
• Necessità di presentare la dichiarazione ISEE o la documentazione reddituale.

Esiste anche la rateizzazione straordinaria per i soggetti in grave e comprovata difficoltà economica, con rate calcolate sulla base di un indice di liquidità. L’Avv. Monardo analizza le entrate del condominio e predispone la domanda.

3. Piano di ristrutturazione del consumatore

Il piano del consumatore (art. 67 CCII) è rivolto alle persone fisiche non imprenditori, incluse le amministrazioni condominiali che hanno responsabilità personali nei confronti del Fisco. Elementi chiave:

• Proposta libera: il debitore, assistito dall’OCC, può proporre pagamenti dilazionati, stralcio parziale, moratoria di due anni e falcidia degli interessi ;
• Trattamento dei creditori privilegiati: il piano può prevedere la soddisfazione non integrale dei crediti ipotecari, pegni e privilegi se il valore versato è pari a quanto otterrebbero in caso di liquidazione ;
• Focalizzazione sulla sostenibilità: il giudice omologa il piano se ritiene che il debitore possa rispettarlo e se i creditori riceveranno più di quanto otterrebbero nella liquidazione.

4. Accordo di ristrutturazione dei debiti

L’accordo di ristrutturazione è regolato dagli articoli 57–61 CCII. A differenza del piano del consumatore, è destinato ai debitori non consumatori (professionisti, imprenditori, condominio dotato di personalità giuridica). Caratteristiche:

• Occorre il consenso dei creditori rappresentanti almeno il 60 % dei crediti;
• Può prevedere la suddivisione dei creditori in classi e la ristrutturazione dei debiti con pagamenti parziali o dilazionati;
• Prevede misure protettive (sospensione dei pignoramenti, blocco degli interessi) finché dura la procedura;
• Se i creditori non aderiscono, è possibile chiedere l’estensione dell’accordo a tutti (accordo ad efficacia estesa, art. 61 CCII).

5. Concordato minore

Il concordato minore (art. 74 CCII) è una procedura concorsuale semplificata che consente al piccolo imprenditore o professionista di continuare l’attività o di proporre pagamenti parziali con l’apporto di risorse esterne . La proposta ha contenuto libero e può prevedere la suddivisione in classi; la formazione delle classi è obbligatoria per i creditori con garanzie da terzi .

6. Esdebitazione dell’incapiente

L’esdebitazione dell’incapiente (art. 283 CCII) rappresenta la vera “seconda chance” per chi non ha alcuna utilità da offrire ai creditori. È riservata alle persone fisiche meritevoli che non possiedono beni o redditi superiori all’assegno sociale aumentato della metà . La domanda richiede l’assistenza dell’OCC e la presentazione di un elenco dettagliato dei creditori, degli atti di straordinaria amministrazione e delle entrate . Il giudice valuta la meritevolezza e, se concede l’esdebitazione, vigila per tre anni sulle sopravvenienze .

7. Composizione negoziata e trattative stragiudiziali

Il D.L. 118/2021 ha introdotto la composizione negoziata come strumento per aiutare l’imprenditore a uscire dalla crisi. L’imprenditore può richiedere la nomina di un esperto indipendente che assiste nelle trattative con i creditori e favorisce la stipulazione di contratti o accordi; le misure protettive consentono di evitare l’apertura di procedure concorsuali . Anche l’amministratore di condominio può trarre spunto da questa procedura per negoziare con banche e fornitori, presentando un piano di rientro credibile.

8. Transazioni, saldo e stralcio, accollo del debito

In alcuni casi il credito può essere estinto con un accordo transattivo o un saldo e stralcio:

• Saldo e stralcio: il creditore accetta di ricevere una somma inferiore a quanto dovuto in un’unica soluzione, rinunciando al resto. Può essere conveniente per debiti vecchi o difficili da recuperare.
• Acollo del debito: un terzo (p. es. un nuovo acquirente dell’immobile) può accollarsi il debito condominiale, liberando l’amministratore; è necessario l’assenso del creditore.

L’Avv. Monardo conduce le trattative, valuta la convenienza e verifica che l’accordo transattivo non violi le norme imperative (ad esempio, le regole sui crediti tributari).

Errori comuni e consigli pratici

1. Ignorare le intimazioni di pagamento: molte sentenze recenti (Cass. 20476/2025, Cass. 29594/2025) hanno stabilito che la mancata impugnazione dell’intimazione entro 60 giorni rende il debito definitivo . Non ignorare mai un avviso.
2. Pagare senza verificare: prima di versare le somme richieste, verificare la legittimità dell’atto e la possibilità di aderire a una rottamazione o presentare ricorso.
3. Confondere i fondi condominiali con quelli personali: l’obbligo di tenere un conto dedicato è inderogabile. La commistione può comportare responsabilità personale .
4. Non recuperare le quote dei morosi: l’amministratore deve agire entro sei mesi e informare i creditori; la mancata azione comporta responsabilità .
5. Non convocare l’assemblea per approvare il rendiconto: la mancata convocazione o la mancata approvazione del rendiconto costituisce grave irregolarità (art. 1130 c.c.).
6. Omettere la comunicazione dei morosi: la Cassazione ha stabilito che l’obbligo è personale dell’amministratore e la sua violazione può generare responsabilità .
7. Trascurare la prescrizione dei debiti privati: per i contratti con fornitori la prescrizione è quinquennale (se trattasi di prestazioni professionali) o decennale (obbligazioni contrattuali). Verificare sempre la data di insorgenza del debito.
8. Non stipulare una polizza professionale: una polizza copre i rischi legati all’attività di amministratore e può evitare che un errore si trasformi in rovina personale.
9. Non documentare le spese: la tracciabilità dei pagamenti è fondamentale. Evitare pagamenti in contanti per lavori straordinari .
10. Non chiedere assistenza professionale: le normative fiscali e bancarie cambiano di continuo; affidarsi a un professionista riduce i rischi e garantisce l’accesso a soluzioni efficaci.

Tabelle riepilogative

Tabella 1 – Principali norme e loro contenuto

Norma	Contenuto essenziale	Riferimenti
Art. 63 disp. att. c.c.	Recupero delle quote condominiali con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; comunicazione obbligatoria dei condomini morosi; beneficio di escussione per i condomini in regola
Art. 1129 c.c.	Nomina e revoca dell’amministratore; obbligo di conto corrente dedicato; recupero coattivo delle quote entro sei mesi; assicurazione professionale
Art. 1130 c.c.	Funzioni dell’amministratore: eseguire deliberazioni, disciplinare l’uso delle parti comuni, riscuotere le quote, adempiere agli obblighi fiscali, tenere la contabilità
Art. 50 DPR 602/1973	L’agente della riscossione può procedere alla riscossione forzata dopo 60 giorni; deve notificare un avviso di pagamento se l’esecuzione non inizia entro un anno
Art. 19 D.Lgs. 546/1992	(Abrogato dal 1/1/2026) Elenco degli atti impugnabili (avvisi di accertamento, cartelle, avvisi di mora, ipoteche, fermi, diniego di agevolazioni) e termine di 60 giorni per il ricorso
Art. 67 CCII	Ristrutturazione dei debiti del consumatore: proposta libera, possibile falcidia dei debiti e moratoria; trattamento dei creditori privilegiati
Art. 283 CCII	Esdebitazione del sovraindebitato incapiente: cancellazione totale dei debiti per il debitore meritevole che non può offrire utilità; domanda tramite OCC
Art. 74 CCII	Concordato minore: proposta di pagamento parziale con contenuto libero; necessità di risorse esterne; obbligo di classi per creditori garantiti
D.L. 118/2021	Composizione negoziata della crisi d’impresa: nomina di un esperto per trattare con i creditori; misure protettive e possibilità di vendita di azienda

Tabella 2 – Strumenti di definizione del debito

Strumento	Destinatari	Vantaggi e condizioni	Scadenze
Rottamazione quinquies	Tutti i contribuenti con cartelle affidate dal 2000 al 2023	Pagamento del solo capitale e spese di notifica; eliminazione di sanzioni, interessi e aggio	Domanda entro 30 aprile 2026; pagamento in unica soluzione entro 31 luglio 2026 o in 54 rate fino a maggio 2035
Rateizzazione ordinaria	Debitori con cartelle superiori a 100 euro	Fino a 72 rate (120 per difficoltà gravi); necessità di dimostrare la situazione economica	Domanda in qualsiasi momento; decadenza dopo 8 rate non pagate
Piano del consumatore (art. 67 CCII)	Persone fisiche non imprenditori (incluse amministrazioni condominiali)	Proposta libera con falcidia dei debiti e moratorie	Presentazione tramite OCC; tempi variabili secondo il tribunale
Accordo di ristrutturazione (artt. 57–61 CCII)	Professionisti e piccoli imprenditori; condomini con personalità giuridica	Richiede l’adesione del 60 % dei creditori; consente la suddivisione in classi e l’estensione ai non aderenti	Presentazione tramite OCC; sospensione delle esecuzioni dopo l’ammissione
Concordato minore (art. 74 CCII)	Debitori non consumatori	Proposta con pagamento parziale e risorse esterne ; classi obbligatorie per creditori garantiti	Richiede la votazione dei creditori; durata variabile
Esdebitazione incapiente (art. 283 CCII)	Persone fisiche senza utilità da offrire	Cancellazione totale dei debiti ; vigilanza per tre anni	Una sola volta nella vita
Composizione negoziata (D.L. 118/2021)	Imprenditori (anche condomini con attività imprenditoriale)	Nomina di esperto indipendente; trattative protette; sospensione delle azioni esecutive	Richiesta tramite piattaforma della Camera di commercio

Approfondimenti giurisprudenziali recenti

Negli ultimi anni la giurisprudenza ha affinato e precisato i confini della responsabilità dell’amministratore di condominio e dei diritti dei singoli condomini. Riportiamo qui alcune decisioni del 2025 che hanno un impatto diretto sulla gestione dei debiti.

Cassazione n. 7489/2025 – Obiezioni del nuovo proprietario nella fase esecutiva

In questa pronuncia la Cassazione ha esaminato il caso di un condomino che aveva acquistato un appartamento dopo che il condominio aveva già contratto un debito verso un fornitore. Il fornitore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo contro il condominio e, successivamente, aveva avviato l’esecuzione nei confronti del nuovo proprietario. La Corte ha stabilito che, sebbene il titolo esecutivo sia valido nei confronti del condominio, il nuovo proprietario può opporsi all’esecuzione facendo valere eccezioni personali: ad esempio, può dimostrare che non era proprietario al momento della maturazione del debito, che il venditore non gli ha trasferito l’obbligazione o che il debito riguarda periodi anteriori al suo ingresso . Questa decisione rafforza la tutela degli acquirenti, i quali devono però prudenzialmente verificare, prima dell’acquisto, la presenza di delibere per lavori straordinari e la situazione contabile. In sede di rogito è consigliabile inserire una clausola con cui il venditore garantisce la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali arretrate.

Cassazione n. 22105/2025 – Spese condominiali nella vendita forzata

La sentenza n. 22105/2025 affronta il tema delle spese condominiali sorte dopo il pignoramento. Il creditore ipotecario sosteneva che le spese ordinarie e straordinarie maturate dopo il pignoramento dovessero essere prededucibili, ossia pagate prima del credito ipotecario. La Corte ha negato tale richiesta, affermando che sono prededucibili solo le spese indispensabili per la conservazione del bene (ad esempio, interventi urgenti per evitare danni gravi), mentre le altre spese condominiali non godono di privilegio . Se l’esecuzione si protrae per anni, l’amministratore dovrà quindi chiedere l’autorizzazione del giudice per effettuare spese non strettamente necessarie, oppure sollecitare i condomini morosi a contribuire. Questa decisione invita gli amministratori a pianificare i lavori ordinari prima dell’esecuzione o a rinviarli, salvo urgenze.

Corte d’Appello di Bologna n. 1580/2025 – Mala gestio e responsabilità limitata

La Corte d’Appello ha tracciato un confine tra mala gestio e mera inefficacia dell’azione esecutiva. Nel caso di specie, l’amministratore era stato citato perché non aveva pagato le fatture di un fornitore pur avendo soldi in cassa. La Corte ha ritenuto che egli fosse responsabile per i danni derivanti dal ritardo (interessi e rivalutazione) in quanto la disponibilità di cassa avrebbe consentito il pagamento . Tuttavia, la Corte ha escluso la responsabilità per non aver intrapreso ulteriori azioni esecutive contro i condomini morosi, poiché l’amministratore aveva già ottenuto decreti ingiuntivi e pignoramenti senza risultato e il proseguimento dell’esecuzione sarebbe stato antieconomico . La sentenza sottolinea che l’amministratore deve pagare i fornitori quando dispone di risorse, ma non è tenuto a intraprendere azioni esecutive inutili.

Altre pronunce rilevanti

• Cassazione n. 14039/2025 ha ribadito che la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità non può essere richiesta dopo la scadenza del mandato o dopo le dimissioni .
• Cassazione n. 16290/2025 ha esteso il principio di culpa in vigilando agli amministratori che percepiscono compensi aggiuntivi per la gestione di lavori straordinari, imponendo un controllo continuo sull’operato delle imprese e dei professionisti .

Queste pronunce delineano un quadro in cui l’amministratore deve operare con prudenza, informare i condomini, tenere la contabilità separata e agire tempestivamente contro i morosi, ma allo stesso tempo può difendersi da pretese ingiuste qualora abbia adottato tutte le misure ragionevoli.

La responsabilità dell’amministratore come mandatario (artt. 1703–1714 c.c.)

Il rapporto tra condominio e amministratore è tradizionalmente qualificato come mandato con rappresentanza, disciplinato dagli articoli 1703 e seguenti del Codice civile. Comprendere queste norme aiuta a valutare la responsabilità dell’amministratore in presenza di debiti.

Definizione e contenuto del mandato

L’art. 1703 c.c. definisce il mandato come il contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra . Nel caso dell’amministratore, gli atti giuridici consistono nell’esecuzione delle deliberazioni assembleari, nella gestione delle parti comuni, nella riscossione delle quote e nella rappresentanza in giudizio.

L’art. 1704 disciplina il mandato con rappresentanza, applicabile all’amministratore, specificando che l’incaricato agisce in nome del mandante ed è soggetto a norme che tutelano i terzi in buona fede .

L’art. 1708 precisa che il mandato comprende anche gli atti necessari al suo compimento; un mandato generico non autorizza atti eccedenti l’ordinaria amministrazione se non espressamente indicati . Ciò significa che l’amministratore non può alienare i beni comuni o stipulare finanziamenti straordinari senza una delibera specifica.

L’art. 1709 presume che il mandato sia oneroso; se il compenso non è fissato, viene determinato secondo le tariffe professionali o, in difetto, dal giudice . È quindi legittimo che l’amministratore chieda il proprio onorario e le spese vive.

Doveri di diligenza e informazione

L’art. 1710 stabilisce che il mandatario deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia e informare tempestivamente il mandante di circostanze sopravvenute che possono indurre alla revoca o modificazione dell’incarico . Una versione commentata ricorda che, se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa viene valutata con minor rigore . Nel contesto condominiale, l’amministratore deve quindi:

• comunicare ai condomini situazioni che possono compromettere la gestione (es. gravi morosità, contenziosi con fornitori, pignoramenti sul conto condominiale);
• agire con solerzia per recuperare le quote dovute e per evitare l’aggravarsi dei debiti;
• separare i fondi condominiali dai propri e utilizzare un conto dedicato, come imposto dall’art. 1129 c.c. .

Inadempimenti a questi obblighi possono dare luogo a responsabilità contrattuale (tra condominio e amministratore) ed extracontrattuale (verso i terzi).

Obbligo di rendiconto e limiti del mandato

Il mandatario deve rendere conto della sua gestione e restituire ciò che ha ricevuto a qualunque titolo . Nel condominio ciò si traduce nell’obbligo di presentare il rendiconto annuale, conservare i documenti e consegnarli al nuovo amministratore al termine del mandato.

L’art. 1711 vieta al mandatario di eccedere i limiti del mandato salvo necessità urgente; se lo fa, risponde dei danni. L’art. 1713 consente al mandante di revocare il mandato in ogni momento, salvo il diritto del mandatario al compenso, a meno che la revoca non avvenga per giusta causa. Le norme del mandato, integrate dalle disposizioni sulla gestione del condominio, offrono un quadro coerente per giudicare la responsabilità dell’amministratore nei casi di debiti e contestazioni.

Collegamento con la normativa condominiale

Le disposizioni sul mandato si combinano con quelle specifiche del condominio: l’art. 1129 c.c. prevede l’obbligo di attivarsi per recuperare i contributi non pagati entro sei mesi ; l’art. 1130 c.c. elenca le funzioni amministrative e impone la tenuta del registro contabile . L’amministratore che non rispetta i doveri di diligenza, informazione e contabilità può essere revocato e condannato a risarcire i danni al condominio e ai terzi. La responsabilità non è solo di natura civile: in presenza di appropriazione indebita o di omessa dichiarazione fiscale, si può configurare responsabilità penale.

Altre definizioni agevolate e procedure di riduzione del debito

Oltre alla rottamazione quinquies e agli strumenti di sovraindebitamento previsti dal Codice della crisi, l’ordinamento italiano ha introdotto negli ultimi anni ulteriori misure di definizione agevolata e condoni volti a favorire il rientro spontaneo dei debitori. Conoscere queste opportunità può aiutare l’amministratore a gestire i debiti fiscali e bancari in modo efficiente.

Rottamazione quater e saldi e stralci

Nel 2023 e 2024 la normativa aveva previsto la cosiddetta rottamazione quater (art. 1, commi 231‑252, legge n. 197/2022), che consentiva di estinguere le cartelle esattoriali affidate tra il 2000 e il 2017 pagando solo le somme a titolo di capitale e rimborso spese di notifica, con possibilità di rateizzare in 18 rate. Anche se tale finestra si è chiusa, vale la pena menzionarla perché molti amministratori vi hanno aderito. È seguita la procedura di saldo e stralcio per i contribuenti con ISEE basso: debiti fino a 1.000 euro venivano pagati con una percentuale ridotta. In assenza di nuove norme, chi non ha potuto aderire alla rottamazione quater può comunque presentare un ricorso o richiedere la rateizzazione ordinaria.

Definizione agevolata delle liti pendenti e conciliazione giudiziale

Per le controversie fiscali pendenti in Cassazione, la legge di bilancio 2023 aveva introdotto la definizione delle liti pendenti, che consentiva di chiudere il processo pagando una percentuale dell’imposta dovuta in funzione dell’esito dei precedenti gradi di giudizio: ad esempio, il 15 % se il contribuente aveva vinto in primo e secondo grado. Per le liti d’imposta di importo ridotto era possibile definire con il 40 % in assenza di pronunce. Anche se questa procedura si è conclusa, resta la possibilità di conciliazione giudiziale nel processo tributario: il contribuente e l’ente possono raggiungere un accordo con riduzione delle sanzioni e degli interessi.

Stralcio dei crediti fino a 1.000 euro

La Legge di bilancio 2023 ha previsto anche lo stralcio automatico dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2015, con cancellazione d’ufficio entro il 31 marzo 2023. Sebbene questo stralcio abbia esaurito i suoi effetti, è significativo perché evidenzia una tendenza legislativa alla cancellazione di micro debiti al fine di alleggerire il carico amministrativo. Per importi superiori, resta la rottamazione quinquies o la rateizzazione ordinaria.

Definizione agevolata delle sanzioni e ravvedimento speciale

Le sanzioni amministrative per violazioni fiscali possono essere ridotte con il ravvedimento operoso: il contribuente paga la sanzione in misura ridotta e gli interessi legali prima che l’ente accertatore gliele contesti. La legge di bilancio 2023 ha introdotto un ravvedimento speciale con riduzioni più consistenti per le violazioni commesse fino al 31 ottobre 2022, con pagamento delle somme entro il 31 marzo 2024. Sebbene i termini siano scaduti, il ravvedimento resta un’arma per sanare errori prima che diventino cartelle.

Per quanto riguarda le sanzioni bancarie, le banche sono tenute a comunicare ai clienti le irregolarità e a consentire la regolarizzazione; le sanzioni possono essere contestate presso l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) e, se irrogate dall’Autorità bancaria, possono essere ridotte se il debitore dimostra l’assenza di dolo o colpa grave.

Moratorie, sospensioni e piani di rientro privati

Infine, l’amministratore può negoziare direttamente con i fornitori e con le banche piani di rientro ad hoc. Spesso, le banche concedono dilazioni ai sensi del Codice del consumo e delle disposizioni dell’Autorità bancaria europea, che incoraggiano soluzioni stragiudiziali. Anche l’Agenzia delle Entrate può concedere sospensioni (per esempio in caso di calamità, emergenze sanitarie, o in presenza di istanze di composizione negoziata). La capacità di negoziare e di documentare la situazione economica è determinante: un piano realista, supportato da un professionista, è più probabile che sia accettato.

Domande e risposte frequenti (FAQ)

1. L’amministratore risponde personalmente dei debiti del condominio?
L’amministratore risponde in proprio per obblighi di legge (es. comunicare i dati dei condomini morosi) e per errori professionali (omesso recupero delle quote, confusione di fondi). Tuttavia, non è obbligato a pagare con il proprio patrimonio i debiti condominiali, salvo che abbia commesso dolo o colpa grave. I debiti condominiali sono in linea di massima parziari e ricadono sui condomini in proporzione alle loro quote .

2. Cosa succede se l’amministratore non comunica i condomini morosi?
In base all’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore deve fornire ai creditori l’elenco dei condomini morosi. La Cassazione ha stabilito che l’inadempimento di questo obbligo genera responsabilità extracontrattuale dell’amministratore . Il creditore deve quindi agire contro l’amministratore, non contro il condominio.

3. Il creditore può pignorare direttamente il conto condominiale?
Sì. Il tribunale di Roma (sentenza 10043/2025) ha affermato che il creditore può pignorare il saldo del conto condominiale senza dover prima escutere i condomini morosi . L’escussione preventiva riguarda solo l’azione contro i singoli condomini. Se il saldo è insufficiente, il creditore può agire contro i morosi in ordine di partecipazione millesimale.

4. Quali sono i termini per impugnare una cartella esattoriale?
Il termine per proporre ricorso contro cartelle di pagamento, avvisi di mora, intimazioni, ipoteche e fermi è di 60 giorni dalla notifica . Per i decreti ingiuntivi il termine è di 40 giorni; per i pignoramenti, 20 giorni.

5. Se la cartella è prescritta, posso non fare ricorso?
No. La Cassazione ha chiarito che ignorare l’intimazione di pagamento fa risorgere il debito: la prescrizione deve essere eccepita entro 60 giorni . È quindi obbligatorio impugnare l’intimazione per far valere la prescrizione.

6. Come funziona la rottamazione quinquies?
È una definizione agevolata prevista dalla Legge di Bilancio 2026. Riguarda i carichi affidati all’agente della riscossione dal 2000 al 2023 e permette di pagare solo il capitale e le spese di notifica, eliminando sanzioni e interessi . La domanda va presentata entro il 30 aprile 2026 e il pagamento può essere fatto in unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate bimestrali .

7. I debiti condominiali si prescrivono?
Sì. Le quote condominiali si prescrivono in cinque anni dalla delibera che le ha approvate, salvo atti interruttivi (diffide, decreto ingiuntivo). Tuttavia, i termini fiscali per le cartelle esattoriali sono diversi (5 o 10 anni). È consigliabile notificare tempestivamente le diffide e le ingiunzioni per interrompere la prescrizione.

8. Posso rateizzare i debiti condominiali verso l’Agenzia delle Entrate?
Sì. È possibile chiedere la rateizzazione ordinaria fino a 72 rate o la rottamazione quinquies. Occorre presentare domanda e dimostrare la situazione economica. La rata minima è di 50 euro.

9. Cos’è il piano del consumatore e chi può accedervi?
Il piano del consumatore è uno strumento di ristrutturazione previsto dall’art. 67 CCII. È riservato alle persone fisiche non imprenditori (compresi amministratori di condominio che agiscono come mandatari) e permette di proporre ai creditori un piano di pagamenti parziali, con falcidia e moratorie .

10. Cosa comporta l’esdebitazione dell’incapiente?
L’esdebitazione, prevista dall’art. 283 CCII, permette alla persona fisica meritevole che non può offrire alcuna utilità ai creditori di cancellare completamente i debiti . Può essere richiesta una sola volta e prevede la vigilanza per tre anni su eventuali sopravvenienze .

11. È possibile bloccare il pignoramento dell’auto del condominio?
Sì. Se l’auto è un bene strumentale essenziale (es. un mezzo per l’ascensore o per le pulizie), si può chiedere al giudice l’esclusione dal pignoramento. Inoltre, presentando ricorso e ottenendo la sospensione dell’atto, il pignoramento viene sospeso fino alla decisione.

12. Cosa succede se i condomini non versano le quote e il conto è in rosso?
L’amministratore deve agire immediatamente per il recupero coattivo (decreto ingiuntivo) entro sei mesi . Se non lo fa, rischia la revoca e la responsabilità per i danni. In mancanza di fondi, i fornitori o il Fisco possono pignorare il conto condominiale .

13. Posso utilizzare le somme accantonate per altri lavori per pagare le tasse?
No. Le somme accantonate per lavori specifici devono essere usate solo per quell’opera. L’utilizzo improprio costituisce violazione degli obblighi fiduciari e può portare a responsabilità civile e penale.

14. Un nuovo acquirente è responsabile dei debiti preesistenti del condominio?
Sì, ma solo per l’anno in corso e per quello precedente, e in solido con il venditore . L’acquirente può tutelarsi chiedendo all’amministratore la certificazione dello stato dei pagamenti (art. 1130 c.c.) .

15. Come posso evitare future situazioni di sovraindebitamento?
– Redigere bilanci realistici e prevedere fondi per spese straordinarie;
– Aggiornare il regolamento condominiale e le tabelle millesimali;
– Sollecitare tempestivamente i condomini morosi;
– Prevedere clausole che impongano pagamenti tracciabili;
– Avvalersi di professionisti per la contabilità e la consulenza legale.

16. Esistono agevolazioni per i debiti sanitari o sociali?
Alcune norme consentono la sospensione dei pignoramenti per chi ha debiti derivanti da spese sanitarie o per soggetti disabili. Tuttavia, non esistono sanatorie generalizzate; occorre verificare caso per caso.

17. Cosa comporta la composizione negoziata?
La composizione negoziata prevede la nomina di un esperto indipendente che assiste l’imprenditore nelle trattative con i creditori. Pur pensata per l’imprenditore, questa procedura ispira anche la gestione condominiale: l’esperto analizza la situazione, individua le soluzioni e favorisce gli accordi .

18. È possibile cumulare la rottamazione con un ricorso pendente?
Sì. Si può aderire alla rottamazione e, contestualmente, presentare ricorso per motivi non attinenti al debito (es. contestazione delle sanzioni). In caso di accoglimento del ricorso, le somme versate in rottamazione possono essere rimborsate o compensate.

19. Come funziona il fermo amministrativo su un veicolo condominiale?
Il fermo impedisce la circolazione del veicolo e si iscrive dopo la notifica dell’avviso di intimazione. Per evitarlo, occorre pagare o rateizzare il debito; in alternativa si può contestare il preavviso eccependo vizi di notifica o prescrizione. Durante la rottamazione i fermi non possono essere iscritti .

20. Chi decide sulla revoca dell’amministratore?
La revoca può essere deliberata dall’assemblea con la maggioranza prevista o pronunciata dal tribunale su ricorso di uno o più condomini per gravi irregolarità. La Corte di Cassazione ha precisato che non è ammissibile chiedere la revoca dopo la scadenza del mandato o dopo le dimissioni dell’amministratore .

21. Quali difese posso opporre se la banca notifica un precetto per un prestito condominiale?
Quando una banca notifica un precetto per un prestito condominiale non pagato, l’amministratore deve analizzare il contratto e l’andamento dei pagamenti. È possibile opporre la nullità o annullabilità del contratto se vi sono clausole usurarie o anatocistiche, oppure se il prestito è stato stipulato senza la necessaria delibera assembleare (in violazione dell’art. 1708 c.c. sugli atti oltre l’ordinaria amministrazione ). Si possono eccepire vizi di notifica, decorrenza della prescrizione decennale del capitale o cinque anni per interessi, e la mancanza di prova del credito. In sede esecutiva, ogni condomino può far valere le eccezioni personali (es. pagamento già effettuato, prescrizione, incompetenza territoriale) e chiedere la riduzione del pignoramento ai sensi dell’art. 496 c.p.c. Se emergono anomalie bancarie (tassi usurari, anatocismo), l’azione va supportata da una perizia econometrica. È consigliabile avvalersi di un avvocato specializzato in diritto bancario per proporre opposizione a decreto ingiuntivo o opposizione all’esecuzione.

22. Come si recuperano le quote da condomini morosi se il fornitore ha già pignorato il conto condominiale?
Se un fornitore ha pignorato il conto condominiale, l’amministratore non può utilizzare quelle somme per altri pagamenti. Tuttavia, può e deve continuare a recuperare le quote morose con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. e avviare le esecuzioni sui beni dei singoli. Le somme recuperate verranno versate al creditore pignorante in ordine di anzianità del credito; se rimangono eccedenze potranno essere destinate alle altre spese. L’amministratore può anche proporre al fornitore un accordo transattivo o un piano di rientro, eventualmente facendo ricorso agli strumenti di sovraindebitamento. È importante tenere la contabilità separata e comunicare tempestivamente ai creditori l’elenco dei morosi , altrimenti si rischia la responsabilità personale. Infine, l’assemblea può deliberare una quota straordinaria per saldare il debito e liberare il conto pignorato.

23. Cosa succede se l’amministratore subisce un pignoramento dei suoi beni personali a causa di debiti condominiali?
In linea generale, i debiti condominiali gravano sui condomini in proporzione alle loro quote e non sull’amministratore, salvo che quest’ultimo abbia agito in modo fraudolento o gravemente negligente. Se un creditore tenta di pignorare i beni personali dell’amministratore per debiti del condominio, questi può opporsi dimostrando che il debito è condominiale e che non sussistono comportamenti dolosi a suo carico. Le sentenze sottolineano che l’amministratore risponde con il proprio patrimonio solo quando viola obblighi personali (es. non comunicare i morosi, distrarre fondi dal conto, non pagare fornitori pur avendo cassa ). In presenza di pignoramenti ingiustificati, si può proporre opposizione all’esecuzione per difetto di titolo. Se invece l’amministratore è debitore personale di tributi o prestiti (ad es. perché ha confuso i fondi), i beni personali sono legittimamente aggredibili. Ricorrere a un piano del consumatore o all’esdebitazione consente di proteggere una parte del patrimonio e ottenere la cancellazione dei debiti residui .

24. L’amministratore può fare ricorso all’Organismo di Composizione della Crisi come persona fisica?
Sì. L’amministratore, in quanto persona fisica, può presentare domanda all’Organismo di Composizione della Crisi (OCC) per accedere alla procedura di piano del consumatore o di esdebitazione. Il Codice della crisi riconosce la qualifica di “consumatore” a chi svolge attività diverse dall’impresa e agisce per scopi personali; gli amministratori di condominio rientrano in questa categoria quando operano come mandatari e non come società. La domanda deve contenere l’elenco dei creditori, la descrizione delle cause dell’indebitamento e un progetto di pagamento sostenibile . L’OCC nomina un gestore che redige la relazione e convoca i creditori. Dopo l’omologazione da parte del tribunale, il piano sospende le azioni esecutive e, se correttamente eseguito, comporta l’esdebitazione finale. È possibile presentare il piano anche quando esistono già pignoramenti o fermi amministrativi.

25. Qual è la differenza tra rottamazione quinquies e rateizzazione ordinaria?
La rottamazione quinquies consente di estinguere cartelle di pagamento affidate all’agente della riscossione tra il 2000 e il 2023 pagando solo il capitale e le spese di notifica, con esclusione di sanzioni, interessi e aggio . È prevista la possibilità di pagare in unica soluzione o in 54 rate bimestrali, con interessi al 3 % a partire dal 2026 . La rateizzazione ordinaria, invece, non comporta alcuno sconto: il contribuente paga l’intero importo (capitale, sanzioni, interessi) dilazionato fino a 72 rate (120 in casi eccezionali). Può essere richiesta in qualsiasi momento senza scadenze, ma prevede la decadenza dopo il mancato pagamento di otto rate. La scelta dipende dalla convenienza economica e dalla capacità di rispettare i termini: la rottamazione offre uno sconto significativo, ma va richiesta entro il 30 aprile 2026 ; la rateizzazione ordinaria è più flessibile ma onerosa.

26. I condomini possono impugnare la delibera di approvazione del rendiconto se temono irregolarità?
Sì. L’art. 1137 c.c. consente ai condomini assenti o dissenzienti di impugnare le delibere annullabili entro 30 giorni dalla comunicazione o dalla deliberazione. Le irregolarità nel rendiconto (mancata prova delle spese, confusione di fondi, omissione di poste passive) costituiscono cause di annullabilità. Se la delibera è nulla (ad esempio perché approva spese ultra vires senza autorizzazione dell’assemblea o viola norme imperative), l’impugnazione è imprescrittibile. In caso di sospetti di appropriazione indebita o di falsità, i condomini possono presentare denuncia penale e chiedere al giudice la revoca dell’amministratore. È sempre consigliabile richiedere per tempo i documenti giustificativi e, se necessario, affidarsi a un revisore condominiale.

27. Quando l’amministratore deve convocare l’assemblea per approvare un piano di rientro o un accordo di ristrutturazione dei debiti?
Qualsiasi decisione che impegni il condominio oltre l’ordinaria amministrazione deve essere approvata dall’assemblea. Pertanto, l’adesione a una rottamazione, a un piano di rientro con la banca o a un accordo di ristrutturazione (artt. 57–61 CCII) richiede la convocazione dell’assemblea con ordine del giorno specifico e la delibera con le maggioranze previste (di norma la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore millesimale). L’amministratore può predisporre una bozza di accordo, ma non può sottoscriverla senza mandato. In assemblea sarà illustrata la situazione debitoria, la proposta di pagamento, i tempi e gli effetti sulla vita condominiale. Una delibera chiara e motivata tutela l’amministratore da responsabilità e consente ai condomini di esercitare il loro diritto di voto.

28. I lavori straordinari possono generare responsabilità se l’amministratore non controlla la solvibilità delle imprese?
Sì. La giurisprudenza (Cass. n. 16290/2025) ha affermato che l’amministratore che percepisce compensi aggiuntivi per la gestione di lavori straordinari (ad esempio Superbonus 110 %) deve vigilare sulla solvibilità e sull’adempimento delle imprese incaricate . Oltre ad applicare la diligenza professionale ex art. 1710 c.c., l’amministratore deve verificare le autorizzazioni, la copertura assicurativa e la capacità tecnica dell’impresa. Se omette tali controlli e l’impresa fallisce o non paga i fornitori, causando la perdita dei benefici fiscali o l’insorgenza di nuovi debiti, l’amministratore può essere ritenuto responsabile per culpa in eligendo et in vigilando. Per evitare problemi, è prudente procedere a gare aperte, richiedere referenze, trattenere una parte del compenso come garanzia e stipulare polizze assicurative a copertura dei lavori.

29. Chi paga le spese legali per il ricorso contro le cartelle esattoriali?
Le spese legali sostenute per un ricorso tributario rappresentano spese condominiali e sono a carico dei condomini in proporzione ai millesimi, in quanto funzionali alla tutela della collettività. L’amministratore deve essere autorizzato dall’assemblea a proporre ricorso o a costituirsi in giudizio, salvo casi di urgenza. Se il ricorso viene accolto integralmente, il giudice può condannare l’ente impositore alla rifusione delle spese; in tal caso, le somme recuperate rientrano nel bilancio condominiale. Se invece il ricorso è respinto, le spese restano a carico del condominio. È buona prassi prevedere una voce di bilancio per le spese legali e informare i condomini sulle probabilità di successo prima di procedere.

30. Cos’è il Testo Unico della Giustizia Tributaria e come cambia le regole rispetto all’art. 19 D.Lgs. 546/1992?
Il Testo Unico della Giustizia Tributaria (D.Lgs. 14 novembre 2024, n. 175) è entrato in vigore il 1° gennaio 2026 e ha riordinato le norme sul processo tributario, abrogando tra gli altri l’art. 19 del D.Lgs. 546/1992 . Tra le principali novità: la definizione degli atti impugnabili è stata riformulata, inserendo esplicitamente anche gli atti relativi alle cartelle esattoriali, ai rimborsi e ai recuperi di aiuti di Stato; sono stati ridotti i termini per alcune impugnazioni e introdotta la notifica digitale tramite PEC come regola generale. Il nuovo testo rafforza la telematizzazione del processo e introduce la conciliazione rafforzata. Gli amministratori devono quindi aggiornarsi sui nuovi termini e modalità per proporre ricorso (ancora generalmente 60 giorni), consultando un esperto in diritto tributario. Mentre i principi fondamentali rimangono (necessità di impugnare l’intimazione per far valere la prescrizione), alcune formalità sono state modificate e possono incidere sulla validità degli atti.

Simulazioni pratiche e numeriche

Scenario 1 – Rottamazione quinquies per un debito fiscale

Fatti: L’amministratore riceve tre cartelle esattoriali per un totale di 50.000 euro di imposte (capitale 30.000 euro, sanzioni 10.000 euro, interessi 7.000 euro e aggio 3.000 euro), affidate all’agente della riscossione tra il 2010 e il 2022. Il condominio non ha fondi sufficienti e i condomini non vogliono pagare subito.

Soluzione: L’Avv. Monardo propone di aderire alla rottamazione quinquies:

• Capitale dovuto: 30.000 euro; le sanzioni (10.000), gli interessi di mora (7.000) e l’aggio (3.000) vengono azzerati ;
• Spese di notifica: supponiamo 500 euro;
• Totale da pagare: 30.500 euro. Se si sceglie la rateizzazione in 54 rate bimestrali (9 anni), la rata semestrale è circa 564 euro (30.500 / 54), oltre agli interessi del 3 % annuo dal 1° agosto 2026 .
• Risparmio: 20.000 euro di sanzioni e interessi cancellati; sospensione delle azioni esecutive fino alla prima rata .

Scenario 2 – Piano del consumatore per debiti bancari e fiscali

Fatti: L’amministratore, persona fisica, ha accumulato debiti per 150.000 euro (100.000 euro di mutuo per lavori straordinari, 30.000 euro di cartelle esattoriali e 20.000 euro verso fornitori). Il suo reddito annuo è 30.000 euro e le sue spese familiari ammontano a 18.000 euro. Il condominio è in difficoltà e i condomini hanno già versato le quote straordinarie.

Soluzione: L’Avv. Monardo consiglia di presentare un piano del consumatore ai sensi dell’art. 67 CCII:

• Si individua l’importo disponibile: reddito disponibile (30.000 euro) – spese di mantenimento (18.000) = 12.000 euro annui.
• Il piano propone di pagare ai creditori 8.000 euro l’anno per 5 anni (totale 40.000 euro) suddivisi pro quota tra creditori chirografari; i creditori ipotecari sul mutuo ricevono una parte grazie al valore del bene (l’immobile condominiale) .
• Le cartelle esattoriali vengono falcidiate: il Fisco accetta il pagamento parziale se riceve più di quanto otterrebbe in caso di liquidazione.
• Dopo l’omologazione del piano, le azioni esecutive sono sospese e, se il piano viene eseguito, il debitore viene esdebitato per le somme residue.

Scenario 3 – Concordato minore per una società di servizi condominiali

Fatti: Un’amministrazione condominiale gestita in forma di società accumula 300.000 euro di debiti (200.000 verso banche, 50.000 verso dipendenti, 50.000 verso il Fisco). La società ha ancora contratti in essere e può generare utili futuri.

Soluzione: Si presenta una proposta di concordato minore (art. 74 CCII):

• I soci apportano 50.000 euro di risorse esterne per aumentare la soddisfazione dei creditori ;
• Si propone di pagare il 40 % ai creditori privilegiati (banche e dipendenti) e il 20 % ai chirografari in 5 anni;
• I creditori con garanzie da terzi (banche con fideiussioni) sono inseriti in classi distinte e votano separatamente ;
• Se la maggioranza approva, il tribunale omologa la proposta e le azioni esecutive sono sospese. La società prosegue l’attività e evita la liquidazione giudiziale.

Scenario 4 – Esdebitazione dell’amministratore incapiente

Fatti: L’amministratore ha debiti personali per 40.000 euro (cartelle esattoriali e prestiti personali). Non ha beni immobili né redditi superiori all’assegno sociale e non può offrire utilità ai creditori.

Soluzione: L’Avv. Monardo propone la procedura di esdebitazione dell’incapiente (art. 283 CCII):

• Si presenta la domanda tramite l’OCC, con l’elenco dei creditori, degli atti di straordinaria amministrazione e delle dichiarazioni dei redditi ;
• Il giudice verifica la meritevolezza (assenza di dolo o colpa grave) e può concedere l’esdebitazione ;
• I creditori vengono informati e possono reclamare; se il provvedimento diventa definitivo, i debiti vengono cancellati. Se nei successivi tre anni l’amministratore percepisce utilità rilevanti, dovrà utilizzarle per soddisfare i creditori .

Conclusione

La gestione di un condominio richiede competenze giuridiche, contabili e relazionali. Quando insorgono debiti fiscali, bancari o verso fornitori, l’amministratore deve agire con tempestività e consapevolezza: verificare gli atti, rispettare i termini di impugnazione, attivare le procedure di recupero delle quote, comunicare i morosi e tenere la contabilità separata. La normativa (artt. 63, 1129 e 1130 c.c.; art. 50 DPR 602/73; art. 19 D.Lgs. 546/92; Codice della crisi d’impresa) e le sentenze recenti (Cass. 1002/2025, 14039/2025, 20476/2025; Tribunale di Roma 10043/2025; Tribunale di Latina 199/2025) offrono linee guida chiare e sanzionano comportamenti negligenti .

Oggi, grazie alle definizioni agevolate (rottamazione quinquies) e agli strumenti di sovraindebitamento (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, concordato minore, esdebitazione, composizione negoziata), è possibile ridurre o cancellare i debiti e ripartire. Tuttavia, la scelta dello strumento giusto richiede un’analisi approfondita della posizione debitoria e delle risorse disponibili.

Rivolgersi tempestivamente a un professionista esperto, come l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, significa avere al proprio fianco un alleato capace di valutare il caso, sospendere le esecuzioni, impugnare gli atti viziati, negoziare con banche e Fisco, predisporre piani sostenibili e guidare l’amministratore fuori dalla crisi. Non aspettare che la situazione degeneri: la legge tutela chi agisce per tempo.

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