Introduzione

Nel sistema giuridico italiano la vendita simulata di immobili si colloca in quella zona d’ombra tra libertà contrattuale e abuso del diritto, tra il legittimo affidamento delle parti e l’esigenza dell’ordinamento di proteggere creditori e terzi. Con l’espressione “vendita simulata” si indica quel fenomeno in cui due soggetti stipulano un atto di compravendita solo apparentemente, allo scopo di dissimulare un diverso accordo o di occultare il vero proprietario del bene. Tale pratica, soprattutto quando ha ad oggetto immobili, genera gravi rischi: in caso di insolvenza del venditore o accertamenti fiscali, i creditori possono chiedere la nullità dell’atto e aggredire il bene; l’acquirente apparente si trova esposto a revocatorie o a contenziosi che mettono a rischio la proprietà; l’intermediario può incorrere in responsabilità professionale e l’operazione può essere sanzionata penalmente. La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la simulazione non produce effetti tra le parti e che il contratto reale (o “dissimulato”) può esplicare efficacia solo se sussistono tutti i requisiti di sostanza e di forma previsti dalla legge . Terzi e creditori sono tutelati: la simulazione non può essere loro opposta e possono sempre eccepirla . Anche l’Agenzia delle Entrate considera la vendita simulata come un’ipotesi di evasione fiscale sanzionata con pene amministrative e, nei casi più gravi, con responsabilità penale .

Di fronte a un atto così pericoloso è fondamentale comprendere quando una vendita simulata è nulla, quali sono le tutele per il contribuente o debitore, quali azioni e termini occorre rispettare e quali strategie legali permettono di difendersi efficacemente. È altresì necessario conoscere le alternative per risolvere l’indebitamento (rottamazioni, piani del consumatore, esdebitazione, composizione negoziata) e come evitare errori procedurali che potrebbero compromettere i diritti del debitore.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo team

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un professionista cassazionista, con consolidata esperienza in diritto bancario, tributario e nella gestione dell’insolvenza. Coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che operano su tutto il territorio nazionale, fornendo consulenza e assistenza sia giudiziale sia stragiudiziale. È inoltre:

• Gestore della Crisi da Sovraindebitamento, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; la sua competenza nella Legge n. 3/2012 consente di proporre accordi con i creditori, piani del consumatore e procedure di esdebitazione per ridurre o cancellare i debiti .
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), che gli permette di guidare i debitori nelle procedure di composizione e di ottenere l’omologa giudiziale degli accordi.
• Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ai sensi del D.L. 118/2021; tale decreto ha introdotto la composizione negoziata, oggi disciplinata nel Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII), offrendo alle imprese in difficoltà la possibilità di trattare con i creditori con il supporto di un esperto indipendente .

Lo studio Monardo analizza gli atti di compravendita sospetti, verifica la presenza di simulazione, prepara ricorsi e opposizioni, richiede sospensioni delle azioni esecutive, negozia piani di rientro, imposta transazioni stragiudiziali e predispone ogni tutela giudiziale necessaria. Grazie alla competenza trasversale del team, il cliente riceve un’analisi completa sia legale sia fiscale, con soluzioni personalizzate e tempestive.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

Per comprendere quando una vendita simulata di un immobile è nulla occorre esaminare le disposizioni del Codice Civile e le pronunce giurisprudenziali che interpretano queste norme. Segue un’analisi articolata dei principali articoli del Codice Civile, delle leggi speciali e della giurisprudenza di legittimità degli ultimi anni.

Simulazione nel Codice Civile

Il cuore della disciplina è racchiuso negli artt. 1414‑1418 c.c., dedicati alla simulazione.

Art. 1414 c.c. – Effetti della simulazione tra le parti. La norma stabilisce che il contratto simulato non produce effetto tra le parti. Tuttavia, se nelle forme e nella sostanza sussistono i requisiti di un diverso contratto (dissimulato), questo può avere effetto tra le parti . In caso di simulazione assoluta, il contratto apparente è privo di effetti e il bene resta di proprietà del venditore; in caso di simulazione relativa, all’apparenza di una compravendita si sostituisce ad esempio una donazione, che richiede la forma dell’atto pubblico con testimoni. Se tale forma manca, l’atto è nullo perché privo di causa o perché manca la forma richiesta per il contratto reale.

Art. 1415 c.c. – Effetti della simulazione rispetto ai terzi. La norma protegge i terzi di buona fede, prevedendo che la simulazione non può essere opposta ai terzi che hanno acquistato diritti sul bene in base al contratto apparente . In pratica, chi acquista un immobile da colui che appare proprietario sulla base dell’atto simulato, se in buona fede, non può vedersi opporre la simulazione dai contraenti originari. La seconda parte dell’articolo riconosce, però, che creditori e soggetti cui la simulazione arreca pregiudizio possono sempre farla valere . Essi assumono il ruolo di terzi e possono agire con azione di simulazione o revocatoria per far dichiarare l’atto inesistente nei loro confronti.

Art. 1416 c.c. – Rapporti con i creditori. La legge prevede che la simulazione non può essere opposta ai creditori del venditore apparente che abbiano eseguito atti di conservazione o di esecuzione sul bene . Al contrario, i creditori del venditore reale (simulato) che vantano crediti anteriori all’atto simulato possono farla valere e sono preferiti ai creditori del compratore apparente . In altre parole, i creditori del vero proprietario possono agire sul bene nonostante l’atto simulato.

Art. 1417 c.c. – Prova della simulazione. Le parti che hanno simulato non possono provare la simulazione con testimoni, salvo che il contratto dissimulato sia illecito; la simulazione deve risultare da atto scritto (controdichiarazione o documento confidenziale). Per i terzi e i creditori, invece, la prova è libera: possono ricorrere a testimoni e a presunzioni per dimostrare che il prezzo non è stato pagato o che l’accordo aveva finalità fraudolente .

Art. 1418 c.c. – Casi di nullità del contratto. È nulla la compravendita in cui mancano i requisiti essenziali (accordo, causa, oggetto, forma); è nulla quando la causa o i motivi sono illeciti o quando l’oggetto è impossibile o illecito . La simulazione assoluta rientra tra i casi di nullità perché manca la volontà delle parti di trasferire la proprietà.

Altri articoli rilevanti sono:

• Art. 2722 c.c.: vieta la prova testimoniale contro il contenuto di un contratto per confutare l’esistenza o l’ammontare di un corrispettivo; eccezione sono i casi in cui si intenda dimostrare la simulazione per violazione di norme imperative; la Sezioni Unite 7246/2007 hanno precisato che la simulazione del prezzo è un fatto essenziale dell’atto e non può essere provata con testimoni tra le parti .
• Art. 2729 c.c.: disciplina le presunzioni semplici, ammettendole solo se gravi, precise e concordanti e se non è esclusa la prova testimoniale; il giudice apprezza liberamente le presunzioni .
• Art. 2652 n. 4 c.c.: stabilisce che le azioni che tendono a dichiarare la simulazione di atti soggetti a trascrizione devono essere trascritte; la sentenza favorevole non pregiudica i diritti dei terzi che abbiano acquistato prima della trascrizione della domanda .

Mediazione obbligatoria e procedibilità dell’azione

Spesso ci si chiede se l’azione di simulazione debba essere preceduta dalla mediazione obbligatoria prevista dall’art. 5 del D.Lgs. 28/2010. Tale decreto elenca le materie (condominio, diritti reali, divisione, successioni, locazioni, comodati, affitto di aziende, risarcimento danni da responsabilità medica, contratti finanziari, assicurativi e bancari) per le quali la mediazione è condizione di procedibilità . L’ordinanza n. 24195 del 2025 della Cassazione ha chiarito che l’azione di simulazione assoluta, proposta dal creditore contro venditore e acquirente di un immobile, non è soggetta a mediazione obbligatoria perché non ha ad oggetto diritti reali ma una pretesa personale: si richiede semplicemente che l’atto sia inopponibile al creditore . Il provvedimento evidenzia che la mediazione non può essere imposta quando l’azione mira a ottenere una pronuncia sul rapporto personale tra le parti e a far valere la simulazione come causa di nullità.

Rapporti con il fallimento e i creditori

Le controversie in materia di simulazione sorgono spesso nel contesto di una procedura fallimentare o di esecuzione forzata. La Cassazione n. 23121/2025 ha ribadito che la dichiarazione notarile di pagamento del prezzo in un atto pubblico non è vincolante per i terzi: il curatore fallimentare può dimostrare la simulazione tramite presunzioni e il compratore deve provare l’effettivo versamento del prezzo . La stessa pronuncia sottolinea che il giudice di merito apprezza liberamente le presunzioni e che gli elementi indiziari possono essere molteplici: l’assenza di movimenti bancari, la vendita a familiari, il prezzo irrisorio, l’uso continuato del bene da parte del venditore, ecc. Anche la pronuncia Cass. 26528/2025 ha sottolineato l’importanza della trascrizione della domanda di simulazione: chi trascrive la domanda di simulazione prima del successivo atto di vendita prevale sul terzo acquirente . È quindi fondamentale per i creditori depositare e trascrivere tempestivamente la domanda giudiziale per essere preferiti rispetto ai terzi successivi.

Tutela dei legittimari e degli eredi

Un ambito delicato è quello della lesione della quota di legittima: il de cuius potrebbe simulare la vendita di un immobile a favore di uno degli eredi per sottrarre beni all’asse ereditario. La Cass. 13017/2024 ha chiarito che l’erede legittimario, pur avendo approvato la vendita in vita dell’ascendente, mantiene il diritto di impugnare la simulazione dopo l’apertura della successione, perché l’art. 557 c.c. (che vieta la rinuncia preventiva all’azione di riduzione) si applica solo alle donazioni e non alle vendite simulate . Gli eredi sono considerati terzi rispetto alla simulazione e possono avvalersi di prove testimoniali e presuntive secondo l’art. 1417 c.c.

Evoluzione giurisprudenziale recente (2024‑2025)

Negli anni 2024‑2025 la Cassazione ha emesso numerose pronunce che delineano i principi fondamentali in tema di simulazione immobiliare:

1. Valore probatorio dell’atto pubblico – L’ordinanza Cass. 25579/2024 (ripresa da LexCED) ha ribadito che l’atto notarile fa piena prova solo delle dichiarazioni rese davanti al notaio ma non prova la verità del pagamento del prezzo . La mancanza di prova dell’avvenuto pagamento resta un indice grave di simulazione.
2. Doppia conforme e inammissibilità del ricorso – La stessa ordinanza ha dichiarato inammissibile il ricorso in Cassazione avverso due decisioni conformi perché l’impugnazione chiedeva un riesame dei fatti; la Corte ha ricordato che la verifica delle prove spetta ai giudici di merito e che l’art. 348‑ter c.p.c. limita il ricorso per difetto di motivazione .
3. Fittizia interposizione e prova del prezzo – La giurisprudenza ritiene sufficiente, ai fini dell’accertamento della simulazione, la dimostrazione che il prezzo non sia stato realmente versato; la Cass. 15095/2014 e pronunce successive hanno considerato la mancanza di movimenti finanziari e l’uso continuato del bene da parte del venditore come indizi gravi .
4. Tutela dei terzi di buona fede – La Cass. 16313/2023 ha ribadito che la protezione dei terzi di buona fede (art. 1415 c.c.) si fonda sulla presunzione di buona fede prevista dall’art. 1147 c.c.; chi vuole eccepirne l’assenza deve fornire prova contraria .
5. Presunzioni – Numerose sentenze di merito hanno elencato i criteri presuntivi: prezzo inferiore ai valori di mercato, rapporto di parentela fra le parti, mancata registrazione di pagamenti, mantenimento del possesso dell’immobile da parte del venditore, assenza di motivi economici per la vendita .

Profili fiscali e penali

L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza inquadrano le vendite simulate come violazioni fiscali. Quando un soggetto finge di vendere a un prezzo inferiore o di trasferire un bene senza corrispettivo, si realizza una dissimulazione di ricchezza che porta a evadere imposte sulle plusvalenze, imposte di registro e imposte ipotecarie/catastali. Il D.Lgs. 471/1997 prevede sanzioni amministrative dal 70 % al 120 % della maggiore imposta accertata, estese al 105‑140 % in caso di mancata emissione o registrazione degli atti . Per i casi più gravi, il D.Lgs. 74/2000 punisce con la reclusione la dichiarazione fraudolenta mediante falsi documenti. La distinzione fra elusione (che mira a ridurre il carico fiscale sfruttando lacune normative) e simulazione (che nasconde la reale operazione) è fondamentale: nel secondo caso l’intento è fraudolento e comporta nullità del contratto e sanzioni pesanti.

Altre leggi e norme settoriali

Oltre al Codice Civile, occorre ricordare:

• La Legge n. 3/2012 sul sovraindebitamento, che consente a privati e piccoli imprenditori non fallibili di proporre accordi con i creditori, piani del consumatore o liquidazione del patrimonio, ottenendo la cancellazione dei debiti residui . Questa legge è fondamentale per chi subisce l’annullamento di un atto simulato e deve ristrutturare la propria posizione debitoria.
• Il D.L. 118/2021 (convertito nella L. 147/2021 e successivamente integrato nel Codice della Crisi), che ha introdotto la composizione negoziata della crisi d’impresa: un procedimento volontario assistito da un esperto indipendente che aiuta l’imprenditore a negoziare con i creditori e ad accedere a misure protettive .
• Le norme sulla mediazione familiare e successione: l’azione di simulazione può essere strumentale alla tutela dei diritti ereditari, soprattutto per recuperare beni usciti fittiziamente dal patrimonio del defunto.

Importanza delle Circolari dell’Agenzia delle Entrate

Le circolari e risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate (ad es. la circolare 24/E/2020 sulla prova del prezzo nelle compravendite) forniscono interpretazioni ufficiali sulla qualificazione delle vendite simulate. In particolare, la prassi afferma che la dichiarazione di pagamento contenuta nell’atto notarile non è sufficiente a dimostrare l’effettivo versamento, e che l’amministrazione può ricostruire la reale natura dell’operazione applicando il principio dell’“abuso del diritto”. Anche se non sempre pubblicamente accessibili, queste circolari influiscono su accertamenti e controlli, per questo è essenziale farsi assistere da professionisti che ne conoscano il contenuto.

Procedura passo‑passo: cosa accade dopo la notifica dell’atto

Quando un creditore o un soggetto interessato scopre o sospetta una vendita simulata, deve muoversi tempestivamente. Di seguito si descrive, dal punto di vista del debitore/contribuente, l’iter procedurale che può seguire alla notifica dell’atto o alla scoperta della simulazione.

1. Analisi dell’atto e raccolta della documentazione

Il primo passo è verificare l’atto di compravendita: occorre leggere l’atto pubblico, individuare le clausole, valutare se è presente una controdichiarazione (che costituisce prova scritta della simulazione) e analizzare i documenti bancari relativi al pagamento. È essenziale raccogliere:

• Copia integrale dell’atto notarile (rogito);
• Controdichiarazioni o scritture private che indicano la simulazione;
• Estratti conto bancari o bonifici che dimostrino l’assenza o la inconsistenza del pagamento;
• Documentazione fiscale (dichiarazioni dei redditi, certificati catastali) per ricostruire il valore del bene e le imposte versate;
• Prove testimoniali o presunzioni: testimonianze di parenti, vicini, agenti immobiliari; elementi come la permanenza del venditore nell’immobile, il prezzo incongruo rispetto al mercato, la mancanza di motivi economici per la vendita .

Lo studio Monardo effettua un’analisi approfondita dell’atto e dei documenti, valutando se esistono i presupposti per impugnare la vendita. La raccolta di prove è cruciale: la mancanza di tracciabilità dei pagamenti costituisce spesso l’indizio principale di simulazione.

2. Verifica dei termini e della competenza

L’azione di simulazione è imprescrittibile in quanto volto a far valere la nullità dell’atto; tuttavia, quando viene esercitata dai creditori per ottenere l’inefficacia dell’atto nei loro confronti (azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.), il termine è di cinque anni dalla data dell’atto . È quindi fondamentale agire entro tali tempi. Inoltre, per beneficiare dell’opponibilità a terzi, è necessario trascrivere la domanda di simulazione nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2652 c.c. . In mancanza di trascrizione, i successivi acquirenti possono prevalere.

La competenza per materia è del Tribunale civile, sezione ordinaria; quando la domanda è proposta dal curatore fallimentare rientra nel tribunale fallimentare. Se l’immobile è sito all’estero, si applicano le norme di diritto internazionale privato.

3. Tentativo di mediazione? No per la simulazione assoluta

Come visto, la Cassazione 24195/2025 ha escluso la mediazione obbligatoria nelle controversie sulla simulazione. Tuttavia, una mediazione volontaria può essere utile per evitare il giudizio: le parti possono negoziare una transazione con i creditori, riconoscendo il debito e accordando un piano di rientro. Questo è possibile anche nelle procedure di sovraindebitamento, sotto la guida di un professionista.

4. Deposito del ricorso e costituzione in giudizio

Se non si raggiunge un accordo, si deve depositare ricorso in tribunale. Il ricorso deve indicare:

• Le generalità delle parti e dei terzi coinvolti;
• I fatti da cui deriva la simulazione (assenza di pagamento, controdichiarazioni);
• Le domande: dichiarazione di nullità dell’atto simulato, accertamento della proprietà in capo al venditore reale, condanna alla restituzione del bene o al risarcimento;
• L’eventuale trascrizione della domanda presso la Conservatoria dei registri immobiliari;
• La richiesta di provvedimenti urgenti (sequestro conservativo, iscrizione di ipoteca giudiziale) quando si teme la dispersione del bene.

Il convenuto (acquirente apparente o venditore simulato) si costituisce depositando comparsa, contestando la simulazione e sostenendo la validità dell’atto. Può allegare prove del pagamento (bonifici, assegni) e testimonianze a proprio favore. In tali contenziosi la prova scritta è determinante.

5. Fase istruttoria: prova della simulazione

Durante l’istruttoria il giudice valuta le prove prodotte. Le parti possono chiedere l’ammissione di testimoni e di interrogatorio formale. Tuttavia, tra i simulanti la prova testimoniale è ammessa solo se vi è prova scritta della simulazione o quando l’atto dissimulato è illecito; per i terzi non vi sono limitazioni . I creditori e gli eredi, quindi, possono chiamare testimoni per dimostrare che il prezzo non è stato pagato o che l’accordo era fittizio. Il giudice può inoltre ammettere presunzioni gravi, precise e concordanti (ad esempio, l’assenza di movimenti bancari, la convivenza del venditore nell’immobile dopo la vendita, il prezzo irrisorio) .

In tema di prova, la giurisprudenza esclude la possibilità, per i simulanti, di dimostrare la simulazione del prezzo con testimoni. Le Sezioni Unite 7246/2007 hanno chiarito che il prezzo è elemento essenziale del contratto e la prova testimoniale è vietata tra le parti . Al contrario, i terzi possono fornire qualunque mezzo di prova; il curatore fallimentare, ad esempio, può basarsi su presunzioni per dimostrare che un immobile è stato ceduto a un familiare senza corrispettivo .

6. Sentenza e trascrizione del provvedimento

All’esito dell’istruttoria, il tribunale può:

1. Accogliere la domanda, dichiarando la simulazione (nullità) dell’atto apparente e l’efficacia del contratto dissimulato, con eventuale ordine di restituzione del bene o di pagamento del prezzo;
2. Rigettare la domanda, quando mancano prove sufficienti;
3. Accertare la natura donativa dell’atto: se risulta che la vendita nasconde una donazione, il contratto può essere annullato per difetto di forma (mancanza di atto pubblico con testimoni) e gli eredi o i creditori possono agire per lesione della legittima.

La sentenza deve essere trascritta per essere opponibile ai terzi. La trascrizione della domanda e poi della sentenza garantisce la priorità del creditore che ha agito per primo .

7. Impugnazioni e ricorso per Cassazione

La parte soccombente può proporre appello entro 30 giorni dalla notificazione della sentenza. In appello si può chiedere la riforma della decisione e la rivalutazione delle prove. In caso di nuova sconfitta, è possibile proporre ricorso per Cassazione entro 60 giorni dalla notificazione della decisione d’appello. La Cassazione giudica solo su questioni di diritto; non può riesaminare i fatti. Come ricordato dall’ordinanza 25579/2024, il ricorso è inammissibile quando le sentenze di merito sono conformi nei fatti (c.d. doppia conforme) .

Difese e strategie legali per il debitore

Dal punto di vista del debitore o del contribuente, la difesa contro un’azione di simulazione richiede una strategia sofisticata che combina analisi documentale, negoziazione e, quando necessario, contenzioso. Ecco le principali strategie attivabili con il supporto di un professionista.

Dimostrare la genuinità dell’atto

La difesa più diretta è provare che la vendita è reale. Ciò comporta:

• Produrre prove del pagamento: bonifici bancari, assegni circolari, quietanze rilasciate dal venditore. È opportuno esibire la prova di trasferimenti tracciati che coincidono con il prezzo di vendita e con il periodo di stipula;
• Mostrare che il prezzo è congruo rispetto ai valori di mercato;
• Dimostrare l’effettivo possesso dell’immobile da parte dell’acquirente, dimostrando che il venditore non continua a vivere nel bene;
• Esibire motivazioni economiche legittime (bisogno di liquidità, investimento immobiliare) che giustificano la vendita.

La consulenza di un esperto fiscale è utile per ricostruire i pagamenti e valutare se il prezzo dichiarato è adeguato. Lo studio Monardo assiste i clienti nella raccolta di prove contabili e nella predisposizione di perizie.

Eccepire la decadenza dell’azione revocatoria

Se l’azione è proposta non per far dichiarare la nullità ma per rendere inefficace l’atto nei confronti del creditore (azione revocatoria ex art. 2901 c.c.), il debitore può eccepire la decadenza quinquennale. Decorso il termine di cinque anni dalla vendita, l’azione revocatoria non è più proponibile .

Opporre la buona fede di terzo acquirente

Se l’immobile è stato rivenduto a un terzo, l’acquirente attuale può invocare la tutela prevista dall’art. 1415 c.c., sostenendo di essere in buona fede e di aver fatto affidamento sull’atto trascritto. La buona fede si presume salvo prova contraria ; spetta al creditore dimostrare che il terzo sapeva della simulazione.

Contestare la difformità tra atto e controdichiarazione

In alcuni casi la difesa può evidenziare che la controdichiarazione invocata dall’attore è nulla perché difforme dal contratto reale o perché contraria a norme imperative. Ad esempio, la controdichiarazione che prevede il diritto di retrovendita oltre il termine stabilito dalla legge può essere invalida.

Sollecitare un accordo transattivo

Molte controversie sulla simulazione si chiudono con un accordo. Il debitore può negoziare con i creditori un piano di rientro o la rinuncia dell’azione dietro compenso. Nel contesto del sovraindebitamento, un accordo omologato dal tribunale può assicurare la falcidia dei debiti e la conservazione dell’immobile se sussistono i requisiti di meritevolezza.

Ricorso agli strumenti di gestione della crisi

Se la vendita simulata è stata tentata per proteggere l’immobile da un sistema di debiti insostenibile, occorre affrontare la radice del problema. I principali strumenti sono:

1. Rottamazione e definizioni agevolate – Le norme su rottamazione delle cartelle e definizione agevolata dei carichi affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione consentono di pagare le imposte dovute senza sanzioni e interessi. Sono previste dalle leggi di bilancio e dai decreti fiscali (es. L. 197/2022, L. 213/2023). Chi regolarizza la propria posizione evita azioni esecutive e non ha interesse a simulare vendite.
2. Accordo di ristrutturazione dei debiti – Previsto dal Codice della Crisi (artt. 57 e ss.), consente alle imprese di concordare con i creditori un piano di pagamento omologato dal tribunale. L’effetto è la sospensione delle azioni esecutive e la rinegoziazione del debito.
3. Piano del consumatore e esdebitazione – La L. 3/2012 consente al consumatore sovraindebitato di presentare un piano che prevede il pagamento parziale dei debiti con le risorse disponibili e, se approvato dal giudice, l’eventuale cancellazione dei debiti residui . L’esdebitazione consente di ottenere il c.d. fresh start dopo la liquidazione dei beni o l’adempimento del piano.
4. Composizione negoziata della crisi d’impresa – Introdotta dal D.L. 118/2021, permette di attivare un percorso di negoziazione con i creditori sotto la supervisione di un esperto. Con l’apertura della procedura l’imprenditore può chiedere misure protettive che sospendono le azioni esecutive e trattano le vendite simulate al pari degli atti in frode ai creditori .

Lo studio Monardo può aiutare a individuare lo strumento più adatto, predisporre la documentazione necessaria e presentare le istanze al tribunale o all’OCC.

Difese fiscali e rapporti con l’Agenzia delle Entrate

Quando la simulazione è contestata dall’Agenzia delle Entrate, occorre dimostrare la correttezza dei valori dichiarati e la reale natura dell’operazione. Si possono presentare interpelli preventivi per ottenere l’interpretazione ufficiale dell’amministrazione, opporsi agli avvisi di accertamento con ricorso tributario e, se necessario, ricorrere ai giudici tributari. Le sanzioni amministrative possono essere ridotte con l’adesione o la definizione agevolata, mentre le responsabilità penali richiedono un’attenta difesa tecnica.

Strumenti alternativi al contenzioso e soluzioni per il debitore

Oltre alla difesa nel giudizio di simulazione, esistono numerosi strumenti giuridici che permettono al debitore di prevenire o risolvere l’insolvenza e di gestire il patrimonio in modo legittimo. Conoscere queste alternative aiuta ad evitare vendite fittizie e offre una via d’uscita legale dalla crisi.

1. Rottamazione e definizioni agevolate delle cartelle

Il legislatore ha introdotto periodicamente misure di definizione agevolata (la cosiddetta “rottamazione delle cartelle”) che consentono di estinguere i debiti fiscali pagando solo l’imposta dovuta e cancellando sanzioni e interessi. La definizione agevolata 2023‑2024 prevista dalla legge di bilancio L. 197/2022 ha permesso ai contribuenti di dilazionare il pagamento fino a 18 rate. Altre misure (stralcio dei carichi fino a 1.000 euro, rottamazione quater) hanno alleggerito l’onere fiscale. Rivolgersi a un professionista consente di sfruttare tali opportunità e di evitare azioni esecutive che spingerebbero a simulare vendite.

2. Piano del consumatore (Legge 3/2012)

Chi non svolge attività d’impresa e si trova in una situazione di sovraindebitamento può presentare, tramite un OCC, un piano del consumatore al tribunale. Il piano prevede la ristrutturazione dei debiti in base alle risorse effettive del debitore; può includere la liquidazione di parte dei beni, la dilazione dei pagamenti e, in alcuni casi, l’esdebitazione del debito residuo . La legge vieta ai creditori di iniziative esecutive individuali durante la procedura e attribuisce al giudice il potere di omologare il piano anche in assenza del consenso di tutti i creditori se il piano è equo. L’assistenza di un Gestore della Crisi come l’Avv. Monardo è indispensabile per predisporre il piano, raccogliere documenti, proporre ai creditori percentuali di pagamento e garantire la trasparenza delle operazioni.

3. Accordi di ristrutturazione dei debiti (Codice della Crisi)

Le imprese possono evitare di simulare vendite a favore di parenti o amministratori utilizzando gli accordi di ristrutturazione dei debiti. Questi accordi, previsti dagli artt. 57 e ss. CCII, richiedono l’adesione di almeno il 60 % dei creditori chirografari e l’omologazione del tribunale; una volta omologati, vincolano tutti i creditori e impediscono azioni esecutive. L’accordo può prevedere la vendita dei beni a valori reali per ripagare i creditori, evitando comportamenti fraudolenti. Lo studio si occupa della negoziazione con i creditori, della predisposizione del piano e della presentazione dell’istanza di omologa.

4. Concordato minore e liquidazione controllata

Nel Codice della Crisi esistono due strumenti per i soggetti non imprenditori ma con patrimonio rilevante: il concordato minore e la liquidazione controllata. Il primo consente di proporre ai creditori un piano di pagamento con cessione dei beni e falcidia dei debiti; il secondo prevede la liquidazione del patrimonio sotto il controllo del tribunale e dell’OCC, con cancellazione dei debiti residui. Questi strumenti riducono la necessità di cedere beni a familiari a titolo simulato e garantiscono trasparenza.

5. Composizione negoziata della crisi d’impresa

Introdotta nel 2021 e ora integrata nel CCII, la composizione negoziata è destinata alle imprese in difficoltà patrimoniale che, grazie a un esperto indipendente, possono negoziare con i creditori misure di ristrutturazione. L’imprenditore può richiedere misure protettive dal tribunale, evitare sequestri e pignoramenti, e predisporre un piano di rientro senza ricorrere ad operazioni simulate . La procedura agevola la crescita dell’impresa e la salvaguardia dell’occupazione.

6. Donazione con riserva di usufrutto e altre pianificazioni legittime

Per trasferire immobili ai figli evitando il rischio di nullità è preferibile ricorrere a strumenti leciti come la donazione con riserva di usufrutto, che consente ai genitori di cedere la nuda proprietà mantenendo il diritto di abitazione; o ancora, al fondo patrimoniale e al trust familiare per proteggere la casa da aggressioni dei creditori senza simulare vendite. Tali strumenti richiedono un’attenta pianificazione e il rispetto delle forme di legge (atto pubblico con testimoni). Un notaio e un avvocato esperto possono consigliare la soluzione più adeguata.

Errori comuni e consigli pratici

Nel tentativo di sottrarre beni alle pretese dei creditori o del fisco, molti debitori commettono errori che aggravano la loro situazione. Ecco i più frequenti:

1. Non considerare la nullità dell’atto simulato

Molti pensano che un atto firmato davanti al notaio sia inattaccabile. In realtà, la simulazione è nulla e può essere dichiarata tale in qualsiasi momento . Creare un contratto apparente non protegge dai creditori ma espone al rischio di revocatoria e di sanzioni fiscali.

2. Non trascrivere la domanda di simulazione

I creditori che agiscono tardi e non trascrivono la domanda rischiano di soccombere a favore di terzi acquirenti successivi. La trascrizione ai sensi dell’art. 2652 c.c. è essenziale ; il ritardo può determinare la prevalenza di atti successivi.

3. Ignorare i presupposti dell’azione revocatoria

La revocatoria non richiede la prova della simulazione ma solo la dimostrazione che l’atto reca pregiudizio ai creditori. Se la revocatoria è proposta oltre 5 anni, è improcedibile . Molti creditori confondono l’azione revocatoria con l’azione di simulazione, perdendo i termini.

4. Affidarsi a testimoni non ammessi

Tra le parti simulanti è vietato provare oralmente la simulazione. Alcuni debitori sperano di far valere la verità tramite amici o parenti; la legge esclude questo mezzo . Solo i terzi e i creditori possono testimoniare liberamente. Occorre predisporre controdichiarazioni scritte e tracciabilità dei pagamenti fin dall’inizio.

5. Non considerare gli strumenti alternativi

Molti preferiscono simulare vendite piuttosto che affrontare il problema del debito. Ricorrere agli strumenti di composizione negoziata, piani del consumatore o rottamazioni consente di gestire il debito in modo legale, evitando il rischio di nullità e di responsabilità penale. Lo studio professionale può valutare la fattibilità di tali soluzioni e consigliare il percorso più adatto.

Tabelle riepilogative

Di seguito due tabelle sintetiche per orientarsi tra norme e strumenti. Le descrizioni sono concise e contengono parole chiave; le spiegazioni complete sono fornite nel testo.

Tabelle delle norme principali

Norma	Contenuto essenziale	Riferimento
Art. 1414 c.c.	Il contratto simulato è privo di effetti; il contratto dissimulato ha efficacia se valido
Art. 1415 c.c.	La simulazione non può essere opposta ai terzi in buona fede; i creditori possono farla valere
Art. 1417 c.c.	Prova scritta obbligatoria tra le parti; prova libera (testimoni, presunzioni) per terzi
Art. 2652 c.c.	Richiede la trascrizione della domanda di simulazione; la sentenza non pregiudica i terzi
Art. 2729 c.c.	Presunzioni semplici ammesse se gravi, precise e concordanti
D.Lgs. 28/2010 art. 5	Mediazione obbligatoria per alcune materie; la simulazione non è compresa
Legge 3/2012	Procedure di sovraindebitamento: accordi con creditori, piano del consumatore
D.L. 118/2021	Composizione negoziata della crisi d’impresa con esperto

Strumenti difensivi e soluzioni alternative

Strumento	Benefici principali	Note
Rottamazione/definizione agevolata	Riduce o annulla sanzioni e interessi; consente pagamenti rateali	Richiede adesione entro termini di legge
Piano del consumatore	Ristrutturazione del debito con possibile esdebitazione	Necessario OCC e omologa giudiziale
Accordo di ristrutturazione	Vincola tutti i creditori chirografari; sospende le azioni esecutive	Richiede adesione del 60 % dei creditori
Composizione negoziata	Negoziazione assistita con creditori; protezione dai pignoramenti	Prevista per imprese in crisi
Donazione con riserva di usufrutto	Trasferisce il bene ai figli mantenendo l’uso; forma pubblica	Non elude la legittima

Domande frequenti (FAQ)

La materia è complessa e ricca di sfumature; le domande più ricorrenti ricevono qui una risposta sintetica ma operativa.

1. Cos’è una vendita simulata?

È un contratto di compravendita con cui le parti dichiarano di voler trasferire un bene ma in realtà non vogliono che avvenga alcun trasferimento (simulazione assoluta) o vogliono mascherare un altro tipo di contratto (ad esempio, una donazione) (simulazione relativa). La legge considera tali atti privi di effetti tra le parti .

2. Quali sono i rischi per chi partecipa a una vendita simulata?

Il rischio principale è la nullità del contratto, con conseguente perdita del bene e, per l’acquirente apparente, l’obbligo di restituire il prezzo ricevuto. Vi sono poi conseguenze fiscali (sanzioni dal 70 % al 140 % delle imposte) e penali nei casi di frode fiscale. Inoltre, il creditore può recuperare il bene con revocatoria.

3. Posso provare la simulazione con testimoni?

Se sei una delle parti che ha stipulato l’atto, no: la prova testimoniale tra le parti è ammessa solo se esiste un accordo scritto o se il contratto dissimulato è illecito . Se sei un creditore o un erede, sì: puoi usare testimoni e presunzioni .

4. L’atto notarile prova che il prezzo è stato pagato?

No. La Cassazione ha chiarito che l’atto notarile fa prova delle dichiarazioni rese dalle parti davanti al notaio ma non prova la verità del pagamento . È necessario esibire documentazione bancaria o quietanze.

5. Il creditore deve tentare la mediazione prima di agire?

No. L’azione di simulazione è personale e non rientra tra le materie assoggettate a mediazione obbligatoria . La mediazione può essere tentata volontariamente per trovare una transazione.

6. Chi può agire per far dichiarare la simulazione?

Oltre alle parti, possono agire i creditori (per salvaguardare il proprio credito) e gli eredi legittimari (per tutelare la quota di legittima). Anche il curatore fallimentare può agire per reintegrare l’attivo .

7. Qual è il termine per l’azione?

L’azione di simulazione è imprescrittibile quando si chiede la nullità dell’atto; l’azione revocatoria deve essere proposta entro cinque anni dalla data dell’atto .

8. Una vendita a favore di un parente è automaticamente simulata?

No, ma il rapporto di parentela è un forte indizio se accompagnato da prezzo irrisorio e assenza di pagamento . Occorre analizzare il caso concreto e valutare tutte le presunzioni.

9. Posso rinunciare all’azione di simulazione?

Gli eredi legittimari non possono rinunciare in anticipo alla tutela della quota di legittima nelle donazioni; nel caso delle vendite simulate la Cass. 13017/2024 ha precisato che il consenso dato in vita al genitore non preclude la successiva impugnazione .

10. Cosa accade se rivendo l’immobile ad un terzo?

Il terzo acquirente in buona fede che trascrive il proprio atto prima della trascrizione della domanda di simulazione è protetto . Se, invece, la domanda è trascritta prima, l’atto a favore del terzo è inefficace e il bene può essere recuperato dai creditori .

11. Quali sono le alternative legali per trasferire beni ai figli?

È possibile ricorrere alla donazione (rispettando la forma pubblica con testimoni), al fondo patrimoniale, al trust o all’intestazione a figli con riserva di usufrutto. Queste soluzioni sono lecite e non espongono al rischio di nullità se attuate correttamente.

12. Se ho partecipato a una vendita simulata, posso regolarizzare?

Sì. È consigliabile rivolgersi tempestivamente ad un avvocato per valutare un accordo con i creditori o con il fisco. In alcuni casi è possibile stipulare una transazione fiscale o aderire alla rottamazione.

13. Cosa rischia il notaio che riceve una vendita simulata?

Il notaio, pur non dovendo indagare la volontà delle parti, può essere civilmente responsabile se non verifica la capacità di agire o se omette di informare le parti sui rischi di nullità. Tuttavia, non è tenuto a verificare l’effettivo pagamento del prezzo. La responsabilità penale sorge solo se partecipa consapevolmente alla frode.

14. La simulazione può costituire reato?

La simulazione di per sé non è reato, ma se è finalizzata a evadere imposte o a frodare i creditori può integrare i reati di bancarotta fraudolenta, falsità in atto pubblico e dichiarazione fraudolenta previsti dal D.Lgs. 74/2000 e dal codice penale. In presenza di tali profili si apre un procedimento penale.

15. Che differenza c’è tra simulazione e interposizione fittizia di persona?

La interposizione fittizia ricorre quando un soggetto acquista un bene in nome proprio ma per conto di un’altra persona, che fornisce il prezzo. Anche questa è una forma di simulazione; la giurisprudenza consente di dimostrare che il vero acquirente è il soggetto occulto e di recuperare il bene a favore dei creditori.

16. È possibile evitare la nullità trasformando la vendita simulata in

donazione?

No. La legge richiede che la donazione sia fatta con atto pubblico e due testimoni. Trasformare una finta vendita in donazione richiede la ripetizione dell’atto nella forma corretta. Se la donazione viola la legittima, gli eredi possono agire con l’azione di riduzione.

17. Posso usare l’interpello per chiedere all’Agenzia delle Entrate se un

atto è simulato?

L’interpello preventivo può essere presentato per conoscere il regime fiscale di un atto ma non per ottenere una “sanatoria” della simulazione. È però utile per chiarire l’imposta applicabile e prevenire contestazioni.

18. Cosa succede se la simulazione riguarda un immobile ad uso

commerciale?

Le regole non cambiano: la simulazione è nulla e può essere impugnata dai creditori. La particolarità risiede nella possibilità che il valore del bene influisca sulla competenza per valore del tribunale e sulle imposte dovute.

19. In quali casi la simulazione è lecita?

Non esistono casi di simulazione “lecita”. Tuttavia, vi sono simulazioni consentite dall’ordinamento, come la vendita con patto di riscatto o la donazione modale, purché siano rispettate le forme e la causa sia legittima. L’apparenza non deve essere finalizzata a frodare legge o creditori.

20. Come scelgo l’avvocato giusto per la mia difesa?

È essenziale rivolgersi a un professionista esperto in diritto bancario e tributario, che conosca la giurisprudenza più recente e sia in grado di offrire soluzioni alternative. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi, può valutare il caso concreto e proporre la strategia più idonea, grazie al lavoro sinergico di avvocati e commercialisti.

Simulazioni pratiche ed esempi numerici

Per rendere più comprensibile la materia, riportiamo alcune simulazioni pratiche. I casi sono ipotetici ma ricostruiti sulla base di situazioni ricorrenti nella giurisprudenza.

Caso A: Vendita simulata per sottrarre l’immobile al fisco

Scenario: Un imprenditore (Marco) riceve un accertamento fiscale con cartella da 200.000 €. Per evitare il pignoramento dell’unico immobile, cede formalmente la casa al fratello (Luca) per 100.000 €, prezzo inferiore al valore di mercato (300.000 €). Non viene versato alcun corrispettivo, ma l’atto è stipulato davanti al notaio.

Analisi: La cessione appare come una simulazione assoluta. L’imprenditore continua ad abitare la casa, non esistono bonifici e il prezzo è irrisorio. L’Agenzia delle Entrate può avviare l’azione di simulazione insieme all’azione revocatoria per rendere inefficace l’atto. Marco e Luca rischiano sanzioni dal 70 % al 120 % delle imposte evase .

Difesa: Marco dovrebbe regolarizzare la posizione aderendo alla rottamazione e presentando un piano del consumatore per dilazionare il debito. La vendita può essere sanata solo restituendo il bene e stipulando una donazione formale. Lo studio avvia la procedura di sovraindebitamento e ripristina la legalità.

Caso B: Acquisto simulato per sottrarre il bene ai creditori

Scenario: Elena, debitrice, acquista un appartamento da un’amica dichiarando un prezzo di 50.000 €, ma paga in contanti 10.000 €. La compravendita nasconde una donazione. Dopo tre anni un creditore chirografario agisce contro Elena per un debito precedente e cita anche l’amica venditrice, chiedendo la simulazione.

Analisi: Il contratto è una simulazione relativa (finta vendita, dissimulata donazione). Mancano il pagamento effettivo e la forma della donazione (atto pubblico con due testimoni). Il creditore ha cinque anni per proporre la revocatoria . Il giudice può dichiarare nullo l’atto e far rientrare l’immobile nel patrimonio della venditrice.

Difesa: Elena può dimostrare di aver pagato l’intero prezzo con bonifici o contanti documentati, o negoziare con il creditore una dilazione. Alternativamente, può chiedere l’omologa di un accordo di ristrutturazione dei debiti. Se la nullità è probabile, è meglio restituire l’immobile volontariamente e definire il debito tramite un piano del consumatore.

Caso C: Erede che impugna la vendita simulata

Scenario: Un padre vende un appartamento alla figlia per 20.000 € ma le lascia vivere il bene senza versare il prezzo. Alla morte del genitore, l’altro figlio (carente nella quota di legittima) impugna l’atto sostenendo che si trattava di una donazione mascherata e chiedendo la riduzione.

Analisi: L’erede legittimario è terzo rispetto alla simulazione e può provare la vendita fittizia con testimoni e presunzioni . La vendita viola la quota di legittima; il prezzo irrisorio e l’assenza di pagamento costituiscono indizi gravi. Il giudice può dichiarare la simulazione e determinare la collazione del bene nell’asse ereditario.

Difesa: La figlia deve dimostrare di aver pagato e di aver agito in buona fede. Può eccepire la prescrizione se sono decorsi cinque anni dall’atto, ma l’azione per lesione di legittima si prescrive in 10 anni. È possibile concordare una divisione amichevole tra gli eredi per evitare l’annullamento.

Caso D: Curatore fallimentare che contesta le vendite del fallito

Scenario: Una società fallisce e si scopre che, nel periodo antecedente, l’amministratore ha venduto alcuni immobili a parenti senza incassare il prezzo. Il curatore fallimentare agisce in giudizio per far dichiarare la simulazione e recuperare i beni.

Analisi: La Cassazione ha riconosciuto che il curatore può utilizzare presunzioni e che la dichiarazione notarile non vincola i terzi . Il curatore deve dimostrare che le cessioni sono state simulate e che il pagamento non è avvenuto. Gli immobili rientrano nel patrimonio del fallito.

Difesa: Gli acquirenti devono dimostrare l’effettivo pagamento. In alternativa, possono raggiungere un accordo con i creditori della procedura concorsuale. La composizione negoziata può aiutare la società a evitare il fallimento qualora sia ancora in bonis.

Conclusione

La vendita simulata di immobili è una pratica rischiosa e quasi sempre contraria alla legge. Le norme codicistiche (artt. 1414–1418 c.c., 2652 c.c.) e la giurisprudenza più recente ribadiscono che l’atto simulato è nullo e che la difesa dei creditori e degli eredi è ampia, grazie alla prova per testimoni e presunzioni . L’atto notarile non è prova del pagamento , e la mancanza di tracciabilità costituisce un grave indizio. Creditori e eredi devono trascrivere la domanda di simulazione per tutelarsi e agire entro i termini previsti, mentre i debitori devono evitare di ricorrere a vendite fittizie, preferendo soluzioni legali quali rottamazioni, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione o composizione negoziata.

La complessità di queste procedure e l’evoluzione continua della giurisprudenza richiedono l’assistenza di professionisti qualificati. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, gestore della crisi e esperto negoziatore, insieme al suo team di avvocati e commercialisti, offre un supporto completo per:

• Analizzare l’atto e valutare la presenza di simulazione;
• Predisporre ricorsi, opposizioni e difese giudiziali;
• Negoziare piani di rientro con creditori e con l’Agenzia delle Entrate;
• Avviare procedure di sovraindebitamento, accordi di ristrutturazione o composizione negoziata;
• Fornire consulenza fiscale per evitare sanzioni e contenziosi.

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