Introduzione

Quando un debitore non paga le proprie obbligazioni, i creditori hanno il diritto di soddisfarsi sui beni del suo patrimonio. Nel linguaggio quotidiano questo diritto viene spesso sintetizzato con la parola pignoramento, cioè l’atto con cui si “aggancia” un bene del debitore per destinarlo alla vendita forzata e, con il ricavato, estinguere il debito. La casa in cui si abita è spesso il bene di maggior valore e, quindi, il bersaglio più ambito dai creditori. È comprensibile, perciò, che la notizia di un possibile pignoramento immobiliare generi ansia e confusione: molti contribuenti credono che la prima casa sia sempre impignorabile, altri al contrario ritengono che possa essere pignorata in ogni caso. La verità si colloca nel mezzo e richiede una comprensione chiara delle norme, delle sentenze e delle strategie difensive.

In Italia il legislatore ha introdotto una tutela speciale nei confronti dell’unico immobile adibito ad abitazione principale del debitore. L’articolo 76 del D.P.R. 602/1973, così come modificato dal cosiddetto “decreto del fare” (D.L. 69/2013), stabilisce che l’agente della riscossione non può dare corso all’espropriazione se l’immobile è l’unico di proprietà del debitore, non è un’abitazione di lusso e il debitore vi risiede anagraficamente . La norma consente invece l’espropriazione solo quando il credito fiscale supera 120.000 euro e prescrive la previa iscrizione di ipoteca per almeno sei mesi . La disposizione è stata ulteriormente integrata dal D.L. 152/2021 con l’introduzione del divieto di pignorare alcuni beni essenziali, ed è oggi riportata nel testo vigente dell’art. 76 .

L’articolo che segue offre un approfondimento completo, aggiornato a dicembre 2025, sul pignoramento della prima casa. Verranno analizzati il quadro normativo e giurisprudenziale, la procedura esecutiva passo‑per‑passo, le principali difese esperibili davanti al giudice civile e tributario, gli strumenti alternativi per definire il debito (dalla rottamazione dei carichi all’esdebitazione), gli errori da evitare e le domande più frequenti. L’obiettivo è fornire a imprenditori, professionisti e privati un manuale pratico per orientarsi tra regole e pronunce, per cogliere le opportunità offerte dal diritto e per evitare di mettere a rischio il patrimonio familiare.

Perché affidarsi all’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista che da anni tutela debitori e contribuenti contro procedure esecutive e cartelle esattoriali. Coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario e tributario e opera a livello nazionale. Tra le sue qualifiche si segnalano:

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1. Quadro normativo: il pignoramento immobiliare e l’espropriazione della prima casa

1.1 Garanzia patrimoniale e pignoramento

Nel diritto civile vige il principio di garanzia patrimoniale universale: l’art. 2740 del codice civile stabilisce che “il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri”, salvo le eccezioni di legge. Ciò significa che, di norma, tutti i beni del debitore possono essere aggrediti dai creditori. Il pignoramento immobiliare è lo strumento processuale che consente di attuare questo principio: con esso l’ufficiale giudiziario vincola un immobile affinché venga venduto o assegnato e il ricavato sia distribuito tra i creditori.

Il codice di procedura civile disciplina il pignoramento nella Sezione I del Libro terzo, agli articoli 555 e seguenti. L’articolo 555, in particolare, descrive la forma del pignoramento immobiliare: esso si esegue mediante notifica al debitore e successiva trascrizione nei registri immobiliari di un atto nel quale sono indicati i beni da sottoporre a esecuzione; l’ufficiale giudiziario consegna poi copia autentica dell’atto e delle note di trascrizione al conservatore dei registri, che provvede alla trascrizione . Le attività di notificazione e deposito possono essere compiute anche dal creditore pignorante .

Il deposito dell’atto di pignoramento deve avvenire subito nella cancelleria del tribunale competente; il creditore deve depositare il titolo esecutivo e il precetto entro dieci giorni . Il cancelliere forma quindi il fascicolo dell’esecuzione, che conterrà tutti gli atti successivi.

L’art. 559 c.p.c. prevede che, con il pignoramento, il debitore diventa custode dei beni pignorati e dei frutti, salvo che il giudice dell’esecuzione nomini un custode diverso . L’art. 560 disciplina le modalità di nomina e revoca del custode e la liberazione dell’immobile: il giudice può ordinare il rilascio dell’immobile quando autorizza la vendita o in caso di assegnazione . L’art. 562 prevede che, se il pignoramento diventa inefficace per il decorso del termine di un anno (art. 497 c.p.c.), il giudice ordina la cancellazione della trascrizione .

1.2 Il vincolo iscritto sui beni: ipoteca e condizioni per la vendita

Prima di procedere all’espropriazione l’agente della riscossione deve, di norma, iscrivere ipoteca sull’immobile del debitore. L’art. 77 del D.P.R. 602/1973 (disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito) prevede che, decorso inutilmente il termine per il pagamento, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore per un importo pari al doppio del credito . La norma consente all’agente della riscossione di iscrivere la garanzia ipotecaria anche prima che si verifichino le condizioni per procedere all’espropriazione, purché il credito sia almeno pari a 20.000 euro . Se l’importo complessivo del credito non supera il 5 per cento del valore dell’immobile, il concessionario deve iscrivere ipoteca e attendere almeno sei mesi prima di procedere all’espropriazione . L’agente è inoltre tenuto a notificare al proprietario una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in caso di mancato pagamento entro trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca .

L’iscrizione di ipoteca è una misura cautelare finalizzata a garantire il credito. Non comporta di per sé la perdita della proprietà, ma serve a impedire che il debitore possa vendere l’immobile o costituire diritti che pregiudichino il creditore. Per dare avvio alla procedura esecutiva l’agente della riscossione deve notificare al debitore un avviso di vendita ai sensi dell’art. 78 D.P.R. 602/1973 e successivamente trascrivere l’atto di pignoramento.

1.3 Il divieto di espropriare l’unico immobile adibito a prima casa

La tutela dell’abitazione principale è stata introdotta dal decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69 (c.d. decreto del fare), convertito con modificazioni dalla legge n. 98/2013. L’art. 52 del decreto ha modificato l’art. 76 D.P.R. 602/1973 inserendo il comma 1 lett. a) secondo cui l’agente della riscossione “non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore […] è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente” . La norma esclude le abitazioni di lusso, identificate dal D.M. lavori pubblici 2 agosto 1969, e in ogni caso gli immobili accatastati nelle categorie A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio) . Nei casi diversi da quello dell’unico immobile, l’agente può procedere all’espropriazione solo se il credito fiscale complessivo supera 120.000 euro e dopo aver iscritto ipoteca per almeno sei mesi .

Nel 2021 il legislatore ha aggiunto la lettera a‑bis al comma 1 dell’art. 76, vietando l’espropriazione per uno specifico paniere di beni essenziali individuato ai sensi dell’art. 514 c.p.c. Tale modifica, introdotta dal D.L. 152/2021 e richiamata nelle note dell’articolo , mira a tutelare beni indispensabili come la cucina, i letti, il frigorifero, ecc. Oltre a questi beni mobili, la tutela della “prima casa” (in senso tecnico: unico immobile non di lusso) rimane valida solo per i debiti verso il fisco; gli altri creditori non sono tenuti a rispettare il divieto.

1.4 La distinzione tra “prima casa” e “unico immobile”

Nel linguaggio comune si parla di “pignoramento della prima casa”. In realtà l’art. 76 tutela l’unico immobile di proprietà destinato ad abitazione principale. La Cassazione ha chiarito che il concetto di “prima casa” non coincide con quello di “unico immobile”: ad esempio, un contribuente può aver acquistato un immobile come prima casa ai fini delle imposte di registro (usufruendo delle agevolazioni fiscali), ma se possiede altri beni immobiliari il divieto di pignoramento non si applica. La disposizione mira infatti a salvaguardare il bene primario del debitore sovraindebitato, non a creare un privilegio per chi possiede altre proprietà.

1.5 Creditori privati, condominio e banche: perché possono pignorare la casa

Il divieto di espropriazione della prima casa si riferisce esclusivamente alle procedure promosse dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione per la riscossione di tributi e contributi. Il comma 1 dell’art. 76 precisa che la disposizione non introduce un’ipotesi di impignorabilità in senso assoluto, ma un limite all’azione esecutiva dell’agente della riscossione . Pertanto, se il creditore è un soggetto privato (ad esempio una banca, una finanziaria, un condominio che reclama spese condominiali) la regola della generale pignorabilità si applica: la casa può essere pignorata anche se è l’unico immobile di proprietà del debitore. La stessa norma consente all’agente della riscossione di intervenire nella procedura esecutiva promossa da altri creditori ai sensi dell’art. 499 c.p.c. .

La Cassazione ha ribadito questo principio in più occasioni. La sentenza n. 19270/2014 ha affermato che la norma sul divieto di pignoramento si applica anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del decreto del fare e che l’azione esecutiva non può proseguire se l’espropriazione ha ad oggetto l’unico immobile non di lusso destinato ad abitazione del debitore . Le sentenze successive (Cass. n. 8995/2019, n. 5608/2021, n. 30342/2021, n. 11087/2022) e l’ordinanza n. 32759/2024 hanno confermato che il limite riguarda solo l’agente della riscossione e non si applica alla confisca penale né alle procedure promosse da altri creditori .

1.6 Le deroghe: sequestro e confisca penale

L’impignorabilità della prima casa non trova applicazione nelle misure penali legate ai reati tributari. La Cassazione penale ha più volte precisato che il divieto di pignoramento non impedisce il sequestro preventivo e la confisca del profitto di reati fiscali. La sentenza n. 30342 del 16 giugno 2021 ha affermato che l’espropriazione fiscale può essere impedita dalla norma dell’art. 76, ma lo stesso non vale per il sequestro penale, che ha finalità diversa (restituire allo Stato il profitto illecito) . La successiva sentenza n. 34484 del 22 ottobre 2025 ha ribadito che, in presenza di reati tributari, il divieto di pignoramento dell’unico immobile non si applica alla confisca penale e che la casa può essere sequestrata e poi confiscata per coprire il profitto dell’evasione . In altre parole, se l’azione penale mira a recuperare il profitto del reato, prevale l’interesse pubblico alla repressione del reato rispetto alla tutela della prima casa.

1.7 Evoluzione giurisprudenziale: le sentenze chiave

La giurisprudenza di legittimità ha progressivamente definito i contorni della tutela della prima casa. Di seguito sono richiamate le principali pronunce della Corte di Cassazione:

• Cass., 12 settembre 2014, n. 19270 – Ha chiarito che il divieto di espropriazione introdotto dal decreto del fare si applica anche alle procedure esecutive pendenti alla data del 21 agosto 2013. Se il pignoramento ha ad oggetto l’unico immobile non di lusso adibito ad abitazione, la procedura deve essere dichiarata improcedibile e la trascrizione cancellata . La Corte ha affermato che la norma ha natura processuale e quindi è retroattiva .
• Cass., 20 settembre 2018, n. 48616 (penale) – Ha riconosciuto che il limite all’espropriazione si applica solo alle procedure tributarie e non impedisce il sequestro preventivo nell’ambito di un procedimento penale per reati tributari .
• Cass., 5 marzo 2020, n. 8995 – Ha ribadito che l’espropriazione dell’unico immobile non di lusso è preclusa solo quando il creditore è l’agente della riscossione; gli altri creditori possono pignorare liberamente. Ha inoltre precisato che l’agente della riscossione può intervenire nel processo esecutivo altrui ai sensi dell’art. 499 c.p.c.
• Cass., 16 giugno 2021, n. 30342 – Sentenza penale sul sequestro preventivo, ha escluso che il divieto di espropriazione dell’art. 76 possa estendersi al sequestro finalizzato alla confisca per reati tributari .
• Cass., 16 dicembre 2024, n. 32759 (ordinanza) – Ha riaffermato che, se l’azione esecutiva è pendente alla data di entrata in vigore del decreto del fare, deve essere dichiarata improcedibile e il pignoramento cancellato. La Corte ha ribadito l’impignorabilità dell’unico immobile adibito ad abitazione principale quando il creditore è l’agenzia della riscossione .
• Cass., 22 ottobre 2025, n. 34484 – Sentenza penale che ha ribadito l’assoggettabilità della prima casa a sequestro e confisca in caso di reati tributari; il divieto dell’art. 76 non si applica in ambito penale .

Queste pronunce dimostrano che la tutela della prima casa è forte ma non assoluta. Essa vale solo in presenza di tutti i requisiti previsti dal legislatore e solo nei confronti dell’agente della riscossione. In mancanza dei presupposti, i creditori possono procedere all’espropriazione.

2. Procedura passo‑per‑passo: cosa accade dopo la notifica dell’atto

La procedura esecutiva immobiliare si sviluppa attraverso varie fasi che comportano scadenze e adempimenti precisi. Di seguito viene descritta, in maniera pratica, la sequenza degli atti che portano al pignoramento e, se non si interviene, alla vendita della casa.

2.1 Dal titolo esecutivo al precetto

Ogni esecuzione forzata richiede un titolo esecutivo, cioè un documento che attesta l’esistenza del credito (sentenza, decreto ingiuntivo, cartella di pagamento, ecc.). Prima di procedere al pignoramento il creditore deve notificare al debitore un atto di precetto con il quale lo invita a adempiere entro dieci giorni. Nel campo tributario, l’avviso di intimazione di pagamento inviato dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione svolge la funzione di precetto.

Se il debitore non paga entro il termine, il creditore può dare corso al pignoramento. Nelle espropriazioni fiscali, l’agente della riscossione deve attendere che trascorrano almeno sei mesi dall’iscrizione ipotecaria, quando il credito supera 120.000 euro, prima di notificare l’avviso di vendita . Per crediti inferiori non esiste un divieto di pignoramento, ma la soglia di 20.000 euro è condizione per l’iscrizione dell’ipoteca .

2.2 Notifica dell’atto di pignoramento e trascrizione

Il pignoramento immobiliare è un atto formale che deve essere notificato al debitore e agli eventuali coniuge in regime di comunione legale. L’atto indica in modo preciso l’immobile pignorato, l’identità dei creditori, il titolo esecutivo, l’importo del credito, le spese e la diffida a non compiere atti di disposizione. L’ufficiale giudiziario provvede poi a trascrivere l’atto nei registri immobiliari .

In caso di esecuzione fiscale, l’agente della riscossione notifica l’avviso di vendita e successivamente il pignoramento. Se, come spesso accade, il pignoramento è irregolare (ad esempio perché manca la notifica dell’avviso di vendita, non sono trascorsi sei mesi dall’ipoteca o il credito è inferiore a 120.000 euro), il debitore può sollevare eccezione di illegittimità.

2.3 Deposito del fascicolo dell’esecuzione

L’ufficiale giudiziario deposita l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione nella cancelleria del tribunale . Il creditore deve depositare, entro dieci giorni, il titolo esecutivo e il precetto. Il cancelliere forma quindi il fascicolo dell’esecuzione e fissa l’udienza di comparizione davanti al giudice dell’esecuzione, che si pronuncerà sulla regolarità degli atti e darà le istruzioni per la vendita.

2.4 Termine per proporre opposizione

Il debitore che ritiene illegittimo il pignoramento o la procedura può proporre diversi tipi di opposizione:

• Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) quando contesta il diritto del creditore a procedere in executivis. Questo ricorso può essere proposto finché la vendita non sia stata disposta.
• Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) quando si lamentano vizi formali dell’atto di pignoramento o di altri atti del processo esecutivo. Va proposta entro 20 giorni dalla notificazione dell’atto che si intende impugnare.
• Opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.) quando un terzo rivendica la proprietà dell’immobile o un diritto reale di godimento.

Nel campo tributario, è inoltre possibile proporre ricorso al giudice tributario contro l’iscrizione ipotecaria, l’avviso di intimazione o la cartella di pagamento. I termini sono diversificati (60 giorni per l’impugnazione della cartella, 60 giorni per l’avviso di intimazione) e decorrono dalla notificazione dell’atto.

2.5 Istanza di sospensione e conversione del pignoramento

Il debitore può chiedere la sospensione della procedura esecutiva in due modi:

1. Con istanza al giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 624 bis c.p.c., dimostrando l’esistenza di gravi motivi o l’avvio di procedure di composizione della crisi. Il giudice può sospendere temporaneamente la vendita.
2. Con domanda di sospensione della riscossione presentata all’Agenzia delle Entrate – Riscossione, dimostrando l’esistenza di un ricorso pendente dinanzi al giudice tributario.

L’art. 495 c.p.c. consente al debitore di ottenere la conversione del pignoramento: depositando una somma pari al credito e alle spese, maggiorata degli interessi, l’immobile non verrà venduto e la procedura proseguirà sugli importi depositati. La richiesta può essere proposta prima che sia disposta la vendita.

2.6 Asta immobiliare e aggiudicazione

Se il pignoramento non viene annullato o sospeso, la procedura prosegue con l’ordinanza di vendita. Il giudice dell’esecuzione stabilisce il valore dell’immobile, nomina un professionista delegato, fissa la data dell’asta e pubblica l’annuncio. Gli interessati presentano offerte; se non vi sono offerte si può procedere a ribassi. In mancanza di offerte per tre aste consecutive, il giudice può assegnare l’immobile al creditore.

Una volta aggiudicata la casa, il giudice emette il decreto di trasferimento e ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti. Il debitore viene estromesso e, se non lascia volontariamente l’immobile, l’aggiudicatario può chiedere il rilascio ex art. 560 c.p.c. . Il ricavato dell’asta è distribuito tra i creditori secondo l’ordine dei privilegi e dei gradi ipotecari.

3. Difese e strategie legali per salvare la casa

Per il debitore che rischia di perdere la propria abitazione esistono varie strategie difensive, alcune processuali (cioè rivolte a contestare l’esecuzione), altre negoziali (mirano a ristrutturare il debito o ottenere agevolazioni). In questa sezione vediamo le più efficaci.

3.1 Contestare la legittimità del pignoramento

La prima difesa consiste nel verificare se l’atto di pignoramento e gli atti presupposti rispettano la legge. Tra i vizi più frequenti si segnalano:

• Mancata notifica del titolo esecutivo o della cartella: il pignoramento fiscale è illegittimo se il ruolo e la cartella di pagamento non sono stati notificati o se sono nulli. In tal caso si propone ricorso al giudice tributario e, contestualmente, opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. La Cassazione ha ricordato che l’agente della riscossione deve provare la regolare notifica degli atti antecedenti.
• Violazione dell’art. 76 D.P.R. 602/1973: se il pignoramento riguarda l’unico immobile del debitore adibito ad abitazione e non sono rispettati i requisiti (residenza, non lusso), si può eccepire l’improcedibilità dell’esecuzione. La sentenza 19270/2014 e l’ordinanza 32759/2024 hanno sancito che in tal caso il giudice dell’esecuzione deve ordinare la cancellazione del pignoramento .
• Crediti di importo inferiore a 120.000 euro: in assenza delle condizioni previste dall’art. 76 (importo complessivo superiore a 120.000 euro e decorsi sei mesi dall’iscrizione ipotecaria) l’agente della riscossione non può procedere al pignoramento. Anche qui è ammissibile l’opposizione agli atti esecutivi.
• Vizi formali del pignoramento: l’atto deve contenere l’esatta identificazione dell’immobile, l’indicazione del titolo e del credito, l’avvertimento al debitore. Omessa trascrizione o notificazione comportano la nullità.

Un’accurata analisi dell’atto da parte di un professionista consente di individuare questi vizi e predisporre l’opposizione tempestivamente.

3.2 Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)

L’opposizione all’esecuzione è il rimedio per contestare il diritto del creditore a procedere. Nel pignoramento della prima casa viene utilizzata per far valere l’impignorabilità dell’immobile o la mancanza del titolo esecutivo. L’opposizione deve essere proposta dinanzi al giudice dell’esecuzione finché la vendita non sia stata disposta. In ambito fiscale può essere abbinata al ricorso tributario avverso il ruolo o l’avviso di intimazione.

3.3 Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)

Se i vizi riguardano la forma dell’atto di pignoramento, l’opposizione agli atti è la strada corretta. Il ricorso si presenta al giudice dell’esecuzione entro venti giorni dalla notificazione dell’atto o dalla sua conoscenza. La giurisprudenza ha riconosciuto che anche l’assenza dei presupposti dell’art. 76 (unicità dell’immobile, importo del credito) integra un vizio formale impugnabile con l’opposizione agli atti.

3.4 Sospensione della procedura esecutiva

In presenza di un ricorso pendente o di situazioni meritevoli (ad esempio gravi malattie, rischio di pregiudizio irreparabile), il debitore può chiedere al giudice dell’esecuzione la sospensione. L’art. 624 bis c.p.c. prevede che, ricorrendo gravi motivi, il giudice possa sospendere la procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento se la domanda è accolta nel merito. La sospensione può essere richiesta anche all’Agenzia delle Entrate in pendenza di un ricorso tributario.

3.5 Conversione del pignoramento

Il rimedio più rapido per evitare la vendita è la conversione del pignoramento. Il debitore deposita nelle mani del giudice una somma pari al debito, agli interessi e alle spese, comprensiva di un incremento (di solito un quinto) a titolo di cauzione. Il giudice dell’esecuzione sostituisce l’immobile con la somma versata e dispone la cancellazione del pignoramento. Questo strumento è particolarmente utile quando esistono risorse liquide (anche derivanti da finanziamenti di terzi) che consentono di chiudere il debito e salvare la casa.

3.6 Piani di rientro e negoziazione con l’agente della riscossione

L’Agenzia delle Entrate – Riscossione offre varie forme di rateizzazione e definizioni agevolate. Attualmente la rateizzazione ordinaria permette di dilazionare il debito fino a 72 rate mensili; in casi di comprovata difficoltà la dilazione può arrivare a 120 rate. Il contribuente può chiedere la rateizzazione prima del pignoramento o anche dopo, chiedendo la sospensione. Oltre alla rateazione, il legislatore ha introdotto periodicamente rottamazioni delle cartelle (rottamazione ter, quater, definizione agevolata 2023) che consentono di versare solo l’imposta e gli interessi legali, senza sanzioni e interessi di mora. Aderire alla rottamazione sospende le azioni esecutive purché il debitore versi le rate secondo le scadenze previste.

La definizione agevolata 2023‑2024 (c.d. “rottamazione quater”) prevedeva la possibilità di pagare le somme dovute in un massimo di 18 rate e ha avuto termine il 30 novembre 2023, ma il legislatore ha spesso prorogato e riaperto i termini. Per il 2025 sono previste nuove misure di definizione agevolata, ma occorre verificare di volta in volta i provvedimenti normativi.

3.7 La composizione della crisi da sovraindebitamento (Legge 3/2012 e Codice della crisi)

Quando il debitore non dispone di risorse per saldare il debito, può ricorrere agli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento. La Legge 27 gennaio 2012 n. 3 (modificata dal D.L. 179/2012 e oggi confluita nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza) prevede procedure che permettono al consumatore, al professionista o all’impresa minore di ristrutturare i debiti sotto la supervisione di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Gli strumenti principali sono:

1. Piano del consumatore – Riservato alle persone fisiche che hanno contratto debiti per scopi non professionali. Consente di proporre al giudice un piano di rientro sostenibile, con possibile falcidia dei debiti. La proposta va accompagnata da una relazione dell’OCC che attesta la solvibilità del piano. L’omologazione del giudice vincola tutti i creditori senza necessità di voto . La procedura può prevedere una moratoria fino a un anno per i creditori privilegiati e consente al debitore di conservare l’abitazione se il valore non è eccessivo rispetto alle esigenze del piano.
2. Accordo di composizione della crisi – Destinato a imprenditori, professionisti e consumatori con debiti misti. Richiede l’approvazione dei creditori che rappresentano almeno il 60 % dei crediti. Prevede la possibilità di falcidia e ristrutturazione.
3. Liquidazione controllata del sovraindebitato – Procedura concorsuale in cui i beni del debitore sono liquidati per soddisfare i creditori. A differenza del fallimento, il debitore persona fisica può accedere all’esdebitazione finale: trascorso un periodo (di norma tre anni) e adempiuti gli obblighi, i debiti residui vengono cancellati.

L’Avv. Monardo, in quanto gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista dell’OCC, può assistere il debitore nell’accesso a queste procedure, predisporre la documentazione e dialogare con i creditori per proporre un piano fattibile.

3.8 Composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021)

Le imprese che versano in stato di crisi o pre‑crisi possono chiedere la nomina di un esperto negoziatore ex D.L. 118/2021. L’esperto, iscritto in appositi elenchi presso le Camere di Commercio, ha il compito di facilitare la negoziazione tra l’imprenditore e i creditori (banche, fornitori, Erario). Durante il periodo della composizione negoziata l’imprenditore può ottenere misure protettive contro le azioni esecutive e cautelari, comprese le procedure di pignoramento immobiliare. L’avv. Monardo è esperto negoziatore della crisi d’impresa e può attivare questa procedura per proteggere l’abitazione di imprenditori e società.

4. Strumenti alternativi per definire il debito e salvare l’immobile

Oltre alle difese processuali e ai piani di rientro, esistono altri strumenti utili a bloccare o evitare il pignoramento della casa. Vediamo i più rilevanti.

4.1 Rottamazione e definizione agevolata dei ruoli

Negli ultimi anni il legislatore ha più volte previsto la rottamazione delle cartelle, una forma di saldo e stralcio che consente di pagare solo l’imposta e gli interessi legali, rinunciando alle sanzioni e agli interessi di mora. Le prime rottamazioni (definizione agevolata 2016 e 2018) hanno avuto ampio successo; la rottamazione ter (D.L. 119/2018) e la rottamazione quater (Legge n. 197/2022) hanno consentito il pagamento in 18 rate. Per aderire occorreva presentare l’istanza entro un termine stabilito e versare la prima rata entro le scadenze. L’adesione sospendeva le azioni esecutive da parte dell’agente della riscossione. Chi ha in corso un pignoramento può ancora aderire se il legislatore riapre i termini; in tal caso l’avv. Monardo può verificare la convenienza della rottamazione.

4.2 Stralcio dei debiti fino a 1.000 euro

La Legge n. 197/2022 ha previsto lo stralcio automatico dei debiti affidati alla riscossione tra il 2000 e il 2015 di importo residuo fino a 1.000 euro. Lo stralcio riguarda anche multe, tributi locali e contributi previdenziali. Sebbene si tratti di importi modesti, questa misura può ridurre il numero di cartelle e alleggerire la posizione complessiva, evitando il cumulo di interessi.

4.3 Rinegoziazione e saldo e stralcio con creditori privati

Quando il credito è di natura privata (banche, finanziarie, condominio), non si applica la protezione della prima casa. Tuttavia è spesso possibile negoziare un accordo con il creditore per evitare l’asta. Le banche, in particolare, sono interessate a recuperare il proprio credito senza procedere alla vendita forzata, che comporta costi e tempi lunghi. Un accordo stragiudiziale può prevedere la concessione di un piano di rimborso, la riduzione del debito o la cessione dell’immobile a terzi con saldo del debito residuo (c.d. saldo e stralcio). L’avv. Monardo e il suo team possono assistere il debitore nelle trattative e nella formalizzazione dell’accordo.

4.4 Liquidazione volontaria dell’immobile e acquisto della nuda proprietà

In alcuni casi il debitore può salvaguardare l’uso della propria casa trasferendone la proprietà a terzi (ad esempio a un familiare) e riservandosi l’usufrutto o il diritto di abitazione. Tale soluzione può essere percorsa solo se non è in corso un pignoramento e se non vi sono altre cause di revocabilità. È essenziale evitare atti in frode ai creditori, altrimenti l’atto di cessione potrà essere revocato ex art. 2901 c.c. La consulenza di un professionista esperto consente di valutare la convenienza della vendita volontaria e di strutturare l’operazione in modo regolare.

5. Errori comuni e consigli pratici

Molti debitori commettono errori che rendono più difficile salvare la casa. Conoscere queste insidie può aiutare a evitarle.

• Ignorare le notifiche: trascurare la ricezione di una cartella o di un avviso di intimazione può essere fatale. Anche se si ritiene di non dovere nulla, è indispensabile accertarsene e, se necessario, impugnare l’atto entro i termini.
• Aspettare troppo: alcuni contribuenti si mobilitano solo dopo aver ricevuto l’avviso di vendita o l’atto di pignoramento. A quel punto i tempi sono stretti e le possibilità di successo si riducono. È consigliabile rivolgersi a un avvocato non appena si riceve la cartella.
• Confondere la prima casa con l’unico immobile: la tutela dell’art. 76 vale solo se l’immobile è l’unica proprietà del debitore e se vi risiede. Avere un garage, un terreno o un altro immobile anche di modesto valore fa venir meno la protezione.
• Sottovalutare l’importo del debito: se il debito fiscale supera 120.000 euro, l’Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento anche dell’unico immobile. È importante verificare la somma indicata in cartella e, se necessario, richiedere la rateizzazione o la rottamazione per riportare il debito sotto la soglia.
• Omettere la residenza: per beneficiare del divieto di pignoramento occorre che il debitore sia residente anagraficamente nell’immobile. Se ci si trasferisce senza aggiornare la residenza, si perde la tutela. È essenziale mantenere la residenza fino alla conclusione della procedura.
• Non difendersi in ambito penale: chi è indagato per reati tributari deve sapere che la casa può essere sequestrata e confiscata. È fondamentale nominare un avvocato penalista e coordinare la difesa civile con quella penale.

6. Tabelle riepilogative

Le tabelle che seguono sintetizzano le informazioni più rilevanti. I termini giuridici sono ridotti all’essenziale per una lettura rapida; i testi normativi completi sono citati nelle note di questo articolo.

6.1 Requisiti per la non pignorabilità dell’unico immobile

Requisito	Riferimento normativo	Osservazioni
Unico immobile di proprietà	Art. 76 D.P.R. 602/1973	Il debitore non deve possedere altri beni immobili. La presenza di un terreno, un box o un secondo appartamento fa decadere la tutela.
Destinazione ad uso abitativo	Art. 76 D.P.R. 602/1973	L’immobile deve essere adibito a civile abitazione; sono escluse le categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli) .
Residenza anagrafica	Art. 76 D.P.R. 602/1973	Il debitore deve risultare residente nell’immobile al momento del pignoramento. La tutela è persa se trasferisce la residenza prima della conclusione.
Non deve essere bene di lusso	D.M. 2 agosto 1969	L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso; il catasto classifica le ville e i castelli nelle categorie escluse.
Credito superiore a 120.000 €	Art. 76 D.P.R. 602/1973	Solo se il debito supera 120.000 € l’agente può espropriare l’unico immobile; in caso contrario può solo iscrivere ipoteca.
Ipoteca da almeno 6 mesi	Art. 76 D.P.R. 602/1973	Prima del pignoramento l’agente deve iscrivere ipoteca e attendere sei mesi .
Soggetto creditore: Agenzia delle Entrate	Art. 76 D.P.R. 602/1973	La tutela vale solo per l’agente della riscossione; i creditori privati (banche, condomini) possono pignorare senza limiti.

6.2 Fasi della procedura esecutiva e termini

Fase	Descrizione	Normativa
Titolo esecutivo e precetto	Il creditore notifica il titolo (es. cartella di pagamento) e l’atto di precetto; attende 10 giorni	Art. 480 c.p.c.
Iscrizione ipotecaria	L’agente della riscossione può iscrivere ipoteca per importo almeno pari al doppio del credito ; è obbligatoria se il credito non supera il 5 % del valore dell’immobile .	Art. 77 D.P.R. 602/1973
Avviso di vendita e pignoramento	Dopo l’ipoteca (min. 6 mesi) l’agente notifica l’avviso di vendita e poi l’atto di pignoramento	Art. 78 D.P.R. 602/1973; art. 555 c.p.c.
Deposito del fascicolo	L’ufficiale giudiziario deposita l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione; il creditore deposita titolo e precetto entro 10 giorni	Art. 557 c.p.c.
Udienza davanti al giudice dell’esecuzione	Il giudice verifica la regolarità degli atti, nomina il delegato, fissa l’asta	Art. 569 c.p.c.
Opposizioni e sospensioni	Il debitore può proporre opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.), opposizione agli atti (art. 617 c.p.c.) o chiedere sospensione (art. 624 bis c.p.c.) entro termini precisi	Codice di procedura civile
Asta e vendita	Si svolgono le aste; se l’immobile viene venduto il giudice emette il decreto di trasferimento e dispone il rilascio	Artt. 570‑590 c.p.c.

6.3 Strumenti difensivi

Strumento	Norme di riferimento	Finalità
Opposizione all’esecuzione	Art. 615 c.p.c.	Contestare il diritto del creditore a procedere (es: impignorabilità della prima casa, mancata notifica del titolo).
Opposizione agli atti esecutivi	Art. 617 c.p.c.	Far valere vizi formali del pignoramento (mancata indicazione dell’immobile, mancata trascrizione).
Ricorso tributario	D.Lgs. 546/1992	Impugnare la cartella, l’avviso di intimazione, l’ipoteca, il fermo amministrativo.
Sospensione della procedura	Art. 624 bis c.p.c.; art. 19 D.Lgs. 112/1999	Ottenere la sospensione della vendita in presenza di gravi motivi o per pendenza di ricorso.
Conversione del pignoramento	Art. 495 c.p.c.	Sostituire l’immobile con una somma di denaro depositata presso il giudice.
Rateizzazione e rottamazione	Art. 19 D.P.R. 602/1973 e norme speciali	Ottenere un piano di dilazione o aderire alla definizione agevolata per ridurre il debito e sospendere le procedure.
Procedure di sovraindebitamento	Legge 3/2012; Codice della crisi	Ristrutturare i debiti attraverso il piano del consumatore, l’accordo di composizione o la liquidazione controllata con esdebitazione.

6.4 Errori da evitare

Errore frequente	Conseguenza
Ignorare la notifica della cartella o del precetto	Perdita dei termini per ricorrere; procedura esecutiva senza possibilità di contestazione.
Non aggiornare la residenza anagrafica	Decadenza dalla tutela dell’art. 76; la casa diventa pignorabile.
Supporre che la prima casa sia sempre protetta	I creditori privati possono pignorare l’immobile anche se è l’unico.
Avere altri immobili o terreni	La presenza di altri beni fa perdere la protezione dell’unico immobile; la casa può essere pignorata anche dal fisco.
Superare la soglia di 120.000 € di debiti fiscali	L’agente della riscossione può iscrivere ipoteca e, dopo sei mesi, pignorare l’unico immobile.
Trasferire l’immobile a familiari senza adeguata cautela	L’atto può essere revocato per frode ai creditori ex art. 2901 c.c.; la procedura continuerà sul bene.

7. Domande frequenti (FAQ)

Di seguito alcune delle domande più ricorrenti che i debitori rivolgono agli avvocati e le risposte in base alla normativa vigente.

1. La prima casa è sempre impignorabile?
No. La tutela dell’art. 76 D.P.R. 602/1973 si applica solo se l’immobile è l’unico di proprietà, non di lusso, adibito ad abitazione e se il creditore è l’Agenzia delle Entrate – Riscossione. Se il creditore è una banca o un condominio, la casa può essere pignorata.

2. Cosa succede se possiedo due immobili?
Se il debitore possiede anche un garage, un magazzino, un terreno o un secondo appartamento, la tutela dell’art. 76 viene meno. L’agente della riscossione potrà pignorare anche l’abitazione principale.

3. La soglia di 120.000 euro vale per ogni cartella?
No. La soglia riguarda l’importo complessivo del credito per cui si procede. Se il debitore ha diverse cartelle che, sommate, superano 120.000 euro, l’espropriazione è consentita . Dal 2017 la norma fa riferimento ai “beni” e non più al singolo bene: quindi si considera il totale degli immobili posseduti.

4. Ho un debito di 100.000 euro. Possono pignorare la mia casa?
Se il debito riguarda il fisco e si tratta dell’unico immobile di proprietà, l’agente può solo iscrivere ipoteca ma non può procedere al pignoramento fino a quando il debito non supera 120.000 euro . Tuttavia un creditore privato può pignorare l’immobile anche per debiti inferiori.

5. Qual è la differenza tra ipoteca e pignoramento?
L’ipoteca è una garanzia iscritta sui beni che non comporta la perdita della proprietà; serve a tutelare il credito e impedire la vendita a terzi. Il pignoramento è l’atto con cui inizia la procedura esecutiva e che porta alla vendita forzata dell’immobile.

6. Posso impedire l’ipoteca se il debito è inferiore a 20.000 euro?
L’art. 77 prevede che l’agente della riscossione può iscrivere ipoteca solo se il debito è almeno pari a 20.000 euro . Se l’importo è inferiore, l’ipoteca è illegittima e può essere impugnata dinanzi al giudice tributario.

7. Cosa sono i beni essenziali?
Il D.L. 152/2021 ha introdotto la lettera a‑bis all’art. 76, vietando l’espropriazione per uno specifico paniere di beni essenziali. Si tratta di beni mobili indicati all’art. 514 c.p.c. (ad esempio: letto, tavolo da pranzo, armadi, frigorifero) che non possono essere pignorati perché indispensabili al sostentamento del debitore.

8. Se cambio residenza per motivi di lavoro, perdo la tutela?
La norma richiede che il debitore risieda anagraficamente nell’immobile al momento del pignoramento. Se trasferisce la residenza altrove prima della procedura, può perdere la protezione. È opportuno valutare con un avvocato come mantenere la residenza legale.

9. Il pignoramento può riguardare la casa in comproprietà con il coniuge?
Sì. Se il debitore è comproprietario, il pignoramento colpisce la quota di sua proprietà. Il coniuge (o il comproprietario) può intervenire nella procedura e ha diritto di prelazione nell’acquisto della quota all’asta. Se l’immobile è in comunione legale tra i coniugi, il pignoramento si estende alla totalità del bene.

10. Posso vendere l’immobile dopo il pignoramento?
No. Dal momento in cui l’atto di pignoramento è notificato e trascritto, il debitore non può alienare o gravare il bene (art. 2913 c.c.). Eventuali vendite successive sono inefficaci nei confronti dei creditori.

11. Cosa accade se il pignoramento è inefficace?
Se entro un anno dal pignoramento non si procede alla vendita o all’assegnazione, il pignoramento diventa inefficace e la trascrizione deve essere cancellata . Il creditore può tuttavia rinnovare il pignoramento.

12. Il condominio può pignorare la mia prima casa per spese arretrate?
Il condominio è un creditore privato. Pertanto può pignorare l’immobile anche se è l’unico e adibito ad abitazione principale. La tutela dell’art. 76 non opera in tal caso. È comunque possibile concordare un piano di rientro con l’amministratore di condominio.

13. È vero che posso essere sfrattato anche se la casa è impignorabile?
No, i concetti sono diversi. Il pignoramento riguarda l’espropriazione forzata per soddisfare un credito. Lo sfratto è un provvedimento che ordina il rilascio dell’immobile per morosità o finita locazione. Anche se la casa è impignorabile dal fisco, il proprietario può subire uno sfratto se non paga l’affitto o il mutuo.

14. Posso accedere al piano del consumatore se ho debiti fiscali?
Sì. I debiti fiscali e contributivi possono essere inclusi nel piano del consumatore. La proposta deve prevedere la soddisfazione parziale o totale del fisco e deve essere omologata dal giudice dopo la relazione dell’OCC .

15. Dopo quanto tempo posso ottenere l’esdebitazione?
Nella liquidazione controllata il debitore persona fisica può ottenere l’esdebitazione se collabora lealmente e non compie atti in frode. L’esdebitazione comporta la cancellazione dei debiti residui dopo la distribuzione dell’attivo e decorre al termine della procedura (di regola tre anni). Il giudice può negarla in caso di dolo o colpa grave.

16. Se l’immobile è indiviso tra più eredi, può essere pignorato?
Il creditore può pignorare la quota del debitore anche in comunione ereditaria. Tuttavia l’immobile non può essere venduto “a pezzi”: il giudice può disporre la vendita dell’intero bene e poi distribuire il ricavato pro quota. Gli altri coeredi possono evitare la vendita esercitando la prelazione.

17. Cosa succede se stipulo un mutuo ipotecario sulla casa già pignorata?
La concessione di un nuovo mutuo dopo il pignoramento è inefficace nei confronti dei creditori. L’ipoteca di secondo grado non impedisce la vendita né dà priorità rispetto al pignoramento.

18. Posso ottenere la sospensione per gravi motivi di salute?
Il giudice dell’esecuzione può sospendere l’esecuzione per gravi motivi (ad esempio malattie gravi del debitore) ai sensi dell’art. 624 bis c.p.c. Occorre depositare una istanza motivata e documentata. Il giudice valuterà l’opportunità di sospendere la vendita.

19. L’agenzia delle entrate può pignorare l’immobile in cui risiede la mia famiglia ma non io?
Per beneficiare della tutela occorre che il debitore risieda nell’immobile. Se i familiari risiedono ma il debitore ha la residenza altrove, l’agente può procedere al pignoramento.

20. La normativa sulla prima casa vale in tutta Italia?
Sì. L’art. 76 D.P.R. 602/1973 è una norma nazionale e si applica su tutto il territorio italiano. Alcune regioni o comuni possono concedere agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, ma non possono derogare alla disciplina del pignoramento.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio l’applicazione delle norme, vediamo alcune simulazioni che rappresentano scenari frequenti.

8.1 Debito fiscale di 80.000 euro e unico immobile

Scenario: Mario ha un debito verso l’Agenzia delle Entrate di 80.000 euro. Possiede un solo appartamento (cat. A/3), in cui risiede con la famiglia. L’immobile vale 150.000 euro.

Applicazione delle norme: poiché l’immobile è l’unico di proprietà, non di lusso, adibito ad abitazione principale e il debito è inferiore a 120.000 euro, l’art. 76 impedisce l’espropriazione. L’agente della riscossione può però iscrivere ipoteca se il credito supera 20.000 euro . L’ipoteca può essere iscritta anche se il debito non è ancora scaduto, purché sia stato notificato il ruolo. Mario potrà comunque chiedere la rateizzazione del debito o aderire alla rottamazione.

8.2 Debito fiscale di 150.000 euro e presenza di altri immobili

Scenario: Lucia possiede due appartamenti: uno in cui vive (cat. A/4) e un monolocale in affitto. È debitrice verso il fisco per 150.000 euro.

Applicazione delle norme: la tutela della prima casa non si applica perché Lucia non possiede un unico immobile. L’Agenzia delle Entrate – Riscossione può quindi iscrivere ipoteca su entrambi gli immobili e, decorso il termine di legge, procedere al pignoramento e alla vendita. Lucia può tentare di evitare la vendita con la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) o chiedendo l’accesso alla composizione della crisi da sovraindebitamento.

8.3 Pignoramento da parte di una banca

Scenario: Carlo ha un mutuo con la Banca X e non paga le rate da oltre un anno. La banca notifica il precetto e avvia il pignoramento della casa in cui Carlo vive. È l’unico immobile, il debito è di 50.000 euro.

Applicazione delle norme: la banca è un creditore privato. L’art. 76 non si applica e la prima casa può essere pignorata anche se è l’unico immobile di proprietà. Carlo può opporsi se la banca non ha rispettato la procedura (es. mancata notifica del titolo, difetti nel pignoramento) ma non può invocare la protezione della prima casa. Una possibile via consiste nel negoziare con la banca un piano di rientro o nel cercare un accordo di saldo e stralcio.

8.4 Sequestro penale per reati tributari

Scenario: Andrea è imputato per dichiarazione fraudolenta e ha accumulato un debito fiscale. Il giudice penale dispone il sequestro preventivo del suo unico immobile per un valore pari al profitto del reato.

Applicazione delle norme: in questo caso la tutela dell’art. 76 non opera. La Cassazione penale (sent. 30342/2021 e 34484/2025) ha chiarito che la prima casa può essere sequestrata e confiscata per reati tributari . Andrea dovrà difendersi nel procedimento penale e, se possibile, dimostrare l’insussistenza del profitto del reato o la sproporzione del sequestro. La collaborazione con un avvocato penalista è essenziale.

8.5 Accesso al piano del consumatore

Scenario: Roberta, dipendente con stipendio fisso, ha debiti per 200.000 euro (fiscali e bancari) e possiede un solo appartamento. Non riesce a pagare le rate e rischia il pignoramento.

Applicazione delle norme: Roberta può rivolgersi a un Organismo di Composizione della Crisi e presentare un piano del consumatore. La proposta potrebbe prevedere il pagamento del 60 % del debito in dieci anni, con l’obbligo di mantenere l’abitazione e di cedere parte dello stipendio ai creditori. L’OCC predisporrà una relazione attestando la fattibilità. Se il giudice omologa il piano, i creditori saranno vincolati e il pignoramento verrà sospeso. Al termine Roberta potrà continuare a vivere nella sua casa e otterrà l’esdebitazione del debito residuo.

9. Nuovi orientamenti giurisprudenziali e normative 2024‑2025

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione e il legislatore hanno prodotto importanti novità in materia di tutela dell’abitazione principale e dei limiti all’espropriazione. È essenziale che i debitori conoscano questi sviluppi per evitare false aspettative e per sfruttare al meglio le tutele disponibili.

9.1 L’ordinanza n. 32759/2024 della Cassazione

Con l’ordinanza n. 32759 del 16 dicembre 2024 la Corte di Cassazione ha ribadito l’interpretazione dell’art. 76 D.P.R. 602/1973. La Corte ha confermato che l’unico immobile di proprietà del debitore adibito a residenza principale e non classificato come bene di lusso è impignorabile dall’agente della riscossione. Nel caso esaminato un condòmino aveva contestato il pignoramento avviato dal condominio e l’intervento dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione; dopo un articolato iter processuale la Suprema Corte ha stabilito che l’azione esecutiva non può procedere quando ricorrono i requisiti dell’art. 76 . Gli Ermellini hanno precisato che la norma ha effetti retroattivi e si applica anche ai procedimenti pendenti alla data del 21 agosto 2013 . Per i debitori questa decisione conferma la possibilità di chiedere la cancellazione della trascrizione del pignoramento se l’immobile è l’unica casa di abitazione e se il credito non supera i limiti previsti.

9.2 La sentenza n. 34484/2025 e il sequestro penale

Il 22 ottobre 2025 la terza sezione penale della Cassazione ha emesso la sentenza n. 34484, che ha suscitato grande attenzione perché riguarda la confiscabilità della prima casa in caso di reati tributari. I giudici hanno chiarito che il divieto di espropriazione previsto dall’art. 76 si applica esclusivamente all’agente della riscossione e ai debiti tributari, ma non estende la protezione al sequestro penale finalizzato alla confisca. Nel caso esaminato l’immobile di residenza dell’indagato era stato sequestrato per equivalente; la difesa invocava l’impignorabilità della prima casa ma la Corte ha respinto l’eccezione, sottolineando che la tutela riguarda l’“unico immobile” e non la “prima casa” . La sentenza ha inoltre ricordato che il procedimento penale mira a sottrarre il profitto del reato, non a recuperare il debito fiscale . In questo contesto il principio di responsabilità patrimoniale generale (art. 2740 c.c.) prevale e l’immobile può essere sequestrato anche se costituisce la dimora della famiglia . Il messaggio per i contribuenti è chiaro: la protezione della prima casa non li mette al riparo da sequestri penali o da espropriazioni avviate da altri creditori.

9.3 Differenza tra “prima casa” e “unico immobile”

Sia la giurisprudenza che la dottrina hanno evidenziato l’importanza di distinguere tra “prima casa” (l’abitazione di residenza) e “unico immobile”. La Cassazione ha ribadito che l’art. 76 non riguarda la prima casa in quanto tale, ma l’unica proprietà del debitore . Se il debitore possiede altri cespiti – anche terreni o negozi – la protezione viene meno . Inoltre il limite di 120.000 euro e la condizione dell’ipoteca iscritta da almeno sei mesi continuano a valere: anche l’unico immobile può essere espropriato se il debito fiscale supera tale soglia e se sono state rispettate le formalità di legge . È dunque fondamentale verificare non solo l’uso dell’immobile ma anche la consistenza patrimoniale complessiva del debitore.

9.4 La partecipazione dell’agente della riscossione nelle procedure esecutive altrui

Un ulteriore aspetto chiarito dalla Suprema Corte riguarda la facoltà di intervento dell’agente della riscossione nelle esecuzioni promosse da altri creditori. Anche se non può avviare o proseguire l’espropriazione sulla casa tutelata, l’Agente può intervenire nelle procedure esecutive già intraprese da banche o altri creditori per concorrere alla distribuzione del ricavato . Questo intervento non viola il divieto di pignoramento perché l’azione esecutiva è stata avviata da soggetti non vincolati dall’art. 76. I debitori devono quindi considerare che la presenza dell’Agenzia in una procedura può ridurre le somme disponibili per la soddisfazione degli altri creditori.

10. Liberazione dell’immobile pignorato e Riforma Cartabia

La disciplina della liberazione del bene pignorato è stata oggetto di profonde modifiche con il D.Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia). L’art. 560 c.p.c. regola il modo di custodia del bene espropriato e stabilisce quando e come il debitore deve lasciare l’immobile. La riforma, entrata a regime per le procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023, mira a bilanciare gli interessi del creditore e del debitore e a semplificare le operazioni di vendita.

10.1 Custodia e liberazione nel corso della procedura

L’art. 560 post‑riforma prevede che il debitore e la sua famiglia conservino il possesso dell’immobile fino al decreto di trasferimento, salvo casi eccezionali. Il comma 3 stabilisce infatti che il debitore e i familiari “non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento” . Solo all’emissione del decreto il giudice dell’esecuzione dispone la liberazione, che viene eseguita contestualmente . Il debitore, quindi, può rimanere nell’abitazione mentre la procedura è in corso, a condizione che collabori con il custode e consenta le visite dei potenziali acquirenti.

10.2 Liberazione anticipata e doveri del debitore

La riforma consente al giudice di ordinare la liberazione prima del decreto di trasferimento quando il debitore non rispetta i propri doveri. Se l’esecutato ostacola le visite degli interessati, danneggia l’immobile o non ne cura la manutenzione, o ancora se violi gli obblighi imposti dalla legge, il giudice può disporre lo sgombero anticipato . Analoga misura è prevista se l’immobile non è abitato dal debitore e dalla sua famiglia o se è occupato da soggetti senza titolo opponibile . In queste ipotesi il custode procede alla liberazione per garantire la conservazione del bene e facilitare la vendita.

10.3 Procedura di liberazione semplificata

Un’importante novità della Riforma Cartabia è la possibilità di una liberazione “deformalizzata”. Il nuovo art. 560, comma 10, prevede che l’ordine di liberazione sia eseguito dal custode senza le formalità tipiche degli sfratti (artt. 605 ss. c.p.c.) . L’esecuzione avviene nell’interesse dell’aggiudicatario e senza costi a suo carico; il custode può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari per rimuovere mobili o beni rimasti nell’immobile . Questa semplificazione riduce i tempi dell’esecuzione e tutela al contempo l’aggiudicatario. Per i debitori significa che, una volta emesso l’ordine di liberazione, i margini per restare nell’immobile si riducono notevolmente.

11. Comunione legale e pignoramento dell’immobile coniugale

Spesso l’immobile familiare è intestato a entrambi i coniugi in comunione legale. In questi casi il creditore personale di uno dei coniugi può procedere al pignoramento? La risposta è sì, ma la forma dell’espropriazione presenta particolarità.

11.1 La sentenza del Tribunale di Potenza n. 662/2013

Il Tribunale di Potenza, con la sentenza n. 662 del 13 maggio 2013, ha affermato che quando un bene ricade nella comunione legale dei coniugi deve essere pignorato nella sua interezza . A differenza della comunione ordinaria, nella quale si può espropriare la quota indivisa del debitore, nella comunione legale il bene non è diviso in quote e la vendita riguarda l’intero immobile . La pronuncia è stata confermata dalla Cassazione (sent. 6575/2013), che ha ribadito la natura “senza quote” della comunione legale e ha escluso che l’espropriazione possa limitarsi alla sola metà del coniuge debitore .

11.2 Conseguenze pratiche per i coniugi

Quando il bene è venduto, i creditori del coniuge obbligato possono soddisfarsi solo sulla metà del ricavato, corrispondente alla quota di pertinenza del debitore . La restante parte viene restituita alla comunione legale . Ciò significa che l’altro coniuge mantiene la propria quota di valore, ma perde la proprietà materiale dell’immobile, che viene trasferita all’aggiudicatario. È quindi fondamentale che i coniugi valutino eventuali accordi prematrimoniali o la separazione dei beni per proteggere la casa familiare dai debiti personali. Per i creditori, invece, questo principio consente di aggredire anche beni in comunione legale, ma con l’avvertenza che potranno incassare solo la quota corrispondente al coniuge debitore.

12. Composizione della crisi da sovraindebitamento e Codice della Crisi

Per molti debitori il pignoramento rappresenta l’ultima fase di un percorso di difficoltà finanziaria. Dal 2022 la disciplina del sovraindebitamento è contenuta nel Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII), che ha abrogato e inglobato la legge 3/2012. Il Codice offre diversi strumenti per riequilibrare la posizione debitoria e consente di evitare il pignoramento.

12.1 Chi è il consumatore sovraindebitato?

Il consumatore sovraindebitato è la persona fisica che ha contratto debiti per bisogni personali o familiari, non esercita attività d’impresa o professionale e si trova in una situazione di crisi economica non transitoria . Non riesce più a far fronte ai pagamenti in modo regolare ed è esposto a procedure esecutive. Per accedere alle procedure di composizione è necessario rivolgersi a un Organismo di composizione della crisi (OCC) competente per il territorio.

12.2 Procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore (piano del consumatore)

Il CCII prevede che la domanda sia presentata tramite un OCC; la domanda deve essere accompagnata da una relazione che indichi le cause del sovraindebitamento, la diligenza del debitore, la documentazione e i costi della procedura . La relazione deve anche valutare il merito creditizio con riferimento all’indicatore dell’assegno sociale e del nucleo familiare . Il giudice, esaminata la proposta, può omologare un piano di ristrutturazione che impone ai creditori il pagamento proporzionato alle effettive possibilità del debitore. Il piano consente di conservare i beni essenziali – inclusa la casa – e di ottenere l’esdebitazione a fine procedura .

12.3 Liquidazione controllata del patrimonio ed esdebitazione del debitore incapiente

Se il debitore non è in grado di sostenere un piano di rientro, può accedere alla liquidazione controllata. In questa procedura mette a disposizione il proprio patrimonio per soddisfare i creditori in via ordinata; al termine è previsto l’esdebitazione, cioè la cancellazione dei debiti residui . Per i soggetti totalmente privi di risorse esiste la procedura di esdebitazione del debitore incapiente, introdotta dal CCII, che consente di cancellare i debiti anche senza beni, purché il debitore abbia agito con correttezza e non abbia già usufruito dell’istituto negli ultimi cinque anni . Questi strumenti permettono di uscire dal tunnel del sovraindebitamento, di bloccare i pignoramenti e di ripartire, spesso conservando la propria casa.

13. Definizioni agevolate e rottamazioni: novità del 2025

La definizione agevolata delle cartelle esattoriali (cosiddetta “rottamazione”) è stata introdotta per facilitare la regolarizzazione dei debiti fiscali. La Legge di Bilancio 2023 ha varato la rottamazione quater, entrata in vigore il 1° gennaio 2023 . Questa misura consente di pagare solo il capitale e le spese di riscossione, eliminando sanzioni e interessi. Nel 2025 il Decreto Milleproroghe ha riaperto i termini: i contribuenti decaduti possono essere riammessi alla definizione agevolata presentando domanda entro il 30 aprile 2025 . È previsto il pagamento in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2025 o in un massimo di dieci rate (due nel 2025 e le restanti otto tra il 2026 e il 2027) .

La rottamazione non è l’unica strada: l’Agenzia delle Entrate – Riscossione concede piani di rateizzazione ordinaria fino a 72 rate e, in caso di grave crisi economica, una rateizzazione straordinaria fino a 120 rate . La definizione agevolata offre invece la possibilità di ridurre drasticamente il debito, ma richiede di essere in regola con i pagamenti. I contribuenti che non sono riusciti a rispettare le scadenze delle prime due rate possono ora rientrare nel beneficio, a condizione di versare integralmente le somme dovute entro le nuove scadenze. È importante ricordare che la presentazione della domanda sospende le procedure esecutive e consente di ottenere la cancellazione di ipoteche e fermi .

14. Domande e risposte aggiuntive

Il tema del pignoramento della prima casa suscita molti dubbi. Ecco alcune ulteriori domande che spesso vengono rivolte ai professionisti.

21. Cosa succede se l’immobile è in comproprietà con un terzo estraneo (es. un genitore o un fratello)? Nei casi di comunione ordinaria, il creditore può pignorare solo la quota del debitore. Tuttavia l’aggiudicatario acquisterà la quota indivisa e potrà chiedere la divisione giudiziale del bene. Nel regime di comunione legale tra coniugi, invece, l’immobile è indivisibile e deve essere pignorato per intero ; i creditori potranno soddisfarsi solo sulla metà del ricavato.

22. È possibile vendere la casa prima che venga pignorata? Sì, ma la vendita deve avvenire prima della trascrizione del pignoramento. Se l’atto di vendita è successivo alla trascrizione, è inefficace nei confronti del creditore procedente. Inoltre la vendita a un prezzo di favore potrebbe essere impugnata come atto in frode ai creditori.

23. Il pagamento spontaneo del debito dopo la notifica del pignoramento evita l’espropriazione? In generale sì: il debitore può evitare la vendita saldando l’intero importo dovuto (comprensivo di interessi e spese) fino al momento in cui il giudice dispone la vendita. In alternativa può chiedere la conversione del pignoramento versando una somma pari al valore del bene o proporre un piano di rientro.

24. Cosa accade se il debitore risiede nell’immobile ma non è proprietario (usufruttuario, nudo proprietario)? Il diritto di usufrutto può essere pignorato e venduto separatamente dalla nuda proprietà. Tuttavia la giurisprudenza riconosce che alcuni diritti di abitazione e assegni divorzili non sono pignorabili . In ogni caso l’esecuzione dovrà rispettare i limiti e le condizioni previste dalla legge.

25. La procedura di sovraindebitamento sospende anche i pignoramenti in corso? Sì. Il deposito della domanda presso l’OCC sospende gli interessi convenzionali e legali e blocca le procedure esecutive. Se la domanda viene omologata, i creditori devono attenersi al piano. In caso di rigetto, le procedure riprendono; per questo è fondamentale preparare con cura la documentazione e affidarsi a professionisti esperti.

15. Pluralità di creditori, prelazione e articolazione delle esecuzioni

Non sempre il pignoramento coinvolge un solo creditore. Spesso accade che diversi soggetti vantino diritti nei confronti del medesimo immobile: banche con ipoteche, fornitori, agenzie fiscali o lavoratori che non sono stati pagati. La pluralità di creditori aggiunge ulteriore complessità alla procedura e impone il rispetto di regole che tutelano l’equilibrio tra i concorrenti e i diritti del debitore. Questa sezione analizza le norme e le pronunce che regolano le esecuzioni multiple, la ripartizione dei proventi e le strategie difensive in caso di cumulo.

15.1 Principi generali: responsabilità patrimoniale, par condicio e prelazione

Il fondamento dell’espropriazione forzata risiede nella responsabilità patrimoniale disciplinata dall’art. 2740 c.c. Tale disposizione stabilisce che il debitore risponde delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri, consentendo ai creditori di aggredire qualsiasi cespite non escluso dalla legge . Al contempo l’art. 2741 c.c. afferma il principio della par condicio creditorum: tutti i creditori hanno diritto ad essere soddisfatti sui beni del debitore in misura proporzionale, salvo le cause legittime di prelazione . Ne consegue che, se sullo stesso immobile insistono ipoteche o privilegi, i creditori ipotecari avranno diritto di essere pagati prima degli altri, fino a concorrenza del proprio credito. La prelazione, tuttavia, non consente di procedere in violazione delle norme sull’impignorabilità della prima casa: anche i creditori privilegiati devono rispettare i requisiti dell’art. 76 e gli obblighi procedurali.

Un elemento spesso trascurato è la differenza tra ipoteca e pignoramento. L’iscrizione di ipoteca è un mezzo di garanzia che non comporta l’immediata espropriazione dell’immobile. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca sulla prima casa anche quando non può procedere al pignoramento, a condizione che il debito superi 20.000 euro . Questa possibilità consente all’erario di tutelare il proprio credito, mentre il debitore mantiene il possesso dell’immobile; l’ipoteca produce però una prelazione sul ricavato della vendita, ponendo l’erario tra i creditori privilegiati. L’iscrizione deve essere preceduta da preavviso di almeno 30 giorni e può essere contestata se l’importo è inferiore alla soglia o se non vi è una motivazione adeguata.

15.2 Cumulo dei mezzi di esecuzione e riunione dei pignoramenti

Il codice di procedura civile consente al creditore di cumulare più forme di espropriazione. L’art. 483 c.p.c. prevede che il creditore può avviare contemporaneamente esecuzioni mobiliari, presso terzi e immobiliari; il giudice dell’esecuzione può però limitare l’espropriazione a uno o più mezzi quando appare sufficiente per soddisfare il credito, su richiesta del debitore . Questo potere di moderazione consente al debitore di evitare un’espropriazione eccessiva e di ottenere che l’esecuzione si concentri sulla forma meno invasiva.

La norma cardine in tema di pluralità di creditori è l’art. 493 c.p.c., che disciplina i pignoramenti su istanza di più creditori. Tale disposizione stabilisce che più creditori possono pignorare lo stesso bene con un unico atto e che, anche dopo la trascrizione, possono intervenire pignoramenti successivi sullo stesso immobile . I diversi pignoramenti devono essere riuniti in un’unica procedura, ma ciascuno conserva autonomia sostanziale: l’invalidità di un pignoramento non si estende automaticamente agli altri . La riunione evita vendite separate e garantisce la massima capienza del bene; la mancata riunione può essere denunciata con opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.

L’art. 524 c.p.c., aggiornato dal D.Lgs. 164/2024, disciplina l’ipotesi in cui, durante l’esecuzione, si scopra un pignoramento precedente. Il secondo pignoramento deve essere depositato nel fascicolo del primo entro l’udienza di vendita; se avviene dopo la vendita, produce solo gli effetti di un intervento tardivo . Analoghi principi valgono per i pignoramenti presso terzi (art. 550 c.p.c.) e per l’espropriazione immobiliare (art. 561 c.p.c.), che impongono l’annotazione dei pignoramenti successivi e la riunione automatica . La giurisprudenza ha affermato che la riunione ha effetti organizzativi: ogni creditore mantiene la propria posizione processuale, e la nullità di un pignoramento non travolge l’intera procedura .

15.3 Conflitti tra esecuzioni: canoni locativi e crediti prededucibili

Il cumulo delle procedure può dare luogo a conflitti tra pignoramenti di natura diversa. Un caso emblematico riguarda i canoni di locazione. Con la sentenza n. 17195/2025 la Corte di Cassazione ha chiarito che i canoni di locazione già assegnati a un creditore in un pignoramento presso terzi non possono essere attratti nella successiva esecuzione immobiliare . L’ordinanza di assegnazione produce un effetto traslativo immediato: il credito per canoni fuoriesce dal patrimonio del debitore, sicché il giudice dell’esecuzione immobiliare non può disporne . Questo principio tutela i creditori intervenuti per primi e impedisce duplicazioni, ma impone ai creditori successivi di verificare la situazione del bene (esistenza di canoni già assegnati) prima di procedere.

La Cassazione ha valorizzato l’art. 493 c.p.c. per coordinare le esecuzioni di tipo diverso: quando l’esecuzione immobiliare precede quella presso terzi, le procedure devono essere riunite innanzi al medesimo giudice; se invece l’assegnazione di canoni è già avvenuta, il pignoramento immobiliare non può estendere la garanzia al credito locativo . Tale interpretazione evita che un bene sia gravato da vincoli incompatibili e richiama l’esigenza di rispettare l’ordine temporale e le cause di prelazione.

Un altro ambito di conflitto riguarda i crediti prededucibili (ad esempio, spese di procedura, contributi professionali) e i crediti ipotecari. In alcune liquidazioni coatte o procedure concorsuali, i liquidatori possono trovarsi a distribuire il ricavato tra crediti privilegiati di natura diversa. La giurisprudenza più recente ha affermato che, nella liquidazione controllata, i crediti prededucibili devono essere pagati prima di quelli ipotecari, ma la questione resta controversa e oggetto di pronunce divergenti. Per il debitore, questa complessità si traduce nella necessità di un monitoraggio costante delle procedure e della graduazione dei crediti.

15.4 Strategie difensive in caso di esecuzioni multiple

Quando sullo stesso bene agiscono più creditori, il debitore deve adottare una strategia articolata. Ecco alcune indicazioni pratiche:

1. Verificare il titolo e le cause di prelazione: analizzare i documenti dei creditori (decreti ingiuntivi, mutui, contratti) per accertare l’esistenza di privilegi e ipoteche. Se un credito non è assistito da titolo esecutivo, si può proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c., contestando la legittimità del pignoramento. Nel caso di vizi formali (mancata notifica, irregolarità dell’atto), si propone l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. .
2. Chiedere la riduzione dell’espropriazione: se la somma recuperata attraverso un singolo bene o un’unica forma di esecuzione è sufficiente a soddisfare il credito, il debitore può chiedere al giudice la limitazione dell’esecuzione a un solo mezzo, ai sensi dell’art. 483 c.p.c., allegando prove sulla sufficienza del bene .
3. Proporre la conversione del pignoramento: versando una somma pari al valore del bene o al credito pignorato, il debitore può evitare la vendita e liberare l’immobile. La conversione richiede la copertura delle spese e degli interessi maturati e comporta la sostituzione del bene con un versamento rateizzato.
4. Sfruttare le procedure di sovraindebitamento e le definizioni agevolate: l’accesso al piano del consumatore o alla liquidazione controllata sospende tutte le esecuzioni individuali, consentendo di proporre un piano di pagamento unitario . La definizione agevolata (rottamazione quater) permette di bloccare i pignoramenti fiscali versando solo il capitale e interessi ridotti . Attivando queste procedure prima che i creditori intervengano in massa si può preservare la casa.
5. Negoziare con i creditori: in presenza di più creditori è spesso possibile ottenere sconti o saldi e stralcio, specialmente se l’immobile è gravato da ipoteche. Le banche sono interessate a recuperare il capitale senza lunghe attese e possono accettare rinegoziazioni del mutuo o piani di rientro personalizzati .

In conclusione, la pluralità di creditori rende l’esecuzione più complessa ma offre al debitore margini di difesa che non esistono nelle esecuzioni singole. Conoscere le regole sulla riunione dei pignoramenti e sulle cause di prelazione, monitorare l’ordine delle procedure e utilizzare gli strumenti giudiziali e stragiudiziali consente di ridurre i danni e, in molti casi, di salvare la propria abitazione.

16. Conclusione

Il pignoramento della casa è una procedura complessa che mette a rischio il bene più prezioso del debitore. La normativa italiana, con l’art. 76 D.P.R. 602/1973, ha introdotto una tutela significativa ma non assoluta: l’espropriazione dell’unico immobile di proprietà adibito a abitazione principale è vietata solo nei confronti dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione, e solo se sono soddisfatte tutte le condizioni previste dalla legge . I creditori privati, i procedimenti penali e i casi in cui il debito supera 120.000 euro restano fuori dalla protezione. Le sentenze della Cassazione (19270/2014, 32759/2024 e 34484/2025) hanno consolidato questi principi e hanno chiarito l’ambito di applicazione temporale e sostanziale del divieto .

Per i debitori è fondamentale agire tempestivamente: contestare subito le cartelle e gli atti viziati, proporre opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi, chiedere la sospensione quando sussistono gravi motivi, aderire alle definizioni agevolate e valutare l’accesso alle procedure di sovraindebitamento. L’assistenza di un avvocato esperto consente di scegliere la strategia più adeguata e di evitare errori che potrebbero compromettere la difesa.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi, dispone dell’esperienza e delle competenze necessarie per difendere efficacemente i contribuenti. Il suo team multidisciplinare di avvocati e commercialisti è in grado di analizzare ogni posizione debitoria, individuare i vizi degli atti, negoziare con l’Agenzia delle Entrate e con i creditori privati e, se necessario, predisporre piani del consumatore, accordi di ristrutturazione o procedure di esdebitazione. Grazie alla qualifica di esperto negoziatore della crisi d’impresa può assistere anche le aziende nella composizione negoziata.

Agire da soli, ignorare le scadenze o affidarsi a soluzioni improvvisate può portare alla perdita della propria abitazione. Non aspettare che sia troppo tardi: rivolgersi a un professionista consente di sfruttare appieno tutte le tutele previste dalla legge, bloccare le aste e negoziare soluzioni sostenibili.

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