Introduzione

L’acquisto della prima casa attraverso un mutuo ipotecario è spesso il progetto di una vita. Tuttavia l’imprevisto (perdita del lavoro, crisi di mercato o un contenzioso fiscale) può trasformare un impegno sostenibile in un debito fuori controllo. Per i debitori il rischio è di subire pignoramenti e di perdere il proprio bene più importante. La Legge 3/2012 (oggi confluita nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza – CCII) e le sue successive modifiche hanno introdotto una serie di tutele legali per chi non riesce più a pagare le rate del mutuo ma vuole salvare la propria casa. Conoscere queste soluzioni è cruciale perché i termini per opporsi o proporre un piano di rientro sono stringenti e gli errori possono compromettere definitivamente la posizione del debitore.

L’obiettivo di questo articolo è illustrarti in modo chiaro e aggiornato:

• Il contesto normativo e giurisprudenziale riguardante la Legge 3 e i mutui ipotecari.
• Le procedure passo‑passo per reagire alla notifica di un atto di pignoramento o di una cartella esattoriale.
• Le strategie legali per sospendere o contestare il debito, rinegoziare il mutuo o proporre un piano del consumatore o un concordato minore.
• Gli strumenti alternativi come la rottamazione dei carichi fiscali, la definizione agevolata delle cartelle, il fondo di sospensione dei mutui (c.d. Fondo Gasparrini) e il fondo di garanzia prima casa.
• Gli errori da evitare, consigli pratici, tabelle riepilogative e simulazioni numeriche.

Chi siamo e come possiamo aiutarti

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, guida un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con esperienza nazionale in diritto bancario e tributario. È Gestore della Crisi da Sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC) ed Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
Lo Studio Monardo analizza gli atti, valuta la correttezza delle clausole del mutuo, propone ricorsi e opposizioni, negozia con banche e Agenzia delle Entrate Riscossione, elabora piani di rientro o liquidazione e assiste i debitori in ogni fase della procedura giudiziale o stragiudiziale.

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1 – Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Evoluzione della Legge 3/2012 e del Codice della crisi

La Legge 3/2012 (c.d. Legge salva‑suicidi) ha introdotto per la prima volta nell’ordinamento italiano strumenti di composizione della crisi per i debitori non assoggettabili al fallimento. È stata poi incorporata nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come modificato dai D.Lgs. 83/2022 e 136/2024).

Le principali procedure oggi disponibili sono:

Definizioni chiave

• Sovraindebitamento: situazione in cui il debitore non può adempiere regolarmente alle proprie obbligazioni da oltre 90 giorni e non ha accesso alle procedure concorsuali ordinarie. La legge considera sovraindebitati anche i consumatori con più debiti di natura tributaria, bancaria o da mutuo.
• Consumatore: persona fisica che ha contratto debiti esclusivamente per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale .

1.2 Il diritto del creditore ipotecario e la prima casa

In caso di mutuo ipotecario il credito è assistito da garanzia reale; il creditore può promuovere l’esecuzione forzata sull’immobile, salvo le tutele previste dalla legge. Il Codice civile (artt. 2808 ss.) attribuisce al creditore ipotecario un diritto di prelazione sul ricavato della vendita. Gli aspetti più rilevanti per il debitore sono:

1. Pagamenti a scadenza: l’art. 67, comma 5 CCII (in continuità con l’art. 8, comma 1‑ter L. 3/2012) consente la continuazione delle rate del mutuo sulla casa principale se il debitore è in regola o se paga capitale ed interessi scaduti con autorizzazione del giudice .
2. Moratoria per i creditori privilegiati: la L. 3/2012 permetteva una moratoria fino a un anno dal decreto di omologa per i crediti privilegiati, salvo liquidazione del bene. Il CCII ha esteso fino a due anni questo periodo di attesa per i crediti assistiti da privilegio o ipoteca (art. 67 CCII). La Corte di Cassazione n. 9549/2025 ha chiarito che il termine annuale originario è iniziale e non finale: i pagamenti ai creditori privilegiati devono iniziare entro un anno dall’omologa ma possono proseguire oltre . La Prima sezione della Cassazione con ord. 4622/2024 ha riconosciuto la possibilità di dilazioni anche oltre l’anno, purché i creditori possano esprimersi e il piano risulti più conveniente .
3. Rinegoziazione del mutuo con sospensione dell’esecuzione: l’art. 41‑bis del D.L. 124/2019 (conv. L. 157/2019), come modificato dal Decreto Sostegni 2021, consente al debitore consumatore, quando la casa è già pignorata, di chiedere alla banca o a un altro istituto la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo con garanzia del Fondo prima casa. Il ricavato serve a estinguere il vecchio mutuo e la banca può sospendere l’esecuzione per sei mesi . Le condizioni includono: essere consumatore; avere un mutuo ipotecario per la prima casa con debito residuo fino a € 250 000; aver restituito almeno il 5 % del capitale; presentare la richiesta entro i termini previsti; offrire almeno il 75 % del valore dell’immobile .
4. Impignorabilità della prima casa per debiti fiscali: l’art. 52 del D.L. 69/2013 (c.d. Decreto del fare) ha modificato l’art. 76 del DPR 602/1973 stabilendo che l’agente della riscossione non può procedere all’espropriazione dell’unico immobile ad uso abitativo del debitore se quest’ultimo vi risiede e non si tratta di abitazione di lusso . In mancanza dei requisiti (unico immobile, residenza, non lusso), il pignoramento per debiti fiscali è possibile solo se il debito supera € 120 000 e dopo aver iscritto ipoteca da almeno sei mesi . La Cassazione n. 32759/2024 ha ribadito che la norma si applica anche ai procedimenti esecutivi in corso e che la trascrizione del pignoramento va cancellata quando l’immobile è l’unico e non di lusso .
5. Prosecuzione della procedura esecutiva da parte delle banche: nella liquidazione controllata del sovraindebitato, la Corte di Cassazione n. 22914/2024 ha affermato che le banche conservano il diritto di proseguire l’esecuzione sull’immobile anche se il debitore ha aperto una procedura di sovraindebitamento .

1.3 Fondo di garanzia prima casa

Il Fondo di garanzia Mutui prima casa (art. 1, comma 48, lett. c, L. 147/2013) offre una garanzia pubblica del 50 % sulla quota capitale per i mutui destinati all’acquisto dell’abitazione principale. Secondo gli aggiornamenti della Legge 207/2024 (Legge di bilancio 2025), la dotazione del fondo è stata incrementata di € 130 milioni per il 2025 e € 270 milioni per ciascuno degli anni 2026 e 2027 .
Dal 1 gennaio 2025 l’accesso è esclusivamente riservato alle categorie indicate nei commi 113–115 della stessa legge: giovani coppie costituite da almeno due anni con uno dei due con età inferiore a 35 anni, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari, giovani under 36, famiglie con tre o più figli minorenni e ISEE entro 40/45/50 mila € . L’importo del mutuo non può superare € 250 000 .
Per chi chiede un mutuo superiore all’80 % del prezzo d’acquisto, è prevista la garanzia elevata (fino all’80 % del valore dell’immobile), prorogata al 31 dicembre 2027 .

1.4 Fondo di sospensione dei mutui (Fondo Gasparrini)

Il Fondo di sospensione dei mutui per l’acquisto della prima casa consente di interrompere il pagamento delle rate in caso di gravi difficoltà lavorative o personali. Dal 1 gennaio 2024, per accedere occorre avere un ISEE non superiore a € 30 000 e un mutuo fino a € 250 000 . Le ipotesi che consentono la sospensione sono: sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per almeno 30 giorni, cessazione del rapporto di lavoro (tempo determinato, indeterminato o parasubordinato), morte o invalidità grave del mutuatario .
La durata massima della sospensione dipende dall’evento: 6 mesi per sospensioni fra 30 e 150 giorni, 12 mesi per sospensioni fra 151 e 302 giorni e 18 mesi per eventi superiori a 303 giorni . Il Fondo rimborsa il 50 % degli interessi maturati sul debito durante il periodo di sospensione .

1.5 Rottamazione e definizione agevolata dei debiti tributari

Le definizioni agevolate (c.d. rottamazioni) rappresentano uno strumento extragiudiziale per chi ha debiti con l’Agenzia delle Entrate Riscossione. La Legge 197/2022 ha istituito la rottamazione‑quater, applicabile ai carichi affidati dal 2000 al 30 giugno 2022: si paga solo l’imposta e le spese di notifica, mentre vengono abbuonate sanzioni e interessi di mora. Le rate possono arrivare fino a 18 e la presentazione dell’istanza sospende le procedure esecutive.
I contribuenti decaduti dalla rottamazione‑quater al 31 dicembre 2024 possono oggi usufruire della riammissione introdotta dalla Legge 15/2025 (conversione del D.L. 202/2024 Milleproroghe). Per mantenere i benefici è necessario pagare la prima o unica rata entro il 31 luglio 2025 (con tolleranza di cinque giorni) e le restanti fino a dieci rate, con scadenze semestrali . In assenza di pagamento nei termini si perde definitivamente il beneficio e riprendono le azioni esecutive.
È allo studio del Parlamento una rottamazione‑quiquies (pace fiscale 2025) per i carichi fino al 31 dicembre 2023, i cui dettagli verranno definiti in un prossimo provvedimento; non essendo ancora in vigore, non verrà approfondita in questa guida.

2 – Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto

Quando si riceve un atto di precetto dalla banca o un preavviso di pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, il tempo per reagire è limitato. Ecco i principali passi da compiere:

1. Verificare la regolarità dell’atto: controllare la correttezza della notifica, l’importo richiesto, eventuali vizi (ad esempio la prescrizione del mutuo fondiario) e la legittimazione del creditore. Un avvocato esperto può individuare clausole abusive (usura, anatocismo) e contestare l’atto.
2. Richiedere la sospensione dell’esecuzione: in caso di esecuzione immobiliare già iniziata, si può depositare un’istanza di sospensione ex art. 70 CCII contestualmente alla domanda di piano del consumatore o concordato minore. Il giudice può sospendere le azioni esecutive e cautelari se la procedura appare ammissibile .
3. Accedere a un OCC e predisporre la proposta: il debitore deve rivolgersi a un Organismo di composizione della crisi territoriale. L’OCC nomina un gestore che assiste nella redazione del piano, verifica la documentazione (elenco creditori, atti di straordinaria amministrazione, buste paga e dichiarazioni fiscali) e redige una relazione .
   Nel piano si può proporre la continuazione del mutuo ipotecario (piano del consumatore o concordato minore) se il debito è in regola o si pagano gli arretrati .
4. Omologazione: il piano del consumatore non richiede il voto dei creditori; il giudice valuta la fattibilità e l’equità. L’accordo di ristrutturazione (concordato minore) richiede la maggioranza dei crediti e l’espressione dei creditori ipotecari. Il giudice omologa se ritiene la proposta conveniente rispetto alla liquidazione e se sono rispettate le regole di trattamento dei creditori.
5. Esecuzione del piano: una volta omologato, il piano diventa vincolante. Il debitore deve rispettare le scadenze, versare gli importi al gestore per la ripartizione ai creditori e non può compiere atti di straordinaria amministrazione senza autorizzazione del giudice. Al termine del piano, può ottenere la esdebitazione per i debiti residui .
6. Impugnazioni: eventuali decisioni del tribunale possono essere impugnate mediante reclamo; la Cassazione resta competente per i soli motivi di legittimità. La Cassazione n. 4622/2024 ha sottolineato che i creditori privilegiati possono contestare la dilazione oltre l’anno ma non possono opporsi a prescindere se il piano è più vantaggioso .

3 – Difese e strategie legali

3.1 Opposizioni e contestazioni giudiziali

• Opposizione all’esecuzione: entro 20 giorni dalla notifica del pignoramento il debitore può sollevare vizi formali o eccepire l’inesistenza del titolo.
• Opposizione agli atti esecutivi: entro 20 giorni dall’atto (es. ordinanza di vendita) si possono contestare violazioni delle regole della procedura.
• Reclamo avverso l’omologa: se il giudice rigetta la proposta o omologa una decisione sfavorevole, l’interessato può proporre reclamo davanti alla corte d’appello.

3.2 Rinegoziazione del mutuo ex art. 41‑bis D.L. 124/2019

Come visto, in presenza di un pignoramento immobiliare sulla prima casa il debitore può chiedere alla banca la rinegoziazione o può ottenere un nuovo finanziamento da un istituto terzo con surroga nell’ipoteca esistente, con la garanzia del Fondo. I requisiti principali sono: qualifica di consumatore; mutuo ipotecario con debito complessivo fino a € 250 000; restituzione di almeno il 5 % del capitale; offerta non inferiore al 75 % del valore dell’immobile; durata del nuovo mutuo 10–30 anni .
La domanda va presentata al giudice dell’esecuzione che può sospendere la procedura per un massimo di sei mesi; se la banca concede la rinegoziazione, il debitore paga la nuova rata e il creditore rinuncia all’esecuzione.

3.3 Piano di ristrutturazione del consumatore

Nel piano del consumatore il debitore presenta un programma di pagamento sostenibile. Le strategie tipiche sono:

• Proseguire il mutuo ipotecario: come accennato, il piano può prevedere la continuazione delle rate se il mutuo è in regola o se il debitore salda gli arretrati; in tal caso la casa non viene venduta .
• Falcidia del debito ipotecario: qualora il valore di mercato dell’immobile sia inferiore al debito, alcuni tribunali permettono di falcidiare la parte di credito non assistita da garanzia, pagando solo il valore dell’immobile. Tuttavia la Cassazione richiede che il creditore ipotecario riceva almeno l’equivalente del valore del bene (art. 7 L. 3/2012; art. 75 CCII).
• Dilazione ultrannuale dei crediti privilegiati: il piano può prevedere pagamenti oltre l’anno dall’omologa se i creditori privilegiati sono messi in condizione di presentare osservazioni e il piano è più vantaggioso .

3.4 Accordo di ristrutturazione/concordato minore

Per imprenditori minori e professionisti, il concordato minore consente di pagare anche solo in parte i creditori. Dal 2024 la procedura può prevedere la prosecuzione del mutuo sulla prima casa grazie all’introduzione dell’art. 75, comma 2‑bis, CCII: il debitore può continuare a pagare le rate se è in regola o se ottiene l’autorizzazione del giudice e l’OCC attesta che la vendita non garantirebbe un vantaggio maggiore .
Prima di questa modifica la giurisprudenza era divisa: alcuni tribunali (Pistoia, Rimini, La Spezia) avevano ammesso la prosecuzione del mutuo anche se l’art. 75, comma 3, menzionava solo i beni strumentali; altri (Trieste, Ferrara, Bologna) l’avevano negata . L’intervento del correttivo‑ter del 2024 ha superato questi dubbi.

3.5 Liquidazione controllata e esdebitazione

Quando il debitore non può offrire un piano di ristrutturazione, può accedere alla liquidazione controllata. Il patrimonio viene liquidato e i creditori sono soddisfatti secondo le cause di prelazione. Le banche possono proseguire le esecuzioni immobiliari in corso . Alla fine della liquidazione il debitore può chiedere l’esdebitazione: il giudice cancella i debiti residui se sono soddisfatte le condizioni (assenza di colpa grave o frode, cooperazione con gli organi della procedura, pagamento di almeno parte dei creditori) .

3.6 Strumenti tributari: rottamazioni, saldo e stralcio, transazione fiscale

Oltre alle procedure concorsuali, il debitore può ridurre i debiti fiscali mediante:

• Rottamazione‑quater: consente di pagare solo le imposte e le spese di riscossione per i carichi affidati fino al 30 giugno 2022. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione o fino a 18 rate e sospende le azioni esecutive.
• Riammissione 2025: introdotta dalla Legge 15/2025, consente ai decaduti di rientrare pagando la prima rata entro il 31 luglio 2025 e, se scelto il pagamento rateale, fino a 10 rate semestrali .
• Saldo e stralcio: misura prevista per i contribuenti in grave difficoltà economica con ISEE entro € 20 000; permette di estinguere cartelle fino a € 1 000 pagando una quota tra il 16 % e il 35 % a seconda della fascia di reddito (norme confermate dal D.L. 119/2018).
• Transazione fiscale: nell’ambito di un piano o di un concordato, l’Agenzia delle Entrate può accettare il pagamento parziale dei tributi, a condizione che il trattamento non sia inferiore a quello degli altri creditori chirografari.

4 – Strumenti alternativi e benefici ulteriori

4.1 Fondo di garanzia prima casa: come richiederlo

Per accedere alla garanzia del 50 % o 80 % del capitale occorre presentare domanda alla banca al momento della richiesta del mutuo. La banca inoltra la pratica a Consap che verifica i requisiti (assenza di altre proprietà, categorie privilegiate, importo del mutuo entro 250 mila €, ISEE nei limiti) . L’agevolazione può ridurre l’anticipo richiesto e facilitare l’accesso al credito, ma non copre le spese di istruttoria né gli interessi.

4.2 Fondo di sospensione dei mutui: istruzioni pratiche

Chi ha già un mutuo e subisce un evento che rientra nelle ipotesi di cui al Fondo Gasparrini (sospensione del lavoro, riduzione orario, perdita del posto o grave handicap) può presentare domanda di sospensione presso la banca. La richiesta va corredata di:

• Autocertificazione dell’evento e documentazione (ad esempio lettera di licenziamento o certificato medico).
• Attestazione ISEE (non superiore a 30 000 €).
• Dichiarazione di non aver superato i 18 mesi complessivi di sospensione (considerando eventuali sospensioni concesse in passato) .

La banca istruisce la pratica e la trasmette a Consap. Se la domanda è accolta, il pagamento delle rate è sospeso per la durata prevista (6–18 mesi) e la banca non può avviare azioni esecutive durante la sospensione. Il Fondo rimborsa il 50 % degli interessi maturati; il restante resta a carico del mutuatario .

4.3 Rinegoziazione con Fondo salvacasa e surroga

L’art. 41‑bis permette al debitore di evitare la vendita all’asta chiedendo alla propria banca la rinegoziazione del mutuo alle nuove condizioni di durata (10–30 anni) e importo. Se la banca rifiuta, il debitore può rivolgersi a un altro istituto per ottenere un finanziamento con surroga della garanzia ipotecaria e successiva estinzione del vecchio mutuo . Il nuovo finanziamento può beneficiare della garanzia del Fondo prima casa e deve essere almeno pari al 75 % del valore dell’immobile. Il giudice sospende l’esecuzione per sei mesi per consentire la rinegoziazione; se l’operazione va a buon fine, l’esecuzione si estingue.

4.4 Piani familiari e procedure congiunte

La riforma del CCII consente ai membri della stessa famiglia (coniugi, conviventi, parenti fino al quarto grado e affini fino al secondo) di presentare procedure familiari. Si può quindi depositare un unico piano per il consumatore e un concordato minore per il coniuge imprenditore (art. 66 CCII) con la possibilità di coordinare le risorse e proteggere la casa familiare.
Nel caso di debitori conviventi con mutuo cointestato, il piano deve tener conto della responsabilità solidale ma può proporre la prosecuzione del mutuo e la falcidia della parte eccedente il valore del bene; l’OCC attesterà la convenienza e la regolarità del piano.

4.5 Altri benefici fiscali e agevolazioni

• Imposta di registro ridotta: l’art. 1, comma 116, L. 207/2024 ha esteso da uno a due anni il termine entro il quale è possibile vendere la prima casa e riacquistarne un’altra beneficiando dell’aliquota agevolata .
• Bonus prima casa under 36: prorogato al 31 dicembre 2024 (non oltre, salvo proroghe) prevede esenzione dall’imposta di registro e credito d’imposta IVA per gli under 36 con ISEE sotto 40 000 €.
• Fondo morosità incolpevole: rifinanziato dalla L. 207/2024 (comma 117) per € 10 milioni nel 2025, offre contributi agli inquilini che non riescono a pagare l’affitto e permette al locatore di evitare la procedura di sfratto .

5 – Errori comuni e consigli pratici

1. Aspettare troppo: il tempo è determinante. Una volta notificato il precetto bancario o la cartella esattoriale, attendere rischia di far decorrere i termini per l’opposizione o per l’accesso al Fondo Gasparrini. Contattare subito un professionista.
2. Sottovalutare la documentazione: molte domande vengono respinte perché incomplete. È necessario fornire tutti i contratti di mutuo, elenchi dei creditori, atti notarili, buste paga e dichiarazioni fiscali .
3. Ignorare i creditori privilegiati: proporre un piano che falcidia troppo i creditori ipotecari senza garantire loro il valore dell’immobile porta all’inammissibilità (Tribunale di Torino 2021 ha rigettato un piano per aver falcidiato il mutuo senza proseguire le rate ).
4. Affidarsi a soluzioni preconfezionate: ogni situazione richiede una strategia su misura; diffidare di consulenti improvvisati o di modelli standard.
5. Trascurare l’iter fiscale: se oltre al mutuo esistono debiti fiscali, è opportuno valutare la compatibilità tra rottamazioni, piani del consumatore e concordato minore per non perdere benefici.

6 – Tabelle riepilogative

6.1 Norme e garanzie principali

6.2 Termini e scadenze importanti

6.3 Requisiti principali dei fondi

7 – Domande frequenti (FAQ)

1. Cosa succede se non pago le rate del mutuo e la banca mi notifica un atto di pignoramento?
Se il mutuo è in forte ritardo, la banca può iscrivere ipoteca e notificare precetto. In presenza di preavviso di pignoramento occorre verificare la legittimità dell’atto e, se si intende salvare l’immobile, valutare un piano del consumatore, un concordato minore o la rinegoziazione del mutuo. La presentazione di una procedura di sovraindebitamento consente di chiedere la sospensione dell’esecuzione .

2. Posso salvare la casa con il piano del consumatore se il mutuo è in arretrato?
Sì, l’art. 67, comma 5 CCII permette la prosecuzione del mutuo sulla prima casa se il debitore adempie alle obbligazioni o versa gli arretrati con autorizzazione del giudice . In caso di risoluzione del contratto alcuni tribunali, come Bari, hanno ammesso la prosecuzione purché le rate scadute vengano pagate entro termini stabiliti .

3. E se il piano prevede di pagare il mutuo oltre un anno dopo l’omologa?
La Cassazione ha chiarito che la moratoria annuale per i crediti privilegiati è un termine iniziale, non finale. È quindi possibile dilazionare i pagamenti oltre l’anno purché i creditori abbiano la possibilità di esprimersi e il piano sia conveniente .

4. Quali debiti non possono essere falcidiati nel piano del consumatore?
I debiti per alimenti, danni da fatto illecito, sanzioni penali, somme per IVA e ritenute operate e non versate non possono essere ridotti. Altri debiti fiscali possono essere falcidiati attraverso la transazione fiscale o la rottamazione.

5. Posso accedere al concordato minore se sono un professionista con casa ipotecata?
Sì, il concordato minore è destinato anche a professionisti. Dal 2024 puoi continuare a pagare le rate del mutuo sulla casa principale se sei in regola o paghi gli arretrati e l’OCC attesta che la vendita non darebbe maggior soddisfazione ai creditori .

6. La prima casa è sempre impignorabile?
No. L’impignorabilità vale solo per i debiti con l’Agenzia delle Entrate Riscossione e solo se l’immobile è l’unico in proprietà, non di lusso e adibito a residenza. La banca può pignorare la prima casa se il mutuo non viene pagato; tuttavia potrai utilizzare la rinegoziazione o il piano del consumatore per salvarla .

7. Quali sono i requisiti per accedere al Fondo Gasparrini?
Occorre avere un ISEE entro € 30 000, un mutuo sulla prima casa fino a € 250 000 e aver subito una sospensione o riduzione del lavoro (o cessazione) di almeno 30 giorni, oppure un grave handicap o morte di un componente .

8. Se ho un mutuo cointestato, posso presentare il piano del consumatore?
Sì, ma occorre coinvolgere tutti i coobbligati. La procedura familiare consente di proporre un unico piano. Se uno dei coobbligati è imprenditore o professionista, si può proporre un concordato minore congiunto (art. 66 CCII).

9. Posso rinegoziare il mutuo anche se non ho debiti fiscali?
La rinegoziazione ex art. 41‑bis si applica solo quando è in corso un pignoramento immobiliare sulla prima casa. Se non c’è procedura esecutiva, puoi comunque chiedere alla banca la rinegoziazione o la surroga secondo le condizioni di mercato, ma non avrai la sospensione dell’esecuzione.

10. Cosa succede se non rispetto le rate del piano del consumatore?
Il mancato pagamento comporta la risoluzione del piano, il venir meno della sospensione e la ripresa delle azioni esecutive. Potresti perdere il diritto alla esdebitazione e dover pagare l’intero debito residuo.

11. I debiti con fideiussori o garanti devono essere inclusi nel piano?
Sì. Anche i fideiussori sono creditori e hanno diritto di insinuarsi nella procedura. Il piano deve prevedere il trattamento delle garanzie personali e può proporre la liberazione parziale del garante.

12. Posso usufruire della rottamazione se ho già in corso un piano del consumatore?
Sì, ma devi coordinare le due procedure. Se presenti una rottamazione, il piano del consumatore deve tener conto del minor importo dovuto all’Agenzia delle Entrate. La sospensione della rottamazione non preclude la procedura concorsuale.

13. Qual è la durata tipica di un piano di ristrutturazione?
Di norma dai 3 ai 6 anni. La durata deve essere sufficiente a consentire la sostenibilità dei pagamenti e rispettare il limite massimo di due anni per la moratoria dei crediti privilegiati. Il giudice può autorizzare dilazioni superiori se più vantaggiose per i creditori.

14. Devo vendere la casa in liquidazione controllata?
Nella liquidazione controllata, salvo diverse previsioni, il gestore deve vendere tutti i beni per soddisfare i creditori. Tuttavia, in alcuni casi si può proporre il mantenimento dell’abitazione se un terzo (es. familiare) acquista la nuda proprietà o se il valore dell’immobile è inferiore al debito ipotecario e non vi sarebbe beneficio per i creditori.

15. Posso richiedere l’esdebitazione se ho ancora il mutuo in corso?
L’esdebitazione viene concessa al termine del piano o della liquidazione. Se il mutuo prosegue durante il piano del consumatore o concordato minore, la cancellazione dei debiti residui riguarda solo gli altri crediti; il mutuo continua secondo le condizioni stabilite.

16. È obbligatoria l’assistenza di un avvocato?
La legge non prevede l’obbligo di difesa tecnica per il deposito del piano del consumatore ma diversi tribunali hanno dichiarato la nullità dei ricorsi presentati personalmente. È consigliabile farsi assistere da un avvocato e da un commercialista specializzati in sovraindebitamento per evitare errori e gestire le trattative con banche e fisco .

17. Posso utilizzare più strumenti contemporaneamente (piano, rottamazione, fondo)?
Sì, purché ci sia coerenza. Ad esempio si può sospendere il mutuo con il Fondo Gasparrini mentre si prepara il piano del consumatore; si può aderire alla rottamazione per ridurre i debiti tributari e inserire l’importo ridotto nel piano; si può proporre la rinegoziazione del mutuo e nel frattempo ottenere la sospensione dell’esecuzione.

18. Cosa succede se la banca rifiuta la rinegoziazione?
La legge non impone alla banca di accettare. Se il creditore rifiuta e non vi sono i presupposti per il piano del consumatore o il concordato minore, l’esecuzione proseguirà. In questi casi è utile verificare la corretta applicazione del contratto (tassi usurari, anatocismo) o valutare un’offerta di saldo e stralcio.

19. Le misure di sospensione del mutuo introdotte durante la pandemia sono ancora in vigore?
Le misure straordinarie previste dal D.L. 18/2020 (estensione del Fondo Gasparrini a partite IVA e mutui superiori a 250 000 €) sono cessate il 31 dicembre 2023. Dal 2024 valgono solo i requisiti ordinari indicati dal Fondo .

20. Dopo quante volte posso ottenere l’esdebitazione?
L’esdebitazione per il consumatore è ammessa solo dopo otto anni da una precedente esdebitazione . Per il debitore incapiente la procedura è ammessa una sola volta nella vita .

8 – Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Prosecuzione del mutuo con piano del consumatore

Scenario: Maria ha un mutuo residuo di € 120 000 sulla prima casa (valore di mercato € 100 000) e debiti per carte di credito e prestiti per € 30 000. Ha perso il lavoro per tre mesi ma ora è reimpiegata con stipendio netto € 1 500. Maria è in arretrato di quattro rate del mutuo (totale € 3 200).

Soluzione proposta:

1. Maria si rivolge all’OCC e deposita domanda di piano del consumatore.
2. Nel piano propone di continuare a pagare il mutuo alle rate originarie (ad es. € 500/mese) e di saldare gli arretrati entro 6 mesi con l’aiuto dei familiari.
3. Per i crediti chirografari propone una falcidia al 40 % con rate trimestrali per cinque anni.
4. L’OCC attesta che la continuazione del mutuo conviene ai creditori perché il valore dell’immobile (100 000 €) non coprirebbe per intero il debito ipotecario e non garantirebbe alcun surplus ai creditori chirografari.
5. Il giudice omologa il piano e sospende l’esecuzione immobiliare. Maria paga le rate del mutuo e, al termine, ottiene l’esdebitazione per i debiti residui.

Calcolo indicativo:

• Crediti chirografari: 30 000 € x 40 % = 12 000 € da pagare in 5 anni → rata trimestrale ≈ 600 €.
• Mutuo: 500 €/mese x 60 mesi = 30 000 € (più interessi).
• Arretrati: 3 200 € pagati entro 6 mesi.

Il reddito mensile netto (1 500 €) permette di sostenere sia la rata del mutuo sia la rata per i chirografari; il piano tutela la casa e riduce l’esposizione.

8.2 Concordato minore con prosecuzione del mutuo

Scenario: Luigi è un artigiano con ditta individuale (fatturato < 200 000 €) e ha un mutuo residuo di € 80 000 sulla prima casa, arretrato di due rate. Ha debiti con fornitori e con l’INPS per € 100 000.

Soluzione:

1. Luigi presenta domanda di concordato minore ex art. 75 CCII, allegando bilanci, elenco creditori, contratti e prospetto di business plan.
2. Propone la continuazione del mutuo alle condizioni originarie, con pagamento delle due rate arretrate tramite finanziamento esterno (sostegno della moglie).
3. Offre ai creditori chirografari il 30 % in tre anni, con risorse derivanti dalla prosecuzione dell’attività e dall’apporto della moglie.
4. L’OCC attesta che la vendita della casa darebbe al creditore ipotecario esattamente € 80 000, quindi la prosecuzione del mutuo non pregiudica gli altri creditori.
5. Il giudice convoca i creditori; la maggioranza accetta la proposta. Il piano viene omologato e Luigi salva la casa.

Numeri:

• Debito totale: 180 000 € (80 000 € mutuo + 100 000 € chirografari/INPS).
• Valore casa: 85 000 €. La vendita coprirebbe a malapena il mutuo, lasciando nulla per gli altri creditori.
• Pagamento ai chirografari: 30 000 € in 3 anni (≈ 833 €/mese).

Il piano è più conveniente per i creditori rispetto alla liquidazione, perché la continuità dell’attività e l’apporto familiare generano un maggior rientro.

8.3 Rinegoziazione ex art. 41‑bis

Scenario: Carla, consumatrice, è stata licenziata e non paga il mutuo da otto mesi. La banca ha avviato la procedura esecutiva e la casa è stata pignorata. Il debito residuo è di € 150 000; la casa vale € 200 000.

Soluzione:

1. Con l’assistenza dello Studio Monardo, Carla presenta al giudice dell’esecuzione istanza di rinegoziazione ex art. 41‑bis.
2. Propone un nuovo finanziamento con durata 25 anni con surroga nell’ipoteca; l’importo richiesto è € 155 000 (comprensivo di spese) pari al 77,5 % del valore dell’immobile, soddisfacendo il requisito del 75 % .
3. Consap fornisce la garanzia del 50 % del capitale. Il giudice sospende l’esecuzione per sei mesi.
4. La banca aderisce alla proposta; il vecchio mutuo viene estinto e la procedura di pignoramento si chiude. Carla riprende a pagare la nuova rata (ad esempio € 650 €/mese).

Vantaggi: la casa viene salvata, gli interessi del vecchio mutuo vengono azzerati e l’esecuzione viene sospesa. Il nuovo mutuo a tasso fisso consente maggiore stabilità.

9 – Conclusione

La Legge 3/2012 e il Codice della crisi offrono strumenti efficaci per proteggere la prima casa e consentire ai debitori sovraindebitati di ristrutturare o estinguere i propri debiti in modo sostenibile. Le recenti modifiche normative e gli orientamenti della Cassazione hanno ampliato le tutele: oggi è possibile continuare a pagare il mutuo sulla casa principale nel piano del consumatore e nel concordato minore, beneficiare di moratorie pluriennali e dilazioni oltre l’anno , rinegoziare il mutuo anche se l’immobile è pignorato , sospendere le rate in caso di difficoltà lavorative , evitare il pignoramento della prima casa per debiti fiscali e ridurre i debiti tributari mediante la rottamazione .

Agire tempestivamente è fondamentale: i termini per presentare un piano, richiedere la sospensione del mutuo o aderire alle definizioni agevolate sono stringenti. Un’assistenza professionale può fare la differenza nel salvare la casa e ridurre i debiti.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare sono a disposizione per analizzare la tua posizione debitoria, valutare la legittimità delle clausole del mutuo, predisporre ricorsi e piani di ristrutturazione, condurre trattative con banche e fisco, ottenere sospensioni o rinegoziazioni e guidarti verso l’esdebitazione. Grazie alla sua qualifica di cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento e esperto negoziatore della crisi d’impresa, offre soluzioni concrete e tempestive in tutta Italia.

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