Introduzione

L’accertamento fiscale nei confronti di un investitore immobiliare rappresenta uno dei momenti più delicati in cui può trovarsi un contribuente. In un contesto caratterizzato da continui interventi normativi e da una giurisprudenza in costante evoluzione, la notifica di un avviso di accertamento può mettere seriamente a rischio il patrimonio dell’investitore e della sua famiglia. Il recupero di imposte ritenute evase può comportare richieste per importi elevati, applicazione di sanzioni fino al 200 % delle maggiori imposte e, nei casi più gravi, conseguenze penali. Il legislatore e l’Agenzia delle Entrate, per contrastare l’evasione nel settore immobiliare, fanno sempre più ricorso a presunzioni basate su valori di mercato (quotazioni OMI), mutui, indici economici e comparazioni con altre compravendite. L’imprenditore o il privato investitore che riceve un accertamento deve pertanto conoscere bene i propri diritti, i limiti di questi poteri e le difese disponibili.

Nelle righe che seguono verranno illustrate in modo chiaro e approfondito le principali fonti normative (leggi, decreti legislativi, circolari dell’Agenzia delle Entrate), la giurisprudenza di legittimità più recente e le strategie legali per tutelarsi. Lo scopo è offrire al lettore uno strumento operativo che consenta di affrontare consapevolmente un accertamento fiscale sul patrimonio immobiliare, evitando errori che potrebbero compromettere la difesa.

La professionalità dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

Lo Studio Legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo vanta un’esperienza pluriennale nel diritto bancario e tributario. L’Avv. Monardo è cassazionista e coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti operanti su tutto il territorio nazionale. È inoltre Gestore della Crisi da Sovraindebitamento (ex L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), oltre a essere esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 . Grazie a queste qualifiche, lo Studio è in grado di analizzare la posizione del contribuente, impugnare gli atti illegittimi, negoziare con l’Amministrazione per ridurre il debito e, se necessario, ricorrere a procedure di composizione della crisi o di sovraindebitamento per tutelare il patrimonio.

Cosa può fare concretamente l’Avv. Monardo per te?

• Analisi preliminare dell’avviso di accertamento e verifica della legittimità formale e sostanziale.
• Preparazione di memorie difensive, richiesta di annullamento in autotutela e gestione del contraddittorio con l’Ufficio.
• Presentazione di ricorsi in sede di mediazione o davanti alla Corte di Giustizia Tributaria.
• Attivazione di procedure sospensive per bloccare riscossioni, ipoteche o pignoramenti.
• Negoziazione di piani di rientro, definizioni agevolate (ad esempio rottamazioni) o accordi transattivi.
• Assistenza nel ricorso a strumenti alternativi (piano del consumatore, accordi di ristrutturazione dei debiti, esdebitazione).

📩 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Normativa di riferimento

L’accertamento fiscale in materia immobiliare poggia su una pluralità di fonti. Di seguito vengono sintetizzate quelle più rilevanti per il 2025:

1.2 Giurisprudenza più significativa (sentenze e ordinanze 2024‑2025)

Di seguito viene riportata, in forma sintetica, la giurisprudenza di legittimità più rilevante per gli investitori immobiliari. Le decisioni sono raggruppate per tema.

1.2.1 Presunzioni sul valore degli immobili e plusvalenze

• Cassazione, ordinanza 22475/2024 – La Corte ha affermato che lo scostamento tra il prezzo dichiarato e le quotazioni OMI non è sufficiente, da solo, a giustificare un accertamento induttivo. Occorrono indizi gravi, precisi e concordanti ai sensi dell’art. 2729 c.c. . La mera differenza con i valori di mercato non prova l’evasione; l’Ufficio deve portare ulteriori elementi (stato dell’immobile, perizia indipendente, rapporti tra le parti ecc.).
• Cassazione, ordinanza 18866/2024 – Ha confermato che la differenza tra mutuo erogato e prezzo dichiarato costituisce un indizio grave per la determinazione del maggior corrispettivo, ma deve essere valutata insieme ad altri elementi. Non può essere capovolto l’onere della prova se il contribuente produce documentazione a supporto.
• Cassazione, ordinanza 19973/2025 – In tema di valore degli immobili per l’imposta di registro, la Corte ha ritenuto legittimo il metodo Market Comparison Approach anche quando i beni comparati non sono perfettamente omogenei. L’uso di coefficienti di rettifica (per localizzazione o tempo della compravendita) rende la stima attendibile . Il contribuente non può pretendere che la Cassazione rivaluti le valutazioni di merito già condivise da CTP e CTR.
• Cassazione, ordinanza 24610/2025 – Riguardava la cessione di un terreno. La Corte ha ribadito che il valore accertato per l’imposta di registro non può costituire unica prova ai fini della plusvalenza; l’Agenzia deve fornire ulteriori indizi . La norma interpretativa dell’art. 5, comma 3, D.Lgs. 147/2015 impone un onere probatorio aggravato all’Ufficio .
• Cassazione, sentenza 11786/2025 – Ha stabilito che la cessione di un immobile non adibito ad abitazione principale entro cinque anni dall’acquisto genera plusvalenza tassabile, anche senza intento speculativo . Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la plusvalenza costituisce reddito diverso e l’esenzione opera solo se l’immobile è stato adibito a dimora principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita .
• Cassazione, ordinanza 27118/2025 – Ha confermato che, qualora le scritture contabili siano inattendibili o vi siano gravi irregolarità, l’Amministrazione può ricostruire il reddito con il metodo analitico‑induttivo. Le presunzioni utilizzate devono essere gravi, precise e concordanti . Il contribuente deve fornire prova contraria concreta per superare la presunzione .

1.2.2 Abuso del diritto e antieconomicità

• Cassazione, ordinanza 2284/2025 (Cidneo Immobiliare) – In materia di abuso della personalità giuridica e plusvalenze, la Corte ha ricordato che la verifica dell’abuso presuppone la valutazione dell’operazione rispetto alla logica di mercato: bisogna accertare se l’operazione, pur non essendo contraria alla legge, è finalizzata esclusivamente a ottenere vantaggi fiscali . Se la società immobiliare gestisce attivamente l’immobile, la plusvalenza resta in capo alla società stessa e non può essere trasferita ai soci .

1.2.3 Accessi e motivazione degli accertamenti

• Corte europea dei diritti dell’uomo, caso Italgomme (2025) – Sebbene non sia una sentenza italiana, ha avuto riflessi importanti: la CEDU ha condannato l’Italia per violazione del diritto al domicilio delle imprese durante le perquisizioni. In risposta, il legislatore ha modificato l’art. 12 dello Statuto del contribuente.
• D.L. 84/2025 e L. 108/2025 – Introducono l’obbligo di indicare, negli atti di autorizzazione all’accesso e nei verbali, le circostanze e le condizioni che giustificano il controllo. Secondo la riforma, la motivazione deve spiegare perché l’ispezione non possa essere eseguita con modalità meno invasive . Le nuove regole si applicano alle autorizzazioni e ai verbali redatti dopo il 2 agosto 2025 .
• Cassazione, ordinanza 17352/2025 – Ha rimarcato la necessità di garantire il contraddittorio preventivo con il contribuente (art. 12, commi 7‑8, legge 212/2000) e di motivare l’avviso di accertamento in modo puntuale . Il difetto di motivazione in un avviso di classamento può condurre all’annullamento dell’atto .

1.2.4 Procedura di sovraindebitamento e composizione della crisi

• Cassazione, sentenza 5157/2025 – In tema di omologazione del piano del consumatore, la Corte ha chiarito che il reclamo contro il decreto di omologazione può essere proposto solo da chi abbia assunto la qualità di parte nel giudizio di omologazione e sia rimasto soccombente . Nel reclamo sono litisconsorti necessari, oltre al debitore, solo i creditori che hanno contestato la convenienza del piano .
• Cassazione, sentenza 9549/2025 – Riguardava la moratoria per i crediti privilegiati nel piano del consumatore. La Corte ha interpretato l’art. 8, comma 4, L. 3/2012: la moratoria fino a un anno dall’omologazione identifica il momento dal quale devono iniziare i pagamenti, non quello entro cui essi devono concludersi . La norma dell’art. 67, comma 4, C.C.I. (modificato dal D.Lgs. 136/2024) consente una moratoria fino a due anni .
• Cassazione, ordinanza 3977/2025 – Ha affermato che l’esdebitazione del consumatore comporta la cancellazione dei debiti residui anche verso l’erario, salvo dolo o frode. Ciò consente a chi esce dalla procedura di ottenere una vera ripartenza.

1.2.5 Sanzioni e reati tributari

• Cassazione, sentenza 8389/2025 – In materia di superbonus, la Corte penale ha ritenuto che la percezione fraudolenta di crediti d’imposta rientra nel reato di indebita percezione di erogazioni pubbliche (art. 316‑ter c.p.) e consente il sequestro preventivo dei beni . La decisione invita gli investitori a prestare la massima attenzione nell’utilizzo dei bonus edilizi.
• Cassazione, sentenza 9140/2025 – Ha stabilito che eventuali irregolarità formali dell’autorizzazione all’accesso fiscale possono comportare l’invalidità dell’accertamento, ma non incidono sulla validità dell’eventuale reato contestato .

1.3 L’accertamento: principi generali

1.3.1 Obblighi del fisco e diritti del contribuente

Gli accertamenti fiscali nel settore immobiliare riguardano principalmente tre tributi: imposta di registro, imposte sui redditi (plusvalenze) e IVA (nelle compravendite soggette a tale imposta). La normativa prevede che:

• L’Amministrazione finanziaria può utilizzare indagini bancarie, comparazioni con valori di mercato e ogni altro elemento disponibile. Tuttavia le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti .
• Gli avvisi devono essere motivati: occorre indicare gli elementi di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa . La motivazione costituisce il presupposto essenziale per consentire la difesa del contribuente.
• Deve essere assicurato il contraddittorio preventivo: l’Ufficio deve invitare il contribuente a fornire chiarimenti e documenti prima di emettere l’avviso, salvo casi di particolare urgenza (art. 12, comma 7, statuto del contribuente). La Corte di Cassazione ha più volte annullato avvisi emessi senza contraddittorio .
• Il contribuente ha il diritto di presentare memorie, documenti e perizie. Se non produce la documentazione richiesta, può incorrere in preclusioni probatorie ai sensi dell’art. 32 D.P.R. 600/1973, ma tali preclusioni vanno interpretate in modo restrittivo .

1.3.2 L’onere della prova

Uno dei temi centrali è l’onere della prova. Spesso l’Agenzia delle Entrate presume l’esistenza di ricavi non dichiarati o di plusvalenze maggiori. Tuttavia:

• In base all’art. 2697 c.c. e all’art. 2729 c.c., la presunzione di maggior corrispettivo deve essere fondata su fatti noti che consentano di risalire al fatto ignoto con certezza. La Cassazione richiede indizi gravi, precisi e concordanti .
• Il valore accertato ai fini dell’imposta di registro non costituisce prova assoluta di un maggior prezzo: la Cassazione lo considera solo un elemento presuntivo .
• L’art. 5, comma 3, D.Lgs. 147/2015, norma di interpretazione autentica, statuisce che per le imposte dirette l’esistenza di un maggior corrispettivo non può essere desunta esclusivamente dal valore dichiarato o accertato ai fini dell’imposta di registro .
• Il contribuente, una volta contestato l’accertamento, deve fornire prove documentali della corretta determinazione del prezzo o del valore, come perizie giurate, contratti integrativi, documentazione dei costi di ristrutturazione, vincoli urbanistici, etc. In mancanza, l’indagine del Fisco potrà prevalere.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso di accertamento

Quando un investitore immobiliare riceve un avviso di accertamento o un avviso di rettifica della plusvalenza, è fondamentale seguire un percorso ordinato per tutelare i propri diritti. Di seguito viene proposta una procedura operativa.

2.1 Ricezione dell’avviso e verifica preliminare

1. Verifica dei termini: l’avviso deve indicare l’anno d’imposta contestato, il termine entro cui presentare osservazioni e ricorso (generalmente 60 giorni per l’impugnazione, 30 giorni per la mediazione tributaria quando il valore è inferiore a 50.000 €). Controllare se l’atto è stato notificato entro i termini di decadenza (generalmente il 31 dicembre del quinto anno successivo per le imposte sui redditi, salvo interruzioni).
2. Controllo formale: verificare che l’avviso contenga la motivazione, l’indicazione degli elementi di fatto (prezzo OMI, mutuo, comparazioni), dei calcoli e della normativa applicata. Eventuali omissioni possono costituire vizi di nullità .
3. Contraddittorio preventivo: accertarsi che l’Ufficio abbia invitato il contribuente a presentare documenti e chiarimenti prima dell’emissione dell’avviso. L’assenza di contraddittorio può giustificare l’annullamento .
4. Raccolta documentazione: reperire tutti i documenti relativi all’operazione contestata: atto di vendita, preliminare, perizie di stima, attestazioni del notaio, contratti di mutuo, spese di ristrutturazione, certificazioni energetiche, eventuali vincoli urbanistici, corrispondenza con l’acquirente, prove di pagamenti.

2.2 Richiesta di annullamento in autotutela

La normativa prevede la possibilità di presentare istanza di annullamento (o revoca) in autotutela se l’atto è viziato da evidenti errori. L’Agenzia delle Entrate può correggere o annullare l’atto anche oltre i termini di decadenza. È opportuno farlo quando:

• L’atto contiene errori di persona, di calcolo o di duplicazione.
• Il valore contestato è palesemente errato o calcolato su immobili diversi.
• Sono emersi elementi di fatto non considerati dall’Ufficio (ad esempio una perizia giurata depositata prima della compravendita che attesta un valore coerente con il prezzo).

L’istanza non sospende i termini per presentare ricorso, pertanto è prudente presentare l’istanza contestualmente a un ricorso, riservandosi di rinunciarvi se l’autotutela dovesse essere accolta.

2.3 Mediazione e accertamento con adesione

Per le controversie di valore non superiore a 50.000 € è obbligatoria la mediazione tributaria. Il contribuente può presentare, entro 60 giorni dalla notifica, un’istanza di mediazione allegando le proprie argomentazioni e prove. L’Ufficio ha 90 giorni per rispondere. La mediazione può concludersi con l’annullamento totale o parziale dell’atto, con la riduzione di sanzioni e interessi o con la definizione per adesione.

L’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) è uno strumento facoltativo che consente di definire la pretesa prima dell’impugnazione. Il contribuente può presentare istanza all’Ufficio e, se raggiunto un accordo, beneficiare della riduzione delle sanzioni (1/3 del minimo) e della possibilità di pagare a rate. La richiesta sospende i termini per l’impugnazione.

2.4 Ricorso in Commissione tributaria

Se la mediazione non ha esito positivo o se il valore supera i 50.000 €, occorre presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria (CGT) entro 60 giorni dalla notifica. Il ricorso deve contenere:

• L’indicazione dell’atto impugnato.
• I fatti, i motivi di contestazione, la richiesta di annullamento e le domande istruttorie.
• La prova dell’avvenuto pagamento del contributo unificato e, se necessario, della notifica all’Ufficio.

Il giudizio di primo grado può concludersi con l’annullamento totale o parziale dell’atto. In caso di soccombenza, si può proporre appello entro 60 giorni dalla notifica della sentenza. Per questioni di legittimità, è possibile il ricorso per cassazione.

2.5 Sospensione della riscossione

Durante il contenzioso, il contribuente può chiedere la sospensione degli effetti esecutivi dell’avviso (art. 19, D.Lgs. 546/1992). In mediazione la sospensione è automatica; in sede contenziosa, occorre presentare un’istanza motivata con la prova del danno grave e irreparabile. La CGT decide d’urgenza.

3. Difese e strategie legali per l’investitore immobiliare

3.1 Contestazione delle presunzioni e del valore OMI

Una delle presunzioni più utilizzate dall’Agenzia è quella basata sulle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Per difendersi efficacemente occorre:

• Dimostrare l’inaffidabilità delle quotazioni OMI: le quotazioni sono medie di zona e non tengono conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile (stato manutentivo, presenza di vincoli, necessità di ristrutturazione). La giurisprudenza richiede sempre ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti .
• Produrre una perizia di stima redatta da un tecnico indipendente (ingegnere, architetto, perito estimatore) che descriva analiticamente lo stato dell’immobile, gli interventi necessari, eventuali abusi edilizi sanati, l’esposizione e la situazione di mercato al momento della vendita. Se la perizia è stata fatta prima della vendita, costituisce prova particolarmente convincente .
• Documentare le spese: se l’immobile necessitava di lavori straordinari o di recupero, occorre presentare preventivi, fatture e contratti che giustifichino il prezzo più basso.
• Controllare la motivazione: se l’avviso si limita a richiamare i valori OMI senza spiegare perché si ritiene che il prezzo reale sia diverso, vi è difetto di motivazione che rende nullo l’atto. La Cassazione ha annullato avvisi basati unicamente su OMI .
• Verificare l’eventuale abuso di diritto: l’Amministrazione può invocare l’abuso della personalità giuridica quando ritiene che la struttura societaria sia finalizzata solo a ottenere vantaggi fiscali. La Cassazione richiede di dimostrare che l’operazione non aveva una logica economica se non quella di eludere imposte . Se la società immobiliare gestisce effettivamente l’immobile (ad esempio lo locazione o lo valorizza), l’abuso è escluso .

3.2 Difesa sulla plusvalenza: art. 67 TUIR e D.Lgs. 147/2015

Quando l’Agenzia contesta una plusvalenza da cessione di immobile, occorre analizzare se ricorrono i presupposti per l’imposizione:

• Verificare la destinazione dell’immobile: la plusvalenza è tassabile solo se l’immobile è stato rivenduto entro cinque anni dall’acquisto e non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo . Se il contribuente ha stabilito lì la residenza per la maggior parte del tempo, l’operazione è esente.
• Controllare l’acquisizione tramite successione: le plusvalenze su immobili acquisiti per successione sono esenti (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR).
• Applicare la norma di interpretazione autentica: ai sensi dell’art. 5, comma 3, D.Lgs. 147/2015, l’Agenzia non può fondare l’accertamento di una plusvalenza sul solo valore definito per l’imposta di registro . Deve portare ulteriori indizi (ad esempio, mutuo superiore al prezzo dichiarato, annunci immobiliari con prezzi maggiori, perizie depositate dall’acquirente).
• Rivalutazione del costo d’acquisto: se il contribuente ha eseguito la rivalutazione del terreno ai sensi della L. 448/2001, deve far valere tale costo rivalutato. La Cassazione ha censurato sentenze che non hanno tenuto conto della rivalutazione .

3.3 Contestare l’imposta di registro e l’autoliquidazione

Dal 2025, l’imposta di registro su compravendite immobiliari è autoliquidata dal contribuente. Ciò comporta una maggiore responsabilità nel calcolo ma consente anche di contestare più agevolmente eventuali rilievi:

• Calcolo dell’imposta: l’imposta si applica sul valore dichiarato o sul valore catastale rivalutato in caso di “prezzo‑valore”. È opportuno affidarsi a un professionista per evitare errori.
• Avviso di liquidazione: l’Ufficio può emettere un avviso se ritiene che l’imposta autoliquidata sia insufficiente. In tal caso occorre verificare la motivazione e contestare eventuali errori materiali o di diritto.
• Separazione delle aliquote per trasferimento d’azienda: per le cessioni di complessi aziendali contenenti immobili, dal 2025 è possibile applicare aliquote differenti per ogni categoria di bene . Ciò consente di ridurre la base imponibile se il valore dell’avviamento è modesto.
• Consultazioni catastali gratuite: la riforma elimina il tributo per l’accesso ai dati catastali via web . Questa agevolazione favorisce l’aggiornamento e la verifica dei dati prima di stipulare atti.

3.4 Tutela durante gli accessi e le verifiche fiscali

Con l’entrata in vigore delle modifiche all’art. 12 dello Statuto del contribuente (L. 108/2025), il contribuente ha maggiori garanzie durante le ispezioni:

• Motivazione dell’autorizzazione: l’atto di autorizzazione e il verbale devono indicare puntualmente le circostanze che giustificano l’accesso e le ragioni per cui non è possibile utilizzare mezzi istruttori meno invasivi . Una motivazione generica può essere contestata in giudizio.
• Diritti del contribuente: durante l’accesso, il contribuente può farsi assistere da un professionista, far verbalizzare le proprie osservazioni, chiedere la copia del verbale e delle documentazioni acquisite. Se ritiene che l’accesso sia immotivato o esorbitante, può chiedere l’annullamento delle prove raccolte.
• Tempistica: gli accessi devono avvenire in orari compatibili con l’attività esercitata e per il tempo strettamente necessario. Le ispezioni prolungate devono essere motivate.
• Accessi in abitazioni: richiedono l’autorizzazione del procuratore della Repubblica (art. 52 D.P.R. 633/1972). Anche in questo caso deve essere specificata l’esigenza investigativa.

3.5 Vizi di forma e di sostanza dell’avviso

Tra i motivi più frequenti di contestazione vi sono:

• Nullità per difetto di motivazione: l’atto deve contenere l’esposizione dei fatti e delle ragioni giuridiche che lo giustificano. Una motivazione per relationem (ad esempio un rinvio generico al processo verbale) non è sufficiente.
• Errata intestazione o notifica: la notifica deve avvenire nel domicilio fiscale corretto e rispettare le regole del codice di procedura civile. Gli avvisi inviati a società cessate o a indirizzi sbagliati sono nulli.
• Decadenza: l’Ufficio deve notificare l’accertamento entro i termini previsti. Nel 2025, per l’imposta di registro e le plusvalenze immobiliari, il termine è di cinque anni dal momento in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.
• Difetto di contraddittorio: la mancata instaurazione del contraddittorio preventivo può comportare l’annullamento dell’atto .

3.6 Accertamento induttivo e contabilità inattendibile

Nel caso delle società immobiliari, se le scritture contabili sono inattendibili, l’Amministrazione può determinare i redditi con metodi induttivi. La Cassazione, con l’ordinanza 27118/2025, ha ribadito che:

• L’inattendibilità delle scritture consente all’Ufficio di ricostruire i redditi sulla base di presunzioni semplici .
• Le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti .
• Una volta dimostrata l’inattendibilità, l’onere della prova si inverte e grava sul contribuente, che deve dimostrare l’inesistenza dei ricavi presunti .

Le società immobiliari devono pertanto curare con attenzione la tenuta dei libri contabili e delle scritture obbligatorie (registri IVA, libri sociali). La mancanza di tali registri facilita l’accertamento induttivo.

3.7 Presunzioni bancarie e antiriciclaggio

Le indagini bancarie sono uno degli strumenti più incisivi in mano al Fisco. L’art. 32, comma 1, n. 7, D.P.R. 600/1973 consente all’Ufficio di richiedere i dati dei conti correnti. I versamenti e i prelievi non giustificati vengono presunti ricavi o compensi. Per difendersi occorre:

• Tracciare tutte le operazioni bancarie: ogni movimento deve avere un giustificativo (fattura, ricevuta, bonifico). Senza giustificazioni, i prelievi possono essere considerati ricavi non dichiarati.
• Dimostrare che i versamenti derivano da fonti non imponibili: rimborsi, restituzioni di finanziamenti, utilizzo di risparmi personali, liberalità.
• Attenzione ai prelievi in contanti: se non documentati, possono essere contestati come spese in nero. La Cassazione ha ampliato l’utilizzo delle presunzioni bancarie anche ai professionisti.

3.8 Contenzioso penale e sequestro dei beni

Nei casi più gravi, l’accertamento fiscale può sfociare in un procedimento penale, soprattutto quando l’evasione è significativa o vi sono fattispecie specifiche (dichiarazione infedele, omessa dichiarazione, indebita compensazione di crediti d’imposta, truffa sui bonus edilizi). Nel 2025, la Cassazione penale ha emesso diverse sentenze rilevanti:

• Sentenza 8389/2025 (superbonus) – Ha qualificato l’indebita percezione di crediti d’imposta per il superbonus come reato ex art. 316‑ter c.p. e ha confermato la legittimità del sequestro preventivo dei beni per l’importo corrispondente . Ciò significa che, se il contribuente presenta documentazione fittizia per ottenere bonus, rischia il sequestro del patrimonio.
• Sentenza 9140/2025 – Ha precisato che l’irregolarità formale dell’autorizzazione all’accesso non incide sulla configurabilità del reato tributario . La difesa penale dovrà quindi concentrarsi sulla prova dell’elemento soggettivo e sull’assenza di dolo.

L’assistenza di un avvocato penalista è essenziale quando vi sia rischio di un procedimento penale. Lo Studio Monardo collabora con professionisti specializzati in diritto penale tributario per garantire una difesa completa.

4. Strumenti alternativi e soluzioni per la gestione del debito

In alcune situazioni, soprattutto quando l’accertamento porta a richieste ingenti che il contribuente non può onorare, è opportuno valutare strumenti alternativi. Di seguito i principali.

4.1 Definizioni agevolate e rottamazioni

Il legislatore ha previsto negli ultimi anni diverse definizioni agevolate. Nel 2025 è ancora in vigore la Rottamazione-quater delle cartelle esattoriali (art. 1, commi 231–252, L. 197/2022 e successive modificazioni). Le caratteristiche principali:

• Riguarda i carichi affidati all’Agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 .
• Consente di estinguere i debiti pagando solo l’imposta, gli interessi legali e le spese di notifica; sono escluse sanzioni, interessi di mora e aggio .
• Il termine per la presentazione delle domande (reapertura 2025) è scaduto il 30 aprile 2025, con versamento della prima o unica rata entro il 31 luglio 2025 .
• Il mancato pagamento della rata comporta la decadenza dal beneficio: quanto pagato resta acquisito a titolo di acconto .

Per chi non è riuscito ad aderire, la legge potrebbe prevedere ulteriori riaperture. È importante monitorare le normative e, qualora vi sia possibilità, aderire tempestivamente.

4.2 Accordi di ristrutturazione dei debiti e piani del consumatore

Per i soggetti sovraindebitati (privati, professionisti, imprenditori agricoli, start‑up innovative), la L. 3/2012 e il C.C.I. offrono strumenti che consentono di rinegoziare i debiti con tutti i creditori, compreso l’erario. Le principali caratteristiche:

• Accordo di ristrutturazione dei debiti: richiede l’approvazione della maggioranza dei creditori (almeno il 60 %); consente di proporre il pagamento parziale dei debiti con tempistiche dilazionate e l’esdebitazione del residuo al termine dell’esecuzione. Deve essere attestato da un professionista e omologato dal Tribunale. Consente di sospendere le procedure esecutive e le azioni individuali.
• Piano del consumatore: riservato ai debitori consumatori (non imprenditori). Non richiede l’approvazione dei creditori; è sufficiente che il piano preveda la soddisfazione dei crediti privilegiati nei limiti della capienza del bene e il pagamento di una percentuale ai crediti chirografari. La Cassazione ha stabilito che solo i soggetti che hanno partecipato al giudizio di omologazione possono proporre reclamo .
• Ristrutturazione dei debiti del consumatore (C.C.I.): simile al piano del consumatore ma regolata dal C.C.I. dopo il 2022. L’art. 67, comma 4, C.C.I., modificato dal D.Lgs. 136/2024, prevede la possibilità di una moratoria fino a due anni per i crediti privilegiati .
• Liquidazione controllata del patrimonio: quando il debitore non può proporre un piano o un accordo, può mettere a disposizione il patrimonio per soddisfare i creditori. Al termine, ottiene l’esdebitazione.

Lo Studio Monardo, grazie all’iscrizione del titolare negli elenchi dei Gestori della crisi e alla collaborazione con commercialisti, assiste i clienti nella predisposizione della domanda, nella redazione del piano, nella gestione dei rapporti con i creditori e nella fase di omologazione.

4.3 Composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021)

Per gli imprenditori che intraprendono attività immobiliari in forma societaria o individuale, il D.L. 118/2021 ha introdotto un istituto innovativo: la composizione negoziata della crisi. Questa procedura, gestita dalle Camere di commercio, consente di negoziare con i creditori con l’assistenza di un esperto indipendente. Le caratteristiche principali:

• Accesso volontario: l’imprenditore commerciale o agricolo in squilibrio patrimoniale o economico‑finanziario può chiedere la nomina di un esperto quando ritiene ragionevolmente perseguibile il risanamento .
• Nomina dell’esperto: la domanda si presenta tramite una piattaforma telematica; la Commissione regionale nomina un esperto che agevola le trattative . Per le imprese sotto soglia la nomina può essere effettuata dal Segretario generale della Camera di commercio .
• Liste di esperti: sono formate presso ogni Camera di commercio. Possono essere inseriti commercialisti, avvocati o altri professionisti con almeno cinque anni di esperienza e una formazione specifica .
• Obiettivo: trovare un accordo con i creditori, che può consistere nella ristrutturazione del debito, nella cessione dell’azienda o di rami, in apporti di finanza nuova. Durante la composizione negoziata l’imprenditore può chiedere misure protettive per sospendere le azioni esecutive.

4.4 Esdebitazione dell’imprenditore e del consumatore

L’esdebitazione è la liberazione dai debiti residui dopo aver adempiuto al piano o dopo aver liquidato il patrimonio. È prevista sia dalla L. 3/2012 (artt. 14-terdecies e 14-quaterdecies) sia dal C.C.I. L’effetto più importante per l’investitore immobiliare è che anche i debiti tributari possono essere cancellati, salvo che derivi frode o dolo. La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’esdebitazione si applica anche ai tributi, fatta eccezione per i debiti da reato.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

1. Ignorare l’avviso: non rispondere all’avviso di accertamento è l’errore più grave. I termini decorrono e l’atto diventa definitivo.
2. Non raccogliere prove: la difesa dell’investitore immobiliare si basa su prove documentali. Perizie, fatture di ristrutturazione, attestazioni energetiche e corrispondenza sono fondamentali.
3. Confondere il valore catastale con quello di mercato: il valore catastale rivalutato (metodo prezzo‑valore) può essere usato per l’imposta di registro, ma l’eventuale plusvalenza è calcolata sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (più costi) .
4. Dimenticare il contraddittorio: se non si risponde agli inviti dell’Amministrazione e non si partecipano alle convocazioni, si rischia la preclusione probatoria .
5. Trascurare il controllo della motivazione dell’accesso: dal 2 agosto 2025 la motivazione degli accessi deve essere specifica . Segnalare immediatamente eventuali carenze.
6. Non valutare le definizioni agevolate: rottamazioni o definizioni per adesione possono ridurre il debito e le sanzioni in maniera significativa. È importante agire nei termini previsti.
7. Sottovalutare i reati tributari: l’evasione fiscale può portare a conseguenze penali. Occorre evitare di produrre documenti falsi o di nascondere movimenti bancari.
8. Ignorare le procedure di sovraindebitamento: molti contribuenti non sanno di poter accedere al piano del consumatore o all’accordo di ristrutturazione per tutelarsi da un debito fiscale e ripartire.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Norme e termini principali

6.2 Indizi ricorrenti utilizzati dall’Agenzia delle Entrate

7. Domande e risposte (FAQ)

1. Cos’è un avviso di accertamento per vendita a prezzo incongruo?
   È un atto con cui l’Agenzia delle Entrate rettifica la base imponibile di una vendita immobiliare ritenendo che il prezzo dichiarato sia inferiore al valore reale. L’ufficio può presumere la presenza di corrispettivi “in nero” e recuperare imposte, applicando sanzioni e interessi.
2. È vero che basta lo scostamento dalle quotazioni OMI per giustificare l’accertamento?
   No. Secondo la giurisprudenza, lo scostamento dal valore OMI costituisce solo un indizio; servono elementi gravi, precisi e concordanti . Senza ulteriori prove (mutuo, perizie, dichiarazioni di parti), l’avviso è illegittimo.
3. L’Agenzia può basare l’accertamento sulla perizia dell’acquirente utilizzata per l’imposta di registro?
   No. L’art. 5, comma 3, D.Lgs. 147/2015 stabilisce che il valore definito per l’imposta di registro non può essere utilizzato per presumere un maggior corrispettivo . La Cassazione 24610/2025 conferma che servono ulteriori indizi .
4. Se vendo un immobile non abitazione principale entro cinque anni, pago sempre la plusvalenza?
   Sì. La Cassazione 11786/2025 ha chiarito che la plusvalenza è tassabile anche senza intento speculativo . L’esenzione si applica solo se l’immobile è stato adibito a residenza principale per la maggior parte del periodo .
5. Cos’è il contraddittorio preventivo?
   È il diritto del contribuente a essere ascoltato prima dell’emissione dell’avviso di accertamento. L’Ufficio deve invitarlo a fornire chiarimenti e documenti. La mancanza di contraddittorio può comportare l’annullamento dell’atto .
6. Cosa succede se non fornisco i documenti richiesti dall’Agenzia?
   L’art. 32 D.P.R. 600/1973 prevede che i documenti non esibiti non possano essere utilizzati a favore del contribuente. Tuttavia, la Corte Costituzionale con la sentenza 137/2025 ha chiarito che la preclusione deve essere interpretata in modo restrittivo e non riguarda documenti già in possesso dell’Amministrazione .
7. Posso evitare la notifica dell’avviso con l’accertamento con adesione?
   Sì. Presentando l’istanza di adesione prima della notifica, l’Ufficio sospende l’emissione dell’avviso e, se si raggiunge un accordo, non lo notificherà. È una buona strategia per ridurre le sanzioni.
8. Le sanzioni possono essere ridotte?
   Le sanzioni amministrative possono essere ridotte a un terzo in caso di accertamento con adesione e fino al 50 % in caso di ravvedimento. In caso di definizioni agevolate (rottamazione), le sanzioni possono essere annullate totalmente .
9. Posso essere perseguito penalmente se dichiaro un prezzo inferiore?
   Se l’evasione supera determinate soglie o se sono utilizzati documenti falsi, può configurarsi il reato di dichiarazione infedele o indebita compensazione. La Cassazione 8389/2025 ha qualificato la truffa sui crediti d’imposta come reato ex art. 316‑ter c.p., consentendo il sequestro preventivo .
10. A chi spetta l’onere della prova?
    L’onere della prova dell’evasione spetta all’Amministrazione, che deve fornire indizi gravi, precisi e concordanti. Una volta provata l’inattendibilità delle scritture, l’onere può invertirsii e gravare sul contribuente .
11. Cosa prevede la nuova disciplina degli accessi fiscali dal 2025?
    Dal 2 agosto 2025 l’autorizzazione all’accesso e il verbale devono indicare le circostanze e le condizioni che giustificano l’accesso, e perché non sia possibile un accertamento meno invasivo . Le nuove norme nascono dalla condanna CEDU e rafforzano il diritto al domicilio.
12. Cos’è la procedura di sovraindebitamento e come mi può aiutare?
    È una procedura prevista dalla L. 3/2012 che permette a privati e professionisti di proporre un piano per pagare i debiti in maniera sostenibile o di liquidare i beni per ottenere l’esdebitazione. Consente di sospendere le azioni esecutive e, al termine, di ripartire senza debiti residui. Il piano può essere impugnato solo da chi ha partecipato al giudizio di omologazione .
13. Cosa succede se il mio debito è troppo elevato e non posso pagare?
    In tali casi conviene valutare l’accesso al piano del consumatore o all’accordo di ristrutturazione, oppure alla composizione negoziata se si tratta di un’impresa. Lo Studio Monardo, in quanto gestore della crisi, può assistere nella predisposizione del piano e nell’omologazione .
14. Posso vendere l’immobile durante l’accertamento?
    In linea generale sì, ma occorre verificare se vi sono ipoteche o fermi amministrativi. La vendita potrebbe essere impugnata dall’Agenzia se elusiva. È consigliabile consultare un professionista prima di procedere.
15. Quanto tempo dura il contenzioso tributario?
    La durata varia a seconda della complessità della causa e del carico delle Corti. Di media, il primo grado dura 1‑2 anni, l’appello altri 1‑2 anni. Il ricorso per cassazione può richiedere ulteriori 2‑3 anni. L’eventuale definizione con adesione o mediazione riduce drasticamente i tempi.
16. Quali sono i costi della procedura?
    Oltre alle imposte eventualmente dovute, occorre considerare il contributo unificato, le spese legali e di perizia. Tuttavia, questi costi sono generalmente inferiori rispetto all’importo delle sanzioni e interessi che si potrebbero risparmiare.
17. Che ruolo ha l’esperto negoziatore della crisi?
    Nella composizione negoziata introdotta dal D.L. 118/2021, l’esperto (iscritto in un elenco speciale) aiuta l’imprenditore a negoziare con i creditori. L’esperto è nominato dalla Commissione regionale e deve avere requisiti professionali specifici .
18. Cosa succede se non pago una rata della rottamazione?
    Si decade dal beneficio e quanto pagato viene trattenuto a titolo di acconto . È dunque fondamentale rispettare i termini.
19. Posso ricorrere all’esdebitazione se ho commesso un reato tributario?
    L’esdebitazione non cancella i debiti derivanti da reati tributari accertati con sentenza definitiva. Tuttavia, se il reato non è stato commesso con dolo e la condotta è stata sanata, è possibile che il debito venga incluso nella procedura.
20. Lo Studio Monardo può assistermi se risiedo fuori dalla Calabria?
    Sì. Lo Studio opera su tutto il territorio nazionale, grazie a una rete di professionisti. È possibile ricevere consulenza da remoto, valutare gli atti e predisporre ricorsi presso le Corti competenti.

8. Simulazioni pratiche

8.1 Esempio di accertamento su vendita di appartamento

Scenario: Tizio acquista nel 2019 un appartamento a 150.000 €. Nel 2024 rivende a 180.000 €. L’Agenzia notifica nel 2025 un avviso di accertamento sostenendo che il valore di mercato (secondo le quotazioni OMI) è 220.000 €, quindi presume che Tizio abbia realizzato una plusvalenza maggiore e abbia occultato parte del prezzo.

Calcolo del Fisco: – Valore OMI: 220.000 € – Prezzo dichiarato: 180.000 € – Prezzo presunto: 220.000 € – Plusvalenza presunta: 70.000 € (220.000 – 150.000) – Imposta (aliquota 26 % su redditi diversi): 18.200 € – Sanzione (50 % della maggiore imposta): 9.100 € – Totale richiesto: 27.300 € + interessi

Difesa: – Tizio incarica un perito che attesta come l’immobile necessiti di lavori urgenti (impianti fuori norma, infiltrazioni) per un costo stimato di 35.000 €. Allega preventivi e fotografie. – Dimostra di aver percepito un mutuo di 180.000 € e di aver utilizzato risorse proprie per i lavori. – Presenta l’atto di vendita di un immobile vicino, con caratteristiche simili, venduto a 185.000 € nello stesso periodo.

Esito probabile: L’accertamento potrebbe essere annullato o ridotto. Lo scostamento OMI non è sufficiente; la perizia e la documentazione contraria costituiscono prova, in linea con la Cassazione .

8.2 Esempio di utilizzo del piano del consumatore

Scenario: Caio, investitore immobiliare, accumula debiti per 500.000 €, di cui 200.000 € verso l’erario per imposte di registro e plusvalenze non pagate. Ha un reddito annuo di 30.000 € e un patrimonio composto da due immobili (uno adibito ad abitazione principale e uno a reddito). Non riesce a pagare le rate e teme pignoramenti.

Soluzione:

1. Valutazione dello stato di sovraindebitamento: Caio non è imprenditore e rientra nella categoria dei consumatori. Si rivolge all’Avv. Monardo, che è gestore della crisi .
2. Predisposizione del piano: si propone di vendere l’immobile a reddito (stimato 200.000 €) per pagare parzialmente i creditori privilegiati (ipoteca bancaria) e destinare 100.000 € ai crediti fiscali. I restanti 100.000 € vengono ripartiti tra i creditori chirografari in ragione del 20 %. Il saldo residuo verrà pagato in 6 anni con rate mensili di 600 € (compatibili con il reddito di Caio).
3. Moratoria per i crediti privilegiati: grazie all’art. 8, comma 4, L. 3/2012, Caio chiede di iniziare i pagamenti dei crediti privilegiati dopo un anno dall’omologazione .
4. Omologazione: il Tribunale, verificati la fattibilità e la convenienza per i creditori, omologa il piano. Solo i creditori che hanno partecipato alla procedura e sono rimasti soccombenti possono proporre reclamo .
5. Esecuzione e esdebitazione: al termine del piano Caio è esdebitato dai debiti residui. L’immobile adibito ad abitazione principale rimane di sua proprietà, in quanto rientra nei beni impignorabili.

8.3 Esempio di composizione negoziata della crisi d’impresa

Scenario: Alfa Srl, società immobiliare che possiede due palazzi da ristrutturare, non riesce a pagare i debiti verso i fornitori e ha ricevuto avvisi di accertamento per 300.000 €. Ricavi attuali insufficienti.

Procedura:

1. Accesso alla composizione negoziata: Il consiglio di amministrazione, assistito dal proprio commercialista, presenta istanza sulla piattaforma telematica per la nomina di un esperto .
2. Nomina dell’esperto: la Commissione regionale nomina l’avv. Monardo quale esperto negoziatore.
3. Analisi della situazione: l’esperto verifica i flussi di cassa, i lavori in corso, le posizioni debitorie e convoca le banche e i fornitori.
4. Proposta ai creditori: si propone la ristrutturazione dei palazzi con ingresso di un investitore che apporta 500.000 €; una parte del debito erariale viene rateizzata, un’altra condonata. Le banche accettano la sospensione di sei mesi dei pagamenti per consentire la vendita di un immobile.
5. Accordo: grazie all’esperto, la società evita il fallimento e ristruttura i debiti. Non essendo un accordo giudiziale, non occorre l’omologazione, ma gli accordi vengono formalizzati.

9. Conclusione

L’accertamento fiscale nei confronti di un investitore immobiliare è un evento complesso e potenzialmente rischioso. La normativa vigente impone regole precise alla Pubblica amministrazione ma, allo stesso tempo, richiede al contribuente di essere proattivo e di tutelare i propri diritti. La giurisprudenza recente dimostra che gli indizi presuntivi (quotazioni OMI, mutui, valori catastali) non possono da soli fondare una maggiore imposizione , che il valore definito ai fini dell’imposta di registro non è prova assoluta e che l’assenza di motivazione o di contraddittorio comporta la nullità dell’atto . Allo stesso tempo, la riforma dello Statuto del contribuente rafforza le garanzie nei controlli fiscali .

Affrontare un accertamento richiede competenze legali e tecniche: dalla lettura dell’atto alla preparazione della difesa, dalla mediazione all’eventuale ricorso in Cassazione. Spesso la differenza tra l’annullamento e la conferma della pretesa dipende dalla tempestività e dalla qualità delle prove. Inoltre, quando il debito è ingente, strumenti come l’accertamento con adesione, la rottamazione, il piano del consumatore o la composizione negoziata possono rappresentare soluzioni efficaci.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team, grazie alle competenze in diritto tributario, in procedure di sovraindebitamento e in negoziazione della crisi , sono in grado di fornire assistenza completa in ogni fase: analisi dell’atto, predisposizione di ricorsi, trattative con l’Agenzia delle Entrate, attivazione di procedure protettive e piani di rientro. La collaborazione con commercialisti esperti permette di esaminare nel dettaglio le scritture contabili e di predisporre perizie di stima indipendenti. Inoltre, come gestore della crisi e esperto negoziatore, l’Avv. Monardo è in grado di offrire soluzioni integrate che vanno oltre la mera difesa tributaria, per proteggere il patrimonio e favorire la continuità dell’attività.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata. Insieme al suo staff di avvocati e commercialisti analizzerà la tua situazione, valuterà la legittimità dell’accertamento e ti difenderà con strategie concrete e tempestive. Agire subito è fondamentale per evitare sanzioni sproporzionate, bloccare azioni esecutive e costruire un percorso di risanamento.