Introduzione

Nell’ambito del diritto civile e tributario italiano, l’accordo fiduciario immobiliare – spesso definito patto fiduciario – rappresenta uno strumento delicato che comporta, da un lato, l’acquisto di un bene immobile da parte di un fiduciario in nome proprio e, dall’altro, l’obbligo di ritrasferirlo al fiduciante secondo modalità concordate. È un tema complesso, dove errori di forma o la confusione con altri istituti (ad esempio il patto commissorio vietato) possono comportare la nullità del contratto o l’inapplicabilità delle tutele. Negli ultimi anni la Corte di cassazione è intervenuta più volte per chiarire come il patto fiduciario possa essere validamente costituito e provato senza particolari formalismi, ribadendo il principio generale della libertà delle forme per gli atti giuridici di carattere obbligatorio e la sua piena operatività quando il fiduciario agisce senza rappresentanza .

L’interesse per il tema è cresciuto in concomitanza con il numero crescente di debitori o contribuenti che, sotto pressione di banche o Agenzia delle Entrate‐Riscossione, cercano strumenti per preservare un immobile dagli effetti di ipoteche, pignoramenti o iscrizioni di fermo amministrativo. Comprendere come funziona un patto fiduciario, quando è valido e quali sono le tutele offerte dall’ordinamento significa evitare gravi rischi (ad esempio l’accusa di simulazione, la nullità per violazione del divieto di patto commissorio o la revocatoria) e mettere in campo strategie legali efficaci per proteggere il patrimonio.

In questo contesto interviene il team dell’Avvocato Giuseppe Angelo Monardo. Cassazionista e coordinatore di un pool multidisciplinare di avvocati e commercialisti esperti in diritto bancario e tributario, l’Avv. Monardo opera a livello nazionale. È gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 ed è iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia. Ricopre anche il ruolo di professionista fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC) e di esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. La sua competenza si estende alla tutela dei debitori e dei contribuenti attraverso l’analisi degli atti di pignoramento e ipoteca, la proposizione di ricorsi, la richiesta di sospensioni giudiziali e amministrative, la conduzione di trattative per il saldo e stralcio o per la definizione agevolata dei debiti, l’elaborazione di piani di rientro sostenibili e l’attivazione degli strumenti di composizione della crisi.

Questo articolo mira a fornire un quadro completo e aggiornato al dicembre 2025 su come funziona l’accordo fiduciario immobiliare, quali sono i presupposti di validità e le strategie difensive che possono essere adottate dal debitore o contribuente. Lo faremo con un tono giuridico‑divulgativo, citando normative e sentenze ufficiali e proponendo tabelle riepilogative, esempi numerici e una sezione di domande e risposte.

Se hai ricevuto un atto di pignoramento, un’intimazione ipotecaria, un fermo o una cartella esattoriale e sospetti che la tua situazione possa essere risolta mediante un patto fiduciario o altri strumenti di tutela, contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale dell’accordo fiduciario immobiliare

1.1 Definizione e natura del patto fiduciario

Per patto fiduciario immobiliare s’intende l’accordo con cui un soggetto (fiduciante) trasferisce a un altro (fiduciario) la titolarità di un immobile, con l’impegno di quest’ultimo a ritrasferirlo al verificarsi di determinate condizioni (ad esempio il pagamento di un debito, la cessazione di un rischio o il conseguimento di un obiettivo). La fiduciaria può agire senza rappresentanza, acquistando l’immobile a nome proprio ma nell’interesse del fiduciante, oppure può agire con rappresentanza; nel primo caso opera l’art. 1706 del Codice civile.

L’accordo presenta due profili:

• Pactum fiduciae interno, di natura obbligatoria, in cui il fiduciario si impegna a ritrasferire il bene al fiduciante. Questo patto è autonomo rispetto all’atto di trasferimento della proprietà ed è soggetto alla disciplina generale del mandato senza rappresentanza. La Corte di cassazione (Sezioni Unite, sentenza 6459/2020) ha affermato che non è richiesto un particolare requisito di forma per questo patto; vale la regola della libertà delle forme ex art. 1325 c.c. poiché l’accordo ha natura obbligatoria e non traslativa .
• Atto di trasferimento (vendita fiduciaria), con cui il fiduciante vende o acquista un bene immobile intestandolo al fiduciario. Tale atto deve rispettare la forma prevista per la compravendita di beni immobili (scrittura privata autenticata o atto pubblico).

1.2 Differenza tra patto fiduciario, patto commissorio e patto marciano

È essenziale distinguere il patto fiduciario dal patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. che vieta qualunque accordo con cui «in mancanza di pagamento del credito, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore» . Tale divieto mira a impedire che il creditore si approprii del bene del debitore in caso di inadempimento, precludendo al debitore la possibilità di trarne utilità. In caso di violazione, il contratto è nullo.

Il patto marciano rappresenta un’eccezione ammessa dall’ordinamento. Introdotto dal D.L. 59/2016 (convertito con modificazioni in L. 119/2016), consente al creditore di acquisire la proprietà del bene in garanzia se il debitore non adempie, purché il valore dell’immobile sia stimato da un perito imparziale e l’eventuale eccedenza sia restituita al debitore. Tale clausola è valida solo se stipulata per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve contenere la procedura di stima e restituzione . Il patto fiduciario, invece, non prevede un trasferimento automatico e irrevocabile a favore del creditore ma un mandato con obbligo di ritrasferire; ciò lo pone al di fuori del divieto di patto commissorio.

1.3 Fondamento normativo: il mandato senza rappresentanza

L’istituto si collega al mandato senza rappresentanza, regolato dall’art. 1706 c.c. «Acquisti del mandatario». La norma stabilisce che quando il mandatario acquista beni in nome proprio ma per conto del mandante, quest’ultimo può rivendicare i beni acquistati, e nel caso di beni immobili o beni mobili registrati ha diritto al trasferimento mediante il giudizio di esecuzione specifica (art. 2932 c.c.) . In pratica, il fiduciante può agire giudizialmente per ottenere il trasferimento del bene se il fiduciario rifiuta di adempiere l’obbligo di ritrasferimento, chiedendo al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto (art. 2932 c.c.) .

Il patto fiduciario non costituisce un contratto preliminare: non si applica l’art. 1351 c.c. (che richiede la stessa forma del contratto definitivo, pena nullità) , poiché nella fiducia immobiliare non vi è promessa di vendita futura ma obbligo di trasferire un bene già acquisito. Questa differenza è stata ribadita più volte dalla giurisprudenza che ha escluso la necessità di forma scritta per la clausola fiduciaria.

1.4 Evoluzione giurisprudenziale sulla forma e prova del patto fiduciario

Le pronunce più significative hanno progressivamente ampliato la tutela del fiduciante, ritenendo che la scrittura privata non sia l’unico mezzo per provare il patto.

Cassazione Sezioni Unite 24 marzo 2020, n. 6459

Le Sezioni Unite hanno chiarito che il pactum fiduciae è un contratto di mandato senza rappresentanza e, in assenza di norme che impongano una forma specifica, vige il principio della libertà delle forme. La Corte ha precisato che l’impegno del fiduciario può essere contenuto in una dichiarazione scritta unilaterale o risultare da comportamenti concludenti, e ha riconosciuto la possibilità di agire ex art. 2932 c.c. per ottenere la sentenza costitutiva che sostituisce il contratto .

Cassazione ordinanza 9 marzo 2025, n. 6811

In questa ordinanza la Corte ha ribadito che il patto fiduciario non richiede forma scritta e può essere provato con qualsiasi mezzo, compresa la deposizione di testimoni e la produzione di un mandato irrevocabile a vendere o altri documenti. La Cassazione ha sottolineato che la dichiarazione scritta del fiduciario non è l’unico mezzo di prova . Ciò significa che il fiduciante può dimostrare la sussistenza del patto anche attraverso una combinazione di prove orali e documentali.

Cassazione ordinanza 5 dicembre 2024, n. 34496

La Cassazione ha ritenuto sufficiente, per provare la fiducia, la successiva procura a vendere irrevocabile rilasciata dal fiduciante al fiduciario. Secondo la Corte, tale documento è prova del fatto che l’immobile era stato acquistato dal fiduciario nell’interesse del fiduciante, escludendo la necessità di un atto scritto specifico al momento dell’acquisto .

Tribunale di Alessandria, sentenza 9 dicembre 2025, n. 692

Questa decisione, adottata in un giudizio di esecuzione specifica, conferma che l’accordo fiduciario può essere provato mediante testimonianze e documenti. Il Tribunale ha ordinato la ritrasferimento dell’immobile perché ha ritenuto dimostrato che la cessione al fiduciario era avvenuta solo per proteggere il bene da potenziali azioni esecutive e che il fiduciario aveva promesso di ritrasferirlo .

Cassazione ordinanza 8 febbraio 2025, n. 3532

La Corte ha nuovamente affermato che l’accordo fiduciario è un patto interno di natura meramente obbligatoria e che non è richiesta la forma scritta; la sua sussistenza può essere provata anche per testimoni. Una volta accertato il patto, è possibile ottenere una sentenza costitutiva che ordini il trasferimento del bene .

1.5 Statuto del contribuente e obbligo di contraddittorio

Accanto al profilo civilistico, assume rilievo la normativa tributaria. Lo Statuto dei diritti del contribuente (L. 212/2000) impone all’amministrazione finanziaria di assicurare la massima trasparenza e informazione al contribuente. L’art. 6 prevede che gli atti della riscossione debbano essere notificati nel domicilio del contribuente e che l’amministrazione fornisca modelli semplificati e istruzioni almeno 60 giorni prima della scadenza . L’art. 6‑bis introdotto nel 2023 prevede il contraddittorio obbligatorio: prima di emettere atti impugnabili, l’amministrazione deve instaurare un dialogo con il contribuente, concedendogli almeno 60 giorni per presentare osservazioni . La violazione di tale principio può comportare l’illegittimità degli atti successivi e costituisce un argomento difensivo utile anche nella gestione di patrimoni in trust.

1.6 Normativa sulla riscossione: ipoteca, fermo, esecuzione forzata

Le norme sulla riscossione coattiva contenute nel D.P.R. 602/1973 sono fondamentali per comprendere quando e come può essere aggredito un immobile e quali tutele sono possibili:

• Art. 50: trascorsi 60 giorni dalla notifica della cartella, l’agente della riscossione può avviare l’esecuzione forzata; se sono trascorsi più di 12 mesi senza che l’esecuzione sia iniziata, è necessaria un’intimazione ad adempiere valida un anno .
• Art. 77: consente la iscrizione di ipoteca dopo 60 giorni dalla notifica della cartella e solo se il credito complessivo supera 20 000 euro; la procedura richiede la notifica di un preavviso al debitore con invito a pagare entro 30 giorni .
• Art. 86: disciplina il fermo amministrativo (o fermo di beni mobili registrati); l’agente può disporre il fermo decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella, previa comunicazione di preavviso; il contribuente può evitare il fermo dimostrando che il bene è indispensabile per l’attività lavorativa .

1.7 Sovraindebitamento e composizione della crisi

Se il debito fiscale o bancario eccede la capacità di rimborso, il debitore può avvalersi della legge 3/2012 sulla composizione della crisi da sovraindebitamento. Il Ministero della Giustizia sottolinea che il debitore, tramite l’assistenza di un Organismo di composizione della crisi (OCC), può presentare al tribunale:

• un accordo di ristrutturazione dei debiti con i creditori;
• un piano del consumatore (riservato ai consumatori);
• la procedura di liquidazione del patrimonio .

La legge prevede che le istanze siano presentate con l’assistenza di un professionista iscritto negli elenchi del Ministero (come l’Avv. Monardo). La normativa è integrata dal D.M. 202/2014 che disciplina il funzionamento degli OCC e dal D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa).

1.8 Composizione negoziata della crisi d’impresa

Il D.L. 118/2021, convertito con modificazioni dalla L. 147/2021 e confluito nel D.Lgs. 14/2019, ha introdotto la composizione negoziata della crisi d’impresa. È una procedura stragiudiziale volontaria che consente all’imprenditore in difficoltà di chiedere l’intervento di un esperto negoziatore – figura prevista dal decreto – per facilitare le trattative con i creditori e individuare soluzioni per la continuità aziendale. La domanda si presenta tramite una piattaforma telematica nazionale, con un contributo di 252 euro più imposta di bollo . L’Avv. Monardo, in qualità di esperto negoziatore, può seguire l’imprenditore in tutte le fasi.

1.9 Rottamazione e definizioni agevolate dei debiti

Per debiti fiscali iscritti a ruolo, dal 2023 al 2025 sono stati introdotti diversi strumenti di definizione agevolata (c.d. rottamazioni). L’ultima misura, la rottamazione‑quater, è stata prorogata fino al 30 aprile 2025 dalla legge di conversione del Milleproroghe (L. 15/2025). Consente ai contribuenti che non hanno rispettato le precedenti scadenze di rientrare nel beneficio pagando le somme dovute senza sanzioni né interessi. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2025 o in dieci rate (scadenze 31 luglio e 30 novembre 2025, poi 28 febbraio, 31 maggio, 31 luglio e 30 novembre per il 2026 e 2027) . La presentazione della domanda avviene attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate‑Riscossione e consente la sospensione delle procedure esecutive.

2. Procedura: cosa accade dopo la stipula del patto fiduciario

2.1 Redazione e stipula del contratto di vendita fiduciaria

Il patto fiduciario immobiliare si compone di due atti:

1. Contratto di compravendita o intestazione dell’immobile al fiduciario. Deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 1350 c.c.). È consigliabile precisare che l’acquisto avviene nell’interesse del fiduciante, anche se tale indicazione non è indispensabile per la validità del patto fiduciario.
2. Accordo fiduciario interno (pactum fiduciae), che stabilisce l’obbligo di ritrasferimento dell’immobile al fiduciante al verificarsi di determinate condizioni (ad esempio la scadenza di un termine, l’estinzione di un debito, la cessazione di un rischio). Questo accordo può essere scritto o verbale; la forma scritta non è richiesta, ma è raccomandabile ai fini probatori.

Per evitare contestazioni, il patto dovrebbe includere:

• Descrizione dell’immobile e dei dati catastali;
• Finalità dell’intestazione fiduciaria;
• Condizioni per la ritrasferimento (ad esempio pagamento di un certo importo, termine temporale);
• Previsione dell’obbligo di restituire eventuali utili o canoni percepiti dal fiduciario;
• Possibilità di delegare un terzo alla vendita o alla ritrasferimento;
• Clausole di risoluzione in caso di inadempimento.

2.2 Trascrizione nei registri immobiliari

Poiché il patto fiduciario non trasferisce il diritto reale ma obbliga il fiduciario a ritrasferire, non è necessario trascrivere il pactum fiduciae nei registri immobiliari. È sufficiente trascrivere l’atto di compravendita o intestazione dell’immobile in favore del fiduciario. Tuttavia, per rafforzare la tutela del fiduciante, alcune prassi notarili suggeriscono di annotare nel testo dell’atto una clausola fiduciaria o di prevedere una procuration irrevocabile a favore del fiduciante per la successiva stipula dell’atto di ritrasferimento. Tale procura, essendo un atto unilaterale, va autenticata e trascritta. La Cassazione ha riconosciuto che la successiva procura a vendere può costituire prova dell’accordo fiduciario .

2.3 Gestione dell’immobile durante il periodo di fiducia

Il fiduciario, essendo titolare formale del bene, può compiere atti di gestione ordinaria (ad esempio locazione) ma deve attenersi alle istruzioni del fiduciante. Le eventuali rendite generate (canoni, plusvalenze) di norma devono essere restituite al fiduciante, salvo diversa pattuizione. È opportuno che l’accordo preveda obblighi di rendiconto periodico.

Il fiduciante, pur non essendo intestatario, mantiene la qualità di effettivo proprietario ai fini civilistici; pertanto eventuali redditi da locazione devono essere dichiarati da lui e non dal fiduciario. In caso di vendita dell’immobile, il fiduciario dovrà corrispondere al fiduciante il prezzo incassato, salvo diverse istruzioni.

2.4 Adempimento e ritrasferimento dell’immobile

Quando si verificano le condizioni previste dal pactum fiduciae, il fiduciario deve stipulare l’atto di ritrasferimento al fiduciante (o a un terzo designato). In caso di rifiuto, il fiduciante può:

• Agire in giudizio ex art. 1706 e 2932 c.c. per ottenere una sentenza costitutiva che tenga luogo dell’atto di ritrasferimento . Il giudice, accertata la sussistenza del patto, condannerà il fiduciario a trasferire l’immobile e, se necessario, emetterà una sentenza costitutiva trascrivibile nei registri immobiliari;
• Richiedere il risarcimento del danno per l’eventuale ritardo o inadempimento;
• Agire in via cautelare per inibire atti dispositivi pregiudizievoli (ad esempio se il fiduciario tenta di vendere a terzi).

2.5 Impugnazioni e rischio di revocatoria

La revocatoria ordinaria o fallimentare può essere promossa da creditori terzi che ritengano leso il proprio diritto di credito. L’atto con cui il fiduciante trasferisce l’immobile al fiduciario può essere revocato se dimostrano che era diretto a sottrarre il bene alla garanzia dei creditori e che il terzo (fiduciario) era consapevole del pregiudizio. Tuttavia, la revocatoria non incide sulla validità dell’accordo fiduciario tra le parti.

Il trust interno o l’affidamento fiduciario regolati dalla Legge 112/2016 (“Dopo di noi”) richiedono una particolare forma e la predisposizione di un programma di assistenza a favore di persone con disabilità; tali strumenti esulano dal patto fiduciario immobiliare oggetto di questo articolo, ma possono essere utilizzati per finalità protezionistiche più ampie.

2.6 Fiscalità del patto fiduciario

Sotto il profilo fiscale, il trasferimento dell’immobile al fiduciario comporta l’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali previste per l’atto di compravendita. Nel successivo ritrasferimento, se l’atto è qualificabile come mandato con incarico di ritrasferire, l’imposta di registro può essere applicata in misura fissa; tuttavia l’Agenzia delle Entrate può contestare la simulazione se ritiene che l’operazione dissimuli una donazione o un atto a titolo gratuito. La circolare n. 50/E/2002 chiarisce che i patti fiduciari sono soggetti a tassazione secondo la forma giuridica utilizzata, mentre la sostanza economica è rilevante ai fini antielusivi. È consigliabile pertanto rivolgersi a un professionista per valutare l’impatto fiscale specifico.

3. Difese e strategie legali contro azioni esecutive e tributarie

Dal punto di vista del debitore o contribuente che ha costituito un patto fiduciario o che intende farlo, l’obiettivo è impedire o sospendere l’aggressione dell’immobile da parte dei creditori. Di seguito analizziamo le principali strategie legali.

3.1 Eccezione di inesistenza o nullità degli atti esecutivi

Alla luce delle norme sulla riscossione (D.P.R. 602/1973) e dello Statuto del contribuente, il debitore può eccepire l’illegittimità di ipoteche, pignoramenti o fermi amministrativi per:

1. Mancanza di notifica della cartella di pagamento o della propedeutica intimazione ad adempiere. L’art. 50 del D.P.R. 602/1973 impone che l’intimazione venga notificata se l’esecuzione non è iniziata entro un anno dalla notifica della cartella ; la sua omissione rende l’atto successivo inesistente.
2. Mancanza di preavviso di iscrizione ipotecaria. L’art. 77 richiede la notifica di un preavviso con invito a pagare entro 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca ; l’assenza comporta la nullità dell’ipoteca.
3. Omessa comunicazione di preavviso di fermo o registrazione di fermo su bene indispensabile. L’art. 86 dispone che il fermo è nullo se il bene è indispensabile per l’attività lavorativa e se non è stato notificato il preavviso .
4. Violazione del contraddittorio. Il contribuente può eccepire la violazione dell’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente che impone un contraddittorio preventivo e un termine di 60 giorni per presentare osservazioni prima dell’adozione di un atto impositivo .

3.2 Azione ex art. 2932 c.c. per ottenere la sentenza costitutiva

Qualora il fiduciario si rifiuti di ritrasferire l’immobile, il fiduciante può promuovere un’azione giudiziale ex art. 2932 c.c., chiedendo al giudice di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto. Tale azione richiede di dimostrare:

• l’esistenza del patto fiduciario (anche con prove testimoniali o documentali);
• la condizione prevista per la ritrasferimento (ad esempio l’avvenuto pagamento del debito);
• la disponibilità del fiduciante ad adempiere eventuali obblighi a suo carico (ad esempio restituzione delle somme anticipate dal fiduciario).

Se il giudice riconosce la sussistenza del patto, ordinerà la ritrasferimento e, in caso di mancata stipula, la sentenza potrà essere trascritta nei registri immobiliari e sostituirà il contratto .

3.3 Opposizione all’esecuzione e sospensione

Quando il bene fiduciario è aggredito da un creditore (banca o Agenzia delle Entrate‑Riscossione), il fiduciante può proporre:

• Opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c., contestando la legittimità del titolo esecutivo o l’inesistenza del diritto di procedere all’esecuzione; ad esempio se l’iscrizione ipotecaria è nulla per mancata notifica del preavviso;
• Opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., quando si lamentano vizi formali dell’atto (mancanza di dati essenziali, notifica irregolare, violazione del termine di 90 giorni tra la notifica del precetto e il pignoramento immobiliare);
• Istanza di sospensione ai sensi degli art. 624 e 615, comma 2, c.p.c., per bloccare temporaneamente l’esecuzione in attesa del giudizio di merito; ciò è particolarmente utile quando si sta avviando un’azione ex art. 2932 c.c. o una procedura di definizione agevolata.

3.4 Ricorso all’Organismo di composizione della crisi (OCC)

Se il debitore è sovraindebitato, può rivolgersi a un OCC per proporre un accordo con i creditori o un piano del consumatore. Ciò consente:

• la sospensione delle procedure esecutive su beni mobili e immobili;
• l’ottenimento di un nuovo piano di rientro più sostenibile, con la possibilità di falcidiare il debito e pagare in modo dilazionato;
• la cancellazione delle ipoteche una volta omologata la procedura e pagati i creditori nei limiti previsti dal piano.

L’Avv. Monardo, in qualità di professionista fiduciario di un OCC, può redigere la proposta e assistere il debitore fino all’omologazione.

3.5 Strumenti di definizione agevolata e rottamazione

L’adesione alla rottamazione‑quater o ad altre definizioni agevolate consente di sospendere l’esecuzione e ridurre il debito. Le rate possono essere pagate in 10 scadenze fino al 2027 . Una volta perfezionata la definizione, il debito per tributi, sanzioni e interessi è estinto per l’intero, con effetto anche sulle procedure esecutive pendenti. È possibile inoltre chiedere il saldo e stralcio per debiti di modesta entità, la definizione delle controversie pendenti in sede giurisdizionale e la definizione agevolata degli avvisi bonari.

3.6 Transazione e piani di rientro con le banche

In ambito bancario, la stipula di un accordo fiduciario immobiliare è spesso finalizzata a proteggere un immobile mentre si negozia un piano di rientro. Il debitore può proporre alla banca:

• un accordo transattivo con riduzione del capitale e degli interessi;
• un piano di rientro pluriennale con garanzie reali o personali;
• la cessione del credito a terzi (cartolarizzazione) o l’intervento di fondi di ristrutturazione.

La scelta va ponderata con l’assistenza di un avvocato che valuti l’impatto sul bene fiduciario e le possibili contestazioni della banca.

3.7 Adozione del patto marciano come alternativa al patto fiduciario

Il patto marciano può essere inserito in un contratto di finanziamento o in un atto di mutuo ipotecario per garantire il creditore. Rispetto al patto fiduciario, presenta diversi vantaggi:

• consente al creditore di acquisire l’immobile in caso di inadempimento ma solo dopo una stima equa da parte di un perito e con restituzione dell’eventuale eccedenza al debitore;
• richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e la trascrizione nei registri immobiliari, aumentando la certezza delle parti ;
• non viola il divieto di patto commissorio grazie al meccanismo di stima e restituzione.

Tuttavia, il debitore deve valutare se rinunciare alla piena disponibilità del bene in cambio di condizioni economiche più favorevoli (tasso d’interesse ridotto).

4. Strumenti alternativi e integrativi al patto fiduciario

Nel sistema italiano esistono altri istituti che possono essere utilizzati dal debitore per proteggere il proprio patrimonio o per gestire la propria esposizione debitoria, da soli o combinati con il patto fiduciario.

4.1 Trasformazione del bene in fondo patrimoniale o vincolo di destinazione

Il fondo patrimoniale (artt. 167‑171 c.c.) consente di destinare determinati beni (immobili, mobili registrati o titoli di credito) ai bisogni della famiglia. I beni conferiti in fondo non possono essere pignorati dai creditori per debiti che non hanno relazione con i bisogni della famiglia. Tuttavia il fondo non protegge dai crediti fiscali o da quelli contratti per il mantenimento della famiglia. Il vincolo di destinazione ex art. 2645‑ter c.c. permette di vincolare beni per realizzare finalità meritevoli riconosciute dall’ordinamento e può essere utilizzato per creare un patrimonio separato destinato ad esempio alla cura di una persona con disabilità.

4.2 Trust interno e affidamento fiduciario “Dopo di noi”

La legge 112/2016 (“Dopo di noi”) prevede l’istituto dell’affidamento fiduciario per garantire la tutela patrimoniale delle persone con disabilità gravi quando i genitori non saranno più in grado di assisterle. Il trust interno, pur non disciplinato espressamente in Italia, è riconosciuto sulla base della Convenzione dell’Aja; consente di trasferire beni a un trustee che li gestisce nell’interesse del beneficiario. Richiede l’intervento del notaio e la predisposizione di un programma di gestione.

4.3 Sostituzione fedecommissaria e legato con onere

In ambito successorio, il testatore può affidare un immobile a un fiduciario mediante sostituzione fedecommissaria o legato con onere, imponendo al fiduciario di ritrasferirlo al beneficiario al verificarsi di una condizione. Queste clausole sono valide se rispettano i limiti dell’art. 692 c.c. (divieto di fedecommissaria pura) e dell’art. 647 c.c.

4.4 Donazione modale con obbligo di ritrasferire

La donazione modale può prevedere che il donatario ritrasferisca il bene al donante o a un terzo; tuttavia, poiché la donazione è atto a titolo gratuito, la legge richiede la forma dell’atto pubblico e la presenza di due testimoni. Il rischio è l’applicazione dell’imposta di donazione e l’insorgenza di azioni di riduzione da parte degli eredi legittimari.

4.5 Accordi di ristrutturazione ex art. 182‑bis l.fall. e Piani attestati

Nel contesto del diritto fallimentare, l’imprenditore in crisi può proporre un accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi dell’art. 182‑bis l.fall. (ora confluito nel D.Lgs. 14/2019), che prevede l’omologazione del tribunale e l’effetto di esdebitazione. Il piano può essere accompagnato da garanzie reali, tra cui la costituzione di un patto fiduciario immobiliare in favore di un creditore strategico.

5. Errori comuni e consigli pratici

L’esperienza forense ha messo in luce numerosi errori che i contribuenti e i debitori commettono quando tentano di utilizzare un patto fiduciario senza adeguata assistenza legale:

1. Confondere il patto fiduciario con l’intestazione fittizia: un accordo di simulazione volto a sottrarre il bene ai creditori è nullo e soggetto a revocatoria;
2. Non formalizzare per iscritto l’accordo: pur non essendo obbligatoria la forma scritta, un documento dettagliato riduce le controversie e costituisce prova efficace;
3. Sottovalutare gli aspetti fiscali: l’Agenzia delle Entrate può contestare l’operazione se ritiene che nasconda una donazione o una plusvalenza; è necessario analizzare le imposte di registro, ipotecarie, catastali e di donazione;
4. Omettere la procura irrevocabile: senza un potere di rappresentanza, il fiduciante potrebbe trovarsi costretto ad agire giudizialmente per ottenere il trasferimento;
5. Non considerare le alternative: a volte strumenti come il patto marciano, il trust o l’accordo di ristrutturazione possono essere più adatti;
6. Affidarsi a modelli generici: ogni situazione è diversa e richiede un’analisi personalizzata.

Per questi motivi è indispensabile rivolgersi a professionisti specializzati che possano valutare la fattibilità e la convenienza dell’operazione.

6. Tabelle riepilogative

Di seguito alcune tabelle sintetiche per orientarsi tra norme, termini e strumenti.

6.1 Norme principali

Norma	Oggetto	Punti chiave
Art. 1706 c.c.	Acquisti del mandatario	Il mandante può rivendicare i beni acquistati dal mandatario senza rappresentanza; per immobili e beni mobili registrati, il mandatario deve ritrasferirli e si può ottenere una sentenza costitutiva .
Art. 2932 c.c.	Esecuzione specifica	Consente di ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto quando l’altra parte rifiuta di concluderlo .
Art. 2744 c.c.	Patto commissorio	Vietata ogni clausola che trasferisca al creditore la proprietà in caso di mancato pagamento .
Art. 77 D.P.R. 602/1973	Ipoteca esattoriale	L’agente può iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20 000 € previa notifica di preavviso .
Art. 86 D.P.R. 602/1973	Fermo amministrativo	Dispone l’iscrizione del fermo su beni mobili registrati dopo preavviso; il bene indispensabile per l’attività è escluso .
Art. 6 L. 212/2000	Statuto del contribuente	Obbligo per l’amministrazione di informare e garantire il contraddittorio al contribuente .
Art. 6‑bis L. 212/2000	Contraddittorio obbligatorio	Prima dell’atto impositivo, l’amministrazione deve instaurare un dialogo con il contribuente, garantendo 60 giorni per fornire osservazioni .
D.L. 118/2021	Composizione negoziata	Introduce la procedura di composizione negoziata per l’imprenditore in crisi, con nomina di un esperto .
L. 3/2012	Crisi da sovraindebitamento	Prevede accordo con i creditori, piano del consumatore e liquidazione; occorre l’assistenza di un OCC .
L. 15/2025	Rottamazione‑quater	Proroga la definizione agevolata dei carichi affidati all’Agente della riscossione, con pagamento in 10 rate fino al 2027 .

6.2 Termini e scadenze per la riscossione esattoriale

Fase	Tempistiche	Riferimento
Notifica della cartella di pagamento	Avviene tramite posta raccomandata o PEC.	Art. 26 D.P.R. 602/1973 (non citato).
Pagamento volontario	60 giorni dalla notifica.	Art. 50, comma 1 D.P.R. 602/1973 .
Iscrizione ipoteca	Decorsi 60 giorni, per debiti > 20 000 €, con preavviso di 30 giorni.	Art. 77 D.P.R. 602/1973 .
Iscrizione fermo	Decorsi 60 giorni, con preavviso di 30 giorni; escluso il bene indispensabile.	Art. 86 D.P.R. 602/1973 .
Intimazione ad adempiere	Necessaria se trascorre un anno senza che sia iniziata l’esecuzione forzata.	Art. 50, comma 2 D.P.R. 602/1973 .
Termine di 60 giorni per il contraddittorio	L’amministrazione deve attendere 60 giorni dalle osservazioni del contribuente prima di emettere l’atto definitivo.	Art. 6‑bis L. 212/2000 .

6.3 Strumenti di tutela e procedimenti

Strumento	Descrizione	Vantaggi
Patto fiduciario	Mandato senza rappresentanza con obbligo del fiduciario di ritrasferire l’immobile al fiduciante al verificarsi di condizioni.	Protegge il bene da azioni esecutive, permette di dimostrare la titolarità effettiva, non richiede forma scritta.
Patto marciano	Clausola inserita in un contratto di finanziamento che consente al creditore di acquisire l’immobile in caso di inadempimento previo perizia e restituzione della differenza .	Consente condizioni di finanziamento migliori, evita il patto commissorio, garantisce equità.
Accordo di ristrutturazione dei debiti	Procedura ex legge 3/2012 e D.Lgs. 14/2019: permette al debitore sovraindebitato di proporre ai creditori un piano di rientro con falcidia dei debiti .	Sospensione delle azioni esecutive, riduzione del debito, ritorno all’equilibrio economico.
Composizione negoziata	Procedure ex D.L. 118/2021 per imprenditori in crisi con assistenza di un esperto .	Soluzione negoziale per salvare l’azienda e preservare i beni.
Rottamazione‑quater	Definizione agevolata dei carichi affidati all’agente della riscossione, con pagamento di capitale e spese senza sanzioni e interessi .	Sospensione delle procedure, riduzione del debito, rateizzazione in 10 rate.

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Il patto fiduciario immobiliare deve essere scritto per essere valido?
No. La giurisprudenza recente della Cassazione ha stabilito che il pactum fiduciae, quale accordo interno, non richiede la forma scritta e può essere provato con qualsiasi mezzo, inclusi testimoni e documenti . Tuttavia è consigliabile redigere un documento per evitare contestazioni.

2. Che differenza c’è tra patto fiduciario e patto commissorio?
Il patto commissorio prevede che, in caso di inadempimento del debitore, la proprietà del bene ipotecato passi automaticamente al creditore; è vietato dall’art. 2744 c.c. . Il patto fiduciario prevede invece un obbligo del fiduciario di ritrasferire il bene al fiduciante; non comporta trasferimenti automatici e non è vietato.

3. Posso dimostrare il patto fiduciario con una semplice procura a vendere?
Sì. La Cassazione ha riconosciuto che una procura a vendere irrevocabile può essere prova della fiducia se è evidente che l’immobile è stato acquistato nell’interesse del fiduciante .

4. Che cosa succede se il fiduciario non vuole restituire l’immobile?
Il fiduciante può agire in giudizio e chiedere una sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto, obbligando il fiduciario al trasferimento . Può inoltre chiedere il risarcimento del danno.

5. L’amministrazione finanziaria può pignorare un immobile intestato al fiduciario?
L’Agente della riscossione può iscrivere ipoteca o avviare il pignoramento se il fiduciario risulta formalmente proprietario. Tuttavia, il fiduciante può opporsi dimostrando la sussistenza del patto fiduciario e agendo per ottenere la ritrasferimento dell’immobile. L’atto di pignoramento potrebbe essere annullato se manca la notifica dell’intimazione ad adempiere o del preavviso di ipoteca .

6. I beni conferiti in un patto fiduciario sono protetti da tutti i creditori?
No. Il patto non conferisce una protezione assoluta: se la transazione è simulata o preordinata a frodare i creditori, questi possono proporre revocatoria. Inoltre, i creditori del fiduciario possono agire sul bene se non sono a conoscenza del patto e se il fiduciante non interviene a tutelarlo.

7. È possibile utilizzare il patto fiduciario per pianificare una successione ereditaria?
In linea teorica sì, ma è più sicuro ricorrere a strumenti specifici come trust, vincoli di destinazione o testamenti con onere, poiché il patto fiduciario non può derogare alle quote di legittima e potrebbe essere impugnato dagli eredi.

8. Che differenza c’è tra patto fiduciario e trust?
Nel patto fiduciario, il fiduciario acquista il bene a nome proprio con obbligo di ritrasferirlo; nel trust, un trustee gestisce il bene a beneficio del disponente o di un terzo sulla base di un regolamento scritto. Il trust crea un patrimonio separato e può offrire maggiori garanzie, ma comporta costi più elevati e richiede la trascrizione dell’atto.

9. La forma del patto fiduciario incide sulla tassazione?
L’imposta di registro, ipotecaria e catastale si calcola sulla base dell’atto di compravendita; il patto fiduciario non comporta imposta di donazione se non vi è arricchimento. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate può riqualificare l’operazione come donazione indiretta se manca un corrispettivo.

10. È sempre consigliabile trascrivere la clausola fiduciaria nei registri immobiliari?
La trascrizione non è necessaria ma la prassi notarile suggerisce di inserire nell’atto di acquisto la menzione della fiduciaria o di predisporre una procura irrevocabile per garantire il trasferimento a favore del fiduciante. La trascrizione del patto vero e proprio non è possibile in quanto non produce effetti reali.

11. Posso risolvere il contratto di fiducia?
Sì, se il fiduciario viola l’accordo o se sopravvengono motivi gravi; è possibile chiedere la risoluzione e la restituzione del bene. In presenza di parti che hanno assolto le rispettive obbligazioni, la risoluzione è più difficile.

12. Il patto fiduciario è opponibile ai terzi?
Non automaticamente. Finché il bene resta formalmente intestato al fiduciario, i terzi acquirenti di buona fede potrebbero acquistarlo validamente. Per questo è importante stipulare clausole di salvaguardia e la procura irrevocabile, nonché agire tempestivamente in caso di inadempimento.

13. Come si concilia il patto fiduciario con la crisi d’impresa?
Un imprenditore può utilizzare il patto fiduciario per separare un bene strategico durante le trattative con i creditori, ma è spesso più opportuno ricorrere alla composizione negoziata introdotta dal D.L. 118/2021 . L’esperto negoziatore valuta se il patto è coerente con la normativa sulla crisi e con il principio di parità di trattamento dei creditori.

14. Quanto costa costituire un patto fiduciario?
I costi riguardano il notaio per l’atto di compravendita (oneri proporzionali al valore dell’immobile), l’imposta di registro (variabile secondo le agevolazioni prima casa o impresa), le imposte ipotecaria e catastale, oltre alla consulenza dell’avvocato o del commercialista. Eventuali costi fiscali aggiuntivi possono derivare dalla riqualificazione come donazione.

15. Cosa si rischia se l’accordo fiduciario viene qualificato come simulazione?
Se il patto fiduciario è usato per nascondere la vera proprietà e sottrarre il bene ai creditori, potrebbe essere considerato atto simulato: in tal caso il giudice può dichiarare nullo l’atto e i creditori possono aggredire il bene.

16. La rottamazione‑quater ferma l’iscrizione ipotecaria?
Presentare la domanda di rottamazione-quater sospende l’esecuzione: l’Agente non può iniziare o proseguire pignoramenti, ipoteche o fermi. Se il debito è già garantito da ipoteca, la definizione agevolata ne consente la cancellazione dopo il pagamento integrale delle somme dovute .

17. Quali vantaggi offre l’accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento rispetto al patto fiduciario?
La procedura di sovraindebitamento consente di ridurre significativamente i debiti, sospende tutte le azioni esecutive e permette di chiuderle con un piano omologato. Il patto fiduciario protegge un singolo bene ma non risolve l’intera situazione debitoria.

18. È possibile stipulare un patto fiduciario su un immobile in comproprietà?
Sì, ma occorre il consenso di tutti i comproprietari. È consigliabile redigere un accordo separato per ciascuna quota e prevedere meccanismi per la gestione comune e per il trasferimento della quota fiduciaria.

19. Come influisce il patto fiduciario sulla dichiarazione dei redditi?
Il fiduciante è considerato titolare effettivo dell’immobile e deve dichiararne i redditi da locazione; il fiduciario agisce come mandatario e non deve dichiararli. Se il fiduciario percepisce i canoni, dovrà girarli al fiduciante.

20. Posso vendere l’immobile fiduciario a un terzo senza coinvolgere il fiduciante?
In linea di principio no, perché il fiduciario ha un obbligo di restituzione. La vendita a terzi senza consenso costituirebbe violazione del patto e comporterebbe responsabilità verso il fiduciante. Il terzo acquirente, se in mala fede, potrebbe essere chiamato a rispondere insieme al fiduciario.

8. Simulazioni pratiche e esempi numerici

Per comprendere meglio gli effetti di un accordo fiduciario immobiliare e le strategie difensive, proponiamo alcune simulazioni. Le cifre sono ipotetiche ma basate su parametri reali di tassazione e riscossione.

8.1 Caso 1: Difesa contro ipoteca esattoriale

Scenario: Mario ha un debito fiscale di 25 000 € con l’Agenzia delle Entrate. La cartella è stata notificata il 1° settembre 2024, ma Mario ha pagato solo una piccola somma; l’agente della riscossione iscrive ipoteca sull’immobile il 15 novembre 2025 senza inviare alcun preavviso di ipoteca.

Strategia: Ai sensi dell’art. 77 D.P.R. 602/1973 l’iscrizione dell’ipoteca è illegittima perché non c’è stato preavviso con invito a pagare entro 30 giorni . Con l’assistenza dell’Avv. Monardo, Mario presenta opposizione agli atti esecutivi presso il giudice tributario, chiedendo la cancellazione dell’ipoteca. Il giudice annulla l’iscrizione e condanna l’ente al pagamento delle spese. Mario può quindi vendere l’immobile o stipulare un patto fiduciario con un familiare per proteggersi.

8.2 Caso 2: Ricorso ex art. 2932 c.c. per ottenere il ritrasferimento

Scenario: Laura ha intestato a suo fratello una casa del valore di 150 000 € con un patto fiduciario verbale, per evitare che potenziali creditori potessero aggredirla. Il fratello, dopo aver saldato i debiti della sorella, si rifiuta di ritrasferire la casa.

Strategia: L’avvocato raccoglie testimonianze (altri familiari che erano presenti all’accordo) e i messaggi email in cui il fratello ammette la natura fiduciaria. Avvia un’azione ex art. 2932 c.c. La giudice, accertato il pactum fiduciae tramite le prove testimoniali, emette una sentenza costitutiva che trasferisce la proprietà a Laura . La sentenza viene trascritta nei registri immobiliari.

8.3 Caso 3: Patto marciano in un contratto di mutuo

Scenario: Un imprenditore necessita di 500 000 € per finanziare l’azienda. La banca propone un mutuo con patto marciano: l’immobile industriale sarà trasferito alla banca in caso di inadempimento. Il valore attuale dell’immobile è stimato in 600 000 € da un perito indipendente.

Analisi: Nel contratto viene stabilito che, in caso di mancato pagamento delle rate, un perito stimatore valuterà l’immobile; se il valore eccede il debito residuo (supponiamo 450 000 €), la differenza (150 000 €) sarà restituita all’imprenditore. L’atto è stipulato con pubblico ufficiale e trascritto . In caso di insolvenza, la banca acquisirà l’immobile ma dovrà versare la differenza.

8.4 Caso 4: Definizione agevolata e sospensione dell’esecuzione

Scenario: Giovanni ha accumulato cartelle esattoriali per un totale di 80 000 € (principalmente IVA e IRPEF). Nel 2024 non è riuscito a pagare le rate della rottamazione ter. Nel marzo 2025 accede alla rottamazione‑quater.

Strategia: Giovanni presenta la domanda tramite il portale dell’Agenzia della riscossione, scegliendo di pagare in dieci rate. Una volta accettata la domanda, l’esecuzione è sospesa e non si possono iscrivere nuove ipoteche. Giovanni paga le prime due rate (31 luglio e 30 novembre 2025). Nel 2026 versa le quattro rate previste (febbraio, maggio, luglio, novembre). Al termine, i debiti residui sono estinti e eventuali ipoteche vengono cancellate .

8.5 Caso 5: Composizione negoziata per l’azienda in crisi

Scenario: Una piccola società edilizia è in difficoltà a causa di un calo degli appalti. Possiede diversi immobili acquistati con patto fiduciario intestati a una società fiduciaria. Per evitare la liquidazione, l’amministratore richiede l’attivazione della composizione negoziata.

Strategia: L’Avv. Monardo, come esperto negoziatore, assiste la società nella presentazione della domanda sulla piattaforma ministeriale . Nel corso delle trattative, si propone ai creditori un piano di rientro; gli immobili fiduciari vengono valorizzati e offerti come garanzia. Grazie alla protezione derivante dalla composizione negoziata, i creditori sospendono le azioni esecutive e accettano una rimodulazione del debito.

9. Conclusione

L’accordo fiduciario immobiliare è uno strumento estremamente versatile che, se correttamente utilizzato e documentato, consente ai debitori e ai contribuenti di proteggere un immobile e di gestire situazioni patrimoniali complesse senza violare il divieto di patto commissorio. La giurisprudenza recente della Corte di cassazione ha chiarito che il patto fiduciario non necessita di forma scritta e può essere provato con ogni mezzo , rafforzando le possibilità di far valere in giudizio il diritto alla ritrasferimento. Le norme civilistiche (artt. 1706 e 2932 c.c.) forniscono gli strumenti per ottenere la sentenza costitutiva, mentre le norme tributarie e sullo Statuto del contribuente offrono argomenti di difesa contro ipoteche e pignoramenti esattoriali .

Tuttavia, il patto fiduciario non è l’unica soluzione: patto marciano, accordi di ristrutturazione, composizione negoziata e procedure di sovraindebitamento rappresentano alternative o strumenti complementari. La scelta dello strumento dipende dal valore del bene, dalla tipologia del debitore (privato, consumatore, imprenditore), dall’entità dei debiti e dagli obiettivi da raggiungere.

In ogni caso, è fondamentale agire tempestivamente: i termini per contestare un’ipoteca o per aderire alla rottamazione sono stringenti, e la mancanza di documentazione può compromettere la difesa. Rivolgersi a professionisti specializzati consente di evitare errori, valutare l’impatto fiscale, predisporre clausole efficaci e negoziare con i creditori.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, insieme al suo team di avvocati e commercialisti esperti, è a disposizione per analizzare la tua posizione, predisporre l’accordo fiduciario più adatto, impugnare gli atti illegittimi e costruire piani di rientro sostenibili. Se ti trovi in una situazione di indebitamento e vuoi proteggere la tua casa o il tuo patrimonio, contatta subito l’Avv. Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff sapranno difenderti con soluzioni concrete e tempestive.