Le domande fondamentali a cui rispondere.

Introduzione: perché così tante domande sullo stesso avviso

Da quando Airbnb e le altre piattaforme trasmettono ogni anno all’Agenzia delle Entrate i dati sui compensi degli host — e dal 2024 operano direttamente la ritenuta del 21% a titolo di cedolare secca — il numero di comunicazioni di irregolarità legate agli affitti brevi è cresciuto in modo evidente. Il meccanismo è quello previsto dagli articoli 36-bis e 36-ter del D.P.R. n. 600/1973: un controllo automatizzato o formale confronta la dichiarazione dei redditi con i dati che il Fisco ha già in mano (Certificazioni Uniche dei portali, dati CIN, comunicazioni degli intermediari) e, se emergono differenze, invia al contribuente il cosiddetto “avviso bonario”. Non è un accertamento, ma nemmeno un foglio senza conseguenze: se ignorato, si trasforma in cartella di pagamento. Le domande che seguono nascono direttamente dai casi che host privati, piccoli property manager e proprietari con due o tre immobili ci sottopongono ogni settimana.

Lo Studio Monardo segue il contenzioso tra contribuenti e Agenzia delle Entrate proprio su questo tipo di controlli, e la materia degli affitti brevi ha una caratteristica precisa che la rende particolarmente indicata per un difensore con esperienza in diritto tributario: la sovrapposizione tra normativa fiscale ordinaria (cedolare secca, presunzione di imprenditorialità) e obblighi specifici del settore turistico-ricettivo (CIN, comunicazioni agli intermediari), che richiede di coordinare competenze bancarie, tributarie e talvolta anche societarie quando l’host supera la soglia della gestione “privata”.

A rendere il fenomeno ancora più diffuso è il fatto che l’incrocio dei dati non riguarda più soltanto le grandi operazioni immobiliari, ma anche il singolo host che affitta la seconda casa per qualche settimana l’anno. La Certificazione Unica che Airbnb rilascia entro il 16 marzo di ogni anno finisce direttamente nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate, insieme ai dati trasmessi mensilmente dalle piattaforme in base al Regolamento UE 2024/1028 e a quelli del Codice Identificativo Nazionale (CIN) gestiti dal Ministero del Turismo. Tre flussi informativi diversi, che spesso non “parlano” tra loro con la stessa esattezza con cui il contribuente prova a compilare la propria dichiarazione: da qui nascono la maggior parte delle comunicazioni di irregolarità che riguardano gli affitti brevi, ed è per questo che le domande che seguono partono quasi sempre da un caso concreto, non da un dubbio teorico.

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BLOCCO A — Le basi

Cos’è esattamente la comunicazione di irregolarità che ho ricevuto sull’affitto Airbnb?

È l’esito di un controllo automatizzato o formale della tua dichiarazione dei redditi, non un accertamento fiscale. Quando l’Agenzia delle Entrate confronta ciò che hai dichiarato (o non dichiarato) sui compensi delle locazioni brevi con i dati che riceve da Airbnb, Booking o altri intermediari, e trova una differenza, ti invia questa comunicazione — detta comunemente “avviso bonario” — per darti la possibilità di sanare la posizione con sanzioni ridotte prima che si arrivi alla cartella di pagamento. La base normativa è duplice: l’articolo 36-bis del D.P.R. 600/1973 per il controllo automatico su ciò che hai indicato in dichiarazione, e l’articolo 36-ter per il controllo formale, più approfondito, che verifica anche la documentazione a supporto. Per gli affitti brevi il caso tipico è questo: hai incassato tramite Airbnb un importo che risulta dalla Certificazione Unica rilasciata dalla piattaforma, ma in dichiarazione hai indicato un importo diverso, magari al netto delle commissioni invece che al lordo, oppure non hai indicato nulla perché pensavi che la ritenuta operata da Airbnb chiudesse tutto. La comunicazione ti segnala la discrepanza e ti chiede di regolarizzare o di fornire chiarimenti. Nella pratica, la comunicazione contiene sempre alcuni elementi fissi: il periodo d’imposta a cui si riferisce, l’importo che l’Agenzia ritiene dovuto, la sanzione applicabile in caso di mancata regolarizzazione, e le modalità con cui puoi rispondere (pagamento, invio di documenti, richiesta di autotutela). È un documento tecnico, spesso percepito come più minaccioso di quanto sia in realtà proprio perché arriva con toni che richiamano un accertamento, mentre nella maggior parte dei casi riguarda affitti brevi rappresenta semplicemente un disallineamento tra due basi dati che, una volta chiarito, si risolve senza ulteriori conseguenze.

Chi può ricevere questo tipo di comunicazione?

Chiunque abbia percepito redditi da locazione breve tramite piattaforme come Airbnb, indipendentemente dal numero di immobili gestiti. Gli host “non professionali” (fino a due immobili destinati alla locazione breve nello stesso anno d’imposta, secondo la soglia abbassata dalla Legge di Bilancio 2026) che hanno scelto la cedolare secca sono i destinatari più frequenti, perché il confronto tra CU del portale e dichiarazione è quasi automatico. Ma la comunicazione arriva anche a chi gestisce tre o più unità e avrebbe dovuto essere inquadrato come impresa, a chi ha omesso del tutto la dichiarazione dei redditi da locazione breve, e — in casi particolari — al proprietario che ha ceduto in comodato l’immobile a un familiare che poi lo ha messo su Airbnb, se la posizione fiscale non è stata gestita correttamente da entrambe le parti. Va aggiunto un profilo spesso sottovalutato: anche chi ha smesso di affittare da tempo può ricevere la comunicazione, perché il controllo automatizzato può riguardare fino a cinque anni d’imposta precedenti (sette in caso di dichiarazione omessa). Non è raro che un ex host riceva oggi una comunicazione relativa a redditi Airbnb percepiti nel 2021 o nel 2022, quando la disciplina della ritenuta alla fonte non era ancora entrata in vigore e la responsabilità della corretta dichiarazione ricadeva interamente sul proprietario.

Entro quanto tempo devo rispondere?

Dal 2025 hai 60 giorni dal ricevimento per pagare con sanzione ridotta o presentare documenti e chiarimenti, non più 30 come in passato. La modifica è stata introdotta dal D.Lgs. 108/2024, attuativo della riforma fiscale, e si applica alle comunicazioni inviate dal 1° gennaio 2025. Se la comunicazione ti viene notificata tramite l’intermediario fiscale (il tuo commercialista, se ha una delega valida), il termine per il pagamento agevolato può arrivare fino a 90 giorni. È una finestra reale in cui puoi ancora intervenire, verificare i calcoli, contestare eventuali errori e ottenere la riduzione della sanzione: non è tempo da lasciar scorrere. Molti host, ricevendo la comunicazione durante l’alta stagione, tendono a rimandarne la lettura attenta a dopo l’estate: è comprensibile dal punto di vista organizzativo, ma è proprio in questi casi che conviene almeno fissare una data promemoria a metà del termine concesso, per avere ancora margine di manovra se emergono elementi da approfondire. Un errore comune è confondere il termine per pagare con sanzione ridotta con il termine per un eventuale ricorso: sono due cose diverse. Il termine di 60 (o 90) giorni riguarda la fase amministrativa, quella in cui puoi ancora dialogare con l’ufficio senza costi di giudizio. Se invece decidi di impugnare direttamente la comunicazione davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, perché ritieni che contenga già una pretesa impositiva definita e vuoi contestarla nel merito, il termine di legge per il ricorso è di 60 giorni dalla notifica, secondo le regole ordinarie del processo tributario.

È la stessa cosa di un accertamento fiscale?

No, ed è una differenza che cambia la strategia difensiva. L’accertamento fiscale è un atto autoritativo con cui l’Agenzia ricostruisce autonomamente il tuo reddito, spesso sulla base di presunzioni, e richiede un contraddittorio più strutturato. La comunicazione di irregolarità nasce invece da un confronto automatico o da una verifica formale dei dati che tu stesso o soggetti terzi (Airbnb, in questo caso) hanno trasmesso al Fisco. Proprio perché non è un accertamento vero e proprio, per anni si è discusso se fosse impugnabile davanti al giudice tributario: la giurisprudenza di legittimità ha ormai chiarito che sì, lo è, quando porta a conoscenza del contribuente una pretesa impositiva definita (ne parliamo più avanti, alla domanda sulle sentenze). Nel frattempo, resta la via più rapida ed economica: verificare, eventualmente contestare in autotutela, e solo se necessario prepararsi al contenzioso. C’è anche una differenza pratica che pesa parecchio: l’accertamento vero e proprio richiede tempi di istruttoria più lunghi, spesso con richieste documentali approfondite e, dal 2024, un obbligo generale di contraddittorio preventivo per gli atti autonomamente impugnabili. La comunicazione di irregolarità, per scelta del legislatore, è stata invece esclusa da questo obbligo generale di contraddittorio (il decreto MEF del 24 aprile 2024 esclude espressamente le comunicazioni ex art. 36-bis e 36-ter dall’ambito applicativo dell’art. 6-bis dello Statuto del contribuente), il che significa che la fase di confronto con l’ufficio, per gli affitti brevi, si gioca quasi interamente nella finestra dei 60-90 giorni concessi dall’avviso stesso. Questa scelta legislativa è stata criticata da parte della dottrina, perché riduce il momento di confronto reale con il contribuente proprio nelle situazioni più diffuse tra gli host, dove l’irregolarità nasce spesso da una lettura non ovvia della normativa (aliquote differenziate, qualificazione del conduttore, ripartizione tra comproprietari) più che da un errore di calcolo puro.

BLOCCO B — La procedura

Come faccio a capire da dove nasce l’irregolarità segnalata?

La comunicazione deve indicare le ragioni della rettifica in modo sufficiente a farti comprendere l’importo richiesto e la sua origine — non serve una motivazione analitica come in un accertamento, ma deve permetterti di capire quali dati sono stati corretti. Per gli affitti brevi, le cause più comuni sono: mancata indicazione in dichiarazione dei compensi risultanti dalla Certificazione Unica di Airbnb; indicazione dell’importo netto anziché lordo (la ritenuta si applica sul compenso lordo, comprese le spese di pulizia, prima di dedurre commissioni e costo del co-host); errore nell’aliquota applicata quando si gestisce più di un immobile (21% sul primo, 26% dal secondo, secondo la disciplina in vigore dal 2026); omessa presentazione della dichiarazione per l’anno in questione. Il primo passo pratico è recuperare dalla tua area riservata Airbnb la Certificazione Unica dell’anno contestato e confrontarla riga per riga con quanto hai indicato nel modello Redditi o nel 730. Un altro caso frequente, meno intuitivo, riguarda la tassa di soggiorno: se il Comune ha comunicato all’Agenzia flussi di presenze diversi da quelli dichiarati (per esempio perché hai registrato manualmente gli ospiti su Alloggiati Web con numeri difformi rispetto alle prenotazioni Airbnb), la discrepanza può generare, oltre alla comunicazione fiscale, anche un procedimento separato con il Comune per l’imposta di soggiorno non versata: le due cose vanno tenute distinte, perché seguono normative e uffici diversi, ma spesso arrivano nello stesso periodo e vengono confuse dall’host che le riceve.

Cosa devo controllare prima di rispondere?

Tre cose, in quest’ordine: la correttezza del calcolo, la coerenza dei dati e la presenza di margini interpretativi che l’Agenzia avrebbe dovuto segnalarti con un contraddittorio preventivo. Verifica innanzitutto se l’importo lordo o netto usato dall’Agenzia coincide con quello reale (le commissioni di Airbnb non riducono la base imponibile). Controlla poi se hai effettivamente più di un immobile in locazione breve nello stesso anno, perché in tal caso il modello 730 o Redditi PF richiede due righe distinte con aliquote diverse, e un errore di compilazione — non un’evasione — è spesso la causa della segnalazione. Infine, se la rettifica nasce da una valutazione interpretativa (per esempio la qualificazione del conduttore come impresa, che secondo un consolidato orientamento della Cassazione non esclude la cedolare secca) e non da un errore materiale evidente, l’Agenzia avrebbe dovuto attivare un contraddittorio più approfondito prima di procedere: se non lo ha fatto, è un elemento da far valere. Un quarto controllo, spesso trascurato, riguarda il CIN: dal 2026 il codice identificativo deve essere indicato anche nel quadro RS della dichiarazione dei redditi (rigo RS533) e nei quadri corrispondenti del modello 730. Se l’immobile ha un CIN regolarmente attivo ma non è stato riportato in dichiarazione, o è stato riportato in modo incompleto, questo può generare una segnalazione di incoerenza che si aggiunge a quella meramente reddituale: vale la pena verificare anche questo aspetto prima di rispondere, perché la correzione è semplice ma va documentata con lo stesso rigore delle altre voci.

Come si paga con la sanzione ridotta?

Con il modello F24 utilizzando i codici tributo indicati nella comunicazione stessa, entro il termine di 60 o 90 giorni. La sanzione ordinaria per omesso versamento è ridotta a un terzo se paghi entro il termine indicato nell’avviso bonario relativo al controllo automatico (art. 36-bis), oppure ai due terzi del minimo se la comunicazione deriva da un controllo formale (art. 36-ter), fatta salva l’ulteriore riduzione se aderisci al ravvedimento speciale quando applicabile. Il pagamento nei termini chiude la partita per quell’annualità, senza bisogno di andare oltre. È possibile anche rateizzare l’importo dovuto, se supera una certa soglia, chiedendo la dilazione direttamente tramite il modulo allegato alla comunicazione o tramite il servizio telematico dell’Agenzia: la rateizzazione non fa perdere il beneficio della sanzione ridotta, purché la richiesta sia presentata entro lo stesso termine previsto per il pagamento in unica soluzione, e il mancato pagamento anche di una sola rata alle scadenze successive fa decadere dal beneficio, con recupero dell’intera sanzione ordinaria sull’importo residuo.

Tabella dei passaggi e dei termini

Questa tabella va letta insieme a un’avvertenza pratica: non tutte le fasi sono obbligate a susseguirsi. Se paghi entro il primo termine, la vicenda si chiude lì. Se contesti con successo in autotutela, non si arriva mai all’iscrizione a ruolo. Il percorso fino alla Cassazione riguarda solo i casi in cui la questione di diritto è rilevante e la posta in gioco giustifica un contenzioso di questa portata, come accade tipicamente quando la controversia riguarda la qualificazione stessa dell’attività (impresa o gestione privata) piuttosto che un semplice errore di calcolo.

Posso presentare documenti per contestare il calcolo?

Sì, ed è quasi sempre la prima mossa da fare prima di pagare. Puoi trasmettere memorie e documenti tramite PEC, consegnandoli personalmente all’ufficio, oppure attraverso il servizio online dell’Agenzia delle Entrate dedicato alle comunicazioni di irregolarità. Per gli affitti brevi, i documenti utili sono tipicamente: la Certificazione Unica di Airbnb dell’anno contestato, gli estratti conto che dimostrano gli incassi effettivi, il contratto di locazione se registrato, la prova del CIN richiesto e attivo per l’immobile, e — se rilevante — la documentazione che dimostra la natura abitativa dell’uso dell’immobile anche quando il conduttore era un’azienda. Utile, quando disponibile, anche lo storico delle prenotazioni scaricabile dal pannello host, che riporta date di soggiorno, importi incassati per ciascuna prenotazione e commissioni trattenute: è spesso il documento che permette di ricostruire con maggiore precisione, prenotazione per prenotazione, l’origine di una differenza che sulla Certificazione Unica appare come un unico importo aggregato annuale. Se l’ufficio ti richiede documenti che ha già acquisito o che può acquisire d’ufficio, la richiesta è illegittima e va segnalata. Una buona prassi, quando si presentano memorie, è organizzare la documentazione in modo che ricostruisca l’intera annualità contestata: non basta allegare un singolo estratto conto, ma conviene affiancare un prospetto di riepilogo che spieghi, mese per mese o prenotazione per prenotazione, come si è arrivati all’importo dichiarato. Gli uffici che gestiscono queste comunicazioni ricevono un volume enorme di pratiche, e una memoria chiara, con un prospetto sintetico in apertura, ha maggiori probabilità di essere esaminata con attenzione rispetto a un fascicolo di documenti non ordinati.

E se non rispondo entro il termine, cosa succede?

La comunicazione si trasforma in iscrizione a ruolo e poi in cartella di pagamento, con la sanzione piena e senza più la possibilità di beneficiare della riduzione. A quel punto la cartella diventa il titolo esecutivo: se non pagata o non impugnata nei successivi 60 giorni, apre la strada alle azioni di riscossione coattiva (fermo amministrativo, ipoteca, pignoramento). È esattamente lo scenario che si vuole evitare intervenendo subito nella fase dell’avviso bonario, quando i costi sono più bassi e i margini di contestazione più ampi.

BLOCCO C — I casi particolari

E se l’immobile è cointestato con mio marito/moglie?

Ciascun cointestatario riceve (o dovrebbe ricevere) una comunicazione separata, proporzionale alla propria quota di reddito dichiarato. Un errore frequente è che la Certificazione Unica di Airbnb venga intestata a un solo nominativo — quello che ha creato l’account host — mentre il reddito andrebbe ripartito tra i comproprietari secondo le quote di proprietà indicate nel contratto o nella dichiarazione. Se la comunicazione attribuisce a un solo coniuge l’intero importo lordo, è un elemento da contestare con la documentazione catastale e con la dichiarazione dei redditi di entrambi, perché altrimenti si rischia una doppia imposizione sullo stesso reddito. In pratica, se l’immobile è al 50% tra due coniugi e uno solo di loro ha creato l’annuncio Airbnb, la Certificazione Unica arriva intestata a quel nominativo, ma il reddito da locazione va comunque ripartito nelle rispettive dichiarazioni in base alle quote di proprietà: è la dichiarazione dei redditi, non l’account della piattaforma, a determinare chi deve pagare cosa. Quando la comunicazione arriva a un solo coniuge per l’intero importo, la memoria difensiva deve allegare l’atto di comproprietà e le due dichiarazioni per dimostrare la corretta ripartizione già effettuata, oppure, se non è stata effettuata, correggerla con dichiarazione integrativa prima di rispondere.

Vale lo stesso se ho affittato tramite Airbnb a un’azienda per i suoi dipendenti?

Sì: la cedolare secca resta applicabile anche se il conduttore è un’impresa o un professionista, purché l’immobile sia destinato a uso abitativo. Per anni l’Agenzia delle Entrate ha negato l’agevolazione quando l’inquilino era una persona giuridica, sostenendo che la finalità non fosse “abitativa” in senso stretto. La Corte di Cassazione ha smentito questa lettura con diverse pronunce, chiarendo che ciò che conta è la destinazione dell’immobile, non la natura giuridica del conduttore: un appartamento affittato come foresteria per dipendenti o come alloggio temporaneo resta soggetto a cedolare secca. Se la tua comunicazione di irregolarità si basa proprio su questa presunta esclusione, è una contestazione che ha oggi solide basi per essere respinta.

Nella gestione di questi casi, l’esperienza cassazionista dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è particolarmente rilevante: quando la controversia nasce da un’interpretazione normativa contestabile in Cassazione (come la qualificazione del conduttore), la strategia difensiva deve tenere conto fin dal primo grado di come la questione verrà eventualmente trattata nei gradi successivi di giudizio, per non pregiudicare argomenti che risultano decisivi in sede di legittimità.

Cosa succede se la ritenuta Airbnb non coincide con quanto dichiarato?

Airbnb, dal 2024, opera la ritenuta del 21% a titolo di cedolare secca sui compensi degli host non professionali e la versa direttamente all’Agenzia delle Entrate, rilasciando la Certificazione Unica entro il 16 marzo dell’anno successivo. Se in dichiarazione hai indicato un importo diverso da quello certificato — magari perché hai calcolato tu stesso l’imposta anziché limitarti a riportare il dato della CU, o perché possiedi più di un immobile e la piattaforma applica sempre l’aliquota del 21% anche sul secondo (che invece sconterebbe il 26%) — la discrepanza genera quasi automaticamente la comunicazione. In questi casi la soluzione più semplice è spesso la dichiarazione integrativa, che corregge l’imposta dovuta con un conguaglio, prima ancora di rispondere formalmente alla comunicazione. Vale la pena ricordare che, dal 2026, per effetto della Legge di Bilancio 199/2025, le modifiche introdotte alla ritenuta operata dalle piattaforme hanno interrotto in alcuni casi la riscossione automatica precedente: se hai ricevuto comunicazioni contraddittorie da Airbnb sulla ritenuta applicata a cavallo del cambio normativo, è opportuno verificare con precisione quale regime si applicava all’anno d’imposta contestato, perché la disciplina non è retroattiva e le regole del 2024 non coincidono automaticamente con quelle in vigore dal 2026.

Sono un host con più di due appartamenti: cambia qualcosa?

Sì, in modo sostanziale. Dal 2026 la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale è scesa da quattro a due immobili per periodo d’imposta. Se gestisci tre o più unità, la cedolare secca non è più applicabile e la comunicazione di irregolarità che potresti ricevere non riguarda più solo il calcolo dell’imposta sostitutiva, ma la qualificazione stessa dell’attività: partita IVA, iscrizione al registro delle imprese, tassazione ordinaria. È uno scenario che richiede una valutazione più ampia, spesso con il supporto di un commercialista in affiancamento alla difesa legale, perché la posta in gioco non è più la singola sanzione ma il regime fiscale applicabile per gli anni successivi. In questo scenario la comunicazione di irregolarità può essere solo il primo segnale di un controllo più ampio: se l’Agenzia rileva che gestisci tre o più immobili in modo continuativo, può valutare se ricorrono i presupposti per riqualificare l’intera attività come impresa anche per gli anni pregressi, con effetti retroattivi sulla tassazione applicata. È uno dei motivi per cui, quando il numero di immobili si avvicina alla soglia di legge, conviene affrontare la questione con un’analisi preventiva della propria posizione, invece di aspettare che sia l’Agenzia a sollevarla in sede di controllo.

BLOCCO D — Le paure finali

Rischio il pignoramento della casa per questo?

Non dalla comunicazione di irregolarità in sé, e non nell’immediato: il rischio esiste solo se la situazione degenera fino alla cartella di pagamento non pagata né impugnata, e anche allora seguono ulteriori passaggi prima di un pignoramento immobiliare. È una preoccupazione comprensibile ma va ridimensionata rispetto ai tempi reali: tra la comunicazione e un’eventuale azione esecutiva sull’immobile passano mesi, durante i quali hai più occasioni per intervenire — pagamento con sanzione ridotta, contestazione, eventuale rateizzazione della cartella. Il limite reale è che ogni fase ha termini stretti, e lasciarli scadere senza agire è ciò che restringe progressivamente le opzioni disponibili. Per arrivare al pignoramento dell’abitazione principale, inoltre, esistono limiti specifici previsti dalla normativa sulla riscossione: l’agente della riscossione non può procedere al pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore, adibito ad uso abitativo e nel quale il debitore risieda anagraficamente, salvo che si tratti di un’abitazione di lusso o che il debito superi determinate soglie. È una tutela che riduce ulteriormente, per la maggior parte degli host, il rischio concreto legato a una comunicazione di irregolarità di importo contenuto.

Posso finire nei guai penali?

Solo in casi di importi elevati e circostanze specifiche, non per la generalità degli host. La soglia di rilevanza penale per la dichiarazione infedele o omessa, secondo il D.Lgs. 74/2000, scatta quando l’imposta evasa in un singolo anno supera i 50.000 euro (con soglie diverse a seconda della fattispecie): un host con uno o due appartamenti che ha semplicemente sbagliato il calcolo o dimenticato una dichiarazione difficilmente raggiunge queste soglie. Il discorso cambia per chi gestisce più immobili con ricavi cumulati elevati e ha omesso la dichiarazione per più annualità: in questi casi il pagamento integrale del dovuto prima del dibattimento può comunque costituire causa di non punibilità, motivo in più per intervenire subito e non aspettare.

Quanto tempo ho davvero prima che diventi definitivo?

Se non paghi né contesti entro i 60 (o 90) giorni dalla comunicazione, l’Agenzia procede all’iscrizione a ruolo; da lì, la cartella di pagamento va impugnata entro 60 giorni dalla notifica se vuoi contestarla in giudizio. Sono termini perentori, non indicativi: superarli senza aver agito significa perdere la possibilità di far valere anche le eccezioni più fondate, come un errore di calcolo evidente o una motivazione insufficiente della comunicazione stessa. La Cassazione ha più volte ribadito che questi termini vanno rispettati con attenzione, perché è proprio nella fase iniziale che si gioca la partita più favorevole al contribuente.

“Mi fa vedere un esempio concreto?”

Certo, ecco due situazioni ricostruite su casi tipici, con importi realistici.

Ipotesi 1 — Discrepanza lordo/netto. Un host di Firenze ha incassato tramite Airbnb, nel 2024, un totale lordo di 14.750 €, comprensivo di 1.200 € di spese di pulizia riaddebitate agli ospiti. La Certificazione Unica rilasciata da Airbnb riporta un importo soggetto a ritenuta di 14.750 €, con ritenuta operata pari a 3.097,50 € (21%). In dichiarazione, l’host indica invece 13.550 € (il lordo al netto delle spese di pulizia, ritenendole “di terzi” e non proprie), generando un’imposta dichiarata di 2.845,50 €. Differenza contestata dall’Agenzia: 252 €, più sanzione del 30% ridotta a un terzo (84 €) se pagata entro 60 giorni dalla comunicazione, per un totale di 336 € più interessi. Se l’host avesse aspettato la cartella, la sanzione piena al 30% sarebbe stata di 75,60 € (comunque contenuta, ma con perdita della riduzione e con interessi calcolati su un periodo più lungo).

Ipotesi 2 — Secondo immobile con aliquota errata. Un proprietario con due appartamenti a Bologna, entrambi su Airbnb, riceve nel 2025 le Certificazioni Uniche per l’anno 2024: entrambe con ritenuta al 21%, perché la piattaforma non distingue automaticamente il “secondo immobile” secondo la normativa italiana. In dichiarazione l’host applica correttamente il 26% al secondo immobile, generando un conguaglio a debito di 620 € rispetto alla ritenuta già operata. Poiché la differenza nasce da un conguaglio dichiarato correttamente e non da un’omissione, non dovrebbe generare comunicazione di irregolarità; se invece l’host avesse (erroneamente) applicato il 21% a entrambi gli immobili, ritenendo che la ritenuta di Airbnb “chiudesse” tutto, l’Agenzia rileverebbe un’imposta omessa di circa 260 € sul secondo immobile (differenza tra 26% e 21% su un imponibile di 5.200 €), con sanzione del 30% ridotta a un terzo (26 €) se regolarizzata entro il termine, oppure fino al 240% se la mancata indicazione riguardasse l’intero reddito da cedolare secca e non solo la differenza di aliquota.

Ipotesi 3 — Dichiarazione omessa per tre anni. Una proprietaria di Palermo affitta un monolocale su Airbnb dal 2021, ma non ha mai indicato questo reddito in dichiarazione, ritenendo (erroneamente) che si trattasse di un’attività “occasionale” non tassabile sotto una certa soglia di incasso annuo. Nel 2026 riceve una comunicazione relativa al periodo d’imposta 2022, con ricavi lordi certificati da Airbnb pari a 9.400 €. Applicando la cedolare secca al 21%, l’imposta dovuta sarebbe stata di 1.974 €. La sanzione per omessa dichiarazione, secondo la disciplina vigente, è pari al 120% dell’imposta dovuta (minimo 250 €): 2.368,80 €. Se la proprietaria avesse potuto ancora ravvedersi prima della comunicazione (ravvedimento operoso entro un anno dalla scadenza della dichiarazione omessa), la sanzione sarebbe stata ridotta a un decimo, pari a circa 236,88 €: un risparmio di oltre 2.100 € rispetto alla sanzione piena applicata dopo la comunicazione, oltre agli interessi legali calcolati sul periodo più lungo trascorso senza regolarizzazione, che nel triennio in questione si sarebbero aggiunti in misura non trascurabile all’importo complessivo dovuto. È l’esempio più chiaro del perché intervenire prima, appena ci si accorge dell’errore, cambi in modo sostanziale l’esito economico della vicenda, indipendentemente dalla buona fede con cui l’errore è stato commesso.

La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare

“La comunicazione che ho ricevuto contiene una motivazione sufficiente a farmi capire perché mi viene chiesto proprio questo importo, o è generica?” Quasi nessun host si pone questa domanda prima di pagare: si guarda l’importo richiesto, si valuta se conviene pagare o no, e si procede. Ma la giurisprudenza è chiara su un punto spesso trascurato: la comunicazione deve indicare i dati rettificati, le somme dovute e le ragioni della rettifica in modo comprensibile, non con formule generiche. Se l’avviso si limita a citare un importo senza spiegare da quale confronto tra dati nasce la differenza — per esempio senza indicare a quale Certificazione Unica o a quale contratto si riferisce — la comunicazione può essere carente sotto il profilo motivazionale, e questo vizio è rilevante sia in sede di autotutela sia, se necessario, in sede di ricorso. Verificare la motivazione prima di pagare non costa nulla e può evitare di versare somme dovute a un calcolo che, se richiesto di spiegarsi, l’ufficio non sarebbe in grado di giustificare con precisione. C’è anche un secondo aspetto legato a questa domanda, ancora meno noto: la giurisprudenza distingue tra comunicazioni che nascono da un errore aritmetico evidente (per cui l’obbligo di motivazione è più leggero) e comunicazioni che nascono da una valutazione interpretativa dell’ufficio, come la qualificazione di un immobile come “non abitativo” o la riqualificazione di un’attività come imprenditoriale. In questo secondo caso, la motivazione deve essere più puntuale, perché il contribuente deve poter capire non solo l’importo, ma il ragionamento giuridico che lo ha generato. Distinguere le due situazioni, prima di rispondere, aiuta a capire quanto margine di contestazione esiste realmente.

“Ma i giudici cosa dicono?”

Ecco i riferimenti giurisprudenziali più rilevanti per chi affronta una comunicazione di irregolarità legata agli affitti brevi, con il principio riformulato in parole semplici e la ragione per cui conta in questo contesto.

Cassazione, ordinanza n. 18974/2021. Ha stabilito che qualunque atto con cui l’ente impositore comunica al contribuente una pretesa tributaria definita, con le ragioni di fatto e di diritto che la sostengono, è impugnabile davanti al giudice tributario, anche se non è formalmente un accertamento. Rileva perché conferma che l’avviso bonario sugli affitti brevi non è un atto “neutro”: se contiene una pretesa precisa, puoi contestarlo subito, senza aspettare la cartella.

Cassazione, sentenza n. 7344/2012. Prima pronuncia organica ad affermare l’impugnabilità immediata della comunicazione di irregolarità ex art. 36-bis, comma 3, proprio perché porta a conoscenza del contribuente una pretesa impositiva compiuta. È il precedente su cui si fonda tutto l’orientamento successivo.

Cassazione, sentenza n. 3315/2016. Ha confermato in modo conforme il principio dell’impugnabilità, consolidando l’orientamento e riducendo il margine per gli uffici che sostengono la natura meramente interlocutoria dell’avviso.

Cassazione, sentenza n. 12133/2019. Ha ribadito che l’elenco degli atti impugnabili previsto dall’articolo 19 del D.Lgs. 546/1992 non è un numero chiuso, e che ogni atto con una pretesa tributaria definita va assimilato agli atti impugnabili tipici. Utile quando l’ufficio eccepisce l’inammissibilità del ricorso sostenendo che la comunicazione non rientri tra gli atti elencati.

Cassazione, ordinanza n. 33344/2019. Ha chiarito che il contraddittorio preventivo non è sempre obbligatorio nei controlli automatizzati: l’obbligo di comunicare le irregolarità scatta solo quando dal controllo emergono incertezze su dati rilevanti, non quando l’errore è evidente e non richiede interpretazione. Rilevante per distinguere i casi in cui l’omesso invio dell’avviso bonario invalida la successiva cartella da quelli in cui non la invalida.

Cassazione, ordinanza n. 15957/2025. Ha esteso il principio dell’impugnabilità immediata anche alle comunicazioni derivanti da controllo formale ex art. 36-ter, non solo a quelle da controllo automatico ex art. 36-bis. Per gli affitti brevi è importante perché molte verifiche sulla documentazione (contratti, CU, requisiti per la cedolare) passano proprio dal controllo formale, e prima di questa ordinanza c’era chi sosteneva che solo le comunicazioni da controllo automatico fossero autonomamente impugnabili, lasciando quelle da controllo formale in una zona grigia meno tutelata per il contribuente.

Cassazione, ordinanza n. 25169/2025. Ha precisato che l’avviso bonario non è necessario quando dal controllo automatico emerge solo un omesso o insufficiente versamento, senza margini interpretativi: in questi casi la cartella è valida anche senza previo avviso, e la sua omissione non consente la sanzione ridotta. Va tenuta presente per non sopravvalutare la difesa basata sul solo mancato invio della comunicazione: per gli affitti brevi, questo orientamento si applica tipicamente quando l’host ha dichiarato correttamente il reddito ma non ha versato l’imposta dovuta, mentre non si applica quando la discrepanza nasce da un dato dichiarato in modo difforme rispetto alla Certificazione Unica del portale.

Cassazione, sentenze nn. 14699/2024 e 11790/2024. Hanno confermato, in senso opposto al principio precedente ma per fattispecie diverse, che quando la rettifica nasce da valutazioni non meramente automatiche l’omessa comunicazione preventiva rende nulla la successiva cartella di pagamento. La distinzione tra i due orientamenti dipende dalla natura, meramente aritmetica o valutativa, dell’irregolarità riscontrata.

Cassazione, sentenza n. 12395/2024. Ha stabilito che la cedolare secca si applica anche quando il conduttore è un’impresa o un professionista, purché l’immobile sia destinato a uso abitativo. Decisiva per contestare le comunicazioni di irregolarità basate sull’erronea esclusione della cedolare per locazioni brevi a favore di aziende (foresterie per dipendenti, alloggi per collaboratori). La pronuncia si inserisce in un filone che va consolidandosi dal 2022, e rappresenta oggi l’argomento principale da opporre quando l’ufficio nega la cedolare secca solo perché il nominativo del conduttore, nel contratto o nelle prenotazioni Airbnb, corrisponde a una ragione sociale anziché a una persona fisica.

Cassazione, ordinanza n. 2770/2025. Ha confermato che il regolamento condominiale di natura contrattuale può vietare gli affitti brevi, e che il divieto resta valido anche dopo l’acquisto dell’immobile se il regolamento era già in vigore. Non riguarda direttamente la comunicazione fiscale, ma è spesso citata insieme ad essa perché le due contestazioni (fiscale e condominiale) arrivano frequentemente in parallelo agli host più esposti.

Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 16293/2007. Ha aperto la strada, qualificando come impugnabili gli atti che, pur non formalmente denominati accertamento, contengono una pretesa tributaria compiuta. È il precedente storico da cui discende tutta l’evoluzione successiva sull’impugnabilità degli avvisi bonari.

Cassazione, sentenza n. 21045/2007. Ha evidenziato per prima l’inadeguatezza dell’elenco tassativo dell’articolo 19 del D.Lgs. 546/1992 rispetto alla necessità costituzionale di tutela del contribuente (artt. 24 e 53 Cost.), aprendo la via a un’interpretazione estensiva degli atti impugnabili che oggi comprende anche le comunicazioni di irregolarità sugli affitti brevi.

Cosa può fare lo Studio Monardo

E voi, concretamente, cosa fate quando un host ci porta una comunicazione di irregolarità su Airbnb?

1. Analizziamo la Certificazione Unica di Airbnb e la confrontiamo riga per riga con la dichiarazione presentata, individuando l’origine esatta della discrepanza segnalata dall’Agenzia.
2. Verifichiamo la correttezza del calcolo delle aliquote quando sono coinvolti più immobili, controllando l’applicazione del 21%/26%/30% secondo la disciplina vigente per l’anno d’imposta contestato.
3. Controlliamo la sufficienza della motivazione della comunicazione, verificando se indica in modo comprensibile i dati rettificati e le ragioni della rettifica.
4. Predisponiamo memorie e documenti da trasmettere all’ufficio entro i termini di 60 o 90 giorni, per contestare gli importi o fornire chiarimenti prima che si arrivi all’iscrizione a ruolo.
5. Valutiamo la sussistenza dei presupposti per l’istanza di autotutela, quando l’errore dell’ufficio è evidente e documentabile senza necessità di ricorso.
6. Impostiamo il ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria quando la comunicazione contiene una pretesa impositiva definita e la contestazione bonaria non ha dato esito, curando personalmente ogni grado del giudizio.
7. Verifichiamo la qualificazione dell’attività come imprenditoriale o privata, quando l’host gestisce più immobili e la soglia di legge è stata superata o è vicina a esserlo.
8. Coordiniamo la posizione fiscale con quella condominiale, quando alla contestazione dell’Agenzia si accompagna un contenzioso con il condominio sul divieto di affitti brevi.
9. Predisponiamo, se conveniente, la dichiarazione integrativa per correggere errori di calcolo prima ancora che l’Agenzia contesti formalmente la posizione.
10. Seguiamo la fase esecutiva, se la comunicazione non contestata si è già trasformata in cartella, verificando la legittimità della successiva riscossione.
11. Valutiamo il ravvedimento operoso come alternativa alla comunicazione, calcolando se conviene regolarizzare spontaneamente prima ancora che l’Agenzia notifichi l’avviso, quando l’host si accorge autonomamente dell’errore.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per una materia come questa — dove il confine tra errore materiale, discrepanza interpretativa e vera e propria irregolarità dichiarativa richiede di leggere con precisione la normativa tributaria e la prassi degli intermediari — il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario è l’elemento che permette di affrontare insieme l’aspetto fiscale della comunicazione e, quando necessario, i profili bancari legati ai flussi di incasso tramite piattaforma, garantendo una lettura coerente della posizione dell’host su tutti i fronti coinvolti. Questo coordinamento si accompagna alla continuità della strategia difensiva dalla prima risposta all’avviso bonario fino, se necessario, all’ultimo grado di giudizio in Cassazione, con lo stesso impianto argomentativo curato dallo stesso team, e al lavoro congiunto di avvocati e commercialisti sul medesimo fascicolo, indispensabile quando la posizione fiscale richiede sia la verifica giuridica della comunicazione sia il ricalcolo tecnico degli importi dichiarati.

Chiusura

Le domande più frequenti su una comunicazione di irregolarità per Airbnb hanno tutte la stessa radice: la paura di aver sbagliato qualcosa senza saperlo, in una materia dove le regole cambiano di anno in anno (aliquote, soglie di imprenditorialità, termini di risposta). Tre messaggi riassumono quanto detto: primo, la comunicazione non è un accertamento e ha termini precisi entro cui puoi ancora agire con costi contenuti; secondo, molte discrepanze nascono da errori di calcolo o di compilazione, non da evasione, e sono spesso risolvibili con documenti e chiarimenti; terzo, quando la comunicazione nasconde una pretesa impositiva definita, è impugnabile, e la giurisprudenza degli ultimi anni offre argomenti solidi al contribuente che sa farli valere nei tempi giusti.

Lo Studio Monardo affronta la materia degli affitti brevi proprio a partire da questa sovrapposizione tra fisco e attività d’impresa, con la possibilità di seguire la posizione dell’host dalla prima risposta all’avviso bonario fino, se necessario, alla Cassazione, e con il supporto di uno staff che unisce competenze bancarie, tributarie e di gestione della crisi quando la situazione lo richiede. Se hai ricevuto una comunicazione di irregolarità e non sai ancora se conviene pagare, contestare o approfondire, il tempo che hai a disposizione per scegliere con calma è limitato ma reale: usarlo per una verifica puntuale, invece che per rimandare la decisione, è quasi sempre la mossa che fa la differenza nell’esito finale.

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